Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление"

На правах рукописи

003457566

Мирзоян Наталия Витальевна

СТОИМОСТЬ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ: ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

д г ^

Москва - 2008

003457566

Диссертация выполнена на кафедре оценочной деятельности Московской финансово-промышленной академии

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Косорукова Ирина Вячеславовна

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Рутгайзер Валерий Максович

кандидат экономических наук Зимин Виталий Савельевич

Ведущая организация - ФГОУ ВПО «Финансовая академия при

Правительстве Российской Федерации»

Защита состоится «26» декабря 2008г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д 521.042.02 в Московской финансово-промышленной академии по адресу: 105318, г. Москва, ул. Измайловский вал, д. 2, стр.1, ауд. 410.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской финансово-промышленной академии.

Автореферат разослан «25» ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук

Улитина Е.В.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

В условиях развития российского рынка недвижимости на фоне ипотечного кризиса в США управление стоимостью портфеля недвижимости является одним из наиболее востребованных направлений и сложным вопросом для российских инвесторов, собственников, инвестиционных консультантов и управляющих.

Повышенное внимание к управлению стоимостью портфеля недвижимости связано с тем, что на российском рынке происходит значительный рост количества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Если в 2003г. на российском рынке действовало только четыре ЗПИФН, то на начало 2008г. работали уже 213 ЗПИФН, а 44 фонда находились в стадии формирования.1

Развитие и внедрение стоимостного подхода к управлению требуют внедрения управления стоимостью портфелей недвижимости, которые находятся в распоряжении предприятий как инвестиционный портфель либо как совокупность недвижимых активов в составе их основных средств.

Вышеуказанные тенденции сформировали потребность в создании методики управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости.

В настоящее время сохраняется различие взглядов по методологическим, теоретическим, функциональным, организационным и другим аспектам управления стоимостью портфеля недвижимости.

Мировая практика доказывает, что наиболее конкурентоспособными субъектами хозяйствования, как правило, являются те, в которых основным критерием оценки качества принимаемых управленческих решений служит последующее повышение стоимости управляемого объекта.

Однако выявление и анализ потенциала роста стоимости портфеля недвижимости на настоящий момент остается недостаточно изученным в российской практике. В связи с этим существует необходимость выявления и

' Данные аналитического центра Investfunds.ru

обоснования особенностей и преимуществ применения управления стоимостью портфеля недвижимости в российских условиях.

Целесообразность и актуальность решения вышеперечисленных проблем определили выбор темы исследования как в теоретическом, так и в практическом плане.

Степень разработанности проблемы

Были проанализированы работы по методологии оценки недвижимости, управлению недвижимостью, управлению инвестиционным портфелем и стоимостному подходу к управлению предприятием, в которых частично рассматривается управление стоимостью недвижимости. Однако исследование выявило отсутствие в РФ работ, специально посвященных управлению стоимостью портфеля недвижимости.

В основе проведенного исследования лежат труды ученых, внесших существенный вклад в развитие теории формирования и управления инвестиционным портфелем: Г.Марковица, Г.Александера, Дж.Бэйли, У.Шарпа, В.В.Ковалева, Н.А.Кравченко, Г.П.Подшиваленко, О.С.Сухарева, В.В.Мыльника и др. В работе использованы труды, посвященные разработке методологической базы оценки и управления стоимостью недвижимости, зарубежных ученых: Г.Харрисопа, Н.Ордуэйя, Д.Фридмана; и .российских ученых: Л.П.Белых, П.Г.Грабового, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева,

B.А.Горемыкина, А.Г.Грязновой, В.С.Зимина, И.В.Косоруковой, А.В.Марченко, Е.С.Озерова, И.А.Остриной, В.М.Рутгайзера, Е.И.Тарасевича, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой, М.А.Чернышева, В.З.Черняк. Основой исследования послужили работы по управлению портфелем недвижимости

C.Г.Беляева, Л.П.Белых, А.В.Марченкс и др., а также работы по управлению стоимостью А.Дамодарана, Т.Коллера, Т.Коупленда, Р.Куинна, Д.Муррина, А.Г.Грязновой, И.В.Косоруковой, В.М.Рутгайзера, Т.В.Тазихиной, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотовой и др.

Однако в работах вышеперечисленных ученых не освещена как самостоятельная проблема управления стоимостью портфеля недвижимости.

Целью исследования является решение научной задачи по теоретическому обоснованию стоимостного подхода к управлению портфелем

недвижимости и разработке методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе него.

Достижение цели определило необходимость постановки и решения следующих задач:

1) обосновать стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости;

2) провести анализ взаимосвязи оценки и управления стоимостью недвижимости;

3) обосновать показатели, позволяющие ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля, формировать и диверсифицировать портфель недвижимости и его риски;

4) разработать классификации объектов портфеля недвижимости на основе потенциала роста их стоимости;

5) разработать показатели и методики их расчета для управления стоимостью портфеля недвижимости.

Объектом исследования являются финансовые потоки и кругообороты капитала в портфелях недвижимости, стоимость портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.

В качестве предмета исследования выступают процессы оценки и управления стоимостью портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.

Теоретическая и методологическая основы исследования.

Теоретической базой исследования явились фундаментальные положения экономической науки, финансового менеджмента, теории управления и оценки недвижимости, управления и оценки портфеля недвижимости.

В качестве методологической основы исследования использовались различные способы научного познания: анализ, синтез, аналогия, абстрагирование, сопоставление и обобщение. В работе использованы методы факторного и математического анализа.

Информационную базу составили данные Росстата, материалы научно-практических конференций, информация, опубликованная в научной литературе и периодической печати, в справочных системах «Консультант

плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, по объектам жилой и коммерческой недвижимости.

В качестве нормативно-правовой базы исследования были использованы законы Российской Федерации, Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Минэкономразвития России, Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Научная новизна исследования состоит в том, что на основе стоимостного подхода к управлению разработана методика управления стоимостью портфеля недвижимости, обеспечивающая его эффективное формирование, ранжирование объектов в портфеле недвижимости по различным признакам, диверсификацию портфеля недвижимости и рост его стоимости.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту:

1. Обоснован стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости, который заключается в том, что рыночная стоимость портфеля является универсальным показателем, отражающим и учитывающим ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность.

Управление стоимостью портфеля недвижимости включает реализацию приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой рыночной стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его рыночной стоимости.

Обоснована последовательность и взаимосвязь этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости, представленная в виде алгоритма.

2. Доказано объективное существование дополнительных видов стоимости недвижимости в рамках применения метода капитализации:

• специальной рыночной стоимости, если чистый операционный доход рассчитан на основе рыночных данных, а ставка капитализации на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат;

• специальной инвестиционной стоимости при отсутствии заемного капитала, если чистый операционный доход рассчитан на основе данных по объекту и ставка капитализации рассчитана на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат.

Обоснование видов стоимости, получаемых при использовании метода капитализации, является актуальным для оценщиков и управляющих недвижимостью для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.

3. Впервые разработана методика расчета абсолютных и относительных показателей, определяющих инвестиционный потенциал роста стоимости объекта недвижимости и его структуру. Абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости позволяют инвесторам и собственникам исследовать рост стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта и рисками объекта.

Разработанные показатели позволят не только исследовать величину и структуру потенциала роста стоимости объекта недвижимости, но и отслеживать его изменение в динамике, что необходимо для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов в рамках портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков.

4. Доказана взаимосвязь выявленных относительных и абсолютных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой.

Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости равен сумме абсолютных показателей инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств, управления

эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости равен произведению относительных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Обоснованные взаимосвязи позволят управляющим недвижимостью, инвесторам выявлять причины появления роста стоимости, а также управлять ростом стоимости за счет влияния на факторы стоимости.

5. Обоснованы классификации объектов недвижимости в составе портфеля недвижимости в зависимости от инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости.

Классификации позволяют ранжировать объекты недвижимости в рамках портфеля недвижимости по классам, диверсифицировать сам портфель недвижимости и его риски.

Разработана матрица объектов недвижимости, классифицируемых в зависимости от уровня рыночного и инвестиционного потенциалов роста стоимости. Для полученных классов объектов недвижимости сформулированы управленческие рекомендации. Матрица является инструментом принятия решений по формированию и оптимизации портфеля недвижимости.

6. Разработана методика расчета стоимостного эффекта управленческого воздействия на объекты портфеля недвижимости.

Методика необходима для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджетировании планируемых мероприятий. Для расчета стоимостного эффекта был разработан перечень факторов стоимости, которые необходимо анализировать при принятии оперативных управленческих решений по изменению характеристик объектов портфеля недвижимости.

7. Разработана методика расчета индикаторов для принятия управленческих решений при управлении стоимостью портфеля недвижимости: абсолютных и относительных показателей эффективности

инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком доходности объекта недвижимости.

Обоснована интерпретация значений индикаторов, которая необходима для ранжирования и диверсификации портфеля недвижимости инвестиционными и финансовыми консультантами.

Результаты исследования соответствуют п. 7.1 «Концептуальное обоснование формирования рыночной стоимости различных объектов собственности» паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Теоретическая значимость исследования.

Основные положения работы представляют собой вклад в теории финансового менеджмента, оценки стоимости недвижимости, управления стоимостью недвижимости и управления стоимостью портфеля недвижимости, интеграцию научно-практических достижений в этих областях, обеспечивающую основы для развития новых знаний и методик в рамках данной интеграции.

Практическая значимость исследования.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости используется финансовыми и инвестиционными консультантами, управляющими недвижимостью. Кроме того, результаты исследования используются в консультациях частных и институциональных инвесторов по вопросам повышения эффективности инвестиционных портфелей, включающих объекты недвижимости.

Полученные результаты обеспечивают повышение эффективности решений в области формирования, диверсификации, ранжирования объектов, управления стоимостью портфеля недвижимости.

Выводы и результаты работы ориентированы на использование:

- инвестиционными и финансовыми консультантами;

- профессиональными управляющими недвижимостью;

- частными и институциональными инвесторами для эффективного управления портфелем недвижимости;

- оценщиками недвижимости для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки;

- представителями региональных и местных (муниципальных) органов власти для обеспечения эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или федеральной собственности и формирующих портфель недвижимости.

Основные положения диссертации целесообразно использовать при подготовке соответствующих тем лекций и семинарских занятий экономических факультетов ВУЗов в курсах: «Оценка недвижимости», «Оценка и управление стоимостью недвижимости», «Управление портфелем недвижимости».

Апробация и внедрение результатов исследования.

Положения диссертации докладывались на международной конференции «Правовое обеспечение сохранности культурных ценностей» (в декабре 2007г.), на первой научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества» (в апреле 2006 г.), на второй научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2007» (в апреле 2007 г.), на третьей научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2008» (в апреле 2008г.).

Результаты исследования внедрены в консалтинговых компаниях ЗАО «Фирма «Вектор+», ООО «Ви Дом точка Ру», ООО «Домострой-Эксперт», успешно работающих на рынке недвижимости, используются в управленческих консультациях менеджеров предприятий по оптимизации портфеля недвижимости.

Результаты исследования апробированы при проведении теоретических и практических занятий при подготовке специалистов по вопросам оценки и управления стоимостью недвижимости.

По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,4

п.л., которые раскрывают основное содержание диссертации.

Структура и объем диссертации

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами, порядок изложения определен логикой, что отражено в плане диссертации.

Введение.

Глава 1. Теоретические основы стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости.

1.1. Недвижимость как инвестиционный актив.

1.2. Сравнительный анализ управления инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости.

1.3. Формирование стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости.

Глава 2. Анализ взаимосвязей управления и оценкн стоимости недвижимости для целей разработки показателей методики управления его стоимостью.

2.1. Анализ применения подходов к оценке стоимости недвижимости в управлении стоимостью портфеля недвижимости.

2.2. Метод капитализации и определение потенциала роста стоимости недвижимости на его основе.

2.3. Определение стоимостного эффекта управленческих решений по объектам портфеля недвижимости.

2.4. Показатели-индикаторы управления стоимостью недвижимости.

Глава 3. Практические аспекты применения методики управления

стоимостью портфеля недвижимости.

3.1, Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости.

3.2. Проведение анализа объектов портфеля недвижимости и сегментов

рынка недвижимости для применения методики управления стоимостью.

3.3. Сбор и анализ информации в рамках оценки стоимости портфеля недвижимости для применения методики управления стоимостью.

3.4. Ранжирование и оптимизация портфеля недвижимости на основе применения методики управления стоимостью.

Заключение.

Список литературы.

Приложения.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Положения диссертации раскрыты через решение пяти сформулированных соискателем задач.

Первая задача связана с обоснованием стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости. Проведенный в диссертации анализ подтверждает, что стоимостной подход к управлению получил широкое применение в различных отраслях мировой и российской экономики, однако на современном этапе теория и практика управления стоимостью портфеля недвижимости находятся в стадии формирования.

В работе было уточнено понятие «стоимость портфеля недвижимости» как суммарная стоимость объектов портфеля недвижимости. При этом в российских условиях существуют в соответствии с действующими стандартами оценки рыночная, инвестиционная и ликвидационная стоимости портфеля недвижимости.

Рыночная стоимость портфеля недвижимости отражает и учитывает ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность, поэтому является универсальным показателем, следовательно, прирост рыночной стоимости является основной целью управления портфеля недвижимости.

В диссертации обосновано авторское определение содержания управления стоимостью портфеля недвижимости как совокупности приемов и

методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его стоимости.

Автором обоснована последовательность и взаимосвязь этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфеля недвижимости, представленная в виде алгоритма (рис.1).

Рис. 1. Этапы реализации стоимостного подхода к управлению портфелем

недвижимости

Алгоритм реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости позволит профессиональным управляющим, собственникам, частным и институциональным инвесторам внедрить методику управления стоимостью портфеля недвижимости.

В результате решения задачи, связанной с анализом взаимосвязей управления и оценки стоимости недвижимости было обосновано, что управление стоимостью недвижимости и портфеля недвижимости

основывается на анализе оценки стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода и на сопоставлении результатов стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов (рис.2).

Рис. 2. Взаимосвязь оценки рыночной стоимости недвижимости и управления

стоимостью недвижимости

Соискателем была установлена возможность получения четырех видов стоимости при различной комбинации учитываемых условий при реализации метода капитализации. Исходная информация, используемая в методе капитализаций, и получаемые виды стоимости представлены в табл.1.

Обоснование видов стоимости, получаемых при использовании метода капитализации, необходимо оценщикам и управляющим недвижимостью, инвестиционным консультантам для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.

Таблица 1

Виды стоимости недвижимости, получаемые при использовании метода ____капитализации

Показатели Рыночная стоимость Специальная рыночная стоимость, если ставка капитализации рассчитана по данным инвестора Специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала Инвестиционная стоимость при наличии заемно! о капитала

Обозначение Market Value (MV) Special Market Value (SMV) Special Investment Value (SIV) Investment Value (IV)

Тип названия существующий термин введенный автором термин введенный автором термин существующий термин

Источники информации для расчета чистого операционного дохода рыночная информация рыночная информация текущие и ретроспективные данные по объекту текущие и ретроспективные данные по обьекту

Метод расчета [ставки капитализации метод рыночной экстракции кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат метод связанных инвестиций, метод Эллвуда

В результате решения задачи по обоснованию показателен, позволяющих формировать и диверсифицировать портфель недвижимости, были разработаны показатели инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости объектов портфеля недвижимости. Они необходимы для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов недвижимости в рамках портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков.

Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости является обобщающим показателем, определяется разностью инвестиционной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость.

Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств определяется разностью инвестиционной и специальной инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость объекта недвижимости с использованием заемного капитала превышает инвестиционную стоимость объекта без его использования.

Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стошости за счет управления эксплуатационными характеристиками определяется разностью специальной инвестиционной и специальной рыночной стоимости объекта недвижимое та. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость превышает рыночную стоимость за счет более эффективного управления эксплуатационными показателями оцениваемого объекта по сравнению со среднерыночными аналогами.

Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта определяется разностью специальной рыночной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость превышает рыночную стоимость за счет более эффективного управления рисками объекта ло сравнению с управлением рисками, осуществляемым среднерыночным инвестором.

Для сопоставления объектов недвижимости и их ранжирования необходимы относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости является обобщающим показателем, определяется отношением инвестиционной стоимости к рыночной стоимости объекта недвижимости.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств определяется отношением инвестиционной стоимости к специальной инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта определяется отношением специальной инвестиционной стоимости к специальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта определяется отношением специальной рыночной стоимости к рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе анализа показателей, указывающих на потенциал прироста стоимости, была установлена и доказана взаимосвязь абсолютных показателей инвестиционного потенциала прироста стоимости.

ДКиий - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости;

А Кием - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств;

Д^пр - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта; Д'^пр риск - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта.

В ходе анализа показателей, указывающих на потенциал роста стоимости, была установлена и доказана взаимосвязь относительных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой.

/гина ■ относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости; /гмем - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств;

Л-упр - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;

Д ^инв Д Кзаем Д ^упр Д ^ упр риск > ГДе

(1)

(2)

Л')пР риск - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта.

Выявленные взаимосвязи и полученные закономерности позволяют выявлять факторы, которые повлияли на существование инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости объектов портфеля недвижимости.

В результате решения задачи по разработке классификаций объектов портфеля недвижимости автором разработаны классификации на основе инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости недвижимости. Классификация объектов недвижимости в зависимости от уровня инвестиционного потенциала роста стоимости объектов портфеля недвижимости предназначена для принятия решений по формированию и диверсификации портфеля недвижимости (табл.2).

Таблица 2

Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости недвижимости

Уровень инвестиционного потенциала роста стоимости Значение показателя инвестиционного потенциала роста стоимости (1уть) Выводы/рекомендации

Высокий Л™» >(>„„„+ 1), где уинв - средняя ставка доходности рыночных активов (средняя ставка доходности объектов портфеля недвижимости). Управление активом эффективно, рынок недооценивает инвестиционные перспективы данного актва; его продажа на рынке нецелесообразна.

Средний 1 <1укт < {Гит + 1), где уинв - средняя ставка доходности рыночных активов (средняя ставка доходности объектов портфеля недвижимости). Управление активом достаточно эффективно, но актив требует повышенного внимания, так как есть риск его перехода в зону низкого уровня инвестиционного потенциала стоимости; в данный момент его продажа нецелесообразна.

Низкий Линв <1 Управление активом неэффективно, рынок переоценивает инвестиционные перспективы объекта; его продажа на рынке целесообразна.

Для ранжирования объектов недвижимости в портфеле, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков была разработана классификация

18

объектов недвижимости в зависимости от уровня рыночного потенциала роста стоимости. Она позволяет принимать эффективные управленческие решения по формированию портфеля недвижимости в зависимости от рыночного потенциала роста стоимости объекта недвижимости, который было предложено измерять прогнозируемым темном роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных (табл.3).

Таблица 3

Уровни рыночного потенциала роста стоимости недвижимости

Уровень рыночного потенциала роста стоимости Значение показателя рыночного потенциала роста стоимости Орын) Выводы/рекомендации

Высокий Лрын > (грш + 1), где гры„ - средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов (средний прирост стоимости объектов недвижимости, формирующих анализируемый портфель недвижимости). На рынке выявлено ожидание роста спроса и/или сокращение предложения аналогичных активов, прогнозируется увеличение стоимости данного объекта на основе рыночных тенденций. Продажа подобных объектов нецелесообразна в данный момент времени.

Средний 1 <^рын<(грш + 1), где грын - средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов (средний прирост стоимости объектов, формирующих анализируемый портфель недвижимости). Данный актив находится в переходной зоне, в данный момент продажа таких активов нецелесообразна. Он требует повышенного внимания, так как может сместиться в группу низкого рыночного потенциала.

Низкий Лрын <1 На рынке выявлено ожидание снижения спроса и/или увеличения предложения, прогнозируется снижение стоимости данного объекта на основе рыночных тенденций. Продажа подобных объектов целесообразна в данный момент времени, так как их стоимость будет сокращаться по рыночным прогнозам.

Показатели инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости недвижимости были систематизированы, в итоге разработана и обоснована

матрица классов объектов недвижимости в зависимости от двух факторов: уровня рыночного и инвестиционного потенциалов. По полученным классам объектов недвижимости были предложены управленческие решения.

Таблица 4

Матрица объектов недвижимости в зависимости от потенциала роста

стоимости

Уровень рыночного потенциала роста стоимости Уровень инвестиционного потенциала роста стоимости

Низкий (С) Средний(В) Высокий (А)

Низкий (С) Класс СС Класс СВ Класс СА

Средний(В) Класс ВС Класс ВВ Класс ВА

Высокий (А) Класс АС Класс АВ Класс АА

В исследовании решена задача по разработке показателен и методики их расчета для управления стоимостью портфеля недвижимости.

Разработаны индикаторы управления стоимостью, которые включают абсолютные и относительные показатели эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости и доходности объекта недвижимости.

Для определения индикаторов управления стоимостью были проанализированы: стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода (стоимость по доходам); стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода (стоимость по рынку); стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода (стоимость по затратам).

Относительный показатель эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется отношением стоимости по доходам к стоимости по затратам и характеризует экономическую целесообразность инвестиций в создание объекта недвижимости.

Относительный показатель оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется отношением стоимости по рынку к стоимости по затратам и характеризует оценку рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости.

Относительный показатель оценки рынком доходности объекта недвижимости определяется отношением стоимости по доходам к стоимости по рынку и характеризует оценку рынком доходности объекта недвижимости.

Абсолютный показатель эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется разностью стоимости по доходам и стоимости по затратам объекта недвижимости или портфеля недвижимости.

Абсолютный показатель оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется разностью стоимости по рынку и стоимости по затратам объекта недвижимости или портфеля недвижимости.

Абсолютный показатель оценки рынком доходности объекта недвижимости определяется разностью стоимости по доходам и стоимости по рынку объекта недвижимости или портфеля недвижимости.

Разработанные относительные и абсолютные индикаторы управления стоимостью необходимы для принятия эффективных решений по формированию и диверсификации портфеля недвижимости.

Для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджета планируемых мероприятий, выбора эффективного управленческого решения была разработана методика расчета стоимостного эффекта принятого управленческого решения. Стоимостной эффект управленческого воздействия на объект портфеля недвижимости равен разности стоимости объекта недвижимости вследствие реализации управленческого решения и его стоимости до принятия решения. Стоимостной эффект может быть рассчитан и по портфелю недвижимости как сумма стоимостных эффектов объектов портфеля в результате принятого решения.

В ходе решения задачи по разработке показателей для управления стоимостью портфеля недвижимости были установлены факторы стоимости, участвующие в определении стоимости и управляемые собственником или инвестором объекта недвижимости. Факторы стоимости объекта недвижимости с нестабильными денежными потоками представлены на рис.3.

Рис. 3. Факторы стоимости объекта недвижимости с нестабильными денежными потоками

Методические разработки и положения проведенного исследования

обусловили необходимость их практической апробации. С этой целью разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости была применена на четырех объектах, относящихся к жилой, офисной и складской недвижимости, формирующих портфель недвижимости, управление которого осуществлялось ЗАО «Фирма «Вектор+».

По результатам оценки стоимости портфеля недвижимости состав необходимой информации, разработанный для применения методики управления стоимостью портфеля, позволил выявить достаточность и репрезентативность информации для управления стоимостью данных объектов недвижимости.

По каждому из объектов недвижимости, входящих в анализируемый портфель недвижимости, и по портфелю недвижимости в целом были получены с помощью разработанных показателей потенциал роста и прироста

стоимости в относительном и абсолютном выражении по рыночным и инвестиционным прогнозам. Поскольку анализируемые объекты относились к различным классам по уровню потенциала роста стоимости, то портфель был признан диверсифицированным.

Применение методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказало, что инвестиционный и рыночный потенциалы роста стоимости являются независимыми показателями, поэтому классификация объектов недвижимости по двум признакам является необходимой и целесообразной.

Индикаторы управления стоимостью анализируемых объектов, позволили сделать выводы о спекулятивности существующего рынка недвижимости и экономической целесообразности создания новых объектов недвижимости на существующем рынке. Была обоснована целесообразность продажи объекта офисной недвижимости, расположенного в Московской области. В ходе расчета стоимостного эффекта от изменения факторов стоимости были выявлены объекты, по которым необходимо изменить эксплуатационные характеристики, а также был определен бюджет соответствующих мероприятий.

Апробация разработанной методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказывает, что инвесторы, собственники и консультанты получают возможность перейти от интуитивного пути управления стоимостью к научно-обоснованному подходу для принятия решений в ходе формирования, ранжирования, диверсификации и оптимизации портфеля недвижимости.

Таким образом, в ходе исследования была достигнута цель исследования и решены все поставленные задачи.

По теме диссертации были опубликованы следующие работы

в журналах, рекомендованных ВАК:

1. Мирзоян Н.В. Чтоб жилось... // Российское предпринимательство. -2007.-№12,- 0,3 п.л.

в остальных изданиях:

2. Мирзоян Н.В. Метод капитализации в определении рыночной стоимости

бизнеса в рамках оценки инвестиционной привлекательности. // Инвестициошшй банкинг. - 2006. - № 6. - 0,3 п.л.

3. Мирзоян Н.В. Информационная база для принятия решений по управлению недвижимостью на основе результатов сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости. // Ученые записки МФПА «Система бизнеса», выпуск 3. - М.; Маркет ДС, 2007. - 0,3 п.л.

4. Мирзоян Н.В. Управление стоимостью недвижимости. // Современная конкуренция. - 2007. - № 2. - 0,7 и.л.

5. Мирзоян Н.В. Формирование системы показателей инвестиционного потенциала роста стоимости объектов недвижимости. И Материалы второй ежегодной научной сессии Роль бизнеса в трансформации российского общества - М.: МФПА, Маркет ДС, 2007. - 0,6 п.л.

6. Мирзоян Н.В. Некоторые аспекты применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. // Материалы конференции Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития общества. - М.: МФПА, Маркет ДС, 2007. - 0,3 п.л.

7. Мирзоян Н.В. Использование метода капитализации в российской практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. // Материалы конференции Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития общества. - М.: МФПА, Маркет ДС, 2007. - 0,3 п.л.

8. Мирзоян Н.В. Выбор безрисковой ставки доходности в рамках оценки недвижимости. // Материалы конференции Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития общества. -М.: МФПА, Маркет ДС, 2007. - 0,3 п.л.

9. Мирзоян Н.В. Особенности оценки стоимости объектов недвижимости, представляющих историческую, художественную и иную культурную ценность. // Материалы третьей международной конференции Правовое обеспечение сохранности культурных ценностей. Сб. научных трудов. - М.: МФПА, Маркет ДС, 2008. - 0,3 п.л.

Мирзоян Наталия Витальевна

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 7.11.2008 г. Формат 60x90, 1/16. Объем 1.0 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 3955

Отпечатано в ООО "Фирма Блок" 107140, г. Москва, ул. Краснопрудная, вл. 13. т. (499) 264-30-73 www.firmablok.ru Изготовление брошюр, авторефератов, печать и переплет диссертаций.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мирзоян, Наталия Витальевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТОИМОСТНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Недвижимость как инвестиционный актив.

1.2. Сравнительный анализ управления инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости.

1.3. Формирование стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ВЗАИМОСВЯЗЕЙ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ РАЗРАБОТКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЕГО СТОИМОСТЬЮ.

2.1. Анализ применения подходов к оценке стоимости недвижимости в рамках управления стоимостью портфеля недвижимости.

2.2. Анализ метода капитализации и определение потенциала роста стоимости объекта недвижимости на основе метода капитализации.

2.3. Определение стоимостного эффекта управленческих решений по объектам портфеля недвижимости.

2.4. Показатели - индикаторы управления стоимостью недвижимости.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости.

3.2. Проведение анализа объектов портфеля недвижимости и сегментов рынка недвижимости для применения методики управления стоимостью.

3.3. Сбор и анализ информации в рамках оценки стоимости портфеля недвижимости для применения методики управления стоимостью.

3.3. Ранжирование и оптимизация портфеля недвижимости на основе применения методики управления стоимостью.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление"

Актуальность темы исследования.

Управление стоимостью портфеля недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений и сложным вопросом для российских инвесторов и собственников. К объектам недвижимости привлечено повышенное внимание в современных экономических условиях, поскольку они не только участвуют в производстве товаров и услуг, выполняют социальную функцию, являясь местом жительства, но и являются объектами инвестирования.

Ипотечный кризис в США явился одной из причин финансового кризиса в США. Проявления ипотечного кризиса вызвали повышенное внимание к управлению стоимостью недвижимости, поскольку рынок недвижимости становится во многих странах, особенно в России все более спекулятивным и непредсказуемым.

Экономический рост российской экономики вызвал повышенный интерес к рынку недвижимости, в крупных российских городах в 20032006 гг. спрос на рынке жилой и коммерческой недвижимости постоянно превышал предложение, несмотря на постоянный ввод на рынок новых объектов. Лишь в 2007-2008гг. на рынке недвижимости объемы совершаемых сделок установили более низкие темпы роста по сравнению с данными 2006г. Объекты недвижимости покупаются с целью их перепродажи в будущем по более высокой цене, однако высокие ставки доходности свидетельствуют о высоком уровне риска.

Повышенное внимание к управлению стоимостью портфеля недвижимости связано с тем, что на российском рынке происходит значительный рост количества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Если в 2003г. на российском рынке действовало только четыре ЗПИФН, то на начало 2008г. работали уже 213 ЗПИФН, а 44 фонда находились в стадии формирования [167].

На российском рынке развивается сегмент профессиональных управляющих недвижимостью, одним из аспектов деятельности которых является максимизация финансовых потоков, получаемых от объекта недвижимости.

Развитие и внедрение концепции стоимость-ориентированного менеджмента на российских предприятиях требуют управления стоимостью портфелей недвижимости, которые находятся в распоряжении предприятий как инвестиционный портфель либо как совокупность недвижимых активов в составе основных средств предприятия.

Вышеуказанные тенденции сформировали потребность в создании методики управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости.

Поэтому российский опыт функционирования рынка недвижимости и уникальные тенденции его развития требуют исследования существующих методик управления и оценки стоимости портфеля недвижимости для разработки методики управления стоимостью портфеля недвижимости для условий российского рынка недвижимости.

Особенности недвижимости как инвестиционного актива определяют специфику управления портфелем недвижимости. Неоднородность экономических характеристик недвижимости, слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов, неисчерпаемость земли и долговечность строений, необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения и/или развития недвижимости, низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для недвижимости становятся зачастую препятствиями, ограничивающими использование недвижимости в инвестиционных портфелях. Вместе с тем преодоление таких препятствий путем совершенствования информационных систем и систем управления недвижимостью дает возможность принятия эффективных решений.

В западных странах с развитой экономикой вопросы управления стоимостью уже решаются в настоящее время. Для России особенно актуальны проблемы реализации управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости, все более развивающегося в западных и российских компаниях.

Следовательно, российская действительность, практические заказы на выполнение работ по управлению стоимостью портфеля недвижимости, отсутствие методик и показателей в рамках концепции управления стоимостью портфеля недвижимости обусловили проведение данного диссертационного исследования.

Таким образом, острота проблем, связанных с управлением стоимостью портфеля недвижимости, определила выбор темы и направление научного исследования.

Степень разработанности проблемы.

В отечественной и зарубежной литературе описаны вопросы, связанные с оценкой стоимости недвижимости, экономикой недвижимости, управлением недвижимостью и инвестиционным портфелем.

Вопросы управления стоимостью рассматривают в своих работах западные ученые: А. Дамодаран (Aswath Damodaran), Г. М. Десмонд (G. М. Desmond), Р. Э. Келли (R. Е. Kelly), Т. Коупленд (Tom Copeland), Т. Коллер (Tim Koller) и Дж. Муррин (Jack Murrin), а также отечественные ученые А.Г.Грязнова, Ю.В.Козырь, И.В.Косорукова, В.В.Криворотов, О.В.Мезенцева, Ю.Б.Рубин, Т.В.Тазихина, М.А. Федотова, О.Н.Щербакова и др. Однако в этих работах рассматривается преимущественно управление стоимостью предприятия в целом, не исследуются более глубоко вопросы управления стоимостью отдельных активов.

В основе проведенного исследования лежат труды ученых, внесших существенный вклад в развитие теории формирования и управления инвестиционным портфелем: Г.Марковица, Г.Александера, Дж.Бэйли, У.Шарпа, В.В.Ковалева, Н.А.Кравченко, Г.ГШодшиваленко, О.С.Сухарева, В.В.Мыльника и др.

Основные методы определения стоимости недвижимости заимствованы из западной практики. Подходы к управлению недвижимостью рассматриваются в рамках классических концепций управления, анализируется стратегическое и оперативное управление недвижимостью. Вопросам управления и оценки объектов недвижимости, анализа их природы и состава, характеристик и особенностей посвящены работы западных ученых: Дж.Фридмана, Н.Ордуэй, Генри С.Харрисона, а также отечественных ученых: И.Т.Балабанова, Л.П.Белых, Э.Р.Бугулова, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.А.Горемыкина, В.С.Зимина, И.Д.Кужелова, Ю.Н.Кулакова, И.Г.Лукмановой, А.В.Марченко, Е.С.Озерова, И.А.Остриной, А.В.Руднева, В.М.Рутгайзера, В.Н.Стаханова, Е.П.Ушакова, Е.И.Тарасевича, В.3.Черняк, М.А.Чернышева и других.

В то же время вопросы управления портфелем недвижимости рассматриваются лишь в некоторых работах отечественных исследователей: Л.П.Белых, А.В.Марченко, но аспекты управления стоимостью портфеля недвижимости в работах данных авторов не освещены.

Существующие разработки в области управления стоимостью, управления недвижимостью, инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости создали основу для проведения исследования. Вопросы управления стоимостью портфеля недвижимости только начинают рассматриваться в отечественной экономической литературе.

Таким образом, актуальность и недостаточная научная изученность вопросов управления стоимостью портфеля недвижимости определили цели и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является решение научной задачи по теоретическому обоснованию стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости и разработке методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе него.

Достижение цели определило необходимость постановки и решения следующих задач:

1. обосновать стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости;

2. провести анализ взаимосвязи оценки и управления стоимостью недвижимости;

3. обосновать показатели, позволяющие ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля, формировать и диверсифицировать портфель недвижимости и его риски;

4. разработать классификации объектов портфеля недвижимости на основе потенциала роста их стоимости;

5. разработать показатели и методики их расчета для управления стоимостью портфеля недвижимости.

Объект и предмет исследования.

В соответствии с целью и поставленными задачами объектом исследования являются финансовые потоки и кругообороты капитала в портфелях недвижимости, стоимость портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.

В качестве предмета исследования выступают процессы оценки и управления стоимостью портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.

Теоретическая и методологическая основы исследования.

Теоретической базой исследования явились фундаментальные положения экономической науки, теории управления и оценки недвижимости, управления и оценки портфеля недвижимости.

В качестве методологической основы исследования использовались различные способы научного познания: анализ, синтез, аналогия, абстрагирование, сопоставление и обобщение. В работе использованы методы факторного и математического анализа.

Информационную базу составили данные Росстата, материалы научно-практических конференций, информация, опубликованная в научной литературе и периодической печати, в справочных системах «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, по объектам жилой и коммерческой недвижимости.

В качестве нормативно-правовой базы исследования были использованы законы Российской Федерации, Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Минэкономразвития России, Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования состоит в том, что на основе стоимостного подхода к управлению разработана методика управления стоимостью портфеля недвижимости, обеспечивающая его эффективное формирование, ранжирование объектов в портфеле недвижимости по различным признакам, диверсификацию портфеля недвижимости и рост его стоимости.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости включает показатели потенциала роста стоимости, индикаторы управления стоимостью, факторы стоимости. Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости необходима для принятия управленческих решений по формированию, диверсификации и оптимизации портфеля недвижимости.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости может эффективно применяться профессиональными управляющими недвижимостью, девелоперами, риэлторами, специалистами инвестиционных фондов, институциональными и частными инвесторами, оценщиками в отчетах по оценке стоимости недвижимости, если задача оценки - принятие управленческих решений.

Наиболее существенные результаты, определяющие научную новизну исследования, заключаются в следующем.

1. Обоснован стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости, который заключается в том, что рыночная стоимость портфеля является универсальным показателем, отражающим и учитывающим ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность.

Управление стоимостью портфеля недвижимости включает реализацию приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой рыночной стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его рыночной стоимости.

Обоснована последовательность и взаимосвязь этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости, представленная в виде алгоритма.

2. Доказано объективное существование дополнительных видов стоимости недвижимости в рамках применения метода капитализации:

• cneifucuibHOii рыночной стоимости, если чистый операционный доход рассчитан на основе рыночных данных, а ставка капитализации на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат;

• специальной инвестиционной стоимости при отсутствии заемного капитала, если чистый операционный доход рассчитан на основе данных по объекту и ставка капитализации рассчитана на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат.

Обоснование видов стоимости, получаемых при использовании метода капитализации, является актуальным для оценщиков и управляющих недвижимостью для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.

3. Впервые разработана методика расчета абсолютных и относительных показателей, определяющих инвестиционный потенциал роста стоимости объекта недвижимости и его структуру.

Абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости позволяют инвесторам и собственникам исследовать рост стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта и рисками объекта.

Разработанные показатели позволят не только исследовать величину и структуру потенциала роста стоимости объекта недвижимости, но и отслеживать его изменение в динамике, что необходимо для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов в рамках портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков.

4. Доказана взаимосвязь выявленных относительных и абсолютных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой. Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости равен сумме абсолютных показателей инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости равен произведению относительных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Обоснованные взаимосвязи позволят управляющим недвижимостью, инвесторам выявлять причины появления роста стоимости, а также управлять ростом стоимости за счет влияния на факторы стоимости.

5. Обоснованы классификации объектов недвижимости в составе портфеля недвижимости в зависимости от инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости.

Классификации позволяют ранжировать объекты недвижимости в рамках портфеля недвижимости по классам, диверсифицировать сам портфель недвижимости и его риски.

Разработана матрица объектов недвижимости, классифицируемых в зависимости от уровня рыночного и инвестиционного потенциалов роста стоимости. Для полученных классов объектов недвижимости сформулированы управленческие рекомендации. Матрица является инструментом принятия решений по формированию и оптимизации портфеля недвижимости.

6. Разработана методика расчета стоимостного эффекта управленческого воздействия по объектам портфеля недвижимости на основе методов капитализации и дисконтированных денежных потоков. Методика необходима для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджетировании планируемых мероприятий. Для расчета стоимостного эффекта был разработан перечень факторов стоимости, которые необходимо анализировать при принятии оперативных управленческих решений по изменению характеристик объектов портфеля недвижимости.

7. Разработана методика расчета индикаторов для принятия управленческих решении при управлении стоимостью портфеля недвижимости: абсолютных и относительных показателей эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком доходности объекта недвижимости. Обоснована интерпретация значений индикаторов, которая необходима для ранжирования и диверсификации портфеля недвижимости инвестиционными и финансовыми консультантами.

Полученные результаты обеспечивают повышение эффективности решений в области формирования портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости, управления стоимостью портфеля недвижимости.

Теоретическая значимость исследования.

Основные положения работы представляют собой вклад в теории финансового менеджмента, оценки стоимости недвижимости, управления стоимостью недвижимости и управления стоимостью портфеля недвижимости, интеграцию научно-практических достижений в этих областях, обеспечивающую основы для развития новых знаний и методик в рамках данной интеграции.

Практическая значимость исследования.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости используется финансовыми и инвестиционными консультантами, управляющими недвижимостью. Кроме того, результаты исследования используются в консультациях частных и институциональных инвесторов по вопросам повышения эффективности инвестиционных портфелей, включающих объекты недвижимости.

Полученные результаты обеспечивают повышение эффективности решений в области формирования, диверсификации, ранжирования объектов, управления стоимостью портфеля недвижимости.

Выводы и результаты работы ориентированы на использование:

- инвестиционными и финансовыми консультантами;

- профессиональными управляющими недвижимостью;

- частными и институциональными инвесторами для эффективного управления портфелем недвижимости;

- оценщиками недвижимости для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки;

- представителями региональных и местных (муниципальных) органов власти для обеспечения эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или федеральной собственности и формирующих портфель недвижимости.

Основные положения диссертации целесообразно использовать при подготовке соответствующих тем лекций и семинарских занятий экономических факультетов ВУЗов в курсах: «Оценка недвижимости», «Оценка и управление стоимостью недвижимости», «Управление портфелем недвижимости».

Апробация результатов исследования.

Результаты исследования внедрены в консалтинговых и девелоперских компаниях ООО «Ви Дом точка Ру», ЗАО «Фирма «Вектор+», ООО «Домострой-Эксперт», работающих на рынке недвижимости, используются в управленческих консультациях менеджеров предприятий и частных лиц по оптимизации портфеля недвижимости.

Результаты исследования апробированы при проведении теоретических и практических занятий при подготовке специалистов по вопросам оценки и управления стоимостью недвижимости.

Положения диссертации докладывались на первой научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества» (в апреле 2006 г.), второй научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2007» (в апреле 2007 г.), третьей научной сессии «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2008» (в апреле 2008г.), третьей международной конференции «Правовое обеспечение сохранности культурных ценностей».

По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,4 п.л., которые полностью раскрывают основное содержание диссертации.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Мирзоян, Наталия Витальевна

Выводы и результаты работы ориентированы на использование профессиональными управляющими недвижимости, инвестиционными консультантами, частными и институциональными инвесторами для эффективного управления портфелем недвижимости, оценщиками недвижимости для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки, представителями федеральных, региональных и муниципальных органов власти для обеспечения эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или федеральной собственности и формирующих портфель недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе исследования теоретических основ стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости и разработки методики управления стоимостью портфеля недвижимости были получены следующие результаты.

Проведенный в диссертации анализ подтверждает, что стоимостной подход к управлению получил широкое применение в различных отраслях мировой и российской экономики, однако на современном этапе теория и практика управления стоимостью портфеля недвижимости находятся в стадии формирования.

В работе было уточнено понятие «стоимость портфеля недвижимости» как суммарная стоимость объектов портфеля недвижимости. При этом в российских условиях существуют в соответствии с действующими стандартами оценки рыночная, инвестиционная и ликвидационная стоимости портфеля недвижимости.

Рыночная стоимость портфеля недвижимости отражает и учитывает ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность, поэтому является универсальным показателем, следовательно, прирост рыночной стоимости является основной целью управления портфеля недвижимости.

В диссертации обосновано авторское определение содержания управления стоимостью портфеля недвижимости как совокупности приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его стоимости.

Автором обоснована последовательность этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфеля недвижимости: формирование портфеля недвижимости; идентификация и учет характеристик объектов недвижимости, входящих в портфель недвижимости; анализ рынка недвижимости; анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости, входящих в портфель недвижимости; оценка стоимости объектов недвижимости, входящих в портфель недвижимости, оценка стоимости портфеля недвижимости; выявление возможностей повышения стоимости портфеля недвижимости, планирование соответствующих мероприятий; принятие управленческих решений в отношении объектов портфеля недвижимости и реализация соответствующих мероприятий.

Сформулированы единство и различия управления стоимостью объекта недвижимости и портфеля недвижимости.

Процесс оценки стоимости недвижимости и процесс управления стоимостью недвижимости взаимосвязаны. В ходе исследования было обосновано, что управление стоимостью недвижимости и портфеля недвижимости основывается на анализе оценки стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода и на сопоставлении результатов стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов.

В ходе анализа метода капитализации доходного подхода обоснована возможность формирования различных видов стоимости недвижимости при различной комбинации используемой информации, что является актуальным для оценщиков недвижимости и управляющих недвижимостью для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.

В результате использования метода капитализации обосновано формирование:

• рыночной стоимости, если чистый операционный доход и ставка капитализации рассчитаны на основе рыночных данных;

• специальной рыночной стоимости, если чистый операционный доход рассчитан на основе рыночных данных, а ставка капитализации на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат;

• специальной инвестиционной стоимости при отсутствии заемного капитала, если чистый операционный доход рассчитан на основе данных по объекту и ставка капитализации рассчитана на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат;

• инвестиционной стоимости при использовании заемного капитала, если чистый операционный доход рассчитан на основе данных по объекту и ставка капитализации рассчитана методом связанных инвестиций.

Разработана методика расчета системы абсолютных и относительных показателей величины и структуры инвестиционного потенциала роста стоимости объекта недвижимости. Разработанные показатели позволят не только исследовать величину и структуру роста стоимости объекта недвижимости, но и отслеживать его изменение в динамике, что можно использовать для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов недвижимости в рамках портфеля недвижимости, для диверсификации портфеля недвижимости и диверсификации рисков.

Абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости позволяют инвесторам, собственникам и оценщикам исследовать прирост и рост стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными данными объекта, управления рисками объекта.

Доказана взаимосвязь выявленных относительных и абсолютных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой. Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости равен сумме абсолютных показателей инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости равен произведению относительных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта, управления рисками объекта.

Обоснованные взаимосвязи позволят управляющим недвижимостью, инвесторам выявлять причины появления роста стоимости, а также управлять ростом стоимости за счет влияния на факторы стоимости.

Для осуществления ранжирования объектов недвижимости в портфеле автором разработаны классификация объектов недвижимости по уровню инвестиционного потенциала роста стоимости. Объекты недвижимости могут быть классифицируемы и по уровню рыночного потенциала роста стоимости. Классификации позволяют ранжировать объекты недвижимости в рамках портфеля недвижимости по классам, диверсифицировать сам портфель недвижимости и его риски.

Показатели инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости были систематизированы, разработана и обоснована матрица объектов недвижимости в зависимости от двух факторов: уровня рыночного и инвестиционного потенциалов роста стоимости.

Матрица является инструментом принятия решений, что позволяет эффективно управлять портфелем недвижимости и принимать решения по его формированию и оптимизации. Для полученных классов объектов недвижимости сформулированы управленческие рекомендации.

В ходе анализа модели выбора и принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объектов портфеля недвижимости были исследованы факторы стоимости, т.е. показатели, участвующие в определении стоимости и управляемые собственником или инвестором объекта недвижимости. Для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджета планируемых мероприятий, выбора эффективного управленческого решения была разработана методика расчета стоимостного эффекта принятого управленческого решения.

Разработанная методика расчета стоимостного эффекта принятия управленческого решения по объекту портфеля недвижимости основана на методах капитализации и дисконтированных денежных потоков. Методика необходима для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджета планируемых мероприятий. Для расчета стоимостного эффекта были определены факторы стоимости, которые могут служить информационным обеспечением принятия управленческих решений.

Анализ результатов расчета стоимости объекта недвижимости, рассчитанных в рамках различных подходов к оценке, позволил автору разработать относительные и абсолютные индикаторы управления стоимостью, на основе которых можно принимать эффективные решения по портфелю недвижимости и объектам недвижимости. Разработанная методика расчета индикаторов для принятия управленческих решений при управлении стоимостью портфеля недвижимости и объекта недвижимости включает абсолютные и относительные показатели эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком доходности объекта недвижимости.

Методика расчета индикаторов необходима для формирования информационной базы принятия решения. Для управляющих j недвижимостью, девелоперов и инвесторов была предложена интерпретация возможных значений индикаторов.

Методические разработки и положения проведенного исследования обусловили необходимость их практической реализации с тем, чтобы результаты проверки подтвердили целесообразность их использования при управлении стоимостью портфеля недвижимости. С этой целью разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости была применена на четырех объектах, относящихся к жилой, офисной и складской недвижимости, формирующих портфель.

Практическая апробация разработанной методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказала возможность применения методики для объектов недвижимости, различающихся по местоположению, назначению и физическим характеристикам.

Разработанный для применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости состав необходимой информации позволил выявить ее достаточность и репрезентативность для управления стоимостью данных объектов недвижимости.

По каждому из объектов недвижимости, входящих в анализируемый портфель недвижимости, и по портфелю недвижимости в целом был получен с помощью разработанных показателей потенциал роста и прироста стоимости в относительном и абсолютном выражении по рыночным и инвестиционным прогнозам. Поскольку анализируемые объекты относились к различным классам по уровню потенциала роста стоимости, то портфель был признан диверсифицированным.

Применение методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказало, что инвестиционный и рыночный потенциалы роста стоимости являются независимыми показателями, поэтому классификация объектов недвижимости по двум признакам является необходимой и целесообразной.

В ходе реализации теоретических положений диссертации было выявлено, что информация, полученная в ходе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, является достаточно полной и репрезентативной для управления стоимостью данными объектами недвижимости, поскольку анализируются рынок, к которому относится объект недвижимости, количественные и качественные характеристики, варианты альтернативного использования, наиболее эффективное использование объекта недвижимости, текущие цены на аналогичные объекты на рынке, а также составляется прогноз денежных потоков, получаемых от объекта, и определяются затраты для его создания. Сбор и учет всей собранной информации позволяет принимать обоснованные, аргументированные и эффективные управленческие решения.

Индикаторы управления стоимостью анализируемых объектов, позволили сделать выводы о спекулятивности существующего рынка недвижимости, их экономической целесообразности строительства и выводе новых объектов недвижимости на существующем рынке.

В результате анализа показателей методики была обоснована целесообразность продажи объекта офисной недвижимости, расположенного в Московской области.

В ходе расчета стоимостного эффекта были выявлены объекты, по которым необходимо изменить эксплуатационные характеристики, а также был определен бюджет соответствующих мероприятий.

Апробация разработанной методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказывает, что инвесторы, собственники и консультанты получают возможность перейти от интуитивного способа управления стоимостью к научно-обоснованному подходу для принятия решений в ходе формирования, ранжирования, диверсификации и оптимизации портфеля недвижимости.

Предлагаемая методика управления стоимостью портфеля недвижимости:

- обосновывает инвестиционную привлекательность отдельных объектов недвижимости и портфеля недвижимости в целом;

- дает более широкий взгляд на активы, находящиеся в составе портфеля недвижимости, выявляя дополнительные экономические характеристики объектов недвижимости, формирующих портфель недвижимость;

- позволяет по выявленным характеристикам и показателям ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости;

- дает обоснование различиям в стоимости портфеля недвижимости в соответствии с различными управленческими решениями;

- позволяет принимать решение об оптимизации портфеля недвижимости в соответствии с различными выбранными показателями (минимальный риск, максимальный прирост стоимости и т.д.);

- показывает преимущества выбранного варианта портфеля недвижимости по сравнению с альтернативными вариантами портфеля недвижимости.

Предложенная методика управления стоимостью портфеля недвижимости может быть использована для объектов недвижимости различного назначения, размера, местоположения.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости в дальнейшем может использоваться как основа для создания программы управления портфелем недвижимости в целях обеспечения значительных и стабильных конкурентных преимуществ на рынке юридических и физических лиц, обладающих портфелями недвижимости.

Разработанные показатели методики управления стоимостью объекта недвижимости или портфеля недвижимости упрощают управление объектами недвижимости и портфелем недвижимости, поскольку создают информационную базу для принятия управленческих решений.

Определение стоимостного эффекта принятия управленческих решений позволяет определить для объекта недвижимости или портфеля недвижимости возможности роста стоимости. При этом расчет стоимостного эффекта позволяет определить бюджет наиболее целесообразных мероприятий.

Таким образом, разработанная методика управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости в целом имеет практическое применение и позволяет осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости. Она позволяет формировать, оптимизировать и диверсифицировать портфель недвижимости, эффективно принимать стратегические и оперативные управленческие решения.

Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости может эффективно применяться профессиональными управляющими недвижимостью, специалистами инвестиционных фондов, институциональными и частными инвесторами.

Поскольку в практике оценочных компаний нередко осуществляется оценка рыночной стоимости для принятия управленческих решений, то разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости может эффективно применяться оценщиками, если задачей оценки является принятие управленческих решений.