Государственное регулирование инвестиций на рынке недвижимости (на примере паевых инвестиционных фондов) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование инвестиций на рынке недвижимости (на примере паевых инвестиционных фондов)"

На правах рукописи

005053381

ЗАЙЦЕВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ)

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 8 ОКТ 2012

Санкт-Петербург 2012

005053381

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель: Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Ершова Светлана Анатольевна

доктор экономических наук, профессор, СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга», начальник управления научно-методического обоснования

градостроительного развития Санкт-Петербурга

Федосеев Игорь Васильевич

доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», декан факультета региональной экономики и управления

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «1%» ОІЇліп.і. 2012 г. в 4І часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., 103-а.

Автореферат разослан «» дгнХ^схл 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Н.Г. Плетнева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования

Инвестиционный потенциал российского рынка недвижимости определяется, в том числе, уровнем государственного регулирования, который, в свою очередь, влияет на уровень привлекательности инвестирования в эту сферу. Несмотря на то, что операции с недвижимостью, аренда и предоставление услуг на рынке недвижимости по состоянию на конец 2011 г. занимают третье место по объему валовой добавленной стоимости в валовом внутреннем продукте России, после торговли и обрабатывающего производства, развитие рынка недвижимости в России проходит медленными темпами. Причиной этому является, в том числе, недостаточное регулирование государством инвестиционных процессов, связанных с привлечением средств на рынке недвижимости.

Одним из способов привлечения средств на рынке недвижимости является инвестирование в паевые инвестиционные фонды, позволяющие участвовать мелким инвесторам, не имея специальных знаний в области управления недвижимостью. За счет аккумулирования средств инвесторов в паевых инвестиционных фондах, возможно их участие в крупных проектах, что является эффективным направлением инвестирования. По состоянию на конец 2011 г. в США капитализация рынка аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, Real Estate Investment Trusts (REITs), составила 450 500,6 млн. долл. США. Для российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих инвестирование на рынке недвижимости, тот же показатель составил 8 366,24 млн. долл. США. Таким образом, мировая практика показывает, что паевые инвестиционные фонды способны увеличить общий объем инвестируемых средств на рынке недвижимости и повысить эффективность использования инвестиционного капитала.

Несмотря на это, объемы инвестирования в эту сферу в России остаются весьма незначительными. Это обуславливается следующими причинами:

• недостаточная роль паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, в увеличении строительных объемов в России;

• недостаточно развитое законодательство, связанное с защитой прав инвесторов, осуществляющих вложение средств в паевые инвестиционные фонды;

• низкий уровень развития новых направлений деятельности управляющих компаний по удовлетворению потребностей различных категорий инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и т.д.

Выше перечисленные причины, так или иначе, связаны с недостаточным государственным регулированием деятельности паевых инвестиционных фондов, функционирующих на рынке недвижимости. Решение данной проблемы обуславливает необходимость формирования системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что и определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы

Деятельность паевых инвестиционных фондов была исследована такими отечественными специалистами как C.B. Антонов, А.И. Басова, В .Г. Бобылев, Е.А. Дмитриева, Е.А. Жук, Т.В. Коновалов, И.В. Рожкова, C.B. Ротко, П.В. Самиев, О.Т. Слепокурова, Т.А. Старостина, Ю.С. Трофимов и др. Особенности функционирования паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости были рассмотрены такими авторами как Е. Архипова, А. Богданов, В.В. Булатов, А. Ворфоломеев, Г. Залко, Е. Куликова, Е.К. Меденцова, Е. Перельман, А. Рожков, Д. Смагин, B.C. Утка, Д.В. Щукина и др. Некоторые ученые занимались освещением деятельности управляющих компаний и специализированных депозитариев паевых инвестиционных фондов. К ним следует отнести А.Е. Абрамова, М.Ю. Алексеева, К.Н. Бунова, М.Е. Капитана, P.A. Кокорева, Н.В. Плугарь, В.В. Юдина. Проблемы рисков инвесторов паевых инвестиционных фондов исследовали И.Б. Золотарев, В.В. Глущенко, З.В. Макарчук.

К авторам, которые осветили вопросы становления рынка недвижимости, повлиявшие, в том числе, на становление паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, относятся А.Н. Асаул, О.С. Белокрылова, Л.П. Белых, С.Г. Беляев, В.А. Горемыкин, С.А. Ершова, С.Н. Максимов, A.B. Марченко, И.В. Федосеев, Д.А. Шевчук и т.д.

В трудах зарубежных ученых более широко исследуется функционирование инвестиционных компаний, которые являются аналогами российских паевых инвестиционных фондов. К таким ученым относятся Г. Марковиц, Р. Дж. Нортон, У. Шарп, Дж. Богл, Дж. Линтнер, Дж. Тобин, Кит Дикинсон. Особенности развития зарубежных паевых инвестиционных фондов исследуются Е.В. Хромовой, В.Н. Шенаевым.

Недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Цель исследования состоит в разработке и методическом

обосновании системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости. Достижение цели реализуется через решение следующих задач:

1) раскрытие сущности недвижимости как инвестиционного актива, а также выявление параметров, влияющих на привлекательность инвестирования в недвижимость, и определение степени их значимости для инвесторов;

2) раскрытие особенностей различных способов привлечения средств и проблем инвестирования на рынке недвижимости;

3) анализ современного состояния государственного регулирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости;

4) разработку моделей инвестирования в паевые инвестиционные фонды, , осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, различными категориями инвесторов;

5) обобщение практики работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, и раскрытие возможностей применения их принципов работы на российском рынке;

6) выявление факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, и разработку мер государственного регулирования по их усовершенствованию.

Объектом исследования являются паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

Предметом исследования является государственное регулирование экономических и правовых отношений, возникающих в процессе осуществления деятельности паевыми инвестиционными фондами, функционирующими на рынке недвижимости.

Теоретико-методологические основы исследования

Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и особенностям функционирования паевых инвестиционных фондов на данном рынке. Основным источником информации о принципах деятельности паевых инвестиционных фондов послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, регламентирующие инвестиционные процессы как на рынке недвижимости в целом, так и паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на данном рынке. При исследовании применялись такие научные методы как логический, экономико-математический, экономико-статистический и

сравнительный анализ, синтез, дедукция, моделирование, аналогия.

Научная новизна результатов исследования

При проведении диссертационного исследования были получены следующие научные результаты, обладающие научной новизной:-

1) выявлены и проранжированы по степени значимости для инвесторов параметры, оказывающие влияние на объем вложенных средств в недвижимость, такие как ликвидность, уровень стартовых инвестиций, потенциальная доходность и т.д., что позволяет выявить уровень конкурентоспособности недвижимости среди других объектов инвестирования;

2) разработана модель формирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, на основе принципов государственно-частного партнерства, обеспечивающая финансирование строительства и секьюритизацию ипотечных продуктов, что позволяет эффективно использовать бюджетные средства, направленные на строительство;

3) выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что позволяет определить направления, требующие усиления государственного регулирования;

4) разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, позволяющая снизить риски, связанные с совершением недобросовестных действий со стороны управляющей компании, специализированного депозитария и т.д., путем исключения аффилированности контрагентов, обслуживающих фонд; введения обязательного страхования рисков и расширения возможностей влияния инвесторов на решения управляющих компаний;

5) на основе анализа работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, разработана система экономических нормативов, как инструментов их государственного регулирования, расширяющая возможности мелких инвесторов по получению периодических выплат и налоговых льгот при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, и позволяющая повысить ликвидность инвестиционных паев и ограничить расходы фондов;

6) разработана система мер государственного регулирования, связанная с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, позволяющая ликвидировать ограничения, возникающие при совершении операций с их активами за счет расширения перечня активов и пассивов фондов, а также уточнения критериев для включения активов в состав

фондов.

Теоретическая и практическая значимость работы

Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что рассмотренные в нем направления по совершенствованию инвестиционных процессов, как при вложении средств на рынке недвижимости, так и в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, могут быть использованы при разработке новых способов и форм взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости. Разработанные меры государственного регулирования могут являться основой для модернизации инвестиционных процессов в зависимости от изменения факторов, влияющих на привлекательность инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

Практическая значимость полученных результатов определяется тем, что применение предложенной системы мер государственного регулирования позволит существенно улучшить инвестиционный климат и напрямую повлиять на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, путем внесения изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие данную отрасль.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности 08.00.05

Диссертация соответствует п. 1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» и п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта научной специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Апробация и реализация результатов исследования

Полученные теоретические и практические результаты исследования обсуждались и докладывались на международных и всероссийских научно-практических конференциях в 2010-2012 гг. Полученные результаты по разработке мер государственного регулирования, направленные на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, были представлены и одобрены на VII Всероссийской научно-практической конференция «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2010 г.), на П-ой Всероссийской научно-практической конференции «Управление бизнес-процессами в

современных социально-экономических системах: тенденции, проблемы и перспективы» (Волгоград, 2010 г.), на Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (Санкт-Петербург 2011 г.), на VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2011 г.), на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономики и управления» (Волгоград 2011 г.), на Международной конференции «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы» (Волгоград, 2011 г.), на IX Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2012 г.).

Также были отправлены разработанные в данном диссертационном исследовании предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы с целью увеличения объемов инвестируемых средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, к соответствующим федеральным правовым актам, из системы КонсультантПлюс.

Публикации

По результатам диссертационного исследования были опубликованы 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК; 3 статьи в сборниках научных трудов и 4 тезиса выступлений на конференциях. Личный вклад автора составил 2,75 п.л.

Структура н объем диссертации

Диссертация состоит из ведения, трех глав и заключения. Во введении обоснована актуальность темы диссертации, охарактеризовано состояние ее научной разработанности, сформированы цель и задачи исследования, определена научная новизна, показана научно-практическая значимость результатов диссертационного исследования.

В первой главе «Особенности инвестирования на рынке недвижимости в России» исследованы особенности недвижимости как инвестиционного актива, выявлен уровень ее конкурентоспособности по сравнению с другими объектами инвестирования, рассмотрены способы привлечения средств и выявлены проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости.

Во второй главе «Государственное регулирование деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости в России и опыт работы их мировых аналогов» проведен анализ государственного регулирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости; разработаны модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке

недвижимости; обобщен опыт работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, и применены их принципы работы на российском рынке.

В третьей главе «Совершенствование государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости» выявлены факторы, оказывающие влияние на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, и разработаны меры государственного регулирования по их совершенствованию.

В заключении изложены итоги и основные результаты исследования, сформулированы выводы и предложения в соответствии с поставленной целью и задачами диссертационного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Выполненное исследование позволило автору достичь поставленной цели, при этом на защиту выносятся следующие пункты научной новизны:

1. Выявлены и проранжированы по степени значимости для инвесторов параметры, оказывающие влияние на объем вложенных средств в недвижимость.

В целях определения уровня конкурентоспособности недвижимости, в сравнении с другими объектами инвестирования, в диссертационной работе были выявлены параметры, оказывающие влияние на объем вложенных средств, и их степень значимости для инвесторов.

Балльная оценка параметров осуществлялась путем анкетирования клиентов инвестиционной компании. После чего был рассчитан средний балл по каждому параметру. При определении баллов применялось условие, при котором баллы присуждались лишь тем объектам, которые имеют положительный аспект для инвестора, при отрицательном аспекте баллы не присуждались. Данное условие предполагает приблизительную оценку привлекательности инвестирования в тот или иной актив.

По итогам проведенной оценки банковские вклады получили наибольший суммарный балл, что подтверждает предпочтение многих инвесторов вкладывать средства в данный объект. Одним из объектов, который набрал наименьший суммарный балл, является недвижимость, что указывает на небольшой круг инвесторов. Так как паи заняли второе место по привлекательности инвестирования после банковских вкладов, то вложение средств в паевые инвестиционные фонды позволит исключить некоторые слабые стороны объекта инвестирования, если он включен в состав фонда. Например, при использовании закрытых паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, можно устранить такие недостатки при инвестировании в

недвижимость, как высокий уровень стартовых инвестиций, необходимость в профессиональном управлении и сложность процедуры оформления сделок, при условии, что целью инвестора является не приобретение недвижимости, а возможность получить прибыль за счет роста стоимости инвестиционного пая.

2. Разработана модель формирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, на основе принципов государственно-частного партнерства.

Разработанная в диссертационном исследовании модель инвестирования в паевые инвестиционные фонды, на основе принципов государственно-частного партнерства, обеспечивает реализацию двух направлений на рынке недвижимости: создание объектов недвижимости и секьюритизацию обеспеченных ипотекой обязательств из кредитных договоров (рис. 1). Взаимодействие государства и частных инвесторов через паевые инвестиционные фонды является перспективным направлением, так как государство получает дополнительный источник средств для реализации строительных проектов, а инвесторы получают возможность поучаствовать в масштабном проекте с перспективой высокой доходности и низкими рисками.

Условные обозначения: 1 - создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), 2 — перечисление бюджетных средств (денежные средства, земельный участок) в созданное АО в ■ качестве вклада в уставный капитал, 3 - перечисление средств (земельный участок) в оплату инвестиционных паев, 4 — зачисление инвестиционных паев на лицевой счет, 5 — перечисление денежных средств в оплату инвестиционных паев, 6 — зачисление инвестиционных паев на лицевой счет, 7- заключение инвестиционного договора, 8 — перечисление средств (денежные средства, земельный участок) для строительства объекта недвижимости, 9 - заключение договора строительного подряда,

10 - перечисление денежных средств по договору строительного подряда,

11 - заключение договоров субподряда на выполнение работ, 12 — перечисление денежных средств по договору субподряда, 13 — заключение кредитного договора и оформление закладной, 14 - перечисление денежных средств на приобретение недвижимости, 15 - заключение договора купли-продажи и перерегистрация прав на недвижимость, 16 -перечисление денежных средств в оплату недвижимости, 17 - создание ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ИЗПИФ), 18 -перечисление денежных средств в оплату инвестиционных паев, 19 -зачисление инвестиционных паев на лицевой счет, 20 - продажа закладных (списание со счета депо в депозитарии на счет депо ИЗПИФ или осуществление надписи на закладной о новом владельце), 21-перечисление денежных средств в оплату закладных.

Рис. 1. Модель государственно-частного партнерства при

инвестировании в ЗПИФН и ИЗПИФ 3. Выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

За основу разработанной системы мер государственного регулирования, были взяты факторы, оказывающие влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости. В диссертационном исследовании были выделены три группы факторов:

1) факторы, оказывающие влияние на объемы инвестирования на рынке недвижимости;

2) факторы, оказывающие влияние на объемы инвестирования в паевые инвестиционные фонды в целом;

3) факторы, оказывающие влияние на объемы инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность непосредственно на рынке недвижимости.

Указанные факторы были классифицированы следующим образом:

- правовые, которые определяют степенью разработанности законодательства, связанное с уровнем защиты прав инвесторов;

- организационные, которые определяют уровень развития организационной деятельности участников инвестиционного процесса;

- экономические, которые определяют уровень экономических нормативов и степень развития экономических отношений.

В диссертационном исследовании были выявлены следующие факторы, оказывающие влияние на увеличение объемов инвестирования на рынка недвижимости:

1) правовые: уровень защиты прав инвесторов со стороны профессиональных сообществ; степень стандартизации работы профессиональных участников на рынке недвижимости;

2) организационные: степень информационной открытости рынка недвижимости; уровень административных барьеров при получении необходимой документации для строительства;

3)' экономические: уровень развития ипотечного кредитования в России; уровень развития существующих и новых способов привлечения средств на рынке недвижимости.

В числе факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды в целом, выделены следующие:

1) правовые факторы: степень разработанности нормативно-правовой базы, касающейся защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды;

2) организационные факторы: степень разработанности отчетности управляющей компанией по деятельности паевых инвестиционных фондов; степень информированности владельцев инвестиционных паев о стоимости их портфеля; степень информационной открытости рынка паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых

ограничены в обороте; уровень разработанности схемы приобретения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов на фондовой бирже при его формировании; уровень развития дифференцированного подхода управляющих компаний к потенциальным инвесторам и уровень развития новых фондов, которые характеризуются множественностью сочетаний рискованности инвестиционных стратегий паевых инвестиционных фондов и ликвидностью их инвестиционных паев; степень развития инфраструктуры дистрибуции паевых инвестиционных фондов через агентскую сеть; степень информированности потенциальных инвесторов о возможности инвестирования в паевые инвестиционные фонды, об их специфике работы, а также уровень доверия инвесторов к небанковским финансовым институтам со стороны предприятий, организаций, банковских структур и населения;

3) экономические факторы: максимальный уровень затрат в паевых инвестиционных фондах; размер минимальной суммы инвестирования при приобретении инвестиционных паев; уровень ликвидности инвестиционных паев; размер дохода, подлежащий распределению владельцам инвестиционных паев от деятельности паевых инвестиционных фондов; уровень развития новых схем инвестирования в паевые инвестиционные фонды с предоставлением налоговых льгот.

К факторам, оказывающим влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, относятся:

1) организационные факторы: срок деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов; уровень развития взаимоотношений участников процесса при бюджетном финансировании строительства через закрытые паевые инвестиционные фонды;

2) экономические факторы: уровень оптимизации процессов при включении имущества в состав закрытых паевых инвестиционных фондов; уровень оптимизации налогообложения в рамках деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов; степень вовлеченности бюджетных средств в закрытые паевые инвестиционные фонды при финансировании строительства.

4. Разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня зашиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды.

На основе выявленных в диссертационном исследовании правовых факторов, была разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, учитывающая опыт работы их мировых аналогов, и заключающаяся в следующем:

• запрет аффилированное™ специализированного депозитария,

регистратора и управляющей компании;

• обязательное страхование управляющими компаниями ответственности за причинение ущерба владельцам инвестиционных паев в результате их банкротства или недобросовестных действий. До введения обязательного страхования предусмотреть компенсацию, в том числе, для юридических лиц;

■ • запрет аффилированности управляющей компании и кредитной организации, в которой открыты расчетные счета для осуществления текущей деятельности паевых инвестиционных фондов; аффилированности управляющей компании, банка и брокера;

• обязательная оценка управляющими компаниями имущества фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте;

• введение нормы о том, что минимальное количество владельцев инвестиционных паев на момент окончания формирования фонда должно быть не менее 100 (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение нормы о том, что 5 % и менее владельцам инвестиционных паев не может принадлежать более 50 % паев фонда (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• обязательное создание инвестиционных комитетов всеми паевыми инвестиционными фондами;

• запрет управляющим компаниям уменьшать пункты приема заявок агента на совершение операций с инвестиционными паями, не обеспечивая ему замены.

5. Разработана система мер государственного регулирования экономических нормативов, относящихся к деятельности паевых инвестиционных фондов, на основе принципов работы их мировых аналогов.

В рамках совершенствования экономических нормативов, относящихся к деятельности паевых инвестиционных фондов, на основе принципов работы их мировых аналогов, в диссертационном исследовании разработаны следующие меры государственного регулирования:

• установление максимального уровня затрат для паевых инвестиционных фондов не более 7 % от среднегодовой стоимости чистых активов (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• установление минимальной суммы инвестирования при приобретении инвестиционных паев, не превышающей 10 тыс. руб. (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение обязанности налоговых агентов (брокерские и управляющие компании) запрашивать информацию о себестоимости проданных физическими лицами инвестиционных паев;

• осуществление допуска инвестиционных паев на фондовую биржу для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• распределение владельцам инвестиционных паев рентных закрытых паевых инвестиционных фондов и ИЗПИФ не менее 90 % доходов от их деятельности для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение нормы о специальных счетах пенсионного типа. Приобретение паев фондов в рамках этих счетов уменьшает налогообложение, но инвестор не может расходовать эти средства до наступления пенсионного возраста.

6. Разработана система мер государственного регулирования, связанная с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости.

В диссертационном исследовании были разработаны следующие меры государственного регулирования по ликвидации ограничений, связанных с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости:

• введение нормы, позволяющей включать доли земельных участков в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

• включение в перечень расходов закрытых паевых инвестиционных фондов оплаты части заявленной цены до рассмотрения заявки, при участии в конкурсе по приобретению земельного участка;

• уточнение нормы о возможности включения проектной документации без включения объекта недвижимости по этой документации в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

• расширение перечня договоров, права из которых могут входить

в закрытые паевые инвестиционные фонды, с учетом разнообразия видов работ, осуществляемых в отношении объектов недвижимости;

• установление критериев для хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, а также деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), таких как, удельный вес выручки от соответствующих видов деятельности, в общем ее объеме,

и опыт реализации инвестиционно-строительных проектов.

III. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Проведенное исследование позволило сформулировать следующие выводы, продиктованные основной направленностью исследования и определяющие его результаты, включающие новизну и практическую значимость:

• проведенная в диссертационном исследовании балльная оценка параметров, оказывающих влияние на привлекательность инвестирования в недвижимость, позволила выявить низкий уровень ее конкурентоспособности среди других объектов инвестирования. Вложение средств на рынке недвижимости через паевые инвестиционные фонды, позволило бы устранить ряд недостатков, которые присутствуют при прямом инвестировании в недвижимость;

• в работе сделан вывод о том, что недостаточное государственное регулирование как рынка недвижимости, так и деятельности паевых инвестиционных фондов, является причиной низкой капитализации рынка паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости;

• в диссертационном исследовании выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объема вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости;

• в диссертационном исследовании разработана система мер государственного регулирования, которая реализуется через защиту прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, совершенствование экономических нормативов и ликвидацию ограничений, связанных с включением имущества в состав закрытых паевых инвестиционных фондов; стимулирование обращения инвестиционных паев на фондовой бирже и др.

Разработанная система мер государственного регулирования, направленная на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, позволит увеличить уровень защиты прав инвесторов, усовершенствовать организационную деятельность профессиональных участников при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и экономические нормативы, относящиеся к деятельности фондов.

IV. ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ, ОПУБЛИКОВАННЫЕ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1.Зайцева Е.Ю. Паевые инвестиционные фонды: проблемы инвестирования на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2010. №2 (37). С.287-289. - 0,2 п.л.

2. Зайцева Е.Ю. Преодоление барьеров на пути распространения паевых инвестиционных фондов // Экономическое возрождение России. 2010. №3 (25). С.37-42. - 0,38 п.л.

3. Зайцева Е.Ю. Направления повышения эффективности государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости // Известия СПбУЭФ. - СПб.: СПбУЭФ. 2012. №3 (75). С.86-89. - 0,5 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

4. Зайцева Е.Ю. Паевые инвестиционные фонды: проблемы инвестирования на рынке недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской научно-практической конференции 23 апреля 2010 года Ч. 2. - СПб.: СПбГИЭУ,

2010. С.127-129. -0,2 п.л.

5. Зайцева Е.Ю. Паевые инвестиционные фонды: сравнительный анализ мирового опыта // Модель российской экономической системы: тенденции, проблемы и перспективы целеполагания и отраслевого менеджмента: всероссийская научно-практическая конференция (2010, Волгоград). - Волгоград: ЦПНИ, 2010. С.250-253. - 0,25 п.л.

6. Зайцева Е.Ю. Стимулирование инвестиционной деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VIII Всероссийской научно-практической конференции. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011 С.122-125.-0,25 п.л.

7. Зайцева Е.Ю. Факторы развития паевых инвестиционных фондов // Актуальные вопросы экономики и управления: Сборник научных статей по итогам международной научно-практической конференции, г. Волгоград, 20-21 июня 2011 г. - Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2011. С.65-67. - 0,2 п.л.

8. Зайцева Е.Ю. Проблемы государственного участия на рынке недвижимости посредством паевых инвестиционных фондов II Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы межвузовской научно-практической конференции 11 февраля 2011 г. - СПб.: СПбГИЭУ,

2011. С.43-45. - 0,2 п.л.

9. Зайцева Е.Ю. Сравнительный анализ объектов инвестирования II Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы: Сборник научных статей по итогам международной конференции, г.Волгоград, 15-16 декабря 2011г.

- Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2011. С.85-89. - 0,32 п.л.

Ю.Зайцева Е.Ю. ПИФ на рынке недвижимости: проблемы обращения инвестиционных паев на бирже II Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы IX Всероссийской научно-практической конференции с международным участием, 24-25 мая 2012 г.

- СПб.: СПбГИЭУ, 2012. С.54-58. - 0,32 п.л.

Подписано в печать Л 2.0 9. i О'I Z ■/. Формат 60x84'/|б Печ. л. у, о Тираж JQQ экз. Заказ IjTl

ИзПК СПбГИЭУ 192102, Санкт-Петербург, ул. Касимовская, 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Зайцева, Елена Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ.

1.1 .Недвижимость и ее особенности как инвестиционного актива.

1.2.Способы привлечения средств на рынке недвижимости.

1.3.Проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости.

Глава И. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ОПЫТ РАБОТЫ ИХ МИРОВЫХ АНАЛОГОВ.

2.1.Нормативно-правовые основы деятельности рентных, ипотечных и паевых инвестиционных фондов недвижимости.

2.2.Модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды на рынке недвижимости.

2.3.Сравнительный анализ паевых инвестиционных фондов и их мировых аналогов на рынке недвижимости.

Глава III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Направления государственного регулирования развития рынка недвижимости и меры по их совершенствованию.

3.2. Совершенствование регулирования паевых инвестиционных фондов, как способа коллективного инвестирования.

3.3. Основные направления и меры по развитию деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости на государственном уровне.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование инвестиций на рынке недвижимости (на примере паевых инвестиционных фондов)"

Актуальность диссертационного исследования. Инвестиционный потенциал российского рынка недвижимости определяется, в том числе, уровнем государственного регулирования, который, в свою очередь, влияет на уровень привлекательности инвестирования в эту сферу. Несмотря на то, что операции с недвижимостью, аренда и предоставление услуг на рынке недвижимости по состоянию на конец 2011 г. занимают третье место по объему валовой добавленной стоимости в валовом внутреннем продукте России, после торговли и обрабатывающего производства, развитие рынка недвижимости в России проходит медленными темпами. Причиной этому является, в том числе, недостаточное регулирование государством инвестиционных процессов, связанных с привлечением средств на рынке недвижимости.

Одним из способов привлечения средств на рынке недвижимости является инвестирование в паевые инвестиционные фонды, позволяющие участвовать мелким инвесторам, не имея специальных знаний в области управления недвижимостью. За счет аккумулирования средств инвесторов в паевых инвестиционных фондах, возможно их участие в крупных проектах, что является эффективным направлением инвестирования. По состоянию на конец 2011 г. в США капитализация рынка аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, Real Estate Investment Trusts (REITs), составила 450 500,6 млн. долл. США. Для российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих инвестирование на рынке недвижимости, тот же показатель составил 8 366,24 млн. долл. США. Таким образом, мировая практика показывает, что паевые инвестиционные фонды способны увеличить общий объем инвестируемых средств на рынке недвижимости и повысить эффективность использования инвестиционного капитала.

Несмотря на это, объемы инвестирования в эту сферу в России остаются весьма незначительными. Это обуславливается следующими причинами:

•недостаточная роль паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, в увеличении строительных объемов в России;

• недостаточно развитое законодательство, связанное с защитой прав инвесторов, осуществляющих вложение средств в паевые инвестиционные фонды;

• низкий уровень развития новых направлений деятельности управляющих компаний по удовлетворению потребностей различных категорий инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и т.д.

Выше перечисленные причины, так или иначе, связаны с недостаточным государственным регулированием деятельности паевых инвестиционных фондов, функционирующих на рынке недвижимости. Решение данной проблемы обуславливает необходимость формирования системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что и определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Деятельность паевых инвестиционных фондов была исследована такими отечественными специалистами как C.B. Антонов, А.И. Басова, В.Г. Бобылев, Е.А. Дмитриева, Е.А. Жук, Т.В. Коновалов, И.В. Рожкова, C.B. Ротко, П.В. Самиев, О.Т. Слепокурова, Т.А. Старостина, Ю.С. Трофимов и др.

Особенности функционирования паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости были рассмотрены такими авторами как Е. Архипова, А. Богданов, В.В. Булатов, А. Ворфоломеев, Г. Залко, Е. Куликова, Е.К. Меденцова, Е. Перельман, А. Рожков, Д. Смагин, B.C. Утка, Д.В. Щукина и др. Некоторые ученые занимались освещением деятельности управляющих компаний и специализированных депозитариев паевых инвестиционных фондов. К ним следует отнести

A.Е. Абрамова, M.IO. Алексеева, К.Н. Бунова, М.Е. Капитана, P.A. Кокорева, Н.В. Плугарь, В.В. Юдина. Проблемы рисков инвесторов паевых инвестиционных фондов исследовали И.Б. Золотарев,

B.В. Глущенко, З.В. Макарчук.

К авторам, которые осветили вопросы становления рынка недвижимости, повлиявшие, в том числе, на становление паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, относятся А.Н. Асаул, О.С. Белокрылова, Л.П. Белых,

C.Г. Беляев, В.А. Горемыкин, С.А. Ершова, С.Н. Максимов, A.B. Марченко, И.В. Федосеев, Д.А. Шевчук и т.д.

В трудах зарубежных ученых более широко исследуется функционирование инвестиционных компаний, которые являются аналогами российских паевых инвестиционных фондов. К таким ученым относятся Г. Марковиц, Р. Дж. Нортон, У. Шарп, Дж. Богл, Дж. Линтнер, Дж. Тобин, Кит Дикинсон. Особенности развития зарубежных паевых инвестиционных фондов исследуются Е.В. Хромовой, В.Н. Шенаевым.

Недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке и методическом обосновании системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости. Достижение цели реализуется через решение следующих задач:

1) раскрытие сущности недвижимости как инвестиционного актива, а также выявление параметров, влияющих на привлекательность инвестирования в недвижимость, и определение степени их значимости для инвесторов;

2) раскрытие особенностей различных способов привлечения средств и проблем инвестирования на рынке недвижимости;

3) анализ современного состояния государственного регулирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости;

4) разработку моделей инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, различными категориями инвесторов;

5) обобщение практики работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, и раскрытие возможностей применения их принципов работы на российском рынке;

6) выявление факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, и разработку мер государственного регулирования по их усовершенствованию.

Объектом исследования являются паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

Предметом исследования является государственное регулирование экономических и правовых отношений, возникающих в процессе осуществления деятельности паевыми инвестиционными фондами, функционирующими на рынке недвижимости.

Теоретико-методологические основы исследования.

Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и особенностям функционирования паевых инвестиционных фондов на данном рынке. Основным источником информации о принципах деятельности паевых инвестиционных фондов послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, регламентирующие инвестиционные процессы как на рынке недвижимости в целом, так и паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на данном рынке. При исследовании применялись такие научные методы как логический, экономико-математический, экономико-статистический и сравнительный анализ, синтез, дедукция, моделирование, аналогия.

Эмпирическую базу составили данные, публикуемые на официальных сайтах в сети «Интернет» Государственной службы государственной статистики; Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), Московской межбанковской валютной биржи, Investfunds, Национальной лиги управляющих, группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Европейской ассоциации рынка недвижимости, ассоциации Real Estate Investment Trust, Института инвестиционных компаний Investment

Company Institute, Национальной ассоциации риэлтеров США National Association of Realtors USA.

Научная новизна результатов исследования. При проведении диссертационного исследования были получены следующие научные результаты, обладающие научной новизной:

1) выявлены и проранжированы по степени значимости для инвесторов параметры, оказывающие влияние на объем вложенных средств в недвижимость, такие как ликвидность, уровень стартовых инвестиций, потенциальная доходность и т.д., что позволяет выявить уровень конкурентоспособности недвижимости среди других объектов инвестирования;

2) разработана модель формирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, на основе принципов государственно-частного партнерства, обеспечивающая финансирование строительства и секыоритизацию ипотечных продуктов, что позволяет эффективно использовать бюджетные средства, направленные на строительство;

3) выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что позволяет определить направления, требующие усиления государственного регулирования;

4) разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, позволяющая снизить риски, связанные с совершением недобросовестных действий со стороны управляющей компании, специализированного депозитария и т.д., путем исключения аффилированности контрагентов, обслуживающих фонд; введения обязательного страхования рисков и расширения возможностей влияния инвесторов на решения управляющих компаний;

5) на основе анализа работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, разработана система экономических нормативов, как инструментов их государственного регулирования, расширяющая возможности мелких инвесторов по получению периодических выплат и налоговых льгот при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, и позволяющая повысить ликвидность инвестиционных паев и ограничить расходы фондов;

6) разработана система мер государственного регулирования, связанная с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, позволяющая ликвидировать ограничения, возникающие при совершении операций с их активами за счет расширения перечня активов и пассивов фондов, а также уточнения критериев для включения активов в состав фондов.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что рассмотренные в нем направления по совершенствованию инвестиционных процессов, как при вложении средств на рынке недвижимости, так и в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, могут быть использованы при разработке новых способов и форм взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости. Разработанные меры государственного регулирования могут являться основой для модернизации инвестиционных процессов в зависимости от изменения факторов, влияющих на привлекательность инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

Практическая значимость полученных результатов определяется тем, что применение предложенной системы мер государственного регулирования позволит существенно улучшить инвестиционный климат и напрямую повлиять на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, путем внесения изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие данную отрасль.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности 08.00.05. Диссертация соответствует п. 1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» и п. 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта научной специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Апробация и реализация результатов исследования. Полученные теоретические и практические результаты исследования обсуждались и докладывались на международных и всероссийских научно-практических конференциях в 2010-2012 гг. Полученные результаты по разработке мер государственного регулирования, направленные на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, были представлены и одобрены на VII Всероссийской научно-практической конференция «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2010 г.), на И-ой Всероссийской научно-практической конференции «Управление бизнес-процессами в современных социально-экономических системах: тенденции, проблемы и перспективы» (Волгоград, 2010 г.), на

Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (Санкт-Петербург, 2011 г.), на VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2011 г.), на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономики и управления» (Волгоград, 2011 г.), на Международной конференции «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы» (Волгоград, 2011 г.), на IX Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2012 г.).

Также были отправлены разработанные в данном диссертационном исследовании предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы с целью увеличения объемов инвестируемых средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, к соответствующим федеральным правовым актам, из системы КонсультантПлюс.

Публикации. По результатам диссертационного исследования были опубликованы 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК; 3 статьи в сборниках научных трудов и 4 тезисов выступлений на конференциях. Личный вклад автора составил 2,75 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из ведения, трех глав и заключения. Во введении обоснована актуальность темы диссертации, охарактеризовано состояние ее научной разработанности, сформированы цель и задачи исследования, определена научная новизна, показана научно-практическая значимость результатов диссертационного исследования.

В первой главе «Особенности инвестирования на рынке недвижимости в России» исследованы особенности недвижимости как инвестиционного актива, выявлен уровень ее конкурентоспособности по сравнению с другими объектами инвестирования, рассмотрены способы привлечения средств и выявлены проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости.

Во второй главе «Государственное регулирование деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости в России и опыт работы их мировых аналогов» проведен анализ государственного регулирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости; разработаны модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости; обобщен опыт работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, и применены их принципы работы на российском рынке.

В третьей главе «Совершенствование государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости» выявлены факторы, оказывающие влияние на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, и разработаны меры государственного регулирования по их совершенствованию.

В заключении изложены итоги и основные результаты исследования, сформулированы выводы и предложения в соответствии с поставленной целыо и задачами диссертационного исследования.

Глава Т. Особенности инвестирования на рынке недвижимости в

России

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Зайцева, Елена Юрьевна

Заключение

Проведенные исследования показывают, что государственное регулирование деятельности ПИФ, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, с целыо увеличения объемов инвестирования, недостаточно. В связи с этим, в диссертационном исследовании была разработана система мер государственного регулирования, направленная на увеличение объемов инвестирования в ПИФ, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.

Для дальнейшего исследования, были рассмотрены особенности недвижимости как инвестиционного актива, которые заключаются в высоком пороговом уровне инвестиций, низкой корреляции доходности с доходностью других активов, сохранности инвестируемых средств, сложности денежных потоков, стабильности приносимых доходов, неоднородности активов, высокой зависимости доходности от качества управления, низкой ликвидности, высоком уровне трансакционных издержек и сложной процедуре заключения сделок.

На основе перечисленных особенностей недвижимости, как инвестиционного актива, был проведен ее сравнительный анализ с другими объектами инвестирования, который показал, что конкурентоспособность недвижимости находится на низком уровне. Сравнение проводилось на основе балльной оценке параметров, оказывающих влияние на конкурентоспособность объектов инвестирования.

Недостатки, присущие инвестированию в недвижимость, возможно нивелировать за счет вложения средств в другой объект инвестирования, такой как паевой инвестиционный фонд, который занимает второе место после банковских вкладов по привлекательности инвестирования в соответствии с проведенной балльной оценкой параметров, влияющих на привлекательность инвестирования.

Анализ деятельности ПИФ на российском рынке недвижимости показал, что они представлены тремя категориями фондов: фонд недвижимости, рентный и ипотечный фонды. Каждая категория фондов характеризует цели инвестирования и ориентируется на инвесторов с разными ожиданиями доходности и уровнем рисков. Основной источник дохода ипотечных фондов -прибыль от инвестирования в ипотечные ценные бумаги и закладные, рентных фондов недвижимости - прибыль от сдачи в аренду принадлежащих фонду объектов недвижимого имущества, фондов недвижимости - прибыль от инвестирования в объекты недвижимости. На сегодняшний день наибольшее число фондов относятся к категории фондов недвижимости, также они лидируют и по стоимости чистых активов. Динамика изменения тех же показателей для рентных фондов говорит о том, что они будут лидерами в ближайшие годы. Развитие ИЗПИФ находится в стагнации, главным образом, из-за недостаточного развития ипотечного кредитования в России.

При инвестировании в ПИФ, необходимо учитывать проблемы, которые возникают при инвестировании на рынке недвижимости. К таким проблемам относится:

• информационная закрытость рынка недвижимости;

• отсутствие широкого доступа к источникам финансирования;

• отсутствие квалифицированных кадров, особенно в области профессионального управления недвижимостью;

• низкий уровень развития взаимоотношений профессиональных сообществ и государства;

• несовершенство законодательства, регулирующее деятельность на рынке недвижимости;

• недостаточный строительный объем.

Анализ мировых аналогов российских ПИФ показал, что существует три основных вида инвестиционных компаний в США: взаимные фонды, трасты закрытого типа и юнит трасты. Лидерами по стоимости активов и количеству работающих фондов являются взаимные фонды. В США инвестирование на рынке недвижимости осуществляют инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trust). Несмотря на их название, они могут создаваться как в виде корпорации, так и в виде трастов. Их принципы работы во многом похожи на принципы работы российский паевых инвестиционных фондов, но есть ряд отличий, которые являются серьезными упущениями в российском законодательстве, которое регулирует деятельность ПИФ. Они нашли свое отражение в предложенной системе мер государственного регулирования, связанной с повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и усовершенствованием экономических нормативов, относящихся к их деятельности.

Разработанные модели финансирования строительства через ПИФ, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, предоставляют следующие возможности:

- участие банка в ПИФ, путем финансирования застройщика, например, под залог земельного участка, который застройщик внес в ПИФ в качестве оплаты инвестиционных паев, или путем оплаты инвестиционных паев денежными средствами или иным имуществом, что может являться альтернативным вариантом строительного кредитования;

- осуществление финансирования строительства через ЗПИФН и секыоритизация ипотечных продуктов посредством ИЗПИФ, в рамках одного проекта, при государственно-частном партнерстве;

- осуществление рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банком, и реализация основного принципа инвестирования негосударственными пенсионными фондами и страховыми компаниями -получение приемлемой доходности при минимальных рисках;

- оптимизация налогообложения за счет перевода активов в состав рентного фонда.

По нашему мнению, за основу разработанной системы мер государственного регулирования, необходимо взять факторы, оказывающие недостаточное влияние на объем инвестирование в ПИФ, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости. Данная система учитывает три группы факторов:

1) факторы, оказывающие влияние на объем инвестирования на рынке недвижимости;

2) факторы, оказывающие влияние на объем инвестирования в ПИФ в целом, как одного из способа коллективного инвестирования;

3) факторы, оказывающие влияние на объем инвестирования в ПИФ, осуществляющие деятельность непосредственно на рынке недвижимости.

Выше указанные факторы были классифицированы следующим образом: правовые, которые определяют степень разработанности законодательства, связанное с уровнем защиты прав инвесторов; организационные, которые определяют уровень развития организационной деятельности участников инвестиционного процесса; экономические, которые определяют уровень экономических нормативов и степень развития экономических отношений.

В диссертационном исследовании были выявлены следующие факторы, оказывающие недостаточное влияние на увеличение объема инвестирования на рынка недвижимости:

1) правовые: уровень защиты прав инвесторов со стороны профессиональных сообществ; степень стандартизации работы профессиональных участников на рынке недвижимости;

2) организационные: степень информационной открытости рынка недвижимости; уровень административных барьеров при получении необходимой документации для строительства;

3) экономические: уровень развития ипотечного кредитования в России; уровень развития существующих и новых способов привлечения средств на рынке недвижимости.

В числе факторов, оказывающих влияние на увеличение объема инвестирования в паевые инвестиционные фонды в целом, выделены следующие:

1) правовые факторы: степень разработанности нормативно-правовой базы, касающейся защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды;

2) организационные факторы: степень разработанности и информативности отчетности, составленной управляющей компанией по деятельности паевых инвестиционных фондов; степень информированности владельцев инвестиционных паев о стоимости их портфеля; степень информационной открытости рынка паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте; уровень разработанности схемы приобретения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов на фондовой бирже при его формировании; уровень развития дифференцированного подхода управляющих компаний к потенциальным инвесторам и уровень развития новых фондов, которые характеризуются множественностью сочетаний рискованности инвестиционных стратегий паевых инвестиционных фондов и ликвидностью их инвестиционных паев; степень развития инфраструктуры дистрибуции паевых инвестиционных фондов через агентскую сеть; степень информированности потенциальных инвесторов о возможности инвестирования в паевые инвестиционные фонды, об их специфике работы, а также уровень доверия инвесторов к небанковским финансовым институтам со стороны предприятий, организаций, банковских структур и населения;

3) экономические факторы: максимальный уровень затрат в паевых инвестиционных фондов; размер минимальной суммы инвестирования при приобретении инвестиционных паев; уровень ликвидности инвестиционных паев; размер дохода, подлежащий распределению владельцам инвестиционных паев от деятельности паевых инвестиционных фондов; уровень развития новых схем инвестирования в паевые инвестиционные фонды с предоставлением налоговых льгот.

К факторам, оказывающим влияние на увеличение объема инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, относятся:

1) организационные факторы: срок деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов; уровень развития взаимоотношений участников процесса при бюджетном финансировании строительства через закрытые паевые инвестиционные фонды;

2) экономические факторы: уровень оптимизации процессов при включении имущества в состав закрытых паевых инвестиционных фондов; уровень оптимизации налогообложения в рамках деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов; степень вовлеченности бюджетных средств в закрытые паевые инвестиционные фонды при финансировании строительства.

На основе выявленных правовых факторов была разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в ПИФ, основанная, в том числе, на опыте работы мировых аналогов, заключающаяся в следующем:

• запрет аффилированное™ специализированного депозитария, регистратора и управляющей компании;

• обязательное страхование управляющими компаниями ответственности за причинение ущерба владельцам инвестиционных паев в результате их банкротства или недобросовестных действий. До введения обязательного страхования предусмотреть компенсацию, в том числе, для юридических лиц;

• запрет аффилированное™ управляющей компании и кредитной организации, в которой открыты расчетные счета для осуществления текущей деятельности паевых инвестиционных фондов; аффилированности управляющей компании, банка и брокера;

• обязательная оценка управляющими компаниями имущества фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте;

• введение нормы о том, что минимальное количество владельцев инвестиционных паев на момент окончания формирования фонда должно быть не менее 100 (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение нормы о том, что 5 % и менее владельцам инвестиционных паев не может принадлежать более 50 % паев фонда (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• обязательное создание инвестиционных комитетов всеми паевыми инвестиционными фондами;

• запрет управляющим компаниям уменьшать пункты приема заявок агента на совершение операций с инвестиционными паями, не обеспечивая ему замены.

В рамках совершенствования экономических нормативов, относящихся к деятельности паевых инвестиционных фондов, основанных, в том числе, на опыте работы мировых аналогов, были разработаны следующие меры государственного регулирования:

• установление максимального уровня затрат для паевых инвестиционных фондов не более 7 % от среднегодовой стоимости чистых активов (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• установление минимальной суммы инвестирования при приобретении инвестиционных паев, не превышающей 10 тыс. руб. (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение обязанности налоговых агентов (брокерские и управляющие компании) запрашивать информацию о себестоимости проданных физическими лицами инвестиционных паев;

• осуществление допуска инвестиционных паев на фондовую биржу для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• распределение владельцам инвестиционных паев рентных закрытых паевых инвестиционных фондов и ИЗПИФ не менее 90 % доходов от их деятельности для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

• введение нормы о специальных счетах пенсионного типа. Приобретение паев фондов в рамках этих счетов уменьшает налогообложение, но инвестор не может расходовать эти средства до наступления пенсионного возраста.

К мерам государственного регулирования по ликвидации ограничений, связанных с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, относится:

• введение нормы, позволяющей включать доли земельных участков в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

• включение в перечень расходов закрытых паевых инвестиционных фондов оплаты части заявленной цены до рассмотрения заявки, при участии в конкурсе по приобретению земельного участка;

• уточнение нормы о возможности включения проектной документации без включения объекта недвижимости по этой документации в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

• расширение перечня договоров, права из которых могут входить в закрытые паевые инвестиционные фонды, с учетом разнообразия видов работ, осуществляемых в отношении объектов недвижимости;

• установление критериев для хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, а также деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), таких как, удельный вес выручки от соответствующих видов деятельности, в общем ее объеме, и опыт реализации инвестиционно-строительных проектов.

В данном диссертационном исследовании не нашли отражение такие вопросы, как:

• риски, присущие инвестированию в ПИФ, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости;

• факторы, влияющие на объем инвестирования в ПИФ, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, на макроэкономическом уровне. К таким факторам относится процентная ставка, динамика заработной платы, темп инфляции, валютный курс и т.д.;

• факторы, оказывающие влияние на объем инвестирования на рынке недвижимости, связанные с уровнем развития строительных технологий. К таким факторам относится уровень развития строительства энергоэффективных зданий, программ по модернизации построенных зданий и т.д.;

• страхование ответственности профессиональных участников при инвестировании на рынке недвижимости;

• модели взаимодействия участников при использовании нескольких способов привлечения средств на рынке недвижимости. Возможна комбинация инвестирования в ПИФ с такими способами привлечения средств на рынке недвижимости как жилищно-накопительный кооператив, лизинг, опционы, проектное финансирование, жилищные сертификаты и т.д.

Выше перечисленные вопросы требуют дальнейшего исследования, а предложенная система мер государственного регулирования может являться основой для их рассмотрения.