Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости - многофункциональных торговых комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости - многофункциональных торговых комплексов"

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

На правахрукописи

СОЛОВЬЕВ Алексей Александрович

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗРАБОТКИ ОПТИМАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ОБЪЕКТОВ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» Санкт-Петербургского государственного архитектурно - строительного университета.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

Роботов Александр Сергеевич;

кандидат экономических наук Скуматов Евгений Григорьевич

Ведущая организация:

НОУ «Институт управления и экономики»

Защита состоится 22 декабря 2004 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул. д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно - строительного университета.

Автореферат разослан 22 ноября 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

А. Ф. Клюев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. В современных условиях развитие сети многофункциональных торговых комплексов (МТК) является актуальной социально -экономической задачей. МТК играют важнейшую роль в процессах обеспечения населения качественными товарами, услугами, досугом. Кроме этого, каждый МТК формирует значительное количество рабочих мест, как в строительной отрасли, так и в отраслях розничной торговли, общественного питания, развлечений. МТК вносят заметный вклад в бюджеты всех уровней. Особенный вклад МТК вносят в процессы формирования внутрирайонных центров. Вместе с тем, при реализации проектов МТК возникает проблема отсутствия научно обоснованного, концептуального подхода к проектированию и строительству. При реализации большинства МТК Санкт - Петербурга отрицательное воздействие оказал опыт, накопленный в период начального этапа становления рыночных отношений. При разработке проектов МТК тиражируются ошибки, приводящие к понижению качества МТК. Таким образом, актуальность формулирования общего подхода, создания единой методики разработки оптимального инвестиционного проекта МТК становится все более насущной.

Цели и задачи работы. Отсутствие отечественной литературы, за исключением разрозненных журнальных и газетных публикаций, а также информации интернет - изданий, недоступность для широкого круга пользователей материалов Международного и Российского советов торговых центров, предопределяет постановку следующих задач: обобщение современных требований к МТК, проведение оценки состояния рынка МТК, формулирование основных принципов концептуального проектирования МТК и критериев оптимальности проекта МТК, проведение оценки эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга. Целью работы является создание пригодной для практического применения методики разработки концепции оптимального проекта МТК и системы оценки эффективности инвестиционного проекта МТК в условиях Санкт - Петербурга, применимых к МТК любого размера и назначения.

Научная новизна работы. По результатам проведенных исследований сформулирован комплекс требований к современным МТК, проведен анализ состояния рынка МТК в Москве и Санкт - Петербурге, составлена вероятностная модель рынка МТК Петербурга на период до 2010 года, обобщены принципы разработки концепции создания МТК, разработана схема выбора оптимального проекта МТК, создана пригодная для практического применения методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК, проведен анализ и адаптация к МТК системы широко используемых показателей экономической эффективности, разработан показатель, учитывающий срок жизни проекта при оценке оценки экономической эффективности МТК, разработан паспорт инвестиционного проекта МТК, позволяющий на ранних

3 БИБЛИОТЕКА I

¿ТЩ

оценивать перспективы инвестиционного проекта, проведена оценка эффекта от внедрения многофункциональных торговых комплексов в экономику Санкт - Петербурга, подтверждена экономическая эффективность МТК.

Научно - практическая значимость. Изложенная в работе методика разработки концепции создания и развития МТК, показатели оценки экономической эффективности, паспорт проекта, методики принятия решения, прогнозы рыночной ситуации и прочие положения данной работы, широко использовались при работе над следующими проектами: реконструкция универмага «Фрунзенский», строительство ТК «Перинные ряды», строительство ТРЦ «Шкиперский Молл», строительство МТК «PR-12», реконструкции универмага «ДЛТ» и др.

Апробация. Основные результаты исследований были представлены и обсуждены на следующих конференциях: VIII научно - методическая конференция «Дефекты зданий и сооружений. Усиление строительных конструкций» БИТУ (18 марта 2004 года), и Международной научно - практической конференции «Ячеистые бетоны в современном строительстве» (НП «Межрегиональная Северо-Западная строительная палата», 21-23 апреля 2004 года).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ.

На защиту выносятся: состав требований к МТК в зависимости от типа, назначения и размера, вероятностная модель рынка МТК Санкт - Петербурга на период до 2010 года, обоснование значимости МТК для города, схема выбора оптимального проекта реализации МТК, методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК, критерии и показатели оценки экономической эффективности МТК, оценка эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга.

Структура и объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и списка литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность проблемы, сформулированы цели исследований, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе формулируются современные требования к МТК, оценивается рынок МТК Москвы и Санкт - Петербурга, оценивается роль МТК в экономике и повседневной жизни крупного города.

МТК - это объект доходной недвижимости, собственник которого не ведет коммерческую деятельность, направленную на розничного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных операторов предприятий торговли, сервиса, общественного питания и сферы досуга. При эксплуатации МТК соблюдаются принципы и правила, которые отличают МТК от других торговых объектов. Среди них: передача арендаторам подготовленных к эксплуатации площадей, включение всех расходов в арендную плату, единая концепция дизайна помещений и методов представления товаров для всех арендаторов, соблюдение аренда-

торами требований к ассортименту, графику работы, качеству обслуживания, обусловленные регламентом МТК, единая систему безопасности, единая служба информации по МТК.

Арендаторы МТК подразделяются на две группы: якорные арендаторы и стандартные. Якорный арендатор - крупный оператор розничной торговли или обслуживания, обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, занимающий значительную площадь. Стандартный арендатор - мелкий или средний арендатор, не обладающий эксклюзивным ассортиментом.

Существует несколько вариантов классификации МТК. До последнего времени наиболее применимой была классификация Международного совета торговых центров (ICSC), в основу которой положено понятие «Зона экономического влияния» (ЗЭВ). ЗЭВ МТК - это территория, жители которой предпочтительно воспользуются услугами данного МТК, нежели его аналога, находящегося в другом месте. По емкости ЗЭВ МТК классифицируются на локальные (микрорайонные) МТК, районные МТК, городские МТК и суперцентры. В Санкт - Петербурге к локальным МТК относят объекты с ЗЭВ радиусом до двух километров, обслуживающие до 40 000 человек. К районным относят МТК с радиусом ЗЭВ до пяти километров, обслуживающие до 300 000 человек. Городскими в условиях Санкт - Петербурга считают МТК, ЗЭВ которых распространяется на половину площади или половину населения города. Суперцентрами в условиях Петербурга следует считать объекты, ЗЭВ которых распространяется на весь город и область. В настоящее время такие объекты отсутствуют. Существуют также специализированные МТК, например, мебельные, строительные, а также бутик - центры, не попадающие в вышеприведенную классификацию. В настоящее время классификация по ЗЭВ оспаривается рядом экспертов. В качестве альтернативы предлагается принятая в Европе классификация МТК по размеру арендоп-ригодной площади gross leasable area - GLA. В рамках этой классификации МТК разделены на три категории: small (GLA 5000 - 10 000 кв. м), middle (10 000 - 20 000 кв. м) и big (более 20 000 кв. м). Все торговые объекты с GLA меньше 5 000 кв. м. лишаются статуса МТК, и называются «Современные объекты розничной торговли» - СОРТ.

Современные требования к МТК можно разделить на две основные группы - общие требования, не зависящие от уровня МТК в классификации, и частные требования, присущие только МТК конкретного уровня. При этом формулирование частных требований возможно только в случае применения классификации «ЗЭВ», т.к. классификация «GLA» не предусматривает установление функциональных различий для МТК разного размера. Общие требования к МТК подразделяются на: функциональные, технические, архитектурные, дизайнерские и покупательские. Частные требования подразделяются на: локационные, требования к широте ассортимента, требования к глубине ассортимента, требования к наличию и составу развлекательной компоненты, требования к наличию и ассортименту общественного пита-

ния. Невыполнение торговым объектом хотя - бы одного общего или частного требования ставит под вопрос правомочность присвоения данному объекту статуса МТК, и отнесение объекта к соответствующему уровню по шкале классификации. По состоянию на 1 января 2004 года в Санкт - Петербурге существует около 60 МТК, из них 4 городского, 15 районного и более 40 - локального значения (см. таблицу 1).

Таблица 1.

Основные существующие МТК Петербурга

Наименование Адрес «зэв» «GLA» S,M2 Балл

Адмиралтейский Московский пр., д. 3 Район СОРТ 2 800 P-7

Бада-Бум Пр. Энгельса, 113 Локал. СОРТ 4500 Л-8

Балканский Балканская пл. д. 5 Район Small 10000 P-6

Балтийский Большой пр В. О., 68 Район Small 10000 P-7

Владимирский Владимирский 19 Город Middle 27000 Г-7

Гранд Палас Невский пр. 44 Город Middle 20000 Г-9

Гулливер Торфяная дорога, 18 Район Big 60 000 P-8

Елизаровский Бабушкина, 8 Локал. COPT 2 500 Л-9

Заневский Каскад Заневский пр. 67 кор 2 Район Middle 37000 P-8

Меркурий Савушкина, 141 Район Big 45 000 P-8

Миллер Центр Комендантский, 11 Район Small 12 000- P-8

Невский Пр. Большевиков, 18-20 Район Middle 14 000 P-8

Норд Пр.Просвещения, 19 Район Middle 28 000 P-8

Путиловский Пр. Нар. ополчения Район Small 10 500 P-6

Светлановский Пр. Энгельса, 29/1 Район Small 8 000 P-6

Сенная Ефимова д.З Город Big 59 000 Г-9

Торговый двор Ул. Коллонтай Район Small 10 000 P-6

Торговый остров Малый пр. В. О. Район COPT 4000 P-5

Фрунзенский Московский пр. 60 Район Small 11000 P-7

Шувалове Пр. Энгельса, д, 139/21 Локал, Small 11200 P-3

Эврика Пл. Бехтерева, 1 Район Big 50 000 P-7

Далее в работе приведено подробное описание наиболее интересных действующих МТК Санкт - Петербурга различных уровней: ТГК «Владимирский пассаж», бутик - центра «Гранд Палас», МТК «Сенная», ТЦ «Адмиралтейский». ТЦ «Балканский», ТК «Балтийский», ТЦ «Заневский каскад», ТК «Меркурий», ТК «Невский», ТК «Норд», ТК «Путиловский рынок», ТМ «Светлановский», ТК «Торговый двор», ТРЦ «Фрунзенский», ТК «Аэродром», ТРЦ «Бада - Бум», ТЦ «Елизаровский», ТК «Шувалово». Подробное рассмотрение МТК Санкт - Петербурга показывает, что по состоянию на 1 января 2004 года в городе имеется не более 10 торговых центров, удовлетворяющих современным требованиям. Таким образом, уровень обеспеченности МТК Петербург отстает не только от европейских значений, но и от уровня, отмечаемого в Москве. Москва является лидером в области строительства и эксплуатации МТК в России и Восточной Европе. В Москве имеется более 100 МТК (см. Таблицу 2).

Основные существующие МТК Москвы

Название «GLA» «ЗЭВ» Улица / Метро S,M2

Атриум Big Город Земляной Вал / Курская 103 500

Багратион Small Район Краснопресн наб /Кутузовская 13 750

Белград Small Район Домодедовская / Домодедовская 12 500

Бибирево Middle Район Пришвина / Бибирево 18000

Вешняки Small Район Вешняковская / Выхино 10000

Гвоздь 2 Big Супер МКАД 26 км / 30000

Глобал Сити Middle Район Кировоградская / Южная 16000

Гостиный Двор Big Город Ильинка / Площадь Революции 81600

Гранд 1 Big Супер Ленинградское ш. /Речной Вокзал 30000

Гранд 2 Big Супер Ленинградское ш /Речной Вокзал 80000

ГУМ Big Супер Красная площадь / Пл Революции 30000

Дружба Middle Район Новослободская/Новослободская 17100

Евромаг Small Район Новочеркасский б-р / Марьино 10500

Западный Big Город Рублевское ш. / Крылатское 30 000

Золотой Вавилон Big Район Декабристов / Отрадное 38 000

Калужский Middle Город Профсоюзная / Калужская 29000

Крокус - Дом Big Супер МКАД 66 км / 61000

Крокус - Молл Big Супер МКАД 66 км / 45 000

Маркткауф Big Район Новорязанское ш /Выхино 34 000

Meral Big Супер Калужское ш /Теплый Стан 150 000

Мираж Small Район Волгоградский пр-кт / Кузьминки 16000

Молодежный Small Район Ярцевская / Молодежная 8 000

Москва Middle Район Ленинский пр-кт/ Ленинский пр 20 500

Московский Middle Район Комсомольская / Комсомольская 25 000

Новоарбатский Small Район Новый Арбат / Арбатская 11500

Новомитинский Middle Район Волоколамскоеш /Тушинская 17 000

Обувь Сити Middle Район Вернадского / Пр Вернадского 18000

Олимпик Плаза Middle Район Мира пр-кт / Проспект Мира 22 000

Охотный Ряд Big Супер Манежная пл /Охотный Ряд 63 000

Панорама Small Район Гарибальди / Новые Черемушки 15 000

Перовский Middle Район Свободный пр-кт / Перово 12 000

Петровский Bg Город Петровка / Театральная 35 000

Рублевский Small Район Рублевское ш /Крылатское 10500

Русские Сети Big Город Ленинградское ш / Речной Вокзал 45 000

Смоленский Big Город Смоленская пл /Смоленская 64 000

Твой дом Big Супер МКАД 23 км/ 66000

Три Кита Big Супер Можайское ш 90000

Феникс Small Район Андропова пр-кт / Коломенская 16000

ЦУМ Middle Город Петровка / Охотный Ряд 33 000

Щелково Middle Район Щелковское ш /Щелковская 36000

Экстрим Middle Район Смольная / Речной Вокзал 15 900

XL Big Город Дмитровское ш / П -Разумовская 32 000

XL Middle Город Ярославское ш / ВДНХ 16000

ZAR Small Район Ленинградский пр-кт / Аэропорт 12 000

Далее в работе приведено подробное описание наиболее интересных МТК Москвы различных уровней: ТЦ «Гранд», ТРЦ «XL», ТРЦ «Атриум», ТРЦ «Золотой Вавилон», ТЦ «Бибирево», ТЦ «Дружба», ТЦ «Мега I», ТЦ «Западный», ТЦ «Крокус Сити Молл», ТЦ «Смоленский Пассаж», ТЦ «Охотный Ряд». Подробное рассмотрение показывает, что параметры рынка МТК Москвы можно и использовать в качестве образца для сравнения с любыми региональными рынками МТК, в т.ч. и с рынком МТК Санкт - Петербурга (см. таблицу 3).

Таблица 3

Сопоставление параметров рынков МТК Санкт - Петербурга и Москвы

Параметр Москва Санкт - Петербург

Количество МТК >100 >50

Общая площадь МТК, кв м 2000000 500000

Площадь на 1 жителя, кв м 0,22 0,125

Крупных МТК >50 >15

Максимальная арендная ставка, $ 3 500 1800

Максимальная площадь МТК, кв м 150000 60000

Средняя заполняемость МТК, % 90 95

Оценочный объем инвестиций, $ 1500 млн 300 млн

С другой стороны, анализ новейших проектов МТК, реализуемых в Санкт - Петербурге, указывает на тенденцию к повышению качества МТК. В перспективе до 2010 года есть все предпосылки к созданию в Санкт - Петербурге крупных МТК городского и супергородского значения.

Развитие сети МТК является важнейшей социально - экономической задачей и рассматриваются на уровне городских правительств. Правительство Москвы в 2000 году приняло «Генеральную схему размещения крупных торговых объектов городского значения в Москве до 2020» года и механизм ее реализации. В Петербурге в 2002 году также была разработана адресная программа размещения объектов потребительского рынка до 2004 года. Сравнение программ показывает, что в принятая в Санкт-Петербурге программа не является долгосрочной и обязательной к исполнению, а в Москве такая программа имеет статус городского закона и успешно реализуется.

МТК обеспечивают увеличение поступлений в бюджет, влияют на социальную обстановку в городе, снижение криминогенной напряженности, повышение общей культуры населения и пр. Строительство и эксплуатация МТК стимулирует производство во всех отраслях, связанных с процессом создания и эксплуатации МТК - строительной, промышленности стройматериалов, дорожной, торговой, сервисной. Таким образом, МТК в крупном городе необходимы

Во второй главе рассматриваются основные принципы разработки концепции создания МТК, формулируется вероятностная модель развития рын-

ка торговой недвижимости, приводится методика выбор оптимального проекта МТК. Создание МТК начинается с социологических и маркетинговых исследований в среде его предполагаемого нахождения, подбора площадки для его размещения, и изучения её ресурсных качеств, изучения прилегающих зон торгового обслуживания. Далее разрабатывается Концепция МТК. Концепция является основанием для выдачи задания на архитектурное и рабочее проектирование, а также базовым документом для представления проекта заинтересованным пользователям - инициаторам и собственникам проекта, инвесторам, дольщикам и потенциальным арендаторам. Концепция состоит из трех частей: описательной, строительной и экономической. Описательная часть Концепции включает в себя: общий анализ рынка коммерческой недвижимости, общий анализ розничной среды, описание пятна под застройку или состояния объекта, подлежащего реконструкции на дату составления Концепции, локальный анализ рынка коммерческой недвижимости, локальный анализ розничной среды, расчет площадей и предложения по заполнению объекта, предложения по архитектурной и технической компоновке комплекса, резюме описательной части. При возведении объекта максимально доступная арендопригодная площадь комплекса определяется из площади пятна под застройку, по формуле:

где: площадь арендопригодная, кв. м., - площадь участка под застройку, - коэффициент использования площади участка, принимает значения от 0,2 (большая парковка) до 0,8 (нет парковки), Л" - количество этажей (обычно 2), Кт - коэффициент использования площадей (обычно 0,7). Строительная часть Концепции включает в себя: определение состава работ по объекту, определение ориентировочной сметной стоимости объекта, определение сроков строительства, составления графика строительства. Ориентировочная сметная стоимость определяется на основании поэтажных планов, требований к качеству отделки и состава необходимых строительных работ. Для оценки стоимости используются сведения о сметной стоимости объектов - аналогов. Сроки строительства определяются на основании общепринятых строительных нормативов и сроков сдачи объектов, приводимых в соответствующих Распоряжениях Губернатора Санкт - Петербурга. Экономическая часть Концепции включает в себя: расчет инвестиционной емкости, расчет доходной и расходной базы проекта, расчет срока окупаемости и прочих экономических показателей проекта. Графическое отображение методики приведено на рис. 1.

При проектировании, реализации и эксплуатации МТК возникают риски, которые подразделяются на две группы: стандартные риски, и риски, присущие только Санкт - Петербургу (специфические риски). К специфическим рискам относятся: инфраструктурный риск, обусловленный степенью

ОПИСАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

•Описание пятна или объекта реконструкции, •Общии локационный анализ,

ПСг •иицпп

маркетинговый анализ,

•Типологическое определение(выбор типа объекта),

•Определение зоны экономического влияния объекта и уровня объекта по класси^кации «ЗЭВ»

•-.аСТпсап

локационный анализ, •Частный маркетинговый анализ;

•Позиционирование клиентских групп и оценка их объема,

•Расчет достижимых / оптимальных площадей объекта •Первичные поэтажные планы

ибы»к[«|,

•Распределение покупательских потоков по плоиедям

Рисунок 1 Графическое отображение методики

износа инженерных сетей города, архитектурно - художественный риск, обусловленный наличием требований к сохранению архитектурной среды города, строительный риск, обусловленный качеством грунтов и геоподосновой Санкт - Петербурга.

Вероятностная модель рынка МТК и коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга строится на основании ретроспективного анализа рынков Санкт - Петербурга и Москвы, а также тенденций, наблюдающихся на рынках коммерческой недвижимости крупных европейских городов.

Таблица 4.

Арендные ставки МТК Санкт - Петербурга

Торговый центр Минимум, $ в год, с НДС Максимум, S в год, с НДС

Перинные ряды 1200 2400

Владимирский пассаж 800 1800

Фрунзенский 360 1200

Аэродром 400 1200

Шуваловский 600 1200

M111 400 1200

Дом Мертенса 480 1200

Сенная площадь 480 1200

Адмиралтейский 420 960

Бада-Бум 600 1200

Балтийский 400 1200

Балканский 400 900

Торговый двор 600 1200

Светлановский 300 1200

Василеостровский СМ 240 480

Аквилон 200 450

Мебель - Сити 180 360

Заневский Каскад 600 960

Невский 600 960

Елизаровский 360 960

Путиловский рынок 360 960

Эврика 180 720

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга находится в стадии динамичного развития, причем расширение ощущается как в ценовой, так и в ассортиментной плоскости. Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости Петербурга. Современные МТК выравнивают распределение торговых точек по городу. На протяжении 2000 - 2003 годов наблюдается устойчивая тенденция на увеличение количества МТК и рост арендных ставок (см. таблицу 4).

В течение 2005 года на рынке МТК Санкт - Петербурга не следует ожидать значительных перемен коммерческой недвижимости. Можно предположить плавное развитие рынка на новом, стабилизировавшемся уровне, т.к. фактор трехсотлетия города исчерпал свое влияние на рост ставок и стоимостей, значительно приблизив арендные ставки к уровню, существующему в Москве. С другой стороны, на перспективу дальнейшего роста цен на рынке недвижимости Санкт - Петербурга указывает тот факт, что город уже приблизился к своей географической пороговой величине, а современный уровень обеспеченности торговыми площадями не достигнут. В развитых европейских странах на одного жителя города приходится в среднем 2 кв.м. стационарной торговой площади. К началу 2004 года на каждую тысячу жителей Москвы приходится 200 кв.м. площадей только в качественных МТК, а с учетом отдельностоящих магазинов и рынков данный показатель превышает 1200 кв.м. По состоянию на сентябрь 2001 года в Санкт - Петербурге на 4,68 млн. жителей приходится 3,3 млн. кв.м. стационарных торговых площадей (торговых залов -1,2 млн. кв. м.) или, в пересчете на одного жителя города 0,701 кв.м. (0,256 кв. м. торговых залов).

По итогам 2003 года Москва вышла на 3-е место в Европе по уровню максимальных ставок аренды торговых площадей, и уступает только Парижу и Лондону. В 2005 году следует ожидать некоторого снижения савок аренды, которое будет неоднородным. В качественных МТК снижения не произойдет, а в плохо спроектированных и мелких МТК спад может оказаться заметным. С другой стороны, строительство новых МТК в Москве продолжается. В 2003 году было открыто 18 крупных и средних объектов суммарной торговой площадью 345 000 кв.м. Все площади были востребованы, уровень заполняемости МТК в среднем составляет 95%. Рынок МТК и коммерческой недвижимости Москвы находится на более продвинутом, по сравнению с Санкт - Петербургом, этапе развития. В Москве уже наметилась тенденция к стабилизации рынка, в связи с приближением уровня предложения к уровню спроса.

На основании проведенного ретроспективного анализа рынка МТК и коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга, а также анализа опережающих рынков, определены основные факторы, воздействующие на ценовую динамику рынка и рассчитаны прогнозные коэффициенты. Применение коэффициентов к действующим ставкам дает возможность определить вероятные ценовые параметры рынка торговой недвижимости и МТК на период до 2010 года.

Таблица 5

Коэффициенты для расчета ценовых параметров

Коэффициент 2005 г. 2010 г.

Для МТК 1,06 1,45

Для отдельных магазинов и торговых точек 1,03 1,19

Действующие арендные ставки в Санкт - Петербурге на 01.07.2004.

Тип площади Минимум, $ Типичное, $ Максимум, $

Магазины в спальных районах 200 400 900

Магазины в центре 1200 1800 3500

МТК локального значения 240 600 960

МТК районного значения 300 840 1200

МТК городского значения 300 840 2400

Таблица 7.

Прогнозируемые арендные ставки в Санкт - Петербурге на 01.07.2005.

Тип площади Минимум, $ Типичное, $ Максимум, $

Магазины в спальных районах 206 412 927

Магазины в центре 1236 1854 3 605

МТК локального значения 254 636 1018

МТК районного значения 318 890 1272

МТК городского значения 318 890 2 544

Таблица 8

Прогнозируемые арендные ставки в Санкт - Петербурге на 01.07.2010.

Тип площади Минимум, $ Типичное, $ Максимум, S

Магазины в спальных районах 238 476 1071

Магазины в центре 1428 2142 4165

МТК локального значения 3 О© 870 1392

МТК районного значения 435 1218 1740

МТК городского значения 435 1218 3 480

Под термином «выбор оптимального проекта МТК» понимается выбор типа и уровня МТК. Оптимальным признается проект МТК, который обеспечит наилучшие экономические показатели после ввода в эксплуатацию, и будет обеспечивать поток арендных поступлений на протяжении наиболее длительного периода. Для выбора оптимального проекта необходимо определить начальные условия: какой социальной группе принадлежит большинство покупателей МТК, сколько покупателей будет посещать МТК, какой якорный арендатор необходим в данном МТК, сколько стандартных арендаторов необходимо разместить в МТК, какой ассортимент арендаторы должны предложить. В разрезе состава покупателей существует шесть клиентских групп, из которых четыре сформированы исключительно по уровню доходов: социальный покупатель, стандартный покупатель, средний класс, высшая спросовая группа, а оставшиеся две - по принципу предпочтений, не зависящих от уровня доходов: молодежь и родители с детьми. Определение ассортимента и состава арендаторов осуществляется на основании позиционирования клиентских групп и анализа локации проектируемого МТК. В условиях Санкт - Петербурга возможны следующие варианты локации МТК:

расположение вблизи станции метро, расположение в историческом центре города, расположение в густонаселенном микрорайоне вдалеке от метро, расположение вне центра и жилых массивов (условно - промзона). МТК общего назначения (продуктовый супермаркет, одежда, обувь, аксессуары, развлечения) возможны только при наличии вблизи МТК жилого массива соответствующей емкости. В центре наибольшее распространение получают полуспециализированные МТК - центры моды по реализации одежды, обуви и аксессуаров. В «промзонах» возможно размещение только специализированных МТК (мебель, строительные товары и т.п.) Для МТК общего назначения в условиях Санкт - Петербурга оптимальная арендопригодная площадь в квадратных метрах рассчитывается по простой формуле:

5 =N ■0,1

ап жит '

(2)

где: - арендопригодная площадь в кв.м., Мжш„- число жителей в прилегающем жилом массиве (для локальных МТК) или в зоне экономического влияния (для прочих МТК). Для специализированных МТК площади определяются исходя из потребностей потенциальных арендаторов. Выбор типа МТК определяется в соответствии с приведенной на рис. 2 технологической схемой.

В третьей главе рассматривается оценка эффективности инвестиционных проектов МТК, методика расчета расходной и доходной базы при проектировании, строительстве и эксплуатации МТК, дается оценка экономического эффекта от внедрения многофункциональных торговых комплексов торговую инфраструктуру Санкт - Петербурга. С учетом долгосрочности проектов МТК формулы для расчета стандартных критериев (NPV, IRR, РВ, PI, Б/С ratio) видоизменяются. Чистая текущая стоимость проекта, с учетом его долгосрочности, рассчитывается по формуле:

ЛВ.-С,)

NPV=Y}

м (! + ')'

(3)

где Г - коэффициент дисконтирования. Индекс прибыльности Лрассчиты-вается путем деления чистых приведенных поступлений от проекта на стоимость первоначальных вложений:

PI-

(4)

где:

- „ — чистая текущая стоимость проекта за вычетом первоначальных затрат, Со — первоначальные затраты. При оценке эффективности МТК значение PI крайне важно, т.к. позволяет оценить эффективность начальных вложений, которые при строительстве МТК весьма значительны. Для индекса PI возможно введение норматива. В,частности, за рубежом Р1 для МТК должен составлять 1,0-1,2 при подстановке в формулу (4) значения NPV, рассчитанного за 10 лет эксплуатации. В условиях Санкт - Петербурга стандартным считается значение PI в пределах 1,2 - 1,5, в зависимости от типа и уровня объекта, с тенденцией к снижению норматива. Отношение выгоды / затраты В/С Ratio рассчитывается по формуле (5), и показывает частное от деления дисконтированного потока выгод на дисконтированный поток затрат

где: Bf — выгоды в год t, С, — затраты в год t, Г — норма дисконта, t — год осуществления проекта. Нормативом для В/С ratio в приложении к МТК в условиях Санкт - Петербурга является диапазон значений от 1,1 до 1,4 при расчете показателя за 10 лет эксплуатации. В качестве приближенного значения ставки дисконтирования можно использовать существующие усредненные процентные ставки по долгосрочным банковским кредитам. В настоящее время для оценки реальных проектов МТК используется ставка дисконтирования, несколько превышающая среднее значение по долгосрочным кредитам - до 12% годовых, в среднем -10%. Для современных МТК, реализуемых в Санкт - Петербурге, инвесторы стремятся получить IRR, превыша-

ющий 25%. Часто для первичной оценки эффективности МТК инвесторы учитывают статический срок окупаемости. Нормативом для Санкт - Петербурга является значение статического срока окупаемости в 3 - 6 лет, а дисконтированного - 7 - 10 лет, при стабильной тенденции к росту. МТК является долгоживущим проектом, и при определенных условиях торговое здание может выполнять свои функции на протяжении веков (например, Большой Гостиный Двор). Учет текущей рыночной стоимости через годы эксплуатации позволяет оценивать качество МТК в денежном выражении. Для этого в формулу МРУ включается показатель стоимости объекта недвижимости через некоторый оценочный срок от начала эксплуатации. Таким образом, формула для расчета нового показателя, (обозначим его выглядит

следующим образом:

МУп^НРУ + С^ (6)

где: МРУ-МРУ, рассчитанное на периоде в 10 лет эксплуатации, С ^ -прогнозируемая рыночная стоимость МТК при продаже через 10 лет, рассчитанная по ликвидационной модели.

Для расчета экономических показателей проекта необходимо оценить его инвестиционную, доходную и расходную базу. Инвестиционная база на этапе концептуального и функционального проектирования оценивается на основании строительных нормативов, а также известной из практики стоимости возведения объектов - аналогов. Объект - аналог выбирается исходя из критериев наибольшего сходства с проектируемым объектом по назначению и строительному объему. На основании расчетов формируется сводная ориентировочная смета. Для создания запаса по проектному финансированию формируются резервы и коэффициенты, вычисляется полная стоимость объекта и стоимость одного квадратного метра. Основой доходной базы любого МТК являются платежи арендаторов. Для определения доходной базы рассчитывается арендопригодная площадь МТК, и определяются арендные ставки, в зависимости от этажа, арендуемой площади, близости к эскалаторам и лестницам, и т.п. Арендные ставки рассчитываются исходя из прогноза рыночных показателей на дату запуска МТК в эксплуатацию. Далее составляется таблица распределения площадей по этажам и рассчитывается годовая выручка. В качестве примера приводится расчет годовой выручки локального МТК.

Далее полученное значение вьтручки умножается на понижающий коэффициент, учитывающий возможность неполного заполнения МТК арендаторами (коэффициент заполнения) Кз, обычно равный 0,95. Полученное значение принимается за доходную базу МТК. Для примера (таблица 9) итоговая сумма поступлений составит 385 320 долларов США в год.

Распределение площадей по этажам и годовая выручка локального МТК

Этаж до 20 кв.м. от 21 до 50 кв.м. от 51 кв.м.

кв.м./$ в гол КВ.мЛ в год кв.м./$ в год

1 20,00 / 6000 0,00/0,00 864,00/103 680

2 256,00 / 76 800 436,00/104 640 0,00/0,00

3 36,00 / 6480 720,00/108 000 0,00/0,00

ИТОГО 405 600: 89280 212 640 103 680

Расходная база проекта формируется на основании опыта эксплуатации ранее введенных МТК, нормативов СНиП, а также на основании предполагаемых статей затрат, которые будут являться индивидуальными для конкретного проекта МТК. Общая сумма расходов, возникающих при эксплуатации МТК в условиях Санкт - Петербурга, обычно составляет от 25 до 35 % от суммарной выручки объекта. Чем ниже класс МТК, тем меньший процент от выручки составляют текущие расходы. После определения всех экономических параметров проекта МТК составляется Паспорт инвестиционного проекта МТК, который является итоговым документом, на основании которого принимается решение о продолжении или прекращении проекта. Составление паспорта позволяет избежать трудовых затрат даже на начальное рассмотрение неэффективных проектов. Пример паспорта проекта для локального МТК приведен в таблице 10.

Рыночная стоимость на дату начала проекта принимается равной затратам на реализацию проекта. Расчетная стоимость через 10 лет эксплуатации определяется по ликвидационной модели.

Бюджетный эффект от МТК возникает еще до начала строительства. Выделение участков в Санкт - Петербурге осуществляется с уплатой взноса на развитие городской инфраструктуры, который составляет 40 - 80 долларов США за один квадратный метр общей площади объекта. Стоимость архитектурного проектирования среднего МТК оценивается в среднем в 400 000 долларов США. Средняя сметная стоимость возведения одного квадратного метра МТК составляет на сегодняшний день 700 долларов США. Следовательно, с каждого квадратного метра МТК только в виде НДС в бюджет поступает до 116 долларов США. Прочие налоги в период строительства, как правило, оптимизируются хозяйствующими субъектами, и в целом по отрасли не превышают 3% от сметной стоимости объекта, что составляет порядка 20 долларов США с квадратного метра. Экономический эффект от арендной деятельности МТК оценивается с учетом применяемых собственниками МТК схем оптимизации налогообложения. В бюджеты всех уровней вносится порядка 7% от общего потока арендных платежей. Средневзвешенная ставка по всем МТК Санкт - Петербурга составляет 480 долларов США за кв.м. в год, следовательно, один квадратный метр арендоп-

ригодной площади МТК ежегодно приносит в бюджет до 33 долларов США. Экономический эффект от деятельности арендаторов оценивается косвенно. Известно, что арендная плата арендатора МТК должна потреблять не более 40% от его прибыли. Следовательно, прибыль арендатора должна составлять не менее 1 200 долларов США, а оборот - порядка 3 500 долларов США с одного квадратного метра в год. Большинство арендаторов используют упрощенные схемы налогообложения, и уплачивают в бюджет 6% от совокупного оборота. Таким образом, арендаторы МТК обеспечивают поток платежей в бюджет на уровне 210 долларов США с каждого квадратного метра арендоп-ригодной площади в год. Арендопригодная площадь всех МТК Санкт - Петербурга по состоянию на 1 января 2004 года оценивается в 270 000 кв.м. Общая оценка экономического эффекта приведена в Таблицах 11,12.

Таблица 10.

Паспорт проекта локального МТК

Паспорт объекта

Тип объекта Локальный МТК

Уровень капитальности Высокий

Материал каркаса Монолит железобетон

Материал стен Газобетон блоки

Общестроительная площадь, м2 3 240

Коэффициент использования площадей, % 71,97%

Арендопригодная площадь, м2 2332

Полный объем инвестиций, долларов США 900 000

Средняя арендная ставка, долларов США за м2 в год 360

Средняя выручка от аренды, долларов США в год 410000

Расходы усредненные, долларов США в год 110 000

Прибыль, долларов США в год 300 000

Статический срок окупаемости, от начала эксплуатации 3 года

То же, от начала строительства 4 года

Расчетный срок эксплуатации 30 лет

Расчетная рыночная стоимость на дату запуска, долларов США 1200 000

Расчетная рыночная стоимость через 10 лет, долларов США 1700 000

Чистая текущая стоимость NPV за срок эксплуатации 2159480

Чистая текущая стоимость NPV за 10 лег 898 574

Чистая стоимость за 10 лег NPVп 1 681 300

Индекс прибыльности /7 за 10 лет 0,99

Индекс прибыльности PI за срок эксплуатации 239

Отношение выгод к затратам В/С ratio за 10 лет 1,57

Отношение выгод к затратам В/С ratio за срок экспл. 2,06

Внутренняя норма доходности IRR за 10 лет 30%

Внутренняя норма доходности IRR за срок экспл. 33%

Недисконтированная рентабельность на инвестиции 33%

Дисконтированный период окупаемости РВ 4 года 10 месяцев

Ставка дисконтирования,% 9

Поступления в бюджеты от МТК в период строительства

Статья поступлений Сумма $, за весь период

Плата на развитие инфраструктуры, с 1 кв м 50

Налоги в период проектирования, с 1 кв м 2

НДС в период строительства, с 1 кв м 116

Прочие налоги в период строительства, с 1 кв м 20

ИТОГО со всех МТК за период строительства 84 600 000

Таблица 12

Поступления в бюджеты от деятельности МТК

Статья поступлений Сумма, $ в год

Налоговые поступления от арендной деятельности, с 1 кв м 33

Налоговые поступления от деятельности арендаторов, с 1 кв м 210

ИТОГО со всех МТК в год 65610000

Общий оборот средств, созданный в Санкт - Петербурге в процессе строительства МТК, оценивается в 300 миллионов долларов США. В период эксплуатации совокупный оборот МТК Санкт - Петербурга оценивается почти в миллиард долларов США в год. Создаваемый МТК оборот финансовых средств приводит к повышению капитализации строительных и смежных компаний, увеличению оборота розничной торговли, повышению занятости и уровня жизни населения. В связи с этим, возможно говорить о мультипликативном эффекте - т.е. экономический эффект от деятельности МТК распространяет свое положительное влияние и на другие отрасли экономики города, напрямую не связанные с деятельностью или возведением МТК.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

1. Значимость многофункциональных торговых комплексов в социальной и экономической инфраструктуре города высока. МТК влияют на социальную обстановку в городе, увеличивают поступления в бюджет, снижают криминогенную напряженность, повышают общую культуру населения и пр.

2. Рынок МТК Москвы опережает соответствующий рынок Санкт -Петербурга примерно на 5 - 7 лет.

3. Концептуальное проектирование является важнейшим этапом в создании МТК. Использование предложенной в работе методики разработки оптимальных инвестиционных проектов МТК позволяет избегать ошибок.

4. Арендные ставки в МТК будут возрастать, и к 2010 году превысят текущие показатели на 19 - 45%, в зависимости от сектора рынка.

5. При выборе оптимального проекта МТК важнейшими исходными параметрами являются локация объекта и состав клиентских групп. Выбор оптимального проекта МТК осуществляется при помощи технологической схемы, а расчет арендопригодной площади производится по простой формуле.

6. Система оценки экономической эффективности МТК складывается из пяти стандартных критериев: NPV(не нормируется), PI-желательно более 1,2 на периоде эксплуатации 10 лет, В/С ratio - не менее 1,1 на периоде эксплуатации 10 лет, IRR - более 25% на периоде 10 лет, РВ^ — не более 9 лет от начала эксплуатации, статический срок окупаемости - не более 7 лет от начала эксплуатации, и показателя учитывающего рыночную стоимость объекта при продаже через 10 лет эксплуатации.

7. Инвестиционная, доходная и расходная база МТК определяется на основании показателей объектов -аналогов, нормативов СНиП, опыта эксплуатации других МТК. Информация сводится в Паспорт проекта, на основании которого принимается решение о продолжении или прекращении проекта.

8. Экономический эффект от МТК оценивается по потоку поступлений в бюджеты всех уровней. В период строительства этот поток оценивается в 84,6 млн. долларов США. Ежегодный поток от аренды и торговой деятельности арендаторов МТК оценивается в 65,61 млн. долларов США. Также отмечается не оцениваемый мультипликативный эффект в смежных отраслях.

Основные положения диссертации представлены в следующих опубликованных работах:

1. А. А. Соловьев. Торговые центры Санкт - Петербурга. Перспективы развития. «Бизнес гид» № 20,2001 год, стр. 5. СПб, изд-во «Бизнес - гид».

2. А. А. Соловьев. Проблемы управления торговыми центрами Санкт - Петербурга. Сборник научных трудов «Экономика и управление в XXI веке: проблемы и перспективы развития» /Межвузовский сборник научных трудов под ред. А. А. Курочкиной, А. Н. Соломатина/ СПб, СПбТЭИ, 2001, стр. 31-32.

3. А. А. Соловьев. Типичные дефекты, возникающие в процессе эксплуатации многофункциональных торговых комплексов и их экономические последствия. Дефекты зданий и сооружений. Усиление строительных конструкций. / Материалы VIII научно - методической конференции БИТУ (18 марта 2004 года) СПб, Тип. БИТУ. Стр. 35 - 40.

4. А. А. Соловьев. Опыт реконструкции универмага «Фрунзенский». Экономические аспекты. Дефекты зданий и сооружений. Усиление строительных конструкций. / Материалы VIII научно - методической конференции БИТУ (18 марта 2004 года) СПб, Тип. БИТУ. Стр. 40 - 45.

5. А. А Соловьев. Экономические аспекты использования ячеистых бетонов при строительстве многофункциональных торговых комплексов. Материалы международной научно - практической конференции «Ячеистые бетоны в современном строительстве» (НП «Межрегиональная Северо-Западная строительная палата», 21-23 апреля 2004 года). Стр. 62-64.

Подписано в печать 16.11.2004. Формат 60x841/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Зак. 1•

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005. г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.4.

Отпечатано на ризографе. 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д. 5.

123646

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Соловьев, Алексей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 РОЛЬ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ КРУПНОГО ГОРОДА.

1.1. Современные требования к многофункциональным торговым комплексам

1.1.1. Определения и терминология.

1.1.2. Классификация МТК.

1.1.3. Арендаторы МТК.

1.1.4. Современные требования к МТК.

1.2. Состояние рынка МТК в Москве и Санкт - Петербурге.

1.2.1. Состояние рынка МТК в Санкт - Петербурге.

МТК городского значения.

МТК районного значения.

МТК локального значения.

1.2.2. Состояние рынка МТК в Москве.

Суперцентры.

МТК городского и окружного значения.

1.2.3. Сравнение характеристик рынка МТК Москвы и Петербурга.

1.3. Значимость многофункциональных торговых комплексов в. социальной и экономической инфраструктуре города.

1.3.1. Социально - экономические последствия открытия МТК.

1.3.2. Правительственные программы по развитию МТК.

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. ОПТИМИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ СОЗДАНИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ.

2.1. Основные принципы разработки концепции создания многофункционального торгового комплекса.

2.1.1. Технология создания МТК.

2.1.2. Методика разработки Концепции Инвестиционного проекта МТК.

2.1.3. Риски, возникающие при реализации МТК.

2.2. Выбор оптимального проекта строительства или реконструкции многофункционального торгового центра.

2.2.1. Постановка задачи.

2.2.2. Определение состава конечных пользователей МТК.

2.2.3. Определение ассортимента и состава арендаторов.

2.2.4. Технология выбора оптимального проекта МТК, выбор типа, уровня и расчет арендопригодной площади.

2.3. Вероятностная модель развития рынка коммерческой недвижимости и МТК.

2.3.1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга.

2.3.2. Рынок коммерческой недвижимости Москвы.

2.3.3. Сравнительная характеристика рынков МТК и коммерческой недвижимости Москвы и Санкт - Петербурга.

2.3.4. Прогноз ценовых параметров рынка коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга до 2010 года.

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ.

3.1. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционных проектов многофункциональных торговых комплексов.

3.1.1. Общепринятые критерии оценки эффективности.

3.1.2. Чистая текущая стоимость.

3.1.3. Индекс прибыльности.

3.1.4. Отношение выгоды / затраты.

3.1.5. Ставка дисконтирования.

3.1.6. Внутренняя норма рентабельности.

3.1.7. Срок окупаемости проекта.

3.1.8. Учет рыночной стоимости при оценке экономической эффективности МТК в долгосрочной перспективе.

3.2. Расчет расходной и доходной базы при проектировании, строительстве и эксплуатации МТК

3.2.1. Расчет инвестиционной потребности при строительстве МТК.

3.2.2. Расчет доходной базы.

3.2.3. Расчет текущих затрат при эксплуатации МТК.

3.2.4. Паспорт инвестиционного проекта МТК.

3.3. Оценка экономического эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт -Петербурга.

3.3.1. Экономический эффект на этапе проектирования МТК.

3.3.2. Экономический эффект на этапе строительства.

3.3.3. Экономический эффект от арендной деятельности.

3.3.4. Экономический эффект от деятельности арендаторов.

3.3.5. Мультипликативный эффект в экономике от деятельности МТК.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости - многофункциональных торговых комплексов"

Актуальность темы диссертации. В современных условиях развитие сети многофункциональных торговых комплексов (МТК) является актуальной социально - экономической задачей. МТК играют важнейшую роль в процессах обеспечения населения качественными товарами, услугами, досугом. Кроме этого, каждый МТК формирует значительное количество рабочих мест, как в строительной отрасли, так и в отраслях розничной торговли, общественного питания, развлечений. МТК вносят заметный вклад в бюджеты всех уровней. Особенный вклад МТК вносят в процессы формирования внутрирайонных центров. Вместе с тем, при реализации проектов МТК возникает проблема отсутствия научно обоснованного, концептуального подхода к проектированию и строительству. При реализации большинства МТК Санкт - Петербурга отрицательное воздействие оказал опыт, накопленный в период начального этапа становления рыночных отношений. При разработке проектов МТК тиражируются ошибки, приводящие к понижению качества МТК. Таким образом, актуальность формулирования общего подхода, создания единой методики разработки оптимального инвестиционного проекта МТК становится все более насущной. Цели и задачи работы. Отсутствие отечественной литературы, за исключением разрозненных журнальных и газетных публикаций, а также информации интернет - изданий, недоступность для широкого круга пользователей материалов Международного и Российского советов торговых центров, предопределяет постановку следующих задач: обобщение современных требований к МТК; проведение оценки состояния рынка МТК; формулирование основных принципов концептуального проектирования МТК и критериев оптимальности проекта МТК; проведение оценки эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга.

Целью работы является создание пригодной для практического применения методики разработки концепции оптимального проекта МТК и системы оценки эффективности инвестиционного проекта МТК в условиях Санкт - Петербурга, применимых к МТК любого размера и назначения.

Научная новизна работы. По результатам проведенных исследований: сформулирован комплекс требований к современным МТК; проведен анализ состояния рынка МТК в Москве и Санкт - Петербурге; составлена вероятностная модель рынка МТК Петербурга на период до 2010 года; обобщены принципы разработки концепции инвестиционного проекта МТК; разработана схема выбора оптимального проекта МТК; создана пригодная для практического применения методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК; проведен анализ и адаптация к МТК системы широко используемых показателей экономической эффективности; разработан показатель, учитывающий срок жизни проекта при оценке оценки экономической эффективности МТК; разработан паспорт инвестиционного проекта МТК, позволяющий на ранних этапах концептуального проектирования оценивать перспективы инвестиционного проекта; проведена оценка эффекта от внедрения многофункциональных торговых комплексов в экономику Санкт - Петербурга;

• подтверждена экономическая эффективность МТК.

Личный вклад:

• сбор, анализ и систематизация фактических материалов о существующих и перспективных МТК Санкт - Петербурга и Москвы, параметрах рынка коммерческой недвижимости этих городов;

• составление вероятностной модели рынка МТК; составление шкалы оценки качества инвестиционных проектов МТК; разработка методики выбора оптимального проекта МТК; формулирование методики разработки концепции оптимального инвестиционного проекта МТК; оценка экономического внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга. Научно - практическая значимость. Изложенная в работе методика разработки концепции инвестиционного проекта МТК, показатели экономической эффективности, паспорт проекта, методики принятия решения, прогнозы рыночной ситуации и прочие положения данной работы, широко использовались при работе над следующими проектами: реконструкция универмага «Фрунзенский», строительство ТК «Перинные ряды», строительство ТРЦ «Шкиперский Молл», строительство МТК «Р11-12», реконструкции универмага «ДЛТ» и др. На защиту выносятся: состав требований к МТК в зависимости от типа, назначения и размера; вероятностная модель рынка МТК Санкт - Петербурга на период до 2010 г.; обоснование значимости МТК для города; схема выбора оптимального проекта реализации МТК;

• методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК; критерии и показатели оценки экономической эффективности МТК; оценка эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга.

Автор диссертации выражает глубокую благодарность научному руководителю д.э.н. проф. Панибратову Ю. П., всем сотрудникам кафедры «Экономика строительства» СПбГАСУ, и, в особенности д.э.н. проф. Ершовой С. А., к.э.н. проф. Барановской Н. И., к.э.н. проф. Клюеву А. Ф. , к.э.н. доц. Асташенкову В. П., ООО «Офис Клаб Балтика» и лично Кошелеву А. Г., а также ООО «АМ -Консалтинг» и лично Агаркову М. А.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Соловьев, Алексей Александрович

Выводы по главе 3

Система оценки экономической эффективности МТК складывается из пяти стандартных критериев, для некоторых из них возможно установление нормативов. Чистая текущая стоимость NPV (не нормируется), Индекс прибыльности PI - желательно 1,2 - 1,5 и более, при расчете на периоде 10 лет, отношение выгод к затратам В/С ratio - от 1,1 до 1,4, при расчете на периоде 10 лет, внутренняя норма рентабельности проекта IRR - более 25%, при расчете на периоде 10 лет, дисконтированный период окупаемости (Payback period) РВ - не более 7 лет, и критерия NPV]0, учитывающего рыночную стоимость объекта через 10 лет эксплуатации.

Инвестиционная, доходная и расходная база МТК определяется на основании информации об аналогичных объектах, нормативов СНиП, накопленного при эксплуатации других МТК опыта. Все сведения о проектируемом МТК сводятся в единый Паспорт инвестиционного проекта МТК, который является итоговым документом, на основании которого принимается решение о рентабельности проекта, и переходе от концептуального к функциональному, и затем архитектурному проектированию, либо о прекращении работы над проектом в изначально предложенном виде. При реализации МТК имеют место риски, однако они поддаются минимизации и управлению стандартными средствами.

Экономический эффект от всех МТК Санкт - Петербурга в период строительства оценивается по потоку поступлений в бюджеты всех уровней, который составляет достигает 85 млн. долларов США. Ежегодный поток поступлений в бюджеты от арендной и торговой деятельности МТК оценивается более чем в 65 млн. долларов США. Кроме этого, возможно говорить о мультипликативном эффекте - т.е. экономический эффект от деятельности МТК распространяется и на другие отрасли экономики города, стимулируя производство и потребление.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы: К современным МТК предъявляются функциональные, технические, архитектурные, дизайнерские, покупательские и локационные требования, а также требования к широте и глубине ассортимента, наличию и составу развлекательной компоненты и предприятий общественного питания. Состояние рынка многофункциональных торговых комплексов в Москве и Санкт - Петербурге значительно отличается друг от друга, рынок Москвы опережает соответствующий рынок Санкт - Петербурга примерно на 5 - 7 лет, в частности отставание Санкт - Петербурга по показателю количества площадей в МТК на одного жителя превышает 45%. Уровень арендных ставок в МТК в Москве также в среднем выше, чем в Санкт - Петербурге на 30 - 60%. Имеющееся отставание предопределяет опережающий рост инвестиций в строительство МТК в Петербурге, за счет улучшения финансового положения местных инвесторов и поступления инвестиций из Москвы и из-за рубежа.

Значимость многофункциональных торговых комплексов в социальной и экономической инфраструктуре города высока. МТК влияют на социальную обстановку в городе за счет создания дополнительных рабочих мест, увеличения поступлений в бюджет, снижения криминогенной напряженности, повышения общей культуры населения и пр. Таким образом, следует признать МТК одним из важнейших элементов социально - экономической инфраструктуры крупного города, его необходимым и обязательным атрибутом.

Концептуальное проектирование является важнейшим этапом в создании МТК любого значения - от локального до супергородского. Использование предложенной в работе методики разработки Концепции позволяет избежать типовых ошибок, и минимизировать риск возникновения потерь. При выборе оптимального проекта МТК важнейшими исходными параметрами являются локация объекта, а также социальный и финансовый уровень населения, проживающего в зоне экономического влияния.

6. Выделяется шесть потенциальных клиентских групп: социальный покупатель, стандартный покупатель, средний класс, высшая спросовая группа, молодежь, родители с детьми.

7. По типу локации МТК выделяются четыре большие группы: расположение вблизи станции метро, расположение в историческом центре города, расположение в густонаселенном микрорайоне вдалеке от метро, расположение вне центра и жилых массивов.

8. Выбор оптимального проекта осуществляется при помощи технологической схемы, а расчет оптимальной арендопригодной площади производится по простой формуле.

9. Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе будут возрастать, и к 2010 году достигнут уровня, превышающего текущий показатель на 19 - 45%, в зависимости от сектора рынка. При этом усилится дифференциация арендных ставок МТК в зависимости от качества объекта. Тенденция к снижению ставок в мелких и низкокачественных МТК в Москве оказывает влияние с 2003 г., а в Санкт - Петербурге ее влияние станет заметным с середины 2005 года.

10. Система оценки экономической эффективности МТК складывается из пяти стандартных критериев, для некоторых из них возможно установление нормативов. Чистая текущая стоимость NPV (не нормируется), Индекс прибыльности PI - желательно 1,2 - 1,5 и более, при расчете на периоде 10 лет, отношение выгод к затратам В/С ratio - от 1,1 до 1,4, при расчете на периоде 10 лет, внутренняя норма рентабельности проекта IRR - более 25%, при расчете на периоде 10 лет, дисконтированный период окупаемости (Payback period) РВ - не более 7 лет, и критерия NPVW, учитывающего рыночную стоимость объекта через 10 лет эксплуатации.

11. Инвестиционная, доходная и расходная база МТК определяется на основании информации об аналогичных объектах, нормативов СНиП, накопленного при эксплуатации других МТК опыта. Все сведения о проектируемом МТК сводятся в единый Паспорт проекта.

12. Паспорт инвестиционного проекта МТК является итоговым документом, на основании которого принимается решение о дальнейшей работе над проектом, т.е. о переходе от концептуального к функциональному и затем архитектурному проектированию, либо о прекращений разработок.

13. При реализации МТК имеют место риски, однако они поддаются минимизации и управлению стандартными средствами.

14. Экономический эффект от всех МТК Санкт - Петербурга в период строительства оценивается по потоку поступлений в бюджеты всех уровней, который достигает 85 млн. долларов США. Ежегодный поток поступлений в бюджеты от арендной и торговой деятельности МТК оценивается в 65 млн. долларов США. Кроме этого, возможно говорить о мультипликативном эффекте - т.е. экономический эффект от деятельности МТК распространяет свое влияние и на другие отрасли экономики города, напрямую не связанные с деятельностью или возведением МТК, стимулирует производство и потребление.

ГЛОССАРИЙ

1. GLS - общая арендопригодная площадь МТК (gross leasable area)

2. GRM - gross rent multiplayer - отношение цены продажи объекта к годовой арендной ставке этого объекта.

3. ICSC - Международный совет торговых центров (International Council of Shopping Centers),

4. Noname - продукция неизвестных и малоизвестных производителей.

5. Антисинергизм - отрицательное влияние соседствующих объектов друг на друга.

6. Атриум - внутренний двор под стеклянной кровлей, как правило, квадратной формы.

7. Брэнд - признанная торговая марка, продукция высокого качества.

8. Гипермаркет - это супермаркет площадью не менее 4 ООО кв. м., расположенный, как правило, в отдельном здании, редко - в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 ООО товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

9. Глубина ассортимента - количество товаров в товарных группах. Чем больше наименований одного и того же товара, тем глубже ассортимент. Например, 5 сортов сыра - неглубокий ассортимент, 100 сортов - глубокий.

10.Зона экономического влияния (ЗЭВ) МТК - это заселенная городская или сельская территория, жители которой предпочтительно воспользуются услугами данного МТК, нежели другого аналогичного объекта, но находящегося в другом месте.

11 .К3 - коэффициент заполнения МТК арендаторами, отношение занятых арендаторами площадей ко всей арендопригодной площади МТК.

12.КИП - коэффициент использования площадей, отношение арендопригодной площади объекта к его общестроительной площади.

13.Локация - местоположение объекта.

14.Молл — вытянутый атриум, коридор, перекрытый стеклянной крышей.

15.МТК - это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления множеству различных розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть предприятия торговли, сервиса, общественного питания и сферы досуга.

16.МТК общего назначения - неспециализированный МТК, в ассортименте которого присутствуют все товарные группы - одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника и т.д.

17.Мультиплекс - многоэкранный многозальный кинотеатр.

18.Ритейлоры - розничные торговые операторы.

19.РСТЦ - Российский совет торговых центров.

20.СанПИН - Санитарные правила и нормы.

21.Сетевой оператор - оператор розничной торговли, имеющий в управлении сеть магазинов.

22.Синергизм - положительное влияние соседствующих объектов друг на друга.

23.СНиП - строительные нормы и правила.

24.Стандартный арендатор - арендатор, занимающий незначительную площадь и не имеющий эксклюзивного ассортимента в МТК.

25.Супермаркет - это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета, и единым расчетно - кассовым узлом, площадью не менее 1 ООО кв. м. и ассортиментным наполнением не менее 5 ООО товарных наименований.

26.Теоретический предел оборота розничных операторов - максимальный оборот, который конкретный розничный оператор может обеспечить в конкретном торговом помещении, привлекая к торговле максимальное количество персонала и технических средств при неограниченном товарном запасе.

27.Универмаг - это торговое предприятие, расположенное в отдельном здании, или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 ООО кв.м., предлагающее полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно -кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

28.Фуд - корт - ресторанный дворик. Несколько бистро, имеющих отдельные раздачи и общи зал для приема пищи.

29.Широта ассортимента - количество в продаже разных товарных групп, например: чай, кофе, сигареты, автомобили и т.д.

30.Экспонирование - время представления объекта на рынке с момента первой публикации о продаже (сдаче в аренду) до момента заключения сделки.

31 .Якорь, якорный арендатор - арендатор, занимающий наибольшую торговую площадь в данном МТК, и обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, главный арендатор МТК.