Формы и методы кредитования жилищно-ипотечных программ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формы и методы кредитования жилищно-ипотечных программ"

На правахрукописи

Костин Сергей Юрьевич

ФОРМЫ И МЕТОДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ

Специальность: 08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выполнена на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления (ГУУ).

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Межиров Борис Леонидович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Москвин Виктор Андреевич

кандидат экономических наук, профессор Попова Нина Семеновна

Ведущая организация: Российская экономическая академия

имени Г.В. Плеханова

Защита состоится " ь " _2005 г. в часов на заседании

Диссертационного Совета Д 212.049.05 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в Государственном университете управления по адресу:

109542, Москва, Рязанский проспект 99, зал заседаний Ученого совета. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГУУ.

Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент

То кун Л.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Актуальность исследования определяется необходимостью финансирования жилищно-ипотечных программ, аккумулирующих ресурсы граждан и позволяющих сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части населения. Создание системы долгосрочного жилищно-ипотечного кредитования является основой для решения социальной проблемы улучшения жилищных условий. При этом финансирование жи-лищно-ипотечных программ позволяет повысить эффективность развития денежных и кредитных отношений на основе формирования денежно-кредитных механизмов управления предприятий и организаций строительной сферы.

Необходимость удовлетворения социальных потребностей населения и развития его экономического благосостояния увеличивается в любой стране при росте экономических достижений общества. В данной связи актуальность детального изучения особенностей финансирования жилищно-ипотечных программ возрастает. Она направлена на разработку наиболее эффективных приемов финансирования проектов и программ строительных организаций, а также стимулирования производственных, коммерческих предприятий, банков, страховых компаний, общественных организаций, частных лиц, вкладывающих свои ресурсы в сферу жилищного строительства. Данный подход позволяет улучшить экономические характеристики исследуемой сферы за счет удовлетворения насущных потребностей населения с помощью финансирования программ жилищ-но-ипотечного кредитования.

В настоящее время из-за отсутствия эффективных финансово-кредитных механизмов финансирования жилищно-ипотечных программ в российской экономике не проводится рациональной социально-экономической политики, направленной на удовлетворение насущных потребностей широких слоев населения. В этих условиях актуальна проблема формирования системы жилищно-ипотечного кредитования населения, использование которой в качестве принципиально нового механизма регулирования сферы жилищного строительства позволит повысить эффективность движения денежных потоков в российской экономике. Для решения поставленной проблемы необходимо сформировать мето-

дическую базу по организации и управлению жилищно-ипотечными программами на основе поиска форм и методов их кредитования и реализации с учетом' особенностей финансирования приоритетных направлений развития страны.

Степень разработанности темы исследования.

Актуальные вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в научных трудах известных отечественных и зарубежных экономистов. В своем исследовании автор опирался на труды видных ученых - экономистов: Андрюшина С.А., Балабанова И.Т., Биманна

A.Б., Бусова В.И., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Иванова В.В., Лимаренко

B.И., Мехрякова В.Д., Москвина В.А., Омшановой Э.А., Селюкова В.К., Симонова Ю.Ф., Циплиной Г.А., Южелевского В.Г. и других.

Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А.О. Салливана, Т.С. Стейнментца, Р. Страйка, Ф. Уитта и других.

Несмотря на большое количество работ, в экономической литературе недостаточно уделено внимания вопросам развития форм и методов кредитования жилищно-ипотечных программ. Актуальность темы диссертации определяется наличием ряда нерешенных проблем, связанных с необходимостью совершенствования механизма и методов финансирования системы жилищно-ипотечного кредитования и разработкой конкретных методических рекомендаций для их внедрения на российских предприятиях.

Целью диссертационной работы является разработка научно обоснованных предложений и методических рекомендаций по совершенствованию форм и методов кредитования жилищно-ипотечных программ на основе использования различных способов их финансирования и повышения эффективности управления денежно-кредитными ресурсами в жилищной сфере.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

• определить экономическое содержание жилищно-ипотечных программ, их

роль и социально-экономическое значение для экономики России;

• уточнить теоретические положения по формированию, функционированию и развитию системы кредитования жилищно-ипотечных программ;

• проанализировать современное состояние систем кредитования жилищно-ипотечных программ в России и за рубежом, определить целесообразность и возможность практического применения их основных положительных элементов для дальнейшего развития отечественной системы жи-лищно-ипотечного кредитования;

• обосновать основные принципы построения механизма финансирования жилищно-ипотечных программ, учитывающего современные задачи социально-экономического развития страны и условия государственного регулирования системы ипотечного кредитования;

• определить условия инновационного развития системы жилищно-ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система финансирования жилищно-ипотечных программ.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения возникающие между участниками системы кредитования жилищно-ипотечных программ.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой проведенного исследования послужили нормативно-правовые документы государственных органов, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов, монографии, учебные и методические пособия, посвященные финансовому менеджменту по изучаемой проблеме, материалы научных и научно-практических конференций.

В ходе исследования использовались традиционные методы: научной абстракции; экономического финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного подходов в развитии экономических процессов; экспертных оценок. Совокупность используемой методологической базы позволила обосновать выводы и практические решения.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам финансового менеджмента, экономической теории, монографическая литература в области жи-лищно-ипотечного кредитования и развития жилищно-строительной сферы. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература.

Информационная база исследования: официальные данные Госкомстата России, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству; отраслевые экономические обзоры; официальные статистические и аналитические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления жилищ-но-ипотечными программами и финансирования системы жилищно-ипотечного кредитования.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке основных принципов и методических подходов к совершенствованию механизмов кредитования жилищно-ипотечных программ, формированию системы жи-лищно-ипотечного кредитования населения, способствующей повышению эффективности управления финансовыми ресурсами в сфере жилищного строительства.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Уточнено понятие системы жилищно-ипотечного кредитования, ее структуры и взаимосвязей с внешней средой, а также определена группа факторов, влияющих на эффективное функционирование данной системы.

2. Выявлены особенности финансирования жилищно-ипотечных программ и предложен механизм их учета при использовании различных моделей построения системы ипотечного кредитования, что позволяет повысить эффективность регулирования денежных потоков в сфере жилищного строительства.

3. Предложен алгоритм построения рациональной системы жилищно-ипотечного кредитования, который наиболее полно отражает требования адаптивности и гибкости системы кредитования по отношению к рынку, тенденции

мирового развития экономики и государственные приоритеты в сфере социально-экономической политики.

4. Определены принципы построения механизма финансирования, учитывающие долгосрочный характер и значение жилищно-ипотечного кредитования для решения государственных социальных задач в жилищной сфере, условия кредитования жилищного строительства.

5. Разработана стратегия развития системы жилищно-ипотечного кредитования, основанная на использовании принципов эффективной реализации жи-лищно-ипотечных программ и необходимости внедрения инноваций при их реализации в современной экономике.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования теории и практики жилищно-ипотечного кредитования при формировании и реализации эффективных (востребованных) жилищно-ипотечных программ.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов органами государственного и муниципального управления при совершенствовании системы жилищно-ипотечного кредитования, разработки и внедрения стандартов управления жилищно-ипотечными программами в современной экономике России.

Полученные результаты могут быть использованы при подготовке учебных и практических пособий, проведении занятий по ипотечному кредитованию в высших экономических учебных заведениях.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертационного исследования были обсуждены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», 20-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2005 г.). Отдельные положения диссертационного исследования использованы в учебном процессе при подготовке учебных программ и методических документов на кафедре «Оценки и управления собственностью» в Государственном Университете

Управления. Предложения по совершенствованию системы жилищно-ипотечного кредитования внедрены в текущей деятельности ООО «Московские Огни - Мегапир».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех публикациях общим объемом 1,87 печ. л.

Структура и объем диссертационной работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем машинописного текста составляет 184 листа, в том числе 16 таблиц и 28 схем. Список литературы включает 212 наименований.

Диссертация имеет следующую структуру:

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические основы кредитования жилищно-ипотечных программ.

1.1. Экономическое содержание жилищно-ипотечных программ.

1.2. Развитие жилищно-ипотечных программ и особенности кредитования населения.

1.3. Характеристика основных элементов системы жилищно-ипотечного кредитования.

Глава 2. Анализ современной практики кредитования жилищно-ипотечных программ.

2.1. Зарубежный опыт кредитования жилищно-ипотечных программ.

2.2. Оценка практики кредитования жилищно-ипотечных программ в России.

2.3. Способы построения системы жилищно-ипотечного кредитования.

Глава 3. Перспективы кредитования жилищно-ипотечных программ в России.

3.1. Совершенствование системы жилищно-ипотечного кредитования в России.

3.2. Основные направления развития государственного регулирования системы жилищно-ипотечного кредитования.

3.3. Оценка эффективности системы жилищно-ипотечного кредитования.

Заключение.

Список литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи его проведения, определена теоретико-методическая основа, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе диссертационного исследования «Теоретико - методологические основы кредитования жилищно-ипотечных программ» раскрывается экономическое содержание жилищно-ипотечных программ, определяются особенности их развития и финансового обеспечения, дается характеристика основных элементаов системы жилищно-ипотечного кредитования в современной России.

Ипотечные кредиты (в том числе и кредиты в рамках жилищно-ипотечных программ) банки предоставляют за счет привлеченных на длительный срок средств. Основными источниками ресурсов для жилищно-ипотечных программ (ЖИП) являются кредитные линии и кредиты, предоставленные другими банками, средства различных фондов, а также эмиссия ипотечных ценных бумаг и целевые облигационные займы.

В процессе своего функционирования система жилищно-ипотечного кредитования (СЖИК) должна выполнять две функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование кредитов в рамках реализуемых ЖИП, а также предоставлять и обслуживать кредиты.

В отечественной литературе понятие СЖИК еще недостаточно исследовано. Можно встретить множество определений данного понятия. Обобщив и сопоставив их, в диссертации обосновано и введено авторское понятие СЖИК и определена ее структура.

Система жилищно-ипотечного кредитования — это совокупность субъектов и объектов ипотечного кредитования и отношений, складывающихся между ними при реализации и финансировании жилищно-ипотечных программ. Состав субъектов системы жилищно-ипотечного кредитования и цели их участия приведены в табл.1.

Таблица 1

Субъекты системы жилищно-ипотечного кредитования и их цели

Субъекты Цели

Заемщики Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту

Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения) Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам

Продавцы жилья (физ. лица) Выгодно продать жилье

Риэлтерские организации (лицензированные продавцы) Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение

Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России

Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли

Оценочные компании Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в т.ч. при реализации с торгов

Операторы вторичного рынка Приобретение кредитов по реализуемым жилищно-ипотечных программам у первичных кредиторов

Инвесторы (юр. и физ. лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги

Органы опеки и попечительства Контроль над соблюдением прав и интересов несовершеннолетних

Государство Преследует три основные цели: — обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования СЖИК; — регулирование и надзор за деятельностью участников рынка; — содействие некоторым группам лиц в приобретении жилья.

В работе изучены особенности развития ЖИП и условия финансового обеспечения населения, на основании которых выделены этапы реализации жи-лищно-ипотечного кредитования (схема 1).

В условиях становления кредитной системы России и построения СЖИК особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной СЖИК необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания кредитов по реализуемым ЖИП. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях, однако проведенный в диссертации компаративный анализ различных моделей финансирования ЖИП, функционирующих за рубежом, позволяет выявить наиболее приемлемые для современной России методы и формы организации СЖИК.

Схема 1. Этапы жилищно-ипотечного кредитования.

Применяемые за рубежом основные модели СЖИК можно разделить на 3 вида: усеченно-открытую, расширенную открытую и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей. В работе определены основные элементы этих моделей (таблица 2).

Таблица 2.

Элементы основных моделей организации СЖИК.

Элементы Название модели

Усеченно-открытая Расширенная открытая (американская) Сбалансированная автономная (немецкая)

Принцип функционирования Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны) Ссудо-сберегательный (модель автономна)

Объекты кредитования Готовые и строящиеся дома и квартиры Готовые и строящиеся дома и квартиры для 1 семьи, дома для нескольких семей Готовые и строящиеся дома и квартиры

Источники привлечения кредитных ресурсов Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) Жилищные накопления и контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)

Основные кредиторы Универсальные и ипотечные банки Ипотечные и сберегательные банки Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью СЖИК. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников ЖИЛ) минимально - это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Относительная простота организации СЖИК на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и, особенно, в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).

Расширенная открытая модель - это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в СЖИК идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры рынка ЖИЛ, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Расширенная открытая модель, по сравнению с усеченно-открытой в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в СЖИК, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине расширенную открытую модель называют еще американской моделью кредитования жилищно-ипотечных программ.

Третья модель организации СЖИК — это сбалансированная автономия. Субъектами кредитования в рамках данной модели кредитования ЖИЛ высту-' пают как ипотечные банки, так и специализированные сберегательные институты — сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. В рамках данной модели формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить кредит в рамках реализуемых ЖИП. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей ЖИП и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития СЖИК: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и банков, его кредитующих.

У сбалансированной автономной модели СЖИК есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель кредитования ЖИП не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по данной модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников, ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи. Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество модели важно для развития СЖИК в странах с неустойчивой экономикой.

Проведенный в диссертации анализ зарубежного опыта финансирования ЖИП позволил сформулировать общие принципы их формирования, которые показаны на схеме 2.

Во второй главе диссертационного исследования «Анализ современной практики кредитования жилищно-ипотечных программ» рассматривается зарубежный опыт финансирования ЖИП и дается оценка практики их реализации в России. При этом рассматриваются способы построения СЖИК, и определяется наиболее перспективный из них.

Принципы 1 юрмирования СЖИК за рубежом

Защита интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях. Применяются: страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства с предоставлением налоговых льгот.

Создание условий доступности кредитов по реализуемым ЖИП рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения кредита. 4 ► Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих кредитование ЖИП. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Схема 2. Принципы формирования СЖИК за рубежом.

Исследование современных систем ЖИП в России показал, что в настоящее время долгосрочные ЖИП реализуют в основном универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по финансовому обеспечению населения в рамках СЖИК. Создание кредитных организаций типа ипотечных банков, ссудосберегательных ассоциаций, стройсберкасс позволяет повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом определяются адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Все субъекты СЖИК в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии в целях улучшения жилищных условий населения. В российской практике долгосрочный характер реализации ЖИП делает кредиторов как основных участников процесса особенно подверженным рискам.

В результате анализа современной практики финансирования ЖИП в России и за рубежом в работе формализован алгоритм построения СЖИК, который наиболее полно отвечает требованиям адаптивности и гибкости системы кредитования по отношению к рынку, тенденциям мирового развития экономики и государственным приоритетам в сфере социально-экономической политики (схема 3).

Построение СЖИК

I. Формирование стандарта и требований к жилищно-ипотечному кредитованию

долгосрочные кредиты по ЖИП предоставляются от 3 и более лет

сумма кредита составляет в среднем не более 70% рыночной стоимости жилья, являющегося при этом предметом залога

иемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30% за счет собственных средств_

2. Разработка механизмов привлечения ресурсов в СЖИК

привлечение депозитов населения и предприятий (использование схемы кон-грактных сбережений)_

получение ресурсов из «оптовых» источников

продажа облигаций или ценных бумаг, обеспеченных кредитами, банкам, предприятиям, а также пенсионным фондам, страховым компаниям и фнз. лицам; кредитные линии с одним или несколькими банками; заемные средства банков, предприятий или пенсионных и страховых фондов

Формирование вторичного рынка кредитов по ЖИП - сегмента рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля СЖИК за счет ^ грансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладным) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов_

3. Группировка основных мероприятий по этапам реализации ЖИП

Предварительная каа-лификация заемщика

Модели

30

Оформление обеспечение кредита:

* Заключение договора об ипотеке

* Заключение «смешанного» трехстороннего договора ' «Ипотека в силу закона»_

Оценка жилых помещений, покупаемых на кредигныесредства

Предоставление заемщику сметы расходов по сделке

4. Реализация элементов страхования процесса предоставления кредита в реализуемых ЖИП

Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жиз-пью, здоровьем, трудоспособностью заемщика.

Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Гитульное страхование—страхование права собственности владельца жилья, являющегося предметом кредитования. Покрывает риск утраты владель-■> кем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в резуль-гате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором

3. Выбор процедур

обслуживания и погашения кредита в рамках действую-щихЖИП

Амортизация кредита, то есть процесс постепенного погашения основного долга по кредиту в рамках действующей ЖИП и выплаты долга по про-

нтам (погашение процентного долга). Платежи по кредиту в рамках реализуемой ЖИП могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, но на практике это происходит ежемесячно._

6. Контроль над платежами и предупреждение неплатежей по ЖИП

распознавать ранние признаки, предупреждающие о возможности наруше-пня кредитных обязательств со стороны заемщика

♦ критически оценивать финансовую и другую имеющуюся информацию

определять, какая информация может понадобиться для принятия решения о необходимых мерах воздействия_

♦ аффективно собирать необходимую дополнительную информацию

анализировать полученную информацию, прогнозируя возможные последствия для банка при принятии различных стратегий взыскания кредита

->Ьетко определять и применять избранную стратегию взыскания кредита

Схема 3. Наиболее эффективный алгоритм построения СЖИК.

В третьей главе диссертационного исследования «Перспективы кредитования жилищно-ипотечных программ в России» определяются условия совершенствования СЖИК в России, дается характеристика основным направлениям развития государственного регулирования данной системы и оценка ее эффективности. Первоочередной задачей на пути совершенствования российской СЖИК представляется решение основных проблем и устранение существующих недостатков (схема 4).

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного финансирования ЖИП можно считать наиболее критичной для развития СЖИК в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Целостная эффективно действующая СЖИК, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в качестве источников как первичный, так и вторичный рынки кредитов в рамках действующих и реализуемых ЖИП.

Схема 4. Источники и модели рефинансирования жилищно-ипотечных кредитов.

Также серьезной проблемой на пути совершенствования СЖИК в России является низкая доступность кредита для населения: низкие доходы не дают возможности заемщикам не только погашать кредит, но и накопить сумму первоначального взноса. В то же время есть достаточное количество молодых семей с уровнем дохода, позволяющим ежемесячно погашать кредит, но недостаточным для накопления первоначального взноса в размере 30% от стоимости. По-

этому необходимо внедрение системы страхования кредитных рисков при финансировании ЖИП. Введение такого вида страхования позволит защитить кре-' дитора от убытков в случае, если кредит не погашен, а после реализации залога не хватило средств на погашение (например, в результате падения цен на недвижимость), а также вернуть упущенную банком выгоду, если кредит был погашен досрочно.

В диссертации обоснована необходимость введения страхования ЖИП в России, которое позволит также снизить размер первоначального взноса с 30 до 10%, поскольку высокий размер первоначального взноса является для банка некой страховкой от кредитного риска, а, застраховав свой кредитный риск, банк сможет выдавать кредиты, составляющие большую долю в цене сделки. Это сразу повысит доступность кредитов в рамках действующих и реализуемых ЖИП, особенно для молодых семей с высоким уровнем доходов, но с отсутствием средств на большой первоначальный взнос. Однако следует установить четкий процент покрытия кредитного риска страховой компанией: следует покрывать лишь часть кредитного риска, например 25%, как в США.

При этом, основываясь на зарубежном опыте, в диссертации доказано, что на первоначальном этапе в России возможно внедрение как государственного, так и частного страхования ЖИП. Так, по кредитам, обеспеченным ценными бумагами, гарантированными государством, возможно ипотечное страхование государственной компанией по пониженным ставкам.

Развитие жилищно-ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, должно исходить из принципов, сформулированных в диссертации при исследовании основных направлений регулирования СЖИК (схема 5).

Для решения проблемы развития жилищно-ипотечного кредитования требуется системный подход в рамках проводимой государством социальной политики. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов РФ и местных органов самоуправления, а также руководства коммер-

ческих банков и предпринимателей.

Схема 5. Принципы построения системы жилищно-ипотечного кредитования и задачи ее госрегулирования.

При этом значение жилищно-ипотечного кредитования для социальной среды страны и решения государственных социальных задач заключается в следующем:

- через механизмы залога и вторичный рынок ипотечных ценных бумаг осуществляется вовлечение капитала в виде недвижимости в хозяйственный оборот, что является существенным фактором оздоровления экономики и создания новых рабочих мест;

-рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и тем самым является важным антиинфляционным фактором. Так, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости, создаются предпосылки через монетарные инструменты обеспечить социальную ста-

бильность общества,

-применительно к работе банков освоение технологии кредитования под' залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов и повысить доверие общества и граждан к проводимым государством мероприятиям.

Автором в аспекте всего вышесказанного выделены два основных направления развития государственного регулирования СЖИК на современном этапе развития страны:

- разработка и реализация региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов. Основа программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в ЖИП и использование ресурсов местных бюджетов;

- использование муниципальных жилищных облигаций. Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в реализацию ЖИП со стороны государства стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).

В диссертации сформулированы основные принципы создания, функционирования и финансирования ЖИП, которые должны учитывать следующее:

1. ЖИП должна быть межрегиональной, так как создать надежную ЖИП можно лишь на основе ипотечных договоров из нескольких регионов. К сожалению все российские ЖИП имеют чисто региональный характер.

2. ЖИП становится прибыльной только в том случае, если она нацелен на привлечение средств с финансовых рынков, на продаже производных ценных бумаг. Российские ЖИП представляют из себя простую раздачу льготных кредитов отдельным гражданам.

3. ЖИП должны быть масштабными. Только пулы из тысяч кредитов по настоящему надёжны и приносят прибыль благодаря низким рискам. То есть, ЖИП должна сразу делаться как некая важная общенациональная программа типа "Жильё военным", но с учётом того, что военные и бюджет вообще не платёжеспособны. Значит, частных инвесторов должно быть много. В России ЖИП

редко достигают нескольких сотен выданных кредитов.

4. Самое сложное - обеспечить ликвидность ценных бумаг на первом эта-' пе. Значит необходимо заранее иметь надёжных инвесторов или соглашение с банком России, которые помогут бороться с паникой и кризисами, спекулятивными атаками на первом этапе.

Ни одна из современных российских ЖИП не соответствует перечисленным условиям. В этих условиях при реализации ЖИП для повышения эффективности особое значение должно уделяться целенаправленному внедрению инноваций (схема 6). В работе определены два типа инноваций:

1. Обеспечение условий возвратности кредита в рамках реализуемых ЖИП. Как известно, при осуществлении кредитования ЖИП одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, - минимизация кредитных рисков.

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков при реализации ЖИП является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха жилищно-ипотечной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко - как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью.

Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

2. Обеспечение условий роста рыночной стоимости объектов ЖИП. В работе для обеспечения условий роста рыночной стоимости объектов ЖИП, и, как следствие, для обеспечения условий повышения эффективности их реализации рекомендуются методики, базирующиеся в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат и с точки зрения капитализации дохода.

Для определения сопоставимости объектов ЖИП в работе используются следующие элементы сравнения: финансовые условия (условия финансирования сделки); условия продажи; рыночные условия (время сделки); местоположение объекта; физические характеристики; показатели доходности. После получения оценки объектов ЖИП обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.

Таким образом, под эффективностью использования объектов ЖИП в рамках оценки общей эффективности СЖИК может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Эффективность - это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность разме-

щения разнообразных объектов ЖИП с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

В общем случае эффективность использования объекта ЖИП характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте ЖИП к проектируемому. Показатель эффективности использования объекта ЖИП (Е) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (Б) между существующим и проектируемым использованием данного объекта: Е = 1 / О * 100%. Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта ЖИП определяется следующим образом:

где к, - коэффициент "жесткости" санкций за неэффективное использование объекта;

В, - весовой коэффициент дефицитности ьтого вида ресурсов;

Б, - показатель уровня диспропорций по мшу виду ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта ЖИП и выше общий показатель эффективности СЖИК. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют. Таким образом, используя различные методы оценки объекта ЖИП, можно установить его реальную цену как предмета залога для определения суммы кредита по действующим и реализуемым ЖИП.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов и механизмов финансирования системы жилищно-ипотечного кредитования в современной экономике России.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях:

1. Повышение инвестиционной привлекательности строительной отрасли за счет активного применения ипотечных программ. /Сборник научных трудов ГУУ. (0,63 п.л.)

2. Развитие системы ипотечного кредитования в современной экономике

России. /Материалы 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» - М.: ГУУ, 2005г." (0,44 п.л.)

3. Особенности кредитования жилищно-ипотечных программ в современной экономике России. Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство» - М., ГАСИС, 2004г.

4. Анализ современных условий кредитования населения и способы построения системы жилищно-ипотечного кредитования. Сборник научных трудов управления инновациями и инвестиционной деятельностью. Выпуск 4 — М.: ГАСИС, 2003г.

Подп. в печ. 05.05.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,5 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 314

ГОУВПО "Государственный университет управления" Издательский центр ГОУВПО "ГУУ"

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu ru

www.guu.ru

V \

Jf v

15 ;:;эл 2::з /

у

1447*