Финансовое хозяйство и инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Васин, Александр Иванович

Введение.

I. Финансовые отношения в жилищном строительстве в рыночной экономике.

1.1. Теоретические основы экономического содержания категорий финансов и финансового хозяйства предприятий (отралей).

1.2. Организация финансового хозяйства жилищного строительства.

1.3. Происхождение и экономическое содержание прибыли как категории финансового хозяйства сферы жилищного строительства.

1 А. Прибыль - основа принятия инвестиционных (инновационных) решений, самофинансирования и экономического роста в жилищном строительстве.

II. Инвестиции и инвестиционная деятельность в жилищном строительстве в России.

2.1. Основы организации инвестиционной деятельности и особенности инвестирования в жилищном строительстве.

2.2. Источники финансирования жилищного строительства: выбор, рационализация, резерв.

III. Методологические аспекты и методические приемы оценки эффективности инвестиционных жилищных проектов.

3.1. Принципы и критерии оценки эффективности инвестиционных проектов.

3.2 Методы оценки эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовое хозяйство и инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства"

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство (ЖС) во всем мире представляет собой одну из важнейших сфер (подотраслей) экономики. В странах с развитой рыночной структурой хозяйства жилой фонд составляет от 20 до 45% всего воспроизводственного материального богатства общества, на строительство жилья приходится 15-25% общего объема вложений в капитальное строительство, в сфере ЖС занято 12-17% трудоспособного населения.

Представляется, что и в нашей стране ЖС должно занять соответствующее место в воспроизводственной структуре народного хозяйства. Для современной России жилищная проблема стоит особенно остро, что сопряжено с действием следующих факторов, без учета которых невозможно ее решение:

- недоступность жилья для большинства граждан в связи с прекращением социального ЖС и неспособностью оплатить строящееся коммерческое жилье при существующих доходах населения (см. Приложение 8,10);

- разгосударствление жилого фонда, образование и развитие рынка недвижимости, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать на эти цели кредиты;

- изменение структуры спроса населения на жилье (требований как к размеру жилплощади, к качеству, типу, местоположению зданий и к социальному положению соседей);

- возникновение новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья: риэлторы, оценщики, регистраторы и т.п. (см. Приложение 7).

Перечисленные выше факторы определяют и актуальность выбранной темы исследования, и основные направления решения жилищной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение. В мировой практике известны случаи, когда на подъеме ЖС выходила из кризиса или стагнации вся экономика страны (как результат действия эффекта мультипликации). Однако этого невозможно добиться без решения злободневных финансовых проблем, включая инвестиционные, внутри самой сферы ЖС.

Степень разработанности проблемы. Термин "финансовое хозяйство" впервые упоминается еще в 1926 г. К. Шмелевым. Однако он понимал под ним систему методов, обеспечивающих нормальное функционирование только государственного хозяйства. Вводя в современный научный обиход и рыночную хозяйственную практику понятие "финансовое хозяйство предприятий (отраслей)", мы опирались на теоретические разработки Б.М. Сабанти и А.Ю. Казака. Первый из них доказал, что общегосударственные (публичные) финансы и финансы отраслей народного хозяйства -это две разные категории, последняя из которых составляет денежное предприятий. Второй, уточнив понятие денежное хозяйство как "финансовое (денежное) хозяйство предприятий", обосновал тем самым необходимость изучения финансовой наукой тех денежных отношений, которые складываются в сфере частного (негосударственного) бизнеса под воздействием финансовых форм и методов.

Тем не менее, комплексного исследования экономического содержания (сущности, функций, теоретических основ функционирования) категории собственно финансового хозяйства предприятий (отраслей) до сих пор не было проведено, а вопросы его организации в сфере ЖС практически вообще не рассматривались в экономической литературе.

Проблемам организации инвестиционной деятельности, поиску нетрадиционных источников финансирования ЖС и выбору эффективных инвестиционных проектов посвящены труды таких экономистов, как

Ю. Воробьев, В.Е. Есипов, C.B. Смолянинов и др. Однако и в этой области, составляющей важнейшую часть финансового хозяйства предприятий, осталось немало спорных, нерешенных вопросов и проблем. Вот почему автор выбрал именно эту малоисследованную, но очень важную для экономики страны, предприятий и населения тему диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования. Основной целью работы является получение научных результатов по повышению эффективности механизма функционирования и организации финансового хозяйства и инвестиционного процесса в ЖС и ускорение решения на этой основе жилищной проблемы в России.

Задачи исследования. В соответствии с целью диссертационной работы автором поставлены следующие задачи: 9 - разработать основы теории функционирования финансового хозяйства предприятий (отраслей), определить особенности его организации и направления реформирования в ЖС;

- рассмотреть содержание прибыли и ее значение с позиций принятия инвестиционных (инновационных) решений, обеспечения самофинансирования и экономического роста в ЖС;

- раскрыть основы организации инвестиционной деятельности в ЖС, определить наиболее приоритетные направления и пути ее активизации;

- рассмотреть и оценить возможности привлечения традиционных и потенциальных источников финансирования ЖС, определить условия их наиболее рационального выбора и применения на практике;

- разработать методологические основы и методические приемы оценки эффективности инвестиционных проектов в ЖС.

Предметом исследования выступают денежные отношения, обслуживаемые категорией "финансовое хозяйство предприятий (отраслей)", а в их составе - отношения, возникающие в процессе инвестиционной деятельности по поводу привлечения, вложения и эффективного использования источников финансирования ЖС.

Объектом исследования является действующая практика хозяйственно-финансовой и инвестиционной деятельности предприятий и органи-* заций, связанных с ЖС.

Методологической базой исследования послужили диалектический метод познания, методы количественного и качественного анализа и синтеза, системного подхода и перехода от общего к частному, экономико-математический метод, метод группировки и графического анализа.

Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты РФ и ее субъектов, регулирующие хозяйственно-финансовую и инвестиционно-строительную деятельность предприятий в области ЖС, федеральные, региональные и муниципальные программы поддержки и развития ЖС, труды российских и зарубежных экономистов, материалы научно-практических конференций по реформированию строительной отрасли, статьи в периодической печати.

Информационным источником исследования являются статистические сборники и публикации в периодических изданиях, результаты анализа и обобщения данных, собранных автором в Министерстве экономики и Управлении капитального строительства Саратовской области, отчетная экономическая информация отдельных предприятий и организаций.

Научная новизна исследования в целом заключается в рассмотрении теоретических вопросов, касающихся ценообразования на рынке жилья, экономического содержания категории финансового хозяйства предприятий (отраслей) и его организации в сфере ЖС, а также в разработке комплекса научно-обоснованных направлений и конкретных путей повышения эффективности функционирования финансового хозяйства предприятий на основе упорядочения организации и активизации инвестиционного процесса в ЖС.

Более конкретно это выразилось в следующем:

1. Впервые комплексно исследовано экономическое содержание категории "финансовое хозяйство предприятия (отрасли)": выделены отличительные признаки (характерные черты), которые в своей совокупности позволяют четко ограничить сферу ее действия как: 1) исключительно денежных отношений; 2) отношений перераспределения доходов и накоплений; 3) отношений, связанных с формированием и использованием фондов денежных средств (доходов) и предприятий (отраслей); 4) отношений, регулируемых и контролируемых государством (чаще всего, косвенно, через экономические нормативы); на основе названных признаков дано авторское определение сущности категории финансового хозяйства предприятий (отраслей); определены четыре взаимосвязанных между собой функций, которые в своей совокупности уточняют сущность и специфику (специализацию) рассматриваемой категории: перераспределение выручки, доходов и других денежных поступлений (перераспределительная функция); образования фондов денежных средств (доходов); использования фондов денежных средств (доходов); обеспечения финансовыми ресурсами расширенного воспроизводства и развития социальной базы предприятий.

2. Предложен ряд практических рекомендаций в области организации финансового хозяйства подрядных организаций в ЖС и обеспечения его устойчивости: разработан и предложен к использованию авторский упрощенный вариант линейного способа Европейского международного стандарта порядка формирования финансового, чрезвычайного, балансового и чистого результатов по методу "затраты - выпуск", предлагающий, в частности, расчет вновь созданной стоимости (вместо фактической себестоимости) и включения затрат по реализации эксплутационных и инвестиционных субсидий в годовой выпуск строительной продукции (в составе соответствующих элементов затрат); рекомендована и адаптирована к ЖС система управления формированием затрат и финансовых результатов (валовой прибыли в отечественной терминологии), основанная на организации так называемых "мест возникновения затрат" (строящихся жилых объектов, бригад, участков и т.п.) и "центров ответственности по доходам организационно-технических участков (МВЗ); обоснована экономическая целесообразность распространения в ЖС двух вариантов (моделей) распределения прибыли на дивиденды и реинвестирование (развитие) - по принципу остаточности сумм, направляемых на выплату дивидендов, и принципу низкого регулярного дивиденда плюс экстра - дивиденд (последняя модель более предпочтительна).

3. Уточнен порядок применения государственных жилищных сертификатов (ГЖС) в части развития и совершенствования финансового механизма и методического обеспечения процесса функционирования ГЖС, в частности: обоснована целесообразность расширения сферы применения - перечня категорий лиц, имеющих право на получение сертификата; ■предложены возможные варианты реализации модели, при которой ГЖС должны выпускаться только под 30% стоимости строящегося жилья; для решения проблемы оплаты остающейся стоимости жилья на последней стадии строительства и инвестирования рекомендовано использовать механизм параллельных эмиссий; предложены возможные варианты (методические подходы) решения проблемы дефицита средств для инвестирования, в частности, путем: оплаты возврата долгосрочных привлеченных и заемных средств за счет продажи долей, принадлежащих собственникам сертификатов; установление номинала ГЖС в размере более 30% стоимости квартиры с последующим (к моменту погашения займа) привидением в соответствие курса сертификата с рыночной стоимостью жилья; краткосрочного размещения ГЖС под 30% жилой площади.

4. В целях развития лизинговой формы инвестирования рекомендовано создание в регионах (городах) государственных (или смешанных) специализированных лизинговых строительно-инвестиционных компаний с правом кредитного обслуживания по операциям с предметом лизинга и на освобождение от уплаты всех основных налогов (кроме подоходного и страховых взносов в социальные внебюджетные фонды).

5. Определены наиболее перспективные направления участия государства в финансировании ЖС и разработаны меры по повышению его эффективности: в части прямого выделения финансовых ресурсов: проведение тендеров на осуществление государственных заказов по строительным работам; долевое участие государства в строительстве жилья; отказ от субсидирования текущих расходов строительных организаций и переход к выделению жилищно-обусловленных и территориально-обусловленных субсидий (объектных субсидий разового стимулирования строительства дешевого и среднего по стоимости жилья); аккумуляция отчислений (платежей налогового типа) лиц, занимающихся производством и реализацией нефти, нефтепродуктов, электроэнергии и т.п., на специальных бюджетных и внебюджетных счетах развития ЖС в регионах; выпуск и аккумуляция займов на бюджетных кредитных счетах с порядком их погашения за счет бюджетных поступлений и продажи собственности на часть построенного жилого объекта; использование налоговых льгот, стимулирующих сам процесс накопления средств на специальных счетах для приобретения или индивидуального строительства жилья их владельцами (предложен один из таких возможных вариантов); создание государством необходимых условий для развития жилищной сферы, в частности, путем: выпуска ГЖС в сочетании с ипотечным кредитованием и безвозмездным субсидированием граждан; субсидирование жилищно-строительных кооперативов и предоставления компенсаций банкам по льготному их кредитованию; долевого финансирования некоммерческих жилищно-строительных ассоциаций.

6. С учетом зарубежного опыта определены и адаптированы к российским условиям следующие наиболее перспективные модели организации системы жилищного ипотечного кредитования: модель депозитного института (на базе Сбербанка, который аккумулирует вклады и контрактные сбережения, предоставляют и обслуживают ипотечные займы); модель ипотечной компании (не привлекают вклады напрямую, а финансируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов); смешанная модель (один и тот же финансовый институт держит у себя часть выданных ипотечных займов, а часть продает инвесторам, получает кредиты или приобретает ценные бумаги, обеспеченные кредитами).

7. При оценке эффективности жилищных проектов и прогнозировании денежных потоков рекомендовано применять апробированный на примере конкретного проекта метод чистого приведенного эффекта (ЧПЭ), а при оценке уровня риска - метод чуствительности ЧПЭ к изменению условий реализации проекта (рыночных цен, стоимости строительства, периода реализации проекта, ставки дисконтирования и т.п.).

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования способствуют расширению теоретической базы, необходимой для обеспечения устойчивого функционирования финансового хозяйства жилищной отрасли.

Практическая значимость исследования состоит в том, что рекомендации автора могут быть использованы при решении жилищной проблемы в России, как необходимое условие для укрепления финансового хозяйства предприятий (отрасли), более полного обеспечения строительного процесса стабильными источниками инвестирования и эффективного их использования.

Апробация работы. Предлагаемые автором теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию финансовых отношений в области ЖС обсуждались на кафедре финансов Саратовского государственного социально-экономического университета, на научных конференциях по итогам научно-исследовательской работы СГСЭУ за 19981999 годы. Отдельные положения и практические результаты исследования в части выбора и рационализации источников финансирования ЖС, а также методические разработки по оценке эффективности инвестиционных проектов были использованы при подготовке проектов Программ государственной поддержки и развития ЖС в Саратовской области и г. Саратове, что подтверждено соответствующими справками о внедрении. Основные теоретические наработки применяются в процессе преподавания курса "Финансы предприятий", что также подтверждено справкой о внедрении.

Наиболее существенные положения и результаты исследования опубликованы в научных трудах объемом 11,5 п.л.

I. Финансовые отношения в жилищном строительстве в рыночной экономике

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Васин, Александр Иванович

Заключение

Первая глава посвящена общетеоретическим вопросам ценообразования, экономического содержания финансового хозяйства предприятий (отраслей) и его организации в ЖС, а также формирования и распределения прибыли. В этой связи выделяются соответствующие группы проблем:

1. В работе определяется специфика функционирования рынка жилого фонда, спроса и предложения на жилье и формирования равновесной цены на него, обусловленная социально-экономическими особенностями сферы ЖС (длительность производственного цикла, мелкосерийность, социальная направленность и др.). Необходимость исследования этих вопросов возникает в силу того, что денежные отношения, возникающие при этом, лежат в основе формирования валовых доходов (выручки), накоплений и прибыли предприятий, а следовательно, и финансового хозяйства строительных организаций.

Подробно рассмотрены все известные в мировой практике методы установления цен на жилища: затратный, рыночный, доходный. В России применяется сейчас в основном затратный метод, от которого давно уже отказались зарубежные строительные фирмы. В этой связи, рекомендуется российским предприятиям и организациям более широко (по возможности и необходимости) использовать рыночный и доходный способы оценки объектов жилого фонда.

2. Основы теории финансов и финансового хозяйства сферы ЖС.

На базе обобщения истории становления и развития финансовой науки в России с XIX века по настоящее время исследуется взаимосвязь, единство и различия таких категориальных понятий как финансы, денежное хозяйство, финансовое (денежное) хозяйство и собственно финансовое хозяйство предприятий (отраслей). Названные категории являются родственными, но не равнозначными. По широте охватываемых ими денежных отношений они стоят в порядке перечисления. Их единство находит свое проявление в общих для всех этих понятий характерных сущностных чертах: связаны с формированием и использованием фондов денежных средств (доходов); носят распределительный и (или) перераспределительный характер движения стоимости. Различия же экономического содержания этих категорий кроются в их конкретной специализации и границах действия в общей системе денежных отношений.

Финансы (публичные финансы) опосредуют движение (формирование и использование) денежных фондов (доходов) государства, включая денежные фонды государственных предприятий, в процессе перераспределения стоимости валового и чистого национальных продуктов (дохода).

В основе функционирования категории денежного хозяйства предприятия лежат отношения, возникающие по поводу формирования, распределения и использования выручки (валового дохода) от реализации продукции, работ, услуг и имущества, а также по поводу получения и использования внереализационных доходов, заемных и привлеченных денежных средств. То есть действие категории денежного хозяйства рапро-страняется на всю систему не только перераспределительных, но и распределительных отношений на уровне предприятия (отрасли).

Финансовое (денежное) хозяйство предприятия (отрасли) принято определять как совокупность экономических (денежных) отношений по своевременному и целенаправленному формированию доходов, распределению их по соответствующим фондам и использованию средств на покрытие затрат, связанных с необходимостью обеспечения процесса воспроизводства. Такое определение по широте охвата распределительных отношений ближе стоит к понятию денежного, нежели собственно финансового хозяйства предприятий негосударственного сектора рыночной или переходной экономики.

В этой связи, выделяются следующие отличительные признаки (характерные черты), которые в своей совокупности позволяют четко ограничить сферу действия категория "финансовое хозяйство предприятия (отрасли)": 1) исключительно денежные отношения; 2) отношения перераспределения доходов и накоплений предприятий; 3) отношения, связанные с формированием и использованием фондов денежных средств (доходов) предприятий (отраслей); 4) отношения, регулируемые и контролируемые государством (чаще всего косвенно, через экономические нормативы). Такое понимание категории финансового хозяйства подтверждает определенную аморфность границ, единство происхождения и родственные начала двух относительно самостоятельных категорий: публичных финансов (государства) и финансового хозяйства предприятий (отраслей).

Таким образом, финансовое хозяйство предприятий, организаций и отраслей представляет собой систему денежных отношений, возникающих по поводу формирования и использования фондов денежных средств (доходов и накоплений) субъектов хозяйствования в порядке перераспределения полученной ими части общей выручки (валового дохода) и прибыли с целью обеспечения нормального функционирования процесса расширенного воспроизводства и развития социальной сферы.

В работе обосновывается научная состоятельность выполнения категорией финансового хозяйства предприятий (отраслей) четырех взаимосвязанных между собой функций, как форм проявления ее сущности: перераспределения общей выручки, доходов и других денежных поступлений предприятий (перераспределительная функция); образования фондов денежных средств (доходов) субъектов хозяйствования; использования фондов денежных средств (доходов) субъектов хозяйствования; обеспечения финансовыми ресурсами процесса расширенного воспроизводства и развития социальной базы предприятий.

Перечисленные выше функции в своей совокупности полностью раскрывают и уточняют сущность и специфику (специализацию) системы денежных отношений, лежащих в основе рассматриваемой категории.

Однако на практике бывает очень сложно отделить собственно финансовое хозяйство от общего денежного хозяйства. Поэтому чаще всего приходится иметь дело с понятием более широкого порядка - с финансовыми ресурсами предприятия. Последние представляют собой денежный потенциал (основу) функционирования финансового хозяйства. К финансовым ресурсам относятся: прибыль, амортизация, выручка от реализации излишнего имущества, поступления из бюджетов всех уровней, страховые возмещения, любые кредиты банков, кредиторская задолженность, все виды доходов от ценных бумаг (собственных и других эмитентов), паевые взносы других предприятий и населения.

3. Организация финансового хозяйства сферы ЖС.

В функционировании процесса строительного производства задействованы два типа (две взаимосвязанных части) общей системы финансового хозяйства ЖС: 1) инвестора (заказчика - юридического лица, государственной структуры); 2) подрядчика. В работе подробно рассматривается каждый из них, дается авторское определение финансового хозяйства инвестора в ЖС. Оно опосредует отношения, связанные с формированием фондов денежных средств у подрядчика для обеспечения финансовыми ресурсами нормального процесса финансирования инвестиционных затрат в строительство нового жилья.

Специфика реализации принципов коммерческого расчета в ЖС (финансовая самостоятельность, рентабельность, самофинансирование) в значительной сфере обусловлена социальным характером ЖС и низким уровнем доходов основной массы населения в России. Это, в свою очередь, вызывает необходимость представления (в адресном порядке) бесплатного или продажи дешевого жилья (по ценам ниже рыночных) государственными органами власти и жилищными кооперативами. Не исключена система компенсации из государственного бюджета разницы в рыночных и продажных ценах подрядным и другим коммерческим организациям, реализующим новое жилье малоимущим слоям населения. Тем не менее, основная масса нового жилья должна распределяться на условиях полного коммерческого расчета и по законам рыночной экономики.

Большое внимание уделено особенностям организации финансового хозяйства подрядных строительных организаций в ЖС и разработке практических рекомендаций по укреплению и повышению его устойчивости, в частности:

1) На основе линейного способа Европейского международного стандарта порядка формирования финансового, чрезвычайного, балансового и чистого результатов по методу "затраты - выпуск" разработан и рекомендован для использования российскими подрядными организациями его упрощенной вариант:

1. Эксплутационный выпуск (реализация)

2. Изменение незавершенного производства и готовой продукции (+; -)

3. Производство для собственных нужд

4. Итого выпуск (1+2+3)

5. Материальные затраты (потребление)

6. Вновь созданная стоимость (4-5)

7. Эксплутационные субсидии

8. Прочие эксплутационные доходы

9. Итого валовых доходов (6+7+8)

Ю.Заработная плата и отчисления на социальное страхование

11 .Амортизационные отчисления

12.0тчисления в резервы по оборотным средствам.

13.Отчисления в резервы по рискам и затратам

14.НДС, другие налоги и сборы, уплачиваемые вне прибыли

15.Прочие эксплутационные затраты

16.Итого расходов, отчислений и выплат из доходов (10+.+15)

17.Эксплутационный результат (прибыль от реализации), (9-16)

18.Финансовые доходы

19.Финансовые затраты

20.Финансовый результат (18-19)

21.Чрезвычайный результат

22.Балансовый результат (валовая прибыль), (17+20+21)

23.Налоги с прибыли

24.Чистый результат (чистая прибыль), (22-23).

Преимущества этого варианта по сравнению с действующим в России порядком формирования финансовых результатов (валовой прибыли или убытка) заключаются в следующем: во-первых, необязательность (ненужность) определения фактической себестоимости произведенной и реализованной продукции (существенный момент для перехода от затратного к рыночному и доходному методам определения цены на новое жилье); во-вторых снижение трудоемкости учета и усиление контроля за правильностью определения прибыли; в-третьих, выделение и использование при расчете результатов деятельности вновь созданной стоимости, что важно для более точного налогового планирования в строительной организации; в-четвертых, обеспечение эффективности использования эксплутационных и инвестиционных субсидий (безвозмездного финансирования, в т.ч. бюджетного) путем их включения в годовой выпуск продукции (отражения затрат по реализации субсидий в составе соответствующих элементов затрат);

2) С целью более точного определения конечных результатов хозяйственно-финансовой деятельности подрядных организаций рассмотрена возможность и рекомендована к внедрению в ЖС система управления формированием затрат и финансовых результатов (валовой прибыли в отечественной терминологии), основанная на организации так называемых "мест возникновения затрат" (МВЗ), "центров ответственности" (ЦО) и "центров затрат" (ЦЗ). Применительно к строительству, МВЗ и ЦЗ совпадают - это строящиеся жилые объекты. Под ЦО обычно понимается персональное закрепление ответственности за определенными затратами. Если руководители структурных подразделений (прорабы) несут ответственность и за уровень затрат, и за конечные результаты работы, МВЗ и ЦО совпадают. Стройка может быть также ЦО, который охватывает несколько МВЗ (бригад и т.п.). При этом из двух известных типов ЦО - по смете затрат и по доходам организационно-технических участков - наиболее целесообразно в ЖС использовать последний. Кроме того, рекомендуется устанавливать трансфертные цены, которые должны уплачиваться одним участком другому за полученную продукцию (выполненные этапы и работы), по методу переменных затрат, что дает возможность определять нижний предел цены.

Этот метод имеет ряд преимуществ. Во-первых, он стимулирует экономию переменных затрат и снижение на этой основе трансфертных цен за счет того, что излишек, полученный ЦО сверх переменных затрат (маржинальную прибыль), можно будет направить на покрытие постоянных затрат и (или) распределить на долевых началах между работниками по МВЗ и подрядной организацией. Во-вторых, расчет суммарной величины маржинальной и предполагаемой общей прибыли позволяет определить наиболее выгодные для организации в целом и ее ЦО уровни цен и объемов продаж по этим ценам.

4. Экономическое содержание прибыли и ее значение как основы принятия инвестиционных решений и самофинансирования предприятий в ЖС.

Дискуссионным по сей день является вопрос о функциях прибыли. Обобщая основные позиции российских экономистов по этой проблеме, имеющей не только теоретическое, но и большое практическое значение, автор приходит к выводу, что с финансовой точки зрения речь должна идти не о функциях прибыли как экономической категории, а о ее организа-Ф ционно-экономических функциях как категории финансового хозяйства предприятий. В этой связи автором выделяются следующие три функции прибыли:

1) ожидаемая прибыль является основой принятия инвестиционных решений;

2) прибыль — один из основных источников самофинансирования производственного и социального развития предприятий, материального поощрения их работников и вознаграждения собственников капитала;

3) полученная прибыль характеризует конечные результаты и меру эффективности хозяйственно-финансовой деятельности организаций.

Прибыль выступает одним из важнейших источников и основным ус-Ф ловием самофинансирования строительных организаций. Обычно выделяют валовое и чистое самофинансирование. Первое включает в себя в качестве источника амортизационные отчисления. Второе - это та часть дохода предприятия, которая не поступает акционерам, а отчисляется в резерв или реинвестируется.

Во всем мире предприятия, применяющие ускоренный метод списания первоначальной стоимости активной части основного капитала, оказываются в более выгодном положении, что выражается в уменьшении налогооблагаемой базы при обложении налогами на прибыль и на имущест-* во, а следовательно, в расширении возможностей самофинансирования и высвобождения дополнительных средств для инвестирования. В России же в настоящее время механизм ускоренной амортизации вообще потерял свои стимулирующее значение и экономическую целесообразность. Во-первых, с 1998 г. отменен порядок обязательности строго целевого использования высвободившихся в результате применения повышенных норм амортизации финансовых ресурсов на обновление физически и морально устаревших машин и оборудования. Во-вторых, с 2000 г. введен порядок, в соответствии с которым при расчете налога на прибыль следует использовать не повышенные, а обычные (единые) нормы амортизации.

Все это тормозит развитие инвестиционного процесса в ЖС. Поэтому, с целью усиления стимулирующего механизма применения ускоренной амортизации в качестве эффективной инвестиционной налоговой льготы предлагается учитывать в полном объеме все фактически начисленные суммы амортизационных отчислений (включая ускоренную амортизацию) при исчислении налогооблагаемой прибыли и вернуться к действующему ранее порядку строго целевого использования средств, дополнительно полученных предприятиями в результате начисления амортизации ускоренным методом. Более того, необходимо даже ужесточить меры воздействия на организации, не соблюдающие последнее условие, - налагать на них такие же меры налоговой ответственности и штрафные санкции, как и сокрытие объекта налогообложения.

На основе анализа известных в мировой практике вариантов (моделей) распределения прибыли на дивиденды и реинвестирование (развитие производства), обосновывается экономическая целесообразность использования подрядными организациями следующих моделей, учитывая особенности современной российской экономики:

1) Определение дивидендов по принципу остаточности. Прежде всего, определяется оптимальный вариант капитальных вложений и решается, какая часть собственных средств организации пойдет на их финансирование. Только после этого рассчитывается сумма, направляемая на выплату дивидендов. По такой модели коэффициент покрытия (выплаты дивидендов) - отношение дивиденда на 1 акцию к доходам на 1 акцию (в процентах) - обычно меняется ежегодно.

2) Стратегия низкого регулярного дивиденда плюс экстра-дивиденд. Она дает компании мобильность, а инвесторам - уверенность в небольшом, но гарантированном дивиденде в течение года. Эта модель более приемлема для предприятий, которым характерна большая колеблемость дохода. Менеджеры выбирают величину гарантированного дивиденда, исходя из худших прогнозов о доходе в низко доходные годы. По итогам же года (отчетного периода) выплачивается экстра-дивиденд.

Первая модель, более других, нацелена на реинвестирование, что крайне необходимо сейчас основной массе российских предприятий. В то же время, она несет в себе опасность ущемления интересов простых акционеров, что нередко можно встретить в российской практике. Поэтому из двух названных вариантов наиболее предпочтительным представляется все же второй вариант - низкий регулярный дивиденд плюс экстрадивиденд. Именно эту модель мы и рекомендуем отечественным подрядным строительным организациям (в сфере ЖС) взять за основу при распределении прибыли в качестве долговременной стратегии, наиболее соответствующей условиям нестабильной переходной экономики.

Вторая глава посвящена проблемам организации инвестиционного процесса, как важнейшего звена финансового хозяйства ЖС, а также выбору, рационализации и поиску нетрадиционных источников его финансирования.

1. В работе комплексно рассматривается широкий круг вопросов, связанных с основами организации инвестиционной деятельности и инвестирования в ЖС - области, в которой остается немало нерешенных проблем.

Анализируя особенности инвестиционного процесса в ЖС, его объек-тоориентированную и субъектоориентированную организационную структуру, выделяются следующие основные направления развития российской системы управления и организации инвестиционной деятельности: создание региональной межотраслевой структуры по типу финансово-строительной группы, которая занималась бы вопросами организации и управления финансовым хозяйством строительной отрасли в регионе; обеспечение роста объемов инвестирования жилищных программ федерального и территориального уровня за счет внутренних резервов и нетрадиционных источников финансирования; более широкое использование инвестиционных конкурсов и подрядных торгов; развитие системы и масштабов применения лизинга.

В работе подробно рассматривается Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты" (Постановление Правительства РФ № 71 от 28.01.98г.). Прежде всего, делается вывод о том, что необходимо распространить действие этой Программы не только на военнослужащих, уволенных со службы, но и на всех других заинтересованных лиц, а также обязать регионы разработать аналогичные Программы. С этой целью уточняется порядок применения государственных жилищных сертификатов (ГЖС) в части упорядочения финансового механизма, стратегии управления и методического обеспечения процесса функционирования ГЖС:

1) Сертификаты должны выпускаться только под 30% строящегося жилья с учетом того, что лицо, оплатившее, например, 40 м2, имеет право на приобретение двух квартир по 60 м2. Возможны следующие варианты реализации такого предложения: установить, что названное ограничение имеет отношение только к первоначальному размещению сертификатов, их же перепродажа должна повлечь за собой обязательства владельца пакета сертификатов оплатить оставшуюся часть жилой площади (70%) путем покупки новых сертификатов; продавать" сертификаты таким образом, чтобы только 30% владельцев имело бы пакет сертификатов, дающих право на получение квартир. Но в таком случае велика степень риска того, что на вторичном рынке сертификаты перераспределяться между владельцами (высокие цены на жилье будут стимулировать обороты на нем).

2) Для решения проблемы оплаты остающейся стоимости жилья на последней стадии строительства и инвестирования можно использовать механизм нескольких параллельных эмиссий (например, владельцу 10% жилья возвращаются не деньги, а "продаются" 15% жилья в доме следующей очереди; владельцу 20% - "продаются" 30% и т.д.). В конечном счете, "п"-ый выпуск сертификатов будет весь оплачен старыми обязательствами, что выгодно будущему владельцу квартиры, но денег для финансирования строительства от этого не увеличится.

3) С организационной точки зрения предлагаются различные возможные варианты (методические подходы) решения проблемы дефицита средств для инвестирования, используя механизм применения ГЖС:

Самостоятельное строительство за счет собственных средств и (или) кредитов банка, а выпуск сертификатов будет дополнительным источником, позволяющим профинансировать 30% стоимости жилья. При этом целесообразно использовать механизм оплаты возврата долгосрочных беспроцентных привлеченных средств и кредитов банка за счет продажи долей, принадлежащих собственникам сертификатов

Установление номинала сертификата в размере более 30% стоимости квартиры, что позволит профинансировать значительно большую долю затрат на строительство. К моменту погашения займа курс сертификата подгоняется под рыночную стоимость жилья. Это дает больше возможностей для курсовой игры на привлекательности сроков, на гарантиях, на высокой ликвидности вложений и реальности получения квартиры и (или) дохода Краткосрочное размещение сертификатов под 30% жилой площади с одновременной разработкой других финансовых обязательств.

Большое значение в работе придается лизингу как капитало- и ресурсосберегающей форме организации инвестиционной деятельности. В этой связи предлагается создать соответствующие условия для ее развития в России. Во-первых, необходимо организовать в регионах (городах) государственные (или смешанные) специализированные лизинговые строительно-инвестиционные компании, обслуживающие исключительно строительную сферу в области лизинговой деятельности, включая кредитное обслуживание по операциям с предметом лизинга. Во-вторых, освободить такие компании от уплаты всех основных налогов и сборов (кроме подоходного и страховых взносов в социальные внебюджетные фонды) в части, перечисляемой в региональные и городские бюджеты.

Новой формой финансирования ЖС на уровне региона (муниципалитета) является организация так называемого проектного финансирования на основе инвестиционного конкурса или финансирования с определением регресса. Оно позволяет управлять инвестиционными рисками, распределять их между участниками проекта, более реально оценивать затраты и доходы с учетом этих рисков. В практике проектного финансирования строительных инвестиций регресса различают три его формы:

1) финансирование с полным регрессом на заемщика, предполагающее наличие определенных гарантий от заемщика или ограничений ответственности кредиторов проекта ("цена" займа относительно невысока и позволяет быстро получить финансовые ресурсы для реализации проекта, поскольку риски в основном подает на заемщика); его выгодно использовать для малорентабельных и некоммерческих инвестиционных проектов в ЖС;

2) финансирование без права регресса на заемщика (кредитор не имеет никаких гарантий от заемщика и принимает на себя все риски, поэтому стоимость финансирования достаточно высока); такая форма используется в отношении проектов, имеющих высокую прибыльность в условиях хорошо развитых рынков строительной продукции;

3) финансирование с ограниченным правом регресса (все риски распределяются между участниками по принципу зависимости от них, "цена" финансирования умеренная, прибыль зависит от вклада каждого участника в реализацию проекта).

В целях развития проектного финансирования в России предложены следующие первоочередные меры: завершение законодательного и нормативного оформления всех видов обязательств и гарантий, учитывающих все тонкости распределения рисков и прибылей; установление государственных гарантий компенсации убытков и обеспечение защиты от политических рисков путем страхования последних (касается иностранных и привилегированных статусом кредиторов и инвесторов).

2. Источникам финансирования ЖС. рационализации их состава и структуры, а также поиску резервов роста посвящен в работе отдельный параграф в силу огромной значимости этой проблемы.

Анализируя состав и структуру традиционных источников финансирования ЖС в России (ассигнования из бюджетов различных уровней, внебюджетные средства, кредиты банков, средства юридических и физических лиц), автор приходит к выводу, что полученные от государства субсидии часто не используются с должной отдачей. Поэтому в качестве одного из путей решения этой проблемы предложено включать их годовой выпуск строительной продукции. Эффективность использования субсидий будет достигаться отражением затрат по их реализации в составе соответствующих элементов затрат.

Выявлены основные тенденции изменений в структуре источников финансирования, субъектов и объектов инвестирования ЖС: а) падает доля ассигнований из бюджета и растет удельный вес рыночных способов финансирования (кредитование и инвестиции организаций и частных лиц) в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и предприятий, принимающих участие в финансировании; б) возрос оборот недвижимости на вторичном рынке в силу развития новых рыночных структур - риэлторских фирм и частных риэлторов; в) изменилась структура спроса населения на жилье, о чем свидетельствует следующая парадоксальная ситуация - цены на новое жилье в 1,3 - 1,5 раза ниже соответствующих цен вторичного рынка.

Участие государства в решении проблем финансирования ЖС можно условно разделить на следующие направления:

1) Прямое выделение финансовых ресурсов на выполнение работ в области ЖС: проведение тендеров среди строительных организаций на осуществление государственного заказа по строительным работам; субсидирование приобретения или строительства жилья отдельными категориями граждан; долевое участие государства в строительстве и ремонте жилых объектов; прямое финансирование государственных строительных организаций.

Видимо, пора отказаться от субсидирования текущих расходов строительных организаций и перейти к выделению объектных субсидий (разовому стимулированию строительства дешевого и среднего по стоимости жилья) - жилищно-обусловленных и территориально-обус лов ленных субсидий. Первые адресованы конкретным объектам недвижимости для удешевления их строительства. Второй тип субсидий имеет целью привлечение инвесторов для строительства на территориях, требующих дополнительных капитальных вложений. Такие субсидии должны предоставляться из специальных муниципальных целевых фондов использоваться получателями на нужды подготовки участка к строительству, обеспечения участка инфраструктурой и т.п. Их предоставление должно быть обусловлено двумя требованиями: сооружение на данной территории согласованного количества жилья и соблюдение определенных пропорций социального и частного сектора (в Голландии, например, 30:70).

Дефицит финансовых ресурсов не снимает с региональных властей обязанности заботиться об улучшении жилищных условий населения. Привлечение инвестиционных ресурсов в ЖС на уровне субъекта РФ может осуществляться как бюджетным методом, так и методом организации прямых внебюджетных инвестиций.

Первый из них предполагает аккумуляцию финансовых ресурсов на специальных бюджетных и внебюджетных счетах за счет отчислений (платежей налогового типа) юридических и физических лиц, а также путем размещения займов. В этой связи, заслуживает внимания и распространения по другим регионам России пример Саратовской области, где установлены отчисления в специальный субсчет развития ЖС внебюджетного фонда Правительства области с лиц, занимающихся производством и реализацией нефти, нефтепродуктов и электроэнергии (в рублях с каждой тонны или киловатта). Однако в случае принятия подобных мер, необходимо делать адекватные по сумме послабления в части других региональных налогов. При использовании заемного способа аккумуляции инвестиционных средств выбор подрядчика должен осуществляться на конкурсной основе путем открытия бюджетных кредитных счетов. Собственником построенного жилья будет субъект Федерации. Погашение выпущенных займов может осуществляться как за счет бюджетных поступлений, так и за счет продажи прав собственности на часть построенного объекта, но некоторая часть жилья в любом случае должна распределяться среди очередников.

Второй метод привлечения финансовых ресурсов в ЖС на уровне региона - метод организации прямых внебюджетных инвестиций - предполагает создание корпорации (юридического лица), которая привлекает инвестиции путем выпуска облигаций, является собственником и заказчиком строящегося объекта. Бюджет региона прямо не участвует в финансировании строительства, а роль регионального правительства сводится к организации процесса привлечения инвестиций, предоставления гарантий под выпущенные займы и, возможно, предоставление в рамках своей компетенции налоговых льгот для повышения привлекательности инвестиций.

2) Другое направление участия государства - стимулирование инициативы путем использования льгот при налогообложении. Большей частью действующих сейчас налоговых льгот могут пользоваться в основном лишь те физические и юридические лица, которые уже накопили достаточно крупную сумму средств. На наш взгляд, необходимо разработать систему налоговых льгот, при которой стимулируется сам процесс накопления средств на специальных счетах с момента их образования. Вот один из возможных вариантов: между банком (инвестиционным институтом) и работодателем (предпринимателем) по заявлению работника заключается договор о ежемесячном удержании из заработной платы определенной суммы и перечислении ее на специальный счет в банке, которая, во-первых, освобождается от налогообложения и, во-вторых, обеспечивает владельцу счета получение определенного процента, то есть является долгосрочным вкладом. По мере накопления необходимой суммы, владелец счета может приобрести жилье или начать индивидуальное строительство. В случае нецелевого использования средств, они подлежат налогообложению в соответствии с законодательством.

3) Следующее направление - создание государством необходимых условий для развития жилищной сферы. Одним их таких условий является выпуск и распространение жилищных сертификатов в сочетании с ипотечным и традиционным банковским кредитованием, а также с безвозмездным субсидированием граждан. Рассмотрены также достоинства, недостатки и условия использования в России различных форм финансирования за счет средств граждан и предприятий: долевое (кооперативное) строительство, приобретение жилья с помощью покупки жилищных сертификатов, индивидуальное и ведомственное строительство. При этом отмечаются следующие перспективы их развития: расширение кооперативного строительства при усилении государственного участия путем субсидирования ЖСК, предоставления компенсаций банкам за льготное кредитование жилищных кооперативов в сочетании с жестким контролем за целевым использованием льготных кредитов; использование таких эффективных форм долевого финансирования, как некоммерческие жилищные и строительные ассоциации; доля прямого государственного финансирования в данном варианте значительно меньше по сравнению с ЖСК, поэтому при условии сохранения на общепринятом уровне доли населения, недостающие доходы должны покрываться за счет рыночных источников (доходов от собственности и имущества, сдаваемого в аренду); запустить" механизм переориентации использования бюджетных инвестиций от финансирования деятельности строительных организаций на поддержку непосредственно граждан в строительстве и приобретении жилья: предоставление безвозмездных субсидий в размере от 50 до 70% стоимости жилья по социальным нормам не только военнослужащим, но и малообеспеченным семьям; резервирование и выделение средств Федерального бюджета для поощрения предоставления безвозмездных субсидий за счет средств предприятий, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов.

В работе проанализированы основные условия, необходимые для создания надежной системы долгосрочного ипотечного кредитования, и варианты его развития в различных возможных сценариях макроэкономической ситуации.

Учитывая мировой опыт, выделяются наиболее приемлемые для России модели организации системы жилищного кредитования.

Первая - модель депозитного института (применительно к российским условиям - это сберегательный банк). Сбербанки аккумулируют средства главным образом через вклады и контрактные сбережения, предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Недостаток представленной схемы - ограниченность размера привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладов лиц, заинтересованных в получении кредита.

Вторая модель организации системы ипотечного кредитования называется моделью ипотечной компании. Они не привлекают вклады напрямую, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании, выдав заем, продают его третьему лицу - инвестору - непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные деньги компания снова пускает в оборот. То есть эта модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные кредиты. Она позволяет в принципе решить проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Видимо, в России за ней будущее. Однако для обеспечения наибольшей эффективности этой схемы необходимо вернуться к вопросу о создании Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, основными функциями которого должны быть покупка ипотечных кредитов у банков, выпуск ценных бумаг под эти операции и размещение их среди инвесторов.

При наличии соответствующих условий в России возможно параллельное существование обоих моделей жилищного финансирования. Один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, а часть продать инвесторам. Одновременно, он получает кредиты или приобретает ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Тем самым, происходит равномерное распределение финансовых рисков между участниками ипотечного кредитования.

Третья глава диссертации посвящена рассмотрению методологических аспектов и методических приемов оценки эффективности инвестиционных жилищных проектов. В работе обобщены и раскрыты основополагающие общие принципы и показатели оценки эффективности инвестиционных проектов, которые применительно к специфике ЖС дополняются принципами учета социального и экологического факторов. В этой связи для оценки их влияния на эффективность проектов в ЖС предлагается рассчитывать показатели социальной и экологической эффективности, характеризующие улучшение (ухудшение) социально-экологических условий жизни населения и предоставление жилья определенным социальным группам населения на льготных условиях.

Подробно рассматриваются достоинства, недостатки и условия применения методов анализа собственных рисков инвестиционных проектов (рисков недополучения запланированных денежных средств и ожидаемых доходов): метод корректировки нормы дисконта; анализ чувствительности критериев эффективности; метод сценариев.

2. При оценке эффективности инвестиционных проектов основной проблемой является прогнозирование денежных потоков, движение которых в ЖС носит специфический характер и принимает вид: "затраты (инвестиции) -доходы". С этой целью рекомендовано применять методы, основанные на построении дисконтированных денежных потоков: метод чистого приведенного эффекта и метод внутренней нормы доходности. По каждому из них представлены соответствующие алгоритмы расходов.

В этой связи, автор приходит к выводу о том, что из рассмотренных методов наиболее надежным является метод чистого приведенного эффекта, который был апробирован на конкретном примере оценки эффективности проекта строительства ЖСК "Калининец" (г.Саратов). В результате, делается другой важный вывод, что уровень риска жилищных проектов целесообразно оценивать на основе чувствительности чистого приведенного эффекта к изменению условий реализации проектов (изменениями рыночных цен, стоимости строительства, периода реализации проекта, ставки дисконтирования и т.п.).