Система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики региона"

На правше рукописи

Лиг

Зыков Василий Васильевич

Система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики региона

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (5. Региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Волгоград — 2005

Диссертация выполнена в Волгоградском государственном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гузев Михаил Михайлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ларионов Аркадий Николаевич кандидат экономических наук, доцент Ананских Сергей Владимирович

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Ростовский государственный экономический университет» (РИНХ)

Защита состоится «16» июня 2005г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.029.01 по экономическим наукам при Волгоградском государственном университете по адресу: 400062, г. Волгоград, пр. Университетский, 100, ВолГУ, ауд. 2-05 «В».

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградского государственного университета.

Автореферат разослан мая 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор Н.Н. Лебедева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование социального рыночного хозяйства в РФ предполагает решение проблемы обеспечения каждого гражданина достойными условиями проживания. Вместе с тем на смену государственному решению жилищной проблемы пришло время использования рыночного инструментария, в частности механизма ипотечного жилищного кредитования. Однако попытка его использования без создания минимальной институциональной базы привела к перекосам в работе экономических механизмов на рынке жилья, развитию теневой экономики и монополизма в жилищной сфере. Имеются на пути решения жилищной проблемы с помощью рыночных методов и проблемы психологического характера. Ведь доля населения в инвестировании жилищного сектора в СССР была многие десятилетия менее 10 %, а сейчас предстоит изменить эти пропорции кардинально.

Актуальность проблемы формирования системы ипотечного жилищного кредитования обусловлена не только собственно жилищной проблематикой. Дело в том, что в 1990-е годы инвестиции в российскую экономику сократились в 5 раз, а сама экономика приняла депрессивный характер. Ипотека же является мощнейшим фактором развития инвестиционного процесса в жилищной сфере. Достаточно сказать, что в США ежегодно на рынке находится около 20 % жилой недвижимости и более 90 % жилья приобретается с привлечением ипотечного кредита, в Великобритании, Германии, Франции расходы на приобретение и содержание жилья составляют около 20 % от величины валового национального продукта.

Таким образом, ипотека — это не только разновидность имущественного залога, предметом которого выступает недвижимое имущество, но и финансовый механизм создания и привлечения

финансовых средств для реального сектора экономики, инструмент оборота и перераспределения имущества, а также средство создания фиктивного капитала. В связи с этим формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования выступает фактором устойчивого экономического развития как на федеральном, так и на региональном и корпоративном уровнях.

Особый интерес представляет исследование процесса создания и реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, поскольку механические заимствования чужих институциональных форм, как показывает опыт российских реформ, не позволяют продвигаться вперед ни обществу, ни экономике. Теоретическое осмысление проблемы тем более необходимо, что в последние годы в этой сфере накоплен значительный практический опыт, в регионах существуют различные подходы к решению проблемы, а жилищная ипотека все более становится фактором, обеспечивающим долгосрочный рост экономики.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Лепке, С. Максимова, И. Нестерова, Д. Норта, Г. Офер, Р. Страйк, В. Яхимович, К. Яшенкова и др.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах З. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д. Сергеева, Г. Циплиной. Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.

Для выявления связи исследуемой проблемы с достижением устойчивого экономического развития в стране и регионе привлечены работы Л. Абалкина, А. Бузгалина, М. Гузева, О. Иншакова, Д. Львова, Н. Моисеева, Р. Нуреева, А. Урсул, И. Шабуниной и др. Использованы работы, раскрывающие особенности создания регионального рынка жилья и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования таких авторов, как Л. Андреева, Г. Буряков, А. Ларионов, Р. Нугалиев, В. Поляков, Н. Симакова и др.

Вместе с тем при изучении регионального аспекта проблемы ипотечного жилищного кредитования основной упор во многих работах делается на рассмотрение ипотеки как специального кредитного института, его места на финансовом рынке, моделей и схем жилищной ипотеки. В ряде работ дается анализ отдельных нормативных документов, вводящих в правовое поле формирования данного института.

При этом остается недостаточно исследованной проблема места, роли и функций ипотечного жилищного кредитования в механизме устойчивого развития экономики региона. Рост объемов ипотечного кредитования в регионах предполагает также обобщение опыта разработки региональных ипотечных программ и раскрытие места ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной политики. Остается недостаточно изученной и роль ипотеки в механизме развития корпоративных образований.

Актуальность рассматриваемой проблемы и одновременно недостаточная ее разработанность, а также высокая востребованность на практике формирования эффективных региональных систем ипотечного жилищного кредитования предопределили выбор темы диссертационной работы, постановку цели и задач исследования.

Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов к созданию эффективной системы ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи:

- уточнить роль ипотечного жилищного кредитования как фактора развития экономики в России;

- выявить принципы развития эффективной национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования;

- проанализировать развитие ипотечного жилищного кредитования в механизме функционирования корпоративных образований;

- провести сравнительный анализ формирующихся региональных ипотечных программ, оценить их экономическую и социальную эффективность и определить оптимальный алгоритм взаимодействия участников финансирования строительства жилья;

- на примере конкретного региона выявить значение и особенности схем ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной политики;

- показать роль ипотечного жилищного кредитования как экономической основы развития современных корпораций с использованием данных по конкретной региональной корпорации.

Объектом диссертационного исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики и особенности ее создания и функционирования в регионах.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования, функционирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.

1. Существующий механизм строительства и инвестирования жилья не решает проблемы его приобретения большинством населения. Разрыв между ценой недвижимости и доходом ее потенциального пользователя —

основное препятствие на рынке жилья, которое в современных условиях может быть преодолено только с помощью ипотечного жилищного кредитования. Для формирования такого института в России создана необходимая, но недостаточная нормативная база, поэтому целесообразно дальнейшее наполнение этого института адекватным содержанием, его превращение из формального в реальный, эффективный, действующий.

2. Важнейшим критерием эффективности ипотечной системы является экономический рост в национальном или региональном масштабе. Ипотеку необходимо рассматривать системно, поскольку никакие отдельные не связанные органично институты, сегменты, модели и механизмы не в состоянии обеспечить эффективность ипотеки, если нет единой общенациональной системы. Особенностью российской системы ипотечного жилищного кредитования является крайне низкая доля такого общепризнанного инвестиционного источника, как сбережения населения. Это определяет и специфику отечественных ипотечных схем, в частности активное участие в них Правительства РФ и региональных властей.

3. Основными принципами формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в современной России являются: учет международного опыта; макроэкономическая и мезоэкономическая адаптация создаваемой системы ипотечного жилищного кредитования к экономическим, социальным и психологическим условиям; обеспечение массовой доступности ипотечных кредитов; прозрачность механизма ипотечного кредитования; многовариантность применяемых ипотечных моделей и схем кредитования; рыночный характер системы для заемщиков с высокими и средними доходами; участие государства бюджетными и внебюджетными средствами в поддержке граждан с низкими доходами; повышение реальных доходов населения; устойчивость финансово-кредитной системы, низкая инфляция; создание адекватной институциональной среды, общенациональной и региональных

инфраструктур ипотечного рынка; активная региональная политика расширения сферы действия систем ипотечного жилищного кредитования.

4. Все формы привлечения посредством ипотеки финансовых ресурсов в жилищное строительство обладают как достоинствами, так и недостатками (и для застройщиков, и для заемщиков), в то же время использование ипотечного жилищного кредитования открывает в регионах новые возможности для развития корпоративного инвестирования, поскольку образуется корпоративный и региональный экономический мультипликационный эффект.

5. Целесообразно поддержать опыт создания региональных программ ипотечного жилищного кредитования, в которых активную роль играет Сбербанк России, используются средства региональных и местных бюджетов, постепенно все более важным источником инвестиционно-финансового потенциала выступают сбережения населения. Ипотека и развитие жилищного строительства в регионах становятся значимым фактором формирования условий для долгосрочного экономического роста.

6. В становлении ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области выделяются три этапа: 1) использование временных схем кредитования жилья; 2) обобщение опыта и правовое закрепление основ региональной ипотечной системы; 3) развитие нормативной базы в соответствии с вновь принятыми федеральными правовыми актами и оптимизация ипотечных схем. Способствуя оживлению экономики жилищного строительства в регионе, ипотека не стала еще эффективным элементом в механизме региональной инвестиционной политики, для чего требуется создание соответствующих правовых, организационных и социальных условий.

7. Использование схем ипотечного жилищного кредитования и их доходность способствовали переориентации ряда корпораций

холдингового типа на сферу жилищного строительства. Динамика возрастания средств ипотечного кредита непосредственно проецируется на рост строительства жилья, что позволяет рассматривать ипотечное жилищное кредитование как экономическую основу устойчивого развития неспециализированных корпораций, диверсификации их деятельности.

Научная новизна результатов диссертации заключается в следующем:

- уточнена роль ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики: с помощью инструмента залога недвижимости (жилья) ипотека выступает в качестве финансового механизма создания и привлечения средств в реальный сектор экономики; реализация различных систем ипотечного жилищного кредитования способствует росту занятости и доходов, отчислению в бюджеты всех уровней; ипотека решает важнейшую народнохозяйственную проблему -превращение сбережений домохозяйств в инвестиции;

представлена новая классификация принципов развития национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования: использование международного и отечественного опыта, учет специфики переходного состояния российского общества и экономики, многовариантность в применении моделей и схем ипотечного кредитования, активная роль государства, создание в регионах условий для развития ипотеки;

- проведена классификация форм корпоративных образований в зависимости от их места и роли на рынке ипотечного жилищного кредитования и выявлены особенности функционирования инвестиционно-строительного холдинга, использующего ипотечные схемы: стремление охватить в полном объеме весь цикл создания и ввода в эксплуатацию жилья, а также тесная интеграция инвестиционно-строительных стртуктур с региональными структурами, участвующими в финансировании и

материально-техническом обеспечении строительства, выполнении проектирования и реализации жилья;

- обобщено содержание различных региональных программ ипотечного жилищного кредитования и сформулированы основные направления превращения ипотеки в эффективный элемент в механизме региональной инвестиционной жилищной политики: использование средств региональных и местных бюджетов, ориентация на развитие упрощенных моделей ипотеки и жилищно-строительных кооперативов, обеспечение роста доходов в регионе, привлечение сбережений населения;

- выявлен мультипликационный эффект использования корпорациями различных схем ипотечного жилищного кредитования, состоящий для экономики региона в последовательном включении в инвестиционный процесс смежных со строительством жилья отраслей, для корпораций — в оптимизации их структуры и повышении устойчивости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в области анализа рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, региональной экономики и современных корпораций.

В процессе исследования использовались принципы системного подхода, применялись исторический, логический, монографический, экономико-статистический методы.

Эмпирическая и нормативно-правовая база диссертационного исследования сформирована из законодательных и нормативных актов Президента РФ, Правительства РФ, Государственной думы РФ, официальных данных Госкомстата РФ и Волгоградской области, областной думы Волгоградской области, данных законодательных и исполнительных органов власти ряда субъектов РФ, корпоративной годовой и финансовой отчетности, а также фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов, выводов и предложений состоит в том, что они могут быть использованы при исследовании проблем формирования и совершенствования в регионах систем ипотечного жилищного кредитования и инвестиционного механизма, а также в практической деятельности региональных и местных органов власти, советов директоров российских специализированных ипотечных и промышленных корпораций, банков, других финансовых институтов, связанных с ипотечным кредитованием.

Отдельные положения и выводы, связанные с анализом региональных ипотечных схем, могут найти применение в преподавании учебных курсов «Экономика региона», «Денежное обращение и кредит», в спецкурсах по проблемам экономики жилья.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проводившихся в Волгоградском государственном университете, обсуждались на кафедре экономической теории и управления Волжского гуманитарного института (филиала) ВолГУ. Некоторые результаты используются в практике управления ЗАО «Флагман» (и его структурных подразделений), являющегося активным участником региональных схем ипотечного жилищного кредитования.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,75 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность, определяются цель и задачи исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, указываются новизна, теоретическая и практическая значимость, апробация результатов исследования.

В первой главе «Теоретические основы создания в России национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования» уточняются роль и экономическое содержание жилищной ипотеки как фактора устойчивого развития экономики, организационно-правовые особенности становления и функционирования национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования, раскрываются принципы развития ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной экономики, выявляется место корпоративных образований на рынке ипотеки.

Исследованием ипотечного жилищного кредитования в условиях становления и развития рыночных отношений занимались и занимаются многие отечественные экономисты. Можно выделить, по крайней мере, несколько направлений исследования проблемы: разработка институциональных основ российской жилищной ипотеки, исследование специальных кредитных институтов на рынке жилищной ипотеки, рассмотрение особенностей адаптации зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования к российским условиям, анализ организационно-правовых аспектов развития ипотеки.

Обобщение полученных результатов и исследование регионального аспекта проблемы позволило выявить основы создания в России эффективной национальной и региональных ипотечных систем.

В диссертации установлено, что ипотечное жилищное кредитование выполняет в обществе не только социальную функцию, но и выступает как

инструмент развития инвестиционного процесса в жилищной сфере, в целом в экономике. Ипотека предполагает развитые кредитные отношения и выражает экономические отношения между владельцами недвижимости и различными кредитными организациями (ипотечными институтами) по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимостью (жильем). Выступая разновидностью имущественного залога, обеспечивающего исполнение денежного обязательства, предметом которого выступает жилье, являясь инструментом оборота и перераспределения имущества и средством создания фиктивного капитала, ипотека, вместе с тем, является и финансовым механизмом создания и привлечения средств для развития реального сектора экономики.

В странах с развитой рыночной экономикой до 9 0 % жилья приобретается с использованием ипотечных схем, а в государственной собственности находится менее 30 % всего жилья, тогда как в России в собственности находится 80 % жилья, а с помощью ипотеки улучшают свои жилищные условия лишь около 1 % населения. Несмотря на это, в условиях сокращения в последние два десятилетия доли государственного строительства жилья до 19 % и при общем сокращении объема вводимого жилья почти в 2 раза выход из создавшейся ситуации видится именно в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования.

На пути развития жилищной ипотеки лежат три основные проблемы: низкие доходы большей части населения, нуждающегося в жилье; психологический фактор — люди не привыкли к зарождающемуся новому институту, существует элемент недоверия друг к другу со стороны всех участников ипотечного рынка; пробелы в правовом поле. Однако многие из специальных ипотечных институтов на рынке жилья уже созданы: институты-организации — регулирующие, кредитные, институты инфраструктуры, и институты-правила — формальные и неформальные. Они выполняют две функции: 1) посредническую между собственниками временно свободных денежных средств и заемщиками; 2) трансформационную, по привлечению временно свободных средств

частного капитала и индивидуальных вкладчиков для долгосрочного инвестирования. Поэтому важной задачей является наполнение созданных ипотечных институтов реальным содержанием, превращение их в эффективные действующие институты.

Формирование эффективной национальной ирегиональныхсистем ипотечного жилищного кредитования связано среализациейрядаусловий.

Первое условие - расширительная трактовка категории жилищной ипотеки: это не только одна из форм кредита, но прежде всего вид инвестирования. Такой подход позволяет рассматривать важнейшим критерием эффективности ипотечной системы и ее отдельных институтов экономический рост в национальном и региональном масштабах. А жилищное кредитование может рассматриваться как функция двух инвестиционных процессов с двумя инвесторами, использующих различные инвестиционные инструменты: ипотечный кредит для заемщика, который приносит ему определенный доход, и ипотечный кредит для кредитора, вложившего собственные или заемные средства и получающего доход.

Второе условие - выбор оптимальной ипотечной модели. В литературе и на практике разработаны и осуществляются различные стратегии в области моделей ипотечного жилищного кредитования. Одна позиция состоит в копировании институтов благополучных экономик, что в частности характерно для России, и это касается не только жилищной ипотеки. Другая позиция состоит в допуске и развитии ряда альтернативных институциональных моделей, с надеждой на то, что естественный рыночный отбор быстро выявит наиболее эффективные институты.

В стране сейчас проходят экспериментальную апробацию две основные из применяемых в мире ипотечных моделей и их модификаций — «американская» двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования и «немецкая», функционирующая на основе ссудо-сберегательного принципа. Проведенные в диссертации сравнительный анализ и обобщение опыта позволяют заключить, что: 1) каждая из рассмотренных систем имеет право на реализацию, поскольку обладает

рядом несомненных достоинств; 2) совокупность разнообразных систем только и может составить базу эффективной национальной системы ипотечного жилищного кредитования, поскольку они перекрывают недостатки друг друга и вместе охватывают наибольшее число потенциальных заемщиков; 3) учитывая неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка и психологическое отторжение многими потенциальными заемщиками института рынка ценных бумаг, для заемщиков со сравнительно невысокими доходами в настоящее время приоритетным может быть развитие ссудно-сберегательных схем; 4) «американская» система может иметь выдающееся значение в решении проблемы жилья при условии формирования развитой структуры ипотечного рынка и значительного роста реальных доходов населения.

Третьим условием является создание именно системы ипотечного жилищного кредитования, поскольку в отдельности никакие сегменты, инструменты и механизмы не в состоянии обеспечить решение данной проблемы. Например, отсутствие долгое время нормы, регулирующей взыскание заложенного дома или квартиры и предоставление социального жилья залогодателю, не способствует развитию жилищной ипотеки.

Наконец, четвертым условием создания эффективной системы ипотечного жилищного кредитования является активная роль государства на общенациональном и региональном уровнях, особенно учитывая неплатежеспособность основной массы нуждающегося в жилье населения. Очевидно, речь должна идти о необходимости формирования одновременно и рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, и системы ипотечного кредитования с субсидированием заемщиков из различных источников.

На основе обобщения теоретических разработок и выявленных условий эффективного функционирования жилищной ипотеки в диссертации обоснованы принципы развития эффективной национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования:

- учет опыта зарубежных стран в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- адаптация национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования к российским особенностям (экономическим, социальным, психологическим);

- доступность ипотечных кредитов для основной массы нуждающегося в жилье населения;

- прозрачность механизма ипотечного кредитования для всех участников;

- система должна носить рыночный характер для заемщиков с высокими и средними доходами;

- для граждан с низкими доходами необходимо участие государства с привлечением бюджетных и внебюджетных средств;

- национальная система ипотечного жилищного кредитования должна быть многовариантной, включать различные подсистемы и схемы кредитования;

- эффективность функционирования и развития ипотечной системы связана с существенным повышением реальных доходов населения;

- соблюдение макроэкономических условий (устойчивость финансово-кредитной системы и низкая инфляция);

завершение формирования институциональной среды, общенациональной и региональных инфраструктур ипотечного рынка.

На рынке ипотечного жилищного кредитования оперируют как специализированные корпоративные организации (Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК и сеть региональных агентств), занимающиеся привлечением ипотечных средств, так и неспециализированные корпорации — финансово-промышленные группы, холдинги, выступающие в качестве застройщиков. В этой связи в диссертации проведена их классификация и рассмотрены пути решения важнейшей проблемы в деятельности корпораций - привлечение финансовых ресурсов. В России как и в других странах она решается с

помощью банковских ипотечных кредитов. В то же время, поскольку кредитование строительства жилья для банков по-прежнему остается достаточно рискованной операцией, в настоящее время в стране получили развитие и другие формы привлечения финансовых ресурсов: договоры о совместной деятельности в долевом участии строительства жилья, ссудно-сберегательные кассы, жилищные облигации и жилищные сертификаты. Достоинства и недостатки каждой из названных схем в диссертации сгруппированы и сформулированы в табл. 1.

Таблица 1

Преимущества и недостатки различных форм привлечения небанковских денежных средств корпорациями в жилищное

строительство

Форма привлечения денежных средств Преимущества и недостатки схемы для корпорации-застройщика Преимущества и недостатки схемы для граждан

Договоры о совместной деятельности, долевом участии в строительстве Получение дешевых финансовых ресурсов, отсутствие жесткого банковского контроля, высокая норма прибыли Решение проблемы собственного жилья, высокий финансовый риск, высокая себестоимость жилья, риск несвоевременного введения жилья, риск потери денежных средств

Ссудно- сберегательные кассы Получение дешевых финансовых ресурсов; отсутствие жесткого государственного и банковского контроля; высокая норма прибыли; необходимость лицензии на операции с денежными средствами Решение проблемы собственного жилья; невозможность свободного выбора жилья; высокий финансовый риск; риск несвоевременного ввода жилья; невозможность контроля освоения денежных средств

Жилищные облигации и сертификаты Получение дешевых финансовых ресурсов; высокая норма прибыли; отсутствие жесткого банковского контроля; облигации не обеспечивают привлечение средств посторонних инвесторов Возможность решения проблемы собственного жилья; низкий доход облигаций, неликвидность облигаций, отсутствие свободного выбора жилья

Развитие ипотечного жилищного кредитования как элемента механизма функционирования неспециализированных корпораций в своей основе имеетвысокуюдоходностьреализации инвестиционныхжилищных программ, а также наличие мультипликационных эффектов, связанных с

корпоративными преимуществами использования всех видов ресурсов. В отличие от стоимостного эффекта корпорации, состоящего в экономии на «масштабе», «разнообразии», «трансакционных» издержках, мультипликационный эффект, применительно к жилищной сфере, состоит в осуществлении концентрации инвестиций по выбранным направлениям, привлечении дополнительных средств на возведение жилья, в стимулировании использования местных сырьевых и производственных возможностей, развитии мелких предприятий по производству строительных изделий и конструкций, предметов домашнего обихода, в формировании бюджетов и новых рабочих мест в регионах.

Во второй главе диссертационного исследования «Реализация региональных программ ипотечного жилищного кредитования и экономический рост» автором проведены анализ, классификация и обобщение опыта формирования региональных ипотечных программ, на примере конкретного региона раскрывается специфика ипотечного жилищного кредитования и его роль в обеспечении устойчивого развития экономики, подробно рассматривается место ипотечного жилищного кредитования в механизме устойчивого развития корпорации.

Изучение автором оригинальных материалов становления систем ипотечного жилищного кредитования в российских регионах, анализ и обобщение региональных подходов кразвитию ипотечного жилищного кредитования позволили сделать следующие выводы:

- в российских регионах идет активный процесс разработки и реализации различных программ и схем ипотечного жилищного кредитования, которые становятся важным фактором устойчивого экономического роста;

- во многих регионах заложены законодательные и организационные основы функционирования локальных систем ипотечного жилищного кредитования;

- все более важную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах начинает играть Сбербанк России;

- слабый платежеспособный спрос граждан на жилье в сочетании с высокой потребностью в нем у многих из них заставляет органы власти субъектов РФ и муниципалитетов, строительные компании искать временные схемы финансирования жилья;

- региональные ипотечные программы объединяет использование средств местных бюджетов, причем бюджетные деньги рассматриваются как «дешевые кредиты», а сами ипотечные схемы изобилуют множеством условий и направленностью на определенные социальные группы населения. Недостаток таких схем заключается в ограниченности возможностей бюджетов в соотношении с потребностями и проблематичности планирования погашения сопровождения и погашения кредита вследствие невозможности долгосрочного прогнозирования состояния финансового рынка;

- важнейшим источником инвестирования строительства жилья в регионах могут быть, но еще не выступают, сбережения населения. В этой связи можно выделить следующие направления решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья:

1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;

2) сочетание накопительной и сберегательной программ;

3) использование ресурсов местных бюджетов для софинансирования;

4) муниципальные жилищные облигации;

5) предоставление предприятиями своим сотрудникам целевых займов; - ключевую роль на региональном ипотечном рынке жилья играют

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и гарантии региональных администраций.

В ходе исследования развития системы ипотечного жилищного кредитования в конкретном регионе в диссертации показано, что в Волгоградской области в 1990-е годы ввод жилья за счет всех источников финансирования сократился почти в 2 раза. Увеличение в этом объеме доли индивидуальных застройщиков до 50 % мало меняет ситуацию в целом. В

то же время на основе статистических данных выявлено, что рост доходов населения в Волгоградской области ведет к возрастанию ивестиционно-финансового потенциала региона, что способствует развитию ипотеки.

В области развиваются как двухуровневая ипотечная система, так и ссудно-сберегательная, ориентированные на «своего» заемщика. Основными этапами становления в регионе системы ипотечного жилищного кредитования являются: первый этап — 1990-е годы, в течение которых применялись различные временные схемы кредитования жилья с ориентацией в первую очередь на поддержку сельских тружеников, второй этап — 1999—2002 гг., в принятых областных законах и постановлениях этого времени были заложены основы региональной системы ипотечного жилищного кредитования с участием областного бюджета, третий этап — 2003—2005 гг. — характеризуется дальнейшим совершенствованием нормативной базы в соответствии с вновь принятыми федеральными документами и оптимизацией ипотечных схем.

Важную роль в развитии в регионе жилищной ипотеки сыграл принятый в 2001 г. Закон Волгоградской области «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области». Законом и разработанной на его основе областной целевой программой, в частности, предусматривается в 2001—2005 гг. направить из областного бюджета, бюджетов муниципальных образований, возврата средств от ранее выданных займов и привлеченных средств населения на приобретение и строительство жилья 621 млн руб. (табл. 2).

В качестве ожидаемых конечных результатов реализации Программы названо не только улучшение жилищных условий населения Волгоградской области, но, что очень важно, «в перспективе ипотечное кредитование, увеличивая спрос на строительство жилья, позволит оживить отрасли экономики Волгоградской области, сопряженные со строительством, обеспечить рост занятости и доходов населения, а также увеличить доходы бюджетов всех уровней».

Таблица 2

Источники и объемы финансирования областной целевой программы по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001—2005 гг. (млн руб.)

№ Источники финансирования Всего на 20012005 гг. 2001г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.

1 Областной бюджет 150,0 10,0 20,0 40,0 40,0 40,0

2 Бюджеты муниципальных образований 140,0 20 40 40 40

3 Возврат фонду ранее выданных займов 20,5 2,5 3,0 4,0 5,0 6,0

4 Средства населения 310,5 12,5 43,0 84,0 85,0 86,0

Итого 621,0 25,0 86,0 168,0 170,0 172,0

В настоящее время в регионе действует несколько схем ипотечного жилищного кредитования. Одна из них базируется на деятельности областного фонда жилья и ипотеки, который с 2004г. стал оператором Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования. Реализуется схема льготного кредитования за счет средств областного бюджета. Собственную схему ипотечного жилищного кредитования реализует в регионе Сберегательный банк совместно с АО «ЖБИ-1». Получило развитие ипотечное кредитование по модели ссудно-сберегательных касс.

Исследование механизма реализации областной целевой программы по ипотечному займу, действующих в области схем жилищного кредитования и реальной динамики развития ипотеки в регионе позволили вышвить важнейшие направления дальнейшего развития Волгоградской региональной системы ипотечного жилищного кредитования:

1) участие в федеральный целевыгх программах по развитию ипотечного кредитования;

2) бюджетное участие в обслуживании ипотечных кредитов малообеспеченных слоев населения и молодых семей;

3)формирование законодательной базы и практики постройки социального жилья;

4) организация на уровне муниципальных образований банка данных потребностей различных категорий и социальных групп граждан в улучшении жилищных условий;

5) разработка муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования на среднесрочный и долгосрочный периоды, предусматривающих использование кредитных ресурсов банков, федеральных средств, средств областного и муниципального бюджетов на погашение кредитов и выдачу субсидий.

В диссертации на примере трансформации производственно-коммерческой корпорации в инвестиционно-банковскую группу (ИБГ ЗАО «Флагман») раскрыт механизм реализации преимуществ современной корпорации в аспекте ипотечного жилищного кредитования. Показано, в частности, что наилучшей моделью для обеспечения устойчивого развития корпорации является не производственно-коммерческая структура, а инвестиционный холдинг — ИБГ. Эту трансформацию заставили провести нехватка собственных средств и дорогие банковские кредиты. В результате были выработаны общие направления интеграции управления:

1. Преобразование ЗАО «Флагман» из производственно-коммерческой структуры в инвестиционный холдинг.

2. Выделение производственной, коммерческой, торговой, транспортной и других видов деятельности из ЗАО «Флагман».

3. Реорганизация структуры активов ЗАО «Флагман» с учетом задач повышения инвестиционного потенциала.

4. Совершенствование производственной структуры.

5. Модификация схемы управления имущественным комплексом.

6. Совершенствование схемы управления бизнесом на основе организации общего центра обслуживания (рис. 1).

БЛОК СОБСТВЕННОСТИ

БЛОК ПАРТНЕРОВ

Рис. 1. Инвестиционно-банковская группа «Флагман» — структура основных финансовых потоков

Самой прибыльной сферой инвестирования для такого холдинга может быть жилищный сектор. Проведенный анализ структуры инвестиций в строительство жилья по ЗАО «Флагман» и тесной взаимосвязи развития ипотечных схем жилищного кредитования и инвестиционной программы корпорации на рынке жилья показывает, что ипотечное жилищное кредитование для него стало решающим условием устойчивого экономического развития. Но, выступив в качестве кредитора, «Флагман» бы изъял из оборота огромные капиталовложения, тем самым заморозив свою строительную индустрию. Поэтому корпорация одной из первых в

регионе стала внедрять идею ипотечного жилищного кредитования в союзе со Сбербанком России. В итоге значительно выросли объемы построенного и реализуемого жилья, стимулируя рост экономики региона (табл. 3 ).

Таблица 3

Сравнительные данные реализации недвижимости (жилья) в ЗАО «Флагман» за 2000—2005 гг.

В своих инвестиционных программах корпорация применяет и нерыночные инструменты — бартер, зачет, однако это также способствует развитию жилищной программы. Что касается использования рыночных механизмов (собственно ипотеки), то их реализация позволила только в 2004 г. продать 128 построенных квартир или 34 % от всего количества проданного в этом году корпорацией жилья (табл. 4).

Таблица 4

Количество квартир, проданных с участием ипотечного кредитования в общем объеме продаж жилья по ЗАО «Флагман» в 2004 г.

I квартал п квартал Ш квартал IV квартал Всего за 2004 г.

Продано квартир, всего, шт. 19 38 123 194 374

Продано квартир с использованием ипотечного кредитования, шт. 3 10 21 94 128

Удельный вес квартир, проданных с помощью ипотечного кредитования, % 16% 26% 17% 49% 34%

Использование ипотечных кредитов позволило корпорации занять лидирующие позиции на региональном рынке жилья, в частности, доля ЗАО «Флагман» на рынке жилья г.Волжского составила 50%. Таким образом, именно с помощью ипотечных кредитов была достигнута взаимоувязка интересов: заемщик получает квартиру, ЗАО «Флагман» — платежеспособного покупателя, а регион - экономический рост. Как показывает опыт рассматриваемой корпорации, большая поддержка в регионе активных застройщиков (корпораций) способствовала бы повышению темпов роста регионального валового продукта.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования.

Основные положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Холдинг как фактор устойчивого экономического развития региона // Безопасность и устойчивое развитие Нижнего Поволжья: Материалы II региональной научно-практической конференции, г. Волжский, 29 ноября 2002 г. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002. 0,1 п. л.

2. Региональные финансово-промышленные группы в переходной экономике // Вековой поиск модели хозяйственного развития России: Материалы V Международной научно-практической конференции, г. Волжский, 25—27 сентября 2002 г. / Сост. О.В. Иншаков, М.М. Гузев, В.В. Горяйнов. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2003.0,15 п. л.

3. Становление института ипотечного жилищного кредитования как элемента безопасного развития региона // Проблемы устойчивого развития эколого-экономической безопасности региона: Тезисы IV региональной научно-практической конференции, г. Волжский, 30 ноября 2004 г. Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2004.0,2 п. л.

4. От щитовых домиков к ипотечному жилищному кредитованию (из опыта решений жилищной проблемы в г. Волжском) // Город Волжский в зеркале истории: к 50-летию города: Материалы научно-практической

конференции, г. Волжский, 19 марта 2004 г. Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2004. 0,3 п. л.

5. Особенности формирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования в России: Препринт. Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2005.2,0 п. л.

Подписано в печать 11.05.2005 г. Формат 60 х 84/16. Бумага офсетная. Гарнитура Таймс.Усл. печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 142.

Издательство Волгоградского государственного университета. 400062, Волгоград, просп. Университетский, 100.

rtfwo

V ' - : -09 ИЮН 2005

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Зыков, Василий Васильевич

Введение

Глава 1. Теоретические основы создания в России национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования населения .1. Ипотечное жилищное кредитование и его роль в создании рынка жилья

1.2. Системы ипотечного жилищного кредитования и их эффективность

1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в механизме функционирования корпоративных образований

Глава П. Реализация региональных программ ипотечного жилищного кредитования и экономический рост

2.1. Особенности формирования региональных ипотечных программ

2.2. Ипотека в механизме региональной инвестиционной жилищной политики

2.3. Ипотечное жилищное кредитование как экономическая основа устойчивого развития корпорации на примере ЗАО «Флагман»)

Диссертация: введение по экономике, на тему "Система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики региона"

Актуальность темы исследования. Формирование социального рыночного хозяйства в РФ предполагает решение проблемы обеспечения каждого гражданина достойными условиями проживания. Вместе с тем на смену государственному решению жилищной проблемы пришло время использования рыночного инструментария, в частности механизма ипотечного жилищного кредитования. Однако попытка его использования без создания минимальной институциональной базы привела к перекосам в работе экономических механизмов на рынке жилья, развитию теневой экономики и монополизма в жилищной сфере. Имеются на пути решения жилищной проблемы с помощью рыночных методов и проблемы психологического характера. Ведь доля населения в инвестировании жилищного сектора в СССР была многие десятилетия менее 10 %, а сейчас предстоит изменить эти пропорции кардинально.

Актуальность проблемы формирования системы ипотечного жилищного кредитования обусловлена не только собственно жилищной проблематикой. Дело в том, что в 1990-е годы инвестиции в российскую экономику сократились в 5 раз, а сама экономика приняла депрессивный характер. Ипотека же является мощнейшим фактором развития инвестиционного процесса в жилищной сфере. Достаточно сказать, что в США ежегодно на рынке находится около 20 % жилой недвижимости и более 90 % жилья приобретается с привлечением ипотечного кредита, в Великобритании, Германии, Франции расходы на приобретение и содержание жилья составляют около 20 % от величины валового национального продукта.

Таким образом, ипотека — это не только разновидность имущественного залога, предметом которого выступает недвижимое имущество, но и финансовый механизм создания и привлечения финансовых средств для реального сектора экономики, инструмент оборота и перераспределения имущества, а также средство создания фиктивного капитала. В связи с этим формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования выступает фактором устойчивого экономического развития как на федеральном, так и на региональном и корпоративном уровнях.

Особый интерес представляет исследование процесса создания и реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, поскольку механические заимствования чужих институциональных форм, как показывает опыт российских реформ, не позволяют продвигаться вперед ни обществу, ни экономике. Теоретическое осмысление проблемы тем более необходимо, что в последние годы в этой сфере накоплен значительный практический опыт, в регионах существуют различные подходы к решению проблемы, а жилищная ипотека все более становится фактором, обеспечивающим долгосрочный рост экономики.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова, Д. Норта, Г. Офер, Р. Страйк, В. Яхимович, К. Яшенкова и др.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д. Сергеева, Г.Циплиной. Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.

Для отражения связи исследуемой проблемы с достижением устойчивого экономического развития в стране и регионе привлечены работы JI. Абалкина, А. Бузгалина, М. Гузева, О.Иншакова, Д. Львова, Н. Моисеева, Р. Нуреева, А. Урсул, И. Шабуниной и др. Использованы работы, раскрывающие особенности создания регионального рынка жилья и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования таких авторов, как Л. Андреева, Г. Буряков, А. Ларионов, Р. Нугалиев, В. Поляков, Н. Симакова, и др.

Вместе с тем при изучении регионального аспекта проблемы ипотечного жилищного кредитования основной упор во многих работах делается на рассмотрение ипотеки как специального кредитного института, его места на финансовом рынке, моделей и схем жилищной ипотеки. В ряде работ дается анализ отдельных нормативных документов, вводящих в правовое поле формирования данного института.

При этом остается недостаточно исследованной проблема места, роли и функций ипотечного жилищного кредитования в механизме устойчивого развития экономики региона. Рост объемов ипотечного кредитования в регионах предполагает также обобщение опыта разработки региональных ипотечных программ и раскрытие места ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной политики. Остается недостаточно изученной и роль ипотеки в механизме развития корпоративных образований.

Актуальность рассматриваемой проблемы и одновременно недостаточная ее разработанность, а также высокая востребованность на практике формирования эффективных региональных систем ипотечного жилищного кредитования предопределили выбор темы диссертационной работы, постановку цели и задач исследования.

Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов к созданию эффективной системы ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи:

- раскрыть место и роль ипотечного жилищного кредитования в создании рынка жилья в России;

- выявить особенности создания национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования как фактора эффективного инвестирования в экономике;

- проанализировать развитие ипотечного жилищного кредитования в механизме функционирования корпоративных образований;

- провести сравнительный анализ формирующихся региональных ипотечных программ, оценить их экономическую и социальную эффективность и определить оптимальный алгоритм взаимодействия участников финансирования строительства жилья;

- на примере конкретного региона выявить значение и особенности схем ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной политики;

- показать роль ипотечного жилищного кредитования как экономической основы развития современных корпораций с использованием данных по конкретной региональной корпорации.

Объектом диссертационного исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики и особенности ее создания и функционирования в регионах.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования, функционирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.

1. Существующий механизм строительства и инвестирования жилья не решает проблемы его приобретения большинством населения. Разрыв между ценой недвижимости и доходом ее потенциального пользователя — основное препятствие на рынке жилья, которое в современных условиях может быть преодолено только с помощью ипотечного жилищного кредитования. Для формирования такого института в России создана необходимая, но недостаточная нормативная база, поэтому целесообразно дальнейшее наполнение этого института адекватным содержанием, его превращение из формального в реальный, эффективный, действующий.

2. Важнейшим критерием эффективности ипотечной системы является экономический рост в национальном или региональном масштабе. Ипотеку необходимо рассматривать системно, поскольку никакие отдельные не связанные органично институты, сегменты, модели и механизмы не в состоянии обеспечить эффективность ипотеки, если нет единой общенациональной системы. Особенностью российской системы ипотечного жилищного кредитования является крайне низкая доля такого общепризнанного инвестиционного источника, как сбережения населения. Это определяет и специфику отечественных ипотечных схем, в частности активное участие в них Правительства РФ и региональных властей.

3. Основными принципами формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в современной России являются: учет международного опыта; макроэкономическая и мезоэкономическая адаптация создаваемой системы ипотечного жилищного кредитования к экономическим, социальным и психологическим условиям; обеспечение массовой доступности ипотечных кредитов; прозрачность механизма ипотечного кредитования; многовариантность применяемых ипотечных моделей и схем кредитования; рыночный характер системы для заемщиков с высокими и средними доходами; участие государства бюджетными и внебюджетными средствами в поддержке граждан с низкими доходами; повышение реальных доходов населения; устойчивость финансово-кредитной системы, низкая инфляция; создание адекватной институциональной среды, общенациональной и региональных инфраструктур ипотечного рынка; активная региональная политика расширения сферы действия систем ипотечного жилищного кредитования.

4. Все формы привлечения посредством ипотеки финансовых ресурсов в жилищное строительство обладают как достоинствами, так и недостатками (и для застройщиков, и для заемщиков), в то же время использование ипотечного жилищного кредитования открывает в регионах новые возможности для развития корпоративного инвестирования, поскольку образуется корпоративный и региональный экономический мультипликационный эффект.

5. Целесообразно поддержать опыт создания региональных программ ипотечного жилищного кредитования, в которых активную роль играет Сбербанк России, используются средства региональных и местных бюджетов, постепенно все более важным источником инвестиционно-финансового потенциала выступают сбережения населения. Ипотека и развитие жилищного строительства в регионах становятся значимым фактором формирования условий для долгосрочного экономического роста.

6. В становлении ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области выделяются три этапа: 1) использование временных схем кредитования жилья; 2) обобщение опыта и правовое закрепление основ региональной ипотечной системы; 3) развитие нормативной базы в соответствии с вновь принятыми федеральными правовыми актами и оптимизация ипотечных схем. Способствуя оживлению экономики жилищного строительства в регионе, ипотека не стала еще эффективным элементом в механизме региональной инвестиционной политики, для чего требуется создание соответствующих правовых, организационных и социальных условий.

7. Использование схем ипотечного жилищного кредитования и их доходность способствовали переориентации ряда корпораций холдингового типа на сферу жилищного строительства. Динамика возрастания средств ипотечного кредита непосредственно проецируется на рост строительства жилья, что позволяет рассматривать ипотечное жилищное кредитование как экономическую основу устойчивого развития неспециализированных корпораций, диверсификации их деятельности.

Научная новизна результатов диссертации заключается в следующем:

- уточнена роль ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики: с помощью инструмента залога недвижимости (жилья) ипотека выступает в качестве финансового механизма создания и привлечения средств в реальный сектор экономики; реализация различных систем ипотечного жилищного кредитования способствует росту занятости и доходов, отчислению в бюджеты всех уровней; ипотека решает важнейшую народнохозяйственную проблему -превращение сбережений домохозяйств в инвестиции; представлена новая классификация принципов развития национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования: использование международного и отечественного опыта, учет специфики переходного состояния российского общества и экономики, многовариантность в применении моделей и схем ипотечного кредитования, активная роль государства, создание в регионах условий для развития ипотеки;

- проведена классификация форм корпоративных образований в зависимости от их места и роли на рынке ипотечного жилищного кредитования и выявлены особенности функционирования инвестиционно-строительного холдинга, использующего ипотечные схемы: стремление охватить в полном объеме весь цикл создания и ввода в эксплуатацию жилья, а также тесная интеграция инвестиционно-строительных структур с региональными структурами, участвующими в финансировании и материально-техническом обеспечении строительства, выполнении проектирования и реализации жилья; обобщено содержание различных региональных программ ипотечного жилищного кредитования и сформулированы основные направления превращения ипотеки в эффективный элемент в механизме региональной инвестиционной жилищной политики: использование средств региональных и местных бюджетов, ориентация на развитие упрощенных моделей ипотеки и жилищно-строительных кооперативов, обеспечение роста доходов в регионе, привлечение сбережений населения;

- выявлен мультипликационный эффект использования корпорациями различных схем ипотечного жилищного кредитования, состоящий для экономики региона в последовательном включении в инвестиционный процесс смежных со строительством жилья отраслей, для корпораций — в оптимизации их структуры и повышении устойчивости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в области анализа рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, региональной экономики и современных корпораций.

В процессе исследования использовались принципы системного подхода, применялись исторический, логический, монографический, экономико-статистический методы.

Эмпирическая и нормативно-правовая база диссертационного исследования сформирована из законодательных и нормативных актов Президента РФ, Правительства РФ, Государственной думы РФ, официальных данных Госкомстата РФ и Волгоградской области, областной думы Волгоградской области, данных законодательных и исполнительных органов власти ряда субъектов РФ, корпоративной годовой и финансовой отчетности, а также фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов, выводов и предложений состоит в том, что они могут быть использованы при исследовании проблем формирования и совершенствования в регионах систем ипотечного жилищного кредитования и инвестиционного механизма, а также в практической деятельности региональных и местных органов власти, советов директоров российских специализированных ипотечных и промышленных корпораций, банков, других финансовых институтов, связанных с ипотечным кредитованием.

Отдельные положения и выводы, связанные с анализом региональных ипотечных схем, могут найти применение в преподавании учебных курсов «Экономика региона», «Денежное обращение и кредит», в спецкурсах по проблемам экономики жилья.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проводившихся в Волгоградском государственном университете, обсуждались на кафедре экономической теории и управления Волжского гуманитарного института (филиала) ВолГУ. Некоторые результаты используются в практике управления ЗАО «Флагман» (и его структурных подразделений), являющегося активным участником региональных схем ипотечного жилищного кредитования.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,75 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Зыков, Василий Васильевич

Такие выводы несколько расходятся с мнениями Д. Сергеева «о необходимости первоочередного применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки. Выбор «американской» модели, обусловлен, прежде всего возможностью её быстрой реализации в значительных объёмах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет)»1.

Конечно, массовое ипотечное кредитование посредством расширенной открытой системы может дать мощный импульс не только в жилищном строительстве, но и в целом в экономике страны. Однако риск получить ещё один опыт финансовых пирамид, банкротств, потери населением своих сбережений в условиях несформировавшихся институциональных, организационных и психологических условий всё ещё велик. Достаточно взглянуть на механизм кредитования по данной схеме (см. рис. 2).

Поучителен в этом отношении и опыт США. Ежегодно в США продаётся около 2 млн новых домов и около 6 млн домов, «бывших в употреблении». Из 116 млн домов и квартир 68,3 % находится в собственности у проживающих в них американцев. Однако существенная часть этого благосостояния дана в долг или заложена.

1 Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. 2003. № 4. С. 32.

Гаранги

Продажа

Банки — Заёмщики л ь> Продавцы

А участники Ч w

Кредит

Жилье А

Рис. 2. Расширенная открытая двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования 1

За приличный дом нужно платить 15 тыс. долл. в год. Многие с этим не справляются. На их дома нередко накладывается арест, а затем они поступают в продажу (ежегодно в стране объявляется до 1,5 млн личных банкротов) . И это в стране, лидирующей в мире по реальным душевым доходам. В Великобритании владелец недвижимости вынужден расходовать на выплату по ипотеке около 1/3 своих доходов — в среднем 10,5 тыс. долл. в год .

1 В рамках данной системы «банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специальным зарегистрированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпускаются закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами — страховыми компаниями, ипотечными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т. д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты ло выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ» (Сергеев Д. Указ. соч. С. 31—32).

2 См.: Оверченко М. 1 млн банкротов // Ведомости. 2002. № 146.

3 Кокшаров А. Пузырь может лопнуть //Экспсрт. 2002. № 48. С. 37.

В то же время необходимо иметь ввиду, что «создаваемый, в России ипотечный рынок должен обеспечить привлечение и аккумулирование средств для реализации программ жилищного строительства. Основным источником «длинных» денег, обеспечивающих кредитование на срок 25— 30 лет, в развитых странах являются пенсионные накопления. В странах Европы размер ипотечного рынка достигает 30—35 % ВВП. В США пенсионные фонды управляют активами на общую сумму 8 трлн долл., значительную часть которых представляют ипотечные облигации. В России ипотечный рынок пока составляет всего 00,1 % ВВП и финансируется за счёт текущих накоплений граждан, а не пенсионных средств. В 2004 г. их начнут вкладывать в ипотечные бумаги, что приведёт к ещё большему росту цен на недвижимость (возможно, в 2 раза), которые и так достаточно высоки»1.

Очевидно, следует не противопоставлять одну систему другой, а попытаться ответить на вопрос: на кого, на какие категории заёмщиков ориентирована та или иная система. Соглашаясь в целом в необходимости разработки таких схем для разных категорий заёмщиков исходя их доходов клиентов, специалисты расходятся в некоторых существенных деталях этих схем.

Так ГГ. Матюхин полагает, что для богатых людей никакой ипотеки не нужно и об этом красноречиво говорит бум жилищного строительства элитных домов в Москве. «Не могут ориентироваться ипотечные программы и на бедных людей. По данным ГКУ Президента РФ рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов. На первичном рынке цена 1 квадратного метра достигла 10,5 тыс. руб. при среднедушевом доходе менее 3000 руб. в месяц. На начало 2002 г. на учёте по улучшению жилищных условий

1 Лузин И. «Международный опыт развития ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 2004. № 17. С. 30. состояли 4, 86 млн семей, 33,7 % из них стоят на очереди 10 и более лет. Эти люди ждут улучшения своих жилищных условий от правительства.

Однако Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 гг., утверждённая постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675, позволяет за счёт средств федерального бюджета улучшить жилищные условия только льготным категориям населения, которые установлены законодательством РФ. Ежегодно по программе предоставляется жильё всего 20—25 тыс. семей указанных категорий граждан, или 0,5 % то общего числа состоящих на учёте в целом по стране1.

По мнению М.П. Логинова, всех заёмщиков можно разделить на четыре категории:

• с большими и постоянными доходами, которых насчитывается не более 5 % граждан и ориентированных на чисто рыночную систему жилищного финансирования;

• со средними доходами (средний класс), от 1000 долл. в месяц, которых насчитывается 20—25 % населения и также способных решать жилищную проблему с помощью ипотечных схем;

• граждане с доходами менее 500 долл. в месяц, которым улучшить жилищные условия только с помощью ипотечного кредитования без участия государства проблематично, к такой категории можно отнести около 50 % населения;

• малоимущие граждане (их около 30 % населения России), для которых ипотека неприемлема, и имеющих шанс получить только социальное жильё низкой комфортности.2

1 Матюхин ГГ. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. № 3. С. 25—26.

2 См.: Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. 2004. № 9. С. 123—124.

Таким образом, указанные авторы относят к категории граждан, которым доступна ипотека, менее половины населения России. Для них, требуется элитное, улучшенное или среднее жильё. А что делать с остальными нуждающимися? Очевидно, без правительственных программ привлечения в жилищную сферу бюджетных и особенно внебюджетных средств эту проблему не решишь. Обобщая изложенное, можно заключить, что основными принципами развития ипотечного жилищного кредитования в России могут быть следующие:

1) система ипотечного жилищного кредитования должна учитывать международный опыт в этой сфере;

2) национальная система ипотечного кредитования должна быть адаптирована к российским особенностям (экономическим, социальным, психологическим);

3) доступность ипотечных кредитов для основной массы населения;

4) прозрачность механизма ипотечного кредитования для всех участников;

5) система должна носить рыночный характер для заёмщиков с высокими и средними доходами;

6) для граждан с низкими доходами возможно участие государства через привлечение бюджетных и внебюджетных средств;

7) национальная система ипотечного жилищного кредитования должна быть многовариантной, включать различные подсистемы и схемы кредитования;

8) эффективность функционирования и развития системы напрямую связана с существенным повышением реальных доходов населения;

9) важнейшим принципом обеспечения развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования является соблюдение макроэкономических условий: устойчивость финансово-кредитной системы, низкая инфляция;

10) завершение формирования институциональной среды, федеральной и региональной инфраструктур ипотечного рынка;

11) активная региональная политика по расширению сферы действия систем ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотрение особенностей, состояния и перспектив развития в России систем ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод, что она не стала ещё способом эффективного инвестирования в экономике. Между тем, рост цен на жильё идёт повсеместно. Например, в Москве только за 2003—2004 гг. цены выросли примерно на 70 %. «При средних затратах 400—450 долл. за 1 кв. м средняя реализуемая цена 1 кв. м жилья составила в столице 1500—1600 долл., а уровень рентабельности — 255—275 %. Это сопоставимо с уровнем рентабельности нефтяных компаний, не платящих природной ренты. Жилищное строительство в сложившихся условиях становится исключительно выгодным для бизнеса»1.

А если учесть, что на руках у населения скопилось около 50 млрд долл. и около 18 млрд долл. находится на вкладах, проблема вовлечения этих сбережений (равно как и пенсионных взносов) через ипотеку в реальный сектор экономики — это проблема инвестирования и экономического роста 2.

В этой связи нельзя не отметить, что всё более даёт о себе знать проблема расслоения по уровню социально-экономического развития российских регионов (см. табл.3)

Макроэкономический анализ показывает, что, несмотря на образование федеральных округов, рост различий продолжается. Так, если в 1998 г. (по данным Минэкономразвития) разрыв в максимальном и минимальном уровне производства валового регионального продукта

1 Зельдер А.Г., Южелевский В.К. Указ. соч. С. 40. : Там же. С. 42.

ВРП) на душу населения составил около 12 раз, промышленной продукции — более 60 раз. В 2000 году эти показатели составили соответственно 15—70 раз. А уже в 2002 году разрыв по промышленному производству возрос до 377 раз '.

Заключение

В условиях рыночных преобразований в России необычайно обострились многие социально-экономические проблемы, среди которых выделяется жилищная проблема. Инвестиции в эту сферу за годы перестройки сократились в несколько раз, а возникшие вместо государственного финансирования различные временные схемы привлечения финансовых ресурсов не решают потребности в жилье большинства населения страны. Поэтому в сложившихся условиях единственно возможным выходом из создавшегося положения является формирование объемного рынка ипотечного жилищного кредитования. Причем, ипотечное кредитование выполняет не только социальную функцию, не меньшую роль оно играет в развитии инвестиционного процесса в жилищной сфере и в целом в российской экономике, в ее региональных сегментах, являясь, таким образом, фактором устойчивого экономического развития.

Проведенное в этой связи диссертационное исследование процесса формирования в регионах России рынка ипотечного жилищного кредитования в аспекте обеспечения устойчивого экономического развития позволило сформулировать следующие основные выводы и предложения.

1. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования находится в тесной связи с созданием других рынков экономики и, в частности, рынка жилья. Это обусловлено тем обстоятельством, что основное препятствие на рынке данного вида недвижимости — разрыв между ценой недвижимости и доходом ее потенциального пользователя, может быть преодолено только с помощью ипотеки. Ипотека предполагает развитые кредитные отношения и выражает экономические отношения между владельцами недвижимости и различными кредитными организациями (ипотечными институтами) по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимостью (жильем). Отсюда, жилищная ипотека — это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, предметом которого всегда выступает недвижимое имущество (жилье). Вместе с тем, это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для развития реального сектора экономики, и инструмент оборота и перераспределения имущества, и средство создания фиктивного капитала.

2. На пути развития в России ипотечного жилищного кредитования лежат три основные проблемы: низкие доходы большой части населения, нуждающегося в жилье; психологический фактор — люди не привыкли к зарождающемуся новому институту, существует элемент недоверия друг к другу со стороны всех участников ипотечных схем; пробелы в правовом поле. Постепенно все эти проблемы решаются, в частности, на рынке жилья созданы почти все необходимые ипотечные институты и акцент теперь должен быть перенесен на наполнение их реальным содержанием, превращением в эффективные действующие институты.

3. С переходом к новому типу общественного хозяйства в России происходит замена всей институциональной системы. При этом существуют различные стратегии этого процесса. Одна позиция состоит в необходимости копирования институтов благополучных экономик, другая — в допуске и развитии ряда альтернативных институциональных моделей. В стране сейчас проходят экспериментальную апробацию две основные из применяемых в мире ипотечных схем и их модификаций — «американская» двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования и «немецкая», функционирующая на основе ссудного принципа. Проведенный анализ и обобщение опыта позволяют заключить, что: 1) каждая из рассмотренных нами систем имеет право на реализацию, поскольку обладает рядом несомненных достоинств; 2) совокупность разнообразных систем только и может составить базу эффективной национальной системы ипотечного жилищного кредитования, поскольку они перекрывают недостатки друг друга и вместе охватывают наибольшее число потенциальных заемщиков; 3) учитывая неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка и психологическое отторжение многими потенциальными заемщиками института рынка ценных бумаг, сравнительно невысокие доходы многих из них, следует в настоящее время поддержать развитие ссудно-сберегательных схем; 4) «американская» система может иметь выдающееся значение в решении проблемы жилья при условии формирования развитой структуры ипотечного рынка и роста реальных доходов населения.

4. Важнейшим критерием эффективности ипотечной системы и ее отдельных институтов является экономический рост в национальном и региональном масштабах. Жилищное кредитование может рассматриваться как функция двух инвестиционных процессов с двумя инвесторами, использующих отличные инвестиционные инструменты: ипотечный кредит для заемщика, который приносит ему определенный доход и ипотечный кредит для кредитора, вложившего собственные или заемные средства и получающего доход. Условием создания такой эффективной национальной системы является активная роль государства на федеральном и региональном уровнях, учитывая неплатежеспособность основной массы нуждающегося в жилье населения.

5. Основными принципами развития национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования выступают:

- развитие ипотечного жилищного кредитования должно учитывать опыт зарубежных стран в этой сфере;

- национальная система ипотечного жилищного кредитования должна быть адаптирована к российским особенностям (экономическим, социальным, психологическим);

- доступность ипотечных кредитов для основной массы населения;

- прозрачность механизма ипотечного кредитования для всех участников;

- система должна носить рыночный характер для заемщиков с высокими и средними доходами;

- для граждан с низкими доходами необходимо участие государства с привлечением бюджетных и внебюджетных средств;

- национальная система ипотечного жилищного кредитования должна быть многовариантной, включать различные подсистемы и схемы кредитования;

- эффективность функционирования и развития ипотечной системы связана с существенным повышением реальных доходов населения;

- соблюдение макроэкономических условий — устойчивость финансово-кредитной системы и низкая инфляция;

- завершение формирования институциональной среды и федеральной и региональных инфраструктур ипотечного рынка.

6. На рынке ипотечного жилищного кредитования оперируют как специализированные организации (Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК и сеть региональных агентств), занимающиеся привлечением ипотечных средств, так и неспециализированные корпорации — финансово-промышленные группы, холдинги. Развитие ипотечного жилищного кредитования как элемента механизма функционирования корпораций в своей основе имеет высокую доходность реализации инвестиционных жилищных программ, а также наличие мультипликационных эффектов, связанных с корпоративными преимуществами использования всех видов ресурсов.

7. В российских регионах идет активный процесс разработки и реализации различных программ ипотечного жилищного кредитования, которые становятся важным фактором устойчивого экономического рост. Анализ региональных подходов к развитию ипотечного жилищного кредитования показывает, что:

- во многих регионах заложены законодательные и организационные основы функционирования локальных систем ипотечного жилищного кредитования;

- все более важную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах начинает играть Сбербанк России;

- слабый платежеспособный спрос граждан на жилье в сочетании с высокой потребностью в нем у многих из них заставляет органы власти субъектов РФ и муниципалитетов, строительные компании, искать временные схемы финансирования жилья;

- региональные ипотечные программы объединяет использование средств местных бюджетов, причем, бюджетные деньги рассматриваются как «дешевые кредиты», а сами ипотечные схемы изобилуют множеством условий и направленностью на определенные социальные группы населения.

Недостаток таких схем заключается в ограниченности возможностей бюджетов в соотношении с потребностями и проблематичности планирования погашения сопровождения и погашения кредита, вследствие невозможности долгосрочного прогнозирования состояния финансового рынка.

8. На основе статистических и иных данных показано, что рост реальных доходов населения в Волгоградской области ведет к возрастанию ивестиционно-финансового потенциала региона, а возрастание объема инвестиций (в том числе в сферу жилищного строительства) — к росту занятости и росту реальных доходов. Однако используется инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования еще слабо.

В области развиваются как двухуровневая ипотечная система, так и ссудно-сберегательная, ориентированные на «своего» заемщика. Основными этапами становления в регионе системы ипотечного жилищного кредитования являются: первый этап — 90-е годы, в течении которых применялись различные временные схемы кредитования жилья с ориентацией в первую очередь на поддержку сельских тружеников; второй этап — 1999—2002гг., в принятых областных законах и постановлениях этого времени были заложены основы региональной системы ипотечного жилищного кредитования, с участием областного бюджета; третий этап (2003—2005гг.) характеризуется дальнейшим совершенствованием нормативной базы в соответствии с вновь принятыми федеральными документами.

9. Важнейшими направлениями дальнейшего развития Волгоградской региональной системы ипотечного жилищного кредитования являются: а) участие в федеральных целевых программах по развитию ипотечного кредитования; б) бюджетное участие в обслуживании ипотечных кредитов малообеспеченных слоев населения и молодых семей; в) формирование законодательной базы и практики постройки социального жилья; г) организация на уровне муниципальных образований банка данных потребностей различных категорий и социальных групп граждан в улучшении жилищных условий; д) разработка муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования на среднесрочный и долгосрочный периоды, предусматривающих использование кредитных ресурсов банков, федеральных средств, средств областного и муниципального бюджетов на погашение кредитов и выдачу субсидий.

10. На примере корпорации ИБГ (инвестиционно-банковской группы) ЗАО «Флагман» раскрыт механизм реализации преимуществ современной корпорации в аспекте ипотечного жилищного кредитования. В частности, показано, что наилучшей моделью для обеспечения устойчивого развития корпорации является не производственно-коммерческая структура, а инвестиционный холдинг — ИБГ. Самой прибыльной сферой инвестирования для такого холдинга может быть жилищный сектор. Проведенный анализ структуры инвестиций в строительство жилья по ЗАО «Флагман» и тесной взаимосвязи развития ипотечных схем жилищного кредитования и инвестиционной программы корпорации на рынке жилья показывает, что ипотечное жилищное кредитование для него стало решающим условием устойчивого экономического развития.

В своих инвестиционных программах корпорация применяет и нерыночные инструменты — бартер, зачет, однако это также способствует развитию жилищной программы. Что касается использования рыночных механизмов (собственно ипотеки), то их реализация позволила только в 2004г. продать 128 построенных квартир или 34 % от всего количества проданного в этом году жилья. Именно с помощью ипотечных кредитов была достигнута взаимоувязка интересов — заемщик получил квартиру, а ЗАО «Флагман» платежеспособного покупателя.