Развитие организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов"

На правах рукописи

КОРШУНОВА Елена Михайловна

РАЗВИТИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ИСТОРИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ ГОРОДОВ

Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйствам: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

■3 7 0!<Т 1№

Санкт-Петербург 2013

005536274

005536274

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономики строительства

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич,

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве;

доктор экономических наук, профессор Зареиков Вячеслав Адамович,

Председатель Совета директоров ЗАО «Управляющая компания "ЭталонЛенСпецСМУ"»;

доктор экономических наук, профессор Колтынюк Борис Аронович,

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича», заведующий кафедрой экономической теории и основ предпринимательства

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Московский государственный

строительный университет»

Защита состоится 26 ноября 2013 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, ул., д.4, ауд. 219.

Телефон/факс: (812) 316-53-11

С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « »_2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Асаул Вероника Викторовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В современной России обществом признается необходимость сохранения градостроительных ансамблей и архитектурных памятников, относящихся к объектам культурного наследия, но не определено отношение общества к жилой исторической застройке как ценному историческому наследию города. Историческая среда многих российских городов находится зачастую в кризисном состоянии, повсеместно видны ее утраты. Это является следствием не только объективных социально-экономических причин, но и субъективных факторов, к которым мы относим качество управления реконструкцией исторической застройки городов. В последние годы необоснованный и во многих случаях незаконный снос исторической застройки и новое строительство на исторических территориях не только не сократились, но приобрели поистине массовый характер: так с 2004 г. Петербург остался без 698 жилых зданий дореволюционной постройки -потеря составила 6,5 % от их общего количества, с 1995 по 2011 гг. в Москве было снесено 3342 жилых здания исторического центра города - в столице к настоящему времени сохранилось лишь 30 % зданий жилой исторической застройки. Наиболее остро эта проблема стоит в Архангельске, Вологде, Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Ульяновске. Около 70 % жилищного фонда исторической застройки в российских городах, построенного до 1917г., нуждается в спасении от разрушения. Поскольку такой фонд сосредоточен в основном (до 80 %) в пределах городских центров, нам представляется необходимым эту категорию определить как жилищный фонд исторических центров городов.

Проблема реконструкции жилищного фонда исторических центров городов затрагивает два основных аспекта: во-первых, культурно-историческая значимость и ценность жилых зданий, которые формируют подлинный исторический облик города, взаимодействуя с памятниками, и являются их достойным обрамлением, создавая неповторимые исторические ансамбли. Во-вторых, это жилая среда для постоянных жителей центральных районов города, а также для остальных горожан и многочисленных туристов. Поэтому необходимо сохранение и улучшение качества жилой застройки исторического центра посредством его реконструкции.

Для жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга проблема его реконструкции осложнена следующими обстоятельствами: на территории исторического центра коммунальность заселения квартир выше, чем в среднем по городу в 2,5 раза; объемы ветхого и аварийного жилищного фонда максимальны; высока изношенность коммунальной инфраструктуры и физический и функциональный износ самих зданий (6,5 % - ветхое и аварийное жилье, 23 % - износ 30-60 %). В комплексном ремонте нуждается 4706 многоквартирных домов исторической части города, где проживает 339 тыс. петербуржцев. Причем 60 % из них (более 200 тыс. человек) - в коммунальных квартирах (в настоящее время в Санкт-Петербурге насчитывается 99,7 тысяч коммунальных квартир). Жилищный фонд исторического центра составляет 22,245 млн кв.м. общей площади, или 18,7 % общего жилищного фонда города, а территория исторического центра-

лишь около 10 % всей территории города. Жилищный фонд исторического центра Санкт-Петербурга уникален по масштабам возведения: так за два предреволюционных десятилетия было возведено около 60 % всей исторической жилой застройки. Уникальна и степень его сохранности: исторический центр сохранился как образец европейского города конца XIX - начала XX века. Именно поэтому исторический центр Петербурга занесен в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Всего, по данным КЭРППиТ, в границах исторического центра Санкт-Петербурга расположено 10 842 зданий, из них памятников - 1523. В границах исторического центра проживает около 700 тыс. жителей. Административно исторический центр формируют четыре района: Центральный, Василеостровский, Адмиралтейский, и Петроградский. Каждое пятое из жилых зданий Петербурга построено до 1917 года. На их долю приходится 14,8 % общей площади жилья. В историческом центре сосредоточен практически весь старый жилищный фонд города -постройки до 1917года. Это составляет более 90 % от всего жилищного фонда центральных районов. Больше всего старых домов в Центральном районе — 2326 из имеющихся там 2497 жилых зданий; «возрастными» также являются Адмиралтейский район (1739 дореволюционных строений) и Петроградский район - 939 жилых зданий.

В настоящее время необходимо, чтобы государственная политика на всех уровнях власти исходила из признания приоритета сохранения историко-культурного потенциала жилищного фонда исторической застройки как главного социально-экономического ресурса развития народов России. В условиях, когда отсутствуют необходимые финансовые ресурсы городского и федерального бюджетов и достаточные площади для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда, из коммунальных квартир, следует дополнить государственный механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов рыночными инструментами. Наличие вышеперечисленных проблем обусловило необходимость разработки организационно-экономического механизма комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра города, основанной на исследовании теории воспроизводства, выявлении основных тенденций, особенностей и закономерностей его реконструкции, изучении современного состояния, проблем управления, анализе зарубежного опыта.

Степень научной разработанности проблемы.

Теоретические и практические вопросы управления, в частности, управления в строительстве, в жилищной экономике и в городском хозяйстве, представлены в трудах таких ученых, как А.Н.Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Н.В. Васильева, С.А. Ершова, В. А. Заренков, Иванова Ю.В., Л.М. Каплан, Б.А. Колтынюк, А. Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, Н.М. Чикишева, В.З. Черняк, Яковлев В.А., Чистов Л.М., М.В. Шейнберг, И.И. Мазур, A.M. Немчин, H.A. Оль-дерогге, В.Д. Шапиро. Большинством авторов экономические системы рассматриваются с позиции управления. Так как теория управления экономическими системами развивается относительно недолгий период, то основное внимание сосредоточено на проблемах наблюдения за такими системами и определения

законов функционирования экономических систем. Однако до сих пор проблема эффективного управления реконструкцией жилищного фонда городов не решена.

Воспроизводственные процессы в жилищной сфере и проблемы повышения эффективности жилищного строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации жилищного фонда рассмотрены и исследованы Е.В. Песоцкой, Е.М. Блехом, И.В.Дроздовой, К.В. Кияненко, В.С.Чекалиным, Е.Б.Смирновым, O.A. Смирновой, Т.Ю. Овсянниковой, Барановской Н.И., A.A. Горбуновым и др.

Различные вопросы реконструкции, а именно градостроительные проблемы и общие методические вопросы реконструкции жилищного фонда исторических городов, исследовались в трудах таких ученых, как Крупняков Ю. Г., Каменская M. М., Колотилкин Б. М., Лысова А. И., Махровская А. В., Шарлыгина К. А., Шендерович А. Р., Лаврова JI. П., Николащенко Б. В., Чистякова Т. Н., Проко-пишин А.П., Соколов В.К, Шепелев Н.П., Мешечек В.В., Ройтман А.Г. и другие.

Отдельные аспекты влияния исторической недвижимости на развитие городской среды рассмотрены в трудах М.С. Щтиглиц, C.B. Семенцова, Т.А., К. В. Малининой, H.A. Малининой, Т..А. Славиной и др.

Проблемы стратегического управления и оценки недвижимости рассмотрены в трудах таких ученых российских и зарубежных ученых как И. Ансофф, М. Портер, Н.Ордуэй,А. Соммер, Д. Фридман, Л.И. Абалкин, B.C. Рохчин и др.

Однако в настоящее время в экономической науке недостаточно исследований, посвященных развитию организационно-экономического механизма эффективной реконструкции жилищного фонда исторических центров городов в современных условиях рыночной конкурентной среды.

Цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в развитии организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов на основе разработки организационных структур, методов и инструментов воздействия органов государственного (территориального) управления на социально-экономические отношения, позволяющие повысить качество жизни при сохранении исторической застройки.

Для реализации указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные исследовательские задачи, носящие комплексный характер:

- определение сущности, роли и значения реконструкции в системе воспроизводства жилищного фонда исторической застройки города;

- выявление и анализ проблем его реконструкции на основе ретроспективного анализа формирования жилищного фонда исторического центра и экономико-правовое обеспечение его развития;

- изучение зарубежного опыта реконструкции жилищного фонда исторических центров городов и возможность его использования в современных условиях;

- определение сущности жилищного фонда исторического центра города; классификация жилищного фонда исторического центра города на основании анализа его современного состояния, выявленных свойствах, признаках, типах и видах;

- разработка методического инструментария по оценке аксиологического потенциала жилищного фонда исторического центра города;

- разработка концепции механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города как основного элемента устойчивого развития города;

- определение струюуры и механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга;

- обоснование необходимости выборочного воспроизводства жилищного фонда исторического центра в форме доходных домов;

- усовершенствование механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра на основе государственно-частного партнерства;

- разработка стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города и определение содержания информационного обеспечения процесса управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города;

- исследование существующих методов и подходов к оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов реконструкции и развитие оценки эффективности реконструкции жилищного фонда исторических центров городов.

Объектом исследования выступает система реконструкции жилищного фонда исторических центров городов, и комплекс взаимоотношений ее участников.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения, процессы и условия развития системы управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов.

Теоретической и методологической базой диссертационного исследования являются положения классической экономической теории, общей теории управления, дисциплин «управление проектами» и «оценка эффективности инвестиций», а также фундаментальные и прикладные разработки зарубежных и отечественных ученых в области проектного менеджмента, управления инвестициями, управления строительным производством, оценки эффективности проектов, теории управления объектами недвижимости, оценки их стоимости; финансовый менеджмент. Информационную основу составили нормативно-правовая и законодательная база по сохранению и использованию объектов культурного наследия; результаты социологических исследований; документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и Санкт-Петербурга; статистические справочники и отчеты, методы системного, логического и сравнительного анализа, прикладные аспекты теории игр, а также метод экспертных оценок.

В диссертационном исследовании использовались аналитические материалы, разработки и методические рекомендации министерств и ведомств России, научные разработки ЛИСИ-СПбГАСУ, справочные и статистические материалы государственных организаций (Федеральной службы государственной статистики, Петростата), материалы научно- практических конференций, а также информация и проекты реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга, собранные автором в органах исполнительной власти и ряде строительных организаций г. Санкт-Петербурга, Интернет-источники.

Область исследования соответствует подпунктам Паспорта специальностей ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (строительство).1.3.72. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство). 1.3.75. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности.

В числе наиболее важных научных результатов, определяющих новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «реконструкция жилищного фонда исторического центра города», под которым понимается совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований: необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях — вектор сохранения; необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор обновления. В отличие от существующих определений понятия «реконструкция» данное толкование в качестве приоритета выделяет необходимость сохранения ценности исторической застройки.

2. Выявлены и систематизированы проблемы, возникающие при реконструкции жилищного фонда исторического центра города в современных социально-экономических условиях: проблемы, унаследованные от предшествующею этапа формирования исторического центра города (социальные, градостроительные, технико-технологические), и проблемы развития исторического центра города на современном этапе: на федеральном уровне (отсутствие стратегии развития исторических центров городов, недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда; отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки; недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконструктивной деятельности; противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда) и на региональном уровне (информационные, экономические, правовые, технические, экологические и проблемы управления). Это позволяет обосновать основные направления реконструктивных преобразований исторического центра: формирование качественной среды проживания, рост объемов аксиологических форм воспроизводства, сохранение и развитие исторической застройки.

3. Разработана классификация жилищного фонда исторического центра города, учитывающая совокупность свойств, признаков, функций, особенностей, типов и видов жилищного фонда, по предложенным автором классификационным признакам: форме собственности, цели использования, правовому режиму использования, типу жилищных отношений, типу имущественных прав, капитальности, степени износа, способу заселения, уровню благоустройства, потребительским характеристикам, статусу охраны, способу заселения, квартирогра-фии, размещению жилых домов на территории квартала, планировочной струк-

туре квартиры, аксиологическим характеристикам. На основании осуществленной классификации определяется совокупный аксиологический потенциал жилищного фонда исторического центра города с целью выделения объектов и элементов, требующих сохранения и охраны.

4. Впервые определены функции жилищного фонда (гносеологическая, социальная, коммуникативная, воспитательная, утилитарная), обусловленные аксиологической ценностью жилищного фонда исторических центров городов. Выявлены составные части аксиологической ценности жилищного фонда исторического центра 2-х уровней: для отдельного здания и для ансамбля (документальная, рациональная, историческая, художественная, культурная, архитектурная, эстетическая, эмоциональная и ценность как символа).

5. Разработан новый метод оценки совокупного аксиологического потенциала жилищного фонда исторического центра города: на основе метода экспертных оценок по сформированному автором перечню критериев (строительно-технических: сохранность конструктивных и обьемно-планировочных решений; градостроительных: роль в ансамбле, согласованность с архитектурно-пространственным окружением, наличие и доступность визуального восприятия; атрибуция: авторство, время создания, редкость, подлинность; функциональных: сохранность функции, общественная значимость; аксиологических: форма и геометрия застройки, оформительские и планировочные характеристики, пластичность здания) выявляются и оцениваются аксиологическая и функциональная ценность жилищного фонда и риск его утраты. Применение данного метода позволяет разрешить противоречие при преобразовании и сохранении жилищного фонда исторического центра города и достичь оптимального сочетания различных форм его воспроизводства.

6. Разработан организационно-экономический механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города как совокупность трех подсистем: организационно-управляющий во главе с Департаментом развития исторического центра, нормативно-информационной на основе Единой автоматизированной информационной базы системы управления, финансово-экономической путем создания Фонда развития исторического центра и включающий основные структурные элементы: основные цели (воспроизводство жилищного фонда и сохранение его аксиологического потенциала), принципы: общие (системность, целенаправленность, эффективность, адаптивность и др,.) и специфические (целостность, функциональная целесообразность, безопасное содержание и др.), функции, методы и инструменты управления и ресурсы управления. Данный механизм позволяет разработать и реализовать стратегические градостроительные программы развития жилых территорий исторического центра; определить баланс между сохранением и преобразованием исторических жилых территорий, консолидировать усилия субъектов процесса преобразования.

7. Предложен интегральный показатель социально-экономической эффективности проектов реконструкции жилищного фонда исторического центра - прирост национального богатства, дополняющий показатели оценки эффективности

инвестиционных проектов, под которым понимается эффективность проекта в интересах социально-экономического и культурного развития страны в целом и участвующих в нем регионов.

8. Сформулированы принципы развития арендного рынка жилья в центре города: градостроительное дифференцирование территории, дифференциация для различных социальных и возрастных групп арендополучателей, государственная поддержка для граждан с низкими доходами. Формирование адресных программ воспроизводства жилищного фонда исторического центра посредством возрождения бывших доходных домов в центре Санкт-Петербурга основано на качественной градации типологического подхода к реконструкции: горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения) и вертикального зонирования (по этажам), что является эффективным и цивилизованным решением жилищной проблемы города в целом.

9. Разработаны основные направления стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города Санкт-Петербурга: основные значимые цели, основные задачи, сроки, основные мероприятия и ожидаемые конечные результаты. Обоснована структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления. Определены этапы разработки и реализации стратегии: информационный, базирующийся на математической модели перспективного развития жилищного фонда; аналитический; стратегического выбора; реализации стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что главные практические и теоретические выводы и предложения направлены на решение важнейшей народнохозяйственной задачи — воспроизводства жилищного фонда исторической застройки городов при сохранении развития исторической застройки городов. Результаты выполненных исследований, предложенные методологические решения и рекомендации могут бьггь использованы для совершенствования системы управления комплексной реконструкцией жилищного фонда в исторических городах России.

Результаты диссертационного исследования использованы:

- Комитетом по строительству г. Санкт-Петербурга - при разработке стратегии развития Санкт-Петербурга, проектов и программ комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга и программ развития исторического центра Санкт-Петербурга;

- Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры - при анализе тенденций изменения состояния жилищного фонда исторического центра города и его реконструктивных преобразований;

- ОАО «Санкт-Петербургский институт «Ленпроекгреставрация» - результаты системного анализа жилищного фонда исторического центра города, выявление его места, роли и сущности и особенностей, формирующий аксиологический потенциал жилищного фонда исторической застройки;

- в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета при чтении лекций по курсу «Экономика строительства», «Экономическая оценка инвестиций».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены: на 45, 46, 47, 64, 65, 66, 67, 68-й Научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г. Санкт-Петербург, 1987,1988,1989,2007 гг.), на61-й, 63-й, 64-й Международных научно-технических конференциях молодых ученых (г. Санкт-Петербург, 2009 г., 2010 г.), Международном коллоквиуме «Zur Fragen der Eigenerwirtschaftung der Grundmittel in Bauwesen» (Лейпциг, 1990 г.), на Международной научно-практической конференции «Инновации экономики и управления в строительстве» (г. Санкт-Петербург, 2012 г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления» (г. Санкт-Петербург, 2012 г.), Международном конгрессн «Наука и инновации в современном строительстве -2012» (г. Санкт-Петербург, 2012 г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: экономика, общество, бизнес» (г. Санкт-Петербург, 2010 г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь развития» (г. Санкт-Петербург, 2010 г.).

Результаты диссертационного исследования использовались в научно-исследовательской работе по темам: «Разработка сборника укрупненных показателей затрат по реконструкции сложившихся кварталов районов Ленинграда и его пригородов» (1988 г.), «Исследование теории и методов управления проектами в инвес-тиционно-сгроительной, градостроительной и в сфере недвижимости» (2013 г.).

Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 47 научных работах, общим объёмом 38,4 п. л., в том числе в двух монографиях и в семнадцати работах - в журналах, рекомендуемых ВАК.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения и библиографии.

Первая глава диссертации «Реконструкция жилищного фонда исторической застройки города - опыт и проблемы» посвящена определению сущности реконструкции жилищного фонда исторической застройки, исследованию отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилищного фонда исторических городов. На основе ретроспективного анализа формирования исторической застройки Санкт-Петербурга выявлены проблемы и определены перспективы развития исторического центра города.

Во второй главе диссертации «Жилищный фонд исторических центров городов как система и объект управления» дано теоретическое обоснование сущности жилищного фонда исторических центров городов в соответствии с его тройственной природой, предложена классификация на основе выявленных особенностей, функций и свойств; проведен анализ современного состояния жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга и разработана методика оценки аксиологического потенциала жилищного фонда исторической застройки.

Третья глава «Формирование организационно-экономического механизма управления реконструкцией ЖФ ИЦ городов» раскрывает содержание организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов и содержит методологические основы его формирования. Предложено совершенствование механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города на основе государственно-частных партнерств.

В четвертой главе диссертации «Стратегия управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов» обоснована предлагаемый автором стратегический подход к развитию территорий исторического центра. Предложена структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления реконструкцией ЖФ ИЦ города.

В пятой главе «Современный подход к оценке эффективности реконструкции жилищного фонда исторических центров городов» осуществлено исследование методов и подходов к оценке эффективности, разработана методология оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции с учетом особенностей этих проектов. Дано экономическое обоснование целесообразности воссоздания доходных домов в историческом центре города на основании ретроспективного анализа строительства доходных домов Санкт-Петербурга.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведённого исследования.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «реконструкция жилищного фонда исторического центра города», под которым понимается совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований: необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор сохранения; необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях — вектор обновления. В отличие от существующих определений понятия «реконструкция» данное толкование в качестве приоритета выделяет необходимость сохранения ценности исторической застройки.

Реконструкцию можно представить тремя подсистемами: материально-технической, социально-экономической и градостроительной. По нашему мнению, экономическая и градостроительная составляющие являются определяющими, что обусловлено следующими причинами:

- реконструкция жилищного фонда исторического центра города представляет собой часть общественного воспроизводства в жилищной сфере и зависит от уровня производственных отношений и производительных сил, а также от объективно действующих экономических законов (например, закона возрастания потребностей, закона стоимости, закона потребительского выбора и т. д.);

— реконструкция жилищного фонда исторического центра города является частью общей системы управления жилищным фондом разного уровня (государственного, муниципального, частного);

— реконструкция жилищного фонда исторического центра города находится в общей системе управления объектами культурного наследия разного уровня (государственного, регионального, местного);

— при реконструкции жилищного фонда исторического центра города не только создаются жилищные условия для эффективного воспроизводства человека, но и сохраняется историческая застройка и улучшается городская среда.

Таким образом, экономическая сторона является плавной и определяет сущность реконструкции, а градостроительная сторона является ограничивающей и сдерживающей. Реконструкция жилищного фонда исторического центра города рассматривается нами как интегративное понятие, объединяющее технические, градостроительные, культурно-исторические, организационные, экономические и социальные факторы, процессы и мероприятия и понимается как совокупность организационно-экономических отношений и взаимосвязей по реализации технических, градостроительных, технологических и организационных мероприятий, позволяющих сохранить аксиологический потенциал жилищного фонда, и провести коренное обновление планировочной структуры жилых кварталов исторического центра города, а также как технический и технологический процесс, направленный на расширенное воспроизводство жилищного фонда исторического центра города.

Для эффективной комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра необходимо учитывать факторы, стимулирующие или ограничивающие проведение реконструктивных мероприятий. Автором систематизированы факторы и параметры, влияющие неэффективность комплексной реконструкции: историко-культурные, архитектурно-композиционные, санитарно-гигиенические, социально-демографические, функциональные, организационно-технологические, факторы технического состояния, инженерное благоустройство, экономические факторы.

Для исторических центров городов жилая среда рассматривается нами как архитектурно-историческая среда, обладающая культурно-исторической ценностью и целостностью. Реконструкция жилищного фонда исторического центра города является составной частью преобразования жилой среды исторического центра и должна быть представлена, по нашему мнению, как совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований:

1) необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях — вектор сохранения;

2) необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях — вектор обновления (рис. 1).

Говоря о центральных районах исторических городов, необходимо подчеркнуть, что речь при этом идет о жилой среде для значительной части горожан. Вне

зависимости от условий формирования городских центров, они не бывают однородными. Мы предполагаем использование принципа многофункциональности застройки, то есть сохранение жилищной функции в качестве основной, с совмещением других функций городского центра.

Сохранение ак- / \ Сфера жилищной

сиологического К \ политики

потенциала исторической застройки сохранение V Реконст- \ [// рукция \ / жилищ- \

Л \ фонда V

Сфера градо- \ ческого { обновление Развитие истори-

строительной и \ центоа / \| ческой застройки

культурной поли- \ /

тики \ /

Рис. 1. Графическое представление реконструкции жилищного фонда исторического центра города

2. Выявлены и систематизированы проблемы, возникающие при реконструкции жилищного фонда исторического центра города в современных социально-экономических условиях: проблемы, унаследованные от предшествующего этапа формирования исторического центра города (социальные, градостроительные, технико-технологические), и проблемы развития исторического центра города на современном этапе: на федеральном уровне (отсутствие стратегии развития исторических центров городов, недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда; отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки; недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконструктивной деятельности; противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда) и на региональном уровне (информационные, экономические, правовые, технические, экологические и проблемы управления). Это позволяет обосновать основные направления реконструктивных преобразований исторического центра: формирование качественной среды проживания, рост объемов аксиологических форм воспроизводства, сохранение и развитие исторической застройки.

Анализируя развитие жилой застройки исторического центра в ретроспективе, мы пришли к выводу, что необходимость реконструкции обусловлена условиями и параметрами ее возведения.

Проведенное исследование формирования жилой застройки исторического центра Санкт-Петербурга позволило выявить проблемы, которые необходимо решить сегодня при реконструкции исторической застройки:

1. Проблемы, унаследованные от предшествующего этапа формирования исторического центра. «Наследством» предыдущего этапа развития стали:-социальные проблемы (связанные с вопросом жилищной обеспеченности и расселения коммунальных квартир, благоустройством территорий жилых кварталов, обеспечением объектами социального и культурно-бытового назначения и пр.); градостроительные проблемы (связанные с сохранением ценной исторической застройки по аксиологическим критериям, увеличением или уменьшением плотности застройки, обеспечением гигиенических условий застройки - инсоляции, аэрации, шумового режима, развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур); технико-технологические проблемы (обусловленные конструктивными особенностями технологии возведения зданий).

2. Проблемы современного этапа развития исторического центра.

Поскольку Санкт-Петербург относится к городу федерального значения, представляется уместным разделить проблемы реконструкции жилищного фонда исторического центра на 2 уровня:

Проблемы реконструкции жилищного фонда на федеральном уровне:

- отсутствие стратегии развития исторических центров городов;

- недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда;

- отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки;

- недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконст-руктивной деятельности;

- противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда.

Проблемы реконструкции жилищного фонда исторического центра в Санкт-Петербурге:

- информационные проблемы - отсутствие актуальной, достоверной и полной информационной базы о состоянии жилищного фонда исторического центра города, о состоянии инфраструктуры и ограничениях при строительстве;

- проблемы управления - отсутствие стратегии развития жилищного фонда исторического центра города и оптимального сочетания различных форм его воспроизводства; отсутствие единого органа управления реконструкцией жилищного фонда; отсутствие координации и четкого регулирования взаимоотношений между городом, государством и частным бизнесом; планирование проектов реконструкции должно осуществляться городом на основе государственно-частного партнерства;

- экономические проблемы — недостаточность всех видов ресурсов (особенно финансовых) при проведении реконструкции; высокий уровень инвестиций и обременительные условия для вхождения в проекты комплексной реконструкции, отсутствие развития инфраструктуры - в историческом центре инфраструктура изношена и ее реконструкция требует значительных средств;

- транспортные проблемы, связанные с организацией транспортных магистралей, условиями хранения транспортных средств, упорядочением внутриквар-тальных проездов и т. д.;

- правовые проблемы, связанные с решением имущественно-правовых вопросов при расселении коммунального жилищного фонда, аварийного и ветхого жилья; взаимодействием участников процесса реконструкции; нормативная документация, определяющая содержание проектной документации (СНиП, ТСН и др.) не соответствует сегодняшним требованием рынка;

- технические проблемы - физический и функциональный износ жилищного фонда, рост объемов ветхого и аварийного фонда в историческом центре; сложность проведения подземного строительства и т. д.;

- экологические проблемы, связанные с загрязнениями всех видов.

Особо следует выделить проблему необходимого сочетания конъюнктурных

интересов ремонтно-строительных организаций с приоритетами развития охраны и сохранения культурного наследия страны и города с направлениями комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра города. 3. Разработана классификация жилищного фонда исторического центра города, учитывающая совокупность свойств, признаков, функций, особенностей, типов и видов жилищного фонда, по предложенным автором классификационным признакам: форме собственности, цели использования, правовому режиму использования, типу жилищных отношений, типу имущественных прав, капитальности, степени износа, способу заселения, уровню благоустройства, потребительским характеристикам, статусу охраны, способу заселения, квартирографии, размещению жилых домов на территории квартала, планировочной структуре квартиры, аксиологическим характеристикам. На основании осуществленной классификации определяется совокупный аксиологический потенциал жилищного фонда исторического центра города с целью выделения объектов и элементов, требующих сохранения и охраны.

Жилищный фонд исторического центра города - объект экономических отношений, имеющий тройственную природу и ряд свойств:

Жилищный фонд как потребительское благо: благо длительного использования; благо многократного использования; многофункциональное благо; многообразие по потребительским свойствам и качествам; необходимость общественно-необходимых затрат для поддержания потребительских свойств; иммобильное благо.

Жилищный фонд как товар: в материально-вещественной и нематериализо-ванной форме; длительный производственный и технологический цикл; увеличение стоимости по мере увеличения стоимости земли в историческом центре; уменьшение стоимости по мере увеличения износа; многоразовые продажи в течение жизненного цикла; низкая ликвидность; долгий срок реализации; уникальность; редкость; раритетность; подлинность; авторство; технологическая ценность; сохранность.

Жилищный фонд как капитал: высокая капиталоемкость; высокая надежность как инвестиционного актива; длительный срок окупаемости инвестиций; низкая ликвидность как инвестиционного актива.

С позиции управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города, нами предложена классификация жилищного фонда центра города по классификационным признакам, которые следует учитывать при проведении реконструктивных преобразований (табл. 1).

Таблица 1

Классификация жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга

Классификационный признак Типы и виды жилищного фонда

форма собственности частный жилищный фонд государственный жилищный фонд муниципальный жилищный фонд

цель использования социального использования коммерческого использования специализированный жилищный фонд индивидуальный жилищный фонд

Правовой режим использования социальный найм коммерческий найм субаренда или поднайм рента

Тип жилищных отношений коммерческое жилье социальное жилье

Тип имущественных прав собственное жилье арендное жилье

Капитальность 1 группа 2 группа 3 группа

Период строительства 1703-1860 гг. 1861-1899 гг. 1900-1917 гг. 1917-1955 гг. После 1956 г.

Планировочная структура квартиры Анфиладная Анфиладно-коридорная Изолированные комнаты

Степень износа 0-20 % 21-40 % 41-60% Более 60 % (ветхое)

Потребительские характеристики Жилье низкого качества Жилье стандартного качества Жилье повышенной комфортности Элитное жилье

Классификационный признак Типы и виды жилищного фонда

Размер и количество жилых помещений 1-комнатные квартиры 2-х комнатные квартиры и т. д.

Способ заселения Многоквартирные дома Многоквартирные дома с коммунальным заселением Общежития

Размещение жилых домов на территории квартала Лицевой корпус (вдоль красных линий) 1-й внутренний двор 2-й внутренний двор и т. д.

Уровень благоустройства Полностью благоустроенный Частично благоустроенный Неблагоустроенный

Аксиологическая ценность Наличие аксиологической ценности Не имеющие аксиологической ценности

Статус охраны Федерального значения Регионального значения Местного значения Не имеющего статуса охраны

4. Впервые определены функции жилищного фонда (гносеологическая, социальная, коммуникативная, воспитательная, утилитарная), обусловленные аксиологической ценностью жилищного фонда исторических центров городов. Выявлены составные части аксиологической ценности жилищного фонда исторического центра 2-х уровней: для отдельного здания и для ансамбля (документальная, рациональная, историческая, художественная, культурная, архитектурная, эстетическая, эмоциональная и ценность как символа).

Впервые определены функции жилищного фонда, обусловленные аксиологической ценностью жилищного фонда исторических центров городов: гносеологическая функция: получение информации о прошедших событиях и явлениях (познание реальности и сущности этих явлений), документальность, подлинность, объективность как источника информации, образовательная функция (как разновидность гносеологической) - использование в целях обучения; социальная функция: сохранение достоверной информации о прошлом, наличие социально значимой информации, способность передавать информацию, воздействие на сознание индивидуума и общества; коммуникативная функция: восприятие внешней формы как символ понятия или идеи - связь поколений во времени, связь между современниками; воспитательная функция: формирование мировоззрения и взглядов человека, влияние на общественную жизнь, идеологическое, нравственное, эстетическое, культурное и экологическое воспитание; утилитарная функция: использование по своему функциональному назначению, сохранение и выполнение первоначальной утилитарной функции: физическая сохранность для возможности выполнения утилитарной функции и сохранность как объектов культурного наследия, двойственный характер потребления: индивидуального и общественного.

Выявлены составные части аксиологической ценности жилищного фонда исторического центра 2-х уровней: для отдельного здания и для ансамбля (документальная, рациональная, историческая, художественная, культурная, архитектурная, эстетическая, эмоциональная и ценность как символа). 5. Разработан новый метод оценки совокупного аксиологического потенциала жилищного фонда исторического центра города: на основе метода экспертных оценок по сформированному автором перечню критериев (строительно-технических: сохранность конструктивных и объемно-планировочных решений; градостроительных: роль в ансамбле, согласованность с архитектурно-пространственным окружением, наличие и доступность визуального восприятия; атрибуция: авторство, время создания, редкость, подлинность; функциональных: сохранность функции, общественная значимость; аксиологических: архитектурно-художественные элементы, особая технология, особые материалы, планировочные характеристики, пластичность здания) выявляются и оцениваются аксиологическая и функциональная ценность жилищного фонда и риск его утраты. Применение данного метода позволяет разрешить противоречие при преобразовании и сохранении жилищного фонда исторического центра города и достичь оптимального сочетания различных форм его воспроизводства.

Реализация интеграционного подхода к управлению реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов обуславливает необходимость формирования нового понимания ценности исторического жилищного фонда, фундаментом которого служат всеобъемлющая социальная роль жилья в жизни города и ценность его как культурного наследия для общества в целом. Построение такого подхода означает поиск и нахождение области соприкосновения интересов всех участников процесса реконструкции и стремление к минимизации противоречий. Интеграция интересов позволит обеспечить объективные предпосылки для устойчивого развития и функционирование жилищного фонда исторических центров городов.

Рассматривая уникальный и неповторимый жилищный фонд исторического центра города, нам представляется логичным предположить, что жилые дома исторического центра могут быть рассмотрены как объекты, обладающие аксиологической ценностью, и требующие особых мер по их охране.

Новым перспективным направлением развития жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга следует считать комплексную регенерацию историко-культурного и архитектурного наследия с использованием всего совокупного аксиологического потенциала территории. Осуществление подобного метода охраны потребует профессионального управления процессом регенерации, поскольку требует упорядочить отношения всех заинтересованных участников архитектурно-градостроительного процесса: властей, бизнеса, жителей.

На современном этапе развития теории и практики реконструкции исторического жилищного фонда специальных исследований ценностных аспектов для оценки жилищного фонда исторических центров не проводилось. Аксиологическая направленность при выборе направлений преобразования и реконструкции

жилищного фонда в исторических центрах городов присутствовала лишь имплицитно. Аксиологический анализ исторического жилищного фонда, по нашему мнению, один из необходимых компонентов современной науки.

Совокупность признаков, свойств, функций и особенностей жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга порождает качественное отличие его от прочего жилищного фонда - наличие аксиологической ценности.

Поскольку объектом реконструкции в историческом центре нами принимается жилой квартал, то следует говорить о совокупном аксиологическом потенциале жилой исторической застройки как совокупности аксиологической ценности жилищного фонда.

Для выявления аксиологических элементов жилищного фонда следует провести классификацию жилищного фонда по аксиологическим критериям. Критерии, наряду с аксиологическими, должны содержать общие строительно-технические, конструктивные и экономические параметры: строительно-технические: сохранность конструктивных и объемно-планировочных решений; градостроительные: роль в ансамбле, согласованность с архитектурно-пространственным окружением, наличие и доступность визуального восприятия; атрибуция: авторство, время создания, редкость, подлинность; функциональные: сохранность функции, общественная значимость; аксиологические: архитектурно-художественные элементы, особая технология, особые материалы, планировочные характеристики, пластичность здания.

Рис. 2. Сущность аксиологического потенциала жилищного фонда исторического центра города

Оценка совокупного аксиологического потенциала жилой исторической застройки является достаточно сложной задачей, решение которой связано с обработкой и анализом значительного массива данных о состоянии жилищного фонда и выявлении аксиологических элементов жилищного фонда. В связи с этим предлагается методика оценки аксиологического потенциала, которая предусматривает несколько этапов в осуществлении (рис. 3).

Содержание оценки совокупного аксиологического потенциала исторического жилищного фонда

1 ЭТАП Выявление аксиологических критериев жилищного фонда

1.1.классификация жилищного фонда по аксиологическим и прочим критериям

1,2.Разделение предварительной выборки на подгруппы

1 подгруппа: жилищный фонд, где не выявлены аксиологические критерии

2подгруппа: жилищный фонд где выявлены аксиологические критерии

2 ЭТАП Оценка аксиологической ценности жилищного фонда

2.1.Расчет показателя аксиологической ценности

Экспресс оценка ценности

Экспресс рисков утраты

2.2.Ранжирование и группировка жилых домов по возрастанию показателя аксиологической ценности_

2.3.Формирование промежуточной выборки объектов жилищного фонда_

3 ЭТАП Оценка совокупного аксиологического потенциала

3.1 .Расчет комплексных показателей аксиологической ценности

£

— Оценка ценности

1.Расчет показателя функциональной ценности

Расчет рыночной стоимости

Расчет комплексного коэффициента функциональной ценности

2.Расчет комплексного показателя аксиологической ценности

3.Расчет показателя комплексной ценности

1

Оценка отдельных факторов утрат

1 .Расчет показателя риска утраты

Оценка экономических угроз утраты объекта

Оценка социальных угроз утраты объекта

Оценка нормативно-правовых угроз утраты объекта

Оценка экологических угроз утраты объекта

+ 3.2.Ранжирование жилых домов на основании показателя совокупного аксиологического потенциала

4 ЭТАП Формирование перечня объектов жилищного фонда, обладающего аксиологической ценностью

Рис. 3. Этапы оценки совокупного аксиологического потенциала исторического жилищного фонда

Развитие методологических и методических основ управления жилищным фондом исторического центра в условиях современной России требует создания нового подхода к управлению, основанного на осознании значимости жилищного фонда исторического центра города как культурного наследия для исторического города, страны и для мирового сообщества в целом.

6. Разработан организационно-экономический механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города как совокупность трех подсистем: организационно-управляющий во главе с Департаментом развития исторического центра, нормативно-информационной на основе Единой автоматизированной информационной базы системы управления, финансово-экономической путем создания Фонда развития исторического центра, и включающий основные структурные элементы: основные цели (воспроизводство жилищного фонда и сохранение его аксиологического потенциала), принципы: общие системность, целенаправленность, эффективность, адаптивность и др,.) и специфические (целостность, функциональная целесообразность, безопасное содержание и др.), функции, методы и инструменты управления и ресурсы управления. Данный механизм позволяет разработать и реализовать стратегические градостроительные программы развития жилых территорий исторического центра; определить баланс между сохранением и преобразованием исторических жилых территорий, консолидировать усилия субъектов процесса преобразования.

По нашему мнению, до тех пор, пока существует ведомственная разобщенность и не установлена единая организационная структура, ответственная за развитие исторического центра, программа по его развитию не может быть реализована.

Механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города мы рассматриваем как совокупность организационных структур, методов и инструментов воздействия управляющей системы на управляемую систему для достижения современных требований по состоянию жилищного фонда и сохранении его как объекта культурного наследия. При этом в качестве управляющей системы принимаются органы государственного (территориального) управления, в качестве управляемой системы - жилищный фонд в историческом центре.

Нами предложен организационно-экономический механизм управления рассматривать как совокупность 3-х подсистем:

1) организационно-управляющая подсистема;

2) нормативно-информационная подсистема;

3) финансово-экономическая подсистема.

Организационно-управляющая подсистема - это совокупность организационных структур, методов и инструментов, обеспечивающих постановку задач, решение которых необходимо для достижения поставленной цели, выбор критериев достижения цели и исполнение мероприятий.

Для реализации эффективного управления реконструкцией сложившейся исторической застройки нами предлагается учредить Департамент развития исторического центра (Департамент).

Основные элементы органнзашюнно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города

Орган изационно-

управляющая

Подсистема

Департамент развития исторического центра

Нормативно-

информационная

Подсистема

Единая информационная база системы управления

Финансово-экономическая подсистема Фонд развития исторического центра

Основные цели 1 Принципы 1 Финансирование 1 1 Функции 1 3 1 Методы 1 ! Ресурсы

* •.....^Г' "

воспроизводство жилищного фонда исторического центра для обеспечения современных условий жизни; - сохранение аксиологической ценностн ЖФ ИЦ

Общие: системность,

целенаправленность,

комплексность,

эффективность,

адаптивность и др.

Специфические:

объектного подхода,

функциональной

целесообразности,

безопасного

содержания_

-средства Фонда развития исторического центра

■ планирование,

■ организация, •регулирование, ■контроль, ■учет и анализ

- административно-правовые;

- организационные;

- экономические;

- социально-психологические.

-информационные;

-научно-

технические;

- финансовые;

-нституциональные;

-человескии

капитал.

Рис. 4. Основные элементы организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда

исторического циггра города

Основными направлениями деятельности Департамента являются: формирование стратегии и концепции развития исторического центра; выбор и выявление объектов реконструкции; формирование организационно-экономического механизма управления процессом реконструкции; обеспечение финансовыми и иными ресурсами с посубъектным разграничением зон ответственности.

Таким образом, вновь образованная структура позволит повысить эффективность управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города, а именно: реализовать единую концепцию комплексного преобразования исторического центра, разработать модель эффективного управления реконструкции жилой застройки (с учетом функций управления: планирования, организации, мотивации, контроля и координации всех процессов, происходящих в системе управления); разработать методы управления, учитывающие специфику жилищного фонда исторического центра города.

Нормативно-информационная подсистема - это подсистема, включающая совокупность нормативных и правовых актов, определяющих условия и правила экономических отношений между субъектами в процессе достижения цели, и совокупность инструментов информационного обеспечения управляемого процесса. Нами предлагается создать Единую автоматизированную информационную базу системы управления. В качестве основы для организации учета объектов исторического центра используется Региональная информационная система «Геоинформационная система Санкт-Петербурга».

Финансово-экономическая подсистема - это подсистема, которая отвечает за финансовое обеспечение реализации поставленных задач.

Предложена концепция создания и эффективного функционирования нового института жилищной сферы - Фонда развития исторического центра, которая основана на различных источниках финансирования; новый инструментарий для решения проблемы коммунального заселения - Сертификат на расселение.

По нашему мнению, для финансового долгосрочного механизма ресурсного обеспечения целесообразно создание Фонда развития исторического центра (Фонда).

Цель деятельности Фонда — обеспечение проведения реконструкции жилищного фонда исторического центра финансовыми ресурсами.

Фонд осуществляет следующие функции: ведет сбор и учет средств, поступивших в Фонд; перечисляет средства для оплаты работ и услуг за проведение реконструкции жилищного фонда исторического центра организациям, оказавшим указанные работы на основании актов приемки работ по реконструкции; управляет временно свободными денежными средствами в установленном порядке; рассматривает заявки лиц, желающих получить Сертификат на расселение, за счет средств Фонда; осуществляет мероприятия по привлечению кредитных ресурсов; организует и проводит мероприятия по осуществлению строительного контроля при осуществлении работ по реконструкции; осуществляет взаимодействие с Фондом содействия реформированию ЖКХ; органами исполнительной власти РФ, с органами местного самоуправления, управляющими орга-

низациями, саморегулируемыми организациями, кредитно-финансовыми организациями, общественными организациями и населением.

Важнейшей проблемой при проведении реконструкции в историческом центре является проблема расселения коммунальных квартир. Для решения проблемы расселения граждан из коммунальных квартир при проведении реконструкции в историческом центре нами предлагается ввести Сертификат на расселение. Сертификат на расселение - это не денежная сумма, которая выделяется конкретной семье, а средства, перечисляемые из городского бюджета на счета Фонда развития исторического центра. Размер средств определяется на основе рыночной цены комнаты (или ее доли), принадлежащей собственнику жилищного фонда в историческом центре. Сертификат гарантирует возможность гражданам после реконструкции вернуться в тот район, где они проживали до ее проведения. 7. Предложен интегральный показатель социально-экономической эффективности проекта реконструкции жилищного фонда исторического центра -прирост национального богатства, дополняющий показатели оценки эффективности инвестиционных проектов, под которым понимается эффективность проекта в интересах социально-экономического и культурного развития страны в целом и участвующих в нем регионов.

По мнению автора, отбор инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда исторического центра необходимо осуществлять на основе определенных критериев с учетом характеристик процесса реконструкции. Нами выявлены следующие факторы, которые определяют особенность проектов реконструкции жилищного фонда исторического центра, влияющие на методы оценки (рис. 5):

- необходимостью рассмотрения в качестве объекта реконструкции жилого квартала (возрастает социальная значимость по сравнению с проектами ремонта отдельно стоящего здания);

- невозможностью реализации без государственной поддержки и зависимость от экономического потенциала города и государства (необходимы значительные инвестиции для переселения жителей, т. е. наличие социального жилья в маневренном фонде, и средства для сохранения зданий - объектов культурного наследия);

- необходимостью использования динамических методов для оценки эффективности, поскольку данные проекты должны учитывать изменение стоимости денег во времени, неравномерность и изменяемость финансовых потоков;

- необходимостью сохранения и оптимизации городской подлинной исторической среды.

Эффективность проектов реконструкции жилищного фонда исторического центра предлагается автором определять в несколько этапов:

1. Эффективность проекта комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра в целом. На этом этапе определяются показатели общественной (социально-экономической) эффективности, включающие показатели экономической и социальной эффективности, определяющие воздействие проек-

та на главные аспекты развития города и государства: социальный, экономический и культурный.

Рис. 5. Влияние особенностей проектов реконструкции на методы оценки эффективности

2. Эффективность участия в проекте субъектов реконструкции. На этом этапе определяются показатели коммерческой эффективности субъектов процесса реконструкции: для населения, для муниципалитетов и государства, для частного бизнеса.

Социально-экономическая эффективность проекта на региональном уровне является составной частью макроэкономической эффективности. По нашему предложению, при оценке общественной эффективности целесообразно ввести такой интегральный показатель, как прирост национального богатства. Национальное богатство, как макроэкономический показатель, включает невоспроизводимое имущество, к которому относятся исторический жилищный фонд и жилые здания - объекты культурного наследия.

При оценке общественной (социально-экономической) эффективности определяются следующие социальные результаты, выраженные в натуральных и относительных показателях:

1) показатели улучшения состояния жилищного фонда;

2) показатели социальных условий использования жилищного фонда;

3) показатели градостроительной и функционально-планировочной организации территории жилых кварталов;

4) показатели изменения качества жизни населения;

5) показатели изменения условий труда и занятости в городе;

6) показатели повышения культурного уровня населения;

7) показатели развития транспортной инфраструктуры.

Показатели коммерческой эффективности учитывают конечные результаты реконструкции для субъектов этого процесса. Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из чистых дисконтированных доходов субъектов реконструкции (инвестор, заказчик в лице города и (или) государства, подрядчик в лице ремонтно-строительной организации, владельцы реконструируемого жилищного фонда):

Т 1=0

где Р- результат, соответственно для государства, инвестора, строительной организации, населения на реконструкцию жилых и встроенных помещений на 1-м шаге, руб.; 31 - затраты, соответственно для государства, инвестора, строительной организации, населения на реконструкцию жилых и встроенных помещений проекту реконструкции на Ш шаге, руб.; а,-коэффициент дисконтирования с учетом коммерческой нормы дисконта, доли.

Интегральный чистый дисконтированный доход проекта реконструкции жилищного фонда исторического центра образуется из чистых дисконтированных доходов основных участников проекта, поскольку все денежные потоки являются взаимосвязанными.

1=0

Так как мы рассматриваем жилье соответственно трем его функциям, то и эффективность проекта реконструкции для владельцев жилищного фонда следует определять также исходя из трех видов эффективности: вследствие повышения качества жилья как потребительского блага, удовлетворяющего потребности

человека в жилище (выражается в неявном виде); эффективность проекта вследствие повышения стоимости жилья как товара; эффективность проекта вследствие повышения доходности жилья как капитала. Следует отметить, что повышение эффективности проекта вследствие повышения стоимости жилья как товара возможно лишь для населения - собственников жилищного фонда. При коммерческом или социальном найме, в случае создания доходных домов, эффективность проекта будет получена и другими собственниками — муниципалитетами и государством.

Кроме этого, следует иметь в виду, что в современных условиях при изменении потребностей рынка и приоритетов государственной охраны сложившейся застройки возможно изменение статуса исторического жилого здания (например, переход в статус объекта культурного наследия) и соответственно вида его преобразования и использования. В таком случае изменятся и затраты на преобразование и использование объекта реконструкции. Особое внимание поэтому следует уделить расчету аксиологических затрат и их учету при определении показателей коммерческой эффективности.

Обратим внимание на то обстоятельство, что эффективность проекта вследствие повышения качества жилья невозможно определить реальным потоком денежных средств, а следует выражать опосредованно, через влияние на качество жизни и на здоровье населения.

8. Сформулированы принципы развития арендного рынка жилья в центре города: градостроительное дифференцирование территории, дифференциация для различных социальных и возрастных групп арендополучателей, государственная поддержка для граждан с низкими доходами. Формирование адресных программ воспроизводства жилищного фонда исторического центра посредством возрождения бывших доходных домов в центре Санкт-Петербурга основано на качественной градации типологического подхода к реконструкции: горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения) и вертикального зонирования (по этажам), что является эффективным и цивилизованным решением жилищной проблемы города в целом.

Развитие арендного рынка жилья рассматривается нами как один из основных инструментов, способствующих улучшению качества проживания граждан, а также повышению мобильности населения. При этом новая услуга может работать в двух направлениях: решить жилищную проблему для различных социальных групп с появлением доступного жилья, а также обеспечить жильем трудовых мигрантов, что позволит повысить мобильность трудовых ресурсов в стране.

В рамках настоящего диссертационного исследования нами сформулировано следующее понятие доходного дома - это многоквартирный жилой дом, находящийся в государственной, муниципальной или частной собственности, в котором жилые и нежилые помещения предоставляются во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.

Нами выделены главные признаки доходных домов:

1) жилые и нежилые помещения в доходных домах могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности;

2) доходные дома могут и должны приносить доход в местный или федеральный бюджеты;

3) доходные дома относятся к жилищному фонду коммерческого использования;

4) все помещения в доходном доме должны принадлежать одному собственнику;

5) срок постоянного проживания в доходном доме составляет не менее 1 года.

На основе ретроспективного анализа формирования доходного жилья разного потребительского качества нами сформулированы основные принципы развития данного сегмента жилищного рынка в современных условиях в Санкт-Петербурге:

1.Градостроительное дифференцирование территории при создании доходных домов, которое определяется: удобством транспортного сообщения и наличием системы торгово-бытового обслуживания; связью с местами приложения труда; историко-эстетическими критериями; экологической ситуацией района (шум,'загрязненность, близость к садам и паркам); социально-демографической спецификой проживающих; стоимостью земельного участка.

Потенциал жилищного фонда исторического центра необходимо использовать полностью, сохраняя большие, средние и малые квартиры старого фонда. Такое направление стратегии при реконструкции жилых (бывших доходных) домов Центра города может базироваться на трех основных аспектах:

историческом опыте формирования жилищного фонда; данных социологического развития Санкт-Петербурга; существующем спросе на большие и средние квартиры в историческом жилищном фонде.

2. Дифференциация доходных домов для различных социальных и возрастных групп арендополучателей. Для разных групп формируются различные сегменты жилья в зависимости от комфорта проживания, уровня доходов, состава семьи и т. д.

3. Государственная поддержка при строительстве доходных домов для граждан с низкими доходами и трудовых мигрантов.

Нами предлагается методический подход к воспроизводству исторического жилищного фонда в центре города на основе качественной градации типологического подхода к реконструкции жилья бывших доходных домов. Его основой является индивидуальный подход к жилому дому: следует максимально использовать все ресурсы (планировочные, архитектурно-художественные) дома-квартиры, что позволит предложить различные типы жилищ широкого диапазона. Таким образом, появляется возможность сохранить или повысить потребительское качество жилищного фонда исторического центра после проведения реконструкции и при этом получить значительный экономический эффект.

Для сохранения принципов качественной градации жилья, сформировавшихся и существовавших в Петербурге с середины XIX - начала XX веков при строи-

тельстве доходных домов, и повышения потребительского качества старого жилищного фонда нами предлагается проведение реконструкции по двум принципам качественной градации жилья:

1. Принцип горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения).

Качественная градация квартир в данном случае определяется:

• месторасположением квартиры в доме - на участке территории (лицевой, дворовый корпус);

• количеством комнат в квартире;

• площадью квартиры;

• наличием чердачного (черного) входа;

• ориентацией (одно или 2-х сторонней);

• высотой этажа;

• видом из окон (на улицу, во двор);

• декоративным убранством интерьера.

2. Принцип вертикального зонирования (по этажам).

Принцип вертикального зонирования предусматривает качественную градацию жилья по этажам, отражая объёмно-планировочные параметры квартиры и эстетическое убранство жилого пространства в доме, которые формировались при строительстве доходных домов и квартир в Санкт-Петербурге.

Автором предлагается дифференцировать доходные дома по стоимости, качеству и квартирографии. Это выражается в ориентации на потребности различных социальных и возрастных групп населения. Социологические и демографические обследования выявляют основные группы потребителей арендного жилья. Для каждой группы (например, молодая семья, семья специалистов среднего звена, бизнесмены и др.) удовлетворяются различные требования к жилью в зависимости от уровня доходов, образа жизни, состава семьи и прочих характеристик. Поэтому представляется целесообразным выделить следующие классы жилья (для собственника жилья - государства и муниципалитета):

- социальное жилье (дотируемое государством);

- жилье эконом-класса (стимулируемого государством);

Для создания жилья бизнес-класса в доходных домах участие государства не требуется. Однако инвестор сам определяет класс жилья, сдаваемого в аренду.

Таким образом, подчеркнем, что необходимо многообразие типов доходных домов как отражение различных групп арендополучателей.

9. Разработаны основные направления стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города Санкт-Петербурга: основные значимые цели, основные задачи, сроки, основные мероприятия и ожидаемые конечные результаты. Обоснована структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления. Определены этапы разработки и реализации стратегии: информационный, базирующийся на математической модели перспективного развития жилищного фонда; аналитический; стратегического выбора; реализации стратегии.

Формирование генеральной, общерезультативной цели Стратегии основано на синтезе нескольких целей, имеющих соответствующие различительные признаки: общерезультагивная конечная цель - формирование качественной среды проживания в историческом центре, обеспечивающей целью является рост объемов аксиологических форм воспроизводства жилищного фонда при наличии необходимых ресурсов, а ограничительной - сохранение и развитие исторической застройки.

Для достижения главной цели необходимо решение широкого круга задач, основными из которых нами выделяются: Обеспечение расширенного воспроизводства жилищного фонда; Обеспечение доступности жилья и государственная поддержка малообеспеченных слоев населения; Обеспечение существующего жилищного фонда современным требованиям общества; Сохранение культурного наследия и исторической застройки и предотвращение их утраты.

Математическая модель информационной системы по вопросам перспективного развития жилищного фонда исторического центра, по нашему мнению, должна отражать параметры следующих взаимосвязанных относительно самостоятельных подсистем:

1. Прогнозирование демографической динамики в городе и в центральных районах в том числе.

2. Дифференциация населения по социальным группам потребителей жилья.

3. Оценка и прогнозирование инвестиционного потенциала города для реконструкции жилищного фонда исторического центра.

4. Прогнозирование динамики и структуры различных форм воспроизводства жилищного фонда исторического центра.

5. Прогнозирование динамики и структуры социальной и инженерной инфраструктуры центра.

6. Прогнозирование динамики и структуры мест приложения труда в историческом центре и в городе в целом.

7. Комплексная оценка эффективности реконструкции исторического центра города.

8. Систематизация задач и анализ компонент развития исторического центра города позволяет выделить следующие блоки информационной базы: 1) демографический; 2)социальный; 3) экономический; 4) инвестиционный; 5) аксиологический; 6) градостроительный; 7) инфраструктурный; 8) экологический. Таким образом, предметная область формируемой информации разбивается на фрагменты, а база данных - на блоки, которые соответствуют каталогам.

Автором предлагается процесс разработки Стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города осуществлять в несколько этапов (рис. 6).

Данные о типе жилой застройки

Данные о техническом состоянии жилищного фонда и других пбт.рктпя Данные о сроках последних ремонтов и наличие недоремота Данные об аксиологической ценности жилищного йюнла

•<- >

Аналитический этап

Анализ тенденций, закономерностей и проблем при воспроизводстве жилищного фонда города

Анализ внешних и внутренних факторов для выбора программы развития

Определение объемов различных форм воспроизводства

Оценка условий для реализации программы реконструкции

Этап стратегического выбора

Формирование целей стратегии управления реконструкцией жилищного фонда города и исторического центра

Разработка основных направлений развития города и стратегии управления реконструкцией ЖФ ИЦ

Оценка вариантов стратегии и выбор оптимального варианта

Разработка механизма реализации варианта стратегии управления

Л ~

Этап реализации стратегии

Организация реализации стратегии управления реконструкцией ЖФ ИЦ Контроль и мониторинг процесса реализации стратегии Оценка эффективности результатов реализации стратегии Корректировка и изменение стратегии по результатам оценки

Рис. 6. Этапы разработки и реализации стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

1. Коршунова, Е.М. Управление реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов: монография / Е.М. Коршунова // СПб.: СПбГАСУ. -2013.-11 п. л.

2. Коршунова, Е.М. Реконструкция объектов исторической застройки Санкт-Петербурга как стратегическое направление развития города: монография / Е.М. Коршунова, К.В.Малинина, H.A. Малинина // СПб гос. архит.-строит. ун-т. СПб., 2012,-159с./5.пл.

Научные статьи

а) опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации

3. Коршунова, Е.М. Особенности инвестиционных проектов реконструкции исторического жилищного фонда и их влияние на методы оценки эффективности инвестиций / Е.М. Коршунова // Вестник гражданских инженеров - СПб., 2013. -№3(38). С. 171-174. (0,5 п. л.)

4. Коршунова, Е.М. Организационно-экономический механизм управления реконструкцией жилищного фонда центра города / Е.М. Коршунова // Вестник гражданских инженеров - СПб., 2012, №6(35), с.238-241. (0,5 п. л.)

5. Коршунова, Е.М. Развитие системы управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Микроэкономика- М„ 2012, № 4, с.94-97. (0,5 п. л.)

6. Коршунова, Е.М. Особенности жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга/ Е.М. Коршунова//Микроэкономика-М., 2012, № 3, с. 130-134. (0,7 п. л.)

7. Коршунова, Е.М. Ретроспективный анализ создания и перспективы развития доходных домов Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Микроэкономика -М., 2012, № 2, с. 158-163. (0,8 п. л.)

8. Коршунова, Е.М. Формирование рынка арендного жилья в Санкт-Петербурге / Е.М. Коршунова II Вестник гражданских инженеров - СПб., 2012, №3(32),

с.265-269. (0,6 п. л.)

9. Коршунова, Е.М. Сохранение исторического центра как фактор развития города / Е.М. Коршунова // Вестник гражданских инженеров - СПб., 2012, №2(28),

с.106-110. (0,35 п. л.)

10. Коршунова, Е.М. Об аксиологическом подходе к реконструкции исторического жилищного фонда / Е.М. Коршунова // Экономика строительства. -М., 2012, № 3, с.43-46. (0,4 п. л.)

11. Коршунова, Е.М.Компаративный анализ жилищного фонда сложившейся застройки городов и основные направления его преобразования / Е.М. Коршунова // Экономика и управление собственностью - Изд-во ВШПП, М., 2011, № 4, с.54-59.(0,7 п.л.)

12. Коршунова, Е.М. Методические основы реконструкции жилищного фонда исторического центра города Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Микроэкономика - М., 2011, № 4, с.135-137. (0,5 п. л.)

13. Коршунова, Е.М. Методы эффективного управления инвестиционно-строительными проектами реконструкции сложившейся застройки / Е.М. Коршунова, Е.Д. Трушковская//Микроэкономика - М., 2011, №3, с.47-51. (0,5 п. л./ 0,3 пл.)

14. Коршунова, Е.М. Особенности воспроизводства жилищного фонда исторических центров городов / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Вестник гражданских инженеров - СПб., 2011,№ 3(28), с.106-110. (0,5 п. л./ 0,25 п.л.)

15. Коршунова, Е.М. Основные положения концепции управления реконструкцией исторического центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Экономика строительства. - М., 2011, № 5, с.30-32. (0,3п. л.)

16. Коршунова, Е.М. Эффективность инвестиционных проектов комплексной реконструкции жилищного фонда центра Санкт-Петербурга и риски, возникающие при их реализации / Е.М. Коршунова, Д.К. Молчанов // Микроэкономика. - М„ 2010, № 3, с.37-41. (0,5 п. л./ 0,25 п.л.)

17. Коршунова, Е.М. Проблемы реконструкции сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Экономическое возрождение России. - СПб., 2009. - №4(22). - С.67-72. (0,4 п. л.)

18. Коршунова, Е.М. Реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга как инвестиционное и градостроительное направление / Е.М. Коршунова // Экономика строительства. - М., 2010, №4, с.57-60. (0,5 п. л.)

19. Коршунова Е.М. Реконструкция сложившейся застройки центра Ленинграда / Е.М. Коршунова, H.A. Малинина // Жилищное строительство. - М., 1990. -№1(385). - С. 20-22. (0,3 п. л./ 0,15 п.л.)

б) опубликованные в иных научных изданиях

20. Коршунова, Е.М. Проблемы охраны недвижимых памятников истории и культуры в России / Е.М. Коршунова // Современные аспекты экономики. -СПб, 2012, № 9(181). - с. 71-74. - 0,25 п. л.

21. Коршунова, Е.М. Современные проблемы реконструкции жилищного фонда исторических центров городов / Е.М. Коршунова // Инновации экономики и управления в строительстве: материалы Международной Науч.-практ. конф. 10-12 окт. 2012 г. / под общей редакцией В. Ю. Жукова, Г. Ф. Токуновой; СПбГАСУ. - СПб., 2012. - с.53-56. - 0,4 пл.

22. Коршунова, Е.М. Методология управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Инновации экономики и управления в строительстве: материалы Международной Науч.-практ. конф. 10-12 окт. 2012 г. / под общей редакцией В. Ю. Жукова, Г. Ф. Токуновой; СПбГАСУ. - СПб., 2012. - с.50-53. - 0,4 пл.

23. Коршунова, Е.М. Роль доходных домов в системе жилищного фонда города / Е.М. Коршунова // Современные аспекты экономики. - СПб., 2012, № 1(173). - С. 67-71,- 0,35 п. л.

24. Коршунова, Е.М. Исследование современных тенденций при реконструкции жилищного фонда исторических центров городов Европы города / Е.М. Коршунова // Строительство. Экономика и управление. - М. Совместное изд-е МАИЭС и ЦНИИИЭУС, 2012, № 3(7), с. 79-89. - 0,9 п.л.

25. Коршунова, Е.М. Систематизация факторов конкурентоспособности организаций на рынке строительной и реконструктивной деятельности / Е.М. Коршунова, Н.В. Кошелева // Развитие бизнеса и его внешняя среда, СПб.: Изд-во СПбГУЭФ», 2012,- С. 48-50.- 0,25 п. л. / 0,15 п. л.

26. Коршунова, Е.М. Проблемы экологизации жилой среды центров мегаполисов / Е.М. Коршунова // По пути к возрождению: теория и практика современного управления: Науч. тр. российской науч.-практ. конф. - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2012. с. 50-52. - 0,25 п.л.

27. Коршунова, Е.М. Классификация рисков при инвестировании проектов реконструкции жилищного фонда центра города / Е.М. Коршунова // По пути к возрождению: теория и практика современного управления: Науч. тр. российской науч.-практ. конф. - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2012. с. 41-43. - 0,25 п.л.

28. Коршунова, Е.М. Международный опыт реконструкции: барьеры и возможности. / Е.М. Коршунова, Н.В. Кошелева // Развитие бизнеса и его внешняя среда, СПб.: Изд-во СПбГУЭФ», 2012.- С. 39-42,- 0,25 п. л. / 0,15 п. л.

29. Коршунова, Е.М. Влияние социальных факторов на оценку эффективности реконструкции исторических центров городов / Е.М. Коршунова // Строительство. Экономика и управление. - М. Совместное изд- е МАИЭС и ЦНИИИЭУС, 2012, № 1(5), с. 34-38. - 0,3 п.л.

30. Коршунова, Е.М. Анализ теории и практики реконструкции исторических центров Европы и Скандинавии / Е.М. Коршунова, А.Н. Матвеева П Актуальные проблемы современного строительства. 64-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых. / С,- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. -В 3 ч. СПб. Ч. III. - СПб.,2011. - С. 163-166. - 0,25 п. л. / 0,2 п. л.

31. Коршунова, Е.М. Методы реконструкции жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // 68-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков ун-та: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. - СПб., 2011. .-Ч. V.-С. 162-166.-0,3 пл.

32. Коршунова, Е.М. Ретроспективный анализ реконструкции жилищного фонда центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // По пути к возрождению: экономика, общество, бизнес: Науч. Тр. Российской научно-практической конференции - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2010,- С. 57-62. - 0,3 п.л.

33. Коршунова, Е.М.Современное состояние и проблемы управления реконструкцией жилищного фонда центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, А.Н. Дещенина // Актуальные проблемы современного строительства. 63-я международная научно-техническая конференция молодых ученых: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. - СПб., 2010. - Ч. 111 - С. 223-225. - 0,4п. л. / 0,3 п. л.

34. Коршунова, Е.М. О стратегическом подходе к реконструкции жилищного фонда центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // По пути к возрожде-

нию: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь развития: науч. Тр. Российской научно-практ. Конференции - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2010. С.152-158. - 0,5 п.л.

35. Коршунова, Е.М. Комплексный подход к реконструкции жилищного фонда в системе городской застройки / Е.М. Коршунова // 67-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков ун-та: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. -СПб., 2010.. - Ч. V. - С. 130-134. - 0,5 п.л.

36. Коршунова, Е.М. Принципы управления реконструкцией жилищного фонда центра города / Е.М. Коршунова // Современные аспекты экономики. -СПб., 2009. - №9 (146). - С. 108-111. - 0,3 п.л.

37. Коршунова, Е.М. Концепция сохранения и преобразования сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // Актуальные проблемы современного строительства. 61-я международная научно-техническая конференция молодых ученых: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. - СПб., 2009. -Ч. IV.-С. 101-105.-0,4 п.л.

38. Коршунова, Е.М. Особенности реконструкции жилищного фонда Германии / Е.М. Коршунова // 66-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков унта: сб. докл. / С,- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т. - СПб., 2009. - Ч. IV. - С. 115-117.-0,3 п.л.

39. Коршунова, Е.М. Оценка эффективности инвестиционных проектов реконструкции центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова II 65-я науч. конф. проф., преп., инж., науч. раб-ков ун-та: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. - СПб., 2008. - Ч. IV. - С. 106-111. - 0,4 п.л.

40. Коршунова, Е.М. Реконструкция жилья как экономическая основа развития жилищного фонда в центре Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Российский рынок жилья: вчера, сегодня, завтра: сб. науч. трудов. / / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т. - СПб., 2007. - С.29-33. - 0,3п. л./ 0,15 п. л.

41. Коршунова, Е.М. Вопросы оценки экономической эффективности реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // 64-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков ун-та: сб. докл. / С.- Петрб. Гос. Архит.-строит. ун-т.. - СПб., 2007. - Ч. IV. - С. 108-111.. - 0,3 п.л.

42. Коршунова, Е.М. Реконструкция жилых кварталов сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Современные аспекты экономики. - СПб., 2006. - №18(11). - С. 178-181. - 0,3п. л. / 0,2 п. л.

43. Коршунова, Е.М. К вопросу экономической эффективности восстановления жилого фонда центральных районов Ленинграда / Е.М. Коршунова, Мали-нина H.A., Яковлева Ю.А. // Экономическая эффективность научно-технического прогресса в строительстве:47-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков:-межвуз. Темагг. Сб. труд,- Ленингр. инж.-сгроит. инст-т,- Л.,1990.- С.45- 49. - 0,4п. л. / 0,1 п. л.

44. Коршунова, Е.М. Оценка эффективности сноса зданий при реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки Ленинграда / Е.М. Коршунова,

H.A. Малинина, Ю.А. Яковлева, Г.А. Карпова // Повышение эффективности использования производственных фондов в строительстве: 45-я науч. конф.проф., преп., инж., науч. раб-ков: межвуз. Темат. Сб. труц.- Ленингр. инж.-строит. инст-т. -Л.,1988.- С.102-106. - 0,4п. л. / 0,1 п. л

Учебные пособия

45. Коршунова, Е.М. Расчет технико-экономических показателей предприятия по производству строительных материалов, изделий и конструкций / Е.М. Коршунова // Учеб. пособие. СПб. Гос. архит. -строит, ун-т. - СПб., 2011. -30 с. -1,95 пл.

46. Коршунова, Е.М. Технико-экономические расчеты строительства новых и реконструкции зданий различного назначения (на стадии технико-экономического обоснования / Е.М. Коршунова, К.В. Малинина, H.A. Малинина // Учеб. пособие. СПб. Гос. архит. -строит, ун-т. - СПб., 2011. - 104с. -6,5 п.л. / 2,2 п. л

47. Коршунова, Е.М. Бизнес-план инвестиционного проекта / Е.М. Коршунова, К.В. Малинина, H.A. Малинина // Учеб. пособие. СПб. Гос. архит.-строит. ун-т. СПб., 2011. - 135с. -8,5 п.л. / 2,8 п. л

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписано к печати 07.10.13. Формат 60*84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 2,2. Тираж 150 экз. Заказ 125. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.