Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий"



ОО&ии*""^

На правах рукописи

Ежов Вадим Анатольевич

МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ НЕЙРОСЕТЕВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

Специальность: 08.00.10-«Финансы, денежное обращение и кредит»

2 4 НОЯ 2011

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2011

005002064

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Бусов Владимир Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Басов Александр Иванович

кандидат экономических наук, доцент Костин Сергей Юрьевич

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО "Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова"

Защита диссертации состоится «12» декабря 2011г. в часов на заседании Диссертационного совета Д212.049.05 при ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления" по адресу: 109542, Москва, ул. Рязанский проспект, д. 99, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертационной работой и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом - на официальном сайте ФГБОУ ВПО "Государственного университета управления": www.quu.ru и на официальном сайте Высшей аттестационной комиссии (ВАК) Министерства образования и науки РФ www.vak.ed.gov.ru

Автореферат разослан « Li » ноября 2011 года.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д212.049.05

кандидат экономических наук, доцент

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность темы исследования. Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли, передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интересов инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая, позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость, при распределении земли. Основным недостатком действующей системы взимания платы (земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли) за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной ценностью, когда в экономике страны не применяется рыночная стоимость на землю при формировании и управлении земельным рынком, при налогообложении на землю, при продаже населению. Необходимость введения налога на недвижимость, основу которого составляет рыночная стоимость, продиктована не только прогрессивным опытом -зарубежных стран, в которых он составляет основную статью доходов местных органов власти, но и создавшимися экономическими условиями в России. Так как существующий в настоящее время налог на имущество физических лиц является анахронизмом и не может реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени. Сложности решения указанных проблем во многом определяются недостаточным теоретическим и практическим опытом управления земельными ресурсами в нашей стране. Собственный исторический опыт во многгш еще остается невостребованным. Многие теоретические, методологические и методические аспекты управления земельными ресурсами раскрыты не в полной мере. Рыночный оборот нежилых помещений и земельных участков рассматривается иногда вне зависимости друг от друга. Эти обстоятельства предопределили актуальность данного исследования по изучению и обобщению научно-методического инструментария с целью его использования в практике регионального управления земельными ресурсами, определении рыночной стоимости земельных участков и применения для решения данных вопросов нейросетевых технологий.

Степень научной разработанности темы исследования. Исследование вопросов, связанных с оценкой стоимости земельных участков, применение нейросетевых технологий для оценки, а также необходимостью учета степени контроля за проводимой оценочной деятельностью, в настоящее время вызывает высокий интерес, как среди отечественных, так и зарубежных специалистов в области финансового колсантинга, оценки, управления стоимостью и инвестиций. Наиболее общие вопросы, связанные с проблемами оценки стоимости рассматриваются в трудах ведущих специалистов в области оценки: A.A. Алпатова, A.B. Антипова, И.Т. Балабанова, В.Р. Бурмакина, В.И. Бусова, A.M. Емельянова, Н.И.Иванкина, В.Н. Комова, Э.Н.Крылатых, В.Ф. Лищенко, А.В.Першина,

1

ВАПрорвича, Г. М.Стерника, С.Г. Стерника, Н. Воловича, В.М.Рутгайзера, C.B. Валдайцева, Ю.В.Козырь, Г.И. Микерина и других. Вопросы оценки земель и эффективности их использования рассматриваются в работах A.A. Варламова, Н.В. Комова, A.A. Голуб, Е.В.Струковой. Методы экономико-математического моделирования и оптимизации решений рассмотрены в работах А.Н.Горбань, A.A. Горчакова, Р.Ю. Голунова, A.B. Грешилова, М.И. Дли, A.M. Дуброва, C.B. Жака, О.О. Замкова, В.В. Круглова, Ю.П. Лукашина, И.В. Орловой, И.Г. Шепелева. Исследования фундаментальных основ оценки стоимости освещены в трудах К.Маркса, А.Маршалла, Б.Стюарта, Ш.Пратта, В. Маршалла, И. Чайки. Зарубежный опыт оценки стоимости нашло отражение' в работах: Ш. Пратта, Д.Эмори, Дж. Хитчнера, Л.Зингалеса.

Базовые аспекты оценки стоимости, а также применение подходов и методов оценки земельных участков рассматриваются в том или ином объеме во всех работах по теории оценки. Однако данная проблема рассматривается в работах отечественных специалистов недостаточно полно. Для решения практических задач в области оценки стоимости земельных участков необходимо проводить глубокий и всесторонний анализ, систематизировать внешние и внутренние факторы данного анализа. Актуальность и недостаточная степень разработанности вопросов оценки стоимости земельных ресурсов, усиление роли оценочной деятельности в федеральном и региональном управлении земельными ресурсами страны предопределили выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке научно -методических и практических рекомендаций по совершенствованию форм и методов оценки рыночной стоимости земельных участков, их использование в управлении землепользования на федеральном и региональном уровнях государственного управления. Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

определить значение, формы и методы использования стоимости земельных участков в управлении земельными ресурсами;

- изучить состояние нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность, определить направления ее развития в современных экономических условиях;

- выявить особенности оценочной деятельности в области оценки стоимости земельных участков, тенденции и направления ее развития на современном этапе экономического развития страны;

- определить основные направления развития механизма управления земельными ресурсами; возможности и направления использования рыночной стоимости земельных участков в стратегических решениях по инвестированию крупнейших государственных и частных объектов;

- изучить международный опыт применения методов оценки рыночной стоимости земельных участков, определить целесообразность и возможность его использования в экономике Российской Федерации;

- разработать и обосновать метод оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий, позволяющий адекватно учитывать реальное состояние российского земельного рынка и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости (земельных участков), реально

2

сократить затраты времени на оценку рыночной стоимости земельных участков, а также трудовых, материальных и финансовых ресурсов;

- провести оценку факторов риска при определении стоимости земельных участков для реализации инвестиционных проектов в той или иной отрасли экономики.

Объектом исследования является оценочная деятельность в системе управления земельными участками как объектами рыночного оборота в РФ.

Предметом исследования выступают процессы организации и управления экономическими отношениями на рынке земельных участков (земельном рынке).

Методологическая и информационная база исследования. В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической науки в области оценки и управления стоимостью собственности, управления землепользованием и оценки земельных участков, экономической статистики и моделирования. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих достижений и методологических положений работ отечественных и зарубежных авторов, вносят определенный вклад в развитие методологии, разработки и использования современных форм и методов оценки и управления земельной собственностью на федеральном и региональном уровнях. В ходе исследования применялись методы системного и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, классификации, а так же социологических и других эмпирических исследований применительно к проблематике управления земельными участками.

Информационную базу работы составили законы и нормативно-правовые акты РФ, статистические материалы и данные, содержащиеся в работах российских и иностранных экономических аналитиков и практиков, многочисленные публикации в ведущих профессиональных изданиях в области оценки и управления земельными участками, работы исследователей, внесших заметный вклад в рассматриваемые вопросы.

Содержание диссертации соответствует области исследований п. 5.1 - «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании направлений и разработке практических рекомендаций по совершенствованию форм и методов оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий, обеспечивающих повышение ее эффективности и объективности проведения и использования в управлении землепользованием, активности инвестиционной деятельности в регионах России.

Основные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, составляющие приращение научных знаний:

1) определены место и роль управления земельными ресурсами в становлении и функционировании инновационной экономики государства; показано, что земельные ресурсы в экономике выступают, с одной стороны, как

з

часть ресурсного потенциала, рациональное использование которого способствует созданию конкурентоспособной инновационной экономики; с другой стороны, как объект рыночного оборота. Управление этими процессами во многом определяет распределение и перераспределение материальных благ и изменение условий жизнеобеспечения в обществе;

2) выявлены влияющие на стоимость земельных участков факторы и систематизированы по критериям: ограничение объема предложений земельных участков; финансовые возможности их покупки; потребность в земельных участках; участие государства в стимулировании покупок через кредитование; объемы строительства жилья и инвестиционная политика инвесторов; определено, что неразвитость процессов конкуренции, неэффективность управления земельными ресурсами, ограниченность бюджетного и дороговизна внебюджетного финансирования на нововведение в данную отрасль экономики, длительные сроки их окупаемости сдерживают в России инвестиции в развитие земельных отношений;

3) уточнены подходы и основные характеристики методов оценки стоимости земельных участков, выявлены им присущие достоинства и недостатки, определены основные характеристики процесса оценки стоимости земельных участков как управляемого процесса;

4) выявлены наиболее существенные недостатки отечественной системы оценки рыночной стоимости земельных участков и, с учетом зарубежного опыта, предложены основные направления совершенствования: ослабление государственного регулирования оценочной деятельности и усиление влияния саморегулирования в профессиональном движении оценщиков; разработка Концепции развития оценочной деятельности; федеральных стандартов оценки; кодекса этики оценщиков, установление областей обязательного проведения оценки; привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых и государственных присяжных экспертов; определение ориентира оценки и ответственности оценщика за соблюдение законодательных рамок и принципов; утверждение директив для проведения оценочной деятельности, лежащих в основе определения стоимости земельных участков;

5) разработана модель двухслойного персептрона для определения рыночной стоимости земельного участка, применение которой позволяет повысить эффективность оценочной деятельности и получить более объективные результаты. В основе модели - предложенная автором концептуальная схема реализации системного подхода к определению на основе применения математических методов нейронной сети образующих стоимость количественных и качественных параметров, сущность которой раскрывается через стратегию моделирования оценочной деятельности;

6) разработаны модель экспоненциального роста и линейная модель стоимости земельного участка, позволяющие определить стоимость земельного участка на данный временной период и влияющие на нее существенные и несущественные факторы. Данные модели позволяют прогнозировать изменения стоимости земельных участков при решении государственных стратегических задач;

7) предложена шкала рисков при оценке стоимости земельных участков, которая включает их оценку и методы снижения или уменьшения, связанных с ним неблагоприятных последствий.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования его результатов для дальнейшего развития теории оценки стоимости земельных участков, для реорганизации и модернизации научно-исследовательской и практической деятельности в области оценки. Применяемые нейросетевые технологии отличаются универсальностью, обладают важной особенностью в применении и решении задач в свете постоянно увеличивающегося объема информации.

Практическая значимость работы. Практическая значимость исследования определяется возможностью использования его результатов для повышения качества и результативности управления земельными ресурсами России. В работе обобщены отечественные и зарубежные теории и опыты оценки стоимости земельных участков, определены современные тенденции развития земельного рынка, выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс, обоснованы и предложены направления, конкретные мероприятия повышения и оценки эффективности, реальная схема совершенствования оценочной деятельности в условиях современного рынка.

Положения, выводы и рекомендации исследования диссертации могут быть использованы специализированными консультационными организациями, учебными заведениями, профессиональными оценщиками, при управлении земельными ресурсами государственными и региональными органами власти, выполняющих функции управления земельно-имущественными комплексами; предприятиями и организациями, заинтересованными в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств земли; при подготовке программ развития системы недвижимости на региональном и федеральном уровнях; в процессе совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей отношения оценочной деятельности; при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов по дисциплинам соответствующего направления в образовательных учреждениях. Изложенные в диссертации выводы и предложения могут быть применены законодательными органами в совершенствовании правового обеспечения оценочной деятельности в стране.

Самостоятельное практическое значение, в частности, имеют: результаты обобщения отечественного и зарубежного опыта по оценке стоимости земельных участков;

состав и основные характеристики факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость земельных участков, основные направления совершенствования правового обеспечения управления оценочной деятельности; персептрон - модель определения стоимости земельных участков; система мероприятий по реформированию методов оценки стоимости земельных участков в отечественной инновационной экономике;

модель экспоненциального роста и линейная модель - в оценке стоимости земельных участков и прогнозировании стоимости;

комплекс мероприятий по снижению рисков при оценке стоимости земельных участков. Анализ рисков.

Апробация и внедрение результатов исследований состоит в следующем: методические рекомендации и выводы использовались отдельными компаниями в управлении земельными ресурсами, определении рыночной

5

стоимости земельных участков, определению влияния рисков на инвестиционные программы, в обсуждении положений и выводов работы на заседаниях кафедры «Оценка и управление собственностью» Государственного университета управления и на совещаниях в Шатурском муниципальном районе Московской области.

Публикации. Основные положения и выводы работы докладывались на научно-практических конференциях, а также издавались в журнале Вестник университета. Материалы исследования нашли отражение в пяти научных публикациях общим объемом 3.0 печатных листа.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы и 29 приложений. Список литературы содержит 106 наименований. Основной текст работы составляет 200 е., содержит 15 рисунков, 21 таблицу, одну гистограмму.

Содержание работы:

Введение.

Глава 1. Земельные участки как объект рыночного оборота собственности.

1.1.Рыночная стоимость земельных участков как основа рынка земельных участков;

1^.Формирование стоимости земельных участков;

1.3.Методы оценки стоимости земельных участков.

Глава 2.Анализ методов оценки стоимости земельных участков, применяемых в мировой практике.

2. ^Отечественные методы оценки стоимости земельных участков.

2.2.3арубежные методы оценки стоимости земельных участков.

2.3.Сравнительный анализ отечественных и зарубежных методов оценки

стоимости земельных участков.

3.Оценка стоимости земельных участков с применением нейросетевых технологий.

3.1.Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий.

3.2.Влияние рисков на рыночную стоимость земельных участков.

3.3.Применение оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий в практике.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

».ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ.

Проведенное автором диссертационное исследование методов оценки стоимости земельных участков позволило разработать модели и конкретные мероприятия по формированию и функционированию механизма управления оценочной деятельностью в экономике государства, активизации инновационной деятельности, повышению конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности экономики страны, применение результатов оценки в стратегических отраслях экономики государства.

На защиту выносятся следующие основные результаты, имеющие научную новизну.

1. Определены место и роль управления земельными ресурсами в становлении и функционировании инновационной экономики государства. В

диссертации определены место и роль земельных ресурсов, как элемента недвижимого имущества, включенного в рыночный оборот, но не являющегося фактором материального производства. Установлено, что становление и развитие рынка недвижимости взаимосвязано с решением проблем землепользования, в частности, с вопросами собственности на землю, которую необходимо рассматривать как объект недвижимости, как самостоятельный предмет исследования, поскольку формирование основ рынка недвижимости обусловлено включением земельных ресурсов в оборот как имущество, а не как средство производства. Основными направлениями управления земельными ресурсами в становлении инновационной экономики государства являются: совершенствование способов и форм финансирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты; развитие форм и методов налогового стимулирования инновационной деятельности; совершенствование институциональной системы государственной поддержки инновационной деятельности; разработка институциональных форм, эффективных структур и систем управления инновационной деятельностью.

2. Выявлены факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Автором предложен глубокий анализ факторов, влияющих непосредственно на стоимость объекта оценки. К таким факторам относятся факторы спроса и факторы предложения земельных участков. К факторам спроса, оказывающим влияние на стоимость земельных участков, относится объем платежеспособного спроса, его эластичность, потребность в земельных участках. Немаловажную роль играют доходы населения. При улучшении условий кредитования населения банками, развитие ипотечного кредитования, земельный рынок оживает, количества сделок по продаже земельных участков увеличивается.

К факторам предложения относится инвестиционная, маркетинговая и стоимостная стратегия продавцов земельных участков; создание условий для ведения строительства на земельном участке; предоставление банками кредитов для покупки земельных участков и возведения строительных объектов; возможность использования данного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и сроки ввода его в эксплуатацию. Грамотная инвестиционная политика оптимизирует привлечение инвестиций. К факторам, влияющих на стоимость земельного участка, относятся: формирование государственной ценовой политики; разработка и применение государственной налоговой, денежно-кредитной и амортизационной политики; использование системы таможенных пошлин на импортные и экспортные товары; установление минимальной оплаты труда; проведение антимонопольной политики; инфляционные процессы; уровень благосостояния народа.

На рис. 1 представлена структура факторов, влияющих на стоимость земельных участков и их взаимосвязи.

3. Уточнены подходы и основные характеристики методов оценки стоимости земельных участков. В диссертации произведен анализ подходов и методов оценки, применяемых при определении стоимости земельных участков. Анализ показал, что имеющие недостатки в подходах и методах, связанны с реальным существующим рынком земельных участков, который характеризуется на данный момент скудной информацией о сделках купли-продажи; низкой достоверностью экономической информации; неадекватной отчетностью оценщиков. Рынок слишком монополизирован, сделки осуществляются нерегулярно. В условиях нестабильности экономики оценщикам порой трудно осуществлять прогнозирование развитие земельного рынка, движение денежных потоков. Однако, в соответствии с общепринятой практикой, оценка стоимости земельных участков определяется с использованием этих трех подходов. Это классические подходы, применение их зависит от цели оценки, информационного обеспечения и реальной ситуации. В таблице 1 даны характеристики методов, подходов оценки и условий применения их оценочной деятельности РФ.

Таблица 1. Характеристика методов оценки земельных участков.

Наименование Условия применения метода Применяемый подход Применение

Метод сравнения продаж Наличие информации о стоимости сделок Сравнительный подход Застроенные и незастроенные земельные участки

Метод выделения Наличие информации о стоимости сделок с едиными объектами недвижимости, стоимость замещения, восстановления улучшений. Сравнительный подход и элементы затратного подхода Застроенные земельные участки

Метод распределения Наличие информации о стоимости сделок с единым объектом недвижимости, информация о доле земли в едином объекте недвижимости Сравнительный подход Застроенные земельные участки

Метод капитализации земельной ренты Возможность получения земельной ренты Доходный подход Застроенные и незастроенные земельные участки

Метод остатка Возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Доходный подход и элементы затратного подхода Застроенные и незастроенные земельные участки

Метод предполагаемого использования Возможность использовать земельный участок способом, принося цум доход Доходный подход Застроенные и незастроенные земельные участки

4.Обоснованы основные направления совершенствования нормативно-правовой базы обеспечения оценочной деятельности в области оценки стоимости земельных участков. Проведен анализ зарубежных методов оценки рыночной стоимости земельных участков и возможность их применения в отечественной оценочной деятельности. Положительным результатом является: использование опыта зарубежных стран в вопросах оценки стоимости земельных участков, в вопросах системы налогообложения на земельные участки, в ведении единого реестра недвижимости; определение порядка оценки стоимости земельных участков; соответствующего подхода к оценке стоимости земельных участков в зависимости от цели оценки, необходимости сокращения категорий земли, применение нейросетевых технологий в оценке стоимости земельных участков, переходе на международные финансовые стандартные отчетности, активно использующие скидки на недостаточную ликвидность объекта. Объектом оценки являются непосредственно как земельные участки, так и права на них, права на права, а также объекты оценки, для которых нет рынка. В основе оценки стоимости должна лежать рыночная стоимость земельных участков. Земельный участок должен обязательно быть зарегистрированным, .только тогда он может быть предметом сделки купли-продажи. При оценке стоимости земельного участка рассматривается неразрывность понятий участка земли и построек, которые находятся на нем. В Российской Федерации необходимы современные законодательные акты, которые закрепили бы порядок оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами оценки. Целесообразно уже применять нейросетевые технологии при оценке стоимости земельных участков, так как они имеют большое будущее в различных отраслях экономики и также в оценочной деятельности.

5. Разработана модель двухслойного лерсептрона для определения рыночной стоимости земельного участка. Сущность модели двухслойного персептрона раскрывается через стратегию моделирования оценочной деятельности. В работе использовался нейросетевой программный продукт STATISTICA Neural Networks, который является богатой, мощной и чрезвычайно быстрой средой анализа нейросетевых моделей, соответствует самым современным технологиям и показывает наилучшие рабочие характеристики. STATISTICA Neural Networks предоставляет следующие возможности: пре-и пост-процессирование, включая выбор данных, кодирование номинальных значений, шкалирование, нормализацию, удаление пропущенных данных с интерертацией для классификации, регрессия и непревзойденная аналитическая мощность.

Так Мастер решений проводит через все этапы создания различных нейронных сетей и выбирает наилучшую; мощные разведочные и аналитические технологии, в том числе анализ главных компонентов и понижение размерности для выбора нужных входных переменных в нейросетевом анализе данных; современные, оптимизированные и мощные алгоритмы сети (включая метод сопряженных градиентов); полный контроль над всеми параметрами, влияющими на качество сети, такими как функции активации и ошибок, сложность сети. В таблице 2 размещены параметры, которые влияют на стоимость земельного участка.

ю

Таблица 2.Параметры, оказывающие влияние на стоимость земельного участка.

№ Наименование Вид Минимум Максимум

1 Расстояние от МКАД (км.) Ч 0 1

2 Плоирдь участка Ч 0 1

3 Назначение участка Н 0 1

4 Наличие транспортной доступности Н 0 1

5 Подведение электроэнергии Н 0 1

6 Централизованное водоснабжение Н 0 1

7 Централизованная канализация Н 0 1

8 Наличие инфраструктуры Н 0 1

9 Местонахождение участка (лес, водоем) Н 0 1

10 Централизованный сетевой газ Н 0 1

Параметры входного слоя нейронной сети соответствует следующему набору стоимостных характеристик земельных участков, предназначенных для анализа. В графе «Вид» буквой «Н» обозначены номинальные переменные, принимающие значения -1 или 1. Буквой «Ч» обозначены числовые переменные. Колонки «Минимум» и «Максимум» определяют границы переменных, определенные в результате препроцессирования, параметры стоимости находятся в границах от О до 1. Препроцессирование проведено с помощью вероятностной нейронной сети (В НС).

Такой выбор модели (двухслойный персептрон) и принят в данной работе и представлен на рис. 2.

Архитектура ; МП 1:10-10-10-1:1 .

Производительность обуч. = 0,000000 , Контр, производительность = 0.000000 . Тест, производительность = 0,000000

Решение данной задачи связано с плотностью вероятности совместного распределения входных и выходных данных. Подбор сети проводился различными методами. Наилучшую точность регрессии показал метод сопряженных градиентов, учитывающий как текущие значения стоимости, так скорость ее изменения при вариациях параметров. В результате нейронная сеть формулирует правила определения стоимости по значениям (входных) параметров. Одним из методов контроля качества является контроль средней по всему множеству ошибки регрессии р. Метод сопряженных градиентов основан на поиске решения, минимизирующего ошибку. Поэтому необходимо обратить на выбор оптимальной архитектуры сети. Это достигается не только математическими методами, но экономическим анализом полученных результатов.

Поэтому необходимо провести выбор оптимальной архитектуры сети по следующим критериям: минимальное значение р, минимальное количество наблюдений, при описании которых относительная ошибка регрессии превышает фиксированное значение, максимальная ошибка отдельного наблюдения обучающего множества, максимальное число наблюдений, описываемых с относительной ошибкой меньшей фиксированного значения.

6. Разработаны модель экспоненциального роста и линейная модель стоимости земельного участка. На рис. 3 показаны значения рыночной стоимости земельных участков: наблюдаемые и предсказанные. Используя таблицу исходных данных, которая использовалась при разработке модели двухслойного персептрона, определяем переменные, которые будут участвовать в процессе построения модели.

Предсказанные и наблюдаемые значения Зависимая перемен.: Vati 1

200

190

180

170

1 160

| 140 с

(О

£ 130

120

110

100

90

100 110 120 130 140 150

160 170 180 190

Предск.значения

| . 95% доверит |

Рис.3 Предсказанные и наблюдаемые значения Var11- рыночной стоимости

земельного участка. 12

Для получения линейной модели формирования стоимости одного кв.м. земельного участка мы используем статистический пакет Statistika. Программа производит оценивание параметров. Затем производим анализ результатов множественной регрессии. В диалоговом окне «Результаты множественной регрессии» содержатся краткие сведения о результатах анализа. Определена зависимая переменная Varl 1 (рыночная стоимость), число наблюдений, по которым построена регрессия, равно 39, коэффициент множественной корреляции R, который равен 0,98. Определен важный показатель R2 -множественный коэффициент детерминации (он показывает долю общего разброса относительно выборочного среднего зависимой переменной), равен 0,95. Коэффициент детерминации R2 представляет собой процент дисперсии стоимости предложений, объясняемой регрессионной моделью. R2 может принимать значение в интервале от 0 до 1, чем ближе к 1, тем лучше качество модели. Важен этот показатель и потому, что по нему можно найти число неучтенных факторов в модели. Для этого вычисляется величина О" по следующей формуле: сг = ( 1-Д-) * 100%. Эта величина недолжна превышать значения 0=15%. В нашей модели <7 = 5%. Затем просчитываем парные коэффициенты множественной корреляции. Это осуществляем в данной программе. Рассматривая матрицу парных коэффициентов корреляции, делаем вывод: в модель будут входить элементы от Varl до Var10. Это связано с сильной зависимостью между этими показателями и Var11, когда значение парного коэффициента корреляции между переменной и Var11 должно быть максимально приближено к 1. Затем получаем диалоговое окно «Итоги регрессии для зависимой переменной Var11». Исходя из данных, размещенных в диалоговом окне, получим следующую модель:

Varl 1=967,38-1,22Var1 -0,002Var2-1,846Var3 + 0,848Var4+0,751 Var5-0,344Var6+0,493Var7- 0,924Var8 +0,081Var9 + 0,951Var10

Из анализа коэффициентов регрессии видно, что значимым коэффициентом в данной модели стоимости земельного участка является удаленность (расстояние) от МКАД и вторым, по важности, является фактор подведение сетевого газа, затем все остальные переменные такие, как электричество, назначение участка, водопровода, канализации также являются существенными. Важным элементом анализа является оценка адекватности модели. Для этого необходимо проанализировать критерий Фишера-Снедекора (F), который также представлен цифровыми значениями: F (10, 28) = 57,489. Расчетное значение Fp сравниваем с табличным значением Ft, которое при данных степенях свободы v1=10, v2=28, равно 2,5. Условие адекватности модели Fp > Ft .В нашем примере данное условие выполняется. 57,489>2,5.

Анализируя коэффициенты Стьюдента, в соответствии с которыми осуществляется пошаговое исключение незначимых факторов, находим

наименьшее значение коэффициента и затем проводим анализ, исключив соответствующую переменную. Это оптимальное уравнение.

Var11=961,4-1,224Var1-0,001Var2-1,670Var3+0,825Var5-0,608Var8+1,216Var9+ 1,079Var10, где

Vary11 - рыночная стоимость земельного участка; Varl - расстояние от МКАД до участка; Var2 - плодородие почвы (балл бонитета); Var3 - назначение участка; Var4 - наличие транспортной доступности; Var5 - подведение электроэнергии; Var 6 - централизованное водоснабжение; Var7 - централизованная канализация; Var8 - наличие инфраструктуры (школы, детские сады и так далее); Var 9 -местонахождение участка (близость водоема, леса); Varl0- наличие централизованного сетевого газа.

Линейная модель и модель экспоненциального роста позволяет определить стоимость земельного участка на данный временной период, определить существенные факторы и несущественные факторы, влияющие на стоимость земельных участков. С помощью данных моделей можно спрогнозировать стоимость земельных участков в данном направлении, определив направление стратегического развития экономики регионов, перейти к решению проблем, связанных с исполнением государственных стратегических задач.

7. Предложен анализ рисков при оценке стоимости земельных участков, который включает оценку рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ним неблагоприятных последствий. Определены оптимальные методы защиты, которые сокращают риск до приемлемого уровня. Поправка к стоимости земельного участка на риски инвестора (покупателя или арендатора) может быть определена по следующей формуле:

Где Я,. - величина поправки на \ вид риска инвестора, балл; - вероятность возникновения ! вида (0 < = Р, <= 1); О - стоимость земельного участка, руб.

Шкала оценки рисков, обусловленных экономическим поведением собственников земельных участков. Риски оцениваются по 100 - бальной шкале

в сторону возрастания:-У] К г • Р; = [0 - 45) баллов-низкий уровень риска;

- 2] = (45 _ 65] баллов - средний уровень риска;

- £ Я,- ■ Р1 = (65 -100] баллов - критический (максимальный) уровень риска. Таким образом, предложенная шкала дает количественную оценку рискам,

обусловленным экономическим поведением собственников земельных участков. Анализ рисков - это процедуры выявления факторов риска и оценки их значимости, по сути, анализ вероятности того, что произойдут определенные нежелательные события и отрицательно повлияют на достижение целей проекта.

m

i=l

Анализ риска можно подразделить на два взаимно дополняющих друг друга вида: качественный и количественный. Виды риска: допустимый риск - это угроза полной или частичной потери прибыли от реализации того или иного инвестиционного проекта. Следующая степень риска, более опасная в сравнении с допустимым -это критический риск. Вероятность возникновения рисков применяется для оценки степени риска. В случае невозможности происшествия, величина вероятности равна нулю. Если событие произойдет, то вероятность будет равна 1. Если некоторое событие п произойдет в случаях из N, то Р = n/N. Вероятность может быть выражена в %: P=n/N*100%, тогда значение Р может находиться в пределах от 0 до 100%. То есть вероятность определяется субъективно. Необходимо помнить тот факт, что риск не может быть вероятен на 100% или даже на 80%. Такая вероятность выводит проблему из разряда вероятности в разряд фактов. Риски необходимо отсортировать. Для этого используем специальный метод, чтобы распределить риски по специальной карте, которая заполняется. Карта должна быть представлена так, как в таблице 3.

Выделенная ломаная линия разделяет риски на непереносимые, которые располагаются выше линии и требуют особого внимания, и риски, которые расположены ниже линии и являются управляемыми в рабочем порядке. Определив это, можно разработать стратегию в решении любого вопроса по уменьшению непереносимых рисков, определив понесенные затраты и потери в доходности. Кроме сортировки рисков необходимо провести ранжирование рисков - определить RR (Risk Ranking) для каждого риска.Ранжирование рисков - это упорядочивание рисков в соответствии с возможной величиной ущерба проекту, зависящей от вероятности свершения рискованных событий и их последствий.

Таблица 3. Специальная карта рисков.

Вероятность А 0.75 64.5

0.70 54.6

0.60 3 6

0.45 36.0

0.32 32.0

0.20 20.0

0.17 17.0

0.09

Степень воздействия

6 0 78 80 86 100 100 100

В заключение диссертационной работы сформулированы основные результаты и выводы, полученные автором в результате проведенного исследования. Результаты исследования позволяют сделать вывод, что предложенные в диссертации материал будет способствовать развитию оценочной деятельности в России, совершенствованию налогообложению, управлению земельным рынком, что, в конечном счете, будет способствовать укреплению финансового и экономического положения нашего государства.

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

Статьи в журналах и изданиях, рекомендованных ВАК:

1.ЕжовВ.А.«Девелопмент-этовысокопрофессиональная предпринимательская деятельность» Вестник Университета, ГУУ. № 21, 2009 г. (1,3п.л.).

2.Ежов В.А. «Особенности развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в Московской области» Вестник Университета, ГУУ, №1.2010г. (0,5п.л.).

3.Ежов В. А. «Применение нейронных сетей в прогнозировании цен на земельные участки» Вестник Университета, ГУУ, №20, 2010г. (0,2п.л.).

Статьи в других изданиях:

4. Ежов В.А. «Земельный рынок Подмосковья и пути выхода его из кризиса» Оценка и управления собственностью. Выход из кризиса, Сборник статей, ГУУ, 2010 г.(0,5 п.л.).

5. Ежов В. А. «Перспективы развития земельного рынка в Подмосковье» Экономика Управление. Культура Вып. 17-М.: ГУУ,2010г. (0,5п. л.).

Отпечатано в ГУП МО -Егорьевская типография», МО, г. Егорьевск, ул. Гражданская. 32, ИНН 6011003027, э. 1825. т. 70, 2011 г.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ежов, Вадим Анатольевич

Введение. 2 1.3емельные участки как объект рыночного оборота собственности.

1.1.Рыночная стоимость земельных участков как основа рынка земельных участков

1.2.Формирование стоимости земельных участков.

1.3.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

2.Анализ методов оценки стоимости земельных участков, применяемых в мировой практике.

2.1. Отечественные методы оценки стоимости земельных участков.

2.2. Зарубежные методы оценки стоимости земельных участков.

2.3. Сравнительный анализ отечественных и зарубежных методов оценки стоимости земельных участков.

3. Оценка стоимости земельных участков с применением нейросетевых технологий.

3.1.Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий.

3.2.Влияние рисков на рыночную стоимость земельных участков.

3.3.Применение оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий в практике. 190 Заключение. 198 Список использованной литературы. 201 Приложения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий"

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли, и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интересов инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли. Основным недостатком действующей системы взимания платы (земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли) за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной ценностью, когда в экономике страны не применяется рыночная стоимость на землю при формировании и управлении земельным рынком, при налогообложении на землю, при продаже населению. Необходимость введения налога на недвижимость, основу которого составляет рыночная стоимость, продиктована не только прогрессивным опытом зарубежных стран, в которых он составляет основную статью доходов местных органов власти, но и создавшимися экономическими условиями в России, так как существующий в настоящее время налог на имущество физических лиц является анахронизмом и не может реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени.

Сложности решения указанных проблем во многом определяются недостаточным теоретическим и практическим опытом управления земельными ресурсами в нашей стране. Собственный исторический опыт во многом еще остается невостребованным. Многие теоретические, методологические и методические аспекты управления земельными ресурсами раскрыты не в полной мере. Рыночный оборот нежилых помещений и земельных участков рассматривается иногда вне зависимости друг от друга. Эти обстоятельства предопределили актуальность данного исследования по изучению и обобщению научно-методического инструментария с целью его использования в практике регионального управления земельными ресурсами, определении рыночной стоимости земельных участков и применения для решения данных вопросов нейросетевых технологий.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке метода оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий. В соответствии с поставленной целью в диссертации были поставлены и реализованы следующие задачи:

- изучить состояние нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность, определить направления ее развития в современных экономических условиях;

- изучить возможность принятия решений об использовании рыночной стоимости земельных участков в перспективе, особенно в области инвестирования крупнейших объектов, как частных, так и корпоративных;

- определить и исследовать основные направления развития механизма управления земельными ресурсами;

- исследовать основные организационно экономические характеристики системы оценки земельных ресурсов, их структуры, функции и основные методы управления, тенденции и направления развития на современном этапе;

- раскрыть экономическое и юридическое содержание понятия стоимости земельных участков, их взаимосвязь и значение рыночной стоимости земельных участков в развитие земельного рынка;

- раскрыть экономическое содержание управления земельного рынка на основе применение рыночной стоимости земельных участков;

-обобщить и провести анализ международного опыта применения методов оценки рыночной стоимости земельных участков, определить целесообразность, возможности его использования в экономике Российской Федерации;

- разработать и обосновать метод оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий, позволяющей адекватно учитывать реальное состояние российского земельного рынка и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости (земельных участков), реально сократить затраты времени, а также трудовых, материальных и финансовых ресурсов;

- обосновать критерии и структуры целевой функции задачи оптимизации расположения земельных участков, вовлекаемых в рынок продаж;

- провести оценку факторов риска при оценке стоимости земельных участков для реализации инвестиционных проектов в той или иной отрасли экономики.

Высокие темпы приватизации государственной собственности (земельных участков) обусловили соответствующие темпы развития рынка земли и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэлторских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских управляющих (трастовых) и других организаций. Все они начинают ориентироваться на решение «полного пакета» задач управления недвижимостью в соответствии со ставящими заказчиками задачами.

Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления земельными участками, их состоянием, тенденциями и направлениями развития, поиском и разработкой систем и методов управления земельными ресурсами на современном этапе развития страны, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости (земельных участков), как важнейшего фактора этого развития.

Объектом исследования являются: земельные участки как объект рыночного оборота собственности в РФ.

Предметом исследования выступают процессы организации и управления экономическими отношениями на рынке земельных участков (земельном рынке).

Теоретико-методической основой исследования послужили концепции и положения, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных ученых, посвященных проблемам управления земельными ресурсами, методам оценки рыночной стоимости земельных участков и применение их в экономической сфере Российской Федерации. Среди них можно отметить: A.A. Алпатова, A.B. Антипова, И.Т. Балабанова, В.Р. Бурмакину, В.И. Бусова, A.M. Емельянову, Н.И.Иванкину, В.Н. Комова, Э.Н.Крылатых, В.Ф. Лищенко, Т.В. Малееву, А.В.Першина, В.А.Прорвича, Г. М.Стерника, С.Г. Стерника, Н. Воловича.

Вопросы оценки земель и эффективности их использования рассматриваются в работах A.A. Варламова, Н.В. Комова, A.A. Голуб, Е.В.Струковой.

Методы экономико-математического моделирования и оптимизации решений рассмотрены в работах А.Н.Горбань, A.A. Горчакова, Р.Ю. Голунова,

A.B. Грешилова, М.И. Дли, A.M. Дуброва, C.B. Жака, О.О. Замкова, В.В. Круглова, Ю.П. Лукашина, И.В. Орловой, И.Г. Шепелева.

В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были использованы современные достижения зарубежной экономической науки в области оценки и управления земельными ресурсами, инвестиционного анализа и девелопмента, экономической статистики, современной разработки в области оценки и управления недвижимостью.

Информационную базу исследования составили официальные статистические отчеты, справочные аналитические материалы органов управления и научно-исследовательских институтов отечественных и зарубежных публикаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по формированию и развитию рынка земли, направленные на повышение эффективности использования земельных ресурсов.

Научная новизна диссертации воплощена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:

- определены основные принципы управления земельным рынком, выстроена система анализа и мониторинга;

- выделены наиболее важные методологические основы современной оценки стоимости земли;

- выявлены факторы, влияющие на стоимость земельных участков и намечены пути увеличения стоимости земельных участков;

- уточнены определения понятий «нейронов», «нейронных сетей», нейросетевых технологий и определена необходимость рассмотрения нейросетевых технологий в качестве основных элементов оценки стоимости земельных участков, в разработке нормативно-правового поля режимов налогообложения имущества и имущественных комплексов;

- разработан метод оценки стоимости земельных участков на основе нейро сетевых технологий;

- предложена принципиальная схема определения рисков при оценке стоимости земельных участков;

- определены целесообразность, возможность и основные направления использования в отечественной практике зарубежного опыта методов оценки стоимости земельных участков, управления земельными ресурсами, в т.ч. изменения системы налогообложения на землю, ведение единого реестра недвижимости, определение порядка оценки недвижимости.

- определены особенности и основные тенденции развития оценочной деятельности современной России, выраженные в продолжающемся росте рынка земельных участков вопреки мировому финансовому кризису, гармонизации оценочной отчетности в нашей стране и переходе ее на международные финансовые стандартные отчетности.

Практическая значимость работы. Практическая значимость исследования определяется возможностью использования его результатов для повышения качества и результативности управления земельными ресурсами России. В работе обобщены отечественные и зарубежные теории и опыты управления земельными участками, определены современные тенденции развития земельного рынка, выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс, обоснованы и предложены направления, конкретные мероприятия повышения и оценки эффективности, реальная схема управления землей в условиях современного рынка. Разработанные в диссертации теоретические и методологические положения по определению рыночной стоимости земельных участков, использованию зарубежного опыта в оценке стоимости земельных участков, переход отчетности оценочной деятельности на мировые стандарты, могут быть использованы в деятельности Минэкономразвития РФ, министерства финансов РФ. Изложенные в диссертации выводы и предложения могут быть также применены законодательными органами в совершенствовании нормативной базы оценочной деятельности страны.

Положения, выводы и рекомендации исследования направлены на широкое их практическое использование в процессах управления инвестиционной деятельностью предпринимательских структур всех видов и форм собственности, планирования инвестиций и повышения уровня их инвестиционной привлекательности. Они могут быть использованы специализированными консультационными организациями, учебными заведениями, в деятельности профессиональных участников рынка земли, при управлении земельными ресурсами государственными и региональными органами власти, выполняющих функции управления земельно-имущественными отношениями, других предприятий и организаций, заинтересованных в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств земли, при подготовке программы развития системы недвижимости на региональном и федеральном уровне, в процессе совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей отношения на рынке земли и рынке недвижимости, при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов по дисциплинам соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация и внедрение результатов исследований состоит в следующем: методические рекомендации и выводы использованы при организации деятельности отдельных компаний по управлению земельными ресурсами, определению рыночной стоимости земельных участков, влиянию рисков на инвестиционные программы; в обсуждении положений и выводов работы на заседаниях кафедры «Оценка и управление собственностью» Государственного университета управления.

Публикации. Основные положения и выводы работы докладывались на научно-практических конференциях и на совещаниях в Шатурском муниципальном районе Московской области, а также издавались в журнале Вестник университета. Материалы исследования нашли отражение в пяти научных публикациях общим объемом 3.0 печатных листа.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы и 29 приложений. Список литературы содержит 106 наименований. Основной текст работы составляет 200с., содержит 15 рисунков, 21 таблицу, одну гистограмму.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Ежов, Вадим Анатольевич

Заключение.

1. В Российской Федерации не все земельные участки состоят на учете и соответственно не участвуют в налогооблагаемом обороте, в результате чего бюджеты регионов ежегодно не дополучают значительных денежных средств.

2. Рынок земельных участков характеризуется:

-небольшим количеством сделок, в силу чего каждый земельный участок влияет на общие показатели, закрытостью информации, отсутствием единого стандарта предоставления информации, неэффективностью использования большей части земельных участков и отсюда не участие их в рыночном обороте, разрозненностью и недоступностью статистических данных, аналитических фирм, специализированных изданий, отсутствием обмена информацией, отсутствием единства в подходах и методах оценки стоимости земельных участков, отсутствием должного регулирования земельного рынка со стороны государства. Оценочная деятельность должна быть регулированной со стороны государства, необходима корректировка системы через совершенствование методов оценки и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости, в том числе и земельных участков и изменение законодательства, переход на взимание налога на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих.

3. Формирование рынка коммерческой недвижимости выводит земельно-имущественный комплекс на ведущую роль в развитии региона, превращая его в современный финансовый механизм управления.

4. Необходимо производить оценку рыночной стоимости единого имущественного комплекса (земельный участок, здания, сооружения), рассматривая его как единый объект.

5. Разработаны методические положения, предусматривающие на основе моделей рыночной стоимости проверить комплексную оценку использования земельных участков, и позволяющие наметить перспективу их развития и инвестирования.

6. Предложено использовать изменения, коснувшиеся оценочных стандартов зарубежных стран, особенно в отношении совершенствования подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков, необходимости учета внутренних и внешних факторов, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, капитала, а также общей экономической и демографической ситуацией региона.

7. Предложено при оценке земельных участков с использованием как затратного подхода так и других подходов ориентироваться не только на затраты, а в большей степени на ситуацию на рынке, то есть «согласовать с рынком» в условиях недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности информационных данных для оценки.

8. Применение математических моделей определения рыночной стоимости, особенно использование неиросетевого программного продукта STATISTICA Neural Networks, который является богатой, мощной и чрезвычайно быстрой средой анализа нейросетевых моделей, соответствует самым современным технологиям и показывает наилучшие рабочие характеристики. STATISTICA Neural Networks предоставляет возможность применения данного программного продукта в оценочной деятельности. Это позволит повысить квалификационный уровень оценщиков-экспертов и соответственно результаты оценки.