Использование кадастра городских территорий для активизации инвестиций на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Использование кадастра городских территорий для активизации инвестиций на рынке недвижимости"

На правах рукописи

/

ЧЕРВОВА Анна Владимировна

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КАДАСТРА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ ДЛЯ АКТИВИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 О ОКТ 2013

Москва - 2013

005534703

Работа выполнена на кафедре экономики и финансов общественного сектора в федеральном государственном бюджетном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Зарубин Вадим Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Носов Сергей Иванович Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», профессор

кандидат экономических наук, доцент Бакулина Анна Александровна Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», доцент

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству»

Защита диссертации состоится «7» ноября 2013 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 504.001.07 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119571, Россия, г. Москва, пр. Вернадского, 84, корп. 1, ауд. 2312.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

Автореферат разослан « 04 » октября 2013 г.

Ведущая организация:

Ученый секретарь диссертационного совета

В.М. Яковлев

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью создания системы эффективного воспроизводства недвижимости, нацеленной на ускоренное накопление национального богатства страны, а также улучшение качества жизни населения и социально-экономической ситуации в целом. Исторически доказанным объективным условием формирования такой системы является наличие государственного кадастрового учета земли и неотделимо зафиксированных на ней различных строений.

В послании Президента страны В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 12 декабря 2012 г. отмечалось, что на долю России приходится более половины плодородных земель планеты - 55 процентов. Однако, по имеющимся статистическим данным, страна производит лишь 1,5% валового внутреннего продукта мирового сельскохозяйственного производства. По статистическим оценкам, в России неэффективно используется от 20 до 30 млн. га земель, переданных в долевую собственность сельских жителей. Более 15% пашни и 30% других угодий заросли лесом и кустарниками, 20% территорий заняты болотами.

Президент поставил важную хозяйственную задачу в ближайшие четыре-пять лет обеспечить независимость России по всем основным видам продовольствия с тем, чтобы в дальнейшем сделать ее крупнейшим в мире производителем продуктов питания. С этим нельзя не согласиться, если вспомнить, что в начале XX века Россия уже была крупнейшим поставщиком сельскохозяйственной продукции и утратила свои преимущества в результате отмены права частной собственности на землю и одновременного упразднения службы кадастрового учета и оценки недвижимости.

Земельный кадастр любого государства, как ядро всех других кадастров недвижимости и документов регистрации прав на землю, — явление уникальное, ориентированное на условия и специфические

потребности любой конкретной страны. Тем более затруднительно положение огромного государства, вынужденного заново возрождать некогда ликвидированные системы земельного кадастра и регламентов рационального землепользования.

Степень научной разработанности проблемы. Необходимость усиления роли государственного кадастра городских территорий в активизации инвестиций на рынке недвижимости определяет как новизну, так и степень разработанности вариантов решения обозначенной проблемы. Опыт регламентации земельно-имущественных отношений в России несоизмерим с практикой рыночного регулирования государств, действующих в режиме стабильной экономики. Отечественные исследования в сфере кадастрового учета и управления недвижимостью ограничиваются не только недостатком опыта, но, прежде всего, несовершенством правоустанавливающих нормативов в системе землепользования и налогообложения, функционирующих на базе земельного рынка.

Первоначальный вклад в проблему становления научно-образовательного процесса в данной области знаний внесли американские специалисты по оценке и налогообложению недвижимости, в числе которых можно назвать имена Г.С. Харрисона, Д. Фридмана и Н. Ордуэйя, Д.К. Эккерта, А. Дамодарана, Г.М. Десмонда и Р.Э. Келли.

Со второй половины 1990-х гг. XX в. в России начинают издаваться труды отечественных ученных и специалистов по вопросам кадастрового учета, землепользования и оценки стоимости недвижимости. К их числу можно отнести A.A. Варламова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.П. Гринева, A.M. Емельянова, В.Н. Зарубина, Н.В. Комова, С.И. Носова, Е.С. Озерова, В.А. Прорвича, A.B. Севастьянова, Е.И. Тарасевича, В.Г. Шабалина, М.А. Федотовой, А.Б. Ярлыкапова и др.

Российским ученым за сравнительно короткий период времени удалось заметно продвинуться в развитии методологии и практики формирования как

государственного земельного кадастра, так и других сопутствующих кадастров: недвижимости, городских территорий, градостроительных кадастров, жилищного ипотечного кредитования и информационного обеспечения градостроительной деятельности. Однако в России пока не удалось достичь существенных народнохозяйственных преимуществ от владения крупнейшим земельным фондом планеты.

Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических положений и практических рекомендаций по выбору источников устойчивого инвестирования градостроительной деятельности на основе усиления роли земельно-кадастрового регулирования городского землепользования в условиях российского рынка недвижимости.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:

-уточнить стратегию и особенности реформирования земельной собственности и связанных с ней объектов недвижимости, обусловленных преобразованиями имущественных прав граждан России;

-выявить особенности системы распределения земельных ресурсов Российской Федерации по их целевому назначению с учетом возможных перспектив модернизации и повышения стоимости капитальных активов;

-оценить действие административно-правового механизма рыночного регулирования территориальной застройки в зависимости от изменения градостроительных регламентов, норм инвестиционного проектирования и бюджетных возможностей региона;

-обосновать необходимость и правомерность введения единого государственного кадастра недвижимости в стране путем интеграции для целей налогообложения функций государственного земельного кадастра, учитывающего специфические особенности информационного обеспечения землеустройства современной России, и государственного кадастра недвижимости, характеризующего содержание ее многономенклатурных

реестров, превышающих объем описаний, который в состоянии зафиксировать земельный кадастр;

-определить значение оценки единичной (рыночной), массовой (кадастровой) и инвентаризационной, а также других видов стоимости недвижимого имущества и их сравнительные характеристики в системе поимущественного налогообложения;

-на основе исследования опыта капитализации стоимости имущественных прав обосновать эффективность применения градостроительного кадастра для активизации инвестиционной деятельности на российском рынке недвижимости.

Объектом исследования являются инвестиционно-строительный комплекс и организационно-правовые структуры, формирующие социально-ориентированное развитие общества путем совершенствования государственного кадастрового учета городских территорий и регламентации рынка недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность экономических и управленческих отношений между органами государственной власти, хозяйствующими субъектами и другими общественными структурами по поводу развития городских территорий в целях активизации инвестиций на рынке недвижимости.

Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям Паспорта ВАК Минобрнауки России

по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство), в частности п.п.: 1.3.70; 1.3.71).

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды зарубежных и российских ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, кадастрового учета, налогообложения и оценки недвижимости.

В диссертационной работе использованы системный подход к исследованию явлений и методы логического анализа.

Информационной базой исследования явились законодательные акты, нормативные и методические документы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы и Федеральной службы государственной статистики, а также собственная информационная база автора работы.

Научная новизна исследования и его научные результаты,

полученные лично автором, состоят в следующем:

конкретизированы содержание, характеристики и порядок регламентации земельно-имущественных отношений, формализованных с помощью кадастрового учета, влияющего на системное проектирование и комплексную застройку городских территорий в согласованных интересах гражданского сообщества;

- доказано, что государственный земельный кадастр правомерно рассматривать как институт учета величины, продуктивности, и назначения земельных участков, а государственный кадастр недвижимости как сопряженный с ними свод базовых показателей капитализации их стоимости, отражающий границы, права собственности и состояние земельного фонда;

- уточнены принципы реформирования системы поимущественного налогообложения, которые могут быть востребованы при формировании новой российской модели единого государственного кадастра недвижимости для целей ее налогообложения и должны базироваться на: а) введении консолидированного налога на землю и постройки; б) оценке стоимости имущества на основе применения традиционных рыночных подходов сравнения продаж, затратного и доходного, но с учетом выбора варианта

наиболее эффективного использования земельных активов; в) минимизации льгот по социально выравнивающим платежам;

- определены финансовые источники инвестирования в социально востребованную собственность городов и поселений, выявленную путем публичных слушаний и данных об ожидаемой капитализации активов, установленных по варианту их наиболее эффективного использования с учетом техники массовой оценки;

- аргументировано возрастающее воздействие государственного кадастра недвижимости и кадастров городских территорий на активизацию региональных и местных инвестиций;

- обосновано, что создание Единого государственного реестра недвижимого имущества повысит капитализацию активов, улучшит инвестиционный климат на рынке недвижимости и создаст благоприятные условия для активизации инвестиционной активности в России.

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в том, что ее выводы и предложения могут быть использованы в теоретических и прикладных исследованиях по реформированию землепользования, кадастровому учету и оценке стоимости недвижимости. Отдельные результаты работы могут быть востребованы при подготовке нормативно-правовых документов в области земельно-имущественных отношений.

Теоретические и методологические фрагменты исследования будут полезны при разработке учебных материалов и чтении лекций по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Государственный кадастр недвижимости», «Экономика строительства», «Городской кадастр».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждались на международной научно-практической конференции «Россия и СНГ: новые возможности стратегического партнерства» (Москва, апрель 2013 г., РАНХиГС).

Кроме того, основные результаты диссертации изложены в пяти публикациях автора общим объемом 3,6 п.л., в том числе две работы опубликованы в рецензируемых журналах ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и логика работы определяются ее общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы. Ее содержание раскрывается в следующей последовательности: Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы ведения единого государственного кадастра недвижимости в России как фактора повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости

1.1. Кадастровый учет земельных участков и связанной с ними недвижимости

1.2. Распределение земельного фонда России по назначению и виду функционального использования

1.3. Оценка результативности использования городских земель в инвестиционных решениях

Глава 2. Влияние принципов градостроительного учета на стоимость недвижимости

2.1. Способы и показатели оценки стоимости городской недвижимости

2.2. Взаимосвязь нормативной и рыночной стоимости недвижимого имущества

Глава 3. Инвестиционная активность на рынке недвижимости и капитализация ее стоимости

3.1. Применение индивидуальной и массовой оценки в управлении недвижимостью

3.2. Повышение роли градостроительного кадастра в активизации инвестиций на рынке недвижимости

Заключение

Список использованных источников и литературы

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Результаты оценки итогов реформирования земельной собственности и их использования для целей демонополизации национальной экономики России.

В настоящее время Россия обладает крупнейшим земельным фондом площадью 1709, 8 млн. га, зафиксированной в Государственном земельном кадастре (ГЗК).

Первый федеральный закон, возродивший ГЗК в России после его отмены в октябре 1917 года, был подписан Президентом В. Путиным 2 января 2000 года. Его формирование учитывало следующие особенности современной России:

- огромные масштабы перераспределения земельной собственности;

- отсутствие стабильности в экономической, финансовой политике и технологии ведения ГЗК;

- недостаточную правовую обеспеченность ГЗК;

- политическую и ведомственную борьбу за право распоряжения земельными ресурсами;

- отсутствие у значительной части населения заинтересованности в закреплении прав на земельные участки;

- большое влияние социальных факторов землепользования.

В современной научной литературе ГЗК трактуется как государственный банк данных о земельных ресурсах на всей территории Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и частных владений. Он является основой или ядром примерно для 50 других кадастров и реестров, описывающих возможные условия хозяйственного потребления природных ресурсов. К их числу относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и растительного мира, отраслевые ведомственные кадастры как, например, региональные проектно-строительные кадастры.

Особая роль в их составе отводится государственному кадастру недвижимости (ГКН), действующему в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

На основании выполненных исследований в диссертации обоснован вывод, что управление недвижимостью на современном этапе общественных отношений переросло систему государственного земельного кадастра и преобразовалось в комплексный механизм регулирования землепользования, который учитывает взаимосвязь земельного участка и выполненных на нем улучшений. При этом ГЗК характеризует преимущественно селъскохозяйствено-продуктивный потенциал земли, а кадастр недвижимости - ее инвестиционный потенциал. Он порождает публичные требования к застройке земельных участков, стоимостные условия по оценке недвижимости и административно-финансовые решения по капитализации активов и обеспечению сохранности земельного фонда.

Действующая система регистрации недвижимости представлена на рис. 1.

Поскольку увеличение потребностей в информационных ресурсах, генерируемых кадастром недвижимости, наблюдается на всех уровнях власти и управления, постольку ведение кадастра на этих уровнях должно осуществляться на основе общих принципов единства технологии на всей территории _ Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений и их сопоставимости со сведениями, содержащимися в государственных тезаурусах.

Рис. 1. Схема регистрации недвижимости

Исходя из назначения государственного земельного кадастра и перспективных требований к государственному кадастру недвижимости, в диссертации представлены типичные схемы информационного

взаимодействия кадастра недвижимости и его ближайшего окружения (рис. 2).

Рис. 2. Схема использования данных государственного кадастра недвижимости (разработано автором)

2. Характерные особенности городского землепользования в современных условиях России.

В диссертации установлено, что эти особенности базируются на концепции общности каждого земельного участка и сопряженной с ним недвижимости и регламентируются условиями земельного рынка, встроенного в систему государственной и региональной политики. При всей своей специфике земельный рынок основан на двух необходимых предпосылках, согласно которым участок земли обретет нового собственника и получит свою цену.

Городские земли в отличие от сельскохозяйственных угодий высоко капитализированы, причем стоимость капитализации, как правило, многократно превышает остаточную стоимость земельного участка. Многие из городов настаивают на расширении своих владений и, по примеру Москвы, добиваются желаемого прироста.

В России преобладающая часть жилой застройки принадлежит муниципалитетам или ведомствам, а не частным лицам. Для большинства городов России типично владение земельным участком по факту владения недвижимостью, созданной на этом участке. Следовательно, реальными участниками земельного рынка являются не землевладельцы, а владельцы недвижимости или местные власти, распоряжающиеся высвобождаемыми участками.

До реформации начала 90-х годов XX века в России не существовало рыночного регулирования застройки из-за отсутствия обращения земли. Земля как основной системный регулятор градостроительного процесса фактически игнорировалась в экономической жизни общества. В отличие от других стран мира земля в России не имела стоимости. Она рассматривалась в качестве бесплатного сопровождения строящихся объектов, которые и определяли цену построек.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка,

которая занята этой собственностью. Иными словами, в российской законодательной практике продолжает действовать концепция «приоритета улучшений», согласно которой покупатель приобретает право использования земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

3. Обоснование роли градостроительного кадастра в использовании инвестиционных резервов городских территорий.

Российская практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть причислен к недвижимому имуществу, а именно:

- нерасторжимая связь с определенным земельным участком;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

- удостоверенная принадлежность конкретному собственнику;

- возможность физического обособления объекта недвижимости (наличие четко установленных и зафиксированных границ);

- функциональная самостоятельность объекта;

- наличие или отсутствие сервитутов.

Сформулированные признаки дают основания для выбора вариантов раздельной оценки недвижимости с позиций земельного участка и улучшений, позволяющих получить наиболее адекватные и интерпретируемые результаты, вследствие следующей аргументации:

стоимость построек на земельном участке чаще всего не корреспондируется со стоимостью земли, обычно они противоречат друг другу: стоимость построек со временем уменьшается из-за устаревания, а земли возрастает;

- составляющие элементы в структуре стоимости недвижимости приносят различный экономический результат с явным приоритетом в пользу городской застройки;

инвестиционные интересы застройщика земельного участка традиционно противоречат интересам сельскохозяйственных

производителей, что во всех странах приводит к отчуждению земель из аграрного сектора в пользу опережающего развития промышленной, транспортной и социальной инфраструктур.

Учитывая указанные обстоятельства, в градостроительной практике возникает необходимость решения двух видов самостоятельных задач:

- налогообложения земельных участков и связанных с ними имущественных комплексов, требующих оценки текущей кадастровой стоимости налогооблагаемой недвижимости;

- инвестиционного развития городской агломерации в соответствии с требованиями территориального планирования и градостроительного зонирования, исходя из рыночной стоимости использования материальных активов, финансовых возможностей и сроков реализации проекта.

Основное различие указанных задач заключается в том, что для целей налогообложения, называемого фискально-ориентированной моделью, потребуются сведения, отражающие существующий уровень рентных платежей на местном рынке, которые могут быть почерпнуты из действующего кадастра недвижимости, а градостроительная оценка, называемая инвестионно - ориентированной, потребует учета предстоящих затрат на строительство и возможных потерь бюджета, что обусловит необходимость более высокой квалификации оценщика.

4. Прикладные особенности оценки стоимости недвижимости в России.

Ныне действующие в России технологии оценки стоимости недвижимости и других капитальных активов восходят к Международным стандартам оценки (МСО), изначально принятым на вооружение Российским обществом оценщиков (РОО) как первой саморегулируемой российской оценочной организацией. С позиции международного права стоимость является денежным эквивалентом ценности конкретных товаров в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Стоимость рассматривается в двух ипостасях: как экономическая категория, выражающая свойство товара, и как оценочный показатель,

характеризующий продукт аналитической деятельности конкретного оценщика, для которого назначение оценки предопределяет выбор соответствующего стандарта стоимости.

В международной оценочной практике по назначению оценки выделяют два вида стоимости: рыночную стоимость как базу оценки и базы оценки, отличные от рыночной стоимости. Другими словами их также можно сгруппировать как стоимость в обмене, оцениваемую на базе рыночных показателей, и стоимость в пользовании, оцениваемую на субъективной основе с использованием преимущественно нормативных показателей (рис.3).

Рис.3. Виды стоимостей для оценки недвижимости

В соответствии с МСО рыночная стоимость определяется как расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имуществом на дату оценки между заинтересованным покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего

маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

В системе нормативных показателей в последние годы наиболее востребованы инвестиционная, налогооблагаемая и кадастровая виды стоимости.

Инвестиционная стоимость характеризует оцениваемое имущество для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. Она обусловлена ожиданием будущих доходов от эксплуатации приобретаемого имущества. Важными ценообразующими факторами для инвестора являются объем и цена финансирования, инвестиционные риски, связанные с удорожанием или обесценением ресурсов, влияние рыночной конъюнктуры и условий налогообложения.

В настоящее время налогообложение недвижимости в России происходит в рамках трех налогов, каждый из которых имеет свою налоговую базу. Это налог на имущество организаций (юридических лиц), налог на имущество в частной собственности физических лиц и налог на землю. При этом ни один из указанных налогов не строится на основе рыночной стоимости, что является их существенным недостатком.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки, «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденным Минэкономразвития России 22 октября 2012 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Однако в действующих нормативно-правовых регламентах по использованию кадастровой стоимости для налогообложения земельных

участков и объектов недвижимости допущен ряд документальных несовпадений. Так, в действующей редакции Налогового кодекса Российской Федерации отмечено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, а кадастровая стоимость земельного участка оценивается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В Земельном кодексе Российской Федерации отражено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая также может применяться для определения арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации.

Симптоматично, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации правомочны утверждать средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), то есть органы власти вновь наделяются такими же правами, какие они имели при определении нормативной цены земли, что явно противоречит логике экономического развития.

5. Обоснование целесообразности использования метода массовой оценки при налогообложении недвижимости как фактора активизации инвестиций (на примере г. Москвы).

Массовая оценка недвижимости в классической трактовке определяется как систематическая оценка групп объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Важным стимулом к ее развитию стало внедрение в практику оценки компьютерных технологий и доступного программного

обеспечения для статистического, регрессионного анализа и автоматизированного расчета стоимости.

В отличие от индивидуальной массовая оценка создает возможность имитации действия факторов рыночного спроса и предложения на большой территории. Для массового анализа характерен типовой объект или совокупность типизированных объектов. Свидетельством точности массовой оценки служат статистические методы. Налоговый оценщик работает в интересах всех налогоплательщиков данной юрисдикции, тогда как независимый индивидуальный оценщик обслуживает конкретного клиента. Система массовой оценки состоит из четырех взаимосвязанных подсистем, представленных на рис.4.

✓-

Система массовой оценки

Система первичной информации

Сбор данных

I

Ввод и редактирование данных

Преобразование информации

Обеспечение конфиденциальности информации

Рис. 4. Основные компоненты системы массовой оценки налогооблагаемой недвижимости

По стандартам Международной ассоциации налоговых оценщиков требуется, чтобы среднее отклонение коэффициента дисперсии для жилых объектов не превышало 15%, а по группе доходной недвижимости - 20 процентов.

Подобные фискальные нормы были приняты постановлением Правительства Москвы от 18 марта 2008 г. № 179-ПП «О порядке использования результатов массовой оценки стоимости нежилого фонда в городе Москве» и применяются:

- в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом города Москвы;

- для повышения оперативности и обоснованности управленческих решений в отношении объектов нежилого фонда в городе Москве;

- в рамках контроля отчетов об индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов нежилого фонда.

В соответствии с введенным «Порядком» при приеме результатов оценочных работ, выполненных независимыми оценщиками по заказу Департамента имущества города Москвы, заказчик сравнивает полученные независимым оценщиком результаты с результатами массовой оценки по данному объекту. В случае расхождения указанных результатов более чем на 20% Департамент направляет отчет об индивидуальной оценке для проведения экспертизы в организации по контролю оценочной деятельности в Российской Федерации.

При получении положительного заключения экспертизы на отчет об оценке информация принимается к сведению для возможной корректировки модели массовой оценки, а стоимость, рекомендованная независимым оценщиком, используется для принятия управленческого решения, в том числе для совершения сделки.

При получении отрицательного заключения экспертизы на отчет об оценке принимается решение о возврате отчета оценщику для доработки либо о заключении договора с другим оценщиком.

В московской оценочной практике наблюдаются попытки идентификации подходов к моделированию перспектив градостроительного развития, исходя из будущих или текущих задач экономической динамики. Если задача состоит в оценке арендной стоимости недвижимости, то в качестве базовой величины рассматривают перспективные проекты инновационного развития. Если целью оценки является налогооблагаемая недвижимость, то для существующего бизнеса исходят из его существующего использования, а для инвестиционного проекта - вариант размещения инвестиций, обуславливающий их наивысшую ставку капитализации.

Кроме того, наряду с целесообразностью использования метода массовой оценки при налогообложении, в диссертационном исследовании отмечено, что развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью национальных задач по обеспечению социально-экономического развития страны, решению социальных, экономических и экологических проблем, повышению качества жизни, содействию региональному развитию.

Так, реализация федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)» позволит гармонизировать сферы земельно-имущественных отношений.

По экспертным оценкам, за время реализации Программы будет собрано поступлений, получаемых от сбора земельного и имущественных налогов, в консолидированный бюджет Российской Федерации в пределах 5 100 млрд. рублей. К концу 2019 года в результате реализации мероприятий программы должно быть дополнительно собрано около 930 млрд. рублей.

Также реализация мероприятий Программы по уточнению границ земельных участков и государственной регистрации права Российской Федерации на них позволит дополнительно привлекать ежегодно в бюджет Российской Федерации средства от сдачи в аренду федеральных земельных

участков. Так, на 1 рубль, вложенный для проведения указанных работ, за весь период реализации Программы может быть получено до 4 рублей от сдачи в аренду этих земель.

При этом реализация программных мероприятий будет способствовать росту числа выявленных нарушений земельного законодательства в 3 раза с 162 тысяч до 480 тысяч в год, а также увеличение сумм наложенных на нарушителей административных штрафов в 3 раза по сравнению с 2012 годом.

На долгосрочную и среднесрочную перспективу развития единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости социально-экономический эффект от реализации Программы будет состоять в снижении административных барьеров при получении государственных услуг, росте обращений заявителей, сокращении временных и финансовых издержек потребителей услуг в сфере недвижимости, увеличении оборота недвижимости и налогооблагаемой базы, росте доходов бюджетов всех уровней, а также повышении инвестиционной привлекательности и снижении коррупционной составляющей.

III. ОСНОВНЫЕ КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

1. В диссертационном исследовании доказано, что основным регулятором общественного землепользования является земельный рынок, встроенный в систему государственной и региональной политики для осуществления административных, правовых и финансовых корректировок в публичных интересах граждан. Земля, будучи основой суверенизации любого государства в течение более семидесяти лет рассматривалась не в качестве исключительно важного феномена экономической жизни России, а как бесплатный элемент построек, что не могло не отразиться в массовом сознании людей.

2. На основе принятой в диссертации концепции неразделенной оценки недвижимости, состоящей в определении стоимости земли в виде разницы между стоимостью всей недвижимости и стоимости построек, обоснован вывод, что управление недвижимостью на современном этапе развития России переросло уровень государственного земельного кадастра и преобразовалось в комплексный механизм регулирования землепользования во взаимосвязи земельного участка и выполненных на нем улучшений.

3. В градостроительной практике возникает необходимость решения двух видов самостоятельных задач:

- налогообложения земельных участков и связанных с ними имущественных комплексов, требующего оценки текущей кадастровой стоимости налогооблагаемой недвижимости;

- инвестиционного развития городской агломерации в соответствии с условиями территориального планирования и градостроительного зонирования, исходя из рыночной стоимости использования материальных активов, финансовых ресурсов и сроков реализации проекта.

Основное различие указанных задач заключается в том, что для целей налогообложения потребуются сведения, отражающие существующий уровень рентных платежей на местном рынке, которые могут быть получены из действующего кадастра недвижимости, а градостроительная оценка потребует учета предстоящих затрат на строительство и возможных потерь бюджета.

4. На основе опыта кадастрового учета в г. Москве мотивирована целесообразность введения в мегаполисах России двух видов имущественного кадастра, учитывающих дифференцированную оценку городских земель, исходя из их фискального или инвестиционного назначения, оцениваемого, соответственно, о текущей или будущей стоимости недвижимости.

5. По аргументированному мнению автора диссертации, российское законодательство еще окончательно не сформировалось, имеет ряд противоречий и несогласованностей, особенно в плане повышения роли кадастра городских территорий. Для их преодоления необходимо определить четкие позиции в понимании кадастровой и рыночной стоимости; в определении массовой оценки и рассчитанной по индивидуальному заказу; а также в выявлении пределов ответственности за региональные корректировки нормативной цены земли и инвентаризационной классификации построек.

6. Обоснована необходимость продолжения научных исследований и законотворческой деятельность по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости с использованием программно-целевого подхода для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, защиты прав на недвижимое имущество, снижения административных барьеров и расширения налогооблагаемой базы.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

а) статьи в периодических изданиях из перечня ВАК Минобрнауки России:

1. Червова A.B., Зарубин В.Н. Регулирование рынка недвижимости: от государственного земельного кадастра до государственного кадастра недвижимости // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - № 3. (0,5 пл.).

2. Формирование единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости в условиях инновационного развития//Инновации и инвестиции.-2013,-№5. (0,6 п.л.)

б) статьи в изданиях, входящих в международные системы цитирования

(РИНЦ):

3. Червова A.B. Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости // Экономика и управление: проблемы, решения. — 2013. - № 1. (0,75 п.л.)

4. Червова A.B. Стоимость недвижимости, способы и показатели ее оценки // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2013. - № 2. (0,75 п.л.)

5. Червова A.B. Правовое регулирование городского землепользования // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2013. -№ 3. (0,5 п.л.)

в) другие научные публикации:

6. Зарубин В.Н., Червова A.B. Ленд-девелопмент в инвестиционном процессе / Россия и СНГ: новые возможности стратегического партнерства// Материалы международной научно-практической конференции. Сборник научных статей РАНХиГС и ФБС СНГ. - М.: Издательский дом «Научная библиотека», 2013. (0,5 п.л.)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Червова Анна Владимировна

Тема диссертационного исследования: Использование кадастра городских территорий для активизации инвестиций на рынке недвижимости

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Изготовление оригинал-макета Червова Анна Владимировна

Подписано в печать: 03.10.2013 Объем: 1,0 п.л. Тираж: 100 экз. Заказ № 166 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, пр-т Вернадского, д. 39 (495) 363-78-90; www.reglet.ru