Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве"

На правах рукописи

МАЦНЕВ ОЛЕГ ВАЛЕНТИНОВИЧ

МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (НА ПРИМЕРЕ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность: 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством» специализация «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Колоколов Владимир Алексеевич

доктор экономических наук, профессор Бушу ев Борис Сергеевич

кандидат экономических наук, доцент Рогожина Наталия Николаевна

Ведущая организация:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Защита состоится 21 декабря 2006 года в 13 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, г. Москва, Стремянный пер. 36, аудитория Ха 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова

Автореферат разослан 21 ноября 2006 года

Ученый секретарь Диссертационного Совета кандидат экономических наук, доцент Г М.А. Моторина

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. После перехода к рыночной системе хозяйствования объемы жилищного строительства в среднем по России резко сократились вследствие сокращения бюджетных ассигнований, хотя и при относительном увеличении доли средств индивидуальных застройщиков. На современном этапе стратегическими целями государственной жилищной политики в России является:

♦ создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;

• создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;

* обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.

Создание механизма решения этой стратегических целей - основная задача приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Особенность новой жилищной программы — ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности. «Дешевая» ипотека без поддержки строительства способна привести только к дефициту жилья и росту цен. Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших пяти лет переломить ситуацию. К 2010 году объемы жилищного строительства планируется увеличить как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократить до 7 лет, а ставки по ипотечным кредитам уменьшить до 8% годовых.

Подпрограммой государственной поддержки модернизации коммунальной инфраструктуры в рамках ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы предусмотрена возможность комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства. Слабым звеном в действующих схемах ипотечного кредитования является недостаточная осведомленность участников о тонкостях и особенностях ипотечного кредитования жилищного строительства, в отличие от уже достаточно отработанных механизмов ипотечного кредитования вторичного рынка жилья. Во многом это обусловлено несовершенством жилищного законодательства, недостатком правоприменительной практики по этому вопросу, неотработанностью методических подходов к управлению ипотечным кредитованием в жилищностроительном комплексе с активным привлечением внебюджетных источников финансирования.

Следовательно, реализация современных задач в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства, переход от бюджетной ипотеки к классической, при сохранении адресных субсидий и льгот отдельным категориям населения, разработка механизмов привлечения внебюджетных инвестиций в ипотечное кредитование, несмотря на наличие значительного

количества научно-методических работ, посвященных этому вопросу, требуют дополнительной теоретической и методической проработки. Именно необходимость определения путей решения совокупности принципиально важных проблем развития ипотечного кредитования предопределила актуальность настоящего исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Методологическим аспектам ипотечного кредитования посвящены труды отечественных авторов Л.И. Абалкина, A.B. Болотина, В.М, Серова, Д.С. Львова, Н.Б. Косаревой, В.Смирнова, И. Грачева, В. Завьяловой, B.C. Ема, В.М. Агапкина, A.B. Черняка, В.З. Черняка, В. Кнданова, В.А. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, М. Логинова, М. Мейзлера, В.М. Минца, В.Н. Пономарева, H.H. Рогожиной, А.Н. Семеняки, а также ряда зарубежных авторов В.Д. Джермана, Дж.М. Кейнса, С.С. Лаварджа, П.С. Роуза, Р.Дж. Страйка.

Существующие методические разработки по развитию ипотечного кредитования, в т.ч. предпринятые за последние годы дискуссии по проблемам развития ипотечного кредитования в России, проводившиеся в Государственной Думе Российской Федерации, Госстрое (Рострое) России, журналами «Вопросы экономики», «Строительство», газетами «Строительная газета, «Ипотека», и др. только подтвердили наличие существенных проблем в этой сфере, что подтверждает актуальность данного исследования и обуславливает необходимость научной проработки и обоснованности форм, средств и методов развития ипотечного кредитования в жилищностроительном комплексе.

Цель м задачи исследования. Цель диссертационной работы — разработка эффективных экономических механизмов финансирования жилищного строительства на основе ипотечного кредитования в комплексе с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций, обеспечивающих переход от бюджетного финансирования к финансированию преимущественного за счет внебюджетных источников, а также предусматривающего повышение доступности ипотечного кредитования для населения с низкими и средними доходами.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• Осуществлен анализ международного и отечественного опыта ипотечного кредитования, состояния рынка жилья и инвестиций в жилищностроительном комплексе региона в целях разработки механизма повышения доступности ипотечных кредитов и определения потенциального объема внебюджетных инвестиций в жилищное строительство.

• Проведена классификация возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей с последующим обоснованием выбора оптимальных инструментов.

• Разработана методика выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием.

• Разработан механизм увеличения объемов и снижения себестоимости жилищного строительства за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием.

• Сформулированы предложения по повышению доступности механизма ипотечного кредитования за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи, с применением кредитного инструмента с отсрочкой платежа.

• Разработан механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования.

• Разработана методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Объект исследования. Жилищно-строительный комплекс региона.

Предмет исследования. Финансовые отношения комплексного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в сочетании с другими инструментами привлечения внебюджетных инвестиций.

Методология исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили научные труды зарубежных и отечественных ученых и специалистов по теоретическим и практическим вопросам жилищной сферы, недвижимости, оценочной деятельности и страхования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации н регионов по вопросам ипотечного кредитования, мировой и отечественный опыт по организации ипотечного кредитования жилищного строительства. Для проведения исследований и финансового анализа по практическим вопросам функционирования ипотечного кредитования в жилищностроительном комплексе, использованы материалы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Госкомстата России, Счетной Палаты Российской Федерации, Фонда «Институт экономики города», Главного управления Банка России по Рязанской области.

При решении поставленных задач и обработке информации, применялись методы системного, факторного, сравнительного анализа и статистической обработки данных, систематической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов, про фа ммно-це левой подход.

Научная новизна исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке и обосновании новых подходов развития ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе, включая такие экономические механизмы привлечения внебюджетных инвестиций как облигационные займы, негосударственные пенсионные фонды, жилищные сертификаты, а также повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи.

Наиболее значимыми элементами научной новизны, являются следующие:

• Проведена классификация различных инструментов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищно-строительный комплекс на основе механизма ипотечного кредитования с последующим выбором трех оптимальныхинструментов.

• Разработана методика повышения доступности ипотечного кредитования, включающая возможность снижения нагрузки на совокупный доход семьи за счет использования кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

• Разработаны схемы по увеличению объемов жилищного строительства в регионе за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства и выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства.

• Предложен механизм использования внебюджетных источников ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работодателей и граждан, негосударственных пенсионных фондов, жилищных сертификатов.

Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к развитию ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе в сочетании с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций на примере Рязанской области. Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более полным представлением форм реализации и научным обоснованием ипотечного кредитования, как экономической основы развития жилищно-строительного комплекса. Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать и осуществлять их массовое внедрение с существенным экономическим и социальным эффектом в других регионах Российской Федерации.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций в рамках образовательной программы «Повышение квалификации для специалистов в области ипотечного кредитования», проводимой автономной некоммерческой организацией «Образовательный центр «Школа бизнеса и информатики» на основании лицензии, выданной управлением по делам образования, науки и молодежной политики Рязанской области. Выводы и предложения, сделанные в работе, частично использованы в работе Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации, Правительства Рязанской области, Рязанской областной Думы, управления городского строительства администрации г. Рязани, областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в

диссертацию, подтверждены расчетами, практическими экспериментами при внедрении в практику механизма ипотечного кредитования.

Положения, выносимые на защиту.

1. Методика повышения доступности ипотечного кредитования, за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи при ипотечном кредитовании с применением кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

2. Модель увеличения объемов жилищного строительства в регионе, за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с рефинансированием ипотечных займов.

3. Методика выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках.

4. Механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работников и работодателей.

5. Методика применения жилищных сертификатов в жилищностроительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертации использовались при разработке Указа Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», инструкции Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации», Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, областных целевых программ «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 20032010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 2006-2010 годы», муниципальной программы ипотечного кредитования г. Рязани, муниципальной целевой программы г. Рязани «Молодой семье — доступное жилье» в 1994-2006 годах.

По основным вопросам, рассматриваемым в диссертации, автор исследования выступал на Всероссийской научно-практической конференции «Состояние и пути развития экономики регионов России в 21-ом столетии» состоявшейся 26-27 мая 2003 года в Тамбовском госуниверситете имени Г.Р. Державина, на научно-практической конференции «Стратегические приоритеты ускоренного роста в России» состоявшейся 2 декабря 2003 года в

Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Публикации. По теме диссертации подготовлено и опубликовано 14 печатных работ, в т.ч. в виде монографии, двух публикаций в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 13,5 п.л.

Структура и объем работы.

В соответствии с целями и задачами исследования определена структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 127 страницах основного текста и включает б рисунков, 10 таблиц, 3 приложения. Библиография включает 107 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, отмечается степень ее теоретической разработанности, определяется цель и задачи, объект и предмет исследования, отмечаются элементы научной новизны и практическая значимость, содержащиеся в работе.

В первой главе «Социально-экономический анализ способов решения жилищной проблемы в России» сделан анализ опыта ипотечного кредитования в мире и Российской Федерации, демографической ситуации, состояния рынка жилья, возможных инструментов привлечения и потенциальных объемов инвестиций в жилищно-строительный комплекс, сегментов их потенциальных потребителей.

Различные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу имеют переходный характер и необходимы при становлении полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. При этом решающее значение, наряду с обоснованностью и последовательностью действий органов управления регионами (муниципальными образованиями) по развитию систем финансирования жилищного строительства имеет обоснованность выбора инструментов привлечения внебюджетных инвестиций.

С этой целью в диссертационной работе проведен анализ опыта различных стран, как экономически развитых (США, Европейские страны), так и развивающихся (Чили, Индия, Мексика) в области реализации программ, обеспечивающих повышение доступности ипотечных кредитов для семей, имеющих доходы, уровень которых недостаточен для получения стандартного ипотечного кредита. Интересен опыт Чили и ряда других стран, которые активно применяют накопления пенсионных фондов для ипотечного кредитования, что особенно актуально в России в свете проводимой реформы пенсионной системы. Опыт Германии по стройсбережениям также может быть применен в нашей стране для накопления первоначального взноса для семей со средними и низкими доходами, но только после создания полной нормативно-правовой базы по этому вопросу.

В процессе исследования была впервые осуществлена классификация основных инструментов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищ но

строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей (Таблица 1). По результатам исследования обоснован выбор трех наиболее эффективных и надежных инструментов, которые в сочетании с ипотечным кредитованием позволяют увеличить объемы жилищного строительства, повысить доступность ипотечного кредитования и надежность ■ гарантий инвесторам — облигационные займы, негосударственные пенсионные фонды, жилищные сертификаты.

Таблица 1

Анализ возможных инструментов привлечения инвестиций

в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей

№ п/п Наименование инструмента На какой сегмент ориентирован инструмент

1. Ипотечные облигации На крупных юридических лиц, имеющих свободные средства, заинтересованных в доходе среднего уровня при высокой надежности вложений.

2. Жилищные сертификаты На физических и юридических лиц с небольшими и средними доходами, с целью последующего получения жилья, или получения достаточной доходности и при гарантии возвратности и ликвидности своих инвестиций.

3. Среднесрочный облигационный заем На физических и юридических лиц с небольшими н средними доходами, инвестирующих свои средства с целью получения средней доходности при высокой гарантии возвратности своих инвестиций.

4. Паевые ин вестнцно нные фонды в недвижимости На юридических лиц с большими свободными средствами, желающими получить инвестиционный доход от управления недвижимым имуществом и инвестирования в строительство.

S. Негосударственные пенсионные фонды На работников предприятий и их работодателей, рассчитывающих на дополнительную накопительную пенсию, а также получение льготных ипотечных кредитов.

6. Жилищный накопительный кооператив На физических лиц со средними доходами, как правило, которые они не могут официально подтвердить.

7. Жилищный вексель, контракт На физических и юридических лиц, инвестирующих свои свободные средства, как с целью приобретения жилья, так и получения инвестиционного дохода

8. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочу На граждан с высоким и средним уровнем доходов, желающих приобрести жилье или инвестирующих свои свободные средства для извлечения доходов путем переуступки прав требования на строящееся жилье за счет высокого роста иен на недвижимость.

Анализ данных Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Рязанской области показывает, что демографическая ситуация, сложившаяся в области, характеризуется устойчивым сохранением отрицательного естественного прироста (впервые этот факт отмечен в 1989 году) и неблагоприятной возрастной структурой вследствие низкой рождаемости и высокой смертности. Численность постоянного населения области на 1 декабря 2005 года составила 1 183,1 тыс. человек, сократившись за 2005 год на 11,7 тыс. человек или на 1%. Анализ проведенных социологических исследований показывает, что основной

причиной, по которым молодые семьи не желают заводить детей, в подавляющем большинстве случаев является отсутствие перспектив улучшения жилищных условий. В связи с этим, для улучшения 'демографической ситуации в стране, необходимо в первую очередь обеспечить создание условий для решения жилищных проблем молодых семей.

Накопление населением и организациями значительного количества свободных денежных средств, на фоне роста спроса на комфортное жилье, финансовой стабилизации и постоянного роста цен на недвижимость, повышает эффективность и надежность вложения денежных средств в недвижимость. Сравнение доходности различных финансовых инструментов, рассчитанное по официальным данным Банка России и Госкомстата, подтверждает значительный отрыв доходности инвестиций в недвижимость по сравнению с вложениями в валюту и банковские депозиты. В настоящее время выступать инвесторами на рынке недвижимости могут только операторы с большими объемами средств, равными стоимости отдельной квартиры, приобретающие жилье на вторичном рынке или по договорам долевого участия на первичном рынке. Для граждан с меньшими объемами накоплений этот рынок пока закрыт.

Исследование доходов населения показало, что по данным Главного управления Банка России по Рязанской области за 1 полугодие 2006 года вклады частных лиц возросли до 15,9 млрд. руб., а реальные располагаемые среднедушевые денежные доходы населения составили 6 243,4 руб. Доходы населения за 2005 год составили 66,5 млрд. руб. Расчеты показывают, что при доле доходов, направляемых населением области на накопление и приобретение недвижимости в 2005 году, равной 15,6 %, потенциальный объем инвестиций за счет средств населения в жилищно-строительный комплекс области составляет 10,3 млрд. руб. в год,

В ходе проведения исследования, по методике оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002*2010 годы, был определен коэффициент доступности жилья по Рязанской области и его изменение в зависимости от исследуемых методик привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс на основе ипотечного кредитования. По состоянию на 01.11.2006 года коэффициент доступности жилья по Рязанской области составил 4,5, в то время как в соответствии с ФЦП «Жилище» к концу 2007 года в среднем по Российской Федерации коэффициент доступности жилья должен составить 3,2, а к концу 2010 года — 3,0, а доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств - 8%, в то время как в соответствии с ФЦП «Жилище» к концу 2007 года в среднем по Российской Федерации доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств должна быть равна 17%, а к концу 2010 года - 30%,

Во второй главе «Исследование и разработка механизма ипотечного кредитования строительства жилья» рассматриваются методики выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках и повышения доступности ипотечного кредитования за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи при применении кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

Исследование теоретических и практических подходов к проблеме обеспечения населения жильем показало, что темпы жилищного строительства в России остаются невысокими, в том числе из-за нехватки земельных участков с подготовленной коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Точечная застройка исчерпала себя на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры, В соответствии с подпрограммой «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, предусматриваются меры государственной поддержки проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в виде предоставления гарантий по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и предоставления субсидий на возмещение части процентной ставки по данным кредитам. Одним из приоритетных направлений реализации подпрограммы является подготовка земельных участков под массовое малоэтажное строительство. ОАО «Агентство по

Рис. 1. Схема выпуска облигационных займов для финансирования подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства

Заемщиками при реализации инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, в соответствии с действующими нормативными актами, могут выступать органы местного самоуправления. Возврат заемных средств может быть обеспечен за счет различных источников - продажи земельных участков (переуступки прав аренды земельных участков), установления прозрачного и регулируемого муниципальным образованием тарифа на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, а также продажи жилья, построенного на этих земельных участках в последующие периоды.

К сожалению, реализация данной подпрограммы осложняется тем, что органы местного самоуправления, которые должны выступать заемщиками при реализации инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, зачастую не могут этого сделать из-за дефицита и ограниченных объемов своих бюджетов. В целях преодоления этой проблемы, автором разработана методика выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием (рис. 1). Эта методика позволит за счет облигационного займа, выпущенного под гарантии субъекта федерации, привлеченные средства направить на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, что увеличит объемы жилищного строительства и снизит цены на жилье за счет удешевления источников финансирования.

Исследование потенциальных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс показало, что объем облигационных выпусков в России по состоянию на 01.11.2006 г., составляет около 10% от объема банковских кредитов. Причем доля облигационных займов растет, ведь еще в прошлом году она составляла 6-7% от объема банковского кредитования. Для сравнения:

• Процентная ставка по облигационным займам в среднем от 8 до 15%,

• Средневзвешенная процентная ставка по банковским кредитам ~

18%.

• Срок облигационного займа до 5 лет,

• Срок банковской кредитной линии от 1 года до 2 лет.

К сожалению, по объективным и субъективным причинам, опыт выпусков облигационных займов в Рязанской области достаточно скромный. В то же время в других регионах России, сравнимых по социально-экономическому развитию с Рязанской областью, выпуск облигационных займов успешно применялся для увеличения доходной части региональных бюджетов,

В ходе исследования разработана схема выпуска облигационных займов для финансирования коммунальной инфраструктуры жилищного строительства, при которой региональный оператор заключает со строительными фирмами договора на гарантированный выкуп по окончании строительства жилых домов оговоренного количества квартир. При этом 30%

от стоимости квартир оплачивают будущие заемщики, за которыми эти квартиры закрепляются. Финансирование обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой производится за счет средств областного облигационного займа размещаемого ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» под гарантии областного бюджета. Финансирование строительства жилых домов гражданами производится за счет ипотечных кредитов, по которым по окончании строительства оформляются закладные и они переступаются рефинансирующим организациям, в т.ч. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Таблица 2

Расчет экономической эффективности выпуска облигационного займа для финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой

16% Процентная ставка по банковским кредитам

8% Процентная ставка за счет выпуска

3 Срок подготовки коммунальной инфраструктуры (лет)

№ п/п Наименование затрат Объем затрат (млн. руЯО Доля заемных средств (%> Переплата за счет кредитов банка (млн. руб.) переплата за счет выпуска облигационного заПма (млн. руб.)

I Подготовка коммунальной инфраструктуры 100,0 100% 48,0 24,0

2 Строительство жилых ломов 400,0 30% 19,2 9,6

3 Всего затрат: 500,0 67,2 33,6

4 Доля (%): 13,4% 6,7%

5 Экономия (млн. руб.) 33,6

6 Экономия (% от общей сметной стоимости) 6,7%

Расчеты, приведенные в таблице 2, показывают, что экономическая эффективность от выпуска облигационного займа составляет 33,6 млн. руб. или 6,7 % от сметной стоимости строительства квартала жилых домов сметной стоимостью 500 млн, руб., что позволяет снизить коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 4,5 до 4,2.

Для снижения затрат в жилищном строительстве, предлагается распространить действие подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы в части предоставления гарантий и субсидий на возмещение процентной ставки, на облигационные займы, предназначенные для финансирования строительства коммунальной инфраструктуры.

Исследование состояния рынка жилья в муниципальных образованиях Рязанской области показало, что в связи с ростом объемов ипотечного кредитования, предложение на вторичном рынке жилья стремительно

уменьшается, а строительство жилья сводится только к индивидуальному строительству, объемы которого неудовлетворительны из-за низких доходов сельских жителей. В связи с этим разработана схема увеличения объемов жилищного строительства за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства, которые имеются в Рязанской области еще с советских времен и в настоящее время медленно разрушаются.

Рис. 2. Структурная схема вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства жилых объектов

Себестоимость строительства в Рязанской области в 2003-2004 годах варьировалась в пределах 3-9 тысяч рублей за квадратный метр. Однако, за счет того, что муниципальное образование «Клепиковский район» передало бывшее общежитие для реализации программы ипотечного кредитования бесплатно, стоимость одного квадратного метра реконструированного общежития удалось снизить до 3 ООО руб. в ценах 2004 года. В развитие вышеуказанной схемы, в настоящее время прорабатывается вопрос о достройке объектов незавершенного строительства в гг. Спас-Клепики, Скопине, Касимове по аналогичной схеме, скорректированной с учетом изменившихся за прошедшее время условий, с участием Рязанского филиала ЗАО «Газэнерго промбанк» и ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» (Рис. 2).

Расчеты показывают, что вовлечение в оборот объектов незавершенного строительства в муниципальных образованиях области позволит понизить

коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой опенки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 4,5 до 3,2.

По результатам исследования итогов реализации областных целевых программ, направленных на решение жилищной проблемы населения Рязанской области, в целях повышения эффективности использования бюджетных средств, автором предлагается полностью перейти от бюджетной ипотеки к классической, с субсидированием первоначального взноса для отдельных категорий населения. При этом нельзя согласиться с предложениями ряда отдельных авторов производить субсидирование процентной ставки по выдаваемым ипотечным кредитам. Этот путь поставит заемщиков в состояние зависимости от того, примут или нет депутаты соответствующую статью затрат в региональном бюджете на очередной год. При прекращении финансирования из бюджета, заемщики, взявшие льготные ипотечные кредиты, могут оказаться в состоянии форс-мажора.

Исследование показало, что из трех основных способов расчета платежей при погашении ипотечных кредитов, минимальная нагрузка на совокупный доход семьи получается при применении кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (рис. 3).

Платеж «и остаток задолженности —А—'Аннуитетные платежи —М—Платежи с ИРОП

Рис. 3. Сравнение ежемесячных платежей при различных вариантах расчета

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (далее - ИРОП) использует две процентные ставки: одна используется для расчета суммы ежемесячной задолженности заемщика, вторая, более низкая ставка - для расчета его ежемесячных платежей, которые не превышают 30% от совокупного дохода семьи на протяжении всего кредитного периода. Ставка,

применяемая для расчета задолженности по процентам («контрактная ставка»), определяется как фиксированное превышение над ставкой рефинансирования Банка России.

Таким образом, фактическая контрактная ставка изменяется вслед за ставкой рефинансирования Банка России. Ставка, применяемая для расчета платежей («ставка платежей»), устанавливается на уровне, несколько превышающем разницу между контрактной ставкой и ставкой рефинансирования Банка России. Например, если ставка рефинансирования составляет 11% в год, то контрактная ставка может равняться 12% в год, превышение контрактной ставки над ставкой рефинансирования Банка России будет в этом случае один процентный пункт в год, а ставка платежей будет значительно ниже, например - 5% в год, ИРОП является одним из кредитных инструментов, который повышает доступность кредита, поскольку первоначальная сумма выплат относительно низка, а со временем постепенно повышается. Кредит с повышающейся суммой платежей позволяет заемщику осуществлять небольшие выплаты в первые годы погашения кредита, когда его доход относительно низок.

Таблица 3

Анализ сумм, подлежащих уплате заемщиком в счет погашения основной суммы займа и процентов при различных способах расчета

Процентная годовая ставка Банка России

Усредненная процентная годоъая ставка по 1-му и 2-му варианту расчета

Процентная годовая ставка платежа с ИРОП Процентная годовая контрактная ставка с ИРОП Среднегодовая рыночная стоимость 1 кв. м (руб.) Срок кредита (лет)

Доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%) Максимальная доля платежей в совокупном доходе семья (%) Сумма ипотечного кредита (руб.)

Вариант расчета платежей Минимальный совокупный ежемесячны)! доход семьи (РУСО Минимальный ежемесячный среднедуш ево (! доход (руб.) Минимальный совокупный ежемесячный доход семьи (%) Доля семей, имеющих возможность взвтъ кредит

Платежи на остаток задолженности 32 805р. 10 935р. 100% 8%

Аннуитетные платежи 25 645р. К 548р. 78% 13%

Платежи с ИРОП 14 468р. 4Шр. 44% 36%

Приведенные в таблице 3 расчеты показывают, что применение ИРОП позволяет снизить нагрузку на совокупный доход семьи в самый тяжелый начальный период ипотечного кредитования на 56% по сравнению с платежами на остаток задолженности, и на 34% по сравнению с

11.00« п.ося

5,00% 12,00% 18 900р. 20

35% 765 450р.

аннуитетными платежами, что позволяет семье взять соответственно большую сумму кредита при прочих равных условиях.

Показано, что увеличение максимальной суммы ипотечного кредита, позволяет снизить порог вхождения на рынок ипотечного кредитования семьям со средними и низкими доходами, что повышает доступность ипотечного кредитования и соответственно увеличивает долю семей имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 8% до 36%.

Возникающие при применении ИРОП дополнительные риски должно взять на себя государство, так же, как оно сделало при запуске двухуровневой классической системы ипотечного кредитования, путем выдачи гарантий федерального бюджета ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,

В третьей главе «Развитие ипотечного кредитования строительства жилья на уровне субъекта Российской Федерации» рассматривается механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования, а также методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в сочетании с ипотечным кредитованием.

Исследование состояния рынка пенсионных накоплений показало, что по данным Федеральной службы по финансовым рынкам на 1 января 2005 г. действовало 297 негосударственных пенсионных фондов (далее - НПФ) и объем поступивших в управляющие компании пенсионных накоплений составил 170 млрд. руб., или 2,3% активов российских финансовых посредников. По данным агентства АК&М, рассчитанным по заказу Пенсионного фонда России, за 2004 г. в управлении Внешэкономбанка, как государственной управляющей компании, находилось 92,4 млрд. руб. средств, годовая доходность управления ими составила 3,51%, что более чем в три раза ниже уровня инфляции за 2004 год (опубликовано на сайте ПФР www.pfrf.ru). Для сравнения: доходность пенсионного портфеля за этот же период УК «Тройка Диалог» — 50,03% годовых, УК «УралСиб» — 36,4% годовых, УК «Солид» - 25,34% годовых.

В ходе исследования разработана схема комплексного использования пенсионных накоплений работодателей и работников, позволяющая более эффективно их использовать и увеличить объемы жилищного строительства для работников предприятий. В этой схеме на 1 рубль взноса работника работодатель доплачивает 1 рубль. Так как работник на свои средства сразу же получает 100% дохода, его уже в меньшей степени интересует доходность по его пенсионным вкладам, за счет чего НПФ может инвестировать пенсионные накопления в ипотечное кредитование с пониженной

доходностью. Это позволяет сделать ипотечные кредиты более доступными для работников этого же предприятия.

Рис. 4. Схема процесса ипотечного кредитования на базе НПФ

Как показало исследование, использование данной схемы на нескольких предприятиях с обшей численностью работающих 10 ООО человек, со средней заработной платой около 6 ООО руб. в месяц, в которой участвуют 80% работников предприятия, с учетом перечисления паритетной суммы Предприятием, за один год позволит аккумулировать 34,5 млн. руб. (рис. 4). Кроме того, если работники Предприятия переведут свою накопительную часть трудовой пенсии за 2003-2006 годы в управление уполномоченного НПФ в сумме 34,5 млн. руб., то общая сумма пенсионных накоплений составит в 2007 году — 69,1 млн. руб. Эти деньги могут быть переданы на депозит уполномоченному банку на 15 лет под 10% годовых, с выдачей связанных ипотечных кредитов под 12% годовых для улучшения жилищных условий 109 работников.

Все работники, участвующие в предлагаемой схеме, получат после выхода на государственную пенсию дополнительное негосударственное пенсионное обеспечение в среднем по 137 694 руб., что обеспечит получение дополнительной пожизненной ежемесячной пенсии в размере 685 руб. Предприятие, используя предложенный механизм, за счет специального налогового режима НПФ, в т.ч. за счет экономии на НДС и налоге на прибыль, сможет сэкономить до 35% от общей суммы инвестиций в строительство жилья по сравнению с прямым финансированием из чистой прибыли предприятия {Таблица 4).

Также показано, что уменьшение процентной ставки ипотечного кредита, выданного за счет пенсионных накоплений через НПФ, увеличивает

долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств, в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 8% до 15%, а направление пенсионных накоплений для выдачи ипотечных кредитов позволит понизить коэффициент доступности жилья с 4,5 до 4,4.

Таблица 4

Расчет параметров ипотечного кредитования с привлечением НПФ

№ л/л Наименование Сумма

1. Сумма пенсионных взносов по добровольному страхованию в год с учетом паритетного финансирования Предприятием (руб.) 34 560 000р.

2. Сумма пенсионных взносов по обязательному страхованию за три года (руб.) 34 560 000р.

3. Общая сумма пенсионных взносов по пенсионному страхованию в 2007 году (руб.) 69120 000р.

4. Количество выданных ипотечных кредитов работникам предприятий 109

5. Эффективность схемы с НПФ по сравнению с прямым финансированием строительства жилья из прибыли предприятий 35%

Исследование возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс показало, что согласно статьи 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан и организаций для строительства многоквартирных домов может производиться путем эмиссии жилищных сертификатов.

Нормативной базой для выпуска жилищных сертификатов является Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1182 об утверждении Положения «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и инструкция «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации», утвержденная постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации от 12 мая 1995 г. N 2, что дает основания для законного обращения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации,

Разработка вышеуказанных нормативных актов, проводилась при участии автора на основе обобщения опыта выпуска в 1992-1994 годах банками и инвестиционно-строительными компаниями специальных жилищных контрактов, жилищных векселей, облигаций жилищного займа, в целях создания механизма государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс. 6 ходе согласования проекта Положения «О выпуске и обращении жилищных

сертификатов» с Минфином России было определено, что жилищный сертификат должен являться ценной бумагой (специальным видом облигаций). Основным назначением жилищных сертификатов было определено привлечение средств физических и юридических лиц для их инвестирования в жилищное строительство, при котором инвесторам предоставляются надёжные гарантии за счет высокой ликвидности и возможности гарантированного накопления денежных средств.

Исследование теоретических подходов и практического опыта эмиссии жилищных сертификатов показало, что со времени разработки основ нормативной базы по жилищным сертификатам (1994-1995 годы), ситуация в стране изменилась следующим образом:

• стабилизировалась экономическая и политическая ситуация в стране, что позволяет реализовывать такие долговременные проекты как выпуск жилищных сертификатов;

• потенциальные инвесторы все большее значение отдают гарантиям возврата инвестиций по сравнению с уровнем рентабельности;

• в стране появились крупные институциональные инвесторы, которых по различным обстоятельствам привлекают жилищные сертификаты как вид ценных бумаг;

• в условиях стабилизации курса рубля и уменьшения доходности по банковским депозитам все более выгодным становится вложение свободных средств в недвижимость, с целью получения гарантированного и достаточного по рентабельности дохода.

Рис. 5. Схема привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс с использованием жилищных сертификатов

Исследование показало, что в современных условиях жилищные сертификаты могут стать привлекательным инструментом для привлечения

средств потенциальных инвесторов в жилищно-строительный комплекс. Реализация предлагаемой методологии эмиссии жилищных сертификатов (Рис. 5) в комплексе с ипотечным кредитованием, позволит отработать методику накопления первоначального взноса для ипотечного кредитования, и привлечь в жилищно-строительный комплекс временно свободные средства граждан и предприятий:

Регламент действий эмитента:

• У застройщиков-заказчиков, из-за недостатка оборотных средств, часто возникает проблема финансирования строительства жилья на нулевом цикле, в т.ч. коммунальной инфраструктуры, из-за того, что инвесторы, как правило, вкладывают свои средства в жилищное строительство только тогда, когда уже заканчивается строительство фундамента и первых этажей строящегося здания. В целях решения этой проблемы, крупный пакет жилищных сертификатов может быть продан со скидкой крупному институциональному инвестору (например, паевому инвестиционному фонду или негосударственному пенсионному фонду).

• Объем продажи жилищных сертификатов эмитентом не должен превышать объема выполненных работ по строительству жилого объекта, на базе которого произведена эмиссия жилищных сертификатов. В противном случае, излишне привлеченные денежные средства могут обесцениться из-за инфляции или дефолта. Контроль за соответствием объема проданных жилищных сертификатов и выполненных объемов работ должен вестись ежемесячно.

• С целью поддержания ликвидности жилищных сертификатов (обязательного выкупа в течение семи рабочих дней) без отвлечения собственных оборотных средств, эмитент должен поддерживать сеть уполномоченных специализированных дилеров (банки и (или) лицензированные брокеры) по обращению жилищных сертификатов на вторичном рынке ценных бумаг.

• Эмитент, в соответствии с формулой индексации стоимости жилищных сертификатов, зафиксированной в проспекте эмиссии, должен ежеквартально индексировать их стоимость по бухгалтерскому учету, для того чтобы не платить налог на прибыль с прироста стоимости жилищных сертификатов.

Регламент действий инвестора:

• Инвестор, который приобрел пакет жилищных сертификатов в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры, должен получить право взять ипотечный кредит (например, по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), В этом случае жилищные сертификаты выступят в роли инструмента накопления первоначального взноса потенциальных заемщиков.

• Граждане, имеющие право на получение безвозмездных субсидий, могут приобрести за их счет жилищные сертификаты, суммарный эквивалент

которых в метрах должен составлять не менее 30% от общей площади жилья. После этого они подают заявление, где указывают просьбу направлять субсидии на расчётный счёт эмитента на основании заключенного договора о купле-продаже квартиры. На основании этого заявления банк, осуществляющий платежи по субсидиям, перечисляет их на расчетный счет эмитента и проводит контроль за целевым использованием платежей по субсидиям.

• Инвестор, владеющий пакетом жилищных сертификатов, недостаточным для приобретения у эмитента жилья, имеет право без дополнительных доплат обменять его на аналогичный пакет следующих эмиссий жилищных сертификатов этого же эмитента.

Основное содержание договора инвестора с эмитентом жилищных сертификатов на право собственности квартиры:

• В связи с тем, что жилищный сертификат дает право на усредненное количество квадратных метров жилья принадлежащих эмитенту, в Договоре указывается коэффициент пересчета количества жилищных сертификатов, дающих право собственности на конкретную квартиру, указанную в Договоре;

• Инвестор, за счёт собственных средств или безвозмездных субсидий, покупает у эмитента недостающее, для получения прав собственности нужной квартиры, количество жилищных сертификатов, в соответствии с коэффициентом пересчета.

• Эмитент обязан предоставить инвестору новую квартиру в установленный в договоре срок (в момент, когда инвестор набрал и предъявил к погашению полный пакет жилищных сертификатов с учетом коэффициента пересчета).

• Инвестор после заселения в новую квартиру, в оговоренный срок, имеет право передать эмитенту в собственность старую жилплощадь, в счет оплаты приобретаемой.

• Эмитент в соответствии с потребительскими качествами квартиры, передаваемой в счет оплаты жилищных сертификатов, выдаёт инвестору свидетельство на право владения определенным количеством жилищных сертификатов с момента передачи квартиры в собственность эмитента.

Показано, что уменьшение доли заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, за счет накопления первоначального взноса путем приобретения жилищных сертификатов, увеличивает долю семей имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 8% до 11%,

В заключении сформулированы выводы и представлены основные результаты диссертационной работы:

1. Определен потенциальный объем внебюджетных инвестиций в жилищно-строительный комплекс региона в целях обеспечения доступным жильем всех социальных слоев населения.

2. Проведен анализ возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей, с обоснованием выбора оптимальных инструментов.

3. Определена методика по повышению доступности ипотечного кредитования, включающая возможность снижения нагрузки на совокупный доход семьи с использованием кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

4. Разработана модель увеличения объемов жилищного строительства в регионе, за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в комплексе с рефинансированием ипотечных займов.

5. Определен механизм выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках.

6. Разработан механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работодателей и работников.

7. Предложена методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в качестве способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании с гарантиями защиты от инфляции и высокой ликвидностью.

8. Расчеты по совокупной результативности предложенных в исследовании механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования показали, что уменьшение процентной ставки ипотечного кредита, выданного с применением ИРОП, НПФ, жилищных сертификатов, увеличивает долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 8% до 43% при плане на 2007 год 17%, а выдача ипотечных кредитов с учетом выпуска облигационного займа, достройки объектов незавершенного строительства, пенсионных накоплений позволит понизить коэффициент доступности жилья с 4,5 до 2.8 при плане 3,2.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Мацнев О.В. Реальный вызов жилищной проблеме. И М.: Экономика и жизнь. - 1994. - № 47. - С.Н.

2. Мацнев О.В. Жилищный сертификат: что он гарантирует? // М.: Строительная газета выпуск «Realty Review». - 1995. - № 4. - С. 3-4.

3. РЛацнев O.B. Льготные кредиты рязанским молодоженам // Экономика, Конкуренция, Закупки, Инвестиции, Торги, - Самара. - 2001. -№21.-С. 30-31.

4. Мацнев О.В. Дом для молодой семьи // М.: Строительная газета. -2002. - № 39. - С.8.

5. Мацнев О.В. Забота об улучшении жилищных условий для молодежи // М.: Строительная газета. 2002. - № 45. — с. 6.

6. Мацнев О.В. Переход от бюджетной ипотеки к коммерческой // Сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование научно-техническим прогрессом в современных условиях»,-Пенза. 2002.-С. 111-113.

7. Мацнев О.В. Молодой семье — доступное жилье // М.: Строительная газета. - 2003. - № 2. - С.6

8. Мацнев О.В. От бюджетной ипотеки к коммерческой // М.: Журнал «Строительство». — 2003. - Ха 4. - С.30.

9. Мацнев О.В. Экономический механизм ипотечного кредитования в системе развития внебюджетных источников финансирования жилищного строительства // Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции «Состояние и пути развития регионов России в 21-ом веке», -Тамбов. 2003. - С. 179-189.

10. Мацнев О.В. Экономический механизм ипотечного кредитования в системе развития жилищного строительства // Сборник материалов «Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России» / Под ред. H.H. Рогожиной — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. -С.76 - 98.

11. Мацнев О.В. Ипотека; региональный опыт кредитования жилищного строительства: Монография. / Науч. ред. д.э.н., профессор В.И. Терехин. -Рязань: «М-Пресс», 2005. 149 с.

12.Мацнев О.В. Венчурное предпринимательство: мировой опыт и отечественная практика // Вопросы экономики (рекомендован ВАК). - 2006. -№5. - С.122-131.

13.Мацнев О. В., Бари нов C.B., Буняшина Е.И. Региональный опыт ипотечного кредитования жилищного строительства. / Науч. ред. д.э.н., профессор В.И. Терехин. - Рязань: Фонд «Рязанский молодежный бизнес-инкубатор», 2006. -175 с.

14.Мацнев О.В. Ипотека как механизм решения демографической и жилищной проблем в регионах России // Вопросы экономики (рекомендован ВАК). - 2006. - № 9. - С. 128-137.

_

Отпечатано в полиграфическом объединении «Ритак» Заказ № 154Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мацнев, Олег Валентинович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СПОСОБОВ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИИ.

1.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩ1ЮГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

1.2. МИРОВОЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛЬНО НУЖДАЮЩЕГОСЯ НАСЕЛЕНИЯ С НИЗКИМИ И УМЕРЕННЫМИ ДОХОДАМИ.

1.3. ОПРЕДЕЛEI1ИЕ ПОТРЕБ1ЮСТЕЙ11АСЕЛЕНИЯ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ.

2.1. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.2. MEXAI1ИЗМ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ДЛЯ СЕМЕЙ СО СРЕДНИМИ И НИЗКИМИ ДОХОДАМИ.

ГЛАВА 3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

3.1. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЧЕТАНИИ С НЕГОСУДАРСТВЕННЫМИ ПЕНСИОННЫМИ ФОНДАМИ.

3.2. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве"

Разработка эффективных механизмов решения социальных проблем, среди которых наиболее сложной является жилищная проблема, на современном этапе представляется одной из наиболее важных задач государства. Развитие института частной собственности на жилье способствовало развитию заемно-кредитных и ипотечных отношений, находившихся ранее в этой сфере в зачаточном состоянии. В дополнение к этому новые экономические и организационно-правовые отношения, предопределившие формирование рынка жилья и жилищных услуг, создали предпосылки ускоренного развития рыночных механизмов в жилищно-строительном комплексе экономики.

Вместе с тем, важнейшей проблемой строительства жилья, особенно для социально-незащищенных категорий населения, в т.ч. военнослужащих, молодых семей, остается отсутствие приемлемых механизмов финансирования. Для этих категорий населения наиболее важными параметрами ипотечных кредитов являются - длительный срок займа, приемлемый уровень первого взноса, низкие процентные ставки, понятная процедура оформления займа, четко прогнозируемые возможности изменения условий погашения займа, соблюдение сроков и параметров строительства. Кредитной организации требуется достаточное обеспечение займа, гарантия стабильного дохода заемщика, законодательная защита деятельности по кредитованию населения. Для строительной организации - своевременная и полная оплата строительных услуг. Создать условия для взаимовыгодного и взаимоответственного сотрудничества сторон в сфере строительства жилья (прежде всего, гражданина, застройщика и кредитной организации) возможно только при последовательной политике государства, направленной на рост доходов граждан, законодательное упорядочение правоотношений в жилищной сфере, налоговое стимулирование жилищного строительства (для физических и юридических лиц), обеспечении надлежащего качества строительства жилья. При этом, безусловно, необходимы меры государственной поддержки для особо нуждающихся категорий граждан (те же военнослужащие, молодые семьи, а также инвалиды и т.д.).

Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:

• создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;

• создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;

• обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.

Создание механизма решения этой стратегических целей - основная задача приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Особенность новой жилищной программы - ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности. «Дешевая» ипотека без поддержки строительства способна привести только к дефициту жилья и росту цен. Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших пяти лет переломить ситуацию. К 2010 году объемы жилищного строительства планируется увеличить как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократить до 7 лет, а ставки по ипотечным кредитам уменьшить до 8% годовых.

Подпрограммой государственной поддержки модернизации коммунальной инфраструктуры в рамках ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы предусмотрена возможность комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства. Слабым звеном в действующих схемах ипотечного кредитования является недостаточная осведомленность участников о тонкостях и особенностях ипотечного кредитования жилищного строительства, в отличие от уже достаточно отработанных механизмов ипотечного кредитования вторичного рынка жилья. Во многом это обусловлено несовершенством жилищного законодательства, недостатком правоприменительной практики по этому вопросу, неотработанностыо методических подходов к управлению ипотечным кредитованием в жилищно-строительных комплексах регионов с активным привлечением внебюджетных источников финансирования.

Следовательно, реализация современных задач в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства, переход от бюджетной ипотеки к классической при сохранении адресных субсидий и льгот отдельным категориям населения, разработка механизмов привлечения внебюджетных инвестиций в ипотечное кредитование, несмотря на наличие значительного количества научно-методических работ, посвященных этому вопросу, требуют дополнительной теоретической и методической проработки. Именно необходимость определения путей решения совокупности принципиально важных проблем ипотечного кредитования предопределила актуальность настоящего исследования.

Состояние научной разработанности проблемы

Методологическим аспектам ипотечного кредитования посвящены труды Г.С. Нельсона, Д.А. Вимана, С.С, Лаварджа, В.Д. Джермана, Дж.М. Кейнса, П.С. Роуза, Р. Дж. Страйка, Г. Ласка, Л.И. Абалкина, Д.С. Львова, Н.Б. Косаревой, В.Смирнова, И. Грачева, В. Завьяловой, B.C. Ема, В.М. Агапкина, А.В. Черняка, В.З. Черняка, В. Киданова, В.А. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, М. Логинова, М. Мейзлера, В.М. Минца, В.Н. Пономарева, Н.Н. Рогожиной, А.Н. Семеняки.

Существующие методические разработки по развитию ипотечного кредитования, в т.ч. предпринятые за последние годы дискуссии по проблемам развития ипотечного кредитования в России, проводившиеся в Государственной Думе Российской Федерации, Госстрое России, журналами «Вопросы экономики», «Строительство», газетами «Строительная газета, «Ипотека», и др. только подтвердили наличие существенных проблем в этой сфере, что подтверждает актуальность данного исследования и обуславливает необходимость научной проработки и обоснованности форм, средств и методов развития ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационной работы - разработка эффективных экономических механизмов финансирования жилищного строительства на основе ипотечного кредитования в комплексе с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций, обеспечивающих переход от бюджетного финансирования к финансированию за счет внебюджетных источников, а также предусматривающего повышение доступности ипотечного кредитования для населения с низкими и средними доходами.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• Осуществлен анализ международного и отечественного опыта ипотечного кредитования, состояния рынка жилья и инвестиций в жилищностроительном комплексе региона в целях разработки механизма повышения доступности ипотечных кредитов и определения потенциального объема внебюджетных инвестиций в жилищное строительство.

• Проведена классификация возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей с последующим обоснованием выбора оптимальных инструментов.

• Разработана методика выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием.

• Разработан механизм увеличения объемов и снижения себестоимости жилищного строительства за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием.

• Сформулированы предложения по повышению доступности механизма ипотечного кредитования за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи, с применением кредитного инструмента с отсрочкой платежа.

• Разработан механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования.

• Разработана методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Объект исследования - Жилищно-строительный комплекс региона.

Предмет исследования - Финансовые отношения комплексного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в сочетании с другими инструментами привлечения инвестиций.

Методология исследования

Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили научные труды зарубежных и отечественных ученых и специалистов по теоретическим и практическим вопросам ипотечного кредитования, недвижимости, оценочной деятельности и страхования, законодательные, нормативные акты Российской Федерации и регионов по вопросам ипотечного кредитования, мировой и отечественный опыт по организации ипотечного кредитования жилищного строительства. Для проведения исследований и финансового анализа по практическим вопросам функционирования ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе использованы материалы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Госкомстата России, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Счетной Палаты Российской Федерации, Фонда «Институт экономики города», Главного управления Банка России по Рязанской области, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».

При решении поставленных задач и обработке информации применялись методы системного, факторного, сравнительного анализа и статистической обработки данных, систематической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов, программно-целевой подход.

Научная новизна исследования

Научная новизна диссертационной работы состоит в создании методологии развития ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе в сочетании с такими инструментами привлечения внебюджетных инвестиций как облигационные займы, негосударственные пенсионные фонды, жилищные сертификаты и повышения доступности ипотечных кредитов за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи.

Наиболее значимыми элементами научной новизны, являются следующие:

• Проведена классификация различных инструментов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищно-строительный комплекс на основе механизма ипотечного кредитования с последующим выбором трех оптимальных инструментов.

• Разработана методика повышения доступности ипотечного кредитования, включающая возможность снижения нагрузки на совокупный доход семьи за счет использования кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

• Разработаны схемы по увеличению объемов жилищного строительства в регионе за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства и выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства.

• Предложен механизм использования внебюджетных источников ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работодателей и граждан, негосударственных пенсионных фондов, жилищных сертификатов.

Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к развитию ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе в сочетании с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций на примере Рязанской области. Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более полным представлением форм реализации и научным обоснованием ипотечного кредитования как экономической основы развития жилищно-строительного комплекса. Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным экономическим и социальным эффектом в других регионах Российской Федерации.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций в рамках программы повышения квалификации для специалистов в области ипотечного кредитования, проводимой образовательным центром «Школа бизнеса и информатики». Выводы и предложения, сделанные в работе, частично использованы в работе Правительства Рязанской области, Рязанской областной Думы, областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, подтверждены расчетами, практическими экспериментами при внедрении в практику механизма ипотечного кредитования.

Положения, выносгшые на защиту.

• Методика повышения доступности ипотечного кредитования, за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи при ипотечном кредитовании с применением кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

• Модель увеличения объемов жилищного строительства в регионе, за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с рефинансированием ипотечных займов.

• Методика выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках.

• Механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работников и работодателей.

• Методика применения жилищных сертификатов в жилищностроительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертации использовались при разработке Указа Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», инструкции Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации», Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», областных целевых программ «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 2003-2010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 2006-2010 годы» в 1994-2006 годах.

По основным вопросам, рассматриваемым в диссертации, автор исследования выступал на Всероссийской научно-практической конференции «Состояние и пути развития экономики регионов России в 21-ом столетии» состоявшейся 26-27 мая 2003 года в Тамбовском госуниверситете имени Г.Р. Державина, на научно-практической конференции «Стратегические приоритеты ускоренного роста в России» состоявшейся 2 декабря 2003 года в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Структура и объем работы

В соответствии с целями и задачами исследования определена структура работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, отмечается степень ее теоретической разработанности, определяется цель и задачи, объект и предмет исследования, отмечаются элементы научной новизны и практическая значимость, содержащиеся в работе.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мацнев, Олег Валентинович

Основные результаты диссертационной работы:

Определен потенциальный объем внебюджетных инвестиций в жилищностроительный комплекс региона в целях обеспечения доступным жильем всех социальных слоев населения.

Проведен анализ возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей, с обоснованием выбора оптимальных инструментов.

Определена методика по повышению доступности ипотечного кредитования, включающая возможность снижения нагрузки на совокупный доход семьи с использованием кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

Разработана модель увеличения объемов жилищного строительства в регионе, за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в комплексе с рефинансированием ипотечных займов.

Определен механизм выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках.

Разработан механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работодателей и работников.

Предложена методика применения жилищных сертификатов в жилищностроительном комплексе в качестве способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании с гарантиями защиты от инфляции и высокой ликвидностью.

Расчеты по совокупной результативности предложенных в исследовании механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования показали, что уменьшение процентной ставки ипотечного кредита, выданного с применением ИРОП, НПФ, жилищных сертификатов, увеличивает долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы с 8% до 43% при плане на 2007 год 17%, а выдача ипотечных кредитов с учетом выпуска облигационного займа, достройки объектов незавершенного строительства, пенсионных накоплений позволит понизить коэффициент доступности жилья с 4,5 до 2.8 при плане 3,2.

Реализация предложений автора по привлечению внебюджетных источников финансирования (средств банков, предприятий и финансового рынка) позволит увеличить объемы жилищного строительства, сберечь средства населения от инфляции, за счет эффекта мультипликации придать дополнительный импульс развитию региональной экономики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Становление рыночной экономики способствовало развитию рыночных механизмов, в т.ч. на основе развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при участии государства. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективности и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Как показала практика, в процессе реализации Программы жилищного ипотечного кредитования необходимо ряд нормативно - правовых документов, в т.ч. Жилищный кодекс, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) корректировать как из-за изменения законодательной базы страны, так и для увеличения эффективности развития Программы по мере накопления опыта и статистики сделок. Существенным шагом по развитию ипотечного кредитования населения явилось принятие в конце 2004 года Государственной Думой пакета нормативно-правовых актов. Однако практика показывает необходимость совершенствования региональных механизмов реализации нормативных актов, в частности, формирования и реализации ипотечных программ. При этом потребность в таких новациях будет возрастать по мере роста объемов ипотечного кредитования за счет внебюджетных средств. В этой связи актуальным является анализ практики внедрения предложений по запуску коммерческой ипотеки на примере Рязанской области, в разработке которых автор принимал активное участие.

Важным этапом развития ипотечного кредитования для всех регионов России может стать слияние бюджетной и коммерческой ипотеки, путем субсидирования первоначального взноса для работников бюджетной сферы за счет средств бюджета. Это позволит сделать ипотеку социально-ориентированной для определенных категорий населения, при сохранении рыночных механизмов функционирования ипотеки для остальных категорий. В представленной работе рассмотрен опыт Рязанской области по формированию основ бюджетно-коммерческой ипотеки.