Повышение эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе"

На правах рукописи

ПРЕОБРАЖЕНСКАЯ ЕЛИЗАВЕТА ГЕОРГИЕВНА

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 6 ОКТ 2014

Санкт-Петербург - 2014

005553382

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования "Санкт-Петербургски" государственный экономический университет".

Научный руководитель -

Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна

Ершова Светлана Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга», начальник Управления научно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга

Ларионов Аркадий Николаевич,

доктор экономических наук, профессор, ООО «Научно-исследовательский центр "Стратегия"», генеральный директор

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 27 октября 2014г. в 43 часов на заседали] диссертационного совета Д 212.354.03 при Федеральном государственного бюджетном образовательном учреждении высшего образования "Санкт Петербургский государственный экономический университет" по адресу: 191023 Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21., ауд. 30^0

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайт http://www.unecon.ru/dis-sovety Федерального государственного бюджетной образовательного учреждеЕшя высшего образования «Санкт-ПетербургскиГ государственный экономический университет».

Автореферат разослан « 3/9. _» 2014 г

Ученый секретарь диссертационного совета

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилая недвижимость (ЖН) играет значительную роль в экономической и социальной жизни, выступает той пространственной средой, которая позволяет удовлетворять одну из основных базовых потребностей человека - потребность в жилье.

По данным статистики общая площадь жилого фонда Российской федерации составляет 3288 млн. кв. м, в том числе в городах - 2374 млн. кв. м. Например, жилой фонд такого крупного города как Санкт-Петербург составляют 2025 тыс. квартир общей площадью 119,7 млн. кв. м. По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга в городе за 2013 год было построено 42528 квартир общей площадью 2 583 513,1 кв. м. Одновременно с увеличением объемов жилой недвижимости растет потребность в управлении ею. Вместе с тем, решение проблем повышения удовлетворенности граждан условиями проживания и предоставляемыми услугами, выведения из оборота ветхого и аварийного жилья, повышения экологичности жилой недвижимости и т.д. требует повышения эффективности такого управления.

В настоящее время управление объектами жилой недвижимости, особенно в условиях крупного города, претерпевает существенные изменения, оно становится более сложным, диверсифицированным, в управленческий процесс вовлекается все большее число субъектов рынка и экономических отношений. Однако, несмотря на предпринимаемые на всех уровнях меры, управление жилой недвижимостью до сих пор не отличается требуемым уровнем эффективности. Это во многом обусловлено наличием целого ряда противоречий, в том числе таких как: высокий уровень рентабельности в сопредельных отраслях и сегментах рынка и объективная невозможность достижения аналогичного уровня рентабельности в сфере управления жилой недвижимостью; наличие целого ряда технических и технологических инноваций и дополнительных возможностей улучшения качества в сфере управления жилой недвижимостью и невозможность их быстрого внедрения в силу ограниченной платежеспособности населения; высокие требования потребителей к стандартам обслуживания в сфере управления жилой недвижимостью и отсутствие в достаточном количестве кадров для обеспечения такого уровня обслуживания; необходимость обеспечения прозрачности ценообразования в сфере управления жилой недвижимостью и отсутствие системы измеримых критериев и показателей, методик оценки качества управления. На это, в частности, ориентированы изменения, внесенные законодателем в июле 2014 года и направленные на усиление государственного контроля за деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Существующие проблемы и противоречия обусловливают необходимость поиска новых подходов к обеспечению эффективности управления жилой недвижимостью.

Степень разработанности научной проблемы. Изучению теоретических и прикладных проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, среди них: Ж.М. Алиева, В.В. Асаул, В.Б. Божухин, Е.И. Борисова, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, С.А. Гунько,

С.А. Ершова, А.Е. Карлик, Е.П. Кияткина, С.И. Круглик, А.Н. Ларионов, С.Н. Максимов, Е.В. Песоцкая, Ж.В. Селезнева, O.A. Смирнова, В.Н. Субботин, Л.А. Трофимова, Е.Д. Трушковская, H.A. Ушанова, И.В. Федосеев, B.C. Чекалин' A.A. Уваров, А.В.Черняк и др.

Вместе с тем, анализ показывает, что отдельные аспекты данной проблемы не ' •нашли должного раскрытия в научных исследованиях. Прежде всего, это касается концептуальных подходов и инструментария для оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупных городах, обоснования внедрения инноваций, способствующих решению задач повышения эффективности управления.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработка методических положений и практических рекомендаций по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы.

Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:

- раскрытие экономических и правовых особенностей объектов жилой недвижимости с позиций управления ими;

- выявление актуальных проблем и определение направлений повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупных городах с учетом современных условий развития жилищной сферы и особенностей жилой недвижимости как объекта управления;

- разработка методики оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе;

- обоснование необходимости и направлений применения инноваций в управлении жилой недвижимостью в крупном городе;

- разработка практических рекомендаций по повышению эффективности деятельности управляющих компаний и их конкурентоспособности на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе;

- обоснование направлений, связанных с совершенствованием системы обеспечения качества управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Объектом исследования является управление жилой недвижимостью в крупных городах как область экономической деятельности и государственного регулирования.

Предметом исследования являются научно-методические основы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью, экономики жилой недвижимости; совокупность методологических и концептуальных идей, принципов, положений, методов, подходов, связанных с эффективным управлением в социальных и экономических

системах.

В качестве инструментов исследования применялись методы логического анализа и синтеза, квалиметрические методы, методы экономического анализа, системного подхода, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования.

Информационной базой работы послужили официальные статистические данные, монографии и научные статьи в периодических изданиях, нормативные правовые акты Российской Федерации, данные публичной отчетности управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике, материалы сети Интернет.

Обоснованность и достоверность результатов диссертационного исследования обеспечивается тем, что в качестве теоретической и методологической базы диссертации использовались фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, системного анализа, теории управления, теории эффективности, а также исследования, посвященные проблемам управления и воспроизводства жилищного фонда, развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах, внедрения инноваций в данной сфере; в качестве нормативно-методической базы исследования использовались законодательные акты, нормативные материалы и методические документы в сфере управления жилой недвижимостью; для получения обоснованных и достоверных научных результатов в диссертации применялись следующие методы исследования: структурно-логический и системный подходы, а также методы сравнительного исследования, экспертных оценок, аналитического моделирования, качественного анализа процессов и явлений, статистические методы работы с числовыми данными; основные результаты исследования прошли апробацию в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, а отдельные из них используются в деятельности управляющих компаний Санкт-Петербурга, специалисты которых привлекались к исследованиям.

Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей. Содержание диссертации соответствуют п. 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения», п.1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» Паспорта научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором на основе анализа состояния и перспектив управления жилой недвижимостью применительно к специфике крупных городов обоснованы концептуальные подходы и предложены методические решения по повышению его эффективности на основе учета комплекса факторов.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные автором

и определяющие научную новизну, следующие:

1) выявлены экономико-правовые особенности жилой недвижимости в крупном городе и актуализированы проблемы повышения эффективности управления ею с учетом современных тенденций в данной сфере;

2) разработана методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе, основанная на использовании индексной и таксономической квалиметрии, включающая систему индикаторов, всесторонне характеризующих управление жилой недвижимостью, предусматривающая агрегирование оценок и приведение их к интегральному показателю, что в целом позволяет, в масштабе крупного города и его административных единиц, не только оценивать эффективность управления жилой недвижимостью, но и принимать обоснованные управленческие решения;

3) выявлены внутренние и внешние факторы, определяющие инновационную стратегию управляющей компании и влияющие на результаты ее инновационной деятельности (экономические, социальные, технические, ресурсные);

4) выявлены причинно-следственные связи, проведена двухуровневая декомпозиция причин неблагоприятных тенденций на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе, разработаны рекомендации органам власти, управляющим компаниям, профессиональным и общественным объединениям по устойчивому развитию рынка и повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе;

5) выявлены факторы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, проведен контент-анализ, на основе которого разработаны модели повышения конкурентоспособности, отражающие возможные сценарные варианты и стратегии развития бизнеса, построения организационных структур и организационного механизма управляющей компании, определяющие цели и

_ алгоритм ее конкурентного поведения на рынке управления жилой недвижимостью крупного города;

6) обоснована концепция формирования регионального стандарта качества управления жилой недвижимостью,' которая определяет общие подходы и механизмы обеспечения качества жилищных услуг, включает систему показателей качества управления и позволяет разрабатывать аналогичные стандарты на уровне управляющей компании.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в развитии научно-методических основ повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе, включающих концептуальные подходы и модели, выступающие исходными позициями при анализе и решении проблем эффективности такого управления.

Практическая значимость исследования заключается в разработке комплекса средств, направленных на повышение эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных экономических условий, достижений науки в области экономики, менеджмента, опыта лучших управляющих компаний. Практической ценностью также характеризуются рекомендации по выбору направлений повышения эффективности управления

жилой недвижимостью в крупном городе и применения квалиметрического инструментария.

Основные положения и выводы, сформулированные в работе, могут быть использованы для совершенствования научно-методической базы управления объектами жилой недвижимости крупного города, при разработке и реализации региональных и муниципальных программ развития жилищного комплекса, при формировании бизнес-проектов управляющих организаций в области управления жилой недвижимостью.

Апробация результатов исследования. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования представлялись на Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (г. Санкт-Петербург, 2011 г.), I Международной научной конференции «Наука в Центральной России» (г.Тамбов, 2012 г.), XV Международной научно-практической конференции «Проблемы современной экономики» (г. Новосибирск, 2013 г.), XXXIV Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук» (г. Новосибирск, 2013 г.). Результаты исследования используются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Публикации результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ, в том числе 3 в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ, общим объемом 2,37 пл.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Объем диссертации - 185 страниц.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА

ЗАЩИТУ

1. Выявлены экономико-правовые особенности жилой недвижимости в крупном городе и актуализированы проблемы повышения эффективности управления ею с учетом современных тенденций развития жилищной сферы.

Изучение экономико-правовых особенностей жилой недвижимости в крупном городе в аспектах повышения эффективности управления ею позволило установить следующие их группы:

а) особенности, связанные с составом, качественной неоднородностью, техническим состоянием и разнообразием потребительских свойств объектов жилой недвижимости (уникальность и неоднородность жилья);

б) особенности, связанные с правовым статусом недвижимости, формами собственности, правовыми отношениями и правовым регулированием отношений в сфере жилой недвижимости (многообразие правовых отношений в сфере недвижимости);

в) особенности, связанные с организацией, обеспечением и совершенствованием управления жилой недвижимостью, обеспечением, механизмами и эффективностью такого управления (многообразие форм

управления объектами жилой недвижимости, сложность договорной базы предоставления услуг конечным потребителям, невозможность прямого заимствования и использования в управлении жилой недвижимостью конкретного крупного города зарубежного опыта и опыта других городов, сложность организационной структуры управления жилой недвижимостью в крупном городе, распределение функций по ее управлению между различными структурами и органами);

г) особенности, связанные с социальным и имущественным составом собственников объектов жилой недвижимости, их социальными установками и поведением, их правовым регулированием и учетом при осуществлении управления (наличие граждан, нуждающихся в социальной поддержке при приобретении жилья, оплате жилищно-коммунальных услуг).

Теоретические исследования, применение методов анализа, синтеза, обобщения, качественного анализа (версия Б^УОТ-анализа) позволили сформулировать следующие обобщенные группы проблем повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе:

а) организационно-правовые проблемы (обусловлены наличием отдельных пробелов и коллизий в законодательстве, несовершенством организационных структур и организационного механизма многоуровневой системы управления жилой недвижимостью, существованием ряда административных барьеров и препятствий; наличием консерватизма и инертности в отношении нововведений);

б) ресурсно-инфраструктурные проблемы (отсутствие в достаточном количестве квалифицированных специалистов в области управления жилой недвижимостью; локализованность, недостаточное развитие конкуренции и саморегулирования рынка; неразвитость инновационной инфраструктуры);

в) инструментально-технологические (отсутствие единых стандартов и регламентов; методик оценки эффективности управления жилой недвижимостью на основе системы сбалансированных показателей; неразвитость сетевых механизмов и технологий управления жилой недвижимостью; слабое проявление интеграционных начал, отсутствие эффективных маркетинговых технологий; неэффективность административного контроля и регулирования).

Вышеуказанные проблемы не исчерпывают весь спектр существующих проблем, вместе с тем их уровень и характер говорят о значительном потенциале возможностей повышения эффективности управлении жилой недвижимостью.

2. Разработана методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе.

С целью определения уровня эффективности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе (в том числе на уровне его административных образований) в ходе исследования разработана методика, в основу которой положен ряд принципов, идей, положений, в том числе принципы оптимальности; принцип соответствия оценки эффективности потребностям управления жилой недвижимостью на определенном уровне; идея мониторинговой оценки эффективности управления жилой недвижимостью; положения о максимальной опоре в процессе оценки на имеющиеся источники получения информации об

эффективности управления жилой недвижимостью, имеющуюся статистику.

Методика представляет собой единство трех блоков: I - нормативно-правовое и программно-документационное обеспечение управления жилой недвижимостью (5 индикаторов); II - совершенство подхода к организации процесса управления жилой недвижимостью (8 индикаторов); III - степень достижения целевых индикаторов и конечных целей управления жилой недвижимостью (8 индикаторов).

Методикой предполагается получение на основе метода экспертных оценок агрегированных значений по каждому из трех составных блоков, а также суммарно по всем трем блокам.

Свертывание индикативных значений внутри блока осуществляется по формуле (1) (пример для блока I):

__ _ И l.i+И 1.2+И 1.3+И 1.4+И 1.5

иэ(---- , (1)

где ОЭ1 — обобщенное значение индикатора по блоку «Нормативно-правовое и программно-документационное обеспечение управления жилой недвижимостью»;

И 1.1; И1.2 ... И1.5 — значения индексов по индикаторам, входящим в блок «Нормативно-правовое и программно-документационное обеспечение управления жилой недвижимостью» (процедурой оценки предполагается предварительный перевод значений, полученных в процентильной шкале в условные индексы от О до 1).

Свертывание индикативных значений по всей методике (по блокам I—III) осуществляется по формуле (2):

_ (0Э|»К„) + (ОЭд « К.,) + (ОЭш* К.,) ...

UJ Г-УТ1 —--- ,

где ОЭ 1-ш — обобщенный индекс эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе;

ОЭ 1( ОЭ п, ОЭ ш - обобщенные значения индикаторов по блокам I, II и III;

Кв1, К„з,. значения весовых коэффициентов соответственно для блоков I; II и III; значения весовых коэффициентов устанавливаются методом экспертных оценок с использованием процедуры их ранжирования с последующим определением суммы рангов и весового индекса по следующей формуле:

kn.lO/ZRn, (3)

где kn - весовой коэффициент п-го блока; 10 - условная константа; £R„ - сумма рангов по n-му блоку.

3. Выявлены внутреннне и внешние факторы, определяющие инновационную стратегию управляющей компании и влияющие на результаты ее инновационной деятельности (экономические, социальные, технические, ресурсные).

В числе внутренних и внешних факторов, влияющих на эффективность применения инноваций и выбор стратегии развития управляющей компании

можно выделить (рис. 1):

Рис. 1. Факторы и результаты инновационной деятельности управляющей

компании

Инновационная стратегия управляющей компании может выстраиваться вокруг следующих целевых установок: рост доли на рынке, стабилизация положения на рынке, освоение новых рынков. Данные цели конкретизируются и раскрываются на уровне задач организации и содержания ее инновационной деятельности по реализации данных задач. Например, если ставится цель роста доли управляющей компании на рынке, то реализуется задача увеличения числа обслуживаемых домов, вытеснение конкурентов с рынка, оказание дополнительных, взаимосвязанных с основной деятельностью услуг (например, уборка квартир, мойка лоджий, балконов и др.).

Перспективными могут представляться следующие направления инновационной деятельности: а) вывод на рынок услуг по характеристикам

превосходящих характеристики конкурентов; б) совершенствование технологических процессов в целях снижения себестоимости, улучшения качества предоставляемых услуг; в) подготовка и вывод на рынок новых видов услуг; г) снижение издержек ведения предпринимательской деятельности по производству услуг до более низкого уровня, чем у конкурентов; д) приобретение нового оборудования, заключение контрактов с подрядными организациями, поставщиками услуг, материалов и пр.

В числе инновационных технологий в управлении жилой недвижимостью можно выделить:

-инновационные методы информационного сопровождения региональных инвестиционных программ в сфере управления жилой недвижимостью;

- внедрение в управление жилой недвижимостью современных методов менеджмента качества;

- применение методов программно-целевого и проектного управления жилой недвижимостью крупного города; учет и задействование в управлении социального капитала; управление рисками;

- использование управляющими субъектами современных технологий менеджмента, таких как: бенчмаркинг, реинжиниринг, бюджетирование, аутсорсинг, а также системы сбалансированной показателей.

4. Выявлены причинно-следственные связи, проведена двухуровневая декомпозиция причин неблагоприятных тенденций на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе, разработаны рекомендации органам власти, управляющим компаниям, профессиональным и общественным объединениям по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе.

В целях выработки рекомендаций по развитию рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе разработана матрица, отражающая причины, следствия и взаимосвязь неблагоприятных тенденций на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе, при этом предусмотрена двухуровневая декомпозиция причин неблагоприятных тенденций (табл. 1).

Таблица 1

Матрица причинно-следственных связей и неблагоприятных тенденций на

рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе

Следствия (то, что реально наблюдается, что не устраивает) Причины 1-го уровня Причины 2-гоуровня

I. Отсутствие достаточной насыщенности и конкуренции на рынке управления ЖН 1.1. Слабый интерес крупного бизнеса и инвесторов к рынку управления ЖН 1.1.1 .Относительная закрытость рынка

1.1.2.Низкая платежеспособность населения, затратность ведения бизнеса

1.1.3.Отсутствие специальных программ привлечения крупного бизнеса и инвесторов на рынок управления ЖН

1.1.4. Значительное административное влияние на рынок со стороны государственных и муниципальных властей, созданных ими управляющих структур

1.2.Наличие искусственных, админнстратив кых 1.2. [.Несовершенство нормативной правовой базы

1.2.2.Высокая социальная «цена» и риски принимаемых решений

1.2.3. Низкий удельный вес субъектов, представляющих интересы

барьеров и препятствий населения, собственников жилья, жильцов

1.2.4.Факторы и издержки начального этапа развития рынка управления ЖН

II.Низкие качество и эффективность управление ЖН 2.1 .Преобладание спроса над предложением 2.1.1.Значительная дифференциация и диверсификация потребностей получателей услуг

2.1.2.Динамичность спроса в сфере управления ЖН

2.2 .Недостаточная квалификация управленцев на всех уровнях, лиц, задействованных в управлении ЖН 2.2.1 .Отсутствие единой системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации, аттестации и сертификации специалистов в области управления ЖН

2.2.2.Незаинтересованность управленцев и специалистов в области управления ЖН в своем профессиональном росте и совершенствовании

III.Нестабиль ность рынка, его недостаточная адаптированы ость к внешней среде 3.1.Низкая эффективность функционирования государственных и профессионально- общественных структур, призванных регулировать рынок управления ЖН 3.1.1. «Забюрокрачивание» государственных и муниципальных структур

3.1.2.Неразвитость саморегулирования в сфере управления ЖН

3.1.3.0тсутствие необходимой координации всех структур, призванных регулировать рынок управления ЖН

3.2. Слабое влияние рыночных механизмов, преобладание административных рычагов регулирования 3.2.1. Аффилированность на рынке управления ЖН

3.2.2. Локализованность рынка управления ЖН

3.3.Низкая инновационная активность субъектов управления ЖН 3.3.1 .Отсутствие стимулов для внедрения инноваций в управлении ЖН

3.3.2. Отсутствие средств на разработку, внедрение н сопровождение внедрения инноваций в управлении ЖН

3.3.3.Низкая инновационная культура в сфере управления ЖН

Дополнительно к представленному выше качественному анализу на основе опроса специалистов в области управления жилой недвижимостью проведен количественный анализ уровня и тенденций развития рынка управления жилой недвижимостью в условиях крупного города (табл. 2).

Таблица 2

Результаты опроса по определению уровня и тенденций развития рынка

управления жилой недвижимостью в условиях крупного города

№ п/п Составляющие рынка управления жилой недвижимостью Средневзв ешенная оценка; среднее квадратич еское отклонени е

1. Уровень развития конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью 3,2+0,87

2. Уровень качества услуг в рамках управления жилой недвижимостью 4,3+0,76

3. . Уровень экономической эффективности управления жилой недвижимостью 5,2+0,80

4. Степень учета при управления жилой недвижимостью социальных последствий и эффектов 7,0+0,61

5. Развитие аутсорсинга как механизма обеспечения качества предоставляемых услуг и повышения эффективности управления 4,1+0,45

6. Уровень адаптированности управления жилой недвижимостью к рыночной среде 5,8+0,65

7. Уровень квалификации управленцев, лиц. задействованных в управлении жилой недвижимостью 6,5±0,59

8. Степень учета в ходе управления жилой недвижимостью интересов собственников жилья, жильцов 5,3 ±0,62

9. Степень защищенности бизнеса, свободы участников рынка управления жилой недвижимостью от административного вмешательства 6,4+0,75

10. Степень скоординированное™ и взаимодействия всех участников рынка управления жилой недвижимостью 4,8+0,67

11. Уровень возможностей прихода на рынок управления жилой недвижимостью зарубежных, иногородних управляющих компаний 6,2+0,61

12. Степень инновационное™ бизнес-процессов по управлению жилой недвижимостью 5,5+0,60

13. Степень развития и непротиворечивое™ нормативной правовой базы, регулирующей отношения участников рынка управления жилой недвижимостью 6,2+0,47

14. Степень открытое™ рынка управления жилой недвижимостью, его подотчетности властям, населению, собственникам жилья 6,3+0,49

15. Степень соответствия цены и качества услуг, предоставляемых в сфере управления жилой недвижимостью 7,0+0,79

16. Уровень разработки и внедрения в механизм управления жилой недвижимостью рыночных критериев 5,9+0,56

17. Уровень совершенства, непротиворечивости организационного механизма управления жилой недвижимостью на уровне города 6,3+0,82

18. Степень развития саморегулируемых начал на рынке управления жилой недвижимостью 5,5+0,44

По результатам качественного и количественного анализа определен комплекс мер и рекомендаций по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе:

- совершенствование организационных структур и организационного механизма управления в сфере жилой недвижимости;

- определение и согласование на всех уровнях политики в области развития рынка управления жилой недвижимостью;

- создание инновационной среды и благоприятных условий для развития конкуренции, прихода на рынок иностранных и иногородних компаний;

- разработка документов концептуально-стратегического планирования в отношении повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости;

- разработка и внедрение механизмов реального контроля гражданами -собственниками жилых помещений деятельности управляющих структур;

совершенствование нормативной правовой базы, регулирующей деятельность субъектов управления жилой недвижимостью;

- включение в механизм оценки эффективности управления жилой недвижимостью, наряду с экономическими показателями, показателей, характеризующих социальную эффективность такого управления; использование комплексной системы показателей качества;

- разработка региональных и муниципальных стандартов качества в сфере управления жилой недвижимостью.

5. Выявлены факторы повышения конкурентоспособности на рынке управления жилой недвижимостью, проведен контент-анализ, на основе которого разработаны модели повышения конкурентоспособности управляющей компании.

В целях определения стратегии поведения управляющей компании в

конкурентной среде, выявление факторов повышения ее конкурентоспособности проведено специальное исследование, состоящее в контент - анализе годовой отчетности, открытой информации управляющих компаний г. Санкт-Петербурга.

Наибольшее число получили следующие ключевые факторы и отправные позиции выбора стратегии поведения компании в конкурентной среде: меры по повышению открытости управляющей компании, связи с потребителями услуг (7 упоминаний); отслеживание в режиме мониторинга удовлетворенности потребителей качеством предоставляемых услуг, реализация результатов мониторинга (б); активная работа и взаимодействие с органами власти (6); использование в управлении жилой недвижимостью инновационных технологий и моделей (5); поиск и приглашение на работу высококвалифицированных кадров менеджеров высшего и среднего звена (5).

На основе проведенного анализа осуществлена разработка потенциально возможных моделей повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью (табл. 3).

Таблица 3

Модели повышения конкурентоспособности управляющей компании

Элементы описания модели Модель № 1 Модель, ориентированная на собственные возможности и ресурсы, качественное развитие Модель № 2 Модель, ориентированная на ресурсы партнерства, социальное взаимодействие, экстенсивный рост Модель Л* 3 Модель, ориентированная на инновации

Сущности ые признаки модели Модель предполагает исключительную ориентацию на собственные возможности и ресурсы; использование методов обеспечения качества и методов оптимизации деятельности; максимально полное использование наличного кадрового потенциала Модель предполагает активное привлечение внешних ресурсов, обмен ресурсами, активное воздействие 1и внешнюю среду, характеризуется высокими темпами организационного развития, диверсификацией видов экономической деятельности Модель ориентирована на широкое и разнообразное использование потенциала процессных, результатных и технологических инновации, применение методов инновационного менеджмента, создание инновационной среды, внедрение современных научно-технических идей и разработок

Ключевы е факторы повышен ня конкурент оспособн ости Финансовое планирование, финансовая дисциплина, отслеживание макроэкономических показателей Поиск и приглашение на работу высококвалифицированных кадров менеджеров высшего и среднего звена Коучинг, внутрифирменное обучение персонала, внедрение научных идей и разработок Отслеживание в режиме мониторинга удовлетворенности потребителей качеством предоставляемых услуг, реализация результатов мониторинга Разработка, внедрение и Создание дочерних компаний, развитие филиальной сети, выход на рынки других городов Меры по повышению открытости управляющей компании, связи с потребителями услуг Активная работа и взаимодействие с органами власти Активное взаимодействие с профессиональным сообществом Маркетинг, активное изучение конкурентов, влияние на формирование рынка Использование в управлении жилой недвижимостью инновационных технологий и моделей Использование методов и технологий стратегического планирования, бизнес-планирования Бенчмаркинг, заимствование и внедрение опыта управляющих компаний других городов, в том числе зарубежных стран Диверсификация, разработка и продвижение на рынок новых услуг, в том числе дополнительных, вспомогательных

сертификация управляющей компанией системы менеджмента качества в соответствии с ГОСТ Р ISO 9001-2011 или элементов менеджмента качества, включая независимый аудит Реализация идеи процессного подхода в управлении

Условия применен ия модели Делегирование полномочий; создание благоприятного социально- психологического климата; •плательный отбор, обучение и расстановка кадров Высокий исходный ресурсный потенциал, наличие ряда преимуществ Использование возможностей аутсорсинга Формирование имиджа социально ответственной компании, климата доверия со стороны потребителей Реализация долговременной стратегии выстраивания бизнеса, расширения присутствия на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью Использование инновационных подходов в управлении компанией Инвестирование в перспективные разработки, технологии, модели управлении жилой недвижимостью Высокий уровень инновационной восприимчивости рынка Наличие инновационного кластера на рынке управления жилой недв ижииостью Наличие субъектов научных разработок и высокий уровень развития прикладной науки

Ограяиче ния, связанные с применен нем модели Ограничения, связанные с возможностью обеспечения конкурентоспособного уровня оплаты труда приглашаемых квалифицированных специалистов Ограничения антимонопольного характера Ограничения, связанные с уровнем развития и характером конкуренции на рынке управления жилой недв ижимостью Ограничения, связанные с инновационной восприимчивостью населения, потребителей услуг, с длительностью инновационного цикла и окупаемости вложений в реализацию инновационных идей

Представленные модели могут реализовываться управляющими компаниями как автономно, так и представлять собой комплекс последовательных шагов в ходе их экономической деятельности и организационного развития.

6. Обоснована концепция формирования регионального стандарта качества управления жилой недвижимостью.

Структурно концепция представляет собой совокупность принципов построения и применения, задач, функций, концептуальных положений, перечня объектов и процессов, которые регулирует стандарт.

Пршщипы построения и применения стандарта включают принцип взаимосвязи, взаимодополнения и преемственности системы стандартов; принцип цикличности развития стандартов; гибкости и адаптивности системы стандартов и целый ряд других. Например, принцип системогенетической функции стандартов предполагает передачу и наследование с помощью стандарта определенных инвариантных компонентов системы управления.

К задачам стандарта относится обеспечение единства подходов к обеспечению качества управления жилой недвижимостью на всех уровнях; установление ответственности и полномочий органов государственного и

муниципального управления, менеджмента управляющих компаний и их персонала, заказчиков и потребителей услуг в области обеспечения высокого уровня качества управления жилой недвижимостью; повышение уровня эффективности управляющих компаний.

Функции стандарта заключаются в консолидации и интеграции деятельности в области управления жилой недвижимостью; гарантии необходимого уровня качества управления жилой недвижимостью в регионе; обеспечении единства в разнообразии (упорядочивания разнообразия); защите прав потребителей; мотивации к непрерывному улучшению качества управления жилой недвижимостью; нормативном закреплении и фиксации региональной политики в области качества управления жилой недвижимостью. Например, функция консолидации и интеграции предполагает, что стандарт, в силу своей нормативности и однозначности фиксаций определенных требований, создает основу для единства деятельности всех субъектов, участников управления жилой недвижимостью.

Положения, определяющие построение и применение стандарта, включают положение о приоритетности международных, федеральных, обязательных и официальных стандартов и норм качества управления жилой недвижимостью; положение о системности построения стандартов качества в региональной системе управления жилой недвижимостью; положение о разнообразии стандартов, устанавливающих требования к качеству управления жилой недвижимостью и ряд других.

Объекты и процессы, которые регулирует стандарт, охватывают разработку стратегических документов развития регионального рынка управления жилой недвижимостью; условия для осуществления деятельности управляющих компаний, управление ресурсами и инфраструктурой; управление сетью управляющих компаний, процедуры контроля, аудита, экспертизы, мониторинга, оценки качества деятельности управляющих компаний и другие.

Таким образом, региональный стандарт - документ, содержащий совокупность требований к функционированию и развитию регионального рынка управления жилой недвижимостью; деятельности управляющих компаний, их менеджмента и персонала; результатам экономической деятельности. Для практического применения стандарта в диссертации разработана соответствующая система показателей, позволяющая осуществлять оценку по широкому кругу направлений качества, описываемых стандартом.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ (ЗАКЛЮЧЕНИЕ)

Методические положения, научные выводы и рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, обеспечили достижение цели исследования - определены современное состояние, особенности и тенденции современного рынка управления жилой недвижимостью, разработан комплекс мер, инструментарий оценки, отдельные нововведения и разработки, включая применение стандартизации в целях повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе. Автором разработаны концептуальный

подход и методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе, которая интегрирует различные аспекты эффективности (экономическая, социальная, организационно-управленческая) и позволяет осуществлять принятие обоснованных управленческих решений на различных уровнях и различными субъектами управления.

IV. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Преображенская, Е.Г. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе / Е.Г. Преображенская // Российское предпринимательство. - 2013.- №14 (236). - С.99-106. - 0,47 п.л.

2. Преображенская, Е.Г. Проблемы управление жилой недвижимостью в рыночных условиях / Е.Г. Преображенская // Вестник Национальной академии туризма. - 2012 - №4 (24). - С.80-84. - 0,4 п.л.

3. Преображенская, Е.Г. Развитие рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе / Е.Г. Преображенская // Общество. Среда. Развитие. - 2013.- №3 (28). - С.38-43. - 0Л7 п.л.

4. Преображенская, Е.Г. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью в крупном городе // Актуальные вопросы экономических наук: сборник материалов XXXIV Международной научно-практической конференции / Е.Г. Преображенская; под общ. ред. С.С. Чернова - Новосибирск: Издательство ЦРНС, 2013. - С. 245-250. - 0,29 пл.

5. Преображенская, Е.Г. Повышение эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе на основе применения стратегического подхода // Проблемы современной экономики: сборник материалов XV Международной научно-практической конференции / Е.Г. Преображенская; под общ. ред. Ж.А. Мингалевой, С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство ЦРНС, 2013. - С. 249-253.-0,23 пл.

6. Преображенская, Е.Г. Управление недвижимостью / Е.Г. Преображенская // Наука в Центральной России. - 2012 - №1. - С.71-75. - 0,49 пл.

7. Преображенская, Е.Г. Технопарки как инструмент повышения эффективности управления жилой недвижимостью // Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы межвуз. науч.-практ. конф. И февраля 2011 г. / Е.Г. Преображенская; ред. кол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ: 2011,- С. 50-52. -0,12 пл.

Отпечатано с готового оригинал-макета в ЦНИТ«АСТЕРИОН» Заказ № 060. Подписано в печать 25.08.2014 г. Бумага офсетная Формат 60х841/1б. Объем 1,25 пл. Тираж 70 экз.

Санкт-Петербург, 191015, а/я 83, тел. /факс (812) 685-73-00, 663-53-92,970-35-70 asterion@asterion.ni