Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот"

ИВАНКИНА ЕЛЕНА ВЛАДИМИРОВНА

Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот

Специальность 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

ооз

15ЭОЭЭ

Москва-2007

Работа выполнена на кафедре Управления недвижимостью -и проблем землепользования ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации»

Официальные оппоненты:

Доктор экономических наук, профессор, академик РАН Аганбегян Абел Гезевич

Доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН Емельянов Алексей Михайлович

Доктор экономических наук, профессор Лексин Владимир Николаевич

Ведущая организация:

Государственный институт управления

Защита состоится «23 » октября 2007года в ¡2 00 часов на заседании диссертационного совета Д 504 001 01 ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации »по адресу 119571, Москва, проспект Вернадского, д 82

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации»

Автореферат разослан 21 сентября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета Д 504 001 01

д э н В Н Засько

Общая характеристика работы

Актуальность темы Предлагаемая диссертация посвящена исследованию жизненно важного аспекта развития современной России -совершенствованию методологических основ и механизма вовлечения земель в экономический оборот (применительно к землям под промышленными предприятиями)

Земля - основной объект изучения, как в теории земельных отношений, так и в теории управления недвижимостью Между тем, системного подхода к ее изучению и вовлечению в хозяйственный оборот (не только в качестве объекта земельных отношений, но и как основного элемента недвижимости), - до сих пор не было Традиционно в отечественной экономической науке проблемы вовлечения земельных участков в экономический оборот рассматривались лишь применительно к землям сельскохозяйственного назначения, а земельные отношения -отдельно от теории управления недвижимостью

Необходимость осуществления именно комплексного, системного подхода к изучению данной проблемы стала особенно актуальной только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно И, прежде всего, потому, что, в отличие от нашей страны, за рубежом процессы приватизации отраслей или отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, а здания и сооружения, -с другой Это обстоятельство определяет необходимость накопления

отечественного опыта аналогичных теоретических исследований применительно к специфике современной России. Ширящаяся практика реального вовлечения земель промышленной сферы в экономический оборот, нуждается в изучении и обобщении получаемых результатов, а также - в разработке рекомендаций по ее совершенствованию и развитию

Внесение ясности в понимание термина «недвижимость», для преодоления бытующих в настоящее время принципиальных расхождений его толкования, требует научного подхода

Доходность инвестирования в различные виды недвижимости, включая земельные рынки, а также формирование земельной ипотеки (с учетом ее особенностей), это тоже - проблемы, относящиеся к числу актуальных и малоизученных

Осознанная необходимость разработки теоретических, методических и практических аспектов включения земельной составляющей в процессы формирования и развития недвижимости, а также, все вышеперечисленное в совокупности, и определило структуру рассматриваемой диссертации

Степень разработанности проблемы В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности Фундаментальные теоретические исследования в данной области, нашли отражение в научных трудах многих ведущих российских ученых Среди них, по мнению автора, следует отметить, прежде всего А В Алпатова, В Р Беленького, А М Емельянова, В Н Комова, Э Н Крылатых, В Ф Лшценко, В И Назаренко, А В Петрикова, Е В Серовой, В А Тихонова, В Я Узуна, Г И Шмелева

Вопросы приватизации земель под промышленными предприятиями - предмет творческого поиска таких ученых, как А В Алпатов, И Н

Галиновская, В Н Кузнецов, В А Прорвич, А Н Хахалин и других исследователей Вопросы рыночной оценки недвижимости серьезно проработаны, как российскими учеными, так и их зарубежными коллегами В М Рутгайзером, А С Трифоновым, А Дамодораном, М А Федотовой, Д Фридман, Н Ордуэй, многими другими авторами

В последнее время существенный вклад внесен в разработку теоретических, методологических, методических и практических проблем ипотеки Об этом свидетельствуют научные труды отечественных и зарубежных ученых Таких, как Л Хейр, Р Вессели, Э Дэвидсон, Э Сандерс, Л -Л Вольф, А Чинг, М И Каменецкий, С М Печатников, Л В Донцова, В И Таранков, Н Б Косарева и других

Цель диссертационной работы - разработка методологических основ и механизма включения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями во взаимосвязи с концепцией формирования полноценной недвижимости, важнейшей и системообразующей частью которой, выступает - земля

Необходимость реализация поставленной автором перед собой комплексной проблемы, предопределила круг задач исследования

• систематизировать научно-методологическую и терминологическую основу вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями,

• критически осмыслить механизм формирования полноценной недвижимости путем выкупа земельных участков под промышленными предприятиями,

• выявить специфику методических подходов, сложившихся в процессе практического осуществления оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, и, на ее основе,

разработать методику экспертизы произведенных расчетов оценки,

• выявить особенности региональных рынков земли (с точки зрения их доходности) по сравнению с рынками других объектов недвижимости, а также систематизировать практику сделок на земельном рынке Подмосковья,

• оценить потенциал, специфические особенности и динамику земельной ипотеки

Объектами исследований выступают земельные участки под промышленными предприятиями Российской Федерации

Предмет исследований - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными про дприя! иями

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ведущих ученых в области экономики землепользования и управления недвижимостью, оценки бизнеса земельной ипотеки

В процессе решения задач исследования применены методы статистического анализа, экспертных оценок, обобщения, систематизации и прогнозирования

Информационную основу проведенных исследований составили статистические данные и аналитические справочники Государственного комитета статистики, Российского фонда федерального имущества, Федеральной службы кадастра недвижимости, Департамента по управлению земельными ресурсами города Москвы, а также материалы агентств недвижимости и, действующего на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, консультационно-аналитического центра

Научная новизна исследования заключается в разработке новых научно-методологических основ и механизма вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями

Научной новизной обладают следующие результаты исследования

1 Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями разработаны в рамках системного подхода к теории земельных отношений и теории управления недвижимостью, важнейшей системообразующей частью которой является земля Традиционно земельные отношения в России рассматривались применительно к землям сельскохозяйственного назначения Автор доказывает, что, применительно к земельным участкам под промышленными предприятиями, земельные отношения (в части вовлечения земель в экономический оборот) невозможно рассматривать в отрыве от теории управления недвижимостью. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости

2 Обосновано понятие «единый объект недвижимости» (БОН), где земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности Обосновывается, что содержание термина «земельно-имущественный комплекс» шире, чем единый объект недвижимости Так, в земельно-имущественный комплекс могут включаться как БОН, так и недвижимость с различными правами на составляющие ее элементы

3 В диссертации анализируется содержание понятия «real estate» применительно к реалиям российской экономики Следование

классическому принципу « superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка) позволяет утверждать следующее В отечественной промышленности полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real estate» адекватно соответствует содержание термина - «единый объект недвижимости»

4 Автором предложены рекомендации, которые позволяют учесть противоречивые интересы сторон приватизационного процесса, и, кроме того, призваны способствовать успешному завершению в стране земельной реформы В том числе, рекомендовано

-обязательное введение рассрочки выкупа земельных участков, -понижение базовой ставки выкупной стоимости земельных участков для городов Москва и Санкт-Петербург,

-завершение разграничения государственной земельной собственности на основе перехода к распределению выкупа в определенной пропорции между различными уровнями власти федеральным, субъектов Федерации и муниципальным, либо определение собственника земли - по аналогии с приватизацией зданий и сооружений

5 Научно обоснована методика проведения экономической экспертизы кадастровой стоимости земельных участков Кадастровая стоимость приобретает особую значимость как база налогообложения и как база выкупной стоимости Кадастровая оценка земель под промышленными предприятиями, проводимая массовым методом, дает отклонения, превышающие рыночную стоимость в несколько раз, а, иногда, и в сотни тысяч раз Применение в этих условиях методики

экспертизы кадастровой стоимости, разработанной автором, позволяет освободить предприятия от необоснованных земельных платежей и значительно облегчить выкуп земельных участков

6 Выполненная классификация сделок по земельным рынкам позволяет сделать вывод их доходность (по мере усложнения и углубления охвата операций на рынке недвижимости) возрастает с одновременным ростом рисков и удлинением сроков реализации проектов.

7 Доказано, что двукратное превышение доходности земельного рынка, по сравнению с другими рынками, например, - жилья, позволяет позиционировать его как наиболее привлекательный для инвесторов

8 Современный уровень ипотечного кредитования в Российской Федерации крайне незначителен Его величина зависит, в первую очередь, от макроэкономических и социальных факторов развития экономики, в том числе, - отсутствия института «длинных» денег

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность), заключается в том, что надобность в формировании «длинных» денег - отпадает, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора То есть, можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку Автором диссертации разработан механизм ипотечного земельного кредитования, при котором процесс передачи земельных участков в собственность, должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть применены (и частично уже использовались) при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном уровне Кроме того, с участием автора

разработаны и применены на практике а) методика проведения экспертизы кадастровой стоимости земельных участков, б) система защиты собственников земельных участков от рейдерских захватов

Достигнутые автором результаты, применимы при разработке нормативно-правовых актов и инструктивно-методических материалов по вопросам развития земельных отношений (в части вовлечения земель в экономический оборот) Их практическое использование обеспечит более глубокое проблемно-ориентированное формулирование механизмов создания и функционирования земельного рынка Кроме того, оно будет способствовать развитию приватизационных процессов в сфере управления недвижимостью с использованием механизмов ипотечного кредитования

Теоретические положения и практические выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе Особенно при подготовке и повышении квалификации государственных служащих, руководителей и специалистов строительно-инвестиционного комплекса и отраслей сопутствующей инфраструктуры в Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, в Российской Академии Государственной службы при президенте Российской Федерации, в региональных академиях государственной службы и других высших учебных заведениях

Апробация работы Предложенные в диссертации методология и механизм вовлечения земель в экономический оборот реализованы в практике управления крупнейшими объектами производственной недвижимости Москвы, Московской области и других регионов Российской Федерации Методика проведения экономической экспертизы кадастровой стоимости земельных участков апробирована автором на предприятиях Саратовской, Московской и Белгородской областей

Предложенные в диссертации методы борьбы с рейдерскими захватами, доказали свою жизненность в процессе осуществления (с участием автора) консультационной деятельности, позволившей сохранить права на землю более чем 20 крупным землепользователям

Материалы, содержащие суть диссертационной работы, докладывались в период 2003-2007гг на Всероссийских конференциях по коммерческой недвижимости, редевелопменту производственной недвижимости, а также по загородной недвижимости

Всего по теме диссертации опубликованы 19 печатных работ (в виде книг, научных статей, журнальных публикаций) Их общий объем составляет 169,4 печатных листа, из которых - 70,1 печатных листа -принадлежат лично автору

Структура и объем. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений Исследование изложено на 347 страницах машинописного текста, содержит 16 таблиц, 5 схем, 1 диаграмму Список литературных источников включает 193 наименования

Структура диссертационной работы, выполненной автором в соответствии с определенными целями и задачами комплексного исследования методологических основ и механизма вовлечения земли в экономический оборот, представлена следующим содержанием Введение

Глава 1. Методологические основы вовлечения земель в экономический оборот

1 1 Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости

1 2 Механизм вовлечения в экономический оборот земельных участков

13 Современное состояние процесса разграничения государственной собственности на земелю

1 4 Особенности земельного рынка

Глава 2.Современное состоние рыночной и кадастровой оценки промышленных земель

2 1 Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков

2 2 Методика экспертизы кадастровой оценки промышленных земель Глава 3. Особенности региональных рынков земли

3 1 Современное состояние земельного рынка г Москвы

3 2 Доходность земельного рынка в Подмосковье

Глава 4. Земльная ипотека в России как основной элемент механизма вовлечения земель в экономический оборот

4 1 Макроэкономические факторы в аспекте ипотечного кредитования

4 2 Экономико-правовые основы земельного ипотечного кредитования в России

4 3 Особенности залога земельных участков

Заключение

Список литературы

Приложения

Основное содержание работы

Во введении рассмотрена актуальность диссертационной тематики, изложены цели и задачи, а также методические и информационные основы проведенных исследований, обоснована их научная новизна и практическая значимость

В первой главе теоретические проблемы вовлечения в экономический оборот земельных участков, расположенных под промышленными предприятиями, исследованы во взаимосвязи с теорией недвижимости, рассматривающей землю в качестве основного системообразующего фактора Проанализированы и сопоставлены различные позиции по этому вопросу Аргументировано доказывается, что наиболее адекватно современному этапу развития рыночной экономики в нашей стране соответствует трактовка термина «недвижимость» с точки зрения «неперемещаемости» То есть, в полном соответствии с классической теорией - как землю и все, что с ней неразрывно связано

Автор исследует варианты различного толкования понятия «недвижимость» Прежде всего, такие, как - «единый объект недвижимости» (ЕОН), и - «земельно-имущественный комплекс» При этом земельные участки исследованы (рис 1), во-первых, в качестве составной части всех объектов недвижимости А, во-вторых, - как самостоятельные объекты недвижимости

Содержание понятия «real estate» анализируется применительно к реалиям российской экономики Следование классическому принципу « superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка) позволяет автору утверждать

Земельные активы как составная часть недвижимости

Нтароеввые

Ш^выеумстга

Рис.1

следующее В отечественной промышленности полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real estate» адекватно соответствует содержание - «единый объект недвижимости»

Проблемы формирования земельной составляющей производственной и коммерческой недвижимости - наиболее актуальны, болезненны, и для нашей экономики, зачастую, представляются спорными Вопросы, связанные с выкупом земельных участков под промышленными предприятиями, сама практика выкупа, а также методология налогообложения настолько важны, сложны и злободневны, что до сих пор находятся в состоянии становления и перманентного изменения Автор рассматривает перечисленные процессы с позиции анализа экономических последствий их осуществления для предприятий, исследует проблемы разграничения государственной собственности на землю, а также - трансформации системы земельных платежей

Особое внимание в первой главе автор уделяет исследованию проблемы разграничения государственной собственности на землю И, прежде всего, важнейшей части земельной реформы - проблеме выкупа участков под промышленными и иными предприятиями Стоимость этих земельных активов оценивается в 760 млрд долп Они занимают площадь свыше 500 ООО га, (это - 80 тыс земельных участков, на которых расположены 22 тыс предприятий) Таким образом, земли промышленной сферы занимают менее 1% территории страны Между тем, в государственную казну они приносят более 90% всех собираемых земельных платежей Таким образом, разграничение государственной

собственности на землю позволит определить реального ее собственника и, соответственно, получателя выкупа

Анализ пятилетней истории процесса разграничения государственной собственности показал его сложность и противоречивость С точки зрения автора, принятие последних поправок (2007г) к земельному законодательству ограничивает возможности признания земельных участков федеральной собственностью (если только они не являются таковыми по закону - как, например, леса первой категории) и не дает разъяснений по процедуре разграничения собственности на землю между соответствующими органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления На практике, принятие упомянутых поправок, привело к ожесточенной борьбе за право распоряжения земельной собственностью между руководителями субъектов Федерации, административных центров и местных муниципалитетов

Выход из создавшегося положения, автор видит в - переходе к распределению выкупа в определенной пропорции (например 30\20\50% ) между различными уровнями государственной власти, либо определении собственника земли по аналогии с приватизацией зданий и сооружений.

Статистика, приводимая автором, свидетельствует, что динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы в последние четыре года постепенно замедлялась, а к 2007 г вовлечение этих земель в экономический оборот - практически прекратилось

Основная, по мнению автора, причина замедления динамики процессов приватизации, а также роста вероятности экономических последствий, негативных для предприятий, заключается в необходимости

Приватизация земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями.

2001г 2002г 2003г 2004г

Количество приватизированных участков 731 3039 2476 987

Площадь приватизированных участков, га 2161 45815 11522 4502

% от возможного числа участков 2,5 10,5 8,5 3,4

отвлечения из прибыли для выкупа земельных участков огромных денежных средств ( свыше 730 млрд долл) Это - непосредственный результат завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей Следует снизить базу выкупной стоимости и ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. Результаты анализа позволили автору предложить конкретные конструктивные меры, призванные «обезболить» процесс перехода земельных участков в собственность предприятий, сформировать полноценную недвижимость и, на этой основе, успешно завершить важнейший этап земельной реформы

Очевидно, что процесс разграничения государственной собственности на землю представляет особую сложность Он тесно связан с приватизацией потому, что разграничение позволяет определить, в бюджет какого субъекта земельного рынка поступят выкупные деньги Автор проводит детальный анализ принятых в последнее время основных нормативно-правовых актов (и дополнительных поправок к ним), регулирующих земельную реформу Высказывает критические замечания по процедуре разграничения государственной собственности на землю между соответствующими органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления Предлагает конкретные пути решения проблемы

В последнем разделе первой главы диссертации исследуются процессы формирования и развития земельного рынка - этого важнейшего фактора вовлечения земель в экономический оборот Его объектами выступают земельные участки и их части, а также права на них, а субъектами - юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования В диссертации рассматриваются дискуссионные проблемы первичного и вторичного рынков земельных участков

Во второй главе диссертации рассмотрено современное состояние рыночной и кадастровой оценки промышленных земель Проблема оценки недвижимости - одна из самых изученных и широко освещенных в научной литературе последних лет Между тем, проблема оценки земельных участков, как элемента недвижимости, из всех областей оценочной деятельности в нашей стране, - сложнейшая.

Анализ методологических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков, а также исследование практики их оценки, на основе использования официально утвержденных методик и рекомендаций, показали при оценке земли единственно доступные, в настоящее время, -это методы «выделения» и «техники остатка» Другие, более объективные методы неприменимы Прежде всего, вследствие отсутствия репрезентативной статистической информации, и вообще - из-за отсутствия статистики продаж незастроенных участков функционально различного назначения

Существующие методы оценки достаточно условны и не имеют критерия истины - практики Положение исправимо, но только по мере развития рынка и накопления опыта, - а он, как известно, «сын ошибок трудных» Тем не менее, уже сейчас можно существенно улучшить методы расчетов, используя предлагаемые автором подходы В условиях беспрецедентных спекулятивных темпов роста цен на землю на современном этапе развития земельных отношений - это особенно злободневно

Материалы, представленные во второй главе, убеждают, что внедрение действенных инструментов объективной оценки важно именно в настоящий момент в связи с переходом к налогообложению по кадастровой стоимости Наиболее сложен при расчетах - переход от стоимости земельных участков одного функционального назначения, по которому накоплена хоть какая-нибудь рыночная информация, к стоимости земель - в другой категории Например, от земель многоэтажной жилой застройки - к землям промышленной сферы

Как правило, для этого применяются «коэффициенты перехода к оценочной стоимости земель промышленности, заложенные в программном обеспечении» Что это за коэффициенты, почему они именно такие - объяснений нет Например, в Саратовской области подобный коэффициент перехода один и составляет 1/3, в Белгородской области он другой, - 1/1,5, а в Москве, третий - 1/0,5

Критический анализ, проведенный автором, свидетельствует о следующем Наряду с объективными трудностями проведения массовой оценки стоимости земель, действующие методики не выдерживают никакой критики с точки зрения соответствия их содержания -представлениям современной методологии

Экспертиза отчетов о произведенных оценках кадастровой стоимости, выполненная автором по ряду крупных предприятий-землепользователей, показала их необъективность, оторванность от реальной базы А также выявила типичные нарушения стандартов Роснедвижимости при проведении расчетов При разработке будущего законодательства, по мнению автора, необходимо законодательно закрепить соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью земель на дату кадастровой оценки Причем, стоимость кадастровая - не должна превышать ее рыночную стоимость

В третьей главе диссертации анализируется специфика наиболее динамичных и развитых региональных земельных рынков - города Москвы и Подмосковья Так как, в нашей стране наиболее насыщенный и оживленный рынок недвижимости - московский, особенности реализации прав на землю рассматриваются на его примере

В столице практикуются две схемы взаимодействия арендодателя с инвестором при предоставлении земельных участков под коммерческое использование По одной из них - город заключает контракт с инвестором, который часть построенных площадей передает городу безвозмездно По другой схеме - город продает право на заключение договора аренды земельного участка И тогда все, что построено на этом участке в соответствии с проектом, переходит полностью в собственность инвестора При наличии инвестиционных контрактов на строительство заключаются краткосрочные договоры аренды земли на период строительства объекта недвижимости После его окончания и проведения взаиморасчетов с городом, происходит оформление договора долгосрочной аренды земельного участка сроком до 49 лет При заключении инвестиционных контрактов инвестору предоставляется право оплатить долю города в строящихся объектах недвижимости

Ожидаются серьезные изменения в законодательстве в части прав на земельные участки В соответствии с правительственным вариантом проекта поправки к Земельному кодексу Российской Федерации, стоимость выкупа земельных участков будет составлять 2,5% его кадастровой стоимости Для Москвы и Санкт-Петербурга значение этого показателя достигнет - 20%, или около 14 земельных налогов Трудно ожидать, что московские власти согласятся с такой суммой выкупа Ведь сейчас они и 30-кратную ставку земельного налога считали недостаточной Но для предприятий, конечно, ситуация (14 земельных налогов вместо 30) улучшится существенно Однако, следует ожидать повышения базовых ставок кадастровой стоимости земельных участков Чтобы общая стоимость выкупа земельных участков, а также стоимость выкупа прав аренды, не снижалась

Существенные перемены в сложившейся практике могут последовать в связи с изменением Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю», вступившего в силу с 01 июня 2006 г

В соответствии с положениями Федеральных законов «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимость» распоряжение такими земельными участками осуществляется в административных центрах соответствующими органами местного самоуправления

В соответствии с указанным законом принято Постановление столичного Правительства от 27 июня 2006 г № 431-ПП « О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» И теперь процесс передачи земельных участков в собственность юридических и физических лиц может активизироваться

Все предприятия, не зарегистрировавшие федеральную собственность на свои земельные участки, будут осуществлять выкуп земельных участков в собственность с согласия Правительства Москвы

В последних разделах третьей главы - «Особенности региональных рынков земли» - исследуются потенциальные возможности капитализации земли и недвижимости в Подмосковье Земельный рынок здесь играет роль полигона, на котором можно осмыслить выявленные рыночные тенденции и отработать адекватные процедуры управления земельными отношениями

Как уже отмечалось, земельный рынок Подмосковья - самый динамичный из всех рынков недвижимости Российской Федерации Главная его особенность - ориентация на изменение целевого назначения земель Проведенное исследование показало более чем двукратное превышение доходности земельного рынка, по сравнению, с жильем. В диссертации разработана классификация сделок (или девелоперских проектов), которые по глубине охвата операций можно подразделить следующим образом

- покупка земель с целью их последующей перепродажи,

- покупка земель с целью подведения коммуникаций и последующей перепродажи,

- покупка земель с целью подведения коммуникаций, изменения категории земель и последующей перепродажи,

- покупка земель с целью изменения их категории, обустройства территории, осуществления строительства и последующей перепродажи,

- покупка земельного участка с целью его застройки и последующего управления им

Приводится сравнительная доходность сделок по мере углубления охвата операций на рынке

В завершающей, четвертой главе диссертации рассмотрены основы ипотечного кредитования земель производственной сферы Тема эта в последнее время активно обсуждается на страницах печати Многое сделано как в области формирования правовой базы ипотеки, так и в сфере практического применения механизмов ипотечного кредитования Иными словами, институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, в нашей стране начал возрождаться при переходе к рыночным отношениям в экономике

Вместе с тем, исследование практики ипотечного кредитования в Российской Федерации свидетельствует, что современный уровень его развития еще крайне незначителен Сказывается негативное влияние макроэкономических и социальных факторов развития экономики И в первую очередь, - отсутствие института «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в начале своего развития и до сих пор высоки риски в их деятельности Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность) заключается в том, что нужда в формировании «длинных денег» отсутствует, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора - можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку Более того, как подчеркивалось в ряде исследований этого процесса в современной России, платежи, рассроченные на длительный срок, сами могут быть источником «длинных денег» в экономике Процесс приватизации должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем

В диссертации исследованы современный уровень и динамика развития ипотечного кредитования, а также рассмотрены особенности земельной ипотеки

Заключение

Результаты, достигнутые в процессе исследования

методологических основ вовлечения в хозяйственный оборот земель промышленной сферы, позволяют сделать следующие выводы

1 Разработаны новые методологические подходы к решению важнейшей проблемы земельных отношений - созданию отлаженного механизма вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков под промышленными предприятиями Проблема рассмотрена не только с позиций формирования и развития земельных отношений, но и в аспекте изучения земли, как важнейшего системообразующего элемента недвижимости Иными словами, автору удалось соединить элементы методологии изучения земельных отношений и теории управления недвижимостью Обобщен и изучен зарубежный и отечественный опыт формирования полноценной недвижимости, как важнейшего актива российской рыночной экономики

2 Рассмотрены спорные и дискуссионные вопросы понимания базовых терминов «недвижимость», «единый объект недвижимости», «земельно-имущественный комплекс» Противоречивость российского законодательства и разночтения в научной литературе, обусловили необходимость анализировать различные позиции, высказываемые по данному вопросу

Автор рассмотрел понятие «недвижимость» в соответствии с тем правовым содержанием, которое соответствует понятию «real estate»

Земельная составляющая занимает особое место в общем понятии недвижимости Согласно классическому принципу - « superficies solo cedit» (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного участка) - земля служит основным фактором, формирующим недвижимость Автор исследовал как использование этого принципа в российском законодательстве, так и практику его применения При этом земельные участки исследованы двояко во-первых, как составная часть всех объектов недвижимости, и, во-вторых, - как самостоятельные объекты недвижимости (незастроенные земельные участки) Автор аргументирует толкование понятия «недвижимость» только с позиций принципа « неперемещаемости», т е в соответствии с приведенным выше классическим понятием - как землю и все, что с ней неразрывно связано

Анализ различий между понятиями «единый объект недвижимости» и « земельно-имущественный комплекс» показал, что классическому понятию «real estate» адекватно соответствует лишь содержание термина «единый объект недвижимости»

Необходимо при разработке закона «О кадастре недвижимости» включить в него четкие определения базовых терминов для исключения, бытующих в настоящее время, разночтений в практике применения законодательства

3 Проведенное исследование закономерностей формирования земельного ранка и рынка недвижимости позволило сделать следующий вывод без земельной составляющей невозможно существование ни одного полноценного объекта недвижимости, в то же время, сами земельные участки являются самостоятельным и полноценным объектом недвижимости

4 Исследование проблемы формирования в нашей стране единых объектов недвижимости за последние годы выявило необходимость изменения процедуры выкупа земельных участков под промышленными и иными предприятиями - важнейшей части земельной реформы

Приватизация земельных участков позволит промышленным предприятиям

• повысить собственные активы, увеличить капитализацию

предприятие со сформированной недвижимостью - как полноценная частная собственность - стоит дороже,

• расширить возможности получения кредита в банке По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а так же в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника,

• приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка,

• при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах происходит увеличение размера выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды).

5 Основной недостаток процессов приватизации земель промышленной сферы - отвлечение огромных денежных средств из прибыли предприятий для выкупа земельных участков Это происходит вследствие завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей Необходимо базу выкупной стоимости -снизить, и ввести в действие недостающие ипотечные механизмы

6 Важнейший фактор успешного осуществления приватизации земельных участков под промышленными предприятиями - разграничение государственной собственности на землю Только ее осуществление позволит определить реального собственника земли и, соответственно, получателя выкупа Анализ пятилетней практики разграничения государственной собственности показал его сложность и противоречивость, которые еще более усугубились последними поправками (2006г ) к земельному законодательству Их принятие привело к ожесточенной борьбе за право распоряжения земельной собственностью между администрациями заинтересованных органов власти различных уровней Выходом из положения может служить переход к распределению выкупа между претендентами в определенной пропорции, либо определение собственника земли по аналогии с приватизацией зданий и сооружений.

7 Автором критически проанализирована практика использования официально утвержденных методических рекомендаций (по осуществлению рыночной и кадастровой оценки стоимости земельных участков в условиях незрелости земельного рынка, отсутствия практики продаж и, соответственно, - необходимой статистики сделок) Предложены пути существенного улучшения методов расчетов В частности, с использованием в качестве базы для расчета кадастровой стоимости земельных участков - их рыночной стоимости, рассчитываемой профессиональными оценщиками

8 Рассмотрена практика применения авторской методики, разработанной с целью экспертизы кадастровой стоимости земельных участков Объективность оценки особенно важна в настоящий момент в связи с переходом к налогообложению и выкупу земельных участков жу кадастровой стоимости При участии автора методики, выполнена

проверка нескольких отчетов об оценках кадастровой стоимости по ряду крупных предприятий - землепользователей В результате - выявлена оторванность произведенных расчетов от реальной базы, и, как следствие, - их необъективность

Кадастровая оценка должна быть ниже рыночной цены При разработке законодательства необходимо законодательно закрепить соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью земель на дату кадастровой оценки Причем, стоимость кадастровая не должна превышать рыночную. Выполненные экспертизы позволили существенно снизить налогообложение предприятий (в части уплаты земельного налога) и создать условия для выкупа земельных участков по рациональной цене, не разрушающей экономику предприятий

9 На основе авторского анализа земельных рынков столицы и прилегающей области, предложен системный подход к регулированию региональных земельных рынков Исследования выявили ряд их особенностей Связанны они, прежде всего, с высокой концентрацией финансовых капиталов в Москве и Подмосковье, приведшей к многократному превышению спроса над предложением земельных участков, с последующим многократным ростом цен

В диссертации рассмотрены основные преимущества пригородного рынка

-возможность приобретения земельного участка в собственность, -возможность значительного уменьшения величины выкупа земельного участка и земельных платежей, прежде всего земельного налога

Классификация сделок по земельным рынкам позволила сделать вывод их доходность (по мере усложнения и углубления охвата операций

на рынке недвижимости) возрастает с одновременным ростом рисков и удлинением сроков реализации проектов

10 Впервые выполнено исследование доходности земельного рынка в сравнении с рынком жилья Результат - более чем двукратное превышение доходности земельного рынка по отношению с многоэтажной жилой застройкой

11 Исследование практики ипотечного кредитования показало, что современный его уровень в нашей стране - крайне незначителен И величина его зависит, в первую очередь, от макроэкономических и социальных факторов развития в отечественной экономике рыночных отношений

В диссертации исследованы особенности ипотечного земельного кредитования, которые позволяют сделать вывод самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков, при котором процесс передачи земельных участков в собственность должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

Монографии:

1 Иванкина Е В , «Земельные рынки экономика, право, ипотека» М «Экон-Информ», 2006, 9,2 пл

2 Весели Р, Лойко П Ф, Иванкина Е В, «Развитие ипотеки в России» М ТАСЛЭ, 2005, 8пл,втч4пл автора

3. Иванкина Е В, «Рыночная оценка земельных участков» М ТАСЮ, 2004,3 пл

4. Иванкина Е В , «Экономика земельных рынков» М «Альпина Бизнес Букс», 2007,15 п л, принято в печать

Учебники и учебные пособия:

5 «Земельное право» Учебник под редакцией Г Е Быстрова Авторский коллектив Е В Иванкина, В В Солдатенков, Р К Гусев и др -М ООО «Издательство Проспект», 2006, 28,5 п л , в т ч 0,5пл автора

6 «Управление муниципальным имуществом» Учебное пособие для преподавателей под редакцией Е В Иванкиной М АНХ, 2007, 36,5 п л, в тч 11 п л автора

7 «Управление муниципальным имуществом» Учебное пособие - М АНХ, 2007, 24,3 пл,втч 9пл автора

8 «Управление муниципальным имуществом» Второе издание Учебное пособие для преподавателей под редакцией Е В Иванкиной М АНХ, 2007, 38,5 пл,втч 12 п л автора

Статьи:

9 «Особенности земельного законодательства в российских регионах» Е В Иванкина, И Ртищев -М , Вопросы экономики, № 7, 2000, 0,6 п л

10 «Экономические последствия реформирования землепользования для отечественных предприятий» Е В Иванкина, И В Федотов -М, Земельный вестник, № 1, 2003, 0,6 п л

11 «Особенности залога земельных участков» ЕВ Иванкина -М, Земельный вестник, № 2,2002, 0 6 п л

12 «Вовлечение земель в экономический оборот» Е В Иванкина -М «Вопросы экономики», 2007, 1 п л , принято в печать

13 «Влияние развития экономики на рынок недвижимости» -М RWAY, № 4, 2006, 0,5 п л

14 «Законодательное регулирование определения арендной платы за землю и выкупной цены земли в РФ» Материалы парламентских слушаний -М ЮНИТИ-ДАНА, 2003,0,3 п л

15 «Практика защиты законных интересов добросовестных право приобретателей земельных участков в Московской области» Материалы конференции «Проблемы правового регулирования аграрных отношений и развития агропродовольственных рынков в Российской Федерации -М , МГЮА, 2005, 0,3 п л

16 «Практика экспертизы кадастровой стоимости земельных участков» Материалы конференции «Оценка недвижимости» -М Информедиа, 2005, 0 5 п л

17 «Higher agricultural education m Russia» (V Lavorovsky, E Ivankina and H Beltman), ACCO, Belgie, Tiensestraat, 2000, 1 п л

18 «Доходность земельного рынка» «Российское предпринимательство», №9, 2007, 0,5 п л

19 «Земельная ипотека» «Финансы», №9, 2007, 0,5 п л

Поди к печати 17 сентября 2007 г Объем 1,9 п л Заказ № 253 Тираж 100 экз

Типография Управления «Реалпроект» 119526, г Москва, пр-т Вернадского, д 93 корп 1 Тел 433-12-13

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Иванкина, Елена Владимировна

Введение.

Глава 1. Методологические основы вовлечения земель в экономический оборот.

1.1. Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости.

1.2. Приватизация земельных участков под промышленными предприятиями.

1.3. Современное состояние разграничения государственной собственности на землю.

1.4. Особенности земельного рынка.

Глава 2. Современное еостонке рыночной и кадастровой оценки промышленных земель.

2.1. Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков.

2.2. Проблемы экспертизы кадастровой оценки промышленных земель

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот"

Предлагаемая диссертация посвящена исследованию жизненно важного аспекта развития современной России - совершенствованию методологических основ и механизма вовлечения земель в экономический оборот (применительно к землям под промышленными предприятиями).

Земля - основной объект изучения, как в теории земельных отношений, так и в теории управления недвижимостью. Между тем, системного подхода к ее изучению и вовлечению в хозяйственный оборот (не только в качестве объекта земельных отношений, но и как основного элемента недвижимости), - до сих пор не было. Традиционно в отечественной экономической науке проблемы вовлечения земельных участков в экономический оборот рассматривались лишь применительно к землям сельскохозяйственного назначения, а земельные отношения -отдельно от теории управления недвижимостью.

Необходимость осуществления именно комплексного, системного подхода 1С изучению данной проблемы стала особенно актуальной только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. И, прежде всего, потому, что, в отличие от нашей страны, за рубежом процессы приватизации отраслей или отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, а здания и сооружения, - с другой. Это обстоятельство определяет необходимость накопления отечественного опыта аналогичных теоретических исследований применительно к специфике современной России. Ширящаяся практика реального вовлечения земель промышленной сферы в экономический оборот, нуждается в изучении и обобщении получаемых результатов, а также - в разработке рекомендаций по ее совершенствованию и развитию.

Внесение ясности в понимание термина «недвижимость», для преодоления бытующих в настоящее время принципиальных расхождений его толкования, требует научного подхода.

Доходность инвестирования в различные виды недвижимости, включая земельные рынки, а также формирование земельной ипотеки (с учетом ее особенностей), это тоже - проблемы, относящиеся к числу актуальных и малоизученных.

Осознанная необходимость разработки теоретических, методических и практических аспектов включения земельной составляющей в процессы формирования и развития недвижимости, а также, все вышеперечисленное в совокупности, и определило структуру рассматриваемой диссертации.

Степень разработанности проблемы. В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Фундаментальные теоретические исследования в данной области, нашли отражение в научных трудах многих ведущих российских ученых. Среди них, по мнению автора, следует отметить, прежде всего:

A.B. Алпатова, В.Р. Беленького, A.M. Емельянова, В.Н. Комова, Э.Н. Крылатых, В.Ф. Лищенко, В.И. Назаренко, A.B. Петрикова, Е.В. Серовой,

B.А. Тихонова, В.Я. Узуна, Г.И. Шмелева.

Вопросы приватизации земель под промышленными предприятиями -предмет творческого поиска таких ученых, как A.B. Алпатов, И.Н. Галиновская, В.Н. Кузнецов, В.А. Прорвич, А.Н. Хахалин и других исследователей. Вопросы рыночной оценки недвижимости серьезно проработаны, как российскими учеными, так и их зарубежными коллегами: В.М. Рутгайзером, A.C. Трифоновым, А. Дамодораном, М.А. Федотовой, Д. Фридман, Н. Ордуэй, многими другими авторами.

В последнее время существенный вклад внесен в разработку теоретических, методологических, методических и практических проблем ипотеки. Об этом свидетельствуют научные труды отечественных и зарубежных ученых. Таких, как: JI. Хейр, Р. Вессели, 3. Дэбкдссп, Э. Сандерс, JI.-JI Вольф, А. Чинг, М.И. Каменецкий, С.М. Печатников, JI.B. Донцова, В.И. Таранков, Н.Б. Косарева и других.

Цель диссертационной работы - разработка методологических основ и механизма включения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями во взаимосвязи с концепцией формирования полноценной недвижимости, важнейшей и системообразующей частью которой, выступает - земля.

Необходимость реализация поставленной автором перед собой комплексной проблемы, предопределила задачи исследования:

• систематизировать научно-методологическую и терминологическую основу вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями;

• критически осмыслить механизм формирования полноценной недвижимости путем выкупа земельных участков под промышленными предприятиями;

• выявить специфику методических подходов, сложившихся в процессе практического осуществления оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, и, на ее основе, разработать методику экспертизы произведенных расчетов оценки;

• выявить особенности региональных рынков земли (с точки зрения их доходности) по сравнению с рынками других объектов недвижимости, а также систематизировать практику сделок на земельном рынке Подмосковья;

• оценить потенциал, специфические особенности и динамику земельной ипотеки.

Объектами исследований выступают земельные участки под промышленными предприятиями Российской Федерации.

Предмет исследований - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ведущих ученых в области экономики землепользования и управления недвижимостью, оценки бизнеса земельной ипотеки.

В процессе решения задач исследования применены методы статистического анализа, экспертных оценок, обобщения, систематизации и прогнозирования.

Информационную основу проведенных исследований составили статистические данные и аналитические справочники Государственного комитета статистики, Российского фонда федерального имущества, Федеральной службы кадастра недвижимости, Департамента по управлению земельными ресурсами города Москвы, а также материалы агентств недвижимости и, действующего на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, консультационно-аналитического центра.

Научная новизна исследования заключается в разработке новых научно-методологических основ и механизма вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями.

Научной новизной обладают следующие результаты исследования:

1. Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями разработаны в рамках системного подхода к теории земельных отношений и теории управления недвижимостью, важнейшей системообразующей частью которой является земля. Традиционно земельные отношения в России рассматривались применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Автор доказывает, что, применительно к земельным участкам под промышленными предприятиями, земельные отношения (в части вовлечения земель в экономический оборот) невозможно рассматривать в отрыве от теории управления недвижимостью. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости.

2. Обосновано понятие «единый объект недвижимости» (БОН), где земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности. Обосновывается, что содержание термина «земельно-имущественный комплекс» шире, чем единый объект недвижимости. Так, в земельно-имущественный комплекс могут включаться как ЕОК, так и недвижимость с различными правами на составляющие ее элементы.

3. В диссертации анализируется содержание понятия «real estate» применительно к реалиям российской экономики. Следование классическому принципу « superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка) позволяет утверждать следующее. В отечественной промышленности полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real estate» адекватно соответствует содержание термина - «единый объект недвижимости».

4. Автором предложены рекомендации, которые позволяют учесть противоречивые интересы сторон приватизационного процесса, и, кроме того, призваны способствовать успешному завершению в стране земельной реформы. В том числе, рекомендовано:

-обязательное введение рассрочки выкупа земельных участков; -понижение базовой ставки выкупной стоимости земельных участков для городов Москва и Санкт-Петербург;

-завершение разграничения государственной земельной собственности на основе перехода к распределению выкупа в определенной пропорции между различными уровнями власти: федеральным, субъектов Федерации и муниципальным; либо определение собственника земли - по аналогии с приватизацией зданий и сооружений.

5. Научно обоснована методика проведения экономической экспертизы кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость приобретает особую значимость: как база налогообложения и как база выкупной стоимости. Кадастровая оценка земель под промышленными предприятиями, проводимая массовым методом, дает отклонения, превышающие рыночную стоимость в несколько раз, а, иногда, и в сотни тысяч раз. Применение в этих условиях методики экспертизы кадастровой стоимости, разработанной автором, позволяет освободить предприятия от необоснованных земельных платежей и значительно облегчить выкуп земельных участков.

6. Выполненная классификация сделок по земельным рынкам позволяет сделать вывод: их доходность (по мере усложнения и углубления охвата операций на рынке недвижимости) возрастает с одновременным ростом рисков и удлинением сроков реализации проектов.

7. Доказано, что двукратное превышение доходности земельного рынка, по сравнению с другими рынками, например, - жилья, позволяет позиционировать его как наиболее привлекательный для инвесторов.

8. Современный уровень ипотечного кредитования в Российской Федерации крайне незначителен. Его величина зависит, в первую очередь, от макроэкономических и социальных факторов развития экономики, в том числе, - отсутствия института «длинных» денег.

Особенность земельной ипотеки (при предоставлений рассрочки для выкупа земельных участков в собственность), заключается в том, что надобность в формировании «длинных» денег - отпадает, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора. То есть, можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку. Автором диссертации разработаны подходы к формированию системы ипотечного земельного кредитования, при котором процесс передачи земельных участков в собственность, должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть применены (и частично уже использовались) при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном уровне. Кроме того, с участием автора разработаны и применены на практике: а) методика проведения экспертизы кадастровой стоимости земельных участков; б) система защиты собственников земельных участков от рейдерских захватов.

Достигнутые автором результаты, применимы при разработке нормативно-правовых актов и инструктивно-методических материалов по вопросам развития земельных отношений (в части вовлечения земель в экономический оборот). Их практическое использование обеспечит более глубокое проблемно-ориентированное формулирование механизмов создания и функционирования земельного рынка. Кроме тою, оно будет способствовать развитию приватизационных процессов в сфере управления недвижимостью с использованием механизмов ипотечного кредитования.

Теоретические положения и практические выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе. Особенно при подготовке и повышении квалификации государственных служащих, руководителей и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванкина, Елена Владимировна

Выводы

Как видно из проведенного исследования, земельная ипотека является важнейшей частью инфраструктуры земельного рынка. Она обеспечивает механизм вовлечения земель в экономический оборот самым важным условием для его реализации - позволяет осуществить рассрочку выкупа стоимости земельного участка.

Земельная ипотека, в отличии от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечение ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству;

Земельная ипотека сама является источником «длинных денег» - при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;

При кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована, необходимы только понимание места и роли земельной ипотеки прежде всего региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в:

- единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков;

- источнике длинных денег в экономике;

- механизме привлечения инвестиций.

Заключение

На основании проведенного исследования проблемы формирования методологических основ вовлечения в хозяйственный оборот земель применительно к землям под промышленными предприятиями можно сделать следующие выводы:

1. В диссертации разработаны новые методологические подходы к важнейшей проблеме земельных отношений - проблеме вовлечения в хозяйственный оборот земель. Проблема рассматривается не только с позиций формирования и развития земельных отношений, но и в аспекте изучения земли как важнейшего системообразующего элемента недвижимости, иными словами в работе соединены элементы методологии изучения земельных отношенийи теории управления недвижимостью, обобщен и изучен зарубежный и отечественный опыт формирования полноценной недвижимости как важнейшего актива российской экономики.

2. Рассмотрены спорные и дискуссионные вопросы понимания базовых терминов: недвижимость, единый объект недвижимости, земельно-имущественный комплекс. Несмотря на противоречивость российского законодательства и разночтения в научной литературе, автор аргументирует толкование недвижимости с позиций принципа «неперемещаемости», при использовании которого земля является важнейшей частью недвижимости. Анализ различий между понятиями «единый объект недвижимости» и « земельно-имущественный комплекс» показал, что классическому понятию «real estate» соответствует только термин «единый объект недвижимости». Доказано, что классический принцип « superficies solo cedit» (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного участка) в современной России позволяет сделать вывод, что земля является основным, формирующим недвижимость фактором. Необходимо при разработке закона « о кадастре недвижимости» включить в него четкие определения базовых терминов для исключения разночтений при применении законодательства, как это имеет место сейчас.

3. Проведенное в диссертации исследование закономерностей формирования земельного ранка и рынка недвижимости позволило сделать вывод, что земельная составляющая, в отличии от других составных частей недвижимости, с одной стороны является составной частью всех объектов недвижимости; с другой стороны, незастроенные земельные участки являются самостоятельным объектом недвижимости. Таким образом, без земельной составляющей невозможно существование ни одного полноценного объекта недвижимости; в то же время земельные участки являются самостоятельным и полноценным объектом недвижимости.

4. Исследование проблемы формирования единых объектов недвижимости в нашей стране за последние 5 лет показало необходимость изменения процедуры выкупа земельных участков под промышленными и иными предприятиями, что является важнейшей частью земельной реформы. Стоимость этих земельных активов оценивается в двести пятьдесят миллиардов USD, они занимают свыше 500 тыс. га (80 тыс. земельных участков, на которых расположены 22 тыс. предприятий). Приватизация земельных участков позволяет промышленным предприятием:

- повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как полноценная частная собственность;

- расширить возможности получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а так же в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника.

- приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;

- при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах происходит увеличение размера выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды).

5. Основным недостатком приватизационных процессов, касающихся земельных участков под промышленными предприятиями, является отвлечение огромных денежных средств (свыше 250 млрд. долларов) из прибыли предприятий для выкупа земельных участков. Это происходит из-за завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей. Необходимо снизить базу выкупной стоимости и ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков, что в свою очередь требует немедленной отмены запрета на залог всех земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а не только тех, которые представляются для строительства жилья.

6. Важнейшим фактором успешного осуществления приватизации земельных участков под промышленными, транспортными и иными предприятиями является разграничение государственной собственности на землю. Только разграничение госсобственности позволит определить реального собственника земли и соответственно получателя выкупа. Анализ пятилетней истории процесса разграничения госсобственности показал его сложность и противоречивость, еще более запутанный последними поправками ( 2006 г.) к земельному законодательству. С нашей точки зрения, принятие этого закона ограничивает возможности признания земельных участков федеральной собственностью, если только они не являются таковыми по закону (как например леса первой категории) и не дает разъяснений по процедуре разграничения собственности на землю между соответствующими органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления. На практике принятие последних поправок привело к ожесточенной борьбе за право распоряжения земельной собственностью между администрацией Субъектов Федерации и администрацией административных центров и местных муниципалитетов. Выходом из положения может быть либо переход к распределению выкупа в определенной пропорции между различными уровнями государственной власти: федеральным, Субъектов Федерации и муниципальным; либо определение собственника земли по аналогии с приватизацией зданий и сооружений.

7. В диссертации исследуются вопросы формирования земельного рынка, законодательные основы и сложившиеся «правила игры». Бурное развитие земельного рынка при ограниченности земельного ресурса привели к развитию спекулятивных тенденций, формированию профессиональных игроков рынка и появлению рейдеров - профессионалов по агрессивному поглощению. Обобщение практики защиты интересов добросовестных правоприобретателей земельных участков, проводившейся с участием автора, позволило сформулировать типичные приемы агрессивных поглощений:

- через отсутствие сформированных земельных участков (отсутствие границ, межевых дел, кадастровых планов);

- через злонамеренное использование арендных отношений на земельные участки, позволяющее разорвать Единый объект недвижимости;

- через банкротство;

- обвинение в нецелевом использовании;

- преследование за несоблюдение сроков инвестиционных контрактов.

Практика защиты показала, что все рейдерские захваты основаны либо на подмене государственных интересов частными через подкуп соответствующих чиновников, либо на грубом нарушении норм федерального законодательства, либо на попытке сыграть на противоречиях между различными ветвями власти. Каждый случай попыток агрессивного поглощения может и должен быть отражен с помощью применения федерального земельного и смежного законодательства.

8. Автором проанализировано современное состояние рыночной и кадастровой оценки стоимости земельных участков, критически исследована практика оценки с использованием официально утвержденных Методических рекомендаций. Единственные доступные методические подходы к оценке земли - это методы выделения и техники остатка. Другие, более объективные методы неприменимы из-за отсутствия репрезентативной статистической информации либо вообще из-за отсутствия статистики продаж незастроенных земельных участков различного функционального назначения.

Приватизация земельных участков поставила практически нерешаемую задачу — оценить стоимость земельных участков в отсутствие земельного рынка, при отсутствии практики продаж и соответственно статистики продаж. Поэтому все методы оценки достаточно условны и не имеют критерия истины - практики. Это исправимо только по мере развития рынка и накопления статистики. Еще более сложной является задача объективной оценки кадастровой стоимости земельных участков. Такая оценка проводится массовым методом. Однако уже сейчас можно существенно улучшить результаты расчетов кадастровой стоимости, используя рыночную стоимость как базу расчета кадастровой стоимости земельных участков.

9. В диссертации впервые рассмотрены вопросы экспертизы кадастровой стоимости земельных участков, проводимой по авторской методике. Объективная оценка кадастровой стоимости особенно важна в настоящий момент в связи с переходом к налогообложению по кадастровой стоимости и к расчетам стоимости выкупа земельных участков по кадастровой стоимости. Критический анализ действующих методик, проведенный в работе, показал, что наряду с объективными трудностями при проведении массовой оценки стоимости земель, методики не выдерживают никакой критики с точки зрения современных методологий. Практика экспертизы кадастровой стоимости, выполненная автором по ряду крупных предприятий-земелепользователей показала ее необъективность, оторванность от реальной базы, а также выявила типичные грубые нарушения стандартов Роснедвижимости при расчетах. Кадастровая оценка должна быть ниже рыночной цены. В будущем законодательстве необходимо закрепить соотношение рыночной и кадастровой оценки на дату разработки кадастровой оценки, причем кадастровая должна составлять не более рыночной цены.

10. В диссертации предложен системный подход к регулированию региональных земельных рынков, которому предшествует авторский анализ земельных рынков Москвы и Подмосковья. Выполненные исследования позволяют сделать вывод о ряде особенностей этих рынков, связанных с концентрацией финансовых капиталов в Москве и Подмосковье и как результат -многократным превышении спроса над предложением, быстрым ростом цен. Впервые исследуются преимущества пригородного рынка, впервые предложена классификация сделок на пригородном рынке по глубине охвата операций.

- покупку земель с целью перепродажи;

- покупку земельных участков с последующим обустройством территории, включая подведение коммуникаций, и перепродажей;

- покупку земельных участков с последующим обустройством территории, изменением категории земель и затем перепродажей;

- покупку земельного участка с его обустройством, застройкой и последующим управлением.

11. В диссертации впервые выполнено исследование сравнительной доходности земельного рынка по сравнению с рынком жилья. Результаты показали более чем двухкратное превышение доходности земельного рынка по сравнению с жильем.

12. В диссертационной работе исследованы проблемы земельного ипотечного кредитования. Как видно из проведенного исследования, земельная ипотека является важнейшей частью инфраструктуры земельного рынка. Она обеспечивает механизм вовлечения земель в экономический оборот самым важным условием для его реализации -позволяет осуществить рассрочку выкупа стоимости земельного участка.

Выполненные в работе исследования показывают сложность развития этих процессов из-за особенностей макроэкономического развития России, прежде всего связанного с отсутствием системы длинных денег.

Земельная ипотека, в отличии от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечение ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству.

Земельная ипотека сама является источником «длинных денег» - при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе.

При кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована, необходимы только понимание места и роли земельной ипотеки прежде всего региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в:

- единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков;

- источнике длинных денег в экономике;

- механизме привлечения инвестиций.