Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Селютина, Лариса Григорьевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ И ОСОБЕННОСТИ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИИ В СОВРЕМЕННЫХ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ.

1.1. История жилищного вопроса и сущность жилищной системы России в дореформенный период.

1.2. Жилищная политика в современных социально-экономических условиях России. 1.

1.3. Системный подход к постановке и решению жилищной проблемы.

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ПРОЦЕССА ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОЙ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ.

2.1. Жилищная сфера крупного города в условиях рыночной экономики: основные понятия и структура.

2.2. Анализ типологических особенностей структуры жилищного фонда в современных условиях.

2.3. Методологические проблемы развития процесса воспроизводства жилищного фонда.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В УСЛОВИЯХ КРУПНОГО ГОРОДА.

3.1. Состояние и тенденции развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге.

3.2. Проблемы формирования и функционирования рынка жилья на современном этапе.

3.3. Методологические предпосылки определения потребности в услугах жилищной сферы.

3.4. Методические основы расчета потребности в жилье.

ГЛАВА 4. МОДЕЛИРОВАНИЕ ОПТИМИЗАЦИИ СТРУКТУРЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КРУПНОМ ГОРОДЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

4.1. Моделирование структурных параметров жилищного фонда крупного города в условиях российского рынка воспроизводства жилья.

4.2. Современные аспекты моделирования оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе.

4.3. Оптимизационная модель интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе.

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ОПТИМАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЕГО ВОСПРОИЗВОДСТВА В КРУПНОМ ГОРОДЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

5.1. Методологические и методические основы оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу крупного города.

5.2. Оценка эффективности инвестиций в оптимальную структуру жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях"

Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической системы, является обеспечение всего населения жильем, отвечающим современным требованиям. Сроки, масштабы и направленность мероприятий по решению жилищной проблемы, безусловно, зависят от ориентированности общества и выражающего его волю Правительства на ускоренное и социально справедливое ее решение, а также ресурсов, выделяемых на эти цели.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых задач. Не составляют исключения в этом отношении и регионы России. В большинстве из них жилищная проблема является первой и наиболее значимой в числе других социально-экономических проблем, так как в ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Особую актуальность эта проблема приобретает в крупных городах страны вследствие их высокой населенности.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований в жилищной сфере. Федеральные органы власти по мере реализации рыночных реформ в жилищной сфере все больше функций конкретного управления жилищной политикой передают на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом, проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда в данном территориальном образовании. Это особенно важно в условиях такого крупнейшего города России, как Санкт-Петербург, обладающего уникальным жилищным фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, который не может быть реализован в полной мере без рационального решения жилищной проблемы.

Современная жилищная проблема чрезвычайно сложна. Для решения жилищных вопросов необходимы радикальные изменения в жилищной политике, включая не только увеличение объемов жилищного строительства и улучшение его качества, но и обеспечение сохранности существующего жилищного фонда, его эксплуатации и комфорта проживания.

Сложность процессов, происходящих в настоящее время в жилищной сфере, несопоставимость уровня доходов основной массы населения и рыночных цен на жилища, слабая развитость инфраструктуры жилищного рынка требуют осмысления происходящих структурных изменений в жилищной сфере и, в частности, в таких ее элементах, как жилищный фонд и жилищное строительство. Вместе с тем, при совместном изучении вопросов нового строительства и реконструкции эффективнее решается сложный вопрос совершенствования структуры жилищ, так как можно целенаправленно реконструировать старые дома, создавая в них недостающие типы квартир.

В настоящее время большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и проблемам эффективного использования сложившегося жилищного фонда и его реконструкции. Однако изучение регионального опыта строительства и реконструкции в жилищном секторе свидетельствует о том, что проблемам оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства с учетом влияния рыночных факторов еще не уделяется достаточного внимания, что приводит к диспропорции в обеспеченности различных типов семей жилой и общей площадью, дефициту в строительстве некоторых типов квартир и избытку других, а следовательно, к нерациональному использованию жилищного фонда.

Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе и на этой основе проведения комплексного методологического обоснования процесса оптимизации структуры жилищного фонда и его воспроизводства.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов; Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Б.С.Мовчан, A.M. Немчин, С.А. Обозов, Н. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, Р. Поляковский, В.Е. Рохчин, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Р. Страйк, В.В. Томилов, Д. Фридман, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, JI.M. Чистов и др.

Однако многие проблемы, связанные с совершенствованием структуры жилищного фонда и жилищного строительства на уровне крупного города, возникшие в связи с переходом к рынку, малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса города в условиях современного рынка воспроизводства жилья. Наряду с этим недостаточно разработанными можно считать вопросы оптимизации структуры жилищного фондами его воспроизводства, а также их взаимосвязи с инвестиционными процессами. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило, с позиций отдельных I аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование сбалансированных решений в жилищной сфере может быть обеспечено только на основе I системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная. ^

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке методологических и методических основ оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в условиях развития рыночных отношений (на примере г. Санкт-Петербург). Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

• анализ проблем развития жилищной системы России с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы в условиях развития рыночных отношений;

• обоснование необходимости комплексного, системного подхода к постановке и решению жилищной проблемы на уровне крупного города;

• изучение и анализ существующих методологических подходов к формированию и функционированию жилищной сферы крупного города;

• анализ типов структур жилищного фонда и жилищного строительства с обоснованием классификации жилищного фонда в рамках крупного города;

• исследование основных условий, возможностей и тенденций развития жилищного строительства в Санкт-Петербурга;

• раскрытие сути и природы функционирования регионального рынка жилищного фонда и жилищных услуг, оценка его роли в решении жилищной проблемы крупного города;

• разработка методики определения структуры и объемов жилищного строительства в крупном городе;

• разработка методического подхода и осуществление экономико-математического моделирования оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе;

• исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу крупного города;

• уточнение методов оценки эффективности инвестирования оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе в современных условиях;

• разработка социально-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса в жилищной сфере крупного города;

• разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в жилищной сфере крупного города.

Предмет исследования - методологические и методические вопросы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Объектом исследования выступают формы и методы управления процессом воспроизводства жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой исследования послужило системное использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам капремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства.

Статистическую и информационно-фактологическую базу диссертации составили законодательные и нормативные акты, методические документы по вопросам функционирования и развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитета по жилищной политике Санкт-Петербурга и Комитета по содержанию жилищного фонда Санкт-Петербурга, специализированные отчеты.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологических основ, комплексной разработке концептуальных положений, механизма и моделей оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в условиях развития рыночных отношений и проводимой жилищной реформы.

Новые научные результаты, по мнению автора, состоят в следующем:

- разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне крупного города, отражающий в комплексе все аспекты задачи оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства;

- предложена модель функционирования и развития жилищной сферы крупного города, реализующая комплексный подход к оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства,' основанный на учете функциональных связей элементов жилищной сферы и факторов, влияющих на ее развитие;

- уточнена структура жилищного фонда на уровне крупного города с учетом взаимосвязи структурных параметров жилищного фонда и жилищного строительства в современных условиях;

- проведено уточнение ключевых понятий, описывающих ремонтно-строительный процесс в жилищной сфере крупного города;

- разработаны методические основы определения структуры и объемов жилищного строительства в крупном городе, позволяющие прогнозировать потребности в жилье и корректировать эти прогнозы;

- развиты методологические основы и уточнены экономико-математические методы планирования капремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда крупного города, основанные на балансовых и оптимизационных подходах к формированию структуры жилищного фонда;

- предложена модель интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в виде многокритериальной оптимизационной задачи, отражающая взаимосвязь отдельных этапов формирования оптимальной структуры жилищного фонда и жилищного строительства;

- уточнены и развиты методические основы оценки эффективности инвестиций, обеспечивающих,реализацию интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства, содержащие систему показателей, учитывающих специфику современных условий развития жилищной сферы крупного города;

- предложена комплексная модель оптимизации структуры инвестиционного капитала в жилищной сфере крупного города, позволяющая эффективно распределять имеющиеся ресурсы в сферу воспроизводства жилищного фонда.

Практическая значимость работы определяется тем, что предложенная в ней совокупность теоретических положений, методологических решений и методических рекомендаций позволит региональным (муниципальным) органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы региона (города), включая процесс оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства, реально приближающих решение крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами.

Результаты проведенных исследований имеют прямой выход в практику деятельности строительных компаний Санкт-Петербурга, так как касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы города. Это подтверждается документами о внедрении. Теоретические выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть также использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и крупных городов.

Апробация результатов работы. Основные результаты исследования докладывались автором и обсуждались на международных, всероссийских, межрегиональных, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, были отмечены на конкурсе грантов Минобразования Российской Федерации в 2002 году. Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт

Ill

Петербургского инженерно-экономического университета и при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ. Основные результаты исследования приняты к внедрению в Комитете по строительству Администрации Санкт-Петербурга.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 55 опубликованных работах общим объемом 38 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 217 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Селютина, Лариса Григорьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные в диссертации исследования позволяют сформулировать следующие выводы и рекомендации.

1. Одним из важнейших направлений реального воплощения в жизнь курса на ускорение социально-экономических преобразований в стране, мощным фактором социального переустройства нашего общества является решение жилищной проблемы. Рассматривая жилищную проблему в количественном и качественном аспектах, можно с достаточной степенью уверенности сказать, что жилищная проблема полностью не решаема, так как представления общества о ее содержании непрерывно углубляются.

2. Анализ теории и практики в городском жилищном хозяйстве и строительстве до- и послереволюционного периода в России показал, что действовавшие в жилищной сфере рыночные механизмы на рубеже XIX-XX вв. обеспечивали безубыточность рассматриваемой сферы и высокие темпы жилищного строительства без участия бюджетного финансирования. Однако, в последствии, бесплатная раздача жилья и отмена квартирной платы в 1917 г. оказали пагубное влияние на процесс воспроизводства жилищного фонда и превратили жилищную сферу в дотационную.

В диссертационной работе показана историческая логика формирования жилищной системы России в дореформенный период. Это позволило сделать вывод о том, что в России в течение многих лет наблюдался непрерывный жилищный кризис.

3. Перечень рассмотренных проблем в развитии жилищной системы в России свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Проблема жилья является многогранной, одной из самых сложных и трудноразрешимых задач. Особую актуальность эта проблема приобретает в крупных городах страны вследствие их высокой населенности.

Мы считаем справедливым перенос центра тяжести экономических реформ, в том числе жилищной, с федерального уровня на региональный (муниципальный), так как тенденции развития именно территориальных образований определяют способность страны выйти из кризисной ситуации и осуществить качественные социально-экономические преобразования.

4. Период реформирования жилищного сектора России за последнее десятилетие характеризуется переходом от жилищного строительства, основанного на потребности в жилье и финансируемого государством, к строительству, основанному на спросе на жилье и частных инвестициях в недвижимость. Причем, изменение соотношения источников финансирования, не только не уменьшила остроту жилищной проблемы, но и привела к ее дальнейшему возрастанию. Несмотря на то, что методы и темпы решения жилищной проблемы существенным образом подвергались трансформации на разных этапах исторического развития страны, сегодня формирование российской жилищной сферы еще не завершено.

Анализ объективных предпосылок реформирования жилищной сферы позволил выявить основные тенденции ее развития и сформулировать предложения по решению некоторых сложных проблем, возникших в жилищной сфере России в настоящее время. На наш взгляд, Россия нуждается не только в рыночном реформировании жилищного хозяйства, но также в поддерживаемых большинством населения социальных приоритетах, демократизации процессов выработки и реализации жилищной политики и жилищностроительных программ, а также градостроительном осмыслении целей и задач развития жилищной сферы.

5. С учетом комплексности проблемы обеспечения населения жильем, для ее решения требуется программный подход, причем необходимо рассматривать цели жилищной программы в двух уровнях: нижнем, определяющим жилищную программу-минимум и верхнем, который определяет программу-максимум.

Ясно, что решение подобного рода проблем требует привлечения концептуального аппарата как методологии такого же масштаба, что и сама проблема. Поэтому представляется целесообразным применение в качестве такой методологии системного анализа. Системный анализ представляется нам методологией понимания и упорядочения проблемы, которая затем уже решается с применением методов количественной оценки целей и осуществления соответствующего выбора решений.

Исходя из этого, нами предлагается и обосновывается концепция системного анализа жилищной проблемы, основанная на оптимизации структуры жилищного строительства и жилищного фонда города. Согласно данной концепции жилищная проблема рассматривается нами как системная задача. С учетом существующего сегодня многообразия аспектов жилищной проблемы разработана модель системного подхода к жилищной проблеме на уровне крупного города, связывающая в формализованном виде все компоненты постановки и решения жилищной проблемы.

6. Реализация жилищной политики в современных условиях возможна только при условии рыночной трансформации жилищной сферы. Учитывая это, в работе предложен методологический подход к формированию и функционированию жилищной сферы крупного города, отражающий процесс адаптации рассматриваемой сферы к складывающейся системе новых экономических отношений и объединяющий все направления исследования в единую концептуальную схему. В рамках принятого подхода разработана концептуальная модель функционирования и развития жилищной сферы крупного города в условиях рынка, отражающая в комплексе функциональные связи элементов жилищной сферы и факторы, влияющие на ее развитие.

Основываясь на методологии системного подхода мы определяем жилищную сферу как сложную межотраслевую подсистему города, включающую в себя часть производственной сферы и сферы услуг, которые обеспечивают воспроизводство и содержание сисилищного фонда. При исследовании жилья как главного элемента жилищной сферы проведен анализ основных терминов по группе "жилье" и уточнены ключевые понятия, описывающие жилье как специфическую категорию.

7. Наибольший интерес в нашем исследовании представляет анализ структуры наиболее значимого компонента жилищной сферы - жилищного фонда. Анализ типов структур жилищного фонда и жилищного строительства позволил сделать вывод о том, что единая терминология и точка зрения по поводу классификационного признака, позволяющего систематизировать все многообразие структурных решений отсутствует у отечественных и зарубежных ученых.

Чтобы в определенной степени восполнить теоретический пробел в исследовании типологических особенностей структуры жилищного фонда, а также определить в каких случаях целесообразно применение различных классификаций, в исследовании проведен анализ основополагающих классификаций жилищного фонда в контексте различных концепций развития жилищной сферы города, в ходе которого были выполнены с учетом необходимости соответствующие обобщения и корректировки. Это позволило выявить основные группы жилищного фонда в зависимости от их влияния на формирование структуры жилищного строительства с учетом возможных источников инвестирования и предложить классификацию жилищного фонда, учитывающую взаимосвязь структурных параметров жилищного фонда и жилищного строительства в современных условиях развития российской экономики. Исходя из этого, уточнена структура жилищного фонда на уровне крупного города. Кроме того, выделены иерархические уровни строения и функционирования жилищного фонда как подсистемы жилищной сферы города и предложено разграничение и следующее определение иерархической структуры понятий, применительно к условиям крупного города; жилая застройка — жилой дом — жилище (жилье).

8. Наличие научно обоснованной классификации типов жилищного фонда крупного города является важным условием для исследования методологических проблем развития процесса воспроизводства основных фондов жилищной сферы. В настоящее время нет единой, стандартизированной научно-технической терминологии, составляющей систему терминов и определений понятий в сфере воспроизводства жилых зданий. Возникшая терминологическая путаница, по нашему мнению, происходит в основном из-за отсутствия формулировок, отражающих объективно существующую взаимосвязь понятий.

С учетом этого, в диссертационной работе приведена классификация

РРМ по жилищному фонду, в которой кроме состава работ, характеризующих технико-технологическую сущность рассматриваемых мероприятий, отражены направленность работ и характер процесса воспроизводства, являющиеся содержанием РРМ по жилым домам.

Анализ терминологии, сложившейся в отечественной литературе за многие годы, применительно к процессу воспроизводства жилищного фонда, изучение технико-технологического и экономического содержания понятий «капитальный ремонт», «модернизация» и «реконструкция» жилых зданий позволили нам сделать вывод о том, что реконструкция является наиболее общим понятием, а модернизация и капремонт рассматриваются как виды реконструкции. Вместе с тем, с нашей точки зрения, каждое из вышеприведенных понятий отражает специфику форм воспроизводства основных фондов и поэтому данные понятия имеют право на самостоятельное существование, несмотря на то, что при РРМ часто производятся одновременно капремонт, модернизация и реконструкция, что, в свою очередь, затрудняет разграничение этих понятий в практической деятельности.

9. Рассмотренные в диссертации вопросы терминологии легли в основу комплексного, системного подхода к определению процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города, под которым мы понимаем новое строительство, а также комплекс РРМ, имеющих общую направленность действий, а именно: непрерывное возобновление объектов жилищного фонда в определенных пропорциях.

В теории и практике многие проблемы воспроизводства жилищного фонда рассматриваются без учета их тесной взаимной связи. Так, например, проблемы нового строительства жилья в настоящее время в основном сводятся к снижению себестоимости строительства без учета будущих затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых объектов, что приводит к увеличению совокупных затрат и снижению эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда. Главной проблемой до настоящего времени остается методологическая неотработанность основ формирования стратегии развития воспроизводства жилищного фонда. Основываясь на методологии комплексного, системного подхода, сформулированы основные принципы формирования и реализации ремонтной политики в жилищной сфере крупного города, методологическое и научно-методическое содержание, которой раскрыто в диссертационной работе.

10. Анализ состояния и тенденций развития рынка строящегося жилья в Санкт-Петербурге показал, что в последнее время наблюдается неуклонный рост объемов жилищного строительства, причем продолжает снижаться доля бюджетного финансирования, и увеличился ввод жилья за счет средств частных инвесторов. В условиях наличия достаточного предложения на рынке жилья встает проблема дефицита платежеспособного спроса. При этом он существует на фоне неудовлетворенных потребностей в жилье.

Вместе с тем, в структуре жилищного строительства произошли заметные сдвиги. Изменилась структура жилищного строительства по типам квартир. Наибольшим спросом у населения пользуются однокомнатные квартиры в домах различных типов средней стоимости. Изменилось, также, соотношение построенного жилья по типам жилых зданий - снизилась доля панельных домов. Однако, панельное домостроение по-прежнему является наиболее дешевым и самым быстрым способом строительства. Исходя из этого, по нашему мнению, для решения жилищной проблемы низкодоходных семей, необходимо строительство именно такого жилья, т.е. домов наиболее экономичных типовых серий с низкой себестоимостью.

11. Проведенный анализ состояния и проблем развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге позволил выявить стратегический потенциал и оценить доступность жилья для населения города. В городе существует высокий потенциальный, но неплатежеспособный спрос на жилье. Дополнительным и весомым источником расширения доступности жилья является государственная поддержка в виде безвозмездных субсидий, льготных кредийштоге, мы можем сделать вывод, что наиболее вероятный сценарий развития жилищного сектора экономики города, будет включать в себя следующие общие тенденции: объемы строительства нового жилья возрастут в основном за счет увеличения спроса на недорогое жилье; спрос на дорогое жилье, в краткосрочной перспективе, будет оставаться стабильным, в дальнейшем возможно его повышение при условии роста доходов населения, стабилизации курса рубля, развития системы кредитования; цены на жилье будут расти, что объясняется увеличением цен на ресурсы; дальнейшая муниципальная жилищная политика будет направлена на сокращение бюджетного финансирования жилищного строительства, что объясняется ужесточением бюджетной политики во всех сферах.

12. С учетом результатов анализа текущего состояния рынка строительства жилья и направлений перспективного развития жилищного строительства, можно сформулировать основные пути решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге: возведение муниципального жилья для малообеспеченных и социально не защищенных слоев населения и с этой целью внедрение новых, экономичных проектов в кирпичном домостроении; повышение платежеспособного спроса граждан и на его основе ведение коммерческого жилищного строительства; формирование социального жилищного фонда; проведение реконструкции старого жилищного фонда; строительство жилья за счет средств предприятий; развитие ипотечного кредитования.

13. Анализ и синтез определений рынка жилья в зарубежных и отечественных исследований, а также учет социальной направленности и специфики рынка жилья, на наш взгляд, позволяют определить данную экономическую категорию как систему экономических отношений, складывающихся между участниками рынка жилья. Рынок жилья включает в себя все многообразие участников и отношений между ними, что придает системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

14. В работе раскрыты социально-экономическая сущность жилищного рынка, его целевая ориентация и специфические особенности развития. Исследование рынка жилья как сложной экономической системы проведено с позиций экономической теории рыночного равновесия. При этом в работе описана модель равновесия на жилищном рынке, которая выглядит не только как модель согласования интересов участников рынка, где спрос и предложение находятся во взаимосвязи и взаимозависимости. В исследовании структуры рынка жилья, сложившейся в РФ, мы исходим из того, что жилищный рынок является системой взаимосвязанных рынков, которые включают рынок собственности и рынок аренды. Для оценки пропорций между предложением жилья на первичном рынке и долей вторичного рынка предложена модель взаимодействия данных элементов рынка жилья, которая может быть использована в практической деятельности при прогнозировании развития процессов строительства и реконструкции жилищного фонда.

15. Характерной особенностью современного рынка жилья является возникновение несбалансированности нового рода - дисбалансов между предложением жилья и платежеспособным спросом населения. Для минимизации таких дисбалансов, целесообразным, на наш взгляд, является прогнозирование платежеспособного спроса и оптимизация согласования предложения жилья со спросом. Мы полагаем, что формирование модели общего равновесия спроса и предложения на рынке жилья должно предполагать реализацию трех условий: оптимальность в потреблении жилья, предполагающая эффективность распределения жилья; оптимальность в производстве жилья, обусловливающая эффективность использования средств инвестирования: одновременная оптимальность в потреблении и производстве жилья, связанная с достижением эффективной структуры жилищного фонда и жилищного строительства.

16. При рассмотрении направлений совершенствования методологии оценки функционирования рынка жилья, в работе нами выделяются следующие положения. Во-первых, методологические подходы к анализу рынка жилья должны носить комплексный характер, т.е. рассматривать данный рынок как совокупность объектов и явлений, составляющих единое целое. Методологические подходы должны также опираться на широкий арсенал возможностей диалектического метода исследования, предполагающий использование системного подхода к изучению проблем, связанных с формированием и развитием рынка жилья. При этом, исследование должно базироваться на методах экономико-статистического анализа с использованием экономико-математических моделей и подходов, позволяющих добиться высокой конкретности анализа. Во-вторых, использование выделенных методологических подходов позволило определить, что на рынке жилья важное значение имеет соотношение спроса, предложения и цены. При этом следует отметить, что величина спроса и предложения на жилье обусловлены многими факторами, среди которых важное место занимает наличие оптимальной структуры жилищного фонда и жилищного строительства.

17. Функционирование жилищной сферы как сектора национальной экономики ориентировано на удовлетворение жилищных потребностей человека. Принимая потребности как исходную категорию при исследовании проблем оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе, мы исходим из того, что потребность в жилье, как в одном из видов строительной продукции, представляет собой необходимость, принявшую форму определенного количества и качества жилья, которые в комплексе способствуют поддерэ/санию нормальных условий жизнедеятельности людей и в целом, развитию общества.

18. По нашему мнению, при оценке жилищных потребностей следует учитывать конкретные формы рыночных отношений, проявляющиеся в количественных и качественных элементах, - спрос, предложение и цену. В результате исследования мы установили, что потребности как социально-экономическая категория, применительно к жилищной сфере, существует в трех измерениях: во-первых, потребности как отражение действительной необходимости в жилье; во-вторых, потребности как исходная категория оценки жилищных потребностей и выступает в форме дефицита и в-третьих, потребности в форме спроса.

19. Нам представляется, что на уровне крупного города методологические и методические основы определения жилищных потребностей должны базироваться на наличии в сфере жилища двух категорий - коммерческого (рыночного) и социального (муниципального) жилища. Исследование коммерческой и социальной подсистеме жилищного рынка позволило представить коммерческое и социальное жилища как в равной степени необходимые подсистемы единого жилищного рынка с разной долей вмешательства нерыночных механизмов. Важным проблемным аспектом в определении оптимальной структуры жилищного строительства является совершенствование методической основы определения жилищных потребностей и их учета при совершенствовании методологии развития коммерческого и социального жилья.

20. На основе исследования методологических предпосылок определения потребности в услугах жилищной сферы, проблем формирования и функционирования рынка жилья, современных аспектов моделирования механизмов оптимального согласования спроса на жилье с предложением на рынке жилья предложен комплексный подход к формированию структуры жилищного фонда и жилищного строительства, объединяющий в единую систему динамику демографической структуры населения и динамику структуры жилищного строительства с учетом структуры существующего жилищного фонда.

21. Одним из основополагающих моментов при формировании интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства является адекватная рыночной ситуации оценка потребности в жилье. Исходя из этого, в работе предложен методический подход к формированию структуры жилищного фонда и жилищного строительства на примере Санкт-Петербурга, основанный на количественной оценке достижения главной цели жилищной программы города. Оценка потребности Санкт-Петербурга в жилье основана на расчете общего потребного жилого фонда, который должен быть построен в городе с поквартирным распределением. Причем, при определении структуры и необходимого объема жилищного строительства общий потребный жилой фонд рассматривается без жилого фонда, занимаемого жильцами, удовлетворенными своими жилищными условиями, т.е. с учетом объемов существующего жилого фонда.

22. Методика расчета потребности в жилье является органично встроенной в предложенную автором модель системной постановки и реализации жилищной проблемы в крупном городе. Кроме того, предложенная в диссертационной работе методика определения потребности в жилье с учетом использования методов прогнозирования и экспертной корректировки прогнозов служит фундаментом для понимания и решения проблем оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе.

23. В общей системе задач определения параметров жилищного строительства в крупном городе важное место занимает моделирование структуры жилищного фонда. Многообразие технических состояний жилых зданий, объемов и характера воспроизводственных работ приводят к возникновению многочисленных комбинаций ремонтно-реконструктивных мероприятий (РРМ). В соответствии с принятой в данном исследовании терминологией в сфере воспроизводства жилья под РРМ мы понимаем комплекс сознательных действий, направленных на изменение состояния жилищного фонда, а именно - реконструкция, модернизация и капремонт.

24. В основе разработки системы моделирования структуры жилищного фонда крупного города, как представляется, лежит задача формирования процесса разработки РРМ, являющимся управляемым, и в соответствии с этим, эффективность управления которого будет зависеть от степени достижения сбалансированных решений в виде взаимосвязи управляющих параметров РРМ и плана РРМ, обеспечивающей равенство потребностей и наличных ресурсов для осуществления РРМ с учетом социальных ограничений.

Основываясь на данной посылке, в настоящем исследовании предложен один из возможных подходов к решению задачи обеспечения равенства возможных и потребных ресурсов для проведения РРМ, который реализуется на основе применения имитационной системы управления РРМ по жилищному фонду (ИСУРРМ). Разработанная модель функционирования ИСУРРМ построена на использовании двух типов экономико-математических моделей -имитационных и оптимизационных - и представляет собой комплекс согласованных моделей: имитационной модели динамики жилищного фонда; модели формирования источников средств РРМ и оптимальной модели формирования плана РРМ.

25. Рассматривая процесс оптимизации структуры жилищного строительства как комплексную задачу, объединяющую вопросы совершенствования структуры коммерческого и социального жилищного строительства, в диссертации предложен алгоритм формирования структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях, отражающий классификацию социального и коммерческого жилищного строительства, экспертную оценку важности (весомости) удовлетворения потребности в жилье определенной категории населения.

С учетом этого, разработана экономико-математическая модель оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе с учетом уровня доходов будущих потребителей жилья, структуры спроса и предложения жилья, производственной мощности строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда. При этом, в качестве критерия оптимальности приняты максимальное удовлетворение потребности населения в жилье и минимизация совокупных инвестиционных затрат на жилищное строительство.

26. На основе рассмотренных в работе методологических проблем развития процесса воспроизводства жилищного фонда, мы можем сделать вывод, что одним из направлений реформирования воспроизводственной сферы жилья является оптимизация структуры жилищного фонда и его воспроизводства. При этом, процесс разработки модели оптимизации структуры воспроизводства жилищного фонда представляется нам многоаспектной задачей, в которой сочетаются существующий жилищный фонд и социальные потребности в жилье, прирост жилищного фонда за счет нового строительства и РРМ и таким образом, совершенствование структуры жилищного фонда и его воспроизводства заключается в поиске оптимальных пропорций между этими двумя важнейшими составляющими воспроизводственного процесса.

27. С этой целью в работе модельно исследуются механизмы оптимизации структурных параметров процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города. Исходя из этого, разработана модель интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства, ее постановка представлена в виде многокритериальной оптимизационной задачи, решением которой является скалярный (компромиссный) показатель. Использование компромиссного решения в качестве критерия эффективности вариантов структуры жилищного фонда и его воспроизводства позволит решить данную задачу как много-факгорную и оптимизационную с учетом социально-потребительского качества жилых домов, соответствия квартирного состава жилых домов заданной квартирографии, всех видов ресурсов, видов РРМ, а также технологических характеристик проектных решений жилых зданий. Все эти показатели рассматриваются как взаимосвязанные в единую систему.

28.В условиях, когда экономические рычаги управления централизованной экономики демонтированы, а новые рыночные механизмы хозяйствования с высоким уровнем саморегуляции еще не созданы, особую значимость приобретает создание системы управления инвестиционными процессами. В диссертационной работе рассматриваются инвестиции в жилищные программы, в т.ч. такие программные мероприятия как оптимизация структуры жилшцного фонда и жилищного строительства на уровне крупного города. В узком смысле инвестиции в оптимизацию структуры жилищного фонда и жилищного строительства мы рассматриваем как расходы на жилищное строительство, а" также на реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего эгсилищпого фонда, а в широком смысле — приобретение жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения экономического и социального эффекта.

29, Поиск эффективных инвестиционных решений в жилищной сфере, формирование и реализация региональной (муниципальной) жилищной программы требуют построения адекватной методологической и методической базы, позволяющей давать объективную оценку эффективности инвестирования жилищного строительства в современных социально-экономических условиях. На основе этого, в диссертационной работе нами предлагается методологический и методический подход к оценке эффективности инвестиций в жилищную сферу, содержащий систему показателей, отражающих социальные и экономические результаты, а также учитывающий оценку мероприятий по стимулированию инвесторов жилищных программ.

Таким образом, на основе проведенного исследования, действующие методические положения были уточнены и дополнены применительно к оценке экономической эффективности проектов и программ жилищного строительства, в том числе инвестиционного проекта как реализационной модели оптимальной интегрированной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе.

30. Анализ существующих методологических и методических подходов к оценке инвестиций в жилищную сферу позволил сформулировать концепцию обоснованного принятия и оценки инвестиционных решений в жилищной сфере, в т.ч. в формирование оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства, основанную на следующих положениях: разработка инвестиционной стратегии; определение параметров инвестиционного проекта и подготовка инвестиционной программы.

31. Комплексная оценка эффективности инвестиций в оптимальную структуру жилищного фонда и его воспроизводства - это путь к сбалансированному развитию жилищной сферы в целом. Исходя из этого, в целях достижения желаемого результата функционирования жилищной системы крупного города, нами предлагается подход к формированию социально-экономического механизма решения жилищной проблемы на муниципальном уровне с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования, в который органично встроена модель взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство. Такой механизм учитывает региональную специфику и способствует привлечению средств из различных источников финансирования, исходя из конкретных экономических и социальных условий.

32. Сегодня актуальной проблемой является поиск органами государственной власти и самоуправления способов и методов реализации жилищной политики и программных действий, адекватных современному состоянию экономики жилищной сферы. Для решения обозначенной проблемы целесообразен комплексный подход к разработке региональной (муниципальной) инвестиционной программы и политики в целом в сфере строительства и реконструкции жилья. В рамках данного подхода в работе предлагается комплексное моделирование процесса оптимизации структурных параметров инвестиционных программ в жилищной сфере, включающее в себя:

• модели универсальных функциональных блоков финансовых средств субъектов инвестиционного процесса;

• модель, сформированную из универсальных функциональных блоков и отражающую процесс аккумуляции инвестиционных средств для реализации задач программы жилищного строительства;

• экономико-математическую модель формирования инвестиционного фонда жилищной программы, в основе которой лежит взаимная увязка структурных параметров инвестиционной программы.

33. Инструментом регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, позволяющий оценить уровень эффективности проекта или программы в сфере воспроизводства жилья для каждого из его участников и изменить параметры проекта для нахождения оптимального решения, может служить предложенный показатель потенциальной эффективности использования примененных в проекте инвестиционных ресурсов.

34. Резюмируя все вышеизложенное, отметим следующее. В свете рассмотренных проблемы, главная цель настоящей диссертационной работы, состоящая в разработке методологического подхода к формированию оптимальной структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе, представляется актуальной и востребованной хозяйственной практикой в жилищной сфере в современных условиях развития рыночных отношений в России. Вместе с тем, на наш взгляд, в работе сформулирован ряд проблем поступательного характера, решение которых требует проведения дальнейших исследований. По нашему мнению, для успешного развития теоретических и методологических основ оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства требуется объединение усилий научных, проектировочных, строительных и других организаций, участвующих в разработке и реализации инвестиционно-строительных программ в жилищной сфере на федеральном уровне и на территориях субъектов РФ.