Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ"

На правах рукописи

□□345142(

Рыбальченко Михаил Борисович

ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -экономика строительства)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

3 О ОПТ2508

МОСКВА-2008

003451427

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Спектор Владимир Аркадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Павлова Светлана Александровна кандидат экономических наук, доцент Артемьев Николай Валентинович

Ведущая организация: Институт экономики РАН

Защита состоится «14» ноября 2008 года в 14:00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.043.01 по присуждению учёной степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, Трифоновская улица, 57, ауд. 208.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС и на сайте академии (www.gasis.ru).

Автореферат разослан «14» октября 2008 г.

Учёный секретарь " \

Диссертационного совета Д 212.043,0У,' '

к.э.н., доцент / ^Семёнов С.Ю.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Новый Жилищный кодекс РФ определил необходимость и главные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), среди которых основной является переход к экономическим отношениям между государством, предприятиями ЖКХ и потребителями, адекватным принципам рыночной экономики. Развитие рыночных принципов функционирования ЖКХ потребовало совершенствования системы управления отраслью, обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние.

Такой взгляд на проблему определил объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, предусматривающего коренные изменения организационных схем и экономических отношений между местными органами исполнительной власти, предприятиями ЖКХ и собственниками жилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса РФ требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищно-коммунальных отношений на достижение целей реформирования.

Поиск комплексного рационального решения этой проблемы определяет актуальность исследований по теме диссертации.

В области управления инновациями и инвестиционной деятельностью автор обратился к трудам отечественных учёных и специалистов: Аньшина В.М., Ильенковой С.Д., Крылова В.И., Оголевой Л.Н., Румянце-

ва A.A., Фатхутдинова P.A., Шемякиной Т.Ю., а также работам зарубежных учёных Друкера П., Давила Т., Коллиса Д., Монтгомери С., Такара Р., Харгадана Э., Эпштейна М.

В области экономики и строительства и управления эксплуатацией жилищного фонда автор опирался на работы российских учёных и специалистов Абызова М.А., Бузырева В.В., Балабанова И.Т., Воронина А.Г., Гордеева Д.Д,, Дронова A.A., Зерновой М.А., Иванова С.Г., Кирилю-ка A.M., Сиваева С.Б., Симеонова Ю.С., Спектора В.А., Филимонова С.Л., Чернышова Л.Н., Чекалина B.C., Черешнева М.А., Черняка В.З., Широкова А.И.

Лидирующие позиции в разработке инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда занимает Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и ряд других крупных городов России. Представляет большой научный и практический интерес обобщение их опыта разработки и применения новых схем управления структурами ЖКХ и, в первую очередь, его основным звеном - жилищным фондом. Эксперименты, проведённые с целью практической отработки инновационного механизма управления жилищным фондом, в данном исследовании проводилось применительно к условиям Москвы, но его результаты могут стать объектом коммерческой реализации для других городов Российской Федерации, что позволяет рассматривать эти результаты как инновации, направленные на цели реформирования коммунального хозяйства.

Объективная необходимость совершенствования механизма управления эксплуатацией жилищного фонда и, в частности, управления эксплуатацией многоквартирных домов, определяется следующими обстоятельствами:

• сложностью решения задач улучшения содержания многоквартирных жилых домов, повышения качества жизни населения при сложившихся жёстко централизованных методах эксплуатации жилищного фонда;

• практическим завершением процесса приватизации жилья и экономически обоснованным стремлением переложить основную ответственность за сохранность жилищного фонда на собственников жилья, что требует децентрализации управления эксплуатацией жилищного фонда на основе применения рациональных форм самоуправления;

• задачами сокращения бюджетных расходов на эксплуатацию жилищного фонда с перекладыванием этих затрат, в основном, на собственников и нанимателей жилых помещений.

Цель данного исследования состоит в разработке инновационных организационно-экономических механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, адекватного задачам реформирования ЖКХ применительно к условиям рыночной экономики, который будет способствовать повышению эффективности функционирования городского хозяйства.

Для достижения поставленной цели исследования в диссертации выделен и решён комплекс взаимосвязанных научно-методических задач. среди которых основными являются:

• обоснование основных направлений формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда на основе анализа его современного состояния и задач развития;

• совершенствование методов управления инновациями в области эксплуатации жилищного фонда с использованием экономических оценок альтернативных вариантов решения поставленных задач;

• разработка рекомендаций по демонополизации хозяйственной деятельности в системе управления эксплуатацией жилищного фонда и усиление конкуренции в этой области;

• обоснование путей повышения роли и экономической ответственности собственников жилых помещений за эффективную эксплуатацию принадлежащего им недвижимого имущества;

• • анализ зарубежного опыта совершенствования управления жилыми домами.

В процессе исследования использовались различные методы и принципы экономической теории и практики: анализ и синтез, сочетание исторического и логического подходов, гипотеза, обобщение, математическая статистика и моделирование и др.

Информационной основой исследования послужили законы Российской Федерации, связанные с переходом к рыночной экономике, нормативные и методические документы по проблемам развития ЖКХ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, статистические данные, материалы конференций и семинаров по проблемам управления жилищным фондом.

Объектом исследования явилась система управления эксплуатацией многоквартирных жилых домов в городе.

Предметом исследования выступает совокупность внутриотраслевых и внешних организационных связей и экономических отношений ЖКХ и населения, возникающих при формировании инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда города.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, соответствующих основным направлениям реформирования ЖКХ.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну диссертационной работы, полученных лично автором, можно выделить следующие:

• в области управления инновациями:

1. Разработаны методы управления инновациями в организации городского хозяйства, включающие выбор критериев экономической и социальной эффективности при сравнении альтернативных вариантов управления эксплуатацией жилищного фонда и принципы уменьшения рисков при

переходе на инновационные механизмы управления. Применение этих методов позволили сформировать рациональную организацию управления, развить конкуренцию на рынке управления жильём, обеспечившие снижение бюджетных расходов на эксплуатацию многоквартирных жилых домов, улучшение их содержания, повышения качества жизни населения.

2. Предложена система мониторинга за разработкой и внедрением инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, использование которой способствовало сокращению затрат ресурсов и времени на проведение исследований и экспериментальную проверку эффективности внедрения полученных результатов в практическую деятельность организаций.

3. Разработаны организационно-экономические принципы функционирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, включая структурные схемы самоуправления собственников жилья (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищностроительные кооперативы), формы взаимодействия новых структур с предприятиями городского хозяйства и местной исполнительной властью. Использование инновационных механизмов позволяет обоснованно разделить между управляющими организациями и коммунальными предприятиями финансовые потоки, активно использовать экономические рычаги улучшения содержания жилых домов.

• в области экономики, организации и управления:

4. Выявлены основные проблемы, тормозящие развитие экономической реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве и требующие первоочередного решения в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда.

5. Разработаны предложения по областям рационального применения различных схем управления эксплуатацией жилищного фонда по привлечению дополнительных источников финансирования их деятельности

путём активизации предпринимательства с использованием объектов общей собственности.

6. Разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов, позволяющий регламентировать систему экономических взаимоотношений, прав и обязанностей собственников жилья и управляющих компаний.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется возможностью совершенствования методов управления эксплуатацией жилых домов в соответствии с современными задачами перехода ЖКХ на условия функционирования в системе рыночной экономики.

Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определённый вклад в методы управления инновациями и могут быть использованы при дальнейшем изучении вопросов, связанных с инновационным развитием организационных форм и экономических отношений в системе жилищно-коммунального хозяйства.

Практическая значимость данного исследования состоит в возможности использования полученных результатов при формировании и организации деятельности структур самоуправления жилищным фондом во взаимодействии с коммунальными предприятиями. Внедрение результатов проведённого исследования на практике позволит:

1) создать эффективные коммуникации в системе «власть» - «бизнес» - «потребитель», при которой для каждой стороны определён партнёр для диалога по вопросам экономической поддержки, расчётов за оказанные услуги и ответственности за их качество;

2) обоснованно подходить к выбору из большого количества активно работающих на рынке коммерческих управляющих компаний той, которая готова предложить свой потенциал для решения поставленных задач.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора общим объёмом 26,47 п.л.

Предложения по практическому использованию разработанных в диссертации инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда обсуждены и одобрены на научно-практических семинарах руководителей и специалистов предприятий и организаций ЖКХ на кафедре экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГЛСИС).

Материалы диссертации используются в учебном процессе ГАСИС при подготовке учебных пособий, чтении лекций, проведении практических занятий по дисциплине «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства».

Логика и структура работы. Цель и задачи исследования предопределили логическую последовательность изложения материала работы и её структуру. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы. Диссертация включает 140 страниц машинописного текста, 17 рисунков, 14 таблиц. Список использованной литературы содержит 69 наименований.

Содержание диссертации раскрывается в нижеприведённой последовательности.

Глава 1. Методологические основы и экономические принципы управления инновациями в ЖКХ.

1.1 Реформирование ЖКХ и современные проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда.

1.2 Основные направления инновационного совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда.

Глава 2. Развитие экономических отношений в жилищной сфере при переходе на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилых домов.

2.1 Основные факторы эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда

2.2 Инновационные формы управления жильём и совершенствование организационно-экономических связей в ЖКХ.

Глава 3. Формирование инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда.

3.1 Пообъектное управление эксплуатацией жилых домов.

3.2 Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

3.3 Эффективность перехода на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилья и возможности снижения рисков.

Заключение.

Список использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Необходимость разработки и применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилых домов определена в диссертации на основе анализа современного состояния жилищного фонда в городах. Результаты анализа свидетельствуют о том, что современный жилищный фонд как основной объект ЖКХ различен по своей структуре и техническому состоянию, формам собственности и качественным характеристикам. Так, например, по состоянию на 01.01.2007 г. в Москве зарегистрировано 39674 жилых строений с общей площадью 205,4 млн.кв.м., имеющих 19,9 млн. кв. м площади встроено-пристроенных помещений. В среднем на проживающего приходится 19,7 кв.м. общей площади. Общее число квартир в 2006 г. достигло 3726,5 тысячи, в среднем общая площадь одной квартиры составляет 55,1 кв. м. Развитие жилищного фонда Москвы за период 2000-2006 гг. характеризуется данными таблицы 1.

Таблица 1

Рост жилищного фонда города

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Число жилых строений 39167 39353 39491 39524 39550 39648 39674

Общая площадь жилищного фонда, млн. кв. м 185,1 188,2 191,8 195,2 198,8 201,7 205,4

Число квартир, тыс. 3422,9 3480,6 3530,1 3576,7 3622,6 3656,9 3726,5

Приходится общей площади на квартиру, кв. м 54,1 54,1 54,3 54,6 54,9 55,2 55,1

Приходится жильцов на одну квартиру, человек 3,0 3,0 2,9 2,9 2,9 2,9 2,8

Приходится кв. м. общей площади жилищного фонда на 1 жителя 18,3 18,3 18,5 18,8 19,1 19,4 19,7

За последние годы существенно возросла доля частного жилищного

фонда. По состоянию на 01.01.2007 г. количество приватизированных жилых помещений составляет более 2 млн., количество жилых помещений, находящихся в частной собственности по договорам купли-продажи, мены и другим основаниям составляет 758148 единиц.

Жилищный фонд характеризуется высокой степенью капитальности, что подтверждается представленными в таблице 2 показателями.

Таблица 2

Структура жилых строений в Москве по капитальности

Типы жилых домов Доля в общем объёме жилой площади, %

1. Кирпичные дома 39,1

2. Панельные дома 28,6

3. Блочные дома 16,1

4. Деревянные дома 12,6

5. Монолитные дома 2,1

б. Прочие 1,5

Основная часть жилищного фонда построена в период 1946-1995 гг. (76,7%), его возрастная структура характеризуется данными табл. 3.

Таблица 3

Распределение жилищного фонда Москвы по периодам строительства

Периоды постройки Общая площадь жилых помещений

тыс. кв. м %

До 1920 г. 3283,5 1.6

1921-1945 гг. 5721,9 2,8

1946-1970 гг. 70104,8 34,2

1971-1995 гг. 87316,7 42,5

После 1995 г. 38887,6 18,9

Важнейшей характеристикой жилищного фонда является его техническое состояние. По общей площади в жилых строениях распределение

жилищного фонда по техническому состоянию в Москве характеризуется следующими показателями - 80% находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, а соответственно 20% - в неудовлетворительном. и ветхом состоянии. В целом по России доля ветхого и аварийного жилищного фонда составляет 3,2%. Благоустройство городского жилищного фонда характеризуется следующими показателями: водопроводом обеспечено 88% жилья, канализацией - 86%, отоплением - 91%, газом - 68%, ванными и душем - 81%, горячим водоснабжением - 79%, напольными электроплитами - 23%.

Анализ накопленного опыта управления эксплуатацией жилищного фонда позволил в диссертации сделать вывод о целесообразности концентрации основных усилий при решении задачи улучшения этого управления на низовых звеньях управления жилищным фондом. Жилищный кодекс Российской Федерации поставил перед местными органами самоуправления и собственниками жилых помещений задачи реформирования системы управления эксплуатацией жилищного фонда, что должно позволить переложить основную ответственность и бремя расходов по содержанию жилищного фонда на собственников помещений. Особенно остро эти проблемы стоят в части содержания многоквартирных домов.

Основные цели реформирования ЖКХ связаны с обеспечением населению условий проживания, отвечающих стандартам качества при одновременном снижении издержек производителей услуг и соответственно тарифов, что должно создать предпосылки для перехода отрасли на режим самоокупаемости. Анализ опыта проведения экономической реформы в промышленности и строительстве позволил выделить в диссертации основные пути достижения поставленных целей. Это предполагает переход на принципы пообъектного управления домами, на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объём и качество потребляемых услуг, совершенство-

вание системы оплаты жилья и коммунальных услуг, дифференциацию оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья в сочетании с совершенствованием системы социальной защиты населения (упорядочение системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств).

Как показал анализ опыта эксплуатации жилья, одним из основных направлений реализации целей реформирования ЖКХ является перестройка на основе инновационных механизмов управления во всех звеньях организационной структуры отрасли и, прежде всего, в жилищном фонде, призванная создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление коммерческой управляющей организацией. При этом отношения между органами власти, собственниками и управляющими компаниями основываются на коммерческом расчёте. Проведённые исследования показали, что обоснованный выбор осуществить можно только с учётом экономических интересов всех участников. Эти обстоятельства определили необходимость разработки инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, развития организационных схем взаимодействия с коммунальной инфраструктурой.

В качестве основных целей совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации выделены, во-первых, разработка дифференцированной по временным этапам системы контрольных параметров роста социальной и экономической эффективности жилищного фонда; во-вторых, развитие конкуренции в сфере управления эксплуатацией жилых домов; в-третьих, создание методических центров, которым

будет поручен мониторинг, анализ и разработка инновационных предложений по совершенствованию форм и методов управления в системе эксплуатацией жилищного фонда, а также информационное обеспечение всех звеньев управления.

Механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации предусмотрено формировать с учётом сложившейся трёхуровневой системы управления самой отраслью, включающей федеральный центр в виде Министерства регионального развития, органы местного самоуправления и многочисленные низовые звенья управления эксплуатацией жилищного фонда. Практическая реализация инновационных механизмов связана с привлечением значительных инвестиций. Источником этих инвестиций являются как средства федерального и местного бюджетов, так и определённая доля доходов коммунальных предприятий от реализации своих услуг потребителям.

Действующая система управления эксплуатацией жилищного фонда сложилась в результате ряда мероприятий по её реформированию, начатых в 1991 г. и имеющих своей целью адаптацию к условиям рыночных отношений. Необходимость реформирования структуры управления была вызвана как существенно меняющимися условиями функционирования экономики в целом, так и ЖКХ в частности. При этом коренные изменения затронули такие фундаментальные факторы как структура собственности на жилищный фонд и другие основные фонды в жилищной сфере, появление значительного числа собственников и развитие организационно-правовых форм субъектов хозяйствования, формирование конкурентной среды и договорных отношений между производителями и потребителями услуг.

Проведённые исследования свидетельствуют о том, что важнейшим элементом инновационных механизмов управления эксплуатацией жилья должна стать передача управления многоквартирными домами товарище-

ствам собственников жилья (ТСЖ), которое рассматривается как низовое звено управленческой структуры, отвечающее за состояние жилищного фонда. В диссертации предусматривается развитие новых принципов управления жилищным фондом, в т.ч. принципа рационального распределения функций; принципа разделения ответственности за достижение планируемых результатов; принципа пообъектного управления. Управление жилищным фондом рассматривается как совокупность эффективных действий собственников (или от их лица - управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимости или её приращения в интересах собственников жилья в рамках установленных правил эксплуатации жилых объектов. В диссертации разработаны принципы распределения функций в системе управления жилищным фондом города.

В целях создания благоприятных условий для деятельности новых низовых звеньев управления жилыми домами предполагается усовершенствовать действующую в базисном периоде систему бюджетного финансирования содержания и ремонта общих помещений. В диссертации разработаны методы, позволяющие улучшить условия создания у низовых звеньев управления дополнительных источников финансирования их деятельности. Развитию инициативы будет способствовать система стимулирования активизации предпринимательской деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Частью такой системы могло бы стать предоставление им налоговых льгот при использовании в предпринимательской деятельности объектов общей собственности, включая земельные участки. Этим же целям послужит передача в аренду низовым звеньям управления домами определённой доли принадлежащих городу нежилых помещений.

При разработке инноваций в сфере управления жилищным фондом был проанализирован опыт реформирования ЖКХ в других странах. Анализ зарубежной практики реализации жилищной политики, проведённый в

диссертации по материалам литературных источников, позволил выявить общие для всех национальных систем методы смешанного (консолидированного) финансирования и постоянного взаимодействия властей с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов. Во многих странах мира существует кредитование, способствующее развитию жилищно-коммун&чыюй инфраструктуры. Основными инструментами государственной поддержки в странах ЕС являются выдача кредитов с низкой процентной ставкой на ремонт зданий (с частичным финансированием за счёт собственных средств собственников), выделение безвозмездных жилищных субсидий, выплата премий собственникам за улучшение качества жилища. При этом базисной основой структуры управления эксплуатацией жилищного фонда являются различные формы самоуправляющихся объединений собственников (кондоминиумы и др.).

Для детальной проработки инновационных механизмов управления жилищным фондом были проведены эксперименты, которые позволили выявить проблемы, препятствующие распространению практики использования оправдавших себя товариществ собственников жилья. На этапе создания ТСЖ дело тормозится тем, что в 90% домов не составлена опись общего имущества, что не позволяет определить доли каждого собственника, составить перечень работ и состав затрат на содержание и ремонт общего имущества. Существенным препятствием созданию ТСЖ является нежелание жителей брать на себя ответственность за содержание домов, в которых не был проведён капитальный ремонт. По-видимому, назрела необходимость установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт в первую очередь проводится в домах, подготовленных к передаче в управление ТСЖ. Бюджетные средства на капитальный ремонт домов следует переводить непосредственно на счета ТСЖ. Важным условием успешного создания ТСЖ является передача земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников по-

мещений. Целесообразно ускорить межевание жилых кварталов с первоочередным проведением соответствующих работ на территориях, где расположены дома, передаваемые в управление ТСЖ и ЖСК.

Серьёзным препятствием при передаче домов в управление ТСЖ является завышение ресурсоснабжающими организациями цен на коммунальные услуги. Для устранения этого препятствия в диссертации рекомендовано разработать и утвердить формы договоров ТСЖ с поставщиками ресурсов, учитывающие интересы обеих сторон и включающие единые для всех условия их заключения.

Весьма важным аспектом применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда является организация финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. В Москве эта проблема решается, в основном, за счёт средств городского бюджета. Финансовые ресурсы Москвы позволяют обеспечивать инвестициями крупные городские социальные программы. Учитывая высокую стоимость капитального ремонта многоэтажных зданий, ТСЖ и кооперативам рекомендовано постепенное накопление нужных средств, а также использование банковского кредита.

Выявленные в ходе анализа проблемы послужили в диссертации основой для обоснования приоритетных направлений дальнейшего совершенствования механизмов управления жилищным фондом. В этих целях в ходе данного исследования автором был проведён анкетный опрос репрезентативной группы жителей Москвы из 500 человек, который показал, что на первом месте среди всех проблем стоит рост платежей за жилищно-коммунальные услуги (46%). Большое число горожан недовольно техническим состоянием квартир (29% опрошенных).

Внешние факторы

,, Благоприятное воздействие:

• олагоприятпая климатическая, зона: ■ 1

• залежи полезших ископаемых

• близость к центру страны;

• близость к районным: и областным центрам;

• близость водоемов !'

• сташыыюсть законодательства;

• высокий профессиошшъиый" уровень специалистов ,, ,,

• снижение оезраоо гиды; ■

• рост, доходов населения '

• снижение долгов ,

• появление новых прогрессивных технологий л техники; , ■ " ' •-высокий уровень развития' -градоОбраз>то1цей отрасди / •'

• рост;доходов населения;', -, '

• -ростчисленнорт 1 /г, ,„ трудоспособного населения;,.;;;*;'„ '•снйженггйзабВ'леваемости; .

• яалпчие развитой' системы социальной тгомощ'й^иаселеиию

11рИ[Ю;ЦЮ-

клнмагиче-ские

, Географпчс-,,- ское место-• положение

Политические,(в т.ч. "управление)

Экономические

:, Технологические -

СоиийлыЮ-де.Чшрафп-

Виутренние факторы

Неблагоприятное воздействие:

• неблагоприятная климатиче-. ская'зома; "■' 1" ,,:

• стихийные бедствия;. ■

• отсутствие местных источников энергоносителей и'значи-' телымя удалённость о г них .

• отдаленной ь от промышлен-, „, ного центра страны; ■,,;■" '

• отдалёнпость'от.водпых ис-|',<' точников , ' '■• ' " '■ """

• иестаб11льно<яь законо;шсль-ства;'. , :

• войны и революции; ""

• низкий профессиональный .уровень специалистов; '

• слабая информационная связь между населением и местными органами власти

• ^инфляция; ■,

• рост безработицы '"

• снижение доходов наееления;

• ростиалогов; ' .',,., ; ' ',

• колебания вдеа национальной валюты; , " ,'','',' 1 ,

• отменальгот для населения;! ..

• аварии; 1, „ ;„'.:

• техногенные-катастрофы; • 1 { • низкий.уровень развития гран,

(дообразуюшей отрасли , 7.,

• ейижение доходов населения;,,,,

• рост заболеваемости; .,, и ' ,1*

• естественная убыдь.населения

Развитие ЖКХ и повышение качест па жизни местного населения::- V

,• расширение! ассортимента и.Ношшёпйе ка- -

:,^естваЖ1Ж;':.....: , .....

¡'„« появление Новых жилищно-коммунальных -! предприятий па рынке ,

•,; снидседие себестоимости оказания ЖКУ;"" •>- вцедреиие прогрессивных технологий;»; ' - 1 .техники; . 1 ''.'*/!¡'." - . 1

.росЛ"квалификации персонала жилищно- - -•коммуналыш^хпредприятий; 1: /'; 1 ' ' • повышение обеспеченности местного насе-лспия:жнльём; ',■'■■ \ - -

. •1 повышение комфор тности жилых зданий; ; •' снижение жалоб со стороны .'населения;'; '

• "сокран(еиии,р:асходов:оюджётов,иа..содер- ',', [^¡санне'ЖКУ;1;."1 ■ Л".

снижеп'иеттарлфовнаЛ^ЕСУ; ...,•,'"' '.'• ростдоходовжилйщно:(соммуиадь,йь|х гХ,-}' ¡предприятий;,; ' ""м , л' , '

• Сншкение потерь при,оказании ЖКУ • ■ ; ^

'Разрушение ЖКХп снижение качест-' па жизни честного населения: , :

• разрушение жилых Домов и объектов!: инженерной инфраструктуры; ,' '

• перебои в тепло-, газо- и водоснабжении; - • • .

• 'рост тарифов на ЖКУ; ■,' /; ■ • ; ; • фосгг издержек,жилищ'но-

}'коммунальных предприятий; ,;, ;

' Ж™-рЬ'ресурс,ов:приоказания '

• рост дебиторской'¡("кредиторской за-V долженцости жилиашодда^нунальпых: ' !пргедп|)нггий;" -,"' ' , ■ -''

■ >:ррст жадоб со" Сторойы населения;- д '' • рост срочных й непредвиденных ре- -< моцтиыхработ ,:':*'• *."' "

Рис. 1. Группировка факторов, влияющих па механизм управления эксплуатацией жилищного фонда

Одной из задач, решаемых в диссертации, явилась разработка организационных форм демонополизации хозяйственной и управленческой деятельности в сфере эксплуатации жилья. В целях обоснованного подхода к выбору этих форм в ходе исследования была разработана классификация ключевых факторов, влияющих на этот выбор (см. рис. 1). На основе комплексного анализа взаимодействия этих факторов в диссертации сделан вывод, что вариант управления с использованием ТСЖ и вариант привлечения частной управляющей компании практически одинаково приемлемы для собственников жилья и для местной администрации.

Обоснованные в работе инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда предусматривают переход к модели пообъектного управления и планировании доходов и расходов, ориентированных на достижение сохранности общего имущества собственников, эффективное использование ресурсов в масштабе конкретного жилого дома. Для формирования конкурентной среды в сфере управления жильём рекомендуется приватизация и акционирование ГУП Дирекций единого заказчика, что создаст условия для привлечения частного бизнеса в управление и обслуживание жилья.

Повышение эффективности использования бюджетных средств в диссертации предусмотрено достигать путём расширения адресной поддержки эксплуатации и ремонта общего имущества в жилых домах, переориентации средств, направляемых из городского бюджета ресурсоснаб-жающим предприятиям на субсидии, выделенные ТСЖ и другим объединениям собственников. Особого внимания требует регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных услуг и выполнения ремонтно-строительных работ при капитальном и текущем ремонте общего имущества.

В диссертации рекомендуется создание сервисных центров по оказанию консультативной помощи ТСЖ, которая может охватывать ведение

бухгалтерского учёта, организацию приёма платежей, обеспечение содержания и ремонта общего имущества и др. Целесообразно поручить этим центрам информационно-разъяснительную работу среди собственников помещений о стоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, о необходимости постепенного накопления средств на эти цели. Обоснована также целесообразность реорганизации единых информационно-расчётных центров (ГУ ЕИРЦ) в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов, на которые следует возложить дополнительные обязанности представлять интересы города как собственника помещений в многоквартирных домах, а также координацию деятельности инженерных служб, включая подготовку планов расчёта бюджетных средств по статьям «расходы по эксплуатации жилищного фонда» и «субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций» и др.

В результате реализации инновационных механизмов управления жилищным фондом ожидается развитие конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, объединение товариществ собственников жилья в ассоциации для совместного управления многоквартирными домами, развитие системы договорных отношений между ТСЖ, управляющими фирмами, подрядными и ресурсоснабжающими организациями. Новая структура управления создаёт систему экономических взаимоотношений, прав, обязанностей, целей и видов деятельности, позволяющую комплексно решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания и выполнения функций собственника, управляющего финансовыми потоками и эффективно использующего коммерческую недвижимость с целью получения дополнительного дохода. Для регламентации этой системы в диссертации разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов.

Важным этапом привлечения коммерческих структур на рынок

управления домами и развития конкуренции в этой сфере является организация их конкурсного отбора. Анализ показал, что экономически устойчивая деятельность этих фирм с надлежащим качеством услуг и приемлемыми ценами возможна при наличии в управлении не менее нескольких сот тысяч кв.м. общей площади в домах, находящихся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии. Очевидно, что коммерческие организации будут выходить на рынок управления домами только на те объекты, где будет обеспечены предпосылки их экономической устойчивости.

Экономические и социальные результаты реализации программных мероприятий характеризуются:

• созданием конкурентного рынка управляющих организаций с количеством субъектов, достаточным для свободного выбора;

• наличием унитарных предприятий, управляющих жилищным фондом, находящимся в неудовлетворительном и ветхом состоянии;

• системой регулирования стоимости жилищных услуг и контроля их качества;

• переходом на полную оплату населением жилищных услуг с обеспечением мер адресной социальной поддержки малообеспеченных семей.

При реализации инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда следует учитывать риски как внутренние, возникающие внутри 'ГСЖ, управляющих организаций и связанные с неэффективным управлением, так и внешние риски, возникающие под воздействием факторов социально-экономического и политического характера. В диссертации минимизация рисков предусмотрена путём создания эффективной институциональной среды, значительных объёмов обновления и капитального ремонта изношенного жилищного фонда, формирования равноправных условий для ТСЖ и управляющих компаний, развития системы обучения, подготовки и переподготовки кадров, функционирования

органов управления, адаптированных к конкурентно-рыночным отношениям в сфере ЖКХ.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения по разработке и применению инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда в ходе осуществления в ЖКХ экономической реформы.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Рыбальченко, М.Б. Управление инновациями в организационной структуре жилищно-коммунального хозяйства. [Текст] / М.Б. Рыбальченко // Журнал «Интеграл» - М.: 2008, №5 (0,3 пл.).

2. Рыбальченко, М.Б. Реформирование ЖКХ на основе инновационных схем управления, [Текст] / М.Б. Рыбальченко // Журнал «Интеграл» -М.: 2008, №6 (0,3 пл.).

3. Спектор, В.А., Рыбальченко, М.Б. Инновационные принципы совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством. Учебное пособие. [Текст]- М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2008, (2,5 пл.).

4. Спектор, В.А., Рыбальченко, М.Б. Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления. Учебное пособие. [Текст]- М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2008, (2,5 пл.).

5. Рыбальченко, М.Б. Повышение эффективности управления городским хозяйством в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования. [Текст] / Рыбальченко М.Б. // М.: Изд-во «Юго-Восток сервис», 2006 (20,87 п.л.).

Подписано в печать 13.10.2008. Сдано в производство 14.10.2008.

Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Тираж ¡00 экз. Заказ № ДС 55/08

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рыбальченко, Михаил Борисович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ИННОВАЦИЯМИ В ЖКХ.

1.1 Реформирование ЖКХ и современные проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда.

1.2 Основные направления инновационного совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда.

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ.

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ПРИ ПЕРЕХОДЕ.

НА ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ.

ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ.

2.1 Основные факторы эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда.

2.2 Инновационные формы управления жильём и совершенствование организационно-экономических связей в ЖКХ.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ МЕХАНИЗМОВ.

УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.1 Пообъектное управление эксплуатацией жилых домов.

3.2 Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

3.3 Эффективность перехода на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилья и возможности снижения рисков.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ"

Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) является одной из крупнейших отраслей российской экономики, расходы на которую в консолидированном бюджете страны составляют около 8% от общей суммы бюджетных затрат. Для поддержания отрасли в рабочем состоянии требуется всё больше средств:

• в 1996 г. на дотации ЖКХ из бюджетов всех уровней ушло около 4% ВВП;

• к 2000 г. - около 8%;

• в 2006 г. более 10%.

Несмотря на значительные инвестиции, в настоящее время более 2/3 из 52 тыс. организаций ЖКХ находятся на грани банкротства. Ситуация усугубляется невозможностью оценить реальное положение дел, так как в отрасли не проведены полномасштабная инвентаризация основных фондов и их технического состояния, а также рыночная оценка имущества.

Согласно официальным данным Росстата на начало 2006 г. кредиторская задолженность российских предприятий в секторе ЖКХ превысила 320 млрд. руб., а дебиторская - 280 млрд. руб. В последние годы задолженность постоянно растет. По сравнению с 2000 г. задолженность за 2005 г. увеличилась более чем на 40%, что свидетельствует об углублении финансового кризиса ЖКХ. Долги поставщикам ресурсов и в бюджеты всех уровней по-прежнему в 1,5 раза превышают долги потребителей и заказчиков услуг предприятий ЖКХ. Значительная часть этой суммы приходится на государство, поскольку составляет задолженность бюджетов различных уровней перед организациями ЖКХ.

С принятием нового Жилищного кодекса, внесением изменений в ряд нормативно-законодательных актов часть причин дестабилизации работы организаций ЖКХ устранена. Однако по-прежнему не урегулированы вопросы освобождения организаций от долговой нагрузки и определения механизмов, обеспечивающих формирование рынка в отрасли.

Исправлять ситуацию планируется путём решения задачи стимулирования преобразования муниципальных и государственных предприятий, задействованных в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг населению, в хозяйственные общества.

Жилье - одна из главных составляющих благосостояния человека, тесно увязанная с иными составляющими качества жизни. Оно является важнейшим стабилизирующим фактором социально-экономической обстановки как в целом по стране, так и в отдельных её регионах.

Состояние имеющегося жилищного фонда постоянно ухудшается в результате практически полного прекращения работ по его содержанию, обновлению и реконструкции. В предстоящие 10 лет потребности России в ремонте и реконструкции жилищного фонда достигнут критического уровня. Даже если появится возможность в короткие сроки довести темпы строительства нового жилья до уровня 1990 г., то и тогда ежегодный прирост жилищного фонда составит лишь 2%. Поэтому выбор способов удовлетворения организационных и финансовых потребностей, связанных с содержанием, ремонтом, обновлением и модернизацией существующего жилищного фонда, весьма актуален.

Наиболее существенными причинами непрекращающегося обветшания жилищного фонда являются сохраняющаяся до сих пор неопределённость в отношении прав собственности и отсутствие действенных механизмов управления и содержания жилищного фонда. Скоротечная бесплатная приватизация квартир создала множество трудностей. Исходным посылом было мнение, что новые собственники готовы в полном объёме взять на себя организационную, экономическую и финансовую ответственность по содержанию жилища (без какой-либо внешней помощи). Однако в результате приватизации появились так называемые малоимущие собственники, доход которых не позволяет вкладывать достаточное количество средств в содержание жилых помещений, а порой и оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

Кроме того, приватизация завершилась в части, затрагивающей отдельные квартиры, права же и обязанности собственников в отношении общего имущества многоквартирных домов до сих пор не определены. В результате такое имущество остается бесхозным.

Для эффективного управления эксплуатацией существующего жилищного фонда необходимо:

• определиться с правом собственности и ответственностью за содержание отдельных квартир общих помещений дома и всего здания в целом;

• реализовать на практике положения Земельного кодекса РФ, согласно которым земля под многоквартирными домами может принадлежать собственникам квартир;

• чётко закрепить правовые обязанности по отношению к имуществу, находящемуся в индивидуальном и коллективном владении и пользовании.

Новый Жилищный кодекс РФ определил необходимость и главные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), среди которых основным является переход к экономическим отношениям между государством, предприятиями ЖКХ и потребителями, адекватным принципам рыночной экономики. Развитие рыночных принципов функционирования ЖКХ потребовало совершенствования системы управления отраслью, обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства имеет исключительную значимость для повышения эффективности, качества, надёжности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, снижения нерациональных издержек путём использования ресурсосберегающих технологий, формирования рынка недвижимости. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов, использованием общего имущества при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние.

Такой взгляд на проблему определил объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, коренного изменения организационных схем и экономических отношений между местными органами исполнительной власти, предприятиями ЖКХ и собственниками жилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса РФ требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищно-коммунальных отношений на достижение целей реформирования. Эти мероприятия должны обеспечить решение широкого круга вопросов, связанных с поддержанием технического состояния жилищного фонда в нормальных условиях эксплуатации путём рационального сочетания текущих и капитальных ремонтов, ликвидации несоответствия качества и стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также с сокращением централизованного администрирования в управлении жилищным фондом.

Лидирующие позиции в разработке инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда занимают Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород. Представляет большой научный и практический интерес обобщение их опыта разработки и применения новых схем управления структурами ЖКХ и, в первую очередь, его основным ядром - жилищным фондом. Эксперименты, проведённые с целью практической отработки инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, в данном исследовании проводились применительно к условиям Москвы, но его результаты могут стать объектом коммерческой реализации для других городов Российской Федерации, что позволяет рассматривать эти результаты как инновации, направленные на цели реформирования коммунального хозяйства.

В Постановлении Правительства Москвы «О мерах по усовершенствованию системы управления комплексом городского хозяйства Москвы» в целях совершенствования и оптимизации системы городского хозяйства и повышения эффективности его работы, а также для осуществления единого методологического подхода к вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства был утверждён перечень приоритетных задач развития системы управления жилищным фондом. В числе этих задач выделено разделение функций структур жилищно-коммунального хозяйства (балансодержателя, заказчика и подрядчика) по видам работ и услуг, где это целесообразно с экономической точки зрения, а также развитие конкурентной среды и малого предпринимательства в сфере эксплуатации жилых домов.

При этом основное внимание сосредоточено на инновационном обновлении методов управления эксплуатацией жилищного фонда, который в Москве, как и в большинстве других городов, состоит, в основном, из многоквартирных домов. Объективная необходимость совершенствования механизма управления в сфере жилищно-коммунального комплекса, в целом и, в частности, управления многоквартирными домами, определяется следующими обстоятельствами:

• переходом народного хозяйства России на рыночные отношения и значительным отставанием ЖКХ в проведении соответствующих реформ;

• практическим завершением процесса приватизации жилищного фонда;

• необходимостью решения задачи децентрализации управления в системе ЖКХ и поиска рациональных форм самоуправления собственниками жилья;

• актуальностью задачи сокращения бюджетных расходов на эксплуатацию жилищного фонда и перекладыванием этих затрат, в основном, на собственников и нанимателей жилых помещений.

Поиск рациональных путей комплексного решения этих проблем определяет шсгуш1ьнос^

В области управления инновациями и инвестиционной деятельностью автор обратился к трудам отечественных учёных и специалистов: Аньшина В.М., Егорова А.Ю., Ильенковой С.Д., Конотопова М.В., Крылова В.И., Оголевой JI.H., Румянцева A.A., Фатхутдинова P.A., Шемякиной Т.Ю., а также работам зарубежных учёных Друкера П., Давила Т., Коллиса Д., Монтгомери С., Такара Р., Харгадана Э., Эпштейна М.

В области экономики и строительства и управления эксплуатацией жилищного фонда автор опирался на работы российских учёных и специалистов Абызова М.А., Бузырева В.В., Балабанова И.Т., Воронина А.Г., Гордеева Д.Д., Дронова A.A., Зерновой М.А., Иванова С.Г., Кирилюка A.M., Сиваева С.Б., Симеонова Ю.С., Спектора В.А., Филимонова C.JL, Чернышова JI.H., Чекалина B.C., Черешнева М.А., Черняка В.З., Широкова А.И.

Изучение работ указанных и других авторов показывают, что проблема формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, адекватных условиям реформирования жилищно-коммунального хозяйства, не нашли в них должного разрешения и требуют дальнейших исследований.

Цель данного исследования состоит в развитии инновационных методов управления эксплуатацией жилищного фонда, которые должны быть адекватными задачам реформирования ЖКХ применительно к условиям рыночной экономики.

Для достижения поставленной цели исследования в диссертации выделен и решён комплекс взаимосвязанных научно-методических задач.

В процессе исследования использовались различные методы и принципы экономической теории и практики: анализ и синтез, сочетание исторического и логического подходов, гипотеза, обобщение, математическая статистика и моделирование и др.

Информационной основой исследования послужили законы Российской Федерации, связанные с переходом к рыночной экономике и, в частности, в сфере ЖКХ, правовые и нормативные документы по проблемам развития ЖКХ в Москве, статистические данные Мосгорстата, методические документы департаментов Правительства Москвы, материалы конференций и семинаров по проблемам управления жилищным фондом.

Объектом исследования явилась система управления эксплуатацией многоквартирных жилых домов в городе.

Предметом исследования выступает совокупность внутриотраслевых и внешних организационных связей и экономических отношений ЖКХ и населения по поводу инновационного обновления методов управления эксплуатацией жилищного фонда города.

Научная новизна результатов исследования определяется развитием методов управления инновациями в организационных схемах городского хозяйства, инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, соответствующих основным направлениям реформирования ЖКХ.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну диссертационной работы, полученных лично автором, можно выделить следующие:

• в области управления инновациями:

1. Разработаны методы управления инновациями в организации городского хозяйства, включающие выбор критериев экономической и социальной эффективности при сравнении альтернативных вариантов управления эксплуатацией жилищного фонда и принципы уменьшения рисков при переходе на инновационные механизмы управления. Применение этих методов позволили сформировать рациональную организацию управления, развить конкуренцию на рынке управления жильём, обеспечившие снижение бюджетных расходов на эксплуатацию многоэтажных жилых домов, улучшение их содержания, повышение качества жизни населения.

2. Предложена система мониторинга за разработкой и внедрением инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, использование которой способствовало сокращению затрат ресурсов и времени на проведение исследований и экспериментальную проверку эффективности внедрения полученных результатов в практическую деятельность организаций.

3. Разработаны организационно-экономические принципы функционирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, включая структурные схемы самоуправления собственников жилья (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы), формы взаимодействия новых структур с предприятиями городского хозяйства и местной исполнительной властью. Использование инновационных механизмов позволяет обоснованно разделить между управляющими организациями и коммунальными предприятиями финансовые потоки, активно использовать экономические рычаги улучшения содержания жилых домов.

• в области экономики, организации и управления ЖКХ:

4. Выявлены основные проблемы, тормозящие развитие экономической реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве и требующие первоочередного решения в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда.

5. Разработаны предложения по областям рационального применения различных схем управления эксплуатацией жилищного фонда по привлечению дополнительных источников финансирования их деятельности путём активизации предпринимательства с использованием объектов общей собственности.

6. Разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов, позволяющий регламентировать систему экономических взаимоотношений, прав и обязанностей собственников жилья и управляющих компаний.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется необходимостью совершенствования методов управления эксплуатацией жилья в соответствии с современными задачами перехода ЖКХ на условия функционирования в системе рыночной экономики.

Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определённый вклад в методы управления инновациями и могут быть использованы при дальнейшем изучении вопросов, связанных с инновационным развитием организационных форм и экономических отношений в системе жилищно-коммунального хозяйства.

Практическая значимость данного исследования состоит в возможности использования полученных результатов при формировании и организации деятельности структур самоуправления жилищным фондом во взаимодействии с коммунальными предприятиями. Внедрение результатов проведённого исследования на практике позволит:

1) создать эффективные коммуникации в системе «власть» - «бизнес» - «потребитель», при которой для каждой стороны чётко определён партнёр для диалога по вопросам экономической поддержки, расчётов за оказанные услуги и ответственности за их качество;

2) обоснованно подходить к выбору из большого количества активно работающих на рынке коммерческих управляющих компаний той, которая готова предложить свой потенциал для решения поставленных задач.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора общим объёмом 26,47 п.л.

Предложения по практическому использованию разработанных в диссертации инновационных механизмов методов управления эксплуатацией жилищного фонда обсуждены и одобрены на научно-практических семинарах руководителей и специалистов прбедпряитий и организаций ЖКХ на кафедре экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС).

Материалы диссертации используются в учебном процессе ГАСИС при подготовке учебных пособий, чтении лекций, проведении практических занятий по дисциплине «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рыбальченко, Михаил Борисович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Продуктом деятельности предприятий ЖКХ являются услуги. В условиях рыночной экономики услуги, как и любой продукт, должны рассматриваться как товар, т.е. воспроизводиться на экономической основе.

Научно-методические разработки, связанные с реализацией целей реформирования ЖКХ на основе применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, выполненные на материалах отдельных городов, могут быть с успехом использованы в других регионах (с учётом их привязки к местным условиям). Поскольку выполнение этих разработок связано с определёнными затратами, то передача документации может производиться на коммерческой основе, что позволяет рассматривать методики совершенствования управления жилищным фондом как инновационный продукт.

Особенностью инновационных методов управления эксплуатацией жилищного фонда является огромное количество точек приложения этих методов, что определяет необходимость разработки их региональной модификации применительно к экономико-географическим особенностям городов и населённых пунктов. Анализ сложившихся методов управления жильём высветил неэффективность используемых организационных структур, которые не учитывают возрастающего значения невещественных форм и новых качественных факторов экономического роста. В этих условиях управление инновациями в сфере управления эксплуатацией жилых домов должно быть нацелено на достижение отраслью стоящих перед ней задач путём преимущественного использования интенсивных некапиталоёмких факторов роста, повышения эффективности материально-технических, финансовых и трудовых ресурсов.

Целью функционирования подразделений, связанных с инновационной деятельностью, является эффективное управление процессом разработки, внедрения в производство на основе коммерциализации новшеств. При этом, как показали проведённые исследования, отдельные элементы этой системы могут выпадать и заменяться другими. Так, например, стадия разработки может быть заменена операциями по закупке прогрессивных методик управления эксплуатацией объектов, необходимой технической документации.

Формирование эффективной инновационной системы управления жилищным фондом в диссертации предусмотрено на основе разделения функций и ответственности между собственниками жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными ремонтно-эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с этим положением определены принципы новой системы управления жилищным фондом: рациональное распределение функций и ответственности за достижение планируемых результатов и единое пообъектное управление жилищным фондом.

При формировании новой системы управления был проанализирован опыт ряда стран, который показал, что основным направлением государственной жилищной политики является финансовая поддержка преодоления морального и физического старения жилищного фонда. Эта поддержка, в основном, осуществляется в форме софинансирования капитального ремонта жилых домов путём выдачи кредитов с низкой процентной ставкой и выделением безвозмездных жилищных субсидий.

В ходе исследования был проведён анализ проблем, на которых необходимы концентрация работы по формированию инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда. Этот анализ показал, что основное внимание следует сосредоточить на низовом звене управления жилищным фондом городов, который представлен, в основном, многоквартирными домами. Результаты проведённых экспериментов свидетельствуют о том, что наиболее рациональной организационной формой этого низового звена являются, как правило, товарищества собственников жилья (ТСЖ), а в жилищных и жилищностроительных кооперативах — правления этих организаций.

Проведённый в ходе исследования сравнительный анализ эффективности альтернативных способов управления многоквартирными домами позволил сделать вывод, что варианты управления с использованием ТСЖ и варианты привлечения частной управляющей организации практически одинаково приемлемы для собственников жилья. При этом вариант создания ТСЖ обеспечивает большее участие граждан в принятии решений, а также гарантирует их от недобросовестного использования финансовых средств. С другой стороны, привлечение частных управляющих компаний расширяет возможности получения дополнительных доходов от коммерческого использования общего имущества и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов на кредитной основе. Выбор наиболее рационального варианта должен производиться в каждом конкретном случае с учётом всех рассмотренных факторов.

Для ускорения процесса перехода на инновационные формы управления жилищным фондом по принципу пообъектного управления необходимо разработать методику инвентаризации общего имущества по каждому дому, т.к. одна из основных задач новых органов управления состоит в содержании и использовании этого общего имущества. Требуется также завершить капитальный ремонт домов, подготовленных к передаче управления ими в новые структуры, т.к. жители не хотят брать на себя содержание домов, где не был проведён капитальный ремонт. Важным условием создания ТСЖ или управляющих организаций является передача земельных участков под домами в общую долевую собственность владельцам жилых помещений. Наряду с этим, на этапе передачи жилых домов в новые управленческие структуры требуется проверить и обновить техническую документацию по домам, отрегулировать систему ценообразования на коммунальные услуги, а также вооружить ТСЖ типовой методикой составления бизнес-плана их финансово-хозяйственной деятельности. Нуждается в совершенствовании система налогообложения ТСЖ. Исследования показали целесообразность исключения из их налогооблагаемой базы средств, получаемых от собственников на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также накопления средств на капитальный ремонт зданий.

При формировании инновационных механизмов управления жилищным фондом особого внимания заслуживает социальный аспект проблемы, что связано с ростом цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Представляется необходимым и дальше совершенствовать комплекс мер, предпринимаемых федеральным Правительством и органами местного самоуправления, по социальной защите населения.

В диссертации при исследовании проблем перехода функций управления жилищным фондом к инновационным структурам (ТСЖ, управляющие организации) учитывалось, что в настоящее время эти функции выполняются государственными унитарными предприятиями - «Дирекциями единого заказчика (ГУП ДЕЗ), в обязанности которых входит обеспечение координации эксплуатации и развития жилищного фонда с предприятиями его коммунальной инфраструктурой. В ходе исследования подтвердилось целесообразность инновационного преобразования ДЕЗов применительно к условиям рыночной экономики путём их приватизации и акционирования, что создаст условия для привлечения частного бизнеса в управление жильём.

В числе приоритетных направлений формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации выделены:

• непосредственное участие собственников жилья в управлении домами;

• децентрализация системы управления многоквартирными домами путём перехода к модели пообъектного управления;

• формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом;

• повышение эффективности использования бюджетных средств путём их переориентации от ресурсоснабжающих организаций на субсидии объединениям собственников жилья;

• государственное регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Для реализации этих направлений в диссертации разработан состав необходимых мероприятий, которые целесообразно осуществлять для достижения поставленных целей. Важная роль в деле обеспечения сохранности жилищного фонда Москвы отведена Мосжилинспекции, в состав которой входят Газовая и Кровельная технические инспекции, отвечающие за эксплуатационную безопасность систем газоснабжения, за техническое обслуживание и ремонт кровель жилых зданий. В качестве приоритетного направления совершенствования схем управления жилищным хозяйством города принято преобразование единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» округов и районов города, на которые следует возложить функции получателя бюджетных субсидий и контроля за их целевым использованием.

Существенным элементом инновационного механизма управления жилищным фондом является конкурсная система размещения муниципального заказа на коммунальные услуги и отбора управляющих компаний для управления многоквартирными домами.

В целях повышения эффективности системы размещения заказов со стороны государственных заказчиков на поставку товаров, выполнения работ и оказания услуг за счёт городского бюджета в диссертации на основе проведённых исследований рекомендовано производить эти действия только на основании полномочий, предоставленных соответствующим предприятиям органами исполнительной власти города.

Дальнейшему совершенствованию системы управления эксплуатацией жилищного фонда будет способствовать установление строгого порядка передачи управления многоквартирным домом при смене управляющей организации. Это порядок должен предусматривать отбор по конкурсу организации, которая будет нести ответственность за содержание и благоустройство прилегающего к дому земельного участка, объектов озеленения и других расположенных на участке объектов. При отсутствии установленных границ земельного участка эта деятельность должна осуществляться за счёт средств городского бюджета.

Совокупность рассмотренных мер по применению инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда радикально изменяет условия его функционирования. В этой связи определилась необходимость реорганизации единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов. В ходе исследования в диссертации определён круг дополнительных обязанностей, которые целесообразно возложить на эти структуры. В результате реализации рассмотренного комплекса мероприятий можно прогнозировать развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом, объединения ТСЖ в ассоциации для совместного управления домами, расширение практики применения ресурсосберегающих технологий, улучшение технического состояния домов и, как следствие, удлинение межремонтного периода и срока их службы.

Представляются целесообразными меры по комплексной поддержке, информационному обеспечению, содействию деятельности ТСЖ, других организационных форм участия собственников жилья в управлении домами. Анализ мирового опыта свидетельствует о том, что наиболее рациональной формой поддержки инноваций являются бизнес-инкубаторы, которые могли бы консультировать управляющие структуры по технико-экономическим, финансовым, правовым вопросам, организовывать обучение, централизованно вести бухгалтерский учёт и т.д. Эта деятельность превратит бизнес-инкубаторы в стартовые площадки развития инновационных методов управления жилищным фондом.

В целом стратегию инновационного совершенствования методов управления жилищным фондом можно характеризовать как поэтапный переход от исполнения административных функций (финансирования, планирования, распределения ресурсов и т.д.) к конкурентно-рыночным объектным принципам управления многоквартирными домами.

Основные положения этой стратегии основывается на директивных документах федерального и городского уровня по реформированию ЖКХ, в которых определены задачи создания новой системы управления. Приоритетным направлением реформирования признаны объединения собственников жилья, получающие реальную возможность самостоятельно решить вопросы управления эксплуатацией объектов недвижимого имущества. Формирование эффективной системы управления домами за счёт создания благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ обеспечивается на основе программно-целевых методов реализации мероприятий на всех уровнях управления жилищным хозяйством.

Обоснованные в диссертации предложения предназначены для целенаправленного решения задач по улучшению условий развития ТСЖ как способа управления общим имуществом собственников, реализации равноправных условий деятельности коммерческих управляющих организаций с различными организационно-правовыми формами собственности, созданию эффективной городской инфраструктуры, обеспечивающей механизмы реализации положений Жилищного кодекса РФ.

Достижение основных целей инновационной системы управления эксплуатацией жилищного фонда позволяет:

1. Сформировать структуру управления домами, основанную на развитии системы ТСЖ и коммерческих управляющих организаций, совершенствовании организационных форм взаимодействия между органами власти, ресурсо-снабжающими организациями и конечными потребителями услуг. Предусматривается разделение функций, установление договорных отношений, конкурсный отбор, создание конкурентной среды на основе акционирования ГУП ДЕЗ, развитие государственно-частного партнёрства, что обеспечит снижение бюджетной нагрузки, повышение эффективности контроля над расходами и объёмами работ.

2. Обеспечить перераспределение бюджетных субсидий на эксплуатацию жилищного фонда с ДЕЗ на новые структуры, что создаст условия для экономии средств, повышения качества обслуживания.

3. Создать ремонтно-инвестиционные холдинги, что позволит увеличить объёмы капитального ремонта, привлечь средства собственников, стимулировать инициативу собственников по проведению работ капитального характера.

4. Обеспечить экономию бюджетных средств за счёт перехода на новый порядок оплаты услуг теплоснабжающих организаций. Расчёты показывают: доля субсидирования населения может увеличиться не более чем на 5%, что составит рост доходов домашних хозяйств в среднем до 9%. Объём выделенных субсидий, например, по Москве достигнет за счёт этого 8 млрд. рублей, что на 3 млрд. рублей ниже сложившегося уровня.

5. Снизить эксплуатационные расходы на один дом за счёт целевого пообъектного использования финансовых средств, более эффективного планирования ремонтных работ, выполнения ряда работ силами жильцов.

Итоговым результатом можно считать повышение эффективности управления эксплуатацией и ремонтом жилых домов, что будет обеспечиваться повышением роли и ответственности собственников при принятии решений о выполнении работ, усилением контроля за качеством обслуживания, организацией договорных отношений, развитием рыночных механизмов.