Модель сбалансированного развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Модель сбалансированного развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации"

005006378

На правах рукописи

ТОЛСТЫХ ДЕНИС ИГОРЕВИЧ

МОДЕЛЬ СБАЛАНСИРОВАННОГО РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 5 ДЕК 2011

Санкт-Петербург - 2011

005006378

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики

и финансов».

Научный руководитель -

Официальные оппоненты:

кандидат экономических наук, доцент Разумова Ирина Анатольевна

доктор экономических наук, профессор Тарасевич Алексей Леонидович

кандидат экономических наук, доцент Жукова Наталья Владимировна

Ведущая организация - Негосударственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургская Академия управления и экономики»

Защита диссертации состоится « 11 г. в/?-_?Дчасов на

заседании диссертационного совета Д 212.237.04 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, улица Садовая, 21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» Автореферат разослан «¿я » 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Н.А. Евдокимова

I. Общая характеристика работы Актуальность темы исследования. Пристальное внимание со стороны хозяйствующих субъектов и государства к ипотечному кредитованию объясняется степенью его влияния на развитие экономической системы страны. Вопросы формирования эффективной системы и выбора приемлемой модели ипотечного кредитования в России являются достаточно актуальными относительно неотложности их решения.

Необходимость изучения научно-теоретических подходов к определению сущности системы ипотечного кредитования обусловлена терминологическим разнообразием категориального аппарата объекта исследования. Т.е. для четкого понимания дефиниции «система ипотечного кредитования» необходимо осознавать и давать объективную оценку действиям ипотечной системы, которая находит свое выражение во взаимосвязи структурных и организационных элементов, обеспечивающих эффективную подвижность стоимости на протяжении длительного периода времени.

Особое значение ипотека приобретает в посткризисный период развития экономики России, становясь одним из локомотивов её стабилизации и дальнейшего роста. Ипотечное кредитование объявлено одним из главных приоритетов президентской политики. Следствием этого явилась активность законодательных и исполнительных органов власти всех уровней. К основным проблемам, которые российский ипотечный сектор «вынес» из кризиса 2008-2009гг., и которые тормозят дальнейшее развитие ипотеки как финансового механизма можно отнести следующие: высокие процентные ставки и завышенные требования к заемщикам, значительный размер первоначальных взносов, неуверенность основной массы заемщиков в устойчивости собственного финансового положения, низкая ликвидность объекта залога. Решение данных проблем возможно, по мнению автора, при создании модели сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, учитывающей влияния совокупности воздействующих факторов, как на функционирование системы в целом, так и на отдельные ее элементы; включающей в себя механизмы, способные предотвратить или сгладить негативное воздействие указанных факторов.

Степень разработанности проблемы. Теоретические основы исследуемой проблематики раскрываются в работах таких авторов как В. Д. Базиле-вич, Н. П. Подгорельцева, А. С. Лобан, А. И. Киреева А. В. Жук, Г. С. Панова, Н. С. Пастухова, И. А. Разумова, Н. Н. Рогожина, Н. А. Савинская, А. М. Та-васиев, А. А. Туманов, А. Н. Ужегов и др. В трудах указанных авторов исследуются сущность ипотеки, ипотечный механизм, модели организации ипотечного бизнеса, функции и роль основных субъектов ипотечного рынка, техника банковского ипотечного кредитования, раскрывается дефиниция «целе-

вая модель ипотечного рынка» h отмечается, что в России данная модель не применяется. В свою очередь практическим аспектам модернизации ипотечной системы России посвящены наработки Ависа О.У., Ведева A.JL, Волкова М.В., Григоряна С.А., Гуревича М.И. Дубенецкого Я.Н., Емелина A.B., Ершова М.В., Инюшина В.В., Калишина П.В., Крысина A.B., Лаврушина О.И., Николаева H.H., Пенкина С.А., Солнцева О.Г. Большой вклад в изучение проблем ипотечного кредитования сделали такие зарубежные экономисты, как: Г. Асхауер, Д. Джонсон, Ливингстон Г. Дуглас, Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фридман и др., но рекомендации данных авторов требуют значительных доработок и адаптации к российским экономическим реалиям.

Сложная экономическая ситуация порождает новые проблемы ипотечной системы в России. Особого внимания заслуживают вопросы, связанные с исследованием и совершенствованием практики деятельности банковских учреждений с позиции финансирования ипотечного жилищного кредитования, что требует дальнейших теоретических и практических исследований.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Предметом исследования является система экономических отношений, возникающих в процессе функционирования модели ипотечного жилищного кредитования

Целью и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических положений, усовершенствование методических подходов и разработка практических рекомендаций, касающихся формирования модели сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, которая позволит обеспечить устойчивое развитие финансовой системы и послужит основой для экономического роста страны.

Для достижения поставленной цели в работе поставлен и решен комплекс теоретических, методических и практических задач:

• исследованы особенности и отличительные черты системы ипотечного кредитования, определены ее основные элементы и их взаимосвязь;

• разработана классификация моделей ипотечного кредитования;

• проанализированы характерные особенности и современное состояние российского рынка ипотечного кредитования;

• проведена оценка последствий мирового финансового кризиса для российской банковской системы в целом и для системы ипотечного кредитования в частности;

• проведена оценка эффективности мер по стабилизации системы ипотечного кредитования в России;

• выявлены основные проблемы существующей модели российского ипотечного рынка;

• аргументированы основные подходы к трансформации российской модели ипотечного кредитования с учетом международного опыта и российских условий;

• разработана модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования и даны рекомендации по созданию условий для ее эффективного функционирования в Российской Федерации. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили научные положения, обоснованные в работах классиков экономической теории, публикации и аналитические обзоры ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области развития ипотечных отношений и ипотечного кредита, доклады ведущих международных организаций (ЮНКТАД, Всемирный банк, Всемирная Ассоциация бирж, Всемирный экономический форум, Банк международных расчетов др.), аналитические материалы рейтинговых агентств (PricewaterhouseCoopers, City of London Corporation, Z/Yen Group, Milken Institute и др.), данные Росстата, Минэкономразвития, Минфина, а также информационные порталы Интернет.

В процессе работы над диссертационным исследованием использовались следующие методы:

общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции - для исследования принципов функционирования ипотечного рынка, изучения концептуальных основ формирования ипотечных отношений и ипотечной системы, обоснования предложений по усовершенствованию модели ипотечного кредитования в посткризисном банковском поле РФ, обобщения зарубежного опыта, касающегося организации системы ипотечного кредитования;

количественный анализ финансово-экономических показателей - с целью выявления особенностей и современного состояния российского рынка ипотечного кредитования, обозначения факторов и причин, влияющих на процессы накопления ипотечного капитала в банковской системе России, оценки эффективности мер по стабилизации системы ипотечного кредитования в РФ; анализа последствий мирового финансового кризиса для российской банковской системы;

экономико-математическое моделирование - для разработки модели оптимальной ипотечной системы финансирования жилищного строительства в посткризисном поле РФ, определения основных проблем существующей модели российского ипотечного рынка.

Информационная база. В качестве информационной базы диссертационного исследования выступают нормативно-правовые акты Российской Федерации; статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Банка России, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию; данные научно-

практических конференций и семинаров по проблемам ипотечного жилищного кредитования; результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств; прочие справочные материалы.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит», п.10.1. "Формирование банковской системы и ее инфраструктуры в условиях рыночной экономики.", п. 10.21. "Банковские ресурсы и их формирование. Политика банка в области привлечения средств. Проблемы эффективного использования банковских ресурсов.", п. 10.22. "Новые банковские продукты: виды, технология создания, способы внедрения", п. 10.5. "Устойчивость банковской системы РФ и стратегии ее развития.", Паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в постановке, теоретическом обосновании и практическом решении вопросов, связанных с совершенствованием модели ипотечного кредитования в Российской Федерации для обеспечения эффективного развития финансовой банковской системы и экономики страны в целом.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:

• на основе изучения зарубежного опыта, истории становления и развития ипотеки, с учетом эффектов синергии и эмереджментости сформулировано авторское определение понятия «ипотека» и «ипотечный кредит»; четко определена такая экономическая категория как «ипотечный рынок».

• усовершенствована классификация мировых моделей ипотечных рынков, базирующаяся на триумвирате типологических базовых признаках: способах финансирования, степени открытости доступа к ресурсам, субъектах рынка;

• сформулированы условия и требования использования в России зарубежных моделей ипотечного кредитования; обоснована необходимость обеспечения равномерного развития ипотечного кредитования на территории всей страны с использованием единого экономического механизма его реализации;

• конкретизированы подходы, поддержки российского банковского сектора, в части ипотечного кредитования, базирующиеся на требованиях отказа от экстренных антикризисных процедур и целесообразности внедрения альтернативных механизмов, регулирующих сбалансированное развитие банковской системы в целом и системы ипотечного кредитования в частности;

• разработана модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, формирование ресурсов, в рамках которой происходит на основе сочетания отдельных элементов зарубежных ипотечных моделей (целевые накопления граждан, выпуск ипотечных ценных бумаг, как кредитными организациями, так и специализированными государственными институтами), степень использования которых зависит от состояния рынка ипотечного кредитования и факторов, оказывающих на него влияние, в каждый определенный момент времени.

• разработаны методические и практические рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в части законодательного регулирования, страхового обеспечения, формирования институционального состава ипотечного механизма, организации системы государственной поддержки ипотечного рынка. Теоритическая и практическая значимость

Теоретическая значимость проведенного исследования заключается в разработке и обосновании теоретических подходов к формированию новой модели ипотечного кредитования, основанной на максимизации источников финансирования, обеспечивающей сбалансированное развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Практическая значимость проведённого исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научные положения, методические и практические рекомендации имеют комплексный характер, и могут быть использованы при внесении изменений в законодательство, регулирующее отношения в области ипотечного жилищного кредитования; формировании институционального состава ипотечного механизма, организации системы государственной поддержки ипотечного рынка и совершенствовании системы страхового обеспечения.

Предложенная модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования расширит возможности кредитных организаций по привлечению долгосрочных ресурсов, что в свою очередь повысит доступность ипотечных жилищных кредитов.

Отдельные положения диссертации были использованы при подготовке учебного курса «Ипотечное кредитование» в системе высшего и дополнительного профессионального образования..

Апробация результатов исследования. Результаты исследования рассматривались и обсуждались в ходе проведения научных конференций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, Международном банковском институте, а также Северо-Западной академии государственной службы. Исследования легли в основу формирования новых скоринговых моделей банков ВТБ 24 ЗАО и ОАО "Банк " Санкт-Петербург",

и были использованы в "стратегии развития розничного бизнеса ОАО "Банк "Санкт-Петербург" на 2010 - 2014 год". Основные положения диссертационного исследования отражены в 4 опубликованных работах автора общим объемом 2,05 п.л.

Структура работы отражает решение ключевых задач, поставленных в научном исследовании. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, одного приложения, библиографического списка, содержащего 52 наименования. Основная часть работы изложена на 137 страницах.

II. Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту.

Во введении приведена общая характеристика работы, включающая обоснование актуальности темы исследования, степень разработанности изучаемой проблемы, формулировку целей и задач исследования, определение объекта и предмета исследования, раскрытие научной новизны и практической значимости проведенной работы, теоретическую, методическую и информационную основу исследования, а также результаты апробации и внедрения ключевых идей диссертационного исследования.

В первой главе «Организация системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» исследованы особенности и отличительные черты системы ипотечного кредитования, определены ее основные элементы и их взаимосвязь; проанализированы характерные черты и современное состояние российского рынка ипотечного кредитования; обоснованы основные подходы к трансформации российской модели ипотечного кредитования с учетом международного опыта и российских условий.

Проведенный автором обзор понятийного аппарата ипотеки показал, что в некоторых случаях для обозначения одной и той же категории исследователями используются различные термины, в то же время ряд понятий употребляется некоторыми учеными с неодинаковыми значениями.

Исследование вопроса сущности ипотеки в современной научной литературе и законодательстве разных стран дает основание сделать вывод о том, что термин «ипотека» рассматривается с правовой и экономической точек зрения, а также в качестве инструмента секьюритизации. С юридической точки зрения, главным акцентом в толковании сущности ипотеки является обеспечение права кредитора в удовлетворении его требований за счет предмета ипотеки. С экономической точки зрения ипотека неотъемлемо связана с выполнением финансового обязательства.

Автор считает, что толкование ипотеки как залога недвижимого имущества для обеспечения кредита является достаточно узким, поскольку, во-первых, не раскрывает сути ипотеки как вещественного права на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки, во-вторых, ограничивает использование ипотеки только кредитными отношениями. Поэтому, в работе сфор-

мулировано авторское определение ипотеки. Ипотека представляет собой экономические отношения, обуславливающие тесную взаимосвязь залога недвижимости, который возникает при получении долгосрочной ссуды и кредита под данный залог, и позволяющие удовлетворять права кредитора, в случае невыполнения заемщиком обязательств, за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами заемщика с учетом ранга ипотеки. На основе данного определения было усовершенствовано понятие «ипотечный кредит». Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство, обеспеченное залогом недвижимого имущества или имущественных прав на недвижимость с сохранением права ипотекодателя на владение и пользование ним.

В контексте проводимого исследования интерес с научной точки зрения представляет формулировка четкого определения такой экономической категории, как ипотечный рынок. С одной стороны, ипотечный рынок рассматривается как объект, обслуживающий движение финансового капитала в форме ипотечных ценных бумаг и который выступает сегментом рынка ценных бумаг, а с другой - как сфера аккумулирования долгосрочных денежных накоплений с целью предоставления ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных облигаций, вследствие чего он является частью рынка ссудных капиталов. Ипотечные облигации используются на вторичном ипотечном рынке в процессе секьюритизации активов, а на первичном - залоговые, однако и закладная, и ипотечные облигации, и другие производные ипотечные ценные бумаги являются финансовыми обязательствами, обеспеченными недвижимостью, что является основанием выведения рынка ипотечной недвижимости в отдельный сегмент. Таким образом, по мнению автора, рынок ипотечного кредитования представляет собой составную часть рынка ипотечного капитала, однако, не исчерпывает его см. рис. 1

Рис. 1 Место рынка ипотечного кредитования в структуре ипотечного рынка

В условиях становления финансовой системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется изучение его развития в зарубежной практике с помощью ме-

тодологии мировых и исторических аналогий. Помимо анализа традиционных мировых лидеров в области ипотечного кредитования (США, Дания, Великобритания, Германия, Франция и т.д.) было проведено исследование особенностей функционирования ипотечного рынка в Польше, Чехии и Венгрии, как в странах более близких России по уровню экономического развития, менталитету, особенностям функционирования различных институциональных структур.

Проведенное исследование позволило разработать классификацию самых известных, используемых и популярных в мире моделей ипотечного жилищного кредитования, которая, по мнению автора, наиболее полно и с приемлемой степенью детализации увязывает между собой все наиболее существенные характеристики данных рынков. Классификация автора представлена на рис. 2.

Модели функционирования ипотечных рынков

- Инвестиционная

По способу финанси- По степени открытости

рования доступа к ресурсам

т

Целевая т

Закрытая

▼

Депозитная ▼

Полуоткрытая

▼

Учреждения обеспечения ликвидности

ГТо субъектам рынка

Строительно-сберегательные кассы

«3

Банки (коммер-ческие, сберегательные)

Специализирован-ные ипотечные банки

Прочие специализированные учреждения

Централизованные ипотечные банки

I

Учреждения секыори-ипаини

Смешанная депозит-но-инвестиционная

Условно открытая

Расширенно двухуровневая модель

Рис. 2 Классификация моделей ипотечного жилищного кредитования

Применение метода международных сравнений, в данном случае позволило оценить будущую траекторию движения рынка ипотеки в России, учитывая выбранные инструменты, степень государственной поддержки, различия в объекте и субъекте ипотеки.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

Некоторые исследователи сегодня придерживаются того мнения, что «российская национальная модель развивается по принципам двухуровневой американской модели», которая использует специально организованный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. С приходом кризиса отдельные представители научного сообщества, аналитики и градостроители уверенно констатировали тот факт, что американская модель ипотечного кредитования в России уступила место немецкой модели. Другие обосновывают целесообразность и предлагают механизм внедрения в России комбинированной модели ипотечного кредитования на базе использования «американской» и «европейской» моделей ипотеки.

Проведенное исследование показало, что в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. Этому есть вполне логичное и обоснованное объяснение. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна, прежде всего, в тех странах, где хорошо развит средний класс, чем не может похвастаться Россия сегодня. К тому же значительно тормозит движение вперед несовершенство законодательной базы.

Результаты проведенного анализа свидетельствуют, что, несмотря на достаточно высокие темпы развития и предпринимаемые меры со стороны правительства, а также возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. О чем наглядно свидетельствует таблица 1. По мнению автора, в первую очередь необходимо обеспечить равномерное развитие ипотечного кредитования на территории всей страны с использованием единого экономического механизма его реализации.

Динамика изменения доступности жилья в среднем по России с 1.01.2006 по 1.01.2010 гг. на первичном и вторичном рынках1

Табл. 1

На 1.01.2006 На 1.01.2007 На 1.01.2008 На 1.01.2009 На 1.01.2010

Стоимость 1 кв. м. жилья на первичном рынке, руб. 25393,74 36221,05 47481,84 52503,92 47714,92

Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке, руб. 22165,5 36615,08 47205,78 56494,83 52895,21

Среднедушевой доход, руб. 8111,9 10196,0 12602,7 14942,8 16886,5

Коэффициент доступности жилья на первичном рынке 4,7 5,3 5,6 5,3 4,2

Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке 4,1 5,4 5,6 5,7 4,7

Следует отойти от делений ипотечной модели на федеральную, региональную и т.д. Обосновывая использование зарубежного опыта, представляется рациональным применять в России смешанную модель ипотечного кредитования (одноуровневая + двухуровневая модель). Поскольку она имеет большие перспективы, и всегда предполагает наличие альтернативы - какую именно модель применять в той или иной экономической и политической ситуации, в какой степени предоставлять государству возможности регулирования, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. На современном этапе становления и развития имеет смысл обратить самое серьезное внимание на развитие строительно-сберегательных институтов финансирования жилья, как наиболее подходящих для переходных и развивающихся рынков и поддерживающих развитие собственно банковских инструментов ипотечного кредитования.

Вторая глава «Объективные предпосылки и необходимость модернизации системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» посвящена оценке последствий мирового финансового кризиса для российской банковской системы; установлению эффективности мер по стабилизации системы ипотечного кредитования в России; выявлению основных проблем существующей модели российского ипотечного рынка.

Начало кризиса сопровождалось появлением большого числа прогнозов, предсказывающих значительные потери по кредитному портфелю российских банков. Бесспорным является тот факт, что мировой финансовый кризис негативно сказался на ипотечном кредитовании, в результате чего российский рынок ипотеки оказался в проигрышном положении по сравнению с другими рынками, конкурирующими за денежные ресурсы. На рис. 3 и 4 четко прослеживается влияние кризисных явлений на ипотечное кредитование.

1 Федеральная служба государственной статистики .ХЛ1Ь: www.gks.ru

Рис. 3 Объем предоставленных Рис. 4 Средневзвешенная ставка по ипотечных жилищных кредитов ипотечным жилищным кредитам

Однако, учитывая разнообразные точки зрения на происходящие события, следует отметить, что автор не является сторонником алармистских сценариев, предсказывающих, рост плохих кредитов до 60% кредитного портфеля. Жилищное строительство является тем сектором экономики, который оказывает мультипликативный эффект на развитие смежных отраслей, является мощным источником обеспечения внутреннего спроса и нормального функционирования рынка в целом.

В обобщенном виде основные последствия дефицита ликвидности на мировых финансовых рынках для банковской системы России заключаются в следующем: снижение инвестиционной активности; рост взаимного недоверия; сокращение объемов кредитования; рост стоимость привлечения капитала; сворачивание инвестиционных программ; угроза роста инфляции; рост числа дефолтов на российском рынке.

Оценивая последствия кризисных явлений, наряду с констатацией слабых мест отечественной банковской системы и определением негативных результатов мировых тенденций, по мнению автора, стратегически важным является использование текущего кризиса для того, чтобы создать механизмы, обеспечивающие России возможность успешного и устойчивого развития в новых условиях. Отечественные банки, прошедшие большой путь от чисто спекулятивных операций до цивилизованного кредитования реального сектора и населения, вынуждены найти новую точку равновесия между «средствами и их источниками».

На сегодняшний день меры по поддержке ипотечного рынка Российской Федерации предусматривают:

1. Меры по стабилизации банковской системы в целом.

2. Государственную помощь Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

3. Рефинансирование ипотечных кредитов Внешэкономбанком в рамках «Программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах».

4. Государственную поддержку заемщиков в виде материнского капитала и реструктуризации долгов.

5. Определение новых направлений деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в рамках «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

О результативности стабилизационных мер свидетельствуют следующие факторы: по состоянию на 01.01.2010 ОАО «АРИЖК» заключило 4357 договоров о реструктуризации ипотечных кредитов на общую сумму 1,476 млрд. руб. Основным продуктом по реструктуризации проблемной задолженности, реализуемым ОАО «АРИЖК», является предоставление стабилизационного займа на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (займу) в течение не более 12 месяцев, просроченной задолженности по ипотечному кредиту (займу), а также на уплату страховой премии по договору страхования, заключенному в обеспечение ипотечного кредита (займа) -(99,09% от общего объема). Всего за 2009 год выдано 4354 стабилизационных займа на сумму 0,785 млрд. руб. Также по состоянию на 01.01.2010 реструктуризацией долга в ОАО «АРИЖК» обратилось 7158 граждан; всего одобрено заемщиков - 5 005; восстановилось до получения помощи - 113; восстановилось после получения помощи — 2532.

Что касается банковского сектора, то стабилизация была достигнута довольно быстро, за счет принятия беспрецедентных мер по расширению инструментов предоставления ликвидности и укреплению пассивной базы. Об этом свидетельствует, к примеру, динамика ставок на МБК, локальный всплеск которых был достаточно быстро погашен, как и резкий рост номинальной стоимости кредитов нефинансовому сектору см. рис. 5.

■ияавюа, 3SS OtUJOlU '-¡Si* СТД.Д ЯЯ. «О ¡фвДкТТ ->«<« U^S-tZ: ®в t ш о^гамиаацкям «роком ДЯ8 ! ГСДЗ,

Рис. 5 Динамика средневзвешенных банковских ставок3

2 Годовой отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 2009 год. - Сайт URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/reportmg/annual/ (дата обращения: 05.12.2010 )

3 По данным банка России

Вполне закономерно, что кризис приводит к усилению регулятивных тенденций в финансовом секторе и, как свидетельствует экономическая история, большинство стран мира выходят из дестабилизирующих периодов более крепкими, с более жесткой конкуренцией и с более эффективной экономикой. Российские институциональные особенности позволяют говорить о повышенных рисках недобросовестного поведения со стороны экономических субъектов, претендующих на государственную помощь, что, безусловно, снижает результативность антикризисных мер и способствует неэффективному функционированию экономики.

Помимо несомненной пользы для экономики в условиях кризиса ряд мер, принятых государством, представляется малоэффективными. Меры, предпринятые для нормализации ситуации в банковской сфере, направлены не на помощь всей банковской системе в условиях кризиса, а на ускорение отбора наиболее жизнеспособных финансовых структур, в результате чего количество регионов, в которых госбанки будут монополистами, резко возросло.

На наш взгляд, необходимо приступить к «стратегии отказа» (exit strategies) от экстренной помощи. Первыми в очереди «на выбывание» должны быть те временные меры, которые, с одной стороны, нарушают «правильные» экономические стимулы, а с другой, уже не являются критически важными с точки зрения жизнеспособности банковской системы. Безусловно, отказ от антикризисных мер может повлечь за собой и положительные, и отрицательные последствия. С одной стороны, если поспешить с сокращением программ антикризисной поддержки, существует риск замедления позитивных процессов в экономике или даже повторной дестабилизации финансового (а вслед за ним и реального) сектора. С другой стороны, если монетарные власти, напротив, промедлят со сворачиванием экстренных мер, это может привести к искажению рыночных стимулов, усилению проблемы «морального риска» (moral hazard) и, наконец, пагубно сказаться на состоянии государственных финансов. Таким образом, от правильного выбора времени и пути отказа от мер поддержки зависят скорость и устойчивость новой волны роста.

Автор уверен, что многие меры, имевшие характер антикризисных, в будущем могут служить дополнительным встроенным стабилизатором для банковской системы и экономики в целом.

В то же время необходимо разрабатывать и внедрять альтернативные механизмы, регулирующие сбалансированное развитие системы ипотечного кредитования.

Во-первых, совершенствовать систему ипотечного страхования. Согласно мировой практике, ипотечное страхование позволяет банкам снизить требования к минимально необходимому размеру первоначального взноса без существенного увеличения ставки по кредиту за счет перераспределения кре-

дитного риска между банком и страховой компанией.

Во-вторых, в категорию рыночных механизмов целесообразно перевести реализуемую Минрегионом РФ программу по выкупу квартир под социальные нужды населения по установленным государством приемлемым ценам. На новом витке развития экономики эта программа трансформируется в построение социального бизнеса в ипотечной сфере, ориентированного на достижение социально и общественно значимых целей по улучшению доступности жилья и, следовательно, качества жизни населения. Реализация данного направления возможна путем продажи строительными фирмами готового введенного, но еще не реализованного под беспроцентную рассрочку жилья, на 5-10 лет в качестве альтернативы ипотечного банковского кредита с ежемесячными графиком платежей.

Таким образом, на современном этапе развития экономики и финансового сектора необходимо сформировать, прежде всего, ценностные ориентиры для строительных компаний, кодекс этики и поведения, развивать саморегулируемые институты в сфере жилищного строительства, чтобы, в конечном счете, превратить строительную отрасль в стратегически мыслящий бизнес, выстраивающий свои приоритеты и устойчиво получающий доходы от реализуемых проектов только с условием соблюдения и выполнения поставленных социальных задач - рост объема доступного жилья и улучшение качества жизни населения.

В процессе проведенного исследования были выявлены основные проблемы, стоящие на пути развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования на современном этапе.

Прежде всего, это недостаточность его финансовой поддержки. Финансово-кредитный рынок, одним из сегментов которого является рынок ипотечных ценных бумаг, нестабилен, основное объяснение чему - инвестиционная непривлекательность ряда финансовых проектов. Для «запуска» инвестиционных проектов, для их поддержки на случай кризиса необходим устойчивый в финансовом отношении институт, готовый и способный оказать рынку финансовую поддержку путем принятия на себя и покрытия неблагоприятных последствий.

Не менее важной проблемой, на наш взгляд, является - высокий уровень риска ипотечных операций, что обуславливает завышенную стоимость кредита, и повышенные требования кредитоспособности к заемщикам , более того кажущаяся положительной тенденция по снижению требований по первоначальному взносу, на практике ведет к повышенным рискам в целом.

И, наконец, еще одной проблемой являются проблемы правового характера. Современное состояние нормативно-правовой базы не позволяет участникам рынка быть уверенными в надежности правовой защиты своих интересов.

Весь комплекс причин, тормозящих развитие рынка ипотечных кредитов, сказывается и на второй составляющей ипотечного рынка - рынке ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные бумаги выпускаются пока в незначительных количествах, не пользуются популярностью у массового частного инвестора и не оказывают заметного воздействия на рынок.

С другой стороны, медленное развитие рынка ипотечных ценных бумаг не обеспечивает достаточного поступления ресурсов в сферу ипотечного кредитования.

Резюмируя результаты исследования, следует отметить, что потенциал развития ипотечного рынка в России используется недостаточно эффективно. Выявленные проблемы могут быть решены только на основе комплексного системного подхода, базирующегося на фундаментальных положениях экономической теории и использовании современных методов принятия решений и управления. Решение этих проблем требует совершенствования механизмов ипотечного кредитования, а также механизмов выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, как в национальном масштабе, так и на уровне отдельных субъектов ипотечного рынка, то есть создания принципиально новой модели ипотечного кредитования в стране.

В третьей главе «Основные подходы к формированию модели сбалансированного развития системы ипотечного жилищного кредитования» разработана модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, сформулированы рекомендации по формированию модели ипотечного рынка России.

Разработанная автором модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, базируется на практике организаций, которые предоставляют своим клиентам ипотечные жилищные кредиты при условии предварительного сбережения ими определенной суммы и предполагает наличие возможности приобретения недвижимости на первичном рынке жилья с помощью банка жилищного кредита (БЖК), действующего на принципах строительно-сберегательного института и обычного коммерческого банка.

Главными участниками системы являются:

1. Банк жилищного кредита (БЖК) - финансовое учреждение, которое аккумулирует жилищно-контрактные сбережения и предоставляет целевые кредиты.

2. Вкладчики-заемщики - физические лица, которые открывают жилищно-контрактные вклады (ЖКВ), в течение определенного срока накапливают необходимую сумму и затем получают право на кредит.

3. Учредители БЖК - юридические и физические лица.

4. Государственный орган - орган исполнительной власти, осуществляющий систематический контроль за деятельностью БЖК. Функционирования БЖК осуществляется в рамках следующей схемы см. рис.6.

Модель базируется на следующих предположениях:

1. Домохозяйство распределяет свои сбережения между БЖК и счетом в банке так, чтобы максимизировать площадь жилья, которая покупается. Для упрощения модели считается, что домохозяйство нейтрально к риску.

2. Взносы на депозит домохозяйство осуществляет в начале каждого года, пропорционально своему доходу, который растет равномерно.

3. Премия на сбережения в БЖК пропорциональна сбережениям в предыдущем году и не превышает установленного максимума, который увеличивается в постоянном темпе, не превышая темп роста доходов.

Рис. 6 модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования

4. Домохозяйство распределяет свои сбережения между БЖК и счетом в банке так, чтобы максимизировать площадь жилья, которая покупается. Для упрощения модели считается, что домохозяйство нейтрально к риску.

5. Взносы на депозит домохозяйство осуществляет в начале каждого года, пропорционально своему доходу, который растет равномерно.

6. Премия на сбережения в БЖК пропорциональна сбережениям в предыдущем году и не превышает установленного максимума, который увеличивается в постоянном темпе, не превышая темп роста доходов.

7. БЖК предоставляет своему члену кредит в размере суммы сбережений на его счету в конце срока сбережения; в случае необходимости дополнительный кредит предоставляет банк.

8. Периоды накопления средств в БЖК и обычном банке одинаковы.

9. Начальные сбережения заемщика не учитываются.

Схема Функционирования БЖК заключается в следующем см. рис. 6:

• учредители формируют необходимый уставный фонд БЖК для обеспечения возможности функционирования учреждения на начальном этапе (1);

• ЦБ России выдает БЖК лицензию на осуществление деятельности, а также осуществляет систематический контроль и необходимую методическую помощь (2);

• государство обеспечивает нормативно-правовой базис деятельности БЖК, а также предоставляет гарантии, премии вкладчикам и налоговое стимулирование БЖК (3);

• местный орган власти по возможности способствует деятельности БЖК, путем участия в формировании уставного фонда и поддержки льготных программ обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения (4);

• вкладчик-заемщик - физическое лицо, желающее приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, обращается в выбранный им БЖК. БЖК заключает с физическим лицом договор жилищно-контрактного вклада (ЖКВ), согласно которому вкладчик обязуется накопить оговоренную сумму в течение определенного срока, а БЖК - выплачивать проценты по вкладу и после накопления вкладчиком необходимой суммы предоставить ему кредит на покупку жилья, согласно оговоренных в договоре суммы, процентов и срока (5);

• после накопления необходимой суммы вклада, вкладчик сам или с помощью БЖК через риэлтора выбирает квартиру, которую он способен приобрести с помощью кредита (6). БЖК проверяет документы на нее;

• БЖК с помощью оценщика получает независимую экспертную оценку выбранной квартиры (7);

• если документы и оценка отвечают необходимым требованиям, вкладчик получает кредит (5), проводится нотариальное оформление купли-продажи квартиры через риэлтора (6). Приобретенная квартира переходит в собственность вкладчика и передается в ипотеку БЖК (5);

• со страховой компанией оформляется трехсторонний договор страхования квартиры (8), по которому БЖК является выгодоприобретателем, а вкладчик - страхователем, кроме того, страховые компании могут покупать облигации БЖК;

• после оформления договоров: кредитного, купли-продажи, ипотеки, страхового, вкладчик превращается в заемщика, платит проценты и амортизирует предоставленный кредит. Также в данной схеме, по мере ее развития, могут участвовать дополнительные участники;

• строительная компания (9), финансирование строительства может производиться средствами БЖК за счет аккумулированных вкладов. Это поможет снизить стоимость жилья для вкладчика-заемщика и обеспечит дополнительную прибыль БЖК;

• АИЖК может предоставлять рефинансирование БЖК (10), выкупая часть консолидированных в пулы кредитов;

• на определенном этапе возможно и участие независимых инвесторов, которые будут покупать ипотечные ценные бумаги, эмитированные БЖК (11).

Для того, чтобы доказать преимущества, необходимость и обоснованность создания и функционирования БЖК, в работе сравниваются две модели.

1. Модель обычной банковской ипотеки

2. модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования с БЖК.

Для расчета эффективности гипотетически была создана следующая ситуация. Семья в среднем из трех человек со средним доходом решила купить квартиру на первичном рынке недвижимости максимальной для себя площади. Для расчета используется фактическая норма сбережений клиента, при этом не учитываются его сбережения до прихода в БЖК и «серые» доходы. Среди потенциальных клиентов БЖК наибольшим спросом будет пользоваться жилье среднего качества. Это означает, что кредитование по программам БЖК направлено на финансирование строительства жилья массовых серий.

Для расчета показателя эффективности выбраны характерные для российской экономики значение темпов роста доходов и цен, уровень сбережений, а также типичные для двух институтов параметры накопления, кредитования и субсидирования4. За начальный момент расчетов принят I квартал 2010 года. При проведении данных расчетов считается, что между экономическими параметрами сохраняются определенные соотношения. Так, денеж-

4 Депозитная ставка в БЖК равна 8%, кредитная гс -10%, на ежегодные взносы в БЖК начисляется премия в размере 30%, но не более 13000 руб. в год на сбережения одного клиента. Депозитная ставка в обычном банке составляет 16%, кредитная - 20%. Период накопления первоначального взноса п = 5 лет. Срок кредитования в обычном банке и БЖК -10 лет.

ные доходы населения растут более быстрыми темпами, чем цены на первичном рынке жилья.

В таблице 3 отражены результирующие расчетные показатели сравнения.

Как следует из таблицы 1 при упомянутых выше параметрах ежемесячные расходы домохозяйства с десятой группы будут составлять 4848 руб. Выбрав программу ипотечного жилищного кредитования БЖК, семья сможет купить 39,5 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости в то время, как с помощью обычной банковской ипотеки - лишь 35,9 кв. м.

Табл. 3 Результаты расчета эффективности приобретения жилья с помощью программы Банка жилищного кредита

1 |омер доходной группы Сбереже-ння руб. в год Ат„ С'тоимоть жилья по программе БЖК Хбжк. РУО Стоимоть жилья по программе банка Кба1К. руб Поку пка жилья по рыночной цене Поку пка жилья по нормативной цене Эффектив-ностъ БЖК Е (%)

в БЖК, кв.м. в банке, кв м. в БЖК, кв.м. в банке, кв.м.

1 2465,4 120360 105916,8 2,5 2,2 4,0 3.7 9,9

2 2976,3 125174,4 115545,6 2,6 2,4 4,3 3,9 9,9

3 3700,4 154060,8 139617,6 3,2 2,9 5,3 4.8 9,9

4 6423,1 284049,6 259977,6 5.9 5,4 9,6 8,7 9,9

5 10324,2 438110,4 399595,2 9,1 8,3 14,8 13,5 9,9

6 12876,1 534398,4 486254,4 11,1 10,1 18,1 16.4 9,9

7 17014,7 698088 635500,8 14,5 13,2 23,7 21,6 9,9

8 21543,2 881035,2 804004,8 18,3 16,7 29,9 27,2 9,9

9 32761,8 1362475,2 1242115.2 28,3 25,8 46,2 42,0 9,9

10 45761,1 1901688 1728369,6 39,5 35.9 64,4 58,6 9,9

Таким образом, работа ипотечного механизма через БЖК оказывается эффективнее на 9,9% по сравнению с обычными банковскими ипотечными программами финансирования жилищного строительства. На первый взгляд, преимущество БЖК недостаточно значительно. Однако следует учитывать, что расчеты являются условными и отражают более мягкие параметры банковского кредитования. В реальной же жизни банки отдают предпочтение заемщикам, которые способны досрочно погасить ипотечные займы, имеют положительную кредитную историю и уже обладают определенной собственностью. На сегодня ипотечные жилищные кредиты в обычных банках доступны лишь для ограниченного круга лиц, имеющих доходы, выше среднего в целом по России.

Таким образом, проведенное диссертационное исследование, неуклонно

приводит нас к выводу о том, что в России необходимо вводить накопительные модели ипотечного кредитования. Разработанная и апробированная модель ипотечной системы финансирования жилищного строительства свидетельствует о том, что создание и функционирование Банка жилищного кредита является оправданным, целесообразным и не требующим особых затрат проектом. Чтобы усовершенствовать действующую в России модель ипотечного кредитования, неотъемлемой частью которой будут являться БЖК, необходимо проводить подготовительные мероприятия, создавать соответствующее законодательное обеспечение, реконструировать действующие органы, инструменты и системы.

Необходимые условия начала и развития системы БЖК в России сводятся к следующему.

Во-первых, БЖК должны быть законодательно определены как специализированные кредитные (банковские) организации. Данное требование предполагает необходимость получения лицензии на данный вид деятельности в Центральном банке России, а также подотчетность и подконтрольность указанному органу.

Во-вторых, государственная прямая финансовая поддержка участников системы БЖК в виде выплат премий по вкладам и компенсации части процентной ставки по кредиту.

В-третьих, обязательным условием являются государственные гарантии возврата средств по вкладам физических лиц в БЖК. В современных условиях, которые не способствуют укреплению доверия населения к кредитно-финансовой сфере, только безусловные гарантии со стороны государства могут направить в инвестиционный процесс миллиарды долларов средств населения, изъятых в период нестабильности из финансового рынка.

В-четвертых, для обеспечения успешного функционирования системы финансирования жилищного строительства необходимо ввести ряд мер по усилению контроля и ограничению направлений деятельности Банка жилищного кредита.

В-пятых, развитие ипотечного страхования (страхование ипотечных обязательств), которое позволяет банкам снизить требования к минимально необходимому размеру первоначального взноса без существенного увеличения ставки по кредиту за счет перераспределения кредитного риска между банком и страховой компанией. Общие выводы и результаты

В соответствии с поставленной целью и задачами диссертационного исследования были получены следующие результаты:

1. При помощи методов экономико-математического моделирования разработана модель сбалансированного развития ипотечного жилищного кредитования, которая предполагает наличие возможности приобрете-

ния недвижимости на первичном рынке жилья с помощью банка жилищного кредита (БЖК), действующего на принципах строительно-сберегательного института и обычного коммерческого банка. Осуществлена апробация данной модели, подтверждающая эффективность и целесообразность ее использования

2. На основании существующих теоретических и практических положений обосновано соотношение понятий «ипотечная система» и «ипотечный механизм»; установлено четкое место «ипотечного капитала», обосновано местоположение рынка ипотечного кредитования.

3. Усовершенствована классификация мировых моделей ипотечных рынков, базирующаяся на триумвирате типологических базовых признаках, способах финансирования, степени открытости и доступа к ресурсам, субъектах рынка.

4. Сформулировано авторское определение понятия «ипотека» и «ипотечный кредит».

5. Аргументирована необходимость исследования ипотечной системы с теоретических позиций, как совокупности субъектов ипотеки, ипотечной недвижимости и капитала, а ипотечного рынка - с практических, как воплощения ипотечной системы и ипотечного механизма.

6. Разработаны методические и практические рекомендации по усовершенствованию законодательного и страхового обеспечения ипотечной системы в России, формированию институционального состава ипотечного механизма, организации системы государственной поддержки ипотечного рынка.

III. Основные научные публикации по теме диссертационного исследования:

1. Толстых Д.И. Способна ли российская экономика устоять в кризис без ипотеки? // Роль молодежи в инновационном развитии России: Материалы симпозиума. 14-ая Ассамблея молодых ученных Санкт-Петербурга Всероссийский научно-практический симпозиум. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009,стр. 329. - 0,35 п.л.

2. Толстых Д.И. Основные проблемы существующей модели российского ипотечного рынка //Мир экономики и права. - №3.- 2011. - стр. 31. - 0,6 п.л.

3. Толстых Д.И. Моделирование оптимальной ипотечной системы финансирования жилищного строительства в посткризисном поле Российской Федерации//Мир экономики и права. - №10.- 2011. - стр. 43. - 0,5 п.л.

4. Толстых Д.И Создание предпосылок для построения новой модели ипотечного рынка РФ на основе эволюции ссудно-сберегательных банков, как института финансирования жилищного строительства.//Мир экономики и права. - №11.- 2011. - стр. 18. - 0,6 п.л.

Подписано в печать 25.11.2011г. Формат 60x84/16 П.л. 1,5. Уч.-изд.л 1,5. Тир.ЮОэкз. Отпечатано в типографии ООО «Турусел» 197376, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова д.38. toroussel@rnail.ru Зак.№ 13341 от 25.11.2011г.