Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Грибовский, Сергей Викторович

3

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

1.1. характеристика рынка недвижимости.

1.2. голь и задачи государства в формировании рынка недвижимости.

1.3. оценка рыночной стоимости: состояние и проблемы.

ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ.

2.1. структура чистого операционного дохода и экономический смысл его составляющих.

2.2. износ объекта недвижимости и его возмещение.

2.3. методы возврата капитала.

2.4. динамика изменения дохода при разных моделях возврата капитала.

2.5. капитализация по расчетным моделям.

ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА.

3.1. анализ и оценка составляющих чистого операционного дохода.

3.2. оценка стоимости реверсии.

3.3. оценка нош капитализации и дисконтигования.

3.4. особенности оценки периода окупаемости инвестиций в недвижимость.

ВЫВОДЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 4. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ И МАССОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

4.1. концепция оценки рыночной стоимости доходным методом.

4.2. оценка рыночной стоимости земельного участка.

4.3. оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка.

4.4. оценка муниципальной арендной ставки методом dcf-анализа.

4.2. оценка муниципальной арендной ставки методом массовой оценки.

ВЫВОДЫ ПО ЧЕТВЕРТОЙ ГЛАВЕ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Переход к рынку связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.

Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком из всех известных рынков. Во-вторых, недвижимость как объект рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является наименее развитым и наименее изученным. В-четвертых, рынок недвижимости как никакой другой рынок подвержен влиянию государства.

Одной из главнейших особенностей рынка недвижимости современной России является то, что государство является наиболее крупным его субъектом, и от действий государства на рынке недвижимости в значительной степени зависит его развитие. Это связано с вопросами формирования цен на объекты недвижимости через оценку их рыночной стоимости в процессе приватизации или сдаче их в аренду, определения доли государства в уставном капитале при создании акционерных обществ, при определении базы для налогообложения и т.д.

Опыт развитых зарубежных стран показал, что эффективность рынка недвижимости может быть в значительной мере усилена целенаправленной и разумной политикой государства в этой области.

Успехи практической деятельности администрации Санкт-Петербурга в течение нескольких последних лет в сфере управления городской недвижимостью являются хорошим свидетельством того, что оценка недвижимой собственности по рыночной стоимости может стать фундаментом системы государственного регулирования рынка недвижимости как комплекса мер, предназначенных для улучшения технического состояния недвижимости городов и экономически оптимального распределения функций ее использования на территории городов.

Сегодня в России вопрос оценки на рынке недвижимости является одним из злободневных вопросов ее развития. Российская оценка имеет не долгую историю.

Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров. После революции 1917 года оценка недвижимости как теория и практика потеряла актуальность, так как объект ее исследования - рынок недвижимости - прекратил свое существование: недвижимость стала общенародным достоянием. Оценка недвижимости в западных странах зародилась приблизительно на сто лет раньше российской, развивалась и совершенствовалась вместе с развитием рынков недвижимости в соответствии с национальными особенностями каждой страны. Анализ современных западных методов оценки показывает, что они ориентированы в основном на наличие хорошей рыночной информации и использование объектов недвижимости экономически оптимальным образом, когда естественным путем назначение каждого объекта недвижимости пришло в соответствие с его наилучшим и наиболее эффективным с экономической точки зрения использованием. Существующий рынок недвижимости России можно охарактеризовать не только просто пассивным, а специфически пассивным, для которого характерен крайний дефицит реальной рыночной информации, несовершенная нормативно-правовая база, далекая от совершенства база для налогообложения и, в целом, экономически нерациональное использование объектов недвижимости. Слепое применение западных методик оценки на таком рынке, неучет национальных и правовых особенностей, как показал опыт практической деятельности автора работы и его коллег на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, может привести к результатам, очень далеким от достоверности. Проблема оценки на рынке недвижимости России требует серьезного научного исследования. В настоящее время наберется не более десятка научно-практических изданий, посвященных проблемам создания русской национальной системы оценки. К их числу можно отнести работы Валдайцева C.B., Григорьева В.В., Есипова В.Е., Кошкина В.А., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Прорвича В.А., Руднева Ю.А., Саприцкого Э.Б., Федотовой М.А, Тарасевича Е.И. Наряду с достаточно хорошим изложением теории западной оценки эти работы содержат решение лишь некоторых частных проблем, связанных с оценкой недвижимости на российском рынке, и практически не затрагивают проблемы оценки в интересах государства и проблемы государственного регулирования рынка недвижимости

В связи с вышеизложенным особую актуальность приобретает комплекс проблем, связанных с дальнейшим развитием теории и практики оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в интересах их адаптации к российским условиям, а так же совершенствованием и внедрением методологического и методического обеспечения оценки рыночных стоимостных характеристик в систему государственного регулирования рынка недвижимости в России на этапе переходного периода с целью повышения достоверности результатов оценок и эффективности использования объектов недвижимости в государственных целях.

Цель и задачи научного исследования

Цель исследования - разработка методологического и методического обеспечения процесса оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, направленного на создание и внедрение методов и методик опенок рыночных стоимостных характеристик объе!дговнежщд^ости в практику оценки и государственного регулирования рынка недвижимости в период перехода от планрвой экономики к рыночной, на основе обобщения и дальнейшего разветта^геориии методов оценки рыночной (лч?шгосгги объектов нед вищ^рст^адащщ)ованньк к условиям российской.действипгельности.

Реализация поставленной цели научного исследования предполагает решение следующих задач:

• на основе анализа особенностей структуры российских городов и их рынков недвижимости, существующих методов формирования цен на объекты недвижимости и схем инвестирования с учетом современного опыта зарубежных стран показать необходимость введения и развития системы государственного регулирования рынка недвижимости в городах;

• сформулировать предложения по комплексу мер, необходимых для развития системы государственного регулирования рынка недвижимости в рыночной экономике;

• разработать методологические и методические основы оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в период перехода к рыночной экономике;

• разработать экономико-математический аппарат индивидуальной и массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости;

• создать программное обеспечение для реализации процесса оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости.

Объект исследования

Объектом исследования является рынок недвижимости Российской Федерации

Предмет исследования

Предметом исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Теоретической базой диссертационного исследования являются классическая теория оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, инвестиционный анализ, математическая статистика, а также сопоставление и критический анализ трудов российских и зарубежных авторов по теме работы.

Научная новизна диссертационного исследования

Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что в нем на основе анализа особенностей структуры недвижимости российских городов, существующих методов формирования цен на объекты недвижимости и оценки их рыночной стоимости с учетом современного опыта зарубежных стран решена важная народнохозяйственная проблема - разработаны теоретические положения для совершенствования методологического и методического обеспечения оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в интересах государственного регулирования рынка недвижимости, реализация которых позволяет существенно повысить достоверность оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости и экономическую эффективность использования объектов недвижимости в государственных целях. В результате проведенного исследования:

- на основе обобщения теории и практики оценки, используемых в зарубежных странах, разработаны методологические основы индивидуальной оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, позволяющие в условиях российской действительности повысить обоснованность и достоверность оценок;

- на основе экономического анализа функционирования объекта недвижимости в процессе его экономической жизни предложена в наибольшей степени соответствующая рынку концепция определения износа объекта недвижимости и его возмещения при прогнозировании потока доходов, позволяющая в момент реверсии объекта недвижимости обеспечить полный возврат первоначальных инвестиций, и установлена взаимосвязь износа с различными методами его возмещения;

- разработаны методологические основы массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в государственных целях, позволяющие на основе современного математического аппарата конструировать модели различных секторов вторичного рынка и на их базе создавать методики расчета этих характеристик, способные в сотни раз сократил» время и расходы на проведение оценок;

- разработана методология моделирования вторичного рынка аренды методом массовой оценки в интересах определения уровня муниципальных арендных платежей;

- разработан и реализован на практике методический подход и предложена схема определения инвестиционных условий передачи объектов недвижимости под застройку и реконструкцию, позволяющая решить проблему улучшения технического состояния объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;

- предложена и обоснована концепция оценки объектов недвижимости, предусматривающая отдельную оценку рыночную стоимости земли и улучшений в составе единого объекта недвижимости;

- предложена и реализована на практике методология оценки объектов недвижимости на основе согласованного учета схем износа и возмещения инвестиций.

- предложен способ рыночной экстракции для оценки норм капитализации для объектов недвижимости, существенно отличающихся друг от друга по своим технико-экономическим характеристикам;

- на основе использования математических методов разработано программное обеспечение для реализации метода сравнительного анализа стоимостных характеристик объектов недвижимости, позволяющее повысить достоверность получаемых оценок и свести к минимуму субъективизм при определении цены объекта недвижимости;

- на основе экономико-математического анализа процесса функционирования и оценки доходного объекта недвижимости установлена взаимосвязь между нормой дисконтирования и нормой капитализации, позволяющая решить проблему обоснования этих коэффициентов в условиях дефицита рыночной информации;

- рекомендован способ использования метода цены капитальных вложений для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости;

- предложен метод оценки прав аренды и полной собственности на земельный участок при отсутствии частной собственности на землю;

- на основе выполненных теоретических исследований разработан и принят для практического использования комплекс моделей и методик, позволяющих повысить точность, обоснованность и достоверность оценок рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях дефицита рыночной информации:

О модель рынка аренды квартир для определения платежей за найм жилых помещений в Санкт-Петербурге; О методика определения норм прибыли, предназначенная для оценки объектов недвижимости;

О метод определения ставки дисконтирования - метод конечной отдачи. О методика оценки свободных земельных участков с использованием техники БСР-аналгоа.

О методика оценки улучшенных земельных участков с использованием техники ОСР-анализа. Ф методика определения муниципальной арендной ставки за гаражи в Санкт-Петербурге;

Ф методика определения муниципальной арендной ставки за дачи в Санкт

Петербурге; О идр.

Практическая значимость проведенного исследования

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что в нем рассмотрена одна из актуальных для переходной экономики России проблем - проблема ценообразования, методология и методы оценки объектов недвижимости в интересах государственного регулирования рынка недвижимости для оптимального распределения функционального назначения его объектов, позволяющего улучшить структуру и собираемость арендных и налоговых поступлений в государственные федеральные и муниципальные бюджеты.

Предлагаемые в диссертации методы и методики как показал опыт Санкт-. Петербурга могут стать основой реформирования процесса управления объектами госсобственности на рынке недвижимости на федеральном уровне и уровнях субъектов федерации.

Апробация результатов исследования

Основные результаты исследования докладывались на совещаниях администрации Санкт-Петербурга, , на российских и международных конференциях по оценке, на научных конференциях Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов и в Стокгольмского Королевском технологическом университете; опубликованы в центральной и местной печати. Результаты исследования нашли практическое воплощение в отчетах об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости различного назначения.

Методы и методики, разработанные в рамках диссертационных исследований, используются комитетами Администрации Санкт-Петербурга и оценщиками Российской Федерации при проведении практических оценок и научных исследований.

По результатам исследований опубликовано 2 монографии, 3 учебных пособия, 10 научных трудов и методик, общим объемом более 48 п.л. Выполнено более 300 оценок рыночной стоимости объектов недвижимости для более, чем 150 фирм. Среди них: Сбербанк России, Hansa Financial, Управление инвестиций Санкт-Петербурга, Банк Санкт-Петербург, ГОИ им. Вавилова, Промстройбанк, АПРЭО «Нежилой фонд», Союз-Контракт, НПО «Аврора», УВД г. Москвы, Ганзакомбанк, ЛЭК ESTATE, Инженерно-Экономическая Академия, ЛогоВАЗ, РАО ВСМ и др.

Реализация результатов исследования

Результаты практической деятельности по теме диссертации послужили основанием для принятия следующих документов Правительства Санкт-Петербурга:

• Закон «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга 3 сентября 1997 г.).

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08.96 «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и прав на него».

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №283-р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях».

Результаты исследования по теме диссертации легли в основу следующих документов Правительства Санкт-Петербурга:

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №1291-р от 22.12.97 «Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга».

• Распоряжение вице-губернатора Санкт-Петербурга председателя КУГИ №1293-р от 21.11.97 «Методика определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости офисного и торгового назначения, находящихся в собственности Санкт-Петербурга».

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения платежей за таем жилья» (проект документа та согласовании).

• Распоряжение вице-губернатора Санкт-Петербурга №251-р от 23.02.98 «Методика определения арендной платы за дачные помещения».

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения арендной платы за гаражи».

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «О внесении изменений и дополнений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 №1036»

Реализация результатов исследования в Санкт-Петербурге в течение двух последних лет позволила осуществить на практике рыночные подходы к управлению недвижимостью города при решении задач передачи объектов недвижимости частным и юридическим лицам на инвестиционных условиях под строительство или реконструкцию, при сдаче объектов недвижимости, принадлежащих городу, в аренду, при определении доли города в совместных предприятиях. Общий экономический эффект внедрения результатов исследований исчисляется миллионами долларов, внесших существенный вклад в формирование бездефицитного бюджета Санкт-Петербурга в 1997-1999 гг.

На основании результатов исследования по теме диссертации:

• подготовлен и читается в Академии государственной службы при Президенте РФ, Санкт-Петербургском университете экономики и финансов и Санкт-Петербургском государственном университете 120 часовой курс «Основы анализа и оценки недвижимости» и 50 часовой курс «Массовая оценка недвижимости».

• разработана и используется в повседневной практике ГУИОН и в ряде отделов оценки Санкт-Петербургских банков, в КУГИ г. Калининграда автоматизированная компьютерная версия метода сравнительного анализа оценки арендных ставок объектов недвижимости «Аренда'98» (продукт зарегистрирован в Российском агентстве по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и топологий интегральных микросхем АПО. Св. об официальной регистрации для ЭВМ № 980314 от 22.05.1998 г.)

• разработан и используется в повседневной практике Управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга для массовой оценки рыночных стоимостных характеристик и компьютерного обучения программный пакет «МаяяУаЬ (продукт зарегистрирован в Российском агентстве по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и топологий интегральных микросхем АПО. Св. об официальной регистрации для ЭВМ № 980456 от 4.08.1998 г.)

Структура работы

Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и 8 приложений. В работе содержится более 50 рисунков и 30 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Ценообразование", Грибовский, Сергей Викторович

ВЫВОДЫ ПО ЧЕТВЕРТОЙ ГЛАВЕ:

1. В разделе в рамках доходного подхода предложена концепция оценки улучшенного объекта недвижимости, предусматривающая последовательное использование при оценке объекта недвижимости метода остатка для земли и метода остатка для улучшений. Такая схема оценки позволяет выявить действительную рыночную стоимость улучшений при оценке улучшенных земельных участков, которая, в свою очередь, в процессе моделирования расходов и доходов позволит корректно определять налог на улучшения. При таком подходе базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя действующие договора аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без предлагаемой схемы невозможно в принципе. Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка методом капитализации земельной ренты априори отсутствует база для налогообложения улучшений в силу отсутствия последних. Эта база появляется в процессе моделирования улучшений земельного участка, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному его использованию.

2. В разделе показано, что точность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в существенной мере зависит от относительного изменения стоимости актива во времени Ошибка оценки относительного изменения стоимости актива прямо пропорциональна погрешности определения стоимости земельного участка и зависит от его доли в общей стоимости объекта. С увеличением доли земельного участка наблюдается рост погрешности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которая может достигать 40 процентов общей стоимости объекта недвижимости. Следовательно, предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного является необходимым условием проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом.

3. Показано, что классическая схема оценки земельного участка методом остатка не учитывает время строительства объекта и выход его на уровень стабильных доходов (не учитывается стоимость денежных потоков во времени). Для учета стоимости денежных потоков во времени оценку свободных земельных участков необходимо осуществлять с использованием техники БСР-анализа. Предложены расчетные модели капитализации земельной ренты, позволяющие учесть стой- ' мостъ денежных потоков во времени

4. В разделе показано, что коэффициент капитализации доходов от улучшений представляет собой переменную величину/которая возрастает с течением времени от начального коэффициента капитализации доходов от улучшений до конечного (терминального), необходимого для оценки стоимости реверсии объекта. С экономической точки зрения увеличение коэффициента капитализации доходов от улучшений объясняется необходимостью учета износа улучшений с течением времени

5. Оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного зависит от ставки процента реинвестирования (возмещения) средств, вложенных в создание улучшений. Причем, эта зависимость практически одинакова для разных сроков экономической жизни улучшений. Данный вывод можно распространить не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, то есть объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения. Следовательно, в процессе оценки объекта недвижимости необходимо тщательно анализировать возможные схемы износа улучшений и руководствоваться той, которая является наиболее типичной для рынка оцениваемого объекта.

6. Показано, что метод остатка для земли является достаточно сильным инструментом при решении проблемы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. При его использовании может сложится такая ситуация, когда величина земельной рента будет иметь отрицательный знак. Это может произойти в том случае, если существующие улучшения земельного участка далеки от оптимальных с точки зрения генерации дохода и своим присутствием на земле снижают ее стоимость. Тогда в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями должен быть прописан сценарий, при котором предусматривается снос существующих улучшений и строительство на освободившемся участке земли улучшений, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному ее использованию.

7. В разделе предложена концепция и методы улучшения технического состояния объектов недвижимости, находящихся на балансе города, за счет средств арендаторов. Суть концепции состоит в компенсации арендатору не фактически произведенных им затрат на улучшение объекта недвижимости, а вклада в рыночную стоимость этих затрат. Практика показывает, что вклад в рыночную стоимость может быть больше фактически произведенных затрат. Такой подход, в целом, должен стимулировать рациональное поведение арендаторов и увеличить поток инвестиций в недвижимость города со стороны арендаторов. Предлагаемая концепция предполагает независимую оценку вклада в рыночную стоимость и, следовательно, позволяет также решить проблему устранения влияния субъективного мнения чиновника на размер компенсации затрат арендатору со всеми вытекающими отсюда последствиями. Предлагаемый подход может бьггь успешно использован в практике доверительного управления объектами недвижимости города.

8. В разделе рассмотрена методология оценки арендных ставок с использованием метода массовой оценки. Методология, наряду с известными этапами, содержит ряд новых подходов, связанных с линеаризацией ценообразующих факторов, устранением эффекта мультиколлинеарности, позволивших повысить достоверность результатов оценки. Принципиально новым является подход, связанный с решением проблемы наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке объектов недвижимости, который является реальным инструментом управления недвижимостью крупного территориального образования.

9. В разделе на концептуальном уровне рассмотрены отличия массовой и индивидуальных оценок, их преимущества и недостатки, и впервые даны их определения, которые могут лечь в основу разработай стандартов массовой оценки для Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. С переходом крыночной экономике и возникновением новых форм собственности в результате приватизации в России сложился и развивается новый рынок - рынок недвижимости. Являясь самым крупным с инвестиционной точки зрения, рынок недвижимости начинает играть все более активную роль в экономике страны, воздействуя прямо или косвенно практически на все отрасли народного хозяйства. В современных условиях, учитывая тяжелую ситуацию, сложившуюся в промышленности и сельском хозяйстве, рынок недвижимости может сыграть значительную роль для выхода страны из экономического кризиса.

2. Исследования показывают, что для повышения роли рынка недвижимости в экономике страны с учетом его специфических особенностей существует настоятельная необходимость в его государственном регулировании, основанном на реальной рыночной оценке объектов недвижимости.

3. Оценка недвижимой собственности по рыночной стоимости может стать фундаментом системы государственного регулирования рынка недвижимости как комплекса мер, предназначенных для улучшения технического состояния недвижимости городов и экономически оптимального распределения функций ее использования на территории городов.

4. Существующий рынок недвижимости России можно охарактеризовать не только просто пассивным, а специфически пассивным, для которого характерен крайний дефицит реальной рыночной информации. Проблема оценки на таком рынке требует серьезного научного исследования. Одной из основных особенностей развития рьшка недвижимости России является наличие на нем двух крупных сегментов: первичный и вторичный рынок. К первичному рынку относится рынок, субъектом которого является государство, а ко вторичному рынку - рынок, субъектами которого относятся физические и юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе приватизации госимущества. Такое разбиение очень важно для современного уровня развития рьшка недвижимости в России, так как емкость первичного рынка о общем рынке недвижимости очень велика и значительно его влияние на цены объектов недвижимости Высокая доля первичного рьшка нежилого фонда оказывает существенное влияние в целом на его развитие. Особенно это проявляется на рынке аренды нежилых зданий и помещении По данным 1997 года поступления от аренды в Российской Федерации составили в нынешних ценах около 307 млн. руб.(менее 1 руб. за кв. м в год). Маркетинговые исследования, проведенные в Санкт-Петербурге в 1996-1997 годах, показали существенную разницу арендных ставок первичного и вторичного рынка. Цена аренды за государственные объекты недвижимости в среднем по городу находилась в диапазоне от 5 до 40 долларов за кв. м. Цены аренды вторичного рынка варьировались в диапазоне от 100 до 400 долларов за кв. м. Такое положение дел не только тормозит нормальное развитие рынка аренды, но и подавляет его, нанося ущерб не только свободному предпринимательству на рынке аренды, но и бюджету с точки зрения крайне неэффективного использования объектов недвижимости, принадлежащих государству.

5. Характеризуя рынок недвижимости России с точки зрения ценообразования, следует отметить, что в эпоху плановой экономики в основу ценообразования любых товаров был положен затратный принцип, в соответствии с которым цена определялась в основном затратами на их изготовление, а не вкладом в рыночную стоимость. То есть цена товара, в основном, учитывала факторы предложения, то есть факторы важные для продавца, но никак не покупателя. Этот же принцип доминировал и при инвестициях и, следовательно, в ценообразовании объектов недвижимости. Он явился основой для формирования, например, балансовой стоимости здания или ее разновидности - инвентаризационной стоимости, которые определялись на основе затрат на строительство зданий и сооружений Как правило, игнорировались такие важные принципы, связанные с рыночной средой, как полезность, замещение, ожидание, предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающая отдача, наилучшее и наиболее эффективное использование и др.

6. В странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество, основанные на рыночной стоимости В некоторых развитых странах имущественная составляющая составляет порядка 70 процентов бюджета. В российском бюджете эта составляющая составляет менее 5 процентов. Между тем, очевидно, что недвижимость как особый товар, в силу ее не транспортабельности и, следовательно, неукрываемости является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога.

7. Основой реформ в области недвижимости в городах должны стать правила и механизмы инвестиции в недвижимость, которые позволили бы наиболее перспективному землепользователю купить землю у наименее перспективного. Земля как один из основных факторов производства должна быть вовлечена в рыночный товарооборот через свободную куплю и продажу.

8. Жилищный кризис, нависший над российскими городами, не является следствием перехода к рынку. В этом кризисе виновата административно-командная система, которую не интересовали действительные нужды и предпочтения будущих жильцов и их отношение к конечной продукции Рыночная стоимость построенных домов не соответствовала реальной стоимости потраченных ресурсов: затраты не соответствовали вкладу. Для того, чтобы изменить эту сшуации необходимо заранее позаботиться о создании дополнительных рабочих мест и об улучшении внешней инфраструктуры в районах такого жилья, что поможет восстановить часть его стоимости Поэтому одной из первоочередных задач администрации городов является разработка и осуществление тщательно продуманных комплексных программ, касающихся таких районов.

9. Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования недвижимости (свободных земельных участков и участков с улучшениями) в интересах решения социально-экономических задач. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать полигика, основанная на реальной экономической оценке объектов недвижимости, и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

10.Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Опыт практической деятельности автора работы в области государственной оценки показал настоятельную необходимость создания методов оценки, основанных на строгих (формальных) процедурах при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Формализация процедур государственной оценки является важнейшим принципом оценки госсобственности, призванным в максимальной степени снизить субъективизм оценщика при выполнении работ по оценке.

11.Результат оценки зависит от величины и динамики изменения чистого операционного дохода в течение прогнозного периода. Чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости, является разностью действительного валового дохода и операционных доходов. Действительный валовый доход является основой, причиной рыночной стоимости и зависит от уровня арендных ставок на рынке оцениваемого объекта. Часть операционных расходов зависит от стоимости собственности, а именно: налог на имущество, расходы капитального характера, расходы на страхование, расходы при продаже объекта в конце прогнозного периода и т.п, т.е. зависят от результата оценки Исходя из этого при оценке объекта недвижимости возникает противоречие между исходными данными и результатом оценки Данное противоречие может быть решено методом последовательных приближений при условии знания тенденции изменения стоимости оцениваемого имущества во времени Анализ методов оценки недвижимости по доходу, используемых на западе, показал, что в них при формировании операционных расходов для расчета налога на имущество в качестве налогооблагаемой базы используется балансовая стоимость объекта недвижимости В условиях развитого рынка такое допущение оправдано и не приводит к большим ошибкам оценки Иная ситуация складывается на зарождающихся рынках, к числу которых можно отнести рынок недвижимости России Балансовая стоимость наших объектов недвижимости может отличаться от рыночной в несколько раз, и ее использование для оценки рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы может привести к большим ошибкам. То есть использование метода последовательных приближений при оценке объектов недвижимости на российском рынке является необходимым условием получения достоверного результата.

12. При оценке объекта недвижимости доходным методом аналитик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупателя) объекта недвижимости Инвестор обычно ставит перед собой две цели, приобретая доходный актив: получить адекватную рискам прибыль и вернуть первоначально инвестированные деньги С точки зрения альтернативы капиталовложений аналогом инвестиций в улучшения могут послужил, инвестиции, например, в самоамортизирующиеся закладные, предусматривающие погашение долговых обязательств равномерными платежами в течение всего срока договора заклада. Инвестор, вкладывающий деньги в закладную, имеет ежегодный постоянный доход в течение всего срока закладной, состоящий из процента на капитал и возврата первоначально инвестированного капитала. Для того, чтобы к концу срока действия договора заклада обеспечить себе возврат капитала, равного стоимости закладной, разумный инвестор должен будет часть общего дохода резервировать в некоторый фонд возврата первоначального капитала, т. е. решать задачу распределения получаемого дохода в интересах возврата капитала. Закладная, погашаемая равномерными платежами является истощаемым доходным активом. Улучшения объекта недвижимости также являются истощаемым активом и, следовательно, с позиций альтернативных инвестиций можно рассмотреть аналогичную схему распределения дохода (= управления доходом), который они генерируют в процессе экономической жизни. Для того, чтобы провести эту аналогию необходимо, очевидно, знать тенденцию износа улучшений в процессе экономической жизни Анализ бухгалтерской амортизации позволяет сделать вывод о том, что она не учитывает воздействие рыночных факторов на износ объекта недвижимости, например, доходность и инвестиционный потенциал оцениваемого имущества. Цена товара или актива на рынке определяется в первую очередь спросом и предложением на этот актив. Линейная схема амортизации по сути своей очень близка к физическому износу актива. Между тем одним го основных видов износа на рынке выступает моральный износ, который в значительной степени сокращает срок экономической жизни актива и влияет на динамику его износа.

13.Наиболее вероятной формой изменения рыночной стоимости актива во времени с учетом воздействия всех трех видов износа является прогрессирующий износ, динамика изменения которого может бьпъ описана функцией баланса. Прогрессирующий износ является экономически более выгодным и с точки зрения собственника и с государственной точки зрения. С точки зрения собственника это связано с тем, что основная доля налоговых платежей по этой модели приходится на начальный период времени функционирования актива, то есть на тот период, когда актив обладает наивысшим потенциалом доходности, и собственник способен без особого ущемления своих финансовых интересов справиться с налоговыми обязательствами А в конце срока экономической жизни, когда объект начнет терять свой доходный потенциал, по первой модели собственник будет выплачивать лишь небольшие налоговые суммы. С государственной точки зрения основная масса налоговых платежей гарантированно поступает в бюджет от нового объекта недвижимости Следовательно, оно заинтересовано стимулировать новое строительство.

14.В бухгалтерской практике амортизационные отчисления необходимы для воспроизводства основных фондов в конце срока их эксплуатации В теории оценки недвижимости аналогом таких отчислений является доход для возмещения (возврата) первоначальных инвестиций, являющийся частью чистого операционного дохода. При расчете чистого операционного дохода амортизационные отчисления не вычитаются их действительного дохода, так как являются скрытым дохода собственника. При этом в оценке недвижимости считается, что для возврата первоначальных инвестиций за счет части чистого операционного дохода собственник использует как правило некоторый фонд возмещения, способный аккумулировать вложенные в него денежные средства с положительной ставкой процента, то есть за счет такого фонда возмещения формировать некоторый дополнительный доход, необходимый в будущем для возврата первоначальных инвестиций. Очевидно, что этот доход должен быть приписан объекту недвижимости, явившемуся его первоначальным источником. То есть совокупный доход собственника состоит из дохода, генерируемого землей, улучшениями и фондом возмещения. Формирование фонда возмещения на базе истощаемой части актива (улучшений) является принципиальным утверждением, которое обязательно должно учитываться при оценке рыночной стоимости доходным методом с помощью техники ОСБ-анализа как свободных земельных участков, так и объектов недвижимости, имеющих в своем составе и землю, и ее улучшения.

15.Возврат инвестиций при оценке недвижимости возможен по трем моделям: Ринга, Инвуда и Хоскольда. Анализ показывает, что динамика изменения совокупного дохода собственника зависит от применяемой модели. При этом для модели Инвуда характерен неизменный поток дохода, а для моделей Ринга и Хоскольда -снижающаяся тенденция их изменения, которая обусловлена разностью ставок процента фонда возмещения и отдачи на капитал. Показано, что при оценке объекта недвижимости методом анализа дисконтированных денежных потоков с использованием моделей Ринга и Хоскольда необходимо осуществлять учет потерь в доходах на возмещение истощаемой части актива.

16.Рассмотрен экономический смысл, способы получения и применимость расчетных моделей для оценки объектов недвижимости методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Показано, что основными условиями их использования являются соответствие назначения объекта оценки наилучшему использованию и отсутствие необходимости осуществления значительных капитальных затрат для приведения его в действующее состояние. Предложена методология получения расчетных моделей для оценки объектов недвижимости методом капитализации по норме отдачи на капитал для любых возможных форм изменения прогнозируемого потока доходов, включая нерегулярную тенденцию.

17.Выполнен анализ известных расчетных моделей оценки объекта недвижимости по методам остатка. Показано, что использование метода остатка для земли их без учета стоимости денег во времени может привести к существенным ошибкам при оценке свободных и условно свободных земельных участков. Предложен способ коррекции известных расчетных моделей, заключающийся в расчете земельной ренты с учетом невозмещенных инвестиций и дальнейшего ее дисконтирования на дату оценки

18.Выполнен экономический анализ расчетной модели оценки земли по технике остатка и предложен алгоритм расчета стоимости права ограниченного землепользования и оценке на основе полученного результата рыночной стоимости полного права собственности на землю. Алгоритм позволяет в условиях отсутствия полного права собственности на землю оценить его стоимость.

19.Показано, что знание экономической связи чистого операционного дохода и коэффициентов его преобразования в текущую стоимость посредством прямой капитализации или дисконтирования позволяет применять при оценке рыночной стоимости разные методы капитализации, основанные на использовании отдельных составляющих чистого операционного дохода. В зависимости от используемого в расчетах дохода можно подразделить метод капитализации доходов на следующие его разновидности: капитализация доходов на капитал; капитализация доходов до налогообложения; капитализация доходов после налогообложения; капитализация доходов на собственный капитал; капитализация доходов на заемный капитал; капитализация доходов от земли; капитализация доходов от улучшений и др.

20. На основе анализа структуры чистого операционного дохода рассмотрена структура нормы капитализации и разные способы оценки ее составляющих. Выполнен экономический анализ и дано формальное определение текущей и конечной отдачи капигаловожений в недвижимость. Предложен метод рыночной экстракции определения норм капитализации для разнородных объектов, который является модификацией классического метода рыночной экстракции и предназначен для оценки норм капитализации и дисконтирования, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. Модификация метода состоит в том, что при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого объекта-аналога и рассчитывается степень его "близости" к оцениваемому объекту. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням "близости" объектов-аналогов к объекту оценки Рассмотрена формальная процедура использования метода цены капитальных вложений для оценки норм дисконтированния доходов объекта недвижимости, позволяющая повысить достоверность оценки рыночной стоимости доходным методом. Предложен метод оценки норм дисконтирования - метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отдачи и ставки дисконтирования. Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с оцениваемым, цены продаж которых известны. Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования. Метод позволяет использовать единую норму дисконтирования прогнозируемых доходов на всем протяжении прогнозного периода.

21.Рассмотрены особенности оценки периода окупаемости для инвестиций в недвижимость. Показано, что при инвестициях в недвижимость расчет периода окупаемости должен осуществляться только на базе не дисконтированных денежных потоков.

22. В рамках доходного подхода предложена концепция оценки улучшенного объекта недвижимости, предусматривающая последовательное использование при оценке объекта недвижимости метода остатка для земли и метода остатка для улучшений. Такая схема оценки позволяет выявить действительную рыночную стоимость улучшений при оценке улучшенных земельных участков, которая, в свою очередь, в процессе моделирования расходов и доходов позволит корректно определять налог на улучшения. При таком подходе базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя действующие договора аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без предлагаемой схемы невозможно в принципе. Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка методом капитализации земельной ренты априори отсутствует база для налогообложения улучшений в силу отсутствия последних. Эта база появляется в процессе моделирования улучшений земельного участка, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному его использованию. Показано, что точность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в существенной мере зависит от относительного изменения стоимости актива во времени. Ошибка оценки относительного изменения стоимости актива прямо пропорциональна погрешности определения стоимости земельного участка и зависит от его доли в общей стоимости объекта. С увеличением доли земельного участка наблюдается рост погрешности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которая может достигать 40 процентов общей стоимости объекта недвижимости Следовательно, предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного является необходимым условием проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом

23 .Показано, что классическая схема оценки земельного участка методом остатка не учитывает время строительства объекта и выход его на уровень стабильных доходов (не учитывается стоимость денежных потоков во времени). Для учета стоимости денежных потоков во времени оценку свободных земельных участков необходимо осуществлять с использованием техники ОСБ-анализ а. Предложены расчетные модели капитализации земельной ренты, позволяющие учесть стоимость денежных потоков во времени. Показано, что коэффициент капитализации доходов от улучшений представляет собой переменную величину, которая возрастает с течением времени от начального коэффициента капитализации доходов от улучшений до конечного (терминального), необходимого для оценки стоимости реверсии объекта. С экономической точки зрения увеличение коэффициента капитализации доходов от улучшений объясняется необходимостью учета износа улучшений с течением времени.

24,Оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного зависит от ставки процента реинвестирования (возмещения) средств, вложенных в создание улучшений Причем, эта зависимость практически одинакова для разных сроков экономической жизни улучшений Данный вывод можно распространить не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, то есть объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения. Следовательно, в процессе оценки объекта недвижимости необходимо тщательно анализировать возможные схемы износа улучшений и руководствоваться той, которая является наиболее типичной для рынка оцениваемого объекта.

25.Показано, что метод остатка для земли является достаточно сильным инструментом при решении проблемы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. При его использовании может сложится такая ситуация, когда величина земельной рента будет иметь отрицательный знак Это может произойти в том случае, если существующие улучшения земельного участка далеки от оптимальных с точки зрения генерации дохода и своим присутствием на земле снижают ее стоимость. Тогда в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями должен быть прописан сценарий, при котором предусматривается снос существующих улучшений и строительство на освободившемся участке земли улучшений, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному ее использованию.

26. Предложена концепция и методы улучшения технического состояния объектов недвижимости, находящихся на балансе города, за счет средств арендаторов. Суть концепции состоит в компенсации арендатору не фактически произведенных им затрат на улучшение объекта недвижимости, а вклада в рыночную стоимость этих затрат. Практика показывает, что вклад в рыночную стоимость может быть больше фактически произведенных затрат. Такой подход, в целом, должен стимулировать рациональное поведение арендаторов и увеличить поток инвестиций в недвижимость города со стороны арендаторов. Предлагаемая концепция предполагает независимую оценку вклада в рыночную стоимость и, следовательно, позволяет также решить проблему устранения влияния субъективного мнения чиновника на размер компенсации затрат арендатору со всеми вытекающими отсюда последствиями Предлагаемый подход может быть успешно использован в практике доверительного управления объектами недвижимости города.

Рассмотрена методология оценки арендных ставок с использованием метода массовой оценки Методология, наряду с известными этапами, содержит ряд новых подходов, связанных с линеаризацией ценообразующих факторов, устранением эффекта мультиколлинеарности, позволяющих повысить достоверность результатов оценки Принципиально новым является подход, связанный с решением проблемы наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке объектов недвижимости, который является реальным инструментом управления недвижимостью крупного территориального образования. На концептуальном уровне рассмотрены отличия массовой и индивидуальных оценок, их преимущества и недостатки, и впервые даны их определения, которые могут лечь в основу разработки стандартов массовой оценки для Российской Федерации