Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ"

На правах рукописи

Костин Сергей Юрьевич

Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ

Специальность 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва'2006

Рабсма выполнена на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления (ГУУ)

Научный руководитель'

доктор экономических наук, профессор Бусов Владимир Иванович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Москвин Виктор Андреевич

кандидат экономических наук, профессор Попова Нина Семеновна

Ведущая организация.

Российская экономическая академия имени Г.В. Плеханова

Защита диссертации состоится 15 мая 2006 г в часов на иседании диссергационно1 о совета Д 212 049 05 в Государственном университете управления по а 'фесу 109542. Москва, Рязанский проспект, д 99, зал заседаний Ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного > ниверситета управления

Авюрефера! разослан «/^_» 2006 г

Ученый секретарь диссерынионного совета

к } н,доцент

Токун Л.В.

¿006 я

Введение

Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище - важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья, его эксплуатации и улучшения жизненных условий населения основными источниками средств становятся сбережения населения и кредиты банков, как это имеет место в большинстве стран мира.

Опьп многих зарубежных стран свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом использования этих источников является жилищной ипотечное кредитование (ЖИК). Наиболее эффективно оно используется и развивается в рамках национальных и региональных жилищных программ, где выступает основной формой и методом финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария кредитования жилищных ипотечных программ (ЖИЛ) обусловили выбор темы исследования. Формирование жизнеспособной эффективной системы кредитования ЖИП на современном этапе развития рыночной экономики в России - одна из

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ ;

БИБЛИОТЕКА А 3 С. Петербург Л, у)

актуальных задач федерального, субфедерального и муниципального уровней управления.

Степень разработанности темы исследования. Проблемам ЖИК и его инфраструктуры посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Они рассматриваются в работах С. А. Андрюшина, А. Б. Биммана, В. М. Блеха, В. И. Букато, В. И. Бусова, А. И. Гурьева, А. А. Иголкина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, С. С. Хрулева, Е.В. Черных, И. Ярошевского и др отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. О. Салливана, Т. С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уитта и др.

Отдельные вопросы ЖИК рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А. Г. Грязновой, В. А. Галанова, А. А. Володина, Н. Ф. Самсонова, В. М. Москвина, М. Н. Федотовой, В. А. Слепова, А. М. Тавасиева, Е.М. Шабалина, и др.

Однако, основная часть опубликованных работ была выполнена в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражает современных реалий. Вопросы развития ипотечного кредитования жилищных программ в его системном представлении, роли, задач и функций в нем государственных и муниципальных органов управления в имеющейся литературе до сих пор не нашли должного отражения. Вышеизложенное определило выбор темы, объекта, предмета, цели и задач данного диссертационного исследования.

Объект диссертационного исследования - системы ипотечного кредитования жилищных ипотечных программ в России и за рубежом.

Предмет исследования - организационно-экономические и управленческие отношения, складывающиеся в рамках этой системы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических основ и разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию современных форм и методов ипотечного кредитования жилищных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

обобщить теоретические разработки в области инотечного кредитования и определить его место и роль в финансировании отечественных жилищных программ;

определить основные условия формирования и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования жилищных программ, факторы ее развития в современных условиях отечественной экономики;

дать характеристику основных методов и моделей кредитования ЖИП, применяемых в мировой практике, оценить их возможности и условия использования в решении задач улучшения жилищных условий населения;

выявить возможности, формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в финансирование ЖИП и проблемы реализации этих программ на основе долгосрочного ипотечного кредитования;

проанализировать основные причины неудач ипотечного кредитования жилищных программ в России, определить риски и предложить условия их минимизации в разработке и реализации ЖИП:

разработать основные принципы формирования и функционирования систем кредитования ЖИП в современной России, предложить модель региональной системы кредитования ЖИП, обеспечивающую высокую доступность кредитов для населения и эффективность участия в программе кредитных организаций;

предложить методы расчета и прогнозирования основных показателей и алгоритм разработки региональных жилищных ипотечных программ.

Методология и методы исследования. Методологическую основу диссертации составили достижения экономической науки, социологии, теории управления, права, отраженные в трудах отечественных и зарубежных ученых в области финансов, денежного обращения и кредитования, организации и управления жилищными ипотечными программами. В ходе диссертационного исследования использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам финансирования жилищных программ и формированию системы ЖИК, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и Госкомстата России.

Совокупность используемой методологической базы и методов исследования позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений

Эмпирическая база исследования. В работе представлен значительный фактический материал, собранный в ходе исследований становления и развития ЖИК в России и за рубежом. Эмпирическую базу исследования составляют: архивные документы по деятельности органов государственного управления и ипотечных кредитных учреждений и организаций, отчетные документы о деятельности российских учреждений, осуществляющих и обслуживающих ипотечное кредитование жилищных программ; зарубежные и

отечественные публикации, освещающие становление и функционирование ипотечных институтов в мировой практике решения проблем улучшения жилищных условий населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании основных принципов и методов ипотечного кредитования жилищных программ и разработке основных методических положений формирования системы кредитования региональных жилищных программ, обеспечивающих вовлечение денежных средств населения и институциональных инвесторов в их финансирование с учетом имеющихся социально-экономических условий региона.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Обоснованы сущность, содержание и виды ЖИЛ, место и роль кредитования в процессах их финансирования, что позволяет выбрать наиболее эффективные для конкретных условий формы и методы финансового обеспечения решения задач улучшения жизненных условий населения;

2. Определены состав участников системы ЖИК, их функции и мотивы участия в процессах первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, использование которых является необходимым условием построения эффективной системы ипотечного кредитования, побуждающей ее участников к реализации целей финансируемых жилищных ипотечных программ;

3. Выявлены основные условия и факторы формирования и функционирования систем ипотечного кредитования жилищных программ, риски ипотечного жилищного кредитования и методы их минимизации в современных условиях отечественной экономики;

4. Определены формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в ЖИК, в наибольшей степени

соответствующие действующему законодательству, платежеспособности и менталитету населения конкретного региона России;

5. Разработаны основные принципы и предложены методы и концептуальная схема построения эффективной системы ЖИК, который наиболее полно отвечает требованиям адаптивности и гибкости системы кредитования по отношению к рынку, тенденциям мирового развития экономики и государственным приоритетам в сфере социально-экономической политики;

6. Обоснованы методические положения по формированию системы ипотечного кредитования региональных жилищных программ на основе небанковской кредитной организации и предложены методы определения величин ее основных параметров с учетом конкретных социально-экономических условий региона.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что обобщен отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования жилищных программ; определены его современные условия, формы, методы; выявлены основные факторы и тенденции развития; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие теоретические представления об экономико-правовом институте кредитования ЖИП России.

Выводы и предложения исследования могут быть использованы в деятельности коммерческих банков и других кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, Государственным комитетом по строительству и архитектуре, Федеральным агентством по управлению имуществом Минэкономразвития РФ, Администрациями субъектов Федерации и муниципалитетов и др. организаций при:

- подготовке федеральных, субфедеральных и муниципальных ЖИП, разработке форм и методов жилищного ипотечного кредитования;

- совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей механизм жилищного ипотечного кредитования;

- подготовке учебных программ и учебно-методических материалов, проведении занятий в образовательных учреждениях соответствующего профиля.

Обоснованность и достоверность полученных результатов

обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.

Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ, фонда «Институт экономики города» и других учреждений, имеющих отношение к сфере ЖИК.

Апробация работы и использование результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были обсуждены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», 20-й Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2005). Отдельные положения диссертационного исследования использованы в учебном процессе при подготовке учебных программ и методических документов на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления. Предложения по совершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования использованы в деятельности ООО Компания «Московские Огни - Мегапир».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех публикациях общим объемом 1, 9 п.л.

Структура и объем диссертационной работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объем машинописного текста составляет 229 листов, в т ч 30 таблиц, 16 рисунков, 169 наименований списка литературы и 11 приложений, объемом 24 машинописных листа

Диссертация имеет следующую структуру: Введение

Глава 1. Теоретические основы кредитования ЖИП.

1 1. Ипотечное кредитование в системе финансирования жилищных программ

1 2 Условия и факторы функционирования и развития ЖИК

1 3 Модели и методы кредитования жилищных ипотечных программ

Глава 2. Анализ систем ипотечного кредитования жилищных программ

2 1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ

2.2 Институциональные особенности систем ипотечного

кредиювания жилищных программ разных стран 2.3. Основные причины неудач и риски кредитования ЖИП в России

Глава 3. Методические основы формирования и функционирования эффективного кредитования ЖИП 3.1. Основные принципы формирования и функционирования системы кредитования ЖИП в современной России

3 2 Организационные формы и процессы ипотечного кредитования

региональных жилищных программ 3.3. Методические вопросы разработки системы кредитования региональных ЖИП

Заключение Список литературы Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи его проведения, определена теоретико-методологическая основа, показана научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе диссертации «Теоретические основы кредитования жилищных ипотечных программ» дана краткая характеристика российских национальных жилищных программ, определены основные социально-экономические условия и факторы формирования и развития системы финансирования жилищных программ, место и роль в ней ипотечного кредитования, определен состав, функции и мотивы поведения ее участников, обоснована классификация моделей и дана характеристика основных методов кредитования жилищных ипотечных программ (ЖИЛ).

Интенсивный процесс приватизации в России создал базу для развития рынка жилья и создал предпосылки для формирования и реализации программ государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости. Федеральные, субфедеральные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, определяющие комплексное развитие стройиндустрии, строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости при сочетании всех форм финансирования с преимуществом ипотечного кредитования, составляют специфическую группу ЖИЛ. На рис 1 приведены основные подсистемы финансирования ЖИЛ.

Главная цель развития кредитования ЖИЛ - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от

монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Она разворачивается как совокупность субфедеральных и местных ЖИП, включающих ипотечное кредитование рыночных сделок с объектами жилой недвижимости и программ развития жилищного строительства. Проведенные в диссертации исследования показывают, что основной проблемой формирования такой системы является ресурсное обеспечение ипотечного кредитования путем привлечения сбережений населения.

Подсистемы Направления

финансирования ЖИП финансирования ЖИП

Рис. 1. Основные подсистемы финансирования ЖИП

К 1996 году был накоплен определенный опыт в области разработки и применения различных механизмов финансирования и кредитования в жилищной сфере, который нашел отражение в ряде федеральных и региональных программ. Наибольшую известность получила Федеральная целевая программа «Свой дом», которую можно считать первой федеральной

ЖИП. Ее разработка обусловила начало разработки и реализации аналогичных программ в субъектах Федерации, отдельных городах (например, г Саров, Нижегородской области) и крупных монополиях (например, ОАО «Российские железные дороги). Надо отметить, что в силу правильно выбранных ориентиров ее основные положения, начиная со структуры и заканчивая финансово-кредитным механизмом, не претерпели существенных изменений.

В широком смысле жилищное ипотечное кредитование рассматривается, в диссертации как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. В диссертации определены состав участников, их функции и мотивы участия в этапах и процессах ЖИК. Участники часто имеют противоположные цели участия в процессах ЖИП. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников системы финансирования - основная задача государственных и муниципальных органов управления в разработке и реализации ЖИП.

Определяющим функционирование и развитие системы кредитования ЖИП являются критерии выгодности ипотечного кредитования по сравнению с другими сферами финансовой деятельности кредитных организаций и его доступность для заемщиков (табл. 2, рис. 2). Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность - низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии

Таблица

УсювияЖИК. критерии и факторы а о выгодности для кредиторов и дост>пности для заемщиков

V словия ЖИК

Критерии выгодности ЖИК для кредиторов

Факторы определяющие данный критерий выгодности

критерии дои\пности ЖИК для заемщиков

Факторы, определяющие данный критерий доступности_

1 Заемщик юл жен единовременно \ платить не менее 30% стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости

2 Сумма ипотечного кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости выступающих его обеспечением объекта (объектов) недвижимости

3 Платежи по ипотечному кредиту осуществляются ежемесячно в сумме, не превышающей 30% месячного дохода семьи заемщика

4 Ипотечное кредитование строительства и покупки жилья доажно быть выгодной деятельностью для кредитора (иметь доходность и риски не ниже среднего их значения по совокупности видов его деятельности)

5 Быть доступным для категорий населения СФ (города), в котором реализуется программа ипотечного финансирования жилья, имеющим доход не ниже среднего для данной категории работников

1 Дол! осрочность и выгодность размеще ния финансовых ресчрсов

2 Высокая вероятность возврата кредитных ресурсов (ипотечное кредитование во всем мире имеет самые низкие риски)

3 Стоимость используемых в ЖИК финансовых ресурсов

4 Льготностью условий налогообложения (в сравнении с другими видами деятельности кредитных

организаций)_

1 1 При долгосрочном кредитовании минимизируются потери дохода в пери-оды между возвратом и следующим их размещением, которые имеют место при краткосрочном размещении эти рес>рсов

2 ] Чем выше доля собственных средств заем-шика в стоимости приобретаемого с помощью ЖИК жилья тем выше ответственность заемщика и выше вероятность возврата кредита, меньше риск кредитора потерять часть средств в случае необходимости рыночной реализации залога в условиях резкого падения иен на рынке недвижимости

2 2 Уровень качества работ по определению вероятности возврата кредита и принятии решения о его выдаче, который определяется применяемыми конкретным кредитором технологиями, его организацией деятельности и квалификацией персонала 2 3 Условия отчуждения прав собственности заемщика на заложенный объект недвижимости, его рыночной реализации и получения из вырученных при реализации средств суммы необходимой для компенсации затрат и убытков кредитора

2 4 Надежность поручительств и государственных или муниципальных гарантий

2 5 Уровень страховых гарантий

3 1 Применяемая схема ресурсного обеспечения

4 I Уровень льготности федеральных и местных систем налогообложения кредитных организаций по выданным ими ЖИК

) Баланс доходов и расходов семьи заемщика который определяет максимально допустимую сумму ежемесячных платежей данного заемщика, и, соответственно, максимальную сумму кредита при данных >словиях ЖИК(срок, процентная ставка кредита и др>гие) 2 Процентная ставка по ЖИК

3 Величина первоначального взноса (величина доли стоимости приобретаемого жилья, оплачиваемой заемщиком для полумения ипотечного кредита на оставшуюся долю)

4 Длительность срока кредита, опредепяюшего сумм> месячных платежей по кредиту

1 I Среднемесячные доходы заемщика (или его семьи)

I 2 Среднемесячные расходы заемщика (или его семьи)

2 ! Цена кредитных ребурсов, применяемых в данной системеЖИК 2 2 Издержки кредитора, 2 3 Риски по ЖИК,

3 I Гос>дарсгвен-ные, муниципальные и фирменные субсидии

4 { Применяемый механизм кредитования 4 2 Уровень инфляции в стране

Факторы, влияющие ни развитие нпотечно« о кре жтования жим

1 I I =

Поштическне

Денежно кредитная политика

Политическая стабильность и экономическая устойчивость

Идеологическая концепция отношения к ипотечному кредитованию финансово-кредитной системы

Отношение к участию,в ипотечном кредитовании зарубежного банковского капитала_

Государственная политика в области ЖИК и ее реализация

Финансовая стабилизация, стабильное снижение инфляции_

Состояние банковской системы

Либерилизаиия налоговых мер в сфере налогового учета «серых» доходов_

Нормы и индивидуальный подход к нормативам отчислений в ФОР

Льготное налогообложение ипотечных сделок и доходов по ним

Социальные

Экономические

Доверие населения к кредит мой истеме

Осторожная кредитная политика банков

Нежепание заемщиков обременять себя выплатами по кредиту на долгосрочный период_

Отрицательное отношение населения к жизни в кредит

Макроэкономическая ситуация в стране в целом

Структура рынка долгосрочных кредитов_

Занижение работодателями официальных доходов сотрудников_

Либерализация налоговых мер в сфере налогового учета «серых» доходов_

Наличие достаточных для ЖИК долгосрочных пассивов, прежде всею депозитов населения

Ресурсное обеспечение финансирования ЖИП

Прив печение в финансирование ЖИП средств насе пения

Финансовая поддержка ЖИП правительством

Макроэкономические

Изменение потребительских цен

Емкость ипотечного рынка

Непосредственно влияющие на ЖИК

Участие в финансировании ЖИП и финансовая поддержка предприятий участия в ЖИП сотрудников_

Органнзашюнно-1гравовые

Территориальное размещение кредитных организаций_

Опыт судопроизводства по ипотечным сделкам

Возможность обращения взыскания, реализации заложенного имущества в случае невозврата кредита

Правовое обеспечение охраны прав собственности и сделок с недвижимостью

Уровень развития инфраструктурных видев деятельности на ипотечном рынке_

Уровень развития рынка недвижимости и финансового рынка, в т ч рынка ценных бумаг

Покупательная способность населения

Доступность ипотечных Финансовый механизм регулирования ЖИК

Занижение работодателями официальных доходов сотрудников Структура привлекаемых для реализации ЖИП финансовых ресурсов

Рис. 2. Состав факторов, влияющих на развитие системы финансирования ЖИП

рынка жилья, роста емкости ипотечного рынка и повышения покупательной способности населения.

Экономические отношения, связанные с жилищным ипотечным кредитованием, подразделяются на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возврата кредитов, механизма выплат кредитных долга и процента и т.д. Проведенный автором данной диссертации анализ отечественной и зарубежной литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ЖИК имею! свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системахЖИК из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ЖИК имеют определенные общие недостатки, а именно:

необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время, неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период;

- значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений.

В диссертации дана классификация и характеристика основных моделей и методов ЖИК с позиций возможностей и условий их использования в современных социально-экономических условиях России. В качестве критериев классификации определены следующие признаки (рис. 3)- схема привлечения основной массы кредитных ресурсов, форма реализации залогового права; способ установления процентной ставки и погашения ссуды

Рис.3. Схема классификации моделей кредитования

Анализ показал, что системы ЖИК современной России должны строиться в основном по одноуровневым моделям. Для двухуровневых моделей необходим высокий уровень развития рынков недвижимости и ценных бумаг. Эти схемы можно в небольших по сравнению с другими схемами объемах использовать в рсгиопах-мегаполюсах, таких как Москва, Санкт-Петербург.

Во второй главе диссертации «Анализ систем ипотечного кредитования жилищных программ» определяются особенности формирования и функционирования систем ипотечного кредитования жилищных программ в разных странах, дается оценка возможностей использования в современных российских условиях отечественного и зарубежного опыта, анализируются

основные причины неудач и определяются методы минимизации рисков ипотечного кредитования в России

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов в области развития ЖИК, в настоящее время в Российской Федерации наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие II) когорыч основаны на институте ипотеки. Большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» наработки, изящество которых порой прямо противоположно результатам. Сегодня они нужны, т. к благодаря им активизируется и «цивилизуется» рынок жилья. В перспективе этим моделям предстоит стать отправными точками для развития полномасштабной системы ЖИК, основанной исключительно на рыночных механизмах.

Несмотря на довольно большое количество вариаций этих схем, их можно классифицировать по схожим признакам и выделить основные (рис. 4).

Наиболее типичными характеристиками региональных программ «ипотечного» кредитования населения являются:

- разработка и реализация программ под эгидой администраций;

- использование средств региональных и местных бюджетов для субсидирования программ жилищного финансирования;

- финансовая поддержка строительного комплекса путем прямого инвестирования строительства жилья гражданами и бюджетом (строительные материалы по «зачетным» схемам);

- сочетание денежной" и товарной форм жилищного кредита при преобладании натурального характера взаимоотношений, строителей и бюджета (денежная составляющая строительства, как правило, средства населения);

- ориентация программ на жителей данного региона;

- преимущественное включение в программы отдельных категорий населения: малоимущих, очередников, работников бюджетной сферы.

Схемы финансирования жилищных программ в современной России

Жилищные сберегательные схемы 11родажа жилья в «рассрочку»

Долевое строительство жилых томов Схема «натуральной» формы возврата кредита

Системы банковских жилищных сертификатов Системы муниципальных жилищных облигаций и сертификатов

Региональные схемы .финансирования ЖИП с использованием ресурсов местных бюджетов Схемы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам

С\емы кредитования ЖИП путем рефинансирования ипотечных ссуд на вторичном рынке Схемы отдельных банков по ипотечному жилищному кредитованию

| «Аренда с правом выкупа»

Рис 4. Существующие в России схемы финансирования жилищных программ

Мировой практикой накоплен богатый опыт кредитования ЖИП. При большом многообразии схем, механизмов и технологий национальные схемы и методыЖИК имеют много общих черт, определяемых двумя, используемыми практически во всех странах мира, схемами - европейской (ее часто называют немецкой) и американской. Принципиальное отличие этих схем в преимущественных источниках кредитных ресурсов и основах законодательной базы. Общее для развития и функционирования ипотечного рынка всех стран -активная поддержка этих процессов государством путем создания и обеспечения действенного функционирования на рынке ипотечных услуг государственных организаций, использования различного рода субсидий, налогового механизма, создания льготных условий функционирования банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, а также фирм, строящих жилые дома.

На современном этапе и в ближайшей перспективе отдельные элементы применяемых в мировой практике моделей представляют интерес при

формировании субфедеральных ЖИП. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных систем ЖИК. Большинство региональных систем кредитования ЖИП строятся на основе небанковских организаций. Условия предоставления ипотечных кредитов (займов) следующие: сроки кредитования колеблются от 5 до 20 лет; процентные ставки по ипотечным кредитам (ссудам) колеблются от 11% до 24% годовых; в качестве обеспечения кредитного договора выступает приобретаемое жилье, причем залог устанавливается как на основе договора об ипотеки, так и в силу закона.

Значительная часть региональных схем ориентирована на замкнугое финансирование, преимущественно за счет бюджетных ресурсов и требует их постоянного вливания. Данный подход полностью противоречит принципам

Системы ЖИК, которая по сути является рыночным механизмом и в рамках которой возможно прямое финансовое участие государства только в виде адресной поддержки граждан, а также средств, направляемых на развитие инфраструктуры ипотечного кредитования.

Па основе анализа причин неудач формирования и развития отечественных ЖИП в диссертации выявлены основные факторы рисков ЖИК и предложена схема и методы их минимизации на различных его стадиях. К ним относятся: определение величины первоначального взноса, выбор механизма погашения кредита, улучшение качества андеррайтинга и обслуживания кредитов, повышение ликвидности предмета залога, упрощение схемы реализации залога при невыполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, прием в зачет имеющегося у заемщика жилья, страхование имущества, жизни заемщика в пользу залогодержателя, «чистоты» титула.

В третьей главе диссертационного исследования «Методические основы формирования и функционирования эффективного кредитования ЖИП» обосновывается принципиальная схема ипотечного кредитования региональных жилищных программ в современных социально-экономических условиях России, основные принципы ее формирования и развития, предлагаются методы прогнозирования и расчеты основных показателей.

Исходя из существенных различий в уровнях социально-экономического рлвития и доходов бюджетов субъектов Федерации и муниципалитетов России, в диссертации предлагается условно разделить их на две группы: с финансово достаточным бюджетом и относительно развитым рынком жилой недвижимости и с дефицитным бюджетом и слабо развитым рынком жилой недвижимости. Основная цель такого разделения - определение эффективной схемы формирования ресурсной базы ЖИК для каждого конкретного территориального образования страны. Если для первой группы за основу целесообразно принять схемы, ориентированные на институциональных инвесторов, то во второй - основное внимание необходимо сосредоточить на привлечении средств населения, в том числе, не заинтересованного в получении ипотечных кредитов. Это положение принято в диссертации в качестве основы предлагаемой автором схемы ипотечного кредитования и расчета ее основных показателей.

В диссертации предлагается принципиальная схема организации ипотечного кредитования региональных жилищных программ, базирующаяся на деятельности небанковской кредитной организации; обосновывается, что наиболее подходящей для современных отечественных систем кредитования ЖИП организационно-правовой формой ипотечной компании является кредитный кооператив Предлагаемая модель кредитования региональных ЖИП объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс. Кроме того, данная схема исключает системные недостатки

модели стройсберкасс, которые в настоящее время сильно недооцениваются и в силу специфики российского рынка финансовых услуг могут принять особое звучание

Изучение опыта становления и развития систем ипотечного кредитования жилищных программ в России и за рубежом позволило автору диссертации сформулировать основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского ЖИК, соответствующие состоянию жономикп, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно:

- ипотечный рынок страны должен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национальной системы ЖИК,

- ЖИК следует рассматривать как систему финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения объектов жилой недвижимости в неразрывной взаимосвязи;

- система привлечения кредитных ресурсов должна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и ее кредитной системы, ориентироваться, прежде всего, на использования депозитов населения;

- финансирование ЖИК за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять параллельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре должны соответствовать характеру активов кредитных организаций;

- широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков, не процентной ставки, а первоначального взноса;

- стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка). Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и наименее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов - это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг.

- создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита в рамках действующих и реализуемых в данном регионе ЖИП важнейший принцип создания и развития ипотечного рынка.

Решение задач улучшения жилищных условий населения на основе программных методов управления требует организации и проведения в рамках системно! о мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и кредитоспособности населения, введения на их основе механизмов регулирования и корректировки строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере

Для решения проблемы оценки кредитоспособности заемщика в ЖИК автором рекомендуется методика балльной оценки кредитоспособности заемщика (созаемщика, поручителя, гаранта), претендующего на пс тученис кредита в рамках действующих и реализуемых ЖИП. Методика основана на присвоении определенного количества баллов ответам заемщика на вопросы специально разработанной анкеты и соответствующей дифференциации размера кредита в рамках действующих и реализуемых ЖИП. Ее основой являются

использование результатов оценки кредитоспособности заемщика по указанной выше методике и их привязка к размеру предоставляемого кредита.

Креди госпособность заемщика предлагается определять следующим образом'

Р = Д,К„К1,

где.

Дч - сре щемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за выче-! ом всех обязательных платежей,

К- коэффициент в зависимости от величины Дч.

К 0.3 при Дч до 1500 р.;

К =0.4 при Дч от 15001 до 30000 р;

К=0,5 при Дч от 30001 до 60000 р.;

К=0.6 при Дч свыше 60000 р,

К„ коэффициент инфляции.

t - срок кредитования (в мес )

Комплексность жилищной проблемы связана с анализом рынка жилья и субъектов рыночных отношений с учетом факторов неопределенности, которые характеризуются наличием таких показателей, как: распределение обеспеченности жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и прибывающего; учет внутренних резервов населения в улучшении жилищных условий, в том числе за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различие в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла семьи и смещение приоритетов в направлении приобретения второго жилья.

В связи с этим возникает задача, связанная с проведением мониторинга и идешификацией объекта домашних хозяйств, их основных характеристик на базе выбранных классификационных признаков; моделирования поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров жилищной политики; выбором параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (социально-требуемый, целевой) уровень доступности жилья для населения

При этом производится:

- прогноз поступлений в систему ЖИК денежных потоков (cash flow) по

годам на протяжении 10 лет (близко к предельной величине);

- прогноз всех финансовых показателей (валовая, маржинальная прибыль, объем налоговых отчислений с ипотечных инвестиций и возврат в бюджет, рентабельность ипотечных инвестиций и т.д.);

прогноз развития строительства по типам жилья, расчет емкости рынков однокомнатных, двухкомнатных и т.д. квартир, индивидуальных домов, квартир индивидуальной планировки; прогноз платежей населения по ипотечным кредитам, выбор оптимальной формы погашения кредита и сроков.

- расчет объемов и форм участия бюджетных средств на протяжении всей ЖИЛ по годам;

- определение кредитных линий, форм и объемов бюджетной помощи отдельным категориям населения, критериев предоставления бюджетной помощи;

- расчет потенциально возможных ежегодных объемов выданных кредитов;

- планирование объема необходимого банковского капитала на первом уровне ЖИК,

- планирование потенциально необходимого объема рефинансирования ипотечных кредитов;

В ходе сегментации ипотечного рынка по результатам исследования индивидуальных и семейных потенциальных участников региональной ЖИП в структуре потребительской базы в соответствии с их инвестиционной ролью выделяются несколько групп (табл. 2).

Необходимым условием эффективного функционирования системы кредитования ЖИП является вовлечение ресурсов среднего класса, которые становятся инвестиционной основой для выдачи кредитов населению [руппы II

Средний класс составляет основу группы I и готов предъявить спрос на новое индивидуальное жилье преимущественно на первичном рынке, а население группы II - на типовое жилье на вторичном рынке (табл. 3).

Из табл 3 следует, что наибольшим спросом с внедрением ЖИП в городах Московской области будут пользоваться трех и четырех комнатные квартиры, квартиры индивидуальной планировки и индивидуальные дома.

Соответственно емкость рынка жилищного строительства данных типов жилья в периоде 2004-2010гг. составит ~ 700 тыс. кв. м. или 12 ,3 тыс единиц жилья, общей стоимостью 6, 250 млрд. руб.

Моделирование доходов (инвестиционных средств), поступающих в ЖИП производится на основе статистических данных и результатов исследований. Объем инвестиционных средств, поступающих в ЖИП, при определенном допущении, складывается из трех потоков: 1) первоначальных взносов домашних хозяйств в денежном выражении; 2) взносов домашних хозяйств в виде сдаваемого жилья; 3) платежей за предоставленные кредиты на приобретение нового жилья с уплатой процентов. Таким образом, стоимость новою жилья для заемщика будет складываться из алгебраических сумм его первоначального денежного взноса, взноса сдаваемым жильем, объема ипотечного кредита, процентов по ипотечному кредиту, включающего маржу кредитора, инвесторов и ипотечной компании.

В заключении следует отметить, что только совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций и других участников системы ипотечного кредитования жилищных программ при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.

Таблица 2

Потребительские группы в ЖИП городов Московской области на основе структуры социальных слоев населения.

Сегменты рынка Роль в ЖИП Доля к числу опрошенных жителей, в % Социальный слой Потребительская группа Доля в струм уре населения (в системе ЖИП). в % Средне мес доходы на чет. тыс руб Уровень текущих сбережений Среднее кол-во членов семьи, чел.

1 Поставщик инвестиционных ресурсов ЖИП для группы II. Потребительская база коммерческой ипотеки 22,8 Высоко обеспеченные Группа А 3,1% >10 > 50% 2,9

Верхний слой среднего класса Группа В 4.6% 7-8 ■ 40-50% 2,9

Средний слой среднего класса Группа С 9.3% 5-6 20-30% 3,2

Нижний слой среднего класса Группа Б 5,8% 3-4 10-20% 2,7

II Поставщик ресурсов для группы I. Потребительская база социальной ипотеки 61,1 Базовый слой Группа Е 40,4% 2-3 5-10% 3,2

Малообеспеченные Группа И 20,7% 1-2 До 5% 2,6

III Не является потребительской базой для ЖИП, т.к. имеет нулевой уровень сбережений 16,1 «Социальное дно» 16,1% < 1 <0%

Таблица 3

Характеристика возможностей участия населения в операциях на рынке жилой недвижимости различных потребительских групп при условии функционирования ЖИЛ

Сег мен ты 1 ип жилья

Комната 1 коми квартира 2 коми Квартира 3 коми Квартира 4 коми квартира 4 и более коми квартира многоярусная квартира индиви-дуальн дом

1 даваемое (имеющееся) жилье, тыс. кв м. (есть)

по 1 10,8 24,5 94,8 69,8 16,3 5,4 0,0 0,0

по группе 11 6,0 1.57,5 334 160,6 10,9 0,0 0,0 0,0

|ребуемое жилье, тыс кв м. (требуется)

МО 1 р\ пне 1 0,8 8,2 75,1 189,5 180,7 60,3 107,7 253,4

11о 1 руппе 11 75,4 251,3 519,8 442,9 /2,2 0,0 0,0 3,5

Дефицит " - " / ичЬыток"+ , тыс. кв. м.

по 1руппе 1 +10,0 + 16,3 + 19,7 -119,7 - 164,4 -54,9 - 107,7 - 253,4

по гр) ппе 11 - 69,4 -93,8 -185,8 - 282,3 -61,3 -0,0 0,0 -3,5

Основные положения диссертационного исследования нашли отражения в следующих публикациях:

1 Повышение инвестиционной привлекательности строительной отрасли за сет активного применения ипотечных программ. /Сборник научных трудов ГУУ. 2004 г. (0.63 пл.);

2 Развитие системы ипотечного кредитования в современной экономике России. /Материалы 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» - М.: ГУУ, 2005 г. (0,44 пл.);

3 Особенности кредитования ЖИП в современной экономике России. Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство» - М.,ГАСИС, 2004 г. (0,38 пл.);

4 Анализ современных условий кредитования населения и способы построения системы жилищно-ипотечного кредитования Сборник научных трудов управления и инвестиционной деятельностью. Выпуск 4 -М.: ГАСИС, 2003 г. (0,42 пл.).

1 Гке ллнные рассчитаны на основе результатов исследования, тыс м2

Подп. в печ. 13.04.2006. Формат 60x90/16. Объем 1.75 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 50 экз. Заказ № 361

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский центр ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@euu.ru

www.guu.ru

í

(

I I

I

I

t

I

1

I ;

6А

У

7 9 14

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Костин, Сергей Юрьевич

Введение

Глава 1. Теоретические основы кредитования жилищных ипотечных программ.

1.1. Ипотечное кредитование в системе финансирования жилищных программ

1.2. Условия и факторы функционирования и развития жилищного ипотечного кредитования

1.3. Модели и методы кредитования жилищных ипотечных программ

Глава 2. Анализ систем ипотечного кредитования жилищных программ

2.1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ

2.2. Институциональные особенности систем ипотечного кредитования жилищных программ разных стран

2.3. Основные причины неудач и риски кредитования жилищных ипотечных программ в России

Глава 3. Методические основы формирования и функционирования эффективного кредитования жилищных ипотечных программ

3.1. Основные принципы формирования и функционирования системы кредитования жилищных ипотечных программ в современной России

3.2. Организационные формы и процессы ипотечного кредитования региональных жилищных программ

3.3. Методические вопросы разработки системы кредитования региональных жилищных ипотечных программ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формы и методы кредитования жилищных ипотечных программ"

Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище - важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья, его эксплуатации и улучшения жизненных условий населения основными источниками средств становятся сбережения населения и кредиты банков, как это имеет место в большинстве стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья. В этих условиях объективно возникает потребность в доступных для большинства населения долгосрочных кредитах на строительство, эксплуатацию и покупку жилья. Такие кредиты должны иметь доходность не ниже доходности других видов банковской деятельности, высокий уровень обеспечения возвратности кредитных ресурсов. Этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом объектов жилой недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики система жилищного ипотечного кредитования постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. За счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики, обуславливающее создание новых рабочих мест и вместе с этим улучшение жизнеобеспечения населения.

Опыт показывает, что наиболее эффективно используется и развивается жилищное ипотечное кредитование (ЖИК) в рамках национальных и региональных жилищных программ, где оно выступает основной формой и методом финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария кредитования жилищных ипотечных программ (ЖИЛ) обусловили выбор темы исследования. Формирование жизнеспособной эффективной системы кредитования ЖИП на современном этапе развития рыночной экономики в России - одна из актуальных задач федерального, субфедерального и муниципального уровней управления.

Степень разработанности темы исследования. Проблемам жилищного ипотечного кредитования и его инфраструктуры посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Они рассматриваются в работах С. А. Андрюшина, А. Б. Биммана, В. М. Блеха, В. И. Букато, В. И. Бусова, А. И. Гурьева, А. А. Иголкина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, С. С. Хрулева, Е.В. Черных, И. Ярошевского и др. отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. О. Салливана, Т. С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уитта и др.

Отдельные вопросы жилищного ипотечного кредитования рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А. Г. Грязновой, В. А. Галанова, А. А. Володина, Н. Ф. Самсонова, В. А. Москвина, М. Н. Федотовой, В. А Слепова, А. М. Тавасиева, Е.М. Шабалина и др.

Однако, основная часть опубликованных работ была выполнена в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражает современных реалий. Вопросы развития ипотечного кредитования жилищных программ в его системном представлении, роли, задач и функций в нем государственных и муниципальных органов управления в имеющейся литературе до сих пор не нашли должного отражения. Вышеизложенное определило выбор темы, объекта, предмета, цели и задач данного диссертационного исследования.

Объект диссертационного исследования - системы ипотечного кредитования жилищных ипотечных программ в России и за рубежом.

Предмет исследования - организационно-экономические и управленческие отношения, складывающиеся в рамках этой системы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических основ и разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию современных форм и методов ипотечного кредитования жилищных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

- обобщить теоретические разработки в области ипотечного кредитования и определить его место и роль в финансировании отечественных жилищных программ;

- определить основные условия формирования и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования жилищных программ, факторы ее развития в современных условиях отечественной экономики;

- дать характеристику основных методов и моделей кредитования жилищных ипотечных программ, применяемых в мировой практике, оценить их возможности и условия использования в решении задач улучшения жилищных условий населения;

- выявить возможности, формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в финансирование жилищных ипотечных программ и проблемы реализации этих программ на основе долгосрочного ипотечного кредитования;

- проанализировать основные причины неудач ипотечного кредитования жилищных программ в России, определить риски и предложить условия их минимизации в разработке и реализации жилищных ипотечных программ;

- разработать основные принципы формирования и функционирования систем кредитования жилищных ипотечных программ в современной России, предложить модель региональной системы кредитования жилищных ипотечных программ, обеспечивающую высокую доступность кредитов для населения и эффективность участия в программе кредитных организаций; предложить методы расчета и прогнозирования основных показателей и алгоритм разработки региональных жилищных ипотечных программ.

Методология и методы исследования. Методологическую основу диссертации составили достижения экономической науки, социологии, теории управления, права, отраженные в трудах отечественных и зарубежных ученых в области финансов, денежного обращения и кредитования, организации и управления жилищными ипотечными программами. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам финансирования жилищных программ и формированию системы жилищного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и Госкомстата России.

Совокупность используемой методологической базы и методов исследования позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений

Эмпирическая база исследования. В работе представлен значительный фактический материал, собранный в ходе исследований становления и развития жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом. Эмпирическую базу исследования составляют: архивные документы по деятельности органов государственного управления и ипотечных кредитных учреждений и организаций, отчетные документы о деятельности российских учреждений, осуществляющих и обслуживающих ипотечное кредитование жилищных программ; зарубежные и отечественные публикации, освещающие становление и функционирование ипотечных институтов в мировой практике решения проблем улучшения жилищных условий населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании основных принципов и методов ипотечного кредитования жилищных программ и разработке основных методических положений формирования системы кредитования региональных жилищных программ, обеспечивающих вовлечение денежных средств населения и институциональных инвесторов в их финансирование с учетом имеющихся социально-экономических условий региона.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Обоснованы сущность, содержание и виды жилищных ипотечных программ, место и роль кредитования в процессах их финансирования, что позволяет выбрать наиболее эффективные для конкретных условий формы и методы финансового обеспечения решения задач улучшения жизненных условий населения;

2. Определены состав участников системы жилищного ипотечного кредитования, их функции и мотивы участия в процессах первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, использование которых является необходимым условием построения эффективной системы ипотечного кредитования, побуждающей ее участников к реализации целей финансируемых жилищных ипотечных программ;

3. Выявлены основные условия и факторы формирования и функционирования систем ипотечного кредитования жилищных программ, риски ипотечного жилищного кредитования и методы их минимизации в современных условиях отечественной экономики;

4. Определены формы и методы привлечения денежных ресурсов населения и институциональных инвесторов в жилищное ипотечное кредитование, в наибольшей степени соответствующие действующему законодательству, платежеспособности и менталитету населения конкретного региона России;

5. Разработаны основные принципы и предложены методы и концептуальная схема построения эффективной системы жилищного ипотечного кредитования, которые наиболее полно отвечают требованиям адаптивности и гибкости системы кредитования по отношению к рынку, тенденциям мирового развития экономики и государственным приоритетам в сфере социально-экономической политики;

6. Обоснованы методические положения по формированию системы ипотечного кредитования региональных жилищных программ на основе небанковской кредитной организации и предложены методы определения величин ее основных параметров с учетом конкретных социально-экономических условий региона.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что обобщен отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования жилищных программ; определены его современные условия, формы, методы; выявлены основные факторы и тенденции развития; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие теоретические представления об экономико-правовом институте кредитования жилищных ипотечных программ России.

Выводы и предложения исследования могут быть использованы в деятельности коммерческих банков и других кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, Государственным комитетом по строительству и архитектуре, Федеральным агентством по управлению имуществом Минэкономразвития РФ, Администрациями субъектов Федерации и муниципалитетов и др. организаций, при:

- подготовке федеральных, субфедеральных и муниципальных жилищных ипотечных программ, разработке форм и методов жилищного ипотечного кредитования;

- совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей механизм жилищного ипотечного кредитования;

- подготовке учебных программ и учебно-методических материалов, проведении занятий в образовательных учреждениях соответствующего профиля.

Обоснованность и достоверность полученных результатов обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.

Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ, фонда «Институт экономики города» и других учреждений, имеющих отношение к сфере жилищного ипотечного кредитования.

Апробация работы и использование результатов исследования.

Основные положения диссертационного исследования были обсуждены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», 20-й Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2005). Отдельные положения диссертационного исследования использованы в учебном процессе при подготовке учебных программ и методических документов на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления. Предложения по совершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования использованы в деятельности ООО Компания «Московские Огни - Мегапир».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех публикациях общим объемом 1,87 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Костин, Сергей Юрьевич

Заключение

Исследование сущности, функций, процессов и методов систем кредитования жилищных ипотечных программ, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития позволяет сделать следующие основные выводы:

1. Интенсивный процесс приватизации в России создал базу для развития рынка жилья и создал предпосылки для формирования и реализации программ государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости. Федеральные, субфедеральные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, определяющие комплексное развитие стройиндустрии, строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости при сочетании всех форм финансирования с преимуществом ипотечного кредитования, составляют специфическую группу жилищных ипотечных программ (ЖИП).

2. Главная цель развития кредитования ЖИП - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Проведенные в диссертации исследования показывают, что основной проблемой формирования такой системы является ресурсное обеспечение ипотечного кредитования путем привлечения сбережений населения. Она разворачивается как совокупность субфедеральных и местных ЖИП, включающих ипотечное кредитование рыночных сделок с объектами жилой недвижимости и программ развития жилищного строительства.

3. В широком смысле жилищное ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. В диссертации определены состав участников, их функции и мотивы участия в этапах и процессах жилищного ипотечного кредитования. Участники часто имеют противоположные цели участия в процессах ЖИП. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников системы финансирования - основная задача государственных и муниципальных органов управления в разработке и реализации ЖИП.

4. Система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в России должна эффективно использовать имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредитных организаций, инвесторов и в меньшей степени на финансирование из государственного или муниципального бюджета.

5. Для развития системы кредитования ЖИП необходимо выполнять определенные условия ее функционирования, обеспечить выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими сферами финансовой деятельности и его доступность для заемщиков, которые являются критериями ЖИП, определяющими ее функционирование и развитие. Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность - низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения.

6. Экономические отношения, связанные жилищным ипотечным кредитованием, подразделяются на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возврата кредитов, механизма выплат кредитных долга и процента и т.д. Проведенный автором данной диссертации анализ отечественной и зарубежной литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ипотечных кредитов имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системах жилищного ипотечного кредитования из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно:

- необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время;

- неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период;

- значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений.

7. Проведенный автором диссертации анализ организации и методов кредитования отечественных ЖИП показал, что в современных социального экономических условиях системы жилищного ипотечного кредитования должны строиться в основном по одноуровневым схемам, т.к. для двухуровневых схем необходим высокий уровень развития рынка ценных бумаг. Эти схемы можно в небольших по сравнению с другими схемами объемах использовать в регионах-мегаполисах, таких как Москва, Санкт-Петербург. Имеющиеся в регионах портфели ипотечных кредитных обязательств не могут формировать основу будущего покрытия ценных ипотечных бумаг, ввиду следующих обстоятельств:

- низкая номинальная доходность: требуется слишком большая величина дисконта, для того, чтобы обеспечить требуемую рынком доходность;

- качество андеррайтинга неодинаково (иногда процедура оценки кредитоспособности превращается в простую формальность), поэтому невозможно дать даже приблизительную оценку кредитных рисков;

- кредиты с фиксированными процентными ставками (свыше уровня 16% годовых в рублях) имеют высокий риск досрочного погашения).

Наиболее типичные характеристики региональных программ «ипотечного» кредитования населения:

- разработка и реализация программ под эгидой администраций;

- использование средств региональных и местных бюджетов для субсидирования программ жилищного финансирования;

- финансовая поддержка строительного комплекса путем прямого инвестирования строительства жилья гражданами и бюджетом (строительные материалы по «зачетным» схемам);

- сочетание денежной и товарной форм жилищного кредита при преобладании натурального характера взаимоотношений, строителей и бюджета (денежная составляющая строительства, как правило, средства населения);

- ориентация программ на жителей данного региона;

- преимущественное включение в программы отдельных категорий населения: малоимущих, очередников, работников бюджетной сферы.

8. Мировой практикой накоплен богатый опыт кредитования ЖИП. При большом многообразии схем, механизмов и технологий национальные схемы и методы ипотечного жилищного кредитования имеют много общих черт, определяемых двумя, используемыми практически во всех странах мира, схемами - европейской (ее часто называют немецкой) и американской. Принципиальное отличие этих схем в преимущественных источниках кредитных ресурсов и основах законодательной базы. Общее для развития и функционирования ипотечного рынка всех стран - активная поддержка этих процессов государством путем создания и обеспечения действенного функционирования на рынке ипотечных услуг государственных организаций, использования различного рода субсидий, налогового механизма, создания льготных условий функционирования банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, а также фирм, строящих жилые дома.

В странах с наиболее развитой системой жилищного финансирования, рассчитанной в настоящее время в основном на средний класс, разрабатывают такие системы кредитования, которые позволили бы охватить и других потенциальных заемщиков - людей с низкими доходами.

9. Исследование становления и развития систем кредитования ЖИП в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется недостаточно широко. В его становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт, наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России. На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес представляют отдельные элементы этих моделей при формировании субфедеральных ЖИП. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных систем жилищного ипотечного кредитования.

10. На основе анализа причин неудач формирования и развития отечественных ЖИП в диссертации выявлены основные факторы рисков жилищного ипотечного кредитования и предложена схема и методы их минимизации на различных его стадиях. К ним относятся: определение величины первоначального взноса, выбор механизма погашения кредита, улучшение качества андеррайтинга и обслуживания кредитов, повышение ликвидности предмета залога, упрощение схемы реализации залога при невыполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, прием в зачет имеющегося у заемщика жилья, страхование имущества,- жизни заемщика в пользу залогодержателя, «чистоты» титула.

11. На основании существенных различий в уровне социально-экономического развития и дохода бюджетов субъектов Федерации и муниципалитетов России в диссертации предлагается их условно разделить на две группы: с финансово достаточным бюджетом и относительно развитым рынком жилой недвижимости и с дефицитным бюджетом и слабо развитым рынком жилой недвижимости. Основная цель такого разделения -определение эффективной схемы формирования ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования для каждого конкретного территориального образования страны. Если для первой группы за основу целесообразно принять схемы, ориентированные на институциональных инвесторов, то во второй -основное внимание необходимо сосредоточить на привлечении средств населения, в том числе, не заинтересованного в получении ипотечных кредитов. Это положение принято в диссертации в качестве основы предлагаемой автором схемы ипотечного кредитования и расчета ее основных показателей.

12. Несоответствие реальных доходов россиян необходимому уровню является сегодня одним из основных препятствий для увеличения масштабов системы ипотечного жилищного кредитования и повышения ее доходности. Доступность ипотечных кредитов определяется не только доходами населения, но и сроками кредитов и процентными ставками, определяемыми в основном источниками кредитных ресурсов. В современных российских условиях ни один из наиболее интенсивно используемых в зарубежной практике источников не в состоянии в полной мере удовлетворить финансовые потребности российского рынка недвижимости. Вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности. Значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций), кредитные ставки которых ниже банковских. Это связано со стоимостью кредитных ресурсов и тем, что ипотечные (долгосрочные) ссуды относятся к высокорисковым и банкам, в силу существующего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления. В диссертации предлагается принципиальная схема организации ипотечного кредитования региональных жилищных программ, базирующаяся на деятельности небанковской кредитной организации; обосновывается, что наиболее подходящей для современных отечественных систем кредитования ЖИП организационно-правовой формой ИК является кредитный кооператив. Предлагаемая модель кредитования региональных ЖИП объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс. Кроме того, данная схема исключает системные недостатки модели стройсберкасс, которые в настоящее время сильно недооцениваются и в силу специфики российского рынка финансовых услуг могут принять особое звучание.

13. Изучение опыта становления и развития систем ипотечного кредитования жилищных программ в России и за рубежом позволило автору диссертации сформулировать основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского жилищного ипотечного кредитования, соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно: ипотечный рынок страны должен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национальной системы жилищного ипотечного кредитования; ипотечное жилищное кредитование следует рассматривать как-систему финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения объектов жилой недвижимости в неразрывной взаимосвязи; система привлечения кредитных ресурсов должна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её кредитной системы, ориентироваться, прежде всего, на использование депозитов населения; финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять параллельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре должны соответствовать характеру активов кредитных организаций; широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков, не процентной ставки, а первоначального взноса; стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка). Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и наименее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов - это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита в рамках действующих и реализуемых в данном регионе ЖИП важнейший принцип создания и развития ипотечного рынка.

14. Решение задач улучшения жилищных условий населения на основе программных методов управления требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и кредитоспособности населения, введения на их основе механизмов регулирования и корректировки строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере. В диссертации предложены методы определения доступности улучшения жилищных условий и кредитоспособности населения, возможностей участия различных слоев населения в региональной ЖИП, показано применение методов прогнозирования денежных потоков в региональной системе жилищного ипотечного кредитования и определение основных показателей региональной ЖИП.

В заключении следует отметить, что только совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций и других участников системы ипотечного кредитования жилищных программ при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.