Формирование рынка земли в Украине и проблемы ее оценки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование рынка земли в Украине и проблемы ее оценки"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

ЛОЗОВСКИЙ Эдуард Моисеевич

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ И ПРОБЛЕМЫ ЕЁ ОЦЕНКИ

Специальность 08.00.01 - экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

I

(

Санкт-Петербург - 2003

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и экономической политики Санкт-Петербургского государственного университета

Научный руководитель - Заслуженный деятель науки РФ, доктор

экономических наук, профессор Колесов Николай Дмитриевич

Официальные оппоненты: - доктор экономических наук, профессор

Сидоров Александр Федорович

Ведущая организация: - Санкт-Петербургский государственный

аграрный университет

Защита состоится « 17 декабря » 2003 г. в 16 час. на заседании Диссертационного Совета К-212.232.05 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу:

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета

- кандидат экономических наук, доцент Пащенко Анатолий Иванович

191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, экономический факультет, ауд. 415.

» октября 2003

г.

Ученый секретарь Диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Деньгов В,В.

^ п

ТШ

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Необходимость исследования проблемы формирования рынка земли в Украине и ее оценки определяется социально-экономическим содержанием переходных процессов. Успешное развитие экономики Украины невозможно без формирования цивилизованного рынка земли.

Сегодня, когда происходит регионализация социально-экономической политики, возникает потребность в разработке проблем регионального рынка земли. Возможности повышения эффективности проведения рыночных реформ объективно связаны с учетом как общих закономерностей функционирования рынка земли, так и региональных составляющих.

Важность проблем формирования рынка земли и определения реальной цены на земли сельскохозяйственного назначения повышается в связи с внедрением в 2005 году рынка земли. Это потребует определения стоимости земли не только с помощью нормативной оценки, но и применения экспертной оценки, в основе которой лежат рыночные факторы.

Современный этап развития Украины предусматривает дальнейшее развитие и совершенствование различных форм собственности на землю, как одного из основных элементов рыночной экономики, а этот процесс невозможен без определения экономической сути собственности и процессов реализации различных ее форм с целью позитивного практического влияния на процессы формирования экономических отношений вообще.

В связи с отсутствием рынка земли до сегодняшнего времени вопросам формирования экспертной оценки земель сельхозназначения, как в хеоретическом, так и в практическом аспектах уделялось мало внимания. Поэтому сегодня необходима

формирования цены на землю. На решение этих задач и направлены исследования диссертационной работы, что определяет ее актуальность и значимость для дальнейшего развития рынка земли.

Степень разработанности темы. Структурные изменения на селе, происшедшие за последние годы, требуют углубленного исследования в вопросах собственности на землю и ее рыночной денежной оценки, усовершенствования законодательной базы, учета региональных особенностей и исторического опыта страны. Возникают новые вопросы, на которые необходимо дать обоснованные ответы.

Мировая экономическая мысль накопила богатый теоретический и практический опыт в отношении рынка земли.

Фундаментальные положения теории рынка земли составляют идеи классиков экономической мысли: К. Маркса, Д. Риккардо, А. Смита и других.

В отечественной экономической литературе различные аспекты рынка земли и её оценки нашли отражение в работах таких авторов, как Буздалов П.Н., Гайдуцкий П.И., Колесов Н.Д., Лазня Й.В., Месель-Веселяк В.Я., Онищенко А., Рыбалкин В.В., Рыбаков Ф.Ф., Саблук П.Т., Чаянов A.B., Юрчишин В. и другие.

Исследования этих ученых позволили сделать серьезный шаг в разработке теоретико-методологических и практических основ рынка земли и цены земли. Однако современные аспекты этой проблемы разработаны еще явно недостаточно.

Ученые-экономисты обосновали концептуальные направления преобразований в земельных отношениях, разработали методику денежной оценки земли, определили свое отношение к собственности на землю. Вопросы цены на землю в Украине являются очень противоречивыми. Вместе с тем, реальность вынуждает пересмотреть и уточнить положения, выдвинутые ранее, сформировать механизм установления цены на землю и

I • .• 'л:

определить его соответствие действительности. Все это и обусловило выбор темы исследования. Практическая значимость и научная актуальность системного и ¡учения поставленной жизнью проблемы, обусловили в рамках выбранной темы исследования постановку ее дели и этапных задач.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является уточнение определения собственности как экономической категории, разработка теоретико-методологических принципов формирования рынка земли и рыночной цены на землю сельскохозяйственного назначения, обоснование метода определения рыночной стоимости земли.

Для достижения цели в работе поставлены и решены-такие задачи:

• уточнено определение собственности как экономической категории;

• раскрыта собственность в системе современных - земельных отношений Украины;

• показаны основные направления совершенствования земельных отношений и создание рынка земли;

• выявлены проблемы формирования рынка земли в Украине;

• определены методологические аспекты включения земли в хозяйственный оборот в условиях внедрения рынка земли;

• проведен анализ денежной оценки земель в Украине;

• исследована экономическая ситуация и тенденции оценки земли в Луганской области и дана оценка состояния почв, соответствие размера посевных площадей затратам производства и цене реализации по отдельным группам культур;

• осуществлена систематизация классических методов определения денежной оценки земель с дальнейшей качественной

характеристикой возможности их применения при формировании рыночной цены на земли сельскохозяйственного назначения;

• разработаны методологические рекомендации по совершенствованию оценки земель сельскохозяйственного назначения;

• показаны региональные проблемы создания рынка земли;

• обоснован метод денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом качественных показателей плодородия почв, расстояния к рынку сбыта сельхозпродукции;

• показан экономический механизм становления рынка земли на перспективу.

Объект исследования. Объектом исследования являются социально-экономические отношения, сложившиеся в Украине в области рынка земли и ее оценки.

Предметом исследования являются условия функционирования рынка земли и ее оценки в переходной экономике Украины.

Методология исследования базируется на системно-ф\ нкционалыюм подходе к анализу сущности рынка земли и ее денежной оценки и репродуктивных механизмов их бытия и развития.

В рамках этого подхода и общего метода исследования проблемы в диссертационной работе были использованы частные приемы экономического познания: экономико-статистические группировки, вариантные расчеты, сравнительный анализ, прогнозные оценки.

Эмпирическая база исследования представлена статистическими данными Госкомстата Украины, материалами справочников Минэкономики, материалами ежегодных статистических сборников и текущей отчетности Луганской облгосадминистрации, анкетированием населения Луганской области. Это дало возможность обеспечить

репрезентативность эмпирической базы исследования, а в сочетании с использованием вышеназванных методов анализа гарантировать достоверность результатов разработки проблемы, аргументированность выводов и практических рекомендаций.

Научная новизна полученных результатов. Основной научный результат диссертационной работы состоит в определении принципиальных подходов к формированию рынка земли и денежной оценки земель. Научная новизна полученных диссертантом результатов исследования определяется авторской разработкой концептуальных направлений формирования рынка земли, включающей совершенствование методики денежной оценки земли.

К числу положений, содержащих элементы приращения нового научного знания, представляется возможным отнести следующее:

• уточнено определение собственности как экономической категории; сделана попытка рассмотреть проблему собственности в сельском хозяйстве комплексно, высвечивая материал научно-практического и социально-экономического содержания;

• предложен новый организационный механизм восстановления земельных ресурсов, предусматривающий разделение полномочий в отношении управления земельным фондом, купли-продажи земли, делегирования сельскохозяйственного кредитования их соответствующим структурам - земельной бирже, почвозащитному и ипотечному банку;

• исходя из теории ресурсной стоимости, автор делает вывод о том, что отрицание стоимости земли фактически является отрицанием ее общественной роли и ошибочно с научной точки зрения. Земля, обрабатываемая сельхозтоваропроизводителями, служит средством производства в человеческой деятельности и имеет стоимость. Если земля используется как производственный ресурс, но ее стоимость (а значит и

ценность) не признается, такая ситуация фактически является отчуждением земли от сферы общественных отношений;

• анализ современного состояния земельных отношений в Украине позволил утвердить факт возможности внедрения рынка земли, но для того, чтобы избежать нежелательных последствий, необходимо законодательно отрегулировать ряд вопросов, изложенных в работе;

• предусмотрен комплексный метод рыночной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом коэффициентов корректирования земельной ренты в зависимости от расстояния к рынку сбыта и процента черного пара и промежуточных посевов, что позволяет учитывать при формировании цены на землю возможные прибыли и убытки при ведении сельхоздеятельности;

• предложен целесообразный способ прогнозирования рыночной цены на земли сельхозназначения с учетом цикличности урожая, что дает возможность получения более точных результатов исследования.

Практическая значимость результатов исследования. Разработанные в диссертации подходы и полученные результаты представляют собой методическую основу внедрения рынка земли и рыночной оценки ее и мотуг быть применены на земельных аукционах, операциях купли-продажи земли, а также при сдаче земли в аренду.

Полученные результаты дают возможность внедрять рекомендации, изложенные в работе с целью установления реальной рыночной цены на земли сельхозназначения.

Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на научно-практических конференциях ЛНАУ в 2000-2002 годах. Основные итоги разработки проблем формирования рынка земли и денежной ее оценки получили отражение в научных публикациях объемом 1,95 печатных листов.

Личный вклад соискателя состоит в обосновании новых концептуальных подходов к формированию рынка земли и денежной оценки земли. Автором осуществлена критическая оценка взглядов на собственность и вопросы стоимости земли. Лично автором разработан новый, рыночный комплексный метод денежной оценки сельскохозяйственных угодий с учетом рыночных механизмов.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 работ. Общий объем публикаций - 97,3 п. л., из них лично автору принадлежит - 1,95 п. л.

Структура и объем работы. Диссертации состоит из введения, трех глав, содержащих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы, состоящего из 212 наименований, содержит 33 таблицы, 13 рисунков и 9 приложений.

Содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, определен предмет и объект исследования, цели и задачи исследования, а также изложены основные элементы научной новизны.

Исследование природы рынка земли, его функционирования, является необходимым элементом формирования социально-экономических отношений в целом. Вопрос исследования заключается в том, чтобы выяснить насколько та или иная категория точно фиксирует стороны действительности, отражением которых она является; поэтому представляется целесообразным рассмотреть ряд спорных вопросов изучаемой проблемы для того, чтобы уточнить и обосновать наиболее важные из них. Это особенно необходимо в той связи, что в условиях переходной экономики Украины идет процесс формирования категориального аппарата, характеризующего отношения в этой сфере. Поэтому, в первой главе «Развитие отношений собственности и форм

хозяйствования в аграрном секторе Украины» отмечается, что разгосударствление экономики и, в первую очередь, коренное преобразование отношений собственности на основе приватизации определяет главное направление реформирования социально-экономического строя в Украине. Однако десятилетняя практика приватизации убедительно свидетельствует об отсутствии достаточно основательных теоретических разработок, которые бы охватывали все содержание реформирования отношений собственности в конкретных условиях Украины.

Несмотря на значительные усилия отечественных и зарубежных ученых-экономистов, представляющих различные течения в экономической мысли и посвятивших свои исследования сущности отношений собственности, разнообразным формам ее проявления в различных условиях, уровень исследований этой теории оказался недостаточным для практического решения вопросов приватизации в современном трансформирующемся обществе, поэтому с учетом конкретных проблем приватизации необходимо расширить представление о соотношении экономического и юридического содержания собственности. Углубление знаний об экономическом содержании собственности должно, очевидно, проходить в направлении осмысления реальных форм ее проявления в процессе производственной хозяйственной деятельности. Отношения собственности вне производственной сферы важны, необходимы, выступают в наглядной форме, однако не они определяют экономическое содержание собственности. Поэтому есть все основания солидаризироваться с исследователями, отстаивающими такой подход к экономическому содержанию собственности.

Развитие отношений собственности необходимо увязать с фундаментальным принципом всякого экономного хозяйствования -достижением, в конечном счете, максимальных результатов при

и

минимальных затратах. Результаты производства, как известно, зависят от качественно-количественных характеристик факторов производства и их оптимального сочетания при организации производственного процесса. Проблема переводится в такую плоскость: что присваивается, кто присваивает и как присваивает, но не только с юридической точки зрения, а и с учетом экономического содержания взаимосвязанных факторов. Ключевые юридические категории объекта собственности и субъекта собственности переходят, соответственно, в категории материально-вещественных и личных, субъективных факторов производства, а непременное юридическое требование - условия осуществления права собственности - трансформируется в категорию хозяйственного механизма реализации собственности. Экономическое содержание собственности, таким образом, поднимает ее до непосредственных условий производства.

Собственность как экономическая категория всегда связана с определенными предметами, вещами, ибо без объекта присвоения не может быть собственности. Как экономическая категория собственность представляет собой сложнейшее понятие, в котором ни один познаваемый элемент, ни одно ее определение не существует само по себе, без необходимого отношения к другим элементам, частям. Она есть общее, целое, в котором можно различать стороны, элементы, имеющие системное бытие и их нельзя рассматривать как чистую множественность самостоятельных частей.

Собственность - это общее производственных отношений, тождественное во многом, общее, находящееся в связи со многими явлениями, поэтому развернутое в диалектическую систему понятие собственности показывает, каким образом она выступает одновременно и как производственное отношение и как форма присвоения, и как форма соединения факторов производства, и как система производственных

отношений. Категория собственности проявляется как в статике, так и в динамике, в которой заключен источник развития.

Между потребностями и интересами членов общества с одной стороны, а также собственностью - с другой, бесспорно существует связь.

Связь между потребностью и собственностью является внутренней, сущностной, устойчивой, причинно-следственной, и по этим признакам должна быть классифицирована как экономический закон.

Закон собственности в его экономическом смысле является всеобщим законом подчинения производства потребностям присвоения благ, как условия их реализации (удовлетворения). Главной функцией закона собственности является саморазвитие сущностных сил человечества, общества. Эту функцию закон собственности осуществляет не непосредственно, а через систему экономических законов, в части отношений первичного и вторичного присвоения. Именно всеобщий закон собственности определяет не только смысл любой деятельности людей, но и внутреннюю логику исторического процесса развития производства и присущих ему производственных отношений, как реальных деятельных отношений собственности.

Необходимо, по мнению автора, отметить, что смена отношений собственности в Украине происходит в сложных экономических условиях, которые видоизменяют реальное содержание многих экономических преобразований, искажает их ход и результаты. Меняются как экономические, так и юридические формы собственности на землю, владение и пользование ею.

Автор работы обращает внимание на проблему, которая пока что остается вне поля зрения исследователей и не только не изучена достаточно, а не обозначена, как следует; речь идет о безвозвратном преодолении отчужденности человека от собственности, как одной из наиважнейших проблем современности, без эффективного решения

которой невозможен выход из сложившейся в Украине ситуации. Сложность состоит в том, что за годы существования колхозов и совхозов отчужденность настолько укоренилась, что ее очень сложно преодолеть по двум основным причинам. С одной стороны, в связи с нежеланием тех, кто еще и сейчас имеет, по сути, неограниченный доступ к государственной или коллективной собственности и не имеет намерения добровольно избавиться от такой привилегии, пойти навстречу другому возможному собственнику и открыть путь для его формирования. Другая причина в том, что определенная часть граждан по разным причинам не ставит перед собой цель быть реальным хозяином и собственником. Именно потому, что эти причины действуют одновременно, очень медленно развиваются процессы формирования собственников. Результатом отчуждения от собственности стало поступательное уменьшение количества собственников. Такие процессы имеют глубокие корни и происходили в несколько этапов.

Соответственно декабрьского (1999 г.) Указа Президента Украины, землепользование созданных в процессе реорганизации КСП хозяйственных товариществ и сельскохозяйственных производственных кооперативов полностью сформировано путем аренды отдельных земельных участков, выделенных в натуре или (в большинстве случаев) без такого выделения. Аренду земельных участков без выделения их в натуре не признают (и, прежде всего, юристы) легитимной правовой нормой, считая, что в аренду может быть передан лишь конкретный земельный участок, с определенными границами размещения и параметрами качества. Противники заключения договоров на аренду земельных участков без выделения их в натуре практически отстаивают позиции необходимости повсеместного выделения земельных паев в натуре, поскольку считают, что лишь в таких случаях можно заключать договоры на аренду отдельных земельных участков. Дискуссия на эту

проблему приобрела особую остроту после выхода декабрьского (1999 г.) Указа Президента Украины. Автор отмечает, что эту проблему можно решить, введя систему формирования земельных участков новых структур, созданных на базе КСП, на основе права общей частной собственности на землю, с его необходимым документальным оформлением и дополнением к соответствующему документу списка собственников этого земельного участка. Целесообразность применения в Украине права общей частной собственности в системе современных земельных отношений обусловливается двумя моментами. Во-первых, это необходимость внедрения системы регистрации земель, потому что земельные участки без выделения их в натуре не могут быть объектами регистрации земель, а такое выделение их во всех хозяйствах на данном этапе является нецелесообразным. Во-вторых, без соответствующего документального оформления земельных участков, сформированных новыми хозяйственными структурами, практически невозможно разрешить проблему кредитования этих структур под залог земельной собственности. Поэтому, как отмечает автор, земельные участки учредителей новых хозяйственных структур целесообразно документально оформлять как совместную частную собственность.

Таким образом, принципиально важным, интегральным следствием реформирования аграрного сектора стало создание многоукладной системы хозяйствования. В 2001 году в Украине на селе работали 15 тысяч крупных частных предприятий, товариществ и кооперативов, 40 тыс. крупных фермерских и 600 тысяч мелких сельских хозяйств и около 10 млн. личных хозяйств крестьян. Экономической основой сельского хозяйства и его приоритетом становится частная собственность на землю граждан и юридических лиц. Принят Земельный Кодекс, однако для того, чтобы он заработал в полную силу, нужно принять ряд законов.

Во второй главе «Современное состояние земельных отношений и

внедрение рынка земли в Украине» рассматриваются основные направления совершенствования земельных отношений и создание рынка земли; методологические аспекты включения земли в хозяйственный оборот; региональные проблемы создания рынка земли. Автор отмечает, что в условиях широкомасштабного проведения земельной реформы в сельхозпредприятиях Украины происходят значительные преобразования, изменившие организационно-правовые и организационно-территориальные формы собственности на землю и хозяйствования на ней, земельные отношения, организацию и управление производства, эффективность использования земельных и других ресурсов. С целью совершенствования земельных преобразований при осуществлении аграрной реформы, создания механизмов экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель нужно предусмотреть следующее:

- закончить создание земельного законодательства;

- осуществить мероприятия по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра; создать инфраструктуру рынка сельхозугодий, обеспечить его государственное регулирование;

- рационализировать землепользование экономическими методами с учетом мероприятий по охране земель.

Предпринимаемые в последнее время государством меры вселяют определенную уверенность в том, что с бездумным экспериментированием в области земельных отношений в Украине покончено. Принятые законодательные и нормативные акты в целом отразили государственную аграрную политику, которая по подсчетам последних двух лет уже дает свои позитивные результаты. Производство валовой продукции за 20012002 гг. увеличилось на 20,7 %, в т. ч. в 2002 г. на 10,2 %. Однако, оценивая ситуацию в аграрном секторе, можно утверждать, что сделано

еще мало, но явные позитивные тенденции получили стабильное развитие.

Важной для Украины проблемой является разный уровень решения проблем села по регионам страны. Поразительными по областям, сельским районам, отдельным хозяйствам являются колебания показателей урожайности основных сельхозкультур, продуктивности скота и птицы, объемов инвестиций, получения кредитов, уровня заработной платы крестьян и т.п. Производство валовой продукции сельского хозяйства в 2001 г. на 100 га сельхозугодий составило в Ивано-Франковской, Закарпатской, Черновицкой областях 273-300 тыс. грн, а в Запорожской, Луганской, Житомирской областях и Автономной Республике Крым -лишь 113-129 тыс. грн. Получено кредитов коммерческих банков на 1 га сельхозугодий в Киевской и Черкасской областях - 100-150 грн., в Закарпатской, Луганской, Житомирской - лишь 40-49 грн. Среднемесячный уровень оплаты труда сельских тружеников во Львовский, Волынской, Ровенской областях составил 85-98 грн., а в Харьковской, Донецкой, Днепропетровской - 192-237грн., в Луганской области - 173,2 грн. По данным официальной статистики отклонения в показателях по регионам достигает 2-3 раз, что свидетельствует о влиянии местных органов власти на решение проблем АПК.

Наиболее актуальной в реформировании экономических отношений АПК является задача перехода от управления земельным фондом к регулированию земельных отношений, экономическим фундаментом которых является собственность на землю.

Автор считает, что новые земельные отношения должны формироваться на основе частной собственности на землю, которая должна обращаться на земельном рынке. В свою очередь, земельный рынок должен находиться под регулирующим воздействием государства. Государственное регулирование земельных отношений предполагает создание именно организованного, нестихийного земельного рынка.

1.7

Диссертант считает, что в Украине олицетворением организованного земельного рынка может быть земельная биржа, как учреждение, специализирующееся на купле-продаже земли. Главной функцией земельной биржи должно быть обслуживание товарного рынка, точнее -его отдельного сектора, где осуществляется купля-продажа земли как товара. Целью создания земельной биржи ставится выявление реальных рыночных цен на землю с учетом изменений в спросе и предложении; но эта цель может быть достигнута лишь при условии, что нет одновременно двух земельных рынков - биржевого (организованного) и небиржевого (стихийного), а существует один свободный рынок, частью которого и является биржа. Предложение в отношении создания земельной биржи возникает на понимании особенностей развитая земельных отношений в Украине, которая должна осуществить переход от гигантской земельной монополии к свободному земельному рынку, в создании которого ведущая роль отводится государству. Земельная биржа, как и коллективная собственность на землю, не имеет аналогов в мире. Но автор считает, что необходимость их существования все-таки оправдана, поскольку они учитывают и экономические особенности переходного периода и национальные особенности Украины. Регулирующее воздействие государства на земельном рынке должно происходить и в направлении рыночного ценообразования, которое обычно учитывает земельную политику государства как внешний конъюнктурообразующий фактор.

Земля - особый, специфический материальный объект. Специфика его в том, что этот объект является природным компонентом, содержащим ценное вещество - гумус, который разрушается вследствие ошибок человека. Процесс деградации земель особенно проявляется в Украине, где значительная часть почвы уже разрушена. Поэтому под воспроизводством земель предлагается понимать, прежде всего, восстановление гумуса различными средствами. В условиях земельного рынка экономическая

функция государства - по защите потребителей земли - должна сочетаться с его экономической функцией - по охране земель от истощения и деградации, вот почему актуальным и чрезвычайно необходимым является создание новых организационных и экономических механизмов, а также новой рыночной инфраструктуры, которые будут соориентированы на восстановление земельного богатства. Автор считает, что в состав новой ' Инфраструктуры обязательно должно входить специальное учреждение, которое бы эффективно распоряжалось резервным земельным фондом, заповедниками, охраной и восстановлением земель, их экологически сбалансированным использованием. Это - почвозащитный банк, выполняющий функцию природозащитной структуры.

Функционирование почвозащитного банка создает определенные условия для развития экологического предпринимательства в области воспроизводства и улучшения земель в Украине.

В современных условиях в Украине необходимо еще одно структурное образование - Земельный банк, функцией которого является обеспечение сельскохозяйственными кредитными ресурсами под залог земли. Этот банк предстает как посредник между землесобственником и кредитором.

Таким образом, предложенный автором новый организационный механизм восстановления земельных ресурсов, необходимый в переходный период, предусматривает разделение полномочий в отношении управления земельным фондом, купли-продажи земли сельскохозяйственного кредитования и их делегирования соответствующим структурам - земельной бирже, почвозащитному и ипотечному банкам. Сосредоточение функций в отношении купли-продажи и ипотечного кредитования в одном учреждении может разрушить земельный и залоговый рынки вследствие регулирования цен, ставок процента и условий кредитования Для поддержки и содействия

развитию земельного рынка необходимо формирование соответствующей правовой базы, в частности, отработка и обоснование четких правовых положений о залоге земли, необходимой для получения кредитов в банках с целью улучшения качества земли, правовых норм и нормативов при купле земли на бирже или у другого физического лица.

Анализ земельных отношений в Луганской области позволил автору прийти к выводу, что земельная реформа осуществлялась в несколько этапов. В ходе земельной реформы наблюдается тенденция уменьшения земель сельскохозяйственных предприятий. Поэтому разработана региональная (комплексная) «Программа защиты почв от водной и ветровой эрозии, других видов деградации земель» на период до 2010 года и «Концепция эколого-ландшафтной системы земледелия» до 2015 года. Однако, реализация земельной реформы в области сопряжена с различными трудностями. Для изучения проблем, касающихся земельных отношений в Луганском регионе автором были проведены исследования методом анкетирования. Выявленные тенденции говорят о том, что взвешенная политика государства в сфере земельных отношений приносит определенные позитивные результаты.

Автор работы, исходя из теории ресурсной стоимости, приходит к выводу о том, что отрицание стоимости земли фактически является отрицанием ее общественной роли и ошибочно с научной точки зрения. Та земля, которая обрабатывается сельскохозяйственными товаропроизводителями является средством производства в человеческой деятельности и имеет стоимость. Этот вывод непосредственно вытекает из фундаментальных положений диалектики природного и социального. Когда земля используется как производственный ресурс, но ее стоимость (а значит и ценность) не признается, такая ситуация фактически является отчуждением земли от сферы общественных отношений.

В третьей главе «Формирование рыночной оценки земли»

представлены результаты анализа денежной оценки земли, улучшения методики расчета цены земли и сделан прогнозный расчет цены 1 га земли сельскохозяйственного назначения на 2005 год.

Денежная оценка земли, действующая в Украине, сыграла, свою положительную роль на начальном этапе становления рыночных земельных отношений. Она послужила базой для расчета земельного налога и стоимости земельного пая, процента арендных платежей и морально готовила население к переходу на новый качественный этап аграрной реформы.

Поскольку цена земли в Украине была установлена директивно, без учета рыночных факторов (спроса и предложения), она имеет ряд существенных недостатков, сдерживающих процесс купли-продажи земель. Во-первых, за базу расчетов рентного дохода на пахотных землях были взяты показатели урожайности зерновых с 1 га в 1986-1990 годах, то есть, когда был пик производства сельхозпродукции. Смена экономических условий хозяйствования привела к резкому снижению уровня интенсификации производства. Во-вторых, действующий механизм оценки земель не учитывает такого важного рыночного фактора, как местонахождение земель, который в значительной мере определяет цену. В-третъих, до сих пор не создана соответствующая рыночная инфраструктура для торговли землей: нет закона об ипотеке, отсутствует соответствующая законодательная база. Автор работы считает, что в Украине при разных ценах на землю не следует сдерживать процесс купли-продажи, даже если сейчас рынком будет установлена цена на землю в несколько раз меньше той, которая указана в сертификате собственника пая. В-четвертых, произошло значительное изменение стоимости земли, как средства производства. За десять последних лет хозяйствования значительно сократилось содержание питательных веществ в почве, процент гумуса, выросли сорняки. Это привело к

г\

снижению плодородия почвы. В-пятых, в соответствии с методикой, срок капитализации рентного дохода условно приравнивается к 33 годам, что соответствует 3-х процентной ставке платы за пользование кредитом. Во исполнение пункта 3 Постановления Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 г. № 783 необходимо проводить индексацию денежной оценки земель по определенной формуле. Однако расчет коэффициента корреляции, показывающего тесноту связи между индексами цены на зерно озимой пшеницы и коэффициентом индексации стоимости земли сельхозназначения фактически не существует. Это подтверждает то, что цена, по которой реализуется зерно озимой пшеницы в период становления рыночных отношений, является нестабильным элементом и не может браться как изначальный фактор для расчета нормативной цены на землю. Следовательно, действующая оценка сельскохозяйственных земель не может быть использована как основа для определения рыночной стоимости земли, так как изменились почти все базовые показатели для расчета рентного дохода.

В мировой рыночной практике применяются три общепринятых подхода: рыночный, затратный и доходный. В рамках названных подходов преимущественно применяют разные методы и их комбинацию. Автор считает, что для определения стоимости" земельного участка сельхозназначения наиболее целесообразным будет использование метода капитализации чистого дохода. Поскольку предложение земли неэластично, земля всегда будет использоваться за любую цену, которую установит конкуренция. Следовательно, ценность земли определяется ценой продукта, а не наоборот. Другим фактором, влияющим на цену земельного участка, является ставка капитализации. В мировой практике существует несколько методов определения ставки капитализации: экстракции, кумулятивного построения, связанных инвестиций, Элвуда, каждый из которых рассчитывается по определенной формуле. Используя

формулу В. Лаунхардта, в работе произведен расчет цены 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Луганской области. Для расчета земельной ренты был взят размер средней земельной ренты для зоны степи за 2001 год, исходя из площади посева основных культур. При таком подходе в расчет попали не только высокорентабельные культуры, а и все основные культуры за исключением пара. Цена 1 га земель сельскохозяйственного назначения составила 633,77 грн. (3728 руб.). Эта расчетная цена должна стать основой для начальных рыночных торгов (биржа, аукцион) как средняя. Однако цену конкретного земельного участка необходимо скорректировать: 1) на качественные показатели плодородия почв; 2) на расстояние к рынку сбыта сельхозпродукции (Кр); 3) на удельный вес черного пара и промежуточные посевы (Кп); 4) на изменение банковского процента за счет государственных дотаций (ВС); 5) на платежеспособность населения и наличие покупателей. Таким образом, можно определить цену 1 га земли отдельного участка по формуле:

Цена! га земли = MV^Jz^^R^

ВС

где уср - средняя урожайность конкретного земельного участка основных сельхозкультур, ц/га; Рср - средняя рыночная цена основных сельхозкультур, выращенных на данном земельном участке, грн/ц; Зср -средние затраты на производство основных сельхозкультур, выращенных на данном земельном участке, грн/ц; Fcp - средний транспортный тариф на единицу расстояния, грн/км; Zcp - среднее расстояние к рынку сбыта, км; Кр - коэффициент корректирования на расстояние к рынку сбыта сельхозпродукции; К„ - коэффициент корректировки на удельный вес черного пара и промежуточные посевы; ВС - скорректированный банковский процент за счет государственных дотаций.

Внедрение экспертной оценки земли в жизнь будет сопровождаться некоторыми трудностями: оно будет ориентировано на использование

¿.ь

рыночных данных, которые в период становления первичного рынка земли отсутствуют. Однако именно экспертная, рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения способствует становлению земли как товара и средства производства.

Автором диссертационного исследования сделан экономический прогноз становления рынка земли в Украине на примере Луганской области на 2005 год.

В расчетах использовался корреляционно-регрессивный анализ урожайности сельхозкультур, методом наименьших квадратов были вычислены тригонометрические выражения функций, аппроксймирующих урожайность основных видов сельхозкультур в Луганской области. Анализ урожайности сельхозкультур позволил прийти к выводу, что причинами циклических изменений урожайности зерновых, являются в большей степени, природные факторы, действующие на растения. Влияние этих факторов регулированию не подлежит. Расчеты показали, что прогнозируемая цена 1 га земель сельскохозяйственного назначения по Луганской области на 2005 год при действующей ставке НБУ составит 1071,43 грн. (6303 руб.). Эта расчетная цена на землю должна стать основой для рыночных торгов как средняя.

В заключении диссертационной работы приводятся выводы, к которым пришел автор в ходе настоящего исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах

1. Земельная реформа в Украине и ее последствия. /Раздел в коллективной монографии "Реформирование экономики региона: опыт, проблемы". Под общей редакцией проф. Ткаченко В.Г., Луганск, 1998.-8,2 п.л., лично автора - 0,3 п.л.

2. Изменение форм собственности на землю и имущество - основа интенсификации сельскохозяйственного производства. /Раздел в коллективной монографии "Предпринимательство в АПК Украины: вопросы теории, первый опыт, проблемы". Луганск: "Книжковий свгг", 2000.-15,22 п.л., лично автора - 0,25 п.л.

3. Анализ условий современного состояния земельных отношений. Зб1рник наукових праць Луганського державного аграрного ушверситету. Луганськ, 2000.-17,2 друк. арк., лично автора - 0,25 п.л.

4. Место собственности на землю и имущество в системе реформирования сельскохозяйственных предприятий. /Раздел в коллективной монографии: "Аграрной реформе - комплексное решение". Под общей редакцией проф. Ткаченко В Г и проф. Богачева В.И. Луганск: "Книжковий св1т", 2001 .-6,2 п.л., лично автора - 0,4 п л.

5. Земельная реформа в Луганской области. Зб1рник наукових праць Луганського национального аграрного ушверситету. Луганськ, Том 1. -2002.-23,8 друк. арк., лично автора - 0,25 п.л.

6. Экономическая оценка земли: состояние и проблемы. Зб1рник наукових праць Луганського нацюнального афарного ушверситету. "Луганськ, Том 1. - 2002.-23,8 друк. арк., лично автора - 0,25 п л.

7. Денежная оценка сельскохозяйственных угодий как составная земельной реформы. Зб1рник наукових праць Луганського нацюнального аграрного ушверситету. Луганськ, Том 2. - 2002 -26,7 друк. арк, лично автора - 0,25 п.л.

Подписано в печать 20 10 2003 Формат 60x84'Лб Печать ризографическая Заказ № 383 Объем 1,4 п л Тираж 100 экз

Издательский центр экономического факультета СП6ГУ 191123, С -Петербург, ул Чайковского, 62

cLOCD> * H

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лозовский, Эдуард Моисеевич

Введение.

Глава I. Развитие отношений собственности и форм хозяйствования в аграрном секторе Украины. Собственность как экономическая категория. 2. Всеобщий закон собственности. 3. Собственность в системе современных земельных отношений Украины

Глава II. Современное состояние земельных отношений и становление рынка земли в Украине. s? 1. Основные направления совершенствования земельных отношений.

•X $ 2. Региональные проблемы создания рынка земли.

3. Методологические аспекты включения земли в хозяйственный оборот!

Глава 111. Формирование рыночной оценки земли. 1. Анализ действующей денежной оценки земли в Украине.

2. Методология и методика формирования экономической оценки земель!

3. Экономический механизм развития рынка земли в Украине.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование рынка земли в Украине и проблемы ее оценки"

Переход к регулируемой рыночной экономике в Украине, становление и развитие разнообразных форм собственности охватывает и аграрное производство.

Эпицентром всеобщего обновления аграрных отношений, поиска направлений преобразования сельскохозяйственного товаропроизводителя в хозяина земли является аграрная реформа, которая охватывает экономические интересы не только сельского населения, но и всего общества.

Разработка современных направлений формирования рынка земли должна базироваться на обязательном учете новых исходных теоретических положений и методологических подходов.

Анализ сущности, исследование предпосылок и условий формирования рынка земли и экономических механизмов определения цены земли для решения практических задач экономической политики на этапе преодоления трансформационного кризиса представляется своевременным.

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только масштабом и народнохозяйственной значимостью решения этой поставленной жизнью проблемы, но и ее относительной неразработанностью применительно к современным условиям. В современной научной литературе ее разработка получает отражение преимущественно в виде публикаций в журналах и отдельных монографиях.

Актуальность темы исследования. Важность проблем формирования рынка земли и определения реальной цены на земли сельскохозяйственного назначения повышается в связи с внедрением в 2005 году рынка земли. Это потребует определения стоимости земли не только с помощью нормативной оценки, но и применения экспертной оценки, в основе которой лежат рыночные факторы.

Современный этап развития Украины предусматривает дальнейшее развитие и совершенствование разных форм собственности на землю как одного и"5 основных элементов рыночной экономики; а ног процесс невозможен без определения экономической сути собственности и процесса реализации разных ее форм с целыо позитивного практического влияния на процесс формирования экономических отношений вообще.

Степень разработанности темы. В связи с отсутствием рынка земли до сегодняшнего времени вопросам формирования экспертной оценки земель сельхозназначения, как в теоретическом, так и в практическом аспектах уделялось мало внимания. Поэтому сегодня необходима разработка новых направлений формирования цены на землю. На решение этих задач и направлены исследования диссертационной работы, что определяет ее актуальность и значимость для дальнейшего развития рынка земли.

Структурные изменения на селе, происшедшие за последние годы, требуют углубленного исследования в вопросах собственности на землю и ее рыночной денежной оценки, усовершенствования законодательной базы, учета региональных особенностей и исторического опыта страны. Возникают новые вопросы, на которые необходимо дать обоснованные ответы.

Мировая экономическая мысль накопила богатый теоретический и практический опыт в отношении рынка земли.

Фундаментальные положения теории рынка земли составляют идеи основоположников зарубежной экономической мысли: К. Маркса, Д. Риккардо и других.

В отечественной экономической литературе различные аспекты рынка земли и оценки земли нашли отражение в работах таких авторов, как Бузда-лов П.Н., Гайдуцкий П.И., Колесов Н.Д., Лазня И.В., Месель-Веселяк В.Я., Ошищенко А., Рыбалкин В.В., Рыбаков Ф.Ф., Саблук П.Т., Чаянов А.В., Юр-чишин В. и другие.

Исследования этих ученых позволили сделать серьезный шаг в разработке теоретико-методологических и практических основ рынка земли и цены земли. Однако различные аспекты этой проблемы разработаны явно недостаточно.

Ученые-экономисты обосновали концептуальные направления преобразований в земельных отношениях, разработали методику денежной оценки земли, определили отношение к собственности на землю. Вопросы цены на землю в Украине являются очень противоречивыми. Вместе с тем, реальность вынуждает пересмотреть и уточнить положения, выдвинутые ранее, сформировать механизм установления цены на землю и определить его соответствие действительности. Все это и обусловило выбор темы исследования. Практическая значимость и научная актуальность системного изучения поставленной жизнью проблемы обусловили в рамках выбранной темы исследования постановку ее цели и этапных задач.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является уточнение собственности как экономической категории, разработка теоретико-методологических принципов формирования рынка земли и рыночной цены на землю сельскохозяйственного назначения, обоснование метода определения рыночной стоимости земли.

Для достижения цели в работе поставлены и решены такие задачи: уточнено определение собственности как экономической категории; раскрыта собственность в системе современных земельных отношений Украины; показаны основные направления совершенствования земельных отношений и создание рынка земли; выявлены проблемы формирования рынка земли в Украине: определены методологические аспекты включения земли в хозяйственный оборот в условиях внедрения рынка земли; проведен анализ денежной оценки земель в Украине; исследована экономическая ситуация и тенденции оценки земли в Луганской области и дана оценка состояния почв; размеру посевных площадей, затратам производства и цены реализации по отдельным группам культур, осуществлена систематизация классических методов определения денежной оценки земель с дальнейшей качественной характеристикой возможiioctu их применения при формировании рыночной цепы на земли сельскохозяйственного назначения; разработаны методологические рекомендации по совершенствованию оценки земель сельскохозяйственного назначения; показаны региональные проблемы создания рынка земли; обоснован метод денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом качественных показателей плодородия почв, расстояния к рынку сбыта сельхозпродукции; показан экономический механизм становления рынка земли на перспективу.

Объект исследования. Объектом исследования являются социально-экономические отношения, сложившиеся в Украине в области рынка земли и ее оценки.

Предметом исследования являются условия функционирования рынка земли и ее оценки в переходной экономике Украины.

Методология исследования базируется на системно-функциональном подходе к анализу сущности рынка земли и ее денежной оценки и репродуктивных механизмов их бытия и развития.

В рамках этого подхода и общего метода исследования проблемы в диссертационной работе были использованы частные приемы экономического познания: экономико-статистические группировки, вариантные расчеты, сравнительный анализ, прогнозные оценки.

Эмпирическая база исследования представлена статистическими данными Госкомстата Украины, материалами справочников Минэкономики, материалами ежегодных статистических сборников и текущей отчетности Луганской облгосадминистрации, анкетированием населения Луганской области. Это дало возможность обеспечить репрезентативность эмпирической базы исследования, а в сочетании с использованием вышеназванных методов анализа гарантировать достоверность результатов разработки проблемы, аргументированность выводов и практических рекомендаций.

Научная новизна полученных результатов. Основном научный результат диссертационной работы состоит в определении принципиальных подходов к формированию рынка земли и денежной оценки земель. Научная новизна полученных диссертантом результатов исследования определяется авторской разработкой концептуальных направлений формирования рынка земли, включающей совершенствование методики денежной оценки земли.

К числу положений, содержащих элементы приращения нового научного знания, представляется возможным отнести следующее: уточнено определение собственности как экономической категории; сделана попытка рассмотреть проблему собственности в сельском хозяйстве комплексно, высвечивая материал научно-практического и социально-экономического содержания; предложен новый организационный механизм восстановления земельных ресурсов, предусматривающий разделение полномочий в отношении управления земельным фондом, купли-продажи земли, делегирования сельскохозяйственного кредитования их соответствующим структурам - земельной бирже, почвозащитному и ипотечному банку; исходя из теории ресурсной стоимости, автор делает вывод о том, что отрицание стоимости земли фактически является отрицанием ее общественной роли и ошибочно с научной точки зрения. Земля, обрабатываемая сельхозтоваропроизводителями, служит средством производства в человеческой деятельности и имеет стоимость. Если земля используется как производственный ресурс, но ее стоимость (а значит и ценность) не признается, такая ситуация фактически является отчуждением земли от сферы общественных отношений; анализ современного состояния земельных отношений в Украине позволил утвердить факт возможности внедрения рынка земли, но для того, чтобы избежать нежелательных последствий, необходимо законодательно отрегулировать ряд вопросов, изложенных в работе; предусмотрен комплексный метод рыночной денежном оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом коэффициентов корректирования земельной ренты в зависимости от расстояния к рынку сбыта и процен та черного пара и промежуточных посевов, что позволяет учитывать при формировании цены на землю возможные прибыли и убытки при ведении сель-хоздеятельности; предложен целесообразный способ прогнозирования рыночной цены на земли сельхозназначения с учетом цикличности урожая, что дает возможность получения более точных результатов исследования.

Практическая значимость результатов исследования. Разработанные в диссертации подходы и полученные результаты представляют собой методическую основу внедрения рынка земли и рыночной оценки ее и могут быть применены на земельных аукционах, операциях купли-продажи земли, а также при сдаче земли в аренду.

Полученные результаты дают возможность внедрять рекомендации, изложенные в работе с целью установления реальной рыночной цены на земли сельхозназначения.

Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на научно-практических конференциях ЛНАУ в 2000-2002 годах. Основные итоги разработки проблем формирования рынка земли и денежной ее оценки получили отражение в научных публикациях объемом 1,95 печатных листов.

Личный вклад соискателя состоит в обосновании новых концептуальных подходов к формированию рынка земли и денежной оценки земли. Автором осуществлена критическая оценка взглядов на собственность и вопросы стоимости земли. Лично автором разработан новый, рыночный комплексный метод денежной оценки сельскохозяйственных угодий с учетом рыночных механизмов.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 работ. Общий объем публикаций - 97,3 п. л., из них лично автору принадлежит - 1,95 п. л.

Структура и объем работы. Диссертации состоит из введения, трех глав, содержащих девять параграфов, и заключения, списка использованной литературы, состоящего из 212 наименований, содержит 33 таблицы, 13 рисунков и 9 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Лозовский, Эдуард Моисеевич

Заключение

Экономической основой сельского хозяйства и его приоритетом становится частная собственность на землю граждан и юридических лиц. Законодательно закреплены права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей. Установлено, что права на землю подлежат государственной регистрации. Впервые в Земельном кодексе детально определены правовые отношения собственников и землепользователей соседних земельных участков. По рыночным позициям регулируются земельные отношения на землях сельскохозяйственного назначения. Создаются условия для внедрения рынка земли. Формирование рынка земли в Украине предполагает куплю-продажу земли, для чего нужна ее денежная оценка. Проанализировав в работе особенности современных земельных отношений и рассмотрев методики оценки земель сельскохозяйственного назначения, автор работы пришел к следующим выводам:

1. Переход Украины к рыночной экономике предусматривает, прежде всего, коренную перестройку отношений собственности. В отечественной литературе нет четкого определения понятия собственности. В работе сделана попытка рассмотреть проблему собственности в сельском хозяйстве комплексно, высвечивая материал научно-практического и социально-экономического содержания. Раскрывая содержание собственности как экономической категории показывается, что эта категория представляет собой общественно-экономическое отношение, складывающееся между людьми и выражающее исторически конкретную форму присвоения материальных благ и, прежде всего, средств производства. От решения проблем собственности зависит характер, глубина, сроки и эффективность разрешения проблем социально-экономического развития страны.

2. В процессе реорганизации КСП образованы новые формы хозяйствования, сформировавшие свое землепользование путем аренды земельных участков без выделения их в натуре. По мнению автора, земельные участки учредителей новых хозяйственных структур целесообразно документально оформлять как совместную частную собственность, так как именно в этом случае легитимным будет применение аренды земельных участков без выделения их в натуре.

3. Земельная реформа в Украине носит рыночный характер, что подтверждается получением права распоряжения земельными паями, а с 2005 года и их продажей. Анализ современного состояния земельных отношений в Украине позволил сделать вывод о том, что здесь возможно внедрение рынка земли. Однако для того, чтобы избежать нежелательных последствий, необходимо отрегулировать ряд вопросов, указанных в работе.

4. Земля является особым средством сельскохозяйственного производства, специфика которой определяется ее главной особенностью - плодородием. Она одновременно выступает и предметом и средством труда. В рыночных условиях земля становится товаром. Та земля, которая обрабатывается сельхозтоваропроизводителями, служит средством в человеческой деятельности и имеет стоимость. Этот вывод непосредственно вытекает из фундаментальных положений диалектики природного и социального.

5. Оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сложную проблему. Цена должна учитывать не только качественные показатели почв, но и спрос и предложение именно поэтому различают нормативную и рыночную цену.

6. Анализ действующей методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения не отвечает современным производственным отношениям, сложившимся в экономике Украины. Базой расчетов рентного дохода на пахотных землях для этой методики были взяты показатели наиболее доходной культуры - озимой пшеницы в 1986-1990 годах, когда был пик урожайности; при установлении цены на землю не был учтен такой важный фактор, как месторасположение земельного участка. Действующая методика не предусматривает рыночного экспертного механизма опенки земель, поэтому реальная рыночная цена значительно отличается ог нормативной.

7. Анализ различных методов денежной оценки земель подтвердил необходимость существования нескольких методов. Автор приходит к выводу о применении метода оценки земли, используемого в политэкономии на основе расчета земельной ренты, учитывающей все факторы производства на земельном участке.

8. Проведенные нами рыночные исследования в Луганской области в 2000 и в 2002 гг. выявили динамику изменений мнений населения в сторону частной собственности, однако процент потенциальных покупателей земли уменьшился.

9. Фактически в Украине существует скрытый, неофициальный рынок земли и, к сожалению, по очень низким ценам. Продажа в основном осуществляется под видом «дарения» либо долгосрочной аренды до 50 лет.

Предложения:

На основе проведенного исследования земельных отношений и внедрения рынка земли в Украине для дальнейшего развития земельной реформы предлагаем:

1. Ускорить принятие законодательных актов по формированию рынка земли, механизма передачи земельных паев в аренду, полного права распоряжаться земельной собственностью

2. При введении в жизнь закона Украины «Об ипотеке» создать предупредительные механизмы, касающиеся приобретения монополистами большого количества земель сельскохозяйственного назначения.

3. Продолжать политику льготного кредитования агропромышленного комплекса, как элемент дотаций, а также стимулировать развитие других видов кредитования. Основным видом кредитования сельхозпроизводителя должна стать ипотека.

4. Законодательно установить процент арендной платы в зависимости не от стоимости сертификата, а от стоимости в процентах от фактически полученного урожая с корректирующими коэффициентами на черный пар, пожнивные и поукосные посевы; устанавливать не минимальную границу арендной платы, а законодательно ограничивать ее верхнюю черту.

5. Разработать новую методику определения нормативной цены земель сельскохозяйственного назначения на основе проведения мониторинга почв, определения их реального состояния. Качество земли определять под государственным контролем и финансировать как за счет государства, так и владельца земли. Внедрить паспорт земли. Применять денежную государственную компенсацию либо штрафные санкции при улучшении (ухудшении) качества почв в период пользования землями сельскохозяйственного назначения, изменяя арендную и налоговую ставки.

6. Рекомендовать методику определения рыночной цены на конкретный земельный участок сельскохозяйственного назначения, предложенную автором для определения начальной цены на рыночных торгах (биржа, аукцион).