Совершенствование механизма функционирования городского рынка недвижимости на основе индикативных оценок тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма функционирования городского рынка недвижимости на основе индикативных оценок"

005005739

На правах рукописи

Жигулина Татьяна Николаевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ИНДИКАТИВНЫХ ОЦЕНОК

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

-8 ДЕН 2011

Барнаул-2011

005005739

Диссертационная работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный аграрный университет»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Кундиус Валентина Александровна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, доцент Матяш Ирина Васильевна

кандидат экономических наук, доцент Блем Александр Генрихович

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Горно-Алтайский государст-

венный университет»

Защита диссертации состоится 22 декабря 2011 г. в 12-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.005.05 при ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный университет» по адресу: 656049, г. Барнаул, пр-т Ленина, 61, ауд. 416 Л.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный университет» по адресу: 656049, г. Барнаул, пр-т Ленина, 61.

Автореферат разослан ноября 2011 г.

Ученый секретарь объединенного диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент ^ " О.Н. Соколова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок жилой недвижимости - один из наиболее социально значимых рынков, на интенсивность оборота которого в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей. Поэтому рынок жилья относится к одному из менее организованных и регулируемых видов локальных рынков. Он подвержен нестабильности, ценовому диспаритету, дисбалансу спроса и предложения.

Основной проблемой функционирования современного рынка многоэтажной жилой недвижимости, на наш взгляд, является проблема определения рыночной стоимости, в том числе и при проведении массовой оценки недвижимости. С проблемой определения рыночной стоимости тесно связана проблема неразвитости соответствующей инфраструктуры локального городского рынка.

По нашему мнению, определение рыночной стоимости на локальном городском рынке многоэтажной жилой недвижимости должно быть индикативным, то есть иметь рекомендательный характер. Применение индикативной стоимости объекта многоэтажной жилой недвижимости должно стать управляющим механизмом обеспечения структурной прозрачности и регулирования рынка недвижимости, в связи с тем, что:

- индикативная оценка является объективным ориентиром в оценке стоимости объектов жилой недвижимости и соблюдении интересов продавца и покупателя;

- делает рынок более прозрачным, предсказуемым и управляемым, снижает возможность мошенничества недобросовестных риелторов;

- при этом становится возможным оперативное проведение индикативной оценки с помощью современных методов экономико-математического моделирования.

Все эти обстоятельства определили выбор темы нашей диссертационной работы, и обусловливают ее актуальность.

Степень научной разработанности проблемы. Особо сложными проблемами остаются вопросы ценообразования, функционирования и регулирования локального рынка недвижимости. Проблемам функционирования региональных рынков, включая локальные рынки посвящены работы В.И. Беляева, А.Г. Гранберга,

A.И. Гаврилова, В.В. Кистанова, Н.В. Копылова, О.П. Мамченко, И.В. Матяш, В.В. Мищенко, H.H. Михеевой, Т.Г. Морозовой, В.П. Орешина, Г.Г. Фетисова, Е.Е. Швакова и других. Изучению роли государства на рынке жилья посвящены труды О.Э.Бессоновой, Р.М.Богданова, В.В.Григорьева, С.ВШишкина и др.

В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования рынка недвижимости на локальном уровне представлены работами А.Н.Асаула, В.А. Горемыкина, П.П.Грабового, А .Г. Гранберга, С.Н.Максимова, Б.Д. Новикова, В.А. Прорвича, И.А. Рахмана,

B.И. Ресина и других.

Вопросам методологии оценки городской недвижимости посвящены работы российских ученых C.B. Грибовского, А.Г. Грязновой, С.И. Кабаковой, A.B. Марченко, C.B. Орлова, А.П. Рома, A.B. Севостьянова, Г.М. Стерника, Ю.А. Цуканова и

других.

Оценка городской недвижимости в целях регулирования локального городского рынка недвижимости является вопросом пристального изучения на протяжении ряда лет, как в России, так и за рубежом. Известны многие классические работы в этой области - А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона и целого ряда других авторов.

Однако в экономической литературе до настоящего времени недостаточное внимание уделено исследованию особенностей развития вторичных локальных рынков многоэтажной жилой недвижимости и индикативной оценки городской недвижимости в целях регулирования рынка.

Целью диссертационной работы является совершенствование механизмов регулирования и развития рынка многоэтажной жилой недвижимости путем совершенствования методов массовой индикативной оценки (создания экономического инструментария) и инфраструктуры для ее проведения.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

- изучить специфику и проблемы функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости;

- изучить концептуальные аспекты регулирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости;

- определить характер распределения и вариабельность рыночной стоимости 1 м2 жилой недвижимости в условных ценовых районах и в городе Барнауле в целом;

- статистически построить пространственно-параметрическую модель рыночной стоимости 1 м2 жилой недвижимости в г. Барнауле и на ее основе выделить на территории города локальные ценовые зоны;

- уточнить с помощью ГИС-технологий зонирование ицдикативного ценообразования на рынке многоэтажной жилой недвижимости города Барнаула;

- разработать новый методологический подход к массовой оценке городской недвижимости и создать алгоритм расчета рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости как экономический инструментарий для формирования ее налогооблагаемой базы;

- разработать прогнозную схему потенциального развития локальных ценовых зон;

- разработать предложения по совершенствованию механизма функционирования городского рынка многоэтажной жилой недвижимости, в части состава его инфраструктуры.

Объект исследования - социально-экономическая система локального рынка многоэтажной жилой недвижимости города; механизмы регулирования вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости.

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе регулирования и развития вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости.

Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с паспортом специальностей ВАК (экономические науки), специальность 08.00.05 - «Экономика

и управление народным хозяйством (региональная экономика)» - п. 3.7 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие».

Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретической основой исследования стали научные труды отечественных и зарубежных авторов, в которых рассматриваются вопросы формирования, функционирования и анализа на локальном уровне рынка недвижимости, в том числе работы, посвященные массовой оценки недвижимости в целях налогообложения. При написании диссертации использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, статистические данные, информационно-аналитические материалы исследований рынка жилой недвижимости оценочных и риелторских организаций, а также публикации периодической печати по

проблематике исследования.

В ходе исследования применены общенаучные и специальные методы экономических исследований: монографический, абстрактно-логический, расчет-но-конструктивный, анализа и синтеза, индукции и дедукции, диалектический метод познания, системный подход; структурный и факторный виды экономического анализа.

Обоснование положений диссертации обоснованы результатами авторских исследований, основанные на методах экономико-математического и ^информационного моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, информационно-логического анализа.

Информационная база исследования включает нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов; информационные, аналитические материалы органов государственной власти и местного самоуправления; статистические данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Алтайскому краю, данные риелторских агентств города, данные, опубликованные в специализированных журналах по недвижимости.

Научная новизна

1. Определены основные концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают: развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости в части появления дополнительных функций по определению индикативной рыночной стоимости; совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования; совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об индикативной рыночной стоимости.

2. Разработан новый методологический подход к массовой оценке городской недвижимости на вторичном локальном рынке многоэтажной жилой недвижимости, основанный на алгоритме информационно-логического анализа, который позволяет в оперативном режиме проводить определение индикативной стоимости многоэтажной жилой недвижимости в условиях нестабильности рынка.

3. Построена дискретная пространственно-параметрическая модель ры-

5

ночной стоимости 1 м2 вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, учитывающая величину и характер пространственного распределения рыночной стоимости жилья на территории города.

4. Впервые разработана прогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон города Барнаула, позволяющая определить приоритетные направления в их развитии.

5. Обоснована необходимость создания институционально-профессионального участника вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости с функцией индикативной оценки недвижимости с целью совершенствования инфраструктуры рынка.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в разработке новых методологических подходов для использования в управлении вторичными локальными рынками многоэтажной жилой недвижимости. Предложенные модели формирования рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости представляют собой экономический инструментарий, позволяющий на фоне постоянной динамики рынка оперативно отслеживать параметры индикативной стоимости жилой недвижимости, тем самым создать более объективный и социально справедливый механизм регулирования локальных рынков городов.

Исследование доведено до уровня подготовки конкретных предложений и рекомендаций. Предложены мероприятия по совершенствованию инфраструктуры вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости. Разработанные методологические подходы к определению индикативной рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости могут быть использованы региональными управлениями федеральных органов исполнительной власти, а также в учебном процессе при подготовке студентов экономических и кадастровых специальностей и повышении квалификации специалистов.

Апробация результатов работы. Основные положения работы были доложены на городской научно-практической конференции «Молодежь - Барнаулу» (г.Барнаул 2008, 2009, 2010 гг.), на круглом столе «Приоритетные направления научных исследований в области рационального природопользования» (г.Барнаул, 2010 года), на V международной научно-практической конференции «Аграрная наука - сельскому хозяйству» (г.Барнаул, 2010 года), на IV всероссийской научной конференции с международным участием «Отражение био-гео-антропосферных взаимодействий в почвах и почвенном покрове» (г.Томск, 2010 года), на региональной научно-практической конференции «Экологические проблемы природопользования Сибири» (г.Барнаул, 2010 года), на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономической науки» (г.Киров, 2011 года), на Международной научно-практической конференции «География, история и геоэкология на службе науки и инновационного образования» (г.Красноярск, 2011 года).

Публикации по теме исследования. Опубликовано 14 работ общим объёмом 5,5 п.л. (авторский вклад 4,43 пл.), в том числе 3 работы в научных изданиях, входящих в перечень изданий, рекомендуемых ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объем работы. Диссертационная работа объемом 144 страницы состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка, включающего 186 наименование. Диссертация содержит 14 таблиц, 15 рисунков, приложение. Введение

ГЛАВА 1. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие.

1.1. Теоретические аспекты формирования и функционирования локальных рынков недвижимости.

1.2. Специфика вторичного локального рынка многоэтажной жилой, недвижимости, его структура и проблемы функционирования.

1.3. Управление функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости.

ГЛАВА 2. Методические подходы к моделированию индикативной рыночной стоимости в системе управления функционированием локального

рынка недвижимости.

2.1. Обоснование индикативного подхода к массовой оценке многоэтажной жилой недвижимости в системе управления функционированием локального рынка недвижимости.

2.2. Методика индикативного подхода в массовой оценке недвижимости как инструмент управления вторичным локальным рынком многоэтажной жилой недвижимости.

2.3. Условия функционирования и состояние рынка недвижимости (на

примере города Барнаула).

ГЛАВА 3. Развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости города Барнаула.

3.1. Статистический анализ дифференциации показателей рыночной стоимости на территории города в зависимости от местоположения и типа строения.

3.2. Формирование локальных ценовых зон вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости на основе пространственно-параметрического и геоинформационного моделирования рыночной стоимости.

3.3.Информационно-логическое моделирование рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости на вторичном рынке.

ЗАПрогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон города Барнаула.

3.5. Предложения по совершенствованию механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости (на примере вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости в городе Барнауле). Заключение.

Библиографический список. Приложение.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Определены основные концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают: развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости в части появления дополнительных функций по определению индикативной рыночной стоимости; совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования; совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об индикативной рыночной стоимости.

Исходя из особенностей функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, его важности и социальной значимости в системе локальных рынков недвижимости, нами определены основные концептуальные аспекты, необходимые для эффективного управления функционированием этого вида локального рынка. Нами приводится следующая концешуальная схема процесса управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости (рис. 1).

Система управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости - это совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях создания необходимых условий для формирования социально-экономических процессов и отношений в сфере обращения недвижимого имущества и для обеспечения устойчивого социально-экономического развития города (муниципального образования).

Объектом управления является все объекты вторичный локальный рынок многоэтажной жилой недвижимости в границах муниципального образования (города).

Основная цель управления функционированием вторичного локального рынка жилья - совершенствование системы рыночных отношений, позволяющей при обеспечении достаточно высокого уровня условий жизни (экономический, социальный и экологический аспекты), развитии эффективной предпринимательской, общественной и иной деятельности, получить максимум поступления финансовых средств в региональный и местный бюджеты.

В системе управления функционированием вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости можно выделить четыре уровня субъектов управления, которые взаимодействуя друг с другом, вырабатывают управленческие решения, направленные на объект управления.

Объект системы управления - совокупность объектов многоэтажной жилой недвижимости, обращающейся на рынке, его окружает инфраструктура -совокупность специализированных учреждений, предприятий, организаций и служб (оценочные, риелторские, страховые фирмы и др.), выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима функционирования локального рынка.

Проведенные исследования позволили выявить, на наш взгляд, основные

концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают:_

Федеральный уровень

подсистема федеральных законодательных органов власти

подсистема федеральных исполнительных органов власти

подсистема федеральных законодательных органов власти

Ж

подсистема федеральных исполнительных органов власти

Региональный уровень

подсистемы региональных управлений федеральных министерств и

Т

т~

6 1 *

* Я 5!

а й

X

Ж

Муниципальный уровень

подсистема муниципальных законодательных органов власти подсистема муниципальных исполнительных органов власти

Частный уровень (физические и юридические лица)

Ж

X

зторичного локального рынка

объект управления - многоэтажная жилая недвижимость

ижимости

многоэтажной

ЛОЙ ПИДНКПТИвНОмЛИ

Рис. 1. Концептуальная схема процесса управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости

1) развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, то есть совершенствование механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилои недвижимости в части появления новых функций по определению индикативной рыночной стоимости объектов жилой недвижимости;

2) совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования: разработка методических подходов для создания универсальных, гибких экономических инструментариев определения индикативной рыночной стоимости жилья;

3) совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об

индикативной рыночной стоимости. Предлагается создание централизованного органа, выступающего в роли держателя информационных ресурсов, обеспечивающих регулирование вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости показателями индикативной стоимости жилой недвижимости.

2. Разработан новый методологический подход к массовой оценке городской недвижимости на вторичном локальном рынке многоэтажной жилой недвижимости, основанный на алгоритме информационно-логического анализа, который позволяет в оперативном режиме проводить определение индикативной стоимости многоэтажной жилой недвижимости в условиях нестабильности рынка.

Современный вторичный локальный рынок жилья, по оценкам специалистов, отличается тем, что относится к одному из менее организованных и регулируемых видов локальных рынков. Он подвержен нестабильности, ценовому диспаритету, дисбалансу спроса и предложения.

Это обстоятельство во многом объясняется отсутствием возможности оперативного отслеживания индикативной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости для целей управления функционированием рынка и несовершенством инфраструктуры массовой оценки недвижимости.

По нашему мнению совершенствование регулирования локального городского рынка не движимости предполагает проведение массовой индикативной оценки недвижимости. В настоящее время инструменты проведения массовой оценки недвижимости, по данным литературных источников, основаны на корреляционно-регрессионном анализе, который предполагает прямолинейные зависимости стоимости от действия факторов. В целях определения индикативной рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости в наших исследованиях применен информационно-логический метод.

В отличие от корреляционного и регрессионного анализов он не требует строгого соблюдения таких условий, как размерность и независимость факторов друг от друга, подчинения закону нормального распределения и ряда других условий, необходимых для использования первых двух методов и в то же время позволяет определить специфические состояния величины рыночной стоимости по состоянию параметров факторов, влияющих на ее величину.

Методической основой разработки нового подхода в массовой оценке служит информационно-логический анализ в системе «рыночная стоимость - физические факторы ее формирования», позволяющий определить степень и характер влияния каждого из анализируемых факторов на величину рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости. Структурно разработанный методологический подход в массовой оценке городской недвижимости представлен алгоритмом, который состоит из четырех блоков (рис. 2).

I блок. Подготовка данных включает в себя формирование аналитической таблицы сопряженных наблюдений рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости и характеристики физических факторов, которые обычно описывают при совершении сделок купли-продажи (табл.1). Ранжирование данных проводится для рыночной стоимости и для факторов-аргуменггов по методике А.Н. Плохинского (1971), определяющей шаг ранга путем деления размаха колеЮ

баний на количество рангов, соответствующее числу наблюдений. Атрибутивные факторы ранжируются по показателям качества, местоположения и др.

о с; ю

с ю

с ю

рыночная информация о цене предложения и физических характеристиках объектов недвижимости

исправление данных

оанжноовэние данных

IГ

расчет величины неопределенности фактора по явлению

расчет величины неопределенности явления по фактору

расчет показате-1 ля общей информативности Т

расчет коэффициента эффективности передачи информации К

ранжирование факторов

определение специфических состояний рыночной стоимости по состоянию факторов - аргументов

ппгтпп^ннм ирпяпуииргкпгп пяла {Ьлктппля

□

определение характера логической связи между факторами - аргументами + —

построение логической модели рыночной стоимости

воспитание (калибровка) модели

оценка точности модели по подобию распределения фактической и модельной стоимости

о с; >о

апообашя модели на выбооке независимы» данных

тюгнозная формула для оасчета кадастровой стоимости недвижимости

расчет индикативной рыночной стоимости 1 м

многпчтяжнпй жилпй нелнижимпгти_

Рис. 2. Алгоритм расчета индикативной рыночной стоимости объектов многоэтажкой жилой недвижимости

И блок. Обработка данных для построения модели рыночной стоимости за-

ключается в последовательном вычислении ряда показателей: вероятности, неопределенности, информативности и коэффициентов эффективности передачи информации по методике Ю.Г. Пузаченко, A.B. Мошкина (1969). Последний показатель, характеризующий величину информационной связи фактора и явле ния, дает основание выстроить исследуемые факторы-аргументы в иерархические ряды по мере убывания величины связи.

Затем в аналитических таблицах проводится определение специфических состояний величины рыночной стоимости по состоянию параметров факторов-аргументов. Они определяются по величине соотношения частной вероятности появления числа наблюдений в ранге к общей вероятности ранга Фрагмент рабочей таблицы специфичных состояний рыночной стоимости недвижимости приведен в таблице 2.

Таблица 2

Специфичные состояния величины рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости по состоянию параметров факторов-аргументов

(фрагмент)

Фактор Состояние фактора Стоимость 1 Mi, тыс. рублей Ранг

Состояние квартиры Т = 0,2009 бит К = 0,1500 удовлетворительное хорошее отличное 28,0-31,9 36,0-37,9 40,0-41,9 2-3 6 8

Местоположение Т = 0,4153 бит К = 0,1102 Новосиликатный Солнечная поляна Центр 2 6 11-12 28,0-29,9 36,0-37,9 46,0-47,9

Тип дома Т = 0,2340 бит К = 0,0946 старый фонд хрущевки 464 серия 121 серия 97 серия улучшенная планировка элитные квартиры 30,0-31,9 30,0-33,9 32,0-33,9 36,0-37,9 36,0-37,9 42,0-43,9 58,0-61,9 3 3-4 4 6 6 9 16

Построение модели заключается в избирательном логическом подборе факторов, определении вида функциональной связи и составления из факторов ряда последовательных модификаций формулы расчетной модельной рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости.

III блок. Воспитание (калибровка) формулы проводится путем определения для каждой модификации формулы подобия распределения рядов расчетной (модельной) стоимости и фактической (по проведенным наблюдениям) по критерию Колмогорова - Смирнова (X). Критерий X должен бьпъ меньше значения 1,36, что соответствует вероятности 0,95 (Л.М. Бурлакова, 1975).

В качестве иллюстрации приведем пример формулы и расчета по ней величины рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости.

Для прогнозирования рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости для города Барнаула в целом предлагается формула следующего вида:

С = СК И ТК И МП 13 (ТД Ш КК Ш МС И (ГП И Б)),

где С - рыночная стоимость 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости, тыс. рублей, СК - состояние квартиры, ТК - тип комнат, МП - местоположение района в зоне, ТД - тал дома, КК - количество комнат, МС - материал стен, ГП - год постройки дома, Э - площадь квартиры. 0 - знак нелинейного логического произведения

Проверка прогнозной силы формулы по данным, не вошедшим в выборку, показывает совпадение ранг в ранг в 52% случаев, в 29% случаев расхождения носят не принципиальный характер в один ранг и в 19% расхождение составляет два ранга и более. Величина А. ( 0,78<1,36) доказывает подобие распределения рядов фактической и модельной (расчетной) рыночной стоимости на высоком уровне подобия.

Расчет модельной рыночной стоимости 1 ьг многоэтажной жилой недвижимости по этим формулам производится следующим образом:

1) все параметры факторов-аргументов переводятся из метрических или атрибутивных показателей в ранги по таблице специфических состояний (табл. 2);

2) величины рангов подставляют в формулу вместо символов;

3) расчет ведут путем вычисления среднего арифметического в каждых скобках, начиная с задних скобок наперед.

Например, оценивается квартира в доме 121 серии, в хорошем состоянии, комнаты изолированные, панельный дом, 1989 года постройки, район Солнечная поляна, двухкомнатная, общая площадь 53,9 м2 , износ дома 2%, на четвертом этаже. Расчет по прогнозной формуле для города в целом представлен ниже:

б + 7 ,5 + 6 +

6 + 5,5 + 5 +

№

6,3 =

Ранговые значения величины стоимости с помощью той же таблицы специфичных состояний переводим в денежное выражение и получаем стоимость 1 ьС многоэтажной жилой недвижимости в размере 36,6 тыс. рублей.

Таким же образом были построены прогнозные формулы определения рыночной стоимости 1 М2 многоэтажной жилой недвижимости для каждой локальной ценовой зоны г. Барнаула.

IV блок алгоритма предназначен для исчисления величины налога на многоэтажную жилую недвижимость. Она получается путем умножения полученной в III блоке величины рыночной стоимости (налогооблагаемой базы) на ставку нало-

га. В результате получается сумма налога за 1 м2 определенного объекта многоэтажной жилой недвижимости.

Таким образом, предлагается гибкий универсальный инструмент определения рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости в целях регулирования и развития локального городского рынка жилой недвижимости города Барнаула.

3. Построена дискретная пространственно-параметрическая модель рыночной стоимости 1 м2 вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, учитывающая величину и характер пространственного распределения рыночной стоимости жилья на территории города.

Логическим завершением проведенных ранее статистических исследований является решение задачи пространственной кластеризации территории города Барнаула по однородности средних величин показателей рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости. Такого рода зонирование необходимо органам местной власти для принятия управленческих решений в сфере территориального планирования развитая территорий города.

Потребительная полезность многоэтажной жилой недвижимости на территории города обладает временной и пространственной изменчивостью. Временная динамичность величины рыночной стоимости обуславливается совершенствованием градостроительных технологий, освоением новых экологически более благоприятных земельных участков, развитием инженерных коммуникаций и транспортной сети, уровнем старения жилого фовда. Пространственная изменчивость стоимости многоэтажной жилой недвижимости обуславливается тем, что срок технологической службы объектов недвижимости весьма продолжительный и на фоне постоянного развития города формируются отдельные территории, имеющие различный социальный статус востребованности жилья, то есть пространственного относительно устойчивого распределения величины рыночной стоимости жилой недвижимости.

Большой объем данных по сделкам купли-продажи, накопленный в риелторских учреждениях городов позволил провести им эмпирическое деление территорий на условные районы по величине рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости. В г. Барнауле на момент проведения наших исследований было выделено 17 условных ценовых риелторских районов. По сравнению с ранее проведенным ценовым зонированием это деление представляется более обоснованным, так как в основу здесь положены прямые рыночные наблюдения стоимости.

Наши исследования в развитии данного направления заключается в проведении статистического анализа рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости в выборке объемом 1925 наблюдений, размещенной в 17 условных ценовых районах города с целью обоснования дифференциации территории города по величине рыночной стоимости. Пространственные расположение условных ценовых районов на территории города приведено на рисунке 3.

Условный ценовой район - часть территории города с более или менее однородной застройкой, социальной и транспортной инфраструктурой, однородной по величине стоимости жилья, выделенная на основе изучения эмпирических данных о сделках купли-продажи недвижимости за длительный период времени (более 15

лет).

.■О

1 - «Озерная» (Оз),

2 - «Поток» (П),

3 - «Западный» (Зал),

4 - «Ближе к центру» (БЦ),

5 - «Солнечная поляна» (СП),

6 - «Докучаев о» (Док),

7 - «Дальние Черемушки» (ДЧ),

8 - «Ближние Черемушки» (БЧ),

9 - «Урожайный» (Ур),

10 - «Сулима» (Сул),

11 - «Павловский тракт» (ПТ),

12 - «Новостройки» (HB),

13 - «Новосиликатный» (Сил),

14 - «ВРЗ»

15 - «Жилшкшвдка» (Жил),

16 - «Центр» (Ц), 17-«Южный»

Рис. 3. Размещение условных ценовых районов на территории города Барнаула

Статистически систематизированные величины средней рыночной стоимости в условных ценовых районах создают образ ее распределения на отдельных территориях города и создают тем самым пространственную параметрическую модель состояния рыночной стоимости на территории города (Г.М. Стерник, 2005).

Сравнительный анализ величин параметров доверительных интервалов стоимости 1 м многоэтажной жилой недвижимости в условных ценовых районах позволяет статистически достоверно сгруппировать 17 районов в четыре локальных ценовых зоны (рис. 3) и построить пространственно-параметрическую модель локальных ценовых зон на территории города Барнаула.

Локальная ценовая зона - часть территории города, объединяющая в себе несколько условных ценовых районов, величины рыночной стоимости в которых статистически несущественно различаются между собой (выделены нами на основе статистического анализа данных).

Ниже в таблице 3 приведен фрагмент исходной пространственно-параметрической модели рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости, а в таблице 4 - пространственно-параметрическая модель локальных ценовых зон города Барнаула.

Приведем описание выделенных локальных ценовых зон.

1. Отдельную зону представляет район «Центр», в котором при 288 наблюдениях и вариабельности 27,7% доверительный интервал по величине значительно отличается от остальных районов и составляет 47,2 ^ 50,4 тыс. рублей за 1 м2.

Таблица 3

Исходная пространственно-параметрическая модель рынка жилой многоэтажной недвижимости

"Ё % Наименование района | Число наблюдений п Среднее значение, тыс.руб ^ <5 еч К о о, о 13 о к е=С Среднее квадратическое отклонение ^ 2 Вариабельность показателя, % V Ошибка выборочной средней, тыс. руб, т Лимит стоимости 1 М2 .ТЫС.'руб х±т Доверительный интервал стоимости 1 м2, тыс. руб Точность выборочного наблюдения, % р

1. Центр 288 48,8 182,1 13,5 27,7 0,8 48,8 ± 1,6 47,2- -50,4 1,6

2. Ближе к центру 113 39,8 53,6 7,3 18,3 0,7 39,8 ± 1,4 38,4- -41,2 1,8

15. Озерная 46 32,5 13,2 3,6 11Д 0,5 32,5 ± 1,0 31,5- -33,5 зд

16. Южный 36 35,4 26,1 5,1 14,4 0,9 35,4 ± 1,8 33,6- -37,2 2,5

17. Новосиликатньш 43 29,7 7Д 2,7 9,1 0,4 29,7 ± 0,8 28,9- -30,5 1,3

Пространственно-параметрическая модель локальных ценовых зон на территории

1 Наименование локальной ценовой зоны Число наблюдений п 1 II 1 е-1 г м Дисперсия ® Среднее квадратическое отклонение ^2 Вариабельность показателя, % V Ошибка выборочной средней, тыс. руб, т Лимит стоимости 1 м2 ,тыс. руб Х±*т Доверительный интервал стоимости 1 м2, тыс. руб Точность выборочного наблюдения, % р

1. I локальная ценовая зона 288 48,8 182,1 13,5 27,7 0,8 48,8 ± 1,6 47,2 -50,4 1,6

2. И локальная ценовая зона 447 41,6 70,5 ЗД 19,4 0,9 41,6 ±1,8 39,8 - -43,4 2,1

3. III локальная ценовая зона 876 36,6 27,4 5,2 14,3 0,5 36,6 ±1,0 35,6- -37,6 1,5

4. IV локальная ценовая зона 314 33,2 23,3 4,7 14,0 0,7 33,2 ±1,4 31,8- -34,6 2,2

Весь город 1925 40,1 75,8 7,9 18,9 0,7 40,1 ± 1,4 38,7- -41,5 1,9

Таблица 4 города Барнаула в I квартале 2009 года

2. В следующую по величине доверительного интервала зону объединяются районы «Ближе к центру», «Жилплощадка» и «Новостройки», входящие в интервал стоимости 39,8 + 43,4 тыс. рублей за 1 м2.

3. Доверительные интервалы стоимости многоэтажной жилой недвижимости риелторских районов «Западный», «Ближние Черемушки», «Павловский тракт», «Дальние Черемушки», «Урожайный», «Солнечная поляна», «Сулима», «Южный» практически полностью совпадают, что позволяет считать различия их средних величин несущественными и объединить в третью локальную ценовую зону с величиной интервала 35,6 37,6 тыс. рублей за 1 м2.

4. В четвертую локальную ценовую зону по величине параметров доверительного интервала объединяются условные ценовые районы «Поток», «ВРЗ», «Докучаево», «Озерная», «Новосиликатный» с показателями 31,8 -f- 34,6 тыс. рублей за 1 м2.

4. Впервые разработана прогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон города Барнаула, позволяющая определить приоритетные направления в их развитии.

По данным современных исследований (А.И. Евстафьев, 2011) городское пространство большинства городов испытывает дисбаланс между запросами населения и хозяйствующих субъектов, с одной стороны, и возможностями их удовлетворения за счет строительства новых и изменения существующих материальных объектов - с другой.

Анализ, проведенный для г. Барнаула, показывает распределение различных локальных ценовых зон города по категориям пространственного развития (табл. 7).

I локальная ценовая зона. Вследствие высокой ценности территории дан' ной зоны предполагается максимальное высвобождение ее от промышленных и

коммунально-складских объектов, а также ликвидация ветхого и аварийного жилья. Высвободившиеся участки целесообразно использовать под строительство жилья, развития коммерческой и социальной инфраструктуры, что в значительной мере обеспечит повышение уровня налогооблагаемой базы.

При этом учитывается сложность сохранения исторического ядра города и привлекательности исторических территорий и особо охраняемых объектов.

II локальная ценовая зона. Повышенная ценность территории рассматриваемой локальной ценовой зоны обосновывает необходимость точечной реконструкции, сноса ветхого жилья и нового строительства элитных и домов с квартирами улучшенной планировки, а также коммерческой, социальной и рекреационной инфраструктуры.

III локальная ценовая зона. Территории, занятые преимущественно «хрущевками» имеют выгодное местоположение по отношению к транспортным магистралям (15-30 минут езды от центра). Однако большой процент износа зданий требует проведения реконструкции, капитального ремонта, а также сноса и точечной застройки. Кроме этого, нормативы обеспечения населения социально-культурными объектами по современным стандартам здесь в значительной мере не удовлетворяют спрос населения. Поэтому необходимо развитие локальных центров обслуживания, рекреации и досуга.

IV локальная ценовая зона. Депрессивная зона, представляет собой вторую

очередь освоения городской территории.

Таким образом, проведенный анализ позволил классифицировать предлагаемые нами локальные ценовые зоны по категориям пространственного развития на 4 категории с различными перспективами дальнейшего развития.

Таблица 7

Распределение локальных ценовых зон города Барнаула по категориям прогнозного

пространственного развития

Категория локальной ценовой зоны Ценность территории Наименование локальной ценовой зоны

Стабильно развивающаяся Активная инвестиционная экспансия в новое элитное и повышенной комфортности строительство повышает ценность территории, упорядочивая качество строительства с привилегированным местоположением Высокая I ценовая зона (Центр)

Развивающаяся Дополнительные инвестиции в новое строительство на ограниченных участках территории приводит к конкуренции объектов нового и существующего строительства между собой, при этом общая привлекательность зоны для проживания повышается; комплексное квартальное освоение свободных территорий под новое строительство, которое улучшает социальную систему, повышает доступность объектов городской среды, престижность проживания в зоне Повышенная II ценовая зона (Ближе к центру, Жилплощадка, Новостройки)

Остановившаяся в развитии Новое строительство возможно, преимущественно, на основе стеснения жизненного пространства сложившегося местного сообщества. Социальная востребованность территории исчерпана существующим строительством, имеется актавный вторичный рынок. Развитие первичного рынка ограничивается несоответствием спроса предоставляемых повышенных благ для проживания с потребностями проживающего населения Средняя Ш ценовая зона (Ближние Черемушки, Дальние Черемушки, Солнечная поляна, Павловский тракт, Урожайный, Сулима, Западный, Южный)

Депрессивная Размещение нового строительства на этой территории не представляется эффективным, так как имеет ограниченный покупательский спрос ввиду низкого социального статуса рассматриваемой территории, неблагоприятных экологических условий и транспортной доступности Низкая IV ценовая зона (Озерная, Новосиликатный, ВРЗ, Докучаеве, Поток)

На наш взгляд целью дальнейшей градостроительной политики администрации города должно стать обеспечение повышения градостроительной ценности территорий города, и как следствие, повышение рыночной стоимости объектов недвижимости, располагаемых на этих территориях. Территориальное развитие должно происходить в первую очередь за счет развития и совершенствования инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объектов недвижимости.

5. Обоснована необходимость создания институционально-профессионального участника вторичного локального рынка многоэтажной

жилой недвижимости с функцией индикативной оценки недвижимости с целью совершенствования инфраструктуры рынка.

Как показали наши исследования, управление локальным рынком недвижимости является непрерывным процессом принятия управляющего воздействия и его осуществления, направленным на эффективное достижение цели системы на основе информации об объекте недвижимости и состоянии рынка недвижимости. Между информацией и структурой управления в системе управления вторичным локальным рынком многоэтажной жилой недвижимости должна быть органичная взаимосвязь и взаимозависимость (A.A. Варламов, 2005). Вместе с тем, одной из основных проблем функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости в настоящее время является недостаток информации о рыночной стоимости объектов недвижимости, причинами которого является несовершенство методик массовой оценки недвижимости и неразвитость соответствующей инфраструктуры рынка.

Во второй главе диссертации, решая вопрос несовершенства методик массовой оценки недвижимости, нами обоснованы подходы к определению массовой индикативной рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости. Согласно логике наших исследований данный параграф должен быть посвящен обоснованию необходимости совершенствования инфраструктуры вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости путем создания институционально-профессионального участника вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости с функцией проведения индикативной оценки рыночной стоимости недвижимости.

Для нормального функционирования рынка необходима четко налаженная работа различных специализированных учреждений, предприятий, организаций и служб. Система таких учреждений, предприятий, организаций и служб, обеспечивающих движение товаров и услуг, представляет собой рыночную инфраструктуру.

Определив, что под инфраструктурой мы понимаем «совокупность институтов, систем, служб, предприятий и организаций, обслуживающих рынок и выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима его функционирования» дальнейшей задачей мы видим решение следующих проблем:

1) объединить информационные ресурсы отдельных профессиональных и саморегулирующихся риелторских организаций г. Барнаула для создания единой информационной базы данных для целей повышения прозрачности рынка недвижимости;

2) создать на базе профессиональных организаций риелторов учреждение профессионально-институционального характера управления с функциями обеспечения сводного открытого банка данных о рынке недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости во всех его сегментах;

3) сформировать функциональную схему взаимодействия существующих органов-хранителей информации о рынке недвижимости (Росреестр, Ростехин-вентаризация, релторские учреждения) в консолидированный межведомсвен-ный орган посредством которого в переходный период будет вестись монито-

)

ринг рынка недвижимости и создаваться централизованная база данных.

Администрация г. Барнаула

Институциональные участники рынка

утверждает тарифы

Барнаульская городская Дума

Администрация Алтайского края

Комитет по ЖКХ

ФГУП «Ростехинвентариза-ция - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю

Управление Федеральной налоговой службы по Алтайскому краю

Управление Росреестра по Алтайскому краю

? * 4 §

в пользовании

многоэтажная жилая

^предоставление сведе-■ нийобиндакатарай. стоимости

|редоставление свед 1ий об индикатавнррр; стоимости

в собственности

передач^сведении о ценах предложения и характеристиках

объектов недвижимости

СРО «Союз риелто-

ров Барнаула и Алтайского края

Управляющие компании

Страховые компании

передача сведении о ценах _ предложения и хэдздхвОИСШОД-. Ф^ектов нд движимости _

Оценочные фирмы

Риелторские фирмы

страхование профессиональной ответственности Профессиональные участники рынка

:..........►предлагаемые функции

Рис. 5. Механизм функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Барнаула

Функционирование вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости с позиции взаимодействия его институционально-профессиональных участников происходит посредством следующих механизмов: государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета земельных участков, технической инвентаризации недвижимости, налогообложения недвижимости, ее страхования, начисления платежей за пользование и др.

Авторская редакция укрупненной схемы функционирования вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Барнаула представлена на рисунке 5.

Достижение целей управления, поставленных перед различными участниками рынка, требует при принятии определенного управленческого решения, связанного с объектом недвижимости знания актуальной и достоверной информации о его стоимости.

Предлагаемый нами институционально-профессиональный орган по массовой индикативной оценке рыночной стоимости недвижимости (условно назовем его «Бюро оценки») должен быть организован на базе некоммерческого партнерства «Союз риелторов города Барнаула и Алтайского края» и иметь следующие функции:

- ведение единой информационной базы данных (сводный банк данных) об объектах недвижимости в целях повышения прозрачности рынка недвижимости в городе;

- ведение мониторинга рынка недвижимости города во всех его сегментах;

- организация и проведение массовой оценки недвижимости в целях регулирования рынка.

Эффективность механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости связана, как показывают наши исследования, с информационным обеспечением всех субъектов управления рынком актуальной и достоверной информацией о рыночной стоимости жилой недвижимости.

Предлагаемый институционально-профессиональный орган по массовой индикативной оценке рыночной стоимости недвижимости «Бюро оценки» призвано обеспечить следующей информацией:

1) органы государственной власти регионального уровня - показателями массовой индикативной рыночной стоимости, получаемой на основе использования предложенного нами экономического инструментария (алгоритма информационно-логического моделирования рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости). Эти сведения послужат основанием органам региональной власти для принятия обоснованных управленческих решений в отношении их управления локальными рынками и регулирования развития.

2) органы местного самоуправления - статистическими пространственно-параметрическими моделями распределения рыночной стоимости и геоинформационными моделями ее распределения. Эти сведения послужат основанием органам региональной власти для принятии обоснованных управленческих решений при зонировании территорий и определении перспектив дальнейшего

развития локальных ценовых зон муниципального образования.

3) частных собственников - индикативной рыночной стоимостью объектов многоэтажной жилой недвижимости, путем опубликования ее в средствах массовой информации, что послужит ориентиром для продавцов и покупателей на вторичном локальном рынке жилой недвижимости в сделках купли-продажи.

Таким образом, нами предлагается более функциональный с точки зрения оперативности и точности данных, механизм управления функционированием вторичным локальным рынком многоэтажной жилой недвижимости.

В заключение диссертационной работы представлены основные результаты проведенного исследования, обобщены полученные выводы и рекомендации:

1. Рынок жилья относится к одному из менее организованных и регулируемых видов локальных рынков. Он подвержен нестабильности, ценовому диспаритету, дисбалансу спроса и предложения, обладает динамикой в пространстве и во времени, подчиняется действию, как глобальных, так и локальных факторов формирования стоимости. Регулирование локального рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования.

2. Основные концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают: развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости в части появления дополнительных функций по определению индикативной рыночной стоимости; совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования; совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об индикативной рыночной стоимости.

3. Средняя стоимость многоэтажной жилой недвижимости г. Барнаула находится доверительном шггервале 38,7 - 41,5 тыс. рублей /м2 . Разница между максимальным и минимальным значением стоимости в абсолютных показателях - 84 тыс. рублей /м2. Варьирование величины стоимости в условных ценовых районах укладывается в градацию «средняя величина» (24%). Точность наблюдения колеблется по условным районам города от 1,5 до 5%. Кривые полигонов распределения стоимости имеют точку перегиба и с той или иной долей асимметрии подчиняются закону нормального распределения.

4. Пространственно-параметрическая модель рыночной стоимости города Барнаула формирует представление о распределении стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости на территории города и дает статистическое обоснование для формирования локальных ценовых зон. Такого рода зонирование необходимо органам местной власти принятия управленческих решений в сфере территориального планирования развития территорий города.

5. Для обеспечения механизма регулирование локального городского рынка жилой недвижимости необходимо проведение зонирования индикативного ценообразования на территории города, позволяющего объективно оценивать стоимостный потенциал недвижимости той или иной территории для принятия управленческих решений. Использование ГИС - технологий позволяет провести такое

зонирование, путем формирования удельного показателя рыночной стоимости.

6. Информационно-логический анализ в системе ((рыночная стоимость -факторы формирования» позволяет создать алгоритм экономико-математического прогнозного аппарата, обеспечивающего оперативное определение величины индикативной рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости по состоянию параметров факторов ее формирования. Результаты массовой индикативной оценки объектов недвижимости послужат основанием для принятия обоснованных управленческих решений в отношении их управления локальными рынками и регулирования развития органами региональной власти.

7. Прогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон обосновывает разработку и очередность проведения мероприятий по повышению привлекательности территорий города для проживания. При этом увеличивается социальная полезность недвижимости и повышение ее стоимостного потенциала за счет приближения качества жилой недвижимости к высокому уровню ценности земельных участков. Анализ, проведенный для г. Барнаула, показывает распределение различных локальных ценовых зон города по категориям пространственного развития на четыре категории с различными перспективами дальнейшего развития.

8. Совершенствование инфраструктуры вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости требует создания инсппуционально-профессионального объединения (органа) «Бюро оценки», которое будет вести консолидированный банк данных рыночной стоимости о сделках с недвижимостью в системе мониторинговых наблюдений и, на его основе, проводить массовую индикативную оценку рыночной стоимости объектов жилой недвижимости. Это обеспечит четкое взаимодействие всех участников рынка недвижимости, их информационное сотрудничество в целях создания эффективного механизма регулирования вторичного локального городского рынка многоэтажной жилой недвижимости.

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ

1. Жигулина Т.Н., Тагаринцев JIM., Татаринцев B.J1. Сравнительный анализ рыночных цен жилой многоэтажной недвижимости города Барнаула // Вестник Алтайского государственного аграрного университета. - 2010. - №11 (73) ноябрь. - С. 103— 108,-0,19 п.л.

2. Жигулина Т.Н., Татаринцев Л.М., Татаринцев В.Л. Пространственная изменчивость и прогноз рыночных цен (на примере жилой многоэтажной недвижимости города Барнаула) // Вестник Алтайского государственного аграрного университета -2010. - №12 (74) декабрь. - С. 89-95. - 0,21 пл.

3. Жигулина, Т.Н. Экономическое обоснование рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости города Барнаула // Вестник Алтайского государственного аграрного университета. - 2011. - №11 (85) ноябрь. - С. 127-131. - 0,63 п.л.

Статьи в других научных и научно-практических изданиях

4. Жигулина Т.Н.Нскоторые аспекты оценки жилой недвижимости в городе Бар-

науле: теория, методы, практика // Молодые учёные - сельскому хозяйству Алтая: сб. науч. тр. Барнаул: Изд-во АГАУ, 2009. - Вып. 4. - С. 78-80. - 0,31 пл.

5. Жигулина Т.Н. Факторы формирования стоимости объектов жилой недвижимости в городе Барнауле // Аграрная наука - сельскому хозяйству: сб. статей: в 3 кн. / V Междунар. науч.-пракг. конф. - Барнаул: Изд-во АГАУ, 2010. Кн. 1. - С. 523-526. -0,44 п.л.

6. Жигулина Т.Н. Факторы формирования стоимости объектов жилой недвижимости (на примере города Барнаула) // Отражение био-, reo-, шпропосферных взаимодействий в почвах и почвенном покрове: сб. материалов IV Всерос. науч. конф. с междунар. участием / под ред. СЛ. Калужского (отв. ред.), Е.В. Каяласс, С.В. Лойко. - Томск: ТМЛ-Пресс, 2010. -Т. 3. -С. 75-78. - 0,25 пл.

7. Жигулина Т.Н. Построение ценового каркаса города Барнаула с помощью ГИС - технологий // Экологические проблемы природопользования в Сибири: сб. науч. тр. - Барнаул: Изд-во АГАУ, 2010. - С. 124-130.-0,34 п.л.

8. Жигулина Т.Н., Татаринцев Л.М. Совершенствование системы налогообложения земель в городе Барнауле// Экологические проблемы природопользования в Сибири: сб. науч. тр. - Барнаул: Изд-во АГАУ, 2010. - С. 130-135. - 0,16 п.л.

9. Жигулина Т.Н. Статистический анализ исходной информации для формирования рыночной составляющей в системе государственной кадастровой оценки городских земель // Молодежь - Барнаулу. Материалы XI науч.-пракг. конф. молодых ученых: в 2т. /отв.ред. Б.А. Черниченко. -Барнаул, 2010. - Т. 1. - С. 530-532. - 0,30 п.л.

10. Жигулина Т.Н. Анализ эффективности управления земельными ресурсами г. Барнаула // Актуальные вопросы экономической науки. Материалы Междунар. науч.-пракг. конф: сб. науч. тр. Киров: Вятская ГСХА, 2011. - С. 56-60. - 0,31 п.л.

11. Жигулина Т.Н. Геоиыформационное картографирование для массовой оценки городских земель (на примере города Барнаула) И География, история и геоэкология на службе науки и инновационного образования. Материалы Междунар. науч.-пракг. конф, посвященной Всемирному дню Земли и 110-летию Красноярского регионального отделения Русского географического общества / Краснояр. гос. пед. ун-т им. В.П. Астафьева. - Красноярск, 2011.-С. 112-115.-0,31 пл.

12. Жигулина Т.Н. Городская земельная рента как фактор дифференцирования платы за землю в городе Барнауле // Молодые учёные - сельскому хозяйству Алтая: сб. науч. тр. Барнаул: Изд-во АГАУ, 2011. -Вып.5. - С. 55-58. - 0,31 пл.

13. Жигулина, Т.Н. Математическая модель рыночной стоимости жилой многоэтажной недвижимости города Барнаула // Молодые учёные ~ сельскому хозяйству Алтая: сб. науч. тр. Барнаул: Изд-во АГАУ, 2011. - Вып.5. - С. 58-60. - 0,31 пл.

14. Жигулина, Т.Н. Массовая оценка земель как механизм регулирования платы за городские земли (на примере города Барнаула) // Молодежь - Барнаулу. Материалы XII науч.-практ. конф. молодых ученых: в 2т. /отв.ред. Б.А. Черниченко. - Барнаул, 2011. - Т. 1. - С. 477 - 478 - 0,30 пл.

Подписано в печать 16.11.20 П г. Формат 60x84/16. Бумага для множительных аппаратов. Печать ризографная. Гарнитура «Times New Roman». Усл. печ. л. 1»5. Тираж 100 эю. Заказ № 32. Издательство АГАУ 656049, г. Барнаул, пр. Красноармейский, 98 62-84-26