Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения"

На правах рукописи

Манухина Любовь Андреевна

МЕТОДИКА ОБОСНОВАНИЯ ВАРИАНТОВ ВОЗВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ОБУСТРОЙСТВОМ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЛОЕВ НАСЕЛЕНИЯ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискапие ученой степени кандидата экономических наук

5 к;он 2014

005549678

Москва 2014

005549678

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Московский государственный строительный университет" (ФГБОУ ВПО «МГСУ»).

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты:

Баронин Сергей Александрович доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Ведущая организация:

Семенов Виктор Николаевич доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Городского строительства и хозяйства» ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет»

Защита состоится » ¿¿¿¿У/-^ 2014 года в час <^¿7 мин,

на заседании диссертационного совета Д 212.138.05, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. № 9 «Открытая сеть».

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте www.mgsu.ru. ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Автореферат разослан «Л^» 2014 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета ^¡ши^ Мишланова Марина Юрьевна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Решение жилищной проблемы населения России связано с реализацией ФЦП «Жилище» и государственной программы «Доступное и комфортное жилье и услуги ЖКХ» от 2012г.

Современная жилищная политика имеет одно самых «узких» мест в области регулирования доступности воспроизводимого жилого фонда для различных социальных слоев населения. Значительная дифференциация населения по уровням дохода на территориальных жилищных рынках требует более комплексных и системных подходов к обоснованию вариантов возведения жилья для различных категорий граждан. В этой связи в РФ возникают и развиваются институциональные механизмы формирования различных типов социального жилищного рынка коммерческого и некоммерческого найма. Учитывая, что в настоящее время в регионах сохраняется колоссальная очередь на социальное жилье (более 1/3 семей), введение институтов некоммерческого найма, различных форм коммерческой аренды, строительство жилья «эконом-класса» позволит местным органам власти значительно снизить остроту данной проблемы. Договор социального найма жилых помещений предусматривает предоставление жилых помещений нижнему и базовому слою населения из жилищного фонда государственной и муниципальной собственности. К одному из вопросов совершенствования действующих методических подходов обеспечения доступности жилья следует отнести важность комплексного рассмотрения процессов их регулирования. Так вместе с традиционным рассмотрением процессов доступности - как степени соответствия спроса и предложения по конкретным сегментам жилищного рынка и типам платежеспособных потребителей, важно одновременно регулировать уровень качества и комфортности жилья с обустройством придомовой территории. Именно данный подход в современных рыночных условиях позволяет формировать наиболее эффективные методы формирования и развития рынка доступного жилья для различных социальных слоев населения.

На реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт жилого фонда сегодня выделяются колоссальные федеральные финансовые и материально-технические ресурсы. При этом одной из главных проблем обеспечения социальной, экономической и управленческой эффективности использования в процессе воспроизводства жилищного фонда является комплексность решения жилищной проблемы, решаемой через повышение доступности, комфортности и качества жилья, в том числе придомовых территорий в рамках реализуемых инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПГН).

Процесс комплексного управления воспроизводимыми земельно-имущественными комплексами недвижимости в составе ИПГН в городах требует дифференцированного подхода к регулированию придомовых

территорий. Проблема нахождения свободных городских площадок под новое строительство особенно актуальна в настоящее время и требует от муниципалитетов выбора эффективных методов управления составом и стоимостью придомовых территорий в составе ИПГН.

Исследования подтвердили, что решению вопросов, связанных с поиском путей развития доступности жилья на городских жилищных рынках уделяется недостаточно внимания, что требует от участников инвестиционно-строительного процесса комплексного и системного решения в области регулирования воспроизводимого жилищного фонда для различных социальных слоев населения. Актуальность исследования данной проблемы исключительно высока, так как методы и результаты практического воплощения найденных решений затрагивают интересы населения, а также экономическую деятельность инвесторов, девелоперских компаний и институтов государственной и муниципальной власти.

Проблемы совершенствования экономических и управленческих отношений в сфере недвижимости, ее эффективного пространственного развития подробно представлены в работах: С.И. Абрамова, В. В. Бредихина, Н.Г. Верстиной, П.Г. Грабового, Х.М. Гумбы, К.Ю. Кулакова, А.Н. Кирилловой, И. Г. Лукмановой, В.Н. Семенова, В.М. Серова, Н.И. Трухиной, Н.А. Фалькевича, Н.Ю. Яськовой и др.

Проблема государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости и доступности жилья нашла свое отражение в работах С.А. Баронина, И.Л. Владимировой, К.П. Грабового, В.К. Гуртова, М.Н. Дмитриева, И.В. Довдиенко, М.И. Каменецкого, Н.Ф. Костецкого, Т.Ю. Овсянниковой, Ю.П. Панибратова, А.И.Солунского, С.Р. Хачатряна, Б.Б. Хрусталева, Б.В. Щурова и др.

Вопросы, связанные с повышением эффективности и рационального использования городских территорий рассматриваются в работах: Ю.В. Алексеева, И .Я. Конторовича, А.О. Кудрявцева, А.Б. Ривкина, В.Н. Хлыстуна, Н.Г. Юшковой и др. исследователей.

Однако, несмотря на значительный объем научных проработок, вопросы организации территориальных рынков доступного жилья, развитие инвестиционных процессов в составе ИПГН, связанных с воспроизводством доступного, качественного и комфортного жилищного фонда для различных слоев населения остаются проблемными и недостаточно изученными.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили: современные экономические теории и фундаментальные научные труды; работы зарубежных и отечественных авторов, посвященные проблемам экономики и управления жилым фондом, градостроительства; законодательные акты РФ и нормативные документы, определяющие экономическую стратегию развития страны; данные, содержащиеся в статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Министерства регионального развития РФ, Минфина РФ, Правительств г. Москвы и Московской

области, а также данные научно-исследовательских институтов, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов.

Научная гипотеза исследования: при разработке генеральных планов обновления сложившейся застройки и благоустройства микрорайонов необходимо учитывать требования к уровню доступности, качества и комфортности жилища, которые диктуются уровнем дохода населения, установленными социальными нормами жилья и потребного количества м /чел. придомовой территории с необходимыми объектами инфраструктуры для разных типов жилищной недвижимости.

Цель диссертационной работы - разработка методики обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных социальных слоев населения, с учетом обеспечения доступности, качества и комфортности жилья и рационального воспроизводства городского жилого фонда.

В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи:

^ выполнено исследование рынка жилищной недвижимости и анализ особенностей его функционирования в условиях реализации стратегии доступного жилья в РФ; V проведена уточненная классификация уровней доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения качества, комфортности и доступности жилья для различных социальных слоев населения;

•S систематизированы задачи реализации и развития инвестиционных проектов городской жилищной недвижимости и проведена классификация жилищного фонда в зависимости от типа жилья, условий местоположения и механизмов использования инструментария государственно-частного партнерства (ГЧП);

S разработаны методические основы выбора вариантов возведения жилья в рамках реализации Hill Н с учетом сформированного многофакторного пространства моделирования различных типов жилищной недвижимости и привлекательности придомовой территории по обеспечению доступности, качества и комфортности жилищного фонда для различных слоев населения;

S выполнен факторный анализ объектов придомовой инфраструктуры, с учетом минимальных стандартных требований, обеспечивающих качество и комфортность придомовой территории; S разработан алгоритм выбора вариантов возведения жилищной недвижимости с учетом взаимосвязей показателей доступности, качества и комфортности жилищного фонда в составе ИПГН; •S разработаны методические предложения по выбору эффективных моделей

взаимодействия основных субъектов ИПГН S разработаны практические рекомендации по выбору наиболее

эффективных методов рационального воспроизводства объектов жилищной недвижимости с использованием инструментария ГЧП при их реализации.

Объектом исследования в диссертации являются инвестиционные проекты городской недвижимости доступного жилья различным социальным слоям населения.

В качестве предмета исследования в работе выступает совокупность теоретических, методических, практических инструментариев и методов повышения доступности, качества жилья и комфортности условий проживания населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических подходов к оценке и выбору объектов городской жилищной недвижимости с учетом их социально-потребительской привлекательности, что повышает объективность принятия стратегических решений муниципальными органами управления в сфере жилищного строительства при выборе приоритетов возведения жилых объектов с учетом социальных факторов их доступности, качества и комфортности для различных слоев населения.

В качестве методологической основы исследования использовались эмпирический, аналитический, статистический методы оценок, а также метод аналогов, линейного программирования и др.

Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные научные методы способствуют достижению максимального эффекта (экономического, социального, бюджетного) при разработке стратегии развития и обновления городских территорий муниципальными органами власти и могут быть использованы для решения конкретных задач по воспроизводству жилого фонда, направленных на повышение доступности, качества и комфортности проживания различных социальных слоев населения.

На защиту выносятся:

1. Классификация уровней доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации по эффективному обеспечению доступности, качества и комфортности жилья с учетом социальных факторов.

2. Систематизация задач реализации и развития инвестиционных проектов городской недвижимости с классификацией жилого фонда по многофакторным показателям доступности, качества и комфортности в зависимости от типа жилья и условий его местоположения.

3. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости для различных слоев населения при реализации ИГГГН с учетом показателей обеспечения доступности, качества, комфортности жилья и ее социально-потребительской привлекательности.

4. Предложения и рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов городской жилищной недвижимости социальной направленности.

Апробация работы. Основные теоретические положения и результаты исследования представлялись автором на 4-ой Международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью» (Вьетнам, Ханой, 2011г.), 10-ой Всероссийской и 8-ой Международной конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011г.), 14-ой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство-формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011г), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2012г.), Международной конференции «Научные чтения, посвященные 100-летию Ю.Б.Монфреда» (Москва, 2013 г.), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образованию) (Москва, 2013.г.), VI Международной научно-практической конференции «Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством» (Москва -Хельсинки, 2013 г.).

Соответствие диссертационного исследования Паспорту научных специальностей ВАК. Проведенное исследование соответствует Паспорту специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)) пункту 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 23 печатные работы, в том числе 8 статей в рецензируемых научных изданиях рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 145 страниц, в том числе 11 таблиц, 34 рисунка, а также 3 приложения. Список использованной литературы содержит 185 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования и выводы российских ученых.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ 1. Классификация уровней доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации по эффективному обеспечению доступности, качества и комфортности жилья с учетом социальных факторов.

Возможность участия граждан в процессе улучшения жилищных условий тесно связана с уровнем их благосостояния и финансовыми возможностями приобретения жилья. В этом случае, городской жилищный фонд необходимо рассматривать как совокупность земельно-имущественных

и коммунальных комплексов, включающих как само жилье, придомовую территорию, так и городскую инфраструктуру.

На основе проведенного исследования автором разработана классификация уровня дохода граждан по соответствующим категориям, позволяющая обосновать выбор вариантов возведения жилья с учетом факторов обустройства придомовой территории (табл.1). При этом доля «бедных» граждан составляет около 13% от всего населения, граждан со средними доходами - 69,4% и только 17,6% - с высокими доходами.

Проведенные авторские исследования показывают, что для 24 млн. семей требуется улучшение жилищных условий, в том числе из них:

- население с низким уровнем доходов (нижний и базовый слой) - около 70% или 16,8 млн. семей;

- средний протослой - около 31 % или 7,46 млн. семей;

- верхний слой общества - около 0,1% или 0,024 млн. семей.

Таблица 1.

Стратификация российского общества по уровню дохода _(по состоянию на 01.01.201 Зг.)__

Категория Доход на душу Доход семьи в Млн. чел. в Млн. чел. в Доля

граждан населения, месяц (принят данной данной категории категории

рублей в месяц средний размер категории (принят средний от общей

семьи-3,3 размер семьи - 3,3 численности

чел.), рублей чел.), семей населения

«Бедные» До 3 500 11 550 3,146 0,95 2,2%

До 5 000 16 500 5,291 1,60 3,7%

До 7 000 23 100 10,01 3,03 7,0%

«Нижний До 10 000 33 000 17,303 5,24 12,1%

средний класс»

«Средний класс» До 15 000 49 500 26,884 8,15 18,8%

До 25 000 82 500 36,179 10,96 25,3%

«Верхний До 35 000 115 500 19,019 5,76 13,3%

средний класс»

«Богатые» 35 000-75 000 247 500 15,873 1,99 11,1%

75 000-150 000 495 000 7,15 2,17 5,0%

свыше 150 000 свыше 495 ООО 2,145 0,65 1,5%

В настоящее время общая потребность в жилье составляет более 1,2 млн. кв. м, наиболее востребовано жилье эконом-класса и жилье, распределяемое по социальному некоммерческому найму.

Проведенный автором анализ доходов каждой из категорий граждан, а также их потребительских предпочтений относительно способа улучшения жилищных условий позволил сформировать возможные варианты приобретения жилья для каждой из указанных категорий граждан (рис. 1).

Согласно принятой в 2012 году государственной программе РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» необходимо говорить о доступности жилья для различных категорий населения, но в первую очередь для социальных слоев населения — «нижнего слоя» и «базового слоя», а также отдельных категорий граждан, перед которыми в соответствии

с законодательством есть обязательства Российской Федерации (военнослужащие, молодые семьи, многодетные семьи, малоимущие семьи, граждане из аварийного жилья).

Социальное жилье (бездоходные дома) - способ обеспечения граждан жильем на правах некоммерческого найма, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету.

Рис. 1. Классификация многовариантных решений приобретения жилья для различных социальных слоев населения

Жилье эконом-класса — это типовое жилье, без свободной планировки, с рекомендуемой площадью помещений, с минимальным набором факторов комфортности придомовой территории, типовой инженерной инфраструктурой (без подземного паркинга, без огороженной территории) и с нормируемой общей стоимостью.

Анализ реализации различных городских инвестиционно - жилищных программ не позволяет учесть все факторы, влияющие на доступность жилья и его социально-потребительскую привлекательность. Требуется проведение дополнительных исследований, позволяющих развить существующие и новые формы приобретения жилья в зависимости от категории граждан.

Тем не менее, согласно принятой программе, необходимо говорить не только о доступности и комфортности, но и о качестве жилья, которое должно соответствовать минимальным требованиям разработанного стандарта (постановление Правительства РФ № 2227-р от 30.11.12 г.). Для реализации поставленной задачи необходимо активно развивать социальное жилищное строительство, с внедрением энерго- и ресурсосберегающих технологий в строительство, реконструкцию и капитальный ремонт существующего городского жилого фонда, с учетом комфорта и качества как самого жилья, так и состояния придомовой территории.

Таким образом исследования, проведенные автором, позволили подтвердить научную гипотезу - процесс обеспечения качественным, комфортным и доступным жильем различных категорий граждан должен основываться на реализации и развитии инвестиционных проектов городской недвижимости с учетом многофакторного обоснования вариантов возведения различных типов жилья с необходимым набором требований по обустройству территории с учетом социальных факторов.

2. Систематизация задач реализации и развития инвестиционных проектов городской недвижимости с классификацией жилого фонда по многофакторным показателям доступности, качества и комфортности в зависимости от типа жилья и условий его местоположения.

Эффективное функционирование рынка жилищной недвижимости оказывает положительное воздействие на экономику страны в целом. Это связано с активизацией инвестиционной активности и повышением доходов от инвестиционной деятельности основных участников инвестиционных проектов городской жилищной недвижимости (ИПГН) во всех сегментах рынка недвижимости. Успешное управление и владение недвижимостью способствует достижению муниципальными властями, инвесторами и девелоперами максимальной экономической эффективности. Под экономической эффективностью в контексте реализации социальных проектов ИПГН по созданию «доступного, качественного и комфортного» жилья автором понимается результативность действий субъектов предпринимательской деятельности и административно-хозяйственной деятельности городских властей, выражающаяся в отношении полезных конечных результатов их функционирования к затраченным ресурсам. Каждый из субъектов хозяйственной деятельности ИПГН, а именно: городские органы власти, инвестор, девелопер, жители (собственники и арендаторы), стремятся получить свои экономические и социально-экономические эффекты.

Экономический эффект представляет собой наиболее сложный вид эффекта и включает в себя:

- бюджетный эффект - величина доходов бюджета города от реализации всех мероприятий программы по реализации ИПГН;

- финансовый эффект - соотношение бюджетных и внебюджетных средств в их общем объеме по городской инвестиционной Программе в целом;

- инвестиционный эффект — приемлемый для инвестора и девелопера уровень доходности.

Социально-экономический эффект в авторском подходе представляет собой суммарную добавленную стоимость земельно-имущественного комплекса, полученную муниципалитетом в результате реализации ИПГН в составе городской инвестиционной Программы. Классификация ИПГН в

зависимости от типа проектов и задач участников по реализации таких проектов выполнена с применением науки таксономии, где тремя измерениями для данной классификации являются (рис.2):

1. уровень реализации целевого критерия - ось х (социально-экономический эффект);

2. субъекты воздействия - ось у (субъекты ИПГН: городские власти, муниципальные управы, девелоперы, инвесторы и жильцы);

Рис.2. Многофакторная таксонометрическая модель реализации ИПГН

3. единица анализа — ось z (объект программы реализации ИПГН и его функции: периоды оценки, уровни планирования, географические уровни территории, различные части города, уровни освоения площади).

Величина добавленной стоимости может быть рассчитана в любом необходимом разрезе рисунка 2:

- по городу в целом (соответствует полному формату Программы);

- по конкретной территории сложившейся застройки (соответствует отдельному градопланировочному фрагменту в границах общего формата городской инвестиционной Программы);

- по конкретному микрорайону застройки (соответствует единичному объекту реализации Программы);

- по конкретному ИПГН (соответствует добавленной стоимости по сгруппированному объекту недвижимости);

- по конкретному инвестиционному объекту (соответствует единичному элементу в границах общего формата Программы);

- по конкретному собственнику жилого помещения, что обеспечивает сопряженность экономического и социального критериев эффективности городской инвестиционной Программы.

Например, если необходимо провести моделирование стоимости и определение налоговой базы от недвижимости из таксонометрической модели рисунка 2 используют следующие данные: ось у-городские власти (для массовой оценки - статистические данные от реализации ИПГН); ось х -

планируемый социально-экономический эффект города при получении налогов от субъектов предпринимательской деятельности и населения; ось г - текущие среднесрочные денежные поступления от жилищной недвижимости (центральной, средней или периферийной частей города).

В случае формирования городской инвестиционной Программы совокупность задач меняется: ось у - городские власти определяют суммарную добавленную стоимость от будущей реализации ИПГН; ось х-социально-экономический эффект рассчитывается с учетом инфляционных рисков; ось г - периоды оценки.

Разработанная многофакторная модель позволяет осуществлять как оценку отдельного жилья, массовую оценку недвижимости отдельной части города, так и планировать стратегические задачи по увеличению городского жилищного фонда.

Современные социально-экономические условия развития городов требуют поиска новых подходов к выбору вариантов обновления сложившейся застройки города. Комплексный подход к экономическому и социальному обоснованию вариантов возведения жилья делает необходимым поиск новых путей к рациональному использованию территорий в целях максимизации комфорта проживания жителей и качества жилья при ограничениях по земельным и финансовым ресурсам.

Качество жилья характеризуется минимальным набором объектов инфраструктуры придомовой недвижимости, который регламентируется на законодательной основе и характерен для социального жилья некоммерческого найма в форме использования аренды и «эконом - класса»-за счет приобретения жилья в собственность.

В понятие «комфортность» входит не только уровень комфортности самого жилища, комфорт невозможен без нормально обустроенного, прилегающего к дому земельного участка. Уровень благоустройства территории жилой застройки прежде всего определяет комфортность проживания жителей двора, микрорайона, города.

Это позволило автору разработать классификационную матрицу объектов жилищной недвижимости с их систематизацией по различным типам (рис. 3):

1) по разновидностям их типов для городских и пригородных поселений;

2) по различным критериям оценки как с точки зрения стоимостной доступности и платежам (некоммерческий найм), так и с точки зрения комфортности и обустройства территории;

3) по субъектам предпринимательской деятельности в зависимости от инвестиционной привлекательности ИПГН и форм воспроизводства.

Гронш у

VI Характеристики гори« A« Бч Ей ГЧ-1 Д" En Жп 3« ПИ Кч Лп Ми Пп Chi Пп rvi

V Характеристики реСоиа . А» Ev Bv rv Л" Ev Жг ЗУ т Кг Л» М\. Dv Oy п» Pv

XV Характеристик шаргала, иеаицае иа мифарпмста я дм ■ 1 вн4к 1 ■• Ал- En- Biv Гц- Дп? El» Жпг 3iv Hiv KlY Ли Ып' Нп- On ПИ Trs-

ш Характеристики иржзомовых «бмпы ■тамашися 1 Аш Em Вш Гт Дш ГШ Жш Зш Пш Кш Лш Мш Нт Ош Пш Тш

п As En Во Гц Дп El Жн Зп Па Ко Ли Ми Нп Он По Та

Характеристики №м hhvtph ыаяяя Ал El Bi п д> El а ш Ki Л! Mi ш Ol ш Л

А Б В г д E ж 3 п К Л м н о П Р

Г^цад« территории J Пцмарадци ирритори

Рис. 3. Классификационная матрица воспроизводимого жилищного фонда в составе

реализации ИПГН

Условные обозначения:

ось х - разновидности земельно-имущественного комплекса по территориальному признаку.

ось у - характеристика объектов городской Программы по территориально-пространственному уровню реализации типов жилищной недвижимости в структуре ИПГН -1, И, III, IV, V, VI;

Типы жилищной недвижимости:

1) в составе городских территорий: А - элитное жилье класса А (De Luxe); Б - элитное жильё класса В (Люкс); В - элитное жилье класса С (Премиум); Г - бизнес класс; Д - жилье эконом-класса или «типовое жилье»; Е - социальное жилье (некоммерческий найм);

2) в составе пригородных территорий: Ж - усадьба; 3 - особняк; И - шато; К — ранчо; Л — вилла; М — лэйнхаус; Н - шале; О — коттедж и экокоттедж; П - таунхаус; Р - дом в садовых и дачных товариществах.

Разработанная матрица позволяет учитывать в генеральных планах города состав и типы объектов недвижимости в зависимости от социально-потребительской привлекательности с учетом территориального признака по иерархическому уровню реализации ИПГН: для городских территорий -элитное жилье, жилье эконом- класса и социальное жилье; для пригородных территорий - коттеджи, таунхаусы и др.

Такой подход позволяет сделать выбор того или иного варианта возведения жилья с учетом социальных факторов доступности, качества и комфортности.

3. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости для различных слоев населения при реализации ИПГН, с учетом показателей обеспечения доступности, качества, комфортности жилья и ее социально-потребительской привлекательности. Эффективное управление инвестиционно-строительной деятельностью города непосредственно связано как с деятельностью муниципальных органов власти по развитию территорий, в том числе нового строительства, реконструкции, капитального ремонта, особенно пригородных земельных

13

участков, предназначенных для освоения и планировки территорий, так и с предпринимательской деятельностью инвесторов и девелоперов.

Управляющее воздействие может происходить с двух сторон: со стороны городских властей (основной задачей которых является обеспечение установленных норм и социальных условий проживания населения); со стороны инвестора и девелопера (их основная задача — получение максимальной выгоды в процессе использования земельного участка и построенного жилья) (рис. 4).

При этом экономическая и бюджетная эффективности социального жилья формируются по двум целевым направлениям - управляющая подсистема типа А, целью деятельности которой является повышение стоимости земельного участка и управляющая подсистема типа Б, целью деятельности которой является определение справедливой стоимости жилья и придомовой территории.

Рис.4. Моделирование пространства эффективного управления территориями и реализацией ИПГН с учетом выделения ключевых подсистем управляющих воздействий

Концептуальную основу социально-потребительской привлекательности проживания жителей дома (многофункционального комплекса) включают следующие основные факторы: местоположение объекта застройки; тип объекта жилищной застройки; социальный состав будущих жильцов; среднедушевой денежный доход и платежеспособность будущих жильцов; класс объектов строительства; перечень необходимых объектов внутриквартальной коммунальной инфраструктуры; определение площади участка для жилого дома; нормативные площади двора и дома для размещения объектов инфраструктуры придомовой недвижимости

14

(в м2 на 1 чел. и на каждый объект инфраструктуры).

Социально - потребительская привлекательность важна как для

территории застройки, так и для стоимости различных типов ИГГГН,

и определяется по следующей формуле: СШ1ипгн=/(д; Кч,; к, ^ тах

■ 1Д11 'Ц

где СПИ - социально-потребительская привлекательность территории застройки и типов жилищной недвижимости под городские проекты, Д — совокупный показатель доступности; Кч1 — совокупный показатель качества; К1 — совокупный показатель комфортности.

К! - определяется факторами комфортности в зависимости от типа жилья, состава и категории населения, особенностей местоположения:

^ -/(Кв„.; Кдворэ Крайоня? ^города), (2)

где К8И - комфортность внутри жилого дома; КДЕОр - комфортность придомовой территории; Кка - комфортность квартала; Крайона -комфортность района; КГ0Еюла - комфортность города. Значения этих коэффициентов определяются экспертным путем (границы от 0 до 1).

Стоимость ИПГН определяется с учетом базовой стоимости типов недвижимости и социально-потребительской привлекательности территории застройки.

Так как выгоды от использования жилищной недвижимости реализуются на протяжении продолжительного времени, то ее стоимость представляет собой текущую стоимость будущих выгод, основанных на владении городом земельно-имущественным комплексом, включая формирование и развитие придомовой территории.

Формирование объектов инфраструктуры придомовой территории по категориям населения должно быть осуществлено в двух случаях (рис.5):

1) для планирования вновь застраиваемых территорий, когда имеются данные по составу будущих жителей каждого дома (микрорайона). При этом возможно планирование объектов придомовой территории конкретно под будущих жителей как по составу, так и по количеству м2/1 чел.;

2) для оценки застроенных территорий, когда известна структура демографического состава живущего населения и качество обеспеченности необходимыми объектами инфраструктуры.

В диссертационной работе автором проведен анализ данных по использующимся в настоящее время методам и методикам количественного определения значений частных характеристик комфортности каждого типа жилой недвижимости в зависимости от различных групповых факторов комфортности, с целью выявления полноты наличия таких методов расчета и определения необходимости разработки недостающих показателей.

Категории населения при моделировании комфортности придомовой территории в составе ИПГН

Факторы комфортности (КДВОр) в составе ИПГН с учетом приоритета воспроизводства придомовой территории

I Внутренняя ■ планировка дома

Факторы комфортности придомовой территории

Доходы (в рублях 7ХЛ душу

До 3 500

До 5 ООО

До 7 ООО

До 10 ООО

До 15 ООО

До 25 ООО До 35 ООО

35 000-75 000

75 000-150 000

Свыше 150 000

S

Функциональные запросы

-FVkoeo д ктеп ц

-Специал исты кцеш «го уровня квал нфикации -Рабочие кино телестудий и родственных профессий, ,

[, актеры, сферы индивидуальных услуг и :дан

собсгве)

-Профессии н^ж^лзЙ^^ровжных рабочих, общие для всех:

деятельности ч,

-моложе трудоспособного вОзраст; подростки до 16лег) ~<

-в трудоспособном возрасте {мужчин&к женщины 16-54 года)

-старше труд оспособиосо Eospacra (мужчины лая. и старше, женщины 5 5 лети старше) -Семьи с д етъми -семьи без детей- --Хркстиднс-гЕО.„ "

-Ислам

-Иудаизм ..

-Буддизм ' v.

1. Пл оща дка для выгул а со бак

1. Площадка для сушки белья

3. Пл ощадка для выбивания ковров

4. Хозяйственные площадки

5. Площадка для дет ей до 7 лет

6. Г'ородокдлядетей 7-14 лет

7. Площадка со столами и скамейками 14-1 & территория

Внутрирайонная I территория j

IВ нутриква рт ал ьна я I территория J

г.

I Внутригородская I

8. Спортивные площадки

9. Прогул очная зона

10. Площадка со столами и ска мейками дл я пенсионер об

11. Площадка с о столами и семейками для собраний

11. Зоны для курения

13. Круговой проезд 3,5 м

14. Тротуары 1 м

15. Проезды 6 м

1 6_ Стоянки автотранспорта 17. Гостевая парковка 'мдля инвалидов 19. В ерърл етная пл ощадка

Б а ссе 21 ГОздохеиение 22.. Пи оыХадка для ТБО"--^

23. Место ох|5щряика

24. Забор

Различные типы и классы жилой недвижимости

Пригородные территор.-1ЖЗ,И.КЛ,М,Н,0,1ЦР Элитный № Люкс) -А Элитный (Люкс) Б Элитный (Премнум> В Бизнес класс Г Эконом Класс - Д I Социальное 1 жилье -Е р

Рис. 5. Моделирование комфортности придомовой территории в составе ИПГН по составу и категориям населения

16

Это позволило разработать алгоритм принятия решения по реализации ИПГН с учетом социальных факторов, определить минимальный и максимальный объем инвестиций с учетом социальных требований к придомовой территории в составе ИПГН (рис.6).

Условные обозначения:

1гшт - объем инвестиций ( по п-му варианту инвестирования); /-доступность жилья, ед.; В - дефицит жилья, ед.

Рис. 6. Алгоритм принятия решений по выбору стратегии развития ИПГН с учетом интересов города и субъектов предпринимательской деятельности

Поставленная выше задача может быть описана следующей экономико-математической моделью:

1тт = "lxiУJZ„ <^п-1ан< Iпиа (3)

где х - типы (класс) жилой недвижимости; у - характеристики уровней реализации стратегии города; г - характеристики жилищного фонда.

С целью исследования существующих проблем жилищного фонда, а также разработки методических положений и рекомендации, направленных

на их решение, автором были выявлены и проанализированы зависимости между такими показателями, как:

1) показатель ввода жилой недвижимости в расчете на одну строительную единицу и ввода м2 жилья в расчете на одного человека;

2) индекс доступности жилья;

3) показатель обеспеченности населения жильем;

4) рентабельность городского жилищного строительства;

5) дефицит жилья в расчете на тысячу человек.

Проведенное автором исследование позволило разработать экономико-математические модели зависимостей между индексом доступности жилья и его дефицитом (4), а также между индексом доступности жилья и рентабельностью строительства жилья (5).

Указанные зависимости могут быть представлены в следующем виде:

1= -0,0011XD2+ 0,00835xD + 5,8573, (4)

где I - индекс доступности жилья, ед.;

D - дефицит жилья в расчете на тысячу человек или:

1= 0,0002хЕ3'67, (5)

где Е - рентабельность городского жилищного строительства, %.

Спрос на жилье определяется дефицитностью различных типов и категорий домов. Как доход, так и предпочтение различных слоев населения связаны с фазой демографических особенностей и с «жилищной карьерой», в которой находится заинтересованное лицо. Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и ценами на социальное жилье, становится очевидным, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов нижнего и базового слоя населения определяют общий спрос на рынке некоммерческого найма. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Эюг предел автор называет предел взаимозаменяемости аренды жилья (Imin) и его покупки {I max).

Данная тенденция обусловлена перенасыщением рынка недвижимости жильем бизнес и премиум класса при уменьшении стоимости платежеспособного спроса, т.е. значение индекса доступности жилья для нижнего и базового слоя населения снижается. Увеличение рентабельности жилищного строительства за счет бизнес- и премиум класса так же снижает доступность жилья для категории населения «бедные» и «нижний средний класс», что приводит к усугублению проблем инвесторов по реализации коммерческого жилья.

В рамках диссертационного исследования была разработана модель оценки существующей жилищной проблемы в крупном городе по совокупному интегральному показателю приоритета развития жилищного строительства.

С этой целью шесть оценочных показателей были сведены в два промежуточных интегральных показателя: интегральный показатель деловой активности строительных организаций города (Кда) и интегральный

показатель потребности в социальном жилье населения города (Кпж). Данные показатели можно рассчитать по формуле:

где Р1 - значение ьго показателя, доли ед.;

Л^ - ранг]-го показателя, ед.

Интегральный показатель приоритета развития жилищного строительства (Кразв ) для населения с «низким» уровнем дохода определяется суммированием двух промежуточных интегральных показателей.

Автором сформулирована совокупность всех возможных вариантов определения функционала «доступность *-> комфортность <-> качество» для разных типов жилья и условий.

4. Предложения и рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов городской жилищной недвижимости.

Задача выбора наиболее эффективного метода рационального воспроизводства объектов городской жилой недвижимости и ее решение предлагает следующую последовательность:

- на ограниченной локальной территории земельного участка муниципального образования планируется построить п строений т типов;

- для строительства необходимо выбрать определенное количество типов объектов социальной жилищной недвижимости с учетом минимального набора факторов комфортности придомовой недвижимости. Инвестиционную программу строительства объектов жилищной недвижимости на ограниченном участке территории в первом приближении можно записать как набор чисел Х1, х2, х3 .. х^.. хт, в котором: X] - площадь запланированного строительства строений .¡-го типа; гп — количество типов строений.

Величину общей площади (О) всех построенных зданий можно выразить суммой:

0=х1+х2+...+ хп=£?1=1Ху; г = 1, и; У = 1, т

где щ, Ь), с!, - ограничения в ресурсах (система ограничений учитывает: а, - технические, Ь| - экономические, <11 - организационные ресурсы), Ц — социальная потребность в жилье.

Подобные задачи решаются симплексным методом.

В крупнейших городах страны осуществляется строительство домов высотой 12, 14,16,19, 22,25 этажей, несмотря на их большую стоимость. Выбор такой этажности массовой застройки продиктован необходимостью уменьшить их территориальный рост. Среди основных достоинств высотных зданий можно выделить высокую экономическую результативность,

19

экономию на подводке всех видов коммуникаций, наличие инфраструктуры и т.д. Основные недостатки строительства высотных комплексов, в первую очередь это: создание максимальной плотности населения более 2000 тыс. чел/га.; сокращение придомовой территории до минимальных размеров (уменьшение уровня комфортности), рост эксплуатационных расходов и др.

В качестве примера автором рассмотрено проектирование объектов придомовой территории в составе социального жилого комплекса, в котором на площади 10000 м" (1 га) застройка составляет 25 % (2500 м2), площадь придомовой территории соответственно - 7500 м2. Рассмотрим выбор 2-х объектов с позиции интересов инвестора, города и жильцов, с использованием метода линейного программирования, а именно:

- X] - детский городок (площадка для детей до 7 лет);

- хг -парковочные места для автомобилей (открытая асфальтовая

площадка).

1) Первый случай, в котором целевая функция описывает интересы инвестора и девелопера: А3Х)3 + Б3Х23 —► шах, Дз= 5000 руб., Б3 = 500 руб. Подставляем значения коэффициентов. и получаем целевую функцию: 5000Х,3+500Х23->тах

2) Второй случай, в котором целевая функция описывает интересы городских властей: АГВХ1ГВ+ БГ.В.Х2ГВ —* тах, Аг.„.= 2, Бг.в= 1. Подставляем значения коэффициентов и получаем целевую функцию: 2Х,гв+Х2гв-»тах

3) Третий случай, в котором целевая функция описывает интересы жильцов - потребителей блага, постоянно проживающих в данном жилом комплексе: АЖХ1Ж+ БЖХ2Ж —> тах, Аж = 4, Бж= 1. Подставляем значения коэффициентов и получаем целевую функцию: 4Х]Ж+ Х2Ж—► шах

Решения для X] и Х2 зависят от выбранного критерия при прочих равных условиях.

Из примера следует:

- для критерия «девелопер и инвестор» X] =900, х2=1300;

- для критерия «городские власти» XI =400, х2=2400;

- для критерия «жильцы» X] =990, х2=1000.

Для данного примера лучшим является второй вариант.

Автором рассмотрены практические приоритеты строительства социально ориентированных жилых домов в большом .городе с учетом факторов комфортности придомовой территории для различной этажности жилых домов.

Очевидно, что с принятием одинаковой плотности дворового заселения, с увеличением этажности основного дома площадь придомовой комфортной территории будет увеличиваться. На примере 46-, 17- и 5- этажных домов рассмотрена эффективность показателя плотности застройки земельного участка с учетом факторов комфортности придомовой территории (рис. 7).

■ "1'цди45 агвжный дом

-"!7 т>< этажный дом _ 5-т* 5та*о<1»5 дом

Рис. 7. Сравнительный анализ площади придомовой территории на примере 46-ти, 17-ти и 5- этажных домов

Из представленного примера следует, чем выше будет плотность (<3 застройки) заселения земельного участка для жилого дома, тем ниже будет комфортность (К1) жилища (лучшим считается вариант б)).

С увеличением рзаар и этажности строительства муниципальные власти увеличивают социально-экономическую эффективность в 3 раза, т.е. наибольшей эффективности при реализации социальных проектов жилой застройки можно достигнуть путем реализации проектов многоэтажной застройки и обустройства освободившихся площадей придомовой территории, но при этом уменьшается комфортность проживания и растет стоимость строительства.

Как показал экономический расчет, стоимость строительства жилых домов более 17-ти этажей из-за высокой себестоимости монолитного домостроения возрастает в 2-3 раза, а дома до 17-ти этажей строят в основном индустриальным методом предприятиями панельного домостроения. Очевидны преимущества строительства социальных высотных зданий не более 17-ти этажей. На дворовых площадках уплотненной застройки, где возводятся многоэтажные здания более 17-ти этажей, обеспечение условий комфортности требует специального подхода и дополнительных финансовых ресурсов.

Проведенные исследования подтвердили научную гипотезу и доказали эффективность реализации ИПГН за счет строительства социального (арендного) жилья и жилья эконом - класса. Это позволяет муниципальной власти решать социальные задачи для нижнего и базового слоя населения за счет строительства высотных домов.

Ш. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В ходе выполнения диссертационной работы были получены следующие результаты:

1. С учетом российского и зарубежного опыта создания комфортной жилищной среды определены задачи по развитию рынка обеспечения

С застройки

доступности воспроизводимого жилищного фонда для различных социальных слоев населения. Предложенная классификация уровней стратификации доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации позволила выявить проблему по обеспечению социальным жильем более 70% населения России.

2. Систематизированы задачи основных участников реализации инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПГН) и проведена классификация жилищного фонда по показателям доступности, качества и комфортности в зависимости от типа жилья, социально-потребительской привлекательности территории и условий местоположения строительства.

3. На основе сформированного многофакторного анализа разработан алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития ИПГН с учетом доступности, качества и комфортности жилищного фонда и придомовой территории для различных слоев населения.

4. Выполненный анализ объектов придомовой инфраструктуры и разработанные критерии комфортности придомовых территорий позволили разработать методы определения количественной потребности земельного участка для каждого объекта придомовой недвижимости в зависимости от категории и типа ИПГН, а также предел взаимозаменяемости аренды и покупки жилья с учетом социальных факторов.

5. Разработаны методические положения по определению базовой стоимости жилья и придомовой территории жилого фонда в составе ИПГН с учетом социально-потребительской привлекательности территории города (доступности, качества и комфортности жилого фонда).

6. Разработаны методические предложения и практические рекомендации по выбору наиболее эффективных вариантов возведения объектов жилищной недвижимости с учетом интересов различных субъектов ИПГН.

IV. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ: Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Манухина JI.A. Развитие муниципального земельного девелопмента комплексной жилой застройки/ Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2013 г.- №2- 0,28 п.л.

2. Манухина Л.А. Сравнительный анализ обеспеченности граждан комфортным жильем в России и за рубежом/Манухина Л.А., Куракова О.А.//Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2013 г.- №2,- 0,5 п.л.

3. Манухина Л.А. Об инвестиционной жилищной политике, направленной на увеличение количественных и качественных параметров жилищной обеспеченности населения/ Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2013 г. - № 1- 0,2 пл.

4. Манухина Л.А. Рациональное планирование земельного комплекса городов/ Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2012 г. - № 2 - 0,3 п.л.

5. Манухина Л.А. Рациональное планирование придомовых территорий жилой застройки с использованием метода линейного программирования/ Манухина Л.А., Казарновский В.А.// Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2012 г. -№1 - 0,28 пл.

6. Манухина Л.А. Критерии оценки селитебной привлекательности территорий при строительстве высотных комплексов// Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура-Воронеж.2011 г. - №4 (24) - 0,46 п.л.

7. Манухина Л.А. Условия комфортности селитебной территории/ Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2011 г. - №1 - 0,38 п.л.

8. Манухина Л.А. Критерии оценки селитебной привлекательности территорий при реконструкции и обновлении сложившейся застройки /Манухина Л.А., Солунский А.И.// Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» -2010 - №2(3-4) - 0,38 п.л.

Статьи, учебные пособия и материалы конференции:

1. Манухина Л.А. Реконструкция в московском мегаполисе/ Казарновский В.А., Дао Чонг Хонг // Сборник научных трудов «Строительство формирование среды жизнедеятельности» - Москва 2008 - 0,23 пл.

2. Манухина Л А. Современная реконструкция Москвы/ Сборник научных трудов «Строительство формирование среды жизнедеятельности» - Москва, 2008 -0,24 пл.

3. Манухина Л.А. Анализ состава объектов недвижимости на придомовой территории/ Казарновский В.А.// Международный сборник научных трудов «Стратегия развития инвестиционно - строительного и жилищно-коммунального комплексов в современных условиях» - Москва , 2009 - 0,33 пл.

4. Манухина Л.А. Задачи использования земли для объектов придомовой недвижимости в городском строительстве /Юнин А.В У/ Сборник докладов научно-техническая конференция по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2008-2009 уч. год,- 0,27 пл.

5. Манухина Л.А. Управление рациональным проектированием генплана придомовой территории/ Юнин А.В У/ Сборник докладов научно-техническая конференция по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2009-2010 уч. год - Москва, 2010,- 0,23 пл.

6. Манухина Л.А. Особенности благоустройства и комфортности специфического жилья в Москве/ Сборник докладов научно-техническая конференция по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2009-2010 уч. год- Москва, 2010. - 0,38 пл.

7. Манухина Л.А. Планирование стратегии застройки города/ Казарновский В.АЛ Сборник материалов 4-ой международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью»,- Вьетнам, Ханой, 2011. - 0,3 пл.

8. Манухина Л.А. Экологическая комфортность селитебной территории/ Казарновский В.А./Яруды 10-ой Всероссийской и восьмой международной конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры»- Москва, 2011.- 0,27 пл.

9. Манухина Л.А. Исторические аспекты формирования современной среды жизнедеятельности/14-ая Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство-формирование среды жизнедеятельности» сборник трудов. -Москва 2011.- 0,3 пл.

10. Манухина Л. А. Экологический фактор комфортности при оценке привлекательности селитебной территории/ Казарновский В.А.// Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» сборник трудов. - Москва 2011,- 0,24 пл.

11. Манухина Л А. Развитие и планирование селитебных территорий городов с учетом социальных потребностей населения/ 4-ая Международная научно-практическая конференция «Научно-техническое творчество молодежи, путь к обществу, основанному на знаниях». - Москва 2012,- 0,16 пл.

12.Манухина Л.А. Научные аспекты решения муниципалитетами вопросов повышения качества и комфортности проживания населения города/ Международная конференция «Научные чтения, посвященные 100-летию Ю. Б. Монфреда».- Москва 2013,- 0,44 пл.

13.Манухина Л.А. Особенности оценки памятников архитектуры/ Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» - Москва 2013г.- 0,32 пл.

14.Манухина Л.А. Планирование развития земельно-имущественного комплекса города с учетом различных концептуальных задач/Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании»- Москва 2013г.- 0,2пл.

15.Манухина Л.А. О перспективах развития муниципального земельного девелопмента в России / VI Международная научно-практическая конференция «Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством» -Москва 2013 г.-0,2 пл.

КОПИ-ЦЕНТР св.: 77 007140227 Тираж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д. 36. тел.: 8-499-185-79-54,8-906-787-70-86 www.kopirovka.ru