Многокритериальная социально-экономическая оценка способов управления жилой недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Ученая степень
кандидата экономических наук
Автор
Кузнецова, Яна Сергеевна
Место защиты
Москва
Год
2015
Шифр ВАК РФ
08.00.13
Диссертации нет :(

Автореферат диссертации по теме "Многокритериальная социально-экономическая оценка способов управления жилой недвижимостью"

На правах рукописи

КУЗНЕЦОВА ЯНА СЕРГЕЕВНА

МНОГОКРИТЕРИАЛЬНАЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.13 — Математические и инструментальные методы

экономики

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

г 9 АПР 2015

005568128

Москва - 2015

005568128

Работа выполнена на кафедре Прикладной информатики в экономике федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)»

Научный руководитель: доктор физико-математических наук, профессор

Картвел шив или Василий Михайлович

Официальные оппоненты: Краева Татьяна Аркадьевна

доктор экономических наук, профессор, ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», профессор кафедры «Финансового менеджмента»

Орлова Елена Роальдовна

доктор экономических наук, профессор, ФГБУН «Институт системного анализа РАН», заведующая лабораторией «Информационные технологии оценки эффективности инвестиций»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Московский государственный

университет путей сообщения» (МИИТ)

Защита состоится «10» июня 2015 г. в 10:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.01 на базе МЭСИ по адресу: 119501, г. Мосхва, ул. Нежинская д. 7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте МЭСИ http://www.iTiesi.ru

Автореферат разослан «/^»-апреля 2015 г.

Ученый секретарь И.Н. Мастяева

диссертационного совета / '

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В решении социально-экономической задачи обеспечения населения качественными условиями проживания первостепенная роль принадлежит сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), реформирование которой началось в России более двадцати лет назад с постепенным переходом на рыночные отношения. Жилищная сфера - важнейшая часть экономики России с годовым оборотом более 4 трлн руб., составляющая около 7 % от ВВП страны'. Перманентные и неэффективные преобразования в сфере ЖКХ существенно влияют на состояние жилищного фонда России, включая 2,4 млн многоквартирных домов (МКД) общей площадью 2258 млн кв. м.

Жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, требующий разумной эксплуатации. Известно, что оплата жилищно-коммунальных услуг в год составляет более одного трлн руб. Предоставление услуг по обслуживанию недвижимости затрагивает интересы не только управляющих компаний, число которых в Российской Федерации достигает 16 тыс., но и собственников жилья, вовлекая последних в динамический процесс управления недвижимостью2.

При наличии различных схем управления МКД, предусмотренных Жнлищ-пым Кодексом Российской Федерации, возникает необходимость выбора наиболее рационального способа управления недвижимостью. В этой связи нередко возникает проблема информационного шума, вызванного избыточной информацией в СМИ. Не обладая информацией о форме управления в МКД, а также о предоставляемых услугах и не разбираясь в жилищном законодательстве, собственники жилья зачастую сталкивается с ситуацией неопределенности и риска. В свою очередь, управляющие компании оказываются в рисковой ситуации в силу зависимости от внешних политических, экономических и социальных факторов влияния. Как показывает практика, к рисковым ситуациям приводят случаи про-

1 По данным Минстроя России, март 2014 http://www.gosstroy.gov.ni/

2 Полтавченко Г.С. О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг. Доклад на заседании Госсовета РФ 11 мая 2013 г.

явления недобросовестности самих управляющих компаний. Так, по итогам плановых проверок в г. Москве было выявлено более 60 тыс. нарушений и вынесено более 20 тыс. предписаний3. В настоящее время решению задач оценки и выбора рациональных форм управления жилищной сферой на различных иерархических уровнях (федеральном, территориальном, муниципальном) в условиях продолжающегося реформирования отводится значительное место в законодательных и исполнительных актах органов власти.

Процесс принятия решений, связанный с выбором способа управления МКД характеризуется как многовариантностью и риском, свойственными в целом рынку жилья, так и особенностями поведения лиц, принимающих решения, проявляющимися в нечёткости и субъективности восприятия информационных потоков. При этом особую значимость приобретают исследования по совершенствованию методов и средств поддержки принятия решений в сфере ЖКХ, способных устранить многокритериальную неопределенность в процессах выбора способа управления.

Следует отметить недостаточную проработанность существующих методов поддержки принятия решений в сфере ЖКХ. с учетом фактора слабой формализуемости критериев качества управления МКД, социально-экономических факторов, связанных с удовлетворением как индивидуальных, так и групповых требований, а также с учетом внешних и внутренних рисков сферы ЖКХ. Решение задачи выбора рациональной формы управления жилой недвижимостью в настоящее время тормозится отсутствием проверенных и обоснованных наукой и практикой оценок взаимосвязи элементов объекта управления, критериев управления МКД, моделей и методов формирования рациональных форм статическом и динамическом вариантах.

Актуальность диссертационного исследования определяется необходимостью разработки моделей и методов оценки способов управления жилой недви-

' По данным Минстроя России, март 2014 http://www.gosstroy.gov.ru/

4

жимостью, учитывающих специфику сферы ЖКХ и позволяющих выбрать рациональный способ управления МКД.

Степень разработанности проблемы. Реформирование и развитие рыночных отношений, а также качество предоставляемых услуг в сфере ЖКХ исследованы в работах отечественных и зарубежных авторов: Адрианова В.В., Бирюкова ГШ., Бояринцева Б.И., Горбунова A.A., Краевой О.Н., Ларионова А.Н., Поповой О.С., Пилявского В.П., Феноменова К.Н., Чекалина B.C., Чернышова Л.Н., Шарапова В.И., Шушарина А.Л., Вебера А., Гассерта К., Рисса А., Эрхарда Л. н других ученых и исследователей.

Вопросы эффективной деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ и концессионных соглашений рассмотрены в работах Арзумановой Н.И., Божу-хина В.Б., Васильева С.Е., Высокинского Д.Г., Говорова Л.В., Графова A.A., Грибова А.Ф., Дамирова Д.Я., Орловой Е.Р., Пилявского В.П., Сиваева С.Б., Хомчен-ко Д. Ю., Шеина А.М. и других. К основным результатам проведенных этими специалистами исследований можно отнести методические подходы к анализу проблем экономического роста управляющих организаций в жилищном секторе. В то же время остались не разработанными вопросы, связанные с обоснованием и рациональным выбором способов управления жилой недвижимостью, направленных на усиление самофинансирования сферы ЖКХ в интересах экономики городского хозяйства.

Вопросы оценки обоснованности выбора способов управления МКД с учетом качественных социально-экономических кротериев и рисков в трудах отечественных и зарубежных авторов практически не рассматривались. Причина недостаточного внимания к данному вопросу обусловлена тем, что в процессе социально-экономической оценки формы управления жилой недвижимостью важно принимать во внимание качественные факторы, учитывающие требования к повышению уровня жизни населения. В этой связи целесообразно применение работ в области экспертных методов и нечеткой логики таких отечественных и зарубежных ученых, как: Беллмана Р., Бакли Дж., Ванга Т., Заде Л., Рутковского Л.,

5

Саати Т., Чена Ю., Циммермана Г., Гаврилюка В.И., Журавлева Ю.И., Миркина Б.Г., Мищенко A.B., Недосекина А.О., Ногина В.Д., Черноруцкого И.Г., Штовбы C.B. и других. Практические результаты применения СППР и теоретические основы их построения отражены в работах Дика В.В., Краевой Т.А., Литвака Б.Г., Петровского А.Б., Рогозина О.В., Телыюва Ю.Ф., Кина П., Мортона М. Скотта, Спрейга Р., Райфа X., других ученых.

Остается не разработанным ряд вопросов, связанных с преобразованием качественных социально-экономических признаков, учитывающих ситуацию неопределенности и субъективное отношение к параметрам выбора формы управления жилой недвижимостью. Нерешенность названных проблем предопределила выбор цели и задач диссертационного исследования.

Объектом исследования являются способы управления МКД в условиях неопределенности в сфере ЖКХ, рациональность которых характеризуется набором разнокачественных критериев в области ЖКХ.

Предмет исследования - методы оценки способов управления жилой недвижимостью с учетом слабоформализуемых факторов и нечеткой логики суждений, применяемые для выбора наилучшей в социально-экономическом смысле формы управления МКД.

Цель исследования - разработка моделей и комплексной методики многокритериальной оценки способов управления жилым фондом в России в условиях слабой формализуемости критериев и неопределенности исходной информации.

Поставленная цель определяет необходимость постановки и решения в диссертационном исследовании следующих задач:

1. Проанализировать особенности существующих способов управления МКД, обосновать выбор необходимых критериев их оценки и значимости сопутствующих рисков.

2. Разработать методику оценки и выбора способов управления МКД в условиях слабоформализуемых критериев, нечеткой исходной информации, ситуациях неопределенности и риска.

б

3. Разработать модели аналитической иерархии для оценки способов управления жилой недвижимостью с учетом социально-экономических критериев и рисков.

4. Предложить аналитическую сетевую модель оценки способов управления МКД с учетом взаимодействия участников жилищно-коммунальных отношений.

5. В рамках предложенной методики с применением алгоритмов теории нечетких множеств обосновать выбор способов управления МКД с учетом социально-экономических критериев, а также получить оценки степени риска.

6. Построить системно-динамическую модель для определения оценки уровня риска качества обслуживания МКД различными способами управления в экономической ситуации, приближенной к реальной.

7. Разработать алгоритм интеграции и ранжирования способов управления

МКД.

8. На основе разработанной методики предложить структуру комплексной системы поддержки принятия решений (СППР), позволяющей автоматизировать работу лиц, принимающих решение по выбору формы управления МКД с высоким уровнем качества обслуживания.

Область диссертационного исследования соответствует следующим пунктам паспорта специальности Высшей аттестационной комиссии (ВАК) РФ 08.00.13 - «Математические и инструментальные методы экономики»: п. 1.4. «Разработка и исследование моделей и математических методов анализа микроэкономических процессов и систем: отраслей народного хозяйства, фирм и предприятий, домашних хозяйств, рынков, механизмов формирования спроса и потребления, способов количественной оцепки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений» и п. 2.3. «Разработка систем поддержки принятия решений для рационализации организационных структур и оптимизации управления экономикой на всех уровнях».

Теоретической и методологической основой исследования являются научно-теоретические разработки и труды отечественных и зарубежных ученых в

7

области экономической теории, жилищно-коммунального хозяйства, теории принятия решений и теории риска. В работе использовались следующие методы научного познания: наблюдение, сравнение, анализ и синтез, математико-статистические и системно-структурные методы. При решении конкретных задач исследования применены методы экспертных оценок, нечеткой логики, методы анализа иерархий, аналитических сетей, а также методы системно-динамического моделирования.

Нормативно-правовая и информационная база исследования. В качестве нормативно-правовой базы в исследовании использованы Гражданский, Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы РФ, указы президента и Правительства РФ, отчеты Мосжилинспекции, нормативные и законодательные акты, постановления Правительства Москвы в области ЖКХ, а также фактические статистические данные жилищного фонда, справочные материалы, опубликованные в периодической печати и электронной сети Интернет. Материалы научных исследований, представленные в виде статей, монографий и диссертаций, а также сведения, получепные в ходе экспертных опросов специалистов.

Инструментальная база исследования. Для расчетов показателей использовались пакеты прикладных программ MS Excel, PowersimStudio, Mathcad.

Научная новизна диссертационного исследования. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

1) Проведен анализ и выявлены особенности оценки выбора способов управления МКД, связанные с их социально-экономической значимостью. Предложены основные социально-экономические критерии оценки форм управления МКД, которые наряду с количественными критериями оценки включают показатели качественной привлекательности. Проведен анализ возможных рисков и их последствий, связанных с выбором способов управления МКД, обоснована необходимость разработки методики многокритериальной оценки и выбора способов управления МКД в контексте качественных экспертных оценок проблемной ситуации.

2) Разработана новая комплексная методика решения многокритериальной задачи выбора формы управления МКД с учетом влияния неопределенности факторов сферы ЖКХ. Отличительной особегаюстью данной методики является учет основных социально-экономических критериев с помощью вопросно-ответных экспертных процедур и возможность слабоформализуемой комплексной оценки способов управления МКД.

3) Получены социально-экономические критерии, допускающие появление эффекта смены степеней предпочтений способов управления МКД с помощью известных модификаций алгоритмов метода анализа иерархий. Впервые для сферы ЖКХ было предложено использовать более точный абсолютный средний индекс согласованности суждений экспертов.

4) Построена модель сетевой структуры, включенная в процедуры метода аналитических сетей, учитывающая социально-экономические отношения основных участников владения и управления недвижимостью.

5) Применены комбинированный аппарат метода анализа иерархий и нечеткой логики и алгоритм метода упорядочивания последовательности для определения значимых критериев оценки способов управления МКД. Впервые для сферы ЖКХ адаптирован алгоритм проведения нечетко-множественного апализа риска при выборе одной из форм управления МКД, позволяющий получить оценки степень риска с учетом предложенных социально-экономических критериев.

6) Разработана системно-динамическая модель (СДМ), позволяющая описать сравнительную картину ежегодного изменения оценок уровня риска качества обслуживания МКД в условиях неопределенности, вызванной продолжающимся реформированием сектора ЖКХ. В разработанной сложной системно-динамической модели настройка архитектуры и оценки параметров осуществляются на основе предложенного набора качественных и количественных критериев, адекватно учитывающих динамическую ситуацию, наблюдаемую в сфере ЖКХ в г. Москве.

7) Разработана новая структура СППР на базе предлагаемой методики многокритериального выбора формы управления МКД и построенных моделей, позволяющая автоматизировать работу лица, принимающего решение, и осуществлять выбор основных факторов принятия решений, методов и наилучших альтернатив из множества способов управления МКД.

8) Получены на основе интеграции обобщенных оценок альтернатив и связанных с ними рисков с учетом нечетких экспертных суждений с помощью критерия Гурвица итоговые оценки способов управления МКД.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии подходов, позволяющих получить многокритериальную оценку способов управления МКД на основе комбинирования моделей, методов и интегрированных оценок с учетом социально-экономических критериев и рисков, а также нечетких суждений.

Практическая значимость исследования. Использование разработанного в диссертационном исследовании комплекса моделей, методов и алгоритмов в целях повышения и обоснованности качества обслуживания МКД управляющими компаниями, предприятиям и подрядными организациями сферы ЖКХ. Предложенная методика многокритериального выбора способа управления МКД может быть полезна непосредственно органам управления сферы ЖКХ (Префектурам и Управам районов), управляющим компаниям, непосредственно потребителям услуг обслуживания МКД в процессе выбора формы управления МКД с учетом социально-экономических факторов, их неопределенности и риска.

Основные результаты, выводы и рекомендации вносят определенный вклад в развитие экономико-математического инструментария разнокачественной оценки в сфере ЖКХ, также могут служить основой для подготовки аналитических сообщений, учебных пособий и специальных курсов в ВУЗах, в учебном процессе при преподавании дисциплин «Теория принятия решений», «Теория систем и системный анализ», «Риск-менеджмент».

Достоверность и обоснованность результатов исследования подтверждается: использованием проверенных теорий и практических методологических

ю

основ метода анализа иерархий, метода аналитических сетей, теории нечетких множеств, системного анализа, использованием современного инструментария принятия решений в условиях неопределенности и риска.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на Международной научно-практической конференции имени А.И. Китова «Инновационные и информационные технологии в экономике, менеджменте и образовании» (г. Москва, 2010 г.); I Межвузовской научно-практической конференции «Интеллект, дизайн, компьютер» (г. Москва, 2010 г.); Международной научно-практической конференции «XXIV Плехановские чтения» (г. Москва, 2011 г.); Всероссийской научной конференции «Экономический рост: Математические аспекты» (г. Москва, 2011 г.); П Международной научно-практической конференции имени А.И. Китова «Современные информационные технологии в экономике и научно-техническом процессе» (г. Москва, 2011 г.); III Международной научно-практической конференции имени А.И. Китова «Современные информационные технологии в экономике и образовании» (г. Москва, 2012 г.); IV Международной научно-практической конференции имени А.И. Китова «Математические методы и информационные технологии в экономике и управлении» (г. Москва, 2014 г.); Международной научно-практической копференщш «Россия и СНГ: геополитическая и экономическая трансформация» (г. Москва, 2014 г.).

Также отдельные результаты докладывались на научных семинарах аспирантов и соискателей кафедры «Математические методы в экономике», Общеуниверситетском научном семинаре «Математические и инструментальные методы экономики» ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова». Теоретические положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на заседаниях кафедры «Математические методы в экономике» ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова».

Отдельные результаты работы были отмечены дипломом РЭУ им. Г.В. Плеханова «Лауреат XXIV Международных Плехановских чтений»

11

(2011 г.); диплом III Международной научно-практическая конференции имени А.И. Китова на секции: «Когнитивные интеллектуально-аналитические методы, модели и технологии в управлении экономическими и социальными системами» (2012 г.).

Полученные в диссертационном исследовании результаты и рекомендации, а также экономико-математические модели приняты к использованию в деятельности ГУП «ДЕЗ района «Лефортово» (г. Москва), что подтверждается актом о внедрении.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 15 печатных работах автора, включая одно учебное пособие, общим объемом 8,84 п.л. (из них авторских - 5,53 пл.), в том числе семь - в рецензируемых научных журналах и изданиях общим объемом 3,41 п.л. (из них авторских -2,7 п.л.).

Структура, объем и содержание диссертации. Диссертационная работа общим объемом 134 страницы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (104 источника). Работа включает пять таблиц, 34 рисунка и семь приложений.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Анализ оценки способов управления жилой недвижимостью

Основной целью функционирования сферы ЖКХ является предоставление населению качественных условий проживания. Вопросы теории и практики принятия решений по выбору рационального способа управления жилой недвижимостью в условиях риска и неопределенности в сфере ЖКХ остаются малоизученными4.

* Способы управления МКД: 1) непосредственное управление, 2) управляющая организация, 3) товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК) или другая форма управления МКД.

В работе проведен сравнительный анализ способов управления МКД и видов возможных рисков (политический, экономический, социальный, управленческий, риск качества обслуживания, инфраструктурный и другие).

Управление МКД с помощью ТСЖ, ЖК (ЖСК) может реализовываться двумя способами: самоуправление - управляющая компания обеспечивает набор услуг или привлечение профессиональной управляющей компании.

В каждом МКД определяется способ управления согласно статье 161 ЖК РФ. Современные подходы к выбору формы управления МКД не учитывают индивидуальных предпочтений потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а ориентируются на количественные критерии эффективности деятельности управляющих компании. Кроме количественных критериев используются социально-экономические качественные критерии оценки способов управления МКД. Выбор представлен на рисунке 1:

РИСКИ

Качества обслу>ивач»я

Инфрэстругг^нын

Эконошпеслит

$Ч1НЭНСО£ЫИ

Упрлепенцестни

Политическим

Регпзиа 9 СМИ

Рисунок 1 - Дерево факторов принятия решений Выбор формы управления МКД зависит от социально-экономических критериев и возникающих рисков, влияет на качество жизни каждого отдельного потребителя ЖКУ и на состояние сферы ЖКХ в целом.

Проблема оценки и выбора способа управления МКД является актуальной и нуждается в разработке комплексной методики.

2. Методика многокритериальной оценки и выбора способов управления МКД

Комплексная методика оценки и выбора формы управления МКД представлена на рисунке 2:

Этап 1. Аналт ат'ащт

Определение

цели. Формирование множества альтернатив, критериев п рисков

Этап 2. Получение исходных данных

1

Определение методов обработки качественных и количественных оценок

Этап 3. Принятие решений

3 .1. Математическая обработка исходной информации -МАИ -MAC - Теория нечетких

множеств - Системный анализ

3.2. Расчет итоговых оценок альтернатив

Этап 4. Анализ полученных результатов

4-

Проект решены о

выборе способа управления МКД

Окончательный вариант

3.3. Решение многокритериальной задачи ранжирования

Рисунок 2 - Этапы методики процесса оценки и выбора способа управления

МКД

На первом этапе происходит анализ проблемной ситуации, включающий постановку цели (способ управления МКД), подбор альтернатив согласно ЖК РФ, критериев и возможных рисков, характеризующих выбор альтернативы. Необходимые параметры определяются ЛПР или экспертами в области ЖКХ.

14

На втором этапе методики проводится выбор методов и моделей, позволяющих осуществить обработку полученной информации, имеющей качественный и количественный характер. С этим фактом связано использование аппарата системного анализа и выбор методов, включающий методы анализа иерархий (МАИ), аналитических сетей (MAC) и методы теории нечетких множеств.

Третий этап - процесс принятия возможных решений, включающий математическую обработку данных, ранжирование альтернатив по значимости, расчет итоговых оценок.

Четвертый этап - анализ ЛПР результатов ранжирования альтернатив и выбор формы управления МКД.

Предложенная комплексная методика дает возможность обосновать рациональный выбор способа управления МКД.

3. Оценка альтернативных форм управления МКД на основе МАИ

На рисунке 3 представлены модели иерархических структур для обоснования выбора формы управления МКД.

Дел

Выбор способа управления МКД

ВыбсрпюсоСа^трш.тяаМКД

Т\

Артерии

ПЩшпгряи.

/ \ г \ ( \

Качеста Уро венъ Услош

ра8ош оСсяуззшаБпя прожшнпяв

подрядил МКД МКД

организации

v J V- V- У

'-

Позотпесш Рвгсычеша Упрагжткшй

риск обслуггагнм ¡ИИ

Качэткаш

работа подрядных оргышашй

/ Обращая ешь с рукоышвоа i J

Професспоказшм «прудшш

Аищптит

Упракяощая

СОШКИ!

(ДЕЗ)

__

ТСЖ-ЖСКндр. ва

самсупрамешга

ТСЖ.ЖСКидр. ва тараысЕш ' ДЕЗ

Упраияюшгя ТСЖ.ЖСКвлр. ТСЖД'СКндр.

ЮШШШ ва наусрамшн

(ЛЕЗ) самоуираЕ-ми! ДЕЗ

Рисунок 3 - Аналитические модели выбора способа управления МКД

Использование МАИ позволяет получить оценки альтернативных способов управления с учетом согласованных экспертных суждений. Наиболее привлекательной альтернативой с учетом социально-экономических критериев оценки способов управления и возникающих рисков являются формы самоуправления. ДЕЗ как способ управления МКД, менее остальных отвечает предъявляемым критериям и имеет большую вероятность риска.

Важным фактом, определяющим предпочтение альтернативы в такой социально-значимой сфере, как сфера ЖКХ, является информационный фон, условия в которых происходит оценка и выбор способов управления МКД. Установлено, что при добавлении новой альтернативы (непосредственное управление) управленческий и экономический риски допускают эффект смены степеней предпочтений альтернатив, а политический риск и риск качества обслуживания МКД не допускают этого.

4. Оценка способов управления МКД с применением метода аналитических сетей (MAC)

В целях учета взаимного влияния альтернатив, критериев и основных участников процесса принятия решений для оценки и выбора рационального способа управления МКД в условиях неопределенности исходной информации, характерной для сферы ЖКХ, предложена модель сетевой структуры решений на основе метода аналитических сетей Т. Саати:

DS Выгоды Экономические

Vnjl3B.TCH4«4-k-HC j\

......At

Л4 Нигржкя

Материал*.« ые

Труловме

D1 Альтернат in ы

Упрзвлдоохде *ечп4юп ГС Ж на cJ^oynpasTtHRM ГСЖ на yupitiriimt ДЕЗ

/>$ Риски

Качества

П Г}«ГПЛЛ Г А

Х>2 Acton

Vnpaea района Жильцы МКД

Рисунок 4 - Модель сетевой структуры решений в ЖКХ Компоненты блоков />2,о3,о45д на рисунке 4 получены в результате вычисления экспертных оценок, рассчитанных для каждого блока на основе МАИ. Блоки

0,,D„04, Д сетевой структуры рисунка 4 могут быть дополнены при необходимости новыми элементами и связями.

Алгоритм MAC включает следующие расчеты:

1. Для каждого элемента модели рассчитываются вектора приоритетов и строится суперматрица D, отражающая взаимные влияние блоков сети. fDn ... о,Л

D--

А.

(1)

где о„={о1/(}, у = 1-5- число элементов сети суперматрицы; параметры иД =1-3 -число компонентов в блоках сети.

2. Суперматрица приводится к стохастическому виду, и для каждого блока сети рассчитываются векторы приоритетов.

3. Для получения стабильных предельных форм взвешенная стохастическая суперматрица 5 = ^}, ;,у = 13>"Д = Пз возводится в предельные степени для получения предельных приоритетов.

4. Полученные стабильные предельные формы суммируются в суперматрицу суммы предельных форм, для которой вычисляется Чезаровская сумма

(2)

где - показатель степени предельной суперматрицы. Элементы усредненной предельной суперматрицы построчно отражают предельные оценки долговременного влияния каждого элемента сета на остальные элементы.

Расчет на основе метода аналитических сетей показал, что альтернатива самоуправления МКД является наиболее предпочтительной в сфере ЖКХ.

5. Оценка и выбор способа управления МКД с помощью аппарата теории нечетких множеств

Использование аппарата теории нечетких множеств в предложенной методике обусловлено необходимостью моделирования экспертных суждений. При

этом учитывается, что альтернативные способы управления в разной степени могут обладать одними и теми же социально-экономическими признаками.

Рассматриваются следующие способы управления МКД: 1)ДЕЗ 2)ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении (Р2), 3)ТСЖ, ЖСК и др. на управлении ДЕЗ (Р3). Используются шесть социально-экономических критериев оценки качества обслуживания Ои;' = 1,...,6 МКД: качество обслуживания МКД, доверие жителей к управленцам, коррумпированность структуры, уровень платежей (высокий), доступность получения информации о состоянии МКД, уверенность жителей в «завтрашнем дне». После обработки вопросно-ответных экспертных процедур с помощью МАИ результаты представлены в виде следующих нечетких множеств:

С, = ¡0,71//;;0,09/?,;0,18/= {ОДЗ / ^ ;0,41 / ^ ^ С3 = {0,81/^;0,09//>,;0,10//>Д

С, = {0,70//}ДШ КАШ =^),73/^Д09/Р;;0,16//'ДС(, ={0,81/^:0,07/ДД11//>}. (3)

Аначиз результатов показал, что ТСЖ, ЖСК на самоуправлении является наиболее предпочтительной альтернативой по критерию доверия к управленцам, а ДЕЗ - по всем остальным критериям. После включения в алгоритм расчета коэффициентов относительной важности и расчета нечеткого решения типа «т/и»:

£) = {о,87 / р1 ;0,52 / р2 ;0,59/рг}. ^

установлено, что критерии уровня платежей и уверенности жителей в «завтрашнем дне» имеют большую значимость при оценке качества обслуживашга МКД. В то же время ДЕЗ является лучшей альтернативой, так как одновременно отвечает всем выбранным качественным критериям.

В целях учета экспертного ранжирования значимости критериев для каждой альтернативы в работе используется метод упорядочивания последовательности и получены нечеткие множества следующего вида:

Р, = (0,36 / а, ;0,20 / ;0,10 / 0,;0,26 1 О, ;0,41 / (5, ;0,40 / }; Д = ¡0,43 / в, ;0,30 / С,;0,11 / 0^0,281 ;0,35 / О, ;0,17 / };

Рг = (0,41 / С, ;0,15 / С, ;0,05 / ;0,27 / Сь ;0,40 / в, ;0,34 / }. ^

Установлено, что, по мнению экспертов, для ДЕЗ значимым критерием является критерий доступности получения информации о состоянии МКД, при этом крите-

рий коррумпированности структуры наименее существенен для всех альтернатив. Для альтернативы самоуправления качество обслуживания приоритетно.

С целью оценки уровня риска, связанного с выбором альтернатив, применен алгоритм нечетко-множественного анализа риска. С учетом экспертных суждений проводится расчет оценок уровня риска для двух альтернатив: ДЕЗ и альтернатива самоуправления (ТСЖ, ЖСК и др.).

В расчете вводится лингвистическая переменная - риск для собственника жилья при выборе способа управления МКД с универсальным множеством [0, 1]. При этом множеством значений выступает терм-множество С-={0|,С2,С3,С4,С5}, где С, - предельный риск, С, - высокая степень риска; С, - средняя степень риска^,- низкая степень риска; Сь незначительный риск для собственника. Функции принадлежности каждого терма описываются трапециевидными числами.

Формируется система социально-экономических показателей, характеризующих работу конкретной формы управления МКД в условиях неопределенности: Х1 - доступность информации; Л",- прозрачность уровня платежей; Л', -качество обслуживания; ЛГ,- «уверенность в завтрашнем дне» и введено ограничение С -независимость формы управления МКД от изменений политической обстановки в стране.

Показателям присваиваются усредненные оценки, полученные экспертным методом и принадлежащие интервалу [0;1].

В алгоритме нечетко-множественного анализа риска для /-нормы типа «минимум» с учетом ограничения получено:

X х -МЁ + М5.Д- _ 0,55 [ 0,68

1 А, А2 ' Л1 Л2 ' 3 А, А, '

„ 0,68 0,35 „ 0,65 0,3

Л4=—р + С = —- + —■-; о = Х,г,Х2г,Х,ъХ,ъС. (6)

л, Л,

нечеткое решение имеет вид:

О = 0,55 / А, + 0,3 / Л2 ^

Расчет показал, что ДЕЗ с учетом системы критериев и ограничения является наилучшим решением проблемы выбора способа управлеши МКД.

19

Далее каждому социально-экономическому критерию присваивается лингвистическая переменная, характеризующая его уровень и рассчитывается агрегированный матричный показатель для оценки степени риска.

Анализ алгоритма нечетко-множественного анализа риска показал, что при выборе ДЕЗ риск для собственников классифицируется на 55 % как низкий и на 45 % как средний, при выборе ТСЖ риск является низким на 100 %.

6. Оценка уровня риска качества обслуживания МКД на основе си-стемно-динамнческой модели

В рамках комплексной методики предлагается оценить уровень риска качества обслуживания (Risk Level) управляющей компании (УК) с помощью системно-динамической модели в условиях, приближенных к реальной ситуации сферы ЖКХ. В качестве анализируемых альтернатив выбраны ДЕЗ и УК на самоуправлении.

На рисунке 5 представлена когнитивная системно-динамическая модель, включающая следующие элементы: уровень (уровень риска (RL)), потоки (недоверие и доверие к УК), константы (зарегистрированные собственники, имидж УК, степень оправданности ожиданий, государственное присутствие в секторе, дестабилизирующий фактор) и промежуточных переменных (рассматриваемые жалобы, неудовлетворенные жалобы, контроль УК, вспомогательная переменная).

Рисунок 5 — Системно-динамическая модель оценки риска качества обслуживания

Степень оправданности ожиданий

Дестабилизирующий фактор

Закон изменения уровня риска во времени ЯЬ({) формализован следующим образом:

ЩО=пь,, + ¿/(Г' + р ), (8)

где - уровень риска в г-1 периоде, Л - интервал интегрирования (один год), /=/„,/,,...,/_, Г* и Г" входящий и исходящий потоки, влияющие иа оценку уровня риска качества обслуживания.

Автором предложена модель оценки уровня риска качества управляющей

компании:

л 8(1)

где — количество неудовлетворенных жалоб, поступающих, от потребителей ЖКУ, - общее количество рассматриваемых жалоб, М(0 - имидж управляющей компании, репутация; КО) - фактор контроля УК государственными органами, Управой района, Р(>) - степень оправданности ожиданий.

Показатель контроля равен К(0 = С(1) - В(1), где <ЭД - это процент государственного присутствия в секторе ЖКХ, уровень контроля, 0(1) — дестабилизирующий фактор в секторе ЖКХ. Показатели модели рассчитываются на основе ежегодных реальных данных и экспертных суждений. Начальным периодом моделирования выбран 1„ = 2008 г.

После проведения пошагового моделирования было установлено, что на конец 2013 г. оценка уровня риска качества обслуживания ДЕЗ на 25,6 % превышала оценку ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении.

7. Структура системы поддержки принятия решении в сфере ЖКХ

Для реализации методики многокритериальной оценки способов управления МКД была предложена СППР, включающая базы данных (БД) экспертной информации, результатов, сценариев и методов. БД могут быть сформированы на основе реальных статистических данных, данных вопросно-ответных экспертных процедур, мнений ЛПР, учитывая изменяющееся жилищное законодательство.

БД методов включает в себя методы и модели анализа иерархий, аналитических сетей, теории нечетких множеств, системного анализа. Структура СППР об-

ладает свойствами универсальности, то есть при необходимости может быть дополнена и расширена новыми элементами. В качестве целевой установки принимается минимизация риска качества обслуживания или максимизация критерия качества обслуживания (возможны другое целевые установки).

БД экспертной информации используется для хранения с 2008 г. БД результатов предназначена для представления оценок альтернатив с 2008 г., а БД сценариев использует набор критериев и рисков. Обработка полученной информации происходит в базе моделей и методов принятия решений.

Предложенные комплексная методика и структура СППР позволяют принять рациональное решение по выбору формы управления МКД для потребителей ЖКУ, Управы района или целого города, то есть на любом уровне жилищпого регулирования.

На основе экспертных суждений, рассчитанных оценок альтернатив и возможных рисков получены обобщенные оценки способов управления МКД. Итоговую оценку Z способа управления МКД предлагается обосновать с помощью универсального критерия Гурвица:

2 = а А + (\-а) В, (Ю)

где А - рейтинг способа управления МКД на базе обобщенных оценок МАИ, MAC и аппарата нечетких множеств, В - оценка уровня риска, полученная в результате системно-динамического моделирования, а - коэффициент доверия, отражающий, оценку вероятности наступления благоприятной социально-экономической ситуации в процессе принятия решений, 0 < а < 1.

В работе рассмотрены благоприятное, стабильное и кризисное состояния развития сферы ЖКХ и соответствующие им значения коэффициентов доверия, а =0,75, а =0,5 и а = 0,1.

В таблице 1 представлены интегрированные и обобщенные оценки способов управления МКД в условиях изменяющейся социально-экономической ситуации.

Таблица 1 — Интегрированные оценки способов управления МКД

Альтернатива Рейтинг Оценка риска Z, а =0,75 Z,a- 0,5 Z,a = 0,1

ДЕЗ 0,13 0,34 0,11 0,235 0,319

ТСЖ, ЖСК и др. на управлении ДЕЗ 0,11 0,27 0,13 0,19 0,254

Применение критерия Гурвица в рамках предложенной методики многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД позволило установить, что ТСЖ, ЖСК и др. на управлении следует выбирать в благоприятных социально-экономических условиях, а ДЕЗ — в переходном периоде или в условиях кризиса.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В диссертационной работе решена актуальная, имеющая важное научно-практическое значение задача разработки комплексной методики многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД. В ходе исследования были получены следующие результаты:

1. На основе анализа существующих проблем и специфики сферы ЖКХ выявлены характерные качественные критерии оценки способов управления МКД (уровень обслуживания, доверие к управленцам, имидж компании, доступность получения информации о состоянии МКД и другие), а также выделены риски, связанные с выбором форм управления МКД. Обоснована необходимость разработки комплексной методики многокритериальной -оценки и выбора способа управления МКД, ориентированной на анализ меняющейся социально-экономической ситуации в сфере ЖКХ.

2. Разработана и апробирована на множестве альтернативных способов управления МКД методика многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД в условиях неопределенности в сфере ЖКХ, сочетающая методы экспертных оценок, теории нечетких множеств и динамического системного анализа.

На основе полученных результатов определены предпочтительные альтернативы

23

и значимые критерии с учетом приближенной к реальной специфики сферы ЖКХ, сформулированы рекомендации по выбору способов управления МКД.

3. Предложена СППР, позволяющая властям города, управам районов, жителям МКД рационально подходить к выбору способа управления жилой недвижимостью и улучшить качество жизни населения в целом. Предлагаемая СППР может быть модифицирована и адаптирована под широкий круг социально-экономических задач сферы ЖКХ.

4. На основе учета взаимодействия участников рынка жилищно-коммунальных услуг получена аналитическая сетевая структура, позволившая адекватным образом оценить способы управления МКД на основе комплексного критерия и взаимных влияний элементов ее блоков, причем аналитическая сеть и открытые множества блоков структуры могут быть дополнены при выборе способа управления МКД.

5. Разработана системно-динамическая модель, которая дает возможность оценивать уровень риска качества обслуживания МКД на базе реальных статистических данных, суждений экспертов и рационализировать выбор способа управления МКД. Открытость архитектуры предложенной модели позволяет добавлять в системную диаграмму новые элементы и связи, ориентированные на оценку уровня риска качества обслуживания разными компаниями.

6. Для потребителей жилищно-коммунальных услуг предложены варианты способов управления МКД, позволяющие повысить качество получаемых услуг обслуживания, а также учитывающие социально-экономические факторы и нечеткие индивидуальные суждения.

IV. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО

ИССЛЕДОВАНИЯ

Издания российских рецензируемых научных журналов:

1. Булкина Я.С., Картвелишвили В.М. Когнитивные схемы оценки рисков в сфере ЖКХ // Научные труды вольного экономического общества- 2010. -№ 143. - С. 43-49. - 0,6 п.л. (авт. - 0,3 п.л.);

24

2. Булкина Я.С. Динамика приоритетов в сфере ЖКХ // Научные труды вольного экономического общества. - 2011. — № 164. - С. 209-2014. - 0,3 п.л. (авт. - 0,3 п.л.);

3. Булкина Я.С. Модели выбора форм управления в сфере ЖКХ на основе теории нечетких множеств // Инициативы XXI века. - 2012. - № 4. - С. 125-127. -0,7 п.л. (авт. - 0,7 п. л.);

4. Булкина Я.С. Анализ риска для собственника жилья при выборе формы управления с помощью инструментария нечетких множеств // Вестник РЭУ им. Г.В. Плеханова. - 2013. - № 8(62). - С. 117-121. - 0,3 п. л. (авт. - 0,3 п. л.);

5. Булкина Я.С., Картвелишвили В.М., Николаева A.B. Рынок жилья: мотивация и риски // Экономика природопользования. - 2014. - № 1. - С. 87-95. — 0,56 п. л. (авт. -0,18 п. л.);

6. Булкина Я.С. Сфера ЖКХ в Москве: развитие, реформы и проблемы // Вестник РПЭУ. - 2014. - № 2(82). - С. 104-115. - 0,75 п.л. (авт. - 0,75 п. л.);

7. Булкина Я.С. Картвелишвили В.М., Кондрашина A.A. Жилищно-коммунальное хозяйство: современные проблемы и риски // Экономика природопользования. - 2014. - № 5. - С. 42-49. - 0,5 п. л. (авт. - 0,17 п. л.).

Публикации в других гаданиях и тезисы докладов:

1. Булкина Я.С., Картвелишвили В.М. Оптимизация способов управления новыми многоквартирными домами в городе Москве // Современные аспекты экономики, - 2010.-№10(158).-С. 16-30(авт. - 0,45п.л.).

2. Булкина Я.С. Инновационный подход к оценке рисков в сфере ЖКХ // XXIV Международные Плехановские чтения. Материалы международной научно-практической конференции 10-17 февраля 2011 г. - М., 2011. - С. 101 (авт. -0,06 п.л.).

3. Булкина Я.С. Снижение информационного шума при моделировании рисков в ЖКХ // Экономический рост: математические аспекты. Материалы Всероссийской молодежной конференции 22 сентября 2011г. - М., 2011, - С. 57 (авт. - 0,2 пл.).

4. Булкина Я.С. Выбор рациональной формы управлашя в ЖКХ // Экономика и технология: Научные труды Вып.26. - М.: Изд-во РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2011. - С. 60-65 (авт. - 0,4 п.л.).

5. Булкина Я.С. Интеллектуальный подход к выбору управляющей организации в ЖКХ // Интеллект. Дизайн. Компьютер. Материалы Первой межвузовской научно-практической конференции, 1,8 дек. 2010г. - М., 2011. - С. 32-42 (авт. - 0,7 п.л.).

6. Булкина Я.С. Выбор формы управления в ЖКХ с помощью теории нечетких множеств // XXVI Международные Плехановские чтения. Материалы международной научно-практической конференции 24-26 февраля 2013г. - М., 2013 С. 182 (авт. - 0,06 п.л.).

7. Булкина Я.С. Применение аппарата системного анализа при моделировании ре нутационного риска в ЖКХ // XXVII Международные Плехановские чтения: Материалы международной научно-практической конференции 6 февраля 2014 г. - М., 2014. - С.68 (авт. - 0,06 пл.).

. 8. Булкина Я.С., Картвелишвили В.М., Свиридова O.A. Практикум по дисциплине «Предпринимательские риски». - М.: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2013. - 44с. (авт. - 0,9 пл.).

Подписано в печать 7.04.2015 г.

Заказ № 169 Типография ООО "Медлайн-С" 125315, г. Москва, Ленинградский пр-т, д.78, к.5 Тел. (499)152-00-16 Тираж 100 шт.