Пути повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Пути повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства"

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 ДЕК ШУ

Москва 2009 ^,

003489307

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономики Института международного права и экономики имени A.C. Грибоедова

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

доктор экономических наук, профессор Пилипенко Павел Павлович доктор экономических наук, профессор Касаев Борис Султанович; кандидат экономических наук, Терентьев Николай Евгеньевич ГОУ ВПО «Московская Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства» (МГАКХиС)

Защита состоится 30 декабря 2009 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 521.005.01 при Институте международного права и экономики имени А.С.Грибоедова по адресу: 111123, г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 21, ауд. 417

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института международного права и экономики имени A.C. Грибоедова

Автореферат разослан « ноября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного Совета, кандидат экономических наук, доцент ¿У-' Е.П. Пилипенко

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Развитие сферы жилищного строительства является одним из приоритетных национальных проектов, в рамках реализации которого созданы институциональные основы функционирования рынка жилья, его приобретения, строительства и найма с использованием рыночных механизмов. Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн кв. м, для удовлетворения которой необходимо увеличить жилищный фонд почти в 1,5 раза'.

Процесс привлечения и вложения сбережений населения в жилищное строительство требует целого ряда мер совершенствования инвестиционной деятельности, которые в значительной степени должны быть направлены на повышение эффективности использования инвестиционных ресурсов. Последнее представляет собой сложную проблему комплексного характера, решение которой предусматривает формирование социально-экономической эффективности, а методические подходы к ее оценке базируются на комплексном анализе, охватывающем все стадии инвестиционного цикла.

В целях повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов в сфере жилищного строительства необходимо обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования, способствующего расширению платежеспособного спроса на жилье, вовлечению средств частных инвесторов, населения, банков, финансовых институтов в жилищную сферу, а также инвестиционной инфраструктуры, содержащей в себе существенный потенциал активизации социального жилищного строительства. Особую актуальность в данном контексте приобретает поддержка со стороны государственных органов власти путем предоставления населению льготных условий кредитования, уменьшения финансовой нагрузки на застройщиков, становления системы кредитных институтов.

В связи с многогранностью данная проблема исследовалась в нескольких направлениях.

Степень разработанности проблемы. Среди российских экономистов, внесших значительный вклад в развитие и совершенствование теоретических основ инвестиционной деятельности, методических походов к ее оценке, а также анализу эффективности инвестиционных проектов и инвестиционного риска, можно отметить Барда B.C., Богатина Ю.В., Бочарова В., Бузова И.А., Вах-рипаП.И., Игонину JI.JI., Ковалева В.В., Нешитой A.C., Подшиваленко Г.П., Чернова В.А., Швандар В.А., Сергеева И.В., Бухонову С.М., Дорошенко Ю.А., Чижову E.H. и др.

' Федеральная целевая программа «Жилище« на 2002-2010 годы. - С. 16.

Среди зарубежных исследователей следует выделить Александера Г., Байтам Дж., Бирмана Г., Блэка Ф., Веллингтона А., Геймана Л., Дюрана Д., Ждонка М., Росса С., Фабоцци Ф., Шарпа У., Шмидта С. и др.

Принципиальные вопросы организации и управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства, повышения эффективности ее функционирования, развития системы долгосрочного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса населения, рыночной и административной государственной инфраструктуры рассматривались в работах Абрамова С.И., Барда B.C., Вахмистова А.И., Дулич В.А., Кутузова В., Пастуховой Н.С., Рогожиной H.H., Руди Л.Ю. и др.

Значительный вклад в изучение данной проблемы внесли фонд «Институт экономики города», инвестиционный банк «ТРАСТ», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», справочно-информационная служба «Ипотека», аналитический портал «РУСИПОТЕКА».

Ряд вопросов по проблемам оценки эффективности изложен в работах: Клименко О.И., Райзберга Б.А., Раицкого Р.К., Савицкой Г.В., Снитко Л.Т., Со-ломатина А.Н., Токарь Е.В. и др.

Несмотря на то, что большинство ученых сходятся во мнении, что для повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства необходимо сконцентрировать усилия микроэкономических субъектов на ее ключевых направлениях, они практически не уделяют внимания некоммерческим организациям в сфере жилищного строительства (жилищные или жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы, потребительские инвестиционные и ипотечные кооперативы). Это обусловило значимость поиска конкретных направлений повышения уровня использования инвестиционных ресурсов некоммерческими организациями в сфере жилищного строительства и определило выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является определение направлений повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства на основе изучения и разработки методических подходов и практических рекомендаций по ее совершенствованию в отношении функционирования некоммерческих организаций, их взаимодействия с органами государственной власти и развития системы долгосрочного кредитования населения.

Для реализации этой цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

- уточнение понятийного аппарата, относящегося к инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

- исследование теоретических основ инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

- изучение возможных схем привлечения инвестиций и взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

- исследование международного опыта привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства, систем жилищного кредитования и форм воздействия государства на развитие этого рынка;

- разработка методических подходов к оценке эффективности инвестиционной деятельности во взаимосвязи с финансовой устойчивостью некоммерческих организаций сферы жилищного строительства;

- выявление макроэкономических закономерностей и основных тенденций развития сферы жилищного строительства;

- проведение анализа эффективности инвестиционной деятельности во взаимосвязи с финансовой устойчивостью микроэкономических субъектов, функционирующих в сфере жилищного строительства;

- обоснование основных форм и направлений совершенствования инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства;

- определение возможных направлений взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций в рамках формирования институтов инвестиционной инфраструктуры;

- выявление перспектив развития системы долгосрочного ипотечного кредитования как инструмента расширения платежеспособного спроса на жилье, вовлечения средств частных инвесторов, населения банков, финансовых институтов в жилищную сферу.

Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает сфера жилищного строительства Российской Федерации в целом, а также Белгородской области в частности.

Предметом исследования являются проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, включая вопросы оценки социально-экономической эффективности деятельности некоммерческих организаций в этой сфере, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе управления инвестиционной деятельностью в современных российских условиях.

Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует следующим областям исследования Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью): п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах», п. 4.21 «Критерии и показатели эффективности инвестирования новых проектов и программ», п. 4.22 «Разработка теории, методологии и показателей эффективности социальных инвестиций».

Теоретико-методическую основу исследования составили отдельные положения экономической теории, экономические законы, методы анализа, прогнозирования и моделирования экономических процессов. В ходе исследования изучены законодательные и нормативные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, приказы Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации, проекты федеральных законов Российской Федерации, решения Правительства Белгородской области, постановления Губернатора Белгородской области, а также научные труды по различным аспектам рассматриваемой проблемы.

В процессе исследования применялись различные методы: общенаучные (диалектика, анализ, системность, комплексность), специальные экономические (сравнения, ряды динамики, графический, средних и относительных величин), экономико-математического моделирования и маркетингового исследования (наблюдение, опрос).

Информационной основой исследования послужила информация Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области, материалы информационно-аналитического управления Аппарата губернатора Белгородской области, бухгалтерская отчетность строительно-сберегательного кооператива «Свой дом», а также результаты выборочных статистических обследований, выполненных автором.

Научная новизна заключается в следующем:

- конкретизировано содержание понятия «инвестиции» в отношении некоммерческих организаций, действующих в сфере жилищного строительства, как совокупности денежных средств их членов, трансформирующихся в капитальные вложения в создание нового, расширение, реконструкцию, модернизацию и реставрацию действующего жилищного фонда с целью достижения социального эффекта - обеспечение и / или улучшение жилищных условий населения;

- установлено соответствие процесса инвестирования стадиям кругооборота капитала в сфере жилищного строительства, на заключительном этапе которого эффективность жилищного строительства дополняется окупаемостью инвестиций, что отражается в формировании себестоимости 1 кв. м жилья;

- выявлены отличительные особенности функционирования некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства по таким параметрам сравнения как нормативные документы, определяющие их организационно-правовую форму, число членов кооператива, тип высшего органа управления, вид внешнего контроля за его деятельностью, порядок обеспечения его финансовой устойчивости, вид ответственности кооператива и его членов, порядок передачи объекта жилой недвижимости в собственность;

- предложен методический подход к проведению оценки эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, отражающий макро- и микроуровени хозяйствования и базирующийся на ее исследовании в рамках ресурсного и затратного подходов;

- определены основные формы и направления совершенствования инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, способствующие росту эффективности использования инвестиционных ресурсов, в частности, совершенствование правовой базы и снижение кредитного риска, диверсификация деятельности, повышение информированности населения, гибкости предлагаемых схем его кредитования и уровня надежности членов кооператива;

- разработана модель инвестиционной инфраструктуры взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства, обеспечивающая информационное обеспечение инвестиционной деятельности, экспертизу социальных и иных программ, проектов, предложений, финансовое и материально-техническое

обеспечение, консультационно-консалтинговые услуги, подготовку и переподготовку кадров, нормативно-правовое обеспечение, координацию и регулирование деятельности некоммерческих организаций;

- сформулирован комплекс мероприятий по осуществлению поддержки некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, предполагающий совершенствование нормативно-правовой базы, системы статистического учета и отчетности, упрощение администрирования их деятельности, разработку и реализацию программ государственной поддержки и механизмов доступа к инвестиционным ресурсам и распределению рисков;

- определены направления реализации региональной политики, способствующие развитию долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечению его доступности для населения со средним уровнем доходов путем привлечения некоммерческих кредитных организаций.

Практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации рекомендаций повысит эффективность инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.

Разработанный методический подход к проведению оценки эффективности использования инвестиционных ресурсов в сфере жилищного строительства создаст основу для проведения детального анализа их уровня и влияния на объемные и качественные показатели субъектов инвестиционной деятельности, более точной идентификации социального и экономического эффекта в условиях постоянной трансформации инвестиционных ресурсов в единовременные затраты.

Развитая инвестиционная инфраструктура взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, адекватная потребностям и возможностям последних, несет в себе существенный потенциал повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов, что в конечном итоге способствует развитию жилищного строительства в целом и достижению существенных результатов в объемах социального жилья.

Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения обеспечит расширение платежеспособного спроса на жилье, вовлечение средств населения в жилищную сферу, а также существенно увеличит доступность ипотечных кредитов для населения.

Деятельность специального комитета - координирующего информационно-аналитического центра, повысит информированность населения о возможных программах и схемах его кредитования с целью улучшения жилищных условий.

Непосредственно эффективная инвестиционная деятельность некоммерческих организаций обеспечит повышение платежеспособности и поддержание ликвидности, безусловное соответствие установленным законодательно критериальным значениям посредством поиска новых источников инвестиционных ресурсов и способов их мобилизации.

Апробация н внедрение результатов исследования. Содержащиеся в диссертации методические рекомендации по повышению эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства апробированы в строительно-сберегательном кооперативе «Свой дом» и государственном уни-

тарном предприятии «Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства».

Результаты исследования представлены в методических разработках, которые используются в учебном процессе в Белгородском университете потребительской кооперации.

Основные теоретические положения и практические рекомендации обсуждались на научно-практических конференциях в Белгородском университете потребительской кооперации, Дагестанском государственном техническом университете в 2005-2008 гг.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано работ общим объемом 10,4 п. л. (авторских - 5,6 п. л.).

Объем и структура диссертационной работы определена ее целью и поставленными задачами. Работа состоит из введения, трех глав и заключения. Содержит 13 таблиц, 29 рисунков, 24 приложения. Список использованных источников включает 102 наименования.

Во введении обоснован выбор темы диссертационной работы, ее актуальность, сформулированы цель и задачи исследования, указан объект и предмет исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические аспекты инвестиций и инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства» рассмотрена экономическая сущность инвестиций и их роль в развитии сферы жилищного строительства, определены субъекты инвестиционной деятельности и схемы привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, взаимосвязь инвестиционного цикла с жизненным циклом данной отрасли, изучен международный опыт жилищного кредитования и формы воздействия государства на развитие этого рынка.

Во второй главе «Исследование эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства» предложен методический подход к проведению оценки эффективности инвестиционной деятельности во взаимосвязи с финансовой устойчивостью некоммерческих организаций сферы жилищного строительства, представлены результаты анализа развития жилищного строительства в России и Белгородской области, инвестиционной деятельности во взаимосвязи с финансовой устойчивостью строительно-сберегательного кооператива граждан «Свой дом».

В третьей главе «Направления повышения эффективности инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства» обоснованы формы и направления совершенствования инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, развития инвестиционной инфраструктуры их взаимодействия с органами государственной власти, определены перспективы развития долгосрочного ипотечного кредитования.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.

2. Основное содержание работы

Инвестиционная деятельность выступает в качестве основы для воспроизводства капитала, который используется в хозяйственном процессе с целью получения прибыли или иного полезного эффекта. Предметом инвестиционной деятельности являются инвестиции, которые осуществляются в разнообразных формах, но в любом случае дают отдачу через длительный срок после их осуществления.

В диссертационной работе проведен анализ эволюционных положений в отношении трактовки инвестиций, который позволил установить, что инвестиции представляют собой совокупность инвестиционных ресурсов, трансформирующихся в процессе осуществления инвестиционной деятельности в единовременные затраты с целью повышения эффективности функционирования производственных и непроизводственных процессов с учетом целевых установок инвестора (получения экономического или социального эффекта).

Содержание инвестиций достаточно полно раскрывается при обращении к классификации инвестиций, в связи с чем существующие в специальной экономической литературе классификационные признаки были дополнены с точки зрения авторского видения инвестиций их группировкой по сфере кругооборота на инвестиционные ресурсы и единовременные затраты. К инвестициям следует относиться как к динамической категории, в процессе осуществления которых происходит трансформация инвестиционных ресурсов в единовременные затраты, обеспечивая при этом повышение эффективности функционирования производственных и непроизводственных процессов.

Движение инвестиций происходит в тесной взаимосвязи с жизненными циклами отрасли и объекта жилой недвижимости. В свою очередь, текущий период жизненного цикла объекта жилой недвижимости формируется под влиянием развития инвестиционного цикла, основные параметры которого определяет ситуация на рынке капитала. Для жизненного цикла сферы жилищного строительства неизбежно циклическое избыточное инвестирование, в процессе осуществления которого объекты жилой недвижимости конкурируют на рынке за более высокую ставку арендной платы. Эти взаимообусловленные процессы кругооборота капитала предопределяют многообразие возможных схем инвестирования в сферу жилищного строительства.

В отношении схем привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства на практике возможны их разнообразные модификации (табл. 1), наибольшее распространение среди которых получило ипотечное кредитование. Для успешного функционирования ипотеки, на наш взгляд, соглашаясь с важностью других проблем, обсуждаемых в научной и публицистической литературе, необходимо, прежде всего, наличие учреждений, предоставляющих ссуды на покупку жилья, от степени интегрирования которых в сферу жилищного строительства. зависит дальнейшее развитие ее инвестиционной деятельности, поскольку именно их активность позволяет достигать социально-экономических целей с учетом возникающего синергетического эффекта.

Таблица 1

Положительные и отрицательные стороны отдельных схем привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства в России

Привлекательность схемы Недостатки схемы

1 2

Долевое участие в строительстве

- позволяет существенно снизить стоимость жилья - подвержена высоким рискам, связанным с задержкой окончания строительства в планируемый срок, увеличением стоимости строительства, нарушением строительных норм по качеству жилья, проведением неправильной финансовой политики застройщиком, недобросовестностью застройщика

- предоставляет возможность приобретения жилья в рассрочку

- предоставляет возможность широкого выбора жилья, особенно на раннем этапе строительства

- позволяет применять новые современные технологии в строительстве

- предоставляет возможность индивидуальной планировки и отделки

- обеспечивает отсутствие «темных пятен» в истории жилья

Жилищные сертификаты

- существует возможность реализации сертификатов на вторичном рынке - не приносят своим владельцам доход

- приобретаются в любое время и в любых количествах - неликвидны

- предполагают предоставление банками своим сотрудникам кредиты под залог жилищных сертификатов - не предоставляют возможности свободного выбора, так как используются только в соответствии с их целевым назначением

- отсутствует возможность повышения строительными организациями стоимости квартиры в связи с ростом цен на строительные материалы и услуги

Жилищный лизинг

- не изымает единовременно всех денежных средств, необходимых для приобретения жилья - отсутствует возможность отказа от выплаты арендных платежей, даже если научно-технический прогресс делает жилье устаревшим

- позволяет планировать размер ежемесячных расходов в неизменных ценах - не выигрывает на повышении остаточной стоимости жилья

- позволяет получать льготы по налогообложению

Ипотечное кредитование

- позволяет получать льготы по налогообложению - не достаточность правового обеспечения, особенно в отношении деятельности некоммерческих структур

- предполагает возможность использования различных моделей рефинансирования жилищных ипотечных кредитов - подвержена высоким рискам, связанным со способами привлечения инвестиционных ресурсов

1 2

- отсутствует возможность спекулятивного вложения капитала - требует в наличии большого количества «длинных», но дешевых инвестиционных ресурсов

- активизирует государственные и местные органы власти в решении жилищной проблемы - требует развитого вторичного рынка ипотечных кредитов

- приводит к развитию сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья

Несмотря на то, что большинство ученых основное внимание уделяет функционированию различных коммерческих структур, в частности коммерческих банков, а также законодательным и исполнительным органам, мы считаем, что именно некоммерческие организации, выступая инвестором в этих экономических отношениях, обеспечивают решение социальной задачи. Краткая характеристика некоммерческих организаций, выступающих субъектами инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, представлена в таблице 2.

По результатам изучения различных схем привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и многообразия субъектов инвестиционной деятельности мы представили трактовку инвестиций в их узком понимании, т.е. в отношении некоммерческих организаций, действующих в сфере жилищного строительства.

Таблица 2

Краткая характеристика некоммерческих организаций, выступающих субъектами инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства

Параметр сравнения Жилищностроительный кооператив Жилшцно- накопительный кооператив Кредитный потребительский кооператив граждан Потребительский инвестиционный, ипотечный кооператив

1 2 3 4 5

Основные нормативные документы Жилищный кодекс РФ Фед. закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. от 16.10.2006 г.) Фед. закон № 117-ФЗот 07.08.2001 г. (в ред. от 03.11.2006 г.) Гражданский кодекс РФ

Число членов кооператива Более пяти чел., но не менее количества жилых помещений Более 50 чел., но менее 5000 чел. Более 15 чел., но менее 2000 чел. Не определено

1 2 3 4 5

Тип высшего органа управления кооперативом Общее собрание членов кооператива (конференция) Общее собрание членов кооператива Общее собрание членов кооператива (не менее 70% от общего числа) Общее собрание членов кооператива

Внешний контроль за деятельностью кооператива В соответствии с положениями жилищного законодательства Федеральным органом испол. власти (Указ Президента РФ № 314 от 09.03.2004 г.) Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти В соответствии с положениями гражданского законодательства

Порядок обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива Отсутствует Установлены нормативы (Пост. Правительства РФ № 46 от 28.01.2006 г.) Установлены нормативы (Фед. закон № 117-ФЗ) Отсутствует

Вид ответственности членов кооператива Несут ответственность по своим обязательствам Несут субсид. ответственность по обязательствам кооператива в пределах не-внесенной части доп. взноса

Передача объекта жилой недвижимости в собственность В случае выплаты паевого взноса полностью Предоставляются только займы, оформленные договором займа Предоставляется сразу в собственность и оформляется ипотека

Большое влияние на функционирование сферы жилищного строительства в направлении развития различных схем привлечения инвестиционных ресурсов в России оказал международный опыт, в связи с чем автором проведен его детальный анализ. Подводя итог изучению теоретических основ функционирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства мы пришли к выводу, что ее приоритетным направлением должно стать развитие системы ипотечного кредитования исходя из уже накопленного международного опыта. Для успешного становления этой системы в России необходимо обеспечить:

1) развитый рынок страхования ипотечных рисков, характерных для всех субъектов ипотечного жилищного кредитования;

2) эффективное функционирование вторичного рынка ценных бумаг, систем рефинансирования ипотечных банков путем выкупа закладных, гарантирования платежей по выпущенным ипотечным облигациям, спецификации и контроля их деятельности;

3) устранение имеющихся недостатков в законодательстве;

4) поддержку со стороны государственных органов путем предоставления населению льготных условий кредитования, уменьшения финансовой нагрузки на застройщиков;

5) развитие системы ипотечных кредитных институтов, среди которых немалую роль должны играть некоммерческие организации.

Поскольку инвестиционные ресурсы могут быть сформированы только при условии эффективной инвестиционной деятельности, осуществляемой некоммерческой организацией жилищного строительства, особое внимание в диссертации уделено методическим подходам к ее оценке.

Эффективность инвестиционной деятельности некоммерческих организаций сферы жилищного строительства, на наш взгляд, следует рассматривать в двух формах: социальной и экономической, которые в своем тесном взаимодействии проявляются в различных видах в зависимости от уровня развития производительных сил данной сферы, от взаимодействия между инвестиционными ресурсами или единовременными затратами и результатами, от места получения эффекта и выбранного подхода к оценке эффективности.

Непосредственно сама оценка социально-экономической эффективности инвестиционной деятельности некоммерческих организаций сферы жилищного строительства базируется на системе показателей, отражающих уровень использования ресурсов и единовременных затрат, структуру источников их формирования прибыльность вложения в активы и объем, предоставленной финансовой поддержки населению с целью решения проблемы жилищной обеспеченности в регионе.

Мы считаем, что в отношении оценки инвестиционной деятельности некоммерческих организаций следует переосмыслить традиционную систему показателей с учетом специфики их функционирования и говорить о двух формах эффективности: социальной и экономической, находящихся в тесной взаимосвязи между собой, образуя категорию социально-экономической эффективности.

В данном контексте представляет интерес тот факт, что критерием экономической эффективности выступает минимизация затрат или максимизация результатов, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности, в расчете на каждые 100 рублей инвестиций. Основываясь на этом положении считаем обоснованным рассматривать экономический эффект как сумму процентов, начисленных к получению, приравнивая ее к выручке, объясняя это тем, что основный вид деятельности строительно-сберегательного потребительского кооператива заключается в кредитовании населения с целью улучшения его жилищных условий. Именно в этой взаимосвязи реализуется кругооборот инвестиций в рамках осуществления инвестиционной деятельности кооператива: ресурсы - затраты - результаты.

По результатам анализа инвестиционной деятельности строительно-сберегательного кооператива граждан «Свой дом» выявлено, что каждые 100 руб., вложенных в инвестиционные ресурсы, приносили кооперативу в 2006 году 13 коп. в виде процентов к получению, в 2007 году - 1,60 руб., в 2008 году - 1,24 руб.

Таблица 3

Динамика показателей эффективности инвестиционной деятельности строительно-сберегательного кооператива граждан «Свой дом» за 2006-2008 гг.

Показатели 2006 г. 2007 г. 2008 г. Откл. (+, -) за 2008 г. по сравнению с

2006 г. 2007 г.

Коэффициент эффективности использования инвестиционных ресурсов 0,13 1,60 1,24 1,47 -0,36

Коэффициент эффективности единовременных затрат 0,75 0,96 0,54 0,21 -0,42

Удельная цена инвестиционных ресурсов 5,77 0,6 0,43 -5,17 -0,17

Коэффициент инвестиционной нагрузки 0,99 0,60 0,33 -0,39 -0,27

Период окупаемости единовременных затрат, лет 132 104 93 -28 -11

Относительное высвобождение средств пайщиков в инвестиционной деятельности кооператива - 108613,4 101855,06 - -6758,34

В качестве положительной тенденции в инвестиционной деятельности обследуемого потребительского кооператива следует отметить сохранение удельной цены инвестиционных ресурсов, что свидетельствует об удешевлении стоимости инвестиционных ресурсов, предоставляемых потребительским кооперативом. На этом фоне происходили снижение инвестиционной нагрузки на кооператив. Кроме того, на протяжении последних трех лет отмечена устойчивая тенденция уменьшения периода окупаемости единовременных затрат в связи с начатом возврата первых предоставленных займов.

Отличительной особенностью предлагаемой системы показателей является то, что экономическая эффективность представляет интерес не только как категория, отражающая результативность инвестиционной деятельности кооператива, но и как основа достижения социальной эффективности, которая может быть оценена через соответствующие показатели, характеризующие степень удовлетворения потребностей населения в жилье.

С этой целью мы обратились к опросу населения, который проводился по специально разработанной анкете в направлении решения ряда поставленных задач. Результаты проведенного анкетирования показали, что большинство опрошенных (80%) считают деятельность кооператива весьма полезной, причем 42% уверены в получении социального эффекта.

Население готово принять непосредственное участие в деятельности кооператива с целью удовлетворения жилищных потребностей, с другой, - действует ряд ограничивающих факторов, а именно, недоверие и недостаток накопленной наличности, не позволяющий в установленные сроки внести необходимый размер паевого взноса. Кооперативу необходимо повысить гибкость предлагаемых схем привлечения инвестиционных ресурсов и кредитования населения, используя дифференцированный подход к каждому члену кооператива исходя из его реальных финансовых возможностей, что приведет к увеличению социальной эффективности его инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства. Однако это возможно только при условии экономической эффективности процесса потребительского кредитования, что может быть обеспечено за счет диверсификации вариантов привлечения и размещения инвестиционных ресурсов, оптимизации соотношения между группами активов и пассивов в направлении соответствия рекомендуемым критериальным значениям.

Ключевым компонентом развития исследуемых организаций при условии реализации основных форм и направлений совершенствования их инвестиционной деятельности является уровень надежности членов. С целью его оценки автором предлагается методический подход к определению надежности членов потребительского кооператива (табл. 4).

В процессе апробации предложенной методики проведено выборочное обследование членов строительно-сберегательного потребительского кооператива «Свой дом», по результатам которого им даны количественные характеристики в зависимости от соблюдения сроков погашения предоставленных займов, длительности этого периода и фактического времени возврата денежных средств.

Определенно можно сказать, что потребительскому кооперативу с точки зрения эффективности использования инвестиционных ресурсов выгоднее работать с теми членами, которые погашают займы строго в соответствии с установленным графиком. В ином случае, например, в отношении членов, попавших в первую группу, потребительским кооперативом не получена во время установленная процентная ставка, в последнем - недополучает часть процентов за пользование предоставленными денежными средствами.

Таблица 4

Показатели, отражающие уровень надежности

членов потребительского кооператива_

Показатели Алгоритм расчета Условные обозначения

Коэффициент ритмичности погашения предоставленного займа ■ „ 100-С Крк =- 100 С - среднеквадратическое отклонение по срокам погашения займа, рассчитываемое по каждому члену по формуле с . л. 100 . где £¡3?, где X 1 1 - процент соблюдения сроков возврата денежных средств, предоставленных в рамках 1-го займа; х-средний процент соблюдения сро-

ков возврата денежных средств, рассчитанный по формуле где к' к число периодов, по которым погашались суммы предоставленных займов

Коэффициент полноты расчетов по предоставленным денежным средствам Кпр = — к - число периодов погашения предоставленного г'-го займа

Коэффициент выполнения обязательств Кво Ъ сумма займа, погашенная членом за период; ^ - сумма займа, предусмотренная договором за период

Коэффициент своевременности расчетов ¿Л, 5р„ - сумма займа, погашенная членом за п количество времени, рассчитываемая по формуле б Р„ = х ■ п > где п - количество времени, за которое возвращена определенная сумма займа; сумма, которую необходимо погасить за количество времени,- рассчитываемая по формуле = ^ .„,- , где и, количество времени, предоставленное члену для погашения займа

Интегральный показатель надежности членов кооператива и = }]Ккр - Кпр - Кво ■ Кср

Определенно можно сказать, что потребительскому кооперативу с точки зрения эффективности использования инвестиционных ресурсов выгоднее работать с теми членами, которые погашают займы строго в соответствии с установленным графиком. В ином случае, например, в отношении членов, попавших в первую группу, потребительским кооперативом не получена во время установленная процентная ставка, в последнем - недополучает часть процентов за пользование предоставленными денежными средствами.

Таблица 5

Результаты расчетов показателей, отражающих уровень надежности членов ССК «Свой дом» на начало 2009 г.

Показатели Члены, имеющие задолженность Члены, не имеющие задолженности Члены, выплатившие займы ранее установленного срока

Коэффициент ритмичности погашения предоставленного займа 0,93 0,95 0,97

Коэффициент полноты расчетов по предоставленным денежным средствам 0,5 1 2

Коэффициент выполнения обязательств 0,5 1 1,5

Коэффициент своевременности расчетов 0,25 0,5 0,75

Интегральный показатель надежности членов кооператива 1,21 1,36 1,51

Исходя из всего вышесказанного, мы считаем, что, основными формами и направлениями совершенствования инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства являются следующие:

- обеспечение постоянного и долгосрочного содействия их развитию со стороны местных властей и на федеральном уровне;

- создание условий и возможностей для диверсификации инвестиционной деятельности;

- предоставление финансовой помощи, с точки зрения долгосрочного сотрудничества, тем потребительским кооперативам, рискованность инвестиционной деятельности которых минимальна;

- разработка и реализация инновационных программ строительства жилья;

- разработка централизованной модели управления инвестиционной деятельностью некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, создание специального комитета, выполняющего контролирующие и информативные функции;

- наличие у потребительских кооперативов постоянных партнеров (союзов, фондов, коммерческих организаций и т. д.), с которыми должны быть заключены агентские соглашения;

- повышение информированности населения о возможных программах и схемах кредитования, направленных на улучшение жилищных условий;

- повышение гибкости предлагаемых потребительскими кооперативами схем кредитования населения, используя дифференцированный подход к каждому члену исходя из его реальных возможностей.

В данном контексте особый интерес приобретает опыт западноевропейских стран, где государство выступает в роли посредника в процессе взаимодействия населения и некоммерческих организации, другими словами, оно играет значительную роль в создании инвестиционной инфраструктуры в сфере жилищного строительства. Развитие последней содержит в себе существенный потенциал повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью, что способствует активизации социального жилищного строительства.

Инвестиционная инфраструктура позволяет сформировать условия для устойчивого развития некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства и создает предпосылки для повышения управляемости их инвестиционной деятельностью со стороны органов государственной власти, посредством реализации определенных механизмов ее стимулирования и регулирования.

По нашему мнению, инвестиционная инфраструктура взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства должна включать в себя следующие компоненты:

1) комплекс информационного обеспечения инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства. Задача данного комплекса заключается в обеспечении доступа к информации, связанной со стратегиями социально-экономического развития жилищного строительства, нормативно-правовым актам, базам данных организаций, заинтересованных в реализации программ по улучшению жилищных условий населения и другим сведениям, способным повысить эффективность использования инвестиционных ресурсов;

2) комплекс экспертизы социальных и иных программ, проектов, предложений, обеспечивающих наличие независимых оценочных институтов, позволяющих реализовывать прозрачный конкурсный механизм взаимодействия;

3) комплекс финансового и материально-технического обеспечения, способствующий развитию условий для использования государственных и муниципальных средств, частных и корпоративных благотворительных пожертвований, доходов от оказания услуг и выполнения работ, грантов международных и российских организаций и фондов и т. д.;

4) комплекс консультационно-консалтинговых услуг, предполагающих как оказание непосредственно консультационных услуг некоммерческим организациям с целью повышения эффективности их инвестиционной деятельности, так и играющих в определенных случаях роль посреднических звеньев между коммерческим и некоммерческим секторами и населением;

5) комплекс подготовки и переподготовки кадров для работы в некоммерческом секторе, а также межсекторных программах и проектах, направленных на решение жилищной проблемы;

6) комплекс нормативно-правового обеспечения деятельности некоммерческого партнерства в сфере жилищного строительства;

7) комплекс координации и регулирования, влияющий посредством применения экономических и административных методов, а также информационного воздействия на инвестиционную инфраструктуру, координируя, регулируя и стимулируя деятельность некоммерческих организаций.

Инвестиционная инфраструктура взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства схематично представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Инвестиционная инфраструктура взаимодействия органов государственной власти и некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства

В качестве организации, способствующей повышению эффективности использования инвестиционных ресурсов некоммерческими организациями в сфере жилищного строительства, представляется целесообразным создание координирующего информационно-аналитического центра, ориентированного на интегрирующие функции при реализации инвестиционной стратегии. Интегрирующие функции связаны с налаживанием двустороннего коммуникационного потока между органами государственной власти и некоммерческими организациями, действующими в сфере жилищного строительства. К числу основных аналитических функций центра рекомендуется отнести социально-экономический мониторинг, разработку и внедрение новых технологий управления инвестиционной деятельностью потребительских кооперативов.

В контексте проводимого диссертационного исследования представляется особенно показательным тот факт, что в числе первых трех причин, препятствующих развитию партнерских взаимоотношений органов власти и некоммерческих организаций, находятся неинформированность и неумение сотрудничать. С учетом потенциальных выгод, которые может принести сотрудничество органов государственной власти и некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, на устранение указанных факторов целесообразно обратить особое внимание. Причем это возможно при активном развитии форм сотрудничества, предпочтительных и с точки зрении обеспечения стратегического инвестиционного развития данного направления, а именно посредством

создания совместных совещательных органов и реализации долгосрочных программ, направленных на решение жилищной проблемы.

Наряду со специфическими причинами существуют также еще и причины, одинаковые для предприятий любой организационной формы, а именно конкурентные (усиление монополизации), институциональные (административные барьеры, нестабильность законодательства), организационные (трудности с юридическим оформлением), ресурсные (трудности с привлечением квалифицированного персонала, нарушения расчетно-платежной дисциплины). Таким образом, в результате опроса выявлены проблемы, наиболее значимые для деятельности некоммерческих организаций, которые не могут быть решены исключительно за счет них самих. В этой связи автором сформулирован комплекс мероприятий по осуществлению поддержки некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства (рис. 2).

На федеральном уровне необходимо осуществлять регулирование, связанное с разработкой общего механизма мероприятий, направленных на создание правовых и экономических условий развития инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства, обеспечивающих увеличение численности своих членов и численности занятых в данном секторе, а также повышение роли некоммерческих организаций непосредственно в жилищном строительстве. На региональном уровне должна осуществляться реализация конкретных мероприятий, в рамках указанных направлений, с учетом поддержки федерального центра. На наш взгляд, реализация предложенных направлений будет способствовать повышению эффективности использования инвестиционных ресурсов некоммерческими организациями в рамках достижения социально-экономических целей проводимой жилищной политики. Таким образом, видно, что взаимодействие некоммерческих организаций с государством протекает далеко не так полно, как должно быть, а, следовательно, и недостаточно эффективно.

Рис. 2. Комплекс мер по государственной поддержке развития инвестиционной деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства

На основе представленных выше данных можно утверждать, что существует множество аспектов взаимодействия некоммерческих организаций с органами власти различных уровней. В зависимости от состояния этих аспектов принято различать формы взаимодействия, которые в свою очередь оказывают влияние на социально-экономическое развитие жилищного строительства. Для обеспечения более эффективного взаимодействия необходимо создать координирующий информационно-аналитический центр, основной целью деятельности которого является организация наиболее качественной инвестиционной инфраструктуры взаимодействия некоммерческих организаций и органов государственной власти, а также форм и способов привлечения инвестиционных ресурсов и повышения эффективности их использования, прежде всего, путем совершенствования нормативно-правовой базы, направленной на формирование рынка доступного жилья, в том числе в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилья.

Некоммерческие организации, функционирующие в сфере жилищного строительства выступают также в качестве участников системы ипотечного кредитования, так как одной из схем предоставления населению готового жилья является оформление договора о залоге (ипотеке), срок действия которого определяется временем погашения членом кооператива своих обязательств.

Проблема определения платежеспособной потребности населения в жилье заключается в том, чтобы рассчитать необходимый объем ввода в эксплуатацию жилых домов для решения жилищной проблемы, которая в своем совокупном выражении складывается из следующих слагаемых (рис. 3):

- потребности в жилье семей, не имеющих собственного жилья;

- потребности в жилье семей, проживающих в коммунальных квартирах и общежитиях;

- потребности в жилье семей, имеющих собственное жилье, но не удовлетворенных жилищными условиями.

Исследование спроса населения Белгородской области показало, что перспективным направлением решения жилищной проблемы является индивидуальное жилищное строительство, развитию которого способствует реализация стратегии развития жилищного строительства. Данная стратегия предусматривает опережающий рост строительства индивидуального жилья и строительство многоэтажного жилья повышенной комфортности с использованием новейших технологий. Перспективными типами жилья являются жилые дома усадебного типа, работа по строительству которых ведется в трех направлениях:

- предоставление земельных участков застройщикам на льготных условиях;

- инженерное обеспечение микрорайонов массовой индивидуальной застройки;

- финансово-кредитная поддержка застройщиков.

Семьи, имеющие собственное жилье

Количество семей. Количество семей.

удовлетворенных неудовлетворенных

жилищными усло- жилищными условия-

виями ми

Общая потребность населенна в жилье

I

Удовлетворение части потребности на вторичном рынке жилой недвижимости

Потребность населения в новом жилье

I "I_

Квартиры в многоэтажных домах повышенной комфортности

Семьи, не имеющие собственного жилья

Семьи, проживающие в коммунальных квартирах, общежитиях

Потенциальное увеличение (уменьшение) потребности в жилье за счет прироста (убыли) населения

Жилые дома усадебного типа

Рис. 3. Механизм определения потребности населения в новом жилье

Таким образом, рассматривая перспективы развития ипотечного кредитования населения, в основу разработки которых автором положен опыт Белгородской области по реализации стратегии развития жилищного строительства, мы пришли к выводу, что региональные программы должны быть ориентированы на формирование рыночной самофинансируемой модели ипотечного кредитования, обеспечивающей ее доступность для населения со среднем уровнем доходов путем привлечения некоммерческих кредитных организаций. В качестве специальных регуляторов, в определенной степени снижающих риски на различных этапах привлечения и размещения инвестиционных ресурсов, могут выступать различные схемы взаимодействия администрации, агентства по ипотечному кредитованию, коммерческих банков и некоммерческих организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства. При этом в разумные сроки следует прекратить практику выдачи и обслуживания ипотечных займов региональными операторами путем передачи этих функций коммерческим банкам, принять меры по объединению и укрупнению созданных некоммерческих организаций на межрегиональной основе, внедрение в их деятельность стандартов с целью создания условий для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), активное внедрение разнообразных бюджетных инструментов в отношении предоставления социального жилья.

Повысить эффективность использования инвестиционных ресурсов в сфере жилищного строительства также позволит структурная перестройка жилищного фонда в направлении развития индивидуального жилищного строительства, увели-

чение объемов которого в общем объеме строительства жилых домов, приведет к росту потребности населении в ипотечных кредитах (займах). С этой целью необходимо предоставить застройщикам земельные участки на льготных условиях, обеспечить развитие инженерной инфраструктуры и гарантировать финансово-кредитную поддержку посредством различных механизмов субсидирования.

3. Основные публикации автора по теме диссертации

А) Публикации в ведугцихрецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России

1. Черкашина Е.В., Крапивина Е.С. Оценка эффективности использования инвестиционных ресурсов потребительского инвестиционного кооператива «Свой дом» // Международный научно-практический журнал «Вестник Белгородского университета потребительской кооперации». - 2008. - № 1 (25). -0,5 п. л. (авторские 0,2 п. л.)

2. Черкашина Е.В., Крапивина Е.С. Роль некоммерческих организаций в сере развития индивидуального жилищного строительства // Международный научно-практический журнал «Вестник Белгородского университета потребительской кооперации». - 2006. - № 4 (19). - 0,5 п. л. (авторские 0,2 п. л.)

Б) Другие публикации

3. Черкашина Е.В., Крапивина Е.С. Некоммерческие организации в сфере жилищного строительства и перспективы их развития: монография. - Белгород: Кооперативное образование, 2006. - 7,7 п. л. (авторские 3,5 п. л.).

4. Крапивина Е.С. Повышение эффективности использования инвестиционных ресурсов в деятельности некоммерческих организаций в сфере жилищного строительства // Научно-практическая конференция «Инновационные технологии в кооперативном образовании как фактор развития экономики», БУПК, 2009. - 0,5 п. л.

5. Крапивина Е.С. Международный опыт привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства // Социально-экономическое развитие России в условиях усиления глобализации: Сборник статей всероссийской научной конференции. - Воронеж: Научная книга, 2008. - 0,3 п. л.

6. Крапивина Е.С. Особенности функционирования некоммерческих организаций в Российской Федерации // Современный рынок услуг: отношения и конкурентоспособность торгового обслуживания, посвященная 90-летнему юбилею известного ученого, доктора экономических наук, профессора Лерне-ра М.Г. - Караганда, 2007. - 0,4 п. л.

7. Крапивина Е.С. Основные проблемы и перспективы развития потребительской кооперации в России на современном этапе // Развитие предпринимательства в условиях углубления интеграционных процессов: Сборник научных докладов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Таджикского государственного университета коммерции: Таджикистан, 2005. - 0,3 п. л.

8. Крапивина Е.С. Опыт работы некоммерческих организаций в сфере индивидуального жилищного строительства в Белгородской области // Проблемы теории и практики управления развитием социально-экономических систем: Материалы II Всероссийской научно-практической конференции: Сборник научных трудов / Под ред. P.M. Магомедова. - Махачкала: ДГТУ, 2005. - 0,2 п. л.

Крапивина Екатерина Сергеевна

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Сдановнабор 18.11.2009. Подписано в печать 18.11.2009.

Формат 60x90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Times New Roman. Ризография. Усл. печ. 1,4 л. Тираж 100 экз. Заказ № 312.

Институт международного права и экономики имени A.C. Грибоедова 105066, Москва, Новая Басманная ул., д. 35, стр. 1