Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Тарасевич, Евгений Игоревич

Введение.

Глава 1. Анализ методологических предпосылок оценки недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России.

1.1. Исторические тенденции развития системы организационно-методологических подходов - к оценке недвижимости - в • России - в - период 1861-1914 гг.

1.1.1. Условия и предпосылки создания системы оценки недвижимости в

1861-1893 гт.

1.1.2. Результаты первых в России работ по оценке недвижимости в 18611893 гг.

1.1.3. Законодательное обеспечение оценочной деятельности и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 гг

1.1.4. Методологические основы русской оценочной статистики.

1.1.5. Итоги и исторические уроки организационно-методического развития оценочной деятельности в России в период 1861-1914 гг.

1.2. Современные концептуально-методологические основы оценки недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой.

1.2.1. Концепции оценки и особенности их реализация в странах Европейского Союза.

1.2.2. Базы оценки.

1.3. Тенденции и перспективы стандартизации и развития методологии оценки недвижимости за рубежом и в России.

1.4. Обобщение.

Глава 2. Методологическое содержание процедур оценки, реализующих концепцию стоимости в обмене и концепцию ценности в условиях формирования рыночных отношений в России.

2.1. Общие принципы построения методологии оценки недвижимости в условиях становления рыночных отношений в России.

2.2. Базы оценки и цели оценки недвижимости

2.2.1. Классификация недвижимости для целей оценки.

2.2.2. Оценка для целей купли-продажи.

2.2.3. Оценка для целей определения величины залогового обеспечения кредита.

2.2.4. Оценка для целей составления финансовых отчетов.

2.3. Подходы к оценке и методики их реализации для различных баз и целей оценки.

2.4. Обобщение.

Глава 3. Методология затратного подхода к оценке недвижимости и особенности ее применения в условиях формирования рыночных отношений в России.

3.1. Методы оценки стоимости земли.

3.2. Оценка стоимости нового строительства.

3.2.1. Принципы определения стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости в рыночной экономике.

3.2.2. Структура стоимости строительства при строительном проектировании.

3.2.3. Нормативно-методическая база для определения стоимости строительства.

3.2.4. Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость"

Структурная; перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.

Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости.

Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.

Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.

Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости ф. недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практи-^ ке социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Эффективное формирование организационно-методологической структуры ^ российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государ-• ство.

Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России и практическое отсутствие методологии оценки в период активной смены экономической формации в России, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических положений методологии оценки-стоимости недвижимости и ценности; инвестиций в недвижимость для целей распоряжения, налогообложения и привлечения инвестиций в условиях становления рыночной экономики в России, а также разработка практических рекомендаций по их применению и информационному обеспечению. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:

1. Исследование организационно-методологических особенностей опыта оценки для целей налогообложения недвижимости в России в период 1861-1913 годов.

2. Исследование особенностей современной методологии оценки недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой.

3. Разработка концептуально-методологического содержания предмета оценки стоимости недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России, обеспечивающего гармонизацию общепринятых международных методолотческих тенденций и традиционно сложившихся в России элементов оценки недвижимости.

4. Разработка и обоснование методик оценки стоимости недвижимости, позволяющих адекватно учитывать реальное состояние российского рынка недвижимости и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости и смежных областях.

5. Разработка и обоснование методологических подходов к оценке ценности и анализу эффективности инвестиций в недвижимость в условиях формирования рыночных отношений в России.

6. Исследование особенностей современных методологических подходов к получению, обработке и анализу рыночной информации, необходимой для выполнения оценки стоимости недвижимости и анализа эффективности инвестиций в недвижимость,.

7. Разработка практических рекомендаций по исследованию и количественному анализу рынка недвижимости для целей оценки стоимости недвижимости и обоснования инвестиций в недвижимость.

8. Разработка специализированного комплекса информационных технологий, обеспечивающих информационно-аналитическую базу оценки стоимости, технической инвентаризации и технического учета, налогообложения и обоснования инвестиций в недвижимость.

Предметом исследования является методология индивидуальной оценки недвижимости для целей управления, налогообложения-и обоснования инвестиций в условиях становления рыночных отношений в России.

Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости и ценности инвестиций в недвижимость, методические подходы к анализу рынка недвижимости, а также методические подходы в построению современных информационно-аналитических систем в сфере недвижимости.

Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы вносят свой вклад в развитие методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономической системе рынка недвижимости.

Решение проблемы развития методологических положений оценки недвижимости представлено с учетом особенностей их использования: в российских условиях переходного к рыночным отношениям периода, что и определяет основную научную новизну диссертационной работы.

Научная новизна диссертационной работы состоит также:

- в комплексном рассмотрении проблем современной методологии оценки недвижимости и разработке системы методических подходов, обеспечивающих гармонизацию традиционно сложившихся российских и современных международных представлений об экономической сущности и особенностях определения стоимости в обмене и ценности недвижимости;

- в разработке методик интеграции российских нормативно-технических разработок в сфере ценообразования в строительстве, технической диагностики и эксплуатации недвижимости в структуру международных подходов к оценке стоимости недвижимости;

- разработке адаптированных к российским условиям принципов и методов оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость, сформулированных в терминах теории управления риском;

- в развитии-методологии-анализа-рынка-недвижимости, разработке адаптированных к российским условиям принципов и методологии исследования рынка недвижимости для целей оценки стоимости и обоснования инвестиций;

- в разработке адаптированных к российским условиям методических подходов к индексному анализу рынка недвижимости;

- в разработке модели информационного обеспечения процессов оценки стоимости, анализа эффективности инвестиций в недвижимость, учета и управления недвижимостью и реализации на ее базе комплекса информационно-аналитических технологий.

В целом разработанные теоретические положения методологии оценки недвижимости создают предпосылки для научного и комплексного подхода к развитию в России теории экономики недвижимости.

Разработанные методические положения оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость развивают теорию комплексного анализа инвестиций в недвижимость с применением методов управления риском

Разработанные методические положения информационного обеспечения оценки недвижимости развивают теорию статистических исследований рынка недвижимости и информационного моделирования объектов недвижимости;

Практическая значимость и реализация результатов работы подтверждается использованием научных и практических материалов, рекомендаций, выводов диссертационной работы при разработке действующих нормативных документов, регламентирующих практическую деятельность по оценке недвижимости на уровне Правительства Санкт-Петербурга, Государственного Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Торгово-промышленной палаты РФ, Госстандарта РФ.

Разработанные практические рекомендации по оценке стоимости недвижимости позволяют в полной мере интегрировать отечественную нормативно-техническую базу в современные технологии оценки, в том числе для целей налогообложения недвижимого имущества.

Разработанные практические рекомендации по применению системы управления риском при оценке ценности инвестиций в недвижимость позволяют существенно повысить степень экономической обоснованности принимаемых решений. Ф Разработанные: практические рекомендации по анализу рынка недвижимости были использованы при разработке стандартов профессиональных объединений, регламентирующих номенклатуру и атрибуты характеристик товара на рынке недвижимости. Практические рекомендации по индексному анализу рынка недвижимости могут быть использованы, для сопоставительного мониторинга различных сегментов российского рынка недвижимости

Разработанные практические рекомендации по созданию информационно-аналитической системы для автоматизации оценки недвижимости и их программная ^ реализация используются для решения широкого круга задач управления недвижимым имуществом хозяйствующими субъектами рыночной экономики различных отраслей и форм собственности, поскольку носят достаточно обобщенный и универсальный характер. Разработанная информационная система для автоматизации технической инвентаризации и учета внедрена в организациях технической инвентаризации ряда городов и регионов России, в том числе, как унифицированный инструмент для автоматизированного расчета налогооблагаемой базы для имущества физических лиц.

Диссертационная работа состоит из введения, одиннадцати глав, заключения, списка библиографических ссылок и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тарасевич, Евгений Игоревич

Заключение

В диссертационной работе на основе выполненных исследований особенностей организационно-методологического развития русской оценочной статистики в период 1861-1913 гг., сделаны выводы о современной актуальности ее основных организационно-методических положений. Предложено при формировании методологической базы оценки недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России в максимальной степени использовать исторический опыт учета национальных особенностей России в части классификации и унификации описания недвижимости, методических подходов к определению базы налогообложения на основе реальной или вмененной доходности, а также в части необходимости государственного участия при выполнении работ по учету и оценке объектов налогообложения.

Выполненные исследования позволили систематизировать современные методологические подходы к оценке стоимости недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой и сделать вывод о том, что при единстве концептуальных основ существуют значительные различия на методологическом уровне, в основе которых лежат различия в традиционно сложившихся системах хозяйствования, законодательствах в земельно-имущественной сфере, уровнях развития национальных рынков недвижимости, и, соответственно, проецирование на условия современной России любой существующей системы методических подходов, успешно работающей на зарубежных рынках, будет непродуктивным в силу ее несоответствия уникальности российской экономической и нормативно-законодательной действительности.

Предложены принципы построения методологической базы оценки недвижимости в России, отличающиеся четким разделением концепций стоимости в обмене и ценности, что позволяет сформировать логически целостную систему баз оценки, методов оценки, классификаций видов недвижимости и целей оценки, обеспечивающую гармонизацию российской оценочной практики с Международными и Европейскими стандартами оценки.

Разработана регламентация методологии оценки рыночной стоимости недвижимости на уровне расчетных методов и техник определения величин стоимостей, отличающаяся учетом степени активности сегментов рынка, к которым относятся оцениваемые объекты недвижимости.

Разработаны рекомендации по использованию действующих в России нормативных баз ценообразования в строительстве, технической диагностики и технической эксплуатации зданий и сооружений, для их интеграции в расчетные алгоритмы техник затратного подхода, и соответственно, обеспечения реализации методики затратного подхода с учетом российской специфики. Обоснована регламентация применения величины прибыли предпринимателя, а также предложен новый метод вероятностной оценки физического износа на основе имитационного моделирования, по-зволяющий-выполнять оценку физического износа в условиях^недостатка точной информации об эксплуатационных характеристиках конструктивных элементов и их состояния.

Разработана методика выполнения процедуры корректировок при использовании относительного сравнительного анализа, отличающаяся использованием имитационного моделирования и обеспечивающая возможность применения сравнительного подхода на малоактивных рынках и в условиях недостатка информации.

Разработаны рекомендации по использованию действующих отечественных нормативных баз в области потребления коммунальных ресурсов и эксплуатационных расходов на содержание недвижимости для их интеграции в стандартные алгоритмы доходного подхода, и, соответственно, обеспечения реализации методов капитализации дохода с учетом российской специфики. Проведенные экспериментальные исследования показали, что использование данных рекомендаций позволяет обеспечить прогнозирование объемов основных коммунальных ресурсов и расходов на эксплуатацию зданий и сооружений, отличающееся на 7-10% от фактического объема потребления.

Разработаны рекомендации по применению доходного подхода при реализации концепции стоимости в обмене, отличающиеся от традиционных подходов использованием : современных моделей капитализации с учетом: высоких темпов инфляции и периодичности пересмотра арендной платы.

Разработаны рекомендации по применению доходного подхода при реализации концепции ценности в рамках традиционного представления риска, отличающиеся расширенной номенклатурой составляющих доходной и расходной частей проекта девелопмента и их вероятных изменений, а также разделением денежных потоков доходной и расходной частей по степени риска.

Выполненные исследования позволили сделать вывод о возможности применения методов системы управления риском при использовании доходного подхода в рамках концепции ценности, что является качественно новой методологией учета рисков при оценке ценности инвестиций в недвижимость. Разработаны рекомендации по идентификации и классификации рисков, анализу последствий и воздействий рисков, построению функции полезности и экономическому обоснованию выбора способов реакции на риск при анализе и оценке ценности инвестиций в недвижимость.

На основании сопоставительных исследований сделан вывод о некорректности-учета рисков на рынке инвестиций в недвижимость путем применения ставок дисконтирования, полученных как путем добавления премий за риск, так и с использованием широко известных моделей стоимости капитала. В качестве конструктивной альтернативы традиционным способам учета риска предложено выполнять оценку ценности инвестиций в недвижимость с применением безрисковой ставки и умеренно пессимистических прогнозов денежных потоков с использованием методологии системы управления риском.

Разработана методология исследования рынка недвижимости, отличающаяся наличием целевых логически обоснованных алгоритмов получения и аналитической обработки информации о рынке недвижимости, что обеспечивает достоверность и конкретность результатов исследования при их использовании в оценочной деятельности на рынке недвижимости. Разработаны классификаторы описания товара на рынке недвижимости, отличающиеся возможностью унификации характеристик для абсолютного большинства типов недвижимости, что позволяет выполнять сопоставимые статистические исследования. На основе сопоставительного анализа разработаны предложения по организационно-методическому обеспечению создания информационной системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость.

Разработана и экспериментально апробирована методика индексного анализа характеристик рынка недвижимости, отличающаяся использованием принципа эквивалентной полезности группы объектов-представителей и позволяющая применять на рынке недвижимости стандартные подходы экономической статистики. Разработаны рекомендации по применению индексов для решения различных задач анализа конъюнктуры и тенденций на рынке недвижимости. На основе сопоставительного анализа предложены соответствующие формулы индивидуальных и агрегатных индексов для обеспечения корректных результатов анализа. Предложена система статистических показателей для основных характеристик рынка недвижимости и соответствующий индексный инструментарий для их количественного измерения.

Разработана концепция и методология информационного обеспечения процесса оценки недвижимости. Разработаны и практически реализованы информационно-аналитические технологии в виде автоматизированных рабочих мест оценщика недвижимости, аналитика рынка недвижимости и инвентаризатора. Разработана и внедрена в практику автоматизированная система государственной: технической инвентаризации и учета для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Таким образом в результате выполненного диссертационного исследования разработана целостная система методологических подходов, практических рекомендаций и информационных технологий, комплексно обеспечивающая решение основных задач, связанных с оценкой стоимости недвижимости и анализом ценности инвестиций в недвижимость на современном уровне.

Дальнейшее использование полученных в ходе диссертационного исследования научных и практических результатов, позволит эффективно решать задачи управления территориально-распределенными ресурсами объектов градостроительной деятельности, в том числе с использованием градостроительного, налогового, инвестиционного и эксплуатационного анализа и моделирования.

385