Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

г-ч .

На правах рукописи

ЛАЗАРОВА ЛАРИСА БОРИСОВНА

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В МЕХАНИЗМЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИ

Специальность 08.00. 10-финансы, денежное обращение и кредит; 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003062322

Работавыполненана кафедре финансыикредитСеверо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Колесов Николай Дмитриевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

Белоглазова Галина Николаевна

доктор экономических наук Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук Соколова Светлана Владимировна

Ведущая организация: Ставропольский государственный

университет

Защита состоится« " » С- 2007 г. в часов на

заседании диссертационного совета Д 212.232.36 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу:

191123 Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, ауд. "/

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. М.Горького Санкт-Петербургского государственного университета

Автореферат разослан «___» " ""_2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Н.С. Воронова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосылкой формирования национального жилищного рынка предстает система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачеты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема). В настоящее время приоритет отдан системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные обследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности хозяйств и соответственно высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой, - неразвитость ипотечного рынка.

Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно с помощью ипотеки. Несмотря на то, что ее основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку везде разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и организациями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость). В России ипотечное жилищное кредитование ещё не получило должного развития.

Необходимо концептуально разобраться, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной, ментальной) лежат факторы, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только теоретический интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных эко-

номических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих организационно-финансовых технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в ракурсе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

• недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;

• слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;

• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• проблемы, связанные с отсутствием стабильного жилищно-ин-вестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

• высокая стоимость банковских ссуд при низкой платежеспособности населения;

• высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в воспроизводящуюся самофинансируемую систему, которая вырабатывает и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

На сегодняшний день проблема обеспечения населения жильем должна решаться с помощью ипотечного кредитования. В результате

внедрения мультипликативного эффекта, закладываемого механизмом ипотеки, увеличится приток средств на рынок жилья, оживятся строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, многократно увеличится число рабочих мест, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, появятся условия для устойчивого роста экономики в целом. Поэтому важно своевременно использовать реальные возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов за счет целенаправленного регулирования процессов в этом социально важном секторе национальной экономики.

Состояние разработанности поставленной проблемы характеризуется как конструирование частных, в основном, регионально-специфических схем.

В научной литературе ипотечное кредитование исследуется, в основном, с точки зрения рынка ценных бумаг или с позиции особенностей организации банковской деятельности. Ипотечное кредитование редко увязывается с особенностями и состоянием жилищного рынка в переходных экономиках. Концептуальные целостные модели, увязывающие жилищный и ипотечный рынок, не разрабатываются.

Отмеченные проблемы и послужили основой для выбора темы диссертации.

Пели и задачи исследования. С учетом актуальности проблематики, анализа теоретического уровня постановки проблем, практических схем целью диссертационной работы является исследование функционирования жилищного и ипотечного рынков как России, так и развитых зарубежных стран, определение методологических и теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, направленных на совершенствование финансового управления системой ипотечного жилищного кредитования.

В связи с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть социально-экономическую сущность понятия «жильё».

2. Дать оценку состояния жилищного рынка и на основании этого охарактеризовать жилищную систему, адекватную условиям рыночного ведения хозяйства и способную удовлетворить жилищные потребности населения страны.

3. Выявить сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования и на этой основе уточнить понятие ипотечного жилищного кредита.

4. Определить методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.

5. Исследовать этапы развития и становления ипотечного кредитования в России и на этой основе дать обоснование понятие системы ипотечного жилищного кредитования, определить тенденции ее развития в современных условиях.

6. Выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, сдерживающие развитие жилищного и ипотечного рынков, выработать рекомендации по совершенствованию правового регулирования ипотечных отношений.

7. Дать оценку деятельности АИЖК и предложить альтернативный механизм взаимодействия с субъектами ипотечного рынка.

8. Обобщить региональные программы ипотечного кредитования и на этой основе предложить рекомендации по совершенствованию их деятельности.

9. Провести сравнительный анализ организации ипотечного кредитования в зарубежных странах.

Объектами исследования выступают жилищный и ипотечный рынки.

Предмет исследования состоит в исследовании отношений, возникающих в процессе взаимодействия ипотечного и жилищного рынков России.

Методологическая и теоретическая база исследования построена на принципе отражения. Конкретные методы познания связаны с анализом от общего к частному (дедукция), группировкой и статистической обработкой материала, детализацией итоговых показателей, сравнительным анализом. В связи с этим использовались работы Н.Д. Колесова, Ю.В. Кузнецова, Ю.А. Маленкова, И.И. Сигова, Б.И. Соколова и др.

Теоретическая база исследования включает труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного жилищного кредитования.

Вопросы ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах отечественных ученых: Н.Г. Антонова, Г.Н. Белоглазовой, А.Т. Евтуха, С.С. Колобова, Н.Ф. Костецкого, В.А. Кудрявцева, О.И. Лавру-шина, Е.А. Лебедева, С.Н. Максимова, В.В. Меркулова, О.В. Мотовило-ва, И.В. Павловой, Г.С. Панова, Е.Б. Покопцевой, Л.И. Рябченко, Ю.Ф. Симионова, Е.И. Тарасевича, А.Н. Ужегова, И.А. Федулова, М.Х. Хали-ловой, Г.Р. Хисамутдинова, Г.А. Цыплина, В.А. Челнокова, Е.Б. Ширин-ской, В.И. Яхимовича и др.

При разработке основных положений финансово-инвестиционного инструментария были изучены и обобщены положения, выдвигавшиеся

в трудах зарубежных экономистов, среди них Р. Брейли, JI. Дж. Гитман, Дж. А. Гордон, Э. Коттер, В. Лексис, С. Майерс, Ж. Матук, П. Роуз, Ф. Синки-мл., Т. Стейнметц и Ф. Уитт, P.C. Уилсон и Ф.Дж. Фабодци, Дж. Фридман и Н. Ордуэй, У.Ф. Шарп и др.

В ходе подготовки диссертации были детально проработаны нормативные и законодательные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеративном и региональных уровнях. Были изучены статистические данные, материалы конференций, публикации периодической печати.

Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

по специальности 08.00.10 — финансы, денежное обращение и кредит:

1. Уточнено понятие ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на долгосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

2. Определена сущность банковского ипотечного кредита, позволяющая не относить его к потребительскому виду кредитования по комплексу признаков, включающих:

• объект кредитования;

• залог по кредиту (только недвижимое имущество);

• длительный срок кредитования;

• форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

• технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

• возникновение отношений долгосрочного инвестирования.

3. Предложена авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования» в качестве части национальной социально-экономической системы, включающей совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связывающих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.

4. Предложен механизм участия государства и использования бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально незащищенной категории граждан с помощью создания нового субъекта ипотечной системы — ссудо-сберегательных касс, включающий:

• законодательное установление премий по депозитным счетам ССК (средства на данные цели должны быть выделены из бюджетов разных уровней);

• проценты по депозитам и проценты по кредитам должны быть стабильны;

• включение в систему страхования вкладов сбережений ссудо-сберегательных касс;

в право клиентов снять вклад при выполнении договорных обязательств по истечении определенного срока;

• налоговые льготы (проценты по депозитам, премии не должны облагаться налогами).

Отличительной чертой данного механизма является переориентация бюджетных средств с программы индивидуальной помощи к поддержке ссудо-сберегательных касс, что позволяет охватить значительный круг реципиентов.

5. Классифицированы на основе использования бюджетных средств современные ипотечные программы, действующие на федеральном и региональных уровнях. Они различаются по уставному капиталу региональных операторов, по уставному капиталу жилищных ипотечных фондов, по строительству жилья по ипотечной программе, по долгосрочное™ займов, по специфике кредитования строительства жилья в сельской местности с погашением кредитов в натуральной форме, по институтам аренды жилья с правом выкупа.

6. Систематизированы финансовые источники ипотечного кредитного жилья. К ним отнесены: средства федерального, регионального и местного бюджетов и жилищных фондов, средства АИЖК, средства банков, средства коммерческих организаций, средства от выпуска облигаций, обеспеченных залогом закладных на региональном уровне, средства ипотечных ПИФов.

7. Введен новый организационно-финансовый механизм рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, упраздняющий деятельность региональных операторов. Договоры рефинансирования ипотечных кредитов предлагается заключать напрямую между АИЖК и банками. Рефинансируемые кредиты должны страховаться в обязательном порядке, что будет способствовать повышению эффективности финансовых потоков и снижению издержек по ипотечным кредитам.

8. Обоснована необходимость становления смешанной модели ипотечно-жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:

• неограниченность ипотечного рынка и круга его участников;

• эффективная аккумуляция кредитных ресурсов;

• доступность ипотечного кредита для населения.

по специальности 08.00.05 —экономика и управление народным хозяйством:

9. Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар и совокупность услуг, потребность в которых должна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная детерминанта, предполагающая определение соотношения рыночных и государственных регуляторов в развитии сферы услуг и вызывающая необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.

10. Сформировано представление о содержании категории «жилищная система», которая представляет собой комбинацию рыночных элементов и социальных благ, включающих специфические товары и услуги. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.

Для эффективного функционирования доходных домов в качестве организационно-экономической формы деятельности необходим экономико-правовой механизм, включающий:

• законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

• налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

• установление норм арендной платы;

• субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидий, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

• лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

11. Разработана концепция организационно-технологического базиса воспроизводства рынка жилья в качестве методологической основы анализа современных тенденций управления сферой жилищных

услуг и системы ипотечного жилищного кредитования. Данная концепция используется в качестве научного инструмента обоснования формы взаимосвязи и взаимодействия жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость.

В работе внесены предложения как по совершенствованию системы ипотечного кредитования в целом, так и механизма функционирования общефедеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах.

Материалы диссертации могут быть включены в учебные курсы «Банковское дело» и «Деньги, кредит, банки».

Самостоятельное практическое значение имеют: а) предложения о внедрении ипотечного страхования кредитных рисков; б) предложение о внедрении и развитии нового финансового института, специализированного ссудо-сберегательного банка (ССК), как основного субъекта ипотечной системы; в) рекомендации по установлению дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ссудо-сберегательных кассах.

Апробация результатов исследования проводились на международных научных и научно-практических конференциях (международный семинар ученых-экономистов «Альтернативы экономического роста в России», г. Сочи 6-9 февраля 2003 г.; международная научно-практическая конференция «Инвестиционный потенциал экономического роста в условиях глобализации», г. Сочи, 2004 г.; международная научно-практическая конференция «Инновационная экономика в зеркале устойчивого развития», г. Сочи, 3-5 февраля 2005 г. и всероссийских «Экономика России: новые вызовы и альтернативы развития», г. Сочи 2001 г.; «Транзитивная экономика на постсоветском пространстве: опыт, проблемы, перспективы», г. Сочи, 2002 г.; «Глобализация и проблемы экономического развития России», (г. Туапсе, сентябрь 2002 г.).

По теме диссертации опубликованы 33 работы, общим объемом более 44 п.л., в т.ч. 8 статей в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы. Сформулированные диссертантом цели и задачи исследования определили логику и структуру работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы (290 источников). Объем диссертации - 331 стр., включая 21 таблицу, 23 рисунка и два приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая глава «Теоретико-методологические принципы исследования ипотечного жилищного кредитования» посвящена характеристике сущности жилья, жилищной системы и жилищного рынка.

Исходным моментом исследования выступает уточнение понятий. В частности отмечается, что термин «жилищные отношения» используется в научной экономической литературе в качестве инструмента анализа и конструирования механизма функционирования жилищной системы. Имеются разногласия по поводу определения жилищных отношений, их субъектов и объектов. Причина кроется в коренной модификации функциональных основ национальной экономики.

В диссертации предложена следующая трактовка жилищных отношений. Жилищные отношения — это часть социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами, имеющая форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате чего происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности на жилье.

Совокупность жилищных отношений является наиболее значимым в жилищной системе (см. рис. 1).

В ходе исследования показано, что трансформация общественной системы в России привела к изменению основ всей системы социально-экономических отношений, включая изменения в жилищных отношениях. Основой данных процессов явились коренные преобразования отношений государственной собственности.

Анализ жилищных отношений при административно-командной системе позволил сделать вывод о том, что функционирование жилищной системы с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами привело к глубокому системному кризису. В результате чего возник неэффективный спрос на жилье.

Жилье как социально-экономическое благо не рассматривалось ни как условие, ни как фактор общественного развития. Это привело к определенным просчетам в экономической политике.

В процессе перехода к рыночным условиям хозяйствования жилье превратилось в товар.

ЖИЛИЩНАЯ СИСТЕМА

Отношения: Субъекты:

• договор социального найма; • строительные компании;

• договор коммерческого • продавцы жилья;

найма; •4 • покупатели жилья,

• приобретение жилья в собственность; щ • арендаторы жилья;

• долевое участие в • риэлтерские организации;

строительстве Ё • органы регистрации прав на

и недвижимое имущество и сделок с

«о ним;

О • страховые компании;

• оценочные компании;

• органы опеки и попечительства

Рис. 1. Модель взаимодействия жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования

В результате обобщения различных точек зрения выделены следующие особенности жилья как специфической формы общественного богатства. Оно:

1) долговечно и надежно по срокам эксплуатации, следовательно, в течение многих лет может служить объектом купли-продажи;

2) может выступать объектом крупномасштабных инвестиций;

3) имеет большую стоимость, следовательно, в случае создания массового спроса на жилье оплата может производиться как по частям, так и с привлечением кредитных средств;

4) вызывает существенные расходы на содержание и обустройство, предопределяет существенную часть потребительских расходов, следовательно, состояние рынка жилья в значительной степени влияет на экономический рост;

5) способно представать как средство накопления и сохранения капитала;

6) являясь специфическим товаром, может выступать и в форме услуги (аренда жилья);

7) может служить объектом монополии на объект хозяйствования и монополии частной собственности, следовательно, быть источником рентного дохода (доходные дома);

8) потенциально способно выступать материальной основой, связывающей работника с организацией;

9) относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема;

10) как товар - стационарно, смена его связана с большими материальными и моральными издержками;

11)как товар может принадлежать физическим и юридическим лицам, следовательно, выступать частным благом;

12) несет социальную нагрузку - удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях, и в данном плане выступает общественным благом, тесно увязанным с функционированием экономики и финансов государственных и некоммерческих неправительственных организаций;

13)является способом реализации профессиональной и творческой самореализации;

14)составляет материальную основу воспроизводства населения, его интеллектуальных и физических возможностей, формирования экономики и финансов домашних хозяйств.

С учетом выделенных особенностей уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества,

выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором должна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.

Рынок жилья является одним из важнейших структурных компонентов рыночной системы и органически связан с другими сегментами рынка.

Прежде чем непосредственно подойти к исследованию жилищного рынка, необходимо отметить предпосылки его создания и особенности функционирования в российских условиях, предопределяющие его денежно-кредитные и инвестиционно-финансовые параметры:

1) узаконена частная собственность на жилье;

2) произошел отход от системы планового распределения жилья;

3) реализована программа приватизации значительной части государственного жилищного фонда и реформирования ЖСК;

4) сформирована строительная отрасль с участием частного капитала;

5) сложились устойчивый спрос и предложение жилья и жилищных услуг;

6) созданы инфраструктурные подразделения для функционирования жилищного рынка: организации риэлтеров, специалистов по маркетингу и пр.;

7) введены новые формы организации жилищного строительства;

8) сложилось воспроизводство жилья на рыночных принципах хозяйствования;

9) сформирован рынок земли и иной недвижимости;

10) в процессы строительства и реализации жилья включены банковские и кредитные организации;

11) сформировалась и развивается сеть страховых организаций, связанных с жилищной системой;

12) проводится реформа ЖКХ, способствующая воспроизводству жилья и жилищных услуг на рыночных началах.

С учетом рассмотренных особенностей в диссертации уточнено понятие «рынок жилья». Рынок жилья — часть национальной рыночной системы хозяйствования, характеризующаяся комплексом устойчивых

взаимоотношений между субъектами жилищных отношений по поводу купли-продажи, найма, аренды, мены, хозяйственного ведения, сервитута, ипотечного жилищного кредитования, производства жилья и жилищных услуг.

Одновременно сделан вывод о том, что дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится, во-первых, их слабым регулированием со стороны государства, во-вторых, недооценкой влияния глобализации на национальный жилищный рынок.

В целом, внедрение ипотечного кредитования приводит к росту объема торгов на жилищном рынке и росту обеспеченности жильем населения. Ипотека не принесет моментального положительного результата. Вначале повышение спроса на строительном и кредитном рынках наверняка приведет к повышению уровня цен (рис. 2).

По мере же роста числа участников жилищного рынка на стороне предложения, цены, снижаясь, будут приближаться к естественному уровню. В результате повысится уровень обеспеченности населения жильем.

Рис. 2. Динамика цен на рынке недвижимости после внедрения ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование как вид финансового посредничества является управляемым процессом и предполагает специфическую систему управления им, основой которой являются технологии управления.

Рассматривать концепции технологий управления можно в теоретическом, историческом и прикладном аспектах.

Теоретический аспект означает определение самого понятия «технология управления» и интеграцию его в существующую систему знаний в области экономических отношений вообще и отношений управления в частности. Разработка технологий управления невозможна без структурного анализа экономических отношений, которые в экономической теории подразделяются на два вида: социально-экономические и организационно-экономические.

Исходя из установившихся в отечественной научной литературе определений, система общественного воспроизводства может быть представлена как единство управляемой и управляющей подсистем.

В системе общественного воспроизводства одни и те же отношения являются одновременно отношениями собственности и разделения труда, с одной стороны, и отношениями управляемой и управляющей подсистем, — с другой. В этом состоит сложность достижения соответствия между ними, так как физическими «носителями» этих отношений являются одни и те же работники, кадры различной квалификации. Например, управляющим может быть как собственник, так и наемный работник.

На основе данной концепции определено место ипотечного кредитования и управления им в системе общественного воспроизводства (см. рис. 3).

Существенным элементом любого экономического исследования является исторический анализ проблемы. В диссертации ему отведено значительное место.

Исследование становления и развития жилищного рынка России и зарубежных стран показало, что практически все страны мира на определенном этапе развития испытывали или испытывают значительные трудности в решении жилищных проблем населения. Зарубежные данные наглядно демонстрируют, что в разных странах обеспечением жилья занимаются различные организации. Так, начиная с 1937 г., в США реализуется программа муниципального жилищного строительства (МЖС), направленная на обеспечение жильем малоимущих семей. В воспроизводстве жилищного фонда в США значительную роль играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам, на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Такие дома могут быть приобретены в целях реализации МЖС или взяты в аренду.

Вопросами жилищной политики в европейских странах ведают различные министерства защиты окружающей среды - в Греции, Ир-

СОБСТВЕННО ВОСПРОИЗВОДСТВО непосредственное состояние производительных сил (технический уровень средств производства, квалификация кадров, технология производства)

УПРАВЛЕНИЕ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ непосредственное состояние

производительных сил (технический уровень средств управленческого труда, в том числе информация, квалификация кадров управления, технологии управления, в том числе информационные)

О

о С

3 5 <Ь

» о о *

О » О О

8,Ь § I

и я ы 3 2 я Е « к о з: г,

я в 2 " О О х °

ПРОИЗВОДИТЕЛЬНЫЕ СИЛЫ ОБЩ ЕСТВА

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ОТНОХ1 1ЕНИЯ

Организационно-экономические отношения разделения управленческого труда (его кооперация и специализация):

• внутри общества - общее и частное (отраслевое, территориальное, финансово-промышленные группы),

• единичное(внутрифирменное) УПРАВЛЕНИЕ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ

■< В

г< а

Й в 5

организационно-экономические отношения разделения общественного труда СОБСТВЕННО ВОСПРОИЗВОДСТВО

п о

Рис. 3. Место ипотечного кредитования и управления ни в системе общественного воспроизводства

ландии и Великобритании; общественных работ - в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации в Люксембурге, Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации в Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта - во Франции.

Результаты исследования рынка жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. Роль государства в жилищной политике состоит в разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами. В большинстве стран цель государственной жилищной политики - обеспечить каждого человека жильем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.

Как показывает мировая практика, возрастает роль тех субъектов жилищного рынка, которые являются собственниками своего дома или квартиры, снижается доля социального жилья (оно предоставляется на льготных условиях социально незащищенным слоям населения) и снимаемого в частном секторе. Два последних вида жилья постепенно отходят на второй план, хотя исторически они сыграли основную роль в решении жилищной проблемы.

Экономический кризис стран ЦВЕ, сопутствующий общественно-политическим и социально-экономическим трансформациям стран региона, охватил и жилищный сектор. Он проявился в резком сокращении масштабов строительства, снижении затрат на содержание жилфонда, замедлении процесса улучшения условий проживания населения. На первом этапе реформ в отношении этого сектора, как правило, принимались только неотложные меры. Эти страны, вставшие на путь реформ, отказались от жилищной модели советского образца. Государственная модель распределения жилья не оправдала себя. Согласно данным международной статистики резко возросла арендная плата за жилье в этих странах.

Важной частью рыночных реформ явилось становление рынка жилья. Он создавался на базе не только нового строительства, но и существующего жилищного фонда. Процесс проходил по трем направлениям: реституция, приватизация и преобразование кооперативной собственности в частную. Более широкое распространение получила привати-

зация жилья, предпочтение было отдано частичной оплате занимаемых жилых помещений.

В диссертации подчеркивается, что процесс реформирования жилищного сектора стран ЦВЕ и его адаптации к рыночным условиям сложен и противоречив. Возможности государства оказать помощь жилищному сектору сильно сузились, еще меньше они стали у населения. Несмотря на большие социальные издержки, реформирование жилищного сектора стран Центральной и Восточной Европы проходит активнее, чем на большей части постсоветского пространства, включая Россию.

Изучив мировой опыт развития жилищных рынков, автор приходит к выводу, что важной особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства жилищного фонда является наличие развитого кредитно-финансового механизма, позволяющего людям с невысокими доходами строить или приобретать комфортабельное жилье. Размеры государственного субсидирования населения на приобретение и строительство жилья увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп граждан, количество и возраст членов семьи, их доходы. Почти во всех странах растет доля заемных средств при строительстве или покупке жилья.

Существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном социально ориентированном рыночном хозяйстве государство должно регулировать формирование рыночной сферы и обеспечивать экономический рост. В зависимости от уровня развития экономики государственное регулирование может изменяться в зависимости от решаемых задач.

Одним из приоритетных направлений на современном этапе развития рыночных отношений в России должно стать повышение уровня жизни населения, прежде всего, через механизм расширения доступности жилья.

На основании этого сформировано представление о содержании категории «жилищная система», которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночными элементами национальной жилищной системы являются коммерческое жилье, доходные дома. Сделан вывод, что для успешного функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:

• законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

• налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

• установление норм арендной платы;

• субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

• лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

Во второй главе «Формирование системы ипотечного жилищного кредитования» дан анализ истории возникновения и развития ипотечного жилищного кредитования России, он важен для понимания особенностей становления ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрены особенности формирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием и роль государства в их становлении. Упор сделан на анализ организационно-экономического механизма кредитования жилья.

Анализ отечественной истории ипотечного кредитования позволил сделать вывод, что ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции. Наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в этой области. К 1917 г. уже существовали: 21 земельный банк, Государственный крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного дворянского банка и 18 частных банков. Образовалась развитая кредитно-банковская система, имевшая в отличие от современной системы хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап характеризовался широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительной особенностью явилось и то, что предельная доля кредита в отношении заложенного имущества варьировалась от 50 до 60%.

Важной характеристикой ипотечного кредита того времени являлось то, что при банках были образованы страховые экспедиции, первая была образована в 1786 г. при Заемном банке, которая предполагала страхование каменных домов.

Важной характеристикой городских кредитных обществ было удачное совмещение функций:

- эмитентов долговых обязательств при выпуске облигаций;

- продавцов облигаций, выпускающих их, таким образом, в обращение на рынке;

- ссудодателей при выдаче ипотечного кредита;

- залогодержателей при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение исполнения обязательства по кредиту.

Для поддержания ликвидности обществ, сроки выдаваемых ипотечных кредитов, соответствовали срокам, на которые выпускались облигации. Но у этой экономической конструкции были и свои минусы. Заемщики кредитного общества готовы были брать ссуды облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить для получения денег наличными в другом кредитном учреждении; продажа облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов долгосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в облигации кредитного общества, выгодности условий подобного займа. То есть на заемщика ложился груз выполнения несвойственных ему экономических функций посредника между банком и финансовым рынком. Необходимым условием получения ипотечного кредита, была оценка закладываемого имущества, которая должна была соответствовать двум величинам: 1) действительной стоимости объекта недвижимости; 2) доходности предмета залога (заложенное имущество должно приносить заемщику текущий доход, который являлся основным источником уплаты основной суммы и процентов за пользование ипотечным кредитом). Эти непреложные правила сохранили свою актуальность и в современной кредитной политике коммерческих банков.

В результате проведенного исторического и логического исследования природы ипотечного кредитования, обоснованна необходимость выделения его в отдельный вид кредитования.

В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. В работе предложена авторская классификация кредитов, в которой ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:

• по объекту кредитования;

• по залогу (только недвижимое имущество);

• по длительности сроков кредитования;

• по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

• по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

• по возникновение отношений долгосрочного инвестирования.

На основании отмеченной специфики в диссертации представлена

авторская трактовка понятия «ипотечный жилищный кредит» (ИЖК). Ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на долгосрочной основе (в рамках ссудо-сберегательных касс при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Анализ теоретических и методологических основ ипотечного жилищного кредитования выявил, что в науке нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина «система ипотечного жилищного кредитования». Используя комплексный подход к рассмотрению данной категории, в работе рассматривается ипотечное жилищное кредитование, как единое целое, которое включает в себя субъекты ИЖК, объекты ИЖК, обеспечение, на единой организационно-правовой основе (см. рис. 1). На основании этого, предложена авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования».

Система ипотечного жилищного кредитования - это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.

Каждая система призвана выполнять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:

1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;

2) предоставлять и обслуживать кредиты;

3) осуществлять функцию инвестора.

Определение общих характеристик и функций системы ипотечного жилищного кредитования позволяет перейти к рассмотрению особенностей ее организационно-финансовой стороны на уровне российских регионов.

Данной проблеме посвящена третья глава «Система ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях хозяйствования». При этом дана оценка деятельности Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию и предложена модификация современной ипотечной жилищной системы с учетом внутренней и внешней социально-экономической среды.

Системы ипотечного жилищного кредитования регионов России претерпели большие изменения в процессе своего развития за последние годы. Так с 1994 по 1998 г. в отдельных субъектах Федерации велась работа по разработке своих региональных программ ипотечного кредитования как элемента областной или республиканской программы поддержки жилищного строительства.

Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств ипотечного кредитования. Российская Федерация имеет различные региональные ландшафты, как следствие - формирование сложного хозяйственного рисунка, несмотря на то, что до 1992 г. в течение многих десятилетий велось плановое хозяйство. Однако очевидно, что ни центр, ни периферия не были однородными. В связи с этим многие ипотечные схемы являлись разобщенными, локальными и в некоторых регионах низко эффективными, зачастую противопоставлялись друг другу.

Анализ программ ипотечного кредитования позволил классифицировать три основных типа регионов.

К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов-на-Дону, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип — регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкорстан, Пермская область).

Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах различны (см. рис. 4), однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить финансовой основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.

На основании изученного практического материала функционирования региональных ипотечных программ предложено пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день, экономически

не эффективна, так как включает четыре звена (коммерческий банк - региональный оператор - АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению «цены» ипотечного кредита. Федеральное агентство должно напрямую заключать договоры с коммерческими банками в регионах, выкупать у них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата.

Региональные программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых нужно отметить следующее:

• бюджетные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;

• субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на

Рис. 4. Использование бюджетных средств в регионах

местные бюджеты и доходят не всегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;

• коммерческие банки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют акпганой роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при представлении кредитов (займов) и их обслуживании;

• в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ;

• региональные операторы осуществляют не свойственные им функции по развитию жилищного строительства и обслуживанию ипотечных займов.

Следовательно, необходимо изменить организационно-финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования. Анализ ипотечного кредитования продемонстрировал несостоятельность и разрозненность ипотечных программ в регионах.

Необходимо в корне изменить систему экономических взаимосвязей между центром (в лице АИЖК) и регионами. Прежде всего, упразднить деятельность региональных операторов и заключать договоры между Федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, находящимися в регионах, с целью экономии финансовых средств, направленных на содержание этих структур. Кредиты, рефинансируемые АИЖК, должны быть строго стандартизированы и застрахованы. В результате будет создана четкая система функционирования ипотечного жилищного кредитования. Механизм использования средств региональных бюджетов должен быть прозрачен.

На основе изучения опыта работы АИЖК автор предлагает рассмотреть преобразования в организационно-экономической структуре системы АИЖК, затрагивающие ликвидацию региональных операторов. Эта мера отразится на себестоимости ипотечных кредитов. Коммерческие банки смогут напрямую заключать договоры с АИЖК, минуя региональных операторов. При этом необходимо учитывать специфические черты, присущие ипотечным кредитам, связанные с системными рисками. Автор предлагает страхование ипотечных кредитов, отмечая, что на сегодняшний день обязательным видом страхования является имущественный залог (согласно закону «Об ипотеке») и личное страхо-

вание заемщика (по вступившему в действие в 2004 г. закону «Об ипотечных ценных бумагах»).

Четвертая глава «Система ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах» характеризует мировой опыт развития ипотечных рынков.

Большие масштабы развития рынка жилищных ипотечных кредитов в США обусловлены наличием:

1) развитого фондового рынка и эффективно работающей кредитно-финансовой системы, предоставляющей долгосрочные жилищные ипотечные кредиты;

2) государственных структур, в частности, Федеральной жилищной администрации (ФЖА), которая с 1934 г. занимается разработкой правительственных программ, направленных на повышение доступности кредитов для определенных групп населения с недостаточными доходами (например, для семей, впервые приобретающих дом, семей со средними и ниже средних доходами, для ветеранов, расовых и этнических групп и т.д.), а также государственным страхованием кредитного риска по данным программам;

3) трех крупнейших операторов вторичного рынка ипотечных кредитов: Fannie Мае - FNMA, Ginnie Мае - GNMA, Freddie Mac - FHEMC), которые наладили эффективную систему рефинансирования кредитных институтов, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты на основе привлечения средств от частных инвесторов за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities (MBS);

4) государственной и частной систем страхования кредитных рисков, позволяющих снизить кредитные риски для кредитных организаций;

5) эффективно работающей информационной системы, позволяющей оперативно получить достоверную и полную информацию о кредитной истории заемщика, его кредитный скоринг, что существенно сокращает время и затраты на андеррайтинг заемщика при получении кредита.

MBS, а также производные финансовые инструменты в США за последние десятилетия стали чрезвычайно надежным, ликвидным финансовым инструментом, дающим возможность привлекать средства от частных инвесторов по наиболее низким ценам и с минимальными операционными издержками по сравнению с другими моделями привлечения ресурсов на рынок долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Преимущества модели привлечения ресурсов с рынка капитала на основе эмиссии различных типов MBS заключаются:

• в возможности снятия с баланса банка ипотечных кредитов путем «продажи» их инвестору или оператору вторичного рынка — специализированному агентству) или путем их секьюритизации и «обмена» ссудных активов на высоколиквидные и высокорейтинговые MBS;

• в переносе большинства характерных для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рисков (кредитного - на эмитента, досрочного погашения на инвестора - владельца MBS).

Очевидно, что без определенных дополнительных гарантий либо регулирующих действий со стороны правительства и других государственных структур объемы выпуска MBS в США вряд ли достигли бы таких масштабов.

В дополнение к гарантиям вышеназванных агентств по выпускаемым ценным бумагам существует страхование получения регулярных платежей инвесторами в случае наступления просроченной задолженности по кредитам, а также система страхования кредитных рисков, возмещающая кредитору (а в конечном счете - инвестору) возможный ущерб в случае дефолта заемщика. Огромные масштабы рынка ипотечных кредитов при надежном и эффективном действии ипотечных механизмов позволяют максимально снизить кредитные риски и процентные ставки по кредитам.

Минимизация расходов по выпуску ценных бумаг, а также благоприятный налоговый режим достигаются за счет того, что с правовой точки зрения эмитентом MBS является особое юридическое образование, траст, операции, риски и административные расходы которого сокращены до минимума. Эмитент MBS выполняет крайне ограниченные правовые и финансовые функции держателя пула ипотечных кредитов, выпуска ипотечных ценных бумаг и перевода денежных потоков, получаемых от заемщиков, к инвесторам, за вычетом очень небольших сумм, связанных с платой за обслуживание (как правило, 0,25 % годовых от суммы долга), а также по гарантийным взносам в пользу вышеперечисленных агентств (также на уровне 0,25 %). Структура платежей по сквозной ценной бумаге pass-through исключает необходимость больших административных затрат по управлению денежными потоками от заемщика к инвестору.

Таким образом, вторичный рынок США достиг чрезвычайно высокой степени эффективности, но, говоря о причинах подобной ситуации, необходимо отметить следующие основные факторы успеха:

• огромные масштабы рынка, высокая конкуренция, приводящая к снижению издержек;

• государственная и частная системы страхования кредитных рисков при сумме кредита, превышающей 80% от стоимости залога, которая позволяют распределить риски возможных потерь при дефолте заемщика, что соответственно минимизирует и кредитные риски инвесторов;

• развитая инфраструктура рынка, включающая систему кредитных бюро, риэлтерских фирм, независимых оценщиков;

• многолетняя практика банков, стандарты кредитования, сложившиеся традиции бизнес-этики и культура поведения всех участников процесса взаимодействия первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;

• гарантии по MBS для инвесторов со стороны поддерживаемых правительством агентств, означающие стимулирующее вмешательство государства.

Необходимо сформулировать, каковы причины, препятствующие внедрению американской модели ипотечного жилищного кредитования в условиях современной России. Ключевым отличием внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 1930-е годы в США и в современной России является уровень развития рыночных отношений. К сожалению, эта проблема не учитывалась организаторами этого процесса. Для становления системы нужны переходные режимы, которые позволяют сформировать первичный рынок ипотеки, создать систему сбережений для населения, укрепить финансовый рынок и сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. Но есть причины, препятствующие развитию ипотечного кредитования по американскому сценарию: а) ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; б) высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы, в основном, сконцентрированы в краткосрочных пассивах; в) высокий кредитный риск при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы; г) слабая банковская система, для которой ипотечное кредитование является относительно новым продуктом; д) низкая доступность жилья, как следствие высоких цен на недвижимость и низких доходов населения; е) неразвитость фондового рынка.

Отметим главные достоинства немецкой системы стройсбереже-

ния:

• государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

• государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

• в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

При анализе ипотечной системы Германии отмечены не только положительные, но и отрицательные стороны этой модели. В частности ее недостатки видятся в сроках ипотечного кредитования, обязательном периоде накопления значительного объема собственного капитала, низких процентах по накоплению, очередности заемщиков в получении кредита. С другой стороны, ссудо-сберегательная модель - это «сбалансированная автономная модель». Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитова-

ния в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты должны реализовываться в «твердой» валюте.

Анализ систем ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах показал, что основным способом решения жилищных проблем является ипотека. Опыт США и Германии наиболее целесообразно использовать в Российской Федерации. При этом следует не копировать одну из данных моделей, опробованных в течение столетий, а рационально сочетать их в смешанной модели ипотечного жилищного кредитования.

Проведенный сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования, распространенный в развитых зарубежных странах, дает основание для следующих выводов. Несмотря на положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос их на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности. В работе отмечены преимущества как немецкой, так и американской моделей, на основании которых предложена смешанная модель ипотечного жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:

• неограниченностью ипотечного рынка и круга его участников;

• эффективной аккумуляцией кредитных ресурсов;

• доступностью ипотечного кредита для населения.

В заключение делаются обобщенные выводы и отмечается, что достигнутые результаты исследования соответствуют поставленным целям и задачам.

Основные положения диссертации опубликованы в открытой печати.

А. Статьи в журналах, рекомендованных ВАК:

1. Лазарева Л.Б. Взаимосвязь строительного и ипотечного рынков //Известия высших учебных заведений, Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 2005. Приложение № 12. / Ростов-на-Дону. С. 52 - 57. - Объем - 0,3 п.л.

2. Лазарова Л.Б. Развитие ссудо-сберегательных касс в России// Научная мысль Кавказа. 2005. Приложение № 7 / Ростов-на-Дону. С. 96-104. - Объем - 0,5 п.л.

3. Лазарова Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения// Научная мысль Кавказа. 2006. Приложение № 3 /

Ростов-на-Дону. С. 106-111,- Объем - 0,3 п.л.

4. Назарова Л.Б. К вопросу о развитии ипотеки // Финансы. 2004. № 12 /Москва. С. 69. - Объем-0,1 п.л.

5. Назарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах //Финансы. 2005. № 6. /Москва. С. 22-25. - Объем - 0,2 п.л.

6. Лазарова Л.Б. Взаимосвязь строительного и ипотечного рынков // Банковское дело. 2006. № 1. /Москва. С. 38^t2. - Объем - 0,3 п.л.

7. Лазарова Л.Б. Особенности подхода к жилищной политике // Экономист. 2006. № 10. /Москва. С. 72-78. - Объем - 0,3 п.л.

8. Лазарова Л.Б. Модели ипотечного кредитования и проблемы их развития в России // Известия высших учебных заведений, Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 2005. Приложение № 4. / Ростов-на-Дону. С. 38-47. - Объем - 0,6 п.л.

Б. Монографии:

9. Лазарова Л.Б. Жилищный и ипотечный рынки. Научное издание. СПб.: изд-во СПбГУ, 2006. - Объем - 12,25 п.л.

10. Лазарова Л.Б. Ипотечное жилищное кредитование. Научное издание. Владикавказ: изд-во СОГУ, 2005. - Объем-21 п.л.

В. Статьи и тезисы:

11. Лазарова Л.Б. Проблемы инвестиционной деятельности российских коммерческих банков// Многофакторная основа экономического развития: тенденции, решения и проблемы: Сб. науч. тр.- Владикавказ: СОГУ. - 2002. С. 18 8-191. - Объем - 0,2 п.л.

12. Лазарова Л.Б. Особенности становления и развития ипотечного жилищного кредитования в США // Налоговый механизм регулирования экономического роста: Сб. науч. трудов. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 177-184. - Объем - 0,4 п.л.

13. Лазарова Л.Б. Организация системы ипотечного жилищного кредитования в Германии. // Проблемы и пути активизации экономического роста: Сб. науч. трудов. - Владикавказ: СОГУ, 2004. С. 181-189. — Объем-0,4 п.л.

14. Лазарова Л.Б. К вопросу о проблемах выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг// Актуальные проблемы бухгалтерского учета, анализа и аудита в России: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 361-370 - Объем - 0,6 п.л.

15. Лазарова Л.Б. Проблемы оценки недвижимости в свете развития ипотечного жилищного кредитования// Экономика PCO: Региональная специфика глобальных тенденций: Сб. науч. тр. - Владикавказ: изд-во

СОГУ, 2003. С. 339-346. - Объем - 0,4 п.л.

16. Назарова Л.Б. Некоторые вопросы нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования. // Проблема развития международных экономических взаимосвязей: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2003. С. 234-240. - Объем - 0,4 п.л.

17. Назарова Л.Б. К вопросу о действующих формах приобретения жилья в Москве и перспективах их развития. // Актуальные проблемы экономического развития современной России: Сб. научн. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 248-262. - Объем - 0,9 п.л.

18. Лазарова Л.Б. Теоретические аспекты формирования системы ипотечного жилищного кредитования. //Реконструкция экономических и социальных систем Северной и Южной Осетии. Вып. VI: Сб. науч. тр.

- Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 260-266. - Объем - 0,4 п.л.

19. Лазарова Л.Б. Перспективы развития агентства по ипотечному жилищному кредитованию. // Бюллетень № 15 Владикавказского института управления. — Владикавказ, 2005. С. 202-213. — Объем - 0,7 п.л.

20. Лазарова Л.Б. Роль секыоритизации в решении проблемы выпуска и обращения ценных бумаг // Маркетинг: стратегические приоритеты развития PCO: Сб. науч. тр. — Владикавказ: СОГУ, 2004. С. 302-306.-Объем-0,3 п.л.

21. Лазарова Л.Б. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Глобализация и проблемы экономического развития России: Сб. докладов науч.-пракг. конф. Ч. 2. / Материалы XXIII Всероссийской научной конференции по экономике. - Краснодар, 2003. С. 242-245.

- Объем - 0,2 п.л.

22. Лазарова Л.Б. Проблемы становления ипотечного кредитования в банковской системе // Тезисы докладов конференции экономического факультета по итогам научно-исследовательской работы за 1998-1999 уч: год. - Владикавказ: СОГУ, 2000. С. 84-89. - Объем - 0,3 п.л.

23. Лазарова Л.Б. К вопросу о роли государства в становлении ипотечного рынка // Вопросы экономических наук. 2005. №6. /Москва. С. 142-145. - Объем -0,3 п.л.

24. Лазарова Л.Б. Проблема оценки недвижимости // Вопросы экономических наук. 2005. №6. /Москва. С. 146-149. - Объем - 0,6 п.л.

25. Лазарова Л.Б. Финансовый кризис и его влияние на банковскую систему //Экономические реформы России: практика, результаты, проблемы. Сб. науч. тр. Владикавказ: СОГУ, 2000. С. 164-173. - Объем -0,6 п.л.

26. Лазарова Л.Б. Зарубежный опыт ипотечного кредитования //

Труды молодых ученых Владикавказского научного центра Российской академии наук. - Владикавказ, 2006. № 1. С. 96-100. - Объем - 0,3 п.л.

27. Назарова Л.Б. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования. //Бюллетень № 16 Владикавказского института управления. - Владикавказ, 2005. С. 118-125. - Объем - 0,4 п.л.

28. Назарова Л.Б. Ипотечное кредитование в России: вчера и сегодня // Бизнес и банки /Москва. 2002. № 38-39. С. 4-5. - Объем - 0,2 п.л.

29. Лазарова Л.Б. Ссудо-сберегательные кассы в России //Бизнес и банки / Москва. 2004. № 47. С. 4-5. - Объем - 0,1 п.л.

30. Лазарова Л.Б. Необходимые условия удовлетворения потребностей экономики в банковских кредитных ресурсах// Тезисы докладов конференции «Экономическая наука на пороге третьего тысячелетия». Сб. науч. тр. - Краснодар: Кубанский учебник, 2000. С. 109-111. - Объем - 0,1 п.л.

31. Лазарова Л.Б. Ипотека как один из перспективных методов банковского кредитования // Бухгалтерский учет, анализ и аудит в современных условиях: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2001. С. 218-222. - Объем - 0,3 п.л.

32. Лазарова Л.Б. Жилищный рынок в Российской Федерации: проблемы и развитие // Бюджет. 2006. №3. С. 25-29. - Объем - 0,3 п.л.

33. Лазарова Л.Б. Проблемы развития жилищного рынка в России и зарубежных странах // Бизнес. Время. Люди. 2006. № 2. С. 12-16. - Объем -0,3 п.л.

Подписано в печать 21.12.06. Формат бумаги 60*84 'Лб. Бум.офс. Тираж 100 экз. Заказ № 103.

Полиграфический центр Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л.Хетагурова, 362025, г.Владикавказ, ул.Ватутина, 46.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Лазарова, Лариса Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретико-методологические принципы исследования ипотечного жилищного кредитования.

1.1. Понятие жилищного рынка и факторов, определяющих его развитие.

1.2. Методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.

1.3. Проблемы обеспечения населения жильем в зарубежных странах и способы их решения.

ГЛАВА 2. Финансово-экономическая сущность и значение ипотечного жилищного кредитования.

2.1. Исторические этапы развития и становления ипотечного жилищного кредитования в России.

2.2. Экономическое содержание ипотечной системы

ГЛАВА 3. Система ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях хозяйствования.

3.1. Анализ и специфика развития ипотечного жилищного кредитования в регионах.

3.2. Роль Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в системе ипотечного кредитования.

ГЛАВА 4. Система ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах.

4.1. Особенности ипотечного жилищного кредитования в США.

4.2. Опыт ипотечного жилищного кредитования в Германии и объединенной Европе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России"

Актуальность темы исследования. Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосылкой формирования национального жилищного рынка является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачеты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема). В настоящее время приоритет отдан системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности хозяйств и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой, - неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то, что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость). В России ипотечное жилищное кредитование ещё не получило должного развития.

Необходимо исследоватья, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной, ментальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

• недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;

• слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;

• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

• высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Опыт зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в воспроизводящуюся самофинансируемую систему, которая формирует и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

В научной литературе ипотечное кредитование исследуется в основном под углом зрения рынка ценных бумаг или с позиции особенностей организации банковской деятельности. Ипотечное кредитование редко увязывается с особенностями и состоянием жилищного рынка в переходных экономиках.

Отмеченные проблемы послужили основой выбора темы диссертации.

Цели и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является исследование функционирования жилищного и ипотечного рынков, как России, так и развитых зарубежных стран, определение методологических и теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, направленных на совершенствование финансового управления системой ипотечного жилищного кредитования.

В связи с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть социально-экономическую сущность понятия «жильё».

2. Дать оценку состояния жилищного рынка и на основании этого охарактеризовать жилищную систему, адекватную условиям рыночного ведения хозяйства и способную удовлетворить жилищные потребности населения страны.

3. Выявить сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования и на этой основе уточнить понятие ипотечного жилищного кредита.

4. Определить методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.

5. Исследовать этапы развития и становления ипотечного кредитования в России и на этой основе дать обоснование понятию системы ипотечного жилищного кредитования, определить тенденции ее развития в современных условиях.

6. Выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, сдерживающие развитие жилищного и ипотечного рынка, дать рекомендации по совершенствованию правового регулирования ипотечных отношений.

7. Провести сравнительный анализ организации ипотечного кредитования в зарубежных странах.

8. Обобщить региональные программы ипотечного кредитования и на этой основе предложить рекомендации по совершенствованию их деятельности.

9. Дать оценку деятельности АИЖК и предложить альтернативный механизм взаимодействия с субъектами ипотечного рынка.

Объектом исследования выступает жилищный и ипотечный рынок.

Предмет исследования состоит в исследовании отношений, возникающих в процессе взаимодействия ипотечного и жилищного рынка России.

Методологическая и теоретическая база исследования построена на принципе отражения. Конкретные методы познания связаны с анализом от общего к частному (дедукции), группировкой и статистической обработкой материала, детализацией итоговых показателей, сравнительным анализом. В связи с этим использовались работы Н.Д. Колесова, Ю.В. Кузнецова, Ю.А. Маленкова, И.И. Сигова, Б.И. Соколова и др.

Теоретическая база исследования включает труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного жилищного кредитования.

Вопросы ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах отечественных ученых: Н.Г. Антонова, Г.Н. Белоглазовой, А.Т. Евтуха, С.С. Колобова, Н.Ф. Костецкого, В.А. Кудрявцева, О.И. Лаврушина, Е.А. Лебедева, С.Н. Максимова, В.В. Меркулова, О.В. Мотовилова, И.В. Павловой, Г.С. Панова, Е.Б. Покопцевой, Л.И. Рябченко, Ю.Ф. Симионова, Е.И. Тарасевича, А.Н. Ужегова, И.А. Федулова, М.Х. Халиловой, Г.Р. Хисамутдинова, Г.А. Цыплина, В.А. Челнокова, Е.Б. Ширинской, В.И. Яхимовича и др.

При разработке основных положений финансово-инвестиционного инструментария были изучены и обобщены положения, выдвигавшиеся в трудах зарубежных экономистов, среди них Р. Брейли, Л. Дж. Гитман, Дж. А. Гордон, Э. Коттер, В. Лексис, С. Майерс, Ж. Матук, П. Роуз, Ф. Синки-мл., Т. Стейнметц и Ф. Уитт, Р.С. Уилсон и Ф.Дж. Фабоцци, Дж. Фридман и Н. Ордуэй, У.Ф. Шарп, и др.

В ходе подготовки диссертации были детально проработаны нормативные и законодательные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеративном и региональных уровнях. Были изучены статистические данные, материалы конференций, публикации периодической печати.

Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынка, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

1. Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором должна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.

2. Сформировано представление о содержании категории «жилищная система», которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.

Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:

• законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

• налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

• установление норм арендной платы;

• субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

• лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

3. Уточнено понятие ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на долгосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

4. Определена сущность банковского ипотечного кредита, позволяющая не относить его к потребительскому виду кредитования по комплексу признаков, включающих:

• объект кредитования;

• залог по кредиту (только недвижимое имущество);

• длительный срок кредитования;

• форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

• технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

• возникновение отношений долгосрочного инвестирования.

5. Разработана концепция организационно-технологического базиса воспроизводства рынка жилья в качестве методологической основы системы ипотечного жилищного кредитования.

6. Предложена авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования» в качестве части национальной социально-экономической системы, включающей совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.

7. Предложен механизм участия государства и использования бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально незащищенной категории граждан с помощью создания нового субъекта ипотечной системы -ссудо-сберегательных касс, включающий:

• законодательное установление премий по депозитным счетам ССК (средства на данные цели должны быть выделены из бюджетов разных уровней);

• проценты по депозитам, премии не должны облагаться налогами;

• проценты по депозитам и проценты по кредитам должны быть стабильны;

• сбережения ССК должны быть включены в систему страхования вкладов;

• клиент при выполнении договорных обязательств по истечении определенного срока должен иметь право снять вклад.

Отличительной чертой данного механизма является переориентация бюджетных средств с программы индивидуальной помощи к поддержке ссудосберегательных касс, что позволяет охватить значительный круг реципиентов.

8. Классифицированы на основе использования бюджетных средств современные ипотечные программы, действующие на федеральном и региональном уровне. Они различаются по уставному капиталу региональных операторов, по уставному капиталу жилищных ипотечных фондов, по строительству жилья по ипотечной программе, по долгосрочности займов, по специфике кредитования строительства жилья в сельской местности с погашением кредитов в натуральной форме, по институтам аренды жилья с правом выкупа.

9. Систематизированы финансовые источники ипотечного кредитного жилья. К ним отнесены: средства федерального регионального и местного бюджетов и жилищных фондов, средства АИЖК, средства банков, средства коммерческих организаций, средства от выпуска облигаций, обеспеченных залогом закладных на региональном уровне, средства ипотечных ПИФов.

10. Введен новый организационно-финансовый механизм рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, упраздняющий деятельность региональных операторов. Договоры рефинансирования ипотечных кредитов предлагается заключать напрямую между АИЖК и банками. Рефинансируемые кредиты должны страховаться в обязательном порядке, что будет способствовать повышению эффективности финансовых потоков и снижению издержек по ипотечным кредитам.

11. Обоснована необходимость становления смешанной модели ипотечно-жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:

• неограниченность ипотечного рынка и круга его участников;

• эффективная аккумуляция кредитных ресурсов;

• доступность ипотечного кредита для населения.

Практическаязначимость исследования носит разнонаправленный характер. В работе внесены предложения как по совершенствованию системы ипотечного кредитования в целом, так и механизма функционирования общефедеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах.

Материалы диссертации могут быть включены в учебные курсы «Банковское дело» и «Деньги, кредит, банки».

Самостоятельное практическое значение имеют: а) предложения о внедрении страхования ипотечных рисков; б) предложение о внедрении и развитии нового финансового института, специализированного ипотечного банка, как основного субъекта ипотечной системы; в) меры, направленные на совершенствование законодательной базы при ипотечном кредитовании (снижение стоимости государственной регистрации недвижимого имущества, совершенствование Гражданского и Жилищного кодексов РФ, повышение эффективности функционирования механизма эмиссии ипотечных ценных бумаг, создание эффективной законодательной базы для защиты интересов кредиторов при неисполнении кредитных обязательств); г) рекомендации по установлению дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ссудо-сберегательных кассах.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лазарова, Лариса Борисовна

Заключение

Исследование взаимосвязей, возникающих между жилищным и ипотечным рынками в России в современных условиях, позволило обобщить основные теоретические положения, обосновать практические выводы и предложения.

В целом, диссертационная работа может быть представлена в виде модели, включающей ряд основных блоков, раскрывающих взаимодействие жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования (см. рис. 4.6).

Отметим, что понятие «жилищные отношения» используется в экономической литературе при исследовании механизма функционирования жилищной системы. Однако есть разногласия по поводу определения жилищных отношений (субъектов и объектов). В ходе исследования доказано, что трансформация общественной системы в России привела к изменению всей системы экономических отношений, включая изменения в жилищных отношениях. Основой данных процессов явились коренные преобразования отношений собственности. Мы предлагаем следующую трактовку жилищных отношений. Жилищные отношения - это часть экономических отношений между юридическими и физическими лицами или друг другом имеющим форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате которых происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности.

Анализ жилищных отношений при административно-командной системе позволил сделать вывод о том, что функционирование жилищной системы с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами привело к глубокому системному кризису. В результате чего возник неэффективный спрос на жилье.

ЖИЛИЩНАЯ СИСТЕМА

Субъекты: • строит, компании; • продавцы жилья; • покупатели жилья; • арендаторы жилья; • риэлтерские организации; • органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • страховые компании; • оценочные компании; • органы опеки и попечительства Объект: жилье Отношения: • договор социального найма; • договор коммерческого найма; • приобретение жилья в собственность; • долевое участие в строительстве

Рис. 4.6. Модель взаимодействия жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования

Жилье как социально-экономическое благо не рассматривалось ни как условие, ни как фактор общественного развития. Это повлекло к определенным просчетам в экономической политике. Переход к рыночным условиям хозяйствования превращает жилье в товар.

Таким образом, в качестве результата проведенного исследования можно выделить определение особенностей жилья как специфического товара:

1) долговечность и надежность по срокам эксплуатации, следовательно, в течение многих лет жилье может служить объектом купли-продажи;

2) имеет большую стоимость, следовательно, оплата может производиться как по частям, так и с привлечением кредитных средств;

3) расходы на содержание и обустройство жилья составляют существенную часть потребительских расходов, следовательно, влияют на экономический рост;

4) жилье специфический товар, так как может выступать и в форме услуги (аренда жилья);

5) жилье выступает, как средство накопления и сохранения капитала;

6) жилье может выступать в форме инвестиций;

7) жилье может служить источником рентного дохода (доходные дома);

8) жилье может выступать материальной основой связывающей работника с предприятием;

9) жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема;

10) жилье как товар - стационарно, смена его связана с большими материальными и моральными трудностями;

11) жилье как товар может принадлежать как физическим, так и юридическим лицам (следовательно, выступает как частным, так и общественным товаром);

12) жилье несет социальную нагрузку - удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях;

13) жилье выступает способом реализации профессиональной и творческой самореализации;

14) жилье как материальная основа воспроизводства населения, его интеллектуальных и физических возможностей.

Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором должна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.

Рынок жилья является одним из важнейших структурных элементов рыночной системы и органически связан с другими сегментами рынка.

В диссертации уточнено понятие жилищного рынка. Рынок жилья - часть экономического рынка, характеризующегося системой устойчивых взаимоотношений между субъектами жилищных отношений по поводу купли-продажи, найму, аренде, мены, хозяйственному ведению, сервитуту, ипотечному жилищному кредитованию, производству жилья и жилищных услуг.

Дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозиться слабым регулированием их со стороны государства.

Анализ жилищных рынков ведущих западных стран позволяет сделать вывод, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном рыночном хозяйстве государство должно регулировать формирование рыночной сферы и обеспечивать экономический рост. В зависимости от уровня развития экономики, государственное регулирование может изменяться в зависимости от решаемых задач. Одним из приоритетных направлений на данном этапе должно стать повышение уровня жизни населения, прежде всего, через механизм расширения доступности жилья.

На основании этого сформировано представление о содержании категории «жилищная система», которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.

Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:

• законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

• налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

• установление норм арендной платы;

• субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

• лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

Детальное рассмотрение ФЦП «Жилище» на 2002-2010 гг., являющейся основным программным документом проведения долгосрочной государственной жилищной политики, позволяет сделать дуалистический вывод. Программа направлена на расширение жилищного рынка и поддержки малоимущих граждан. Но анализ показывает, часто с одной стороны программа затрагивает не все малоимущие слои населения (в основу положен возраст семей до 30 лет), кроме того, региональные и местные бюджеты вряд ли смогут осилить нагрузку по обеспечению населения жильем в размере от 25 до 30% стоимости жилья. В результате диспропорции в развитии жилищного рынка станут еще выше. Удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье.

В результате проведенного исследования природы ипотечного кредитования, экономически обоснована необходимость выделения его в отдельный вид кредитования. В мировой практике отсутствует классификация банковских кредитов, так как распространение всевозможных форм зависит от уровня экономического развития страны. В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. В работе предложена авторская классификация кредитов, в которой ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:

• по объекту кредитования;

• по залогу (только недвижимое имущество);

• по длительности сроков кредитования;

• по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

• по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

• по возникновению отношений долгосрочного инвестирования.

Представлена авторская трактовка понятия ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на долгосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

С учетом специфики ипотечного кредита можно рекомендовать установление дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ССК:

1) снизить норматив достаточности собственных средств (капитала) банка -HI;

2) снизить норматив долгосрочной ликвидности - Н4;

3) снизить норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков - Н6.

Анализ теоретических и методологических основ ипотечного жилищного кредитования, выявил, что в науке нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина системы ипотечного жилищного кредитования. Используя комплексный подход к рассмотрению данной дефиниции, в работе рассматривается ипотечное жилищное кредитование, как единое целое, которое включает в себя субъекты ИЖК, объекты ИЖК, обеспечение, на единой организационно-правовой основе. На основании этого, предложена авторская трактовка понятия системы ипотечного жилищного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования - это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.

Анализ действующих региональных программ ипотечного жилищного кредитования выявил, что воплощаемые сценарии развития ипотечных отношений базируются на различных моделях и являются разрозненными. Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств ипотечного кредитования. Во всех внешних различиях их объединяет попытка использовать в той или иной форме средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ и развития социальной ипотеки. В работе исследованы источники финансирования ипотечных программ, схемы финансирования и формы государственной поддержки. Представлена авторская группировка ипотечных программ, по использованию бюджетных средств на основе следующих признаков: уставный капитал региональных операторов; активы в форме отводов земельных участков под жилищное строительство и незавершенное строительство; уставный капитал фонда (замкнутая система строительных накоплений); строительство жилья под ипотечную программу; субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам социально незащищенным категориям граждан; институт аренды жилья с правом выкупа; долгосрочные займы, накопление жилищного субсидированного фонда; кредит на строительство жилья в сельской местности.

Недостатком региональных ипотечных программ является то, что в сложных экономических условиях средств местных бюджетов недостаточно для развития социальной ипотеки. При компенсации ставок ипотечных кредитов сложно определить финансовую поддержку этих программ, так как ипотечный кредит носит долгосрочный характер.

Важным этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое призвано стать генератором финансовых ресурсов для ипотечного рынка. На данном этапе Агентство заключило договора с региональными операторами по рефинансированию ипотечных кредитов. Предложена схема рефинансирования кредитов коммерческими банками. Применение данной модели будет способствовать снижению издержек, схема будет прозрачной и эффективной. Относительно финансовых рисков, которые перекладывали на себя региональные операторы, необходимо страхование ипотечных кредитов.

Проведенный сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования, распространенный в развитых зарубежных странах, дает основание для следующих выводов. Несмотря на положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос их на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности. В работе отмечены преимущества как немецкой, так и американской модели, на основании которых предложена смешанная модель ипотечного жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:

• неограниченностью ипотечного рынка и круга его участников;

• эффективной аккумуляцией кредитных ресурсов;

• доступностью ипотечного кредита для населения.