Экономическая оценка социальной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка социальной недвижимости"

г -----V" ¡у

Международный академический союз

На правах рукописи

Сагапелидзе Михаил Владимирович

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СОЦИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата экономических наук в форме научного доклада.

Москва. 2010г.

Работа ituiiojineau в ООО «Глобалзонд».

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Волков Борис Андреевич; кандидат экономических наук, Архишина Елена Александровна.

Защи та состой гея. _ 2010 г. в _на заседании дис-

сертационного совета Д 01.040 МАИ.018 Высшей Межакадемической аттестационной комиссии.

С диссертацией в форме научного доклада можно ознакомиться в диссертационном совете Д 01.040 М АИ.018.

Автореферат разослан.

04. ОЭлъ Юг.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук,.профессор

L.

М.И. Воронин

адрстььппнлI 1БЛИОТЕКА

2010 '

Общая характеристика работы.

Актуальность проблемы.

Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права субъекта собственности - собственника имущественного комплекса социальной недвижимости. Социальная недвижимость (базы отдыха, санатории и т.д.) может выступать в виде социального предприятия как единого имущественного комплекса.

В соответствии со ст. 132 Гражданского кодекса РФ "предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т.е. оно или его часть могут быть объектам купли продажи, залога, аренды и других вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания и сооружения, оборудование, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором".

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, то оценщику приходится определять стоимость различных видов (рыночную, страховую, ликвидационную, инвестиционную и т. п.).

Оценка предприя тия как имущественного комплекса является одним из основных, быстро развивающихся направлений оценочной деятельности. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка собственности является обязательной при приватизации, ипотечном кредитовании, выкупе, сдаче в аренду, передаче в качестве вклада в уставные капиталы предприятий.

Совершенствование методов экономической оценки социальной недвижимости является, как с научной, так и с практической точки зрения актуальной задачей.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в совершенствовании методологических подходов экономической оценки социальной недвижимости на основе учета современного состояния экономики и дальнейших путей ее развития.

В соответствии с этой целью в диссертации были поставлены и реализованы следующие основные задачи:

1. Анализ существующих методов оценки предприятия как единого имущественного комплекса.

2. Совершенс твование технологии оценки предприятия.

3. Разработка методов экономической оценки социальной недвижимости.

4. Реализация методических подходов к оценке социальной недвижимости.

Научная новизна диссертации объединяет решение следующих вопросов.

1. Выявлены направления совершенствования технологии оценки предприятия как единого имущественного комплекса.

2. Разработаны методологические принципы экономической оценки социальной недвижимости.

3. Предложена методика оценки социального предприятия как объекта имущественного комплекса, включающего земельные участки, здания и сооружения, а также оборудование.

Практическая значимость работы. Рекомендации и выводы диссертационного исследования могут быть использованы для оценки экономической социальной недвижимости с учетом их рыночной цены. Кроме того, результаты диссертационного исследования могут использоваться при определении оценки недвижимости различной ориентации при приватизации, сдаче в аренду, передаче в качестве взноса в уставной капитал предприятия, ипотечном кредитовании, а также выкупе.

Структура и объем работы. Научный доклад состоит из трех глав, введения, в виде общей характеристики работы, заключения и списка научных трудов автора по диссертационной теме.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ НАУЧНОГО ДОКЛАДА.

Глава I. Теоретические основы оценки стоимости предприятия.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Любой объект собственности в настоящее время является источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода. Основу бизнеса, его н неотъемлемую суть составляет капитал. В различных источниках категория капитал трактуется по-разному. Однако большинство ученых и практиков определяют капитал, как богатство, средство производства, факторы производства, т.е. различные материально -вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход. Процесс получения дохода предполагает определенные экономические отношения, в том числе отношения собственности. Таким образом, капитал - это еще и экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных структур - предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования. Таким образом, оценка стоимости предприятия может рассматриваться как способ определения в стоимостном выражении возможных конечных результатов его деятельности на основе аппарата финансово-экономического анализа.

При осуществлении оценочной деятельности используются приведенные ниже понятия.

Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интеллектуальная собственность и другие нематериальные блага. Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обязанностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Итак, имущество - материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями или правами), которые подлежат оценке.

Вещи - материальные объекты внешнего мира, они делятся на движимые и недвижимые.

Недвижимые вещи - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, т.е. перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребительских свойств).

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных

признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) и искусственные (постройки).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются ценным имуществом.

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге - оценке бизнеса предприятий, определение рыночной стоимости их капитала.

При оценке предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его деятельности, и права на это имущество.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Рыночная стоимость предприятия - цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные обо всех фактах, имеющих отношение к покупке, стоимость товара, определяемая на текущий момент времени под влиянием спроса и предложения. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь

идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка, имеет временную и пространственную определенность.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора: спрос, полезность, дефицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. На отчуждаемость влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, не информированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная - стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как стоимость для конкретного инвестора на основе индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, Рассматривающей среднюю, типичную сделку купли-продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оценках будущей доходности, степени риска, налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.

Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую опенку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего фииан-

сотого и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.

Определение внутренней стоимости предполагает учет благоприятных (или неблагоприятных) перспектив развития предприятия, а также эффект целостности систем, когда ценность целого обычно всегда выше, чем простая сумма стоимости отдельных элементов. Внутренняя стоимость предприятия - наиболее точная (естественная) оценка его стоимости. На развитом цивилизованном фондовом рынке специалисты различают курсовую и внутреннюю стоимость ценной бумаги. Внутренняя стоимость ценой бумаги определяется внутренней (или фундаментальной) стоимостью предприятия; это та ее стоимость, которой она будет обладать, когда другие инвесторы получат ту информацию о предприятии, которую имеет специалист-оценщик.

Если стоимость предприятия оценивается для определения гарантий при выдаче кредита, то рассчитывается залоговая стоимость предприятия -стоимость имущества предприятия, которую кредитор надеется получить от продажи этого имущества па рынке.

В сфере страхования часто используются понятия восстановительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов. Стоимость замещения эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Если собственник (или судебный пристав) принимает решение о закрытии и ликвидации предприятия, определяется так называемая ликвидационная стоимость предприятия, состоящая из суммы средств, вырученных от реализации на рынке активов предприятия. При этом учитываются

все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: административные издержки по поддержанию работы предприятия до его окончательной ликвидации, расходы юридических и аудиторских фирм, комиссионные и пр. Разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками по ликвидации предприятия и представляет собой ликвидационную стоимость.

Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость, при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость, при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления, при кредитовании - залоговую, при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

Принципы оценки предприятия объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

1. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения) и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Все перечисленные принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к

каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие факторы: полезность, замещение и ожидание.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будещем от владения собственностью.

Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения) включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к объекту недвижимости после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Вклад - это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Возрастающие или уменьшающиеся доходы обусловлены тем, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися

темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность - оптимальное соответствие суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная прибыль.

Экономическая величина характеризуется оптимальным масштабом застройки земли, определяемым условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей.

Экономическое разделение гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость определяется местоположением объекта, влияющим на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта.

Соответствие характеризуется тем, что объект недвижимости, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка

Предложение и сирое оказывают влияние на стоимость, если недвижимость обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос - это количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Люди стремятся максимально увеличить свое богатство. Если они видят, что другие извлекают прибыли из недвижимости, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Изменение определяется постоянной изнашиваемостью объектов недвижимости, а также изменением экономических и других условий. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной и меняется с течением времени.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Реализация этого принципа обеспечивает недвижимости наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества. На них основываются различные подходы к оценке стоимости различных объектов, в том числе и социальной недвижимости.

Одним из основных, быстро развивающихся направлений оценочной деятельности является оценка бизнеса (предприятия). Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка

объектов собственности является обязательной при приватизации, ипотечном кредитовании, выкупе, сдаче в аренду, передаче в качестве вклада в уставные капиталы предприятий. Процедура оценки бизнеса предусмотрена при дополнительной эмиссии или продаже (покупке) акций акционерных обществ различного типа.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкурентного рынка.

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия (бизнеса).

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1) продажа предприятия (бизнеса);

2) продажа части имущества предприятия (например, земельных участков, зданий, сооружений, комплексов оборудования);

3) реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;

4) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (при этом доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду (при этом определяется величина арендной платы и стоимость для последующего выкупа арендатором, если это предусматривается договором);

7) осуществления инвестиционного проекта предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получения кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

9) страхования имущества предприятия;

10) определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

11) переоценка основных фондов.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночной характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц. В оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые инспекции, другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесение пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Следовательно, обоснованность и достоверность результатов оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколь-

ко правильно определена область использования оценки: купля-продажа, кредитования, страхование, налогообложение, инвестирование и т.п.

В табл. 1.1 охарактеризованы факторы, оказывающие влияние на стоимость предприятия.

Таблица 1.1.

Факторы, влияющие на стоимость предприятия.

№ Характеристика факторов

п/п

Базовые факторы

1 Спрос на недвижимость.

2 Соотношение спроса и предложения.

3 Доход, получаемый собственником объекта.

4 Время получения дохода.

5 Риск недополучения запланированных доходов.

6 Степень контроля над компанией.

7 Степень ликвидности предприятия.

Внутренние факторы

8 Объем реализации (в натуральном и стоимостном выражении).

9 Затраты на производство и реализацию.

10 Структура затрат.

11 Маржинальный доход.

12 Величина оборотного капитала.

13 Стоимость внеоборотных (фиксированных) активов.

14 Структура капитала компании (соотношение собственного и заемного

капитала).

15 Стоимость капитала компании, в том числе и стоимость обслужива-

ния долга.

Глава 2. Технология и методы оценки предприятия как единого имуще с т венн ого колит екса.

2.1. Технологии определения стоимости предприятия как единого имущественного комплекса.

Оценка предприятия как единого имущественного комплекса - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.

Процесс оценки может быть разделен на семь этапов:

1. Определение задачи (идентификация объекта, цель оценки, вид оценочной стоимости, дата оценки).

2. Составление плана оценки (график работ по оценке; источники и способы сбора информации; затраты на сбор и обработку данных; оценочная методология; вознаграждение оценщика).

3. Сбор и анализ данных (сбор данных; проверка полноты и достоверности данных; отсев излишних данных; обработка данных).

4. Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов (рыночный, затратный и доходный ).

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (соответствие правовым требованиям и ограничениям; физическая возможность; экономическая осуществимость; максимальная продуктивность).

6. Согласование результатов (проверка допущений и выводов; проверка данных; проверка расчетов).

7. Отчет о результате оценки стоимости предприятия (окончательное заключение об оценочной стоимости).

Этап I. Определение задачи.

На данном этапе идентифицируются и подробно описывается оцениваемый объект, а также определяются связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной ли каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования объекта. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволят установить, какого рода информацию следует собирать.

Определяется цель оценки и устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки. Обычно цель оценки и состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходима клиенту для принятия решения.

Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принциапми, которые помогают понять содержание поставленной задачи.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания па конкретную дату какое-либо лицо может случайно взять отчет об оценке спустя несколько лет и использовать его для принятия решения. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

Этап 2. Составление плана оценки.

Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внима-

иис будет направлено на поиск возможного нутн ее решения. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка, находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежание ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегмент рынка. Этот шаг важен независимо от того, какой вид стоимости определяется: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость или другие. Со стороны предложения для целей последующего анализа выявляются аналогичные (замещающие) объекты, которые, вероятно, смогут конкурировать с оцениваемым объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи оцениваемого вида собственности. Отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, размер и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, а также характеристики возможных пользователей.

Для некоторых объектов социальной недвижимости (санатории, базы отдыха, спортивные базы и т.п.), как правило, не представляется возможным использовать сравнительный анализ продаж для выявления рыночной стоимости недвижимости, т.к. масштабность продаж данных объектов невелика.

Этап 3. Сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. В процессе сбора и анализа информации необходимо как минимум ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные важны и относятся к решению оценочной задачи?

2. Насколько полезны эти данные? Отражают ли полученные данные факты тот же набор рыночных условий, что и условия, влияющие па оцениваемую собственность? Являются ли эти факты достаточно конкретными или они неопределенны? Насколько свежа информация?

3. Были ли данные проверены? Осматривал ли оценщик собственность лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами? Насколько финансовые показатели, использованные для подсчета ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке.

4. Есть ли основания полагать, то данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

5. Кажется ли собранная информация обоснованной, исходя из опыта и знаний самого оценщика?

Этап 4. Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов.

Собранные оценщиком данные должны быть проанализированы в контексте применяемых к оценке подходов.

Рыночный подход основан на сравнении объекта оценки с ею аналогами, но которым имеется рыночная информация о сделках купли-продажи, т.е. рыночная информация. В основе лежит принцип замещения. Обычно

между выбранными для сравнения аналогами и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных, в основу этих поправок положен принцип вклада.

Затратный подход базируется на калькуляции всех затрат при создании аналогичного объекта. В основе также лежит принцип замещения.

При оценке основных средств (зданий, сооружений и т.п.) во внимание принимаются затраты на их воспроизводство как новых, поэтому в условиях постоянной инфляции требуется периодическое введение поправочных коэффициентов на стоимость строительства. Накопленный износ представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Уменьшение полезности обычно происходит из-за физического износа, функционального устаревания и экономического (связанного с местоположением) устаревания.

Доходный подход - это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможна дальнейшая продажа собственности. Соответственно в данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако рынки недвижимости на являются совершенными. Часто предложения и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Определение варианта наиболее эффективного использования.

На данном этане определяется разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта.

Этап 6. Согласование результатов.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом необходимо просмотреть все факты и проверить точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

В ходе процесса согласования проверяется применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа -используя каждый подход к оценке. Пересматриваются различные показатели стоимости, определяется их обоснованность, обдумываете» диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости и принимается окончательное решение.

Согласование - это процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Этап 7. Отчет о результате оценки стоимости предприятия.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

В оценочном отчете достаточно важное место занимает заключение оценщика по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования.

2.2. Методы оценки стоимости социальной недвижимости.

Для оценки стоимости социальной недвижимости могут быть использованы три известных подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и рыночный (сравнительный). Однако, эти методы требуют совершенствования для ряда специфических объектов социальной направленности. имеющими значительные особенности по сравнению с массовыми объектами. применительно к которым разрабатывались существующие методы оценки стоимости недвижимости.

Затратный подход основан на определении реальной стоимости активов предприятия. Наиболее применяемые методы в рамках затратного подхода - метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью всех активов предприятия и его обязательствами.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости позволяет определить , сколько денежных средств останется после продажи активов и выплаты долгов с учетом максимально сокращенных сроков продажи активов. Она меньше скорректированной стоимости чистых активов на величину ликвидационных издержек, к которым относятся комиссионные но продаже бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала. Цена реализации предприятия (или его части) в случае быстрой продажи обычно бывает существенно ниже нормальной рыночной цены по причине стесненных условий продажи. Метод ликвидационной стоимости отражает ту денежную сумму, которая может быть получена в случае вынужденной реализации имущества предприятия в кратчайшие сроки - сроки, существенно меньшие, чем длительность рыночной экспозиции.

Сравнительный подход в оценке предполагает, ч то ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

При наличии развитого финансового рынка фактичкеская цена купли-продажи предприятия в одном или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленныые факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия.К таким факторам можно отнести ео-

отношение спроса и предложения а данный вид юизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особеноости предприятия и т.д.

В зависимости от цели, объекта и конкретных условий оценки сравнительный (рыночный) подход предполагает использование трех основных методов:

- метод компании-аналога (метод рынка капитала);

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога (метод рынка капитала) основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.

Метод сделок (продаж) основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий. Метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющег о полностью управлять предприятием.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между пеной и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Доходный подход наиболее часто применяемый в мировой практике, поскольку он учитывает перспективы развития предприятия и основывает-

ся на прогнозе будущих доходов и расходов. В рамках доходного подходи выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации. Суть этих методов в том, чтобы привести величин) будущих прибылей предприятия к сегодняшнему моменту времени, т.е. определить сегодняшнюю цену будущих доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДД11) применяется тогда, когда в прогнозном периоде доходы и расходы значительно изменяются в течение прогнозного периода, если же величина прибыли предприятия примерно постоянна, то применяется метод капитализации.

Определение стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес но цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить благосостояние.

Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия, в том числе и социальных объектов.

Стоимость предприятия, оцениваемая методом ДДП, в общем случае, равна:

Ст = С„ + С„„ + С„ф ± Сок (2.1)

где Ст - текущая стоимость предприятия;

С„ - текущая стоимость денежных потоков в течение прогнозного периода;

Спп - текущее значение стоимости предприятия в послепрогнозный период;

С„ф - текущая стоимость активов предприятия, неучаствующих в производстве;

С™ - текущая стоимость избыточного (дефицитного) собственного оборотного капитала.

Для оценки стоимости социальной недвижимости методом ДЦП целесообразно использовать зависимость:

С т — Оп + Спп (2.2)

где Сст - текущая стоимость социальной недвижимости;

Сс„ - текущая стоимость денежных потоков от функционирования социального предприятия в прогнозный период,

Сс„п - го же, в послепрогнозный период.

Зависимость (2.2) можно представить в следующем виде: Т„

Сст = ЧП.л. + ' ЧП.Г1, , (2.3)

1=1 1=Т„+1

где ЧП( - чистая прибыль в N ом году;

г], - коэффициент приведения стоимости во времени;

Тп - прогнозный период.

Л,= 1/(1+ Е)1, (2.4)

где Е - ставка дисконта.

В качестве прогнозного периода берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются.

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зави-

симости от цели оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лег. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка прибыли на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как-самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить се как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов. Первый - наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй - необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий - фактор риска.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Для социальных объектов можно принять, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темны роста или бесконечную равномерную прибыль.

В этом случае зависимость (2.3) принимает вид:

Т„ Тп 1 (1 + Е)т" - 1

Сст = , !ЧП,л, +ЧП1 Л! 1ЧП,ГЬ +ЧГ1-— [-----------------|, (2.5)

1=1 1=Т„+1 (=1 Е (1 + Е)г"

гдеЧП - ежегодная чистая прибыль в послепрогиозный период.

При ЧП( = ЧГТЦ = 1, Т„) формула (2.5) имеет вид:

ЧП

сст= чп!: =------. (2.6)

Л1

1=1 Е

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия.

В этом случае стоимость социальной недвижимости определяется по формуле:

ЧП0

Сст = -------, (2.7)

Я

где ЧП0 - годовая чистая прибыль;

Я - коэффициент капитализации.

Годовая чистая прибыль может приниматься как прибыль последнего отчетного года, прибыль первого прогнозного года и средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5лет).

В большинстве случаев на практике капитализируемой величиной выбирается прибыль последнего отчетного года.

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли. Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

Глава 3, Оценка стоимости базы отдыха как единого имущественного комплекса.

База отдыха включает здания (табл. 3.1) и сооружения (табл. 3.2).

Таблица 3.1

Характеристика зданий базы отдыха.

№ п/п Наименование Этажность Материал стен Остаточная стоимость на 01.01.2009г. (руб.)

1 2 3 4 5

1 Административное здание 1 кирпич 24 822

2 Спальный корпус №1 1 кирпич 30 523

3 Спальный корпус №2 1 кирпич 30 523

4 Спальный корпус №3 1 кирпич 30 523

5 Спальный корпус №4 1 кирпич 34 778

6 Здание столовой I кирпич 52 140

7 Здание медпункта 1 кирпич 10 362

8 Общежитие персонала кирпич 305 189

9 Магазин 1 кирпич 8 616

10 Прачечная-душевая 1 кирпич 19 337

11 Гараж-склад 1 кирпич 14 173

12 Котельная 1 кирпич 182 103

13 Овощехранилище 1 кирпич 5 458

14 Павил ьон-насосная 1 кирпич 4 871

Характеристика сооружений базы отдыха.

№ Остаточная

п/п Наименование стоимость на 01.01.2009г. (руб.)

1 2 3

1 Бассейн 42 169

2 Дорога 21 423

3 Ограждение 18 236

4 Лртскважина 698 257

5 Газоснабжение 759

6 Водопровод и канализация 5 382

7 Очистные сооружения 250 912

Рыночная стоимость базы отдыха, определенная затратным подходом. рассчитывалась по формуле:

С,атр = Слвс х (1 - Иф,„) х (1 - Ифунк) х (1 - Ивн), (3.1)

где С,атр - стоимость, определенная затратным подходом; Слвс - восстановительная стоимость на дату оценки; Иф,п - величина физического износа; Ифу,ж - величина функционального износа: Ив„ - величина внешнего износа.

Итоговый расчет стоимости базы отдыха в рамках затратного подхода представлен в табл. 3.3.

Определение стоимости базы отдыха затратным подходом.

№ Стоимость

п/п Наименование с учетом износа (руб.)

1 2 3

1 Всего по зданиям и сооружениям с учетом 2 968 205

физического износа

2 Предпринимательская прибыль +20%

3 Функциональный износ -20%

4 Экономический износ -15%)

Итого 2 422 055

Стоимость базы отдыха доходным подходом определялась исходя из валовой прибыли, расчет которой приведен в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Расчет валовой прибыли от эксплуатации базы отдыха.

№ Наименование показателя Значение

п/п

1 2 3

1 Количество мест 180

2 Потенциальная прибыль руб/меето за сезон

(3 смены) 42 000

3 Загрузка, % 60

4 Действительная прибыль, руб. 4 536 000

Расчет чистой операционной прибыли показан в табл. 3.5.

Таблица 3.5

Расчет чистой операционной прибыли (ЧОП) от эксплуатации базы отдыха.

№

п/п Наименование показателя Значение

1 2 3

1 Действительный доход, руб. 4 536 ООО

2 Эксплуатационные доходы, % 0,5

3 ЧОП, руб. 2 268 ООО

Дисконтирование денежного потока осуществлялось путем добавления к безрисковой ставки дисконтирования поправок (табл. 3.6) за риск.

Таблица 3.6

Расчет чистой операционной прибыли (ЧОП) от эксплуатации базы отдыха.

№

п/п Вид риска Вероятный интервал

значений, %

1 2 3

1 Низкая ликвидность недвижимости 3

2 Общая ситуация в данном сегменте рынка 2

3 Общая ситуация в экономике 2

4 Прочие риски 3

Стоимость оцениваемой базы отдыха, рассчитанная в рамках доходного подхода по методу дисконтированных денежных потоков, составила

3 265 ООО руб. Результаты расчета стоимости базы отдыха показаны в таол. 3.7.

Таблица 3.7

Согласование результатов оценки.

Подходы Вес Стоимость руб.

Затратный подход 50 2 422 ООО

Доходный подход 50 3 265 ООО

Сравнительный подход - не применялся

Итого 2 978 ООО

Таким образом, рыночная стоимость предприятия как единого имущественного комплекса без учета НДС на дату оценки составила 2 978 ООО руб.

Заключение.

Социальная недвижимость (базы отдыха, санатории и т.д.) может быть оценена как единый имущественный комплекс. При отсутствии информации о рыночной стоимости аналогичной недвижимости для оценки социальной недвижимости могут использоваться затратный и доходный подходы к оценке недвижимости. Однако, наличие специфических особенностей функционирования социальной недвижимости вызывает необходимость совершенствования этих подходов с учетом использования социальных объектов. Затратный метод оценки социальной недвижимости предполагает определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, входящих в единый имущественный комплекс, при этом из полной восстановительной стоимости зданий и сооружений необходимо вычесть износ зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического старения.

Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена от владения объектом.

Текущая стоимость социального объекта при доходном методе может быть рассчитана по зависимостям (2.3) - (2.5). При этом ставка дисконтирования должна учитывать различные риски (табл. 3) функционирования объекта. При принятии величины чистой прибыли постоянной во времени, социальная недвижимость при доходном подходе может быть оценена по формуле (2.6).

Оценка стоимости базы отдыха как единого имущественного комплекса (глава 3) предполагает получение дохода от эксплуатации социального объекта как суммы оплаты за предоставляемые услуги всем комплексом. При расчете потенциального валового дохода используются рыночные данные о средней годовой доходности одного места в базе отдыха с учетом сезонных особенностей эксплуатации недвижимости данного вида.

Рыночная стоимость социальной недвижимости представляет собой результат согласования оценочных стоимостей, полученных в рамках нескольких подходов.

При оценке баз отдыха целесообразно использовать затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.

Список научных трудов, опубликованных по теме диссертации.

1. Теоретические основы оценки стоимости предприятия. ДЦНТИ. Нижний Новгород. 2008.

2. Технология определения стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса. ДЦНТИ. Нижний Новгород. 2008.

3. Методы оценки стоимости социальной недвижимости. ДЦНТИ. Нижний Новгород. 2009.

4. Типовая схема оценки стоимости баз отдыха, как единого имущественного комплекса. ДЦНТИ. Нижний Новгород. 2009.

2009194274

2009194274