Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования"

На правах рукописи^

ФЕДУЛОВА ИРИНА АЛЕКСЕЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Саранск 2004

Работа выполнена на кафедрах финансов и кредита, статистики Мордовского государственного университета имени Н.П. Огарева

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Сажин Юрий Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Андреев Станислав Анатольевич

кандидат экономических наук Лаврентьев Александр Николаевич

Ведущая организация: Саратовский государственный

социально-экономический университет

Защита диссертации состоится « 29 » октября 2004 г. в 12-00 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.117.05 при Мордовском государственном университете имени Н.П. Огарева по адресу: 430000, г. Саранск, ул. Большевистская, 68, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Мордовского государственного университета имени Н.П. Огарева.

Автореферат разослан « 29 » сентября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Н.А Филиппова

<3 гзв

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в области финансирования жилищного строительства обусловили необходимость использования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в данный сектор экономики и организации их эффективного использования. Одним из возможных механизмов, позволяющих мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, направить их в важнейшие отрасли народного хозяйства, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и экономики в целом, является ипотечное кредитование.

Однако развитие массового ипотечного кредитования в современной России сдерживается рядом факторов экономического и правового характера. В сложившейся ситуации необходимы новые подходы к развитию ипотечного кредитования с учетом реальных условий его функционирования. Это относится к созданию эффективно действующей законодательной базы; доступности жилищных кредитов для населения, определяемой величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного периода, уровнем цен на жилье; достижению определенного уровня развития банковской системы; созданию благоприятных условий, позволяющих привлечь в сферу кредитования долгосрочные кредитные ресурсы. Актуальность решения данных проблем обусловила выбор темы и определила основные направления диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Проблема становления и развития ипотечного жилищного кредитования является предметом исследования в научных работах различных авторов. В тоже время делаются лишь отдельные попытки анализа теоретических и практических вопросов ипотечного жилищного кредитования. Так, внимание ряда отечественных ученых: И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, Э.Г. Минга-зова, С.С. Колобова, B.C. Колобовой сосредотачивается на теоретических и организационных проблемах развития ипотечного кредитования в современных условиях, а также исследовании отдельных ипотечных программ. В.И. Лимаренко, В.В. Смирнов исследуют проблемы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики, акцентируя внимание на разработке муниципальных систем. Законодательное регулирование в сфере ипотечного кредитования рассматривается в работах B.C. Ема, М.М. Агарко-ва, Г.Ф.Шершеневича, В.В. Витрянского, В. Горемыкина. Мировой опыт функционирования системы ипотечного жилищного кредитования исследуется в трудах Г.А. Цылиной. А.Т. Евтуха, В.В. Меркулова и др.

Однако, несмотря на значительный интерес ученых к проблемам организации ипотечного кредитования, в отечественной науке недостаточно проработанными остаются вопросы формирования организационно-финансового механизма ипотечного кредитования с учетом региональных особенностей, государственного регулирования ипотечных операций, разработки и совершенствования методических основ повышения доступности ипотечного кредита для населения.

Научная и практическая значимость указанных проблем определила цель и задачи настоящего диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: - исследовать экономическое содержание и основные элементы системы ипотечного

жилищного кредитования;

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ I

- изучить мировой опыт организации ипотечного кредитования;

- рассмотреть основные проблемы, сдерживающие развитие ипотечного жилищного кредитования в России;

- проанализировать процесс становления ипотечного кредитования в России и определить тенденции его развития в современных условиях;

- провести сравнительный анализ регионального опыта организации ипотечного кредитования и на его основе обосновать подходы к развитию ипотечного кредитования в субъектах РФ;

- усовершенствовать методику оценки доступности ипотечного жилищного кредита для населения;

- разработать комплекс предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в целях активизации финансирования жилищного строительства.

Объектом исследования являются субъекты ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является механизм ипотечного жилищного кредитования.

Методологической и теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области ипотечного кредитования, законодательные и нормативные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях, а также публикации периодической печати, посвященные исследуемой проблеме.

Информационную базу диссертационного исследования составили данные Государственного комитета по статистике РФ и Республики Мордовия, Министерства экономики, Министерства строительства Республики Мордовия, регионального оператора ипотечного кредитования в Республике Мордовия (ОАО «Мордовская ипотечная корпорация»), материалы международных, всероссийских научных и научно-практических конференций и семинаров.

При проведении исследования применялись методы системного анализа, синтеза, сравнения, группировки, статистический.

Основные положения, выносимые диссертантом на защиту:

- уточнено экономическое содержание понятия «система ипотечного жилищного кредитования», под которой понимается совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков;

- выделены типы российских регионов на основе межрегиональных сопоставлений с учетом реализуемых схем ипотечного жилищного кредитования: 1 тип - регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования; 2 тип - регионы, внедряющие схемы ипотечного кредитования с прямым бюджетным финансированием; 3 тип - смешанный, регионы, сочетающие рыночные и бюджетные механизмы ипотечного кредитования;

- предложены рекомендации по совершенствованию государственного регулирования ипотечного кредитования, направленные на создание благоприятной налоговой среды для участников ипотечного кредитования, снижение рисков кредитных организаций на ипотечном рынке, развитие механизма поддержки спроса на ипотечные кредиты;

- усовершенствована методика оценки доступности ипотечного кредита в части анализа влияния государственной поддержки и тенденций изменения среднедушевых доходов граждан, что позволяет определить реальный платежеспособный спрос на рынке ипотечного кредитования, выработать стратегию развития конкретного ипотечного кредита;

- разработан комплекс предложений по развитию механизма ипотечного жилищного кредитования предполагающих создание финансово-кредитных схем, обеспечивающих

накопление сбережений населения и отражающих рациональные ипотечные стандарты.

Научная новизна исследования заключается в разработке комплекса методических положений и практических рекомендаций, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования в регионе. Конкретные научные результаты проведенного исследования состоят в следующем:

- дана авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования», дополняющая ранее существующие в части выделения, как неотъемлемого элемента системы, механизмов ипотечного кредитования, выражающих действие его функций в экономике и обеспечивающих их реализацию (С. 16-27),

- на основе комплексного анализа схем ипотечного кредитования выявлены этапы его становления и проведена типологизация регионов в зависимости от источников финансирования, форм государственной поддержки и параметров ипотечного кредита, что позволило определить тенденции и приоритеты развития ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях (С.63-82, 88-91);

- сформулированы рекомендации по активизации государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования посредством создания информационной инфраструктуры ипотечного рынка, развития системы адресного субсидирования граждан, реализации мероприятий по снижению себестоимости строительства, организации рынка ипотечных ценных бумаг (С. 107-132);

- усовершенствована и апробирована методика оценки доступности ипотечного кредита для населения региона, предполагающая проведение комплексного анализа доступности погашения ипотечного кредита и внесения первоначального взноса с учетом механизма субсидирования, осуществление прогнозных оценок. Применение данной методики позволит выбрать схемы кредитования, приемлемые для определенных категорий населения, определить эффективность механизмов субсидирования (С. 133-146);

- предложен комплекс практических мер, направленных на повышение доступности механизма ипотечного кредитования в регионе для населения на основе развития жилищной и кредитной кооперации, использования механизма накопительного страхования жизни, развития инструментов ипотечного кредитования, адекватных потребительским ожиданиям, формирования системы ипотечного страхования (С. 147-163).

Практическая значимость работы состоит в том, что основные теоретические и научные положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, которые могут использоваться при организации механизма ипотечного кредитования, доступного основной массе экономически активного населения в Республике Мордовия и других субъектах РФ. Теоретические и практические разработки диссертационного исследования используются в преподавании учебных курсов «Организация деятельности коммерческих банков» и «Организация финансирования инвестиций» для студентов экономического факультета Мордовского государственного университета имени Н.П. Огарева.

Выводы и рекомендации диссертационной работы приняты к внедрению и частично использованы в работе ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения работы докладывались автором на: XXIX Огаревских чтениях (г. Саранск, 2000 г.)т VII и VIII Научных конференциях молодых ученых, аспирантов и студентов (г. Саранск, 2003 г., 2004 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Региональные проблемы развития и государственной поддержки малого бизнеса» (г. Саранск, 2003 г.), Международной научно-практической конференции «Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе» (г. Киров, 2004 г.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 11 научных работах, общим объемом 2,92 п. л., в том числе лично автора - 2,74 п. л.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 183 страницы машинописного текста, 11 таблиц, 14 рисунков, 21 приложение. Библиографический список использованной литературы содержит 168 источников.

ГЛ. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

В проведенном исследовании установлено, что эффективным инструментом формирования и функционирования механизма привлечения инвестиций в жилищный сектор экономики является ипотечное кредитование, поскольку замещая государственные источники финансирования банковским кредитом, способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера.

Результаты исследования теоретических аспектов ипотечного кредитования и ипотеки позволили выделить некоторые различия в понимании данных терминов, что обусловило необходимость уточнения их экономического содержания. В работе отмечается наличие в трудах отечественных авторов тенденции к применению системного подхода при изучении ипотечного кредитования. Проведенное исследование мнений различных экономистов позволило определить систему ипотечного жилищного кредитования как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающую интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. По мнению автора, данное определение наиболее емкое и отражает местоположение ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное функциями ипотечного кредитования: трансформация временно свободных денежных средств и сбережений населения в инвестиции; вовлечение недвижимости в хозяйственный оборот, стимулирование развития рынка жилья; привлечение средств с финансового и инвестиционного рынков.

В соответствии с этим подходом, внутри системы ипотечного кредитования действуют определенные экономические, финансовые и правовые механизмы, представляющие собой совокупность способов, стимулов и рычагов, обеспечивающих функционирование системы в целом и отдельных ее элементов. Стимулы и рычаги реализуются через принципы кредитования: целевое использование, возвратность, платность, срочность, обеспеченность. Помимо основополагающих принципов, механизмы взаимодействия субъектов ипотечного кредитования находят выражение в видах и методах кредитования, которые в работе классифицированы по следующим признакам: в зависимости от объекта кредитования, субъекта кредитования, приоритетности и условий предоставления и погашения кредита.

Важным элементом исследования явился комплексный анализ факторов, сдерживающих развитие в России ипотечного жилищного кредитования как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой. В работе отмечаются такие факторы как:

- с точки зрения заемщика: низкая доступность ипотечных кредитов, обусловленная высокой стоимостью кредитных ресурсов и низким уровнем доходов населения, нестабильностью трудоустройства, «теневыми» доходами; отсутствие достаточных накоплений и доверия к кредитным организациям; высокий уровень дополнительных расходов при полу-

чении ипотечного кредита; сложность процедуры кредитования; недостаточная защита со стороны государства;

- с точки зрения кредитора: высокие риски, связанные с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество, нестабильной экономической ситуацией в стране; отсутствие дешевых и долгосрочных ресурсов в экономике; непроработанность вопросов нормативного регулирования деятельности банков в ипотечной сфере;

- с точки зрения инвестора: отсутствие надежных и доходных инструментов вложения средств; неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг.

Деформация связей между субъектами ипотечного кредитования, обусловленная действием указанных выше факторов, а также отсутствие на данном этапе такого системообразующего элемента, как рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающего самодостаточность ипотечного кредитования, свидетельствуют о неэффективности созданной в России системы ипотечного кредитования. Исходя из этого, в работе подчеркивается необходимость развития механизма, обеспечивающего реализацию процесса ипотечного кредитования, воспроизводимого в любом регионе страны, учитывающего объективную экономическую ситуацию и ориентированного на платежеспособного потребителя.

С целью разработки конкретных рекомендаций и предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в диссертации проведен анализ форм и методов финансирования жилищного строительства, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Исходя из результатов исследования, автором обосновывается необходимость новых экономических подходов в политике жилищного финансирования, основное место в которой должно занимать ипотечное жилищное кредитование. В ходе исследования выделено три основных этапа развития ипотечного кредитования в нашей стране:

I этап (1991-1998 гг.) связан с формированием минимально необходимой законодательной базы для осуществления ипотечного кредитования; поиском российскими банками реальных схем кредитования с приемлемым уровнем риска в неблагоприятных российских условиях. Ипотечный рынок данного периода характеризуется краткосрочностью (от нескольких месяцев до 3-х лет); высокой стоимостью кредитных ресурсов (25-30%); преимущественным предоставлением средств в иностранной валюте; кредитованием через специализированные банки; использованием крайне неэффективной в условиях отрицательных рыночных ставок по вкладам системы накопительных жилищных счетов; широким применением квазиипотечных схем, наибольшее распространение из которых получила «продажа жилья в рассрочку», основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого жилья с правом его последующего выкупа.

II этап (1998-2003 гг.) характеризуется преобладанием классической схемы ипотечного кредитования под залог приобретаемой недвижимости, чему способствовало принятие Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Автору представляется необходимым в ходе данного этапа выделить период с августа 1998 г. по 2000 г., характеризующийся «застоем» на ипотечном рынке. Сложившуюся ситуацию обусловили негативные доследствия финансового кризиса, проявившиеся в увеличении доли активов проблемных банков в совокупных активах банковской системы с 01.08.98 г. по 01.03.99 г. соответственно с 12,1 до 43,3%, уменьшении доли депозитов физических лиц в совокупных пассивах банковской системы за аналогичный период с 25,4 до 17,7%. В целом второй этап связан с вовлечением в ипотечный процесс универсальных банков, увеличением сроков кредитования (до 15-20 лет), снижением процентной ставки в среднем до 11-15% в валюте и 15-18% в рублях, апробацией региональных схем.

III этап (2003 г. - настоящее время) характеризуется активизацией деятельности Фе-

дерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В мае 2003 г. АИЖК, используя государственные гарантии по заимствованиям, осуществило выпуск документарных облигаций на сумму 1070 млн. руб. с доходностью 11 % годовых. Средства от размещения ценных бумаг использованы Агентством для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в российских регионах. Таким образом, в настоящее время наметилась тенденция к формированию межрегиональных горизонтальных связей и интегрированию региональных рынков в национальную систему ипотечного кредитования, которая послужит импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс. В связи с этим на данном этапе развития ипотечного кредитования стоит задача отработки механизма взаимодействия регионов и федерального центра, что обуславливает необходимость приведения многочисленных региональных программ к единым стандартам.

В ходе исследования проведен сравнительный анализ действующих региональных программ ипотечного кредитования, на основе таких критериев как: источники финансовых ресурсов, схемы кредитования, параметры ипотечного кредита, форма участия государства, позволивший выделить три типа регионов (таблица 1).

Таблица 1 — Характеристика типов российских регионов в зависимости от механизма ипотечного кредитования___

Критерий сравнения Регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования Регионы, внедряющие схемы ипотечного кредитования с прямым бюджетным финансированием Регионы, сочетающие рыночные и бюджетные механизмы ипотечного кредитования

Источники финансовых ресурсов Собственные средства первичного кредитора, рефинансирование выданных ипотечных кредитов операторами вторичного рынка Средства республиканских и местных бюджетов, рефинансирование выданных ипотечных кредитов операторами вторичного рынка Собственные средства первичных кредиторов в сочетании с бюджетными инвестициями, рефинансирование выданных ипотечных кредитов операторами вторичного рынка

Схема кредитования Преимущественно банковская, а также кредитование через потребительские союзы и ссудо-сберегательные кассы Преимущественно внебан-вковская, а также кредитование через банки средствами регионального оператора Преимущественно банковская

Параметры ипотечного кредита Валюта кредита -руб/долл Процентная ставка -10% в долл, 15% в руб Срок-10-20 лет LTV - 60-70% Валюта кредита - руб Процентная ставка - до 15% Срок - 5-20 лет Ь1^-15-85% Валюта кредита - руб Процентная ставка-до 15% Срок-10-20 лет Ц^-50-70%

Государственная поддержка Вклад в уставный капитал регионального оператора, предоставление государственных гарантий по ценным бумагам регионального оператора Предоставление льготных ипотечных кредитов за счет бюджетных средств, субсидирование первоначального взноса и разницы процентных ставок для всех участников, вклад в уставный капитал регионального оператора Вклад в уставный капитал регионального оператора, субсидирование первоначального взноса и разницы процентных ставок для определенных категорий граждан с соблюдением основополагающих принципов субсидирования

Регионы г Москва, г Санкт-Петербург, Челябинская и Иркутская области г Рязань, Пензенская, Нижегородская, Кемеровская, Ростовская, Самарская области, Республика Удмуртия, Республика Мордовия и др Республика Башкортостан, Белгородская, Пермская области

Установлено, что выбор форм и методов организации ипотечного кредитования в регионах обусловлен, прежде всего, особенностями их социально-экономического развития, а также преимущественными методами принятия управленческих решений, в связи с чем наибольшее распространение получили схемы, предполагающие использование прямых бюджетных инвестиций. Характерным примером такой схемы является ипотечный механизм Республики Мордовия. Выявлено, что организационно-финансовый механизм ипотечного кредитования в Республике Мордовия объединяет два последовательных процесса: инвестиционно-строительный цикл, включающий кредитование жилищного строительства и кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансирование кредита (рисунок 1).

/ — Заполнение бланка заявления-анкеты на ипотечный кредит, предоставление документов для первичной квалификации

2 - Направление протокола заседания Общественной комиссии и заявлений граждан

3 - Заключение договорных отношений, внесение первоначального взноса

4 — Размещение ресурсов для выдачи ипотечного кредита

5—Предоставление банком ипотечного жилищного кредита, составление закладной

6 — Оплата полной стоимости приобретаемого жилья

7 — Выкуп закладной заемщика

8 — Рефинансирование выданных ипотечных кредитов

Рисунок 1 - Организационно-финансовый механизм ипотечного кредитования в Республике Мордовия

В результате исследования применяемых в работе ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» схем организации договорных отношений с гражданами выявлено, что приоритет отдан наиболее рискованной схеме долевого участия в строительстве. В 2003 г. Корпорацией в качестве источника финансирования строительства привлечено средств населения на общую сумму 105,64 млн. рублей. По сравнению с 2002 г. (29,76 млн. руб.) этот показатель увеличился в 3,5 раза (таблица 2).

Таблица 2 - Источники финансирования строительства ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» в 2003 году

Сумма средств, млн. руб.

всего в т.ч. в 2003 г.

Уставный капитал:

всего 100,00 30,00

в т.ч. денежными средствами 97,45 30,00

Кредиты банка 128,44 116,44

Первоначальный взнос, поступивший от граждан по

всем видам договоров 135,40 105,44

в т.ч. по договорам:

инвестирования 107,79 78,35

займа 14,34 14,34

купли-продажи 13,27 12,95

Субсидии на первоначальный взнос 54,61 54,61

в т.ч.

по программе «Обеспечение жильем молодых семей» 45,06 45,06

членам ЖСК 1,58 1,58

многодетным семьям , • 1,87 1,87

работникам бюджетной сферы 6,1 6.1

Средства от рефинансирования закладных 15,15 15,15

Доля бюджетных средств в источниках финансирования жилищного строительства с использованием ипотечного кредита в 2003 г. составила 27,8%, снизившись по сравнению с 2002 г. на 32,7%, т.е. посредством механизма ипотечного кредитования на 1 рубль бюджетных средств было привлечено 2,6 рублей внебюджетных инвестиций (средств населения, кредитов банка).

Всего за время существования Мордовской ипотечной корпорации гражданам было предоставлено 197 кредитов на общую сумму 39,75 млн. рублей, в 2003 г. по сравнению с 2002 г. объемы кредитования возросли в 3,5 раза и составили 25,70 млн. рублей (164 кредита). При этом 71,2% ипотечных кредитов предоставлено на строительство и приобретение жилья на первичном рынке.

Решающим фактором развития ипотечного кредитования в РМ является наличие государственной поддержки, которая осуществляется посредством предоставления безвозмездных субсидий для внесения первоначального взноса отдельным социальным категориям граждан; погашения части ипотечного кредита за счет средств республиканского бюджета для семей, имеющих детей, а также использования механизма субсидирования процентной ставки. Мордовская ипотечная корпорация принимает активное участие в реализации целевых программ «Социальное развитие села до 2010 г.» и «Обеспечение жильем молодых семей на 2002-2010 гг.». Для этого были разработаны специальные схемы кредитования, предусматривающие возможность предоставления ипотечного кредита на строительство жилых домов в сельской местности, а также изменение ипотечных стандартов в зависимо-

сти от уровня платежеспособности граждан, относящихся к категории «молодая семья». Общие расходы республиканского бюджета на развитие ипотечного кредитования в РМ в 2003 г. (вклад в уставный капитал регионального оператора, субсидирование первоначального взноса и процентной ставки) составили 41,4 млн. рублей.

Ввиду существенной бюджетной поддержки действующего в РМ механизма ипотечного кредитования автором отмечается, что результативность его внедрения будет определяться не только показателями объема построенного жилья и количества выданных кредитов, но и эффективностью использования бюджетных средств. Проведенное исследование показало, в 2003 г. было введено в эксплуатацию 153,7 тыс. кв. м жилой площади, что на 6,4% превысило уровень 2002 г., при этом ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» профинансировала строительство жилых домов общей площадью 28,9 тыс. кв. м на общую сумму 227,0 млн. рублей. Автором установлено, что эффективность использования бюджетных средств в механизме ипотечного кредитования РМ является крайне низкой, поскольку, как показали расчеты, основной доход от генерации налогов в данной схеме получает федеральный бюджет (0,84 рубля на 1 рубль средств республиканского бюджета). Объясняется это, во-первых, использованием неэффективного механизма субсидирования процентной ставки, при котором средства не поступают непосредственно в жилищное строительство, а лишь образуют доход кредитора, при этом достаточно трудно оценить потребность в бюджетных средствах, т.к. она зависит от изменения стоимости ресурсов на финансовом рынке, а, во-вторых, неразвитостью механизма рефинансирования, что не позволяет привлечь в республиканскую ипотечную программу средства федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

В работе выявлены проблемы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в Мордовии. В 2003 г. АИЖК были выкуплены 64 закладные на общую сумму 15,15 млн. руб. (12,7% от планового показателя), что обусловлено трудностями оценки платежеспособности социальной категории заемщиков в соответствии с требованиями АИЖК. Автором определено: использование данной методики для получения кредита в заданной сумме потребует увеличения на 60% совокупного дохода заемщика, либо увеличения до 50% от стоимости жилья первоначального взноса, однако при этом максимально возможная сумма кредита при сохранении уровня дохода снижается на 15%. Исходя из этого - потенциальными участниками ипотечного кредитования могут стать граждане, имеющие среднедушевой доход свыше 4 тыс. руб.

На основе проведенного исследования организационно-финансового механизма ипотечного кредитования Республики Мордовия автором установлено, что выбранная в качестве базовой для реализации программы группа населения не обладает достаточными финансовыми ресурсами, чтобы предъявить спрос на качественное жилье и стать основой для создания нового предложения на рынке жилищного строительства. Стремление к снижению финансовой нагрузки для населения при ипотечном кредитовании привело, во-первых, к применению неэффективных с точки зрения использования бюджетных средств механизмов субсидирования, а, во-вторых, к возникновению очереди потенциальных получателей ипотечных кредитов. Таким образом, в сознании населения сформировалось неверное представление об ипотечном жилищном кредитовании как системе предоставления государством льготных ссуд. На наш взгляд, складывающийся в регионе механизм ипотечного кредитования должен быть направлен на решение жилищных вопросов части населения, располагающей средними доходами, определенным уровнем накоплений и жильем в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основная функция государства в процессе формирования системы ипотечного кредитования состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для основных участников ипотечного процесса. В работе отмечается, что важное значение при этом имеет стимулирование населения и институциональных инвесторов на вложение средств в недвижимость и совершение ипотечных операций посредством совершенствования налогового законодательства, особенно в части отмены НДС при осуществлении операций на вторичном рынке жилья, что позволит стимулировать строительные организации привлекать в качестве источников финансирования жилищного строительства средства банков и кредитных учреждений. С целью сокращения издержек инвесторов и требуемой доходности ценных бумаг необходимо введение льготного режима налогообложения для эмитентов ипотечных ценных бумаг, что фактически приведет к снижению ставки процента по ипотечным кредитам для населения.

В целях стимулирования заинтересованности кредитных организаций в ипотечных операциях предлагается комплекс мероприятий, направленных на совершенствование системы их нормативного регулирования со стороны Центрального Банка и снижение финансовых рисков. Автору представляется целесообразным создание Центральным банком комплексной системы оценки ликвидности и регулирования деятельности коммерческих банков, учитывающей специфику ипотечных операций и предусматривающей установление единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, а также проданных ипотечных кредитов и закладных. В случае решения законодательных вопросов, связанных с правами собственности, необходимо предусмотреть возможность снижения веса риска по ипотечным кредитам до 50% (в соответствии с Базельскими правилами), а также разрешить банкам использовать портфельный подход при формировании резервов. Необходима разработка Минфином и Центральным Банком России методики количественной оценки рисков при ипотечных операциях, используемой для оценки как отдельного ипотечного кредита, так и ипотечного покрытия в целях определения рейтинга ипотечных ценных бумаг, что позволит повысить эффективность государственной поддержки ипотечного кредитования переходом от 100% к частичному обеспечению государственными гарантиями ипотечных ценных бумаг АИЖК без снижения их кредитного рейтинга.

Развитие системы ипотечного кредитования невозможно без создания эффективной информационной инфраструктуры рынка. Для решения данной задачи, автор считает необходимым создать многоуровневую сеть федерального, межрегиональных, региональных и городских информационно-аналитических центров. С точки зрения экономии финансовых ресурсов, при создании информационных баз предлагается выполнение функций информационно-аналитического центра на общенациональном уровне возложить на специально созданное подразделение АИЖК, а на региональном и местном уровнях — на региональных операторов ипотечного кредитования. Основная цель создания данных центров — обеспечение всех участников ипотечного кредитования информацией из единого источника. Создание подобной информационно-аналитической системы позволит обеспечить прозрачность работы ипотечных программ, создать эффективный механизм контроля за деятельностью участников ипотечного кредитования, снизить общие издержки системы ипотечного кредитования, обеспечить согласованную работу всех государственных, муниципальных, кредитных организаций и граждан с целью развития ипотечного кредитования, как на региональном, так и на федеральном уровне. Важнейшим элементом информационной инфрастукту-ры ипотечного рынка должна стать система кредитного бюро, создаваемая с целью более

точного прогнозирования возвратности ссуд, что позволит кредиторам эффективно определять направление и цену ссуды, уменьшая риск возникновения неблагоприятного выбора.

Проведенное исследование показало, что одной из проблем государственной политики в области жилищного финансирования является оптимизация системы финансовой поддержки населения при ипотечном кредитовании. Особое значение при этом приобретают программы государственной помощи отдельным категориям граждан при получении ипотечного жилищного кредита путем предоставления безвозмездных субсидий. При этом система субсидирования должна носить адресный характер и строиться с соблюдением основополагающих принципов, что даст возможность разграничить и взаимоувязать бюджетные и рыночные сферы при ипотечном кредитовании. Основными критериями выбора технологии субсидирования при ипотечном кредитовании, по нашему мнению, должны выступать: эффективность (с учетом конкретных целей), справедливость, прозрачность, влияние на портфель государственных инвестиций (в настоящем и будущем), воздействие на рынок жилья (объем, цены, качество).

По мнению автора, механизм субсидирования может рассматриваться как временная мера, адресованная социально незащищенным категориям граждан. Более эффективным способом поддержания покупательной способности населения в системе ипотечного кредитования являются мероприятия по снижению стоимости жилья. Для достижения данной цели необходимо, во-первых, внедрение механизма бюджетного финансирования инженерной инфраструктуры будущего жилого дома, во-вторых, сочетание Мордовской ипотечной корпорацией функций инвестора и заказчика-застройщика строительства жилья в ипотечных проектах, что позволит путем проведения тендеров осуществить выбор строительных организаций с учетом экономических методов производства работ и продолжительности строительства, и привлечь инвестиции со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволит стимулировать процесс создания института синдицированных кредитов с отечественного финансового рынка для нужд жилищного строительства, гарантировать оптовый выкуп жилья. Таким образом, будут создаваться реальные предпосылки для формирования гарантированного заказа на строительство жилья в субъектах Федерации, что приведет к активизации индустрии жилищного строительства.

На основе проведенного исследования выявлено, что самостоятельное развитие эффективно функционирующего рынка ипотечных кредитов невозможно без организации выпуска ипотечных ценных бумаг. Автором установлено, что механизм выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, предусмотренный в российских условиях, требует существенной доработки. С целью его совершенствования в данном направлении необходимо:

- изменить структуру ипотечного покрытия в части исключения из него денежных средств и ипотечных сертификатов участия;

- снизить стоимость эмиссии посредством передачи функций по ведению реестра ипотечного покрытия эмитенту ценных бумаг, постоянный контроль на местах организовать через доверенных лиц, назначенных государством, а также предусмотреть значительные штрафные санкции за нарушение ответственными работниками порядка ведения реестра ипотечного покрытия;

- создать специальный налоговый режим для ипотечных агентов, занимающихся выпуском ипотечных ценных бумаг;

- законодательно закрепить возможность выпуска мультитраншевых ипотечных ценных бумаг, что даст инвесторам возможность выбирать инструменты с заданным уровнем чувствительности к риску досрочного погашения;

- разработать комплекс мероприятий, направленных на кредитную поддержку секъю-ритизируемых активов;

- создать эффективную систему государственного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, предусматривающую координацию деятельности ФСФР и Центрального банка РФ.

В целях разработки параметров программы ипотечного кредитования, с учетом специфических особенностей развития региона, усовершенствована методика оценки доступности ипотечного кредита для различных типов домохозяйств, в основу которой положены два основных условия: доступность погашения кредита и доступность по оплате первоначального взноса. Процесс оценки доступности ипотечного кредита можно представить в виде схемы (рисунок 2).

Рисунок 2 — Схема реализации методики оценки доступности ипотечного кредита для

населения

Данная методика основывается на определении доли граждан, имеющих среднедушевые доходы V > Ут|п При этом Уга;п определяется по формуле:

(1)

У"-

где Р — величина ежемесячного платежа в счет погашения кредита и процентов по нему (аннуитетный платеж);

- доля расходов по обслуживанию ипотечного кредита в доходах населения;

к - коэффициент семейности.

Определить долю населения региона, удовлетворяющую указанному условию возможно по кривой распределения населения по среднедушевым доходам, поскольку оно описывается логарифмически нормальным законом. С использованием данной методики были проведены многовариантные расчеты доступности ипотечного кредитования для населения Республики Мордовия: по трем вариантам периода кредитования, по девяти вари-

антам процентных ставок, по трем вариантам размера приобретаемого жилья и по трем вариантам соотношения суммы кредита и стоимости жилья (30/70, 40/60, 50/50). Использование вариантных расчетов дает возможность быстрого выявления необходимого сочетания параметров ипотечного продукта, что позволит достигнуть их оптимизации для определенной группы населения, определенного региона.

Проведенное исследование показало, что максимальная доступность ипотечного кредита для населения Республики Мордовия с учетом выполнения двух условий - возможность накопления первоначального взноса и доступность погашения ипотечного кредита -наблюдается при 40-50% уровне средств населения. Таким образом, развитие ипотечного кредитования в РМ должно идти в направлении создания механизмов, позволяющих увеличить сумму денежных средств, которую население готово внести в качестве первоначального взноса путем развития схем субсидирования и накопительных программ. В целях определения их влияния на потенциальный спрос на ипотечные кредиты в работе предлагается дополнить методику его оценки анализом возможных вариантов субсидирования (с построением таблиц вариантных расчетов). Автором были проведены расчеты доступности ипотечного кредита с учетом трех вариантов субсидирования: субсидирование первоначального взноса, компенсация разницы процентных ставок и субсидирование аннуитетного платежа. Исследование показало, что наибольшего результата по расширению платежеспособного спроса со стороны населения на ипотечные кредиты позволяет достичь субсидирование аннуитетного платежа, однако данный вид поддержки обойдется бюджету в среднем на 61% дороже субсидирования первоначального взноса.

В целях более точного определения доступности ипотечного кредита для населения региона в работе обосновывается необходимость проведения выборочного обследования домашних хозяйств, позволяющего получить сведения о совокупном чистом доходе, количестве сбережений в семье, количестве несовершеннолетних детей, наличии движимого и недвижимого имущества и т.п. На базе регионального оператора ипотечного кредитования источником подобной информации, на наш взгляд, могут стать специально разработанные анкеты, заполняемые гражданами при подаче заявления на ипотечный кредит.

В дополнение к полученным результатам доступности ипотечного кредита, считаем необходимым, осуществлять прогнозные расчеты доступности, опирающиеся на прогнозные оценки изменения среднедушевых доходов населения. Прогнозные оценки позволят определить долю населения, которой в настоящий период недоступны ипотечные кредиты, однако с учетом роста среднедушевых доходов в краткосрочной перспективе они могут стать участниками ипотечного кредитования при заданных условиях и, следовательно, ипотечные операторы должны учитывать их при разработке стратегии развития.

Предлагаемая методика может быть полезна для различных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования: законодательных органов, министерств и ведомств, формирующих политику в области ипотечного кредитования, банков, федерального, региональных и муниципальных ипотечных агентств и т.д., поскольку позволяет определить необходимые масштабы развития ипотечного кредитования, степень потенциальной вовлеченности в программу групп населения с невысоким уровнем дохода, сопоставить различные подходы к субсидированию, скорректировать мероприятия и основные параметры той или иной программы с целью ориентации ее на определенные категории населения. Таким образом, использование данной методики позволит определить приоритетные направления развития ипотечного жилищного кредитования в любом регионе.

Выбор механизмов ипотечного кредитования должен быть обусловлен доступностью

кредита, а также предусматривать возможность постоянного корректирования выплат заемщика с учетом сложившихся в стране экономических и финансовых условий. Опираясь на полученные результаты, в работе предлагается с целью кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем к его завершению, использовать модификацию пружинного кредита, предполагающую введение в первые кредитные периоды (10-15 лет) так называемой негативной амортизации, при этом сумма вносимых заемщиком платежей меньше суммы начисленных процентов, эта разница капитализируется, увеличивая общую задолженность. В результате в первые периоды на 50-55% снижаются платежи заемщика, а, следовательно, и требования к его доходу, что позволяет получить больший кредит при заданном доходе. Недостатком данной схемы является значительное увеличение риска дефолта заемщика и вероятность возникновения «платежного шока» у граждан в последние кредитные периоды.

На основе сделанных по результатам исследования выводов автором обосновывается необходимость внедрения и развития инструментов накопления, которые по нашему мнению, являются неотъемлемым этапом, непосредственно предшествующим процессу ипотечного кредитования. В работе отмечается необходимость государственной поддержки данной системы, которая должна выражаться в тщательно разработанной политике, направленной на поддержание стабильности системы накоплений и недопущение кризисов; политике защиты экономических интересов субъектов накопительной системы и предоставления им гарантий сохранности и возврата сбережений; политике совершенствования систем накопления (прежде всего, появление новых сберегательных институтов и законодательная регламентация их деятельности).

Для решения задачи целевого кредитования широких слоев активного населения на региональном уровне, по мнению автора, из всех накопительных схем целесообразно развивать систему жилищной и кредитной кооперации. Предлагаемая схема заключается в создании специализированного ЖСК, выполняющего функции эффективного использования республиканских бюджетных ассигнований и средств предприятий на строительство жилья, самостоятельно получающего ипотечный кредит, либо выступающего поручителем по ипотечным кредитам членов кредитных союзов, являющихся коллективными членами жилищно-строительного кооператива. Данный механизм позволит, Лиспользуя на начальном этапе средства государственного бюджета обеспечить доступность ипотечного кредитования для основной массы активного населения республики с одновременным развитием дотационного механизма, позволяющего решить жилищные проблемы определенных социально незащищенных групп населения.

На практике, создавая эффективный накопительный механизм при ипотечном кредитовании, особое внимание необходимо уделять развитию накопительного страхования жизни, позволяющего ежемесячными платежами сформировать страховой фонд, достаточный для оплаты первоначального взноса, а также использовать разновидность ипотечного кредита с шаровым платежом, при которой погашение ипотечного долга осуществляется после получения выплат по страховому полису. Автору диссертационной работы представляется, что для развития схем ипотечного кредитования посредством долгосрочного накопительного страхования жизни необходимо: чтобы на рынке функционировали страховщики, способные предложить страховой продукт, отвечающий интересам страхователей; наличие страхового и налогового законодательства, обеспечивающего приемлемые условия для организации соответствующей страховой защиты; продуманная государственная политика по установлению порядка размещения и использования временно свободных средств страхов-

щика (страховых резервов), что, в конечном итоге, повысит экономическую заинтересованность граждан в ипотечных операциях. При этом гражданин должен иметь возможность самостоятельно выбирать объект накопления, наиболее полно удовлетворяющий его интересам, с учетом уровня ликвидности, безопасности и доходности, а также с учетом предлагаемых параметров ипотечного кредита.

Автор диссертационного исследования считает, что значительный вклад в обеспечение финансовой доступности ипотечных кредитов позволит внести механизм ипотечного страхования, способствующего снижению требований к уровню первоначального взноса, увеличению сроков кредитования. Наиболее целесообразным на данном этапе становления механизма ипотечного кредитования представляется развитие государственной системы страхования риска дефолта заемщика, в том числе финансового риска потери заемщиком работы, посредством создания российского (или регионального) аналога Федеральной жилищной администрации, действующей в США. Компромиссным вариантом является внедрение в России системы частного страхования с элементами государственной поддержки, т.е. государство должно выступить в роли перестраховщика в критических случаях.

Таким образом, реализация на практике предлагаемых мер по совершенствованию механизма ипотечного кредитования позволит добиться существенного оживления жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях. Запуск массового механизма ипотечного кредитования качественно изменит объемы привлекаемых в сферу жилищного строительства внебюджетных средств, в том числе иностранных инвесторов. С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие экономики и повышение уровня жизни населения.

В заключении диссертационной работы сформулированы основные выводы и практические рекомендации.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Филичкина Ю.Ю., Тростина ИА Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России: региональный аспект // Экономика России: управление микро- и макропроцессами: Межвузовский сборник научных трудов. - 4.2. - Саранск: СВЭМО, 2000. - С. 88-90 (0,19 п.л., в том числе лично автора - 0,1 п.л.).

2. Филичкина Ю.Ю., Тростина И.А. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия /У Российская экономика: потенциал для развития: Межвузовский сборник научных трудов.- Саранск: СВЭМО, 2001. - Вып. II. - С. 198-201 (0,19 п.л., в том числе лично автора - 0,1 п.л.).

3. Тростина И.А. Современные проблемы ипотечного кредитования в России // Экономика и финансы. - 2002. - №14. - С. 61-64 (0,2 п.л.).

4. Федулова И.А. Ипотечное кредитование в агропромышленном комплексе: проблемы и пути их преодоления // Проблемы современного состояния социально-экономической системы России: Межвузовский сборник научных трудов. - Вып. II. - Часть I. - Саранск: Ковылк. тип., 2002. - С. 198-202 (0,3 п.л.).

5. Федулова И.А. Проблемы организации рынка ипотечных ценных бумаг // Экономика и управление: в поисках нового: Межвузовский сборник научных трудов. - Вып. II. -Саранск: Ковылк. тип., 2003. - С. 8-14 (0,38 п.л.).

6. Федулова И.А. Организация механизма ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия // Экономическое развитие современной России: проблемы и перспективы: Межвузовский сборник научных трудов. - Вып. II. — Саранск: Ковылк. тип., 2003.-С. 231-236 (0,3 п.л.).

7. Федулова И.А. Ипотечное кредитование малых предприятий // Региональные проблемы развития и государственной поддержки малого бизнеса: материалы Всероссийской научно-практической конференции 13-14 ноября 2003г. - Саранск: Тип. «Крас. Окт.», 2003.-С. 276-278 (0,19 п.л.)

8. Федулова И.А. Ипотечное кредитование в России: вторичный рынок или накопительные схемы // Вестник Мордовского университета. - 2003. - №3-4. - С. 14-20 (0,38 п.л.).

9. Федулова И.А. Механизм управления рисками ипотечного кредитования // Экономика России: управление макро - и микропроцессами: Межвузовский сборник научных трудов. - Вып.Ш. - Саранск: Ковылк. тип., 2004. - С.124-129 (0,3 п.л.).

10. Федулова И.А. Сравнительная характеристика зарубежных моделей организации ипотечного кредитования // Экономика России: управление макро — и микропроцессами: Межвузовский сборник научных трудов. - Вып.Ш. — Саранск: Ковылк. тип., 2004. — С. 129-133 (0,3 п.л.).

11. Федулова И.А. Механизм организации ипотечного кредитования на региональном уровне // Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе. Сборник материалов Международной научно-практической конференции / Под ред. И.В. Скопиной. - Киров: Изд-во ВятГУ, 2004. - С. 172-174 (0,19 п.л.).

Подписано в печать 27.09 04. Объем 1,0 п л. Тираж 100 экз. Заказ № 253 Отпечатано - ООО «Принт-Сервис» 430000, г. Саранск, ул. Большевистская, 60.

118 2 9 9

РНБ Русский фонд

2005-4 13836

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Федулова, Ирина Алексеевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Система ипотечного жилищного кредитования: сущность, значение, механизм функционирования ^

1.2. Мировой опыт организации системы ипотечного жилищного кредитования 2g

1.3. Современные проблемы развития ипотечного кредитования в России '

2. ИССЛЕДОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ

ЭКОНОМИКИ

2.1. Анализ этапов становления ипотечного кредитования

2.2 Сравнительный анализ механизмов ипотечного кредитования в российских регионах

2.3.Оценка механизма ипотечного жилищного кредитования в

Республике Мордовия

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ х

3.1. Активизация государственного • регулирования ипотечного кредитования

3.2. Методика оценки доступности ипотечного кредита

3.3. Совершенствование схем и инструментов ипотечного кредитования ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования"

Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в области финансирования жилищного строительства обусловили необходимость использования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в данный сектор экономики и организации их эффективного использования. Одним из возможных механизмов, позволяющих мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, направить их в важнейшие отрасли народного хозяйства, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и экономики в целом, является ипотечное кредитование.

Однако развитие массового ипотечного кредитования в современной России сдерживается рядом факторов экономического и правового характера. В сложившейся ситуации необходимы новые подходы к развитию ипотечного кредитования с учетом реальных условий его функционирования. Это относится к созданию эффективно действующей законодательной базы; доступности жилищных кредитов для населения, определяемой величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного периода, уровнем цен на жилье; достижению определенного уровня развития банковской системы; созданию благоприятных условий, позволяющих привлечь в сферу кредитования долгосрочные ЧР кредитные ресурсы. Актуальность решения данных проблем обусловила выбор темы и определила основные направления диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Проблема становления и развития ипотечного жилищного кредитования является предметом исследования в научных работах различных авторов. В тоже время делаются лишь отдельные попытки анализа теоретических и практических вопросов ипотечного жилищного кредитования. Так, внимание ряда отечественных ученых: И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, Э.Г. Мингазова, С.С. Колобова, B.C. Колобовой сосредотачивается на теоретических и организацион-Щ ных проблемах развития ипотечного кредитования в современных условиях, а также исследовании отдельных ипотечных программ. В.И. Лимаренко, В.В. Смирнов исследуют проблемы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики, акцентируя внимание на разработке муниципальных систем. Законодательное регулирование в сфере ипотечного кредитования рассматривается в работах B.C. Ема, М.М. Агаркова, Г.Ф.Шершеневича, В.В. Витрянского, В. Горемыкина. Мировой опыт функционирования системы ипотечного жилищного кредитования исследуется в трудах Г.А. Цылиной, А.Т. Евтуха, В.В. Меркулова и др.

Однако, несмотря на значительный интерес ученых к проблемам организации ипотечного кредитования, в отечественной науке недостаточно проработанными остаются вопросы формирования организационно-финансового механизма ипотечного кредитования с учетом региональных особенностей, государственного регулирования ипотечных операций, разработки и совершенствования методических основ повышения доступности ипотечного кредита для населения.

Научная и практическая значимость указанных проблем определила цель и задачи настоящего диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- исследовать экономическое содержание и основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования;

- изучить мировой опыт организации ипотечного кредитования;

- выявить основные проблемы, сдерживающие развитие ипотечного жилищного кредитования в России;

- проанализировать процесс становления ипотечного кредитования в России и определить тенденции его развития в современных условиях;

- провести сравнительный анализ регионального опыта организации ипотечного кредитования и на его основе обосновать подходы к развитию ипотечного кредитования в субъектах РФ;

- усовершенствовать методику оценки доступности ипотечного жилищного кредита для населения;

- разработать комплекс предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в целях активизации финансирования жилищного строительства.

Объектом исследования являются субъекты ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является механизм ипотечного жилищного кредитования.

Методологической и теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области ипотечного кредитования, законодательные и нормативные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях, а также публикации периодической печати, посвященные исследуемой проблеме.

Информационную базу диссертационного исследования составили данные Государственного комитета по статистике РФ и Республики Мордовия, Министерства экономики, Министерства строительства Республики Мордовия, регионального оператора ипотечного кредитования в Республике Мордовия (ОАО «Мордовская ипотечная корпорация»), материалы международных, всероссийских научных и научно-практических конференций и семинаров.

При проведении исследования применялись методы системного анализа, синтеза, сравнения, группировки, статистический.

Научная новизна исследования заключается в разработке комплекса методических положений и практических рекомендаций, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования в регионе. Конкретные научные результаты проведенного исследования состоят в следующем:

- дана авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования», дополняющая ранее существующие в части выделения, как неотъемлемого элемента системы, механизмов ипотечного кредитования, выражающих действие его функций в экономике и обеспечивающих их реализацию (С. 16-27);

- на основе комплексного анализа схем ипотечного кредитования выявлены этапы его становления и проведена типологизация регионов в зависимости от источников финансирования, форм государственной поддержки и параметров ипотечного кредита, что позволило определить тенденции и приоритеты развития ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях (С.63-82, 88-91);

- сформулированы рекомендации по активизации государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования посредством создания информационной инфраструктуры ипотечного рынка, развития системы адресного субсидирования граждан, реализации мероприятий по снижению себестоимости строительства, организации рынка ипотечных ценных бумаг (С. 107-132);

- усовершенствована и апробирована методика оценки доступности ипотечного кредита для населения региона, предполагающая проведение комплексного анализа доступности погашения ипотечного кредита и внесения первоначального взноса с учетом механизма субсидирования, осуществление прогнозных оценок. Применение данной методики позволит выбрать схемы кредитования, приемлемые для определенных категорий населения, определить эффективность механизмов субсидирования (С.133-146);

- предложен комплекс практических мер, направленных на повышение доступности механизма ипотечного кредитования в регионе для населения на основе развития жилищной и кредитной кооперации, использования механизма накопительного страхования жизни, развития инструментов ипотечного кредитования, адекватных потребительским ожиданиям, формирования системы ипотечного страхования (С. 147-163).

Практическая значимость работы состоит в том, что основные теоретические и научные положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, которые могут использоваться при организации механизма ипотечного кредитования, доступного основной массе экономически активного населения в Республике Мордовия и других субъектах РФ. Теоретические и практические разработки диссертационного исследования используются в преподавании учебных курсов «Организация деятельности коммерческих банков» и «Организация финансирования инвестиций» для студентов экономического факультета Мордовского государственного университета имени Н.П.Огарева.

Выводы и рекомендации диссертационной работы приняты к внедрению и частично использованы в работе ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения работы докладывались автором на: XXIX Огаревских чтениях (г. Саранск, 2000 г.), VII и VIII Научных конференциях молодых ученых, аспирантов и студентов (г. Саранск, 2003 г., 2004 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Региональные проблемы развития и государственной поддержки малого бизнеса» (г. Саранск, 2003 г.), Международной научно-практической конференции «Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе» (г. Киров, 2004 г.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 11 научных работах, общим объемом 2,92 п. л., в том числе лично автора - 2,74 п. л.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 183 страницы машинописного текста, 11 таблиц, 14 рисунков, 21 приложение. Библиографический список использованной литературы содержит 168 источников.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Федулова, Ирина Алексеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное в рамках диссертационной работы исследование позволило сделать следующие теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровне:

1. В существующих к настоящему времени работах российских экономистов в области ипотечного кредитования широкое распространение стало получать использование системного подхода в изучении данной проблемы. В ходе исследования были выявлены основные функции ипотечного кредитования: трансформация временно свободных денежных средств и сбережений населения в инвестиции; вовлечение недвижимости в хозяйственный оборот, стимулирование развития рынка жилья; привлечение средств с финансового и инвестиционного рынков. Исходя из этого дано авторское определение системы ипотечного жилищного кредитования как совокупности субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. Таким образом, внутри системы ипотечного кредитования действуют определенные экономические, финансовые и правовые механизмы, представляющие собой совокупность способов, стимулов и рычагов, обеспечивающих функционирование системы в целом и отдельных ее элементов, что находит выражение в конкретных формах и методах кредитования. Стимулы и рычаги реализуются через принципы кредитования: целевое использование, возвратность, платность, срочность, обеспеченность.

2. Анализ зарубежных моделей показал, что применительно к российским условиям и американский, и немецкий механизм организации ипотечного кредитования обнаруживают как свои достоинства, так и недостатки. При этом не следует забывать, что создание точных копий западных моделей ипотечного жилищного кредитования может не привести к ожидаемым последствиям. Здесь необходимо учитывать, что выбор механизмов мобилизации кредитных ресурсов зависит, во-первых, от специфики построения финансово-кредитной системы и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг. На наш взгляд, для становления ипотечного кредитования в России нужны продуманные сочетания известных моделей, которые позволят создать систему сбережений для населения, сформировать эффективный первичный рынок, укрепить финансовый рынок и сформировать рынок ипотечных ценных бумаг.

3. В процессе исследования систематизированы проблемы, сдерживающие массовое развитие ипотечного кредитования в России. Особо следует отметить такие проблемы, как: с точки зрения заемщика — низкая доступность ипотечного кредита, отсутствие накоплений и доверия к кредитным организациям, недостаточная защита со стороны государства; с точки зрения кредитора — высокие риски ипотечных операций, отсутствие дешевых долгосрочных ресурсов, недостатки нормативного регулирования; с точки зрения инвестора — отсутствие надежных и ликвидных инструментов на рынке. Деформация взаимоотношений и взаимосвязей субъектов ипотечного кредитования, обусловленная действием указанных факторов, а также отсутствие важного системообразующего элемента — рынка ипотечных ценных бумаг - свидетельствуют о не-сформированности системы ипотечного кредитования в современных условиях. На основе этого в работе обосновывается необходимость создания и поддержки механизма ипотечного кредитования, воспроизводимого в любом регионе страны, учитывающего объективную экономическую ситуацию и ориентированного на платежеспособный спрос.

4. Как показало исследование эволюции ипотечного кредитования в современной России, на каждом этапе оно характеризуется определенными правовыми и экономическими особенностями развития страны в данный исторический период. На наш взгляд, можно выделить три основных этапа в развитии российского механизма ипотечного жилищного кредитования:

- первый этап (1991-1998 гг.) был связан с формированием минимально необходимой законодательной и нормативной базы, а также апробацией рядом банков своих возможностей в сфере ипотечного'кредитования. Ипотечный рынок в данный период характеризовался краткосрочностью, узконаправленным выбором заемщиков (среди сотрудников банков-кредиторов, сотрудников организаций, являющихся надежными клиентами или партнерами банков), а также применением особых форм обеспечения жилищных кредитов, наибольшее распространение из которых получила «продажа жилья в рассрочку»;

- второй этап (1998 -2003 гг.) — этап развития «классической схемы» ипотечного кредитования под залог приобретаемой недвижимости, включающий период «застоя» на ипотечном рынке (1998-2000 гг.). Для механизма ипотечного кредитования в данный период характерно вовлечение в процесс универсальных банков, увеличение сроков кредитования до 20-25 лет, снижение процентных ставок, развитие региональных программ;

- третий этап (2003 г. - настоящее время) - направлен на формирование горизонтальных межрегиональных связей и интегрирование региональных рынков в целостную систему, что обусловлено активизацией деятельности АИЖК. Таким образом, в настоящее время наметилась тенденция к формированию в России национальной системы ипотечного кредитования, которая послужит стимулом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в реальный сектор экономики.

5. Проведенный в работе сравнительный анализ действующих региональных программ ипотечного кредитования на основе использования таких критериев, как источники финансирования, используемые схемы кредитования, параметры ипотечного кредита, формы государственной поддержки и результативность применения ипотечного механизма, позволил выделить три основных типа регионов: регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Челябинская и Иркутская области), регионы, внедряющие схемы с непосредственным участием средств региональных и местных бюджетов (г. Рязань, Пензенская, Нижегородская, Кемеровская,

Ростовская, Самарская области, Республики Удмуртия и Мордовия) и регионы, сочетающие оба подхода (Республика Башкортостан, Белгородская, Пермская области).

Как показал анализ, выбор механизма ипотечного кредитования обусловлен, прежде всего, особенностями социально-экономического развития региона, а также преимущественными методами принятия управленческих решений. В связи с этим наибольшее распространение в регионах получают схемы с непосредственным участием средств региональных и местных бюджетов в финансировании обеспечения граждан жильем. Учитывая ограниченность возможностей бюджетов регионов, подобные нерыночные источники средств не могут в достаточной степени служить основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования и тем более для развития рыночных механизмов рефинансирования кредитов. Определенные вложения государственных средств требуются только на начальном этапе, дальнейшее развитие системы должно осуществляться путем самофинансирования.

6. Анализ деятельности регионального оператора АИЖК на территории Республики Мордовия показал, что действующая в нашем регионе организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включает в себя два последовательных процесса: инвестиционно-строительный и кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансирование кредита. В ходе исследования было выявлено, что основными участниками региональной программы ипотечного кредитования являются работники бюджетной сферы - 63,4% и молодые семьи -18,1%.

Эффект реализации механизма ипотечного кредитования проявляется в объемах жилищного строительства. В РМ в 2003 г. было введено в эксплуатацию 153,7 тыс. кв. м жилой площади, что на 6,4% превысило уровень 2002 г. За счет средств ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» профинансировано строительство 28,9 тыс. кв. м жилья, при этом на 1 рубль бюджетных средств, направленных в ипотечную программу, было привлечено 2,6 рубля внебюджетных инвестиций (средств населения, кредитов банков). Проведенное исследование выявило низкую эффективность использования бюджетных средств в республиканской ипотечной программе. Объясняется это, во-первых, применением неэффективного механизма субсидирования процентной ставки, при котором средства бюджета направляются не на финансирование жилищного строительства, а образуют доход кредитора, во-вторых, неразвитостью механизма рефинансирования, что не позволяет привлечь средства внешних инвесторов.

На наш взгляд, складывающийся в регионе механизм ипотечного кредитования должен быть направлен на решение жилищных вопросов части населения, располагающей средними доходами, определенным уровнем накоплений и жильем в собственности в результате бесплатной приватизации. Основой государственной поддержки ипотечного кредитования должно стать создание экономически привлекательных условий для всех участников и обеспечение экономической самодостаточности ипотечного механизма и рефинансирования выданных кредитов, что позволит добиться полноценного функционирования жилищного сектора и стимулирует развитие экономики региона в целом.

7. Формирование развитого, отвечающего потребностям современного российского общества механизма ипотечного кредитования, предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. В диссертационном исследовании предложен перечень рекомендаций по активизации государственной поддержки механизма ипотечного кредитования, которые позволят устранить многие препятствия, в результате чего ипотечное кредитование сможет развиваться гораздо быстрее, стать достаточно массовым. Основными из них являются: 1) совершенствование налогового законодательства; 2) снижение рисков кредиторов посредством законодательного урегулирования процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость; 3) создание Центральным банком комплексной системы оценки и регулирования деятельности коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием; 4) развитие информационной йнфраструктуры ипотечного рынка; 5) формирование эффективной системы обмена информацией о платежеспособности заемщиков через систему кредитного бюро; 6) оптимизация финансовой поддержки населения посредством внедрения механизма адресного субсидирования граждан и осуществления мероприятий по снижению стоимости жилья; 7) организация и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Таким образом, принятие нормативных, правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления механизма ипотечного жилищного кредитования.

8. С целью оценки доступности ипотечного кредитования для населения в ходе исследования усовершенствования методика анализа в части включения, в качестве неотъемлемого элемента оценки, влияния на доступность механизма субсидирования и прогнозных оценок изменения среднедушевых доходов населения. Результаты полученных оценок доступности ипотечного кредита по двум составляющим - доступности погашения и доступности первоначального взноса - позволят определить необходимые масштабы развития ипотечного кредитования, степень потенциальной вовлеченности в программу групп населения с невысоким уровнем дохода, сопоставить различные подходы к субсидированию. Таким образом, анализ доступности ипотечного кредита позволит в зависимости от ситуации, складывающейся на ипотечном рынке, через параметры финансово-кредитной политики, ценовые, структурные характеристики жилищного строительства добиться большей сбалансированности между реальным платежеспособным спросом и предложением на рынке ипотечного кредитования.

9. Развитие эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого платежеспособного спроса со стороны населения Республики Мордовия и других регионов возможно лишь при наличии четко работающей накопительной системы. При этом гражданин должен иметь возможность самостоятельно выбирать объект накопления, наиболее полно удовлетворяющий его интересам, с учетом уровня ликвидности, безопасности и доходности, а также с учетом предлагаемых параметров ипотечного кредита. Сохранение упорядоченности и устойчивое развитие накопительной системы призвано обеспечить государство посредством проведения последовательной социально-экономической, финансовой и денежно-кредитной политики.

По нашему мнению, из всех накопительных схем целесообразно особое внимание уделить системе жилищной и кредитной кооперации. Данный механизм позволит, используя на начальном этапе средства государственного бюджета, обеспечить доступность ипотечного кредитования для основной массы активного населения республики с одновременным развитием дотационного механизма, позволяющего решить жилищные проблемы определенных социально незащищенных групп населения.

Формирование механизма ипотечного кредитования должно основываться на маркетинговых исследованиях, по результатам которых разрабатываются конкретные инструменты ипотечного кредитования, приемлемые для определенного сегмента рынка. Так, предлагается с целью кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем к его завершению, использовать модификацию пружинного кредита, предполагающую введение в первые кредитные периоды (10-15 лет) так называемой негативной амортизации, при этом сумма вносимых заемщиком платежей меньше суммы начисленных процентов, эта разница капитализируется, увеличивая общую задолженность. В результате в первые периоды на 50-55% снижаются платежи заемщика, а, следовательно, и требования к его доходу, что позволяет получить больший кредит при заданном доходе.

Предлагается также использовать кредитный продукт с возможностью пересмотра по истечении определенного периода срока ссуды без увеличения суммы долга. Таким образом, выбор механизмов ипотечного кредитования должен быть обусловлен доступностью кредита, а также предусматривать возможность постоянного корректирования выплат заемщика с учетом сложившихся в стране экономических и финансовых условий.

Значительный Ёклад в обеспечение финансовой доступности ипотечных кредитов позволит внести механизм ипотечного страхования, способствующий снижению требований к уровню первоначального взноса, увеличению сроков кредитования. Наиболее целесообразным на данном этапе становления механизма ипотечного кредитования представляется развитие государственной системы страхования риска дефолта заемщика, в том числе финансового риска потери заемщиком работы, посредством создания российского (или регионального) аналога Федеральной жилищной администрации, действующей в США.

Реализация данных мероприятий в конечном итоге позволит добиться существенного оживления жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях, сформировать самофинансируемую систему, качественно изменит объемы привлекаемых в сферу жилищного строительства внебюджетных средств, в том числе иностранных инвесторов. Таким образом, с помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие жилищного строительства, экономики в целом и повышение уровня жизни населения.