Финансирование инвестиционных проектов в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Финансирование инвестиционных проектов в жилищном строительстве"

На правах рукописи

Кретов Артем Александрович

ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 08.00.10 — Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 О

м <-<-^1

Санкт-Петербург - 2012

005042623

005042623

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Леонтьева Ирина Петровна

Официальные оппоненты: Бочаров Владимир Владимирович

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов», профессор кафедры финансов

Сергеева Ирина Григорьевна

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет низкотемпературных и пищевых технологий», заведующая кафедрой экономики и предпринимательской деятельности

Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»

Защита состоится <£>% г. в засов на заседании дис-

сертационного совета Д 212.237.04 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, улица Садовая, 21, ауд

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан у? 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Н.А. Евдокимова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Увеличение рыночного предложения доступного жилья эконом-класса в целях решения жилищной проблемы и снижения стоимости жилья на первичном рынке является сегодня одной из первоочередных задач государства в ходе реализации национальной жилищной политики. Сокращение инвестиционной активности и объема притока заемных капиталов в сектор жилищного строительства в период кризиса существенно обострили проблему низкой по мировым стандартам обеспеченности населения России жильем. Решение этой проблемы требует разработки эффективных механизмов привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства, обеспечивающих достаточность финансирования в сочетании с минимизацией рисков всех участников процесса - строительно-девелоперских компаний и их соинвесторов, участников долевого строительства жилья, банков-кредиторов и инвесторов в долговые ценные бумаги компаний строительного сектора, государственного бюджета и банков развития.

При этом особая актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования комплексной концепции обеспечения сферы жилищного строительства достаточным объемом финансовых ресурсов, основанной не на исключительно государственной поддержке жилищного строительства во всех формах (бюджетное финансирование, минимизация стоимости заемных ресурсов, государственные гарантии по кредитам крупнейшим застройщикам), а на параллельном развитии долевых, бюджетных и кредитных организационных форм финансирования, при условии соблюдения рыночных механизмов финансирования инвестиций и востребованности реализуемых инвестиционных проектов покупателями жилья (в том числе и поддержанной такими механизмами усиления покупательского спроса, как льготные ипотечные кредиты и государственные программы финансовой поддержки отдельных категорий граждан).

Степень разработанности научной проблемы. В процессе работы для теоретического обоснования выводов исследования автор опирался на труды отечественных и зарубежных ученых. В диссертации в процессе анализа особенностей жилой недвижимости как инвестиционного актива, а также подходов к финансовому обеспечению инвестиционных проектов в жилую недвижимость были использованы исследования, касающиеся сущности понятий инвестиций и инвестиционной деятельности, а также особенностей их финансирования -среди них труды А.Н. Асаула, В.В. Бочарова, В. Бобылева, В.В. Бузырева, Л.С. Васильевой, А.И. Вострокнутовой, В.А. Горемыкина, Л.Л. Игониной,

B.В.Ковалева, А.Н. Кайля, А.Б. Копейкина, В.Е.Леонтьева, С.Н.Максимова, Ник. Ордуэя, Г.П. Подшиваленко, М.В. Романовского, В.А. Смирнова,

C.Г. Стерника, Дж. Фридмана, В.Я. Чеснокова и других отечественных и иностранных исследователей.

В процессе исследования также использованы труды отечественных ученых, посвященные изучению состояния отдельных секторов кредитно-финансового рынка, в том числе рынков акций и облигаций, а также рынка инвестиционных банковских кредитов, в их числе работы — А.И. Басова, И.А. Гордеевой, Д. Грицкевич, А. Евдокимова, А. Ефремова, С. Золотаревой,

JIJI. Игониной, И.В. Матяша, A.B. Никерясова, A.A. Ольховского, М.Ю. Печаловой, О.В. Семкичева, Т.А. Семиной, JI.H. Семерковой, И.В. Сергеева, И.В. Хмельницкого, Е.А. Цветковой и др.

Автор исследовал также значительный спектр научных трудов, связанных с анализом девелопмента как вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, а также как метода организации инвестиционного процесса в сфере недвижимости - это работы С.Н. Максимова, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, Н.Г. Ольдерогге, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.Д. Шапиро и др.

Однако специфика формирования рациональной финансовой структуры инвестиционных проектов в жилищном строительстве, на наш взгляд, недостаточно отражена в существующих исследованиях, в то время как специфические особенности привлечения финансовых ресурсов в эту отрасль требуют специального комплексного исследовательского подхода. Необходимость проведения исследований в области формирования эффективных механизмов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве определила цель, задачи, предмет и объект работы.

Целью исследования данной диссертационной работы является разработка и обоснование научно-методического обеспечения процесса финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, включающего комплекс рекомендаций по выбору предпочтительных организационных форм, источников, инструментов и механизмов финансирования.

В соответствии с целью исследования, учитывая степень изученности отдельных вопросов исследования в отечественной и зарубежной научной практике, диссертант сосредоточил свое внимание на решении следующих задач:

- исследование текущего состояния и ключевых проблем развития сферы жилищного строительства в РФ, в том числе во взаимосвязи с постепенным усилением инвестиционной активности вследствие преодоления последствий экономического и финансового кризиса;

- изучение роли жилищного строительства в системе экономических взаимосвязей рынка недвижимости, а также особенностей инвестиционного процесса в жилищном строительстве;

- комплексный анализ системы финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, включающей объекты, субъекты, источники, методы, инструменты и механизмы финансирования;

- разработка комплексной системы управления долговыми инструментами финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве на основе изучения облигаций строительных компаний сектора жилищного строительства как инструмента привлечения среднесрочного финансирования, а также преимуществ и условий банковского кредитования застройщиков и базовых тенденций их трансформации;

- систематизация преимуществ и проблемных аспектов привлечения долевых инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, в том числе исследование возможностей развития механизмов долевого участия населения в финансировании жилищного строительства;

- изучение перспективных направлений и разработка действенных механизмов государственного стимулирования строительства жилья эконом-класса

с использованием рыночного подхода, в том числе в проектах комплексного развития территорий в целях жилищного строительства и строительства арендного жилья, направленного на рост обеспеченности населения жильем (в том числе с использованием альтернативных форм владения им), а также снижение себестоимости строительства.

Объектом исследования в диссертационной работе является сфера строительства жилой недвижимости, в т.ч. строительно-девелоперские компании и внешние кредиторы и соинвесторы, обеспечивающие финансирование инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

Предметом исследования являются финансовые, организационные, правовые и информационные взаимоотношения, складывающиеся в процессе финансирования строительно-девелоперскими компаниями инвестиционных проектов в жилищном строительстве с привлечением средств кредиторов и инвесторов, в том числе физических лиц-покупателей строящегося жилья. .

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов, положения общей экономической теории, системный подход к изучению процесса инвестирования в жилую недвижимость в условиях рыночной экономики. Автор проводил исследование, используя общенаучные методы - анализа и синтеза, приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения, диалектический подход, количественный и качественный анализ.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты РФ; официальные статистические материалы Госкомстата РФ и зарубежной прессы по исследуемым проблемам, Центрального банка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, данные научно-практических конференций и семинаров по проблемам использования различных механизмов и инструментов инвестирования на рынке недвижимости, аналитические оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических изданиях.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит», п. 3.22. «Формирование эффективной системы проектного финансирования», п. 3.25. «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования», п. 10.9. «Специфика финансирование банками инвестиционной деятельности предприятий различных отраслей и организационно-правовых форм» Паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке теоретических подходов и апробации конкретных методических рекомендаций, направленных на формирование рациональных механизмов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:

1. Определены особенности инвестиционного процесса в жилищном строительстве и его финансового обеспечения: уточнено понятие «инвестиции в жилищное строительство», показано его принципиальное отличие от термина

«инвестиции в недвижимость», дана классификация инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства; конкретизированы его субъекты (участники) в узком и широком понимании; представлены авторские определения таких понятий как «девелопмент в жилищном строительстве», «инвестиционный процесс в жилищном строительстве» и «инвестиционный девелопмент» как метод организации инвестиционного процесса и его финансовой структуры.

2. Выявлены особенности жилой недвижимости как объекта инвестирования на стадии жилищного строительства, обосновано их влияние на формирование финансовой структуры инвестиционных проектов строительства жилья; систематизированы ключевые факторы, определяющие уровень цен на жилье на первичном рынке; рекомендованы подходы к регулированию финансовых условий инвестиционных проектов в жилищном строительстве, обеспечивающие доступность жилья для населения.

3. Определены сущность и элементы системы финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, в т.ч.: представлена классификация источников финансирования инвестиций в жилищном строительстве; показано различие между понятиями «метод», «инструмент» и «механизм» финансирования; разработана и обоснована авторская классификация методов финансирования (с выделением их отдельных организационных форм) и соответствующих им инструментов и механизмов финансирования, используемых в жилищном строительстве; систематизированы ключевые источники финансирования строительства жилья в РФ; ранжированы долевые и долговые источники финансирования по частоте использования и доступности для девелоперов на разных стадиях инвестиционного цикла.

4. Разработан комплекс рекомендаций по управлению долговыми инструментами финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве: обоснованы преимущества, издержки и риски привлечения среднесрочного финансирования посредством выпуска облигаций, дана оценка состояния и перспектив развития рынка облигаций жилищных девелоперов; систематизированы базовые и специфические условия проектного финансирования (кредитования) в секторе жилищного строительства в зарубежной и российской практике, обоснованы преимущества и издержки банковского кредитования по сравнению с долевым финансированием, выявлены ключевые тенденции и предпосылки развития механизмов банковского кредитования жилищного строительства после кризиса.

5. Выявлены проблемные аспекты привлечения долевых инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и даны рекомендации по их разрешению: обоснованы преимущества, издержки и целесообразность привлечения дополнительного акционерного капитала посредством IPO; доказана целесообразность формирования банко-центричного (депозитного) механизма использования средств долыциков-физических лиц в целях обеспечения ликвидности их взносов в проекты строительства жилья до момента получения прав собственности на квартиру и действенного контроля банка за ходом строительства.

6. Разработаны перспективные механизмы государственного стимулирования строительства жилья эконом-класса: даны рекомендации по трансформации условий предоставления ресурсов в рамках программы «Стимул»; обоснованы

преимущества, сформулированы ключевые условия и предложен финансово-кредитный механизм реализации проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства на основе государственно-частного партнерства; обоснована целесообразность и даны рекомендации в части формирования финансовых механизмов и инвестиционных институтов строительства арендного жилья.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практике формирования рациональных схем и выбора эффективных инструментов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Разработанные в диссертации научные и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций, имеют комплексный характер и могут быть полезны профессиональным участникам рынка жилой недвижимости (строительно-девелоперским компаниям, банкам и инвестиционным фондам, инвестирующим в жилую недвижимость) в процессе принятия инвестиционных решений, формирования практических механизмов привлечения финансовых ресурсов, поскольку содержит современный рыночный инструментарий рационализации схем финансирования строительно-девелоперских проектов, отвечающий реалиям современного российского финансового рынка и задаче увеличения предложения доступного жилья эконом-класса.

Результаты диссертационного исследования используются в работе компаний «БФА-Девелопмент» и ООО «ПСБ Жилстрой», на их основе разрабатываются механизмы привлечения финансовых ресурсов в инвестиционные проекты строительства жилой недвижимости, в том числе в проекты комплексного развития территорий в целях жилищного строительства.

Апробация работы. Основные выводы и результаты исследования рассматривались и обсуждались в ходе проведения научных конференций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, Межотраслевом научно-информационном центре (г. Пенза) в 2011-2012 гг.

Публикация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования отражены в 13 опубликованных работах автора общим объемом 4,6 пл., в числе которых - 3 статьи, опубликованных в ведущих рецензируемых научных журналах (общим объемом 1,84 п.л.).

Структура диссертации. Диссертационное исследование изложено на 205 страницах и состоит из введения, трех глав и заключения, содержит список литературы, 11 приложений, проиллюстрировано таблицами и рисунками.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

По результатам проведенного диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные выводы и рекомендации автора.

1. С учетом изученных теоретических и законодательных подходов к сути инвестиций, «инвестиции (инвестиционные вложения) в жилищное строительство можно трактовать как любые вложения денежных средств, ценных бумаг, имущества (в том числе имущественных прав), интеллектуальных ценностей,

иных прав, имеющих денежную оценку, осуществляемые инвесторами в объекты жилищного строительства с целью получения прибыли (дохода) или достижения иного положительного эффекта (в том числе социального)».

При этом, исходя из целей инвестора и типа осуществляемых инвестиций, следует различать в широком плане «инвестиции в недвижимость» и более узкое понятие «инвестиции в жилищное строительство». Если в целом на рынке жилой недвижимости возможны три вида инвестирования (спекулятивное, консервативное и инновационное), то в жилищном строительстве ключевой его участник (строительно-девелоперская компания) осуществляет только инновационное инвестирование. Вместе с тем, в процессе привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства девелопер может использовать средства инвесторов, преследующих и иные цели (например, спекулятивные или получение социального эффекта).

В сфере жилищного строительства суть жилищного девелопмента заключается в качественном преобразовании земельного участка в участок «с улучшениями» в виде построенных на нем жилых зданий (в проектах нового строительства) или целого комплекса объектов жилого и социально-бытового назначения (в проектах развития территорий), обеспечивающее возрастание первоначальной стоимости объекта недвижимости и ведущее к увеличению совокупного фонда недвижимости, а также повышению потребительских характеристик жилищного фонда и формированию новой жилищной среды.

В свою очередь, инвестиционный процесс в жилищном строительстве следует рассматривать как движение инвестиций, реализуемых строительно-девелоперскими компаниями (ключевыми субъектами инвестирования), включающее совокупность последовательно реализуемых процессов (1) формирования денежных ресурсов (капитала) из различных источников (собственных и привлеченных), (2) их вложения (инвестирования) в проекты строительства жилых домов и (или) комплексного освоения территорий с целью получения прибыли (управляемого инвестиционного дохода) от их реализации на рынке и (или) государственному заказчику и (3) последующего реинвестирования полученного дохода в новые инвестиционные проекты жилищного строительства.

Рационализация инвестиционного процесса обеспечивается посредством инвестиционного девелопмента, который автор понимает как «метод организации инвестиционного процесса в ходе реализации инвестиционного проекта развития недвижимости, заключающийся в организации инвестиционно-финансовой структуры проекта на разных стадиях его реализации, обеспечивающий максимально эффективное использование всех вовлекаемых в проект ресурсов (финансовых, материальных, человеческих, информационных, временных), и, как следствие, сокращение сроков реализации проекта и издержек, увеличение объема инвестиционного дохода, повышение ценности создаваемого объекта».

2. В числе ключевых особенностей жилой недвижимости как объекта инвестирования на стадии жилищного строительства, оказывающих непосредственное влияние на особенности формирования финансовой структуры инвестиционных проектов в жилищном строительстве, можно выделить:

(1) одновременное движение реальных (производственных) и финансовых инвестиций вследствие двойственности экономической природы недвижимости; длительность инвестиционного цикла и сроков окупаемости затрат, обуславливающая долгосрочный характер инвестиций, а также их этапность;

(2) масштабность привлекаемых инвестиционных ресурсов, сложность и гибкость системы финансирования, требующие разработки подходов к формированию рациональной инвестиционно-финансовой структуры проекта строительства жилья на различных стадиях его реализации (особенно это касается крупных инвестиционных проектов комплексного освоения земельного участка или территории);

(3) неравномерность денежных потоков и отсутствие инвестиционной отдачи на протяжении всей инвестиционно-строительной фазы, что, с учетом особой социальной значимости сферы жилищного строительства в части улучшения обеспечения населения доступным жильем, порождает необходимость привлечения инвестиций из нескольких источников, потребность в минимизации стоимости привлеченных ресурсов и формирование гарантийных механизмов обеспечения возврата финансовых вложений, в том числе при участии государства и государственных финансовых ресурсов;

(4) сложности юридического оформления имущественных прав; участие многих экономических субъектов в создании объекта жилой недвижимости и необходимость четкой координации их действий для минимизации затрат и сроков строительства.

В рыночной экономике получение инвестиционного дохода от реализации и оборота жилой недвижимости происходит на рынке недвижимости. Роль жилищного строительства заключается в формировании предложения жилой недвижимости на первичном рынке.

Основные факторы, определяющие уровень цеп на жилую недвижимость:

1) Факторы ценообразования в жилищном строительстве: стоимость материалов и строительно-монтажных работ, уровень рентабельности, накладные расходы, стоимость привлеченных финансовых ресурсов и т.д.

2) Уровень и структура спроса на жилье, которые в свою очередь, находятся под влиянием следующих факторов:

- определяющая группа факторов - это факторы, формирующие совокупный спрос на покупку жилья: (1) уровень жилищной обеспеченности, демографические показатели, объем спроса юридических лиц на жилье для сотрудни-ков;(2) уровень доходов населения и степень развития механизмов кредитования покупок жилья (3) уровень инвестиционного спроса на покупку жилья;

- дополнительная (вторичная) группа факторов, определяющая структуру спроса и оказывающая влияние на структуру рынка жилья:

(1) предпочтения покупателей относительно вида жилой недвижимости;

(2) территориальная дифференциация ключевых параметров рынка жилья;

(3) предпочтения потребителей относительно варианта удовлетворения потребности в жилье (покупка или аренда). Государство может активно влиять на структуру спроса на жилье, развивая механизмы строительства и предложения арендного жилья, оказывая тем самым позитивное влияние на общий уровень спроса на жилье (он будет снижаться вследствие удовлетворения потребности в

жилье в форме ее долгосрочной аренды) и, следовательно, на ценовые показатели как рынка покупок жилья (снижение спроса станет фактором снижения цен), так и рынка его аренды (установление регулируемых цен некоммерческого найма жилья будет способствовать росту цивилизованности и снижению цен рынка аренды жилья вследствие влияния фактора ценовой конкуренции).

В числе новых подходов к регулированию финансовых условий инвестиционных проектов в жилищном строительстве, обеспечивающие доступность жилья для населения, можно выделить:

1) на уровне строительно-девелоперской компании: отказ девелоперских компаний от финансирования новых объектов за счет платежей по уже реализуемым, но еще не законченным проектам; сокращение расходной части бюджета проектов и, как следствие, цен реализации жилья, за счет снижения стоимости привлечения ресурсов и смены их источников, сокращения сверхприбылей и непроизводственных расходов, усиления социальной ориентации строительного бизнеса, перехода к преимущественной реализации проектов жилья эконом-класса и комплексного освоения земельных участков (территорий); развитие института инвестиционного девелопмента.

2) на уровне регулирования сферы жилищного строительства - формирование комплексной государственной концепции обеспечения сферы жилищного строительства достаточным объемом финансовых ресурсов, основанную на параллельном развитии долевых, бюджетных и кредитных методов финансирования, при условии минимизации рисков всех участников процесса, развития финансовых механизмов государственной поддержки с целью обеспечения роста предложения построенного жилья и снижения ценовой динамики рынка.

3. Система финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве (СФ ИПЖС) - это совокупность объектов, субъектов, а также форм, источников, методов, инструментов и механизмов финансирования, используемых в практике инвестиционного процесса. Эффективность функционирования системы привлечения инвестиционных ресурсов в инвестиционный процесс определяется органическим единством форм, источников, методов и инструментов финансирования инвестиционной деятельности, которые, сочетаясь определенным образом, позволяют формировать и развивать конкретные механизмы финансирования. Эффективность инвестиций зачастую зависит не столько от наличия источников, сколько от способности субъекта инвестирования правильно их сочетать, оптимизируя финансовую структуру проекта.

Источники финансирования инвестиций - это весь объем временно свободных денежных средств, которые направляются (или потенциально могут быть направлены) на финансирование инвестиций различными субъектами экономической деятельности, функционирующими как внутри национальной экономики, так и за ее пределами.

Метод финансирования инвестиционного проекта - это способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта. Механизм финансирования - это совокупность методов, инструментов и используемых источников финансирования, а также соответствующего законодательного, методического и информационного обеспечения процесса финансирования. Определенным методам финансирования соответствуют конкретные

инструменты привлечения средств - ипотечные ценные бумаги, корпоративные облигации, накопительные депозиты, инвестиционные паи, залоговые кредитные пулы, которыми обеспечены привлеченные ресурсы. То есть можно сказать, что инструменты финансирования обычно представляют собой различные виды долговых обязательств, долевых ценных бумаг или договоров, выступающих обеспечением привлекаемых долгосрочных финансовых ресурсов.

В работе представлена авторская позиция относительно классификации методов финансирования, их организационных форм и соответствующих им инструментов и механизмов финансирования (табл.1).

Таблица 1

Сочетание методов, организационных форм, инструментов и механизмов

финансирования жилищного строительства

Методы финансирования Организационные формы финансирования Инструменты финансирования

Самофинанси рование Использование прибыли, амортизационных отчислений Перераспределение денежных потоков между объектами инвестирования Договора купли-продажи (земельного участка, строительных материалов) Договора подряда

Долевое финансирование Акционерное финансирование IPO, SPO, покупка долей в уставном капитале

Долевое участие в строительстве жилья, в т.ч.:

- населения ДДУ, членство в ЖСК, долгосрочные депозиты

- инвесторов - юридических лиц Инвестиционные договора Договора купли-продажи квартир, ДДУ

- коллективных инвесторов Инвестиционные паи

Кредитное финансирование застройщиков и покупателей жилья Инвестиционные кредиты Кредитный договор с застройщиком

Проектное финансирование (кредитование) в узком смысле Кредитный договор с проектной компанией (SPV)

Ипотечные кредиты покупателям жилья Ипотечный кредитный договор с покупателем жилья

Облигационные и вексельные займы Облигации, векселя

Жилищный лизинг Договора купли-продажи квартир Договора жилищного лизинга

Бюджетное финансирование Прямое бюджетное финансирование СМР в рамках госзаказа Инвестиционные договора, ДДУ

Финансирование (субсидирование) отдельных категорий покупателей жилья Субсидии Жилищные сертификаты

Рефинансирование банков, кредитующих застройщиков, за счет средств бюджета и внебюджетных средств (ВЭБа, ПФ) Кредитные договора Залоговые кредитные пулы Выкуп ипотечных ценных бумаг

Смешанное финансирование Проектное финансирование (в широком смысле) Кредитные договора Долевые и долговые ценные бумаги

Частно-государственное партнерство в масштабных проектах КОТ-ЖС Прямое бюджетное финансирование Государственные гарантии Налоговые льготы Субсидирование процентных ставок по кредиту

Таблица 2

Источники привлечения инвестиционных ресурсов на отдельных этапах

реализации инвестиционного проекта строительства жилья

Фазы жизненного цикла 11СП строительства жилья Источники финансирования

Собственные и привлеченные (долевые) Заемные (долговые)

Нрелипвестицноиная фаза

- Предпроектная стадия (бизнес-идея, получение прав на земельный участок и на строительство объекта жилой недвижимости, концепция инвестирования, бизнес-план) - все затраты носят венчурный характер - Стадия проектирования— все затрата носят венчурный характер ♦Собственные средства девелоперских компаний (в т.ч. "привлеченные от вышестоящих компаний, а также ♦"от частных инвесторов через IPO, SPO) "Средства инвестиционных компаний и фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов) "»Средства венчурных инвесторов и фондов ♦♦Инвестиционные кредиты банков (преимущественно аффилированных) ♦♦♦Средства, привлеченные посредством выпуска облигационных займов, векселей

Инвестиционная фаза

- Строительство (реконструкция) объекта жилой недвижимости - с момента осуществления инвестиционных затрат до начала поступления выручки от реализации - Реализация квартир на стадии строительства - поступление выручки от реализации в размере полной или частичной их стоимости - Сдача построенного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация •Собственные средства девелоперских компаний (в т.ч. "привлеченные от вышестоящих компаний, а также ♦♦♦от частных инвесторов через IPO, SPO) ♦Средства участников долевого строительства (населения, предприятий, компаний, покупающих жилье на стадии строительства) ♦Средства бюджетов, направляемые на финансирование госзаказа строительства жилья и программы льготного получения жилья для отдельных категорий граждан ♦♦Средства инвестиционных, риэлтерских компаний, а также фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов) ♦♦Средства крупных инвесторов (например, подрядчика) ♦Проектное финансирование (кредитование) крупных российских банков (преимущественно государственных) ♦Ипотечные кредиты населению на покупку жилья в строящихся домах ♦♦Инвестиционные кредиты банков ♦♦Кредиты банков предприятиям (компаниям) на строительство (приобретение) жилья для персонала ♦♦Коммерческие кредиты (отсрочка платежей) от компаний-поставщиков стройматериалов ♦♦♦Средства, привлеченные посредством выпуска облигационных займов, векселей

Операционная фаза

- Реализация построенных площадей - поступление выручки от реализации квартир ♦Средства покупателей построенного жилья (населения, предприятий, компаний) ♦Средства бюджетов, направляемые на программы льготного получения жилья для отдельных категорий граждан ♦♦Средства инвестиционных, риэлтерских компаний, а также фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов) ♦Ипотечные кредиты населению на покупку жилья на первичном рынке ♦♦Кредиты банков предприятиям (компаниям) на строительство (приобретение) жилья для персонала

- Владение и управление объектом (в случае строительства «доходного дома» и самостоятельного управления им) - поступление арендных платежей от арендаторов квартир ♦Средства собственника здания: - городского жилищного комитета - в случае строительства за счет средств бюджета; - девелоперской компании, ЗПИ рентного фонда, ЗПИФН (в т.ч. для ква-лиф. инвесторов с участием банка как соинвестора) - в случае строительства за счет собственных средств и привлеченных средств коллективных инвесторов ♦♦♦Кредиты государственных корпораций и фондов (АИЖК, ВЭБа)

Примечание: * - основной источник, ♦* - редко используемый источник, ♦♦* - очень редко используемый источник

Основным источником финансирования инвестиций в жилищном строительстве в России являются привлеченные средства (64%), в основном за счет значительной доли банковских кредитов (14,7%), бюджетного финансирования (27,8%) и средств населения (21,1%).

Анализ особенностей привлечения источников финансирования на отдельных фазах реализации ИПЖС в современной России, с учетом инвестиционного потенциала различных кредиторов и инвесторов, позволяет ранжировать долевые и долговые источники финансирования по частоте использования и доступности для девелоперов (табл. 2).

4. Анализ динамики рынка облигаций жилищных девелоперов позволяет утверждать, что лишь для небольшого числа крупнейших эмитентов, ориентированных на строительство жилья эконом-класса, имеющих большой объем госзаказа и хорошо диверсифицированную структуру (включая собственное производство стройматериалов) и демонстрирующих позитивную динамику финансовых показателей, таких как «Группа ЛСР», «ЛенСпецСМУ», «ЛЭКс-трой» и «Элис», выпуск облигаций является относительно безрисковым и недорогим (в отдельных случаях даже ниже стоимости банковского кредита) инструментом привлечения финансовых ресурсов, который компании могут использовать на покупку земельных участков и другие расходы на прединвестицион-ной стадии, когда участие банковского кредита практически невозможно (за исключением компаний, в которых банки являются основными акционерами и которые могут использовать кредиты на всех стадиях реализации проекта, как в случае с «Галс Девелопмент» и ВТБ).

Как в зарубежной, так и в российской практике финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве ресурсы коммерческих банков являются одним из самых распространенных внебюджетных источников заемных средств. Более того, как показывает опыт развивающихся стран, переход от преимущественного использования средств покупателей жилья (дольщиков) к привлечению ресурсов банковской системы свидетельствует о росте цивилизованности системы финансового обеспечения жилищного строительства.

Ключевые тенденции, которые проявились в посткризисный период на рынке проектного кредитования жилищного строительства:

1) Разнонаправленная динамика условий кредитования. С одной стороны, можно отметить некоторое ужесточение требований банков в процессе предоставления проектных кредитов и согласования стоимости залогового имущества: банки повысили порог участия застройщиков в строительном проекте собственными средствами до 30-40%; проводят обязательную переоценку стоимости объекта залога, в частности, земельных участков. Для снижения рисков невозврата кредитов банки более серьезное внимание уделяют уровню проработки проектной документации, достаточности источников погашения кредита (в рамках конкретного инвестиционного проекта, а не компании в целом) и уровня его обеспеченности, контролю за ходом реализации проекта, а также степени участия заемщика в проекте собственными средствами.

Основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов, связанные со сложностями оценки эффективности проектов, а также кредитоспособности

должников, проблемами установления должного контроля за движением денежных средств и их целевым использованием в силу непрозрачности структуры компаний-заемщиков и их отчетности. В качестве самостоятельных факторов торможения можно отметить недостаточный уровень государственной поддержки отрасли, а также проблемы банков с недостаточностью среднесрочной ресурсной базы.

С другой стороны, постепенно ключевые рыночные игроки смягчают условия кредитования. Так, ведущие государственные банки - Сбербанк и ВТБ постепенно снижают процентные ставки для крупнейших заемщиков, особенно для застройщиков, работающих в рамках различных программ, пользующихся государственной поддержкой.

2) Усиление разнообразия форм кредитной поддержки девелоперов со стороны банков, оптимизация структуры и повышение качества кредитных портфелей банков в секторе строительства жилой недвижимости. Так, Сбербанк повышает качество кредитного портфеля за счет увеличения кредитов на строительство жилья эконом-класса, которое пользуется сегодня наибольший! спросом у покупателей (на фоне некоторого снижения доли кредитов на строительство объектов коммерческой недвижимости), а с целью дополнительного стимулирования продаж квартир на кредитуемом объекте банк сочетает кредитование застройщиков с кредитованием физических лиц на покупку жилья в доме, строительство которого кредитуется, предлагая комплексный кредитный продукт на рынке кредитования жилья - связанное кредитование. Такой механизм кредитования позволяет строительно-девелоперским компаниям использовать одновременно два источника финансирования инвестиций - проектные кредиты на строительство жилья (прямой источник) и средства граждан в сочетании с ипотечными кредитами на покупку жилья на первичном рынке (косвенный источник), причем уже на начальной стадии строительства, учитывая, что кредиты выдаются на покупку не только готового, но и строящегося, жилья. Кроме того, средства от продажи квартир на ранних стадиях строительства застройщик может направить на погашение проектного кредита банка.

Метод связанного кредитования способствует усилению социально-экономической роли банков в финансировании жилищного строительства, поскольку стимулирует приток средств покупателей жилья (дольщиков) в сферу жилищного строительства за счет минимизации рисков их участия в проектах.

Вслед за Сбербанком сначала ВТБ, а за ним практически все ведущие кредиторы сектора не только широко внедряют связанное кредитование, но и все шире используют более «мягкий» вариант стимулирования заемщиков по ипотечным кредитам - аккредитацию застройщиков в банке.

3) Тенденция смягчения условий аккредитации застройщиков в банках, специализирующихся на ипотечном кредитовании проявилась в последние несколько месяцев. Так, в Северо-Западном регионе по партнерским программам Сбербанка аккредитованы или работают 35 компаний-застройщиков с 60 возводимыми объектами. В результате строительные компании наряду с кредиторами и заемщиками превращаются в равноправных участников ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости. У ряда застройщиков через ипотеку уже продается свыше 40-50% квартир, в т.ч. у компании «Северный город» - около 50%, у

«Строительной компании «Темп» - 45%, у «Ленстройтреста» - до 40%. Доли банков в сделках продажи первичного жилья с использованием ипотеки следующие: ведущие позиции традиционно занимает Сбербанк (65-70%), все более востребованными за счет довольно низких ставок кредитования (от 7,9%) становятся ипотечные программы, предлагаемые АИЖК, поэтому эксперты полагают, что к концу 2012 года АИЖК может занять лидирующую позицию в 30-40%.

4) Реализация государственных и региональных (в Санкт-Петербурге) программ кредитования застройщиков жилой недвижимости крупнейшими банками с госучастием - Сбербанком и ВТБ. Широкое внедрение механизма проектного кредитования жилищного строительства под гарантии региональных властей может стать хорошим подспорьем долевому строительству жилья и эффективной поддержкой строительной отрасли в условиях кризиса — позволит не только запускать новые стройки, но и станет гарантией для граждан их успешного и своевременного завершения.

Полагаем, что эксперимент по реализации схем проектного кредитования в Санкт-Петербурге следует распространить на другие регионы с вовлечением более широкого перечня банков, заинтересованных в увеличении кредитного портфеля в секторе недвижимости.

5) Принципиальное изменение механизмов взаимодействия строительно-девелоперских компаний с банками-кредиторами. Если до кризиса банки преимущественно использовали классические схемы кредитования застройщиков под залог активов в рамках реализуемых инвестиционно-строительных проектов (то есть строящейся недвижимости и прав на земельные участки — инвестиционных договоров), то сегодня речь все чаще идет фактически об установлении прямого контроля банков-кредиторов над кредитуемыми девелоперскими компаниями посредством двух организационных форм:

- через создание крупнейшими государственными банками-кредиторами дочерних девелоперских компаний, управляющих непрофильными активами в сфере недвижимости;

- через организацию паевых инвестиционных фондов недвижимости, инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, банками-кредиторами на паях с девелоперами (в т.ч. дочерними компаниями).

5. Важной посткризисной тенденцией стало постепенное возобновление интереса строительно-девелоперских компаний к IPO. Так, крупнейший петербургский строительно-девелоперский холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» в апреле 2011 г. размесил свои акции на Лондонской бирже LSE и привлек посредством IPO 575 млн долл., что составило 27,9% уставного капитала компании. О планах проведения IPO заявляют «ЛЭК», «Ренова-СтройГруп» и группа компаний «Пионер». Считаем, что в перспективе для наиболее крупных, прозрачных по своей структуре, высоко капитализированных и хорошо диверсифицированных компаний, имеющих помимо строительно-девелоперского подразделения сектор производства строительных материалов, долгосрочный портфель заказов и устойчивую стратегию развития, IPO может выступать средством качественного повышения уровня бизнеса, но только после взвешенного анализа всех издержек и выгод, а также при условии позитивного развития рыночной конъюнктуры.

В контексте формирования системы защиты прав долыциков-физических лиц считаем важным реализацию нормативных мер, которые позволят обезопасить вложения граждан в строительство объектов жилой недвижимости.

В частности, полагаем целесообразным внести в закон поправки, которые обязывали бы застройщика реализовывать новые жилищные проекты путем учреждения обособленного юридического лица, на которое оформлялись бы все соответствующие права по земельному участку, разрешительная документация и пр., и от имени которого с гражданами заключались бы договора участия в долевом строительстве. Одновременно, учредитель застройщика должен выступать его поручителем, обязанным нести солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств. Срок действия поручительства, полагаем, должен не менее чем на один год превышать гарантийный срок на объект долевого строительства. Подобное обособление всей совокупности финансовых отношений по возведению жилого дома от баланса инициатора строительства, по нашему убеждению, минимизирует зависимость инвесторов, кредиторов и конечных покупателей жилья в проекте от рисков, связанных с деятельностью застройщика по другим его проектам и его взаимоотношениям со своими контрагентами, не задействованными в конкретном проекте. Кроме того, в случае неспособности застройщика реализовать на заданных условиях инвестиционный проект строительства жилого дома, будет гораздо проще по процедурным вопросам передать завершение проекта другому застройщику через смену собственника-юридического лица, на которое оформлена вся документация и заключены договора долевого участия, без необходимости переоформления большого количества документов.

С целью минимизации рисков долевого финансирования законодателям следует установить максимальную величину (например, 70% от величины привлеченных средств) для средств дольщиков в проекте, с тем, чтобы стимулировать застройщика обращаться за привлечением средств к заведомо более квалифицированным, по сравнению с совокупностью дольщиков, кредиторам (банкам), которые будут обладать меньшим по сравнению с дольщиками приоритетом во взыскании долгов в случае банкротства застройщика.

Кроме того, мы считаем, что если в сфере организации процесса жилищного строительства центром концентрации опыта, бесспорно, являются строительно-девелоперские компании, то банки, на наш взгляд, должны стать тем институтом, где будет концентрироваться опыт контроля за реализацией строительного проекта. Поскольку главная проблема обманутых дольщиков не в том, что дома не сдаются в срок, а в том, что они (дольщики) в связи с этим оказываются перед реальной угрозой потери своих сбережений, внесенных в проект, задача государства, на наш взгляд, должна заключаться в том, чтобы обеспечить ликвидность взноса дольщика в строительство до тех пор, пока тот не получит в собственность оговоренную недвижимость, т.е. при нарушении девелопером своих обязательств у дольщика должна быть реальная возможность, как минимум, затребовать и - главное - получить обратно вложенные денежные средства.

Рекомендуемая автором финансовая схема взаимодействия девелопера, банка и дольщиков представлена на рис.1.

Условные обозначения:

1. Застройщик (БРУ), банк и дольщик заключают -трехсторонний ДЦУ, в котором фиксируется цена квартиры.

2. Дольщик (2а) 10% цены квартиры направляет застройщику, (26) а остальное (до 90%) - в банк на целевой депозит (в договоре возможно предусмотреть постепенное накопление средств на целевом депозите).

3. В случае нехватки средств дольщик может взять ипотечный кредит на покупку квартиры в том же (За) или в другом (36) банке, а также помещает на депозит (Зв) социальные выплаты, если он имеет на них право.

4. Банк кредитует застройщика в форме проектного кредита.

5а. После завершения строительства застройщик передает долыцику квартиру по передаточному акту. 56. Банк переводит на счет застройщика целевой депозит с начисленными процентами, который застройщик использует для погашения кредита банка.

Рис. 1. Рекомендуемая схема финансирования строительства многоквартирного жилого дома с использованием средств покупателей-дольщиков и банковских кредитов (застройщику и дольщикам)

Издержки и выгоды предлагаемой схемы для всех участников процесса:

- дольщик получает возможность покупки квартиры на ранней стадии строительства по более низкой цене, а также гарантию ликвидности своих денежных средств и возможность снять деньги с депозита в любой момент, если он передумает покупать квартиру (при этом он теряет 10 процентный задаток, внесенный застройщику). В случае, если депозит формируется за счет ипотечного кредита данного банка, справедливым будет применение к владельцу депозита льготного режима кредитования в форме снижения процентной ставки по кредиту либо отсрочки процентных выплат до момента передачи ему квартиры в собственность, поскольку фактически средства, выданные в качестве кредита, снова привлекаются банком на целевой депозит в качестве среднесрочного ресурса, который он использует для кредитования застройщика;

- застройщик не имеет возможности досрочно погашать банковский кредит за счет средств дольщиков (на погашение кредита пойдут только 10% задатка) и экономить на общей сумме процентных выплат, однако он получает существенную экономию за счет снижения процентной ставки по кредиту на стадии реализации построенного жилья, которая компенсирует потери по процентным выплатам на стадии строительства. Реальная процентная ставка для застройщика составит разницу между процентами по привлеченному кредиту и процентами, начисленными на депозит дольщика-покупателя. Кроме того, если число договоров превысит, допустим, половину количества квартир в строящемся доме, банку можно рекомендовать отсрочить процентные выплаты по кредиту для застройщика до момента реализации построенных квартир;

- банк получает среднесрочные ресурсы для кредитования застройщика в форме целевых накопительных депозитов и полный контроль за изменением состояния залоговых прав на строящиеся квартиры, он также может оценивать в динамике перспективы реализуемости строительного проекта, имея представление о состоянии покупательского спроса на квартиры в доме, строящемся за счет кредита данного банка. Это определяет возможность снижения процентной ставки для застройщика по мере увеличения числа заключенных трехсторонних договоров долевого участия и средств на целевых депозитах. Однако поскольку увеличение объемов депозитов будет сопровождаться увеличением суммы процентов по этим депозитам, с ростом числа заключенных договоров фактическая стоимость кредита для застройщика будет снижаться.

Рассмотрим теперь действие нашего предложения при проблемном развитии ситуации от различных сторон:

При срыве сроков строительства дольщик-покупатель, если его не устроят предложения застройщика по новым срокам, сможет забрать задаток (в соответствии с п.2 ст.6 Закона 214-ФЗ - с процентами за пользование средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования, а если дольщик - физическое лицо, то 1/150) и целевой депозит с процентами, и в дальнейшем девелопер имеет дело с банком-кредитором, который для погашения кредита может предъявить залоговые права.

Если банк окажется неплатежеспособным, то и в этом случае дольщик будет иметь возможность вернуть депозит за счет действия системы страхования вкладов населения в банках, причем, чтобы максимально обезопасить депозит и подвести его под государственную гарантию на 700 тыс. руб., следует оформлять покупку квартиры на нескольких членов семьи. Кроме того, если такая схема получит законодательную поддержку, речь может идти о повышении уровня страховой защиты по целевым накопительным депозитам до 2-3 млн руб., по крайней мере, в госбанках, выступающих основными кредиторами как застройщиков, так и покупателей жилья в строящихся домах.

Если дольщик-покупатель по каким-то причинам пожелает отказаться от строящейся квартиры, то здесь можно предусмотреть два варианта:

- он находит лицо, которому переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия по цене, о которой он договорится с покупателем;

- если речь вдет об отзыве депозита, то задаток и начисленные на депозит проценты (за минусом процентов, начисляемых в данном банке на вклады до востребования) останутся в качестве компенсации, соответственно, у девелопе-ра-застройщика и банка-кредитора.

Считаем, что предлагаемая схема взаимодействия застройщика, дольщиков и банка не представляет особых сложностей в реализации, не требует существенных поправок законодательства (она вполне может быть реализована в рамках действующей законодательной базы), обеспечивает достаточный уровень ликвидности средств дольщиков, защиту интересов и минимизацию издержек всех участвующих субъектов, а также способствует постепенному накоплению банками опыта финансового контроля за реализацией кредитуемых инвестиционных проектов жилищного строительства.

6. Можно выделить три перспективных направления государственного стимулирования строительства жилья эконом-класса:

6.1. Требуются качественно новые подходы к участию банков в финансировании жилищного строительства с учетом действенной помощи государства. Таким качественно новым подходом представляется трансформация условий реализации Программы по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья, которая реализуется АИЖК за счет госсредств с 2010 г. в качестве временного стабилизирующего механизма по двум направлениям:

- выкуп у банков ипотечных облигаций, обеспечением по которым выступают кредиты населению на покупку жилья в новостройках (150 млрд руб., из них «освоено» около 50 млрд руб.);

- комплексное стимулирование строительства жилья эконом-класса (программа «Стимул»), в рамках которого АИЖК (1) выкупает у банков ипотечные кредиты, предоставленные ими физическим лицам на покупку жилья в строящемся доме по ставкам 7,9-11%, (2) выкупает кредиты, выданные Фонду РЖС на приобретение жилья у застройщиков, по тем объектам, по которым он выступает гарантом выкупа, (3) предоставляет займы банкам для кредитования застройщиков сроком до 3 лет под 6,6-9,5% годовых в рублях.

В рамках программы 58 банков уже предоставили проектные кредиты на 46,3 млрд руб. под 169 строительных проектов. В результате действия программы растет объем ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках. В конце 2011 г. уже около трети кредитов выдавалось на покупку нового жилья. В связи с тем, что программа признана успешной, рассматривается идея преобразовать ее в нечто постоянно действующее, причем с возможностью кредитования строительства с самых начальных стадий проектов («Стимул-2»).

Вместе с тем, при всей эффективности реализации программы «Стимул» полагаем, что успешный опыт антикризисной программы экстраполировать в создание постоянно действующего механизма не следует. Для стимулирования строительства жилья эконом-класса государство должно не выделять финансовые ресурсы по низкой ставке, а субсидировать девелоперам часть процентной ставки по кредитам, выдаваемым им на соответствующее строительство коммерческими банками на рыночных условиях. В то же время рефинансирование за счет средств госкорпораций (ВЭБа, АИЖК) более «длинных» ипотечных кредитов гражданам на покупку жилья в строящихся домах считаем оправданным, поскольку в отсутствие развитого вторичного рынка ипотечного кредитования в России и низкого инвестиционного потенциала ключевых институциональных инвесторов (инвестиционных, пенсионных фондов и страховых компаний) большинство российских банков неспособно самостоятельно развивать ипотечное кредитование покупок строящегося жилья.

6.2. Для решения задачи обеспечения граждан доступным и комфортным жильем необходим комплексный подход, который целесообразно реализовать в рамках проектов «комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (КОТ-ЖС)», преимуществами которых являются:

- снижение себестоимости строительства за счет масштаба, существенной государственной поддержки на основе государственно-частного партнерства с

привлечением средств частных инвесторов (девелоперов), государственных институтов развития, коммерческих банков, федерального и местного бюджетов;

- более эффективное управление инвестиционным процессом - снижение рисков крупных инвестиций, стимулирование привлечения инвестиций в экономику региона;

- возможность эффективной реализации общегосударственных задач - помимо социальной функции по созданию достаточного предложения жилья эконом-класса по приемлемым ценам и повышения качества жизни населения, эти проекты еще и генерируют значительное количество новых рабочих мест как собственно в строительстве, так и в смежных отраслях, способствуют росту налоговых поступлений в бюджет.

Сформулируем ключевые условия успешной реализации проектов государственно-частного партнерства в проектах КОТ-ЖС:

1) Первоочередное условие - проект должен сопровождаться созданием специальной нормативной базы, разработкой и принятием необходимых целевых законов и подзаконных актов на всех уровнях - от федерального до местных. Поскольку все проекты КОТ-ЖС являются по правовой природе однородными и будут реализовываться в будущем, важно сегодня перейти от принятия отдельных законов, обеспечивающих благоприятные условия для реализации проектов по строительству крупных объектов с участием государства (таких как 0лимпиада-2014, Сколково и др.), к единому нормативному документу -Закону о комплексном освоении территорий, регламентирующему законодательный статус проектов КОТ-ЖС и систему взаимоотношений его участников.

Таблица 3

Функции ключевых участников проектов КОТ-ЖС_

Федеральные власти Субъект Федерации Муниципалитет (и Фонд РЖС) Девелоперы и инвесторы

-Определение правового статуса проектов КОТ -Приоритетное финансирование в рамках государственных программ по направлениям: здравоохранение, образование, физическая культура и спорт -Целевое финансирование развития инфраструктуры на участке -Создание зон градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий -Предоставление финансовых гарантий дм привлечения финансовых ресурсов -Строительство дорог -Юридическая поддержка проекта -Финансовая поддержка за счет средств областного бюджета -Предоста вление гарантий по инвестициям в инфраструктуру -Предоставление участка земли, поддержка консолидации участка -Строительство транспортной инфраструктуры, окаймляющих инженерных сетей, обеспечение энергоресурсами -Обеспечение юридической поддержки реализации проекта -Предоставление гарантий участникам -Предоставление в концессию объектов ЖКХ -Финансирование строительства /выкуп объектов социальной инфраструктуры -Разработка проектной документации, в т.ч. проекта планировки территории, подготовки инженерных сетей -Обеспечение инвестиций -Соинвестирование в развитие социальной инфраструктуры -Строительство и управление объектами недвижимости -Создание управляющей структуры по проекту -Создание объектов малой энергетики в энергодефицитных районах

2) Обеспечение более низких цен за кв.м жилья. Резервами снижения цен (до 30%) выступают: альтернативная возможность приобретения или бессрочной аренды земельных участков под застройку из государственных земель Фонда РЖС; строительство инженерной и транспортной инфраструктуры местными властями; оптимизация расходов на всех фазах реализации проекта за счет применения типовых проектов строительства и увеличения объемов работ;

возможность снижения прибыли девелоперов вследствие уменьшения уровня их рисков при гарантированных государством объемах реализации жилья и бесперебойности государственного финансирования строительства.

3) Дополнительное конкурентное преимущество проектов КОТ-ЖС за пределами города - создание нового качества жизненной среды.

4) Сокращение коммунальных платежей за счет внедрения энергоэффективных технологий, что ускоряет окупаемость затрат на приобретение квартир.

5) Для того, чтобы проекты КОТ успешно воплощались в жизнь, власти должны создать благоприятные условия для девелоперов (табл.3).

Существующая система государственно-частного партнерства в проектах КОТ-ЖС должна быть дополнена новыми инструментами их финансово-кредитного обеспечения. Предлагаемая автором схема государственно-частного партнерства в финансировании проектов КОТ-ЖС представлена на рис. 2.

1. Фонд РЖС выделяет девелоперу земельный участок по льготной цене (ставке аренды), проводит его инженерную подготовку.

2. Государство (за счет федерального бюджета) предоставляет фонду РЖС и нижестоящим бюджетам госгарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной и колгмунальной инфраструктурой.

3. Госсубсидии на строительство дорог и возмещение части % ставки по кредитам на инфраструктурное обеспечение земельных участков.

4. Жилищный комитет выступает государственным заказчиком строительства жилья для очередников.

5а. Банк кредитует застройщика (проектный кредит) в объеме до 70% стоимости проекта за счет привлеченных ресурсов на рыночных условиях.

56. Банк кредитует покупателей жилья (ипотечный кредит) па льготных условиях.

6. Внешэкономбанк предоставляет АИЖК ресурсы для выкупа кредитов и компенсации процентных ставок.

ба. АИЖК выкупает ипотечные кредиты или обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги у банка-ипотечного кредитора.

бб. АИЖК субсидирует девелоперу часть процентной ставки по проектному кредиту.

7. Покупатели квартир заключают с девелопером ДДУ, переводят ему в оплату квартир денежные средства (возможно частями), которые де вел опер направляет на погашение банковского кредита.

7а. В случае использования схемы накопительных депозитов долыцики переводят большую часть денег в оплату квартир на накопительный депозит.

8. По окончании строительства девелопер реализует построенные квартиры: покупателям на рынке - по рыночным ценам (8а), Государственному заказчику - по регулируемым Минрегионом ценам (86).

9. Государственный заказчик выкупает у девелопера часть построенных объектов социальной инфраструктуры (в рассрочку) за счет средств местного (регионального) бюджета.

10. Девелопер погашает проектный кредит банка.

Рис. 2. Рекомендуемая схема частно-государственного партнерства в процессе финансирования проектов комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства (КОТ-ЖС)

6.3. Обеспеченность россиян жильем остается достаточно низкой. Поэтому в качестве механизма, способствующего скорейшему решению жилищной проблемы в стране, следует использовать сегмент арендного жилья.

В части законодательного регулирования арендного сектора жилья, в первую очередь важно формирование системы долгосрочного найма, как в коммерческом (коммерческий наем), так и в некоммерческом (некоммерческий наем) арендном секторе. В части регулирования некоммерческого найма жилья целесообразно предоставление такого жилья по регулируемым ставкам специально определённым группам населения с умеренными доходами из числа в первую очередь льготных категорий и других первоочередных категорий граждан, в том числе очередников.

Полагаем, что в России сектор некоммерческого найма может быть организован на базе деятельности специализированных некоммерческих организаций, учреждаемых муниципалитетами или крупными предприятиями (заинтересованными в обеспечении своих сотрудников жильем как фактора привлечения необходимой рабочей силы), которые будут строить жильё, управлять этим жильём и предоставлять его в некоммерческий наём по регулируемым ставкам.

Как показывает опьгг европейских стран, оказание необходимой финансовой поддержки за счет средств бюджета и контроль за деятельностью таких структур может осуществлять один из государственных институтов развития (скажем, Фонд содействия развитию жилищного строительства, АИЖК или ВЭБ), которому следует предоставлять по мере необходимости бюджетную поддержку. Кроме того, некоммерческое жилищное строительство также целесообразно поддержать бесплатным предоставлением земельных участков, гарантией по кредитам на строительство и специальной поддержкой при подключении коммунальной инфраструктуры. Развитие механизмов кредитования некоммерческого строительства арендного жилья может осуществляться АИЖК.

Важнейшим вопросом развития рынка арендного жилья выступает поиск ключевых инвесторов таких проектов. Чтобы заинтересовать частных инвесторов строить доходные дома, необходимо предложить им ряд преференций: государственные субсидии, гарантии субъектов РФ, привлечение в сектор средств Фонда развития жилищного строительства, налоговые оптимизации за счет использования в финансировании механизма ЗПИФов. Это позволит снизить ставки по найму жилья за счет исключения из них инвестиционных расходов. Однако в этом случае важно предусмотреть, чтобы субсидии и преференции государства были направлены не на обогащение застройщика, а непосредственно на снижение арендной платы.

Полагаем, что потенциальными заказчиками доходных домов и ключевыми инвесторами в проекты строительства арендного жилья (равно как и основными пользователями нового кредитного продукта) могут стать:

- муниципальные и региональные власти, заинтересованные в формировании маневренного фонда жилья, а также в частичном разрешении проблемы сокращения очередей на улучшение жилищных условий граждан за счет предложения им некоммерческого найма в качестве альтернативы социальному найму жилья;

- градообразующие предприятия, которые могли бы продумать программы строительства арендного жилья с возможностью его последующего выкупа с целью закрепления на предприятии работников, не имеющих достаточного уровня дохода для покупки жилья в собственность;

- крупные компании-работодатели в моногородах, в том числе на севере страны, заинтересованные в формировании фонда арендного жилья для приезжих работников;

- предприятия военно-оборонного комплекса, которые заинтересованы в привлечении квалифицированных специалистов. Так, военному комплексу для выполнения оборонного заказа потребуется в течение двух лет привлечь на работу 3000-3500 квалифицированных сотрудников, которых необходимо обеспечить жильем.

Считаем наиболее востребованным направлением развития предложения арендного жилья именно строительство и эксплуатацию «доходных домов» эконом-класса, которые будут воспроизводить типовой жилой фонд и предназначаться для населения со средним уровнем дохода. При этом наиболее перспективным инвестором и заказчиком строительства «доходных домов» могут стать муниципалитеты. Предлагаемая автором схема государственно-частного партнерства в инвестиционном проекте строительства доходного дома за счет средств местной администрации и банковского кредита при финансовой поддержке АИЖК представлена на рис.3.

Условные обозначения:

1а. Жилищный комитет учреждает УК в форме ЭРУ с прозрачным балансом, согласовывает с банком строительную и финансовую структуры проекта строительства доходного дома.

16. Фонд РЖС продает УК на льготных условиях земельный участок и проводит его инженерную подготовку. 1в. АИЖК компенсирует УК затраты по строительству инфраструктурных сетей или процентную ставку по проектному кредиту на строительство.

2а. Жилищный комитет за счет средств местного бюджета финансирует проект в размере 30% стоимости. 26. Банк выдает УК кредит в размере 70% стоимости проекта.

3. УК (застройщик) заключает с генподрядчиком договор на проведение СМР по строительству доходного дома За. Строительство доходного дома.

4. АИЖК после завершения строительства и перевода объекта на баланс УК выкупает кредит у банка.

5. После сдачи дома в эксплуатацию УК управляет доходным домом, получает арендную плату, предоставляя квартиры в некоммерческий наём по регулируемым ставкам, и постепенно возвращает кредит АИЖК.

Рис. 3. Рекомендуемая схема финансирования строительства доходного дома за счет средств местного бюджета, банковского кредита и АИЖК

Существенным дополнительным стимулом выбора арендного жилья для населения может стать грядущая отмена приватизации, после которой приватизировать жилье, полученное на условиях социального найма, граждане не смогут, а перспектива покупки по остаточной стоимости арендного жилья вполне реальна.

Перспективы рынка арендного жилья в крупных городах весьма позитивные. Полагаем, что при условии достаточной оптимизации схем финансового обеспечения строительство арендного жилья, и возможно, последующее управление им (скажем, с использованием финансового механизма ЗПИФа недвижимости или рентного ЗПИФа) постепенно может стать весьма привлекательным бизнесом как для российских, так и для иностранных инвесторов-девелоперов.

Таким образом, развитие арендного жилья в России могло бы решить сразу несколько проблем: сократить число очередников, обеспечить население жильем, развить цивилизованный рынок аренды.

В целом полагаем, что практическая реализация предложений автора в части формирования рациональных схем привлечения финансовых ресурсов в инвестиционные проекты в жилищном строительстве, в сочетании со снижением рисков их участников, будет не только способствовать обеспечению достаточности финансирования на всех стадиях реализации проектов, но и позволит существенно снизить рыночную стоимость строящегося жилья, увеличить предложение доступного жилья эконом-класса.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ:

1. Кретов A.A. Источники, инструменты и механизмы финансирования жилищного строительства: зарубежный опыт и российская практика II Вестник Орловского государственного университета. Серия «Новые гуманитарные исследования». - 2012. — № I (21). - С. 363-369. -1,11 п.л.

2. Кретов A.A. Использование инструментов и институтов рынка ценных бумаг в финансировании жилищного строительства // Наука и бизнес: пути развития. - 2012. - № 3 (09). - С. 106-111. - 0,42 п.л.

3. Кретов A.A. Инвестиционный процесс в сфере жилищного строительства и особенности его финансового обеспечения // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - 2012. — № 2 (74). - С. 109-112. - 0,31 пл.

4. Кретов A.A. Особенности финансирования строительства арендного жилья // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №15 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Дави-денко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2012. - С.98-104. -0,42 п.л.

5. Кретов A.A. Некоторые проблемные аспекты законодательного регулирования долевых инструментов финансирования жилищного строительства // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №15 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Дави-

денко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2012. - С.75-76. -0,15 п.л.

6. Кретов A.A. К вопросу об актуальности обязательного страхования рисков участников долевого строительства// Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №15 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2012. - С.223-225. - 0,12 пл.

7. Кретов A.A. Новые тенденции в формировании механизмов финансирования строительно-девелоперских проектов на российском рынке недвижимости // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Юбилейный сборник научных трудов: Выпуск №14 / Под ред. B.C. Торка-новского, A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2011. - С.64-68. - 0,32 пл.

8. Кретов A.A. Банковское кредитование жилищного строительства // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №13 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб: Изд-во «Инфо-да», 2010. - С.120-124. - 0,33 пл.

9. Кретов A.A. Проектное кредитование в строительстве в период кризиса // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №12 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2009. - С.180-186. - 0,52 пл.

Ю.Кретов A.A. Банковское финансирование и кредитование инвестиционных проектов // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: Сборник научных трудов: Выпуск №11 / Под ред. A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2009. -С.114-117. -0,28 пл.

11.Кретов A.A. Финансовые аспекты государственно-частного партнерства в проектах комплексного развития территорий // Проблемы развития предприятий: теория и практика: Сборник статей V Всероссийской научно-практической конференции / МНИЦ ПГСХА. - Пенза: РИО ПГСХ, 2012. -С. 66-69.-0,23 пл.

12.Кретов A.A., Леонтьева И.П. Ипотечный кредит как косвенный механизм привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство // Финансовые рынки Европы и России. Устойчивость национальных финансовых систем: поиск новых подходов: сборник материалов III Международной научно-практической конференции. 18-19 апреля 2012 года. В двух частях. Часть 1 / Под науч. ред. И.А.Максимцева, А.Е.Карлика, В.Г.Шубаевой. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. - С.122 -125. - 0,19 п.л. (авторский вклад-0,1 пл.).

13.Кретов A.A. Долговые инструменты привлечения капитала строительными компаниями // Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики: Материалы 4(15)-й международной научной конференции. 17-18 февраля 2011 года: сборник докладов. Т. II / Под ред. В.Е. Леонтьева, Н.П. Радковской. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011.-С. 216-218.-0,3 пл.

КРЕТОВ АРТЕМ АЛЕКСАНДРОВИЧ

АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ИД № 04720 от 08.01.2001

Подписано в печать 26.04.2012.Формат 60x90 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,5. Бум. л. 0,9. РТП изд-ва «Инфо-да». Тираж 70 экз. Заказ 213.

Издательство «Инфо-да» 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 27

Отпечатано в «Центре оперативной полиграфии» 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 27