Ипотечное жилищное кредитование тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное жилищное кредитование"

На правах рукописи ББК: 65.262.2 П12

Павлова Ирина Владимировна

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

\

Москва - 2003

Работа выполнена на кафедре «Банковское дело» Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент

Соколинская Наталья Эвальдовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Захаров Вячеслав Сергеевич

кандидат экономических наук, ст. научный сотрудник Толкушкин Александр Владимирович

Ведущая организация Научно - исследовательский институт Банка России

Защита состоится 25 декабря 2003 г. в 10.00 на заседании диссертационного совета Д 505.001.02 Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации по адресу: 125468, г. Москва, Ленинградский проспект, д.49, аудитория 306.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации по адресу: Ленинградский проспект, д.49, комн. 101.

Автореферат разослан «25» ноября 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

Б.Б.Рубцов

2Р0Г -4 2 34 О 9

dbSrâlïh

ЬОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность темы исследования.

Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли ипотечного жилищного кредитования для экономики нашей страны, поскольку решение социальных проблем относится к числу наиболее приоритетных задач российского общества.

Рост доходов населения и возрастающие потребности населения в жилье создают благоприятные предпосылки для эффективного решения одной из острейших социальных проблем России - жилищной, а также для увеличения объемов жилищного строительства и привлечения средств в сферу жилищного строительства за счет развития ипотечного жилищного кредитования.

В современной российской экономической литературе теоретическим и практическим аспектам ипотечного жилищного кредитования не уделяется должного внимания. Предметом исследования являются, как правило, проблемы финансирования строительства жилья и зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования. В то время как российский опыт ипотечного жилищного кредитования, имеет свою многовековую историю, берущую начало в XIII-X1V в.в. Таким образом, российская история и практика ипотечного жилищного кредитования дореволюционного периода представляет особую ценность для современной России и недостаточно изучена, как в теоретическом, так и прикладном аспектах.

Совершенствование практики ипотечного жилищного кредитования с учетом накопленного историей российского и зарубежного опыта позволит многим российским семьям улучшить жилищные условия, а коммерческим банкам освоить еще незаполненную нишу на рынке банковских продуктов. Решение данной, весьма актуальной социальной задачи, как в теоретическом, так и практическом плане имеет особое значение на современном этапе.

Степень разработанности темы.

Существующая в настоящее время потребность в развитии теории и практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего подкрепления теоретическими и методологическими разработками. В экономической литературе основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования. Например, в работах таких ведущих специалистов банковского дела как Лаврушин О.И., Панова

fut. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

С.(1»теРбу_г

200bPk

Г.С. основное внимание уделено практике ипотечного жилищного кредитования. В частности, ими рассматривается общий порядок предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, зарубежные модели жилищной ипотеки. При этом границы использования зарубежного опыта в России не определены.

Вышедшие в последнее время научные публикации Цылиной Г.Н., Рябченко Л.И., Колобова С.С., Косаревой Н.Б., Меркулова В.В., Толкушкина A.B., Сучкова А.Ю. несколько расширили представление об экономическом содержании ипотечного кредита и внесли вклад в решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Однако следует отметить, что большинство вышеуказанных авторов основное внимание уделяют практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенностей теории и практики ипотечного жилищного кредитования. Анализ российской практики ипотечного жилищного кредитования и направления ее совершенствования не нашли в полной мере отражения в существующих научных трудах. При этом экономическое содержание, методология ипотечного жилищного кредитования, а также его понятийный аппарат, в том числе в области правового обеспечения, также требуют доработки.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является формирование концепции теории и методологии ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

- исследовать экономическое содержание ипотечного кредита, его сущность, в т.ч. уточнить понятие «ипотечного жилищного кредита»;

- рассмотреть ипотечное жилищное кредитование как систему;

дать оценку современной практике ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом и выявить возможности использования зарубежного опыта в России;

- определить направления совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования, его методологии и правовых основ.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования является теория и методология ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступают российские и зарубежные участники ипотечного жилищного кредитования.

Методологическая и теоретическая база.

Методологическая база исследования включает методы обобщения и синтеза, экономического анализа, статистической обработки материала, а также метод сравнения.

Теоретической базой исследования явились работы отечественных и зарубежных экономистов, изучавших вопросы теории и практики кредитования, в том числе ипотечного жилищного кредитования.

В ходе подготовке диссертации были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки, кредитования, ценных бумаг, статистические данные, материалы учебных курсов, семинаров и конференций, проводимых по вопросам ипотечного жилищного кредитования, диссертации других авторов, касающиеся зарубежного опыта ипотечного кредитования, моделирования процесса ипотечного кредитования, внутрибанковская методологическая и инструктивная документация действующих кредитных организаций, а также материалы, размещенные на российских и зарубежных сайтах в сети Internet.

Тематика исследования соответствует паспорту специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит (п. 9.4. раздела «Кредит и банковская деятельность» по паспорту специальности 08.00.10).

Научная новизна.

Научная новизна исследования состоит в развитии современных представлений о теории ипотечного жилищного кредитования, касающихся экономического содержания и понятийного аппарата, а также в совершенствовании методологии ипотечного жилищного кредитования.

В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

- выявлены следующие особенности экономического содержания ипотечного жилищного кредита: структура ипотечного жилищного кредита обязательно включает в себя обеспечение в виде залога жилой недвижимости; основное свойство ипотечного жилищного кредита -возвратность - не является возвратностью «в квадрате»;

- существенно развит и дополнен понятийный аппарат - введены в научный оборот следующие понятия:

«сущности ипотечного жилищного кредита», как движения стоимости на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье;

«ипотечного жилищного кредита» как передачи кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог;

«системы ипотечного жилищного кредитования», как комплекса взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно - экономической основе, а также предложена модель системы ипотечного жилищного кредитования, включающая в себя такие элементы системы, как субъекты ипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищного кредита; организационно -экономическую основу ипотечного жилищного кредитования;

«правовых основ ипотечного жилищного кредитования», как основных принципов ипотечного жилищного кредитования, проводимых в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством их толкования и реализации с участием специальных субъектов;

- в целях совершенствования методологии ипотечного жилищного кредитования разработаны: методика оценки кредитоспособности заемщика, отличающаяся более детальной оценкой собственности заемщика, а также возможности ее предоставления в качестве обеспечения кредита, и методика дифференцированного определения размера кредита, основой которой является использование результатов оценки кредитоспособности заемщика по указанной выше методике и их привязка к размеру предоставляемого кредита.

Практическая значимость исследования.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения ее отдельных выводов и рекомендаций при разработке концепции развития ипотечного жилищного кредитования с использованием зарубежного опыта, а также при организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в коммерческих банках.

В целом, материалы, предложения и выводы, содержащиеся в диссертации, ориентированы на широкий круг специалистов, занимающихся кредитованием.

Самостоятельное практическое значение имеют:

- рекомендации по комплексному использованию таких источников привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования, как выпуск 1федиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг, система коллективных инвестиций, переуступка прав требования по кредитам или закладным операторам вторичного рынка, привлечение депозитов юридических лиц - клиентов банка для кредитования их сотрудников, сбережения граждан, желающих получить ипотечный жилищный кредит;

- предложение о введении системы ипотечного страхования -страхования кредитных рисков банка при ипотечном жилищном кредитовании;

- рекомендации по совершенствованию законодательства в области ипотечного жилищного кредитования, связанные с правовыми механизмами реализации прав по ипотеке, механизмами выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг, созданием банков информации по кредитам.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Результаты исследования применяются в работе ОАО «Банк «Первое О.В.К.». В частности, в работе по собственной программе банка используются материалы по организации предоставления ипотечных жилищных кредитов, а также методики оценки кредитоспособности заемщика и определения максимального размера кредита.

В ООО «КБ Деловой накопительный банк» по материалам диссертационного исследования прошли апробацию и были внедрены:

методика оценки кредитоспособности заемщика - физического лица при предоставлении ипотечного жилищного кредита; методика дифференцированного определения размера кредита.

Основные положения и выводы диссертации были использованы при организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в вышеуказанном банке и легли в основу внутрибанковских инструктивных документов по данному виду кредитования.

Публикации.

Основные положения и результаты исследования отражены в 10 публикациях общим объемом более 7 печатных листов.

Структура диссертации.

Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения. Исследование содержит также таблицы, диаграммы, рисунки в тексте, приложения и список использованной литературы. Перечень анализируемых вопросов и последовательность их изложения представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Структура диссертационной работы.

Наименование Количество

глав параграфов таблиц диаграмм и рисунков приложений

Введение - - - -

Глава 1. Экономические основы ипотечного жилищного кредита. 1.1 .Экономическое содержание ипотечного кредита. 3 1 2

1.2 .Характеристика основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). 1 1

Глава 2. Анализ современной практики ипотечного жилищного 2.1.Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в РФ 3 4

кредитования. 2.2 Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в России. 5 16

2.3. Методики оценки кредитоспособности заемщика - физического лица. 5

2.4.0ценка обеспечения ипотечных жилищных кредитов 3

Глава 3. Совершенствование ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. 3.1. Совершенствование системы ИЖК и моделей привлечения ресурсов. 1 2

3.2. Основные направления развития правовых основ ипотечного жилищного кредитования.

Заключение - - - -

Список литературы 119 наименований - - -

Приложения 33

Всего 12 2 33

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ.

В соответствии с целью и задачами исследования в диссертации рассматриваются пять групп проблем.

Первая группа проблем касается экономического содержания ипотечного кредита.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как внутреннее содержание кредита (его сущность), так и его внешние связи (с производством, обращением, другими экономическими категориями).

Для раскрытия экономического содержания ипотечного жилищного кредита в работе проведен анализ его сущности, стадий движения и структуры.

Исследование ипотечного жилищного кредита позволило сделать вывод о том, что он имеет следующую структуру: субъекты (кредитора, заемщика), а также объект передачи - ссуженную стоимость.

Сравнение структуры различных видов кредита позволило выделить специфические черты, присущие структуре ипотечного жилищного кредита. Субъектами (заемщиками) ипотечных жилищных кредитов могут бьггь только физические лица, а ссуженная стоимость, как объект ипотечного жилищного кредитования, не носит авансирующий характер, однако сохраняется в процессе использования. Важной отличительной особенностью структуры ипотечных и ипотечных жилищных кредитов является обеспечение, поскольку оно является обязательным условием их предоставления, в то время как для других видов кредита обеспечение не является неизменным, устойчивым элементом их структуры.

В процессе своего движения ипотечный жилищный кредит проходит несколько стадий (размещение кредита, получение кредита заемщиком, использование кредита заемщиком, высвобождение ресурсов, возврат кредита, получение кредитором ссуженной стоимости). Однако результаты исследования показали, что при ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит несколько иначе, заемные средства не участвуют в хозяйственном обороте заемщика-физического лица в силу его юридического статуса, ссуженная стоимость постепенно возмещается из доходов дебитора. Эта особенность указывает на определенное сходство ипотечного жилищного кредита и потребительских кредитов. При кредитовании потребительских нужд населения (например, покупки автомобилей, бытовой техники и т.п) ссуженная стоимость также не участвует в хозяйственном обороте, а возмещается из доходов заемщика.

Для познания сущности ипотечного жилищного кредита было выявлено определяющее свойство кредита, которое оказывает влияние на все другие его свойства. Этим свойством ипотечного жилищного кредита является возвратность, однако здесь не наблюдается возвратности в квадрате, поскольку полученная

заемщиком ссуда не вовлекается в хозяйственный оборот, следовательно, не может быть возвращена из него - она возмещается из образующихся в трудовой деятельности заемщика доходов. Социально-экономическое свойство кредита проявляется в его общественном характере - при помощи ипотечного жилищного кредита удовлетворяется потребность населения в жилье.

Исходя из особенностей ипотечного жилищного кредита, его сущность в исследовании определена как движение стоимости на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье.

В исследовании также было сформулировано понятие самого ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог.

Вторая группа проблем касается системы ипотечного жилищного кредитования.

В исследовании введено в научный оборот следующее понятие: «система ипотечного жилищного кредитования» - это комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно - экономической основе.

Мнение о системе ипотечного кредитования как о совокупности кредитных ипотечных институтов, взаимодействующих между собой, в диссертации признано неполным и не отражающим всей специфики системы.

Функционирующая система ипотечного жилищного кредитования должна:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты;

- осуществлять функцию инвестора.

В процессе исследования была разработана модель системы ипотечного жилищного кредитования. К основным элементам системы отнесены:

- субъекты ипотечного жилищного кредитования;

- объекты ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение ипотечного жилищног о кредита;

организационно - экономическая основа ипотечного жилищного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования имеет расширенный состав субъектов (участников рынка). Например, обязательное участие в сделках органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства, риэлтерских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию.

Объектами ипотечного кредитования могут выступать различные предметы и процессы, финансирование которых вызывает потребность в получении кредита под залог недвижимости. Объектами ипотечного жилищного кредитования могут быть:

- приобретение и обустройство земли под жилищное строительство;

- строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В диссертации основное внимание уделяется такому объекту ипотечного жилищного кредитования, как приобретение готового жилья в многоквартирных домах. В широком смысле данный объект характеризуется потребностью заемщика в дополнительных ресурсах.

Приобретение строящегося жилья, в том числе строящихся отдельных домов, в исследовании не причисляется к объектам ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, а права, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. В процессе исследования выявлено, что основным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на заемные средства.

Существенными недостатками данного вида обеспечения в России являются следующие:

Для заемщика:

высокая стоимость оформления сделки (нотариальное заверение договора купли-продажи и ипотеки квартиры, комплексное страхование, государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки);

- необходимость освобождения и реализации квартиры с торгов в случае непогашения кредита (при этом заемщик может понести дополнительные потери, т.к. вложенные им в обустройство квартиры средства, как правило, учитываются не в полном объеме).

Для банка:

необходимость тщательной проверки объекта залога перед предоставлением кредита;

- низкая ликвидность недвижимости;

сложная процедура обращения взыскания на заложенную квартиру.

В связи с этим при получении ипотечного жилищного кредита могут предоставляться и другие виды обеспечения, например, залог уже имеющегося жилья, залог другого недвижимого имущества, принадлежащего заемщику, гарантии и поручительства третьих лиц, например, работодателей заемщика.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно - экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Третья группа проблем касается зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и определения границ его использования в России.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования, действующими за рубежом, являются усеченно-открытая, расширенная открытая модель и модель сбалансированной автономии. При этом в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (см. Табл. 2).

Таблица 2

Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы/Модели Усеченно-открытая Расширенно- открытая (американская) Сбалансированная автономия (немецкая)

Принцип функционирования Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны) Ссудно-сберегательный (модель автономна)

Объекты кредитования Готовые и строящиеся дома и квартиры Готовые и строящиеся дома и квартиры для 1 семьи, дома для нескольких семей Готовые и строящиеся дома и квартиры

Источники привлечения кредитных ресурсов Собственные и заемные средства банков (депоз.счета, межбанковские кредиты и т.п.) Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков(депоз.счета, межбанковские кредиты и т.п.) Жилищные накопления и жил. контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депоз.счета, межбанковские кредиты и т.п.)

Основные кредиторы Универсальные и ипотечные банки Ипотечные и сберегательные банки Коммерческие, ипотечные банки, Стройсберкассы, Сберкассы

Из существующих в мире трех основных моделей ипотечного кредитования в формирующейся российской системе выявлены признаки усеченно-открытой и расширенно-открытой моделей, признаки «сбалансированной автономии» должны будут более ярко проявиться с принятием закона о строительных сберегательных кассах в процессе дальнейшего построения системы ипотечного жилищного кредитования в России.

В результате сопоставления положительных и отрицательных сторон каждой из моделей, в исследовании проведен анализ возможностей их применения в России (см. Таблицу 3).

Таблица 3

Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель Стра-ны «+» модели «-« модели Возможность внедрения модели в России

Усечен- Вост. Простота 1.Зависимость Простота организации

но- Европа, организации модели от функционирования модели

откры- Англия, функционировав рыночного уровня обусловливает ее широкое

тая Испания, ия модели ставки процента распространение в мире,

Израиль, (минимальное 2. Отсутствие особенно в развивающихся

Франция число жестких странах. Отсутствие

участников стандартов ИЖК стандартов кредитования

рынка, нет З.Ограничено приводит к завышению

необходимости количество процентных ставок и

создания спец. привлекаемых сокращению сроков

ипотечных кредитных кредитования, что

банков, не ресурсов противоречит долгосрочному

требуется характеру ИЖК. Признаки

вторичный данной модели присутствуют

рынок) и в современной российской практике ИЖК - отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред.ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК

Расши- США и 1 .Стабильная 1 .Зависимость В России уже начато

ренная др. система модели от внедрение данной модели:

откры- развитые привлечения рыночного уровня созданы субъекты вторичного

тая страны долгосрочных ставки процента рынка (АИЖК, Дельта-

модель кредитных 2. Эффективное кредит), но сам вторичный

ресурсов через функционировали рынок развит плохо.

вторичный е модели Необходима общая

рынок ипот. возможно только в стабилизация экономики,

ценных бумаг развитых странах которая позволит банкам

2. Доступность со стабильной привлекать долгосрочные

кредитов экономикой кредитные ресурсы, а

широким слоям заемщикам подтвердить свою

населения за кредитоспособность на

счет болып. кол- несколько лет вперед,

ва кредиторов, доработка законодательных

предлагающих актов, касающихся ипотечных

различные ценных бумаг, а также

условия увеличение количества

кредитования ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования.

Сбалан- Франция 1 .Автономность 1.Стабильность В настоящее время на

сированн Герма- модели, т.к. привлечения российском рынке ипотечного

ая ния, ставки по основной доли жилищного кредитования

автоно- Австрия, привлекаемым кредитных данная модель представлена

мия Испания, депозитам и ресурсов зависит двумя кредиторами. Банки

Чили, выдаваемым от благосостояния очень мало используют

Таиланд, кредитам не граждан и их систему контрактных

Чехия зависят от их желания получить сбережений в ипотечном

рыночного кредит через кредитовании, т.к. инфляция

уровняй систему не позволяет устанавливать

устанавливаются жилищных адекватные процентные

банком накоплений. ставки. При этом сбережения

произвольно с 2. Заемщик может активно используются при

необходимой получить кредит финансировании

для получения только при строительства жилья.

дохода маржой. условии Необходим переход к

2. Пониженный накопления финансированию покупки

кредитный риск, определенной готового жилья. Рост доходов

т.к. за период суммы в данном населения анонсирует

накопления банке (Германия) увеличение возможностей по

проверяется накоплению, именно в этот

кредитоспособн период необходим выпуск на

ость заемщика рынок выгодных схем

3. Доступность контрактных сбережений для

кредитов для привлечения средств

заемщиков с населения. Возможно на

разными первоначальном этапе участие

уровнями дохода I осударства, как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения.

Основываясь на анализе зарубежного опыта, в работе сформулирован ряд исходных принципов построения системы ипотеки за рубежом, которые могут быть

применены при формировании системы ипотечного кредитования в России с учетом особенностей российской экономики:

1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита..

3. Поддержание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие сельскохозяйственной и производственной сферы. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

5. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель, то есть предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

Четвертая группа проблем касается практики ипотечного жилищного кредитования в России.

Анализ предложения на российском рынке ипотечных жилищных кредитов, позволяет сделать вывод о том, что наибольшее распространение в России пока получили программа «ДельтаКредит», а также г инициативы отдельных коммерческих банков, например, Внешторгбанка.

Большой потенциал по объемам кредитования имеют отдельные региональные программы с участием местных властей или без него, т.к. ипотечное жилищное кредитование развивается не только в Москве и других крупных городах.

В ходе исследования было установлено, что в России сейчас существует лишь один специализированный ипотечный банк - «ДельтаКредит», других ипотечных институтов, основным направлением деятельности которых было бы предоставление и обслуживание ипотечных кредитов вообще не существует. Основными кредиторами в России являются универсальные коммерческие банки, которые, в лучшем случае, имеют в своей структуре подразделения, занимающееся ипотечным кредитованием, в подавляющем большинстве банков решения о предоставлении ипотечных жилищных кредитов принимают кредитные отделы (управления). Это является особенностью российской практики ипотечного жилищного кредитования.

Очевидно, что ипотечное жилищное кредитование сопровождается высоким риском. Основным фактором кредитного риска является проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует.

Одной из проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России является привлечение ресурсов, для развития данной сферы, наиболее распространенным источником являются оптовые. Государственные программы выпуска ипотечных облигаций только начинают развиваться, что, безусловно, ограничивает возможности банков по привлечению кредитных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования, сдерживает развитие ипотечного жилищного кредитования.

Анализ практики российских банков показал, что ипотечные жилищные кредиты предоставляются, в основном, с соблюдением мировых стандартов в данной области. Используются различные схемы погашения кредита, однако преобладающей является аннуитетная схема погашения. Проведенный анализ данной схемы погашения кредита позволяет сделать вывод о том, что ее применение требует наличия у банка подготовленных специалистов и программного продукта, необходимого для расчета платежей и дисконтирования денежных потоков. В то же время, данная схема погашения является наиболее

удобной для большинства заемщиков, поэтому банкам, желающим иметь качественный и значительный по объемам портфель ипотечных жилищных кредитов необходимо расширять данную схему погашения.

Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования придает особую сложность некоторым этапам ипотечного жилищного кредитования - оценке кредитоспособности заемщика и обеспечения кредита. В этой связи, в диссертационной работе эти этапы были проанализированы более глубоко.

При оценке кредитоспособности заемщика - физического лица возникает проблема оценки реального уровня доходов заемщика и их прогнозирования.

Пятая группа проблем связана с развитием ипотечного жилищного кредитования в России. В диссертации в качестве основных направлений развития выделены следующие: - расширение источников привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки; снижение уровня кредитного риска посредством использования специализированных методик оценки кредитоспособности заемщика и определения размера кредита; внедрение новых видов страхования, а также совершенствование правовой основы ипотечного жилищного кредитования.

Для совершенствования ипотечного жилищного кредитования целесообразно комплексное использование источников привлечения ресурсов, таких как:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 -10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) привлечение средств от продажи целевых облигационных займов.

При этом целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, предполагает наличие механизма рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

По мере развития данных рынков могут использоваться различные источники привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

2) рефинансирование 1федиторов через систему коллективных инвестиций;

3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В качестве наиболее подходящей для большинства средних по размеру банков в исследовании разработана следующая методика организации привлечения ресурсов для предоставления ипотечных жилищных кредитов: предоставление кредитов физическим лицам - сотрудникам юридических лиц - клиентов банка, которые разместят в банке депозит на длительный срок, частично, за счет средств которого будут предоставляться кредиты. При этом само юридическое лицо будет являться поручителем своих сотрудников - заемщиков. Данная схема может иметь достаточно низкий уровень кредитного риска при соответствующем юридическом оформлении сделок. В качестве льгот за размещение депозита банк может предложить предприятию различные скидки на комплексное расчетное обслуживание.

Если предприятие не сочтет выгодной вышеуказанную схему, другим вариантом может быть отчисление части заработной платы сотрудников, желающих получить кредит, на депозит в банк для постепенного накопления суммы первоначального взноса. Однако использование данного варианта схемы может получить более широкое распространение после законодательного урегулирования системы жилищных контрактных сбережений.

Другая схема может быть использована и без участия юридического лица -клиента банка, по которой кредиты предоставляются физическим лицам - клиентам банка. Например, физическое лицо имеет счет в банке, на который регулярно поступают платежи (заработная плата, платежи за сдачу в аренду какого-либо имущества, гонорары, доходы от ценных бумаг и т.п.). Клиент может начать накапливать поступающие платежи для внесения первоначального взноса по кредиту на отдельном счете. Имеющийся в банке счет потенциального заемщика облегчает

банку анализ кредитоспособности данного заемщика, поскольку банк может оценить размер и периодичность поступления его доходов.

В исследовании разработана Методика балльной оценки кредитоспособности заемщика (созаемщика, поручителя, гаранта), претендующего на получение ипотечного жилищного кредита. Особенностью данной методики является более детальная оценка собственности заемщика, а также возможности ее предоставления в качестве обеспечения кредита. При этом если заемщик обладает долей в праве собственности на какое-либо имущество, то в качестве обеспечения банк может принять эту долю только при наличии возможности ее выделения и продажи. В случае, если заемщик предоставляет в качестве обеспечения вексель банка-кредитора, то для банка это является очень выгодным, поскольку после перехода банковской системы на международные стандарты отчетности при расчете резерва на возможные потери по ссуде из размера кредитного требования будет вычитаться стоимость векселя банка-кредитора, соответственно сумма резерва по такому кредиту будет меньше.

На основе набранного заемщиком количества баллов его относят к одной из нескольких групп:

- очень хорошее финансовое состояние - более 75 баллов;

- хорошее/ среднее финансовое состояние - 56-75 баллов;

- среднее финансовое состояние - 35-55 баллов;

- плохое/ среднее финансовое состояние- 25-35 баллов;

- плохое финансовое состояние - менее 25 баллов.

По результатам оценки кредитоспособности заемщика определяется потребность, сумма кредита (она может быть скорректирована в зависимости от финансового положения заемщика), которую будет сопровождать оправданный уровень риска.

В развитие данного положения в исследовании приводится Методика дифференцированного определения размера кредита.

Основой данной методики является использование результатов оценки кредитоспособности заемщика по указанной выше методике и их привязка к размеру предоставляемого кредита.

Например, банк может предложить заемщику кредит в размере определенного процента от стоимости квартиры с учетом финансового состояния заемщика:

- очень хорошее финансовое состояние - до 80%;

- хорошее/ среднее финансовое состояние - до 60%;

- среднее финансовое состояние - до 40%;

- плохое/ среднее финансовое состояние- до 20%;

- плохое финансовое состояние - кредит предоставлять не рекомендуется.

Данная методика учитывает основные стандарты ипотечного жилищного кредитования, принятые в российской и зарубежной практике, в частности, использование коэффициента LTV (loan to value- отношение суммы кредита к стоимости заложенного имущества), значение которого должно быть меньше или равно 0,8 (или 80% максимум).

В качестве одного из перспективных направлений развития ипотечного жилищного кредитования в работе предлагается внедрение системы страхования кредитных рисков банка. Данный вид страхования сможет стать инструментом защиты кредиторов от потерь при банкротстве заемщика, а также в случае досрочного погашения кредита страховые компании смогут возместить банку упущенную выгоду.

Введение ипотечного страхования в России позволит снизить размер первоначального взноса, что сделает данные кредиты более доступными, особенно для молодых семей с высоким уровнем доходов, но не располагающими достаточными средствами для внесения первоначального взноса. В работе предлагается установить определенный процент покрытия кредитного риска страховой компанией, поскольку 100%-ое покрытие может привести к потере ликвидности банка и банкротству страховой компании, с одной стороны, с другой -банку не за чем будет проводить тщательный анализ кредитоспособности заемщика.

К числу серьезных проблем, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования в России относится несовершенство правовых основ ипотеки. В целях развития понятийного аппарата исследование вводит в научный оборот понятие «правовые основы ипотечного жилищного кредитования» - это основные принципы ипотечного жилищного кредитования, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством их толкования и реализации с участием специальных субъектов.

Проведенный анализ действующего законодательства позволил сделать вывод о том, что для развития ипотечного жилищного кредитования необходимо совершенствовать:

- правовые механизмы обращения взыскания на заложенное имущество, в частности, местом исполнения обращения взыскания назначить местонахождение объекта залога, а не ответчика;

- правовые механизмы выпуска ипотечных ценных бумаг, а именно, принять закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, который бы утвердил в качестве эмитентов указанных ценных бумаг специализированные ипотечные банки, к которым должны предъявляться особые требования по сбалансированности активов и пассивов по срокам;

- порядок оформления сделок в части отмены нотариального заверения договора ипотеки;

- методическое обеспечение и оценку результативности обобщения материалов правоприменительной и праворазъяснительной практики;

- организацию банковской информации, федеральных и региональных справочно-информационных служб.

С учетом вышеизложенного, на современном этапе развития ипотечного жилищного кредитования увеличивается потребность в создании специализированных ипотечных банков как основных кредиторов и субъектов ипотечного жилищного кредитования. В то же время эффективность работы кредитных организаций (по данному направлению) во многом будет зависеть от наличия: специально подготовленного персонала, способного управлять кредитными рисками, анализировать кредитоспособность заемщиков, оценивать обеспечение, отслеживать платежи по кредиту, в случае необходимости обращать взыскание на

23

предмет залога для удовлетворения интересов банка; долгосрочных кредитных ресурсов; методического обеспечения.

Ипотечное жилищное кредитование постоянно совершенствуется и развивается, меняются условия развития рынка недвижимости. Дальнейшая стабилизация рыночной экономики, переход на международные стандарты финансовой отчетности неизбежно приведут к возникновению новых проблем, решение которых потребует нового подхода к изучению ипотечного жилищного кредитования.

Итак, в диссертации наряду с исследованием теоретических проблем была усовершенствована методологическая база жилищной ипотеки: изучен практический опыт ипотечного жилищного кредитования, как в России, так и за рубежом, даны рекомендации по организации предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в банке, выбору методик оценки кредитоспособности заемщика, разработаны методики оценки кредитоспособности заемщика и определения размера кредита, а также предложены основные направления совершенствования правовых основ жилищной ипотеки.

В целом на защиту выносится совокупность положений и выводов, которые:

- развивают теоретические и методологические основы ипотечного жилищного кредитования;

- обобщают современный опыт ипотечного жилищного кредитования;

- формируют концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях общим объемом 7,06 пл.:

1. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность //Банковское дело. - М.: 2000. -10. (0,4 п.л).

2. Павлова И В. Методики оценки кредитоспособности заемщика -физического лица при ипотечном жилищном кредитовании //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - М,- 2003. - 2. (1.1 п.л.).

3. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - М.: 2002. -6. (0,6 п.л.).

4. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. -М.: 2001. -5. (0,4 п.л.).

5. Павлова И.В Оценка обеспечения ипотечных жилищных кредитов //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - М.: 2002. - 12. (0.6 п.л.).

6. Павлова И.В. Бухгалтерский учет выдачи и погашения ипотечных жилищных кредитов в банке //Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. - М.: 2001. - 6. (0,7 п.л.).

7. Павлова И.В Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке //Банковское дело. - М.: 2001. - 4. (0,4 п.л.).

8. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - М.: 2002. - 23. (1,6 п.л.).

9. Павлова И В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. М.: 2003. - 3. (0,4 п.л.).

10. Павлова И.В. Правовые основы ипотечного жилищного кредитования и основные направления их развития //Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - М.: 2003. - 10. (1,0 пл.).

Подписано в печать 21.11.2003 г. Формат 60 х 90/16. Объем 1.1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 21111

Оттиражировано в ООО «САТУРН мтк» 111020, Москва, Авиамоторная ул., 11

РНБ Русский фонд

2005-4 23409

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Павлова, Ирина Владимировна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (ИЖК).

1.1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

1.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОЙ ПРАКТИКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

2.1. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

В РФ.

2.2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

2.3. МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА-ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА.

2.4. ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ.

3.1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАКТИКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПУТЕЙ ПРИВЛЕЧЕНИЯ РЕСУРСОВ.

3.2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВЫХ ОСНОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное жилищное кредитование"

Актуальность темы исследования.

Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли ипотечного жилищного кредитования для экономики нашей страны, поскольку решение социальных проблем относится к числу наиболее приоритетных задач российского общества.

Рост доходов населения и возрастающие потребности населения в жилье создают благоприятные предпосылки для эффективного решения одной из острейших социальных проблем России - жилищной, а также для увеличения объемов жилищного строительства и привлечения средств в сферу жилищного строительства за счет развития ипотечного жилищного кредитования.

В современной российской экономической литературе теоретическим и практическим аспектам ипотечного жилищного кредитования не уделяется должного внимания. Предметом исследования являются, как правило, проблемы финансирования строительства жилья и зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования. В то время как российский опыт ипотечного жилищного кредитования, имеет свою многовековую историю, берущую начало в XIII-XIV в.в. Таким образом, российская история и практика ипотечного жилищного кредитования дореволюционного периода представляет особую ценность для современной России и недостаточно изучена, как в теоретическом, так и прикладном аспектах.

Существующая в настоящее время потребность в развитии теории и практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего подкрепления теоретическими и методологическими разработками. В экономической литературе основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования. Например, в работах таких ведущих специалистов банковского дела как Лаврушин О.И., Панова Г.С. основное внимание уделено практике ипотечного жилищного кредитования. В частности, ими рассматривается общий порядок предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, зарубежные модели жилищной ипотеки. При этом границы использования зарубежного опыта в России не определены.

Вышедшие в последнее время научные публикации Цылиной Г.Н., Рябченко Л.И., Колобова С.С., Косаревой Н.Б., Меркулова В.В., Толкушкина A.B., Сучкова А.Ю. несколько расширили представление об экономическом содержании ипотечного кредита и внесли вклад в решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Однако следует отметить, что большинство вышеуказанных авторов основное внимание уделяют практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенностей теории и практики ипотечного жилищного кредитования. Анализ российской практики ипотечного жилищного кредитования и направления ее совершенствования не нашли в полной мере отражения в существующих научных трудах. При этом экономическое содержание, методология ипотечного жилищного кредитования, а также его понятийный аппарат, в том числе в области правового обеспечения, также требуют доработки.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является формирование концепции теории и методологии ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

- исследовать экономическое содержание ипотечного кредита, его сущность, в т.ч. уточнить понятие «ипотечного жилищного кредита»;

- рассмотреть ипотечное жилищное кредитование как систему;

- дать оценку современной практике ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом и выявить возможности использования зарубежного опыта в России;

- определить направления совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования, его методологии и правовых основ.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования является теория и методология ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступают российские и зарубежные участники ипотечного жилищного кредитования.

Методологическая и теоретическая база.

Методологическая база исследования включает методы обобщения и синтеза, экономического анализа, статистической обработки материала, а также метод сравнения

Теоретическая база исследования включает работы отечественных и зарубежных экономистов, изучавших вопросы теории и практики кредитования, в том числе и ипотечного жилищного.

Среди отечественных авторов: В.В. Смирнов, H.H. Рогожина, Н.Б. Косарева, С.С. Колобов, B.C. Колобова, Г.А. Цылина, Н.И. Валенцева, В.А. Челноков, Н.С. Антонов, М.А. Пессель, О.И. Лаврушин, Н.Э. Соколинская, Э.А. Уткин, В.М. Коркин, П.В. Алексеев, А.В.Панин, Ю.П. Авдиянц, Е.Б. Ширинская, Г.С. Панова, В.А. Кудрявцев, И. Ступин, И. Грачев, А.Г. Саркисянц, В. Пономарев и др.

Среди зарубежных авторов: В. Лексис, Э. Дж. Долан, Дж. Ф. Синки мл., Э. Коттер, К. Маркс и др.

В ходе подготовке диссертации были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки, кредитования, ценных бумаг, статистические данные, материалы учебных курсов, семинаров и конференций, проводимых по вопросам ипотечного жилищного кредитования, диссертации других авторов, касающиеся зарубежного опыта ипотечного кредитования, моделирования процесса ипотечного кредитования, внутрибанковская методологическая и инструктивная документация действующих кредитных организаций, а также материалы, размещенные на российских и зарубежных сайтах в сети Internet.

Научная новизна.

Научная новизна исследования состоит в развитии современных представлений о теории и методологии ипотечного жилищного кредитования.

В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

- выявлены следующие особенности экономического содержания ипотечного жилищного кредита: структура ипотечного жилищного кредита обязательно включает в себя обеспечение в виде залога жилой недвижимости; основное свойство ипотечного жилищного кредита - возвратность — не является возвратностью «в квадрате»; существенно развит и дополнен понятийный аппарат - введены в научный оборот следующие понятия: сущности ипотечного жилищного кредита», как движения стоимости на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье; ипотечного жилищного кредита» как передачи кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог; системы ипотечного жилищного кредитования», как комплекса взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно — экономической основе, а также предложена модель системы ипотечного жилищного кредитования, включающая в себя такие элементы системы, как субъекты ипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищного кредита; организационно - экономическую основу ипотечного жилищного кредитования; правовых основ ипотечного жилищного кредитования», как основных принципов ипотечного жилищного кредитования, проводимых в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством их толкования и реализации с участием специальных субъектов; — в целях совершенствования методологии ипотечного жилищного кредитования разработаны: методика оценки кредитоспособности заемщика, отличающаяся более детальной оценкой собственности заемщика, а также возможности ее предоставления в качестве обеспечения кредита, и методика дифференцированного определения размера кредита, основой которой является использование результатов оценки кредитоспособности заемщика по указанной выше методике и их привязка к размеру предоставляемого кредита.

Практическая значимость исследования.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения ее отдельных выводов и рекомендаций при разработке концепции развития ипотечного жилищного кредитования с использованием зарубежного опыта, а также при организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в коммерческих банках.

В целом, материалы, предложения и выводы, содержащиеся в диссертации, ориентированы на широкий круг специалистов, занимающихся кредитованием.

Самостоятельное практическое значение имеют:

- рекомендации по комплексному использованию таких источников привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования, как выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг, система коллективных инвестиций, переуступка прав требования по кредитам или закладным операторам вторичного рынка, привлечение депозитов юридических лиц - клиентов банка для кредитования их сотрудников, сбережения граждан, желающих получить ипотечный жилищный кредит;

- предложение о введении системы ипотечного страхования - страхования кредитных рисков банка при ипотечном жилищном кредитовании;

- рекомендации по совершенствованию законодательства в области ипотечного жилищного кредитования, связанные с правовыми механизмами реализации прав по ипотеке, механизмами выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг, созданием банков информации по кредитам.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Результаты исследования применяются в работе ОАО «Банк «Первое О.В.К.». В частности, в работе по собственной программе банка используются материалы по организации предоставления ипотечных жилищных кредитов, а также методики оценки кредитоспособности заемщика и определения максимального размера кредита.

В ООО «КБ Деловой накопительный банк» по материалам диссертационного исследования прошли апробацию и были внедрены: методика оценки кредитоспособности заемщика - физического лица при предоставлении ипотечного жилищного кредита; методика дифференцированного определения размера кредита.

Основные положения и выводы диссертационного исследования были использованы при организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в вышеуказанном банке и легли в основу внутрибанковских инструктивных документов по данному виду кредитования.

Публикации.

Основные положения и результаты диссертационного исследования отражены в 10 публикациях общим объемом более 7 печатных листов.

Структура диссертации.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Павлова, Ирина Владимировна

Заключение.

Изучение монографической литературы, как отечественных, так и зарубежных авторов, статей в специализированных деловых и банковских периодических изданиях, анализ российской нормативно-правовой базы ипотечного кредитования, а также зарубежной и российской практики ипотечного жилищного кредитования позволили сформулировать следующие выводы и предложения по дальнейшему совершенствованию ипотечного жилищного кредитования.

Первая группа выводов касается экономического содержания ипотечного кредита.

1) Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как внутреннее содержание кредита (его сущность), так и его внешние связи (с производством, обращением, другими экономическими категориями).

Для определения сущности ипотечного жилищного кредита мы проанализировали его структуру, стадии движения и основу.

Исследуя ипотечный жилищный кредит, мы выявили, что его структура включает в себя субъектов (кредитора, заемщика), а также объект передачи - ссуженную стоимость.

2) В процессе своего движения ипотечный жилищный кредит проходит несколько стадий (размещение кредита, получение кредита заемщиком, использование кредита заемщиком, высвобождение ресурсов, возврат кредита, получение кредитором ссуженной стоимости назад). Однако, мы отметили, что при ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит несколько иначе, чем при других видах кредитования - ссуженная стоимость не участвует в хозяйственном обороте, поскольку у заемщика-физического лица он отсутствует, следовательно, ссуженная стоимость постепенно возмещается из доходов заемщика.

3) Для познания сущности ипотечного кредита нам было необходимо выявить определяющее свойство кредита, влияющее на все другие его свойства, понять, что составляет основу кредита. Экономическую основу ипотечного жилищного кредита отражает возвратность, однако, подчеркнем, что здесь не наблюдается возвратности в квадрате, поскольку полученная заемщиком ссуда не вовлекается в хозяйственный оборот, следовательно, не может быть возвращена из него - она возмещается из образующихся в трудовой деятельности заемщика доходов. Социально-экономическая основа кредита заложена в его общественном характере -при помощи ипотечного жилищного кредита удовлетворяется потребность населения в жилье.

4) Исходя из особенностей ипотечного жилищного кредита, его сущность можно мы определяем как движение стоимости на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье.

Нами также было сформулировано авторское понятие самого ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог.

Следующая группа выводов касается системы ипотечного жилищного кредитования.

5) Изучив и сопоставив мнения различных экономистов, мы разработали авторскую модель системы ипотечного жилищного кредитования, а также понятие «система ипотечного жилищного кредитования» - это комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно - экономической основе.

Мнение о системе ипотечного кредитования как о совокупности кредитных ипотечных институтов, взаимодействующих между собой, мы признали неполным и не отражающим всей специфики системы.

6) Функционирующая система ипотечного жилищного кредитования должна: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

7) В процессе исследования системы ипотечного жилищного кредитования к ее элементам мы отнесли: субъектов ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно - экономическую основу ИЖК.

8) Мы отметили, что система ИЖК имеет расширенный состав субъектов (участников рынка).

9) Основным объектом ипотечного жилищного кредитования, рассматриваемым в данной работе, является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. В широком смысле данный объект характеризуется потребностью заемщика в дополнительных ресурсах.

Приобретение строящегося жилья, в том числе строящихся отдельных домов, мы не сочли возможным отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, а права, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными.

10) Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости -ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. В процессе исследования мы определили, что основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.

Следующая группа выводов касается обобщения зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и его использования в России.

11) Из существующих в мире трех основных моделей ипотечного кредитования в формирующейся российской системе мы выявили признаки усеченно-открытой и расширенно-открытой моделей, признаки «сбалансированной автономии» должны будут появиться с принятием закона о строительных сберегательных кассах в процессе дальнейшего построения системы ипотечного жилищного кредитования в России.

12) Основываясь на анализе зарубежного опыта, мы сформулировали ряд исходных принципов построения системы ипотеки за рубежом, которые могут быть применены при формировании системы ипотечного кредитования в России с учетом особенностей российской экономики:

1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита.

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие с/х и производственной сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

5. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель - предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

Следующая группа выводов касается практики ипотечного жилищного кредитования в России.

13) Наибольшее распространение в России пока получили инициативы отдельных коммерческих банков, а также программа «ДельтаКредит».

На наш взгляд, большой потенциал по объемам кредитования имеют отдельные региональные программы с участием местных властей или без него, т.к. ипотечное жилищное кредитование развивается не только в Москве и других крупных городах.

14) В ходе исследования мы выявили, что в России сейчас существует лишь один специализированный ипотечный банк - «ДельтаКредит», а других ипотечных институтов, основным направлением деятельности которых было бы предоставление и обслуживание ипотечных кредитов вообще не существует. Практически все кредиторы в России сейчас — это универсальные коммерческие банки, которые, в лучшем случае, имеют отдел ипотечного кредитования, а в большинстве банков ипотечные жилищные кредиты предоставляют Кредитные управления. Это является особенностью российской практики ипотечного жилищного кредитования.

15) При осуществлении ипотечного жилищного кредитования российские банки несут очень большие риски. Основной фактор кредитного риска состоит в проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует.

16) В России привлечение ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования осуществляется только по модели получения ресурсов из оптовых источников, Государственные программы выпуска ипотечных облигаций до сих пор не функционируют, что дает основание сделать вывод о том, что возможности банков по привлечению кредитных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сильно ограничены, что, естественно, сдерживает развитие ипотечного жилищного кредитования.

17) Анализ практики российских банков показал, что ипотечные жилищные кредиты предоставляются, в основном, с соблюдением мировых стандартов ипотечного жилищного кредитования. Предлагаются различные схемы погашения кредита, но преобладает аннуитетная схема погашения. Анализ данной схемы погашения позволяет сделать вывод о том, что она требует наличия у банка подготовленных специалистов и программного расчетно-математического аппарата, необходимого для расчета платежей и дисконтирования денежных потоков. Вместе с тем, данная схема погашения является наиболее удобной для большинства заемщиков, поэтому банкам, желающим иметь качественный и значительный по объемам портфель ипотечных жилищных кредитов необходимо предлагать заемщикам в том числе и данную схему погашения.

18) Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования придает особую сложность некоторым этапам ипотечного жилищного кредитования - оценке кредитоспособности заемщика и оценке обеспечения кредита. Поэтому в диссертационной работе мы проанализировали эти этапы более глубоко.

Основным вопросом, стоящим перед российскими банками при оценке кредитоспособности заемщика - физического лица, на наш взгляд, остается реальный уровень дохода заемщика и прогноз дохода на будущее.

В третьей главе диссертационной работы нами были предложены некоторые способы привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, а также были представлены авторские Методика балльной оценки кредитоспособности заемщика созаемщика, поручителя, гаранта), претендующего на получение ипотечного жилищного кредита и Методика дифференцированного определения размера кредита.

В качестве защиты кредиторов от кредитного риска мы предлагаем внедрение системы ипотечного страхования. Данный вид страхования сможет стать инструментом защиты кредиторов от потерь при банкротстве заемщика, а также при досрочном погашении кредита страховые компании смогут возместить банку упущенную выгоду.

Поскольку одной из серьезных проблем в развитии ипотечного жилищного кредитования в России является несовершенство правовых основ, то нами был проведен их анализ, что позволило сделать общий вывод о том, что с целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, а также постоянно совершенствовать юридическую практику.

Требуются улучшение методики и результативности обобщений материалов правоприменительной и праворазъяснительной практики, организация банков информации, федеральных и региональных справочно-информационных служб, инкорпорации, консолидации и кодификации законодательства.

Итак, на наш взгляд, на современном этапе развития ипотечного жилищного кредитования, учитывая его возрастающие объемы, целесообразно было бы создание специализированных ипотечных банков как основных кредиторов и субъектов ипотечного жилищного кредитования. В том числе необходим специально подготовленный персонал, способный управлять кредитными рисками, анализировать кредитоспособность заемщиков, оценивать обеспечение, отслеживать платежи по кредиту, в случае необходимости обращать взыскание на предмет залога для удовлетворения интересов банка; необходимы долгосрочные кредитные ресурсы, и, соответственно, методики их привлечения.

Ипотечное жилищное кредитование постоянно совершенствуется и развивается, меняются условия развития рынка недвижимости. Дальнейшая стабилизация рыночной экономики, переход на международные стандарты финансовой отчетности неизбежно приведут к возникновению новых проблем, решение которых потребует нового подхода к изучению ипотечного жилищного кредитования.