Экономическая оценка недвижимости в сельском хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка недвижимости в сельском хозяйстве"

На правах рукописи

ГАДЖИЕВ Ибрагим Абдулкеримович

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ии^ит184В

Москва -2007

003071845

Диссертация выполнена на кафедре экономики сельского хозяйства Российского государственного аграрного университета - МСХА имени К А Тимирязева

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Коваленко Николай Яковлевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор Водянников Владимир Тимофеевич

кандидат экономических наук, профессор Кучкин Владимир Георгиевич

Ведущая организация Министерство имущественных и земельных отношений Республики Дагестан

Защита состоится «¿/3 » -¿''¿¿С 2007 г в час на заседании

диссертационного совета Д 220 043 06 при ФГОУ ВПО «Российский государственный аграрный университет - МСХА имени К А Тимирязева» по адресу 127550, г Москва, Тимирязевская ул, 49

С диссертацией можно ознакомиться в ЦНБ РГАУ - МСХА им К А Тимирязева

Автореферат разослан » 2007 г

и размещен на сайте университета www timacad ru

Ученый секретарь

диссертационного совета, О &

д э н., профессор у Н.Я Коваленко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений, приводит к трансформации системы государственной собственности, возникновению частных собственников и, соответственно, к перераспределению недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном секторе экономики страны В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости, под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом сделок купли -продажи, т е полноценным товаром.

Возникла необходимость создания и реализации новой концепции эффективного управления как федеральной, так и региональной собственностью, собственностью различных организационно-правовых форм Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском хозяйстве, в частности, является повышение эффективности ее использования

Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов -практиков к оценке недвижимости Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов их экономической оценки и формирования единой базы данных с применением современных информационных технологий Оценка приводит не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и росту привлекательности их для инвестиций

Вовлечение в рыночный оборот недвижимости сельского хозяйства происходит с некоторьм отставанием и ограничениями Сельское хозяйство характеризуется сложной структурой создаваемой недвижимости, имеет особый вид недвижимости - земли сельскохозяйственного назначения В сельском хозяйстве России более 31тыс предприятий, в том числе в Республике Дагестан - 647 Все предприятия являются объектами оценки

Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности управления собственностью Именно поэтому в настоящее время возникла необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления ими, составления программы антикризисного управления По этой причине оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по оценочной деятельности

Степень изученности проблемы Исследованию вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости и собственности в сельском хозяйстве, разработке принципов и механизма анализа использования имущества в сельскохозяйственных организациях и предприятиях агропромышленного комплекса посвящены многие работы отечественных и зарубежных ученых Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В М

Баутин, А П Белых, В Т Водянников, А Г Воронин, А М Гатаулин, В А Го-ремыкин, Р С Гайсин, С И Градов, А Г Грязнова, К П Личко, В А Лапина, А П Зинченко, В Н Зарубин, Н Я Коваленко, Н В Комов, Т Г. Морозова, А В Петриков, В.И Ресин, И С Санду, Л А Сивкова, И Г Ушачев, В 3 Черняк и ДР

Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д Р Хикс, Д С Синг, Д Гарнер, Р. Оуэн, Р Конвей,М Гленн, Д Фридман, Н Ордуэй, Дж Ф Синки и ряд других

Однако в отечественной и зарубежной экономической литературе имеются еще проблемы, связанные с классификацией, особенностями формирования и оценкой недвижимости в сельском хозяйстве, которые недостаточно исследованы и слабо освещены в научных публикациях

Отечественные научные исследования рассматривают в основном проблемы определения стоимости жилья, предприятия, бизнеса, природных ресурсов, недвижимости, но комплексного системного подхода к стоимостной оценке объектов сельскохозяйственной недвижимости нет.

Потребность в экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве, анализ состояния и эффективность использования, а также необходимость выработки на их основе рекомендаций, учитывающих, специфику Республики Дагестан обусловливают актуальность проблемы, выбранной в качестве темы диссертационного исследования В условиях формирования рыночных отношений в аграрном секторе экономики, когда на рыночном пространстве существуют различные формы собственности и хозяйствования, и еще продолжается процессы разгосударствления собственности, способствующие эффективному функционированию сельскохозяйственного производства, необходима стоимостная оценка недвижимости

Новизна, актуальность и практическая значимость этой проблемы определили выбор темы диссертационной работы, посвященной экономической оценке объектов сельскохозяйственной недвижимости как основы для ее эффективного управления

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка предложений по экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве и механизма ее использования с учетом региональных особенностей Республики Дагестан

В соответствии с данной целью были поставлены и решены следующие задачи

- обобщить научно теоретические основы понятия и экономической сущности стоимостной оценки недвижимости,

- обосновать принципы и уточнить методические подходы к определению стоимости объекта недвижимости в сельском хозяйстве;

- дать экономическую оценку состояния и структурных изменений в сельскохозяйственном производстве Республики Дагестан и обосновать необходимость экономической оценки недвижимости в отрасли,

- установить критерий и основные показатели эффективного использования объектов недвижимости в аграрном секторе региона,

- разработать механизм, обеспечивающий определение рыночной стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом их особенностей,

- дополнить методически подходы, применяемые при оценке стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости,

- разработать предложения по формированию единой информационной базы для организации оценки и эффективного управления недвижимостью

Предметом исследования являются стоимостные методы, подходы и отношения, возникающие в процессе экономической оценки объектов недвижимости

Объект исследования: имущество сельскохозяйственных организаций регионального агропромышленного комплекса Республики Дагестан

Использовались методы исследования системный и сравнительный анализ, наблюдение, синтез, прогнозирование, сравнение и группировки Применены методы графического анализа, экспертные оценки В соответствии с задачами исследования его главным объектом явились земельные участки сельскохозяйственного назначения и находящееся на них улучшения

Нормативно-правовой базой исследования послужили законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления правительства Российской Федерации, нормативные документы Республики Дагестан за период 1991 - 2006 гг, а также справочные и статистические материалы, законные и подзаконные акты Российской Федерации по данным проблемам, методические рекомендации Минимущества РФ, Росгоскомзема, материалы периодических изданий

Основные результаты исследования: - обобщены существующие подходы и методы экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости,

-выделены специфические задачи, требующие применения специальных подходов и методов к оценке сельскохозяйственной недвижимости с учетом региональных особенностей,

-предложена система показателей экономической эффективности и оценки-использования объектов недвижимости

- оценены применяемые методика оценки недвижимости и определена их значимость при нахождении стоимости сельскохозяйственной недвижимости,

-раскрыты наиболее существенные факторы, определяющие величину стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости,

- сформулированы принципы создания единой информационной базы для экономической оценки недвижимости с целью организации ее эффективного управления недвижимостью на муниципальном уровне

Научная новизна диссертационной работы заключается в: - разработке концептуальных основ механизма стоимостной оценки объектов недвижимости в аграрном секторе с учетом особенностей территориальной структуры сельскохозяйственных угодий, а1рарных традиций хозяйствования, земельных отношений между субъектами в регионе (на примере Республики Дагестан),

- анализе и оценке основных методик в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, выявлены существенные особенности и преимущества определения стоимости недвижимости сельского хозяйства в рамках доходного подхода,

- установлении особенностей управления недвижимостью сельскохозяйственных организаций, обосновании принципов формирования единой информационной базы экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач,

- проведении классификации и систематизации принципов определения стоимости объектов недвижимости,

- обосновании методических подходов определения экономической эффективности использования объектов недвижимости аграрного сектора, дифференциации показателей по составляющим единого объекта недвижимости, определении экономической эффективности их использования исходя из применяемых подходов к стоимостной оценке

- выявлении влияния уровня использования объектов недвижимости на изменение стоимостных параметров,

- разработке предложений по совершенствованию методов оценки недвижимости в сельском хозяйстве в конкретных условиях региона

Практическая значимость диссертационной работы Предложенные методы экономической оценки объектов недвижимости и рекомендации по созданию и ведению единой информационной базы могут быть применены для совершенствования управления и решения на региональном уровне прикладных задач, улучшения механизма стоимостной оценки сельскохозяйственных объектов Это позволит повысить эффективность их использования и инвестиционную привлекательность аграрного сектора экономики Дагестана Материалы работы использованы в учебном процессе при изучении и преподавания

курсов «Экономика недвижимости», «Организация и планирование инвестиционной деятельности» и спецкурса «Оценка собственности»

Методические рекомендации по применению подходов и методов к оценке недвижимого имущества позволят повысить обоснованность и качество принимаемых управленческих решений

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические результаты исследования докладывались в выступлениях на 5 научных конференциях и симпозиумах в период с 2000 по 2006 год По теме диссертационной работы опубликовано 8 работ общим объемом 2,8 п л

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка, приложений Содержание изложено на 183 стр машинописного текста и включает 7 схем и рисунков, 39 таблиц Список литературы насчитывает 102 наименования

Во ведении обосновывается актуальность избранной темы исследования, цель и задачи исследования, определены объект и методы исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе «Теоретические и методологические основы оценки недвижимости в сельском хозяйстве» раскрыта сущность методов оценки, недвижимости, рассматриваются теоретику - методологические подходы к формированию стоимости и цены недвижимости при использовании различных методов оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости, базисного основу системы подходов и методов оценки стоимости объектов недвижимости, раскрывается особенности оценки земли как основного объекта недвижимости

Во второй главе «Современное состояние производства и характеристика объектов недвижимости» дает оценка развитию сельского хозяйства в Республике Дагестан, анализируется современное состояние рынка объектов сельскохозяйственной недвижимости, подходов и методов оценки и перспективы развития, факторы эффективности использования сельскохозяйственной недвижимости

В третьей главе «Приоритетные направления повышения эффективности оценки недвижимости в сельском хозяйстве» автором разработаны пути и методы рационального использования результатов экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости, проведен комплекс исследований по совершенствованию регулирования оценочной деятельности, и формирование полноценного информационного обеспечения регионального рынка недвижимости

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты проведенного исследования

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ Первое положение, выносимое на защиту, состоит в обобщении и уточнении теоретических положений оценки объектов недвижимости и раскрытии различных подходов к определению ее стоимости.

Оценка стоимости недвижимости представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта недвижимости в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторы в конкретный момент времени, в условиях формирования рынка

Такое определение оценки недвижимости отражает ее сущность, и присущие такие основные черты, как проведения оценки должно соответствовать конкретной цели, которая определяется видом стоимости, процесс оценки разделен на ряд последовательных стадий, определение величины стоимостной оценки недвижимости предполагает использование универсального измерителя, выраженного в виде национальной валюты в рублях или наиболее стабильная валюта, при оценке следует учесть фактор времени, ибо стоимость объекта изменяется временным интервалом, поэтому она привязана только к конкретной дате

При теоретико-методологическом обосновании сущности методов оценки недвижимости возникает необходимость исследования различных научных подходов к определению стоимостной основы цены Именно общее понятие экономической теории «стоимость» видоизменяется в оценочную стоимосгь Как известно товар, а в данном случае недвижимость, имеет стоимость и цену Понятия «стоимость» и «цена» недвижимости различаются Стоимость - результат оценки Это экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения тем или иным покупателем

Теоретические вопросы стоимости изучались многими экономическими школами, отличающимися по принципиально различным направлениям На основе этих учений стоимость формируется за счет издержек производства, расходуемых на создание потребительной стоимости и ценности - денежного выражения полезности товара того или иного блага для потребителя Стоимость выступает, как денежное выражение слаженности интересов производителя и потребителя

Таким образом, в соответствии с рассматриваемым теоретико — методо то-гическим подходом стоимость и цена недвижимости обусловливаются не только фактическими затратами труда на их производство, но и общественными потребностями в недвижимости, в их структуре Поэтому мы считаем что, в разработке конкретных методик оценки недвижимости следует учитывать не только затраты на производство объектов, но и ориентироваться на производственные возможности, учитывать потребности общества в их структуре При стои-

мостной оценке товара - недвижимости должны учитываться как затраты труда, так и предельная полезность Такой теоретический подход в реальной ситуации позволяет обосновать стоимостную оценку на основе учета, как производственных возможностей, так и влияния рыночных факторов

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что методы оценки недвижимости не должны базироваться только на оценке затрат на производство этогр товара Оценка недвижимости - это не только, расчет затрат общества на ее производство, но и то, насколько востребована обществом данная недвижимость, насколько сегодня она соответствует его потребностям

Механизм управления экономическими отношениями, возникающими при осуществлении оценочной деятельности должен соответствовать определенным принципам, способствующим нормальному функционированию этой деятельности Для регулирования оценочной деятельности сформулированы определенные принципы (рис 1)

Принципы организации - оценочной деятельности

Основанные на представлениях пользователя

полезности

замещепия

ожидания

Отражающие взаимоотношение компонентов собст-

ВР1ШЛГТИ

остаточной продуктивности

сбалансированности

возрастающейся или уменьшающейся доходности

вклада

Связанные с рыночной средой

зависимости

соответствия

предложения и спроса

конкуренции и изменения

наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

Рис 1 Классификация принципов оценки недвижимости

При оценке стоимости недвижимости используют подходы, которые базируются на выше рассмотренных критериях рыночный, доходный и затратный Применения рыночного подхода к оценке недвижимости в сельском хозяйстве в нынешних условиях в России сдерживается неразвитостью рынка недвижимости и отсутствием достаточного объема информации Сущность доходного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих доходов, которые она способна принести ее владельцу в течение определенного периода времени

Затратный подход к оценке недвижимости дает точные результаты при наличии возможности достоверно оценить объемы затрат на строительство и износ объекта при относительном равновесии спроса и предложения на рынке недвижимости Особенно надежен затратный подход при оценке новых объектов недвижимости Для земельных участков сельскохозяйственного назначения предполагается проводить расчет затрат на их освоение с нулевого уровня Однако такой метод к земле практически не применим, а используется для оценки находящихся на них улучшений

Каждый из рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов Все они взаимосвязаны между собой и базируются на определенной, располагаемой оценщиком информации

Второе положение, выносимое на защиту, заключается в оценке состояния сельскохозяйственного производства Республики Дагестан и формирования регионального рынка недвижимости.

Экономика Республики Дагестан является в большей степени аграрно-ориентированной В период с 1991г по 2005г здесь наблюдаются процессы сокращения аграрного производства Общая площадь земель предприятий, организаций и граждан, занятых в сельском хозяйстве, в 2005 г по сравнению с 1985г осталась почти на одном уровне (табл 1)

Таблица 1

Динамика земельных угодий во всех категориях

Республики Дагестан ____

Показатели 1985г 1990г 1995г 2000г 2005Г 2005г в % к 1985г

Общая площадь земель, тыс га 4991 4991 5195 5027 5027 100,7

Земли в сельскохозяйственном использовании, тыс га всего 4330 4341 4479 4476 4351 100,5

в том числе сельхозугодий 2976 3281 3396 3351 3244 109,0

пашня 487 500 523 507 495 101,6

многолетние насаждения 106 96 58 43 46 43,4

сенокосы и пастбища 2383 2685 2815 2801 2703 113,4

Следует отметить, что в настоящее время наблюдается спад производства из-за низкой урожайности плодов, что является следствием значительной изреженности насаждений в старых садах и, зачастую, отсутствия должного ухода и низкой агротехнической культуры возделывания, недостаточной обеспеченности районированным посадочным материалом и чрезмерной разно сортностью существующих посадок, прекратилось внедрение современных технологий и селекционных достижений.

С 1990 г по 2005 г шло интенсивное сокращение площадей, занятых садами Вследствие этого площади садов по всем категориям хозяйств с 415 тыс. га в 1990 г сократилось до 26,3 тыс га в 2005 г. (в 1,6 раза)

Виноградарство республики в настоящее время находится в тяжелом положении Удельный вес площадей виноградных насаждений составлял 38% от виноградников, возделываемых в России, и 45% от валового сбора винограда в 1985 г, а в 2005 г соответственно 27,6 и 29,9 процентов Площади под виноградниками уменьшились с 70,9 тыс га в 1985 г до 19,7 тыс га в 2005 г (в 3,6 раза), а производство винограда сократилась с 380 тыс тонн до 99 7 тыс тонн в 2005 г (в 3,8 раза)

Сокращение площади сельскохозяйственных угодий в РД вызвано проведением земельной реформы и отводом земель под несельскохозяйственные цели, под индивидуальное жилищное строительство, а также объявленная в перестроечный период антиалкогольная компания, в результате которого были раскорчеваны большая половина виноградников

Становление фермерских хозяйств, формирование многоукладных типов хозяйствования на селе, упорядочение арендных отношений, формирование фонда перераспределения, трансформация площадей сельскохозяйственных земель в Республике Дагестан привело к значительному возрастанию числа владельцев и арендаторов земли и к формированию регионального рынка недвижимости Валовая продукция сельского хозяйства по всем категориям хозяйств в 2005г по сравнению с 2000г возросла в Зраза (табл 2)

Таблица 2

Валовая продукция сельского хозяйства по всем категориям хозяйств (в действующих ценах в 2005 г)

Сельскохозяйственная продукция 2000г 2001г 2002г 2003г 2004г 2005г

Продукция сельского хозяйства в фактических ценах, млрд руб 8,2 12,2 14,0 19,2 21,9 25,6

в % к предыдущему году (в сопоставимой оценке) 107,7 119,3 116,5 114,2 107,8 109,7

Продукция растениеводства в фактических ценах, млрд руб 3,0 5,3 6,1 10,7 11,2 12,5

в % к предыдущему году (в сопоставимой оценке) 105,7 141,4 1103 125 2 1102 1106

Продукция животноводства в фактических ценах, млрд руб 5,1 6,9 7,9 8,5 10,7 13,1

в % к предыдущему году (в сопоставимой оценке) 107,8 106,2 104 9 103 2 107 9 109 3

За анализируемый период изменилась структура сельскохозяйственного производства произошло увеличение доли продукции растениеводства в общей стоимости валового производства.

За годы аграрных преобразований в Республике Дагестан произошли существенные изменения в использовании главного средства производства в сельском хозяйстве и такого основного объекта недвижимости, как земель сельскохозяйственного назначения Проявляется тенденция сокращения земель в сельскохозяйственном обороте, прекратились работы по химической защите растений от сорняков, вредителей и болезней, мелиоративному и водохозяйственному строительству, проведению культур - технических работ и работ по коренному улучшению земель Не ведется рекультивация нарушенных земель Не разработан механизм оценки земель сельскохозяйственного назначения и как следствие отсутствует его стимулирующее влияние на эффективность использования земли

Третье положение, выносимое на защиту, направлено на оценку тенденций, динамики эффективности использования объектов недвижимости.

Исследованиями установлено, что одним из главных факторов существенно влияющих, на стоимостные параметры оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости, является различная эффективность их использования Значительные различия стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости в разных хозяйствах обусловлены неэффективным их использованием, которая связана с разным уровнем культуры земледелия, освоения севооборотов, использованием передовых форм организации труда, применением более прогрессивных технологий производства

Производство в сельском хозяйстве эффективно в том случае, если в нем наиболее полно используются наличные производственные ресурсы Экономическая эффективность производства означает максимальное производство продукции или услуг на единицу затрат или получение единицы продукции и услуг с наименьшими затратами ресурсов Повышение результата или снижение затрат и составляют основу эффективности Результат выражается приростом урожайности культур, продуктивности животных, улучшением качества продукции и ее сохранением, который в совокупности и составляет повышение произведенной продукции Результат в стоимостной форме может быть выражен как стоимость валовой продукции, валового дохода, чистого дохода и прибыли (рис 2)

Рис 2 Система показателей экономической эффективности использования недвижи-

мости в аграрном секторе

При определении экономической эффективности методически правильно анализировать такие показатели как капиталоотдача, капиталоемкость, норма прибыли и сравнить со среднеотраслевыми, чтобы понять, насколько эффективно работает предприятие и насколько оно конкурентоспособно по этим показателям Это позволит установить также, имеет ли предприятие потенциал для роста дохода и более точно прогнозировать величину потенциального дохода

При использовании' затратного подхода соотношение капиталоотдачи оцениваемого предприятия и среднеотраслевой может служить показатель рентабельности Он используется при доходном подходе к оценке недвижимости, так как товаропроизводитель в состоянии повлиять на составляющие нормы прибыли - ресурсоемкость и продуктивность

На этой основе предлагаем методику определения экономической эффективности использования объектов недвижимости в сельском хозяйстве Необходимо анализировать на уровне предприятия все показатели, единого объекта недвижимости в следующей последовательности'

- определение показателей эффективности объектов недвижимости,

- определение эффективности использования земли как главного средства производства,

- определение эффективности использования единого объекта недвижимости, состоящего из стоимости земли и находящихся на нем улучшений

- эффективность работы предприятия, потенциал роста дохода и более точное прогнозирование величины потенциального дохода предприятия,

- отношение суммы прибыли к сумме стоимости земли и основных средств,

- определение показателя землеемкости, характеризующего затратную сторону воспроизводства - требуемая площадь сельскохозяйственных угодий для производства единицу продукции

Недвижимость в сельском хозяйстве представляют собой множество объектов состоящих из сельскохозяйственных угодий, зданий, сооружений, оборудования, передаточных устройств, и т д предназначенных для использования или используемых в процессе производства продукции сельского хозяйства

Важную роль в увеличении капиталоотдачи играет степень использования сельскохозяйственных угодий Исследование показывают, что у хозяйств, имеющих более высокий уровень плодородие почв и более высокая капитало-отдача

Эффективность использования объектов недвижимости можно существенно повысить за счет обеспечения их оптимальной структуры, технического состояния, рациональной организации труда Рост эффективности использования объектов сельскохозяйственной недвижимости тесно связан с их оптимальными пропорциями Поэтому важно не просто наращивать производственные мощности, а, прежде всего, добиваться пропорциональности в их составе

Сельскохозяйственная недвижимость имеет длительный срок службы, а рыночное определение действительной стоимости имущества может предотвратить нерациональное использование, поставить барьер на пути перераспределения и изъятия из оборота земель сельскохозяйственного назначения под видом создания многоукладной экономики Это даст реальную картину состояния и возможностей аграрного сектора Дагестана, который располагает огромным производственным потенциалом и инвестиционной привлекательностью

Четвертое положение, выносимое на защиту, заключается в разработке методических подходов и методов экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом особенностей их применения.

Земельные участки и находящиеся на них объекты как целостная совокупность неразрывно связанная в технологическом процессе производства сельскохозяйственной продукции или оказывающие вспомогательные функции представляют собой единый объект недвижимости в сельском хозяйстве. Исходя, из этого определения и предлагаемой нами классификации объектов сельскохозяйственной недвижимости для целей оценки может быть использована модель единого объекта недвижимости сельскохозяйственного назначения, состоящего из множества элементов

Стоимостная оценка земли в условиях становления рыночных отношений в аграрном секторе экономики и по мере формирования рынка земли Земля как структурный элемент, трансформируется в категорию объекта недвижимости Исходя из исследованных нами методологий оценки и существующих методических приемов стоимостной оценки объектов недвижимости формула расчета стоимостной оценки единого объекта недвижимости примет следующий вид

п г\ р М

1=1 Лгг Р=1 т=1

где 0„- оценка единого объекта недвижимости сельскохозяйственного назначения в г- ом регионе (руб),

1 - индекс (объекта недвижимости) сельскохозяйственных угодий (1 = 1,2, , п), г - индекс региона ( = 1,2, Д),

р - индекс основных средств в сельском хозяйстве (р = 1,2, ,Р), ш - индекс подвидов основных средств в сельском хозяйстве (т = 1,2, ,М),

- чистый операционный доход от 1 -го сельскохозяйственного угодья в г -регионе (руб ),

Ю г - коэффициент капитализации принятый в г - регионе,

5рг - стоимость р - го основного средства в сельском хозяйстве в г- регионе

(руб),

Стг - стоимость т - го подвида основных средств в сельском хозяйстве в г -регионе (руб)

Оценка производится для определения стоимости единого объекта сельскохозяйственной недвижимости, для внесения стоимости сельскохозяйственных угодий в уставный капитал, для постановки на баланс предприятия

В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками, единственными способами оценки земель

сельскохозяйственного назначения являются методы доходного подхода Суть оценки земли с применением доходного подхода заключается в определен™ дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации В основе формирования стоимости сельскохозяйственных угодий лежит земельная рента

Стоимостную оценку многолетних насаждений затратным подходом целесообразно рассчитывать применяя принцип замещения, при котором суммируются все виды затрат, связанных с их созданием и текущим уходом за ними Такими затратами являются расходы, которые формируются из расходов на закладку виноградников и на их выращивание, строительство основных объектов инфраструктуры и их обслуживание

При оценке стоимости многолетних насаждений и других улучшений типа сельскохозяйственных сооружений, оросительной систем, не следует выделять из состава единого объекта недвижимости земельную составляющую Весь доход, создаваемый единым объектом сельскохозяйственной недвижимости не следует относить к одному из составляющих Улучшениями оцениваемого земельного участка являются виноградники На основе рассмотренных подходов и методов оценки сельскохозяйственной недвижимости мы можем определить общую экономическую ценность сельскохозяйственных угодий Республики Дагестан (табл. 3)

Таблица 3

Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий по Республике Дагестан,

2001-2005гг

Показатели В среднем

по Республике Дагестан всего в том числе по хозяйствам Дербентского района

Средняя урожайность зерновых, ц/га 23 19,2

Затраты на производство^ зерновых, руб 22 302,4

Стоимость реализации зерновых, руб 520 520,0

Полученный доход на1га обрабатываемой площади, руб 6900 4694,2

Денежная оценка обрабатываемой земли исходя из 12%ставки рефинансирования ЦБ РФ, руб 57500 39119,0

Площадь пашни, га 496,7 1,0

Площадь пастбищ, га 2609 0,3

Площадь сенокосов, га 137,4 0,05

Стоимостная оценка земель в обработке тыс руб 28560,3 39119,0

Стоимостная оценка пастбищ тыс руб 144538,6 9809,3

Стоимостная оценка сенокосов тыс руб 2473,2 918,0

Общая оценка сельхозугодий без многолетних насаждений, тыс руб 175571 8 49845,8

Для оценки пашни в целом по Республике Дагестан с применением доходного подхода методом капитализации использованы средняя сложившаяся урожайность при средней интенсивности земледелия В качестве цен использована средняя цена реализации зерна сельскохозяйственными предприятиями на рынках сбыта В хозяйствах Республики Дагестан товарной сельскохозяйственной культурой является, зерновые и в структуре производства основных видов сельскохозяйственной продукции занимают наибольший удельный вес зерновые

В условиях отсутствия рынка сельскохозяйственной недвижимости в республике, доходный и затратный подход к ее оценке остаются единственно применимыми в региональном рынке Важно подчеркнуть, что обязательным условием определения стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости по каждому подходу и с применением методов оценки должна соответствовать ее наиболее эффективному использованию

Пятое положение, выносимое на защиту, направлено на разработку методических рекомендаций по формированию и эффективному использованию единой информационной базы данных для экономической оценки объектов недвижимости.

Основным условием успешного проведения работ по оценке недвижимости следует считать формирование полноценного информационного обеспечения Это умение систематизировать все полученные общие и специальные данные во взаимосвязи с целевыми приоритетами регулирования регионального рынка недвижимости

Под информационным обеспечением понимается специфическая целевая функция по обеспечению рационального управления объектов недвижимости, которое достигается действиями по повышению вероятности того, что реализация управленческих воздействий соответствует заранее установленным отношения между целями и средствами использования Функционально информационное обеспечение включает в себя действия по управлению и действия по поддержке управления Оно в равной мере выполняет функцию управления и функцию его поддержки

Информационное обеспечение включает в себя установление цели, текущий сбор и обработку информации, осуществление функций контроля отклонений фактических стоимостных показателей от рыночных, подготовку рекомендаций для принятия управленческих решений Находясь на пересечении учета, информационного обеспечения, контроля и координации, информационное обеспечение оценочной деятельности объектов сельскохозяйственной недвижимости занимает особое место в эффективном управлении недвижимо-

стью предприятия В ходе исследования нами выделяется сервисная функция, т е предоставление необходимой информации при осуществлении оценочной деятельности В целях реализации указанной методологии системы информационного обеспечения механизма оценки недвижимости нами предлагается структурно - функциональная система управления информационной базой недвижимости в сельском хозяйстве (рис 3)

Рис 3 Структурно - функциональная система управления информационной базой недвижимости в сельском хозяйстве

Объектами первоначального накопления информации по недвижимости в сельском хозяйстве в регионе определены Министерство сельского хозяйства, Министерство имущественных и земельных отношений, Госкомитет по земельным ресурсам и землеустройству, Земельно - кадастровая служба, Региональная саморегулируемая оценочная компания, Регистрационная палата

Единая информационная база данных по объектам сельскохозяйственной недвижимости муниципального образования позволит решать следующие задачи

- обеспечить информационную поддержку работы муниципальных образований по управлению недвижимостью, а также сельскохозяйственных предприятий, и организаций, использующих объекты сельскохозяйственной недвижимости,

- обеспечить экономический механизм регулирования имущественных отношений субъектов рынка на основе данных оценки, хранение и выдачу информации по запросу пользователей разного уровня,

- создать банк данных по недвижимости, обеспечить участников рынка необходимой информацией

Информационное обеспечение механизма оценки недвижимости в сельском хозяйстве характеризуется как целостная и ориентированная система обеспечения субъектов имущественных отношений необходимой информацией для осуществления различных действий в этой сфере. Эта система может либо полностью централизоваться в масштабах региона, либо не централизоваться, а применяться только в той местности, где они сформировались Формально такая система представляет собой процедуру обработки изменяющейся во времени стоимости анализируемых объектов сельскохозяйственной недвижимости, как объектов имущественных отношений Ее применение позволяет выбрать одно из решений применения того или иного подхода оценки

ВЫВОДЫ и ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы и предложения

1 На рынке недвижимости стоимость отражает изменение соотношения между уровнем спроса и уровнем предложения, а выражает стоимость товара и формируется под воздействием спроса и предложения.

Стоимость формируется за счет двух слагаемых издержек производства, расходуемых на создание потребительной стоимости и ценности - денежного выражения полезности товара того или иного блага для потребителя Она выступает, как денежное выражение слаженности интересов производителя и потребителя

Стоимость и цена недвижимости обусловливается не только фактическими затратами труда на их производство, но и общественными потребностями в недвижимости в их структуре Поэтому мы считаем что, в разработке конкретных методик оценки недвижимости следует учитывать не только затраты на производство объектов, но и ориентироваться на производственные возможности, учитывать потребности общества в их структуре Это предопределяет необходимость учета степени редкости ресурсов и их соотношения с уровнем спроса на них, который в значительной степени является производным от уровня потребностей на продукцию При стоимостной оценке недвижимости должны учитываться как затраты труда, так и ее предельная полезность Такой тео-

ретический подход в реальной ситуацию позволяет обосновать стоимостную оценку на основе учета, как производственных возможностей, так и влияния рыночных факторов

2 Оценку объектов сельскохозяйственной недвижимости в условиях рыночной экономики целесообразно реализовывать на основе концепции синтеза классической и неоклассической теорий ценообразования В этом случае стоимостная величина единого объекта недвижимости определяется не только с учетом отраслевых затрат, но и потребностей общества

Для определения стоимости имущества необходимо использовать основные методы в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов При этом следует обращать внимание на то, что существуют особенности определения стоимости недвижимости в России в рамках доходного подхода методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков Различия в том что, при нахождении стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода методом прямой капитализации корректируются учетная стоимость основных средств Однако в отдельных случаях это сделать невозможно, поскольку переоценка основных средств проводится в различные временные периоды, что делает суммы в балансе несопоставимыми между собой Высокий уровень инфляции также усложняет проведение финансового анализа с целью выравнивания денежных потоков Применение метода прямой капитализации затруднено в силу того, что потоки доходов от деятельности предприятия неравномерны в течение длительного периода времени или резко возрастают При расчете стоимости с применением доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, сведения о финансовом состоянии предприятия не всегда достоверны и доступны, что затрудняет оценку Изменения ставок рефинансирования ЦБ РФ не позволяет в качестве ставки дисконта как постоянной величины на прогнозируемый период рассматривать средневзвешенные издержки привлечения капитала Стоимостная оценка недвижимости является комплексным показателем меры значимости, целесообразности, выгодности получения того или иного результата деятельности, устанавливающей закономерности влияния каждой составляющей на изменение величины стоимости объекта

3 В рыночных условиях, становится возможным, опираясь на обоснованные методические подходы, рассчитать стоимостную величину объектов недвижимости сельскохозяйственного предприятия и выявить эффективность их использования При оценке наиболее эффективного использования объектов сельскохозяйственной недвижимости необходимо учитывать существенные факторы, влияющие на величину стоимости объектов недвижимости К ним относятся доход от использования объекта недвижимости зависит от экономических, правовых, социальных и природных факторов, государственное ограничение в способах использования сельскохозяйственных угодий, местоположение и внешнее окружение, наличие спроса, которое определяется уровнем доходов населения, отсутствия открытого рынка объектов сельскохозяйственной недвижимости

4 Величину стоимостной оценки объектов сельскохозяйственной собственности можно использовать для определения сельскохозяйственного налогообложения предприятий Стоимостная оценка объектов недвижимости указывает на наличие объективной потенциальной возможности предприятия высокую конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность предприятия

Стоимостная оценка недвижимости выступает в качестве основного фактора формирования и функционирования эффективной системы управления аграрным сектором экономики региона, а также определяет характер воздействия показателей использования объектов сельскохозяйственной собственности на экономическое развитие региона

5 В условиях действия рыночных отношений объективным следствием становится формирование особой сферы профессиональной деятельности, а именно, - стоимостная оценка бизнеса

Основным условием успешного проведения работ по стоимостной оценке объектов недвижимости следует считать формирование полноценного информационного обеспечения системы региональной недвижимости Информационное обеспечение механизма оценки недвижимости в сельском хозяйстве определено нами как целеориентированная система обеспечения субъектов имущественных отношений для осуществления различных действий в этой сфере

Эта система может либо полностью централизоваться в масштабах региона, либо применяться только в той местности, где они сформировались, т е на муниципальном уровне по сельскохозяйственным территориям

Оценка единого объекта недвижимости позволяет с учетом стоимости земли более реально определить величину объектов недвижимости сельскохозяйственных предприятий и показатели экономической эффективности их производства Без учета стоимости земли показатели эффективности использования единого объекта недвижимости в сельском хозяйстве оказываются завышенными

6 При использовании земельных ресурсов в сельскохозяйственных предприятиях показал, что наблюдается процесс интенсивного выведения сельскохозяйственных угодий из оборота и снижение плодородия земли из за резкого сокращения вносимых в почву органических и минеральных удобрений, что оказывает влияние на снижении общей оценки земель

Денежная оценка земель зависит от таких факторов как урожайность сельскохозяйственных культур, себестоимость единицы производимой продукции и банковский процент

Состав единого объекта недвижимости в сельском хозяйстве при оценке его по предлагаемой в диссертации методике отличается тем, что преобладающую часть в нем занимает стоимость земли

7 Отрицательные тенденции в экономике страны в целом не могли не сказаться на эффективности сельского хозяйства Спад производства, начавшиеся с 1992 г и, в значительной мере связанной с реформированием экономики, затронул и сельское хозяйство в определенной степени. В сельском хозяйстве существуют такие особые ресурсы как земля, живые организмы и при низкой их отдаче под воздействием механизма межотраслевой конкуренции не переливаются в другие отрасли

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1 Гаджиев И А Учебно - методическая программа по «Организации финансирование инвестиций» г Дербент типография ОСУ им. С Стальского, 2003

2 Гаджиев И А Государственное регулирование инвестиционной инвестиционной деятельности Сб «Финансовая политика в условиях социально - экономических реформ» г Махачкала ООО «Деловой Мир», 2003г

3 Гаджиев И А Правовое регулирование инвестиционной деятельности Сб «Финансовая политика в условиях социально - экономических реформ» г Махачкала ООО «Деловой Мир», 2003г

4 Гаджиев И А Мусаев ТИ Инвестиционная деятельность в региональных продуктовых подкомплексах Сб «Финансовая политика в условиях социально - экономических реформ» г Махачкала ООО «Деловой Мир», 2003г

5 Гаджиев И А Оценка недвижимости в инвестиционных проектах В Сб «Актуальные проблемы социально - экономического развития Республики Дагестан» г Махачкала ООО «Деловой Мир», 2005г

6 Гаджиев И А Условия формирования инвестиционной деятельности и макроэкономическая среда. Сб «Актуальные проблемы социально - экономического развития Республики Дагестан» г Махачкала ООО «Деловой Мир», 2005г

7 Гаджиев И А Доходный подход к оценке стоимости недвижимости Науч Труды Международной научно - практической конференции ученых МАДИ (ГТУ), МСХА им К А Тимирязева ЛНАУ 2006 -Т2

8 Гаджиев И А Теоретическое обоснование стоимостной основы цены в оценке недвижимости Ж «Представительная власть - XXI век законодательство, комментарии, проблемы» №1, 2007г (перечень изданий, рецензируемых ВАК)

1,25 печ л

Зак 375

Тир 100 экз

Центр оперативной полиграфии ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им К А. Тимирязева 127550, Москва, ул Тимирязевская, 44

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гаджиев, Ибрагим Абдулкеримович

Введение

Глава 1. Теоретические и методические основы оценки недвижимости в сельском хозяйстве.

1.1.Понятие и экономическая сущность оценки недвижимости в сельском хозяйстве.

1.2. Принципы, система подходов и методы оценки стоимости недвижимости.

1.3. Особенности оценки земли как основного объекта недвижимости.

Глава 2. Современное состояние производства и характеристика объектов недвижимости исследуемого региона

2.1. Природно - экономические условия развития сельского хозяйства региона.

2.2. Факторы, оказывающие влияние на использование недвижимости в сельском хозяйстве. 72 2.3 .Методы оценки всвязи с развитием рынка недвижимости.

Глава 3. Приоритетные направления повышения эффективности оценки недвижимости в сельском хозяйстве

3.1 Рациональное использование результатов оценки объектов недвижимости в сельском хозяйстве.

3.2.Совершенствование государственного регулирование оценочной деятельности в сельском хозяйстве.

3.3. Информационное обеспечение оценки недвижимости в сельском хозяйстве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка недвижимости в сельском хозяйстве"

Развитие рыночных отношений, приводит к перераспределению недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном секторе экономики страны.

В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости, под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом сделок купли - продажи, т. е. полноценным товаром.

Возникла необходимость создания и реализации новой концепции эффективного управления как федеральной, так и региональной собственностью, собственностью различных организационно-правовых форм. Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском хозяйстве, в частности, является повышение эффективности ее использования

Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов -практиков к оценке недвижимости. Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов их экономической оценки и формирования единой базы данных с применением современных информационных технологий.

Социально-экономические преобразования, происходящие в российской экономике, привели к возникновению новых специальных отраслей знаний и развитию достаточно новых, раннее не столь заметных видов деятельности.

Одним из таких активно развивающихся видов деятельности является оценочная, необходимость и востребованность в которой обнаруживается в переходный период к рыночной экономике наиболее ярко. Оценка приводит не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и росту привлекательности их для инвестиций.

Вовлечение в рыночный оборот недвижимости сельского хозяйства происходит с некоторым отставанием и ограничениями. Сельское хозяйство характеризуется сложной структурой создаваемой недвижимости; имеет особый вид недвижимости - земли сельскохозяйственного назначения. В сельском хозяйстве России более-31тыс. предприятий, в том числе в Республике Дагестан - 647. Все предприятия являются объектами оценки.

Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности управления собственностью. Именно поэтому в настоящее время возникла необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления ими, составления программы антикризисного управления. По этой причине оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по оценочной деятельности.

Потребность в экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве, анализ состояния и эффективность использования, а также необходимость выработки на их основе рекомендаций, учитывающих, специфику Республики Дагестан обусловливают актуальность проблемы, выбранной в качестве темы диссертационного исследования.

В условиях формирования рыночных отношений в аграрном секторе экономики, когда на рыночном пространстве существуют различные формы собственности и хозяйствования, и еще продолжается процессы разгосударствления собственности, способствующие эффективному функционированию сельскохозяйственного производства, необходима стоимостная оценка недвижимости.

Новизна, актуальность и практическая значимость этой проблемы определили выбор темы диссертационной работы, посвященной экономической оценке сельскохозяйственной недвижимости как основы для ее эффективного управления.

Цель и задачи исследования

Целью исследования является уточнение и обобщение теоретических разработок и методических основ формирования совокупности методов и подходов к экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве и механизма их использования с учетом региональных социально - экономических проблем, в сфере аграрного производства Республики Дагестан. Это позволяет повысить эффективность использования объектов недвижимости и привлечение инвестиций.

В соответствии с поставленной целью определены задачи диссертационной работы:

- обобщить научно теоретические положения проблемы исследовать сущность стоимостной оценки недвижимости, принципы и методические подходы к определению стоимости объекта недвижимости;

- выполнить анализ состояния и структурных изменений в сельском хозяйстве Республики Дагестан и обосновать необходимость экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения с находящимися на них улучшениями;

- разработать механизм, обеспечивающий определение рыночной стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом их особенностей;

- установить критерий и основные показатели эффективного использования объектов недвижимости (улучшений, земля, в целом объект);

- сделать анализ и оценить методики, применяемые при определении стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости и их значимость;

- разработать принципы формирования единой информационной базы для организации оценки и эффективного управления недвижимостью.

Предмет исследования

Предметом исследования являются стоимостные методы, подходы и отношения, возникающие в процессе экономической оценки объектов недвижимости.

Объект исследования

Объект исследования региональный агропромышленный комплекс Республики Дагестан.

Теоретическая и методическая основа исследований

Теоретической и методической основой исследования послужили основные положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов В.М.Баутина, Л.П.Белых, А.Г. Воронина,

A.М Гатаулина, Р.С.Гайсина, С.И. Грядова А.Г.Грязновой, К.П.Личко

B.А.Лапина, А.П.Зинчеко В.Н.Зарубина, А.Ф. Серкова, А.В.Петрикова, И.Г.Ушачева, А.Н.Широкова, Т.Г.Морозовой, Л.А.Сивковой, В.И. Лебединского, В.А.Прорвича, В.З.Черняка, В.В.Григорьева, В.И.Ресина, Э.Р.Бугулова, В.А.Горемыкина, В.Л. Вершина, Дж. Фридмана, Н.Ордуэя, Г. Харрисона и других.

Использовались методы исследования системный и сравнительный анализ, наблюдение синтез, прогнозирование, сравнение и группировки. Применены методы графического анализа, экспертные оценки. В соответствии с задачами исследования его главным объектом явились земельные участки сельскохозяйственного назначения и улучшения на них. Нормативно-правовая база

Нормативно-правовой базой исследования послужили законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления правительства РФ, нормативные документы Республики Дагестан за период 1991 - 2006 гг., а также справочные и статистические материалы, законные и подзаконные акты Российской Федерации по данным проблемам, методические рекомендации Минимущества РФ, материалы периодических изданий. Основные результаты исследования:

- обобщены существующие подходы и методы экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости;

- выделены специфические задачи, требующие применения специальных подходов и методов к оценке с учетом региональных особенностей;

- предложена обобщенная структурная модель системы показателей экономической эффективности использования объектов недвижимости;

- оценены применяемые методика оценки недвижимости и определена их значимость при нахождении стоимости сельскохозяйственной недвижимости;

- раскрыты наиболее существенные факторы, определяющие величину стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости;

- сформулированы принципы создания единой информационной базы для экономической оценки недвижимости с целью организации ее эффективного управления на муниципальном уровне.

Научная новизна

Научная новизна диссертационной работы заключается

- в разработке концептуальных основ механизма стоимостной оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом особенностей территориальной структуры сельскохозяйственных угодий, аграрных традиций хозяйствования, земельных отношений между субъектами в регионе (на примере Республики Дагестан);

- в анализе и оценке основных методик в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, выявлены существенные особенности и преимущества определения стоимости сельскохозяйственной недвижимости в рамках доходного подхода;

4 -в установлении особенностей управления недвижимостью организаций в сельском хозяйстве в современных условиях, и обосновании принципов формирования единой информационной базы экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач;

-в проведении классификации и систематизации принципов определения стоимости объектов недвижимости;

-в установлении составляющих частей единого объекта сельскохозяйственной недвижимости, закономерностей влияния каждой составляющей на изменение величины стоимости объекта;

-в обосновании влияния эффективности использования объектов недвижимости на их стоимостные параметры.

Практическая значимость диссертационной работы.

Предложенные методы и модели экономической оценки объектов недвижимости и рекомендации по созданию и ведению единой информационной базы могут быть применены для совершенствования управления и решения на региональном уровне прикладных задач, совершенствования механизма стоимостной оценки сельскохозяйственных объектов, что позволит повысить эффективность их использование и инвестиционную привлекательность аграрного сектора экономики Дагестана. Материал работы может быть полезным в учебном процессе для изучения и преподавания курсов: «Экономика недвижимости», спецкурса «Оценка собственности», «Организация и планирование инвестиционной деятельности».

Методические рекомендации по применению подходов и методов к оценке недвижимого имущества позволят повысить обоснованность и качество принимаемых управленческих решений.

Степень научной разработанности проблемы:

Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р. Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других. В отечественной литературе широкое изучение эта тема получила в 90-егоды XX века, когда развитие института собственности вызвало необходимость обоснованного определения стоимости различных видов имущества в первую очередь, жилья. Данная проблематика нашла свое отражение в работах В.П., Астахова, И.Т. Балабанова, Г.В. Бромберга В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, В.М.Джухи, В.Д.Киреевой, B.JI. Канторовича, А.П. Ковалева, Б.М. Красноглазова, А.Н. Купчина, В.А. Лугового, В.М. Рутгайзера, Л.Д. Ревуцкой, М.А, Федотовой. Подходы к определению 'стоимости конкретных видов имущества рассмотрены В.В, Григорьевым, И.М. Островиным, Л.Ф. Лойко, а по оценке земли A.B. Чаянова, Касьянова, Ф.С.Хачатурова, В.А.Свободина, С.С.Сергеева, H.H. Федорова и др.

Отечественные научные исследования рассматривают в основном проблемы определения стоимости предприятия, бизнеса, природных ресурсов, недвижимости, но комплексного системного подхода к стоимостной оценке объектов сельскохозяйственной недвижимости нет.

Основные положения, выносимые на защиту Первое положение, выносимое на защиту, состоит в обобщении теоретической сущности стоимостной оценки объектов недвижимости и исследовании различных подходов к определению стоимостной основе цены.

Второе положение, выносимое на защиту, состоит в уточнении теоретической основы оценочной деятельности и специфических особенностей базовых подходов к применению оценке сельскохозяйственной недвижимости.

Третье положение, выносимое на защиту, заключается в оценке состояния сельскохозяйственного производства Республики Дагестан и регионального рынка недвижимости.

Четвертое положение, выносимое на защиту, заключается в оценке тенденций, динамики эффективности использования объектов недвижимости.

Пятое положение, выносимое на защиту, заключается в предложении методических подходов и методов экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом особенностей их применения полученных в ходе исследования для принятия решений эффективного их использования.

Шестое положение, выносимое на защиту, направлено на разработку методических рекомендаций по формированию и эффективному использованию единой информационной базы данных для экономической оценки объектов недвижимости.

Апробация результатов исследования

Основные теоретические и практические результаты исследования докладывались в выступлениях на ежегодных научных конференциях в период с

2003 по 2006 год. По теме диссертационной работы опубликовано 8 работ общим объемом 2,55 п.л.

Теоретические результаты работы использовались автором в учебном процессе при разработке и проведении лекционных и практических занятий по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».

Структура диссертации

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Работа изложена на 175 страницах машинописного текста и включает 7 схем и рисунков, 39 таблиц и приложения. Список литературы насчитывает 107 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гаджиев, Ибрагим Абдулкеримович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проанализированы принципы определения стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости, факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов собственности, особенности определения стоимости многолетних насаждений сельскохозяйственных угодий. Подвергнуты рассмотрению, подходы и методы расчета стоимости многолетних насаждений как единого объекта сельскохозяйственной недвижимости: капитализации земельной ренты, метода остатка для земли, выделения, распределения.

В результате исследования было выявлено, что метод сравнения продаж, метод распределения и метод выделения базируются на сравнительном подходе, метод капитализации ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования базируются на доходном подходе, а в методе остатка и методе выделения применяются элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

В некоторых ситуациях можно применять и другие методы расчетов, позволяющие более точно определить стоимость.

В последние годы в России начала развиваться теория и практика анализа системы показателей экономической эффективности использования объектов недвижимости с применением стоимостных подходов и методов, основанных как на зарубежном, так и на отечественном опыте.

Существует ряд вопросов в реализации стоимостных подходов, решение которых будет способствовать дальнейшему развитию рациональной организации сельскохозяйственного производства и разумному использованию объектов недвижимости. В этой связи в работе проанализирован и рассмотрен ряд проблем, связанных с развитием стоимостных подходов, по управлению объектами недвижимости, что способствовало бы увеличению притока инвестиций в экономику.

Результатом исследования стали, следующие выводы и предложения, сделанные автором:

1. Оценку объектов сельскохозяйственной недвижимости в условиях рыночной экономики целесообразно реализовывать на основе концепции синтеза классической и неоклассической теорий ценообразования. В этом случае стоимостная величина единого объекта недвижимости определяется не только с учетом отраслевых затрат, но и потребностей общества. При стоимостной оценке объектов недвижимости следует учитывать как затраты труда, так и предельную полезность. В зависимости от целей стоимостной оценки могут быть рассчитаны рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, инвестиционная стоимость объекта недвижимости.

2. Для определения стоимости имущества необходимо использовать основные методы в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. При этом следует обращать внимание на то, что существуют особенности определения стоимости недвижимости в России в рамках доходного подхода методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков. Различия в том, что при нахождении стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода методом прямой капитализации с последующим проведением финансового анализа с целью выравнивания денежных потоков корректируются учетная стоимость основных средств. Однако в отдельных случаях это сделать невозможно, т.к. переоценка основных средств проводится в различные временные периоды, что делает суммы в балансе несопоставимыми между собой. Высокий уровень инфляции также усложняет проведение финансового анализа с целью выравнивания денежных потоков. Применение метода прямой капитализации затруднено в силу того, что потоки доходов от деятельности предприятия неравномерны в течение длительного периода времени или резко возрастают, а при расчете стоимости с применением доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, сведения о финансовом состоянии предприятия не всегда достоверны и доступны, что затрудняет оценку. Изменения ставок рефинансирования ЦБ РФ не позволяет в качестве ставки дисконта как постоянной величины на прогнозируемый период рассматривать средневзвешенные издержки привлечения капитала. Развитие стоимостных подходов и методов оценки недвижимости способствует точному определению стоимости активов, что обеспечивает высокую конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность предприятия. Стоимостная оценка недвижимости является комплексным показателем меры значимости, целесообразности, выгодности получения того или иного результата деятельности, устанавливающей закономерности влияния каждой составляющей на изменение величины стоимости объекта. ; ь

3. В рыночных условиях, становится возможным, опираясь на обоснованные методические подходы, рассчитать стоимостную величину объектов недвижимости сельскохозяйственного предприятия и выявить эффективность их использования. При оценке наиболее эффективного использования объектов сельскохозяйственной недвижимости предлагаем учитывать существенные факторы влияющие на величину стоимости объектов недвижимости, к которым относится: доход от использования объекта недвижимости зависит от экономических, правовых, социальных и природных факторов, государственное ограничение в способах использования сельскохозяйственных угодий, местоположение и внешнее окружение, наличие спроса, которое определяется уровнем доходов населения, отсутствия открытого рынка объектов сельскохозяйственной недвижимости.

4. Величину стоимостной оценки объектов сельскохозяйственной собственности можно использовать для определения сельскохозяйственного налогообложения предприятий. Именно стоимостная оценка объектов недвижимости укажет на наличие объективной потенциальной возможности предприятия.

5. Стоимостная оценка недвижимости выступает в качестве основного фактора формирования и функционирования эффективной системы управления аграрным сектором экономики региона, а также определяет характер воздействия показателей использования объектов сельскохозяйственной собственности на экономическое развитие региона.

6. В условиях действия рыночных отношений объективным следствием становится формирование особой сферы профессиональной деятельности, а именно, - стоимостная оценка бизнеса.

7. В проблеме государственного регулирования оценочной деятельности главным является степень вмешательства государства в оценочную деятельность. Можно выделить два крайних подхода к решению этого вопроса. В одном случае государство принимает на себя часть функций регулирования преимущественно в сфере макроэкономических процессов и совершенствования законодательства в области оценочной деятельности. Регулирование направлено, прежде всего, на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг и обеспечение концентрации необходимых принципов и механизмов и их реализацию. Государство несет ответственность за их эффективное использование. В другом - оно предоставляет негосударственным саморегулируемым организациям оценщиков значительную свободу действий.

8. Основным условием успешного проведения работ по стоимостной оценке объектов недвижимости следует считать формирование полноценного информационного обеспечения системы региональной недвижимости. Информационное обеспечение оценки недвижимости в сельском хозяйстве определено нами как целеориентированная система обеспечения субъектов имущественных отношений для осуществления различных действий в этой сфере.

Эта система может - либо полностью централизоваться в масштабах региона, либо не централизоваться, а применяться только в той местности, где они сформировались, т.е. на муниципальном уровне по сельскохозяйственным территориям.

9. Считать, целесообразным, чтобы саморегулируемые организации по оценочной деятельности совместно с органами исполнительной власти провели анализ и подготовили предложения по использованию существующих информационных баз данных для целей оценки собственности и определили регламенты и тарифы на использование этих информационных баз оценщиками.

10. Оценка единого объекта недвижимости позволяет с учетом стоимости земли более реально определить величину объектов недвижимости сельскохозяйственных предприятий и показатели экономической эффективности их производства. Без учета стоимости земли показатели эффективности использования единого объекта недвижимости в сельском хозяйстве оказываются завышенными.

11. Рассмотрение использования земельных ресурсов в сельскохозяйственных предприятиях показал, что наблюдается процесс интенсивного выведения сельскохозяйственных угодий из оборота и снижение плодородия земли из за резкого сокращения вносимых в почву органических и минеральных удобрений, что оказывает влияние на снижении общей оценки земель.

12. Денежная оценка земель зависит от следующих факторов: урожайности сельскохозяйственных культур, себестоимости 1 ц производимой продукции и банковского процента.

13. Состав единого объекта недвижимости в сельском хозяйстве при оценке его по предлагаемой в диссертации методике отличается тем, что преобладающую часть в нем занимает стоимость земли.

14. Отрицательные тенденции в экономике в целом не могли не сказаться на сельское хозяйство. Спад производства, начавшиеся с 1990 года и в значительной мере связанной с реформированием экономики, затронул сельское хозяйство в меньшей степени, чем другие отрасли. Это было предопределено тем, что в сельском хозяйстве менее подвижные ресурсы как земля, рабочая сила и при низкой их отдаче под воздействием механизма межотраслевой конкуренции не переливаются в другие отрасли.

15. Реально о передаче определенных функций государственного регулирования и контроля саморегулируемым организация по оценочной деятельности можно будет говорить по мере радикального улучшения и оздоровления ситуации в тех структурах государственного управления, которые сегодня практически взаимодействуют с организациями профессиональных оценщиков.