Эколого-экономическая оценка использования земельных ресурсов производственного назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономическая оценка использования земельных ресурсов производственного назначения"

На правах рукописи

КАЗНАЧЕЕВСКАЯ Александра Евгеньевна

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2006

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор Страхова Н. А.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Крассовская И.П.

кандидат экономических наук, доцент Алексеева Л.А.

Ведущая организация:

Южно-Российский государственный технический университет (НИИ)

Защита состоится « 28 » февраля 2006 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу:

344022, г.Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета.

Автореферат разослан « 26 » января 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. эконом, наук, доцент

Теренина И. В.

ЮоСЬ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема рационального использования городских территорий в целом и земель производственного назначения, в частности, с учетом их экологического состояния является одним из важнейших направлений государственной политики в области эффективного природопользования.

Быстрое расширение сферы и масштабов материального производства, презумпция экологической опасности любого вида хозяйственной деятельности, рост численности населения на урбанизированных территориях, увеличение объемов капитального строительства, действующая практика отвода земель и планировки промышленных предприятий привели к дефициту земель производственного назначения, что является негативным фактором, сдерживающим дальнейшее социально-экономическое развитие городских территорий.

Следствием сложившейся практики оценки использования земель производственного назначения является то, что экономические и экологические аспекты до сих пор рассматривались отдельно экономистами и экологами, зачастую без учета их взаимосвязи и взаимовлияния, что не позволяет в полной степени использовать накопленный научный и практический потенциалы.

В этих условиях с учетом современного этапа реализации земельной реформы особую значимость приобретает проблема оценки эффективного использования земельных ресурсов производственного назначения на застроенных территориях. Методологической базой такой оценки должны выступать не только традиционные производственно-экономические и социально- территориальные факторы, но и экологическое состояние самих земельных участков, а также влияние хозяйственной деятельности предприятий на окружающую среДУВ связи с этим, совершенствование имеющегося инструментария оценки эффективности использования земельных ресурсов производственного назначения с целью принятия обоснованных эколого-экономических решений по их использованию в условиях сложившейся городской застройки является актуальной научно-практической проблемой.

Степень разработанности проблемы. Большой вклад в развитие исследований и разработку вопросов оценки состояния и эффективного использования земельных ресурсов внесли: В.А.Прорвич, В.А.Горемыкин, К.Н.Дьяконов,

A.В.Дончева, А.Н.Асаул, Н.Ю.Власова, В.А.Башоров, М.Березин, В.С.Бочко,

B.П.Букин, В.А.Колясников, В.Ф.Фалалеева, В.В.Владимиров, А.П.Гужвин, И.Д.Кужелев, Р.Т.Нагаев, Л.Г.Ибрагимов.

Проблемы эффективного использования земель производственного назначения отражены в трудах А.А.Токарского, И.Н.Врасской, С.И.Носова, А.С.Чешева, И.Абанкина, АЛЗысоковского, Э.Трутнева.

Вопросам разработки экономического механизма управления охраной окружающей среды и рационального природопользования посвящены труды

Ю.М.Арского, О.Ф.Балацкого,

К»Г.Гофмана, ЮС. НАЦИОНАЛЬ> >Г< ВНБЛИОТЕКА ) С.Пеп^бург ¡л 0 , 08 ,

A.А.Гусева, Ю.А.Израэля, Н.Н.Моисеева, К.В.Папенова, Н.Ф.Реймерса, Т.С.Хачатурова и других ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование механизма эколо-го-экономического обоснования принятия хозяйственных решений внесли И.Д.Горкина, В.И.Данилов-Данильян, Н.Н.Лукьянчиков, Ю.Л.Максименко,

B.Н.Овчинников, И.М.Потравный, Е.В.Рюмина, Н.П.Тихомиров, С.Г.Тяглов, М.В.Хотулева, Г.С.Чегасов, Н.В.Чепурных и другие ученые.

Несмотря на накопленный научно-практический потенциал в каждой из рассматриваемых областей, задача их взаимосвязи остается нерешенной. Применение методов эколого-экономической оценки для принятия обоснованных управленческих решений по рациональному использованию земельных ресурсов производственного назначения требует разработки единой методологии повышения эффективности их использования, интегрированной в сферу операций с недвижимостью (земельных отношений).

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования -разработать методологию эколого-экономической оценки использования земель производственного назначения для повышения обоснованности и эффективности принятия управленческих решений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие основные задачи::

1. Уточнение понятия «эффективность использования земель производственного назначения» с учетом всего многообразия и взаимосвязи экономических, экологических, территориальных и социальных факторов.

2. Обобщение условий и параметров, определяющих принятие оценочных решений по эффективности землепользования.

3. Систематизация существующих методологий рационального землепользования.

4. Совершенствование эколого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения в условиях сложившейся городской застройки.

5. Разработка методологии оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями.

6. Разработка методики оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями, позволяющей принимать объективно-обоснованные управленческие решения по повышению эффективности землепользования.

Объект исследования - процесс эколого-экономической оценки эффективности использования земель производственного назначения.

Предмет исследования - методологические, теоретические и практические аспекты рационального использования земельных ресурсов производственного назначения в сложившейся городской застройке, используемые для эколого-экономического обоснования принятия управленческих решений.

Теоретике - методологические основы исследования. Диссертационная работа базируется на научных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономики природопользования, занимающихся исследованием эф-

!

фективного использования городских земель производственного назначения в рыночных условиях

Информационно-эмпирическая база исследования - Федеральные законы, Постановления Правительства РФ, законодательные и другие акты РФ, материалы МПР РФ, Госстроя РФ, Госсанэпиднадзора РФ, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управления объектами недвижимости, интернет -ресурсы, опыт землепользования промышленных предприятий г.Ростова-на-Дону, а также проведенные автором исследования.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании эко-лого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения.

В итоге, автор самостоятельно получил результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Уточнено содержание понятия «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» на основе систематизации материалов по экономическому, территориальному и экологическому обоснованию принятия управленческих решений.

2. Разработаны коэффициенты эколого-экономической рентабельности (Киз) и сохранности использования земли (К„) производственного назначения для расширения возможностей количественной оценки эффективного использования земельного участка промышленным предприятием.

3. Усовершенствованы функциональные зависимости определения: стоимости земельного участка промышленного предприятия и коэффициента плотности застройки (Кпзсзз) с учетом требований экологической и экономической ценности территорий.

4. Усовершенствована стратегия поликритериальной оптимизации альтернативных вариантов промышленного землепользования, учитывающая преимущества теории нечетных множеств и теории игр («игры с природой»).

5. Разработана методология оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, включающая: анализ исходных данных; обоснование и расчет критериев эколого-экономической оценки эффективного промышленного землепользования; принятие решений по эффективному использованию земельного участка производственного назначения с учетом экологических факторов. Практическая значимость диссертационной работы заключается в

разработке и апробации методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при принятии управленческих решений по рациональному использованию земель производственного назначения в современных экономических отношениях рыночного типа.

Результаты и выводы исследования прошли апробацию в условиях ЗАО «Кирпичный завод» (г.Таганрог), а также использованы в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций

по дисциплинам «Экономика природопользования», «Управление охраной окружающей среды и рациональное природопользование» для студентов специальности 330200 «Инженерная защита окружающей среды», о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.

Методические положения и выводы, полученные в диссертационном исследовании, могут быть использованы:

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в деятельности государственных органов управления имущественным комплексом при принятии управленческих решений об отводе новых и оценке существующих земельных участков промышленных предприятий, при формировании природоохранных и экономических программ долгосрочного развития территорий;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области рационального землепользования на застроенных территориях.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений», Санкт-Петербург, 2004; Международных научно-практических конференциях «Строительство - 2005», «Строительство -2006», Ростов-на-Дону; внутривузовских научно-практических конференциях РГСУ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 137 наименований отечественных и зарубежных авторов и 7 приложений. Работа изложена на 136 страницах основного текста, содержит 20 таблиц, 10 рисунков и 37 формул.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, рассматривается степень разработанности проблемы, формулируются цель и задачи, предмет и объект исследования.

В первой главе «Теоретические основы использования и оценки земель производственного назначения» рассмотрены основные положения производственного землепользования, включающие классификацию и принципы оценки земельных ресурсов как объектов недвижимости, отечественный и зарубежный опыт оценки городских земель. Проанализированы особенности экономических и экологических аспектов оценки использования земли. Обобщена существующая практика определения эффективности использования земельных участков промышленными объектами на примере предприятий г.Ростова-на-Дону.

Анализируя существующее положение в области городского землепользования в целом и использования земель производственного назначения, в частности, установили, что к основным причинам неэффективного использования

земель производственного назначения можно отнести устаревшие производственно-технологические процессы, реализуемые на предприятиях; несоблюдение действующих нормативов отвода земель; негативные воздействия на окружающую среду отходов производства и потребления, а также отсутствие эффективных экономических инструментов, стимулирующих заинтересованность хозяйствующих субъектов в повышении эффективности землепользования. В результате на застроенных территориях все больше обостряется проблема дефицита земельных ресурсов, а использование земли промышленными предприятиями выдвигается в ряд наиболее актуальных и важных проблем городского землепользования.

Эффективность городского землепользования базируется прежде всего на экономической оценке использования земельных участков как объектов недвижимости, т.е. на определении стоимости земельного участка при его использовании в условиях сложившейся городской застройки. Многообразие подходов к оценке объектов недвижимости объединяет принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как наиболее важный и непосредственно связанный с земельным участком. Реализация данного принципа предполагает два этапа. Первый - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, второй -использование зданий и сооружений, которые на нем расположены. Однако данный принцип имеет существенный недостаток, а именно: земельный участок рассматривается так, как если бы он был свободным. При экономической оценке эффективности вариантов землепользования не учитывают в полной мере целый ряд факторов и условий сложившейся городской застройки: местоположение участка, физико-территориальные особенности, состояние производственной и транспортной инфраструктуры, особенности рынка спроса и предложения и т.п. Поэтому данный принцип адекватно описывает, прежде всего, условия нового строительства, а не формирование вариантов использования земельного участка в условиях действующего предприятия.

Другим важным выводом проведенного нами анализа применяемых на сегодняшний день методик оценки использования земельных участков является тот факт, что при экономической оценке не учитывают экологический фактор землепользования, который нэ данный момент является одним из важных элементов, определяющих стоимость земельного участка, и который служит своеобразным индикатором эффективного использования земельного участка промышленным предприятием в городских условиях.

В свою очередь экологические оценка, выраженная через предотвращенный экологический ущерб земельным ресурсам, также не может являться объективным показателем эффективного использования земельного участка промышленным предприятием. Это объясняется тем, что предотвращенный экологический ущерб не характеризует фактические экологические, экономические или социальные потери, возникшие в результате нарушения природоохранного законодательства, хозяйственной деятельности или техногенных экологических бедствий и катастроф. Он представляет собой экономическую оценку тех возможных отрицательных последствий, связанных с воздействием антропогенных

факторов, выражающихся в количественном и качественном ухудшении состава и свойств, снижении природохозяйственной значимости, деградации, захламлении и загрязнении земельных ресурсов отходами производства и потребления, которых удалось избежать в результате проведения тех или иных природоохранных мероприятий и программ. То есть предотвращенный экологический ущерб земельным ресурсам напрямую связан с наличием и выполнением природоохранных мероприятий, что на сегодняшний день является необходимым, но не обязательным условием использования земельных ресурсов производственного назначения.

Одной из основных причин сложившейся на сегодняшний день ситуации является то, что само понятие «эффективность использования земельного участка» не отражает взаимосвязь между всей совокупностью экономических, экологических и социальных факторов, определяющих ее содержание.

Следствием этого является отсутствие как единого механизма, определяющего эффективность использования земель производственного назначения, так и обобщенных показателей, отражающих взаимосвязь экологических и экономических факторов промышленного землепользования на застроенных территориях. Соответственно существующие сегодня методики не отражают всей полноты оценок эффективности промышленного землепользования.

Решение данной проблемы мы видим в разработке методологии единой эколого-экономической оценки использования земель производственного назначения, что позволит обеспечить обоснованность принятия управленческих решений по эффективному использованию земельных участков производственного назначения, как с экономической, так и экологической точек зрения.

Во второй главе «Разработка методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием» предложена концепция совершенствования методологии эколого-экономической оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, разработаны ее структура и содержание основных этапов.

В основе предлагаемой методологии лежит уточненное нами понятие «эффективность использования земельного участка промышленным предприятием». На основе систематизации материалов по экономическому, территориальному и экологическому обоснованию принятия управленческих решений мы считаем целесообразным под понятием «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» понимать приемлемый уровень экономических, территориальных и экологических последствий землепользования промышленного предприятия, в соответствии с его хозяйственными потребностями и условиями деятельности относительно прилегающих территорий и города в целом.

Исходя из предлагаемой трактовки понятия «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» главную задачу и конечную цель совершенствования методологии оценки эффективности использования земельного участка мы видим в определении наилучшего варианта земле-

пользования для конкретного промышленного предприятия, с точки зрения взаимосвязанных экономических, экологических и территориальных условий его хозяйственной деятельности относительно прилегающих территорий и города в целом. Это предполагает:

- оценку использования земли промышленным предприятием на текущий момент;

- оценку возможных альтернатив использования земли промышленным предприятием на перспективу;

- оптимизацию альтернатив использования земли промышленным предприятием с выделением наилучшего варианта.

Содержательная часть разработанной нами методологии эколого-экономической оценки эффективности использования земли промышленным предприятием (далее методика оценки эффективности использования земли промышленным предприятием) включает в себя следующие основные этапы (блоки) (рис.1):

- анализ исходных данных;

- обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка;

- расчет критериев;

- оптимизацию вариантов использования земельного участка;

- отчет о проведенной оценке эффективности использования земли;

- принятие управленческих решений.

В работе подробно рассмотрен каждый этап предлагаемой методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием.

Анализ исходных данных

Понятие эффективности использования земельного участка промышленным предприятием было дано в начале описания второй главы, поэтому переходим непосредственно ко второму подблоку «Уточнение исходных данных». Основной задачей данного подблока предлагаемой нами методики является сбор наиболее полных данных по трем взаимосвязанным факторам, определяющим рациональное использование земли промышленным предприятием.

Основой подблока «Уточнение исходных данных» выступает характеристика промышленного предприятия, а также основные показатели его финансово-хозяйственной деятельности.

Информационные источники формирования исходных данных предлагаемой методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием являются практически единой нормативной и правовой базой, (табл.1).

Анализ исходных данных

4

Определение понятия «эффективность использования —► Уточнение исходных данных

земельного участка промышленным предприятием»

■ 1

Экономический фактор 4 - ^Территориальный фактор ч - у Экологический фактор

■ .Характеристика финансово-хозяйственной деятельности предприятия (баланс предприятия, земельный налог предприятия, договор аренды, налог на добавленную стоимость, налог на прибыль предприятия, налог на имущество предприятия, оплата за фактическое загрязнение окружающей среды) 2.Характеристика типа производства предприятия 1 Характеристика территории расположения предприятия (генеральный план промышленного предприятия, технологический паспорт промышленного предприятия) 1.Экологический паспорт природопользователя 2 Природно-климатические условия З.Физико-географические условия

X

Обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка

Г

Экономический фактор

1. Оценка стоимости земельного участка промышленного предприятия

2.Коэффициент эколого-зкономнческой рентабельности использования земельного участка

ТГ~1

Территориальный фактор

1. Площадь застройки земельного участка промышленного предприятия

2 Коэффициент плотности застройки земельного участка промышленного предприятия 3.Наличие земельного резерва на данном земельном участке промышленного предпрюггия

тт

Экологический фактор

1 Величины предотвращенных ущербов от негативного воздействия на земельный участок промышленного предприятия

2. Коэффициент сохранности земли

3. Наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ) у промышленного предприятия

Формирование вариантов использования земельного участка

Расчет критериев

Критерии экономической группы

Определение стоимости земельного участка промышленного предприятия

Определение коэффициента эколого-экономической рентабельности использования земли промышленным предприятием

Критерии территориальной группы

Определение площади застройки промышленного предприятия

Расчет коэффициента плотности застройки

Определение наличия земельного резерва у промышленного предприятия

I

Критерии экологической группы

Расчет величин предотвращенных ущербов вследствие природоохранных мероприятий

Расчет коэффициента сохранности земли

Определение наличия СЗЗ

I

Оптимизация вариантов использования земельного участка

Анализ полученных результатов оценки

Составление и решение матриц «игры с природой»

| Принятие управленчески» решений |

Рис.1. Блок -схема методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием

Обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка

Как упоминалось выше эффективное использование земельного участка определяет оптимальное сочетание совокупности факторов, а именно: экономического, территориального и экологического.

В соответствии с рис.1, каждый фактор представляет собой набор критериев, отвечающих уточненному нами понятию эффективности использования земельного участка промышленным предприятием.

Экономический фактор. Традиционной обобщающей базовой экономической характеристикой является стоимость земельного участка промышленного предприятия.

При определении стоимости земельного участка целесообразно использовать кадастровую оценку земельного участка, а именно доходный метод (метод капитализации земельной ренты), по ряду причин:

- данные кадастровой оценки тесно взаимосвязаны с критериями, предлагаемой нами методики определения эффективности использования земельного участка промышленным предприятием;

- данный метод можно использовать для обеих выделенных нами категорий земельных участков промышленных предприятий при определении их стоимости;

- данный метод является общепринятым и достаточно простым в использовании.

Таблица 1

Источники для анализа исходных данных

__Фактор__

экономический | территориальный | экологический _Нормативная и правовая база информационного блока_

1. Отрасль промышленного производства;

2. Наименование производства;

3. Бухгалтерский баланс промышленного предприятия и (главная книга учета);

4. Отчет о прибылях и убытках;

5. Налоговая декларация (по налогу на прибыль предприятия, по налогу на добавленную стоимость, по земельному налогу);

6. Расчет отчислений от оплаты за фактическое загрязнение среды, штрафы;

7. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т.д.);

8. Вид земельного права (собственность - частная и др.);

9. Арендная плата (договор аренды);

10. Земельный налог;

11. Паспорт земельного участка;

12. Генеральный план промышленного предприятия;

13. СНиП Н-89-80*;

14. САНПИН 2.2.1./2.1.1.1200-03 от 15.06.03г.;

15. Экологический паспорт природопользователя;

16. Методика расчета предотвращенных экологических ущербов от деградации почв и земель, загрязнения земель химическими веществами, захламления земель несанкционированными свалками;

17. Постановление правительства Российской Федерации от 25.02.92 №112 «Порядок определения ставок земельного налога с нормативной цены земли»;

18. Федеральный закон РФ «О плате за землю»

Мы предлагаем земельные участки промышленных предприятий разделить на две основные группы «по готовности к использованию» с выделением соответствующих категорий при определении их стоимости: земельные участки действующих промышленных предприятий и земельные участки при строительстве новых промышленных предприятий. Категории земельных участков определены в соответствии с рис.2.

Для категории земельные участки, предназначенные под застройку промышленным предприятием, которые были изъяты из сельскохозяйственного оборота, также можно использовать предлагаемый подход определения стоимости земельного участка промышленного предприятия.

Однако мы предлагаем при исчислении входящих потоков (при определении стоимости земельного участка) учитывать оценку компенсации изымаемых сельскохозяйственных земель под строительство (ОК). Оценка определяется величиной затрат, необходимых для восстановления каждого вида сельскохозяйственных культур, теряемых при размещении строительства.

При этом экономический фактор эффективного использования земельного участка промышленным предприятием должен содержать взаимосвязь результатов хозяйственной деятельности промышленного предприятия со стоимостью земельного участка и затратами на его содержание.

Рис.2. Категории земельных участков промышленных предприятий

Поэтому, аналогично показателю рентабельности производства предприятия, характеризующему эффективность предприятия в целом, мы считаем целесообразным ввести показатель — коэффициент эколого-экономической рентабельности использования земли (И,,,), характеризующий затраты на содержание земельного участка, приходящиеся на единицу его стоимости. Затраты на содержание земельного участка производственного назначения включают в себя: земельный налог; арендную плату (при сдаче земельного участка в аренду); величины предотвращенных в результате природоохранной деятельности ущербов от деградации почв и земель производственного назначения, загрязнения земель химическими веществами, захламления земли отходами (несанкционированными свалками); величины, приходящиеся на земельный участок из налога на прибыль и НДС.

Показатель эколого-экономической рентабельности использования земельного участка должен стать завершающим этапом экономической оценки земельного участка промышленного предприятия.

Территориальный фактор. В проектной практике к критериям, характеризующим использование земли, относят: коэффициент плотности застройки предприятия и нормативную площадь для застройки для конкретного предприятия. Оба показателя взаимосвязаны и являются главным фактором при разработке генерального плана строительства любого предприятия.

Однако сформировавшаяся практика отвода земли и застройки городской территории осуществляется с грубейшими отступлениями от Градостроительного кодекса РФ (ст.43), СНиП 2.07.01 - 89* (градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений), СНиП П-89-80* (генеральные планы промышленных предприятий), санитарно-эпидемиологических правил и нормативов (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03). Обязательным условием проектирования и работы предприятий является наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ). Как правило, отвод земли под СЗЗ не соблюдается.

На основании вышеизложенного в качестве рычага рационального использования земельного участка промышленным предприятием мы предлагаем усовершенствовать коэффициент плотности застройки. А именно, учитывать при его расчете площадь зданий и сооружений, находящихся в СЗЗ. Предложенный нами коэффициент плотности застройки (Кпзсзз) с учетом зданий и сооружений, находящихся в СЗЗ, позволит экономить земельный ресурс промышленного предприятия, оставляя основные объекта производства данного предприятия на выделенной ему территории и переносить вспомогательные объекты на территорию СЗЗ.

Известный из практики землепользования комплексный показатель оценки эффективности использования земельных участков (методические указания А.А.Токарского, И.Н.Врасской) мы предлагаем использовать по новому назначению в качестве показателя, характеризующего наличие земельного резерва у действующего промышленного предприятия. Данный показатель, резерв земельного ресурса действующего промышленного предприятия (Рзп), на наш взгляд, может быть использован для расширения производства самого промышленного предприятия, получения дополнительной прибыли от сдачи его в аренду, а также для проведения и улучшения природоохранных мероприятий.

Экологический фактор. Единственным существующим в настоящее время обобщенным эколого-экономическим показателем является параметр предотвращенного экономического ущерба, наносимого отдельным компонентам окружающей среды (ОС) в результате их загрязнения.

При этом оценивают предотвращенный экологический ущерб от ухудшения и разрушения почв и земель под воздействием антропогенных (техногенных) нагрузок, который выражается главным образом в деградации почв и земель; загрязнении земель химическими веществами; захламлении земель несанкционированными свалками.

На наш взгляд, целесообразно перейти от общей формы показателя к его удельному виду, а именно к коэффициенту, отражающему величину предотвращенного экологического ущерба, приходящегося на единицу стоимости земельного участка производственного назначения. Поэтому мы предлагаем ввести понятие коэффициента сохранности земли (Ксз).

Неотъемлемой частью системы критериев экологического фактора является наличие санитарно-защитной зоны (СЗЗ) промышленного предприятия, которая определяется в соответствии с п.4 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Расчет критериев

Формирование вариантов использования земельного участка

Для того чтобы определить эффективно ли используется земельный участок промышленным предприятием, необходимо обеспечить формирование и рассмотрение альтернативных вариантов использования земельного участка промышленным предприятием в конкретных условиях его хозяйственной деятельности.

Формирование вариантов эффективного использования земельного участка промышленным предприятием в общем случае должно учитывать аренду части или всего земельного участка, изменение технологии производства, сокращение объемов производства, перепрофилирование, реконструкцию предприятия и т.п.

Оценка эколого-экономической эффективности альтернативных вариантов использования земельного участка конкретным промышленным предприятием предполагает использование предложенных нами критериев, исходя из основных показателей его финансово-хозяйственной деятельности.

Для удобства дальнейшего анализа расчет целесообразно свести в табл.2.

Для того, чтобы исключить множество необоснованных альтернатив и найти действительно наилучшие варианты эффективного использования земельного участка промышленным предприятием, необходимо разработать процедуру многокритериальной оптимизации. Последнее предполагает помимо определения перечня критериев:

- задать условия оптимизации вариантов по каждому из критериев;

- определить стратегию выбора наилучшего варианта землепользования.

Таблица 2

Расчет критериев эколого-экономической эффективности _промышленного землепользования_

Наименование Формула расчета Условные обозначения

1 2 3

Стоимость земельного участка промышленного назначения (С) ) 3 - земельная рента; ^ - уй временной интервал расчетов; К, - коэффициент капитализации на интервале расчетов

Эколого-экономическая рентабельность использования земельного участка промышленным предприятием Яиз = (Е 3„/С)*100% С - стоимость земельного участка, руб.; 3„ - затраты на содержание земельного участка, руб., включают в себя: Зн - земельный налог, Ап - арендная плата, X Пу - величины предотвращенных в результате природоохранной деятельности ущербов от деградации почв и земель, от загрязнения земель химическими веществами, от захламления земли отходами (несанкционированные свалки),

_Окончание табл.2

1 2 3

Ш - штрафы и т. д; Знпп - величина, приходящаяся на землю из налога на прибыль предприятия, Зндс - величина, приходящаяся на землю из НДС, руб. Величины Знпп и Зндс рассчитываются аналогично алгоритму определения земельной ренты

Площадь застройки промышленного предприятия (&,) S3 S^S^p+Sjon+SH+Sy+S „y+Sc+Snc+Sag +Spy Бзд - площадь всех административных зданий и сооружений; всех зданий и сооружений, цехов, занятых производственным процессом; всех общественных зданий и сооружений, занятых обслуживанием работников предприятия всех навесов; всех открытых технологических, санитарно технических, энергетических и других установок эстакады и галереи; площадок по-грузоразгрузочных устройств; всех складских помещений, в т.ч. открытых; подземных сооружений и т.д.

Коэффициент плотности застройки (Кп,), Коэффициент плотности застройки, учитывающий здания и сооружения, находящиеся в СЗЗ (Кпзсзз) Кпз— S, / So6iu Кпзсзз= 1 1 (Y.SK+Ys зсЗзУ^обш fi ff Бз - площадь застройки; Бобщ - площадь предприятия в ограде (или при отсутствии ограды - в соответствующих ей условных границах) с включением площади, занятой веером железнодорожных путей, 8ЗС33 -площадь зданий и сооружений, находящихся в СЗЗ

Земельный резерв промышленного предприятия(Рзп) Рзп = SH - Бф Б« - нормативная площадь земельного участка; Бф - фактическая площадь земельного участка

Предотвращенный экологический ущерб (Упр") Упр" = Упр"д + Упр"х + Упр", + Упр", Упр" - любой другой вид предотвращенного ущерба от ухудшения и разрушения почв в рассматриваемом регионе за отчетный период времени, тыс.руб./год

Коэффициент сохранности земли (Ксз) Ксз = (Упр"/С)* 100% С - стоимость земельного участка, руб.; Упр" - общая величина предотвращенного ущерба от ухудшения и разрушения почв и земель, руб.

Условия оптимизации альтернативных вариантов по каждому из критериев являются достаточно очевидными:

- стоимость земельного участка должна быть минимальной, т.е. С min;

- коэффициент эколого-экономической рентабельности использования земли R-ИЗ-» тах;

- коэффициент плотности застройки Кш -» тах;

- величины предотвращенных экологических ущербов в результате природоохранных мероприятий Упр"-> min;

- коэффициент сохранности земли (Ксз) должен удовлетворять следующее требование 0 < Ксз < 1;

- критерии: площадь застройки промышленного предприятия (S,), наличие земельного резерва у промышленного предприятия (Рзп) и наличие санитарно-защитной зоны приобретают второстепенное значение, однако они не исключаются из системы критериев.

После того как определены условия оптимизации по предлагаемым нами критериям осуществляется оценка альтернативных вариантов использования земельного участка.

Оптимизация вариантов использования земельного участка

Анализ полученных результатов оценки каждого альтернативного варианта землепользования осуществляют с учетом заданных условий оптимизации критериев, а также действующих нормативных значений некоторых из них.

После выделения и оценки возможных альтернативных вариантов использования земельного участка промышленным предприятием необходимо перейти к определению стратегии выбора наилучшего (оптимального) варианта землепользования.

В соответствии с теорией нечетких множеств сформированное на предыдущем этапе множество альтернативных вариантов использования земельного участка представляет собой так называемое множество Парето - множество вариантов, применение которых возможно в заданных градостроительных и производственных условиях и дальнейшая классическая оптимизация которого невозможна. То есть невозможно определить такой вариант использования земли, который бы отвечал абсолютно всем критериям оптимизации. В ситуации неопределенности, когда критерии оптимизации являются противонаправленными и конкурирующими между собой частными целями, дальнейшая оптимизация альтернативных вариантов и принятие решений целесообразно осуществлять с использованием теории игр.

В нашем случае мы реализовали модель «игры с природой», которая сводится к выбору наилучшего варианта использования земельного участка промышленным предприятием посредством минимаксных критериев, когда оптимальным признается тот вариант, который в наибольшей степени будет отвечать не абсолютно всем, а большинству из указанных критериев.

Для решения задачи выбора оптимального варианта землепользования нами предложено применять матрицу эффективности, элементами которой являются альтернативные варианты использования земельного и абсолютные значения критериев оценки их эколого-экономической эффективности

Для устранения различия размерностей представленные в матрице эффективности абсолютные значения критериев заменяются на их нормализованные оценочные значения, определяемые как:

где Яу — значение у'-го критерия эффективности использования земельного участка для ¿-го варианта; (77,)6аз - базовое значение /-го критерия эффективности использования земельной) участка; а = ±1 в зависимости от базового значения (Пдбт-

В качестве базового значения (П, )ът мы предполагаем применять наиболее предпочтительное (максимальное, минимальное) значение у-го критерия эффективности использования земельного участка в матрице эффективности.

В результате этой замены матрицу эффективности переводят в матрицу степеней реализации частных целей (критериев), для решения которой, т.е. для определения наилучшего варианта землепользования для конкретного промышленного предприятия, лучше всего воспользоваться минимаксным критерием пессимизма-оптимизма Гурвица:

где к - коэффициент пессимизма-оптимизма (0 к 1).

Наилучшим из рассматриваемых альтернативных вариантов землепользования будет являться тот, для которого значение критерия Гурвица будет максимальным: Н —+ шах.

Принятие управленческих решений

Определение наиболее оптимального варианта землепользования для конкретного предприятия, дает возможность изменить общую политику землепользования как для самого предприятия, так и города в целом, т.е. решить проблему дефицита земельного ресурса.

В третьей главе «Методика оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием» предложена методика, основанная на разработанной методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленного предприятия и адаптированная для практического применения.

Методика предназначена для принятия экологически, экономически и территориально обоснованных управленческих решений об использовании земельного участка конкретным промышленным предприятием. Схема методики представлена на рис.3 и содержит следующие основные этапы:

1. Собрать исходную информацию, характеризующую финансово-хозяйственную деятельность и земельный участок предприятия, необходимую для расчета основных критериев эффективности;

2. Сформировать варианты использования земельного участка промышленным предприятием на перспективу;

Рис.3. Блок-схема методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием

3. Произвести расчет существующего и сформированных вариантов по критериям территориальной группы, руководствуясь табл.2;

4. Определить нормативные значения коэффициента плотности застройки промышленного предприятия, используя СНиП П-89-80* и минимальное значение СЗЗ, которое определено СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03;

5. Произвести анализ полученных результатов, выделив наиболее лучшие варианты использования земли промышленным предприятием на перспективу.

В случае отсутствия приемлемых вариантов использования земельного участка промышленным предприятием вернуться к процедуре формирования вариантов использования земельного участка;

6. Выбрать оптимальный вариант использования земли промышленным предприятием на основе информации (см.табл. 2) с помощью матриц по критерию Гурвица;

7. Составить отчет о проведенной оценке эффективности использования земельного участка промышленным предприятием;

8. Принять управленческое решение на основе проведенной оценки.

Предложенная методика оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием была апробирована в условиях ЗАО «Кирпичный завод» (Таганрог Ростовской области).

Исходные данные для расчета критериев территориальной группы

Данное предприятие расположено в зоне жилой застройки г. Таганрога. Общая площадь земельного участка промышленного предприятия составляет 33785 м2, общая площадь застройки - 10396 м , объемно-пространственное решение (этажность) - 2 этажа. Площадь здания, занятая основным выпуском продукции - 5999 м2. В соответствии со СНиП И-89-80* определено нормативное значение коэффициента плотности застройки для данной отрасли промышленности (предприятия по обжигу глиняного кирпича и керамических блоков)-42%.

Исходные данные для расчета критериев экологической группы

Источниками несанкционированного захламления земельного участка предприятия являются следующие отходы: бой кирпича, брак обжига кирпича, древесные отходы, отработанные шлифовальные круги, изношенные транспортерные ленты и автошины. Санитарно-защитная зона у предприятия отсутствует. Размер минимальной санитарно-защитной зоны в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 строительной промышленности (производство кирпича) составляет 300м.

Основные исходные данные для расчета критериев экономической группы по данной методике представлены в табл. 3.1.

Основными направлениями, использованными нами для формирования альтернативных вариантов использования земельного участка промышленного предприятия ЗАО «Кирпичный завод», являлись: сдача в аренду части земельного участка предприятия, расширение производства, формирование санитарно-защитной зоны предприятия.

Статистические данные о спросе и предложении на выпускаемую продукцию, рынка аренды складских помещений, а также сведения о конкурентных предприятиях данной отрасли промышленности в г.Таганроге позволили сформировать возможные альтернативные варианты использования земельного участка промышленным предприятием ЗАО «Кирпичный завод» на перспективу. В соответствии с существующими градостроительными и производственными условиями нами выделено 5 альтернативных вариантов дальнейшего использования земли, а именно:

- расширение собственного производства со строительством производственных помещений;

- строительство отапливаемых складских помещений и сдача их в аренду;

- строительство складских помещений для сдачи их в аренду;

- сдача в аренду земельного участка общей площадью 9000 м2;

- частичное перепрофилирование имеющихся производственных площадей с застройкой земельного резерва под новое производство.

Таблица 3.1

Исходные данные дли расчета критериев экономической группы_

Показатели хозяйственно-финансовой Год

и производственной 2002 2003 2004

деятельности предприятия

Материальные затраты, руб./год 5392084 5217651 4598400

Амортизация основных средств, руб./год 72734 81604 88700

Земельный налог, руб. 1800

Объем выпускаемой продукции,

млн.шт./год

Кирпич марки М - 75 10 5 2

Кирпич марки М - 100 10 5 4

Кирпич марки М - 125 12,9 10 6

Кирпич марки М - 150 10 17 18

Общий объем выпускаемой продукции, 42,9 37 30

млн .шт.

Отпускная цена кирпича, руб.

М-75 1,4 1,6 1,7

М-100 1,6 1,75 1,9

М-125 1,7 1,93 2,1

М-150 1,9 2,12 2,3

Результаты расчетов вариантов использования земельного участка по критериям экономического, территориального и экологического факторов, представлены в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Варианты использования земельного участка Стоимость зем. участка (руб.) Низ (%) S, Кпз (%) Кпз (%) Рзп (м2) Упр" (руб.) Ксз (%) Наличие СЗЗ я м м У

Существующий вариант 34505642 4,88 10396 31 42 9000 14060 0,041 - 300

Вариант 1 35811753 6 19396 57,4 42 - 17856 0,05 - 300

Вариант 2 34505642 4,88 19396 57,4 42 - 14060 0,041 - 300

Вариант 3 35338776 4,77 19396 57,4 42 - 14060 0,04 - 300

Вариант 4 34505642 7,71 10396 31 42 - 14060 0,041 - 300

Вариант 5 37956206 5,33 20271 60 42 - 22496 0,06 - 300

На следующем этапе на основании полученных результатов расчета по критериям эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, представленных в табл.3.2, и заданных условий оптимизации (п.2.3 главы 2) была составлена матрица решений по степеням реализации (табл.3.4). Для этого представленные в матрице абсолютных значений (табл.3.3) показатели были заменены на их нормализованные значения:

р Сmin г _ Ruui г_ Krai р Упртт 1 С/ ' 2 Ruu max ' 1 Кпз max ' 4 Vnpi

Таблица 3.3

Матрица абсолютных значений критериев оценки эффективности _ использования земельного участка_

Варианты эффективного использования земельного участка Критерии эффективности использования земельного участка

С Низ Кпз Уир"

Существующий вариант 34505642 4.88 31 14060

Вариант 1 35811753 6 57,4 17856

Вариант 2 34505642 4,88 57,4 14060

Вариант 3 35338776 4,77 57,4 14060

Вариант 4 34505642 7,71 31 14060

Вариант 5 37956206 5,33 60 22496

Min столбца 34505642 4,77 31 14060

Мах столбца 37956206 7,71 60 17856

Выбор наилучшего в заданных территориально-производственных условиях варианта землепользования производится с помощью методологии «игры с природой» по критерию пессимизма-оптимизма Гурвица с последующим ранжированием очередности реализации вариантов использования земельного участка промышленным предприятием на перспективу (табл.3.4).

Таблица 3.4

Матрица решений по степеням реализации критериев оценки эффективности использования земельного участка (матрица «игры с природой»)

Варианты использования земельного участка Pi Pi Рз Р4 Min строки Мах строки Кра ГУ1 гтерий рвица

значение приоритет

Существующий вариант 1,000 0,633 0,517 1,000 0,517 1,000 0,759 5

Вариант 1 0,964 0,778 0,957 0,787 0,778 0,964 0,871 1

Вариант 2 1,000 0,633 0,957 1,000 0,633 1,000 0,817 2

Вариант 3 0,976 0,619 0,957 1,000 0,619 1,000 0,783 4

Вариант 4 1,000 1,000 0,517 1,000 0,517 1,000 0,759 5

Вариант 5 0,909 0,691 1,000 0,625 0,625 1,000 0,813 3

<

Как показывают результаты матрицы решений по степеням реализации (матрица «игры с природой») наилучшим в заданных территориально-производственных условиях является вариант 1, предполагающий расширение собственного производства со строительством производственных помещений.

Полученный результат показывает, что основополагающим моментом в представленных расчетах выступают стоимость земельного участка и коэффициент эколого-экономической рентабельности использования земельного участка промышленным предприятием.

Наряду с этим, выделяются также варианты 2 и 5 по критерию Гурвица, приоритет которых 2 и 3 соответственно. Погрешность среди значений (матрица «игры с природой») вариантов 1,2, 5 составляет 10%.

Поэтому при выборе окончательного наилучшего варианта эффективного использования земельного участка промышленным предприятием необходим учет внешней экономической ситуации. Так, например, в г.Таганроге рассматривается проект строительства «Нового кирпичного завода». Предполагаемая мощность производства (объем выпускаемой продукции) составляет 30 млн. штук в год. Выпуск продукции будет осуществляться в соответствии с новейшими технологическими процессами на современном оборудовании. Общая площадь предприятия составит 4 га. Однако это не единственный конкурент предприятия ЗАО «Кирпичный завод». В городе существует еще один кирпичный завод. Месторасположение конкурентов является более выгодным по отношению к основным транспортным магистралям. Поэтому, чтобы сохранить конкурентоспособность на рынке строительной продукции, сохранить объемы выпускаемой продукции для предприятия ЗАО «Кирпичный завод», на наш взгляд, также приемлем вариант 5 - частичное перепрофилирование имеющегося производства с застройкой имеющегося земельного резерва под новое производство. При принятии данного варианта коэффициенты рентабельности использования земли и сохранности земли являются оптимальными для самого предприятия, а также относительно города, его социально-экономического развития.

В заключении сделаны выводы и предложения, даны практические рекомендации, сформулированные в результате проведенного диссертационного исследования.

Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в 9 работах, общим объемом 1,01 п. л.

1. Бородаева А.Е. (Казначеевская А.Е.) Комплексная экономическая оценка земельных участков//Известия РГСУ,-№ 5 - 0,1 пл.

2. Бородаева А.Е. (Казначеевская А.Е.) Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений // Матер. Международ, науч.-практич. конф. - Санкт-Петербург, 2004. - 0,12 пл.

24

•"2575

2QOG(\

3. Казначеевская A.E. Понятое «эффективность использования земельного участка» и его составляющие // Известия РГСУ.- № 9- 0,13 пл.

4. Страхова H.A., Бородаева А.Е. (Казначеевская А.Е.) О проблемах использования земли промышленными предприятиями // Матер.Междунар. науч. - практич. конф. «Строительство - 2005».- Ростов н/Д: РГСУ, 2005,0,1 пл.

5. Страхова H.A., Бородаева А.Е. (Казначеевская А.Е.) Классификация объектов недвижимости //Матер. Междунар. науч.-практич. конф. «Строительство-2005».-Ростов н/Д: РГСУ, 2005. - 0,1 пл.

6. Казначеевская А.Е. Экономический фактор эффективности использования земельного участка//Известия РГСУ.-№10- 0,13 пл.

7. Казначеевская А.Е. Земельные ресурсы производственного назначения //Известия РГСУ.-№ 10- 0,13 пл.

8. Казначеевская А.Е. Определение стоимости земельного участка промышленного предприятия. //Матер. Междунар. науч.-практич. конф. «Строительство -2006».- Ростов н/Д: РГСУ, 2006. - 0,1 пл.

9. Казначеевская А.Е. Земля как объект недвижимости //Матер. Междунар. науч.-практич. конф. «Строительство -2006».- Ростов н/Д: РГСУ, 2006. - 0,1 пл.

Подписано в печать 24.01.06. Формат 60x84/16.

Ризограф. Бумага писчая. Уч-издл.1,0. Тираж 100 экз. Заказ 362.

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-н/Д, ул. Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Казначеевская, Александра Евгеньевна

Введение

Глава 1 Теоретические основы использования и оценки земель производственного назначения

1.1 Анализ использования земель производственного назначения, их классификации и принципы оценки

1.2 Отечественный и зарубежный опыт оценки городских земель

1.3 Особенности экономической оценки использования земли

1.4 Выводы

Глава 2 Разработка методологии оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием

2.1 Анализ исходных данных

2.2 Обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка

2.3 Расчет критериев

2.4 Оптимизация вариантов использования земельного участка

Глава 3. Методика оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием 107 3.1. Описание методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием 107 3.2 Использование методики «оценка эффективности использования земельного участка промышленным предприятием» на примере

ЗАО «Кирпичный завод» г.Таганрог

3.3 Анализ эффективности использования земли промышленными предприятиями г.Ростова-на-Дону

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономическая оценка использования земельных ресурсов производственного назначения"

Актуальность темы исследования. Проблема рационального использования городских территорий в целом и земель производственного назначения в частности, их экологического состояния является одним из направлений государственной политики. Несмотря на огромный исторический опыт, методология оценки эффективного использования земельных ресурсов, были и продолжают оставаться дискуссионными. В настоящий период реализации земельной реформы теория и практика земельно-оценочных работ требует дальнейшего развития.

Быстрое расширение сферы материального производства и увеличение его масштабов, стремительный технический прогресс, рост численности населения, увеличение объемов капитального строительства, а также планировка действующих промышленных предприятий, без соблюдения нормативной законодательной базы, привели к дефициту земель производственного назначения, что является негативным фактором для социально-экономического развития города в целом.

В связи с этим, особую значимость, для дальнейшего развития города, приобретает проблема эффективного использования земельного участка промышленным предприятием в сложившейся застройке города.

Основой эффективного использования земельного участка промышленным предприятием выступают экономические, организационно-территориальные, правовые, экологические, социальные условия производственной деятельности предприятия относительно прилегающих территорий и города в целом.

На современном этапе общественного развития, особую актуальность приобретает оценка эффективного использования земель производственного назначения, с точки зрения экологического состояния самого земельного

9 участка и влияние хозяйственной деятельности предприятия на окружающую среду и прилегающие территории.

Актуальность данной проблемы и необходимость анализа имеющегося опыта с целью разработки методологии оценки эффективного использования земельных ресурсов промышленных предприятий в условиях сложившейся застройки города с учетом градостроительных, экологических и экономических факторов, обусловили выбор темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Российская наука уже имеет опыт научных исследований проблем организации использования городских земель в рыночных условиях с учетом их социально-экономического и экологического состояния. Усилиями отечественных и зарубежных ученых создана достаточно крупная база по вопросам содержания, планирования и использования городских земель. Большой вклад в развитие исследований и разработку вопросов современного состояния и использования городских земель внесли: В.А.Прорвич, В.А.Горемыкин, К.Н.Дьяконов, А.В.Дончева,

A.Н.Асаул, Н.Ю.Власова, В.А.Башоров, М.Березин, В.С.Бочко, В.П.Букин,

B.А.Колясников, В.Ф.Фалалеева, В.В.Владимиров, А.П.Гужвин, И.Д.Кужелев, Р.Т.Нагаев, Л.Г.Ибрагимов.

Освещение проблем эффективного использования земли промышленным предприятием имело отражение в трудах А.А.Токарского, И.Н.Врасской, С.И.Носова, А.С.Чешева, И.Абанкина, А.Высоковского, Э.Трутнева.

Вопросам разработки экономического механизма управления охраной окружающей среды и рационального природопользования посвящены труды Ю.М.Арского, О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, А.А.Голуба, К.Г.Гофмана, А.А.Гусева, Ю.А.Израэля, Н.Н.Моисеева, К.В.Папенова, Н.Ф.Реймерса, Т.С.Хачатурова и других ученых.

Ф Значительный вклад в разработку и совершенствование механизма эколого-экономического обоснования принятия хозяйственных решений внесли

И.Д.Горкина, В.И.Данилов-Данильян, Н.Н.Лукьянчиков, Ю.Л.Максименко, В.Н.Овчинников, И.М.Потравный, Е.В.Рюмина, Н.П.Тихомиров, С.Г.Тяглов, М.В.Хотулева, Г.С.Чегасов, Н.В.Чепурных и другие ученые.

Вместе с тем ряд вопросов построения современных подходов к оценке эффективности использования земель производственного назначения, основных ее составляющих и определяющих элементов исследовано недостаточно.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных рекомендаций по методологии эколого-экономической оценки использования земель производственного назначения для повышения обоснованности и эффективности принятия управленческих решений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие основные задачи::

1. Уточнение понятия «эффективность использования земель производственного назначения» с учетом всего многообразия и взаимосвязи экономических, экологических, территориальных и социальных факторов.

2. Обобщение условий и параметров, определяющих принятие оценочных решений по эффективности землепользования.

3. Систематизация существующих методологий рационального землепользования.

4. Совершенствование эколого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения в условиях сложившейся городской застройки.

5. Разработка методологии оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями.

6. Разработка методики оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями, позволяющей принимать объективно-обоснованные управленческие решения по повышению эффективности землепользования.

Рабочая гипотеза состоит в выделении и использовании взаимосвязанных экономических, территориальных и экологических критериев для оценки эффективности промышленного землепользования.

Объект исследования - процесс эколого-экономической оценки эффективности использования земель производственного назначения.

Предмет исследования - методологические, теоретические и практи-■в ческие аспекты рационального использования земельных ресурсов производственного назначения в сложившейся городской застройке, используемые для эколого-экономического обоснования принятия управленческих решений.

Теоретике - методологические основы исследования. Диссертационная работа базируется на научных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономики природопользования, занимающихся исследованием эффективного использования городских земель производственного назначения в рыночных условиях.

Информационно-эмпирическая база исследования - Федеральные законы, Постановления Правительства РФ, законодательные и другие акты РФ, материалы МПР РФ, Госстроя РФ, Госсанэпиднадзора РФ, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управления объектами недвижимости, интернет -ресурсы, опыт землепользования промышленных предприятий г.Ростова-на-Дону, а также проведенные автором исследования

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании эколого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения.

В итоге, автором самостоятельно получены результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Уточнено содержание понятия «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» на основе систематизации материалов по экономическому, территориальному и экологическому обоснованию принятия управленческих решений.

2. Разработаны коэффициенты эколого-экономической рентабельности (R-из) и сохранности использования земли (Ксз) производственного назначения для расширения возможностей количественной оценки эффективного использования земельного участка промышленным предприятием.

3. Усовершенствованы функциональные зависимости определения: стоимости земельного участка промышленного предприятия и коэффициента плотности застройки (Кпзсзз) с учетом требований экологической и экономической ценности территорий.

4. Усовершенствована стратегия поликритериальной оптимизации альтернативных вариантов промышленного землепользования, учитывающая преимущества теории нечетных множеств и теории игр («игры с природой»).

5. Разработана методология оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, включающая: анализ исходных данных; обоснование и расчет критериев эколого-экономической оценки эффективного промышленного землепользования; принятие решений по эффективному использованию земельного участка производственного назначения с учетом экологических факторов.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при принятии управленческих решений по рациональному использованию земель производственного назначения в современных экономических отношениях рыночного типа.

Результаты и выводы исследования прошли апробацию в условиях ЗАО «Кирпичный завод» (г.Таганрог), использованы в практической деятельности ЗАО «Кирпичный завод» , а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций по дисциплинам «Экономика природопользования», «Управление охраной окружающей среды и рациональным природопользованием» для студентов специальности 330200 «Инженерная защита окружающей среды», о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.

Методические положения и выводы, полученные в диссертационном исследовании, могут быть использованы:

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в деятельности государственных органов управления имущественным комплексом при принятии управленческих решений об отводе новых и оценке существующих земельных участков промышленных предприятий, при формировании природоохранных и экономических программ долгосрочного развития территорий;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области рационального землепользования на застроенных территориях.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений»,Санкт-Петербург, 2004; Международной научно-практической конференции «Строительство - 2005», «Строительство - 2006», .Ростов-на-Дону; внутривузовских научно-практических конференциях РГСУ:

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, изложенных на 134 страницах основного текста, списка исполь

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Казначеевская, Александра Евгеньевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современный город - это сложная социально-экономическая и хозяйственная система, требующая комплексного подхода к решению своих задач. Социально-экономическое развитие региона во многом зависит от состояния земельных ресурсов, эффективного его использования. Как показал анализ, перед городом стоит проблема дефицита земли и экологическое состояние земель действующих промышленных предприятий. Поэтому, возникает необходимость совершенствования эколого-экономический инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения в условиях сложившейся городской застройки.

В процессе работы автором самостоятельно получены результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Уточнено понятие «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» на основе систематизации материалов по экономическому, территориальному и экологическому обоснованию принятия управленческих решений.

2. Разработан коэффициент эколого-экономической рентабельности использования земли RH3, характеризующего затраты на содержание земельного участка, приходящуюся на единицу его стоимости.

3. Разработан коэффициент сохранности земли Ксз, показывающего величину предотвращенного экологического ущерба, приходящегося на единицу стоимости земельного участка производственного назначения.

4. Усовершенствовано выражение для определения стоимости земельного участка промышленного предприятия с учетом компенсационных выплат при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота под производственные нужды.

5. Усовершенствовано определение коэффициента плотности застройки, с учетом зданий и сооружений, находящихся в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий.

6. Усовершенствовано использование известного комплексного показателя использования земли по новому назначению в качестве показателя, характеризующего наличие земельного резерва у действующего промышленного предприятия.

7. Разработана методология оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, включающая четыре основных этапа:

- Анализ исходных данных, предполагающий определение состава и значимости экономической, территориальной и экологической групп факторов, характерных для рассматриваемого промышленного предприятия и района его размещения;

- Обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка, включающее выбор количественных показателей оценки качества землепользования и формирование перечня вариантов использования земли, возможных в рассматриваемых условиях;

- Расчет критериев оценки эффективности использования земельного участка по каждому из вариантов;

- Оптимизация вариантов использования земельного участка, включающую алгоритм поиска приемлемого уровня экономических, территориальных и экологических последствий принятия решения по выбору эффективного варианта землепользования.

8. Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при принятии управленческих решений по рациональному использованию земель производственного назначения в современных экономических отношений рыночного типа.

9. Результаты и выводы исследования прошли апробацию в условиях ЗАО «Кирпичный завод» (г.Таганрог), использованы в практической деятельности ЗАО «Кирпичный завод» , а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций по дисциплинам «Экономика природопользования», «Управление охраной окружающей среды и рациональным природопользованием» для студентов специальности 330200 «Инженерная защита окружающей среды», о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении (приложения 6,7).

10.Методические положения и выводы, полученные в диссертационном исследовании, могут быть использованы:

- В научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- В деятельности государственных органов управления имущественным комплексом при принятии управленческих решений об отводе новых и оценке существующих земельных участков промышленных предприятий, при формировании природоохранных и экономических программ долгосрочного развития территорий;

- В учебном процессе для углубления знаний студентов в области рационального землепользования на застроенных территориях.