Формирование системы управления многофункциональной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы управления многофункциональной недвижимостью"

На правах рукописи

ООЗОБЗЭВТ

Бочаров Алексей Юрьевич

Формирование системы управления многофункциональной недвижимостью

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством» (специализация - «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2007

003053967

Работа выполнена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ФГУП ЦНИИЭУС)

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Защита диссертации состоится « 7У» февраля 2007 года в 7/ часов на заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ФГУП ЦНИИЭУС) по адресу: 119991, ГСП-1, г. Москва, В-331, проспект Вернадского, 29, этаж 14, конференц-зал

С диссертацией можно ознакомиться в отделении №3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре России по адресу:

119991, ГСП-1, г. Москва, проспект Вернадского, д.29, этаж 2.

Автореферат разослан « /Л января 2007 г

кандидат экономических наук, доцент Дидковская Ольга Всеволодовна

доктор экономических наук Стороженко Вячеслав Петрович кандидат экономических наук Бессалов Петр Михайлович AHO «Институт экономики недвижимости»

;// , _____уу

Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н., профессор

А.Ф. Пацкалев

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях развития товарно-денежных отношений в стране усиливается роль и значение недвижимости, прежде всего и главным образом в сфере жилищного строительства и социально-бытовой инфраструктуры, в соответствии с объявленными приоритетами в области социальной политики.

Массовое жилищное строительство требует иных подходов к осуществлению строительства и к управлению недвижимостью, где комплексная застройка территории многофункциональными зданиями, либо реконструкция уже построенных, включающих в себя: жилые, офисно-торговые и социально-бытовые помещения, представляется объективной необходимостью в задаче качества возводимого жилища и эффективного управления многофункциональной недвижимостью.

Такое использование недвижимости позволяет, с одной стороны -обеспечить собственнику или арендаторам офисно-торговых и иных помещений получение более высоких прибылей, а с другой - собственнику или арендаторам квартир предоставить более комфортное проживание.

Подобная практика получила широкое распространение в развитых странах Европы и США, в России же задачи, связанные с эффективным управлением комплексами многофункциональной недвижимости, еще недостаточно проработаны теоретически и только начинают решаться на практическом уровне.

Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления недвижимостью связана также с тем, что значительный материально-вещественный потенциал, накопленный ранее, за годы перестройки и последующих лет рыночных преобразований, не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость, что предопределяет необходимость его восстановления и модернизации.

Разработкой проблем управления собственностью и, в частности, недвижимостью занимались многие отечественные ученые. Среди них можно упомянуть труды Д.Б.Аратского, С.Г.Беляева, Б.С.Бушуева, И.Т.Балабанова,

B.В.Григорьева, В.А.Горемыкина, П.Г .Грабового, Б.В.Генералова,

C.В.Грибовского, Ю.А.Дмитриева, В.А.Зеленкина, М.И.Каменецкого,

B.И.Кошкина, Н.Л.Карданской, Н.Ф.Костецкого, Е.А.Кудашева,

C.Н.Максимова, Б.З.Мильнера, Е.П.Панкратова, А.Ф.Пацкалева, Л.Б .Резникова, Р.Ф.Самусевой, В.М.Серова, М.М.Соловьева, В.П.Стороженко, Е.И.Тарасевича, В.М.Шупыро.

В числе иностранных ученых и специалистов, исследующих проблемы рынка реализации и регулирования недвижимости, следует назвать таких авторов как, М.Колеман, Р.Коуз, М.Миллер, Ф.Модильяни, Н.Ордуэй, У.Смит, Д.Фридман, С.Хадсон-Вильсон, Д.Уэбб, Дж.Эккерт.

В данной работе основной акцент сделан на разработку практических методов управления недвижимостью и обоснование теоретических основ в решение задач по рационализации процесса управления комплексами недвижимости, в то время как исследования поименованных авторов или лишены комплексного рассмотрения в приложении многофункциональности, либо не в полной мере отражают специфические условия современной российской действительности.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке модели управления многофункциональной недвижимостью, позволяющей обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортного проживания владельцев жилой площади.

Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:

• провести анализ основных теоретических положений управления недвижимостью в Российской Федерации и за рубежом, выбрать основные направления совершенствования управления многофункциональной недвижимостью;

• выполнить классификацию и обеспечить обоснование критериев оценки эффективности работы управляющих компаний в области многофункциональной недвижимости;

• разработать и предложить модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющую обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;

• предложить структуру организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;

• разработать практические рекомендации по совершенствованию управления многофункциональной недвижимостью.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений в системе управления объектами недвижимости.

Объектом исследования является комплекс многофункциональной недвижимости, сформированный на базе микрорайона г. Самары, переданного в управление частной управляющей компании ООО «Приволжский ПЖРТ».

Методологической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, городского комитета государственной статистики; материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet.

В ходе исследования применялись системный подход, методы комплексного анализа, статистические методы, экономических и экспертных оценок, экономико-математические методы.

Научная новизна диссертационного исследования заключается разработке модели управления многофункциональной недвижимостью с использованием современного экономико-математического инструментария, позволяющей обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортного проживания владельцев жилой площади.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

• выполнена классификация и обоснованы критерии оценки эффективности работы управляющих компаний в сфере многофункциональной недвижимости для целей совершенствования их работы в области управления недвижимостью;

• разработана модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющая обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;

• предложена структура организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;

• разработаны практические рекомендации по совершенствованию управления многофункциональной недвижимостью.

Практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы практическими работниками строительных организаций.

На защиту выносятся:

• критерии оценки эффективности работы управляющих компаний в сфере многофункциональной недвижимости для целей совершенствования их работы в области управления недвижимостью;

• модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющая обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;

• структура организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;

• практические рекомендации по совершенствованию управления многофункциональной недвижимостью.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждались на международных научно-практических конференциях:

• «Моделирование. Теория, методы и средства» (Новочеркасск, 2004);

• «Идентификация систем и задачи управления» (Москва, 2005);

• «Проблемы экономики, организации и управления предприятиями, отраслями, комплексами в разных сферах народного хозяйства» (Новочеркасск, 2006).

Отдельные положения диссертации нашли применение в практической деятельности Комитета Жилищно-коммунального хозяйства Промышленного района г. Самара.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 4 печатные работы общим объемом 2.32 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основной текст диссертации изложен на 166 страницах, с 1 приложением. Список использованных источников включает 119 наименований.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления, поэтому с развитием и совершенствованием товарно-денежных отношений значение этой категории существенно возрастает как в отношениях субъектов рынка, так и для граждан, вовлекаемых в систему товарного производства.

Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход, а ее эффективное использование прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его потребностей в жилье и производственной деятельности.

Под управлением недвижимостью мы понимаем управленческую деятельность в сфере недвижимости, включающую постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля над решениями с последующим мониторингом путей их достижения.

Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, так или иначе связанных с недвижимостью.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в нашем представлении, в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Эффективное применение профессионального подхода к управлению недвижимостью невозможно без соответствующей инфраструктуры, а именно: совокупности организаций, хотя и не являющихся прямыми участниками управления, но обеспечивающих выполнение этих функций, предоставляя комплекс сопутствующих услуг. Все элементы инфраструктуры, выполняют свои специальные функции по обеспечению взаимодействия между основными участниками профессионального управления недвижимостью.

В настоящем исследовании рассматривается управление комплексом многофункциональной недвижимости, что подразумевает наличие, наряду с коммерческой (офисными, торговыми, производственно-складскими помещениями), и жилой недвижимости.

Из этого следует следующее определение многофункционального комплекса: определенным образом организованная концентрация объектов, видов и форм обслуживания, объединенная системой связей, отвечающих современным требованиям потребителей, а также гармонично вписывающаяся в облик градостроительства и обусловленная как внешними градостроительными, так и внутренними типологическими предпосылками.

Практическое применение построения системы управления рассматривалось на примере многофункционального комплекса Приволжского микрорайона города Самары, в состав которого входят жилые, коммерческие и социальные здания.

В основе профессионального управления недвижимостью лежит концепция работы управляющей компании, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Управляющая компания включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

Эффективность управления недвижимостью во многом зависит от четко установленного порядка и качества проведения управленческих процедур. Такие процедуры должны осуществляться на строгой организационно-методической и правовой основе, исключающей альтернативное толкование и преднамеренные нарушения.

Сегодня в условиях широкой приватизации, развития ипотечных систем, появления ремонтно-эксплуатационных организаций различных форм собственности и объединений собственников жилья главной задачей становится удовлетворение насущных потребностей, связанных с эксплуатацией жилых домов и коммерческой недвижимости.

Модели, используемые в управлении строительством и служащие основой переработки информации в целях выработки вариантов управленческих решений, получили название экономико-математических. Экономико-математическая модель представляет собой математическое описание конкретной планово-экономической задачи, позволяющей осуществить законченный цикл расчета ее параметров на основе внешних -(исходных) данных.

С помощью экономико-математических моделей отображаются зависимости между целью выполнения расчетов (моделирования) и различными экономическими факторами, а также переменными в виде системы ограничений. Внешние ограничения для каждой модели могут быть заданы извне либо получены при расчете другой модели. Экономико-математическая модель дает возможность осуществить опытную проверку идей и представлений в условиях, которые невозможно создать для реального эксперимента из-за, больших затрат времени и риска.

Построение математической модели нами сводилось к заданию двух структур: реализационной структуры и оценочной структуры. Реализационная структура отражает зависимость между выбираемыми альтернативами и возникающими исходами. С помощью оценочной структуры производится

субъективная оценка возникающих исходов с точки зрения принимающего решения.

Перечень критериев, характеризующих сравнительную предпочтительность объектов, должен удовлетворять ряду требований. Понятие «критерий» тесно связано с таким понятием, как «цель». Однако степень достижения цели может быть измерена лишь с помощью специальных критериев. В качестве таких критериев нами были использованы поток платежей, прибыль, срок окупаемости, внутренняя норма окупаемости и некоторые другие.

Под критериями оптимальности мы понимаем количественные и качественные показатели, отражающие тенденции развития рынка недвижимости и позволяющие отслеживать эффективность проводимых преобразований по истечению определенного временного периода.

В отличие от других показателей, используемых для оценки эффективности функционирования управляющих компаний, система нами используемых показателей позволяет координировать действия и интересы государства, предпринимателей, осуществляющих функции по управлению и обслуживанию жилищного фонда, потребителей жилищно-коммунальных услуг на паритетной основе.

В основу разработки системы показателей оптимальности были положены следующие принципы:

• многофункциональность изложения;

• существенность (целенаправленность): показатели необходимо нацелить на принятие адекватных управленческих решений;

• своевременность и регулярность: информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит своевременно принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений и максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей;

• динамизм и перспективность (показатели могут быть спрогнозированы на будущее);

• сравнимость показателей;

• полнота: набор показателей должен обобщенно характеризовать возможно полную картину состояния, не упуская важных аспектов;

• адекватность: набор показателей обязан учитывать специфику отрасли;

• достоверность: должна быть возможность объективного измерения значений показателей;

• совместимость: набор показателей необходимо вписывать в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена;

• эффективность: предотвращенный ущерб и эффект от использования своевременно выявленных возможностей должен превышать затраты.

Представляется очевидным, что количество показателей должно быть ограниченным, но в то же время они должны давать комплексную оценку эффективности проводимых преобразований в управлении недвижимостью и иметь определенное прикладное значение.

При этом нами учитывалось, что абсолютные величины показателей являются малоинформативными. Необходим их сравнительный анализ с плановыми, в динамике (с отчетными данными предыдущих периодов), рекомендуемыми, нормативными (как федеральными, так и местными) показателями.

Предложенные нами показатели объединяют в себе несколько направлений, которые могут быть разделены на три группы, представленные в таблице 1.

Таблица 1

Показатели оценки эффективности управления недвижимостью

Наименование групп показателей Перечень показателей

1. Показатели, характеризующие качество и объем предоставляемых услуг удовлетворенность потребителей предоставляемыми услугами; предотвращения количество аварий на обслуживаемом фонде; - объем капитально отремонтированного и реконструированного фонда.

2. Показатели, характеризующие эффективность структуры обслуживаемой сферы - доля аварийной (требующей капитального ремонта недвижимости); - доля неиспользуемых площадей; - доля полезной площади в общем фонде.

3. Финансовые показатели - стоимость коммунальных услуг (к среднему показателю по населенному пункту); - задолженность по оплате услуг; - коэффициент валового дохода.

К показателям первой группы относятся:

A) Показатель удовлетворенности потребителей предоставляемыми услугами, определяется:

П1=Крж/Кож > (1) где КрЖ - решенное (выполненное) количество жалоб и обращений потребителей за текущий период (квартал, год);

Кож - общее количество жалоб и обращений потребителей за текущий период (год, квартал, месяц).

Данный показатель предполагает определенную реакцию потребителей на качество, сроки и разнообразие предоставляемых услуг.

Б) Показатель предотвращения аварий на обслуживаемом фонде за текущий период, рассчитывается по формуле:

П2=Кла/К0а, (2) где КЛА - своевременно ликвидированное количество аварий (согласно времени, указанному в нормативных документах; на ликвидацию аварий и их последствий) на обслуживаемом фонде за текущий период (год, квартал, месяц);

К0а - общее количество аварий на обслуживаемом фонде за текущий период (год, квартал, месяц).

B) Показатель капитально отремонтированного и реконструированного фонда, рассчитывается по формуле:

ПЗ=Орф/Оф, (3) где Орф - общая площадь отремонтированного и реконструированного фонда на конец периода (год, квартал, месяц);

О® - общая площадь обслуживаемого фонда. Объем капитально отремонтированного и реконструированного фонда характеризует не только темпы капитального ремонта и реконструкции обслуживаемого фонда, но и эффективность расходования денежных средств, выделяемых на данные цели.

Ко второй группе показателей относятся:

A) Доля аварийной (требующей капитального ремонта недвижимости), рассчитывается по формуле:

П4=1/8А, (4)

где Бд - площадь аварийной (требующей капитального ремонта недвижимости) на конец периода (год, квартал, месяц).

Б) Доля неиспользуемых площадей:

П5=1/8нп, (5)

где Бнп - общая площадь неиспользуемых площадей на конец периода (год, квартал, месяц).

B) Доля полезной площади:

П6=8пп/Оф, (6)

где Бпп - полезная площадь на конец периода (год, квартал, месяц).

Данные показатели необходимы для расчета инвестиционной привлекательности обслуживаемого комплекса.

К третьей группе показателен относятся:

А) Стоимость предоставляемых услуг, (к среднему значению по городу), рассчитывается по формуле:

П7=ССку/Ску, (7)

где Ску - стоимость услуг в расчете на 1 м2 общей площади помещений, среднее значение по периоду (год, квартал, месяц);

Сску - стоимость коммунальных услуг на 1 м2 (среднее значение по городу или району) за период (год, квартал, месяц).

Данный показатель характеризует соотношение стоимости услуг на 1 м2 в обслуживаемом комплексе к среднему показателю по городу. Уменьшение данного показателя свидетельствует о завышенной стоимости отдельных компонентов предоставляемых услуг и должно являться,доводом для оценки управляющей компании сложившейся ситуации и принятии мер по ее исправлению.

Б) Задолженность по оплате услуг, рассчитывается по формуле:

П8=Ску/Зку, (8) где Зку - задолженность по оплате за предоставленные услуги, значение на конец периода на I м2 общей площади помещений.

В) Показатель коэффициента валового дохода, рассчитывается по формуле преобразованной из формулы (1) приведенной выше:

П9=Ср/ВД, (9)

где Ср - средняя рыночная стоимость 1 м2 объекта недвижимости на конец

периода (год, квартал, месяц).;

ВД - годовая сумма валового дохода на 1 м2 площади помещений, исходя из договоров на аренду.

Формирование профессионального конкурентного управления многофункциональным комплексом недвижимости - это одна из основных задач, представляющих собой суть преобразований в сфере функционирования рынка недвижимости в общем, и рынка управляющих компаний, в частности. Действие рыночного механизма хозяйствования возможно лишь при:

• наличии свободных цен на услуги по управлению недвижимостью, выступающих индикаторами соотношения спроса и предложения и являющихся ориентиром для субъектов рыночной экономики (организаций, которые представляют или могут представлять данный вид услуг). При этом равновесная цена на данный вид услуг является, с одной стороны, максимально возможной, то есть, такой ценой, по которой ее могут купить собственники недвижимости, а с другой стороны, ценой, минимально приемлемой для продавцов данного вида услуг - управляющих организаций;

• предоставление равных возможностей для выполнения работ по управлению недвижимостью различным организациям, вне зависимости от их организационно-правовой формы;

• формирование договорных отношений между собственниками недвижимости и управляющими организациями, обуславливающими права и обязанности каждой из сторон.

Факторами, влияющими на формирование конкурентной среды, являются:

• объем обслуживаемого фонда;

• существующая структура управления;

• решения органов местного самоуправления;

• существующее многообразие форм собственности.

Управление комплексом недвижимости можно представить в виде замкнутого цикла функций, осуществляемых в определенной последовательности:

• планирование, предполагающее установление цели и мероприятия по ее достижению;

• мотивация (стимулирование), обеспечивающее заинтересованность в достижении цели;

• контроль, определяющий степень достижения целей и позволяющий

• последовательно и целенаправленно переходить к новому циклу-корректировке целей или постановке новых целей (планирование).

Учитывая, что каждый объект недвижимости индивидуален, имеет свой уровень благоустройства, свой уровень износа строительных конструкций, инженерных систем и инженерного оборудования, в процессе осуществления планирования собственником применительно к каждому объекту управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект. Цель должна быть сформулирована на перспективу и предстоящий период, что приводит к необходимости принятия решений в условиях некоторой неопределенности.

Принятие решения в условиях неопределенности характеризуется тем, что при выборе альтернативы, принимающему решение, неизвестно наличное состояние среды, и он не имеет информации о вероятностях их появления. Отметим, что эта неопределенность не является абсолютной, так как принимающему решение известны множество возможных состояний среды.

Основная сложность при принятии решения в условиях неопределенности состоит в том, что, выбирая одну из допустимых альтернатив, принимающий решение не знает имеющегося состояния среды; в то же время, получающийся исход зависит от того, в каком состоянии находится среда.

Основной метод, позволяющий найти альтернативу в условиях неопределенности, состоит в следующем; формулируется некоторая гипотеза о поведении среды, позволяющая дать каждой альтернативе единую числовую оценку.

Задание числовой оценки для каждой альтернативы дает критерий для сравнения альтернатив по предпочтению: из двух альтернатив лучшей считается та, которая имеет большую числовую оценку (альтернативы, имеющие одинаковые оценки, считаются эквивалентными). Тогда более рациональной будет та альтернатива, которая является наиболее предпочтительной, то есть имеет наибольшую числовую оценку (для случая функции потерь - наименьшую числовую оценку).

Рассмотрим важнейшие типы критериев, используемые для задач принятия решений в условиях неопределенности.

Критерий Лапласа основан на гипотезе равно возможности (равно вероятности) и содержательно может быть сформулирован в виде: «Поскольку мы ничего не знаем о состояниях среды надо считать их равновероятными».

Критерий Вальда основан на гипотезе антагонизма, которая может быть сформулирована в виде: «При выборе решения надо рассчитывать на самый худший возможный вариант».

Критерий Гурвица связан с введением показателя 0 <а<1, называемого показателем пессимизма. Гипотеза о поведении среды состоит в этом случае в том, что при любом выборе альтернативы наихудший для принимающего решения вариант реализуется с вероятностью а, а наилучший - с вероятностью 1 - а.

Критерий Сэвиджа основан на преобразовании первоначальной матрицы выигрышей (а'() в матрицу (г\) - матрицу рисков (матрицу сожалений).

Для критерия Сэвиджа оптимальной считается альтернатива, минимизирующая максимальный риск (то есть здесь используется минимаксный критерий для матрицы сожалений).

В общем случае рациональные решения, получаемые по указанным критериям, могут не совпадать (критерии противоречат друг другу). Это неудивительно, так как эти критерии основаны на разных гипотезах. Используя ту или иную гипотезу о поведении среды, мы тем самым «снимаем неопределенность», однако всякая гипотеза является только предположением и было бы противоестественным, если различные предположения приводили к одному и тому же результату.

Рассмотрев четыре критерия оптимальности управления недвижимостью для конкретного комплекса многофункциональной недвижимости и сопоставив их с критериями, получаемыми при управлении отдельными видами недвижимости, очевидно преимущество варианта управления комплексом многофункциональной недвижимости.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

1. Выбранные критерии оценки эффективности работы управляющих компаний в сфере многофункциональной недвижимости, - для целей совершенствования их работы в области управления недвижимостью, при всем их многообразии, - показали высокую сходимость результатов при проведении исследования, что является свидетельством правильности критериального отбора и достоверности полученных результатов.

2. Модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяет, с одной стороны - обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей, с другой - найти баланс экономических интересов между управляющей компанией и жильцами, где создание условий для комфортного проживание владельцев жилой площади непосредственно связано с мерой оплат за представляемые услуги.

3. Предложенная структура организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее

жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории, позволяет учесть коммерческие и социально-бытовые потребности субъектов пользования и обеспечить гармонизацию общих интересов.

4. Практические рекомендации по совершенствованию управления многофункциональной недвижимостью могут быть сформулированы следующим образом.

4.1. Целесообразно осуществить на законодательном уровне более четкое разделение ответственности: собственника недвижимости - за определение целей управления и источников финансирования поставленных целей; управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей; подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

4.2. Необходимо создание эффективной системы мониторинга управления, позволяющей оценивать эффективность выполнения задач, поставленных собственником перед управляющей организацией.

4.3. Необходимо проведение независимой оценки объектов недвижимости, передающихся на управление, позволяющей местным органам власти обеспечить пополнение местного бюджета за счет налогов на недвижимость, что в свою очередь повлечет предоставление дополнительных льгот по налогообложению управляющих компаний.

4.4. Целесообразно создать условия для формирования реальных договорных отношений между собственниками (в том числе и органами местного самоуправления) и управляющей организацией, обеспечивающих экономическую заинтересованность последней в эффективном использовании фонда.

4.5. Следует обеспечить совершенствование договорных отношений на текущее обслуживание фонда, учитывающих реальные условия финансирования данной сферы и предусматривающих возможность изменения условий финансирования.

4.6. Следует отказаться от закрепления за муниципальными и государственными управляющими организациями (унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями) комплексов недвижимости соответственно на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Основные принципы эффективного управления объектов нежилой недвижимости// Строительный вестник Российской инженерной академии. Труды секции «Строительство». Вып.№7.-М.: Изд-во Российской инженерной академии, 2006.

2. . Понятие критерия оптимальности при выборе эффективного решения экономических задач // Материалы IV Международной научно-практической конференции «Моделирование. Теория, методы и средства» (9 апреля 2004 г.). Новочеркасск: ЮРГТУ, 4.1, 2004..

3. Применение экономико-математических моделей и этапы построения матрицы оптимизации управления недвижимостью // Тезисы IV Международной конференции «Идентификация систем и задачи управления» (25-28 января 2005г.). М.: 81СРЯО, 2005.

4. Формирование системы рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере: проблемы и решения // Материалы V Международной научно-практической конференции «Проблемы экономики, организации и управления предприятиями, отраслями, комплексами в разных сферах народного хозяйства» (31 марта 2006 г.).- Новочеркасск: ЮРГТУ, 2006.

Заказ Л» 2 - 2007 .......Тираж 100 экз.

Отпечатано в ОАО «Союзводоканалпроект», 1 19331, Москва, проспект Вернадского, л.29