Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве"

На правах рукописи

Видеркер Наталья Валерьевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО МЕХАНИЗМА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инвестициями и инновационной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ставрополь - 2006

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Ставропольский государственный университет»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Акинин Петр Викторович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Симионова Нина Евгеньевна

кандидат экономических наук Бибик Вера Ивановна

Ведущая организация:

Северо-Кавказский государственный технический университет

Защита состоится 25 мая 2006 года в 10-00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.256.06 при Ставропольском государственном университете по адресу: 355009, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ставропольского государственного университета.

Автореферат разослан апреля 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат технических наук, доцент

В.Х. Кужев

АООб &

30ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема совершенствования инвестиционного механизма жилищного строительства сегодня входит в число приоритетных, привлекающих пристальное внимание специалистов разного профиля. Жилищно-коммунальное хозяйство — одна из крупнейших отраслей российской экономики ее неотъемлемой составной частью является жилищное строительство. По данным Минфина и Госкомстата России, расходы Федерального бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство сопоставимы с расходами на оборону и превышают затраты на правоохранительную деятельность, госбезопасность и госуправление. Между тем проблемы ЖКХ - одни из самых чувствительных для всего населения страны. Объемы жилищного строительства за десять лет сократились наполовину, непрерывно растет количество ветхого и аварийного жилья. Только на ремонт и реконструкцию изношенных основных фондов нужно около 2,5 трлн. рублей.

Жилищная сфера и жилищная полигика сегодня не устраивают ни большинство граждан страны, ни правительство. Последнее уже несколько лет пытается провести реформу ЖКХ. В частности произошла реорганизация Госстроя в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, в 2005 вступили в силу новые Жилищный и Градостроительный кодексы (до принятия новой редакции россияне жили по Жилищному кодексу 1983 года). Принят также пакет законов по формированию рынка доступного жилья, разработан национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России».

Все вышеизложенное говорит о необходимости продолжения реформ и привлечения инвестиций в сферу ЖКХ и жилищного строи гельства. По-прежнему здесь требуются активные действия со стороны органов государственной власти. Оно должно координировать основные мероприятия реформирования отрасли с другими отраслями, министерствами и ведомствами, добиваться согласованности действий всех ветвей власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Степень разработанности проблемы. При написании работы были изучены труды российских и зарубежных ученых, занимающихся проблемами формирования и распределения капитала и доходов, исследованием экономической сущности кредита и ипотеки, в частности Н. Кондратьева, Л.Эрхарда. Проблемы кредита, процента и денег, сбережений и инвестиций, теории ссудного капитала изложены в трудах А. Смита и Д. Риккардо, К. Маркса, М. Фрид-мена, А. Ганна, В. Леонтьева, Дж. М. Кейнса и Э. Хансена. Общая теория инвестиций в целом достаточно подробно рассматривается в работах

РОС НАЦИОНАЛ' ,5 БИБЛИОТЕКА

«

Н. Абыкаева, В. Бочарова, Д. Ендовииного, Л. Игониной, У. Шарпа, А. Аникина, Л. Окуневой, Л. Максимовой, Д. Бейли, О. Лаврушина, В. Колесникова, М. Ямполъского, А. Симановского и др.

В специальной литературе исследовались отечественные и зарубежные теории, относящиеся к рынку недвижимости и привлечению в эту сферу инвестиционных ресурсов, достаточное внимание которым уделяли В. Агап-кин, А. Батрак, С. Бачурина, И. Довдиенко, А. Румянцева, М. Горенбургов, В. Лимаренко, А. Мещеряков, Т. Овсянникова, И. Гиндин, В. Кудрявцев, Р. Страйк, Г. Харисон, Е. Черных, И. Балабанов, А. Воробьев, В. Есипова. Проблемой реформирования жилищной сферы занимались Н. Косарева, И Пастухова, И. Рогожина.

В то же время в отечественной экономической литературе отсутствует единая концепция механизма инвестирования в жилищной сфере, зависящая от социально-экономической ситуации в стране, а также неразвитости традиционных для европейских стран субъектов этого рынка - страховых компаний, паевых инвестиционных и пенсионных фондов в инвестировании процессов жилищного строительства.

Таким образом, выбор темы диссертационного исследования определен не только значимостью и актуальностью исследования инвестиционного механизма в сфере жилищного строительства, как наиболее острой проблемы современной России, но и ее недостаточной разработанностью.

Соот ветствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью в соответствии с паспортом специальностей (по экономическим наукам), п. 4.23 - «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности».

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании приоритетных направлений инвестиционной деятельности в жилищном строительстве для более широкого и качественного улучшения жилищно-коммунальных условий и совершенствования организационно-экономических взаимоотношений собственников жилья, строительных компаний, кредитных организаций, риэлтеров, государственных и муниципальных структур.

Достижение поставленной цели обусловило необходимость решения следующих задач, отражающих логическую структуру и последовательность диссертационного исследования:

• уточнения сущности инвестиционного механизма в жилищном строительстве, выявления необходимости, принципов и подходов к его совершенствованию;

■ совершенствования экономической оценки форм и методов инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;

• изучения состояния и тенденций инвестиционной деятельности в жилищном строительстве страны и ее регионов, включая анализ факторов, влияющих на развитие организационно-экономических и финансовых механизмов, динамику данной сферы, развитие ипотечного кредитования;

• обоснования приоритетных направлений совершенствования инвестиционного механизма в жилищном строительстве, содержащего совершенствование форм и методов государственного участия, модернизацию моделей с использованием ценных бумаг и развитие инфокоммуника-ционных технологий.

Предметом исследования являются экономические отношения между участниками жилищного строительства (собственниками, банками, строительными кооперативами, государственными и муниципальными структурами, риэлтерами и т.п.).

Объектом исследования в работе выступает сфера жилищного строительства в России и ее регионах.

Теоретико-методологической основой исследования послужили современные теоретические подходы отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, изложенные в научных трудах, периодических изданиях, учебной и справочной литератур«, методические и практические пособия, законы, указы и постановления Президента РФ, Правительства Ставропольского края. На разных этапах исследования применялись графический, абстрактно-логический, монографический, сравнительный, аналитический и экономико-статистические методы и др.

В качестве эмпирической базы исследования использованы статистические и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики, Ставропольского краевого комитета государственной статистики, Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края, данные различных информационных агентств.

Рабочая гипотеза диссерт ационного исследования исходит из современной теории инвестиций в процессах расширенного воспроизводства и отражает авторскую позицию, согласно которой важнейшими рычагами активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, расширении его доступности, является внедрение в практику системы научно обоснованных мер, включающих оптимальные взаимодействия между участниками данной сферы, современные формы и методы.

Научная новизна результатов исследования, являющаяся предметом защиты, заключается в следующем:

• рекомендовано дополнительно включить в состав принципов, обеспечивающих функционирование инвестиционно-строительной деятельности, принцип оптимального государственного регулирования, заключающийся не только в поддержке, но и жестком контроле со стороны государства, как на федеральном уровне, так и на региональном уровне с целью предотвращения появления различных «финансовых пирамид», коррупции и нецелевого использования денежных средств и др.;

• усовершенствована принципиальная схема этапов формирования и реализации инвестиционных проектов на территориальном уровне, основными из которых являются анализ системы целей инвестиционных программ, выявление проблем объекта инвестиций, определение потенциальных инвесторов, выбор оптимальной модели инвестиционного механизма, разработка программы финансирования объекта, составление инвестиционных бизнес-планов и формирование и реализация конкретных инвестиционных проектов;

• предложена структурно-логическая модель системы инвестирования на рынке жилья, включающая три основные взаимосвязанные составляющие: государственные и коммерческие инвестиции, а также ипотечное кредитование, и выявлены главные проблемы в данной сфере (экономические, юридические, организационные и другие);

■ определены основные направления действий государства по развитию рынка жилья, в частности обосновано создание при Министерстве обороны центра для решения внутрирыночных вопросов с филиалами и представительствами на местах, целью которого должно являться создание рациональных и благоприятных условий на рынке недвижимости для осуществления программы государственных жилищных сертификатов;

• обоснована необходимость применения в инвестиционно-строительной сфере инфокоммуникационных технологий, в частности создание информационной базы данных, содержащей основную информацию о состоянии строительного комплекса, включая нормативно-правовое обеспечение, данные о государственных программах доступного жилья, а также сведения финансовых посредников (коммерческих банков, страховых компаний, жилищных кооперативов, аудиторских фирм и т.д.) с целью формирования единой информационной среды ЖКХ.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что разработанные в диссертации положения создают теоретическую, методологическую и практическую базу по дальнейшему совершенствованию инвестиционного механизма жилищного строительства.

Обоснованные в ходе исследования принципы, подходы и методические рекомендации по совершенствованию инвестиционного механизма в жилищном строительстве могут использоваться региональными органами государственной власти, инвестиционными и строительными организациями края, а также населением.

Изложенные в диссертации основные положения, выводы и рекомендации носят практический характер и могут быть применены в других регионах страны.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на различных международных, всероссийских и региональных конференциях: П Международной студенческой конференции «Тенденции и проблемы экономического роста России», Финансовая академия при Правительстве РФ (Москва, 2002), Всероссийской научно-практической конференции «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» (г. Воронеж, 2003), Первой ежегодной научной конференции студентов и аспирантов базовых кафедр (г. Ростов-на-Дону, 2005), Научной конференции «Развитие экономики в трансформационный период: глобальные и национальные аспекта», (г. Белгород, 2005), III Международной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономической устойчивости региона» (г. Пенза, 2006), VI Всероссийской научно-практической конференции молодых ученных «Молодежь и экономика. Новые взгляды и решения», (г. Волгоград, 2006), 51 Научно-методической конференции «Университетская наука - региону», посвященной 75-летнему юбилею Ставропольского государственного университета «Устойчивое развитие региона в условиях экономической интеграции России в мировое хозяйство», (Ставрополь 2006).

Диссертационная работа выполнена в соответствии с планом научно-исследовательской работы Ставропольского государственного университета в рамках научной школы «Устойчивое развитие региона в условиях экономической интеграции России в мировое хозяйство».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 1,4 п.л., в том числе авторский вклад — 1,1 пл.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем исследования составляет 163 страницы основного текста, содержит 19 рисунков, 18 таблиц, 3 приложения, библиографический список включает 197 источников.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, рассматривается состояние научной разработанности проблемы, формулируются цель и задачи исследования, определяются его теоретико-методологические

основы, излагается научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе диссертации «Научные основы совершенствования инвестиционного механизма в жилищном строительстве» анализируется сущность и объективная необходимость развития данного механизма, представлены подходы и принципы его формирования и функционирования, дается экономическая оценка форм и методов финансирования жилищного строительства.

Во второй главе «Состояние и тенденции инвестиционной деятельности в жилищном строительстве России и ее регионов» проведен анализ факторов, влияющих на развитие инвестиционных механизмов жилищного строительства, показана динамика развития жилищного строительства в Ставропольском крае и проанализировано ипотечное кредитование как основа современного инвестиционного механизма жилищного строительства.

В третьей главе диссертации «Приоритетные направления совершенствования инвестиционного механизма в жилищном строительстве» обосновываются необходимость государственного участия в инвестиционном механизме жилищного строительства в целях его совершенствования, предложена схема взаимодействия субъектов рынка жилищного строительства, включающая формирование на основе новейших информационно-коммуникационных технологий единой информационной среды жилищно-коммунального хозяйства.

В заключении обобщены результаты исследований и сформулированы практические рекомендации по их использованию.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Жилищно-коммунальное хозяйство в целом - это система жизнеобеспечения страны, одна из составляющих ее социально-экономического рейтинга. Не решив проблем ЖКХ, вряд ли можно говорить об устойчивой динамике роста экономики и социальной стабильности в обществе, так как процессы, происходящие в этой сфере, непосредственно затрагивают интересы всего населения страны.

В структуре жилищно-коммунального хозяйства можно выделить несколько составляющих, таких как инженерная инфраструктура, коммуникации, оборудование и непосредственно жилищный фонд, который в настоящее время составляет 2,85 млрд. кв. м общей площади.

За последние годы серьезно обострилась проблема износа жилья. Площадь ветхих и аварийных домов выросла с 37,7 млн. кв. м в 1995 г. до 98 млн. кв м в 2004 г. Для их ликвидации, по оценке Госстроя РФ (ныне

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), требуется не менее 170 млрд. руб. Но в 2004 г. из федерального бюджета на эти цели было выделено порядка 1,5 млрд. руб. и. было отремонтировано всего 0,6% годового объема капитального ремонта жилья, в то время как в целом по стране в неотложном капитальном ремонте нуждаются 290 млн. кв. м. жилья, а в реконструкции — 250 млн. кв. м.

Возобновление экономического роста в последние годы в целом, несомненно, улучшило текущую ситуацию в России. Однако пока оно внесло лишь незначительный вклад в решение долгосрочных вопросов, к которым относятся проблемы городского развития и жилья. Отсюда вытекает проблема привлечения инвестиций в эту отрасль.

Под инвестициями в основной капитал понимается совокупность затрат, направленных на создание и воспроизводство основных фондов (новое строительство, расширение, а также реконструкция и модернизация объектов, которые приводят к увеличению первоначальной стоимости объектов и относятся на добавочный капитал организации). Финансовый же механизм рынка доступного жилья представляет собой совокупность инструментов, технологий и институтов накопления, инвестирования и кредитования строительства или приобретения жилья и его страхования.

Но задача перехода к инвестиционному росту так и не решена. Хотя за 20002004 гг. инвестиции в основной капитал выросли в 1,5 раза, они по-прежнему составляют лишь 1/3 от дореформенного (1990г.) уровня. К тому же, до 4/5 их объема приходится на долю экспортных отраслей и естественных монополий. Следовательно, в стране имеет место глубокий инвестиционный кризис в этой сфере. Даже в 2003 г., несмотря на 7%-ный рост ВВП совокупный объем общественных (государственных и муниципальных) инвестиций уменьшился в реальном измерении на 15%, а их доля в ВВП упала с 2,4% до 1,9%.

Современные темпы экономического развития страны во многом определяется скоростью решения обширного комплекса региональных проблем. Однако в сегод няшних условиях укрепления вертикали власти региональные проблемы ушли на второй план. Более того, финансовое состояние значительного числа регионов увеличило свою зависимость от Федерального центра.

Между тем стимулирование инвестиций как стратегическое направление на уровне субъекта Федерации остается ключевой проблемой. От качественных и количественных характеристик инвестиций зависят производственный потенциал региона, эффективность его функционирования, отраслевая структура общественного производства. Решение многих социальных проблем также непосредственно связано с масштабом региональных инвестиционных процессов и их эффективностью. Наконец, эффективность самой инвестиционной политики в свою очередь зависит от того, насколько при

■

ее формировании учтены макроэкономические и региональные аспекты, которые должны быть стратегически сориентированы на достижение общих экономических интересов центра и регионов.

Наиболее важными составляющими инвестиционно-строительной дея- *

тельности на региональном уровне являются создание условий привлека- 1

тельности инвестиционной и строительной деятельности в конкретном регионе; выявление и характеристика инвестиционного и строительного потенциала данного региона; выявление конкретных хозяйствующих субъектов, способных в планируемом периоде обеспечить инвестирование.

Инвестиционный механизм строительного рынка в целом, и жилищного строительства в частности, заключается в разработке и представлении среднесрочных инвестиционных программ конкретного региона, а также целевых инвестиционных программ развития отраслей и территорий, которые в свою очередь могут быть частью федеральных программ и программ субъектов федерации.

Очевидно, что государство самостоятельно не способно в необходимом объеме финансировать жилищную отрасль. Поэтому для подъема отраслей строительного комплекса следует активно работать со всеми источниками инвестиций, включая прибыль предприятия, бюджетные ресурсы, иностранные инвестиции и т.д.

Развитие и успешное функционирование инвестиционного механизма в жилищном строительстве, как, впрочем, и всей рыночной экономики в целом, осуществляется с соблюдением определенных принципов. Выявление и оценка степени их реализации позволяет определиться и с уровнем развития рыночных отношений в стране и процессом формирования рынка недвижимости и его инфраструктуры.

Основными принципами организации инвестиционно-строительной деятельности являются: принцип рыночных форм ценообразования, наличие различных форм собственности, либерализация предпринимательской деятельности, открытость внутреннего и внешнего рынка, договорные формы взаимоотношений между хозяйствующими субъектами, исключительное право собственника, наличие рыночной инфраструктуры, включающей финансовые организации, биржи, страховые компании и др.

Наряду с вышеперечисленными принципами в нашей работе мы выделили еще один принцип организации инвестиционно-строительной деятельности - оптимального государственного регулирования. Необходимость его обусловлена тем, что развитие жилищного строительства - первоочередная задача в России, является составной частью различных Федеральных целевых программ, что естественно, сопряжено со многими проблемами, в том числе обманами, появлением различных «финансовых пирамид»,

коррупцией, нецелевьш использованием денежных средств и др. Именно поэтому для развития жилищного строительства и решения проблемы обеспечения населения жильем необходима не только государственная поддержка, но и жесткий контроль со стороны государства, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов'федерации и местном уровне.

Обобщая все схемы инвестирования в строительство (с использованием бюджетных средств, долевого строительства, ипотечного кредитования, строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов), и учитывая принципы и подходы к формированию и функционированию инвестиционного механизма в жилищном строительстве, можно говорить о трех основных составляющих системы инвестиционной активности в этой сфере: государственных и коммерческих инвестициях, а также ипотечном кредитовании (рисунок 1).

* \

Нехватка бюджетных денежных средств, нецелевое их использование

Федеральный, региональный и местные бюджеты

Экономические,

юридические,

организационные

Ипотечное кредитование

< убсиОии,

жипшты^

сертификаты,

государственные

житщные

программы

Инвестиционные банки, пенсионные и страховые компании, организации и отдечьные предприниматели

Коммерческие инвестиции

Финансовые риски, несовершенство налогообложения, отсутствие развитой инфраструктуры

Банковское,

небанковское

(ведомственные

программы),

корпоративное

(кредитные союзы)

Рисунок 1 — Структурно-логическая модель системы инвестирования

на рынке жилья

Степень государственного финансирования инвестиционно-строительной деятельности, характеризуют следующие данные: в 2003 г. инвестиции в основной капитал из бюджетов всех уровней составили в России 408,8 млрд. руб. (18,7% от всех капиталовложений в народное хозяйство). В 2004 г. этот показатель составил 16,9% в общем объеме инвестиций в основной капитал.

Основной причиной такого положения дел является нехватка бюджетных средств и централизация налоговых доходов на федеральном уровне. Если говорить об инвестициях в строительную отрасль из федерального бюджета, то это в основном финансирование государственных программ, таких как федеральная целевая программа «Жилище», обеспечение жильем военнослужащих, молодых семей и т.д. Что же касается региональных и местных бюджетов, то большинство регионов России не способны выделять какие-либо средства для поддержки жилищного строительства, особенно это касается регионов-реципиентов.

Если говорить о привлечении коммерческих инвестиций в жилищную сферу, то в России рост капитальных вложений в экономику впервые был отмечен в 2000 г., и до настоящего времени наблюдается неравномерное их распределение в регионах. Это связано со многими факторами: капитальные вложения в основном идут в регионы с сырьевой ориентацией экономики; предпринимательский климат региона, инвестиционный рейтинг, инфраструктурный, производственный потенциал; инновационные возможности региона и др.

Таблица 1 — Структура инвестиций в основной капитал в России, в % к итогу

2000 2001 2002 2003 100 2004

Инвестиции в основной капитал, всего 100 100 100 100

в т.ч. по отраслям экономки:

строительство 3,9 3,8 4,6 4,3 3,3

жилищно-коммунальное хозяйство 18,0 16,5 18,7 16,9 12,1

в том числе'

жилищное хозяйство 11,6 11,1 13,7 13,2 8,4

коммунальное хозяйство 6,4 5,4 5,0 3,7 3,7

По оценкам специалистов в настоящее время в экономику России вкладывается кредитных денег в 3-4 раза меньше объемов, которые необходимы для нормальной работы предприятий. В то же время на корреспондентских счетах коммерческих банков имеются средства, которые можно использовать для кредитования предприятий приоритетных отраслей экономики, к которым также относится и жилищное строительство.

Среди основных факторов, влияющих на развитие инвестиционных механизмов в жилищном строительстве, в настоящее время можно выделить

следующие: макроэкономическая ситуация; уровень благосостояния населения; тенденции в области жилищного строительства; состояние строительного комплекса; состояние первичного и вторичного рынка жилья.

Российская экономика за последние несколько лет характеризовалась позитивной динамикой основных индикаторов. В частности наблюдался рост ВВП, объемов промышленного производства, оборотов торговли, снижение темпов инфляции, обеспечение профицита бюджета, рост реальных доходов населения, снижение безработицы. В то же время наряду с этими положительными сторонами экономического развития прослеживаются и отрицательные моменты: увеличение цен на жилье и жилищно-коммунальные услуги, зависимость бюджета от поступления нефтедолларов, кризис функционирования институтов власти и т.д.

По данным Федеральной службы государственной статистики в 20002005 гг. улучшились также практически все показатели, характеризующие объем доходов населения. В частности, выросла заработная плата, повысились номинальные и реальные доходы населения. Объем денежных доходов населения в июне 2005 г. составил 7712,8 руб., что на 24,7% превышает уровень аналогичного периода предыдущего года. В целом по I полугодию 2005 г. прирост среднедушевых денежных доходов составил 22% против увеличения на 23,1% в I полугодии 2004 г. Прирост реальных располагаемых денежных доходов в июне 2005 г. составил по отношению к июню 2004 г. 10,6%, по итогам I полугодия увеличение реальных располагаемых денежных доходов составило 8,3% против роста на 8,9% в I полугодии 2004 г.

Анализ темпов роста денежных доходов населения показывает, что они значительно опережают темпы роста потребительских расходов, вследствие чего повышаются объем накоплений и уровень жизни населения.

Реальная заработная плата в I полугодии 2005 г. возросла на 7,5% по сравнению с июнем 2004 г. и на 6,3% - с маем 2005 г. Заметим, что в июне предыдущего года увеличение составило 13,8% и 6,5% соответственно. Таким образом, в целом за I полугодие 2005 г. прирост составил 8% (14,2% -в 1 полугодии 2004 г.).

Проведенные исследования также свидетельствуют об улучшении уровня жизни практически во всех регионах страны. Реальные доходы населения наиболее существенно выросли в Южном федеральном округе. В 2004 г. они составили 111,0% по отношению к 2003 г. Второе место по данному показателю занимает Центральный федеральный округ - 110,4%. На третье место вышел Северо-Западный федеральный округ - 109,2%. Далее идут Сибирский ФО - 108,5%, Дальневосточный ФО - 107,6%, Уральский ФО — 107,4% и Приволжский ФО — 106,0% соответственно.

Тенденции, складывающиеся в жилищном строительстве в последнее время, также в целом формируют положительные предпосылки для инвестиций в данную сферу.

41

33,8

36,4

2000 2001 2002 2003 2004

Рисунок 2 - Динамика ввода жилых домов в России в 2000 - 2004 гг., млн. кв. м. общей площади

Наиболее активно жилищное строительство ведется в Центральном федеральном округе. В 2004 г. было построено 15 156,5 тыс. кв. м. общей площади. Второе место по этому показателю занимает Приволжский федеральный округ - 8 069,2 тыс. кв.м., третье - Южный федеральный округ — 5 673,7 тыс. кв. м. Таким образом, в последние годы объемы жилищного строительства увеличились во всех федеральных округах.

Еще одним немаловажным фактором, оказывающим влияние на инвестиции в жилищную отрасль, является состояние строительного комплекса. По данным статистики строительный комплекс России объед иняет более 5 млн. человек, которые заняты более чем в 130 тыс. организациях и предприятиях. При этом частные фирмы играют ведущую роль в отрасли: 88,2% строительных организаций находятся в частной собственности и выполняют 60% всех подрядных работ. В последние годы в России наблюдается устойчивая тенденция к росту объемов выполненных строительных работ. По итогам 2004 г. объем работ, выполненных по договорам строительного подряда составил 1 468,0 млрд. руб., «по в сопоставимых ценах на 26% больше, чем в 2003 г.

Большое влияние на состояние строительного комплекса, ровно, как и на всю экономику в целом, оказывает ценообразование. Рост индекса цен производителей в строительстве является главной причиной сокращения объемов ввода жилых домов, а, следовательно, себестоимости и снижению рентабельности строительной деятельности. В 2000 г. индекс цен производителей в строительстве составил 135,9%, в то время как цены на жилье на первичном рынке, согласно данным Госкомстата, выросли на 12,6%. В последующие годы темпы роста цен производителей существенно снизились, что явилось дополнительным фактором, способствующим росту

объемов ввода жилых домов. По итогам 2004 г. индекс цен производителей в строительстве составил 114,9%.

Еще одним фактором, оказывающим влияние на развитие жилищного рынка, является состояние первичного и вторичного рынков жилья.

Характерным для первичного рынка жилья России последних лет является тенденция к росту цен на жилье. Сопоставляя динамику индекса цен на жилье с макроэкономическими показателями России, можно отметить, что в настоящее время темпы роста цен на жилье находятся в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения, что, безусловно, является положительным фактором.

Ситуация на вторичном рынке жилья в настоящее время мало чем отличается от первичного рынка — наблюдается тенденция к повышению цен. Отличие вторичного рынка от первичного заключается в том, что по некоторым видам жилья (квартиры низкого качества, типовые квартиры) произошли стабилизация и даже небольшое снижение максимальных цен. Между тем уровень цен на вторичном рынке в значительной степени зависит от уровня цен первичного рынка. В том случае, когда происходит сближение стоимостей на обоих рынках, наблюдаются тенденция либо к снижению, либо к замедлению темпов роста цен вторичного рынка жилья.

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья. Вследствие многих причин реальное приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов по-прежнему доступно лишь ограниченному кругу граждан. В числе основных причин, консервирующих ситуацию, остается низкий объем вводимого жилья. Поэтому важнейшим фактором, влияющим на состояние жилищного рынка, наряду с повышением платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования, является увеличение объемов жилищного строительства.

В России организациями всех форм собственности в 2004 г. построены 476,1 тыс. новых квартир. В 58 субъектах Российской Федерации объемы построенного жилья превысили уровень 2003 г., среди них наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Омской, Московской, Сахалинской, Новгородской, Волгоградской, Липецкой, Вологодской, Пензенской, Кировской, Свердловской, Ростовской областях, Чукотском, Бурятском автономных округах. То есть можно говорить о ежегодном наращивании объемов жилищного строительства. Прирост общей площади введенного в 2001 году жилья по сравнению с предыдущим годом в целом по России составлял 4,6%, в 2002 году - 6,6%, в 2003 году - 7,7%. В 2004 году общая площадь жилья увеличилась на 4,6 млн. кв. метра, или на 12,7%.

В Ставропольском крае показатели ввода жилых домов следующие: в 2000 г. на территории края было построено 668,1 тыс. кв. м. общей площади, в 2001 г. объем введенного жилья сократился на 16,6%, в 2002 г прирост общей площади введенного жилья по сравнению с 2001 г. составил 3,1 %, в 2003 г. - 7,1%, в 2004 г. - 2,3% общей площади соответственно.

В целом по России удельный вес жилых домов, введенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в 2000 г. составлял 41,6%, в 2001 г. - 41,2%, в 2002 - 41,9%, в 2003 - 41,6% и в 2004 г. - снизился до 39,2%. Динамика ввода в действие жилых домов в Ставропольском крае представлена в таблице 2.

Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае (тыс.кв. м. общей площади)

Годы Всего построено в том числе Удельный вес жилых домов в общем вводе, процентов

населением за свой счет и с помощью кредитов жилищностроительными кооперативами введенных населением введенных жилищностроительными кооперативами

2000 668,1 528.7 11,9 79,1 1,8

2001 572,9 453,9 1.6 79,2 0,3

2002 591,1 448,6 7,0 75,9 1,2

2003 633,3 460,2 21,8 72,7 3,4

2004 647,9 460,9 9 а 71,1 1,4

Большая часть введенного жилья как в крае, так и по России в целом построена за счет населения из собственных средств или средств ипотечного кредитования. Еще более эта тенденция прослеживается при строительстве жилья в сельской местности, где построенное жилье практически полностью приобретается за счет населения и с помощью кредита, а в 2004 году цифра построенного жилья и вовсе полностью совпадает с цифрой приобретаемого жилья за счет средств населения (219,9 тыс. кв.м.).

В 2004 году, по сравнению с уровнем предыдущего года, количество построенного жилья возросло в 15 районах: Левокумском в 7,6 раза, Шпа-ковском на 46,1%, Советском на 41,9%, и городах: Ставрополе на 34%, Ессентуки на 10,6%, Невинномысске на 13,6%, Буденновске на 8,4%. В 2005 г. значительно превышен уровень соответствующего периода предыдущего года по вводу жилья в городах: Ставрополе, Кисловодске, Лермонтове, а также в Арзгирском, Изобильненском и Левокумском районах.

Тем не менее, в крае, впрочем, как и по стране в целом, остро стоит вопрос незавершенного строительства. Связано это, прежде всего, с недофинансированием строек, а так»® с проблемами застройщиков юридического

характера (особенно в связи с недавно вышедшим законом о долевом строительстве). На конец 2004 года площадь незавершенных строительством жилых домов (без индивидуальных) составила 433,9 тыс. кв. метров, по сравнению с 2003 годом она увеличилась на 62,3 тыс. кв. метров (16,8%), а по сравнению, например, с 1995 годом уменьшилась на 658,2 тыс. кв. метров (в 2,5 раза).

Подводя итог проведенного анализа развития жилищного строительства в Ставропольском крае, можно говорить об улучшении ситуации в этой сфере. Это подтверждает тот факт, что по итогам 2004 — 2005 гг. Южный федеральный округ по объемам ввода общей жилой площади стал третьим среди федеральных округов, уступив Центральному и Приволжскому округам. Самыми большими объемами жилищного строительства в ЮФО, как и прежде, характеризуется Краснодарский край, где введено в действие 908,4 тыс. квадратных метров жилья. Далее следуют Ростовская область — 521,9 тыс. квадратных метров (21 процент от общего объема) и Ставропольский край - 332,5 тыс. квадратных метров (13,4 процента от общего объема). Непосредственно Ставропольский край занимает девятое место среди регионов России по количеству построенного жилья. Это, безусловно, является положительным показателем и, несмотря на существующие проблемы, предпосылкой дальнейшего развития отрасли жилищного строительства в крае.

В современной рыночной экономике первостепенное значение приобретает развитие ипотечного жилищного кредитования, являющееся основным способом решения жилищной проблемы большей части населения, располагающего средними доходами. Основным игроком здесь выступает государство, без поддержки которого практически невозможно создать эффективный, а главное работающий, механизм ипотеки.

Задачи государства в развитии ипотеки сводятся к следующему: во-первых, оно должно выступать гарантом проводимых сделок; во-вторых, государство должно оказывать поддержку наиболее нуждающейся категории заемщиков, например, посредством субсидирования части процентной ставки; и, наконец, именно органы государственной власти разрабатывают и принимают законы и подзаконные акты, без которых вообще невозможно развитие ни одного рыночного механизма.

Анализ, проведенный в работе показывает, что объем выданных ипотечных кредитов как по России в целом, так и в ее регионах в течение 2004 г. увеличился. Можно также констатировать преобладание в Центральном и Северо-Западном Федеральных округах ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте. Это во многом объясняется наличием в указанных регионах развитых специализированных кредитно-банковских учреждений, а также присутствием иностранного капитала на данном рынке.

Если и далее будет поступательное развитие жилищного рынка России, количество семей, которым будет доступен ипотечный кредит, в скором времени может увеличиться в три раза. Пока решать, таким образом, жилищный вопрос в состоянии лишь 8% населения, с доходами около 20 тысяч рублей на человека ежемесячно. Поэтому необходима комплексная программа, включающая в себя несколько шагов, которые бы позволили снизить ипотечный барьер.

Поскольку экономика России еще находится в стадии перехода к цивилизованному рынку, представляется целесообразным как шаг к усилению государственного регулирования жилищного строительства осуществить комплекс организационных мер, направленных на повышение уровня доступности жилья для населения; формирование инфраструктуры ипотечного рынка, а также совершенствованию налоговой политики и оптимизации банковского кредита, стимулируя при этом активизацию финансовых возможностей предприятий и организаций (рисунок 3).

Рисунок 3 - Структура действий государства по развитию рынка жилья

Мировой опыт обеспечения населения жильем показывает, что на практическое развитие и организацию инвестирования жилищного строительства в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов,

среди которых можно выделить политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации инвестиционного механизма жилищного строительства. Еще одним направлением решения проблемы привлечения инвестиций в строительство и рефинансированием банковских кредитов является секъюритизация, то есть трансформация ипотечных требований в ценные бумаги. В российском законе о ценных бумагах, принятом в ноябре 2003 г., прописаны два вида бумаг: облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые кредитными организациями, либо ипотечными агентами и ипотечные сертификаты участия.

Следующим, но не менее эффективным, способом решения жилищной проблемы в России является использование средств паевых инвестиционных фондов, которые на сегодняшний день активно развиваются. ПИФы - это очень удобный и перспективный механизм для вложения в недвижимость, а также один из самых динамично развивающихся финансовых инструментов.

К безусловным преимуществам паевых фондов можно отнести то, что они могут работать в любых сегментах рынка недвижимости, то есть инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду (офисы, склады), земли и др. Кроме того, самое главное преимущество -ПИФ недвижимости решает проблему инвестирования средств в недвижимость для среднего инвестора, что способствует развитию как строительной отрасли в целом, так и жилищного строительства в частности.

В целях развития рынка капитала и рынка ипотечных ценных бумаг необходимо:

• разработать и принять необходимые нормативные правовые документы для целей формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг;

• развивать механизмы, способствующие возможности инвестирования средств паевых инвестиционных фондов в ипотечные ценные бумаги при их размещении;

• обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных Российской Федерацией, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда Российской Федерации, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов;

• способствовать формированию новых институциональных элементов рынка ипотечных ценных бумаг: ипотечных агентов, организаций, специализирующихся на обслуживании ипотечных кредитов (сервисных агентов), организаций, специализирующихся на обращении взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обязательств заемщиками по ипотечным кредитам, доверительных управляющих банковскими счетами компаний и др.

Не последнюю роль в функционировании инвестиционного механизма жилищного строительства и его совершенствовании играет информация и информационные технологии. Их применение дает возможность значительно сократить время на техническую подготовку производства, что помогает организациям оперативно реагировать на изменение потребностей рынка, предлагая потребителю новые виды продукции.

К безусловным преимуществам использования в строительной деятельности информационно-коммуникационных технологий относятся: повышение эффективности функционирования экономики, государственно го управления и местного самоуправления за счет внедрения и массового распространения инфокоммуникационных технологий; быстрота операций -сделки, обмен, принятие решений происходит на порядок быстрее; возрастание точности экономических решений, основанной на использовании новейших технологий и экспертных систем и позволяющей фирмам минимизировать управленческие, и, как следствие, производственные издержки процесса ведения бизнеса.

В этой связи в рамках нашей работы мы обосновали целесообразность создания базы данных (на подобии бюро кредитных историй) с целью формирования на основе новейших информационно-коммуникационных технологий единой информационной среды ЖКХ, в том числе строительного комплекса. Такая база данных могла бы обеспечить формирование и интеграцию информационных ресурсов, необходимых для управления жилищным строительством и формированием ЖКХ, что позволило бы анализировать поступающую информацию и, в случае необходимости, оперативно доводить ее до всех участников. Необходимость создания единого инфокоммуникационного пространства заключается в том, что информационная система управления инвестиционными механизмами в жилищном строительстве станет составной частью информационной системы управления, как субъектов РФ, так и частью единого информационно -коммуникационного пространства страны (рисунок 4).

Таким образом, главная цель базы данных состоит в накоплении информации, характеризующей макроэкономическую ситуацию, уровень благосостояния населения, тенденции в области жилищного строительства, состояние строительного комплекса в целом, первичного и вторичного рынка жилья, общее состояние ЖКХ и его инфраструктуры, показатели инвестиционного риска и инвестиционного потенциала регионов, тенденции развития ипотечного кредитования. Также должна отражаться информация об инвестиционных организациях (банках, паевых инвестиционных

Рисунок 4 - Организационная структура единой базы данных развития жилищного строительства

фондах, страховых и пенсионных компаниях), действующих в данной сфере. Услуги базы данных должны бьгть платными для всех пользователей, за счет чего будет происходить периодическое обновление и корректировка информации. Контроль за функционированием системы должен быть возложен на государство.

Помимо единой информационной базы данных было бы целесообразно создание ее «филиалов» в регионах России, функционирование которых должно контролироваться в едином центре. Кроме того, контроль за базой в целом, за достоверностью информации и ее точностью, а также обеспечение безопасности информации должен осуществляться непосредственно уполномоченными государственными органами (Департаментом строительства и ЖКХ, Госстроем России).

Таким образом, становление современного рынка жилья - одна из главных задач российских реформ. Ее решение позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса и оживить экономику страны в целом.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Видеркер КВ. Анаши кредитного потенциала региона в условиях реструктуризации банковской системы // Тезисы II Международной ночной студенческой конференции «Тенденции и проблемы экономического роста России», Финансовая академия при Правительстве РФ. - Москва, 2002.—0,1 пл.

2. Видеркер Н.В., Рыкова И.Н. Проблемы привлечения инвестиций в экономику // Материалы всероссийской научно-практической конференции «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью». Часть 1. -Воронеж: Воронежский государственный технический университет, 2003. -0,14 пл. (в т.ч. авт: 0,07 пл.).

3. Видеркер Н.В. Концептуальные проблемы развития ипотечного рынка России // Экономический вестник Ростовского государственного университета. Приложение 7. - Ростов-на-Дону, 2004. — 0,12 п.л.

4. Видеркер КВ., Данилов В.В. Концептуальные основы стратегии жилищного строительства в Ставропольском крае //Первая ежегодная научная конференция студентов и аспирантов базовых кафедр Южного научного центра РАН. - Ростов-на-Дону: Изд-во ЮНЦРАН, 2005. - 0,2 пл. (в т.ч. авт. 0,1 пл.).

5. Видеркер Н.В., Деникаева Р.Н. Ипотечный бизнес в России и его проблемы // Материалы научной конференции «Развитие экономики в трансформационный период: глобальные и национальные аспекты». - Запорожье: Издательство «Наука и образование», 2005. - 0,3 пл. (в т.ч. авт. 0,15 пл.).

6. Видеркер Н.В. Совершенствование инвестиционного механизма на рынке доступного жилья // Проблемы социально-экономической устойчивости региона: сборник материалов Ш Международной научно-практической конференции. - Пенза: Изд-во РИО ПГСХА, 2006. - 0,16 п.л.

7. Видеркер Н.В. Современные тенденции формирования инвестиционного механизма на рынке доступного жилья // VI Всероссийская научно-практическая конференция молодых ученых «Молодежь и экономика. Новые взгляды и решения». - Волгоград: РПК «Политехник», 2006. - 0,15 п.л.

8. Видеркер Н.В. Совершенствование инвестиционного механизма жилищного строительства //51 Научно-методическая конференция «Университетская наука - региону», посвященная 75-летнему юбилею Ставропольского государственного университета «Устойчивое развитие региона в условиях экономической интеграции России в мировое хозяйство». - Ставрополь: Изд-во СГУ; 2006. - ОД пл.

Изд. лиц. серия ИД №05975 от 03.10.2001 Подписано в печать 17.04.06

Формат 60x84 Чи Усл.печ.л. 1,34 Уч.-изд.л. 1,14

Бумага офсетная Тираж 100 экз. Заказ 190

Отпечатано в Издательско-полиграфичесхом комплексе Ставропольского государственного университета 3S5009, Ставрополь, ул.Пушкина, 1.

¿POSA SjoZZT

»-90 2 2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Видеркер, Наталья Валерьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО МЕХАНИЗМА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

1.1 Сущность и объективная необходимость развития инвестиционного механизма в жилищном строительстве России и ее регионов.

1.2 Принципы и подходы к формированию и функционированию инвестиционного механизма в жилищном строительстве.

1.3 Экономическая оценка форм и методов инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

2 СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ РОССИИ И ЕЕ

РЕГИОНОВ.

2.1 Анализ факторов, влияющих на развитие инвестиционных механизмов жилищного строительства.

2.2 Динамика развития жилищного строительства в Ставропольском крае.

2.3 Ипотечное кредитование как основа современного инвестиционного механизма жилищного строительства.

3 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО МЕХАНИЗМА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3.1 Совершенствование государственного участия в инвестиционном механизме жилищного строительства.

3.2 Модернизация моделей инвестиционного механизма жилищного строительства с использованием ценных бумаг.

3.3 Развитие инфокоммуникационных технологий в управлении инвестиционном процессе в жилищном строительстве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве"

Актуальность темы исследования. Проблема совершенствования инвестиционного механизма жилищного строительства сегодня входит в число приоритетных, привлекающих пристальное внимание специалистов самого разного профиля. Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из крупнейших отраслей российской экономики, неотъемлемой составной частью которой является жилищное строительство. По данным Минфина и Госкомстата России, расходы российского бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство сопоставимы с расходами на оборону и превышают затраты на правоохранительную деятельность, госбезопасность и госуправление.

Между тем проблемы ЖКХ - одни из самых чувствительных для населения страны. Из 2800 миллионов кв. м. в стране 92 миллиона - ветхий аварийный фонд, еще 650 миллионов кв. м. - это «хрущевки». Потребность в жилье - полтора миллиарда кв. м. В 2005 году в стране введено в строй более 40 миллионов квадратных метров жилья, в то время как в 1986 году строили в два раза больше. Инженерные коммуникации изношены на 40-80 процентов, как и оборудование ТЭЦ и котельных.1 На ремонт и реконструкцию нужны огромные средства. По разным оценкам они составляют порядка 2,3 - 2,5 трлн. рублей.

Таким образом, жилищная сфера и жилищная политика сегодня не устраивают ни большинство граждан страны, ни правительство. Последнее уже несколько лет пытается провести реформу ЖКХ. В частности произошла реорганизация Госстроя в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, в 2005 вступили в силу новые Жилищный и Градостроительный кодексы (до принятия новой редакции россияне жили по Жилищному кодексу 1983 года). Принят также пакет законов по формированию рынка доступного жилья,

1 Владимир Яковлев - министр регионального развития // Российская газета. Москва, 23.04.2005 3 разработан национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России».

Тем не менее, принятые государством меры по реализации жилищной политики, ключевой задачей которых ставилось формирование в России рынка доступного жилья, так и не привели к кардинальным изменениям в этой области. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, не найден. Объемы жилищного строительства за десять лет сократились наполовину, непрерывно растет количество ветхого и аварийного жилья. Принимаемые на уровне государства управленческие решения в силу целого ряда причин остаются достаточно противоречивыми, не учитывающими систему внутренних закономерностей работы жилищного рынка, особенности и хозяйственную практическую деятельность экономических субъектов рынка жилья.

В этой связи необходимость привлечения в сферу ЖКХ и жилищного строительства инвестиций становится просто очевидной. По-прежнему здесь требуются активные действия со стороны органов государственной власти. Оно должно координировать основные мероприятия этой реформы с другими реформами, добиваться согласованности действий всех ветвей власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

В целом же для решения задачи привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства следует принять меры по нескольким основным направлениям: во-первых, это действия по финансовому оздоровлению отрасли в целом; во-вторых, надо увеличивать объемы жилищного строительства, чтобы создать конкурентоспособную среду, сдерживающую рост цен и стимулирующую их снижение; в-третьих, необходимо развитие ипотечного кредитования, которое тормозит в первую очередь 30-процентный первый взнос и отсутствие «длинных» денег у банка.

Исходя из вышеизложенного, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования инвестиционного механизма жилищного строительства, что позволит решить не только острейшую проблему - жилищную, - но и развивать смежные с жилищным строительством отрасли экономики.

Степень разработанности проблемы. При написании работы были изучены труды российских и зарубежных ученых, занимающихся выявлением проблем формирования и распределения капитала и доходов, исследованием экономической сущности кредита и ипотеки - Н. Кондратьева, Л.Эрхарда. Проблемы кредита, процента и денег, сбережений и инвестиций, теории ссудного капитала изложены в трудах А. Смита и Д. Риккардо, К. Маркса, М. Фридмена, А. Ганна, В. Леонтьева, Дж. М. Кейнса и Э. Хансена. Общая теория инвестиций в целом достаточно подробно рассматривается в работах Н. Абыкаева, В. Бочарова, Д. Ендовицкого, Л. Игониной, У. Шарпа, А. Аникина, Л. Окуневой, Л. Максимовой, Д. Бейли, О. Лаврушина, В. Колесникова, М. Ямпольского, А. Симановского и др.

В специальной литературе исследовались отечественные и зарубежные теории, относящиеся к рынку недвижимости и привлечению в эту сферу инвестиционных ресурсов, достаточное внимание которым уделяли В. Агапкин, А. Батрак, С. Бачурина, И. Довдиенко, А. Румянцева, М. Горенбургов, В. Лимаренко, А. Мещеряков, Т. Овсянникова, И. Гиндин, В. Кудрявцев, Р. Страйк, Г. Харисон, Е. Черных, И. Балабанов, А. Воробьев, В. Есипова. Проблемой реформирования жилищной сферы занимались Н. Косарева, П. Пастухова, И. Рогожина.

В то же время в отечественной экономической литературе отсутствует единая концепция механизма инвестирования в жилищной сфере, зависящая от социально-экономической ситуации в стране, а также неразвитости традиционных для европейских стран субъектов этого рынка - страховых компаний, паевых инвестиционных и пенсионных фондов в инвестировании процессов жилищного строительства.

Таким образом, выбор темы диссертационного исследования определен не только значимостью и актуальностью исследования инвестиционного механизма в сфере жилищного строительства, как наиболее острой проблемы современной России, но и ее недостаточной разработанностью.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью в соответствии с паспортом специальностей (по экономическим наукам), п. 4.23. - «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности».

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании приоритетных направлений инвестиционной деятельности в жилищном строительстве для более широкого и качественного улучшения жилищно-коммунальных условий и совершенствования организационно-экономических взаимоотношений собственников жилья, строительных компаний, кредитных организаций, государственных и муниципальных структур.

Достижение поставленной цели обусловило необходимость решения следующих задач, отражающих логическую структуру и последовательность диссертационного исследования:

• уточнения сущности инвестиционного механизма в жилищном строительстве, выявления необходимости, принципов и подходов к его совершенствованию;

• совершенствования экономической оценки форм и методов инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;

• изучения состояния и тенденций инвестиционной деятельности в жилищном строительстве страны и ее регионов, включая анализ факторов, влияющих на развитие организационно-экономических и финансовых механизмов, динамику данной сферы, развитие ипотечного кредитования;

• обоснования приоритетных направлений совершенствования инвестиционного механизма в жилищном строительстве, содержащих совершенствование форм и методов государственного участия, модернизацию моделей с использованием ценных бумаг и развитие инфокоммуникационных технологий.

Предметом исследования являются экономические отношения между участниками жилищного строительства (собственниками, банками, строительными кооперативами, государственными и муниципальными структурами, риэлтерами и т.п.).

Объектом исследования в работе выступает сфера жилищного строительства в России и ее регионах.

Теоретико-методологической основой исследования послужили современные теоретические подходы отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, изложенные в научных трудах, периодических изданиях, учебной и справочной литературе, методические и практические пособия, законы, указы и постановления Президента РФ, Правительства Ставропольского края. На разных этапах исследования применялись графический, абстрактно-логический, монографический, сравнйтельный, аналитический и экономико-статистические методы и др.

В качестве эмпирической базы исследования использованы статистические и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики, Ставропольского краевого комитета государственной статистики, Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края, данные различных информационных агентств.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования исходит из современной теории инвестиций в процессах расширенного воспроизводства и отражает авторскую позицию, согласно которой важнейшими рычагами активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, расширении его доступности, является внедрение в практику системы научно обоснованных мер, включающих оптимальные взаимодействия между участниками данной сферы, современные формы и методы.

Научная новизна результатов исследования, являющаяся предметом защиты, заключается в следующем:

• рекомендовано дополнительно включить в состав принципов, обеспечивающих функционирование инвестиционно-строительной деятельности, принцип оптимального государственного регулирования, заключающийся не только в поддержке, но и жестком контроле со стороны государства, как на федеральном уровне, так и на региональном уровне с целью предотвращения появления различных «финансовых пирамид», коррупции и нецелевого использования денежных средств и др.;

• усовершенствована принципиальная схема этапов формирования и реализации инвестиционных проектов на территориальном уровне, основными из которых являются анализ системы целей инвестиционных программ, выявление проблем объекта инвестиций, определение потенциальных инвесторов, выбор оптимальной модели инвестиционного механизма, разработка программы финансирования объекта, составление инвестиционных бизнес-планов и формирование и реализация конкретных инвестиционных проектов;

• предложена структурно-логическая модель системы инвестирования на рынке жилья, включающая три основные взаимосвязанные составляющие: государственные и коммерческие инвестиции, а также ипотечное кредитование, и выявлены главные проблемы в данной сфере (экономические, юридические, организационные и другие);

• определены основные направления действий государства по развитию рынка жилья, в частности обосновано создание при Министерстве обороны центра для решения внутрирыночных вопросов с филиалами и представительствами на местах, целью которого должно являться создание рациональных и благоприятных условий на рынке недвижимости для осуществления программы государственных жилищных сертификатов;

• обоснована необходимость применения в инвестиционно-строительной сфере инфокоммуникационных технологий, в частности создание информационной базы данных, содержащей основную информацию о состоянии строительного комплекса, включая нормативно-правовое обеспечение, данные о государственных программах доступного жилья, а также сведения финансовых посредников (коммерческих банков, страховых компаний, жилищных кооперативов, аудиторских фирм и т.д.) с целью формирования единой информационной среды ЖКХ.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что разработанные в диссертации положения создают теоретическую, методологическую и практическую базу по дальнейшему совершенствованию инвестиционного механизма жилищного строительства.

Обоснованные в ходе исследования принципы, подходы и методические рекомендации по совершенствованию инвестиционного механизма в жилищном строительстве могут использоваться региональными органами государственной власти, инвестиционными и строительными организациями края, а также населением.

Изложенные в диссертации основные положения, выводы и рекомендации носят практический характер и могут быть применены в других регионах страны.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на различных международных, всероссийских и региональных конференциях: II Международной студенческой конференции «Тенденции и проблемы экономического роста России», Финансовая академия при Правительстве РФ (Москва, 2002), Всероссийской научно-практической конференции «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» (г. Воронеж, 2003), Первой ежегодной научной конференции студентов и аспирантов базовых кафедр (г. Ростов-на-Дону, 2005), Научной конференции «Развитие экономики в трансформационный период: глобальные и национальные аспекты», (г.

Белгород, 2005), III Международной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономической устойчивости региона» (г. Пенза, 2006), VI Всероссийской научно-практической конференции молодых ученных «Молодежь и экономика. Новые взгляды и решения», (г. Волгоград, 2006), 51 Научно-методической конференции «Университетская наука -региону», посвященной 75-летнему юбилею Ставропольского государственного университета «Устойчивое развитие региона в условиях экономической интеграции России в мировое хозяйство», (Ставрополь 2006).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 1,4 п.л., в том числе авторский вклад -1,1 п.л.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Объем исследования составляет 163 страницы основного текста, содержит 19 рисунков, 18 таблиц, 3 приложения, библиографический список включает 197 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Видеркер, Наталья Валерьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилищно-коммунальное хозяйство в целом - это система жизнеобеспечения страны, одна из составляющих ее социально-экономического рейтинга. В структуре жилищно-коммунального хозяйства можно выделить несколько составляющих, таких как инженерная инфраструктура, коммуникации, оборудование и непосредственно жилищный фонд, который в настоящее время составляет 2,85 млрд. кв. м общей площади.

Проблемы ЖКХ - одни из самых чувствительных для населения страны: в стране 92 миллиона кв. м. - ветхий аварийный фонд, еще 650 миллионов кв. м. - это «хрущевки». Потребность в жилье - полтора миллиарда кв. м. Инженерные коммуникации изношены на 40-80 процентов, на ремонт и реконструкцию нужны огромные средства. По разным оценкам они составляют порядка 2,3 - 2,5 трлн. рублей.

Таким образом, ЖКХ, основу которого составляет строительный комплекс, остро нуждается в инвестициях. Финансовый механизм рынка доступного жилья представляет собой совокупность инструментов, технологий и институтов накопления, инвестирования и кредитования строительства или приобретения жилья, его страхования, хеджирования ипотечных рисков и включает один или несколько этапов жилищного инвестирования.

Развитие рынка недвижимости в целом, и жилищного строительства в частности, сопровождается взаимодействием между отдельными элементами, характеристики которых оказывают значительное влияние на его функционирование. Развитие и успешное функционирование инвестиционного механизма в жилищном строительстве, как впрочем, и всей рыночной экономики в целом, осуществляется с соблюдением определенных принципов, основными из которых являются: принцип рыночных форм ценообразования, наличие различных форм собственности с преобладанием частной, открытость внутреннего и внешнего рынка, договорные формы взаимоотношений между хозяйствующими субъектами, исключительное право собственника и др.

Наряду с вышеперечисленными принципами, в нашей работе мы посчитали необходимым выделить еще один принцип организации инвестиционно-строительной деятельности — государственного регулирования. Необходимость его обусловлена тем, что развитие жилищного строительства - первоочередная задача в России, является составной частью различных Федеральных целевых программ, что естественно, сопряжено со многими проблемами, в том числе обманами, появлением различных «финансовых пирамид», коррупцией и нецелевым использованием денежных средств и др. Именно поэтому для развития жилищного строительства и решения проблемы обеспечения населения жильем необходима не только государственная поддержка, но и жесткий контроль со стороны государства, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации и местном уровне.

Современные темпы экономического развития страны во многом определяется скоростью решения обширного комплекса региональных проблем. Следовательно, стимулирование инвестиций как стратегическое направление на уровне субъекта Федерации является ключевой проблемой. Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

• Становление и успешное функционирование рынка жилья - одна из главных задач современной российской экономики.

• Среди всех существующих как в отечественной, так и в мировой практике форм и методов совершенствования инвестиционного механизма жилищного строительства, следует выделять три основных направления: государственное финансирование строительной отрасли, привлечение в эту сферу коммерческих инвестиций, и развитие ипотечного кредитования как наиболее массового и широкодоступного способа улучшения жилищных условий граждан.

• Для решения задачи обеспечения населения страны доступным жильем, и как следствие повышения уровня его благосостояния, а также эффективного развития экономики России, и на федеральном, и на региональном уровнях, необходимо иметь четкую государственную концепцию развития рынка строительных услуг и привлечения отечественных и иностранных инвестиций в экономику.

• Необходимы совместные действия федеральных и региональных органов власти по финансовому оздоровлению жилищно-коммунального хозяйства, основой которого является жилищный комплекс, в целях формирования благоприятного инвестиционного климата и повышения инвестиционного потенциала как страны в целом, так и отдельно взятых ее регионов.

Проведенный анализ состояния строительного комплекса России и ее регионов показал, что за последние три года наметилась тенденция ежегодного наращивания объемов жилищного строительства. Так, прирост общей площади введенного в 2001 году жилья по сравнению с предыдущим годом в целом по России составлял 4,6%, в 2002 году - 6,6%, в 2003 году -7,7%. В 2004 году общая площадь жилья увеличилась на 4.6 млн. кв. метра, или на 12,7%. В Ставропольском крае показатели ввода жилых домов следующие: в 2002 г прирост общей площади введенного жилья по сравнению с 2001 г. составил 3,1%, в 2003 г. - 7,1%, в 2004 г. - 2,3% общей площади.

Следовательно, можно говорить об улучшении ситуации в этой сфере. Это подтверждает тот факт, что по итогам 2004 - 2005 гг. Южный федеральный округ по объемам ввода общей жилой площади стал третьим среди федеральных округов, уступив Центральному и Приволжскому округам. Непосредственно Ставропольский край занимает девятое место среди регионов России по количеству построенного жилья. Это, безусловно, является положительным показателем и, несмотря на существующие проблемы, предпосылкой дальнейшего развития отрасли жилищного строительства в крае.

В целом по результатам проведенного анализа факторов, оказывающих влияние на развитие инвестиционных механизмов жилищного строительства, состояния и тенденций развития жилищного строительства в Ставропольском крае и ипотечного кредитования как основного механизма финансирования жилищного строительства, можно сделать выводы:

• На состояние строительного комплекса в целом и жилищное строительство, в частности, значительное влияние оказывают такие факторы как объем выполненных строительных работ; рост индекса цен производителей в строительстве, увеличение доходов населения, которое ведет к повышению спроса на жилье и, следовательно, способствует росту объемов жилищного строительства. Кроме перечисленных факторов, существует еще один не менее важный показатель, который также оказывает действие на развитие жилищного рынка. Этот фактор - состояние первичного и вторичного рынков жилья, то есть вновь построенные квартиры и квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда. Именно этот показатель определяет и ценовую политику, и характеризует показатели спроса и предложения на рынке жилищных услуг, что в свою очередь влияет на объемы жилищного строительства в стране.

• Все вышеописанные факторы взаимозависимы, дополняют друг друга и оказывают непосредственное воздействие на состояние и тенденции развития жилищного рынка России. Поэтому только качественный анализ всех критериев и факторов, характеризующих ситуацию на рынке недвижимости - макроэкономической ситуации; уровня реальных доходов населения; тенденций в области жилищного строительства и состояния строительного комплекса; индексов цен первичного и вторичного рынка жилья - позволит максимально точно оценить состояние рынка жилищных строительных услуг России и ее регионов и в соответствии с этим разработать концепцию его дальнейшего развития.

• Современная российская действительность показывает, что на протяжении ряда последних лет развитие строительного комплекса в целом, и жилищного строительства в частности, в нашей стране является одним из самых динамично развивающихся секторов экономики, причем не только в столичной агломерации, но и в регионах.

• Увеличение объемов жилищного строительства создает предпосылки для развития в нашей стране ипотечного жилищного кредитования, которое является основным способом решения жилищной проблемы большей части среднеобеспеченного населения. Следовательно, создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

• Основным игроком, оказывающим непосредственное влияние на рынок жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования, является государство. Без его участия практически невозможно создать эффективный, а главное работающий, механизм ипотеки, т.к. во-первых, государство должно выступать гарантом проводимых сделок; во-вторых, государство должно оказывать поддержку наиболее нуждающейся категории заемщиков, например, посредством субсидирования части процентной ставки; и, наконец, без государственного регулирования не может быть как такового существования рынка ипотечного кредитования, ведь именно органы государственной власти разрабатывают, рассматривают и принимают законы и подзаконные акты, без которых вообще невозможно развитие не одного рыночного механизма.

Мировой опыт обеспечения населения жильем показывает, что на практическое развитие и организацию инвестирования жилищного строительства в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, среди которых можно выделить политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации инвестиционного механизма жилищного строительства. Помимо выделенных нами трех основных принципах инвестирования жилья: контрактных сбережениях, ипотечном кредитовании и государственной поддержки, еще одним направлением решения проблемы привлечения инвестиций в строительство жилья, является секъюритизация (трансформация ипотечных требований в ценные бумаги), которое к сожалению слабо развито в нашей стране.

Таким образом, по нашему мнению, чтобы изменить ситуацию, в целях развития рынка капитала и рынка ипотечных ценных бумаг необходимо:

• разработать и принять необходимые нормативные правовые документы для целей формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг;

• разработать механизмы, способствующие возможности инвестирования средств паевых инвестиционных фондов в ипотечные ценные бумаги при их размещении;

• обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных Российской Федерацией, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда Российской Федерации, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов;

• способствовать формированию новых институциональных элементов рынка ипотечных ценных бумаг: ипотечных агентов, организаций, специализирующихся на обслуживании ипотечных кредитов (сервисных агентов), организаций, специализирующихся на обращении взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обязательств заемщиками по ипотечным кредитам, доверительных управляющих банковскими счетами компаний и др. • привлекать средства пенсионных и страховых накоплений. Только так можно решить проблему доступного жилья и удовлетворить интересы обоих сторон - строительный комплекс получает необходимые для его развития инвестиции, а пенсионные фонды и страховые компании - высоконадежный и прибыльный объект для финансовых вложений.

Не последнюю роль в функционировании инвестиционного механизма жилищного строительства и его совершенствовании играет информация и информационные технологии. Их применение дает возможность значительно сократить время на техническую подготовку производства, что помогает организациям оперативно реагировать на изменение потребностей рынка, предлагая потребителю новые виды продукции.

К безусловным преимуществам использования в строительной деятельности информационно-коммуникационных технологий относятся: повышение эффективности функционирования экономики, государственного управления и местного самоуправления за счет внедрения и массового распространения инфокоммуникационных технологий; быстрота операций -сделки, обмен, принятие решений происходит на порядок быстрее; возрастание точности экономических решений, основанной на использовании новейших технологий и экспертных систем и позволяющей фирмам минимизировать управленческие, и, как следствие, производственные издержки процесса ведения бизнеса. Применение компьютерных технологий также дает возможность значительно сократить время на техническую подготовку производства, что помогает организациям оперативно реагировать на изменение потребностей рынка, предлагая потребителю новые виды продукции.

Инфокоммуникационные технологии для управления инвестиционно-строительным процессом призваны выполнять следующие задачи:

• Автоматизация процесса экспертизы и утверждения проектно-сметной документации, автоматизация процесса подготовки и выдачи документации для проектирования и строительства;

• Мониторинг реализации инвестиционных проектов, автоматизированная система учета недвижимости;

• Использование информации об обеспеченности объектов строительства подготовки и согласовании проектно-сметной документации при реализации жилищно-строительных программ;

• Создание интегрированной системы документационного сопровождения и информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности;

• Применение технологии автоматизированного формирования адресных инвестиционных программ и предоставление информации заинтересованным организациям и ее обновление.

В этой связи в рамках нашего диссертационного исследования мы обосновали целесообразность создания, на подобии бюро кредитных историй, базы данных, целью которой является формирование на основе новейших информационно-коммуникационных технологий единой информационной среды ЖКХ, в том числе строительного комплекса, обеспечивающей формирование и интеграцию информационных ресурсов, необходимых для управления жилищным строительством и формированием ЖКХ, позволяющих анализировать поступающую информацию и, в случае необходимости, оперативно доводить ее до всех участников.

Необходимость создания единого инфокоммуникационного пространства заключается в том, что информационная система управления инвестиционными механизмами в жилищном строительстве станет составной частью информационной системы управления, как субъектов РФ, так и частью единого информационно - коммуникационного пространства страны.

Таким образом, главная цель базы данных состоит в накоплении информации, характеризующей макроэкономическую ситуацию, уровень благосостояния населения, тенденции в области жилищного строительства, состояние строительного комплекса в целом, первичного и вторичного рынка жилья, общее состояние ЖКХ и его инфраструктуры, показатели инвестиционного риска и инвестиционного потенциала регионов, тенденции развития ипотечного кредитования. Также должна отражаться информация об инвестиционных организациях (банках, паевых инвестиционных фондах, страховых и пенсионных компаниях), действующих в данной сфере. Услуги базы данных должны быть платными для всех пользователей, за счет чего будет происходить периодическое обновление и корректировка информации. Контроль за функционированием системы должен быть возложен на государство.

Помимо единой информационной базы данных было бы целесообразно создание ее «филиалов» в регионах России, функционирование которых должно контролироваться в едином центре. Кроме того, контроль за базой в целом, за достоверностью информации и ее точностью, а также обеспечение безопасности информации должен осуществляться непосредственно уполномоченными государственными органами (Департаментом строительства и ЖКХ, Госстроем России).

Таким образом, становление современного рынка жилья - одна из главных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики как отдельно взятых регионов, так и страны в целом.

Решение указанной проблемы позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса и оживить экономику страны в целом.