Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения"

□□3455527

ЛАМАКИН АЛЕКСАНДР СТАНИСЛАВОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О 5 ДЕК 2008

Москва 2008

003455527

Диссертационная работа выполнена на кафедре политической экономии ФГОУ ВПО «Российский государственный аграрный университет - МСХА имени К. А. Тимирязева»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Семенович Валерий Степанович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Тушканов Михаил Павлович

кандидат экономических наук, доцент Буянов Александр Юрьевич

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Российский университет

дружбы народов»

Защита состоится « А 2008 г. в «'V J » часов на

заседании Диссертационном совету Д 220.043.06 при ФГОУ ВПО «Российский государственный аграрный университет - МСХА имени К.А. Тимирязева»

Адрес: 127550, Москва, Тимирязевская ул., д. 49, Ученый совет Российского государственного аграрного университета - МСХА имени К. А. Тимирязева

С диссертацией можно ознакомится в ЦНБ РГАУ - МСХА имени 1£.А. Тимирязева

Автореферат разослан » АшЯЬ/Л 2008 г. и размещен в сети Интернет на сайте университета шту/;тасас1ги

Ученый секретарь ^

диссертационного совета ^ У Н.Я. Коваленко

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена ходом становления и развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в России. Согласно историческому опыту нашей страны и мировой практике владение землей всегда считалось символом богатства и преуспевания. Земля, как экономический базис любой социальной формации и финансово-кредитной системы, была и остается основным ресурсом для оздоровления экономической ситуации в стране.

Становление рынка земли сельскохозяйственного назначения является частью процесса формирования рыночной экономики, что неизбежно связано с вовлечением земли в экономические отношения. Началом формирования рынка земли послужил отказ государства от монополии на землю, признание частной собственности и проведение операций по переходу земельных прав от одних лиц к другим. Однако успешное формирование, развитие и эффективное функционирование рынка земли сельскохозяйственного назначения зависит от макроэкономических и локальных факторов. Вопросы исчисления земельной ренты, цены земли, предельных объемов земельного оборота тесно взаимосвязаны с условиями экологического состояния окружающей среды, временем года, индексом спроса и предложения, а также с другими недостаточно изученными факторами, требующими дальнейших исследований.

Степень изученности проблемы. Теоретические и практические аспекты земельных отношений, земельной ренты и оценки земли, а впоследствии и платности землепользование нашли свое отражение в историческом наследии - классических работах А. Смита, А. Тюрго, Д.Рикардо, В. Петти, Д. Андерсона, К. Маркса, А. Маршалла, К. Маккокела, С.Брю, В.И. Ленина, П.А. Столыпина, Н.Г. Чернышевского, A.B. Чаянова и Других.

Научно-теоретические и методологические вопросы рассматриваемой проблемы также были раскрыты в работах В.М. Баутина, M.JI. Бронштейна, И.Н. Буздалова, P.C. Гайсина, В.А. Добрынина, И. Загайтова, A.C. Иванова, Е.С. Карнауховой, Н.Я. Коваленко, А.Ф. Корнеева, Н.И. Кресниковой, Н.Т.Назаренко, B.C. Немчинова, С.И. Носова, Б.И. Пасхавера, Г.А. Петраневой, А.В.Петрикова, А.Э. Сагайдака, B.C. Семеновича, С.С. Сергеева, Н.Н.Суханова, М.П. Тушканова, В.А. Тяпкина, Н.И. Шагайды и других.

Вместе с тем многие проблемы, в частности связанные с формированием и развитием рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также с его государственным регулированием в условиях современной экономики еще не в

полной мере раскрыты, это и определило актуальность темы исследования и его практическую значимость.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является раскрытие основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения, выявление факторов и условий, определяющих систему его развития в зоне влияния мегаполиса и разработка на этой основе рекомендаций по дальнейшему развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения, ведущему к совершенствованию его механизмов функционирования, обеспечению перераспределения земель сельскохозяйственного назначения к более эффективным производителям сельскохозяйственной продукции.

Для реализации поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыть, обобщить и уточнить закономерности и особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;

- систематизировать законодательную базу, регулирующую рынок земли сельскохозяйственного назначения, для оценки степени ее непосредственного влияния на формирование и развитие данного рынка;

- обобщить исторические подходы в России и зарубежный опыт рыночных преобразований на земле (Латинской Америки, Китая и бывшего социалистического лагеря стран Восточной Европы);

- выявить основные факторы, условия и особенности, влияющие на формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния московского мегаполиса;

проанализировать структуру сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и выявить их тенденции и закономерности, определить уровень средних цен данных сделок и их влияние на перераспределение земель сельскохозяйственного назначения между классами собственников;

разработать модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения; <

- обосновать рекомендации по снижению трансакционных издержек функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;

- уточнить схему организационно-экономического механизма дальнейшего эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса.

Объект исследования. Объектом исследования является рынок земли сельскохозяйственного назначения Московской области, а также экономические, социальные и правовые отношения субъектов данного рынка.

Предмет исследования. Предметом исследования являются методология, методы и пути формирования, становления, развития и регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в современных условиях.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания экономических категорий, явлений и процессов, общетеоретические и методологические положения, разработанные в трудах отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, в том числе ученых аграриев и разработки научно-исследовательских организаций.

В работе использовались методы обобщения отечественного и зарубежного опыта на основе ретроспективного, сравнительного анализа, а также методы научной абстракции, синтеза, монографический, системного анализа, графический, статистико-экономический, экспертный, экономико-математический и другие.

Источники информации. Информационной базой исследования послужили: нормативно-правовые документы и законодательные акты; разработки научно-исследовательских институтов; материалы органов статистики, в том числе материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации; материалы научно-практических конференций; публикации периодической печати; данные управления архитектуры и градостроительства Московской области; отчеты управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; данные управления сельского хозяйства Одинцовского района Московской области; данные отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района Московской области; данные Главного управления федеральной регистрационной службы Московской области, а также справочная отечественная и зарубежная литература и монографические исследования.

Научная новизна исследования заключается в определении перспективных направлений по формированию и развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения и совершенствованию его организационно-экономического механизма в условиях мегаполиса. На защиту выносятся полученные автором наиболее существенные результаты диссертации, обладающие научной новизной:

1. Раскрыты закономерности и особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в период перехода к рыночным отношениям вблизи московского мегаполиса. Сформулировано на основе критического анализа существующей научной базы определение рынка земли,

отражающее возмездноеть взаимоотношений собственников земельных участков в координации с общественными интересами через систему государственного регулирования. Раскрыты закономерности земельных преобразований зарубежных стран, характеризующиеся наличием крупных землевладельцев и мелкоземельных крестьян.

2. Выявлены основные факторы и условия, определяющие высокий уровень спроса и цен на земли сельскохозяйственного назначения вблизи московского мегаполиса, в частности, установлено, что высокий уровень спроса на земли сельскохозяйственного назначения обусловлен скрытым спросом на земли иных категорий использования (к примеру, на земли поселений и промышленности). Выявлен уровень доходности сделок по перепродаже земель сельскохозяйственного назначения с их выводом из сферы сельскохозяйственного производства в другие категории использования, что показывает высокую привлекательность проведения таких операций.

3. Предложено, в целях уменьшения числа крупных землевладельцев Подмосковья и более эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, ввести налог на землю, исчисляемый на основе ее средней рыночной стоимости. Выявлена зависимость удержания завышенного уровня цен в результате монополизации земли сельскохозяйственного назначения московского региона двумя-тремя десятками собственников (частных компаний).

4. Разработана модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения, учитывающая ряд факторов, влияющих на величину спроса на земли сельскохозяйственного назначения, и тенденции современного развития институциональной среды Московской области. Выявлены виды трансакционных издержек при оформлении и защите прав граждан на землю при совершении основных видов сделок с земельными участками. Доказано, что действие институциональных ограничений на вывод земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства не обеспечивает продекларированную в законах особую их защиту, что приводит к бесконтрольному сокращению площади земель сельскохозяйственного назначения и искажению рыночных цен на земельные участки.

5. Разработана и обоснована схема организационно-экономического механизма дальнейшего эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса, учитывающая стратегию социально-экономического развития территорий Московской области до 2020 года. Предложены и обоснованы рекомендации по переходу в современных условиях от регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения

через принцип выделения категории целевого использования земли к обеспечению рационального использования и защите земель сельскохозяйственного назначения от теневого и спонтанного их изъятия из сферы сельскохозяйственного производства через систему зонирования межселенной территории и установление для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана развития устойчивых систем расселения Московской области.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость данного диссертационного исследования заключается в том, что полученные теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации по раскрытию основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса могут быть использованы сельскохозяйственными организациями и предприятиями, Министерством сельского хозяйства Московской области, территориальными объединениями регулирования землепользования, департаментами земельных ресурсов, администрациями районов и управлениями сельского хозяйства для обеспечения научной и методической основы цивилизованного вовлечения земли в оборот при новых экономических условиях, дальнейшего развития и регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, определения эффективного использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве, а также в подготовке теоретических курсов для преподавания при изучении вопросов рынка земли, использования земельных ресурсов и преобразования зсмельно-'аграрных отношений.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях: «Вклады молодых ученых в развитие аграрной науки XXI века» (г. Рязань, 2004 г.); «Социальные экономические проблемы села в послереформенный период» (г. Николаев, Республика Украина, 2004 г.); «Экономика АПК: проблемы и решения» (г. Москва, 2005 г.); «Молодые ученые - аграрной науки» (г. Москва, 2005 г.); «Приоритетный национальный проект «Развития АПК» - новые возможности для молодых ученых» (г. Москва, 2006 г.); «Международная научная конференция, посвященная 120-летию академика Н.И. Вавилова» (г. Москва, 2007 г.); «Агротехнологии XXI века» (г. Москва, 2008 г.). Основные положения и выводы по результатам исследования изложены в 13 научных публикациях, общим объемом 2,9 печатных листа.

Объем и структура диссертационной работы. Поставленная цель и задачи диссертационного исследования определили структуру работы, которая

I

I

состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, включающего 182 наименования, в том числе 10 иностранных источников и 14 приложений. Содержание диссертационной работы изложено на 157 страницах машинописного текста, содержит 23 таблицы, 12 рисунков и 10 формул.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, анализируется степень ее разработанности, сформулированы цель и задачи, определены объект, предмет и методы исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - «Теоретические основы формирования рынка земли» раскрыты особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики, уточнено понятие рынка земли, раскрыты закономерности отечественного и зарубежного опыта земельных преобразований.

Во второй главе - «Формирование и развитие рынка земли» анализируется состояние факторов и условий формирования первичного и вторичного рынка земли сельскохозяйственного назначения, выявлены основные тенденции его развития на современном этапе.

В третьей главе - «Основные направления дальнейшего развития рынка земли сельскохозяйственного назначения» разработана модель определения ценовых параметров, дана оценка перспектив развития и разработана схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты проведенного исследования.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА

ЗАЩИТУ

2.1 Сущность рынка земли и особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной,

экономики

Земля, в отличии от промышленных факторов производства, имеет ряд отличительных особенностей. Во-первых, земля имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, предложение земли на рынке факторов производства неэластично, что определяется ее строго фиксированным количеством. В-третьих, по своему происхождению земля природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-четвертых, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства

в другую, с одного предприятия на другое и недвижима. В-пятых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность.

При рассмотрении вопроса сущности рынка земли становится очевиден тот факт, что рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого государства, а земельные платежи - одной из наиболее прибыльных статей доходов бюджета. Вовлечение земли в оборот подразумевает, что во всех сферах хозяйственной деятельности господствуют рыночные отношения, то есть имеются такие базовые условия, как частная собственность на землю, экономическая свобода предпринимательства, свободная конкуренция капиталов, личный интерес, как главный мотив поведения и ограниченная роль государственного вмешательства.

Возникновение рынка земли - это закономерный результат приватизации земель. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями. С институциональной точки зрения рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных и иных специальных учреждений и структур, благодаря которым происходит перераспределение земли между участниками земельных сделок в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством.

На основе критического анализа имеющихся в экономической науке понятий рынка земли, мы приходим к следующему определению: рынок земли - это система взаимоотношений субъектов (собственников земельных ресурсов и желающих получить во владение или пользования земельные ресурсы) при которой осуществляются сделки с землей на основе взаимодействия спроса и предложения, а также поведение каждого субъекта данных (рыночных) взаимоотношений определено получением личной выгоды в координации с общественными интересами через систему государственного регулирования. Необходимо подчеркнуть, что предметом регулирования земельного законодательства Российской Федерации является система отношений, возникающая в процессе использования и охраны земель, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на территории страны.

Анализ развития нормативно-правовой и законодательной базы в сфере земельных отношений позволяет нам отметить основные особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики:

1. С начала реформ законодательно разрешена аренда земли, что послужило зарождением рынка аренды (передаче прав пользования) земли.

2. С появлением законов о разгосударствлении земли и законов о закреплении за гражданами права частной собственности на землю, государственных гарантиях неприкосновенности и защиты частной собственности, а также защиты прав собственников земельных ресурсов при совершении сделок с землей зарождается рынок купли-продажи (передачи прав собственности) земли.

3. Процесс разгосударствления осуществляется через переходную форму собственности - такую, как долевая собственность (паи). В установленном законом порядке, собственники земельных долей (паев) получили право без согласия других собственников на выдел земельного пая в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог, аренду и продажу.

4. Также необходимо отметить, что на начальном этапе наблюдается недостаток осуществления правового регулирования земельных отношений со стороны земельного законодательства и других институтов земельного оборота.

5. Отсутствие информационного обеспечения, без которого не может функционировать ни один рынок.

6. Отсутствие рынка оценки земли на основе земельной ренты, спроса, предложения и конкуренции. Как правило, оценка производилась затратным методом, а также на начальном этапе земельных реформ было введено понятие нормативной цены земли, как временная норма, при оценке стоимости земельных участков на переходном этапе.

7. На этапе становления новых экономических территориальных систем оказание землеустроительных услуг за счет платы тех, кому необходимы эти услуги, не осуществимо по разным причинам, включая отсутствие денег у заказчиков.

В заключении следует отметить, что важнейшей особенностью формирования рынка земли в трансформационной экономике России, является его односторонность, отсутствие достаточных институциональных условий для комплексного и всестороннего становления и развития рынка этого важнейшего фактора производства. Именно в этом заключается главная особенность формировавшегося в течение 1990 - 2007 гг. рынка земли в России, в отличие от развитого земельного рынка западных государств.

2.2 Факторы, определяющие высокий уровень спроса на земли

сельскохозяйственного назначения в зоне влияния московского

мегаполиса

Московский регион сильно урбанизирован и плотно заселен, в нем находится один из крупнейших мегаполисов мира - город Москва. Именно

московский мегаполис определяет высокий спрос на земли сельскохозяйственного назначения. В нашем случае, высокий спрос на земли сельскохозяйственного назначения обусловливается скрытым спросом на другие категории земель (земли поселений, промышленности, энергетики и транспорта), которые, в свою очередь, обеспечивают увеличивающееся население Москвы в необходимых видах услуг.

Спрос на земельные ресурсы является вторичным по отношению к спросу на ту продукцию или те услуги, которые производятся на данной земле. В настоящее время наблюдается устойчиво растущий спрос на загородную недвижимость. Данное явление в экономическом поведении людей спровоцировало рост спроса на земли поселений.

Таблица 1. Динамика земельных ресурсов Одинцовского района _Московской области в га, 2002-2006 гг. *_

Годы

Категории земель 2002 2003 2004 2005 2006 2006 к 2002

в га в%

Всего земель В том числе: 126889 126889 126889 126889 126889 0 100

Земли

сельскохозяйственного 33055 32455 31655 30958 30400 -2655 91,96

назначения

Земли населенных 10284 10871 11667 12140 12698 2414 123,47

пунктов

Земли

промышленности, транспорта, связи 22867 22882 22890 23118 23121 254 101,11

и иного

назначения

Земли

природоохранного 2416 2416 2416 2416 2416 0 100

назначения

Земли лесного фонда 57903 57903 57903 57903 57903 0 100

Земли запаса 364 362 358 354 351 -13 96,42

* данные отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района Московской области

Формирование и развитие рынка земли различных категорий использования в Московской области происходит за счет земель

сельскохозяйственного назначения. Показатели таблицы 1 демонстрируют, как происходит переход земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий использования под влиянием московского мегаполиса на примере Одинцовского района. Территориальные границы Одинцовского района стабильны, а вместе с тем земельные ресурсы обладают некоторой динамикой. Данная динамика проявляется в переходе земель из одной категории в другую. Из анализа данных прослеживается явная тенденция к сокращению земель сельскохозяйственного назначения, за пять лет данная категория земель сократилась на 2655 га (8,04%).

Согласно данным отдела по землепользованию и природопользованию при администрации Одинцовского района Московской области, земли, выбывшие из категории земель сельскохозяйственного назначения, были переведены в земли населенных пунктов, их прирост за пять лет составил 23,47%, что соответствует 2414 га. Также произошло увеличение категории земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения на 1,11%, что составило 254 га. Произошло незначительное сокращение земель запаса на 3,58%, что составило 13 га. Данные показатели подтверждают факт перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений и земли промышленности для удовлетворения спроса предъявляемого мегаполисом.

2.3 Тенденции развития рынка земли сельскохозяйственного назначения и перераспределение земель сельскохозяйственного назначения между

собственниками

Для организации цивилизованного рынка земли сельскохозяйственного назначения необходимо наличие объекта оборота данного рынка - это наличие земельного участка сельскохозяйственного назначения. Земельный участок становится объектом рыночных отношений (купли-продажи или аренды) только после выделения земельного участка в счет земельной доли, это предполагает проведение работ по межеванию земель на местности (формирование участка), присвоение кадастрового номера при постановке на кадастровый учет и регистрация прав собственности в государственной регистрационной палате.

В связи с тем, что проведение данных видов работ по выделению земельного участка в натуре довольно сложный, трудоемкий и дорогостоящий процесс, в результате такое положение вещей сдерживает развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня преимущественно продается не сама земля, а свидетельство на право ее собственности. На рынке земли сельскохозяйственного назначения Московской области продолжается скупка земельных долей, начавшаяся сразу после приватизации земель.

Анализ фактических данных, представленных в диссертации, показывает преобладание сделок купли-продажи над сделками аренды на рынке земли Московской области. Это объясняется тем, что земли сельскохозяйственного назначения приобретаются новыми собственниками, в большинстве случаев, с целью дальнейшего изменения их целевого назначения. При сложившихся рыночных условиях, первоначальные инвестиции, сделанные в покупку земель сельскохозяйственного назначения, гарантируют высокие прибыли.

Динамика роста цен на рынке земли сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, носит спекулятивный характер. В подтверждение спекулятивной тенденции роста цен нужно заметить, что в 1996-1997 гг. стандартный пай площадью около 2 га (согласно проведенной приватизации земель) стоил 208 тыс. руб., то сегодня та же земля, без каких либо улучшений, стоит 104 тыс. руб. уже за сотку, то есть цена выроста примерно в 100 раз.

Анализируя показатели средних цен земли сельскохозяйственного назначения Московской области с 2002 по 2006 гг. (табл. 2) мы приходим к выводу, что фактически, стоимость земли в Подмосковье находится на недопустимо высоком уровне для ведения сельскохозяйственного производства.

Таблица 2. Средние цены на земельные участки сельскохозяйственного _назначения в Московской области, 2002 - 2006 гг. *_

Виды сделок Средние цены, тыс. руб./га

2002 г. 2003 г., 2004 г. 2005 г. 2006 г.

Купля-продажа, дарение, наследование(передача прав собственности) и залог 1930 2620 3290 4690 6080

Аренда (передача прав пользования) 169 229 335 • 417 568

* данные Главного управления федеральной регистрационной службы Московской области

Ранее отмечено, что причина высоких цен на земли сельскохозяйственного назначения связана с предъявлением скрытого спроса московским мегаполисом на земли других категорий использования. На наш взгляд, это только часть общей ценовой проблемы столичного региона. Другая часть проблемы высоких цен заключается в монополизации всех земельных ресурсов московского региона двумя-тремя десятками собственников (частных компаний). По различным оценкам земли сельскохозяйственного назначения в собственности этих компаний составляют от 60 до 80%. По нашему мнению, ситуация может измениться в сторону уменьшения крупных владельцев земли

и более эффективному ее использованию с введением налога на землю, исчисляемого на основе ее средней рыночной стоимости.

Обобщая вышеизложенное по данному пункту следует отметить, что в результате экономического переустройства России, которое сопровождалось отказом государства от монополии на землю и формированием рынка земли, земля стала товаром, приобрела потребительскую и рыночную стоимость и вовлечена в рыночный оборот. Но при этом, ставившаяся цель - повышение эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в процессе производства продукции сельского хозяйства через ее рыночное перераспределение между собственниками, к сожалению, пока не достигнута.

2.4 Моделирование ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения

Опираясь на проведенный анализ фактического материала по сделкам с землями сельскохозяйственного назначения и ситуацию, сложившуюся на рынке земли сельскохозяйственного назначения Московской области, в диссертации разработана модель расчета ценовых параметров рынка земель сельскохозяйственного назначения. В процессе моделирования параметров стоимости земель сельскохозяйственного назначения Московской области был учтен ряд факторов, влияющих на величину спроса и тенденции современного развития институциональной среды данного региона. Предложенная нами модель расчета рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения имеет следующий вид (рис. 1):

Црын з с/х н = Цб э с/х н *

* К * V

(l)

где:

- Црын з с/х н - рыночная цена земли сельскохозяйственного назначения, руб./га;

- Цб з а н - базовая цена земли сельскохозяйственного назначения, руб./га; <

- Кзк - поправочный коэффициент экологической зоны;

- Куср - поправочный коэффициент зоны устойчивых систем расселения Московской области до 2020 года;

- Ксп - поправочный коэффициент специализации сельскохозяйственного производства района.

Рис. 2 Модель расчета стоимости земли сельскохозяйственного назначения для районов Московской области

При сравнении расчетных ценовых показателей земель сельскохозяйственного назначения трех исследуемых районов с их фактическими ценами (табл. 3) становится очевидно, что рассчитанные рыночные цены земли сельскохозяйственного назначения варьируют в большом диапазоне по сравнению с фактическими ценовыми показателями. А именно, цены фактические сильно отличаются в большую сторону от расчетных в зависимости от района.

Такое большое расхождение ценовых показателей объясняется тем, чго в настоящее время на рынке земли сельскохозяйственного назначения существует проблема недостаточного осуществления правового регулирования со стороны законодательства и других действующих институтов, механизма использования сельскохозяйственных угодий. В результате рыночные цены на земли сельскохозяйственного назначения сильно искажены под воздействием рыночной информации о сделках с землями сельскохозяйственного назначения, которые перепродаются с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства. В итоге, все земли сельскохозяйственного назначения Московской области в настоящее время позиционируются на рынке в ценовом диапазоне, как земли любой другой категории использования (к примеру, как земли поселений).

Для отображения данной проблемы рынка земли сельскохозяйственного назначения было предложено ввести в расчетах коэффициент трансформации (К,-р). При расчете цены земли сельскохозяйственного назначения поправочный коэффициент трансформации (перевода земли из одной категории в другую)

будет учитывать перепродажу земель сельскохозяйственного назначения с дальнейшим их выводом из сферы сельскохозяйственного производства.

Формула расчета стоимости земли сельскохозяйственного назначения с учетом ее трансформации (вывода из сферы сельскохозяйственного производства) будет иметь вид:

Цтр 3 С/х Н ~ Црын 3 с/х н*Ктр (2)

где:

- Цтр з с/х и - цена земли сельскохозяйственного назначения учитывающая трансформацию (перепродажу с дальнейшим выводом из сферы сельскохозяйственного производства);

- Црын з с/х н - рыночная цена земли сельскохозяйственного назначения;

- Кгр - поправочный коэффициент, учитывающий перепродажу земель сельскохозяйственного назначения с дальнейшим выводом из сферы сельскохозяйственного производства.

При рассмотрении рассчитанных и фактических показателей с учетом коэффициента трансформации (табл. 3) видно, что рассчитанные рыночные цены земли сельскохозяйственного назначения превышают фактические средние цены первичного рынка, к примеру, в Шаховском районе на 21,2 %. Это объясняется тем, что на данный момент рынок недостаточно оценивает ценность данных территорий, так как при расчетах в модели закладывались показатели, учитывающие развитие территории области на перспективу в соответствии со стратегией социально-экономического развития Московской области до 2020 года.

Таблица 3. Средние цены на земельные участки сельскохозяйственного

назначения в тыс. руб./га 2006 года

Ценовые показатели земли сельскохозяйственного назначения Районы Московской области

Одинцовский Воскресенский Шаховской

Расчетные Црьшз<лв ** 983,5 276,5 109,8

Фактические средние, первичного рынка * 1730,0 396,5 86,5

Фактические средние, вторичного рынка * 11860,0 3290,0 739,0

Расчетные Ц^лн** 14842,4 1905,6 844,9

* данные Главного управления федеральной регистрационной службы Московской области ** расчеты автора

Из расчетов рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения для отдельно взятых районов Московской области согласно предложенной модели видно, что учет факторов экологической зоны Московской области, формирующих признаки функционального освоения, пространственной организации территории и специализации сельскохозяйственного производства согласно устойчивым системам расселения Московской области до 2020 года несет в себе больше объективной информации, корректируя расчетные показатели кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения Московской области.

2.5 Схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли сельскохозяйственного назначения Московской области состоит из двух взаимосвязанных субрынков: рынка земельных долей и рынка земельных участков. Такое деление земель сельскохозяйственного назначения на субрынки не наблюдается в развитых странах и является специфической чертой российского земельного рынка. В результате проведенного исследования предложена схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения (рис. 2).

Нормативно-правовая база, регулирующая рынок земли сельскохозяйственного назначения, призвана защищать земли сельскохозяйственного назначения от использования в иных целях. Из анализа статей ЗК РФ прослеживается тенденция к тому, что нормы ЗК РФ носят фрагментарный характер.

В последнее время имеет место принятие решений главами районных администраций (органов местного самоуправления) об установлении разрешенных видов использования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такая практика сильно влияет на рынок земли сельскохозяйственного назначения, поскольку изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, к примеру, на земли предназначенные для дачного строительства, существенным образом увеличивает цену земельного участка.

Высокая доходность сделок по перепродаже земель сельскохозяйственного назначения с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства в другие категории использования, чаще всего в категорию земель «Земли поселений», показывает привлекательность

таких операций, а также детальный анализ законодательной базы, показывает всевозможные противоречия и лазейки.

Рис. 2 Схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения

Исследование существующей практики показало, что принцип выделения категорий земель, сложившийся в условиях централизованной экономики, находится в противоречии с новым подходом современного Земельного кодекса РФ. Такой принцип классификации земель в современных условиях не обеспечивает защиту и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения.

Решением вышеперечисленных проблем развития и функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения послужит проведение

зонирования межселенной территории и установление для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования исходя из долгосрочного плана социально-экономического развития территории Московской области.

3. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

На основе проведенного исследования сформулированы следующие основные выводы и предложения:

1. Возникновение рынка земли является закономерным результатом приватизации земель сельскохозяйственного назначения, то есть перехода земли в частную собственность. Главной составляющей рынка земли является сам рыночный механизм, который представляет собой способ взаимодействия продавца и покупателя, основанный на спросе, предложении и цене. Рынок земли является одним из наиболее регулируемых государством рынков и особое внимание уделяется землям сельскохозяйственного назначения. В этой связи, наряду с рыночными рехуляторами (спросом, предложением и ценой) решающее влияние оказывают институты и организации, призванные обслуживать и регулировать данный рынок.

2. Проведенное исследование показало, что для создания цивилизованного рынка земли сельскохозяйственного назначения аренда, как форма отношений на земле, должна получить большее распространение. Опираясь на опыт стран с развитой экономикой, можно утверждать, что аренда служит формой концентрации землепользования, когда из-за недостатка капитала сельскохозяйственные товаропроизводители арендуют землю с расчетом ее последующего выкупа. Между тем, пристальный анализ природы арендных отношений позволил увидеть и слабые ее стороны: аренда отрицательно сказывается на инвестиционном процессе в среднесрочном и долгосрочном периодах; затраты на арендные платежи повышают себестоимость сельскохозяйственной продукции, и как следствие, повышается уровень цен на продукты питания. В итоге по данному вопросу необходимо заключить, что арендная форма отношений имеет свою нишу в системе формирования и эффективного функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.

3. Проведенный анализ зарубежного опыта позволил нам сделать ряд обобщающих выводов: земельные преобразования предопределили экономический рост многих стран; земельные преобразования в развитых странах характеризовались наличием крупных землевладельцев (лендлордов) и мелкоземельных крестьян (арендаторов); целью земельных преобразований в

каждой стране являлось обеспечение равного доступа к земле, как к основному средству производства; земельные преобразования - это государственная и общественная акция, определяющая новые формы земельных отношений.

4. Проведенный анализ факторов и условий, влияющих на формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом, показал, что именно под воздействием московского мегаполиса формируется высокий спрос на землю сельскохозяйственного назначения, обусловленный скрытым спросом на земли других категорий использования (земли поселений и промышленности).

5. Разработанная модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения Московской области учитывает ряд факторов, оказывающих влияние на величину спроса на земли сельскохозяйственного назначения и тенденции современного развития институциональной среды региона. При моделировании параметров стоимости земли сельскохозяйственного назначения Московской области были получены расчетные данные, учитывающие экологические зоны Московской области, признаки функционального освоения, пространственной организации территории и специализацию производства, согласно устойчивым системам расселения Московской области до 2020 года. Комплексный учет множества факторов предложенной модели несет в себе большой объём объективной рыночной информации, корректируя показатели кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения Московской области, а при продаже земли сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственного использования в модели учитывается фактор трансформации (перевода) земель.

6. Анализ результатов перепродажи земель сельскохозяйственного назначения с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства показал высокую доходность таких операций, что, в свою очередь, демонстрирует высокую их привлекательность. В результате: рыночные цены на земли сельскохозяйственного назначения сильно искажены ценами на участки, которые выводятся из сферы сельскохозяйственного производства; все земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом позиционируются на рынке в ценовом диапазоне как земли любой другой категории использования; активными участниками земельного рынка Одинцовского района и Московской области в целом являются несельскохозяйственные коммерческие организации.

7. В результате проведенного исследования предложенная схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения отражает совокупность всех протекающих

процессов и позволяет оценить влияние составляющих ее элементов. Высокий уровень трансакционных издержек в условиях действующих институтов стал в настоящее время основным препятствием осуществления гражданами своих прав на землю, а также условием, предопределяющим перераспределение земель в руки тех, кто в состоянии их оплатить.

8. Из проведенного анализа путей изъятия земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства мы можем сделать вывод о несостоятельности принципа выделения категории земли защитить от бесконтрольного изъятия и обеспечить рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения. Классификация земель по категориям не позволяет четко определить объект регулирования и соблюдения интересов землевладельцев. Представляется целесообразным перейти от регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, через выделение категории целевого использования земли, к зонированию межселенной территории Московской области и установлению для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана социально-экономического развития территории.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

1. Ламакии A.C. Развитие рынка земли Московской области / А.С.Ламакин // Материалы международной научно-практической конференции молодых ученых и специалистов «Вклад молодых ученых в развитие аграрной науки XXI века»: сб. научных трудов - Рязань, 2004. - С. 367-369.

2. Ламакин A.C. Рынок аренды земли сельскохозяйственного назначения / A.C. Ламакин // Материалы Второй Всероссийской дистанционной научно-практической конференции, студентов, аспирантов и молодых ученых: сб. статей - пос. Персиановский, 2004. - С. 112-113.

3. Ламакин A.C. О земельной реформе / A.C. Ламакин // Вестник аграрной науки Причерноморья. Международная научно-практическая конференция «Социально-экономические проблемы села в послереформеиный период»: сб. статей - Николаев, Украина, 2004. - С. 192-196.

4. Ламакин A.C. Земельная рента в сельском хозяйстве / A.C. Ламакин // Научные труды ученых-экономистов, посвященные 40-летию Всероссийского НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве «Экономика АПК: проблемы и решения»: сб. науч. Трудов - М., 2005. - С. 107-109.

5. Ламакин A.C. Экономический механизм регулирования земельных отношений / A.C. Ламакин // Труды международной научной конференции молоды ученых и специалистов: сб. статей - М., 2006. - С. 159-161.

6. Ламакин A.C. История учений о земельной ренте / A.C. Ламакин // Труды десятой Международной научо-практической конференции Независимого научного аграрно-экономического общества России (20-21 апреля 2006) (Немчиновские чтения): сб. научных трудов - М., 2006. - С. 9799.

7. Ламакин A.C. Противоречия нормативной цены земли / A.C. Ламакин // Международная научная конференция молодых ученых «Приоритетный национальный проект «Развития АПК» - новые возможности для молодых ученых»: сб. науч. статей - М., 2006. - С. 77-80.

8. Ламакин A.C. Совершенствование организационно-экономического механизма формирования земельного рынка / A.C. Ламакин // Доклады ТСХА. Выпуск 279, часть 1, в 2-х частях - М.: РГАУ-МСХА, 2007. - С. 144-146.

9. Ламакин A.C. Государственное регулирование земельных отношений / A.C. Ламакин // Международная научная конференция молодых ученых и специалистов, посвященная 120-летию академика Н.И. Вавилова: сб. науч. статей - М.: РГАУ - МСХА, 2007. - С. 68-70.

10. Ламакин A.C. Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Подмосковья / A.C. Ламакин // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2008. - №2. С. 59

11. Ламакин A.C. Особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения / A.C. Ламакин / Доклады ТСХА. Вып. 280. - М.: ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева, 2008. - С. 307-308.

12. Ламакин A.C. Организационно-экономический механизм формирования земельного рынка / A.C. Ламакин // Международная научно-практическая конференция «Изменяющаяся Россия: аграрные преобразования начало XXI века - результаты и перспективы». Научные труды НАЭРОК. Вып. 12 Том 1 -М. Изд-во ФГНУ «Росинформагротех», 2008,421с. С. 182-184.

13. Ламакин A.C. Моделирование ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения / A.C. Ламакин П Международный сельскохозяйственный журнал. — 2008. - №5. С. 58.

Отпечатано с готового оригинал-макета

Подписано в печать 10.11.2008 г.

Усл. печ. л. 1,25._Зак. 556._Тираж 100 экз.

Издательство РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева 127550, Москва, ул. Тимирязевская, 44 Тел.:977-00-12, 977-40-64

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ламакин, Александр Станиславович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ.

1.1 Сущность рынка земли.

1.2 Особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики.

1.3 Исторические подходы и зарубежный опыт формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.

Глава II. ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ.

2.1 Факторы и условия формирования рынка земли.

2.2 Развитие первичного рынка земли сельскохозяйственного назначения

2.3 Развитие вторичного рынка земли сельскохозяйственного назначения

Глава III. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

3.1 Моделирование ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения.

3.2 Оценка перспектив развития рынка земли сельскохозяйственного назначения.

3.3 Организационно-экономический механизм формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.'.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения"

Актуальность темы исследования обусловлена ходом становления и развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в России. Согласно историческому опыту нашей страны и мировой практике владение землей всегда считалось символом богатства и преуспевания. Земля, как экономический базис любой социальной формации и финансово-кредитной системы, была и остается основным ресурсом для оздоровления экономической ситуации в стране.

Основная цель формирования цивилизованного рынка земли сельскохозяйственного назначения - это обеспечение рационального использования земли и повышения ее плодородия. Решение этих целей, определяющих макроэкономическое поведение нации, является основополагающей задачей, поскольку земля не только главное средство производства в сельском хозяйстве, но и основа государственности, национального самоопределения и пространственный базис народного хозяйства.

Становление рынка земли сельскохозяйственного назначения является частью процесса формирования рыночной экономики, что неизбежно связано с вовлечением земли в экономические отношения. Началом формирования рынка земли послужил отказ государства от монополии на землю, признание частной собственности и проведение операций по переходу земельных прав от одних лиц к другим.

Однако успешное формирование, развитие и эффективное функционирование рынка земли сельскохозяйственного назначения зависит от макроэкономических и локальных факторов. Вопросы исчисления земельной ренты, цены земли, предельных объемов земельного оборота тесно взаимосвязаны с условиями экологического состояния окружающей среды, временем года, индексом спроса и предложения, а также с другими недостаточно изученными факторами, требующими дальнейших исследований.

В новых подходах, связанных с разработкой основ функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения на социально-ориентированной основе, наибольший приоритет занимают вопросы, связанные с изучением механизма рыночного взаимодействия факторов спроса, предложения и образования равновесной цены.

Необходимость в получении достоверной рыночной информации испытывают как государственные муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития территорий, проведении налоговой политики, так и частные субъекты земельных отношений при совершении разного рода сделок с землей. Отмеченные выше вопросы свидетельствуют о большой научной и практической значимости исследований данной проблематики.

Степень изученности проблемы. Теоретические и практические аспекты земельных отношений, земельной ренты и оценки земли, а впоследствии и платности землепользования нашли свое отражение в историческом наследии - классических работах А. Смита, А. Тюрго, Д.Рикардо, В. Петти, Д. Андерсона, К. Маркса, А. Маршалла, К. Макконела, С. Брю, В.И. Ленина, П.А. Столыпина, Н.Г. Чернышевского, A.B. Чаянова и других.

Научно-теоретические и методологические вопросы рассматриваемой проблемы также были раскрыты в работах В.М. Баутина, M.JI. Бронштейна, И.Н. Буздалова, P.C. Гайсина, В.А. Добрынина, И. Загайтова, A.C. Иванова, Е.С.Карнауховой, Н.Я. Коваленко, А.Ф. Корнеева, Н.И. Кресниковой, Н.Т.Назаренко, B.C. Немчинова, С.И. Носова, Б.И. Пасхавера, Г.А.Петраневой, A.B. Петрикова, А.Э. Сагайдака, B.C. Семеновича, С.С.Сергеева, H.H. Суханова, М.П. Тушканова, В.А. Тяпкина, Н.И. Шагайды и других.

Вместе с тем многие проблемы, в частности, связанные с формированием и развитием рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также с его государственным регулированием в условиях современной экономики еще не в полной мере раскрыты, это и определило актуальность темы исследования и его практическую значимость.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является раскрытие основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения, выявление факторов и условий, определяющих систему его развития в зоне влияния мегаполиса и разработка на этой основе рекомендаций по дальнейшему развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения, ведущему к совершенствованию его механизмов функционирования, обеспечению перераспределения земель сельскохозяйственного назначения к более эффективным производителям сельскохозяйственной продукции.

Для реализации поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыть, обобщить и уточнить закономерности и особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;

- систематизировать законодательную базу, регулирующую рынок земли сельскохозяйственного назначения, для оценки степени ее непосредственного влияния на формирование и развитие данного рынка; обобщить исторические подходы в России и зарубежный опыт рыночных преобразований на земле (Латинской Америки, Китая и бывшего социалистического лагеря стран Восточной Европы);

- выявить основные факторы, условия и особенности, влияющие на формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния московского мегаполиса; проанализировать структуру сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и выявить их тенденции и закономерности, определить уровень средних цен данных сделок и их влияние на перераспределение земель сельскохозяйственного назначения между классами собственников; разработать модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения;

- обосновать рекомендации по снижению трансакционных издержек функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;

- уточнить схему организационно-экономического механизма дальнейшего эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса.

Объект исследования. Объектом исследования является рынок земли сельскохозяйственного назначения Московской области, а также экономические, социальные и правовые отношения субъектов данного рынка.

Предмет исследования. Предметом исследования являются методология, методы и пути формирования, становления, развития и регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в современных условиях.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания экономических категорий, явлений и процессов, общетеоретические и методологические положения, разработанные в трудах отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, в том числе ученых аграриев и разработки научно-исследовательских организаций.

В работе использовались методы обобщения отечественного и зарубежного опыта на основе ретроспективного, сравнительного анализа, а также методы научной абстракции, синтеза, монографический, системного анализа, графический, статистико-экономический, экспертный, экономико-математический и другие.

Источники информации. Информационной базой исследования послужили: нормативно-правовые документы и законодательные акты; разработки научно-исследовательских институтов; материалы органов статистики, в том числе материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации; материалы научно-практических конференций; публикации периодической печати; данные управления архитектуры и градостроительства Московской области; отчеты управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; данные управления сельского хозяйства Одинцовского района Московской области; данные отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района Московской области; данные Главного управления федеральной регистрационной службы Московской области, а также справочная отечественная и зарубежная литература и монографические исследования.

Научная новизна исследования заключается в определении перспективных направлений по формированию и развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения и совершенствованию его организационно-экономического механизма в условиях мегаполиса. На защиту выносятся полученные автором наиболее существенные результаты диссертации, обладающие научной новизной:

1. Раскрыты закономерности и особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в период перехода к рыночным отношениям, выявлены особенности факторов, влияющих на формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения вблизи московского мегаполиса. Сформулировано на основе критического анализа существующей научной базы определение рынка земли, отражающее возмездность взаимоотношений собственников земельных участков в координации с общественными интересами через систему государственного регулирования. Раскрыты закономерности земельных преобразований зарубежных стран, характеризующиеся наличием крупных землевладельцев и мелкоземельных крестьян. Целью рыночных преобразований на земле каждой страны являлось обеспечение равного доступа к земле как к основному средству производства.

2. Выявлены основные факторы и условия, определяющие высокий уровень спроса на земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом. В частности, установлено, что высокий уровень спроса на земли сельскохозяйственного назначения обусловлен скрытым спросом на земли иных категорий использования (к примеру, на земли поселений и промышленности), в которых нуждается московский мегаполис. Выявлены основные тенденции развития рынка земли сельскохозяйственного назначения и перераспределения земель сельскохозяйственного назначения между собственниками. Выявлен и обоснован комплекс причин высокого уровня цен на земли, сельскохозяйственного назначения вблизи московского мегаполиса. Выявлен уровень доходности сделок по перепродаже земель сельскохозяйственного назначения с их выводом из сферы сельскохозяйственного производства в другие категории использования, что показывает высокую привлекательность проведения таких операций.

3. Предложено, в целях уменьшения числа крупных землевладельцев Подмосковья и более эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, ввести налог на землю, исчисляемый на основе средней рыночной стоимости земли с учетом опыта США. Такое преобразование налогообложения земли приведет к более обдуманному и эффективному владению и использованию земли. Показана зависимость удержания завышенного уровня цен в результате монополизации земли сельскохозяйственного назначения Московского региона двумя-тремя десятками собственников (частных компаний). Выявлены причины монополизации рынка земли сельскохозяйственного назначения, которые состоят в неадекватности функционирования созданных формальных институтов.

4. Разработана модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения, учитывающая ряд факторов, влияющих на величину спроса на земли сельскохозяйственного назначения, и тенденции современного развития институциональной среды Московской области. Выявлены виды трансакционных издержек при оформлении и защите прав граждан на землю при совершении основных видов сделок с земельными участками. В результате проведенных исследований установлено, что высокий уровень трансакционных издержек обусловлен действиями федеральной власти и не может быть снижен на уровне субъектов федерации и муниципальных образований. Доказано, что действие институциональных ограничений на вывод земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства не обеспечивает продекларированную в законах особую их защиту, что приводит к бесконтрольному сокращению площади земель сельскохозяйственного назначения и искажению рыночных цен на земельные участки. Выявлены три основные пути изъятия земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства.

5. Разработана и обоснована схема организационно-экономического механизма дальнейшего эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса, учитывающая стратегию социально-экономического развития территорий Московской области до 2020 года. Предложены и обоснованы рекомендации по переходу в современных условиях от регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения через принцип выделения категории целевого использования земли к обеспечению рационального использования и защите земель сельскохозяйственного назначения от теневого и спонтанного их изъятия из сферы сельскохозяйственного производства через систему зонирования межселенной территории и установление для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана развития устойчивых систем расселения Московской области.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость данного диссертационного исследования заключается в том, что полученные теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации по раскрытию основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса могут быть использованы сельскохозяйственными организациями и предприятиями, Министерством сельского хозяйства Московской области, территориальными объединениями регулирования землепользования, департаментами земельных ресурсов, администрациями районов и управлениями сельского хозяйства для обеспечения научной и методической основы цивилизованного вовлечения земли в оборот при новых экономических условиях, дальнейшего развития и регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, определения эффективного использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве, а также в подготовке теоретических курсов для преподавания при изучении вопросов рынка земли, использования земельных ресурсов и преобразования земельно-аграрных отношений.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях: «Вклады молодых ученых в развитие аграрной науки XXI века» (г. Рязань, 2004 г.); «Социальные экономические проблемы села в послереформенный период» (г. Николаев, Республика Украина, 2004 г.); «Экономика АПК: проблемы и решения» (г. Москва, 2005 г.); «Молодые ученые - аграрной науки» (г. Москва, 2005 г.); «Приоритетный национальный проект «Развития АПК» - новые возможности для молодых ученых» (г. Москва, 2006 г.); «Международная научная конференция, посвященная 120-летию академика Н.И. Вавилова» (г. Москва, 2007 г.); «Агротехнологии XXI века» (г. Москва, 2008 г.). Основные положения и выводы по результатам исследования изложены в 13 научных публикациях, общим объемом 2,9 печатных листа.

Объем и структура диссертационной работы. Поставленная цель и задачи диссертационного исследования определили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, включающего 182 наименования, в том числе 10 иностранных источников и 14 приложений. Содержание диссертационной работы изложено на 157 страницах машинописного текста, содержит 23 таблицы, 12 рисунков и 10 формул.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ламакин, Александр Станиславович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенное исследование формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом, в дополнение к приведенным в тексте диссертации практическим рекомендациям, позволяет сформулировать следующие выводы и предложения:

1. Возникновение рынка земли является закономерным результатом приватизации земель сельскохозяйственного назначения, то есть перехода земли в частную собственность. Главной составляющей рынка земли является сам рыночный механизм, который представляет собой способ взаимодействия продавца и покупателя, основанный на спросе, предложении и цене. Рынок земли является одним из наиболее регулируемых государством рынков и особое внимание уделяется землям сельскохозяйственного назначения. В этой связи, наряду с рыночными регуляторами (спросом, предложением и ценой) решающее влияние оказывают институты и организации, призванные обслуживать и регулировать данный рынок.

2. Проведенное исследование показало, что для создания цивилизованного рынка земли сельскохозяйственного назначения аренда, как форма отношений на земле, должна получить большее распространение. Опираясь на опыт стран с развитой экономикой, можно утверждать, что аренда служит формой концентрации землепользования, когда из-за недостатка капитала сельскохозяйственные товаропроизводители арендуют землю с расчетом ее последующего выкупа. Между тем, пристальный анализ природы арендных отношений позволил увидеть и слабые ее стороны: аренда отрицательно сказывается на инвестиционном процессе в среднесрочном и долгосрочном периодах; затраты на арендные платежи повышают себестоимость сельскохозяйственной продукции, и как следствие, повышается уровень цен на продукты питания. В итоге по данному вопросу необходимо заключить, что арендная форма отношений имеет свою нишу в системе формирования и эффективного функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.

3. Проведенный анализ зарубежного опыта позволил нам сделать ряд обобщающих выводов: земельные преобразования предопределили экономический рост многих стран; земельные преобразования в развитых странах характеризовались наличием крупных землевладельцев (лендлордов) и мелкоземельных крестьян (арендаторов); целью земельных преобразований в каждой стране являлось обеспечение равного доступа к земле, как к основному средству производства; земельные преобразования - это государственная и общественная акция, определяющая новые формы земельных отношений.

4. Проведенный анализ факторов и условий, влияющих на формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом, показал, что именно под воздействием московского мегаполиса формируется высокий спрос на землю сельскохозяйственного назначения, обусловленный скрытым спросом на земли других категорий использования (земли поселений и промышленности).

5. Разработанная модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения Московской области учитывает ряд факторов, оказывающих влияние на величину спроса на земли сельскохозяйственного назначения и тенденции современного развития институциональной среды региона. При моделировании параметров стоимости земли сельскохозяйственного назначения были получены расчетные данные, учитывающие экологические зоны Московской области, признаки функционального освоения, пространственной организации территории и специализацию производства, согласно устойчивым системам расселения Московской области до 2020 года. Комплексный учет множества факторов предложенной модели несет в себе большой объём объективной рыночной информации, корректируя показатели кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения Московской области, а при продаже земли сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственного использования в модели учитывается фактор трансформации (перевода) земель.

6. Анализ результатов перепродажи земель сельскохозяйственного назначения с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства показал высокую доходность таких операций, что, в свою очередь, демонстрирует высокую их привлекательность. В результате: рыночные цены на земли сельскохозяйственного назначения сильно искажены ценами на участки, которые выводятся из сферы сельскохозяйственного производства; все земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района и Московской области в целом позиционируются на рынке в ценовом диапазоне как земли любой другой категории использования; активными участниками земельного рынка Одинцовского района и Московской области в целом являются несельскохозяйственные коммерческие организации.

7. В результате проведенного исследования предложенная схема организационно-экономического механизма формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения отражает совокупность всех протекающих процессов и позволяет оценить влияние составляющих ее элементов. Высокий уровень трансакционных издержек в условиях действующих институтов стал в настоящее время основным препятствием осуществления гражданами своих прав на землю, а также условием, предопределяющим перераспределение земель в руки тех, кто в состоянии их оплатить.

8. Из проведенного анализа путей изъятия земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства мы можем сделать вывод о несостоятельности принципа выделения категории земли защитить от бесконтрольного изъятия и обеспечить рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения. Классификация земель по категориям не позволяет четко определить объект регулирования и соблюдения интересов землевладельцев. Представляется целесообразным перейти от регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, через выделение категории целевого использования земли, к зонированию межселенной территории Московской области и установлению для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана социально-экономического развития территории.