Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

На правах рукописи

КНЯЗЕВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

UU34521G3

РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2008

003452169

Диссертация выполнена на кафедре «Менеджмент» ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса».

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент ХАРИТОНОВА Татьяна Викторовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, доцент ПОТЁМКИН Сергей Анатольевич;

кандидат экономических наук, профессор СРЕБНИК Борис Владимирович

Ведущая организация:

ГОУВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится 27 ноября 2008 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.150.02 в ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» по адресу: 141221, Московская область, Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99, ауд. 1209 Зал заседания советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса».

Автореферат разослан октября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

Фирсукова В.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В число приоритетных задач, стоящих в настоящее время перед Правительством РФ, входит обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Одной из действенных мер по обеспечению доступности жилья может стать рыночная система жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять спрос населения на жилье. Действующая в большинстве развитых стран мира система жилищного финансирования включает в себя совокупность разнообразных механизмов, таких как кредитование, прямое инвестирование, долевое участие в строительстве, бюджетное финансирование и субсидирование, но одним из наиболее распространенных и признанных во всем мире является ипотечное жилищное кредитование.

В России за более чем 10-летний период развития в системе ипотечного жилищного кредитования произошли существенные положительные изменения, определились основные субъекты ипотечного рынка и направления взаимодействия между ними, создана необходимая рыночная инфраструктура, в частности ведущие банки, строительные компании, посреднические и консалтинговые организации, постоянно совершенствуется нормативно-правовая база в области ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день практически полностью сформирован пакет основных законодательных и иных нормативно-правовых документов, касающихся первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, и ведется активная работа по формированию нормативно-правовой базы вторичного рынка.

Однако существуют и серьезные проблемы, большинство из которых, по мнению автора, связано с отсутствием эффективных механизмов регулирования ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время существуют государственные и негосударственные структуры, которые в той или иной степени реализуют отдельные функции регулирования данного процесса, но учитывают в первую очередь собственные интересы. При этом основная цель развития ипотечного жилищного кредитования - формирование рынка доступного жилья для населения Российской Федерации - остается

недостигнутой. Обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного кредитованием в России будет способствовать решению этой проблемы. Необходимость регулирования и определила актуальность данного диссертационного исследования.

Состояние научной разработанности проблемы.

Проблема ипотечного жилищного кредитования исследовалась в последние годы достаточно широко в разных аспектах. Вопросами формирования, развития и регулирования рынка ипотечных кредитов и инфраструктуры рынка занимались, Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова E.H., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др. Большой вклад и исследование ипотечного жилищного кредитования как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.

Вместе с тем до настоящего времени никем специально не исследовались проблемы, связанные с системным регулированием ипотечного жилищного кредитования.

Вышесказанное обусловило цель и задачи диссертации.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Целью данного диссертационного исследования является разработка научно-практических и методических рекомендаций в области регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Основные задачи диссертационного исследования, решение которых необходимо для достижения поставленной цели:

- рассмотреть особенности спроса на жилье и формирования рынка доступного жилья в России;

- исследовать теоретические аспекты регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- исследовать мировой опыт регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- выявить и исследовать основные структуры, осуществляющие регулирование ипотечного жилищного кредитования в России;

- дать оценку процессу регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования в России;

- выявить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России;

- дать предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России и уточнению функций отдельных участников данного процесса;

- рассмотреть основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России

В качестве объекта исследования выступают структуры, осуществляющие регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и правовых отношений, складывающихся между всеми прямыми и косвенными участниками процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Теоретические и методологические основы исследования.

Теоретической основой исследования послужили научные разработки отечественных ученых, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования в России, управлением и регулированием этого процесса. В диссертации широко используются относящиеся к предмету исследования законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации в области ипотечного жилищного кредитования.

Методологической основой исследования являются способы и приемы статистического, сравнительного, маркетингового, логического анализа; технологии экспертных оценок, методы финансового управления и планирования.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального банка РФ, Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, результаты исследований, проведенных и

обработанных с участием автора, отчеты научно-исследовательских организаций и учреждений; публикации отдельных исследователей. Основные научные результаты, полученные лично автором. Научная новизна диссертации заключается в разработке комплекса методических положений и научно-практических рекомендаций, направленных на обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На защиту выносятся следующие наиболее важные положения диссертации, содержащие элементы научной новизны.

1. Рассмотрены теоретические подходы к обеспечению регулирования ипотечного жилищного кредитования: обобщены и исследованы наиболее распространенные в зарубежной и отечественной практике механизмы регулирования ипотечного жилищного кредитования и обоснованы наиболее оптимальные для России.

2. Определены государственные и негосударственные структуры, на которые могут быть возложены функции регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования в России, в их числе: Совет при Президенте РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний и др. Определены их роль и место в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

3. Дана оценка процессу регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Выявлены основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, вызванные несовершенством процесса его регулирования.

4. Разработаны предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, способствующего ее дальнейшему развитию в качестве необходимого инструмента формирования рынка доступного жилья для населения, на всех уровнях государственного и муниципального управления, затрагивая также уровень бизнес-

сообщества. Наиболее подробно рассмотрены функции таких участников процесса регулирования, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний и отдельных заинтересованных организаций, задействованных в системе ипотечного жилищного кредитования.

5. Разработаны предложения по совершенствованию деятельности Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Разработаны рекомендации по поддержанию ликвидности банков-участников системы ипотечного жилищного кредитования, включающие систему показателей, рекомендуемых для контроля ликвидности банка, и формы финансирования ипотечных жилищных кредитов. Указанные элементы научной новизны соответствуют Паспорту специальности ВАК РФ 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит, в том числе пункту 9.4 (Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования)

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные выводы, сформулированные в виде конкретных рекомендаций, могут быть использованы:

- органами государственного управления, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для населения Российской Федерации;

- иными государственными и рыночными структурами, которым могут быть делегированы отдельные функции регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были доложены, обсуждены и получили положительную оценку на Всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы сервиса и туризма» и Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы практического маркетинга в сфере

сервиса», проводимых ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» в 2007-2008 гг.

Практические результаты исследования используются в деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию; учебном процессе ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» при изучении дисциплины «Экономика отраслей социальной сферы»; а также в системе дополнительного образования Российской академии государственной службы при Президенте РФ, Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова при чтении курсов «Рефинансирование ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Выдача ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Управление системами ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК».

Публикации по теме диссертации.

По содержанию диссертационного исследования было опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,4 пл., в том числе в журнале, рекомендуемом ВАК для размещения материалов диссертационных исследований, «Сервис plus» - 1 статья.

Структура и содержание диссертации.

Цель и задачи исследования определили структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и библиографического списка.

Введение содержит обоснование выбора темы диссертации; формулировку целей и задач исследования; предмета и объекта исследования, его теоретической, методологической и информационной базы, а также определение новизны и практической значимости полученных результатов.

В первой главе «Теоретические подходы к регулированию системы ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения доступности жилья для населения Российской Федерации» рассматриваются особенности формирования спроса на жилье в России и развития системы ипотечного жилищного кредитования как одного из наиболее действенных инструментов обеспечения доступности жилья для населения; выделяются механизмы

регулирования ипотечного жилищного кредитования и на примере различных стран исследуется опыт их практического применения.

Во второй главе «Исследование и оценка процессов регулирования ипотечного жилищного кредитования в России» рассматриваются структуры, осуществляющие регулирование ипотечного жилищного кредитования, в том числе рынка ипотечных кредитов; выявляются основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России.

В третьей главе «Рекомендации по совершенствованию процессов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России» рассматриваются возможные области взаимодействия государственных и негосударственных структур в процессе регулирования ипотечного жилищного кредитования; уточняются их функции, предлагаются основные направления регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе, в том числе способы привлечения банков в систему ипотечного жилищного кредитования.

В заключении излагаются основные результаты проведенного исследования и в обобщенном виде приводятся сделанные в диссертации выводы.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Общие теоретические подходы к процессу регулирования ипотечного жилищного кредитования следует рассматривать в историческом, теоретическом и прикладном аспектах. Исследование данной проблемы в историческом аспекте позволило сделать вывод, что Россия в начале XX века по уровню развития ипотечного кредитования не уступала Западной Европе, а по отдельным показателям и превалировала над ней. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, в частности под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотечных моделей, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Исследование данной проблемы в теоретическом аспекте позволило автору выделить четыре основных механизма регулирования ипотечного жилищного кредитования:

- регулирование через систему универсальных банков;

- регулирование через систему специализированных ипотечных банков;

- регулирование через систему жилищных контрактных сбережений;

- регулирование через институты вторичного рынка ипотечных кредитов.

Их характеристика представлены в таблице 1.

Каждый из перечисленных механизмов предполагает наличие специализированных структур, которые осуществляют основные регулирующие функции.

В диссертации были предложены основные субъекты, на которые могут быть возложены функции регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования в России. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему универсальных банков основной регулирующей структурой, по мнению автора, может быть межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему специализированных ипотечных банков регулирующей структурой также может быть межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию, однако в этом случае предполагается более жесткое государственное регулирование, которое состоит в регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему жилищных контрактных сбережений основными институтами, сосредоточивающими в себе функции регулирования, могут быть объединения стройсберкасс или кредитно-сберегательные организации. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через институты вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо наличие специализированных операторов вторичного рынка, которые и выполняют, по мнению автора, основные регулирующие функции. Подходы к регулированию ипотечного жилищного кредитования рассматриваются автором на

основе «немецкой» и «американской» моделей финансирования ипотечного жилищного кредитования, получивших распространение в мировой и отечественной практике.

Таблица 1

Механизмы регулирования ипотечного жилищного кредитования

Регулирование через систему Регулирование через систему

универсальных банков специалнзировашых ипотечных банков

Предпосылка развития: основным источником кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных кредитов являются средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах Распространение: Великобритания, Германия, Испания, Австралия, Южная Африка и др. Основная регулирующая структура: Межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию Основные проблемы:необходимость поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков Предпосылка развития: привлечение кредитных ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг (как правило, ипотечных облигаций) Распространение: Германия, Дания, Швеция, Польша и др Основная регулирующая структура: Межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию при достаточно жеспсом государственном регулировании Основные проблемы: необходимость поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, создания благоприятнего режима для обращения ипотечных ценных бумаг

Регулирование через систему Регулирование через систему институтов

жилищных контрактных сбережении вторичного рынка ипотечных кредитов

Предпосылка развития: финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения Распространение: Германия Основная регулирующая структура: объединения стройсберкасс или кредитно-сберегательные организации Основные проблемы: система жилищных контрактных сбережений нуждается в постоянной бюджетной поддержке, направленной на компенсацию реальной ставки процента и повышение надежности и привлекательности долгосрочных жилищных депозитов для вкладчиков Предпосылка развитии: рефинансирование выданных кредитов путем либо их непосредственной продажи инвестору, либо «обмена» собранных в пулы кредиты на ипотечные денные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом Распространение: США, Австралия, Великобритания Основная регулирующая структура: специализированные операторы вторичного рынка Основные лроблемы:необходимостъ создания благоприятнего режима для обращения ипотечных ценных бумаг

В целом, обобщая мировой опыт как стран с развитой ипотечной системой, так и с формирующимся ипотечным рынком, можно отметить тенденцию к преимущественному развитию механизмов финансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг. Это означает, что из всех рассмотренных выше механизмов регулирования ипотечного жилищного кредитования преимущество имеет регулирование через систему универсальных банков и через систему институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

При регулировании ипотечного жилищного кредитования, основывающегося на немецкой модели, получившей наибольшее распространение и в ряде других стран Западной Европы, функции регулирования заключаются преимущественно в контроле за соблюдением требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций и регулярной проверке их обеспечения. Регулирующий орган является независимой структурой. Например, в России, как уже отмечалось ранее, функции такого органа может выполнять межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию.

Регулирование ипотечного жилищного кредитования через институты вторичного рынка наибольшее распространение получило в США. В этом случае функция регулирования осуществляется специализированными структурами вторичного рынка посредством поиска ресурсов для приобретения прав требований по ипотечным кредитам. В России роль основной управляющей структуры вторичного рынка возложена на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

2. Как показало проведенное исследование, регулирование ипотечного жилищного кредитования в России осуществляется различными государственными и негосударственными структурами, деятельность которых очень слабо скоординирована между собой. К таким структурам можно отнести, в частности: Совет при Президенте РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Ассоциацию ипотечных компаний и др.

В связи с актуальностью решения жилищной проблемы в масштабах Российской Федерации в настоящее время проводится активная работа по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Одним из основных направлений этого проекта является увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Общее руководство реализацией данного национального проект осуществляется Комиссией по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике и Межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов, возглавляемой Министром регионального развития РФ. Следовательно, эти структуры имеют непосредственное отношение к процессу регулирования ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время центральным институтом, фактически осуществляющим регулирование ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) было создано Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 во исполнение Указа Президента РФ от 24.12.93 №2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Основная цель деятельности АИЖК состоит в обеспечении доступности приобретения жилья, а также в создании и развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, в том числе с привлечением кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Достижение этой цели возможно за счет решения возложенных на АИЖК задач. К числу основных можно отнести следующие задачи:

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых АИЖК ценных бумаг;

- формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и их последующее рефинансирование АИЖК для обеспечения ликвидности банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам;

- поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах, государственных учреждениях и особенно в руководящих органах субъектов Российской Федерации.

На сегодняшний день было внедрено несколько программ регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, соответствующих различным этапам ее развития. Степень участия АИЖК в данном процессе показана в таблице 2. Как можно видеть из таблицы, регулирующая функция АИЖК сводится в основном к рефинансированию ипотечных кредитов.

Таблица 2

Эволюция программ регулирования системы ипотечного жилищного кредитования с участием АИЖК

Период реализации схемы Общая характеристика участия АИЖК

1996-2001 гг. Становление АИЖК. Деятельность по регулированию ипотечного жилищного кредитования практически не осуществляется

2002-2004 гг. Банк или иной первичный кредитор выдает кредиты или займы населению и оформляет стандартные закладные, которые затем продает региональному оператору Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его АИЖК

2005 г Банк или иной первичный кредитор выдает кредиты или займы населению и оформляет стандартные закладные, которые затем продает АИЖК напрямую или через регионального оператора. АИЖК формирует пулы закладных и продает их ПИФам

2006-2008 [г Банк или иной первичный кредитор выдает кредиты или займы и оформляет стандартные закладные, которые затем продает в рамках единой торговой системы ипотечного жилищного кредитования напрямую или через регионального оператора Покупателями закладных являются ипотечные спецагенты, ПИФы, АИЖК Кроме того, АИЖК является организатором торгов

На взгляд автора, все реализуемые до настоящего времени программы регулирования недостаточно совершенны, так как АИЖК одновременно является и центральным институтом регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, и участником торгов. По такому же принципу действовала американская корпорация «Fannie Мае», и это обстоятельство еще больше усугубило разразившейся в настоящее время в США кризис системы ипотечного жилищного кредитования.

На сегодняшний день в России существуют и другие структуры, которые осуществляют частичные функции регулирования ипотечного жилищного кредитования. Одной из таких структур является Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Комитет выступает за дальнейшее развитие кредитной системы и повышение доступности кредитов для более широких слоев населения посредством государственной мотивации участия банков в ипотечном жилищном кредитовании.

Еще одной структурой, созданной в 2006 году и выступающей за популяризацию ипотечных программ как одного из способов решения жилищной проблемы граждан, является Некоммерческая организация «Ассоциация ипотечных компаний».

Как показывает проведенный анализ, все описанные выше структуры действуют разрозненно, преследуя интересы определенного сегмента ипотечного жилищного кредитования. Однако реальная потребность в регулировании системы ипотечного жилищного кредитования существует, о чем свидетельствует проведенный анализ.

3. В диссертационной работе автором было проведено специальное исследование, включающее в себя оценку процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, в том числе рынка ипотечных жилищных кредитов. По результатам этого исследования автором были выявлены основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России.

В настоящее время российский рынок ипотечных жилищных кредитов характеризуется следующими показателями.

Наибольший объем выданных ипотечных кредитов наблюдался за 9 месяцев 2007 года в Центральном федеральном округе (27% от общего объема по Российской Федерации), наименьший - в Дальневосточном федеральном округе (3% от общего объема по РФ). По количеству выданных кредитов наибольший удельный вес имеет Поволжский федеральный округ (26% от общего количества по РФ). Наибольший объем выданных ипотечных кредитов (33%) по состоянию на 01.10.1007 приходится на 4 региона РФ -Москву, Санкт-Петербург, Московскую область и Тюменскую область. Однако следует отметить, что по состоянию на 01.07.2006 этот показатель составлял 44%. Это означает, что наметилась тенденция к постепенному выравниванию регионов по объему выданных ипотечных кредитов1.

В целом по итогам 3 квартала 2007 года наблюдается краткосрочное снижение ликвидности средних и мелких региональных банков, что является следствием разразившегося кризиса на ипотечных рынках США и ряда стран Европы, но пока это не привело к дополнительному снижению темпов роста выдаваемых ипотечных кредитов.

В настоящее время регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России осуществляется достаточно слабо. Фактически основные функции регулирования сосредоточены в АИЖК. Например, регулирование рынка ипотечных жилищных кредитов (как первичного, так и вторичного) осуществляется АИЖК через Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов, которые стали базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, в том числе и для рефинансирования. На АИЖК возложен также процесс вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов, формирование и совершенствование инфраструктуры рынка, обучение специалистов. При этом АИЖК является оператором Унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, и его деятельность должна

1 Составлено по данным Центрального Банка РФ и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на 01.10 2007

способствовать непосредственно росту объемов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, налицо противоречия в функциях АИЖК, которое не может быть одновременно управляющей и исполнительной структурой.

Исследование позволило также вскрыть и другие проблемы развития ипотечного жилищного кредитования. Их краткий перечень представлен на рисунке 1.

Рисунок 1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Несовершенство процесса регулирования ипотечного жилищного кредитования не позволяет в полной мере использовать его для реализации

важнейшей социально-экономической задачи - обеспечения доступности жилья для населения Российской Федерации.

4. На взгляд автора, для устранения всех выявленных проблем необходимо совершенствование процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Предлагаемый автором подход к процессу регулирования данной системы предполагает обеспечение взаимодействия различных государственных и негосударственных структур, а также выработку единого направления их взаимодействия, ориентированного на общие цели.

Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования должно осуществляться на всех уровнях государственного и муниципального управления, затрагивая также уровень бизнес-сообщества. Общая цель -совершенствование и дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования как необходимого инструмента формирования рынка доступного жилья для населения России - может быть конкретизирована по отдельным функциональным направлениям, реализуемым на каждом из вышеназванных уровней управленческой иерархии. Уточненные функции, реализуемые в процессе регулирования государственными и негосударственными структурами, приведены на рисунке 2.

В диссертации автором разработаны подробные функциональные характеристики основных субъектов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

По мнению автора, главная задача государства в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования должна заключаться в создании законодательной и нормативной базы и обеспечении бюджетной поддержки тех категорий граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Учитывая, что система ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее дальнейшего постоянного развития, а именно:

- брать на себя часть рисков;

- регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создавать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организовывать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

_ Федеральный уровень_

• определение концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации,

• формирование нормативно-правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования,

• принятие и управление приоритетными национальными проектами в области формирования рынка доступного жилья для граждан РФ;

• государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования посредством предоставления государственных гарантий, страхования кредитных рисков и др.

_Уровень субъектов РФ и муниципальный уровень_

• контроль за обеспечением на территории субъекта РФ (муниципального образования) общегосударственной политики в области формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования;

• разработка и реализация собственных региональных программ развития ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение интересов в федеральных органах власти в вопросах формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования_

_Уровень бизнес-сообщества _

• предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение здоровой конкуренции на рынке ипотечных жилищных кредитов;

• обеспечение интересов бизнес-сообщества в государственных органах власти всех уровней в вопросах, связанных с развитием ипотечного жилищного кредитования__

Рисунок 2 Общие функции субъектов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования

Деятельность АИЖК в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования должна быть сосредоточена на организации торгов и обеспечении государственных гарантий выкупа стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации. Кроме того, АИЖК должен обеспечивать взаимодействие таких субъектов инфраструктуры рынка

ипотечных жилищных кредитов, как страховые организации, инвестиционные фонды, оценочные компании

На Ассоциацию ипотечных компаний в процессе регулирования ипотечного жилищного кредитования могут быть возложены следующие функции:

- участие в развитии единых стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, норм и процедур ипотечного кредитования для снижения рисков участников рынка ипотечного жилищного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для граждан РФ;

- содействие становлению и развитию в Российской Федерации и субъектах РФ необходимой законодательной и нормативно-правовой базы, а также рыночной инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования;

- разрешение правовых споров в деятельности ипотечных компаний и других участников ипотечного рынка;

- стимулирование участия ипотечных компаний в реализации национальной жилищной политики Российской Федерации;

- организация обучения, аттестации специалистов и сертификации деятельности ипотечных компаний;

- разработка и внедрение единых профессиональных стандартов деятельности ипотечных компаний;

- разработка специализированных информационных систем и программного обеспечения ипотечных компаний, адаптируемых к требованиям рефинансирующих организаций, первичных кредиторов и страховщиков;

- развитие региональных и межрегиональных сетей, технологий по продвижению ипотечных программ и кредитных продуктов;

- анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ипотеки;

- организация и участие в проведении конференций, симпозиумов, выставок, круглых столов, семинаров и иных публичных мероприятий по актуальным вопросам ипотечного кредитования;

- организация и осуществление информационно-издательской деятельности, информирование общественности о положении в системе ипотечного кредитования.

Для дальнейшего совершенствования процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования автором предлагается следующая схема взаимодействия государственных и негосударственных структур, принимающих непосредственное участие в данном процессе (рисунок 3).

Следует отметить, что особую роль в системе ипотечного жилищного кредитования играет банковская система, поэтому особое место в диссертационном исследовании занимают вопросы, связанные с привлечением банков как первичных кредиторов в систему ипотечного жилищного кредитования, а также деятельностью Комитета Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию, реализующего непосредственные интересы банков.

5. В процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования автором предлагается закрепить за Комитетом Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию следующие основные функции:

- инициирование и участие в разработке законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на развитие и укрепление системы ипотечного кредитования, на повышение ее надежности и устойчивости;

- создание посредством рыночной мотивации системы «уполномоченных банков», призванных участвовать в ипотечном жилищном кредитовании; разработка мер, направленных на поддержание их ликвидности;

- формирование гибких (либеральных) условий кредитования, адекватных современной конъюнктуре рынка жилья;

- участие в работе по стандартизации процедур ипотечного кредитования.

Субъект государственного управления | [ Основные цели регулирования | [_Объект регулирования

Правительство РФ, включая

• Комиссию по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте Российской Федераций по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике,

• Межведомственную рабочую группу по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов

Органы государственного управления

субъекта РФ

Органы муниципального управления_

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Субъекты, которым могут быть делегированы отдельные функции процесса регулирования

Комитет Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию

Некоммерческая организация «Ассоциация ипотечных компаний»

I

• совершенствование и дальнейшее развитие отдельных элементов системы ипотечного жилищного кредитования

• первичный рынок ипотечных жилищных кредитов и инфраструктура рынка_

• рынок ипотечных жилищных кредитов и инфраструктура рынка___________

Рисунок 3 Взаимодействие государственных и негосударственных структур в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования

Одной из наиболее актуальных задач регулирования рынка ипотечных жилищных кредитов и, соответственно, важнейших функций, возложенных на Комитет, является создание «уполномоченных» банков, т.е. банков, которые готовы функционировать в системе ипотечного жилищного кредитования. Как уже было отмечено выше, основной проблемой таких банков является необходимость постоянного поддержания их ликвидности. Решение этой проблемы может заключаться, по мнению автора, в разработке и внедрении комплекса мероприятий, направленных на поддержание ликвидности банков-участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Обеспечение и поддержание ликвидности является в настоящее время серьезной проблемой для банков. Решение ее невозможно без постоянного контроля за качеством акт ивных и пассивных операций2 как со стороны самих банков, так и Центрального банка РФ. Для эффективной организации внутреннего контроля при долгосрочном, в том числе и ипотечном, кредитовании автором предлагается использовать систему специально подобранных показателей3 (таблица 3).

Таблица 3

Показатели оценки достаточности и качества собственного капитала банка, рекомендуемые для контроля ликвидности

Оценочные показатели Нормативное значение

Норматив общей ликвидности (процентное соотношение ликвидных активов и суммарных активов банка) не менее 5-10%

Показатель достаточности собственных средств 10% для банков с кашталом от 5000000 евро, 11% для банков с капиталом до 5000000 евро, 14% для банков, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием

Показатель общей достаточности капитала свыше 10%-наилучшее, от 6 до 10%- среднее; 6% - минимально допустимое

Соотношение дополнительного и основного капитала дополнительный капитал должен составлять не более 30% от основного капитала

2 Инструкция Центрального банка РФ от 16 01 2004 Кг 110-И «Об обязательных нормативах банков»

3 Составлено автором на основе показателей, рекомендуемых Центральным банком РФ

Продолжение табл 3

Коэффициент соотношения собственного капитала первого уровня к взвешенным по риску активам не менее 4%

Максимальный размер риска на одного заемщика совокупная сумма кредитных требований банка к заемщику по отношению к капиталу банкане должна превышать 25%

Максимальный размер крупных кредитных рисков совокупный размер выданных банком крупных кредитов и предоставленных займов не может превышать размер капитала банка более чем в 8 раз

Максимальный размер кредитов, банковских гарантий и поручительств, предоставленных банком свсим участникам совокупная величина кредитов и займов, выданных акционерам, не может бьпь более 50% капитала банка

Совокупная величина риска по инсайдерам банка отношение совокупной суммы требований к инсайдерам банка к величине капитала банка не должна быть более 3%

Норматив использования собственных средств банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц максимально допустимое значение норматива -25%

Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств собственный капитал должен как минимум в 10 раз превышать сумму предоставленных банком кредитов с ипотечным покрытием

Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием размеры эмиссииоблигаций не должны превышать соответствующее ипотечное покрытие

Максимальное соотношение суммы обязательств перед первоочередными кредиторами и собственных средств не более 50%

Одновременно с этим, для поддержания ликвидности при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании банкам необходимо привлечение дополнительных ресурсов. Традиционно считается, что банк должен располагать долгосрочными пассивами, соответствующими кредитам по срокам, процентам и другим параметрам, чтобы обеспечить ресурсами долгосрочные кредиты.

В мировой практике существуют и другие подходы Например, привлечение краткосрочных пассивов для финансирования долгосрочных

активов. Реализовать это возможно посредством создания ипотечного кондуита - финансовой структуры, которая специально создается банком, но затем функционирует независимо от него. Ипотечный кондуит позволяет обеспечивать модель рефинансирования «долгосрочные активы -краткосрочные пассивы» за счет выпуска собственных краткосрочных ценных бумаг, обеспеченных выкупленными у банка ипотечными кредитами. Данный способ привлечения ипотечных кредитов является сравнительно «дешевым» и, следовательно, достаточно эффективным Однако окончательное внедрение модели ипотечного кондуита в деятельность российских банков требует серьезной нормативно-правовой и методической проработки.

Основные положения диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Алексеева Е.А. Модели организации ипотечного кредитования: сб. науч. трудов «Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях», МГУС- Выпуск 24. - М., 2006. - 0,4 п.л.

2. Алексеева Е.А. Перспективы развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования: материалы всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы сервиса и туризма», ГОУВПО «МГУС». - Часть I. - М„ 2007. - 0,2 п.л.

3. Алексеева Е.А. Современные тенденции развития системы управления ипотечным жилищным кредитованием в России // Сервис plus. - 2007. -№3.-0,5 пл.

4. Князева Е.А. Мировой опыт управления системой ипотечного жилищного кредитования: материалы всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы сервиса и туризма», ФГОУВПО «РГУТиС». - М„ 2008. - 0,4 пл.

5. Князева Е.А. Маркетинговое исследование системы управления рынком ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: сб. науч. трудов IX-й Всероссийской научно-практической конференции

«Проблемы практического маркетинга в сфере сервиса», ФГОУВПО «РГУТиС» - М„ 2008. - 0,4 пл. б Князева ЕА Системный подход к процессу управления ипотечным жилищным кредитованием в России // Сервис plus - 2008 - № 3 - 0,5 п л

КНЯЗЕВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Лицензия ИД № 04205 от 06.03.2001 г.

Сдано в производство 16.10.2008 Тираж 130 экз.

Объем 1,5 п.л. Формат 60x84/16 Изд. № 251 Заказ 251

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский государственный университет туризма и сервиса» (ФГОУ ВПО «РГУТиС») 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99

©ФГОУ ВПО «РГУТиС», 2008

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Князева, Екатерина Александровна

Введение

Глава 1. Теоретические подходы к регулированию системы ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения доступности жилья для населения Российской Федерации

1.1. Особенности формирования спроса на жилье в России

1.2. Концепция регулирования системы ипотечного жилищного кредитования

1.3. Исследование мирового опыта регулирования системы ипотечного жилищного кредитования

Глава 2. Исследование и оценка процессов регулирования ипотечного жилищного кредитования в России

2.1. Выявление основных структур, осуществляющих регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

2.2. Регулирование рынка ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации

2.3. Выявление основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию процессов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России

3.1. Организация взаимодействия государственных и негосударственных структур в процессе регулирования системы ипотечного 115 жилищного кредитования

3.2. Основные направления регулирования системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе

3.3. Предложения по привлечению банков в систему ипотечного жилищного кредитования 142 Заключение 158 Библиографический список 171 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

Актуальность исследования.

В число приоритетных задач, стоящих в настоящее время перед Правительством РФ, входит обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Одной из действенных мер по обеспечению доступности жилья может стать рыночная система жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять спрос населения на жилье. Действующая в большинстве развитых стран мира система жилищного финансирования включает в себя совокупность разнообразных механизмов, таких как кредитование, прямое инвестирование, долевое участие в строительстве, бюджетное финансирование и субсидирование, но одним из наиболее распространенных и признанных во всем мире является ипотечное жилищное кредитование.

В России за более чем 10-летний период развития в системе ипотечного жилищного кредитования произошли существенные положительные изменения: определились основные субъекты ипотечного рынка и направления взаимодействия между ними, создана необходимая рыночная инфраструктура, в частности ведущие банки, строительные компании, посреднические и консалтинговые организации, постоянно совершенствуется нормативно-правовая база в области ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день практически полностью сформирован пакет основных законодательных и иных нормативно-правовых документов, касающихся первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, и ведется активная работа по формированию нормативно-правовой базы вторичного рынка.

Однако существуют и серьезные проблемы, большинство из которых, по нашему мнению, связано с отсутствием эффективных механизмов регулирования ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время существуют государственные и негосударственные структуры, которые в той или иной степени реализуют отдельные функции регулирования данного процесса, но учитывают в первую очередь собственные интересы. При этом основная цель развития ипотечного жилищного кредитования — формирование рынка доступного жилья для населения Российской Федерации — остается недостигнутой. Обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного кредитованием в России будет способствовать решению этой проблемы. Необходимость регулирования и определило актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы.

Проблема ипотечного жилищного кредитования исследовалась в последние годы достаточно широко в разных аспектах. Вопросами формирования, развития и регулирования рынка ипотечных кредитов и инфраструктуры рынка занимались, Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др. Большой вклад и исследование ипотечного жилищного кредитования как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.

Вместе с тем до настоящего времени никем специально не исследовались проблемы, связанные с системным регулированием ипотечного жилищного кредитования.

Вышесказанное обусловило цель и задачи диссертационного исследования.

Целью данного диссертационного исследования является разработка научно-практических и методических рекомендаций в области регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Основные задачи диссертационного исследования, решение которых необходимо для достижения поставленной цели:

• рассмотреть особенности спроса на жилье и формирования рынка доступного жилья в России;

• исследовать теоретические аспекты регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• исследовать мировой опыт регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• выявить и исследовать основные структуры, осуществляющие регулирование ипотечного жилищного кредитования в России;

• дать оценку процессу регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования в России;

• выявить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России;

• дать предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России и уточнению функций отдельных участников данного процесса;

• рассмотреть основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и правовых отношений, складывающиеся между всеми прямыми и косвенными участниками процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

В качестве объекта исследования выступают структуры, осуществляющие регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Теоретической основой исследования послужили научные разработки отечественных ученых, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования в России, управлением и регулированием этого процесса. В диссертации широко используются относящиеся к предмету исследования законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации в области ипотечного жилищного кредитования.

Методологической основой исследования являются способы и приемы статистического, сравнительного, маркетингового, логического анализа; технологии экспертных оценок; методы финансового управления и планирования.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики; Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального банка РФ, Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, результаты исследований, проведенных и обработанных с участием автора; отчеты научно-исследовательских организаций и учреждений; публикации отдельных исследователей.

Научная новизна диссертации заключается в разработке комплекса методических положений и научно-практических рекомендаций, направленных на обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На защиту выносятся следующие наиболее важные положения диссертации, содержащие элементы научной новизны.

1. Рассмотрены теоретические подходы к обеспечению регулирования ипотечного жилищного кредитования: обобщены и исследованы наиболее распространенные в зарубежной и отечественной практике механизмы регулирования ипотечного жилищного кредитования и обоснованы наиболее оптимальные для России.

2. Определены государственные и негосударственные структуры, на которые могут быть возложены функции регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования в России, в их числе: Совет при Президенте РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний и др. Определены их роль и место в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

3. Дана оценка процессу регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Выявлены основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, вызванные несовершенством процесса его регулирования.

4. Разработаны предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, способствующего ее дальнейшему развитию в качестве необходимого инструмента формирования рынка доступного жилья для населения, на всех уровнях государственного и муниципального управления, затрагивая также уровень бизнес-сообщества. Наиболее подробно рассмотрены функции таких участников процесса регулирования, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний, а также отдельных заинтересованных организаций, задействованных в системе ипотечного жилищного кредитования.

5. Разработаны предложения по совершенствованию деятельности Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Разработаны рекомендации по поддержанию ликвидности банков-участников системы ипотечного жилищного кредитования, включающие систему показателей, рекомендуемые для контроля ликвидности банка, и формы финансирования ипотечных жилищных кредитов.

Указанные элементы научной новизны соответствуют Паспорту специальности 08.00.10 — Финансы, денежное обращение и кредит, в том числе пункту 9.4. (Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования).

Практическая значимость работы состоит в том, что ее основные выводы, сформулированные в виде конкретных рекомендаций, могут быть использованы:

• органами государственного управления, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для населения Российской Федерации;

• иными государственными и рыночными структурами, которым могут быть делегированы отдельные функции регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были доложены, обсуждены и получили положительную оценку на Всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы сервиса и туризма» и Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы практического маркетинга в сфере сервиса», проводимых ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» в 2007-2008 гг.

Практические результаты исследования используются в:

• деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

• учебном процессе Российского государственного университета туризма и сервиса при изучении дисциплины «Экономика отраслей социальной сферы»;

• системе дополнительного образования Российской академии государственной службы при Президенте РФ, Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова при чтении курсов «Рефинансирование ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Выдача ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Управление системами ипотечного жилищного кредитования по стандартам

АИЖК».

Публикации. По содержанию диссертационного исследования было опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,4 п.л., в том числе в журнале, рекомендуемом ВАК для размещения материалов диссертационных исследований «Сервис plus» — 1 статья.

Структура диссертации. Цель и задачи исследования определили структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и библиографического списка.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Князева, Екатерина Александровна

Заключение

В процессе работы над диссертацией нами были сделаны выводы, содержащие исследования процессов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, и разработаны предложения по их совершенствованию.

1. Общие теоретические подходы к процессу регулирования ипотечного жилищного кредитования следует рассматривать в историческом, теоретическом и прикладном аспектах. Исследование данной проблемы в историческом аспекте, позволило сделать вывод, что Россия в начале XX века по уровню развития ипотечного кредитования не уступала Западной Европе, а по отдельным показателям и превалировала над ней. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, в частности под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотечных моделей, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Исследование данной проблемы в теоретическом аспекте позволило нам выделить четыре основные механизма регулирования ипотечного жилищного кредитования:

• регулирование через систему универсальных банков;

• регулирование через систему специализированных ипотечных банков;

• регулирование через систему жилищных контрактных сбережений;

• регулирование через институты вторичного рынка ипотечных кредитов.

Каждый из перечисленных механизмов предполагает наличие специализированных структур, которые осуществляют основные регулирующие функции. В диссертации были предложены основные субъекты, на которые могут быть возложены функции регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования в России. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему универсальных банков основной регулирующей структурой, по нашему мнению, может быть межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему специализированных ипотечных банков регулирующей структурой также может быть межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию, однако в этом случае предполагается более жесткое государственное регулирование, которое состоит в регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через систему жилищных контрактных сбережений основными институтами, сосредотачивающими в себе функции регулирования, могут быть объединения стройсберкасс или кредитно-сберегательные организации. При регулировании ипотечного жилищного кредитования через институты вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо наличие специализированных операторов вторичного рынка, которые и выполняют, по нашему мнению, основные регулирующие функции.

Подходы к регулированию ипотечного жилищного кредитования рассматриваются нами на основе «немецкой» и «американской» модели финансирования ипотечного жилищного кредитования, получивших распространение в мировой и отечественной практике.

В целом, обобщая мировой опыт как стран с развитой ипотечной системой, так и с формирующимся ипотечным рынком, можно отметить тенденцию к преимущественному развитию механизмов финансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг. Это означает, что из всех рассмотренных выше механизмов регулирования ипотечного жилищного кредитования преимущество имеет регулирование через систему универсальных банков и через систему институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

При регулировании ипотечного жилищного кредитования, основывающегося на немецкой модели, получившей наибольшее распространение и в ряде других стран Западной Европы, функции регулирования заключаются преимущественно в контроле за соблюдением требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций и регулярной проверке их обеспечения. Регулирующий орган является независимой структурой. Например, в России, как уже отмечалось ранее, функции такого органа может выполнять межбанковский комитет по ипотечному жилищному кредитованию.

Регулирование ипотечного жилищного кредитования через институты вторичного рынка наибольшее распространение получило в США. В этом случае функция регулирования осуществляется специализированными структурами вторичного рынка посредством поиска ресурсов для приобретения прав требований по ипотечным кредитам. В России роль основной управляющей структуры вторичного рынка возложена на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

2. Как показало проведенное исследование, регулирование ипотечного жилищного кредитования в России осуществляется различными государственными и негосударственными структурами, деятельность которых очень слабо скоординирована между собой. К таким структурам можно отнести в частности: Совет при Президенте РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Ассоциацию ипотечных компаний и др.

В связи с актуальностью решения жилищной проблемы в масштабах Российской Федерации в настоящее время проводится активная работа по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Одним из основных направлений этого проекта является увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Общее руководство реализацией данного национального проекта осуществляется: Комиссией по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике и Межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов, возглавляемой Министром регионального развития РФ. Следовательно, эти структуры имеют непосредственное отношение к процессу регулирования ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время центральным институтом, фактически осуществляющим регулирование ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) было создано Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 во исполнение Указа Президента РФ от 24.12.93 №2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Основная цель деятельности АИЖК состоит в обеспечении доступности приобретения жилья, а также в создании и развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, в том числе с привлечением кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Достижение этой цели возможно за счет решения возложенных на АИЖК задач. К числу основных можно отнести следующие задачи:

• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых АИЖК ценных бумаг;

• формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и их последующее рефинансирование АИЖК для обеспечения ликвидности банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам;

• поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах, государственных учреждениях и особенно в руководящих органах субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день было внедрено несколько программ регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, соответствующих различным этапам ее развития. На наш взгляд, все реализуемые до настоящего времени программы регулирования недостаточно совершенны, так как АИЖК одновременно является и центральным институтом регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, и участником торгов. По такому же принципу действовала американская корпорация «Fannie Мае», и это обстоятельство еще больше усугубило разразившейся в настоящее время в США кризис системы ипотечного жилищного кредитования.

На сегодняшний день в России существуют и другие структуры, которые осуществляют частичные функции регулирования ипотечного жилищного кредитования.

Одной из таких структур является Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Комитет выступает за дальнейшее развитие кредитной системы и повышение доступности кредитов для более широких слоев населения посредством государственной мотивации участия банков в ипотечном жилищном кредитовании.

Еще одной структурой, которая выступает за популяризацию ипотечных программ как одного из способов решения жилищной проблемы граждан, является Некоммерческая организация «Ассоциация ипотечных компаний», которая была создана в 2006 году.

Как показывает проведенный анализ, все описанные выше структуры действуют разрозненно, преследуя интересы определенного сегмента ипотечного жилищного кредитования. Однако реальная потребность в регулировании системы ипотечного жилищного кредитования существует, о чем свидетельствует проведенный анализ.

3. В диссертационной работе нами было проведено специальное исследование, включающее в себя оценку процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, в том числе рынка ипотечных жилищных кредитов, и выявление основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России, вызванное несовершенством данного процесса.

В настоящее время регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России осуществляется достаточно слабо. Фактически основные функции регулирования сосредоточены в АИЖК. Например, регулирование рынка ипотечных жилищных кредитов (как первичного, так и вторичного) осуществляется АИЖК через Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов, которые стали базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, в том числе и для рефинансирования. В настоящее время на АИЖК возложен процесс вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов, формирование и совершенствование инфраструктуры рынка, обучение специалистов. При этом АИЖК является оператором Унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и его деятельность должна способствовать непосредственно росту объемов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, налицо противоречия в функциях АИЖК, которое не может быть одновременно управляющей и исполнительной структурой.

Исследование позволило также вскрыть и другие проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России, такие как:

• недостаточная финансовая поддержка рынка ипотечных жилищных кредитов;

• низкая заинтересованность банков в предоставлении ипотечных жилищных кредитов;

• установление высоких годовых процентных ставок по предоставляемым ипотечным кредитам с целью компенсации высокой степени риска инвестирования денежных средств в сферу ипотечного жилищного кредитования;

• недостаточное предложение жилья — отсутствие собственно жилья и низкие темпы строительства нового жилья, длительный процесс оформления права собственности на жилье в новостройках;

• несовершенство законодательной и нормативной базы, регулирующей процессы и механизмы на рынке (особенно вторичном) ипотечного жилищного кредитования, а также деятельность всех участников этого рынка;

• слабое развитие долгосрочного жилищного кредитования;

• недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья;

• отсутствие квалифицированного персонала у субъектов ипотечного кредитования, особенно первичных кредиторов;

• стандарты ипотечного кредитования, принятые АИЖК, являются специфическими, предназначенными для АИЖК, и зачастую не соответствуют общемировым стандартам.

Несовершенство процесса регулирования ипотечного жилищного кредитования не позволяют в полной мере использовать его для реализации важнейшей социально-экономической задачи — обеспечения доступности жилья для населения Российской Федерации.

4. На наш взгляд, для устранения всех выявленных проблем необходимо совершенствование процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Предлагаемый нами подход к процессу регулирования данной системы предполагает обеспечение взаимодействия различных государственных и негосударственных структур, а также выработку единого направления их взаимодействия, ориентированного на общие цели.

Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования должно осуществляться на всех уровнях государственного и муниципального управления, затрагивая также уровень бизнес-сообщества. Общая цель — совершенствование и дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования как необходимого инструмента формирования рынка доступного жилья для населения России - может быть конкретизирована по отдельным функциональным направлениям, реализуемым на каждом из вышеназванных уровней управленческой иерархии.

В диссертации нами разработаны подробные функциональные характеристики основных субъектов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.

По нашему мнению, главная задача государства в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования должна заключаться в создании законодательной и нормативной базы и обеспечении бюджетной поддержки тех категорий граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Учитывая, что система ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее дальнейшего постоянного развития, а именно:

• брать на себя часть рисков;

• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

• создавать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

• организовывать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Деятельность АИЖК в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования должна быть сосредоточена на организации торгов и обеспечении государственных гарантий выкупа стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации. Кроме того, АИЖК должен обеспечивать взаимодействие таких субъектов инфраструктуры рынка ипотечных жилищных кредитов, как страховые организации, инвестиционные фонды, оценочные компании.

На Ассоциацию ипотечных компаний в процессе регулирования ипотечного жилищного кредитования могут быть возложены следующие функции:

• участие в развитии единых стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, норм и процедур ипотечного кредитования для снижения рисков участников рынка ипотечного жилищного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для граждан РФ; содействие становлению и развитию в Российской Федерации и субъектах РФ необходимой законодательной и нормативно-правовой базы, а также рыночной инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования; разрешение правовых споров в деятельности ипотечных компаний и других участников ипотечного рынка; стимулирование участия ипотечных компаний в реализации национальной жилищной политики Российской Федерации; организация обучения, аттестации специалистов и сертификации деятельности ипотечных компаний; разработка и внедрение единых профессиональных стандартов деятельности ипотечных компаний; разработка специализированных информационных систем и программного обеспечения ипотечных компаний, адаптируемых к требованиям рефинансирующих организаций, первичных кредиторов и страховщиков; развитие региональных и межрегиональных сетей, технологий по продвижению ипотечных программ и кредитных продуктов; анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ипотеки; организация и участие в проведении конференций, симпозиумов, выставок, круглых столов, семинаров и иных публичных мероприятий по актуальным вопросам ипотечного кредитования; организация и осуществление информационно-издательской деятельности, информирование общественности о положении в системе ипотечного кредитования.

Следует отметить, что особую роль в системе ипотечного жилищного кредитования занимает банковская система. Поэтому особое место в диссертационном исследовании занимает проблемы привлечения банков как первичных кредиторов в систему ипотечного жилищного кредитования, а также деятельности Комитета Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию, реализующего непосредственные интересы банков.

5. В процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования нами предлагается закрепить за Комитетом Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию следующие основные функции:

• инициирование и участие в разработке законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на развитие и укрепление системы ипотечного кредитования, на повышение ее надежности и устойчивости;

• создание посредством рыночной мотивации системы «уполномоченных банков», призванных участвовать в ипотечном жилищном кредитовании; разработка мер, направленных на поддержание их ликвидности;

• формирование гибких (либеральных) условий кредитования, адекватных современной конъюнктуре рынка жилья;

• участие в работе по стандартизации процедур ипотечного кредитования.

Одной из наиболее актуальных задач регулирования рынка ипотечных жилищных кредитов и соответственно важнейших функций, возложенных на Комитет, является создание «уполномоченных» банков, т.е. банков, которые готовы функционировать в системе ипотечного жилищного кредитования. Как уже было отмечено выше, основной проблемой таких банков является необходимость постоянного поддержания их ликвидности.

Решение этой проблемы может заключаться, по нашему мнению, в разработке и внедрении комплекса мероприятий, направленных на поддержание ликвидности банков-участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Обеспечение и поддержание ликвидности является в настоящее время серьезной проблемой для банков. Решение ее невозможно без постоянного контроля за качеством активных и пассивных операций как со стороны самих банков, так и Центрального банка РФ. Для эффективной организации внутреннего контроля при долгосрочном, в том числе и ипотечном, кредитовании нами предлагается использовать систему специально подобранных показателей, включающих:

• норматив общей ликвидности (процентное соотношение ликвидных активов и суммарных активов банка);

• показатель достаточности собственных средств;

• показатель общей достаточности капитала;

• соотношение дополнительного и основного капитала;

• коэффициент соотношения собственного капитала первого уровня к взвешенным по риску активам;

• максимальный размер риска на одного заемщика;

• максимальный размер крупных кредитных рисков;

• максимальный размер кредитов, банковских гарантий и поручительств, предоставленных банком своим участникам;

• совокупная величина риска по инсайдерам банка;

• норматив использования собственных средств банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц;

• минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств;

• минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

• максимальное соотношение суммы обязательств перед первоочередными кредиторами и собственных средств. Одновременно с этим, чтобы поддерживать ликвидность при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании банкам необходимо привлечение дополнительных ресурсов. Традиционно считается, чтобы обеспечить ресурсами долгосрочные кредиты, банк должен располагать долгосрочными пассивами, соответствующими кредитам по срокам, процентам и другим параметрам.

В мировой практике существуют и другие подходы. Например, привлечение краткосрочных пассивов для финансирования долгосрочных активов. Реализовать это возможно посредством создания ипотечного кондуита - финансовой структуры, которая специально создается банком, но затем функционирует независимо от него. Ипотечный кондуит позволяет обеспечивать модель рефинансирования «долгосрочные активы — краткосрочные пассивы» за счет выпуска собственных краткосрочных ценных бумаг, обеспеченных выкупленными у банка ипотечными кредитами. Данный способ привлечения ипотечных кредитов является сравнительно «дешевым» и, следовательно, достаточно эффективным. Однако окончательное внедрение модели ипотечного кондуита в деятельность российских банков требует серьезной нормативно-правовой и методической проработки.