Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Анохин, Сергей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ - ВАЖНЕЙШАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

1.1. Формирование имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе.

1.2. Организационно-экономические аспекты муниципальной собственности.

1.3. Сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских поселений и экономическая природа арендных платежей.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ОСНОВНЫХ РЕЗЕРВОВ, ФАКТОРОВ И ИНСТРУМЕНТОВ ПОВЫШЕНИЯ СТЕПЕНИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

2.1. Трансформация концепции аренды муниципальной собственности как источника доходов бюджетной системы.

2.2. Маркетинговые исследования и проблемы регулирования рынка городской недвижимости.

2.3. Основные резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью городских и сельских поселений.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

3.1. Проблемы совершенствования оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами.;.

3.2 Основные направления институционального развития земельного рынка в условиях города.

3.3. Повышение степени эффективности использования объектов нежилого фонда городских и сельских поселений.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости"

Актуальность исследования. В условиях перехода к социально ориентированной рыночной экономики принципиально изменяются отношения собственности с её подразделениями - распоряжением, владением, пользованием. Собственность - фундаментальная категория экономической теории, стоит в центре всех социально-экономических отношений, образуя самую глубокую «тайну» любого способа производства. Многообразие отношений собственности может быть адекватно описана с помощью теории «ниш» или «пучка» отношений, когда каждая форма собственности в ходе соревнования, естественного отбора доказывает своё превосходство над другими, свою большую народнохозяйственную эффективность. Среди специфических отношений собственности в условиях смешанной экономики особое место занимает муниципальная собственность, находящаяся в распоряжении или владении определённых субъектов Российской Федерации, которые осуществляют свои полномочия в соответствии с Конституцией, общими Законами и Постановлениями Правительства РФ.

В сфере распоряжения муниципальной собственностью отдельные субъекты РФ имеют определенную самостоятельность, могут принимать самостоятельные решения на базе своих Законодательных собраний и распоряжений глав Администрации. Эти решения принимаются в соответствии с общими федеральными законами, но имеют и самостоятельную юридическую силу. В настоящее время назрела жизненная необходимость разработки целостной системы экономического регулирования отношений собственности, как на федеральном уровне, так и в отдельных регионах страны. Это прежде всего относится к муниципальной собственности, так как она в данный отрезок времени проведения реформ выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности в осуществлении социально ориентированной государственной политики.

Муниципальная собственность, как и всякая другая, распадается на своего рода «пучок» отношений собственности - на движимое и недвижимое имущество, здания и сооружения, земельные участки и т.д. Кроме того, муниципалитетам предоставлено право распоряжения местными земельными участками на правах аренды, ибо земля является их муниципальной собственностью, хотя и не объектом свободной купли-продажи, -впредь до принятия законов на федеральном уровне. Земля - не всякий товар, это - особый вид недвижимости, но по поводу её вполне возможны арендные отношения - на базе соответствующих экономических оценок, формирующихся на основе теории дифференциальной ренты. Развитие арендных отношений в современных условиях по поводу оборота всех форм недвижимости трудно переоценить. Этим и определяется особая актуальность темы предпринятого исследования.

Арендные отношения в сфере оборота муниципальной недвижимости требуют соответствующего экономического и правового регулирования, их нельзя пускать на самотёк в условиях рынка, но именно методы косвенного (рыночного) регулирования получают сейчас особую остроту и актуальность. Для научной разработки методов такого регулирования особое значение приобретает изучение как отечественного, так и зарубежного опыта, практики экономической оценки муниципальной недвижимости, установления научно обоснованных норм и размеров арендных плат, их присвоения и использования в хозяйственном обороте. Оживление и подъём хозяйственной активности просто немыслим без совершенствования практики участия властных структур по поводу распоряжения и использования муниципальной недвижимости, сдачи её в аренду на определённых условиях, законодательного оформления величины арендных плат и их распределения как на федеральном уровне так и в рамках деятельности отдельных субъектов РФ. Участие властных структур в этом процессе - жизненная потребность и необходимость.

Общеизвестно, что доходы от хозяйственной деятельности властных структур в России крайне невелики и практически сводятся к доходам от участия в перераспределении собственности. Что касается западных властных структур, то здесь, наоборот, доходы от такой деятельности значительны и являются результатом «предпринимательства властей». Под «предпринимательством властей» обычно понимают хозяйственную деятельность государственных (муниципальных) предприятий, управление государственной (.муниципальной) недвижимостью как городских, так и сельских поселений, а также организацию налогообложения, результатов обращения имущества на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Таким образом, оживление и дальнейшее развитие хозяйственной деятельности властей всех уровней - проблема, которая затрагивает интересы всех: и граждан, и профессиональных и непрофессиональных участников рынка недвижимости, и органы власти, в том числе субъектов Российской Федерации.

Все вышеизложенное в значительной степени относится и к крупным городам и сельским поселениям Российской Федерации. В них сосредоточены значительные объемы недвижимости, эффективное управление которой способно дать серьезный финансовый эффект, а арендная плата за эксплуатацию недвижимости способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Это в значительной степени объясняет тот факт, что органы государственной власти и местного самоуправления населенных мест уделяют совершенствованию системы управления недвижимостью, одной из неотъемлемых составляющих которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, самое пристальное внимание. В городах создана солидная база для разработки эффективной системы управления недвижимостью. Это обеспечило в последние годы реальные объемы поступлений в бюджет городских и сельских населенных мест от использования недвижимости и земельных участков.

В настоящее время в крупных городах, поселках и сельской местности, с одной стороны, имеет место достаточно высокий процент собираемых применительно к недвижимости арендных и иных нормативных платежей, а с другой - отмечается наличие значительного числа актуальных управленческих проблем. Это касается и многочисленных аспектов недооценки муниципальной недвижимости, и не всегда эффективного управления ею. Исследования подтверждают чрезвычайно высокий уровень «управленческой недостаточности» в сфере муниципальной недвижимости, что влечет за собой значительные потери бюджетных доходов. Имеются солидные резервы увеличения стабильных арендных платежей и расширения и стабилизации налоговой базы землепользования с целью увеличения доли земельных поступлений в бюджет органов местного самоуправления и государственного бюджета в целом.

Итак, эффективное управление недвижимостью - одна из основных составляющих развития муниципального менеджмента любого крупного города, поселка городского типа и многочисленных сельских поселений. Выстраивание систем управления недвижимостью - процесс такой же напряженный и непрерывный, как и сама жизнь. Здесь необходимо согласование систем управления всех уровней - государства, местных администраций, законодательных собраний Государственной Думы и прочих ветвей власти, т.е. всех участников единого процесса организации функционирования недвижимости.

Органы муниципальной власти городских и сельских поселений выступают на рынке недвижимости в двух ролях: во-первых, в роли регулятора рынка недвижимости (регулирующая функция) и, во-вторых, в роли хозяйствующего субъекта (хозяйственная функция).

Если первая роль ставит перед муниципальным менеджментом задачу - сформировать целостную и непротиворечивую нормативную базу регулирования рынка недвижимости, то вторая роль состоит в организации процесса вовлечения в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью зарабатывания средств для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории, в благоустройство, в рационализацию использования земельных участков.

Таким образом, перед органами государственной власти и местного самоуправления городских и сельских поселений стоит чрезвычайно важная задача по радикальному совершенствованию управления недвижимостью, неотъемлемой составляющей которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, отнесенные в установленном порядке к государственной (муниципальной) собственности, используемой в процессе хозяйственной деятельности всех субъектов РФ.

Поскольку традиционной формой управления объектами недвижимости в хозяйственном обороте крупных городов, как и других субъектов РФ, является оформление арендных отношений, задача дальнейшей оптимизации механизма формирования и развития, арендных отношений в сфере государственной (муниципальной) собственности столицы представляется, нам чрезвычайно актуальной. Все вышеизложенное обусловливает необходимость дальнейшей разработки как методологических подходов, так и практических механизмов совершенствования управления государственной (муниципальной) недвижимостью на уровне субъектов федерации, в числе которых крупные города, рабочие поселки, сельские поселения, ведущие хозяйственную деятельность.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы собственности на недвижимость, и прежде всего на землю, издавна привлекали к себе пристальное внимание. Много сделал для анализа теоретических основ экономической реализации поземельной собственности основоположник политической экономии в Англии У. Петти, который впервые выдвинул понятие земельной ренты, хотя и отождествлял ее со всей прибавочной стоимостью. Французские физиократы во главе с Ф. Кенэ уделяли этой проблеме самое пристальное внимание, считая землю единственным источником всякого богатства, а земледельческий труд - единственным видом производительного труда. Считая ренту «чистым даром природы», физиократы много сделали для исследования форм экономической реализации земельной собственности, развития фермерского хозяйства, пропаганды преимуществ рационального использования земли в целях роста национального богатства.

Адам Смит считал экономическое учение физиократов самым близким к истине. Он воспринял от них идею «естественной закономерности» общественной жизни и развил на новой основе их учение о земельной ренте, сведя ее к части прибавочной стоимости (прибыли) и подчеркивая исключительную значимость земли в деле организации не только рационального земледелия, но и промышленного производства. Вершиной до-марксовой политической экономии, как известно, стало учение Д. Рикардо, создавшего стройную теорию поземельной ренты и критикуя частную собственность на землю. Он создал основы учения о дифференциальной ренте I и дифференциальной ренте II и в основном раскрыл тенденции их исторической эволюции.

К. Маркс высоко оценивал заслуги Д. Рикардо, исправив его ошибки и создав свою собственную теорию ренты, непревзойденную до сего времени. Во-первых, он впервые создал учение об абсолютной ренте, творческой причиной которой он считал частную собственность на землю, а потому она отпадает вместе с национализацией земли и устранения частной собственности на землю. Во-вторых, он развил учение о дифференциальной ренте, освободив её от всякой связи с так называемым «законом убывающего плодородия почвы» и показав, что дифференциальная рента возникает не только при переходе обработки земли от лучших участков к худшим, как полагал Д. Рикардо, но и при переходе обработки от худших земель к лучшим. Кроме того, К. Маркс показал возможности рациональ ного земледелия и в будущем обществе на основе учения о дифференциальной ренте, а также сохранения ее в условиях отсутствия «сглаживания» плодородия земельных участков и существования единой рыночной цены на сельскохозяйственную продукцию.

Особые заслуги в исследовании причин образования ренты и роста арендных отношений в «изолированном государстве» принадлежат немецкому экономисту И.Г. Тюнену, который положил основания учения о предельных величинах в экономическом анализе. По И.Г. Тюнену, сельскохозяйственная направленность землепользования имела вид концентрированных кругов, расходящихся от центра города, при постоянном убывании интенсивности землепользования по мере удаления земельных участков от центра к периферии. Тем самым он продолжил на новой основе частичные указания К. Маркса о том, что в общественном производстве и земля и присоединенный к ней капитал (в городах - оборудованные территории, вложенные иммобильные основные фонды) выступают своего рода «всеобщим средством труда», потому что земля «дает рабочему locus stand (место, на котором тот стоит), а его процессу fielol of employment (сферу действия)»; примером же этого рода средств труда, но уже предварительно подвергшихся процессу труда, К. Маркс считал рабочие здания, дороги, каналы и т.д. Тем самым К. Маркс и И.Г. Тюнен подготовили почву для научного исследования природы городской ренты и причин её образования. Они легли в основу современных разработок экономической оценки земли и городских участков, а тем самым - и для анализа экономической реализации муниципальной собственности.

Известный английский учёный, основоположник всех видов современных «экономикстов» А. Маршалл впервые разработал учение об урбанизированном экономическом эффекте и развил на новой основе учение К. Маркса о цене земли как капитализированной ренте. Он считал, что проблема сельскохозяйственных земель проще, чем проблема городских, поскольку сельскохозяйственное предприятие является единственным предприятием на данном участке земли (как известно, монополию на землю как объект хозяйства К. Маркс считал причиной существования дифференциальной ренты). А. Маршалл показал, что городские земли могут рассматриваться не только как ресурс многоцелевого назначения («материальные условия»), не только как пространственная база для осуществления строительства («основа местоположения, территориальная операционная база»), но и как обладающая основными свойствами городская среда, обеспечивающая за счет повышения концентрации производительных сил получение специфического урбанистического эффекта.

По существу именно А. Маршаллу принадлежит заслуга подлинно научной разработки сущности, величины и динамики городской ренты как формы экономической реализации муниципальной собственности. В отличие от земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, в садоводческих и парковых хозяйствах и пр., главным условием и средством производства которых выступает плодородие, для города земля является фактором производства, который в разной степени, прямо или косвенно, необходим при изготовлении всех товаров. Как базовый ресурс, земля города является источником всех производимых в городе благ, причем в случае рационального использования городских земель их естественная производительная способность со временем не убывает, а возрастает. Согласно А. Маршаллу, цена участка земли в городе равна его сельскохозяйственной цене, увеличенной на показатель выгод местоположения. Он описал причины и движущие мотивы конкуренции между потенциальными владельцами земельных городских участков и механизмы ценообразования на городскую землю. Потенциальный владелец участка формирует свою цену, исходя из своих будущих доходов от эксплуатации выбранного им участка, за минусом затрат на его приобретение и обустройство.

Итак, более чем столетняя история западного опыта исследований по проблеме стоимости городских земель и величины земельной ренты (ибо цена земли, как первым установил К. Маркс, есть капитализированная земельная рента) отразилась в работах таких исследователей, как А. Маршалл, Р. Хард, М. Хальбвахс, Р. Хейг, Р. Тарвей, Р. Ратклифф, П. Уэнд, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарек, Р. Мейер и др. Несмотря на различия в подходах и способах формализации, модели всех перечисленных авторов имеют много общих черт. В частности, все они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижение (обобщенные транспортные издержки) при оценке земельных участков, доказывая тем самым, что вопрос о городской земельной ренте нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств и коммуникаций.

В отечественной литературе исследования природы, причин образования и динамики городской земельной ренты также издавна привлекали внимание исследователей. Ещё в 1878 г. Л.З. Слонимский подробно изло-• жил идеи И.Г. Тюнена, которые легли в основу отечественных разработок городской ренты. В России большим авторитетом пользовались также идеи К. Маркса, пропагандировавшиеся не только в специальных журналах, но и в практике преподавания, в том числе и его учение о земельной ренте. Эта традиция не прерывалась и последующими теоретиками, особенно в 20-е годы, когда на сцену выступила целая плеяда сторонников И.Г. Тюнена, идеи которого ассоциировались с учением К. Маркса.

В современной отечественной литературе много внимания проблеме собственности, в том числе и муниципальной, а также форм её экономической реализации уделяют Абалкин Л.И., Никифоров Л.В., Хавина С.А. и др., рассматривая проблему многосубъектности собственности и стратегию её дальнейшего развития. Поэлементный анализ собственности форм её экономической реализации, принципы экономической оценки природных ресурсов, и прежде всего земельных участков, в том числе городских, подробно освещается в работах Банина А.П., Бочарова Ю.П., Баранина В.В., Вашанова В.А. и Лойко П.З., Герасимовича В.Н. и Голуба A.A., Карнауховой Е.С., Канторовича Л.В., Львова Д.С., Макарова В.Л., Немчинова B.C., Лемешева М.Я., Гофмана К.Г., Пчелинцева О.С., Сухотина Ю.В., Овсиенко Ю.В., Федоренко Н.П., Шухова Н.С. и многих других. Теоретические и практические вопросы планировки городов и градостроительства рассматривались в работах Любовного В.Я., Бубеса Э.Я., Давидовича В.Г., Витт М.Б., Кабаковой С.И., Кузнецова Г.А., Щеглова В.А., а также ряда зарубежных исследователей.

Вместе с тем, современное состояние разработки проблем экономического регулирования в сфере оборота муниципальной недвижимости все еще оставляет желать много лучшего. В особенности это относится к проблемам арендной платы за городские участки земли в условиях перехода к рыночным отношениям, состояния практического применения экономической оценки недвижимости в городских и сельских поселениях, особенностям экономических механизмов саморегулирования арендных отношений в смешанной экономике. Частично эти недостатки восполнены в работах В.А. Прорвича, С.И. Кабаковой, Н.В. Калининой,

A.A. Сегединова и некоторых других, но проблема комплексной, системной оценки факторов рыночного регулирования и распределения арендной платы, методологических основ оценки городских земель и их эффективности до сих пор остаются дискуссионными.

Цель и задачи исследования. Целью диссертации является исследование экономических механизмов регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности, форм и методов определения экономической оценки городских и сельских земель, разработка методики этой оценки.

В соответствии с поставленной целью в работе ставятся следующие задачи:

1. развить теоретико-методологические основы формирования арендных отношений в муниципальном хозяйстве в смешанной экономике при переходе от планового управления к гибкому экономическому регулированию этих отношений в социально ориентированной рыночной системе;

2. проанализировать финансово-правовые формы регулирования муниципальной недвижимости на современном этапе, а также их действенность и эффективность;

3. выявить сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских поселений при формировании принципиально новых арендных отношений рыночного типа;

4. раскрыть экономическую природу арендных платежей на базе рентных оценок и особенности формирования рынка городских земель путём обобщения практического опыта как в отечественной, так и в зарубежной литературе и практике хозяйствования;

5. разработать научное понимание городской ренты на основе системного подхода и принципа оптимальности;

6. выявить механизмы оптимального регулирования рынка городских земельных участков, их вовлечения в хозяйственный оборот и способы экономической оценки эффективности хозяйственных мероприятий в муниципальном хозяйстве;

7. рассмотреть и выяснить тенденции трансформации концепции аренды муниципальной собственности в условиях радикальных экономических реформ в стране;

8. провести маркетинговые исследования рынка земли и нежилых помещений в крупных городах, рабочих поселках и т.д.;

9. идентифицировать основные факторы и инструменты, а также выявить резервы повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;

10. рассмотреть возможность и определить подходы к проблеме е совершенствования оценки недвижимости в плане приближения ее к международным стандартам;

11. выявить тенденции и определить направления институционального развития земельного рынка в городских и сельских поселениях;

12. разработать и обосновать перечень актуальных управленческих мероприятий, направленных на повышение эффективности использования муниципальной недвижимости в плане обеспечения поступлений стабильных арендных платежей и расширения их потенциала.

Предметом исследования диссертационной работы явились арендные отношения в сфере муниципальной собственности городских и сельских поселений Российской Федерации, система их формирования и функционирования на уровне хозяйствующих субъектов РФ.

Объектом исследования явились муниципальная недвижимость и рынки недвижимости крупных городов и сельских поселений Российской Федерации, формы экономической реализации муниципальной собственности, принципы формирования рынка недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов в области проблем недвижимости и арендных отношений, отечественных и зарубежных рынков недвижимости, теории оценки инвестиционных проектов и программ.

В своих исследованиях автор руководствовался Законами и законодательными актами Российской Федерации, другими нормативными и правовыми документами (в т.ч. правительства г. Москвы).

При решении поставленных задач были использованы методы монографического, логического, экономического и экономико-математического анализа, методы математической статистики.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- определены тенденции формирования имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе реформ в Российской Федерации и развития земельного рынка;

- выявлены резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;

- обоснованы пути совершенствования методики оценки недвижимости, находящейся в сосбственности субъектов Российской Федерации (в плане приближения к международным стандартам и с учетом особенностей реальных условий России);

- разработаны методы оптимального регулирования арендных платежей на основе математического моделирования оценки городской земельной ренты;

- показаны преимущества экономического регулирования муниципальной недвижимости рыночного типа по сравнению с прошлым прямым управлением рентными платежами;

- доказано, что рынок земельных участков в крупных городах должен формироваться постепенно, по мере созревания экономических условий для совершенствования социально ориентированной рыночной экономики;

- выдвинуто предложение по расширению земельного рынка при достаточно гибкой экономической политике, исключающей утверждение в полном объёме частной собственности на землю;

- показано, что расширение рынка муниципальной недвижимости вполне приемлемо не только для условий крупных городов, но и для большинства сельских поселений;

- предложены методы расчета цены земли как капитализированной ренты в условиях развитого рыночного муниципального хозяйства;

- особо разработаны методы финансово-правовых основ экономического регулирования недвижимой собственностью;

- предложен новый механизм управления доходной недвижимости для субъектов хозяйствования в крупных городах и сельских поселениях РФ;

- разработаны методические подходы к оптимизации процесса управления недвижимостью городов и рабочих поселков, а также сельских поселений в условиях переходной экономики, с выходом на алгоритм системы управленческих мероприятий по совершенствованию организации использования муниципальных земельно-имущественных ресурсов.

Практическая значимость работы.

Использование предложений, изложенных в диссертационной работе, позволит представителям муниципального менеджмента многих крупных городов и поселков России, а также сельских поселений на более высоком научно-методическом уровне осуществлять оценку муниципальной недвижимости; усовершенствовать механизмы исчисления арендной платы; использовать приведенные в работе рекомендации по основным направлениям расширения потенциала арендных платежей в своей практической деятельности.

Наряду с этим, методологические и теоретические положения и некоторые практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы научными работниками при проведении научных исследований по рассмотренной теме.

Материалы научных исследований, изложенные в диссертации, получены в ходе сбора и систематизации данных по выкупу прав аренды земельных участков в г. Москве и других субъектов РФ с целью оптимизации и регулирования цен на земельные участки в ходе оборота имущественно - земельной недвижимости за последние годы.

Результаты исследований автора регулярно использовались при подготовке ряда нормативных документов Москомзема, а также при разработке методических материалов по оптимизации оборота имущественно - земельной недвижимости в крупных городах и других субъектов РФ и документов по проведению экспериментальной продажи земельной собственности граждан в сельской местности и других хозяйствующих субъектах.

Апробация работы.

Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной конференции «Собственность в XX столетии», Москва, 2000 г., на круглом столе «Экономико-правовые аспекты устойчивого развития российского общества», Москва, 2000 г.

Материалы, вошедшие в диссертацию, использовались при разработке методик управления недвижимостью на уровне субъектов РФ.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, изложена 190 страницах, без приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Анохин, Сергей Александрович

Заключение

Поскольку городская среда представляет собой особый ресурс, включающий в себя сочетание неразрывного комплекса факторов, постольку реализация имущественно-земельной политики в городах может осуществляться в рамках менеджмента земель и другой недвижимости, представляющего собой систему мероприятий по организации рационального использования земли и других имущественных ресурсов городского хозяйства в интересах всех жителей поселения.

В этой связи традиционной формой управления земельными участками и объектами нежилого фонда в хозяйственном обороте является оформление арендных отношений. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости является единственным реальным показателем для целей проведения обоснованной политики управления доходной недвижимостью и ее использования, а сам рынок недвижимости - одним из важнейших инструментов развития доброкачественной социально-экономической инфраструктуры.

С позиций финансовой системы городская собственность представляет собой, с одной стороны, перспективный и постоянно растущий источник доходов, с другой - важнейший объект городских расходов, который городской менеджмент всегда стремится оптимизировать по следующим направлениям:

1) Аренда земли и других элементов недвижимого имущества - это частный случай товарно-денежных отношений, имеющий в методологическом плане отношение как к имуществу частных лиц, так и к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности. При этом под арендой понимается основанное на договоре временное возмездное владение и пользование или пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, зданиями, сооружениями, оборудованием, транспортными средствами и другими вещами, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

2) В городах и сельских поселениях на протяжении ряда лет ощущаются сбои в развитии рынка недвижимости, выражающиеся в следующем:

- низких ценах выкупа прав аренды земельных участков и ставок арендной платы в периферийных округах, не окупающих затрат муниципального бюджета по воспроизводству и улучшению земель;

- отсутствие единых, основанных на объективных критериях, методик кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки;

- неполноте и противоречивости нормативной базы в области землепользования и рыночного оборота недвижимости;

- отсутствии кредитно-финансовых инструментов и институтов, гармонизирующих интересы управляющих органов и инвесторов, арендаторов земельных участков;

- отсутствии эффективной системы гарантий прав инвесторов.

3) В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов муниципальной собственности. Попытка переноса при этом хорошо отработанных и высокопрофессиональных подходов западных оценщиков к определению стоимости имущественно-земельной недвижимости в реальные условия этапа переходного периода рыночных реформ в России без тщательной теоретической и практической адаптации сопряжена с опасностью их возможной дискредитации.

4) В плане контроля за использованием муниципальной недвижимости можно идентифицировать три основные группы нарушителей порядка ее использования:

- нарушители порядка учета государственной собственности;

- организации, самовольно занявшие нежилые помещения;

- организации, использующие нежилые помещения не по назначению.

5) Одной из важнейших экономических проблем в России на пороге XXI в. является создание инфраструктуры земельного оборота, важнейшими составляющими которого являются арендные и ипотечные отношения, а основным фактором и механизмом становления и развития оборота муниципальной недвижимости - банковский капитал, приносящий проценты для последующего его использования в интересах общества.

6) Создание необходимых институтов земельного рынка, и прежде всего современной системы кредитования его участников, системы земельных фондовых активов и соответствующих условий для их полноценной капитализации, будет стимулировать инвестиционные процессы и снимет многие искусственные проблемы ценообразования и оценки земельных участков. При этом поступления от фондового земельного рынка могут превышать поступления от земельного налога и арендной платы.

Аналогичные методические разработки вполне уместны не только для Москвы, но и для всех крупных городов и посёлков городского типа, с учётом местных условий и форм экономической реализации муниципальной собственности. Но мы смотрим значительно шире. Указывая на особенности формирования городской ренты и основанных на ней форм и размеров арендной платы, мы не должны забывать об общих условиях образования земельной ренты и условий формирования рентных платежей. Последние должны образовываться не только для городских земельных участков и прочих объектов недвижимости, но и для сельских поселений и фермерских хозяйств хуторского типа, поскольку земельный фонд должен оцениваться на общих основаниях. Арендные отношения, их система, должны отвечать принципам рационального землепользования, для чего необходим не только грамотно составленный земельный кадастр, но и правильная экономическая оценка всех видов сельскохозяйственных угодий. В противном случае, как мы уже отмечали, возможна прямая дискредитация разработанной системы научных методов экономической оценки земли при переходе на рыночные условия хозяйствования.

Подводя итоги проведенного исследования, мы отмечаем общую значимость их результатов применительно к городам и рабочим посёлкам, а также и к сельским поселениям. Предпринимательская деятельность, приобретающая весьма явные очертания, сама представляет собой особый ресурс, который должен получить соответствующую оценку. При этом нужно учитывать, что предпринимательство начинает распространяться по всей территории РФ, предъявляя новые требования к теоретико-методологическим и методическим разработкам рационального использования муниципальной и общегосударственной собственности. Для этого и необходима разработка научно обоснованных методик экономического регулирования в свете оборота муниципальной недвижимости, в особенности в целях рационального использования главного богатства нашей страны -земельного фонда и всех земных недр.