Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья"

5"

На правах рукописи

□03168420

МУНИРОВ ИЛЬЯС ЯХИЕВИЧ'Я^

у

ФОРМИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ НА РЫНКЕ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О С МО Е58

Уфа-2008

003168420

Диссертация выполнена на кафедре управления инновациями и инвестиционной деятельностью в ГОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан» (ГОУ ВПО БАГСУ)

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Валинурова Лилия Сабиховна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Солодилова Наталья Зиновьевна

кандидат экономических наук Елизарьев Александр Анатольевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Нижегородский государственный

архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 13 мая 2008 г в 14м часов на заседании Диссертационного совета Д 800 021 01 по защите докторских и кандидатских диссертаций по экономическим наукам в ГОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан» (ГОУ ВПО БАГСУ) по адресу 450077, г Уфа, ул. Фрунзе, д 40, ауд. 315

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО БАГСУ и на сайте академии (www bagsu ru)

Автореферат разослан 12 апреля 2008 г

Ученый секретарь Диссертационного совета, канд экон наук, доцент О Б Казакова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. В современных условиях развитие национальной экономики неразрывно связано с процессами межгосударственного, межрегионального и межотраслевого распределения капитала В России в последние годы наблюдается рост объемов инвестиций, значительная доля которых приходится на реальный сектор, что обуславливает высокие темпы ее экономического развития. Однако приходи гея констатировать и тот факт, что направления инвестирования, выбираемые большинством хозяйствующих субъектов в настоящих условиях, и направления инвестирования, являющиеся приоритетными для развития страны, часто не совпадают Особенно ощутимо недостаток инвестиционных ресурсов проявляется в инвестиционно-строительной сфере, и, в частности, на рынке первичного жилья, что объективно определяет необходимость совершенствования существующего механизма управления инвестиционной деятельностью

Поставленная национальным проектом «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» задача удвоения в ближайшие пять лет объемов жилищного строительства наталкивается на необходимость решения множества вопросов. Гак, сроки реализации национального проекта не выдерживаются в подавляющем большинстве регионов из-за роста цен и замедления темпов роста жилищного строительства в 2005-2006 годах В настоящее время в России на одного человека в год строится примерно 0,4 квадратных метра жилья, в то время как по европейским стандартам необходимо строить не менее одною квадратного метра в год на человека для обновления и воспроизводства жилищного фонда Общая потребность в жилье огромна и составляет по оценкам 1,5 млрд квадратных метров

При этом следует отметить, что рынок первичного жилья как инвестиционный рынок отличается особой значимостью в развитии экономики страны, поскольку механизмами рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны, социальная стабильность в обществе Таким образом, возникает необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнительного притока инвестиций и для повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья

Степень разработанности проблемы Затронутые в диссертационном исследовании проблемы широко изучались в трудах ряда отечественных и зарубежных экономистов Аныиина В М, Асаула А Н, Бланка И А , Блеха Е М, Валинуровой Л С , Ковалева В В , Липсица И В , Коссова А В , Лившица В Н, Четыркина Е М, Казаковой О Б , Шахназарова А Г , Хачатряна С Р., Тур-гель И Д, Шеремета А Д, Ройзмана И И , Горемыкина В А , Логинова М П , Стерника Г М., Пчелинцева О С , Бузырева В В , Валдайцева С В , Коссова В В , Ларионова А Н , Мазура И И , Фаермана Е Ю , Максимова С Н , Шапиро В Д., Серебрякова С В, Л Дж Гитмана, Г Дж Александера, А О' Салливана, Д Фридмана, Н Ордуэй, Г Харрисона, М Джонка и др

Несмотря на значительный интерес к формированию теоретико-методологических основ инвестиционной привлекательности социально-

экономических систем, проявленный отечественными и зарубежными исследователями, и усилившееся внимание к проблеме оценки инвестиционной привлекательности регионов и отраслей народного хозяйства, многие теоретические, методические и практические вопросы данной области остались недостаточно разработанными В частности, существующие методики оценки инвестиционной привлекательности не в полной мере отражают специфику инвестиционного рынка как системы, недостаточно исследованы особенности формирования и развития инвестиционного процесса на первичном рынке жилья, не выявлены результаты комплексного законодательного воздействия на инвестиционную активность на рынке первичного жилья

Таким образом, высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические результаты, необходимо отметить, что к настоящему времени в России состояние и степень разработанности вопросов формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья, включая их теоретико-методологическое обоснование, не в полной мере соответствуют требованиям современного уровня развития экономической науки и практики деятельности в системе инвестиционных отношений Дискуссионность и неразработанность многих теоретико-методологических положений инвестирования на рынке первичного жилья при их высокой практической значимости и актуальности предопределили выбор объекта, предмета, а также целей и задач исследования

Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке первичного жилья

Предметом исследования выступает совокупность факторов, формирующих инвестиционную привлекательность рынка первичного жилья и влияющих на изменение инвестиционной активности, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе управления инвестиционной привлекательностью локального рынка первичного жилья

Целью диссертационной работы является исследование условий развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья в условиях рыночной экономики, разработка методических и практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и формированию условий для активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи- исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, выявить особенности жилой недвижимости как объекта инвестиционных вложений, определяющие специфику формирования и развития инвестиционного процесса на исследуемом рынке,

- уточнить теоретические и методологические основы инвестиционной деятельности, связанной с процессами жилищного строительства;

- исследовать сущность основных элементов инвестиционного процесса и установить взаимосвязи между ними, определить закономерности развития инвестиционного процесса в жилищной сфере,

- выявить условия, определяющие движение инвестиционных потоков на муниципальном рынке жилой недвижимости, а также наиболее значимые фак-

торы, ограничивающие возможности активизации инвестиционного процесса,

- провести сравнительный анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, выявить их достоинства и недостатки, определить возможности их совершенствования и применения в управлении инвестиционным процессом,

- разработать методику оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья, а также текущей и будущей инвестиционной активности на данном рынке,

- на основании результатов применения предлагаемой методики и полученных прогнозных оценок определить возможности активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, перспективные механизмы управления инвестиционной активностью

Теоретической и методологической основой исследования явились результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики инвестиционной деятельности, жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства, управления инвестиционно-строительными проектами

В качестве методической базы исследования использованы методы системного подхода, теории классификации, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, а также методы сравнительного экономического анализа, корреляционного и регрессионного анализа, экспертных оценок, статистические методы, экономико-математическое и графическое моделирование

В качестве информационной базы использовался широкий круг источников законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ и ее территориальных органов, информационных служб профессиональных участников рынка недвижимости, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методических и разработке практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности, и на их основе - выделении особенностей, факторов и условий, обеспечивающих повышение инвестиционной активности на рынке первичного жилья

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие.

1 Уточнены специфические черты инвестирования на рынке первичного жилья, заключающиеся, во-первых, в длительности сроков создания и эксплуатации объектов жилой недвижимости, во-вторых, в неравномерности денежных потоков за период реализации проектов по жилищному строительству, в-третьих, в необходимости опережающего развития средств производства для существенного наращивания объемов жилищного строительства, в-че гвертых, в повышающейся роли системы государственного регулирования инвестиционной деятельности на данном рынке, в-пятых, в существовании

временного лага между повышением спроса на жилье и притоком инвестиций на рынок первичного жилья 2 Обоснована стратегическая цель управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья, базирующаяся на представлении развития жилищного рынка как процесса сбалансирования потребностей общества в жилищах определенного качества и возможностей рынка первичного жилья удовлетворить эти потребности, и заключающаяся в обеспечении наиболее полного удовлетворения общественных потребностей в производимом благе

3. Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса па рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности рынка, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов Доказано наличие значительных резервных возможностей, инвестиционных ресурсов, элементов инвестиционного потенциала рынка первичного жилья, использование которых возможно при повышении эффективности системы управления инвестиционной деятельностью

4. Разработаны методические рекомендации по оценке инвестиционной привлекательности данного рынка с учетом особенностей развития рыночной системы на локальной территории, отличающиеся, во-первых, целевой направленностью на управление инвестиционным процессом на рынке первичного жилья, во-вторых, адаптацией к специфике развития рынка жилой недвижимости, в-третьих, возможностью прогнозирования состояния инвестиционного процесса и разработки управленческих мероприятий по принципу опережающего воздействия

5 Определена инвестиционная привлекательность муниципального рынка первичного жилья и по результатам расчетов выделены стадии развития инвестиционного процесса в жилищной сфере в зависимости от показателя инвестиционной привлекательности, обеспечивающие адекватное отражение особенностей развития инвестиционного процесса в инвестиционно-строительном секторе и дифференциацию управленческих решений

6 На основании выявленной взаимосвязи между показателями инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке первичного жилья разработаны рекомендации по управлению инвестиционным процессом, направленные на снижение инвестиционных рисков для участников рынка первичного жилья и повышение инвестиционного потенциала рынка Реализация предложенных рекомендаций позволит обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала и стабилизировать динамику инвестиционной активности рынка

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования субъектами инвестиционно-строительной сферы, участниками рынка недвижимости при разработке инвестиционных программ и проектов развития, органами государственной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционные процессы на рынке недвижимости, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Жилищное инвестирование», «Организация и финансирование

инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики», «Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного жилья позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала в инвестиционно-строительную сферу, что позволит оптимизировать распределение ресурсов для решения первоочередных социально-экономических задач

Апробация работы Основные положения диссертационной работы отражены в научных публикациях автора общим объемом 1,95 п л Некоторые результаты работы обсуждались на международных, всероссийских, региональных и межвузовских научно-практических конференциях и семинарах

Структура и объем работы Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 177 страницах машинописного текста Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 24 рисунках Список использованной литературы содержит 172 наименования Структура работы выглядит следующим образом Введение

1 Теоретические аспекты инвестиционной деятельности на современном этапе развития рынка жилой недвижимости

1 1 Сущность и особенности недвижимости как объекта инвестиций 1 2 Возвышение общественных потребностей - движущий механизм развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья

1 3 Особенности формирования и развития инвестиционного процесса

на первичном рынке жилья

2 Анализ методических подходов к управлению инвестиционным процессом и выявление возможностей их совершенствования

2 1 Анализ инвестиционной ситуации на жилищном рынке и факторов, ее определяющих

2 2 Система управления инвестиционной деятельностью на муниципальном рынке первичного жилья

2 3 Методические подходы к оценке инвестиционной

привлекательности социально-экономических систем

3 Разработка методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья

3 1 Методический инструментарий определения инвестиционной привлекательности муниципального рынка первичного жилья

3 2 Оценка инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья и выявчение

основных тенденции его развития 3 3 Разработка мероприятий по повышению инвестиционной активности рынка первичного жилья Заключение

Список использованной литературы Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Жилье как объект недвижимости - своеобразный товар, отличающийся от других товаров общими характерными особенностями, определяющими их особое место на рынке недвижимости в целом. Жилье обеспечивает сохранение физического существования человека в условиях воздействия различных климатических факторов, позволяет удовлетворять важнейшие потребности человека - физиологические, социальные, интеллектуальные (обеспечение безопасности, приготовление пищи, сон, отдых, хранение материальных благ и т д), выступает материальной основой, на которой развивается семья как основная социальная ячейка общества

Наличие у недвижимости определенных особенностей оказывает влияние на поведение экономических субъектов на рынке в целом (рис 1) Оборот недвижимости способен в значительной степени повлиять на благосостояние до-мохозяйств, изменить объемы текущего потребления, поскольку для строительства или приобретения товара на рынке недвижимости необходимо наличие значительного капитала С другой стороны, именно капиталоемкость недвижимости часто служит причиной использования ее в качестве средства сбережения или объекта инвестирования_

Жилая ведви-

Жй-мость

-у

Неоднородность различается по качеству, размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке

Долговечность сроки эксплуатации исчисляются десятками лет, однако здания подвержены физическому и моральному износу

Дороговизна для приобретения жилья необходимы значительные вложения, поэтому единовременное приобретение доступно ограниченному числу семей

Местонахождение прочная связь с землей, перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно, фактор месторасположения играет главную роль при формировании цены на жилую недвижимость

Разнообразие выполняемых функций жилье способно выполнять множество функций и являться не только предметом личного потребления, но и средством производства или объектом инвестирования

Рис. 1 Характерные черты жилой недвижимости как объекта инвестиций

Жизненный цикл, в течение которого происходит оборот объектов недвижимости, реализуется инвестиционная деятельность множества участников данного рынка, подчинен некоторой цикличной зависимости Основными фазами жизненного цикла объекта недвижимости (здания, строения, квартиры и др.) являются строительство, эксплуатация и снос Вследствие длительности

сроков создания и эксплуатации жизненный цикл недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью по сравнению жизненным циклом других товаров, а также неравномерностью денежных потоков за период владения объектом Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость несколько ниже, чем у других направлений инвестиционных вложений Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала

Функционирование рынка жилья в РФ связано с определенными особенностями, наличие которых приводит к необходимости дополнительной адаптации результатов зарубежных исследований рынка жилой недвижимости и ключевых определении данной сферы к российским экономическим условиям По нашему мнению, на современном этапе экономического развития Российской Федерации в совокупность отношений рынка жилой недвижимости также необходимо включать инвестиционную деятельность, связанную с процессами жилищного строительства

Учитывая данную особенность, для конкретизации содержательного наполнения категории «рынок жилья» представляется целесообразным использовать следующее определение рынок жилья - это совокупность экономических механизмов, с помощью которых осуществляется взаимодействие между спросом и предложением, производится строительство, распределение, оборот и потребление (эксплуатация) объектов жилищного фонда Таким образом, механизмами рынка обеспечивается эффективное функционирование объектов жилищного фонда на всех этапах жизненного цикла жилой недвижимости

Исходя из данного определения, принятое в современной практике деление рынка жилья на рынок первичного и вторичного жилья в полной мере отражает сферы инвестиционной деятельности, связанные в первом случае со строительством и реализацией нового жилья, во втором случае с оборотом жилья Рынок первичного жилья - это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции Юридически создание и появление на рынке нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре На развитом рынке жилья объект недвижимости как товар (благо) выставляется на реализацию после окончания строительства и внесения соответствующей записи в реестре Однако в российских экономических условиях высокая степень износа существующего жилищного фонда, недостаточная по современным меркам комфортабельность (по площади жилья, шумо-, теплоизоляции, другим потребительским свойствам) приводит к повышенному спросу на новое жилье, соответствующее современным стандартам, строительным нормам и правилам Таким образом, на данном этапе развития российского рынка жилья и вторичное (готовое) жилье, и первичное (в том числе строящееся) жилье являются равнозначными объектами инвестирования

Рынок первичного жилья - саморазвивающаяся система Ее развитие можно представить как процесс сбалансирования потребностей общества в жи-

лищах определенного вида и качества, и возможностей рынка жилья удовлетворить эти потребности (рис 2) По оценкам, сложившаяся в настоящий момент общественная потребность в жилье весьма значительна и составляет 1,59 млрд квадратных метров (жилищный фонд РФ составляет 2,95 млрд кв метров) При этом появление на рынке объектов недвижимости как физических объектов обеспечивается строительной отраслью, а формирование цен на жилища происходит в результате взаимодействия основных рыночных механизмов — спроса и предложения, объемы которых в каждый момент времени определяются множеством факторов. Как правило, в рыночной экономике инвестиции направляются в проекты, отрасли, регионы с наибольшей привлекательностью для отечественных и зарубежных инвесторов, т е инвестиционные ресурсы направляются в те сферы экономической деятельности, которые в данный момент могут обеспечить наиболее эффективное использование ресурсов

ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОТРЕБНОСТИ В ЖИЛИЩЕ

С

Возникновение новых или модифицированных общественных потребностей

Размещение капитала (инвестиций) йа рывке жилья

Постепенный переход на новый количественный и качественный уровень удовлетворения общественных потребностей

Рсалийцйяпрая^'киии, пол^чЬшезОМШ* «о-у циальнбТо эффекта

Часть дохода, направляемая на инвестиции

Рис 2 Общественные потребности как движущий механизм инвестиционного процесса на рынке жилья

Суммарная длительность строительных циклов и оборотов денежных ресурсов в народном хозяйстве, даже с учетом возможности реинвестирования средств и параллельного осуществления инвестиционных проектов, на рынке первичного жилья исчисляется годами Поэтому для того, чтобы реализовать программы расширения (удвоения, утроения) объемов строительства жилья в ближайшем будущем, необходимо уже в настоящий период обеспечить расши-

репное производство средств производства Таким образом, для осуществления задачи удовлетворения возрастающих и модернизирующихся общественных потребностей в жилье, в первую очередь, необходимы масштабные инвестиции во все сферы экономической деятельности, отрасли народного хозяйства, предприятия, инвестиционные проекты различного рода, способные обеспечить расширенное воспроизводство строительной техники, материалов и конструкций, рабочей силы Причем, как показывает практика, этот процесс необходимо осуществлять постоянно и непрерывно даже в моменты экономических кризисов в государстве В противном случае возникает опасность утраты возможности контроля над развитием инвестиционного процесса в жилищнои сфере, что грозит усилением социальной напряженности в обществе

Рынок первичного жилья как инвестиционный рынок выступает, с одной стороны, элементом целого ряда систем, реализующих различные цели общества, а с другой стороны - сам является сложной социотехнической системой, многочисленные внешние и внутренние цели которой должны быть непротиворечивыми Отсюда вытекает задача согласования разнообразных видов управленческой деятельности в различных сферах функционирования рыночного механизма для обеспечения соответствия уровней развития его компонентов, необходимого для их эффективного взаимодействия

В связи с вышеизложенным представляется целесообразным использование в анализе динамики развития инвестиционного процесса методов исследования, основанных на системном подходе (рис 3) С позиции системного подхода инвестиционный процесс на первичном рынке жилья представляет собой серию операций (видов деятельности), осуществляемых над исходным материалом (инвестиционными ресурсами, поступающими на входе в систему), увеличивающих его ценность и приводящих к определенному результату (выходу процесса, получению дохода или социального эффекта на выходе из системы)

Проведенный категориальный анализ основных элементов инвестиционной сферы показал, что управление развитием экономической системы (рынка первичного жилья) возможно путем изменения определенных параметров, влияющих на инвестиционный процесс в данной системе для достижения соответствия притока инвестиций потребностям рынка в них В частности, выявление взаимосвязи между основными категориями инвестиционного процесса позволило установить наличие зависимости объема вложений на рынке первичной жилой недвижимости от факторов и условий развития инвестиционной сферы в целом, то есть от инвестиционного климата в стране и от инвестиционного потенциала данной социально-экономической системы

Текущая инвестиционная активность на рынке определяется сложной совокупностью эндогенных и экзогенных факторов, формирующих инвестиционный климат социально-экономической системы Полученный на выходе результат инвестиционного процесса определяет развитие первичного рынка жилья и приводит к изменению темпов экономического роста на данном рынке На рис 3 стрелками изображена взаимосвязь, определяющая влияние инвестиционного климата на инвестиционную активность в настоящий период време-

ни, а пунктиром - обратная взаимосвязь между инвестиционным процессом и факторами, определяющими инвестиционную привлекательность системы Так, вследствие реализации инвестиционного процесса в настоящий период в отдельных факторах происходят некоторые изменения, и совокупность измененных (модернизированных) факторов будет определять инвестиционную активность на первичном рынке жилья в будущем

данок БЛАГ

РЫНОК ТРУДА

Факторы, определяющие инвестиционную привлекательность рынка первичного жилья эндогенные, экзогенные

Инвестиционный климат

Ишестиционные риски Инвестиционный потенциал \

\

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционная активность

РЫНОК ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ

ДРУГИЕ РЫНКИ, СМЕЖНЫЕ ИЛИ СОПРЯЖЕННЫЕ С РЫНКОМ ЖИЛЬЯ

Инвестиции (ресурсы)

Рынок первичного жилья

Строительная отрасль

Социально-экономические отношения, связанные с приобретением и передачей в оборот жилищ

- объектов недвижимости, - экономических субъектов, оперирующих на рынке, - процессов функционирования рынка, - инфраструктуры рынка

Доход инвесторов

Часть дохода, направляемая на реинвестиции

Рис. 3 Схема развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья и взаимосвязь его с инвестиционной привлекательностью системы

На текущем этапе развития рынка недвижимости одним из основных ограничителей для активизации инвестиционного процесса, формирования рынка доступного жилья остаются производственные возможности отдельных элементов строительного комплекса и их инфраструктурное обеспечение Помимо общих причин, связанных с существованием в строительстве временного лага,

необходимого для реакции на увеличение спроса, жилищное строительство в период до 2010 года будет ограничиваться возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой Также сдерживающим фактором является недостаток инвестиционных ресурсов и недостаточное развитие залоговых механизмов при кредитовании банками застройщиков - в настоящий момент объем средств, выдаваемых кредитными организациями застройщикам, составляет не более 15 % от требуемого Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что инвестиционный процесс на рынке характеризуется следующими особенностями.

- устойчивый рост спроса на комфортное жилье определяет динамику и структуру инвестиций в систему жилищного строительства,

- рынок первичного жилья в настоящий момент развивается опережающими темпами, что повышает инвестиционную привлекательность рынка,

- специфика социально-экономической системы (рынок жилья) определяет многие характеристики, которые необходимо учитывать при построении модели оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья

При этом потребность в инвестиционных ресурсах рынка первичного жилья не удовлетворена более чем наполовину, что определяет необходимость управления инвестиционным процессом в отрасли на основе регулирования инвестиционной привлекательности

Для подготовки и реализации управленческих мероприятий по управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья разработан методический инструментарий оценки инвестиционной привлекательности рынка жилья. Определение преимуществ и недостатков отдельных методик позволило установить, что в качестве базовой целесообразно использовать методику, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах, однако необходимо дополнить ее положения с учетом специфики функционирования исследуемой системы

1) во-первых, существенные различия муниципальных образований по масштабу, численности, вкладу в экономическое развитие региона, деловой активности приводят к необходимости преимущественного использования относительных показателей,

2) во-вторых, ограниченный временной период формирования и развития рынка первичного жилья в Российской Федерации определяет необходимость фиксирования временных границ, внутри которых производится отбор информационных массивов и оцениваются показатели инвестиционной привлекательности,

3) в-третьих, в разработанной методике принимается во внимание ограниченность жилищного рынка границами муниципального образования, учитывается влияние не только территориальных, но и региональных, и макроэкономических факторов

Для оценки инвестиционной привлекательности и управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья предлагается модель, включающая две составляющие

1) экономическую - позволяет оценить степень доходности инвестируемых средств

У' * {Р»0 ~ ^ * (РПР - Рстрг) Я, =------(1)

где К] - экономическая составляющая инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья,

У) - объем построенного коммерческим организациями в течение года жилья, Уг - объем построенного индивидуальными застройщиками в течение года жилья, Рпр - средняя цена реализации одного квадратного метра на рынке первичного жилья,

Рсти! - себестоимость строительства одного квадратного метра жилых домов квартирного типа предприятиями и организациями,

Рстрг - себестоимость строительства одного квадратного метра индивидуальных жилых домов,

Т - средняя ставка налогообложения (налог на прибыль предприятий), I - объем инвестиций

2) рисковую, которая позволяет определить уровень совокупного риска, присущего данной экономической системе Данный показатель интегральный и учитывает влияние различных факторов, рассчитывается по формуле многомерной средней (2).

- (2)

Еу,

где кг - рисковая составляющая инвестиционной привлекательности экономической системы,

п - число показателей,

Р, - характеристика показателя,

,), - вес показателя

Рисковая составляющая позволяет определить, какая часть доходов будет потеряна в результате их проявления. Поэтому показатель инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья может быть представлен в виде следующего произведения

К = к| * (1 -к2) (3)

где К - показатель инвестиционной привлекательности экономической системы, в долях единицы,

к( - экономическая составляющая инвестиционной привлекательности, кг - рисковая составляющая инвестиционной привлекательности

Анализ инвестиционной ситуации на рынке первичного жилья позволил выявить особенности развития инвестиционного процесса в данной сфере. Учитывая специфику функционирования рынка, следует отметить, что на развитие инвестиционного процесса в данном случае влияет множество факторов, такие как политико-законодательный, ресурсно-сырьевой, эколого-климатический, производственный, потребительский, инфраструктурный, инвестиционный, макроэкономический, финансовый, кадровый и социальный, выбор которых

производился на основе принципов достаточного многообразия, минимальной существенной достаточности и целевой ориентации Перечисленные факторы отражают внешние и внутренние условия развития инвестиционного процесса на рынке жилой недвижимости Каждый фактор характеризуется определенным набором показателей, состав которых определяется особенностями функционирования рынка первичного жилья

Таблица 1

Факторы и показатели, определяющие рисковую составляющую

инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья

Фактор / Показатель Формирование показателя / источник информации

Политико-законодательный

1 Наличие муниципальной/ региональной законодательной и нормативно-правовой базы Качественная оценка уровня проработанности комплекса региональных и муниципальных законодательных и нормативно-правовых актов с учетом их влияния на инвестиционные процессы рынка первичного жилья (наличие генерального плана, постановлений городского совета, приказов и др, принятых во исполнение национального проекта «Доступное жилье»)

2 Значимость муниципального образования в экономической жизни страны / региона Оценка ром муниципально! о образования в экономическом развитии региона вклад муниципального образования в производство валового регионального продукта

Ресурсно-сырьевой

3 Обеспеченность свободными земельными участками для жилищного строительства Обеспеченность земельными участками в пределах муниципального образования, пригодными для жилищного строительства (качественная оценка)

4 Обеспеченность жилищного строительства необходимыми ресурсами Оценка обеспеченности жилищного строительства на заданной локальной территории строительными материалами, конструкциями и прочими ресурсами

Эколого-климатический

5 Уровень экологической безопасности Удельный вес обезвреженных веществ из выбрасываемых в атмосферу, в долях единицы

6 Уровень заболеваемости в регионе Зарегистрировано больных на 1 ООО человек населения, все болезни

Производственный

7 Объем жилищного строительства Объем построенного жилья, тыс кв м , по данным статистики

8 Уровень монополизма в строительном секторе Отношение удельных весов объема строительства жилья предприятиями-монополистами в общем объеме строительства

9 Динамика объема выполненных работ Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, тыс руб

10 Средняя стоимость 1 кв м первичного жилья Средняя стоимость 1 кв м на рынке первичного жилья (по данным территориальных агентств недвижимости)

Потребительский

11 Динамика численности населения Численность постоянного населения (на конец года), тыс четовек

12 Динамика цен на вторичное жилье Цена на вторичное жилье, за 1 кв м на конец года

13 Индекс розничного товарооборота Розничный товарооборот во всех каналах реализации

14 Сбережения населения Вклады населения муниципального образования в учреждениях сберегательного банка

Инфраструктурный

15 Уровень развития объектов инфраструктуры и их доступность Оценка обеспеченности территории открытыми для общественного пользования аэропортами, речными или морскими портами, ж\д магистралями, автомагистралями, их качественных показателей и доступности

16 Уровень развития системы ипотечного жилищного инвестирования Объем ипотечных инвес гиционных ресурсов, направляемых на рынок жилой недвижимости муниципального образования всеми участниками системы, млн руб

Инвестиционный

17 Доля государственных инвестиций в общем объеме ресурсов Удельный вес инвестиций в основной кагоггал, финансируемых за счет бюджетных средств, в общем объеме инвестиций, %

18 Инвестиции в основной капитал Инвестиции в основной капитал организациями всех форм собственности всех сфер экономической деятельности, по данным статистики, млн руб

Макроэкономический

19 Текущая инфляция Прирост индекса потребительских цен, по данным статистики, %

20 Ставка рефинансирования %

Финансовый

21 Фискальная политика Качественная оценка влияния применяемых инструментов фискальной политики па инвестиционную привлекательность рынка

22 Реальные располагаемые доходы населения среднемесячный доход на 1 жителя, по балансу доходов и расходов, в руб

23 Динамика уровня налогов Отношение текущего уровня налогообложения к уровню налогообложения в предыдущем году

Кадровый

24 Уровень безработицы Численность официально зарегистрированных безработных (на конец года), тыс человек

Социальный

25 Распределение совокупного дохода Качественная оценка равномерности распределения совокупного дохода в муниципальном образовании

26 Уровень преступности на лушу населения Число зарегистрированных правонарушений

27 Оценка социальной стабильности Качественная оценка

Апробация рассмотренного подхода к оценке инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья осуществлена за период 1999-2006 гг на информационных массивах данных жилищного рынка муниципального образования города Уфы С использованием метода расстановки приоритетов определены соответствующие весовые коэффициенты, характеризующие относительную значимость показателей, оказывающих влияние на протекание инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

С учетом характеристик инвестиционного процесса на первичного рынке жилья разработана балльная шкала, с учетом которой производилась оценка рисковой составляющей инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья Полученные значения рисковой, экономической составляющей и конечного значения инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья представлены в табл 2

Таблица 2

Инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Рисковая составляющая 0,574071 0,52776 0,46880 0,45924 0,45494 0,39042 0,36216 0,35461

Экономическая составляющая 0,3806 0,2929 0,5201 0,5093 0,3880 0,3612 0,4368 1,1545

Показатель инвестиционной привлекательности 0,1621 0,1383 0,2763 0,2754 0,2115 0,2202 0,2786 0,7452

Как показывают проведенные расчеты, рынок первичного жилья города Уфы за период с 1999 по 2006 гг характеризовался нестабильной инвестицион-

ной привлекательностью. Принимая за базисную классификацию рынков по показателю инвестиционной привлекательности общепринятую классификацию, можно определить, что в 1999-2000 годах по данному показателю рынок первичного жилья города Уфы относился к рынкам со средней инвестиционной привлекательностью Начиная с 200] года привлекательность рынка постепенно повышается (группа «рынок с инвестиционной привлекательностью выше среднего») и остается таковой вплоть до 2005 года Однако в 2006 году тенденция плавного, поступательного развития изменяется - мы наблюдаем резкий, почти трехкратный рост привлекательности исследуемой сферы с 0,2786 до 0,7452, в связи с чем инвестиционный рынок данного муниципального образования попадает в группу «рынок высокой инвестиционной привлекательности».

За исследуемый период рост инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья города Уфы был обусловлен поступательным снижением рисковой составляющей (в среднем на 2,75 % в год) и ростом экономической составляющей В период 2005-2006 гг. наблюдается резкое повышение инвестиционной привлекательности отрасли, что стало следствием значительного роста экономической составляющей с 0,36 в 2004 году до 1,15 в 2006 году.

Подобный скачкообразный рост мы связываем с такими значимыми для рынка первичного жилья муниципального образования событиями, как законодательная поддержка федеральных органов власти, динамичное развитие федеральной программы ипотечного жилищного кредитования, активная позиция местных органов власти в вопросах организации и развития альтернативных программ жилищного инвестирования, принятие множества значимых законодательных и нормативно-правовых актов республиканскими и муниципальными органами законодательной власти, появление новых инвестиционных инструментов и интенсивное развитие институциональных элементов рынка; скачкообразное развитие рынка строительных материалов и конструкций и ряд других

Для разработки мероприятий по управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья на основе теории циклов выделены пять фаз развития инвестиционного процесса (табл. 3)

Таблица 3

Стадии развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья

Стадия инвестиционного процесса на рынке первичного жилья Показатель инвестиционной привлекательности Характеристика фазы инвестиционного процесса на рынке первичного жилья

Кризис Менее 0,1 Рынок характеризуется минимально возможной инвестициотюй привлекательностью, инвестиции поступают только на удовлетворение неотложных потребностей, гтродотаительность этого периода определяется уровнем социальной стабильности и макроэкономическими факторами

Оживление 0,1 -0,2 Рынок характеризуется пониженной инвестиционной привлекательностью, инвестиционная активность характеризуется незначительными темпами изменения, во всем проявляется ослабление рыночной конъюнктуры

Поступательное развитие 0,2-0,3 Рынок характеризуется инвестиционной привлекательностью среднего уровня, поступающих инвестиций становится достаточно для удовлетворения формирующегося инвестиционного спроса Этот период является важнейшим, поскольку здесь закладываются фундаментальные предпосылки для дальнейшего взрывного роста либо спада производства Определяющим фактором дальнейшего развития является объем вкладываемых в социально-экономическую систему на данном этапе инвестиций

Динамичный подъем 0,3-0,9 Рынок характеризуется повышенной инвестиционной привлекательностью Инвестиционная активность начинает расти высокими темпами, на рынке появляются новые строительные компании, девелолеры, развиваются элементы инфраструктуры рынка первичного жилья, упорядочивается процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство Этот этап характеризуется не только ежегодным ускорением объемов ввода жилья, но и многократным возрастанием объема инвестиционных ресурсов, направляемых в инвестиционно-строительный сектор

Пик 0,9-1,0 Рывок характеризуется максимально возможьой инвестиционной привлекательностью, приток инвестиций растет быстрыми темпами, однако длительность периода пребывания рынка первичного жилья на этой стадии определяется социально-экономическим ростом страны в целом и благосостояния домохозяйств, поскольку долговременное сохранение высокого уровня спроса на жилье возможно лишь при сопоставимой динамике роста доходов граждан

Согласно выделенным стадиям развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья, можно сделать вывод, что в 1999-2000 гг. инвестиционный процесс на рынке находился в стадии оживления Такие факторы, как нестабильность жилищного, инвестиционного, налогового законодательства, отсутствие развитой инфраструктуры рынка при стабильно высоком спросе на комфортное жилье определили не только необходимость развития перечисленных элементов, но и привели к совершенствованию концепции жилищной политики страны Результатом становления рыночных механизмов распределения жилья стало повышение уровня инвестиционной активности и переход муниципального рынка первичного жилья в 2001-2004 годах на стадию поступательного развития 2005 год стал переломным моментом в развитии российского рынка жилья, поскольку именно на 2005 год, с марта по декабрь, приходится основной период вступления в силу большинства законов «жилищного пакета», в том числе и Жилищного кодекса, и федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Инвестиционный рост, достигнутый в прошлом периоде, на этапе динамичного подъема еще более ускоряется, а инвестиционные вложения, направляемые в настоящее время на рынок первичного жилья («длинные», долгосрочные вложения) создают прочную основу для позитивной динамики развития па определенный период.

Однако, поскольку фундаментальные предпосылки для стабилизации перехода инвестиционного процесса на стадию динамичного подъема в виде устойчивого социально-экономического роста еще не созданы, не вызывает сомнений необходимость реализации мероприятий по управлению инвестиционным процессом и обеспечения долговременной активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного жилья

С использованием методов корреляционного и регрессионного анализа, доказана взаимосвязь между показателем инвестиционной привлекательности и

показателем инвестиционной активности на рынке первичного жилья Оценки корреляционных функций, полученные на основе динамики годовых показателей за 1999-2006 гг, осуществлялись со сдвигом во времени на соответствующее число периодов

Поскольку текущая инвестиционная активность I, определяется инвестиционной привлекательностью К в периоде (>п), для локального рынка первичного жилья г Уфы п = 4, т е от состояния инвестиционной привлекательности в текущем периоде будет зависеть объем инвестиций, направляемых в систему спустя четыре года Аналогично текущая инвестиционная привлекательность К^ определяется инвестиционной привлекательностью прошлого периода К^ где ш = 3, что свидетельствует о том, что текущая инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья определяет состояние будущей инвестиционной привлекательности через три года.

Использование методов трендового анализа позволило определить прогнозные значения инвестиционных вложении, которые предположительно поступят в будущие периоды на муниципальный рынок первичного жилья (таблица 4)

__ Таблица 4

~ -—Функции, с помощью которых

~~ -—„^производится анализ Статистические ~— ТЕНДЕНЦИЯ РОСТ ЛИНЕЙН

параметры

Прогнозные значения инвестиций (I), (млн рублей), в периоды 2007 6994,9 6594,2 20693,2

2008 8203,4 7860,9 8129,4

2009 17858,8 32003,8 41985,6

Множественный Я 0,9753 0,9791 0,9478

^квадрат 0,9512 0,9587 0,8983

Нормированный Я-квадрат -0,1429 -0,1428 -1,1428

Стандартная ошибка 2203,23 2863,47 6047,93

И 136,52 162,65 61,86

По теории статистики, исходя из значений полученных коэффициентов детерминации, стандартной ошибки, значения Б - статистики Фишера, из трех рассчитанных функций оптимальной для отражения прогнозных значений инвестиционной активности является первая

Таким образом, полученные наиболее вероятные прогнозные значения объема инвестиций, которые будут поступать на локальный рынок первичного жилья, в проекты по жилищному строительству, реализуемые в инвестиционно-строительной сфере города Уфы, составят в первом прогнозном периоде -6994,9 млн рублей, во втором прогнозном периоде - 8203,4 млн рублей, в третьем - 17858,8 млн рублей.

Как свидетельствуют полученные оценки, в ближайшие два года прогнозируется существенное снижение объема инвестиционных вложений на рынок первичного жилья, что обусловлено средним уровнем инвестиционной привлекательности рынка в 2005 - 2006 гг. (табл. 6), а также незначительным уровнем инвестиционной активности в 2004 - 2005 гг Соответственно резкое возраста-

ние объема инвестиций в 2010 г. (до 17858,8 млн. руб.) обусловлено повышением инвестиционной привлекательности рынка в 2007 г. анализируемом периоде (до 0,7452) и возрастанием инвестиционной активности в 2006 г. анализируемом периоде (до 1,32).

Таким образом, в прогнозном периоде ожидается позитивная, однако нестабильная динамика развития инвестиционного процесса на исследуемом рынке (рис. 4). Для того, чтобы обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала, стабильную динамику инвестиционной активности рынка, необходимо реализовать некоторые мероприятия по повышению эффективности управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья.

годы

—прогнозируемая инвестиционная активность

—прогнозируемая инвестиционная активность с учетом предложенных мероприятий

Рис. 4 Прогноз изменения инвестиционной активности на рынке первичного жилья

Результаты проведенного аналитического исследования позволили определить перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, которые связаны главным образом со снижением инвестиционных рисков в инвестиционно-строительном секторе и устранением административных барьеров в системе жилищного инвестирования. При этом реализация мероприятий в рамках второго направления, по нашему мнению, связана с решением задач градостроительного планирования, основанного на современных стандартах обеспечения граждан жильем и инфраструктурой, с отработкой процедур выделения земельных участков под комплексную застройку. Кроме того, существенно дополнить содержание национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» способна программа малоэтажного строительства. Они позволят сгладить резкое снижение ожидаемой инвестиционной активности и стабилизировать развитие инвестиционного процесса на рынке недвижимости (рис. 4).

Таким образом, поскольку начальный этап развития рынка первичного жилья и присущих ему социально-экономических отношений показал невозможность эффективного развития инвестиционного процесса в условиях неста-

бильной, противоречивой системы государственного регулирования, для перехода к следующему эволюционному этапу развития рынка недвижимости необходима реализация системы мер, направленных на использование возможностей активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного жилья При этом использование предложенных в работе теоретических, методических и практических рекомендаций позволит повысить эффективность использования бюджетных инвестиционных ресурсов, будет способствовать формированию благоприятного инвестиционного климата и оптимизации территориальных инвестиционных потоков

Выводы. Научные выводы по результатам исследований приведены в тексте диссертационной работы Основными из них являются следующие -Исследован понятийный аппарат управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья, доказана особая роль жилой недвижимости в удовлетворении важнейших общественных потребностей -Проведена систематизация специфических черт недвижимости как объекта инвестиций, которые определяют условия формирования и развития инвестиционного процесса на рынке жилья Выявлено, что при переходе к рынку принципиально изменяется роль государства в инвестиционно-строительной сфере и заключается в создании благоприятных условий развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья -Установлены причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов, присущих социально-экономическим системам различного уровня Определена возможность управления развитием экономической системы (рынка первичного жилья) путем изменения определенных параметров, влияющих на инвестиционный процесс в данной системе для достижения соответствия притока инвестиций потребностям рынка в них -Для определения оптимального инструментария оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья исследованы характеристики инвестиционно-строительной деятельности на муниципальных рынках жилья и присущих данному рынку экономических отношений Установлено, что производственная база не является сдерживающим фактором для увеличения строительства доступного жилья, - строительная индустрия в состоянии обеспечить значительное увеличение объемов жилищного строительства -Для выделения наиболее значимых для инвесторов факторов был проведен анализ инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья РФ по двум составляющим инвестиционному потенциалу и инвестиционному риску Проведенный анализ позволил выявить особенности развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья и сделать вывод, что потребность в инвестиционных ресурсах рынка первичного жилья не удовлетворена более чем на половину, что определяет необходимость управления инвестиционным процессом в отрасли на основе регулирования инвестиционной привлекательности

-В результате анализа существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности социально-экономических систем выявлены недос-

татки и преимущества отдельных методик и обоснована целесообразность дополнения методики оценки инвестиционной привлекательности, разработанной в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах, в части отражения особенностей рынка первичного жилья -Для подготовки и реализации управленческих мероприятий по повышению инвестиционной активности на рынке первичного жилья разработан методический инструментарий оценки инвестиционной привлекательности рынка жилья, адекватный современным экономическим реалиям -Определены показатели инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья города Уфы с учетом экономической и рисковой составляющих, позволившие выделить 5 стадий развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья

-На основе проведенного исследования инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья и установления взаимосвязи между инвестиционной привлекательностью и инвестиционной активностью диссертантом были предложены практические рекомендации по управлению инвестиционным процессом, основанные на прогнозных оценках инвестиционной активности на рынке первичного жилья

Предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития локального рынка первичного жилья, что позволяет повысить эффективность управления инвестиционным процессом в инвестиционно-строительной сфере

По диссертации опубликованы следующие работы:

1 Муниров И Я Инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья: оценка, прогнозирование, управление / Муниров И Я, Валинурова Л С // Аудит и финансовый анализ - 2007 - № 5. - 0,75 пл. (издание рекомендовано ВАК РФ)

2 Муниров И Я Возвышение общественных потребностей как движущий механизм инвестиционного процесса на рынке первичного жилья // Сборник материалов российской научно-практической конференции «Проблемы инновационно-инвестиционной деятельности в России» - Уфа РИО БАГСУ, 2007 - 0,25 п л

3 Муниров И Я Особенности формирования и развития инвестиционного процесса на современном рынке первичного жилья // Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании сборник статей XIX Международной научно-технической конференции -Пенза, 2007, - 0,25 п л

4 Муниров И Я Оценка инвестиционной привлекательности социально-экономических систем существующие методические подходы и возможности их развития // Проблемы и перспективы развития инновационно-инвестиционной сферы в России сборник научных трудов. - Уфа РИО БАГСУ, 2007 - 0,7 п л

Подписано в печать 23 03.2008 Бумага ксероксная Объем 1,5 печ л Формаг 60x84 1/16 Тираж 120 экз Заказ № Печать на ризографе в РИО БАГСУ

450077, г Уфа, ул Цюрупы, 6, ком 303

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Муниров, Ильяс Яхиевич

Введение.

1. Теоретические аспекты инвестиционной деятельности на современном этапе развития рынка жилой недвижимости.

1.1. Сущность и особенности недвижимости как объекта инвестиций.

1.2 Возвышение общественных потребностей — движущий механизм развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

1.3 Особенности формирования и развития инвестиционного процесса на первичном рынке жилья.*.

2. Анализ методических подходов к управлению инвестиционным процессом и выявление возможностей их совершенствования.

2.1 Анализ инвестиционной ситуации на жилищном рынке и факторов; ее определяющих. 7 Г

2.2 Система управления инвестиционной деятельностью на муниципальном рынке первичного жилья.

2.3 Методические подходы к оценке инвестиционной привлекательности социально-экономических систем. Ю

3. Разработка методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья.

3.1 Методический инструментарий определения инвестиционной привлекательности муниципального рынка первичного жилья.

3.2 Оценка инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья и выявление основных тенденций его развития.

3.3 Разработка мероприятий по повышению инвестиционной активности на рынке первичного жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья"

В современных условиях развитие национальной экономики неразрывно связано с процессами межгосударственного, межрегионального и межотраслевого распределения капитала. В России в последние годы наблюдается рост объемов инвестиций, значительная доля которых приходится на реальный, сектор, что обуславливает высокие темпы ее экономического развития. Однако приходится констатировать и тот факт, что направления'инвестирования, выбираемые большинством хозяйствующих субъектов в настоящих условиях, и направления инвестирования, являющиеся приоритетными для развития страны, часто не совпадают. Особенно ощутимо недостаток инвестиционных ресурсов проявляется в инвестиционно-строительной сфере, и, в, частности, на рынке первичного жилья, что объективно определяет необходимость совершенствования существующего механизма управления инвестиционной деятельностью.

Поставленная национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» задача удвоения в ближайшие пять лет объемов жилищного строительства наталкивается на необходимость решения множества вопросов. Так, сроки реализации национального проекта не выдерживаются в подавляющем большинстве регионов из-за роста цен и замедления темпов роста жилищного строительства в 2005-2006 годах. В настоящее время в России на одного человека в год строится примерно 0,4 квадратных метра жилья, в то время как по европейским стандартам необходимо строить не менее одного квадратного метра в год на человека для обновления- и воспроизводства жилищного фонда. Общая потребность в жилье огромна и составляет по оценкам 1,5 млрд. квадратных метров.

При этом следует отметить, что рынок первичного жилья как инвестиционный рынок отличается особой значимостью в развитии экономики страны, поскольку механизмами рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны, социальная стабильность в обществе. Таким образом, возникает необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнитель--ного притока инвестиций и для повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья.

Степень разработанности проблемы. Затронутые в1 диссертационном исследовании проблемы широко изучались в трудах ряда отечественных и зарубежных экономистов: Аныпина В. М., Асаула А. Н., Бланка И. А., Блеха Е.М., Валинуровой JL С., Ковалева В. В., Липсица И.В., Коссова А. В., Лившица В. Н., Четыркина Е. М., Казаковой О. Б., Шахназарова А. Г., Хачатряна С. Р., Тургель И. Д., Шеремета А. Д., Ройзмана И. И., Горемыкина В1 А., Логинова М. П., Стерника Г. М., Пчелинцева О. С., Бузырева В. В., Валдайцева -С. В., Коссова В. В., Ларионова А.Н., Мазура И. И., Фаермана Е. Ю., Максимова С. Н., Шапиро В. Д., Серебрякова С. В., Л. Дж. Гитмана, Г. Дж. Алек-сандера, А. О' Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, М. Джонка и др.

Несмотря на значительный интерес к формированию теоретико-методологических основ инвестиционной привлекательности социально-экономических систем, проявленный отечественными и зарубежными исследователями, и усилившееся внимание к проблеме оценки инвестиционной привлекательности регионов и отраслей народного хозяйства, многие теоре-* тические, методические и практические вопросы данной» области остались недостаточно разработанными. В частности, существующие методики оценки инвестиционной привлекательности не в полной мере отражают специфику инвестиционного рынка как системы; недостаточно исследованы особенности формирования и развития инвестиционного процесса на первичном рынке жилья; не выявлены результаты комплексного законодательного воздействия на инвестиционную активность на рынке первичного жилья.

Таким образом, высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические "результаты, необходимо отметить, что к настоящему времени в России состояние и степень разработанности вопросов формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья, включая их теоретико-методологическое обоснование, не в полной мере соответствуют требованиям современного уровня развития экономической науки и практики деятельности в системе инвестиционных отношений. Дискуссионность и неразработанность многих теоретико-методологических положений инвестирования на рынке первичного жилья при их высокой практической значимости и актуальности предопределили выбор объекта, предмета, а также целей и задач исследования.

Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке первичного жилья.

Предметом исследования выступает совокупность факторов, формирующих инвестиционную, привлекательность рынка первичного жилья и влияющих на изменение инвестиционной активности, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе управления инвестиционной привлекательностью локального рынка первичного жилья.

Цель исследования. Целью диссертационной работы является исследование условий развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья в условиях рыночной экономики, разработка методических и практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и формированию условий для активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, выявить особенности жилой недвижимости как объекта инвестиционных вложений, определяющие специфику формирования и развития инвестиционного процесса на исследуемом рынке;

- уточнить теоретические и методологические основы инвестиционной деятельности, связанной с процессами жилищного строительства;

- исследовать сущность основных элементов инвестиционного процесса и установить взаимосвязи между ними; определить закономерности развития инвестиционного процесса в жилищной сфере;

- выявить условия, определяющие движение инвестиционных потоков на муниципальном рынке жилой недвижимости, а также наиболее значимые факторы, ограничивающие возможности активизации инвестиционного процесса;

- провести сравнительный анализ существующих подходов, к оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, выявить их достоинства и недостатки, определить возможности их совершенствования и применения в управлении инвестиционным процессом;

- разработать методику оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья, а также текущей и будущей инвестиционной активности на данном рынке;

- на основании результатов применения предлагаемой методики и полученных прогнозных оценок определить возможности активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, перспективные механизмы управления инвестиционной активностью.

Теоретической и методологической основой исследования явились результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики инвестиционной деятельности, жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства, управления инвестиционно-строительными проектами.

В качестве методической базы исследования использованы методы системного подхода, теории классификации, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, а также методы сравнительного экономического анализа, корреляционного и регрессионного анализа, экспертных оценок, статистические методы, экономико-математическое и графическое моделирование.

В качестве информационной базы использовался широкий круг источников: законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ и ее территориальных органов, информационных служб профессиональных участников рынка недвижимости, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации.

Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методических и разработке практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности, и на их основе - выделении особенностей, факторов и условий, обеспечивающих повышение инвестиционной активности на рынке первичного жилья.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие: 1.Уточнены специфические черты инвестирования на рынке первичного жилья, заключающиеся, во-первых, в длительности сроков создания и эксплуатации объектов жилой недвижимости, во-вторых, в неравномерности денежных потоков за период реализации проектов по жилищному строительству, в-третьих, в необходимости опережающего развития средств производства для существенного наращивания объемов жилищного строительства, в-четвертых, в повышающейся роли системы государственного регулирования инвестиционной деятельности на данном рынке, в-пятых, в существовании временного лага между повышением спроса на жилье и притоком инвестиций на рынок первичного жилья.

2.Обоснована стратегическая цель управления инвестицио'нным процессом на рынке первичного жилья, базирующаяся на представлении развития жилищного рынка как процесса сбалансирования потребностей общества в жилищах определенного качества и возможностей рынка первичного жилья удовлетворить эти потребности, и заключающаяся в обеспечении наиболее полного удовлетворения общественных потребностей в производимом благе.

3.Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности рынка, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов. Доказано наличие значительных резервных возможностей, инвестиционных ресурсов, элементов инвестиционного потенциала рынка первичного жилья, использование которых возможно при повышении эффективности системы управления инвестиционной деятельностью.

4.Разработаны методические рекомендации по оценке инвестиционной привлекательности данного рынка с учетом особенностей развития рыночной системы на локальной территории, отличающиеся, во-первых, целевой направленностью на управление инвестиционным процессом на рынке первичного жилья, во-вторых, адаптацией к специфике развития рынка жилой недвижимости, в-третьих, возможностью прогнозирования состояния инвестиционного процесса и разработки управленческих мероприятий по принципу опережающего воздействия.

5.Определена инвестиционная привлекательность муниципального рынка первичного жилья и по результатам расчетов выделены стадии развития инвестиционного процесса в жилищной сфере в зависимости от показателя инвестиционной привлекательности, обеспечивающие адекватное отражение особенностей развития инвестиционного процесса в инвестиционно-строительном секторе и дифференциацию управленческих решений. б.На основании выявленной взаимосвязи между показателями инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке первичного жилья разработаны рекомендации по управлению инвестиционным процессом, направленные на снижение инвестиционных рисков для, участников рынка первичного жилья и повышение инвестиционного потенциала рынка. Реализация предложенных рекомендаций позволит обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала и стабилизировать динамику инвестиционной активности рынка.

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования субъектами инвестиционно-строительной сферы, участниками рынка недвижимости при разработке инвестиционных программ и проектов развития, органами государственной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционные процессы на рынке недвижимости, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Жилищное инвестирование», «Организация и финансирование инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики», "«Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного.-жилья позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала в инвестиционно-строительную сферу, что позволит оптимизировать распределение ресурсов для решения первоочередных социально-экономических задач.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы отражены в научных публикациях автора общим объемом 1,95 п.л. Некоторые результаты работы обсуждались на международных, всероссийских, региональных и межвузовских научно-практических конференциях и семинарах.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 177 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 24 ри-* сунках. Список использованной литературы содержит 182 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Муниров, Ильяс Яхиевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги проведенного теоретического и прикладного исследования, необходимо сделать следующие выводы.

1. Исследован и уточнен понятийный аппарат теоретических основ инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, показана особая роль жилой недвижимости в удовлетворении важнейших общественных потребностей. Жилье является одной из основных, приоритетных потребностей для каждого человека, каждой семьи и во многом определяет их социальное и экономическое поведение. Наличие и качество жилья влияет на здоровье человека, его психологическое состояние, производственную деятельность, отражает материальное благосостояние граждан, а жилищный фонд, его долговечность и комфортность являются недвижимым национальным богатством страны. Жилищный сектор играет значительную роль в экономике, оказывает существенное влияние на общие макроэкономические пропорции, денежное обращение инвестиционную активность. В жилищной сфере, как в никакой другой, объединяются интересы-граждан и государства.

2. Проведена систематизация специфических черт недвижимости как объекта инвестиций, которые определяют условия формирования и развития инвестиционного процесса на рынке жилья. Так, вследствие длительности сроков создания и эксплуатации жизненный цикл недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью по сравнению жизненным циклом других товаров, а также неравномерностью денежных потоков за период владения объектом, возможностью многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Выявлено, что при переходе к рынку принципиально изменяется роль государства в инвестиционно-жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики.

3. Проведенный категориальный анализ основных элементов инвестиционной сферы позволил установить причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов, присущих социально-экономическим- системам различного уровня. Определена возможность управления развитием экономической системы (рынка первичного жилья) путем оперирования определенными параметрами, влияющими на инвестиционный процесс в данной системе для достижения соответствия притока инвестиций потребностям рынка в них. В частности, выявление взаимосвязи между основными категориями инвестиционного процесса позволило установить наличие зависимости объема вложений на рынке первичной жилой недвижимости от факторов и условий инвестиционной сферы в целом, то есть от инвестиционного климата в стране и от инвестиционного потенциала данной социально-экономической системы.

С использованием методов системного анализа выявлены цель и задачи, развития инвестиционного-процесса на рынке первичного жилья; Основанное на системном подходе* исследование показало, что развитие рынка первичного жилья можно представить как процесс сбалансирования потребностей общества в жилищах определенного вида и качества, и возможностей рынка жилья удовлетворить эти потребности. Поэтому, как нам представляется, можно утверждать, что важнейшей целью управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья является обеспечение наиболее полного удовлетворения общественной потребности в производимом благе. Для достижения этой важнейшей цели необходимо государственное регулирование, направленное на согласование интересов различных участников инвестиционного процесса. Стратегической целью развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья как системы является формирование эффективного рынка первичного жилья и развитие экономики строительной отрасли -материального базиса функционирования рынка первичного жилья.

4. Для определения оптимального инструментария оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья исследованы характеристики инвестиционно-строительной деятельности на муниципальных рынках жилья и присущих данному рынку экономических отношений, проанализирована динамика различных показателей, характеризующих рынок первичного и вторичного жилья Российской Федерации, рынок строительных материалов и конструкций, строительной техники и других элементов инвестиционного потенциала строительного сектора, оценены перспективы их развития. Установлено, что производственная база не является сдерживающим фактором для увеличения строительства доступного жилья, - строительная индустрия в состоянии обеспечить значительное увеличение объемов жилищного строительства.

5. Рассмотрена действующая система управления инвестиционной деятельностью на муниципальном рынке первичного жилья, применяемые механизмы регулирования, эффективность управления на примере города Уфы, а также имеющиеся резервные, ресурсные возможности для ее повышения. Установлено, что влечение последних лет в крупных городах России, в том числе в Уфе, в значительной степени активизировался процесс строительства объектов жилого назначения, вызванный увеличением объемов спроса на жилье практически во всех сегментах рынка вследствие запуска масштабных программ ипотечного инвестирования. Однако, применив отдельные методы регулирования и отработав механизмы выделения земельных участков под застройку и конкурсной продажи участков, органы государственной власти способны существенно ускорить развитие инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

6. Для выделения наиболее значимых для инвесторов факторов» был проведен анализ инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья РФ по двум составляющим: инвестиционному потенциалу и инвестиционному риску. Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что инвестиционный процесс на рынке характеризуется следующими особенностями:

Устойчивый рост спроса на комфортное жилье определяет динамику и структуру инвестиций в систему жилищного строительства;

Рынок первичного жилья в настоящий момент развивается опережающими темпами, что повышает инвестиционную привлекательность рынка;

Специфика социально-экономической системы (рынок жилья) определяет многие характеристики, которые необходимо учитывать при построении модели.

При этом потребность в инвестиционных ресурсах рынка первичного жилья не удовлетворена более чем на половину, что определяет необходимость управления инвестиционным процессом в отрасли на основе регулирования инвестиционной привлекательности

7. В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья был проведен всесторонний анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности социально-экономических систем. В результате анализа- выявлены недостатки (например, величина получаемого ранга не дает возможности определить реальную дистанцию между участниками рейтинга, методы целиком основываются на субъективных оценках экспертов, сложность интерпретации полученных результатов) и преимущества отдельных методик и выбрана в качестве базовой одна из методик, в большей мере соответствующая цели исследования. Установлено, что для эффективного управления инвестиционным процессом в социально-экономической системе иного уровня, на локальном рынке первичного жилья, возможно применение данного методического подхода в несколько модифицированном виде.

В частности, необходимо принимать во внимание ограниченность рынка границами муниципального образования; влияние не только территориальных, но и региональных, и- макроэкономических факторов. Кроме того, существенные различия муниципальных образований по масштабу, численности, вкладу в экономическое развитие региона, деловой активности приводят к необходимости преимущественного использования относительных показателей, рассчитываемых на единицу площади или на жителя. Ограниченj ный временной период формирования и развития рынка первичного жилья в

Российской Федерации определяет необходимость фиксирования временных границ, внутри которых производится отбор информационных массивов и оцениваются показатели инвестиционной привлекательности.

В работе учтены факторы политико-законодательного, ресурсно-сырьевого, эколого-климатического, производственного, потребительского, инфраструктурного, инвестиционного, макроэкономического, кадрового, социального характера. Предлагаемая система включает 27 показателей и позволяет максимально охватить наиболее значимые для инвестора стороны экономического развития рынка первичного жилья. С использованием предложенной системы показателей соискателем усовершенствована методика оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья с учетом вышеперечисленных особенностей, по данным Госкомстата за 1999-2006 гг. определены показатели инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья города Уфы с учетом экономической и рисковой составляющих. На основе полученных результатов предложено выделить 5 стадий раз-' вития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

8. С использованием методов корреляционного и регрессионного анализа, доказана взаимосвязь между показателем инвестиционной привлекательности и показателем инвестиционной активности на рынке первичного жилья. Коэффициент корреляции между ними 0,836, что является высоким показателем для выбранной совокупности данных. При помощи стандартных процедур прогнозирования была построена модель прогнозирования инвестиционной активности на рынке первичного жилья. По всем параметрам статистического анализа она является достоверной и приемлемой для использования. Полученная зависимость использована для определения перспектив развития инвестиционных процессов на рынке первичного жилья.

9. На основе проведенного исследования инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья и установления взаимосвязи между инвестиционной привлекательностью и инвестиционной активностью диссертантом были предложены практические рекомендации по управлению инвестиционным процессом. Разработанные рекомендации по управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья основаны на полученных прогнозных оценках инвестиций, которые поступят на рынок, и будущей инвестиционной активности на рынке.

Однако проведенный тщательный анализ инвестиционной ситуации на жилищном рынке позволил установить, что существует ряд возможностей активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного жилья, реализация которых позволит обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала, стабильную динамику инвестиционной активности рынка.

Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития лЪкального рынка первичного жилья, что позволяет повысить эффективность управления инвестиционным процессом в инвестиционно-строительной сфере.