Формирование системы оценки конкурентоспособности продукции жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы оценки конкурентоспособности продукции жилищного строительства"

На правах рукописи

ВЕСЕЛОВ Сергей Леонидович

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ПРОДУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

21 МАР 2013

005050770

Санкт-Петербург 2013

005050770

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономики строительства.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор,

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: Ершова Светлана Анатольевна

доктор экономических наук, профессор, СПб ГКУ "НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга", начальник управления аучно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга;

Колтынюк Борис Аронович

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А.Бонч-Бруевича», заведующий кафедрой экономической теории и основ предпринимательства

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный политехнический университет»

Защита состоится « » апреля 2013 года в часов на заседании дис-

сертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская, д. 4, зал заседаний (ауд. 219).

Тел./факс: 8 (812) 316-58-72, Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « ^ » марта 2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, д. э. н., проф.

Асаул Вероника Викторовна

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что продукция жилищного строительства, обладая уникальным свойством удовлетворять одну из базовых человеческих потребностей - необходимость в жилье, является одним из наиболее труднодоступных для широкого круга потребителей товаром.

Трансформация природы товарно-денежных отношений строительных организаций с их клиентами, при переходе от плановой к рыночной экономике и появлением конкуренции, способствовала как увеличению номенклатуры возводимых объектов и дифференциации их потребительских свойств, так и изменению отношения самих потребителей к их оценке. Согласно закону максимизации полезности потребитель стремится получить максимальное количество благ в единицу стоимости, выбирая, таким образом, наиболее конкурентоспособный продукт. Приобретение не идентичных товаров (каждая единица продукции жилищного строительства уникальна) и наличие возможности моделировать различные варианты оплаты, что влияет на конечную стоимость продукции, делает потребительский выбор сложным и многофакторным.

Изменение доступности возводимого жилья по сравнению с уже построенными зданиями в Российской Федерации, с точки зрения средней стоимости одного квадратного метра, зафиксировано в 2008 году. Данная тенденция является одним из факторов обуславливающих существующий уровень спроса на первичном рынке жилой недвижимости.

-первичныи рынок жилья

—вторичным рынок жилья

Рис. 1. Средняя стоимость квадратного метра жилья в России

Развитие финансовой системы, в том числе ипотечного кредитования, и подходов строительных организаций к формированию сбытовой политики дают возможность потребителю выбирать жилье не только на основе его технических параметров и базовой стоимости, но и с учетом дифференцируемых условий оплаты. Увеличение количества оцениваемых параметров при выборе жилья усложняет их формализацию и учет индивидуальных потребительских предпочтений. Вместе с этим часть свойств объекта не может быть объективно распознана клиентом ввиду их проявления только во время эксплуатации жилья.

Определение конкурентоспособности, как показателя интерпретирующего привлекательность продукции для потребителя, не может быть однозначно выявлено соотношением цена — качество — сроки. Это связанно тем, что условия оплаты и конечная стоимость, при приобретении жилья с помощью заемных средств, зависит не только от финансовых возможностей потребителя (существующие накопления и будущие доходы), но и условий кредитования.

В настоящее время совокупное влияние технических параметров, условий отплаты и срока до начала использования жилья изучено недостаточно и нуждаются в дополнении и систематизации, что характеризует актуальность темы диссертации.

Степень разработанности проблемы.

Теоретическую основу изучения конкуренции заложил А. Смит. Значительный вклад в изучение конкуренции внесли Асаул А. Н., Бузырев В. В., Ершова С. А., Заренков В. А., Каплан Л. М., Колтынюк Б. А., Панибратов Ю. П., Реген В., Резник С. Д., Смирнов Е. Б.

Развитие данного направления экономической науки применительно к стратегиям конкурентоспособности произвели в своих работах Азоев Г. Л., Горев В. П., Криворотое В. В., Портер М., Саритх М., Юданов А. Ю. и другие.

Развитие современных взглядов на конкурентоспособность предприятий и управление организаций связано с научными работами следующих ученых: Асаул В. В., Асташенков В. П., Бабенчук К. А., Воронов Д. С., Гужва Е. Г., Гумба X. М., Донгак Ч. Г., Дроздова И. В., Иванов С. Н., Кияткина Е. П., Кленин А. Ю., Кощеев В. А., Лапин Г. Н., Ложкин А. А., Малинина К. В., Малинина Н. А., Молчанов Д. К., Овсянникова Т. Ю., Песоцкая Е. В., Петров А. А., Плетнева Н. Г., Ситдиков С. А., Фаптинский Р. А., Федосеев И. В., Фролов В. И., Хамхоков Р. М., Эсетова А. М., Яичников Е. А. и другие.

Проблемы, связанные с изучением конкурентоспособности строительной продукции, исследовали Абляев Р. Ю., Арасланова Д. Ф., Гусев М. В., Лачуева К. Ш, Лукманова И. Г., Попова А. Н и другие.

В настоящее время в экономической науке недостаточно исследований, посвященных совершенствованию и формализации методов оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства, а ряд выводов и предложений, сформулированных указанными учеными, нуждается в обобщении, уточнении и систематизации.

Данное исследование отличает от работ подобного рода применение комплексного подхода в оценке потребительских свойств продукции жилищного стро-

ительства: качество рассматривается с позиции объективного анализа характеристик, которые могут быть определены потребителем до завершения строительства, а условия приобретения изучаются как группа взаимозависимых параметров, подверженных моделированию в зависимости от возможностей покупателя.

Предлагаемый подход к оценке и анализу конкурентоспособности продукции жилищного строительства позволяет потребителю самостоятельно провести ее технический анализ с приведением результата к финансовому эквиваленту.

Цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является совершенствование методов оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства. Поставленная цель достигается на основе решения следующих задач:

• Исследование теоретических основ конкуренции и конкурентоспособности, уточнение существующих определений этих понятий.

• Выявление и структурирование факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства.

• Уточнение факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор.

• Формирование функциональной зависимости спроса на продукцию жилищного строительства от факторов ее конкурентоспособности, влияющих на потребительский выбор.

• Разработка метода расчета показателя конкурентоспособности продукции жилищного строительства.

• Разработка алгоритма оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства.

Объектом исследования является продукция жилищного строительства.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе проектирования, строительства и приобретения объектов жилищного строительства.

Научная новизна исследования состоит в использовании комплексного подхода к выявлению и классификации факторов потребительского выбора, определению их функциональной взаимозависимости, и разработке алгоритма оценки и анализа показателя конкурентоспособности продукции в жилищном строительстве с точки зрения потребителя. Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Уточнено понятие «конкурентоспособность продукции жилищного строительства». Данное уточнение позволяет проводить оценку и анализ конкурентоспособности продукции жилищного строительства, на основе критерия ее полезности для потребителя.

2.Разработана классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства на основе ее качества, цены и срока готовности. Сформирована функциональная зависимость спроса на указанную продукцию от данных факторов. Разработанная классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства позволяет учесть совокупность факторов

в том числе уточнить и дополнить качественные показатели продукции жилищного строительства, задействовать элементы формирующие структуру оплаты, конкретизировать описание срока готовности продукции. Сформированный принцип влияния факторов конкурентоспособности жилищного строительства на спрос на нее позволяет объединить данные факторы в единую функциональную зависимость.

3.Уточнены факторы конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющие на потребительский выбор. Предложен метод определения показателя конкурентоспособности продукции жилищного строительства, основанный на данных факторах. При уточнении факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор, были определены те из них, которые могут быть распознаны потребителем и влияют на принятие им решения о покупке в соответствии с ограничениями, накладываемыми на сравниваемые объекты. Предложенный метод определения показателя конкурентоспособности позволяет уточнить принцип влияния факторов конкурентоспособности продукции на спрос на нее.

4. Предложен алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства, на основе расчета показателя конкурентоспособности методом удельного значения. Предложенный алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства, на основе расчета показателя конкурентоспособности методом удельного значения, как отношения суммы всех текущих и будущих затрат, связанных с приобретением выбранного жилья, а также последующих дополнительных затрат на транспорт к общей площади рассматриваемого объекта, позволяет: учесть в оценке срок до завершения строительства рассматриваемых объектов; избежать применения метода экспертных оценок при их сравнении; определить универсальные показатели для выполнения анализа; привести результат оценки конкурентоспособности к финансовому показателю.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость диссертации состоит в развитии методик оценки и анализа конкурентоспособности строительной продукции и совершенствованию подходов к классификации индивидуальных потребительских предпочтений при выборе жилья.

Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования предприятиями строительного комплекса Российской Федерации и потребителями их продукции предложенных методик, полученных научных результатов и выводов в качестве методической основы при принятии управленческих решений в целях:

• оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства потребителями и строительными компаниями;

• оперативного управления компаниями конкурентоспособностью создаваемой продукции на разных этапах ее жизненного цикла.

Внедрение. Разработанная классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства была использована НП «МАПО» при

создании Программы по оценке и анализу качества продукции жилищного строительства.

Методология и методы исследования.

В качестве основного метода исследования применялся системный анализ, в ходе которого использовались теоретические и методологические положения, отечественный и зарубежный опыт решения вопросов рыночной экономики, современные концепции управления экономикой, методы экономико-математического моделирования, математической статистики, факторного анализа и другие. В процессе исследования использовались программные средства и вычислительная техника.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -строительство), п. 1.3.65. «Развитие методологии управления качеством и конкурентоспособностью строительной продукции».

Степень достоверности и апробация результатов.

Достоверность научных результатов. Для доказательства основных положений исследования использовались законодательные и нормативные акты, а также аналитические и статистические данные Правительства Российской Федерации и Санкт - Петербурга, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Федеральной службы государственной статистики по РФ и Санкт-Петербургу и других федеральных и региональных органов власти, получившие признание научные положения об оценке конкурентоспособности строительных компаний и их продукции.

Апробация работы проведена в докладах и выступлениях на двух международных и одной всероссийской научно-практических конференциях (Санкт-Петербург).

Структура и объем работы.

Структура и объем работы определена логикой исследования, отражает ее цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 185 наименований и двух приложений. Работа изложена на 145 страницах, содержит 4 рисунка и 20 таблиц.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1.Уточнено понятие «конкурентоспособность продукции жилищного строительства».

Существующие научные подходы к определению конкурентоспособности строительной продукции, основаны на сочетании ряда ее свойств и положения на рынке, однако в них не отражено влияние совокупности ее свойств на возможность максимизации полезности, получаемой потребителем от приобретения жилья.

При уточнении содержания понятия автором предложено следующее определение «конкурентоспособности продукции жилищного строительства» - совокупность качественных свойств, ценовых характеристик и срока готовности продукции, позволяющая потребителю максимизировать полезность от приобретения и эксплуатации жилья.

В развитии существующих подходов (Арасланова Д. Ф., Гусев М. В., Лукма-нова И. Г. и др.) данное уточнение позволяет проводить оценку и анализ конкурентоспособности продукции именно жилищного строительства, на основе критерия ее полезности для потребителя. Оценка конкурентоспособности продукции жилищного строительства производится на основе суммы всех текущих и будущих затрат, связанных с приобретением, в единицу ее площади, размерность - рубль/квадратный метр.

2. Разработана классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства на основе ее качества, цены и срока готовности. Сформирована функциональная зависимость спроса на указанную продукцию от данных факторов.

На основе выявленных недостатков существующих научных подходов к определению факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства предлагается уточнить и дополнить качественные показатели, ценовые характеристики, описание срока готовности продукции, а также структурировать данные группы параметров в классификацию факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства (табл. 1).

Качественные показатели, как совокупность свойств продукции, обуславливающих её пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с её назначением, подразделяется автором на четыре группы параметров рассматриваемых в пределах квартиры, здания целиком, окружения дома, а также транспортной доступности объекта. Ценовые характеристики состоят из абсолютной и относительной стоимости продукта и элементов формирующих структуру оплаты, зависящих от финансовых возможностей потребителя и условий кредитования. Срок готовности продукции определяет промежуток времени от момента ее приобретения до завершения строительства и передачи клиенту.

Приведенные ценовые характеристики продукции являются дополнительными параметрами, характеризующие не качественные особенности рассматриваемого объекта, а условия его приобретения.

Применение данной классификации позволяет учесть совокупность факторов конкурентоспособности в том числе уточнить и дополнить качественные показатели продукции жилищного строительства, задействовать элементы формирующие структуру оплаты, конкретизировать описание срока готовности продукции.

Разработанная классификация базируется на концептуальной функциональной зависимости спроса на товар О от совокупности его качественных показателей ОС, ценовых характеристик X Р и срока готовности продукции Т:

о = /(ос,гР ,т) = /(дР ,дв ,йИ ,ят ЛР ,г) (О

Таблица 1

Классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного

строительства

Группы факторов Обозначение Факторы

Характеристики квартиры Общие характеристики Є, 5С Размер общей площади с балконами

Размер жилой площади Жилые комнаты

$ еж Гостиные

^ вв Спальни

с Размер нежилой площади Санузлы

$ ш Кухня

с исоя Коридоры

с "ЯОЙ Кладовые

К, Планировочный коэффициент

Зцм. Размеры лоджии, балконов

Видовые характеристики из окон

к Этаж рассматриваемой квартиры

На Высота квартиры

г, Совмещение кухни и жилой комнаты в одно помещение

г* Влияние на звуковой комфорт соседствующих помещений

Параметры внутреннего оснащения Качество и наличие отделки, фурнитуры сантехнического оснащения, особенности инженерных систем

Характеристики здания Инженерные системы е. 7 Параметры систем водоснабжения, водоотведения, отопления, кондиционирования, вентиляции, электроснабжения, газоснабжения, мусоросборки.

Эксплуатационные Организация управления домом

Общетехнические 2, Ус Стационарные параметры Технологии и типизация строительства

Высотность и этажность

Эстетические Оформление фасадов

Окончание табл.1

Параметры окружения Ближайшее окружение е„ і Близость береговых и лесных зон, детских садов и школ, объектов здравоохранения, культурных и спортивных центров, вредных предприятий; плотности застройки.

Район расположения Сейсмологическая активность, климатические особенности, наличие агрессивных и гомогенных полей, социальное равенство и культурное согласие

Дорожная инфраструктура Параметры автостоянок

Качество внутриквартальных дорог, наличие велосипедных и пешеходных дорог

Благоустройство Наличие и параметры элементов благоустройства

Ценовые характеристики Стоимость и параметры оплаты Р Стоимость квартиры

Рт> Удельная стоимость квартиры

Рм Размер кредита

Рт Стоимость продукции с учетом переплаты

р * ж Конечная стоимость кредита

уР Ро Первоначальный взнос

р» Ежемесячный платеж

N Срок выплат

I Кредитная ставка

Срок готовности т Время от момента приобретения до начала использования

Транспортная доступность объекта д. Индивидуальная

Яс Групповая

Качественные показатели ОС продукции жилищного строительства, подразделяются автором на четыре группы параметров рассматриваемых в пределах квартиры Q г , здания целиком () в, окружения дома (9 д/, а также транспортной

доступности объекта Я Т , и обусловлены их составными элементами - факторами конкурентоспособности и, с учетом зависимостей составных элементов, имеют следующий вид:

2/- = /($а ш ->2N ^у ) (2)

(3)

(4)

(5)

Ценовые характеристики состоят из абсолютной Р и относительной Р^ 2 стоимости продукта, элементов, формирующих структуру оплаты Ур

и зависящих от финансовых возможностей потребителя (текущие и будущие накопления Р0- и Рд,) и условий кредитования (продолжительность N и процентная ставка / ) и, с учетом зависимостей составных элементов, формируются следующим образом:

Использование концептуальной связи спроса на товар (1) с совокупностью его качественных показателей (2;3;4;5), стоимостных характеристик (6) и срока готовности позволяет привести факторы конкурентоспособности продукции жилищного строительства к единой функциональной зависимости.

3. Уточнены факторы конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющие на потребительский выбор. Предложен метод удельного значення для определения показателя конкурентоспособности продукции.

Приобретение жилья сопряжено с отсутствием у потребителя возможности объективно определить часть его эксплуатационных характеристик. Часть качественных показателей, для разных продуктов, может отличаться несущественно ввиду их соответствия идентичным и обязательным для соблюдения строительным нормам и правилам, а также схожестью ряда параметров. По мнению автора, уточнение и применение разработанной классификации факторов конкурентоспособности, влияющих на потребительский выбор, требует описания ограничений накладываемых на сравниваемые объекты и их влияния на проведение оценки и анализа:

• Объекты рассматриваются с точки зрения свойств доступных для потребительской оценки в момент приобретения.

Часть факторов конкурентоспособности может быть определенна только в процессе эксплуатации здания: влияние совмещения кухни и жилой комнаты в одно помещение г у , роль соседствующих помещений в нарушении звукового комфорта 2 н, уровень организации управления домом и охраны внутренней территории 2 м . Данные параметры, при соответствии минимальным значениям норм, не могут быть определенны потребителем до начала эксплуатационного периода.

• Объектом для сравнений выступают единицы продукции жилищного строительства-квартиры с равным количеством жилых комнат в минимальной ком-

=/(Р,Ро ,Р 2 ,Р„ ,1,М)

2 ;

(6)

плектации - без дополнительной отделки, фурнитуры и машиномест на автостоянке, которые не расположены на первом или последнем этажах здания, соответствующие требованиям строительных норм и правил. В сравнении участвует не мене двух объектов.

Согласно данному ограничению минимизируются различия сравниваемых

квартир, а параметры их внутреннего оснащения 21, инженерных систем здания 2 ЕЫ и этажа расположения К 05Т, благоустройства 2 $ н дорожной инфраструктуры 2 я , не будут учитывать при оценке и анализе конкурентоспособности.

• Рассматриваемые объекты должны находиться в пределах одного города или городской агломерации, в одном районе расположения, иметь схожие параметры социальной инфраструктуры, относиться к одному классу жилья (эконом, бизнес, элит). В соответствии с данным ограничением ближайшее окружение £ и район расположения 2 ^ сравниваемых объектов, высота квартиры Я 0 , видовые характеристики из окон К ш , высотность и этажность здания У АИ , технология и типизация строительства У сн , параметры оформления фасадов У АГ не будут учитывать при оценке и анализе конкурентоспособности.

На основе предложенных ограничений, накладываемых на сравниваемые объекты, и их влияния на проведение оценки и анализа конкурентоспособности автором предлагается уточнить разработанную классификацию факторов с учетом тех из них, которые влияют на потребительский выбор (табл. 2).

Таблица 2

Классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор

№ Факторы Обозначение Размерность

1 Размер общей площади с балконами квадратные метры

2 Размер жилой площади Зцу

3 Планировочный коэффициент к, -

4 Групповой показатель транспортной доступности минуты

5 Индивидуальный показатель транспортной доступности ЯР

6 Стоимость квартиры р рубли

7 Первоначальный взнос р0

8 Ежемесячный взнос р,

9 Удельная стоимость квартиры Ря, рубль/ квадратный метр

10 Кредитная ставка I проценты

И Срок кредитования N месяцы

12 Время до окончания строительства т

Применение данной классификации позволяет уточнить связь спроса продукцию О 1 в зависимости от параметров качества <2 , которые могут быть распознаны потребителем в соответствии с ограничениями, накладываемыми на сравниваемые объекты. Автором предлагается использовать для этого показатель конкурентоспособности продукции жилищного строительства С/С , основанный на факторах потребительского выбора, следующим образом:

С]С = й' =/(е; ,ЯТ ,2р ,Г) = = /(5с ¿иг ,КХ ,ЯР ,Яа ,Р,Р„ ,Р 2 ,Р„ Т)

т

Показатель конкурентоспособности С/С, в соответствии с указанной зависимостью (7) и заданными ограничениями, отождествлен с уровнем спроса, определяется для каждого объекта индивидуально и характеризует его в момент оценки, основан на факторах конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор.

Применение данного подхода позволяет уточнить принцип влияния факторов конкурентоспособности продукции на потребительский выбор.

4. Предложен алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства, на основе расчета показателя конкурентоспособности продукции методом удельного значения.

Проблемы применения существующих подходов к определению конкурентоспособности продукции связаны с особенностью использования метода экспертных оценок, не дающего полной объективности, отсутствием универсальных показателей, учитывающих специфику незавершенности строительства, для сравнения, методологическими трудностями количественного расчета и приведения результатов к финансовым показателям.

Разработанный алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства базируется на сравнительном подходе оценки недвижимости и сводится к следующим восьми этапам.

Первый этап. Определение величины существующих накоплений потребителя Р0 и его возможность осуществлять ежемесячные платежи р .

N

Второй этап. Определение объектов допустимых для оценки и анализа, сроков Т до завершения их строительства. Рассмотрение доступных ипотечных программ и установление размера процентной ставки по кредиту /, а также максимально возможного периода кредитования N МАХ .

Третий этап. Выбор в допустимых объектах конкретных квартир, определение размеров их общих 5 (! и жилых 5 иу площадей, заявленной цены Р интересуемых квартир и их планировочных коэффициентов К1:

г 5иу

К1 (8)

^ с

Четвертый этап. Расчет срока кредитования N исходя из аннуниететных платежей, возможности осуществлять выплаты на протяжении этого срока при

заданных параметрах Р, Р0, Ры, /.

100 *(/>-/>(, )

N =

1*(Р-Р0) (9)

100 *

" 17

Сравнение расчетного значения N с заданной величиной N МАХ .

Пятый этап. Уточнение количества объектов допустимых для оценки и анализа. Расчет удельной стоимости квартиры Рт2 : Р ° о

Шестой этап. Определение группового Л с и индивидуального ,, показателей транспортной доступности, исходя из расположения места трудовой деятельности потребителя или логистического центра города. Расчет дневной разницы в пути I Л и стоимости временных затрат ТС необходимых для определения величины дополнительных затрат на транспорт ТР ■

Дневная разница в пути / д , характеризует дополнительные временные затраты по передвижению потребителя от логистического центра до выбранного объекта. При равном соотношении случаев использования личного и общественного транспорта дневная разница в пути формализуется следующим образом:

1А=ЯР+Яа (11)

Расчет стоимости временных затрат ТС необходим для приведения дневной разницы в пути I & к финансовому эквиваленту на протяжении календарного месяца (состоит из 21 рабочего дня из 8 часов), вычисляемой исходя из дохода заемщика (принятого на уровне 2,5 Р ^ ).

2,5 Р\г Р кг

ТС=-(12)

21*8*60 4032 4 '

В данной формуле задействовано среднее количество рабочих дней в месяце - 21 и часов в день — 8, коэффициент 0,4 характеризующий размер ежемесячного платежа от уровня предполагаемого ежемесячного дохода.

Величина дополнительных затрат на транспорт тр определяется

стоимостью временных затрат ТС и дневной разницей в пути I Л на протяжении N -Т месяцев (среднее количество дней - 21):

ТР = ТС*1А *21*(ЛГ-Г) = —-^---(13)

При рассмотрении объекта с минимальной дневной разницей в пути / д , в случае совпадения мест проживания и расположения сравниваемых объектов,

или совпадении сроков кредитования и завершения строительства N = Т, дополнительные текущие затраты на транспорт ТР равны нулю.

Этап седьмой. Расчет показателя конкурентоспособности продукции

жилищного строительства методом удельного значения CICи .

Предлагается вычислять данный показатель отношением суммы всех текущих и будущих затрат - PQ и Рмт, связанных с приобретением выбранного жилья, а также возможных дополнительных затрат на транспорт ТР к общей площади S G рассматриваемого объекта:

Рп +Рмт + ТР

С/С„ = -=

¿ я

* N

100 + /*— р a)*(N-T) Р0+(Р-Р0)Ч--)+ N Р-—---(И)

=_100_192_

Se

Этап восьмой. Определение приоритетности С/С и , ЛГ, и Р 2 . Анализ и оценка полученных результатов. Выбор наиболее конкурентоспособного объекта.

Предложенный алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства (рис. 2), на основе расчета показателя конкурентоспособности методом удельного значения С/С и основан на отношении суммы разнонаправленных параметров Р0, Рш, ТР, увеличение которых уменьшает CIC у , к однонаправленному показателю S G , увеличение которого способствует его росту. Таким образом, продукция с минимальным значением показателя С/С и будет являться наиболее конкурентоспособной.

В таблице 3 представлена предлагаемая сводная ведомость параметров для расчета показателя конкурентоспособности продукции жилищного строительства методом удельного значения. Данные параметры обусловлены возможностями потребителя - Р0 и Р дг, характеристиками объекта — SG, S uv , Р , Т, Rc; и R Р, условиями кредитования -I и N.

Таблица 3

Сводная ведомость параметров для расчета показателя конкурентоспособности методом удельного значення

№ Параметры

Ra Rp Т N I р. Л Р

квадратные метры минуты месяцы проценты тысячи рублей

1

2

п

Рис. 2. Алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства

Указанные параметры (табл. 3) используются для расчета показателя конкурентоспособности С/С ц , удельной стоимости Р 2 и планировочного

т

коэффициента К,, которые используются для проведения сравнения выбранных объектов.

В табл. 4 представлена предлагаемая сводная ведомость параметров для оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства на основе показателя конкурентоспособности, рассчитанного методом удельного

значения, и относительных величин - Кх и Р 2 .

т

Таблица 4

Сводная ведомость параметров для оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства

№ Название объекта Корпус Параметры и их приоритетность

с/с„ Рт> к,

тысяч рублей/ квадратный метр

Приоритетность

1

2

п

Проведение выбора наиболее конкурентоспособного объекта производится в соответствии с выбранной приоритетностью для показателей С/С (/, Р г и К ].

В табл. 5 представлен результат сравнения конкурентоспособности продукции жилищного строительства выбранных объектов, с учетом следующей приоритетности сравниваемых параметров: максимальный приоритет С/С{/ означает определение наиболее выгодного продукта с точки зрения текущих и будущих косвенных и прямых затрат; второстепенный приоритет Р 2 подразумевает поиск наиболее выгодного продукта с точки зрения его первоначальной цены получаемой в единицу общей площади; третьестепенный приоритет К , означает выбор жилья с максимальной жилой площадью на единицу общей площади.

Таблица 5

^_Сравнение конкурентоспособности выбранных объектов

№ Название объекта Корпус С/С„

тысяч рублей/ квадратный метр -

Приоритетность 1 2 3

1 Тридевяткино царство, ЗАО «УНИСТО» №2 207 63,5 0,453

2 Новое Мурино, ЗАО «ЦДС» №2 335 84,5 0,468

3 Новое Мурино, ЗАО «ЦДС» №3 320 80 0,489

4 Северные высоты, ЗАО «ЦДС» №2 323 80 0,499

5 Муринский посад, ЗАО «ЦДС» №1 383 74 0,481

6 Солнечный, ГК «Арсенал-Н» №4 376 77 0,437

Применение данного метода позволяет учесть в оценке срок до завершения строительства рассматриваемых объектов, избежать применения метода экспертных оценок при их сравнении, определить универсальные показатели для выполнения анализа, привести результат оценки конкурентоспособности к финансовому показателю.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы:

1. При уточнении специфики и предметного содержания понятия «конкурентоспособность продукции жилищного строительства» были исследованы проблемы влияния совокупности ее свойств на полезность, получаемую потребителем от приобретения жилья

2.Разработанная классификация факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор, позволяет учесть совокупность факторов, влияющих на потребительский выбор, в том числе уточнить и дополнить качественные показатели продукции жилищного строительства, задействовать элементы формирующие структуру оплаты, конкретизировать описание срока готовности продукции. Сформированный принцип влияния факторов конкурентоспособности жилищного строительства на спрос на нее позволяет объединить данные факторы в единую функциональную зависимость.

3.При уточнении факторов конкурентоспособности продукции жилищного строительства, влияющих на потребительский выбор, были определены те из них, которые могут быть распознаны потребителем и влияют на принятие им решения о покупке в соответствии с ограничениями, накладываемыми на сравниваемые объекты. Предложенный метод определения показателя конкурентоспособности позволяет уточнить принцип влияния факторов конкурентоспособности продукции на спрос на нее.

4. Предложенный алгоритм оценки и анализа конкурентоспособности продукции жилищного строительства, на основе расчета показателя конкурентоспособности методом удельного значения, как отношения суммы всех текущих и будущих затрат, связанных с приобретением выбранного жилья, а также последующих дополнительных затрат на транспорт к общей площади рассматриваемого объекта, позволяет: учесть в оценке срок до завершения строительства рассматриваемых объектов; избежать применения метода экспертных оценок при их сравнении; определить универсальные показатели для выполнения анализа; привести результат оценки конкурентоспособности к финансовому показателю.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ В изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1.Веселов, С.Л. Влияние факторов потребительского выбора при покупке жилой недвижимости в объектах незавершенного строительства [Текст] / С.Л. Веселое // Современные исследования социальных проблем, 2011. — №4. -Режим доступа: http://sisp.nkras.ni/issues/2011/4/veselov.pdf (доступ свободный). -Загл. с экрана. — Яз. рус. (0,737 п. л.).

2.Веселов, С.Л. Конкурентоспособность строительной продукции в объектах капитального [Текст] /СЛ. Веселов// Инженерный вестник Дона, 2011. - №4. -Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n4y2011/554 (доступ свободный). - Загл. с экрана. — Яз. рус. (0,362 п. л.).

3. Веселов, С.Л. Формирование конкурентоспособности продукции в жилищном строительстве [Текст] /С.Л. Веселов// Инженерный вестник Дона, 2012. — №2. - Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n2y2012/749 (доступ свободный). - Загл. с экрана. - Яз. рус. (0,385 п. л.).

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

4. Веселов, С.Л. Экономико-психологические аспекты приобретения объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства—Одиннадцатая международная научно-практическая конференция «Экономическая психология: современные проблемы и перспективы развития», 23-25 ноября 2011 г.: материалы конференции. - СПб.: /С.Л. Веселов// Изд-во СПбГУЭФ, 2011. - С. 51-54. (0,184 п. л.)

5.Веселов, С.Л. Стратегия обеспечения конкурентоспособности подрядной организации в строительстве — Доклады 68-ой научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета/СЛ. Веселов// СПбГАСУ.-В 5 ч. Ч. V. -СПб., 2011 год. -С. 135-138. (0,196 п. л.)

6.Веселов, С.Л. Модель формирования ипотечного кредита на основе баланса спроса и предложения конечной стоимости жилой недвижимости / СЛ. Веселов// «Современная наука: актуальные проблемы теории и практики». Серия «Экономика и право» №1 2011г. - С. 8-10. (0,211 п. л.)

7. Веселов, С.Л. Особенности строительной продукции в объектах капитального строительства» /СЛ. Веселов//«Научная перспектива. Научно-аналитический журнал №11 2011г.-С. 16-18. (0,355 п. л.)

8.Веселов, С.Л. Влияние макроэкономических показателей экономики на рынок недвижимости Санкт-Петербурга и ленинградской области /С.Л. Веселое// «Научная перспектива». Научно-аналитический журнал №12 2011г. -С. 20-23. (0,393 п. л.)

9.Веселов, С.Л. Моделирование ценовых факторов потребительского выбора при покупке объектов недвижимости /С.Л. Веселов// «Научный обозреватель». Научно-аналитический журнал №11 2011г.-С. 4-5. (0,145 п. л.)

Компьютерная верстка И. А. Яблоновой

Подписано к печати 05.03.13. Формат 60><84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,2. Тираж 120 экз. Заказ 15. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.