Формирование социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости"

На правах рукописи

НАГМАНОВА Альфия Наильевна

ФОРМИРОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО МЕХАНИЗМА ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат ' диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

21 '">Я 2013

Санкт-Петербург 2013

005539598

005539598

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономической теории.

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Егоров Андрей Николаевич

Официальные оппоненты: Гумба Хута Мсуратович,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», профессор кафедры экономики и управления в строительстве;

Иванов Сергей Николаевич,

доктор экономических наук, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры экономики предпринимательства и инноваций

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный экономический университет»

Защита диссертации состоится 11 декабря 2013 г. в / б часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, зал заседаний диссертационного совета (аудитория 219).

Телефакс: (812) 316-58-72 Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-

Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

/

Автореферат разослан « £ » ноября 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Асаул Вероника Викторовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Стоимость и доступность жилья являются важными социально-экономическими категориями. Обеспеченность жильем относится к числу первоочередных человеческих потребностей. Анализ современного экономического состояния развития жилищно-строительного комплекса РФ показал, что, с одной стороны, существующие объемы вводимого жилья не в состоянии удовлетворить спрос основной массы населения, остро нуждающегося в улучшении жилищных условий, а с другой, - уровень доходов населения не позволяет приобрести жилье при сложившемся уровне цен.

В Российской Федерации органы власти на всех уровнях стремятся решить жилищный вопрос. Разработаны и действуют национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, региональные программы стимулирования развития жилищного строительства, региональная программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на 2011-2015 годы, организованы и функционируют АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). При этом выделяются следующие программы: программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья (ВЭБ), программа «Стимул» (АИЖК), отбор и реализация земельных участков (РЖС), софинансирование программ субъектов РФ и МО (Фонд ЖКХ), проекты инвестиционного фонда РФ. Существующие программы поддерживают военнослужащих, работников образования, здравоохранения, молодых семей и другие категории граждан. Однако, несмотря на принимаемые меры, говорить о наметившемся прорыве в обеспеченности жильем основной массы остро нуждающейся части населения пока не приходится. Кроме того, стоимость жилой недвижимости имеет тенденцию к постоянному увеличению. Следует иметь в виду, что из-за ограниченности средств федерального бюджета проблема доступности жилой недвижимости не может быть решена путем прямого наращивания государственных капитальных вложений. В сложившихся условиях требуется разработать социально-ориентированный механизм повышения доступности жилой недвижимости для основной массы населения РФ.

В процессе исследований была выдвинута научная гипотеза о том, что снижение себестоимости возведения объектов жилой недвижимости ведет к снижению рыночной стоимости жилья, которая, в рыночной экономике формируется в результате равенства спроса и предложения.

Степень 'разработанности темы исследования. Исследования вопросов управления жилищным строительством, а также рынком жилья широко проводились в отечественной и зарубежной практике, и нашли отражение в работах таких ученых, как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Х.М. Гумба, П.Ф. Друккер,

A.Н. Егоров, И.И. Елисеева, B.A. Заренков, А.К. Казанцев, Л.В. Канторович, JI.M. Каплан, А.Е. Когут, М. Купфер, Ю.П. Панибрагов, М.Е. Портер, Б.В. Пры-кин, С .Д. Резник, Л.Г. Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Г.М. Стерник,

B.C. Чекалин, Н.М: Чикишева, Т.Н. Цай.

з' ''"""'

Вместе с тем, исследования, в которых бы одновременно рассматривались вопросы регулирования стоимости жилья и покупательной способности населения, не нашли широкого рассмотрения. Поэтому представляется необходимым разработать соответствующий механизм, который бы был основан на системном выявлении, глубоком анализе и использовании факторов влияния, как на стоимость жилой недвижимости, так и на покупательную способность домохозяйств с целью обеспечения их сбалансированности.

Цель и задачи исследования.

Цель исследования - формирование социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости.

Объект исследования - строительный рынок жилой недвижимости в Российской Федерации.

Предмет исследования - управленческие отношения в процессе функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости.

Задачи исследования:

1) разработать концепцию социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости для широких слоев населения;

2) выявить и систематизировать ключевые факторы, позитивно влияющие на повышение доступности жилой недвижимости;

3) разработать методику проведения анализа стоимости строительства жилой недвижимости на предмет ей снижения, включающую модель влияния уровня инновационности в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости;

4) разработать экономико-математическую модель регулирования стоимости и повышения доступности жилой недвижимости;

5) разработать аналитико-графическую модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости и алгоритм достижения макроэкономического состояния рынка жилой недвижимости, обеспечивающего доступность приобретения жилья домохозяйствами со средним уровнем доходов.

Методологической основой исследования послужили научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории регулирования жилищного строительства, а также рынка жилья; системный подход к изучению управленческих отношений, складывающихся в инвестиционно-строительной деятельности, методы системного анализа и синтеза, экономико-математического моделирования, экспертного анализа, аналитико-графического моделирования.

Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п. 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестици-

онной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.

Научная новизна исследования заключается в разработке социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости. Основные результаты диссертационного исследования, обладающие научной новизной и представляемые к защите, следующие:

1. Разработана концепция социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости для широких слоев населения.

Сущность концепции заключается в равномерном стимулировании спроса и предложения. На основе этого возможно увеличение объема продаж жилой недвижимости и ограничение роста цен на жилье.

2. Расширены, уточнены и систематизированы факторы, влияющие, во-первых, на снижение стоимости жилой недвижимости, во-вторых, на повышение покупательной способности домохозяйств.

Рассматриваемый научный результат отличается от существующих подходов комплексностью решения задачи, составом факторов, ориентированностью по двум основным признакам: во-первых, на снижение стоимости жилой недвижимости (снижение себестоимости строительства; создание развитой инфраструктуры: инженерные сети, дороги, социальные учреждения на условиях государственного, государственно-частного и частного инвестирования; снижение стоимости технологического подключения объектов строительства к инженерным сетям, своевременная разработка генпланов территорий и обеспечение доступности участков под строительство и др.), во-вторых, на повышение покупательной способности домохозяйств (снижение стоимости и повышение доступности кредитов и ипотечных программ; организация строительно-сберегательных касс; обеспечение государственных дотаций, траншей на жилье и др.).

3. Разработана методика проведения анализа стоимости строительства жилой недвижимости на предмет её снижения, в которой важное значение отводится созданию модели влияния уровня инновационности в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости. Предложены основные направления эффективного внедрения инноваций, разработаны показатели инновационности и методика их расчета.

4. Предложена экономико-математическая модель регулирования стоимости и повышения доступности жилой недвижимости.

Разработанная на основе методов экономико-математического моделирования и экспертного анализа модель учитывает степень влияния организационно-экономических, инновационно-технических и других мероприятий, направленных на снижение стоимости жилья и повышение покупательной способности домохозяйств для его приобретения. Отличительная особенность экономико-математической модели от существующих подходов заключается в достижении условия FC<FI„ при котором стоимость жилья (Р) меньше (или равна) покупательной способности домохозяйств

5. Разработана аналитико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости и алгоритм её реализации.

Разработанная аналитико-графическая модель основана на комплексе одновременно проводимых организационно-экономических мероприятий, направленных на стимулирование снижения стоимости жилой недвижимости и повышение покупательной способности домохозяйств. При этом достигается заданное макроэкономическое равновесие на рынке жилой недвижимости, при котором приобретение жилой недвижимости становится возможным для широких слоев населения на основе собственных и заемных средств.

Практическая ценность и реализация результатов исследования. Практическая ценность работы заключается в возможности применения ее результатов Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС), администрацией Санкт-Петербурга и других субъектов Российской Федерации в решении проблемы обеспечения доступным и качественным жильем основной массы населения. Результаты исследования могут быть применены в деятельности коммерческих строительных организаций при формировании инвестиционных проектов и производственных программ. Практическую ценность имеет разработанный социально-ориентированный механизм повышения доступности жилой недвижимости, на основе которого возможно принятие наиболее рациональных управленческих решений в области жилищного строительства. Рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, могут быть применены в подготовке федеральных, региональных и муниципальных программах реформирования и развития жилищного строительства.

Результаты исследования успешно внедрены в ООО «Омега Строй», осуществляющей жилищное строительство на территории Санкт-Петербурга, Ленинградской области и других регионов РФ.

Апробация работы. Научные результаты диссертационных исследований доложены и получили одобрение на Международных и региональных научно-практических конференциях: 61-й, 62-й, 63-й, 64-й Международных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых СПбГАСУ (Санкт-Петербург 2008-2011 гг.); Международной научно-практической конференции (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2012 г.); Международном конгрессе, посвященном 180-летию СПбГАСУ «Наука и инновации в современном строительстве - 2012» (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2012 г.); 17-й, 18-й Международных конференциях студентов, аспирантов, молодых ученых «Ломоносов» (Москва, МГУ, 2010-2011 гг.); Международном форуме ведущих экономистов России и Китая (Санкт-Петербург, СПбГУЭФ, 2010 г.); международной конференции «Инновационная экономика: опыт развитых стран и уроки для России» (Санкт-Петербург, СПбГИЭУ, 2010 г.); постоянно действующем межвузовском научно-практическом семинаре ВИТИ (Санкт-Петербург, 2010 г.); 66-й, 67-й, 68-й конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (Санкт-Петер-

бург, 2009-2011 гг.); научной сессии «Россия в поисках новой модели взаимодействия государства и рынка» профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов (Санкт-Петербург, СПбГЭУ, 2013 г.).

Публикации. Результаты исследования опубликованы в 22 научных работах общим объемом 4,81 п. л. В том числе в 3-х работах, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 157 наименований работ отечественных и зарубежных авторов и приложения. Рукопись содержит 174 страницы основного текста, в том числе 10 таблиц, 21 рисунок, 19 формул.

Во введении обоснована актуальность проводимых исследований, сформулированы цель и задачи, научная и практическая значимости.

В первой главе на основе анализа отечественного и зарубежного опыта выявлены и систематизированы основные направления снижения стоимости и повышения доступности жилой недвижимости.

Во второй главе разработана концепция социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости, основанная на равномерном стимулировании спроса и предложения; расширены, уточнены и систематизированы факторы стимулирования спроса и предложения.

В третьей главе разработана методика проведения анализа стоимости строительства жилой недвижимости, в которой важное значение отводится созданию модели влияния уровня инновационности в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости; создана экономико-математическая-модель регулирования стоимости и повышения доступности жилья; разработана анали-тико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости и алгоритм еЗ реализаций:

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационного исследования. ■ ■•■■■■

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЙ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

I. Разработана концепция социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости для широких слоев населения.

Под социально-ориентированным механизмом понимается совокупность институтов, правовых норм, конкретных форм, средств и методов воздействия, с помощью которых реализуются действующие в данных условиях экономические законы, направленные на повышение качества жизни основной массы населения.

Сущность концепции социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости заключается в равномерном стимулировании спроса и предложения.

Спрос на жилье является относительно неэластичным. Это объясняется тем, что жилье является первичной потребностью человека. Поэтому при повышении цен на жилье количество приобретаемых квартир изменяются в меньшей пропорции, чем цены. На рис. 1 представлена графическая иллюстрация увеличения величины спроса на рынке жилой недвижимости. В случае увеличения платежеспособности населения под воздействием организационно-экономических мероприятий, направленных на стимулирование спроса на жилую недвижимость, линия спроса (О) на графике переместиться вправо (Б'). Если при этом величина предложения останется неизменной, то рыночная цена на жилье (Р0) увеличится до уровня Рг Однако цены на жилье зависят не только от интенсивности спроса, но и от взаимодействия его с предложением.

Отличительная особенность предложения жилой недвижимости заключается в том, что оно совершенно неэластично по отношению к ценам на жилье в конкретный момент времени или краткосрочном периоде. Неэластичность предложения объясняется тем, что здания не могут быть мгновенно построены. Следовательно, какие бы цены на жилую недвижимость не установились в данный момент, предложение его будет неизменно. На рис. 2 представлена графическая иллюстрация увеличения величины предложения на рынке жилой недвижимости. В случае увеличения предложения жилой недвижимости под воздействием организационно-экономических мероприятий, направленных на стимулирование предложения жилой недвижимости, линия предложения (Б) на графике также переместиться вправо (Б'). Если при этом величина спроса останется неизменной, то рыночная цена на жилье (Р0) снизится до уровня Р,.

Рис. 1. Увеличение величины спроса на Рис. 2. Увеличение величины

рынке жилой недвижимости предложения на рынке жилой

недвижимости

В случае одновременного, примерно равного увеличения спроса и предложения (рис. 3) цена на жилую недвижимость (Р0) останется неизменной, но количество жилья <20 увеличится до величины <Зр что в дальнейшем будет способствовать снижению цены. Таким образом, сущность концепции регулирования рынка жилой недвижимости заключается в одновременном стимулировании спроса и предложения. На основе этого возможно увеличение объема продаж жилой недвижимости и ограничение роста цен на жилье.

Необходимо выявить и систематизировать факторы влияния для выработки соответствующих организационно-экономических мероприятий, воздействующих на стоимость жилья и покупательную способность с целью их одновременного встречного движения: а) стоимость жилой недвижимости снижается; б) покупательная способность увеличивается. Процесс продолжится до момента достижения равновесной цены, при которой нормативное жилье становится доступным для основной массы населения.

Состав концепции социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости представлен в табл. 1.

Таблица 1

Состав концепции социально-ориентированного механизма повышения доступности

жилой недвижимости

_Цели__

Повысить качество жизни населения РФ путем обеспечения доступности приобретения жилой недвижимости для основной массы населения РФ: сделать возможным приобретение нормативной двухкомнатной квартиры (современной, комфортабельной, экономического класса, общей площадью 54 м ) для большинства остронуждающихся

/в улучшении жилищных условий домохозяйств._

_Задачи__

Достичь равновесия на рынке жилой недвижимости между платежеспособным спросом, формируемым основной массой домохозяйств РФ и предложением жилой недвижимости экономического класса путем приведения в соответствие рыночной стоимости 1 м2 жилой недвижимости (за счет ее снижения) и покупательной способностью 1 м2

(за счет повышения покупательной способности домохозяйств)_

_Пути решения___

1. Сформировать комплекс организационно-экономических мероприятий, в основу которых заложены факторы, влияющие на снижение стоимости жилой недвижимости и повышение покупательной способности домохозяйств;

2. Разработать методику анализа стоимости строительства жилой недвижимости на предмет её снижения. В рамках методики создать модель влияния уровня инновационно сти в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости;

3. Разработать экономико-математическую модель повышения доступности жилой недвижимости;

4. Создать аналитико-графическую модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости. Разработать алгоритм реализации модели достижения заданного макроэкономического равновесия стоимости жилой недвижимости и покупательной способности основной массы до-мохозяйств.__

Для реализации данной концепции был выполнен комплекс исследований, включающих анализ строительного рынка жилой недвижимости, доступности, накопленного опыта его регулирования. На рис.4 приведён анализ динамики из-

Рис. 3. Увеличение величины спроса и предложения на рынке жилой недвижимости

менения цены квадратного метра жилой недвижимости с 2000 по 2012 гг. на примере Санкт-Петербурга.

■ Средние цены на вторнчяомрыике жилье вахонецгода, ртм2 Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.

Рис. 4. Динамика изменения средней цены 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке и среднемесячной номинальной начисленной заработной платы в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2012 г.

По данным Петростата средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья в Санкт-Петербурге в 2012 г. на вторичном рынке жилья составила 92 070 руб./м2. А среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника составила 30 363 руб. Как показал анализ, приобретение нормативной двухкомнатной квартиры 54 м2 с помощью собственных и заемный средств доступно лишь для 20 % домохозяйств Санкт-Петербурга. Поэтому в настоящее время приобретение жилой недвижимости для основной остро нуждающейся массы населения не доступно.

В РФ создан Фонд содействия развития жилищного строительства, действие которого основано на выявлении свободных земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые могут быть использованы для жилищного строительства, выработке мероприятий по освоению земельных участков (подготовке и проведению аукционов, заключению договоров с компаниями победителями аукционов, мониторинге реализации проектов), содействии в разработке градостроительной документации архитектурно-строительного проектирования, обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой, содействии в доступе к финансовым ресурсам, снятии бюрократических и административных барьеров, в гарантии выкупа построенного жилья, стимулировании спроса.

Анализ зарубежного опыта регулирования стоимости и обеспечения доступности жилья выявил, что в западноевропейских странах управление стоимостью жилой недвижимости осуществляется путем одновременного поддержания спроса и предложения на жилье. Стимулирование предложения осуществляется

путем обеспечения невысокой стоимости земли под жилищное строительство (субсидии, льготы на приобретение), применения инновационных методов строительства на основе энергосберегающих технологий, жесткого регулирования себестоимости строительства жилой недвижимости и нормы прибыли девелоперов, низких процентных ставок для кредитования строительства, налоговых льгот.

Стимулирование спроса осуществляется путем эффективной политики в области разнообразия схем накопления для приобретения жилья (например, ССК), налоговых послаблений, низких процентных ставок по ипотеке, продуманной законодательной базы регулирования жилищной сферы, гибкой социальной политики обеспечения населения жильем. Продуманная жилищная политика западных стран дает возможность основной массе населения приобрести жилье в течение сравнительно короткого промежутка времени (например, показатель периода накопления для приобретения жилья, рассчитанный как отношение средней рыночной стоимости жилья к среднему уровню доходов домохозяйств, в развитых странах 3-4 года, в то время как в Санкт-Петербурге он равен 12-15 лет).

Выполненный анализ отечественных и зарубежных научных разработок по рассматриваемой теме позволил сформировать вышеизложенную концепцию социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости для широких слоёв населения.

2. Расширены, уточнены и систематизированы факторы, влияющие, во-первых, на снижение стоимости жилой недвижимости, во-вторых, на повышение покупательной способности домохозяйств.

В процессе проведения исследования был сформирован комплекс факторов, влияющих на снижение стоимости жилой недвижимости (рис. 5).

Рис. 5. Факторы, влияющие на снижение стоимости жилой недвижимости

Выполненный всесторонний комплексный анализ совокупности факторов, влияющих на состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости,

показал, что необходимо при совместном участии государственных структур и бизнес сообществ разработать и осуществить комплекс организационно-экономических (в том числе инновационных) мероприятий, обеспечивающих снижение производственных и непроизводственных затрат, связанных со строительством жилья.

Макроэкономический анализ показывает, что для решения задачи обеспечения доступности жилья недостаточно только снижать стоимость строительства. Необходимо также уделить особое внимание повышению покупательной способности населения. Выполненные исследования позволили сформировать комплекс факторов, позитивно влияющих на повышение покупательной способности до-мохозяйств (рис. 6).

Рис. 6. Факторы, влияющие на повышение покупательной способности домохозяйств

На основе системы факторов, изложенных рис. 6, разрабатывается комплекс организационно-экономических мероприятий, направленных на повышение доходов населения до уровня, предполагающего возможность приобретения качественного и комфортного жилья за счёт собственных и заемных средств. Необходимо отметить, что следует активно развивать систему ипотечного кредитования и разработать альтернативные системы, основанные на механизме ссудо-сбе-режения.

Разработка и внедрение рациональной и продуманной схемы ссудо-сбере-жения, способной эффективно функционировать в условиях РФ, позволит решить задачу первоначального накопления (до 50 % от стоимости квартиры) и дальнейшего получения ссуды под низкий процент. Важная роль отводится государственной жилищной политики, ориентированной на систему поддержки населения с низкими доходами путем предоставления льгот и траншей на жилье. Необходимо также более рациональное регулирование жилищной сферы в области налогообложения и снижения привлекательности приобретения жилья в спекулятивных целях.

3. Разработана методика проведения анализа стоимости строительства жилой недвижимости на предмет её снижения, в которой важное значение отводится созданию модели влияния уровня инновационности в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости. Предложены

основные направления эффективного внедрения инноваций, разработаны показатели инновационности и методика их расчета.

В результате проведенных исследований разработана методика поиска оптимальных решений сокращения затрат, формирующих стоимость строительства жилой недвижимости, а также её рыночную стоимость. Методика анализа стоимости жилой недвижимости (табл. 2) отражает последовательность аналитических действий, а также вид, цели и решаемые задачи.

Таблица 2

Методика анализа стоимости строительства жилой недвижимости, цели и задачи проводимого анализа

№ п/п Вид анализа Цели анализа Решаемые задачи

I Общий анализ стоимости строительства жилой недвижимости в сложивших условиях Выявление возможных путей снижения стоимости строительства жилой недвижимости Определение возможного сокращения стоимости строительства жилой недвижимости

2 Анализ объемов строительства жилья Выявление оптимальных объемов ввода жилья Установление баланса между спросом и предложением на рынке жилья.

3 Анализ рынка строительных материалов и услуг Выявление путей снижения стоимости строительных материалов и услуг Выработка конкретных организационно-экономических мероприятий по оптимизации рынка строй* материалов и услуг

4 Анализ доступности пятен под строительство Выявление причин высокой стоимости земельных участков Снижение стоимости земельных участков

5 Анализ времени согласования проекта и получения разрешения на строительство Выявление барьеров прохождения согласования проектно-сметной документации Сокращение сроков согласования проекта и получения разрешения на строительство

б Анализ проектных решений жилых зданий Оптимизация проектных решении жилых зданий по критерию минимизации стоимости строительства Установление оптимальных конструктивных, архитектурно-планировочных и конструкционно-технологических решений жилых зданий

7 Анализ внедрения инновационного комплекса мероприятий Выявление областей внедрения инновационного комплекса мероприятий Модернизация производственных мощностей выпуска строительных материалов, внедрение инновационных технологий в строительное производство, развитие совместных с зарубежными фирмами инвестиционно-строительных проектов

8 Анализ условно-переменных и условно-постоянных факторов стоимости жилой недвижимости Выявление влияния условно-переменных и условно-постоянных факторов на конечную стоимость жилой недвижимости Уменьшение условно-переменных и условно-постоянных затрат путем применения эффективных материалов и ресурсосберегающих технологий, в том числе сокращающих сроки строительства

9 Обобщение выработанных организадио нно-эконом и-ческих мероприятий Оценка комплекса организационно-экономических мероприятий Установление целесообразности и эффективности предлагаемых решений и мероприятий

Применение методики анализа стоимости строительства жилой недвижимости позволяет вырабатывать соответствующие мероприятия. В рамках реализации п. 7 данной методики разработаны основные направления инновационных преобразований в строительной сфере при решении задачи обеспечения дослуп-

ным и качественным жильем населения России. Широкое применение инноваций в строительстве способно значительно снизить издержки предприятий строительного комплекса. Показатели, отражающие уровень инновационное™ в строительстве представлены на рис. 7.

\

Уровень внедрения современных

методов организациям управления . строительством (Умоу)

Уровень внедрения новых ресурсосберегающих технологий (Унрт)

Уровень внедрения высокоэффективных строительных матер дало в и конструктивно -технологических решений (Усмг)

1 >/уровень ишсжационностиЧ \в строительстве 1

Уровень огтгимшации информационных потоков (Уоип)

\

)

/

Рис. 7. Показатели, отражающие уровень инновационное™ в строительстве

Методика расчета показателей уровня инновационности в строительстве следующая. Уровень внедрения новых ресурсосберегающих технологий (У]п>т) на конкретном объекте строительства определятся как отношение числа применённых инновационных технологий выполнения строительных работ (<}, ) к общему числу строительных технологий, использованных при возведении здания или сооружения (<30 ).

<3 I

У =

' нрт

Ро'

(1)

Уровень внедрения высокоэффективных строительных материалов и конструктивно-технологических решений (Усмк) определяется как отношение количества применённых высокоэффективных строительных материалов и конструктивно-технологических решений (Р,) к общему числу использованных строительных материалов и конструктивно-технологических решений при строительстве здания или сооружения (Р0).

У =

' емк

р 1

(2)

Уровень внедрения современных методов организации и управления строительством (Умоу) определяется как соотношение внедренных в производство

новых эффективных методов организации и управления строительством (7) ) к общему числу примененных методов организации и управления при строительства здания или сооружения (Т0).

j моу т . (3)

lO

Уровень оптимизации информационных потоков (Уоип) определяется как соотношение числа собираемой, обрабатываемой, передаваемой и получаемой потребителем информационных потоков с помощью IT технологий на основе оптимизационного программного обеспечения ( Z,) к общему числу информационных потоков при строительства здания или сооружения (Z0).

^оип = . (4)

Уровень инновационности строительства (Уис) рассчитывается как среднеарифметическое четырёх выше рассмотренных уровней.

у +v +V +У

V _ * нет т * смт т * моу т оип

у ис - 4 (5)

где Унрт, Усмк, Умоу, Уоип - то же, что и в (1)-(4).

Повышение уровня инновационности в строительной сфере экономики -это эффективнейший социально-экономический инструмент повышения доступности жилой недвижимости на основе снижения стоимости, сокращения сроков и повышения качества строительства жилой недвижимости.

4. Предложена экономико-математическая модель регулирования стоимости и повышения доступности жилой недвижимости.

Экономико-математическая модель регулирования стоимости и повышения доступности жилой недвижимости имеет следующий вид:

К = 9, (с) -» min (6)

К = ~> тах (7)

В качестве целевых функций выступают средняя стоимость жилой недвижимости (F, тыс.руб/м3) и среднемесячная покупательная способность домохо-зяйствами (F, тыс.руб/мг). Действие функций направлено на минимизацию средней стоимости 1 м2 жилья и максимально возможное увеличение среднемесячной покупательной способности 1 мг жилья домохозяйствами. После формализации задачи Fc и Fw можно представить в следующем виде.

^ = С0 - ДС0 —> min, (8)

F„ = ^0+AW0->max, (9)

где С0— средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости в базовом году, тыс. руб./м2; ДСа - снижение средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости в результате реализации комплекса мероприятий (внедрения высокоэффективных строительных материалов, применения инновационных конструктивно-технологических решений и др.), тыс. руб./м2; IV0 - среднемесячная покупательная способность 1 м2

жилья домохозяйствами в базовом году, тыс. руб./м2; Д 1Уд— повышение среднемесячной покупательной способности 1 м2 жилья домохозяйствами в результате реализации комплекса мероприятий (повышения уровня доходов домохозяйств, снижение стоимости и повышение доступности кредитов и ипотечных программ, организация строительно-сберегательных касс и др.).

д с, = (Ю)

ы

ли'»(п)

где т — число учитываемых /-х видов мероприятий, снижающих стоимость 1 м2 жилой недвижимости; к'— коэффициент снижения стоимости 1 м2 жилой недвижимости по /-му мероприятию; х°— удельный вес в стоимости 1 м2, охваченный ¡-и мероприятием снижения стоимости, тыс. руб./м2; п - число учитываемых у'-х видов мероприятий, повышающих покупательную способность домохозяйств; к"-коэффициент повышения среднемесячной покупательной способности домохозяйства по у'-му мероприятию; X'— удельный вес в среднемесячной покупательной способности домохозяйства, охваченный j-м мероприятием повышения покупательной способности, тыс. руб./м2.

^=с0-|>;л7->тш, (12)

(13)

№

где С0, т ,к', Х°,1Гл,п, к~, X] -те же, что в формулах (8), (9), (10), (11).

Задача, решаемая на основе предлагаемой экономико-математической модели, состоит в том, чтобы определить экономически наиболее рациональные варианты снижения стоимости жилья и повышения покупательной способности. При этом должны учитываться следующие основные ограничения: средний уровень доходов населения; максимально возможный уровень инвестиций в жилищное строительство; количество потенциальных потребителей жилой недвижимости; территориальные резервы развития конкретных территорий. В результате оптимизационного решения достигается выполнение научной задачи, поставленной в диссертационном исследовании, а именно ^ < т. е. качественная и комфортная жилая недвижимость должна стать доступной для основной массы населения.

В ходе исследования был выполнен экспертный анализ, в результате которого получены процентные значения факторов влияния организационно-экономических мероприятий на снижение стоимости жилой недвижимости и повышение среднемесячной покупательной способности домохозяйств. Затем рассчитано среднее значение факторов влияния по каждому мероприятию. В результате проведенного исследования разработаны долевые коэффициенты влияния факто-

ров на показатели «стоимость жилой недвижимости» и «покупательная способность домохозяйств».

Полученные данные позволяют проанализировать на стадии принятия решения возможные организационно-экономические мероприятия и определить относительные процентные снижение и увеличение интегральных показателей в решении задачи обеспечения доступности жилья.

5. Разработана аналитико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости и алгоритм её реализации.

В ходе диссертационного исследования разработана аналитико-графиче-ская модель функционирования механизма повышения доступности жилой недвижимости (рис. 8). При этом его основная цель - создание равновесного состояния между рыночной стоимостью жилой недвижимости и покупательной способностью домохозяйств.

На рис. 8 выделены контур влияния, контур достижения равновесия и зона равновесия. Контур влияния представляет собой два блока факторов влияния: на рыночную стоимость и покупательную способность, а контур достижения равновесия — площадь, в рамках которой на различных уровнях может быть достигнуто равновесие.

Аналитико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости показывает, как под воздействием организационно-экономических мероприятий происходит встречное движение — снижение рыночной стоимости жилья и повышение покупательской способности домохозяйств — до достижения их соответствия в зоне равновесия - конечной цели, на которую направлено действие всего механизма. Равновесное положение свидетельствует о возможности приобретения жилья основной массой домохозяйств за счет собственных и заемных средств.

С целью реализации рассмотренной модели разработан алгоритм достижения макроэкономического состояния доступности жилой недвижимости, описывающий упорядоченную последовательность действий достижения целевого результата. Алгоритм позволяет автоматизировать процесс выработки оптимальных управленческих решений (рис. 9).

Алгоритм состоит из следующих блоков: 1) начало работы автоматизированной системы; 2) ввод исходных данных, формируемых на основе статистических данных по рассматриваемому региону и справочных данных о результативности организационно-экономических мероприятий: С0— средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости в базовом году, тыс. руб./м2, т - число учитываемых 1-х видов мероприятий, уменьшающих стоимость 1 м2 жилой недвижимости, к' ,¿2 — коэффициенты снижения стоимости 1 м2 жилой недвижимости по/'-му мероприятию, Х'{ ,Х1,...,Х°т - удельный вес в стоимости 1 м2, охваченный /-м мероприятием снижения стоимости, тыс. руб./м2, среднемесячная покупательная способность 1 м2 жилья домохозяйствами в базовом году, тыс. руб./м2, п — число

2. Модернизация промышленных мощностей, применение инновационных технологий

Факторы стимулирования предложения

. Снижение себестоимости строительства

3. Оптимизация проектных решений жилых зданий

4. Оптимизация методов организации и управления строительством__

5. Своевременная разработка генпланов территорий и обеспечение доступности участков под строительство

б. Снижение стоимости технологического подключения объектов строительств а к инженерным сетям

7. Уменьшение времени согласования проекта и получения разрешения на строительство

8. Рост объеме» строительства жилья

9. Рост объемов инвестиций, организация крупномасштабны х инвестиционных проектов

10. Создание развитой инфраструктуры: дороги, социальные и административные учреждения на условиях государственного, государственно-частного и частного _инвестирования_

11. Прогрессивное повышение

уровня налогообложения объектов жилой недвижимости

12. Повышение профессионального уровня строительной сферы

к

13. Развитие рынка аренды

жилой недвижимости, строительство социальных доходных домов

14. Другие факторы

Контур влияния

Контур достижения равновесия тыс. руб. /м 1А

Рыночная стоимость

жилой недвижимости

90-

80-

70

I---1

I I I I

I___1

-II I

I---1

I I I I I___I,

■0--

20

I___1

Факторы стимулирования спроса

ния |

1. Повыше кие уровня доходов домохозяйств

2. Снижение стоимости и повышение доступности кредитов и ипотечных программ

3. Повышение уровня официальных доходов населения

4. Организация строительно -сберегательных касс (ССК)

5. Обеспечение

государств енны х дотаций, траншей на жилье

6. Повышение надежности сделок долевого строительства

7. Снижение налогообложения

сделок с недв иж им остью

8. Снижение стоимости услуг страховых компаний

9. Другие факторы

Л

Рис. 8. Аналитико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости (на примере данных Санкт-Петербурга)

Рис. 9. Алгоритм достижения заданного макроэкономического равновесия стоимости жилой недвижимости и покупательной способности основной массы домохозяйств

учитываемых >х видов мероприятий, повышающих покупательную способность домохозяйств, X" - удельный вес в среднемесячной покупательной спо-

собности домохозяйства, охваченныйу'-м мероприятием повышения покупательной способности, тыс. руб./м2; 3) сравнение первоначальной средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости (Рс) и средней покупательной способности 1 м2 домо-хозяйствами (Я^); 4) проведение мероприятий ДС0',ДС0г...ДС0'- снижение средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости в результате реализации мероприятий на 1,2 ... к-м шагах оптимизации, тыс. руб./м2, А1У<,\АП'01..А1У0'-повышение среднемесячной покупательной способности 1 м2 жилья домохозяйствами в результате реализации мероприятий на 1,2 ... 1-м шагах оптимизации; 5) сравнение измененной под воздействием проведенных мероприятий ЛС0,,ЛС0!...ДС0" средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости (Рс) и измененной под воздействием мероприятий А1У0',А1Г02...АМ/0' средней покупательной способности домохозяйств (^„У, 6) результат решения задачи; 7) завершение работы автоматизированной системы.

Предложенная блок-схема алгоритма описывает упорядоченную последовательность действий (реализацию одновременно проводимых организационно-экономических мероприятий, направленных на стимулирование снижения стоимости жилой недвижимости и повышение покупательной способности домохо-зяйств), приводящих при определенном количестве шагов преобразований к необходимому результату: достижению заданного макроэкономическое равновесие на рынке жилой недвижимости, при котором приобретение жилой недвижимости становится возможным для широких слоев населения на основе собственных и заемных средств.

Апробация и внедрение предложенного в диссертационной работе социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости привело к сокращению себестоимости строительства объектов в среднем на 18 % путем оптимизации проектных решений возводимых зданий, применения инновационных технологий производства работ, снижения издержек компании и других мероприятий. Это позволило повысить конкурентоспособность предложения и увеличить объемы продаж путем снижения цены предложения 1 м2 для покупателей в построенных жилых домах на 13 % по сравнению со среднерыночной стоимостью.

Следует также отметить, что, с одной стороны, для стабильного функционирования строительного рынка необходимо равномерное развитие спроса и предложения жилья (или с небольшим опережением спроса над предложением), с другой, для решения жилищной проблемы нужно больше строить, чтобы рыночная цена имела тенденцию к снижению, т. е. развитие предложения должно опережать рост спроса. В разработанном в диссертации механизме решение задачи обеспечения доступности жилья носит комплексный характер, при этом, достигается более эффективное решение.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

1. Решение жилищной проблемы - одна из ключевых социально-экономических задач государства, позволяющая существенно изменить в лучшую сторону качество жизни населения. Кроме того, крупномасштабное жилищное строительство стимулирует развитие смежных отраслей и, следовательно, способствует поддержанию устойчивых темпов развития национальной экономики.

2. Систематизирован и обобщен зарубежный опыт регулирования стоимости и обеспечения доступности жилья. В западноевропейских странах решение этого вопроса осуществляется путем одновременного поддержания спроса и предложения на жилье, а также развития арендных отношений.

3. Разработана концепция социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости, сущность которой заключается в равномерном стимулировании спроса и предложения. Концепция предусматривает проведение организационно-экономических, инновационных и других мероприятий для одновременного воздействия на стоимость жилой недвижимости с целью ее снижения и покупательную способность населения с целью ее увеличения до момента достижения их равновесного состояния.

4. Сформирован комплекс факторов, влияющих на снижение стоимости жилой недвижимости. К ним относятся: рост объемов строительства жилья, развитие рынка аренды жилой недвижимости, строительство социальных доходных домов, создание развитой инфраструктуры: дороги, социальные и административные учреждения, своевременная разработка генпланов территорий и обеспечение доступности участков под строительство, снижение стоимости технологического подключения объектов строительства к инженерным сетям, уменьшение времени согласования проекта и получения разрешения на строительство, снижение себестоимости строительства, оптимизация проектных решений жилых зданий, модернизация промышленных мощностей по производству строительных материалов и конструкций, применение инновационных технологий, оптимизация методов организации и управления строительством и др.

5. Проанализирован и систематизирован комплекс факторов, позитивно влияющих на повышение покупательной способности домохозяйств. К ним относятся следующие: повышение уровня доходов домохозяйств, снижение стоимости и повышение доступности кредитов и ипотечных программ, организация строительно-сберегательных касс, обеспечение государственных дотаций и траншей на жилье и др.

6. Разработана методика проведения анализа стоимости строительства жилой недвижимости на предмет её снижения, в которой важное значение отводится созданию модели влияния уровня инновационное™ в строительстве на снижение стоимости возведения жилой недвижимости. Предложены основные направления эффективного внедрения инноваций, разработаны показатели инновационное™ и методика их расчета.

7. Создана экономико-математическая модель регулирования стоимости и повышения доступности жилой недвижимости, учитывающая степень влияния организационно-экономических, инновационно-технических и других мероприятий (на основе проведенного экспертного анализа), направленных на снижение стоимости жилья и повышение покупательной способности домохозяйств для его приобретения. Отличительная особенность экономико-математической модели от существующих подходов заключается в достижении условия Рс <, при котором стоимость жилья (Рс) меньше (или равна) покупательной способности домохозяйств (Рм>).

8. Разработана аналитико-графическая модель функционирования социально-ориентированного механизма повышения доступности жилой недвижимости и алгоритм её реализации, которые основаны на комплексе одновременно проводимых организационно-экономических мероприятий, направленных на стимулирование снижения стоимости жилой недвижимости и повышение покупательной способности домохозяйств. При этом достигается заданное макроэкономическое равновесие на рынке жилой недвижимости, при котором приобретение жилой недвижимости становится возможным для широких слоев населения на основе собственных и заемных средств.

9. Разработан социально-ориентированный механизм повышения доступности жилой недвижимости, базирующийся на комплексе одновременно проводимых мероприятий, направленных на равномерное стимулирование снижения стоимости жилой недвижимости и повышения покупательной способности до-мохозяйств таким образом, чтобы приобретение жилой недвижимости стало доступным для широких слоев населения со среднестатистическими доходами на основе собственных и заемных средств.

10. Дальнейшее исследование предлагается направить на разработку соответствующих статистических, нормативно-правовых, инновационно-технических и других баз данных для создания автоматизированных систем поддержки принятия эффективных управленческих решений на федеральном и региональном уровнях.

IIL ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

публикации в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Нагманова, А.Н. Пути снижения стоимости жилой недвижимости/А.Н. Нагманова // Вестник ИНЖЭКОНА. - 2011. - № 5 (48). - С. 444-448 (0,28 пл./ 0,28 а л.).

2. Нагманова, A.H. Управление стоимостью жилой недвижимости / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, Н.П. Матвеева // Экономика и управление. — 2011. — № 4 (66). - С. 44-49 (0,48 п.лУ0,4 а.л.).

3. Нагманова, А.Н. Инновационность в строительной сфере экономики как инструмент снижения стоимости, сокращения сроков и повышения качества строительства / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, М.Л. Шприц // Проблемы современной экономики. - 2011. -№ 3 (39). - С. 251-253 (0,25 п.л./0,1 а.л.).

публикации в других изданиях:

4. Нагманова, A.H. Систематизация факторов влияния на развитие жилищного строительства / А.Н. Нагманова // XVIII Международная научная конференция студентов, аспирантов, молодых ученых «Ломоносов». Секция «Экономика».-М.: МГУ, 2011. - С. 105-107 (0,12 п.л./0,12 а.л.).

5. Нагманова, А.Н. Оценка экономической эффективности механизма регулирования стоимости и обеспечения доступности жилья / А.Н. Нагманова // Актуальные проблемы современного строительства: 64-я МНТК молодых ученых / СПбГАСУ. - В 3 ч. - СПб., 2011. - Ч. III. - С. 154-157 (0,16 п.л./0,16 а.л.).

6. Нагманова, А.Н. Роль инноваций в обеспечении минимальных сроков строительства, доступной стоимости и качества жилой недвижимости / А.Н. Нагманова // XVII Международная научная конференция студентов, аспирантов, молодых ученых «Ломоносов». Секция «Экономика». - М.: МГУ, 2010. - С. 53-55 (0,12 п.л./0,12 а.л.).

7. Нагманова, А.Н. Анализ колебания цен на рынке жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга / А.Н. Нагманова И По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь раз-

вития: Науч. тр. Российской научно-практической конференции. - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2010. - С. 95-101 (0,28 п.л./0,28 а.л.).

8. Нагманова, А.Н. Управление финансово-хозяйственной деятельностью строительной компании в условиях кризиса / А.Н. Нагманова // Актуальные проблемы современного строительства: сборник материалов 62-й Международной научно-технической конференции молодых ученых, секция управления / СПбГАСУ. -В 5 ч.- СПб., 2009 г. - Ч. V. - С. 68-71 (0,16 п.л./ОДб а.л.).

9. Нагманова, А.Н. Критерии оценки качества жизни в Санкт-Петербурге / А.Н. Нагманова // Актуальные проблемы современного строительства: сборник материалов 62-й Международной научно-технической конференции молодых ученых, / СПбГАСУ. - В 5 ч. - СПб., 2009 г. - Ч. V. - С. 151-156 (0,24 п.л./0,24 а.л.).

10. Нагманова, А.Н. Стоимость и доступность жилой недвижимости / А.Н. Нагманова // Инновации экономики и управления в строительстве: материалы Международной научно-практической конференции. 10-12 октября 2012 г. / под общей редакцией В.Ю. Жукова, Г.Ф. Токуновой; СПбГАСУ. - СПб., 2012. -С. 72-76 (0,2 п.л./0,2 а.л.).

11. Нагманова, А.Н. Моделирование процессов сокращения стоимости жилой недвижимости/ А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров //Доклады 68-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета / СПбГАСУ - В 5 ч,- СПб., 2011. - 4.V. - С. 241-246 (0,24 П.Л./0.12 ал.).

12. Нагманова, А.Н. Управление процессами формирования стоимости и обеспечения доступности жилья в России / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Актуальные проблемы современного строительства: 64-я МНТК молодых ученых / СПбГАСУ. - В 3 ч. - СПб., 2011. - Ч. III. - С. 193-196 (0,16 п.л./0,08 а.л.).

13. Нагманова, А.Н. Влияние зарубежных инвестиций на снижение стоимости жилой недвижимости и повышение платежеспособного спроса в РФ / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, В.Д. Соколов // Россия в поисках новой модели взаимодействия государства и рынка: научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР за 2012 год. Март - апрель 2013 г. Общеэкономический факультет: сборник докладов / СПбГЭУ. -СПб., 2013. - С. 59-63 (0,2 пл./0,1 а.л.).

14. Нагманова, А.Н. Развитие внутреннего спроса и инвестиционно-строительной деятельности - эффективное преодоление последствий мирового экономического кризиса для национальных экономик / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, МЛ. Шприц // IV международный форум ведущих экономистов России и Китая / под ред. д.э.н., проф. И. А. Макеимцева: сборник докладов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010. - С. 341-345 (0,2 п.л./0,08 а.л.).

15. Нагманова, А.Н. Совершенствование оценки инновационности в строительстве / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, В.Д. Соколов // Актуальные проблемы современного строительства и пути их эффективного решения: материалы Международной научно-практической конференции. 10-12 октября 2012 г. / под общей редакцией А.Н. Егорова, А.Г. Черных; СПбГАСУ. - В 2 ч. Ч. И. - СПб., 2012 -С. 84-87 (0,16 п.л./0,1 а.л.).

16. Нагманова, А.Н. Инновации в строительной сфере экономики как фактор снижения рыночной стоимости жилья / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Инновационная экономика: опыт развитых стран и уроки для России: материалы науч.-пракг. конф. 26 марта 2010 г.: Ч. 2 / ред. кол.: Л.Г. Симкина (отв. ред.) [отв. ред.] -СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - С. 152-155 (0,16 п.л./0,08 а.л.).

17. Нагманова, А.Н. Моделирование управленческих отношений при реализации инвестиционно-строительных проектов / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, М.Л. Шприц// Постоянно действующий межвузовский научно-практический семинар: статьи и тезисы докладов / ВИТИ. - СПб., 2010. - С. 266-270 (0,2 п.л./0,08 а.л.).

18. Нагманова, А.Н. Анализ взаимоотношений участников инвестиционно-строительной деятельности / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров, МЛ. Шприц, // Доклады 67-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета / СПбГАСУ - В 5 ч- СПб., 2010. -Ч.У. - С. 113-118 (0,24 п.л./0,08 а.л.).

19. Нагманова, А.Н. Сокращение стоимости строительства объектов жилой недвижимости / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Постоянно действующий межвузовский научно-практический семинар: статьи и тезисы докладов / ВИТИ. -СПб., 2010. - С. 270-275 (0,24 п.л./0,12 а.л.).

20. Нагманова, А.Н. Механизм регулирования цен на жилую недвижимость в условиях выхода из экономического кризиса / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Актуальные проблемы современного строительства: 63-я МНТК молодых ученых / СПбГАСУ. - В 3 ч. - СПб., 2010. - Ч. Ш,- С. 244-247 (0,16 п.л./0,08 а.л.).

21. Нагманова, А.Н. Динамика изменения стоимости жилой недвижимости в период с 2000 по 2009 годы / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Доклады 67-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета / СПбГАСУ - В 5 ч — СПб., 2010. — Ч.У. -С. 212-216 (0,2 п.л./0,1 а.л.).

22. Нагманова, А.Н. Систематизация факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости / А.Н. Нагманова, А.Н. Егоров // Актуальные проблемы современного строительства: сборник материалов 61-й Международной научно-технической конференции молодых ученых, / СПбГАСУ. - Ч. V. - СПб., 2008 г. -С. 199-207 (0,36 п.л./0,18 а.л.).

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписано к печати 5.11.2013. Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,6. Тир. 120 экз. Заказ 151. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.