Методика выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методика выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков"

На правах рукописи

У

/

Занина Яна Андреевна

МЕТОДИКА ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ С УЧЕТОМ ДЕЛОВЫХ РИСКОВ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

005559446

МОСКВА 2014

005559446

Диссертационная работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»),

Научный руководитель: Кандидат экономических наук, доцент

Орлов Александр Константинович

Официальные оппоненты:

Семенов Виктор Николаевич доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Городское строительство и хозяйство» ФГБОУ ВПО «Воронежский государственного архитектурно-строительный университет»

Иванова Нина Вячеславовна доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономика и управление инвестициями» ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления»

Ведущая организация:

Защита состоится &

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-западный государственный университет»

часов на

^¿¡¿2^2014 года в /£

заседании диссертационного "совета Д212.138.05, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, 26, ауд. № 9 «Открытая сеть».

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте www.mgsu.ru ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Автореферат разослан « » /Г 2014)

Ученый секретарь диссертационного совета

(Л^Ч

Мишланова Марина Юрьевна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность научного исследования обусловлена важностью поиска новых методических принципов и механизмов, практических форм и методов совершенствования процесса управления государственной собственностью.

Важнейшей подсистемой государственной собственности выступает федеральное имущество, обеспечивающее выполнение возложенных на государство задач по соблюдению национальных интересов, обеспечению обороноспособности и охране суверенитета страны, решению социальных проблем, развитию промышленности, свободной предпринимательской деятельности, науки и культуры, соблюдению и защите прав хозяйствующих субъектов, обеспечению условий для достойной жизни людей. Важным элементом данной подсистемы является федеральное недвижимое имущество специального назначения, в структуру которого входят объекты военно-промышленного и космического комплексов, МЧС России, уникальные объекты атомной и гидроэнергетики, земельно-имущественные комплексы пунктов пропуска через границу РФ и др.

В современных российских условиях федеральную собственность следует рассматривать не как объект, который следует приватизировать, но, в первую очередь, как главнейший инструмент обеспечения государством своих функций, как одна из основ поддержания конкурентоспособности российской экономики через оперативное и доверительное управление, право хозяйственного ведения и др.

Координация экономической деятельности в сфере федеральной собственности осуществляется с помощью разнообразных механизмов регулирования действиями государства и частных компаний, которые можно систематизировать на основе ряда ключевых параметров: характера распределения прав собственности, механизмов управления транзакциями и распространения институтов доверительного управления.

В Бюджетном Послании Президента Российской Федерации о бюджетной политике в 2014-2016 годах от 13 июня 2013 г. одна из главных задач, обозначенная главой государства, - это повышение качества управления госсобственностью и эффективности работы государственного сектора.

В тоже время, возможности наращивать государственные расходы в средне- и долгосрочной перспективе отсутствуют.

Чтобы создать предпосылки экономического роста, определяемого существенным повышением доходов федерального бюджета за счет таких источников, как дивиденды, выплаченные компаниями с государственным участием, доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений, необходимо обеспечение сочетания процессов создания, функционирования, взаимодействия и трансформации экономической деятельности всех участников рынка недвижимости, базирующихся на теории жизненного цикла доходности объектов

федеральной собственности, в том числе, специального назначения, и развития сети деловых отношений, основанных на принципах государственно-частного партнерства.

Соответственно перед государственной собственностью стоит проблема разработки научно обоснованных и обладающих практической применимостью методов повышения эффективности использования и развития федерального недвижимого имущества, обеспечивающих доходность на основе диверсификации форм и механизмов управления.

В той или иной степени задачам и проблемам эффективного управления недвижимым имуществом посвящали свои работы такие ученые, как А.Н. Асаул, В .А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Х.М. Гумба, A.A. Зубарев, Н.В.Иванова, В.В. Исаев, Ю.П. Панибратов, Е.Б. Смирнов, М.П.Федотова,, B.C. Чекалин и др.

Проблемам совершенствования методов управления недвижимым имуществом были посвящены работы Баронина С.А., Баринова В.Н., Верстиной Н.Г., Грабового П.Г., Загийдуллиной Г.М., Квачадзе Р.Г., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Лукинова В.А., Панкратова Е.П., Сагайдак С.А., Симионовой Н.Е., Юртаевой А.Е., Яськовой Н.Ю. и др. Вопросы оценки эффективности инвестиций в недвижимое имущество и оценки собственности исследовались Коссовым В.В., Кулаковым К.Ю., Косаревой H.A., Лившицем В.Н., Хрусталевым Б.Б., Шахназаровым А.Г. и др.

Развитие федерального недвижимого имущества требует значительных инвестиций, зачастую у государства отсутствует возможность самостоятельно решить задачи модернизации и создания новых объектов, необходимых для адекватного выполнения различных функций. В условиях возникающих макроэкономических рисков создание механизмов долгосрочного и устойчивого финансирования объектов федеральной недвижимости может быть основано только на взаимовыгодном партнерстве государства и частного сектора.

Значительный вклад в исследование методов управления государственной собственностью, в том числе на основе применения механизмов государственно-частного партнерства, внесли научные труды И.Т. Балабанова, В.В.Бредихина, И.Л.Владимировой, В.А. Горемыкина, К.П.Грабового, C.B. Григоровского, В.В.Григорьева, Н.Ф.Костецкого, Е.С.Озерова, В.Я.Осташко, И.А.Остриной, Н.Ю.Овсянниковой, Н.И.Трухиной, В.Н.Семенова, Б.А.Райзберга, A.B. Руднева, Ю.А.Цыпкина и др.

Вместе с тем многие теоретические, методические и практические аспекты управления федеральным недвижимым имуществом требуют более детального анализа и дальнейших разработок.

Основная гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что в современных условиях реализации важнейших приоритетов развития национальной экономики, связанных с проблемами эффективного

использования объектов земельно-имущественного комплекса федерального недвижимого имущества является уменьшение бюджетных средств на их содержание и развитие за счет выбора эффективных форм и механизмов управления с применением инструментария ГЧП, а также минимизации делового риска в рамках партнерских отношений госсобственника и частного оператора.

В центре исследования диссертационной работы находятся проблемы совершенствования организационно-экономических методов повышения эффективности управления объектами федеральной недвижимости.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков.

В соответствие с основной целью исследования был определен перечень проблемных вопросов, сформулированы и решены следующие научные задачи:

обоснована система особенностей объектов федеральной недвижимости специального назначения на основе обобщения данных об инвестиционной привлекательности, доходов и рыночной стоимости при использовании объекта, рыночной арендной ставки и получения потенциального валового дохода, характеристики концессий, масштабности воздействия на смежные отрасли, капиталоемкости, срокам окупаемости;

- определена система управления объектами федеральной недвижимости с учетом специфических особенностей имущества специального назначения;

исследованы существующие формы и методы управления, установлены возможности оценки эффективности и сопоставления различных способов использования объектов федеральной недвижимости с учетом возникающих деловых рисков на макро-, мезо- и микроуровнях;

- выполнена классификация деловых рисков в рамках партнерских отношений, их качественная и количественная оценка;

- усовершенствованы методические подходы к управлению деловыми рисками при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования и повышении доходности объектов федеральной недвижимости;

- определены модели сочетаемости форм управления и получаемых эффектов от формирования стратегии, механизмов функционирования и развития объектов федеральной недвижимости;

- обоснованы механизмы повышения эффективности управления объектами федеральной недвижимости специального назначения на праве оперативного управления и коммерческого партнерства для реальной системы ФГКУ «Росгранстрой».

Объектом исследования выступают организационно-экономические формы и методы управления федеральной недвижимостью специального назначения, закрепленной на правах оперативного управления.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических процессов и механизмов, складывающихся в результате партнерских взаимоотношений в сфере управления федеральной недвижимостью с учетом рисков.

Теоретической, методологической и эмпирической базой проведенного исследования послужили разработки ряда отечественных и зарубежных ученых; статьи периодических экономических изданий; материалы конференций; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; законодательные, нормативно-методические разработки государственных и региональных органов управления; официальные методические и справочные материалы.

В процессе исследования были применены общенаучные методы познания, в том числе, автор использовал методы экспертной оценки, экономико-математического, технико-экономического, логического и системного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методики и практических рекомендаций по управлению недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, и повышению эффективности его использования за счет развития на основе диверсификации форм управления, рационального сочетания организационно-экономических и правовых механизмов.

Основные научные результаты, определяющие научную новизну проведенного исследования, состоят в следующем:

-обоснованы специфические особенности объектов федеральной недвижимости специального назначения с учетом анализа теоретических основ и аналитических данных о функционировании и развитии объектов земельно-имущественных комплексов (ЗИК);

- проведено моделирование взаимоотношений внутренней и внешней среды системы управления федеральным недвижимым имуществом с применением принципа минимакса, позволяющего реализовать максимальное количество требований и ограничений внешней среды за счет минимального расхода бюджетных ресурсов с учетом выделенной специфики объектов и адекватных им методов управления;

- разработана методика оценки деловых рисков при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования объектов федеральной недвижимости с учетом повышения их доходности;

- разработан алгоритм формирования рационального сочетания форм эффективного использования объектов ЗИК федеральной недвижимости, позволяющий определить комплекс задач программно-целевого управления по аренде, концессии с реализацией инвестиционных проектов на основе партнерских деловых отношений;

- предложена методика выбора эффективных управленческих решений в условиях формирования деловых партнерских отношений на основе

системы критериев и показателей доходности при функционировании и развитии объектов федеральной недвижимости.

- разработаны практические рекомендации по формированию стратегии эффективного управления объектами федеральной недвижимости специального назначения с учетом оценки и управления деловым риском. На защиту выносятся:

• результаты анализа процессов управления функционированием и развитием объектов федеральной недвижимости специального назначения;

• методика оценки деловых рисков при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования объектов земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости с учетом требований повышения их доходности;

• методика формирования совокупного портфеля объектов федеральной недвижимости и выбора эффективных форм управления с учетом деловых рисков;

• механизм повышения эффективности управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения на основе стратегии развития совокупного портфеля объектов земельно-имущественного комплекса.

Апробация и практическая значимость результатов исследования Основные положения и результаты исследования докладывались на Всероссийской и Международной научно-практической конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011г.), Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011г.), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию объектов недвижимости» (г. Сочи, 2012 года).

Предлагаемые методические рекомендации по формированию стратегии эффективного управления федеральной недвижимостью могут быть использованы в качестве методического инструментария для всех участников рынка недвижимости. Сформулированные и обоснованные в работе положения, рекомендации и выводы могут быть применены органами государственного управления при разработке мероприятий, направленных на повышение эффективности управления федеральным недвижимым имуществом. Представленные в исследовании материалы обосновывают возможности использования качественных и количественных расчетных методов в целях разработки и научного обоснования управленческих решений в области управления государственным имуществом с учетом деловых рисков. Сформулированные и обоснованные в диссертации научные

положения, рекомендации и выводы способствуют повышению эффективности функционирования объектов государственного имущества, рационализации их форм, структуры и состава, росту возможностей воздействия с их помощью на экономические процессы в интересах проводимой государством экономической и социальной политики.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Экономика недвижимости», «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.

Достоверность результатов, полученных автором, обусловлена использованием современных экономических теорий, методов и подходов, применение которых дает возможность получить подтверждение выдвинутых гипотез, в том числе с учетом статистической отчетности, а также апробацией сформулированных научных рекомендаций.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 171 наименования отечественных и зарубежных авторов.

Общий объем диссертации составляет 214 страниц машинописного текста, который включает 28 таблиц, 22 рисунка и четыре приложения.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы в 12 научных работах общим объемом 4,6 п.л., в том числе лично автором 3,5 п.л.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Результаты анализа процессов управления функционированием и развитием объектов федеральной недвижимости специального назначения

Государственная собственность - форма собственности, при которой имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежит государству полностью, либо на основе долевой или совместной собственности. Госимущество является основой государственного хозяйствования, через него реализуется государственный и публичный интерес.

Основные группы объектов, внесенные в Реестр федерального имущества РФ представлены на рис. 1. Анализ состава федеральной собственности показал, что основная часть (67%) федерального имущества закреплена за правообладателями на праве оперативного управления.

В группу субъектов, функционирование и развитие которых полностью или в значительной степени определяется и контролируется государством, следует отнести:

- созданные Российской Федерацией или субъектами федерации государственные учреждения (основными типами государственных учреждений признаются казенные, бюджетные и автономные);

- государственные унитарные предприятия;

акционерные общества, в уставном капитале которых контролирующий пакет акций (более 50%) находится в госсобственности (федеральной или субъектов Федерации).

Рис. 1. Соотношение основных групп объектов, учтенных в реестре федерального имущества по состоянию на 01.01.2013 г. (в %)

При формировании методов управления объектами государственного имущества следует учитывать, что в условиях рыночной экономики государство чаще всего принимает на себя часть деятельности, которая:

- должна находиться в ведении государства в обязательном порядке по причинам стратегического характера, а также в целях реализации государственных функций;

- экономически невыгодна частному бизнесу, либо неподъемна в силу масштабности;

- должна контролироваться государством.

Согласно Федеральному Закону РФ от 08.05.2010 № 83-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» был создан новый тип государственных (муниципальных) учреждений - казенные учреждения. Несмотря на то, что к казенным учреждениям отнесены те, которые по определению должны содержаться за счет бюджетов всех уровней, и основная цель их функционирования - решать государственные задачи в сфере обеспечения безопасности, правопорядка и обороноспособности государства, Бюджетный кодекс РФ оставляет за ними право заниматься приносящей доход деятельностью в том случае, если такое право предусмотрено в их учредительных документах (ст. 41 Бюджетного кодекса РФ). Согласно данным Федерального казначейства, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением

О) Имущество, составляю цее государственную казну Российской Федерации

■ Имущество, закрепленн оеза

правообладателями на праве оперативного управления

□ Имущество, закрепленн ое за

правообладателями на праве хозяйственного ведения

имущества федеральных бюджетных и автономных учреждений) за 2012 год составили 10 092,2 млн. руб.

Таким образом, федеральное недвижимое имущество, закрепленное на праве оперативного управления за Федеральными государственными казенными учреждениями (ФГКУ) представляет собой огромный пласт объектов, необходимых с точки зрения выполнения возложенных на них функций, но также обладающих потенциалом коммерческого использования.

Поскольку в рамках диссертационного исследования нет возможности охватить весь портфель государственной собственности, автор концентрирует внимание на федеральной собственности в части объектов недвижимого имущества специального назначения, закрепленного на правах оперативного управления за Федеральными государственными казенными учреждениями.

Среди основных принципов управления федеральной недвижимостью следует выделить следующие: эффективность (критерий, на основе которого следует оценивать результативность управления); целеполагание (выделение основной и приоритетных целей, разработка дерева целей); прогрессивная мотивация (использование прогрессивной системы оплаты труда, научно-обоснованной политики дивидендов); социальная и экономическая ответственность субъектов управления (за устойчивость расширенного воспроизводства собственности и эффективность использования ее объектов); комплексность, системность и гибкость управления; непрерывная эволюционная реорганизация по интенсивности использования объектов недвижимости; обязательность качественного правового регулирования; профессионализм управления на основе конкурсной системы привлечения и отбора частных хозяйствующих субъектов.

Эффективным признается такое использование государственной недвижимости, в результате которого достигается:

- устойчивое поступление в бюджет РФ доходов от использования недвижимости РФ и поэтапное их увеличение;

- прирост объема инвестиций в сферу недвижимости РФ;

- увеличение стоимости всего земельно-имущественного комплекса территории;

улучшение материально-технического состояния и качества эксплуатации объектов недвижимости РФ;

- безопасная, социальная, инженерная и экологическая среда обитания.

Автором предложены четыре вида стратегий высшего уровня:

стратегия активизации развития, стратегия стабилизации развитии, социальная стратегия и олигархическая стратегия, характеризующие экономические и социальные аспекты развития. Проведенный анализ стратегий позволил автору выбрать в качестве научного исследования стратегию деловой активности и стратегию стабилизации развития федеральной недвижимости.

Управление федеральным недвижимым имуществом является процессом многогранным. Система управления объектами недвижимости земельно-имущественного комплекса (ЗИК), находящегося в федеральной собственности, соответствует признакам открытой, сложной и вероятностной организационно-экономической системы (ОЭС).

В работе предложены классификация типов и объектов ЗИК федеральной недвижимости и содержание методов управления, среди которых актуальность приобретают концессия, аренда, доверительное управление и коммерческое партнерство (совместная деятельность).

Исследование зарубежного опыта использования концессий как механизма управления федеральной недвижимостью убедительно доказывает успешность его применения в решении стоящих перед государством задач по повышению эффективности использования объектов ЗИК федеральной недвижимости.

Одним из имеющих общую природу с концессией способом управления, признается аренда, которая одновременно обладает рядом существенных отличий. Главное экономическое отличие концессии от аренды состоит в несоответствии последней требованиям инвестиционного проекта, осуществляемого на условиях особого льготного налогового и прочих режимов, в полной мере присущим концессии. Помимо этого, с юридических позиций арендатору имущество передается на праве временного владения и пользования или временного пользования, а концессионер реализует право пользования или исключительное право пользования недвижимым имуществом. В действительности права концессионера весомее, полнее, «качественнее» арендных прав. Однако, аренда, хоть и не дает значительных полномочий, является весьма динамичной, гибкой, эффективной и гораздо более массовой формой вовлечения федерального недвижимого имущества в оборот и управление различными объектами государственной собственности.

2. Методика оценки деловых рисков при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования объектов земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости с учетом требований повышения их доходности

Формы управления федеральным имуществом варьируются от простой технической эксплуатации федеральной недвижимости объекта или его отдельных элементов (в западной терминологии Facility Management) до полного управления всеми без исключения аспектами функционирования приносящей доход недвижимости, включая все юридические аспекты и финансовые потоки (Asset Management). Для реализации таких различных уровней взаимодействия собственника и управляющей компании сложились соответствующие разнообразные формы взаимодействия, приведенные в табл. 1.

Таблица 1

Основные формы взаимодействия сторон в процессе управления _федеральной недвижимостью_

Уровень вовлеченности управляющей компании в процесс управления эксплуатацией недвижимости Наиболее часто применяемая форма взаимодействия сторон

Техническая эксплуатация (Facility Management) Договор подряда

Агентский договор

Комплексная эксплуатация (Property Management)

Доверительное управление

Управление активами (Asset Management)

Доверительная собственность (Trust)

Автором в работе сделан сравнительный анализ наиболее эффективных форм управления: оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления, аренды с учетом факторов риска макро-, мезо- и микроуровней.

Основными факторами риска при управлении федеральной недвижимостью являются следующие группы: экономические, промышленные, риски управляющей компании.

Экономический риск является следствием тенденций в развитии экономики страны в целом. Промышленный риск связан с особенностями, характерными для данного сектора экономики.

Риск управляющей компании порождается особенностями, характерными для функционирования конкретной компании. Риск компании включает два вида рисков: деловой риск и финансовый риск. Деловой риск обусловлен уровнем конкурентоспособности компании, постановкой работы по маркетингу и делится на производственный риск и поведенческий риск (рис. 2). Возможные следующие типы производственного риска: риск низкой интенсивности использования недвижимого имущества, риск организационно-технологический эксплуатации недвижимости и риск инвестиционно-строительного проекта (инвестиционный, предпринимательский, экологический и др.).

Поведенческий риск состоит из двух типов: корпоративный риск (некомпетентность партнера и неопределенность действий по управлению федеральным имуществом), коммерческий риск, связанный с «маркетингом проекта» и совместным управлением, вверенным федеральным недвижимым имуществом.

Финансовый риск обусловлен общенациональной политикой в области финансов и требует создания специального механизма оперативного реагирования на изменения в финансовой среде.

«Маркетинг проекта» при выборе партнера для организации бизнеса по управлению федеральной недвижимостью ориентирован на формирование и поддержание долгосрочных отношений с ключевым клиентом и

заинтересованными сторонами на протяжении всего жизненного цикла проекта.

Рис. 2. Разновидность типов делового риска и их взаимосвязь на стадии партнерских отношений

«Маркетинг проектами» включает в себя понятие управление проектами и деловыми рисками партнерских отношений и состоит из семи стадий: поиск, подготовка, переговоры, реализация, переход к коммерческому партнерству, создание совместного предприятия (доверительная собственность).

Высокая степень риска приводит к необходимости поиска путей ее снижения. Автор выделяет три основных направления такого поиска.

Первое связано с широким использованием в задачах планирования современных методов экономико-математического моделирования возможных потерь и их источников. Второе направление — вовлечение в инвестиционный процесс страховых компаний, что приводит к удорожанию реализации проектов. Третье направление — создание различного рода предприятий и организаций для распределения совместного риска, которое основывается на принципе диверсифицированного риска.

Важнейшей задачей планирования и управления федеральной недвижимостью является задача формирования портфеля заказов объектов ЗИК, а также совместная с партнером реализация инвестиционно-строительных проектов (ИСП).

В качестве общих способов снижения степени риска реализации стратегии развития при выборе инвестиционно-строительных проектов применяются следующие: 1) выбор таких объектов, которые повышают потенциальную прибыль управляющей компании; 2) включение в портфель заказов тех объектов, при выполнении которых сравнительно велика вероятность получения высокой прибыли; 3) выбор таких объектов, выполнение которых приводит к улучшению общего финансового положения ОЭС по управлению объектами ЗИК федеральной недвижимости.

В условиях развития концессионных систем, появления субъектов управления различных организационных форм главной задачей становится получение общего эффекта, связанного с эксплуатацией и использованием объектов ЗИК федеральной недвижимости.

Автор разработал экономико-математическую модель, сводимую к функционированию двух структур: реализационной структуры и оценочной структуры. Реализационная структура отражает зависимость между выбираемыми альтернативами и возникающими деловыми рисками. С помощью оценочной структуры производится субъективная оценка возникающих деловых рисков при реализации ИСП в рамках коммерческого партнерства.

Основным исполнителем ИСП выступает управляющая компания -(частный оператор), задачами которой является реализация стратегических, тактических и оперативных планов по эффективному управлению объектами федеральной недвижимости на всех этапах их жизненного цикла с учетом требований стандартов качества эксплуатации. Разработанная автором схема взаимосвязи стандартов качества эксплуатации объектов ЗИК федеральной недвижимости приведена на рис. 3.

Оценку отклонений от стандартов качества при реализации управленческих решений предлагается провести на основе сформированной количественной модели сравнения любых режимов обеспечения эксплуатационных стандартов.

Стандарт качества эксплуатации объекта, области риска Мероприятия по обеспечению стандарта эксплуатации объекта Результат реализации мероприятий по обеспечению стандарта

+

Минимальный стандарт (минимальный риск) * • работы по тех. обслуживанию, связанные с ликвидацией незначительных неисправностей, обеспечением безопасности, направленные на поддержание и обеспечение работоспособности инженерных систем на минимальном уровне; - связанные с техническим ремонтом работы, направленные обеспечение эксплуатационных показателей объектов ЗИК федеральной недвижимости на минимальном уровне и др. - минимальное обеспечение проектных условий использования объектов ЗИК; - объем проводимых дополнительных работ может составить около 25% от норматива; - обеспечение в минимальном объеме экспл. показателей; - поддержание в исправном состоянии элементов здания;

+

Основной стандарт (средне-допустимая степень риска) -соответствующий нормативам комплекс организационно-технических и строительных мероприятий, нацеленный на недопущение преждевременного физ. износа и обеспечение адекватных эксплуатационных показателей; - комплекс работ по тех. обслуживанию, соответствующий принятым нормативам: - по объему, перечню, качеству и их периодичности; - нормативное обеспечение условий использования объектов; - нормальное функционирование здания и инженерных систем в течение установленного срока службы; - поддержание их состояния в 1. исправности, безопасности и работоспособности; - проведение дополнительных работ в полном объеме с установленной частотой и последовательностью нормативного комплекса работ

*

Повышенный стандарт (повышенный риск) - дополнительные работы, связанные с повышением интенсивности использования объектов ЗИК, их безопасности, и требующие дополнительного бюджетного финансирования И др. - повышение интенсивных условий эксплуатации, обеспечивающих процессы функционир ования; - стабильность и безопасность использования объектов требует дополнительных средств более 50% от норматив о в

Рис. 3. Схема взаимосвязи стандартов качества эксплуатации объектов ЗИК федеральной недвижимости и областей делового риска

Режимы предлагается сравнивать на основе интегральной оценки экономической надежности (Э"0Эс):

Эог'=1-1^ = 1-Ш, (1)

оэс п(п-1) п(п -1)

m¡ - количество инверсий в фактическом порядке для показателя, имеющего i-й ранг (занимающего i-e место) в динамической модели;

п - число показателей в динамической модели надежности (нормативной модели);

=í>„. (2) /•i

где a¡¡ - переменная, отражающая наличие или отсутствие в фактическом упорядочении показателей бинарного отношения "быстрее" между i-м и j-м показателями, заданного в динамическом нормативе:

Ia¡j = \,если г, >■ rtnpu j -< i

а0 = -1 ,если г ч г при j > i (3)

О, в остальных случаях

где п и ^ - ранги ¡-го и ^го показателей в фактическом упорядочении;

М (Р, Н) - сумма инверсий в реальном порядке показателей (Р) относительно нормативного порядка (Н), заданного в динамической модели.

Инверсия в представленной оценке выражается величиной:

(4)

и характеризует меру делового риска (Лу, показывающего отклонение действующего стандарта качества эксплуатации от его эталонного значения.

3. Методика формирования совокупного портфеля объектов федеральной недвижимости и выбора эффективных форм управления с учетом деловых рисков

Система государственной собственности может рассматриваться как совокупность объектов земельно-имущественных комплексов федеральной недвижимости (право оперативного управления и хозяйственного ведения), целевая компонента которых включает нормативно-правовую, организационную, экономическую и информационную связующую компоненты механизма управления федеральной недвижимостью. Главной специфической особенностью организационной и экономической компонент является наличие двух принципиально различных условий их функционирования, которые составляют ценовую компоненту управления федеральной недвижимостью:

первое условие (Э1Н) можно определить как «предпринимательское», которое охватывает те объекты государственной собственности, использование которых приносит доход (аренда, концессия, коммерческое партнерство) и составляет их рыночную стоимость (Срьш); второе условие (нормативно-правовая компонента) (Э2") характеризуется отсутствием

16

дохода, и охватывает объекты, функционирование которых связано с постоянным несением бюджетных издержек (Изд).

При формировании и управлении развитием портфеля недвижимого имущества ФГКУ в части рационального использования профильных и непрофильных активов предполагается сопоставление результатов от различных комбинаций их функционирования. Поставленная задача по определению совокупной эффективности управления объектами ЗИК федеральной недвижимости Э щ интерпретируется следующей экономико-математической моделью:

; / Л' £. р в и я- V

х - о >

=1 /=1 р=1 Ь=1 и=1 /ж]

к„ + к, +кр +кь +ки +кг

)) -> тах\

¿„•II*,, ¿а,

(-1 У=1 ..[ у-1

VII

/.I >1 / ]

II

>

(5)

..I >1

7

где:

/ - индекс объекта федеральной недвижимости < = 1,/ ] - индекс варианта управления ¡-м объектом недвижимости у = п - индекс использования трудовых ресурсов, и = 1, Аг; / - индекс информационных ресурсов фед. недвижимости, / = 1,1; р - индекс использования материальных ресурсов, р = 1,Р; Ь - индекс нематериальных ресурсов, Ь = \,В; и — индекс использования инвестиционных ресурсов, и = 1,1/; /- индекс финансовых ресурсов, / = . (?,,,■&,.О«,,<2/, - объем ресурсов п, I, р, I, и,/видав Г-м году, тыс. руб.; кп,кпкр,кь,к„,к/- издержки п ,1, р ,Ь, и, /вида ресурсов, выраженных в расходах на управление на ед. дохода, тыс. руб.;

хр, - доход, извлеченный от ]-го объекта федеральной недвижимости при ¡-м варианте управления, тыс. руб.

Критерий эффективности функционирования всей ОЭС ФГКУ должен быть комбинированным, отражающим сосуществование обоих выше

указанных режимов - Э," и Э2Н. Целевая функция эффективности (Эн0эс) будет иметь следующий вид:

ЭоЭС = ' }

3," = max ¿С^, = max ±(Дх,/П,) = feif' ,

г ^ (6)

Эг" = min = max Н/•

J* 1 /-Ш + Й + 1

ЭЦэс = max Э," + min Э2"

где СрЬ,н - рыночная стоимость доходных объектов ЗИК федеральной недвижимости, руб.; Ri - общая ставка капитализации i-ro объекта, rt е Ri (в долях ед.); F - количество государственных (частных) предприятий, шт.; «ш + п» - общее количество объектов ЗИК федеральной недвижимости; Н -налоговые поступления Fi предприятия ФГКУ в государственный бюджет, руб.

Основное содержание деятельности по управлению государственной собственностью в экономическом аспекте должно быть ориентировано на минимизацию деловых рисков, что не только увеличивает показатели доходности (тактическая цель), но и обеспечивает гарантированное расширенное воспроизводство доходов в будущем (стратегическая цель).

Предлагаемый подход позволил разработать алгоритм методики выбора эффективных форм управления совокупным портфелем объектов ЗИК федеральной недвижимости с учетом оценки деловых рисков, обеспечением эффективности и интенсивности работ по содержанию и текущему ремонту этих объектов (рис. 4).

4. Механизм повышения эффективности управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения на основе стратегии развития совокупного портфеля объектов земельно-имущественного комплекса.

В процессе моделирования управления федеральным недвижимым имуществом на примере Федерального государственного казенного учреждения «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов Росграницы», следует учитывать взаимоотношения внутренней и внешней среды системы управления недвижимостью, а также взаимосвязь между системой стратегического управления ФГКУ (II и III уровни) и системой оперативного управления федеральной недвижимостью.

Комплексный подход к управлению совокупным портфелем объектов недвижимости ФГКУ включает реализацию последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости с выбором профильной и непрофильной недвижимости.

Алгоритм принятия решения с использованием принципов концессии (доверительное управление) по управлению непрофильными объектами ЗИК ФГКУ включает:

- стратегический план использования/развития объекта недвижимости;

Ресурсные компоненты государстве нно й собственности

Федеральное недвижимое имущество РФ

Сегментация портфеля недвижимости ФГКУ на

профильные и непрофильные активы

Основные объекты управления объектов ЗИК федеральной недвижимости (ФН)

Организационные формы

управления: • оперативное управление.

Методы управления совокупным портфелем недвижимости

Полная инвентаризация объектив ЗИК ФН

Программа функционирования и развития объектов ЗИК ФН специального назначения

Выоор форм управления апенпой

Выбор оптимальной тактики для каждого сегмента объектов ЗИК ФН специального назначения

Определение интегрального показателя совокупной эффективности с учетом рисков

Оценка фагторов риска

Тендерный комитет, конкурсный отбор

^ /уровень ^ }

Комплексная эксплуатация объектов ЗИК ФН

Целевые компоненты: нор матив но-правовые, орга шпацно нные. экономические, информационные

Выбор рациональных форм ГЧП (концессия, доверительное управление)

Определение целей и реализация стратегии по эффективному управлению ФГКУ «Росграястрой»

Оценка эффективности доверительного управления

(ЭФкмц), «маркетинг проектам и аренды» (ЕН)

Расчет интегрального показателя риска

Оценка делового риска Ы, - "

Оценка рыночного потенциала н доходности объектов ЗИК с учетом

Эноэс< N,> ЭФинц +ЕН

Сравнение областей риска о стандартами качества эксплуатации

Производственно-экономическая модель управления инвестиционно-строительным проектом (ИСП) ФГКУ «Росгранстрой»

Оценка стадий х цикла делового партнерства

II уровень

ь4_

Реализация функции управления

Условные обозначения:

У** - общая экономическая эффективность;

ЭФшя- эффективность концессии;

ЕН - эффективность аренды;

Э*ах- экономическая надежность нормативная (фактическая) функциональная ОЭС;

совокупный риск проекта (фактический), Я",.- инновационная надежность ИСП; Ср, - стоимостная оценка реализации ИСП

Рис. 4. Общий алгоритм методики выбора эффективных форм управления совокупным портфелем объектов ЗИК федеральной недвижимости

- анализ имеющихся финансово-инвестиционных ресурсов (возможности привлечения);

- механизм формирования общих финансовых поступлений;

- анализ материально-технической базы;

- требуемый уровень развития объектов федеральной недвижимости;

- востребованное количество основных фондов;

- инвентаризация и определение оставшейся части основных фондов;

- выбор наиболее целесообразного варианта использования объекта недвижимости;

определение суммы финансовых средств, необходимых для реализации выбранного варианта использования недвижимости;

- составление комплексной программы развития совокупного портфеля объектов недвижимости.

Предложенный алгоритм принятия решений по управлению объектами непрофильной недвижимости предлагается реализовывать с учетом принципов программно-целевого управления и механизмов использования коммерческого партнерства.

Оценку эффективности за счет использования механизмов концессии по инфраструктурным объектам федерального недвижимого имущества предлагается определять по следующей формуле:

^ф _ Д,,ож + (Зсод,рж ~ Дгод + ДсЫ

С...

где Дюож - суммарные вложения концессионера в объект концессии за период Т, увеличивающие его стоимость как объекта стоимости государства;

3

- среднегодовые затраты государственного бюджета на содержание объекта концессии;

Дгод _ среднегодовой доход, приносимый объектом государству до передачи объекта в концессию;

Д»*> . доход, в виде налоговых платежей в бюджет, приносимый объектом имущества после передачи в концессию;

О.» - стоимость имущества, передаваемого в концессию;

Т - срок действия договора концессии, лет.

Анализ эффективности предложенного комплекса мероприятий по применению аренды (договор подряда, агентский договор) в системе управления федеральной недвижимостью может быть реализован согласно следующему алгоритму:

— находят инструменты реализации, сроки и затраты для каждого разработанного мероприятия;

— определяют перечень показателей для оценки эффективности реализации и применения выбранных инструментов;

— фиксируют начальные и целевые значения для каждого из показателей, используемого для оценки эффективности;

— оценивают эффективность, сопоставляя единовременные и периодические расходы на реализацию мероприятий и получаемые в результате их проведения доходы, качественные и количественные механизмы улучшения «маркетинга проекта» аренды.

Таким образом, основываясь на стоимости затрат и значениях прогнозных целевых показателей, можно оценить общую эффективность разработанных мероприятий «маркетинга проекта» и аренды (ЕМ) определяется по формуле:

X s„ X АО + £ Sa X АР) X ROP„ - AMC

EM = -'---/„

& (1 + гГ (8)

где Px- вновь устанавливаемый уровень арендой ставки по каждому арендному фонду (АФ);

S0 - изначальная площадь, которая в течение года находится в аренде по каждому АФ;

АО - относительное изменение среднегодового уровня занятости по арендуемым площадям по каждому АФ;

АР - абсолютное изменение арендной ставки по каждому АФ;

ROP0 - доля чистой прибыли относительно общей суммы доходов

от аренды;

AMC - абсолютное увеличение годовой величины затрат на реализацию мероприятий, направленных на поиск, привлечение и удержание клиентов, т.е. «маркетинг проекта»;

/„- величина единовременных затрат на «маркетинг проекта»;

г- ставка дисконтирования, применяется с целью приведения прогнозных денежных потоков в текущий уровень цен;

j-вид АФ;

i- значение года из прогнозируемого периода.

На примере эксплуатации объектов ЗИК международного автомобильного пункта пропуска «Вяртсиля» (граница Россия - Финляндия) автором предложены рекомендации повышения доходности по эффективному использовании объектов ЗИК федеральной недвижимости с учетом делового риска.

Социальная эффективность ИСП АЛН на прилегающих к МАПП «Вяртсиля» территориях достигается за счет создания дополнительных рабочих мест и увеличения уровня заработной платы местного населения, бюджетная эффективность составляет более 12 млн. руб. в год (от налоговых поступлений), экономическая эффективность с учетом косвенных эффектов составляет 16, 2 млн.руб. с периодом окупаемости проекта через 5 лет эксплуатации.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ системы государственного управления федеральной недвижимостью выявил проблемы, связанные с механизмом эффективного управления объектами данной сферы, а именно, для унитарных предприятий

21

— значительные объемы увеличения расходов федерального бюджета на содержание таких предприятий; для казенных предприятий - нахождение рационального сочетания механизмов сдачи в аренду на праве оперативного управления, доверительного управления с выбором одной из форм концессии и механизмов использования права хозяйственного ведения.

2. Анализ российского и зарубежного опыта управления федеральной недвижимостью показал целесообразность использования ГЧП при реализации инфраструктурных проектов с передачей государственных рисков частным управляющим компаниям. Лидером среди других способов управления является аренда. Автор провел анализ и классификацию форм аренды и существующих методик арендного ценообразования на основе базисной ставки, затрат, использования аналогий, учета в арендной плате доходов, получаемых арендатором от аренды, что позволяет применять гибкую систему договорных отношений и усовершенствовать существующие механизмы управления арендой объектов федеральной недвижимости.

3. Проведенная классификация проявления рисков на макро-, мезо- и микроуровнях при управлении федеральным недвижимым имуществом позволила автору выделить основные группы факторов, влияющих на совокупный риск: экономический риск, (макроуровень); промышленный риск (мезоуровень); риск управляющей компании (микроуровень).

4. В деятельности управляющей компании выявлены две группы рисков: финансовый риск и деловой риск. Деловой риск обусловлен уровнем конкурентоспособности управляющей компании и делится на два вида:

поведенческий риск (корпоративный риск, коммерческий риск);

производственный риск (риск низкой интенсивности использования недвижимого имущества, риск организационно-технологической эксплуатации недвижимости, риск инвестиционно-строительного проекта).

5. Автор предложил модель причинных событий рисков и их взаимосвязи на стадии развития деловых отношений между партнерами, дифференцируя результаты и структурируя процесс развития. Это позволило в дальнейшем в рамках «маркетинга проекта» при создании коммерческого партнерства на правах хозяйственного ведения применительно к жизненному циклу управления совокупным портфелем объектов федеральной недвижимости выделить основные стадии реализации ИСП.

6. Разработанная экономико-математическая модель государственного управления объектами ЗИК федеральной недвижимости позволяет решать задачи по выбору структур - реализационной и оценочной. Реализационная структура отражает зависимость между выбираемыми альтернативами и возникающими результатами, оценочная - субъектная оценка возникающих рисков. В качестве критерия эффективности управления ОЭС федеральной недвижимости специального назначения принят интегральный показатель экономической надежности (Эн0эс), в качестве меры количественной оценки делового риска управляющей компании коэффициент риска СМрис1с) с

возможными граничными значениями риска и стандартами качества эксплуатационного использования недвижимости.

7. Разработанная процессная модель управления совокупным портфелем недвижимости с определением общей эффективности (Э0®14) объектов федеральной недвижимости позволяет выбрать рациональные формы управления с учетом уровней иерархии получения совокупных эффектов — право оперативного управления (аренда), право хозяйственного ведения (концессия, коммерческое партнерство).

8. Разработанная методика эффективности земельно-имущественного комплекса (ЕМ) на примере оперативного управления ФГКУ «Росгранстрой» позволяет оптимизировать бизнес-процессы «маркетинга проекта», аренды и доверительного управления. Предложенный интегральный показатель интенсивности работ по содержанию федеральной недвижимости позволяет проводить текущий и капитальный ремонты с учетом специального режима эксплуатации.

9. Апробация методики выбора эффективного инвестиционно-строительного проекта в рамках инструмента европейского соседства и партнерства (ИЕСП) на примере автомобильного накопителя (АЛН) Вяртсиля (граница Россия - Финляндия), позволила выбрать механизмы ГЧП по эффективной инвестиционной политике реализации ИСП по срокам, масштабам, уровню сложности реализации; уровню внедрения передовых технологий и инноваций; степени инвестиционной привлекательности и перспективности создания совместного предприятия.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях

и журналах, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки РФ

1.3анина Я. А. Инвестиционная привлекательность объектов государственной недвижимости // Вестник МГСУ, 2012. №8. (0,4 п.л.);

2.3анина Я.А. Методические аспекты выбора эффективных форм управления объектами земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости// Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление», №3-4/2014. — М.: Издательство АСВ (0,4 п.л.);

З.Орлов А.К., Занина Я.А. Методический подход к формированию стратегии развития объектов недвижимости в государственной собственности// Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление», №1/2012. — М.: Издательство АСВ (0,5 п.л., в т.ч. лично автором 0,3 п.л.);

4,Орлов А.К., Занина Я.А. Методические рекомендации по определению стоимости содержания и ремонта объектов государственной недвижимости// Вестник МГСУ. 2012. №8. (0,4 п.л., в т.ч. лично автором 0,3 п.л.);

5.Орлов А.К., Занина Я.А. Арендный менеджмент при управлении объектами государственной недвижимости на стадии текущего

использования и эксплуатации// Современные проблемы науки и образования. - 2012. - № 4; URL: http://www.science-education.ru/104-6594 (0,3 п.л., в т.ч. лично автором 0,2 пл.);

б.Орлов А.К., Занина Я.А. Организационно-правовые аспекты управления объектами государственной недвижимости// Современные проблемы науки и образования. - 2012. - № 3; URL: http://www.science-education.ru/103-6506 (0,4 п.л., в т.ч. лично автором 0,3);

7. Орлов А.К., Занина Я.А., Буадзе Е. Управление рисками объектов государственной недвижимости // Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление», №2/2012. - М.: Издательство АСВ (0,5 п.л., в т.ч. лично автором 0,3 п.л.).

Статьи, научные работы и доклады, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях

8. Занина Я.А. Градорегулирование и система управления государственной недвижимостью/ Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры: X Всероссийская и VIII Международная научно-практическая конференции (19-21 апреля 2011 г., Москва). / Сб. науч.трудов - М.: МГСУ, 2011(0,3 п.л.).

9. Орлов А.К., Занина Я.А. Основы повышения эффективности управления объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности/ Строительство - формирование среды жизнедеятельности: XIV Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов (Москва, 27-29 апреля 2011 г.). / Сб. науч. трудов Моск. гос. строит, ун-т. - М.: МГСУ, 2011 (0,4 п.л., в т.ч. лично автором 0,3 п.л.).

10. Занина Я.А. Модель эффективного управления государственной недвижимостью / Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: (Москва, 19-21 октября 2011 г.); Сб. науч.трудов М.: МГСУ, 2011 (0,4 п.л., в т.ч. лично автором 0.2 п.л.).

11. Занина Я.А. Применение механизмов ГЧП при управлении государственной собственностью в аспекте градорегулирования II IV Международная научно-техническая конференция 01-02 апреля 2011г. Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью. Сб. науч.трудов. М.: МГСУ, 2011 (0,3 п.л.).

12. Орлов А.К., Занина Я.А. Управление государственной доходной недвижимостью. Сценарное планирование / Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию недвижимости: V Международная научно-практическая конференция (г. Сочи, 3-6 октября 2012 года). Сб. науч.трудов М.: МГСУ, 2012 (0,3 п.л., в т.ч. лично автором 0,2 п.л.).

Бумага офсетная. Печать цифровая. Заказ №145 Тираж 100 экз. Типография «КОПИЦЕНТР» 119234, г. Москва, Ломоносовский пр-т, д.20 Тел. 8(495)213-88-17