Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере"

На правах рукописи

ЕРМОЛАЕВ ЕВГЕНИЙ ЕВГЕНЬЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ

НОВЫХ ФОРМ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степ^н доктора экономических

Санкт-Петербург 2009

003468241

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет»

Научный консультант доктор экономических наук, профессор

Гумба Хута Мсуратович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Волков Борис Андреевич доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна доктор экономических наук, профессор Панибратов Юрий Павлович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет

управления»

Защита диссертации состоится « у{? у> Л-^СыЛ 2009 г часов на заседании диссертационного совета Д 212 219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д. 27, ауд 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр, д 103-а

Автореферат разослан «

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

НВ Чепаченко

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Проводимые в России реформы к настоящему времени привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования В то же время отразили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере

Очень важно, что проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, в число которых необходимо отнести и деве-лопмент Наиболее характерной чертой девелопмента является не только решение задач по предоставлению его участникам некоторой приемлемой доходности, но и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости Прежде всего, речь идет о налаживании качественных рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников девелоперских проектов

Девелопмент как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России и росту запросов граждан страны в оказании социальных услуг Внешнее проявление развития экономики страны выражается в увеличении объема капитального строительства, и прежде всего жилой и коммерческой недвижимости

Деятельность девелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы практически их полной ответственностью за строительство, реконструкцию и даже налаживание эксплуатации и реализации объектов недвижимости

Объемы работ девелоперских организаций постоянно растут, и есть мнение отдельных специалистов, что они будут наибольшими в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по созданию и реконструкции объектов недвижимости

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы создания и налаживания функционирования девелоперских компаний освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в решении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса

Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России

В той или иной форме они являлись предметом исследования в работах А Н Асаула, В В Бузырева, Е Б Смирнова, Ю П Панибратова, Б А Волкова, В В Кущенко, X М Гумба, П Г Грабова, А В Карасева, И Г Лукмановой, И И Мазура, С Н Максимова, Н Г Ольдерогге, В Д Шапиро, Н Ю Яськовой и ДР

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы создания и обоснования методологии развития систем девелоп-мента в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости

В соответствии с поставленной целью в данной работе решались следующие задачи

- анализ сущности и значения девелопмента,

- анализ специфики и недостатков российского девелопмента и постановка задач исследований,

- выбор форм использования положений существующей нормативно-правовой базы при развитии российского девелопмента,

- обоснование и направление реализации целей и задач девелопмента с отбором требований рыночной экономики,

- состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере,

- состояние развития экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента,

- обоснование выбора девелоперских проектов при формировании инвестиционного портфеля девелоперской компании на основании факторов рынка недвижимости,

- разработка методики формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов,

- методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов,

- механизмы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов (заказов) девелоперской организации,

- методы учета рисков,

- методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов,

- сущность и методические подходы к страхованию рисков девелопе-

рами

Предметом исследования являются экономические, правовые и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости

Объектом исследования является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический и общеэкономический

курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости В процессе исследования были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и решении научной проблемы развития методов и организационно-экономических механизмов управления процессами развития системы деве-лопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости с получением следующих научных результатов

1 Определено место девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительной сферы России

2 Рассмотрены предложения по использованию девелоперами законодательной базы России

3 Даны рекомендации по использованию требований рыночной экономики при реализации целей и задач девелопмента в инвестиционно-строительной сфере

4 Рассмотрены методы и механизмы оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на базе использования предпосылок официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов

5 Предложена методика обоснования выбора девелоперского проекта для включения в инвестиционный портфель,

6 Предложены методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании,

7 Рассмотрены методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере

8 Рассмотрены методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов,

9 Предложены методические подходы и способы страхования рисков девелоперами

На защиту выносятся:

1 Методы оценки экономической эффективности девелоперских проектов, реализуемых в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости

2 Оптимизационная модель формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации, позволяющая на практике упростить выбор наиболее значимых девелоперских проектов

3. Методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов по созданию и развитию объектов недвижимости, позволяющие разрабатывать эффективные меры по снижению ущербов девелоперов от проявления рисков

4 Методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, с использованием которых де-велоперы могут более эффективно налаживать взаимоотношения с участниками девелоперских проектов.

5 Методические подходы к страхованию рисков при реализации девелоперских проектов применительно к созданию и развитию объектов недвижимости

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные методические положения представлены в виде конкретных предложений по применению организационно-методических механизмов для дальнейшего развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости

Апробация и использование результатов исследования. Основные результаты выполненных исследований рассматривались на заседаниях Рос-строя, а также использовались при разработке отдельных направлений деятельности отдельных девелоперских организации с приведением конкретных расчетов по их рационализации Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре экономики и управления в строительстве Московского государственного строительного университета Основные положения диссертационного исследования докладывались на ряде научно-практических конференций

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 36 публикациях, в том числе в 22 научных работах, из них 8 - в изданиях, рекомендованных ВАК, 3 монографиях, раскрывающих основное содержание исследования, 14 учебно-методических работах, из них 2 - в учебных пособиях, рекомендованных УМО в области производственного менеджмента

Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы (156 наименований), приложения Основное содержание изложено на 308 страницах машинописного текста и включает 24 рисунка и 30 таблиц

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В результате проведения реформ в России в ее национальной экономике, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере, произошли существенные изменения

В инвестиционно-строительной сфере прежде всего необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в данной области деятельности

- изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

- произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций,

— образовались новые структуры управления строительством корпоративные, вертикально-интегрированные и девелоперские организации

Большое внимание в последнее время уделяется изучению и расширению опыта девелоперской деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере Отличительной особенностью деятельности девелоперских организаций является то, что они в полной мере несут ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строитечьной продукции или налаживание ее эксплуатации

Девелопмент - это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых девелоперскими организациями (девелоперами)

В качестве основных функций девелоперов необходимо отметить следующие проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по созданию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности как участников по созданию и развитию объектов недвижимости, так и их потребителей

Развитие принципов и требований рынка в настоящее время в России вызвало необходимость использовать форму девелопмента, которая широко применяется в зарубежной практике

В России эта деятельность пока является исключением, хотя и набирает бурные обороты Инициаторами ее развития являются первичные частные организации, главным образом в строительной сфере Государственные субъекты этим практически не занимаются

Анализом теории и практики существующего девелопмента установлены следующие два главных варианта (формы) деятельности девелоперских организаций

1) оформляет и реализует договор с заказчиком, который уже имеет некоторые проработки по строительству объекта и выполняет только часть работ по всему циклу,

2) является инициатором строительства объекта и девелоперского проекта в целом Правда, по такому объекту каких-либо предварительных проработок нет

По первому варианту девелопер рискует меньше, поскольку он не будет заниматься таким сложным делом, как подбор инвесторов и получение разрешения на строительство объекта Однако при этом девелопер по договору получает только определенный гонорар

Более сложная работа выполняется девелопером при реализации второго варианта деятельности Согласно ему он не только выполняет весь комплекс работ по развитию объекта недвижимости, но и принимает на себя все риски При завершении работ на объекте девелопер самостоятельно выходит

на рынок со своей продукцией и принимает на себя или его продажу, или налаживание его эксплуатации

Обычно девелоперские организации при своем создании используют два пути революционный и эволюционный Может быть применена и некоторая комбинация этих путей Однако во всех случаях при создании и своем развитии девелоперы стремятся прежде всего обезопасить себя от негативного внешнего воздействия По этой форме деятельности девелоперы, по сути, используют принципы и формы финансово-промышленных групп, а именно -стремятся по возможности замыкать всю технологическую цепочку в своей организационной системе

Революционный путь имеет следующие модификации Девелоперские организации образуются

- посредством выделения из крупных финансовых холдингов или ведомственных застройщиков,

- путем приобретения непрофильными организациями крупных строительных организаций с последующим расширением их функций,

- за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях,

- учреждаясь сразу в качестве девелоперских организаций

Эволюционный путь был присущ строительным, инвестиционно-

строительным организациям и предприятиям стройиндустрии К примеру, так последовательно развивалась, финансово-строительная компания «Кон-ти», которая, начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей организации

Несмотря на наличие разных путей создания девелоперов, необходимо отметить следующие общие черты их создания, по которым они выделяются из состава прочих организаций инвестиционно-строительной деятельности

1 Масштаб деятельности, несопоставимо высокая капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемая высокой степенью его диверсификации

2 Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическим развитием

3 Принципиальная возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обусловливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских организаций

4 Повышенная степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения

5 Несопоставимо более развитая правовая, аналитическая и оценочная

службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом

6 Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др

При создании девелоперских организаций в большинстве своем используются принципы и методические подходы, применяемые в системе управления проектами В основе их построения лежат все те же подходы по построению функциональных структур управления

На базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента

- определение объема платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации,

- оценка собственных производственно-финансовых и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков,

- выбор наиболее перспективных ниш для производственной, финансовой и управленческой деятельности,

- обеспечение финансирования инвестиционно-строительных проектов,

- подготовка инвестиционно-строительных проектов,

- получение необходимых разрешений, оформление инвестиционно-строительной деятельности,

- обеспечение координации с организациями-партнерами,

- осуществление инвестиционно-строительных проектов,

- реализация продукции девелоперской организации

Наряду с перечисленными функциями девелоперская организация, по сути, в тех же объемах выполняет функции, присущие всем строительным организациям

- обеспечение эффективного организационно-экономического развития,

- планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ,

- информационно-аналитическое обеспечение,

- технический надзор,

- обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах,

- решение социальных и кадровых задач

Деятельность девелоперских организаций подпадает под две формы, представленные на рис 1 Это «профессиональное управление строительством» и форма управления строительством «под ключ»

В целом можно утверждать, что девелоперская форма управления в инвестиционно-строительной сфере в России на порядок ниже, чем в зарубежной практике Большое расхождение в указанных уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами

Россия

"Профессиональное

Традиционная форма 80%

Хозяйственный способ, 5%

Рис 1 Основные организационные формы управления строительством в России и США

С одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно, с другой - в стране еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствовали бы развитию девелопмента

К числу недостаточных факторов слабого развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести

- слабое развитие нормативно-правовой базы,

- несоответствие отношений между субъектами по землепользованию и землевладению рыночным требованиям, существенное отставание от зарубежной практики,

- сравнительно высокие кредитные ставки в России, не позволяющие развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы,

- наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях,

- наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к

срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов по участию в таких проектах,

— отсутствие в России системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности,

— высокие уровни утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов в ряде инвестиционных проектах,

— неудовлетворительная практика страховых услуг в России запросам субъектов, участвующих в сфере создания объектов недвижимости,

— отсутствие в исполнительных органах власти общегосударственного уровня и на уровне территориально-административных образований специальных структур, которые бы проводили работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью,

— отсутствие соответствующего правового поля для создания и функционирования девелоперских организаций на местном уровне

В экономически развитых странах при изучении вопросов девелопмен-та на первый план выходят вопросы профессионального развития и совершенствования девелоперов развитие новых направлений девелопмента недвижимости, применение новых техночогий в проектировании, строительстве, совершенствование процессов девелопмента с целью улучшения окружающей среды проживания и жизнедеятельности человека с учетом экологического, социального и иных аспектов, совершенствование схем финансирования и защиты заинтересованных участников девелопмента и т д Для российского же девелопера круг актуальных вопросов несколько инои, в частности, можно выделить следующие задачи совершенствование законодательной базы, снижение бюрократизации и зависимости девелопмента от властных структур, поиск источников привлечения необходимых финансовых ресурсов, улучшение качества и порядка работы российских подрядчиков, стабилизация и повышение привлекательности рынка недвижимости

Сегодня уже можно утверждать, что использование девелоперских форм деятельности при создании и развитии объектов недвижимости, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере России, является реальностью Другое дело, в какой форме и на какой базе проводится данная работа

Процессы данной деятельности в России можно проследить путем анализа функций девелоперских организаций, выполняемых на этапах развития объектов недвижимости при условии, что девелопер является и инициатором инвестиционного проекта по созданию или развитию объекта недвижимости, и основным управляющим при его реализации (рис 2)

В процессе проведения исследования разработана классификация девелопмента, как одного из видов профессиональной предпринимательской деятельности в инвестиционно-строительной сфере, которая приводится в таблице 1

Рис 2 Основные функции девелопера, выполняемые в процессе создания и развития

объекта недвижимости

Таблица 1

Классификация видов деятельности в девелопменте

Классификационный признак Виды

По правам девелопера на объект недвижимости 1 - fee-development (девелопмент за вознаграждение), 2 - speculative development (спекулятивный девелопмент), 3 - build-to-suit (строительство объекта для собственного использования)

По типу развиваемых объектов 1 - жилая недвижимость, 2 - офисная недвижимость, 3 - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость, 4 - складская и производственная недвижимость, 5 - гостиницы и отели, 6 - земельные участки

По форме финансирования развития объекта 1 - собственные средства девелопера, 2 - привлеченные инвестиции (на основе потного или частичного инвестирования (соинвестирования)) коммерческого характера, 3 - кредиты и займы, 4 - предварительные платежи от будущих потребитетей и пользователей (инвестиции потребительского плана), 5 - выпуск ценных бумаг

По степени обособленности деве-лопера 1 - функции девелопмента выполняются на уровне отдельного отдела или подразделения организации (вертикально интегрированный холдинг), 2 - обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы компаний (деветопер «западного» типа) а) полностью независимая, б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур 3 - обособленная девелоперская организация в составе юридически оформленной группы компаний (горизонтально интегрированный холдинг) а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней - основной бизнес материнских структур), б) в составе группы непрофильных компаний (недвижимость и операции с ней - неосновной бизнес материнских структур)

По объему самостоятельно исполняемых функций 1 - принятие на себя выполнения минимального количества функций, напрямую относящихся к компетенции девелопера, все остальные задачи решаются через привлечение квалифицированных подрядчиков 2 - сосредоточение на уровне компании или холдинга исполнения максимального круга задач

По реализуемым этапам деве-лопмента 1 - девелопер-собственник (максимальный срок участия в развитии объекта недвижимости), 2 - профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости), 3 - специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости), 4 - девелопер-спекулянт (минимальный срок участия в судьбе объекта недвижимости)

По объему осваиваемых инвестиций 1 - малые (начинающие независимые, специализированные), 2 - средние (профессиональные, начинающие зависимые), 3 - крупные (интегрированные в холдинги девелоперьЛ

Анализируя приведенные в таблице данные, можно говорить, что на практике создано большое разнообразие девелоперских организаций, которые, в свою очередь, могут выполнять различные виды работ Кроме того, можно отметить, что из-за большого разнообразия группировок видов деятельности по всем классификационным признакам нет возможности разработать некоторое минимальное число рекомендуемых типовых вариантов девелоперских организаций, хотя и можно выработать общие рекомендации построения систем управления с учетом сфер их деятельности

Анализ разработок российских специалистов указывает на то, что у них наибольший интерес представляют группировки девелоперов по типу развиваемых объектов и по степени обособленности девелопера

В России, как и на Западе, сложилось четкое разделение девелопмента по типу развиваемых объектов При классификации девелопмента по типу развиваемых объектов выделяются следующие основные виды недвижимости

- жилая,

- офисная,

- коммерческая (торгово-развлекательная),

- складская и производственная,

- гостиницы и отели,

- земельные участки

Пока российские девелоперы стремятся охватывать большую часть работ (функций) по всему инвестиционному циклу инвестиционно-строительных проектов Но все же постепенно в стране протекают процессы по совершенствованию девелоперской деятельности с целью создания системы девелопмента, подобной той, которая уже сложилась в развитых государствах

На базе проведенного анализа деятельности девелоперов в инвестици-онно-строителыюй сфере можно сформулировать генеральную цель девелоперской организации — это организация и управление практической реализацией инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию объектов недвижимости с повышенной расчетной доходностью девелоперов

Исходя из поставленной цели, необходимо выделить следующие задачи девелоперской организации при выполнении конкретных проектов

- маркетинговые исследования,

- организация системы связей с общественностью с целью создания положительного имиджа проекта и его участников,

- проектный анализ с оценкой эффективности и рисков,

- предпроектные исследования, включая обоснование инвестиций и задание на разработку ТЭО,

- планирование реализации инвестиционного проекта,

- подготовка и оформление исходно-разрешительной документации,

- выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками,

- подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации, ведение авторского надзора,

- обеспечение проектной документацией и НИОКР, -организация материально-технического обеспечения (закупок) проекта, -формирование предметных/отраслевых баз данных,

-подбор участников проекта на конкурсной основе,

-организация строительства, включая освоение строительных площадок,

-производственная и транспортная логистика,

-координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов,

-обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта в соответствии со стандартами ISO 9000,

-управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий), -юридическое обеспечение, -оформление актов сдачи-приемки работ,

-организация сдачи-приемки и гарантийного обслуживания проекта, —решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью

Как видно, задачи девелопера при реализации некоторого конкретного проекта довольно обширные, но девелопер может реализовывать не только один проект одновременно Следовательно, его задачи расширяются В этих случаях добавляются не только новые задачи, но и возрастают его функциональные обязанности перед собственниками проектов и другими его участниками

В ряде работ по данной сфере деятельности приводятся перечни функций девелоперов, обобщенный перечень которых включает следующие позиции

- выявление платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации,

- оценка собственных производственных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков,

- выбор наиболее перспективных ниш для производственной и управленческой деятельности,

- выбор форм финансирования проектов,

- подготовка и реализация инвестиционных проектов,

- обеспечение координации с организациями-партнерами,

-обеспечение эффективного организационно-экономического развития

своей организации,

- планирование производства и договорной работы,

- финансово-экономический и бухгалтерский анализ,

- осуществление финансовых проектов,

- организация и регулирование производственной деятельности,

- информационно-аналитическое обеспечение деятельности,

- технический надзор,

- реализация продукции/услуг завершенных проектов,

- внедрение эффективных форм эксплуатации завершенных проектов,

- обеспечение положительного имиджа своей организации на рынке соответствующих продукции и услуг, а также во властных структурах,

- решение социальных и кадровых задач организации Естественно, не все задачи и функции из перечисленных выше каждая

девелоперская организация должна решать Она может выбрать лишь те из них, которые будут приемлемыми на данном этапе ее деятельности. Более того, она может ввести дополнительные задачи и функции в соответствии со своей спецификой развития и с учетом реализации отдельных инвестиционно-строительных проектов

В диссертации подробно рассмотрены принципы и требования современной рыночной экономики, которые должны использовать девелоперы в своей деятельности

При регулировании деятельности в девелоперских организациях необходимо использовать соответствующие нормативно-правовые акты Однако документов, в которых бы различные нормативно-правовые материалы были бы представлены комплексно, применительно к деятельности девелоперов, нет Кроме того, отсутствует специальный правовой документ, в котором были бы конкретизированы положения по правовому регулированию труда девелоперов

Одновременно с приведением некоторых существующих положений нормативно-правовых документов, которые могут быть использованы в системе девелопмента, в диссертации приводятся также некоторые предпосылки по возможному развитию этой сферы деятельности

Помимо этого, с использованием существующих разработок и законодательной базы участников девелоперской деятельности приведен один из вариантов такого состава, который отражен на рис 3, а также рассмотрено состояние экономики инвестиционно-строигельной сферы России на сегодняшний день и перечислены перспективные аспекты развития девелопмента

Если говорить о коренных изменениях в развитии национальной экономики России, то, прежде всего надо отметить, что перелом в ее развитии произошел в 1999 г До этого, за исключением некоторого подъема в 1997 г, наблюдалась стагнация экономики со снижением показателей ее функционирования практически по всем направлениям деятельности

С самого начала становления России как самостоятельного государства проводилась экономическая реформа, целью которой был планомерный перевод национальной экономики страны на рыночные принципы работы До 1999 г. проводимые в России преобразования не обеспечивали реализацию поставленной цели, если не учитывать некоторые положительные преобразования, например, в развитии рыночной инфраструктуры

Спрашивается что послужило причиной этого и какие наиболее характерные просчеты были допущены в эти годы''

Органы власти, согласующие п экспертные организации Организаторы торгов и конкурсов Инвесторы Собственники, правообладатели Финансово-кредитные учреждения

Рекламные и РЛ-агентства, разработчики логотипов

Девелопер

Операторы торговые, гостиниц Управляющие фондами недвижимости компании

Развиваемые объекты недвижимости

Риэлторы Юридические организации Участники рынка ценных бумаг

Управляющие недвижимостью СМИ Строительные подрядчики

Эксплуатационные организации Технический заказчик Инженеры-геодезисты, инженеры-геологи, инженеры-экологи, землеустроители

Независимые эксперты технические, юридические Консультанты по девелопменту, маркетингу, архитектуре, инженерии, экологии, ландшафту, землеустр-ву, финансам Оценщики и аудиторы

Архитекторы, архитекторы по ландшафту, архитекторы-планировщики, специалисты-инженеры, специалисты по экото-гии, дизайнеры, проектировщики Страховые компании, титульные компании, компании-гаранты Инжиниринговые компании проектный, производственный, технологический, финансово-стоимостный и комплексный инжиниринг

Рис 3 Основные участники процесса развития объекта недвижимости

Специалисты признают, что основные факторы, негативно повлиявшие на деятельность субъектов инвестиционно-строительной сферы в целом, проявились вне сферы деятельности рассматриваемой сферы Прежде всего это спад по отдельным направлениям деятельности экономики страны и, главным образом, снижение требуемых, даже запланированных объемов финансирования инвестиционных проектов, снижение платежеспособности потребителей продукции строительного производства, высокие уровни инфляции и, как следствие, отдельные периоды глубокого кризиса экономики страны

Однако следует отметить, что некоторые положительные изменения были получены при реализации проводимой экономической реформы в России и до 1999 года Так, к началу 1999 года в стране уже была сформирована определенная рыночная инфраструктура создана новая банковская система, организована устойчивая биржевая торговля, налажена качественная работа фондового рынка, проведено совершенствование страховой системы, созданы новые хозяйствующие субъекты, работающие уже с использованием современных рыночных принципов, произведено полное реформирование всей системы управления экономикой страны на федеральном и региональном уровнях с расширением области косвенного регулирования и сокращением областей прямого управления

После известного экономического кризиса и девальвации рубля в 1998 году в стране осуществлялись серьезные преобразования, так как коренным образом поменялась экономическая обстановка

Особенно большие положительные подвижки в развитии экономики России произошли в 2007 году

Так, ВВП в 2007 г по сравнению с 2006 г возрос на 8,1%, инвестиции в основной капитал - на 20%, объем подрядных работ - на 18,2%, ввод в действие жилых помещений - на 30%

Правда, существенно возросла инфляция, которая за 2006 год поднялась до 11,9%, а отток капитала составил 20 млрд долл

Положение с ростом инфляции и значительным оттоком капитала сохраняется и в 2008 году

Значительным пробелом российского девелопмента сегодня является то, что для регулирования отношений между властями административно-территориальных образований и девелоперским бизнесом не используются специальные законодательные акты, так как их просто нет Эти отношения в большинстве случаев строятся на формальных договоренностях

Однако положительные подвижки в развитии российского девелопмента налицо Этому способствует не только общее качественное развитие национальной экономики России, но и создание правового поля, обеспечивающего расширение сфер и объемов развития недвижимости с участием в этих процессах субъектов инвестиционно-строительной сферы

Особенно позитивные сдвиги в данной сфере бизнеса произошли в последние три года, благодаря выходу пакета законодательных актов, в том числе вводу в действие новых Градостроительного и Жилищного кодексов РФ

Не менее важным событием стало принятие и реализация национальных программ, главным образом программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

В настоящее время можно четко констатировать, что положительные тенденции развития девелопмента в России имеются Различными специалистами, в том числе автором диссертации, выделены следующие преимущества девелопмента перед традиционными системами инвестиционно-строительной деятельности

- полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности,

- максимально комплексный подход к организации процесса развития объектов,

- наработка устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне,

- улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской организации в снижении

себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли),

- обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и, как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства,

- реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета,

- объективно обусловленная необходимость практического перехода к конкурсной системе выбора профессиональных участников процесса развития объектов недвижимости

В диссертации не только выполнен анализ, но и даются рекомендации по использованию доработанного варианта содержания этапов девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере, в основу которого легла структура стадирования, предлагаемая Всемирным банком

Учитывая, что девелоперы должны выполнять весьма сложную работу по всем этапам создания, реализации и эксплуатации построенных ими объектов, то, по существу, они должны проводить и экономическую оценку этих этапов своей деятельности, а именно при

- инициировании и проектировании проекта,

- реализации проекта,

- продаже или передаче в аренду всего или части созданного объекта недвижимости,

- эксплуатации построенного объекта в случаях, если он остается на балансе девелопера

Хотя оценка экономической эффективности на стадии инициирования и проектирования проекта (разработка проектно-сметной документации) как по времени, так и по объемам затрат составляет небольшой уровень суммы всех стадий инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта, но она является весьма значимой, так как в большей степени предопределяет эффективность проекта в целом

Ко второй по важности следует отнести оценку эффективности продажи и передачи аренду объекта недвижимости

Существенным является также этап оценки эффективности эксплуатации девелопером построенного им объекта недвижимости Но эти два последних вопроса в силу своей специфичности в настоящей работе отдельно не рассматриваются

В диссертации рассмотрены вопросы методологии и методов оценки экономической эффективности девелоперских проектов на стадии инициирования и проектирования, в основу которых положены разработки, приведенные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов

Исследованием установлено, что наиболее сложной задачей является организация сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности деятельности девелопера, которая строится в зависимости от того, в ка-

кой роли из двух характерных вариантов будет работать девелопер при реализации каждого конкретного проекта

- при инициировании и общем руководстве проекта по всему инвестиционно-строительному циклу,

- участие девелопера в проекте в соответствии с заключенным договором с заказчиком

Естественно, сбор исходной информации для оценки эффективности проекта по первому варианту представляет наибольшую сложность для девелопера, так как он должен в основном оценивать общественную эффективность проекта

При проведении оценки общественной эффективности проекта по первому варианту девелоперу необходимо учитывать затраты и некоторые результаты по следующим направлениям его деятельности

а) отвод земельного участка под строительство девелоперского объекта Даже в случае, если участок земли, на котором будет строиться объект, принадлежит девелоперу, некоторые операции по отводу земли выполнять приходится,

б) проведение проектно-изыскательских работ,

в) разработка проектно-сметной документации,

г) получение лицензии на производство и реализацию основной продукции строящего объекта Но эта работа проводится не во всех случаях,

д) проведение сертификации продукции объекта,

е) проведение, согласование и утверждение заключений по градостроительной, предпроектной, проектной и экологической экспертизам,

ж) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по отбору инвесторов, генерального подрядчика и других участников строительства объекта,

з) осуществление строительства объекта под техническим надзором со стороны девелопера,

и) сдача построенного объекта в эксплуатацию и освоение мощности, к) мониторинг затрат и результатов при эксплуатации построенного

объекта в пределах расчетного периода проекта,

л) оценка затрат, связанных с проведением маркетинга Были перечислены наиболее весомые затраты по реализации инвестиционного проекта по первому, сложному варианту. Практически по всем из них девелопер заключает соответствующие договоры с исполнителями

Указанные затраты относятся ко всему проекту, и их покрытие должно осуществляться непосредственно девелопером или с использованием договорных обязательств с другими участниками проекта

Результатом девелоперского проекта будет стоимость реализации конечной его продукции, фиксируемая в денежных потоках по всему инвестиционному циклу для девелопера

Денежные потоки результатов и затрат, которые используются при расчете эффективности девелоперского проекта, рекомендуется учитывать по положениям Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов

Поскольку девелопер должен оценивать как свою общую и коммерческую эффективность проекта, так и коммерческую эффективность каждого из участников проекта, чтобы обосновать предложение по договорной стоимости каждого участника, то такие денежные потоки результатов и затрат он должен выявлять с учетом не только своей деятельности по проекту, но и всех участников, с которыми он устанавливает экономические взаимоотношения в форме договоров

Данные притоков и оттоков денег определяются по каждому шагу расчетного периода Началом расчетного периода может быть дата вложения средств на маркетинговые исследования по инициации девелоперского проекта или вложение средств в проектно-изыскательские работы

В диссертации приводятся методы эффективности девелоперских проектов, в основе которых приняты положения Методических рекомендаций

Кроме того, большое внимание уделено разработке методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации

Инвестиционный портфель девелопера в общем случае должен быть комплексным объектом управления, хотя в основном он включает несколько составляющих портфелей В их число могут входить

- портфель реальных девелоперских проектов,

- портфель финансовых инвестиций в ценные бумаги, которые обычно называют портфельными инвестициями,

- портфель прочих финансовых инвестиций, в число которых прежде всего следует отнести банковские депозиты и сертификаты,

- инвестиции в оборотный капитал девелоперской организации

Для девелоперов, безусловно, наиболее важной является проблема формирования эффективного портфеля реальных девелоперских проектов, так как с остальными из числа перечисленных девелопер редко имеет дело

Методический подход к формированию портфеля проектов организации, осуществляющей девелоперскую деятельность, обобщенно состоит в следующем инвестиционный анализ рассматриваемых строительных проектов, ранжирование их в соответствии с показателями эффективности инвестиций; выбор наиболее доходных проектов с учетом возможностей девелоперской организации, определение основного и альтернативного вариантов формирования портфеля девелоперских проектов на основании дальнейшего использования проектов с применением инструментария теории игр, прогнозирование доходности вариантов формирования портфеля с учетом развития рынка недвижимости, планирование программы работ девелоперской организации на среднесрочный и долгосрочный периоды производственной деятельности при формировании инвестиционного портфеля

Таким образом, используя комплексную систему методов, включающую методы Парето и Борда, инструментарий теории игр и инвестиционное прогнозирование, появляется возможность создать систему поддержки принятия решения при формировании инвестиционного портфеля проектов девелоперской организации, которая учитывает эффективность девелоперских

проектов, возможности девелоперской организации и факторы рынка недвижимости.

Предлагаемый методический подход реализуется с помощью программных продуктов (Project Expert, Forecast Expert и Бизнес-Прогноз), что дает возможность девелоперской организации создать информационно-аналитическую систему, с помощью которой принимается решение о включении девелоперского проекта в инвестиционный портфель. На рис 4 показан алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской организации

Для решения проблемы формирования портфеля девелоперских проектов были выявлены наиболее значимые факторы, которые необходимо учитывать при создании структуры портфеля проектов девелоперской организации

1 Факторы формирования себестоимости проекта, т е факторы, которые оказывают влияние на уровень затрат девелоперской организации при создании и реализации проекта К числу важных из них следует отнести

- затраты на подготовку проекта, в том числе проектно-изыскательские работы,

- затраты на получение различных согласований и подтверждений, в основном с местной администрацией,

- затраты на отвод и приобретение или получение в аренду земельного участка,

- затраты на устройство и подключение к внешним сетям необходимых инженерных коммуникаций,

- затраты на производство строительно-монтажных и других работ на строительной площадке,

- непредвиденные и прочие затраты,

- налоги, относящиеся на себестоимость

2 Уровень планируемой прибыли участниками девелоперских проектов Прежде всего, это планируемая прибыль самой девелоперской организации Но она должна также учитывать планируемую прибыль других участников проектов, сумма которой определяется при заключении договоров деве-лопером с партнерами по проектам, по которым девелопер оплачивает их работу

3 Цена реализации завершенной продукции по каждому девелоперскому проекту Обычно она определялась на базе стоимости, рассчитанной затратным методом с использованием в основном положений официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, и чаще всего с использованием уже имеющейся проектно-сметной документации, которая бывает не во всех случаях на момент проведения такой оценки

Факторы рынка недвижимости

Ин веста цио иное состояние девелоперской организации

Параметры девеюпе ского проекта

Условия привлечения ресурсов

Макроэкопочи ческие покачате-

рехр*

В нет неторговое Инфляция

Темпы росл ядожекий • оснганме ерелсп* Темпы рост* реальных

Фактор: I рынка недвижимости

Стоимость аренды земли Подсоединение иаруж иых сетей

СТОИМОСТЬ СТрОКТ М1Г1

риалов р»б силы и

Профицит бюп*1

Процентам спш

банков кого кредит! и« нняесткцмои но строительные проекты Спрос на етроигегьну»

Инвестиционный >н»ли1 строите i ьного прост с помощью Projea fcxpen

Определение основных инвестиционных Псказ*-елей (ЧДД. ВНД ИД СО ИР)

Прнсмкмнне ранге*

строительным проси там (методы Парето и Есрд»)

Определение доход них строительных проекте» ит группы рассматр и ваемых

Соотношение *о> можно~гей строи тельной организации с выбранными прое*

Определение доход* •сего портфе-i* заказов составление-

Данные при продаже и экодетатявим

Директивный

график

строительных работ

График Л яижения

денежны

Бамис иивестицнон-ной деятельности Движение «снежных

Порядок расчет! по кредитам

Применение инстру меитария теория игр при определении вариантов формирования портфеля

Рязэелеине портфеля заказов строительной организации и* основные и адьтериа гмвиые варианты формироаания ■

зависимости от дальнейшего нсполь-

Использование

минимаксной и максиминной пла тежной матрицы теории игр при определении ааркан-то* формирования портфелей заказо*

строительной органн-

0 пределен не аарнаи то» формирования портфеля захаю* »

•озможностей строит организации и даль» нейшего кспользом

строительных л рое к

Инвестиционно» прогнозирование м* кроэ ко ном и ческих фактор©» и факторе» рынка строительной продукции

Категория сложности проекта Характер собственности объекта функциональное назначение

Инвестиционная стадия проекта

Графя« против)* спрос* на объект по фу иодмеиальмему назначение

Олределеаие ton-мальвой стратегам

формирования портфеля ЗМЯЗО*

Условия кредита Кредитная стаака Размер кредита Договорные отпоим-нл с подрядными орган таи нам и

Определение «рая* спроса* по функциональному назначению ов ъет на ос но инк и прогноз* факторов рынка строительной продукции

Определение «рта» спроса» по определенному строительному объекту с условием совпадения периодов прогноза

Построение прогноза спроса яля об ve па определен иого функционального

эо*анием модели Бокса-Дженкинса (аягорегрессия

функциональному

Выбор варианта формироаания портфеля заказо* строительное организации с учетом развития рынка строительной продукции иа среднесрочный п аотго-срочный периоды

Рис 4 Алгоритм применения комплекса экономико-математических методов при формировании портфеля девелоперских проектов

Поскольку девелоперы большей частью работают не по договорам с заказчиком на выполнение какой-то определенной части проекта, а сами являются инициаторами и исполнителями всего проекта и зачастую самостоятельно реализуют и эксплуатируют построенный объект, то для них представляет особое значение глубокая оценка стоимости завершенного строительством объекта недвижимости В диссертации рассмотрены методы оценки объекта недвижимости по трем разным вариантам и в заключение приведен метод проведения комплексной оценки по ним

4. Фактор спроса на аналогичные виды объектов недвижимости на рынке Эту работу выполняют маркетологи еще на ранних стадиях реализации девелоперских проектов

5 Фактору конкуренции по аналогичным объектам недвижимости девелоперы уделяют немалое внимание. Эта работа также проводится в результате маркетинговых исследований и до начала непосредственного инвестирования проектов Методы и инструменты данной деятельности рассматриваются особо, специальные разработки по ним имеются у каждой девелоперской организации

6 Факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта также следует учитывать при формировании портфеля девелоперских проектов Особенно это важно, если потенциальные проекты существенно отличаются по срокам их исполнения

7. Факторы рисковых ситуаций (событий) при рыночных формах хозяйствования приобрели особую значимость. Конкуренция вынуждает деве-лоперов, равно как и других участников девелоперских проектов, сознательно идти на риск с целью расширить свою сферу деятельности

8 Фактор ликвидности законченных строительством объектов недвижимости для девелоперов является особенно значимым в случаях, когда девелоперы инициируют строительство объектов недвижимости, т е когда они выполняют его не по заказу, что является более частыми вариантами деятельности девелоперов

9 Изменение рыночных цен на строительные материалы, транспортные услуги, оборудование, машины, изменение цен и тарифов на энергетические ресурсы и услуги ЖКХ

10 Изменение цен на земельные участки и их аренду. Этот фактор не случайно выделен в отдельную группу Не получило распространение использование кадастровых цен на землю Несмотря на наличие положений Земельного кодекса, и других законодательных актов о свободной продаже земли, земельные участки по ряду причин пока продаются в весьма ограниченных объемах

11 Очень большую группу составляют факторы макроэкономического, социально-политического и международного характера Их много, поэтому следует остановиться только на некоторых из них

- уровень привлекательности района, в котором девелопер планирует осуществлять свою деятельность Вопрос весьма непростой Для его решения необходимо провести специальные исследования,

- покупательная способность юридических и физических лиц, которые могут быть потенциальными приобретателями или пользователями продукции девелоперов в конкретном регионе,

фактор изменения уровня инфляции в России пока еще остается значимым на данном этапе развития экономики страны,

изменение учетной (рефинансирования) ставки ЦБ Российской Федерации оказывает влияние на уровни ставок кредитов, предоставляемых коммерческими банками Хотя на уровни ставок коммерческих кредитов оказывают влияние и некоторые другие факторы,

- изменение таможенных тарифов (пошлин) и квот на перемещение товаров через государственную границу,

- изменение инвестиционного курса страны, которое, в свою очередь, может быть связано с политическими изменениями в стране и с изменениями внешней макроэкономической политики,

негативные факторы, связанные с развитием различных внутренних и внешних экономических и политических кризисов

Можно было бы привести еще несколько факторов, но вышеперечисленные уже указывают на их значимость при решении поднятой проблемы Однако это не означает, что надо стремиться учитывать все или большинство из числа перечисленных выше факторов

Для выбора наиболее экономически эффективного варианта портфеля проектов будущей деятельности (заказов и самостоятельно выбранных проектов) девелоперской организации в самом общем случае может быть использована оптимизационная модель, в которой максимизируется доходность организации с учетом наличия определенных ограничений Лучше всего, если критерием доходности станет чистый дисконтированный доход по каждому потенциальному девелоперскому проекту

В качестве ограничений в такой модели могут быть

- ограничение по срокам исполнения отдельных проектов,

- предельные значения собственных инвестиций девелопера при реализации всех проектов, принятых к исполнению,

- сроки окупаемости по отдельным проектам,

- допустимые значения социальных и экономических показателей по отдельным проектам,

- допустимые значения потребления некоторых материальных ресурсов по отдельным конкретным проектам

Кроме указанных ограничений могут быть и другие, но и перечисленные значения ограничений в модели оптимизации портфеля заказов девелопера могут использоваться в полном объеме

Целевая функция модели

£> = ¿Д ->тах (1 = 1,2, ,п)

I

Ограничения по модели

I

р = УР<Р

I

где

£> - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использованию проектов (Д), которые должны рассчитываться как чистые дисконтированные доходы,

ИСоб ~ собственные инвестиции девелопера, которые представляют сумму инвестирования в каждый проект (И,), и сумма их не должна превышать предельное значение (И„ред ) по всем принятым к реализации проектам портфеля девелопера,

Р - ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Р,) и который не должен превосходить предельное значение всех показателей по рассматриваемому ресурсу (Р,

пред )>

ОЭКСпл — экологические ограничения,

я

— предельные экологические ограничения по всем проектам

В данном случае для примера приведены только три из возможных ограничений по модели

Казалось бы, все довольно просто - надо собрать исходные данные и рассчитать оптимальный вариант портфеля заказов девелопера Для решения задач по таким моделям имеются машинные программы

Есть несколько факторов, указывающих на ограничение применения рассмотренной выше модели

Чтобы ввести в модель по каждому проекту данные по чистому дисконтированному доходу, необходимо иметь просктно-сметную документацию, с использованием которой можно будет рассчитать как показатели чистого дисконтированного дохода, так и показатели по ограничениям Однако проработка любого проекта до завершения проекгно-сметной документации сопряжена с расходами, составляющими около 15% от общей суммы затрат по смете, и исключение какого-либо проекта на его этой стадии будет обходиться дорого для девелоперской организации

Кроме того, экспериментальные расчеты с использованием данной модели привели к убеждению, что погрешность при расчете составляет около 10 - 20%, так как даже при наличии рабочей документации не предоставляется возможность получить всю требуемую для расчетов исходную документацию

Вследствие этого предлагается выбор рациональной структуры портфеля, намеченных к реализации девелоперских проектов, проводить на до-проектной стадии инвестиционного цикла каждого девелоперского проекта, который вновь включается в портфель девелопера В данном случае имеется в виду, что при оценке портфеля девелопера в него включаются находящиеся в реализации проекты, по которым уже имеется необходимая и достаточно достоверная исходная информация

Так как в девелоперских организациях, равно и как в прочих организациях, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов, загрузка по заказам по официальной статистике составляет 3 — 6 месяцев, то оценку выбора лучшей структуры портфеля заказов приходится производить 2 — 3 раза в год

В таких случаях предлагается использовать более простой вариант выбора портфеля заказов девелоперов, а именно использование метода Борда Этот метод позволяет ранжировать проекты по показателям эффективности в порядке с присвоением им соответствующих значений ранга по каждому проекту Но нами предлагается усовершенствовать данную систему путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей

В самом общем случае при оценке значимости для примера всего четырех проектов (АБВГ) по пяти наиболее важным показателям, характеризующим эффективность проектов в портфеле заказов девелоперов, в табл 2 приведена структура показателей и их весомость

Таблица 2

Структура ранговых показателей и их весомость по принятым четырем проектам (АБВГ)

№ проекта Ранги по показателям и их весомости

д ц И Р О

А ДлВд ЦдВц ИдВи РдВр ОдВ0

Б ДбВд ЦбВц ИБВи РвВр ОБВ0

В ДвВд ЦвВц ИвВи РВВр ОвВо

Г ДгВд ЦгВц ИгВн РгВр огв0

Обозначения Д — доход по проекту, Ц — длительность инвестиционного цикла, И — потребность в собственных инвестициях, Р — уровень риска, О — срок окупаемости

Вд, Вц, Ви, Вр, Во — весомости по принятым в расчет показателям

Положительным аспектом в использовании данного метода по выбору структуры портфеля заказов девелоперской организации является то, что для отбора данных при расчете рангов по отдельным проектам нет необходимости иметь точные исходные данные Нет необходимости при проведении та-

кой оценки также иметь и проектно-сметную документацию по всем проектам

В этом случае достаточно иметь данные по ТЭО и даже по экспресс-оценке эффективности рассматриваемых проектов, которая проводится на самой ранней фазе разработки каждого проекта

Весомость показателей оценки устанавливается либо самими разработчиками структуры портфеля девелоперской организации, либо рядом экспертов, специально привлекаемых для данной работы Такой же подход используется и для установления рангов по показателям в тех случаях, когда еще нет каких-либо расчетных данных

Наибольший ранг присваивается при более высокой доходности (Д) и при минимальных значениях по длительности инвестиционного цикла (Ц), потребности в собственных инвестициях (И), при минимальном риске (Р) и минимальном сроке окупаемости (О)

При окончательном выборе структуры портфеля заказов девелоперской организации необходимо учитывать одно существенное ограничение, а именно сумма потребности в собственных инвестициях по всем проектам, принятым для реализации, не должна превышать некоторого предельного значения Конечно, в данном случае может быть найден выход, т е идти по пути привлечения заемных средств (кредитов и т п), но и в таком варианте может быть свое ограничение, связанное со снижением доходности девелоперской организации

Для проверки способа выбора (оптимизации) структуры портфеля заказов девелоперской организации с использованием совершенствованного метода Борда нами были проведены экспериментальные расчеты по обоснованию рационального портфеля заказов действующего девелопера по одному расчетному периоду 2007 года

Выполненный вариант расчетов по оптимизации структуры заказов девелоперской организации подтвердил целесообразность и работоспособность применения усовершенствованного метода Борда при решении вопросов по рационализации структуры портфеля девелоперской ор: анизации

Важной частью проведенного исследования является также разработка методов оценки рисков и распределения ущерба от их проявления между участниками девелоперских проектов

Управлять рисками в любой системе деятельности в рыночных условиях хозяйствования необходимо Особое значение этим процессам требуется уделять при построении общей системы управления в девелоперских организациях, особенно когда они реализуют отдельные проекты с выполнением всей гаммы работ как по созданию и развитию объектов недвижимости, так и по их возможной продаже, сдаче в аренду или налаживанию собственной эксплуатации

Целью и основными задачами системы управления рисками в девелоперских организациях в самом общем случае является совокупность форм и методов разработки и осуществления мероприятий, направленных на снижение отрицательных последствий при проявлении рисков

Когда у девелопера есть заказчик (первый вариант), то общие риски по проекту в целом он принимает на себя Но совсем по-другому девелопер должен себя вести, если он инициирует и выполняет весь объем работ по всему девелоперскому проекту В его задачу при этом уже должны входить вопросы не только учета и оценки рисков, но и решения проблем их рационального распределения между отдельными участниками каждого конкретного объекта

Хотя уровень отрицательных последствий рисков в значительной мере зависит от принятия управленческих решений всех участников реализации девелоперских проектов, все же ведущая роль принадлежит девелоперу как основному организатору всей деятельности по проекту в целом Сложностью при реализации этих задач для девелопера является то, что основная часть участников девелоперского проекта по законам рынка действуют как самостоятельные субъекты, и даже в крайних случаях как конкурирующие между собой

Методы оценки рисков реализации девелоперских проектов были разработаны с привязкой существующих разработок по данному вопросу

В задачу девелопера при построении системы управления рисками по каждому проекту будет входить прежде всего формирование договорных отношений со всеми членами проекта с отражением в них обязанностей и ответственности каждого участника в части выработки мер по предупреждению проявления рисков, снижению их отрицательного воздействия и реализации мероприятий в ликвидации убытков после проявления отдельных рисков

Прежде чем зафиксировать отдельные положения по снижению рисков в каждом из договоров, девелоперу необходимо не только оценить общий уровень возможных убытков по реализации проекта в целом, но также обосновать свое решение по распределению уровней ответственности для каждого участника девелоперского проекта, которые и должны быть закреплены в договорах

При построении своей системы управления рисками девелоперу также необходимо учитывать влияние внутренних и внешних факторов, в том числе меры по рискозащищенности, организации и координации снижения степени проявления рисков на более высоких уровнях управления в стране в целом и в ее административно-территориальных образованиях Такая работа преимущественно осуществляется по следующим двум направлениям

1) по прямому управлению снижением отрицательного воздействия некоторых видов рисков,

2) по координации общей деятельности в данной сфере в стране и по созданию нормативно-правовой базы и правового поля в регионах, с использованием положений которых девелопер может более обоснованно организовать свою систему управления рисками

Говоря об учете положений по прямому управлению снижением рисков в стране в целом, можно привести примеры такой деятельности по следующим направлениям

- регулирование курса национальной валюты,

- установление учетной ставки (рефинансирование), на базе которой формируются кредитные ставки коммерческих банков,

- формирование и реализация государственных и региональных программ, в частности реализация национальных программ РФ и др

В качестве примеров по второму направлению деятельности в стране необходимо выделить меры по созданию требуемого правового поля, разработке и введению в действие специальных регламентов (стандартов), которые, по сути, и должны быть положены в основу создания системы управления рисками в девелоперских организациях

Для управления процессами реализации проектов девелоперу необходимо, в первую очередь, выявить подлежащие к учету риски, оценить их воздействие при наступлении рисковых событий и разработать соответствующие меры по снижению их отрицательного воздействия на осуществление каждого проекта

Обычно принимается следующая последовательность направлений работ по оценке и снижению влияния рисков

- выявление видов рисков, принимаемых в расчет,

- определение (оценка) возможных отрицательных последствий проявления рисков,

- выявление форм и методов снижения рисков на каждой стадии инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта,

- выбор и реализация организационных мер по ликвидации или снижению уровней отрицательного воздействия рисков

Каждое из указанных направлений деятельности девелоперу необходимо рассматривать особо Но это уже специальная и обширная тема, полный объем которой представить в одной работе невозможно

В диссертации рассмотрены два важнейших процесса всей системы управления рисками в девелоперской организации

1) оценка влияния рисков на хозяйственную деятельность девелоперов,

2) обоснование направлений и методов распределения рисков между прочими участниками девелоперских проектов

В последние годы немалое значение приобретают задачи по решению проблем учета и оценки глобальных рисков Глобализация мировой экономики налицо, и по-прежнему наблюдается тенденция усиления экономической взаимосвязи между отдельными звеньями мировой экономики Такие взаимосвязи имеют место не только между странами, входящими во Всемирную торговую организацию Это четко проявилось в недалеком прошлом Однако данная проблема в работе специально не рассматривается

Большое внимание в диссертации уделено разработке методов распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов

Проведенным исследованием установлено, что распределение возможного ущерба по всему девелоперскому проекту при проявлении рисков меж-

ду участниками его реализации может быть выполнено двумя методами (путями)

1) расчет возможного ущерба по каждому участнику при проявлении рисков его конкретной деятельности с последующей оценкой общего ущерба по всему проекту,

2) распределение общего ущерба от проявления рисков по всему девелоперскому проекту между его участниками с использованием специального метода, т е путем пропорционального распределения ущерба в соответствии с долями осваиваемых капитальных вложений

При реализации первого пути девелопер должен поручить (предложить) каждому участнику проекта оценить свой ущерб с учетом всех условий его деятельности или самостоятельно за них выполнить эту работу Девелопер самостоятельно за них такую работу не всегда может выполнить, так как он не во всех случаях может получить исходную информацию Кроме того, при использовании данного подхода (пути) участники девелоперского проекта могут сознательно завышать возможные ущербы при проявлении рисков в расчетном периоде их деятельности

Поэтому также рекомендуется использовать второй метод (путь) распределения возможного ущерба при проявлении рисков при реализации девелоперского проекта. Суть его сводится к тому, что возможный ущерб от проявления рисков разделяется между участниками проекта в соответствии с долями их освоения капитальных вложений по отношению к общей стоимости девелоперского проекта

В данном случае из общей стоимости исключается ущерб на его реализацию самим девелопером, а по оставшейся части проводится распределение ущерба от проявления рисков по всему проекту в зависимости от стоимости проекта и фиксируемой в подрядных договорах, заключаемых между девелопером и прочими участниками каждого конкретного проекта При проведении ущерба от проявлении рисков между участниками проекта из общего ущерба по проекту в целом необходимо вычислить ущерб, который девелопер принимает на себя Можно и не делать предварительное исключение ущерба, падающего на долю девелопера

Распределяемая часть ущерба (Ур) складывается из суммы ущербов участников девелоперского проекта, которые входят в группу, по составу которой и производится разделение ущерба при наступлении рисковых событий

Ур= Ур Д. + Ур Д2+ +Ур Д„, (3)

где

Д„Д2 Д, - доли ущерба в долях единицы по организациям 1,2, п, каждая из которых определяется делением осваиваемых капитальных вложений каждой конкретной организации к общей стоимости проекта в целом

При выполнении расчетов, естественно, должно быть соблюдено равенство

Д1+Д1+ +Д„=1

(4)

Кроме того, следует строго придерживаться равенства

Уоб=Уд + Ур Д1+Ур Д2+ .+ Ур Дп (5)

Полученные расчетным путем ущербы по участникам девелоперского проекта не во всех случаях должны быть учтены полностью или частично при установлении цены (стоимости), приводимой в подрядном договоре В ряде случаев в отдельных организациях, особенно в строительных, оформляются договоры по страхованию имущества или ответственности, суммы затрат на страховку при этом в определенном объеме включаются в себестоимость работ Вследствие этого такую часть возможного ущерба не следует учитывать при установлении цены подрядного договора

Подвариантом рассмотренного выше метода распределения ущерба от проявления рисков может быть распределение ущерба без предварительного исключения ущерба, понесенного непосредственно девелопером В данном подварианте ущерб распределяется сразу в зависимости от стоимости работ каждым участником Сумма общего ущерба при этом составит

Удп = Удп Д1+Удп Дг+ +УдПД,, (6)

где

Дь Дг Дп - доли участников проекта по их стоимости работ, в долях единицы

Экспериментальные расчеты, приведенные в работе, подтвердили возможность и целесообразность использования предлагаемых методов распределения рисков между участниками девелоперских проектов

Выполненные расчеты по распределению ущербов от проявления рисков у отдельных участников девелоперского проекта позволили сделать следующие выводы

1 Рекомендуется использовать метод прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта (без пропорционального распределения ущерба по стоимости) при наличии исходных данных для такого расчета, т е наличия проектно-сметной документации и определения факта, с какими участниками девелопер будет заключать договоры на выполнение работ

2 Рассмотренный выше метод распределения ущерба от проявления рисков межДу участниками девелоперского проекта рекомендуется применять в тех случаях, когда нет возможности получить исходную информацию для учета ущерба каждым участником проекта путем прямого расчета

Не менее важным является вопрос учета ущербов от проявления рисков у участников девелоперского проекта, с которыми девелопер устанавливает договорные отношения, т е заключает подрядные договоры

К настоящему времени этот вопрос решается достаточно просто - по обоюдной договоренности или самостоятельно девелопером, исходя от расчетного ущерба о проявлении риска для каждого участника проекта, договорная стоимость корректируется с учетом уровней ущерба

В дальнейшем предлагается переходить к учету ущербов от проявления рисков путем отражения в подрядном договоре дополнительных средств, вы-

деляемых девелопером в случаях проявления рисков, которые не были учтены при определении стоимости работ подрядчиков до заключения договора

Опыт прошлого указывает на серьезную проблему покрытия дополнительных фактических затрат подрядчиков в рамках сроков действия договоров Практически во всех случаях договорная стоимость по подрядному договору является фиксированной и не меняется при закрытии договорных обязательств, что иногда приводит к негативным последствиям

Что можно рекомендовать, чтобы избежать проявления таких негативных явлений7 Существует три способа реализации данной проблемы

1 Необходимо более обоснованно подходить к установлению расчетных вероятностей проявления рисков и доли их охвата в общем объеме работ при расчете ожидаемого ущерба в результате наступления рисковых событий По полученным расчетным путем уровням ущербов от проявления рисков более тщательно учитывать при установлении стоимости подрядных работ в заключаемых договорах между девелопером и подрядчиком и между девелопером и заказчиком, если девелопер выступает в качестве подрядчика, что в последнее время имеет место

2 Необходимо в дальнейшем разработать методы установления переменных цен на конечную продукцию подрядчиков с последующей их реализацией, т е отказаться от фиксированной стоимости по всему сроку реализации предмета подрядного договора В зарубежной практике такие методы распространены повсеместно, но в России этот прием пока является исключением

3 Более широко и на новом качественном уровне осуществлять страхование рисков, и не только с использованием имущественного страхования, но и страхования ответственности

По проведенному исследованию сформулированы следующие выводы и предложения

1 Проведенным анализом современного состояния развития теории и практики инвестиционно-строительной деятельности установлено, что эта деятельность характеризуется относительно стабильным приростом основных показателей развития экономики страны, нормализацией уровня взаимоотношений в инвестиционно-строитечьной сфере, устойчивой структурой инвестиций, некоторым ростом ликвидности участников сферы деятельности

Вместе с этим остаются определенные проблемы Среди них - не лучшие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности, которые по-прежнему преимущественно работают в сфере узкой специализации

2 В последние годы постоянно развивается новая форма деятельности - так называемый девелопмент, ведущими организациями, при реализации которой являются девелоперы, вытесняющие, приобретающие или сливающиеся со специализированными строительными организациями или создаваемые вновь В связи с этим значительно меняется структура участников инвестиционно-строительной деятельности в сфере создания и развития объ-

ектов недвижимости В результате проведенного исследования подтверждено и дополнено уже существующее мнение, что девелопмент - это новая форма управления развитием недвижимости, конечной целью которой является создание и (или) изменение объекта с повышенной потребительской стоимостью и получение прибыли от таких преобразований за счет профессионального проведения организационных, фактических и юридических действий

3 Выявлена двойственная природа инвестиционных целей девелопе-ров, выраженная в обеспечении прироста их стоимости бизнеса на основе максимизации прибыли и ускорения оборота и прироста вложенных в инвестиционный портфель ресурсов

4 Установлено, что в России нет специальных нормативно-правовых документов по регламентации деятельности девелоперов, но имеется некоторая база, с использованием которой девелоперы могут разрабатывать и применять на практике систему управления по развитию объектов недвижимости В диссертации применительно к деятельности девелоперов рассмотрены основные положения ряда действующих в России законодательных актов

5 Для реализации поставленных задач исследования были проанализированы и отобраны для использования при создании и развитии объектов недвижимости девелоперами принципы и требования современной рыночной экономики

6 Установлено, что действующие в современных условиях девелоперы являются связующим звеном в объединении существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных инвестиционных проектов, выходящих за границы определенных организаций В данном случае девелопер выступает лишь организатором и координатором некоторых участников деятельности по реализации развития объектов недвижимости

7 В современных условиях развития рынка в России девелоперы с использования ранее существующих организационных форм построения деятельности развития недвижимости перешли к использованию новых интегрированных форм объединения участников инвестиционно-строительной деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию инвестиционных проектов с организацией всей деятельности по системе «под ключ» и результатов производства

8 Дополнена и рекомендована для использования существующая классификация девелоперской деятельности, в которой выделены и обобщены известные классификационные признаки и виды девелопмента, а также разработаны новые виды классов

9 Разработана методика принятия решения о начале девелоперской деятельности Установлено, что в первую очередь девелоперской деятельности необходима тщательная проработка начальных организационных этапов деятельности, включая учреждение и регистрацию нового юридического лица, проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности и привлечение к этому этапу специализированных субъектов

10 Определено, что система управления девелоперской организации должна быть ориентирована на успешную реализацию каждого проекта, который, как правило, имеет длительные сроки реализации При построении системы управления следует учитывать такие важные принципы и аспекты девелопмента, как организация комплексной реализации инвестиционных проектов, создание проектно-ориентированных структур управления, нацеленность на тщательную проработку преинвестиционной фазы перед принятием важных решений по дальнейшей реализации проектов, системное использование концепции управления проектом, эффективное комплексное сопровождение реализации проектов, построение эффективной системы качества, применение адаптивных схем финансирования девелоперских проектов

11 Разработана и предложена для использования методика построения системы управления девелоперской организации, включающая общую последовательность ее построения Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом комплексного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии и с учетом специфики реализации каждого проекта

12 Исследованием подтверждено, что важнейшим элементом деятельности девелопера при принятии на себя обязательств по строительству или реконструкции объектов недвижимости является определение и закрепление в договоре приемлемой цены (стоимости) реализации девелоперского проекта, в тех случаях, когда девелопер работает на договорной основе с заказчиком (застройщиком)

Установлено, что для эффективного решения задач девелоперу необходимо ориентироваться на два варианта (формы) создания (строительства) и реконструкции объектов недвижимости

Первый, когда девелопер заключает договор с заказчиком, у которого уже имеются определенные проработки по конкретному объекту недвижимости (получено разрешение на строительство, собраны проектно-сметные материалы, отведен земельный участок и др)

Второй вариант, когда девелопер является инициатором строительства объекта недвижимости, по которому еще нет каких-либо исходных проработок

13 Для оценки эффективности деятельности девелопера при создании и реконструкции объектов недвижимости предложено использовать предпосылки положения официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов по обоим вариантам участия девелопера в строительстве объекта недвижимости (см предыдущий пункт) с той разницей, что при первом варианте рассматривается эффективность работы девелопера как участника проекта, а при втором варианте — девелопер иногда должен оценивать еще и общую эффективность проекта в целом

14 Разработаны методы учета и оценки рисков при реализации девелоперских проектов с рекомендациями для их применения В основном предложено использовать пофакторный метод оценки возможного ущерба девелоперской организации при наступлении рисковых событий с предложения-

ми по количественным показателям проявления рисков в расчетных периодах деятельности девелоперов

15 При исследовании методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации разработан и предлагается к использованию при выборе структуры портфеля заказов метод Борда, усовершенствованный путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей по всем рассматриваемым потенциальным проектам формируемого портфеля девелоперской организации

Выполненные экспериментальные расчеты по избранию эффективного портфеля заказов реально действующей 2007 г девелоперской организации позволили положительно оценить предлагаемый метод выбора структуры заказов портфеля девелоперской организации

16 Разработаны и рекомендуются для использования методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, в основу которых положены как учет долей освоения капитальных вложений каждым участником проекта по отношению к общей стоимости девелоперского проекта, так и прямой расчет по каждому участнику

Для проверки предлагаемых для использования методов в работе выполнены экспериментальные расчеты, которые подтвердили целесообразность их использования на практике, и прежде всего метода прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта с последующим их суммированием по всему проекту

17 Разработаны методические подходы к страхованию рисков девело-перами, в основе которых лежит привязка существующих методов страхования рисков к специфическим условиям деятельности девелоперских организаций

3. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

1 Ермолаев Е Е Девелопмент в инвестиционно-строительной сфере - М МГСУ, 2008 - 17,25 п л

2 Ермолаев Е Е, Гумба ХМ Исследование и разработка механизма развития девелопмента - М МГСУ, 2007 -17,4/12,5 п л

3 ГумбаХМ, Ермолаев ЕЕ, Уварова С С Формирование сметной стоимости строительства объекта - М МГСУ, 2007 - 28,0/16,4 п л

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК

4 Ермолаев Е Е Нормативно-правовое регулирование девелоперской деятельности // Экономика строительства - М, 2008, № 4 - 1,0 п л

5 Ермолаев ЕЕ Методы оптимизации портфеля заказов девелоперской компании // Экономика строительства - М, 2008, № 2 - 0,5 п л

6 Ермолаев Е Е Моделирование формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании // Проблемы современной экономики СПб , 2008, № 4 -0,25 п л

7 Ермолаев ЕЕ Учет и оценка рисков при реализации девелоперских проектов —М Вестник ГУУ, 2008, №12 -0,7пл

8 Ермолаев Е Е Требования рыночной экономики к деятельности девело-перов — М Вестник ГУУ, 2007, № 11 - 0,25 п л

9 ЕрмочаевЕЕ Новые крупные субъекты в инвестиционно-строительной сфере — М Вестник ГУУ, 2007, № 9 - 0,4 п л

10 Ермолаев ЕЕ Развитие новых форм управления в инвестиционно-строительном комплексе — М Вестник ГУУ, 2007, № 3 - 0,4 п л

11 Ермолаев ЕЕ Девелопмент - особая форма управления в инвестиционно-строительной сфере — М Вестник ГУУ, 2007, № 2 - 0,25 п л

Учебники, учебные пособия, методические рекомендации, брошюры

12 Ермолаев ЕЕ, Шумейко ИМ, Сборщиков СБ, Березин ВII Основы ценообразования и сметного дела в строительстве Учебник — М Издательство «АСВ», 2006 - 8,5/3,5 п л

13 Гумба ХМ, Ермочаев ЕЕ, Уварова С С Механизм формирования сметной стоимости строительства объекта Учеб пособие, 2-е изд, перераб и доп , с грифом УМО в области производственного менеджмента — М Юрайт, 2008 -34,0/17,2 п л

14 Гумба ХМ, Лукманова ИГ, Ермолаев Е Е и др Экономика и управление на предприятии (строительство) Учеб пособие, 3-е изд, перераб и доп, с грифом УМО в области производственного менеджмента / Под общей ред проф ХМ Гумба — М Юрайт,2008 -46,0/7,2 п л

15 Ермолаев ЕЕ, Канхва ВС Методические указания к курсовой работе по антикризисному управлению 2-е изд, перераб и доп - М МГСУ, 2007 -1,75/1,25 п л

16 Ермолаев ЕЕ, Степанов ВА, Симаноеич ВМ Определение сметной стоимости договорных цен и объемов работ в строительстве на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года / Под ред НВ Зацаринского Практ пособие — М Госстрой России 2004 -23,0/11,6 и л

17 Ермолаев Е Е, Носенко ИЮ, Шабенко Ю И Сметы на строительные и ремонтные работы по новой нормативной базе Практ пособие СПб Изд ЗАО «ИНиК», 2004 - 12,8/6,5 п л

18 Ермолаев ЕЕ, Степанов В А , Носенко И Ю и др Методика определения сметной стоимости строительной продукции на территории РФ - М Госстрой России, 2004 - 4,5/2,0 п л

19 Ермолаев Е Е, Сборщиков СБ, Шумейко Н М, Березин В П Определение инвентаризационной стоимости объектов градостроительной деятельности -М Изд «АСВ», 2006 - 5,0/2,0 п л

20 Ермолаев ЕЕ, Шпунт ГП, Абдрахманов С С и др Методические рекомендации дтя определения затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ вахтовым методом - М Рострой, 2007 - 3,4/1,0 п л

21 Ермолаев ЕЕ, Малютина НВ, Шпунт ГП Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001-01 Земляные работы -М Минпром-энерго России, 2004 - 7,2/3,2 п л

22 Ермолаев Е Е, Степанова Н П, Бекназарова И Л, Бородупина Л А Федеральные единичные расценки на монтаж оборудования ФЕР 81-03-13-2001 Оборудование атомных электростанций - М Рострой, 2006 - 5,1/2,5 п л

Научные статьи и доклады

23 Ермолаев ЕЕ, Михеева ЕА Зарубежный опыт определения стоимости строительства объекта Совершенствование сметных комплексов - М • 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008 - 0,5/0,25 п л

24 Ермолаев Е Е, Борисюк Я Е, Гуляева А В Ценообразование при выполнении строительных работ - М 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008 - 1,0/0,5 п л

25 Ермолаев Е Е, Сборщикова МН Особенности формирования организационной структуры системы управления строительным производством в современных условиях - М 10-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2007 - 0,5/0,3 п л

26 Ермолаев Е Е Использование девелоперами законодательной базы России - М ФГУП ВНИИНТПИ, 2007 - 1,5 п л

27 Ермолаев ЕЕ Основные предпосылки эффективного управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта - М ФГУП ВНИИНТПИ, 2007 -1,2 п л

28 Ермолаев Е Е Методические основы обеспечения и развития социально-экономической устойчивости предприятий инвестиционно-строительной сферы - М ФГУП ВНИИНТПИ, 2005 - 1,5 п л

29 Ермолаев ЕЕ Проблема обеспечения эффективного управления дея-течьности предприятий инвестиционно-строительной сферы - М ФГУП ВНИИНТПИ, 2005 - 0,8 п л

30 Ермолаев ЕЕ Потенциал системы корпоративного управления Сб науч трудов - М МГСУ, 2008, № 15 - 0,75 п л

31 Ермолаев ЕЕ, Гумба ХМ Разработка методики рейтинговых оценок инвестиционной привлекательности девелоперских компаний Сб научных трудов -М МГСУ, 2008, № 15 -0,5/0,25 п л

32 Ермопаев ЕЕ Критерии и показатели оценки эффективности управления и функционирования строительного комплекса Сб научных трудов - М МГСУ, 2007, № 14 - 0,5 п л

33 Ермолаев Е Е Принцип сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации Сб научных трудов -М МГСУ, 2007, № 14 - 0,25 п л

34 Ермолаев Е Е Инструментарии сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации Сб научных трудов - М МГСУ, 2007 № 14 - 0,2 п л

35 Ермолаев Е Е Порядок определения сметной (плановой) себестоимости строительства объекта Сб науч трудов -М МГСУ, 2004, № 11 - 0,75 п л

36 Ермолаев Е Е Действующая в отрасли система ценообразования и сметного нормирования Сб науч трудов - М МГСУ, 2004, № 11 - 0,5 п л

Подписано в печать /3 Формат 60x84 '/16 Печ л Л,9 Тираж У/Р экз Заказ /Л?

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Ермолаев, Евгений Евгеньевич

Введение.

Глава 1. Сущность и состояние развития девелопмента в России

1.1. Сущность девелопмента.

1.2. Роль девелопмента в развитии объектов недвижимости.

1.3. Состояние развития девелопмента в инвестиционно-строительной сфере.

Глава 2. Цели и задачи девелоперов, требования рынка и наличие законодательной базы, используемой в девелопменте России

2.1. Цели и задачи девелоперов и требования рынка, подлежащие к исполнению девелоперскими организациями.

2.2. Наличие, анализ и предложения по использованию девело-перами законодательной базы России.

Глава 3. Субъекты девелопмента инвестиционно-строительной сферы и перспективы их развития.

3.1. Состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере.

3.2. Состояние экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента

Глава 4. Методические основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов.

4.1. Использование методов системного и инвестиционного анализа

4.2. Использование инструментария теории игр при формировании инвестиционного портфеля девелоперских проектов

4.3. Методика формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании.

4.4. Функциональная модель формирования и реализации инвестиционного портфеля.

Глава 5. Методология, методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов и выбор рациональной структуры проектов портфелей девелоперов

5.1. Суть проблемы.

5.2. Организация и методы сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности девелоперских проектов.

5.3. Методы оценки эффективности девелоперских проектов.

5.4. Методология и механизмы формирования, эффективного портфеля проектов девелоперской организации.

5.4.1. Факторы, подлежащие учету при выборе методов формирования портфеля проектов девелоперских организаций

5.4.2. Методы оценки возводимых девелоперами объектов недвижимости.

5.4.3. Методы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации

Глава 6. Методы оценки рисков и распределения ущерба от их проявления между участниками девелоперских проектов

6.1. Общие положения управления рисками.

6.2. Методы оценки рисков.

6.3. Методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов.

6.4. Сущность и методические подходы к страхованию рисков девелоперами.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере"

Актуальность темы исследования. Проводимые в России реформы к настоящему времени обеспечили создание технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования. Но эти же реформы, приводят к кризисным явлениям в экономике страны и в том числе в инвестиционно-строительной сфере.

Очень важно, что проводимые в стране экономические реформы создали условия, обеспечивающие развитие новых, более прогрессивных форм^ хозяйствования, к числу которых необходимо отнести и девелопмент: Для де-велопмента характерно не только решение задач по обеспечению его участникам некоторой приемлемой-доходности, нои осуществление.коренных изменений в системе управления» по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости. Прежде: всего речь идет о налаживании чисто рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также повышении ответственности всех участников девелоперских проектов.

Девелопмент как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно обеспечивает требования развивающейся экономики России и рост запросов граждан страны в оказании социальных услуг. Внешнее проявление развития экономики страны выражается в росте объемов капитального строительства и прежде всего - жилья и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов в отличие от работы других участников инвестиционно-строительной сферы характеризуется практически их полной ответственностью за строительство и реконструкцию объектов недвижимости и даже налаживание эксплуатации и реализацию объектов недвижимости.

Объемы работ девелоперских организаций постоянно возрастают, и уже есть мнение отдельных специалистов, что они будут наибольшими в структуре работ инвестиционно-строительной деятельности по созданию, и реконструкции объектов недвижимости.

Несмотря на большой ряд публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам, инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов t недвижимости, вопросы создания и функционирования девелоперских организаций освещены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия при рассмотрении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса.

Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России.

Проблемы развития девелопмента в той или иной форме исследовались в работах А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Е.Б. Смирнова, Ю.П. Панибратова, Б.А. Волкова, В.В. Кущенко, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, A.B. Карасева, И.Г. Лукмановой, И.И. Мазура, С.Э. Максимова, Н.Г. Ольдерогге, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы создания и обоснования, методологии развития систем девелопмента в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в данной работе решались следующие задачи:

- анализ сущности и значения девелопмента; анализ специфики и недостатков российского девелопмента и постановка задач исследований;

- выбор форм использования положений существующей нормативно-правовой базы при развитии российского девелопмента;

- обоснование и направление реализации целей и задач девелопмента в соответствии с требованиями рыночной экономики;

- состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;

- состояние развития экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента;

- обоснование выбора девелоперских проектов при формировании инвестиционного портфеля девелоперской компании на основании факторов рынка недвижимости;

- разработка методики формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов;

- методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов;

- механизмы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов (заказов) девелоперской организации;

- методы учета рисков;

- методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;

- сущность и методические подходы к страхованию рисков девелопе-рами.

Предметом исследований являются экономические, правовые и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

Объектом исследований является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический, и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследований были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии^ отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и решении научной проблемы развития методов и организационно-экономических механизмов управления процессами развития системы девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости с получением следующих научных результатов:

- определено место девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительной сферы-России;

- рассмотрены предложения по использованию девелоперами законодательной базы России;

- даны рекомендации по использованию требований рыночной экономики при реализации целей и задач девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;

- рассмотрены методы и механизмы оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на базе использования предпосылок официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов;

- предложена методика обоснования выбора девелоперского проекта для включения в инвестиционный портфель;

- предложены методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании;

- рассмотрены методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере;

- рассмотрены методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;

- предложены методические подходы и способы страхования рисков девелоперами.

На защиту выносятся:

1. Методы оценки экономической эффективности девелоперских, проектов, реализуемых в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости:

2. Оптимизационная модель формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации, позволяющая на практике упростить выбор наиболее значимых девелоперских проектов.

3. Методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов по созданию и развитию объектов недвижимости, позволяющие разрабатывать эффективные меры по снижению ущерба девелоперов от проявления рисков.

4. Методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, с использованием которых де-велоперы могут более эффективно налаживать взаимоотношения с участниками девелоперских проектов.

5. Методические подходы к страхованию рисков при реализации девелоперских проектов применительно к созданию и развитию объектов недвижимости.

Практическая значимость, исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных предложений по применению организационно-методических механизмов для развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости.

Апробация и использование результатов исследований. Основные результаты выполненных, исследований рассматривались на заседаниях Госстроя, а также использовались при разработке направлений деятельности отдельных девелоперских организаций с приведением конкретных расчетов по рационализации' их, работы. Результаты исследований были обсуждены и, одобрены на кафедре экономики, и управления в строительстве Московского государственного строительного-университета: Основные положения диссертационных исследований докладывались на ряде научно-практических конференций.

Публикации, Основные положения диссертации изложены в 36 публикациях, в том числе в 22 научных работах (из них 8 - в журналах, рекомендованных ВАК для публикации по экономическим наукам, в 3 научных монографиях, раскрывающих основное содержание исследования) и-14 учебно-методических работах, из них в двух учебных пособиях, рекомендованных УМО в области производственного менеджмента.

Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований. Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы (156 наименований), приложения. Основное содержание изложено на 308 странице машинописного текста и включает 24 рисунка и 30 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ермолаев, Евгений Евгеньевич

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По проведенному исследованию сформулированы следующие выводы и предложения.

1. Проведенным анализом современного состояния развития теории и практики инвестиционно-строительной деятельности установлено, что эта деятельность характеризуется относительно стабильным приростом основных показателей развития экономики страны, нормализацией уровня взаимоотношений в инвестиционно-строительной сфере, относительно устойчивой структурой инвестиций, некоторым ростом ликвидности участников сферы деятельности.

Вместе с этим остаются еще проблемы. И прежде всего - не лучшие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности, которые по-прежнему работают преимущественно в сфере узкой специализации.

2. В последние годы постоянно развивается новая форма деятельности - так называемый девелопмент, ведущими при реализации которой являются организации девелоперов, вытесняющие, приобретающие специализированные строительные организации или сливающиеся с ними, а также создаваемые вновь. В связи с этим существенно меняется структура участников инвестиционно-строительной деятельности в сфере создания и развития объектов недвижимости. В результате проведенных исследований подтверждено и дополнено уже существующее мнение, что девелопмент — это новая форма управления развитием недвижимости, конечной целью которой является создание и (или) изменение объекта с повышенной потребительской стоимостью и получение прибыли от таких преобразований за счет профессионального проведения организационных, фактических и юридических действий.

3. Выявлена двойственная природа инвестиционных целей девелоперов, выраженная в обеспечении прироста стоимости их бизнеса на основе максимизации прибыли и ускорения оборота и прироста вложенных в инвестиционный портфель ресурсов.

4. Установлено, что в России нет специальных нормативно-правовых документов по регламентации деятельности девелоперов, но имеется некоторая база, с использованием которой девелоперы могут разрабатывать и применять на практике систему управления по развитию объектов недвижимости. В работе применительно к деятельности девелоперов рассмотрены с одновременной выдачей для использования основные положения ряда действующих в России законодательных актов.

5. Для реализации поставленных задач исследований были проанализированы и отобраны для использования девелоперами при создании и развитии объектов недвижимости принципы и требования рыночной экономики.

6. Установлено, что действующие в современных условиях девелоперы являются связующим звеном по объединению существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных инвестиционных проектов, выходящих за границы отдельных организаций, В данном случае девелопер выступает лишь организатором и координатором отдельных участников деятельности по реализации развития объектов недвижимости.

7. В современных условиях развития рынка в России девелоперы с использованием ранее существующих организационных форм построения деятельности по развитию недвижимости перешли к новым интегрированным организационным формам объединения участников инвестиционно-строительной деятельности, максимально нацеленным на качественную реализацию инвестиционных проектов с организацией всей деятельности по системе «под ключ», и реализации результатов производства.

8. Существующая классификация девелоперской деятельности дополнена и рекомендована для использования. В ней выделены и обобщены общеизвестные классификационные признаки и виды девелопмента, а также разработаны новые виды классов.

9. Разработана методика принятия решения о начале девелоперской деятельности. Установлено, что перед ее началом необходима тщательная проработка организационных этапов деятельности, включая учреждение и регистрацию нового юридического лица, проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности и привлечение к нему специализированных субъектов.

10. Определено, что система управления девелоперской организации должна быть ориентирована на успешную реализацию каждого девелоперского проекта, который, как правило, имеет длительные сроки реализации. При построении системы управления необходимо учитывать следующие важные принципы и аспекты девелопмента: организацию комплексной реализации инвестиционных проектов, создание проектно-ориентированных структур управления, нацеленность на тщательную проработку преинвести-ционной фазы перед принятием важных решений по дальнейшей реализации проектов, системное использование концепции управления проектом, эффективное комплексное сопровождение реализации проектов, построение эффективной системы качества, применение адаптивных схем финансирования девелоперских проектов.

11. Разработана и предложена для использования методика построения системы управления девелоперской организации, включая общую последовательность построения системы управления девелоперской организации. Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом системного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии и с учетом специфики реализации каждого проекта.

12. Исследованиями подтверждено, что важнейшим элементом в деятельности девелопера при принятии на себя обязательств по строительству или реконструкции объектов недвижимости является определение и закрепN ление в договоре приемлемой для себя цены (стоимости) реализации девелоперского проекта в тех случаях, когда девелопер работает на договорной основе с заказчиком (застройщиком). Установлено, что при решении задач эффективной деятельности девелоперов необходимо ориентироваться на два варианта (формы) создания (строительства) и реконструкции объектов недвижимости.

Первый — когда девелопер заключает договор с заказчиком, у которого уже имеются определенные проработки по конкретному объекту недвижимости (получено разрешение на строительство, имеются проектно-сметные материалы, отведен земельный участок и др.).

Второй вариант — когда девелопер является инициатором строительства объекта недвижимости, по которому еще нет каких-либо исходных проработок.

13. Для оценки эффективности деятельности девелопера при создании и реконструкции объектов недвижимости предложено использовать предпосылки положения официальных методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов по обоим вариантам участия девелопера в строительстве объекта недвижимости (см. предыдущий пункт) с той разницей, что при первом варианте рассматривается эффективность работы девелопера как участника проекта, а при втором варианте девелопер иногда должен оценивать еще и общую эффективность проекта в целом.

14. Разработаны с выдачей рекомендаций для применения методы учета и оценки рисков при реализации девелоперских проектов. Предложено в основном использовать пофакторный метод оценки возможного ущерба девелоперской организации при наступлении рисковых событий с предложениями по количественным показателям проявления рисков в расчетные периоды деятельности девелоперов.

15. При исследовании методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации разработан и предлагается к использованию при выборе структуры портфеля заказов метод Борда с предлагаемым усовершенствованием его путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей по всем рассматриваемым потенциальным проектам формируемого портфеля девелоперской организации.

Выполненные экспериментальные расчеты по выбору эффективного портфеля заказов реально действующей в 2007 г. девелоперской организации позволили положительно оценить предлагаемый метод выбора структуры заказов портфеля девелоперской организации.

16. Разработаны и рекомендуются для использования методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, в основу которых положены как учет долей освоения капитальных вложений каждым участником проекта по отношению к общей стоимости девелоперского проекта, так и прямой расчет по каждому участнику.

Для проверки предлагаемых для использования методов в работе выполнены экспериментальные расчеты, которые подтвердили целесообразность их использования на практике, и прежде всего метода прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта с последующим их суммированием по всему проекту.

17. Разработаны методические подходы к страхованию рисков девело-перами, в основе которых - привязка существующих методов страхования рисков к специфическим условиям деятельности девелоперских организаций.