Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона

Петрухин, Александр Борисович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: доктора экономических наук
Автор: Петрухин, Александр Борисович
Место защиты: Санкт-Петербург
Год: 2005
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона"

На правах рукописи

ПЕТРУХИН АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ

И РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМА ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА

Специальность 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управления предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); региональная экономика»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович

Ведущая организация ГОУ ВПО «Московский институт коммунального

хозяйства и строительства»

Защита состоится февраля 2006 года в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219.01 . при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «

Л» января 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

_р.С. Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы долгосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.

Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются еб решать, реализуя различного рода федеральные, региональные, и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.

Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного инвестирования и кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного инвестирования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищностроительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищно-строительную сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

> инвестирование жилищного строительства;

> государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий);

> долгосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Одним из финансовых механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ долгосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, JI.M. Чистов и др.

Однако многие проблемы, связанные с развитием долгосрочного инвестирования жилищной сферы на уровне региона, возникшие с переходом к рынку мало изучены и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса региона в условиях развитого рынка. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование единого подхода к долгосрочному инвестированию жилищного строительства (особенно дотационных регионов) может быть обеспеченно только на основе системного и комплексного подхода с учетом воздействия рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.

В соответствии с вышеизложенным, целью диссертационной работы является разработка методологических и методических основ организации долгосрочного механизма инвестирования жилищной сферы дотационных регионов. Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

- анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;

- анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

- исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

- уточнение методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;

- разработка методологических основ моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;

- разработка методического подхода к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;

- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ , строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

- исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.

Предметом исследования являются методологические и методические вопросы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Объектом исследования выступают формы и методы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона.

Теоретической и методологической базой исследования послужило использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищной сферы.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики администрации г. Иванова и муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;

2. Выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программ долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

3. Разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;

4. Проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;

5. Предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;

6. Предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

7. Предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;

8. Усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;

9. Разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее

основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические

и методические основы при формировании жилищной политики дотационного

региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Практическая реализация экономико-организационных моделей ресурсного обеспечения региональных программ развития строительного комплекса, а также технологии исследования регионального строительного и вторичного рынков жилья была выполнена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», строительными организациями региона.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами строительных ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (2000 г., г. Москва), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.2004 г.), Второй всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» (31.03.2004 г.), семинаре «Стратегическое управление муниципальным развитием» (02.03.2004 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.2004 г., г. Москва), международном семинаре «Доступное жилье для уязвимых групп населения» (18.11.2004 г. МЦО «Малинки» Ивановской обл.), IX, X, XI Международных научно-практических конференциях «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (2003 г., г. Иваново), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.2004 г., г. Иваново), научно-практической конференции «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (17.03.2005 г., г. Иваново), 1У Международной научно-практической конференции (17.03.2005 г., г. Санкт-Петербург), международной конференции Строителей (21.04.2005 г., г. Иваново), международной конференции «Доступное жилье в России: с чего начать?» (3.11.2005 г., Москва), конференции «Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для долгосрочных инвесторов» (11.10.2005 г., г. Москва).

Основные научные достижения размещены на сайте администрации Ивановской области в разделе «Молодая наука в Ивановском регионе», в результате чего получено свидетельство о размехцении на сайте информации о научных достижениях (Иваново, 27 апреля 2004 года).

Отдельные результаты применены в практической деятельности Администрации г. Иваново и Муниципального учреждения «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования» при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.

Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 299 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 304 страницы. Работа иллюстрирована 25 таблицами и 34 рисунками.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Жилищная сфера - понятие многогранное и многоаспектное, она представляет собой сложную многоуровневую и многофункциональную систему, в которой переплетены важные социально-экономические взаимосвязи. Говоря о жилищной сфере региона, как правило, понимают систему социально-экономических отношений, складывающихся в регионе по поводу приобретения, владения и пользования жильем. Одной из главных особенностей жилищной сферы, отличающих ее от других сфер и систем экономики, является то, что функционирование этой системы направлено на решение важнейшей проблемы - жилищной проблемы.

Предлагаемый подход к определению понятия «жилищная сфера» позволяет рассматривать объект исследования как систему, включающую:

Проектирование - Строительство — Эксплуатация (техническое обслуживание, текущий ремонт, водоснабжение, энергоснабжение и т.д.) -Капитальный ремонт (модернизацию) — Эксплуатация — Снос.

Схематично можно представить модель функционирования и развития жилищной сферы региона следующим образом, см. рис.1.

В диссертационном исследовании предлагается следующее уточненное определение понятия «жилищная сфера». Жилищная сфера региона представляет собой сложную многоуровневую межотраслевую систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, которые связанны с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также

другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения условий проживания в жилищном фонде различных форм собственности.

Механизм экономического взаимодействия и регулирования системы управления жилищной сферой региона включает множество компонентов, блоков и зависимостей. В общем виде, организационная структура управления жилищной сферой на региональном уровне представлена на рис.2.

Для рассмотрения механизма управления развитием жилищной сферы необходимо рассмотреть важнейшую экономическую категорию и основу реализации фактически всех программ-это инвестиции. Объёмы, механизмы и инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья в значительной степени зависят от принятых приоритетов в жилищной политике на федеральном и региональном уровнях. В условиях многообразия толкования понятий «механизм» и «инструмент» инвестирования строительства и приобретения жилья в настоящем исследовании приняты следующие их формулировки.

Инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья определяются категориями «что» или «с помощью чего» инвесторы могут участвовать в процессе распределения на рынке жилья. К инструментам инвестирования строительства и приобретения жилья отнесены:

- ценные бумаги, в том числе облигации, сертификаты, закладные, векселя;

- жилищные, ипотечные, потребительские и коммерческие кредиты;

- коммерческие и бюджетные ссуды;

- бюджетные средства.

Механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья определены формы инвестиционного участия со стороны участников механизма с целью создания (воспроизводства, реконструкции и т.д.) конечного продукта (жилья), который будет иметь определенную потребительскую стоимость. Механизмы финансирования определяются категориями «как» или «каким образом» инвесторы могут финансировать процесс создания продукта на рынке жилья. К механизмам инвестирования строительства и приобретения жилья можно отнести следующие:

долевое участие в строительстве жилья;

- региональные программы с участием бюджетных средств;

- жилищные облигационные займы;

- ипотечное жилищное кредитование;

- накопительные системы финансирования жилищной сферы;

- единовременная оплата (покупка жилья); доходные дома.

Рынок жилья, в т.ч.: Первичный рынок Вторичный рынок Аренда жилья

Рынок услуг по техническому обслуживанию н ремонту жилищного фонда

Рынок строительных материалов

Рынок строительных работ

.._._______

УПРАВЛЯЮЩАЯ ПОДСИСТЕМА (Администрация региона)

Уровень жизни н потребность в жилье

Состояние

ЖКХ и жилищной сферы в целом

► Проектирование г

Строительство

Капитальный ремонт

Эксплуатация:

техническое

обслуживание; текущий ремонт; водоснабжение; энергоснабжение;

Снос

Уровень развития объектов и н фр а структуры (транспортное сообщение, наличие объектов социальной янфраструстуры и т.д.)

Уровень развития объектов строител ьной и нду стри и, строительных технологий и строительных предприятий

Федеральные программы направленные на развитие жилищной сферы

Рис. 1. Концептуальная модель функционирования и развития жилищной ссЬепы оегионл в условиях оынка

Рис.2. Организационная структура системы управления жилищной

сферой региона

Каждый из перечисленных механизмов может иметь множество моделей и схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья нами был выполнен их сравнительный анализ.

Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует эффективно функционирующий механизм долгосрочного инвестирования жилищной сферы, учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, то существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой. Последствия этого могут быть самым негативными — отток капитала инвесторов из жилищного сектора, снижение объемов.

Доходный дом Покупка жилья Стройсбережения Ипотека ЖОЗ

Бюджетное субсидирование Долевое строительство

500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 «00 5000 5500 6000 6500 7000

Среднедушевой доход, руб.

Рис.З. Стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения

На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования строительства и приобретения жилья с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Эта система должна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Усовершенствованная политика должна опираться на следующие положения:

• ориентация на инвестиционные возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья;

• доступность жилья всем слоям населения за счёт возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками;

• вовлечения в систему первичного и вторичного рынков жилья;

• участие в схемах инвестирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов;

• возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности;

• возможность привлечения в систему юридических лиц;

• открытость системы банковским финансовым потокам;

• одновременное функционирование различных инвестиционных механизмов улучшения жилищных условий населения: возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и получения кредитов;

• простота и доступность системы всем категориям потребителей.

По нашему мнению, подобная система не может включать единого оператора рынка жилья, она должна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья, таких, например, как жилищный облигационный заём и ипотечное кредитование населения с привлечением бюджетных субсидий.

Следует отметить, что к решению проблемы инвестирования жилищной сферы нужно подходить комплексно, должны прорабатываться вопросы привлечения как бюджетных, так и внебюджетных инвестиций, возможности государственной поддержки отдельных проектов или получения государственных гарантий, привлечение инвестиций за счет федерального бюджета, средств финансовых институтов, а также других организаций с учетом их требований.

В этой связи приоритетным направлением проводимой реформы жилищной сферы должна стать разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства. Очевидно, что необходимые изменения сложившихся неблагоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько велики, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием города. В таких ситуациях возникает необходимость «встраивания» в управляющую систему региона особого программного механизма. Программный подход

используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т.е. в нашем случае ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей.

Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условий для ее реализации. Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы региона в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности функционирования жилищной сферы (как средство решения первых двух задач).

Исследуя проблемы жилищной сферы, мы столкнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ -отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения. Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей.

Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников инвестиционных средств. Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде городов России. Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке. Этим определяется актуальность разработки механизмов мобилизации дополнительных средств в жилищную сферу.

"Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строительства может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики дотационного региона (рис.4.).

Размер требуемых ресурсов определяется для установления баланса потребности в денежных средствах при выполнении целевой функции с размерами привлеченных средств. Таким образом, производится увязка общей потребности в инвестициях с размером строительных, кредитных и бюджетных средств для последующей формализации этих зависимостей в виде детерминированных аддитивных, мультипликативных и смешанных моделей.

—и

Стратегия развития региона и муниципальная жилищная политика

Внешние и

внутренние факторы, отражающие специфику регионе: Экономические Социальные Демографические 'Технологические Градостроительные

=с>

ЛЛ ЧЛ ЧЛ

Развитие жилищной сферы: решение жилищной проблемы

Повышен и е уровня комфортно ста жилья Повышение уровня эффективности функционирования жилищной сферы региона Повышение уровня удовлетворении потребностей в жилье

Рис.4. Модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона

Анализ функционирования жилищной сферы показывает, что положение в жилищном секторе Российской федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. Используемые в настоящее время модели кредитования жилищного сектора не обеспечивают необходимую и достаточную эффективность привлечения инвестиционных ресурсов, а также не решают задачу повышения доступности других типов жилья.

В связи с этим возникает необходимость в разработке такого механизма кредитования, который создавал бы условия для привлечения средств инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами.

В отечественных и зарубежных научных работах разработано значительное количество методических подходов к организации долгосрочного кредитования жилищной сферы. Большинство методик, как правило, требуют изменения действующего регионального (либо федерального) законодательства или создания новых коммерческих или некоммерческих структур.

Ипотечные кредитные программы разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Результаты проведенного автором анализа свидетельствуют о том, что фактически во всех регионах Российской Федерации жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения неодинаковы и специфичны. Опыт реализации ипотечных программ развития жилищно-строительного комплекса в регионах показывает, что ипотечный рынок развивается очень медленно и недостаточно эффективно.

Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных регионах. Основные параметры региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного инвестирования, размер первоначального взноса, продолжительность рассрочки, перечень льгот, схемы организации и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития.

Неодинаков статус ипотечных программ в различных регионах: социальный, коммерческий. Региональные ипотечные программы развития жилищно-строительного комплекса существенно отличаются схемой реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления. Неодинаковы организационно-правовые формы региональных операторов на территориальном ипотечном рынке и состав функций, на них возложенных. Инициатива в развитии ипотечного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от регионов. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного

механизма в решении проблемы социально-экономического развития России и ориентация на коммерческий вариант развития ипотеки, который до настоящего времени не имеет в России значительного положительного опыта.

Эффективность организации региональных ипотечных механизмов зависит от того насколько обоснованно разработаны все разделы региональных ипотечных жилищно-строительных программ. До настоящего времени отсутствуют научно-обоснованные нормативные документы, регламентирующие требования к составу, структуре и порядку организации ипотечных программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляется, как правило, в произвольной форме, глубина, всесторонность и обоснованность предлагаемых параметров зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков. По результатам анализа структуры региональных программ, выполненного автором по 19 регионам предложена структурная модель разработки региональных ипотечных строительных программ с детальным их описанием, которая может быть рекомендована в качестве макета для большинства регионов РФ, реализующих социальный вариант системы ипотечного жилищного кредитования.

Применительно к специфике ипотечных программ развития строительного комплекса их структура рекомендуется следующей:

1.Цель и задачи Программы.

2.0бзор региональных моделей развития строительного комплекса.

3.Оценка роли ипотеки в формировании инвестиционного климата региона.

4.Оценка платежеспособности населения и рынка спроса на жилье.

5-Основные направления и механизм реализации Программы.

б.Задачи и функции основных участников Программы.

7-Организационная модель Программы развития жилищно строительного производства.

8.Ресурсное обеспечение Программы.

9.Сроки и этапы реализации Программы.

10.Оценка эффективности Программы.

11 .Планируемые результаты выполнения Программы.

12-Организация управления программой и контроль за ходом ее реализации.

В настоящее время в России назрела необходимость в разработке единых стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных программ, основанных на обобщении и анализе всего положительного и отрицательного опыта реализации ипотечных программ развития жилищно - строительного комплекса в российских регионах.

В соответствии со сложившимися реальными условиями развития региональных вариантов ипотечных программ строительства жилья предлагается двухуровневая система стандартов, применимая как для банковской так и небанковской ипотечной схемы (рис. 5) в соответствии с разработанной организационной моделью взаимодействия участников ипотечного рынка (рис. 6).

Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и

Рис. 5. Предлагаемая структура стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов)

В диссертационном исследовании проведена разработка экономико-организационной модели ресурсного обеспечения региональных программ развития жилищно - строительного комплекса (на примере Ивановской области). В частности, проведен анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, сформирована прогнозная функция ресурсного обеспечения региональных ипотечных жилищных программ, предложены

методики обоснования объема краткосрочного и долгосрочного их бюджетного обеспечения и расчета потребности в инвестициях.

Рис. 6. Экономико-организационная модель взаимодействия участников ипотечного кредитного рынка

С целью определения оптимального объема ресурсного обеспечения ипотечных программ развития строительного комплекса автором выполнен анализ спроса и предложения на рынке недвижимости. Выявлено, что основными закономерностями, определяющими порядок обоснования объемов их ресурсного обеспечения являются:

• динамика изменения структуры приобретаемого участниками программы жилья по его типу, размеру и территориальному расположению;

• динамика изменения спроса и предложения на строительство и приобретение жилья в течение календарного года, отражающая сезонные колебания объема продаж на жилищном рынке. В основном, анализируемый период характеризуется стабильным ростом цен на квартиры. Снижение темпов роста в июле-августе объясняется сезоном отпусков, когда значительно снижается деловая активность. Также снижение темпа наблюдается и в конце года, что объясняется неопределенностью ожиданий на жилищном рынке перед новым годом.

• размер несоответствия возможностей заемщиков их желанию в вопросе улучшения жилищных условий. Сопоставление результатов настоящего анализа с результатами исследования, показывает на их неполное совпадение. Это объясняется тем, что результаты опроса населения по проблеме улучшения их жилищных условий отражает не их возможности, а пожелания, которые не у каждого опрошенного могут быть реализованы. Но они востребованы и могут быть осуществлены в перспективе. Результаты настоящего анализа отражают фактические возможности населения, но не всегда их пожелания.

Таким образом, установленные закономерности необходимо учитывать при разработке программ развития строительного комплекса в текущем и перспективном планировании ресурсного их обеспечения.

При этом исходным параметром в плановом процессе является значение годового объема бюджетного инвестирования, которое принимается из проекта или утвержденного варианта регионального (местного) бюджета.

В соответствии с изложенным предлагается на первом этапе с использованием программного продукта по обработке статистических данных составить прогнозную функцию ресурсного обеспечения на планируемый календарный год. С учетом установленной функции определяются ежемесячные лимиты бюджетных средств, направляемых на организацию ипотечной программы.

В основу построения прогнозной функции ресурсного обеспечения ипотечной программы положена линейная динамика изменения во времени стоимости приобретаемого в исследуемом регионе жилья. Для обеспечения сопоставимости анализируемых факторов стоимость строящегося и приобретаемого жилья исчислялась на удельную единицу измерения 1 кв.м. общей площади.

Влияние динамики изменения спроса и предложения на жилье в течение календарного года, отражающее сезонные колебания продаж на жилищно - строительном ипотечном рынке возможно учитывать при составлении прогнозной функции ресурсного обеспечения путем снижения объема инвестирования в отдельные периоды года по результатам сопоставления значений среднего темпа роста стоимости продаж в течение анализируемого периода с значениями среднего темпа роста стоимости продаж в июле-августе и декабре анализируемого периода. В результате выполненных расчетов установлено, что снижение темпов роста продаж жилья для контингента граждан, являющихся участниками Ивановской ипотечной программы составило: в летние месяцы (июль-август) - 48 %, в конце календарного года (декабрь) - 23 %.

Применительно к условиям реализации Ивановской ипотечной программы при формировании линии тренда были построены и проанализированы 5 типов регрессии: линейная, логарифмическая, полиномиальная, степенная и экспоненциальная. Результаты расчетов представлены в таблице 1.

По параметру величины достоверности аппроксимации (II2) предпочтение следует отдать варианту линии тренда, построенной на основе полиномиальной зависимости типа:

у = в + С,*Х+...+С6*Х6. (1)

Определив начальные значения по оси X и У, получаем прогнозную линию тренда, значения которой в периоде июль - август, следует снизить на 48 %, в декабре - на 23 %. Полученные значения линии тренда необходимо увеличить (уменьшить) на коэффициент, учитывающий рост уровня жизни граждан города. Величину этого коэффициента можно определить из прогнозных цифр социально-экономического развития региона, которые ежегодно разрабатываются в администрациях Ивановской области и г. Иванова.

Откорректированная таким образом прогнозная линия тренда описывает характер прогнозной функции ресурсного обеспечения Ивановской ипотечной жилищной строительной программы на последующие 12 месяцев, которая позволяет определить объемы финансирования на каждый месяц и квартал планируемого периода. Несмотря на приемлемость построения функции ресурсного обеспечения программы развития жилищностроительного комплекса рассмотренным методом следует отметить его серьезные недостатки.

1. Линия тренда, построенная на основе полиномиальной зависимости, отличающаяся относительно высоким показателем II2, не в полной мере учитывает установленные закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения ипотечных программ. Это приводит к необходимости ее дополнительной корректировки, что увеличивает трудоемкость расчетных операций и усложняет процедуру разработки и реализации.

2. Последний участок прогнозной линии свидетельствует о снижении стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, что не отражает реальную динамику ее изменения. За весь анализируемый период динамика изменения стоимости жилья характеризуется постоянным устойчивым ростом. Изменяются лишь темпы роста.

Таблица 1.

Тип аппроксимирующей кривой Характер уравнения Значение К*

Линейная У = 128,33х+ 1177,9 0,9281

Логарифмическая У = 1717,2Ьп(х)-710,64 0,6662

Степенная У = 1080,1хи',+" 0,7829

Экспоненциальная У= 1854,3еи-^'х 0,9463

Полиномиальная

2-я степень У = 1,9291х^ + 33,799х +1965,6 0,9603

3-я степень У = -0,0725х3 + 7,259х2 - 71,748х + 2418,6 0,967

4-я степень У = -0,0103х4 + 0,9363х^ - 24,743х2 + 285,23х+1463,1 0,9866

5-я степень У = 0,0005х5 - 0,073х4 + 3,68Их' + 76,004х2+ 659,33х + 763,8 0,9836

В соответствии с изложенным с использованием программного продукта «ЭТАТА№> автором была разработана прогнозная функция ресурсного обеспечения ипотечной программы методом гармонического анализа.

Метод гармонического анализа применим для временных рядов показателей, подверженных периодическим колебаниям. Такие колебания уровней временного ряда часто имеют место в ежемесячных или квартальных данных последовательных лет, они вызываются сезонными колебаниями. Можно представить динамику переменной в виде суммы нескольких синусоидальных колебаний, расположенных в порядке убывания периодов, а задача аппроксимации этих колебаний сводится к построению ряда Фурье - суммы гармонических колебаний, положение которых друг на друга отвечало бы сезонным изменениям ряда.

С помощью ряда Фурье динамика стоимости 1 кв. м. общей площади квартир представляется в виде функции времени г вида:

Y(t) = Ао+А1*/ + * ^""дГ соэ—г'г^ + £г (2)

где: I - период прогноза (1=1,.....Ы);

N - длина временного ряда;

к - число простых гармоник (1 < к < 7);

1 - номер гармоники ^ — 1......к);

Е, — случайная ошибка;

А0, В0, А], В1.......- коэффициенты при гармониках;

Период i - ой простой гармоники:

Т= (2ir)/(2i:,/N)-=N/i, т. е. для i=l период равен N, для i=2 равен N/2 и т.д.

(R2)

В нашем случае, ряд имеет явно выраженную тенденцию к росту, свободный член А уравнения можно заменить на линейную функцию от времени t вида: А0* t + В0.

По параметру величины достоверности аппроксимации предпочтение было отдано уравнению вида:

Y(t) = А0 +Al*t +(А,* sin (2гс /36) *lt +Bi* cos (2тс /36) *lt + А2* sin (2тс /36)*2t + П2* cos (2л /36) *2t) t + Et (3)

Более детальный анализ ряда Фурье показал, что число гармоник К=2 является наиболее адекватным вариантом его представления (рис. 7).

12000 i 10000

m JB

vi I 4000

>» о с. о

2000

9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 I ♦ фактический ряд —"— расчетный ряд | месяц

Рис. 7. Графическое представление фактических, расчетных и прогнозных данных при разложении в ряд Фурье

На следующем этапе предлагаемой последовательности текущего и перспективного планирования ресурсного обеспечения ипотечных программ разрабатывается комплекс организационных мероприятий, направленных на усиление контрольных функций со стороны органов исполнительной власти за операционной деятельностью ипотечного оператора.

Ресурсное обеспечение жилищно-строительной ипотечной программы приостанавливается в случае скопления финансовых ресурсов на расчетном счете ипотечного оператора более чем на 2 ипотечные сделки. Высвобождающиеся при этом средства направляются на другие статьи регионального (муниципального) бюджета. В отношении ипотечного оператора в региональном (муниципальном) образовании заводится лицевая карточка резерва приоритетного финансирования, в которую заносится

информация об объемах приостановленного финансирования по каждому планируемому периоду. Каждый последующий планируемый период финансируется по первоначально установленной схеме и не должен учитывать недофинансирование по предыдущим периодам, так как просчеты в операционной и плановой деятельности ипотечного оператора не планировались.

В случае отсутствия бюджетных средств на расчетном счете ипотечного оператора и наличии подготовленных ипотечных сделок бюджетное инвестирование может быть увеличено в текущем плановом периоде, но не более чем на размер накопленных средств на лицевой карточке резерва приоритетного финансирования и при наличии такой возможности в региональном бюджете.

С точки зрения оптимизации параметров ипотечной программы развития жилищно-строительного комплекса исключительно важным является вопрос определения оптимального объема бюджетных инвестиций в 1-й год ее реализации по ¡-му муниципальному образованию.

В ранее выполненных исследованиях данный вопрос рассматривался лишь в аспекте оптимизации бюджетного инвестирования ипотечной программы на организационном периоде ее становления. Оптимизация бюджетного и внебюджетного инвестирования в последующий период ее развития не изучалась. Между тем, учитывая условия современного бурного развития ипотечного механизма в регионах РФ данный вопрос становится исключительно актуальным. Кроме того, в расчетах не учитывалась структура предпочтений ЭАСН (экономически активных слоев населения) на строительном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения. Таким образом, представляется целесообразным дополнить данный расчет ' путем учета результатов исследования регионального рынка жилья, оптимизацией годовой процентной ставки и объема бюджетного инвестирования за весь период реализации ипотечной программы.

С учетом изложенного, схему реализации методики ресурсного обеспечения региональной ипотечной программы развития жилищностроительного комплекса можно представить в виде следующих этапов.

ЭТАП 1. Формируется массив исходных данных по результатам социологического исследования в регионе по проблеме улучшения жилищных условий населения, существующим статистическим данным о перспективном социально - экономическом развитии региона, а также данных региональных прогнозов и программ, включающих элементы мероприятий по развитию рынка недвижимости, социальной защиты населения, развития жилищно-строительного комплекса, решения

жилищной проблемы (в соответствии с методикой, предложенной

автором в главе 1 настоящей работы).

Условные обозначения и исходные данные для расчета:

• 1 - порядковый номер муниципального образования в регионе ( 1 =

I,-1);

• I — год расчетного периода, лет (1=1,... Т);

• прогнозная средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на первичном (Цуп) и вторичном (Цув) рынках недвижимости по предпочитаемым типам жилья 0) с учетом коэффициента дисконтирования (а,); Ц = Г(п, 1,^,1)).

• размер семьи в муниципальном образовании региона (11,0; К = Г

а^-

социальная норма общей площади жилья на 1 человека (С„ ); численность населения, состоящих в списках на улучшение жилищных условий (п„); п = ГОД), удельный вес семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями ((3^);

численность населения региона в ^й год расчетного периода (N,0; удельный вес семей, планирующих изменить свои жилищные

условия в ближайшей перспективе (С^); удельный вес заемщиков, имеющих намерение приобрести жилье на

первичном (3,1П) и вторичном (3„;0 рынках недвижимости; удельный вес бюджетных средств в общем объеме инвестирования

ипотечной программы (В;0 в долях единицы; структура предпочтений ЭАСН на рынке жилья в зависимости от качества и территориального расположения (г/ = 1 ...8): средний размер квартир в регионе (П „^ и П „¡у), кв.м. общей площади; К „¡1 - коэффициент, учитывающий строительство инженерных коммуникаций; К = Г Од), •размер субсидий и дотаций из бюджетов вех уровней на погашение затрат по приобретению и строительству жилья для очередников и социально незащищенной категории граждан (Да); Д = Г ОД). ЭТАП 2. Определяется долгосрочная перспективная инвестиционная емкость регионального жилищного ипотечного рынка с учетом структуры предпочтений ЭАСН на первичном и вторичном рынке жилья в зависимости от размера, качества и территориального его расположения.

N,■4.-К.,

к,

]Г 2 {ц,„ ■ 3„„, ■ /Л», + ц„, • з.,„ ■ П,„)

(4)

ЭТАП 3. Определяется краткосрочная перспективная инвестиционная емкость жилищного ипотечного рынка с учетом указанных предпочтений населения региона в целом и раздельно:

■ для Э ACH, не требующих государственной поддержки:

IT IT

К2 =ZZK2itat =ZZKlit'Cit"at (5)

Ii ii

■ для граждан, состоящих в списках на улучшение жилищных условий и социально незащищенных слоев населения, требующих использования системы государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий, дотаций и льгот:

I 1 Т

П ' ^ ' ,\itxiJnit/fr4eitx\Jeit/])

(6)

Ьн ч*

ЭТАП 4. Определяется размер бюджетной составляющей в общем объеме инвестиций для реализации региональной ипотечной программы для установления лимита бюджетных средств, который необходимо предусматривать в планировании регионального и муниципальных бюджетов

i т

K4=ZZ (K3ifBit+«it)'at

(7)

ЭТАП 5. Расчет объема бюджетного инвестирования на первые три года

реализации региональной ипотечной программы с учетом результатов

построения прогнозной функции ресурсного обеспечения и

разработанного комплекса организационных мероприятий.

ЭТАП 6. Определение потребности в инвестициях на последующие

годы реализации ипотечной жилищной программы с оптимизацией ее

параметров.

Таким образом, по результатам выполненного автором исследования предлагается уточненная методика оптимизации основных параметров ипотечных программ путем учета условий реализации на этапе их организации и последующих этапов осуществления, а также с учетом предпочтений заемщиков на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения.

В заключении диссертационного исследования, автор подводит итоги проведенной работы, делает обобщающие выводы и подчеркивает актуальность достигнутых результатов.

В работе рассмотрены теоретические основы формирования системы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, в частности

• определены структура и особенности функционирования жилищной сферы региона;

• детально изучены механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

• проведен анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования.

Базой для написания исследования послужили показатели и состояние жилищно-строительного Ивановской области, как типичного дотационного региона Российской Федерации, соответственно в работе:

• проведен анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищностроительного комплекса Ивановской области;

• выявлены источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области;

• обоснованы предпочтения и выделены потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области;

• предложены механизмы формирования эффективной системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

Еще одним важным результатом работы является уточнение и формализация методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере, в частности изучены:

• основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора

• рассмотрен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей

• предложены методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере

Особое внимание в работе уделено методологическим основам моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона, в частности:

• изучен методический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона;

• рассмотрен методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне;

• проведено моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне.

На завершающем этапе в диссертационной работе предложены подходы к оценке эффективности управления долгосрочными инвестициями в жилищную сферу дотационного региона, особое внимание уделено:

• оценке эффективности проектов ипотечного кредитования жилья;

• особенностям оценки эффективности управления инвестициями в

жилищное строительство дотационного региона.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

МОНОГРАФИИ

1. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. — Иваново: ИГ АСА, 2001.-14,5 пл./ 4,8 п.л.

2. Развитие механизма ипотечного кредитования жилья в Ивановской области / А.Б. Петрухин, В.И. Ларин, H.A. Щербакова, Т.Н. Кулигина; Под ред. А.Б. Петрухина. - Иваново: ИГАСА, 2003. - 13,1 п.л./4,35 п.л.

3. Петрухин А.Б. Долгосрочное инвестирование и кредитование жилищного строительства дотационного региона,- СПб.: СПбГЭУФ, 2005. -12,3 п.л.

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ РАБОТЫ

4. Петрухин А.Б., Черкасов Б.П. Методические указания по экономике строительства,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1983, —3 п.л./1,5 п.л.

5. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Расчетные нормативы для выполнения курсовой работы по экономике строительства: Учебное пособие.

- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. — 3 п.л./1,5 п.л.

6. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Разработка стройгенплана в составе ППР: Учебное пособие,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. - 3 п.л./1,5 п.л.

7. Петрухин А.Б. Экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности в строительных организациях: Учебное пособие.

- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. — 2,5 п.л.

8. Петрухин А.Б. Ценообразование в строительстве: Учебное пособие.-Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1985. -5,25 п.л.

9. Петрухин А.Б. Методические указания по технико-экономическому обоснованию вариантов конструктивных решений: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. -1,5 п.л.

10. Петрухин А.Б. Нормативно-справочные данные для сравнительного анализа вариантов конструктивных решений.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. — 2,0 п.л.

11. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Определение сметной стоимости материалов, изделий и конструкций: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. — 1,77 п.л. / 0,9 п.л.

12. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Определение сметной стоимости строительства объектов производственного и непроизводственного назначения: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт,1986. — 1,77 п.л. / 0,9 п.л.

13. Петрухин А.Б. Задание и методические указания по выполнению контрольной работы для студентов 5-го курса заочной формы обучения спец. 1202 «ПГС», Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1987.- 1,5 п.л.

14. Петрухин А.Б. Оценка эффективности ремонтно-строительных работ: Учебное пособие. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1993. — 5,0 п.л.

15. Петрухин А.Б. Себестоимость строительно-монтажных работ: Учебное ' пособие,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1996. - 6,5 п.л.

16. Петрухин А.Б. Курс лекций по дисциплине «Экономика строительства»: Учебное пособие.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 1996. - 10,0 п.л.

17. Петрухин А.Б. Экономика строительства: Учебное пособие. -Иваново: Ивановская государственная архитектурно—строительная академия, 1998,- 10,4 п.л.

18. Петрухин А.Б., Давидовская В.Н. Методические указания к выполнению рассчетно-графической работы по теме «Проектирование и расчет сетевого графика на строительство здания». — Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 1994. — 1,15 п.л. / 1,0 п.л.

19. Петрухин А.Б., Давидовская В.Н. Методические указания к выполнению рассчетно-графической работы по теме «Проектирование объектного строительного ген. плана»,- Иваново: Ивановская

государственная архитектурно-строительная академия, 1994. - 1,5 п.л. / 1,0 п.л.

20. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Составление бизнес-плана предпринимательского проекта,- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2001. - 1,25 п.л. / 0,6 п.л.

21. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка эффективности инвестиционных проектов.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2001. - 1,25 п.л. / 0,6 п.л.

22. Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Решение задач по дисциплине «Статистика отрасли»: методические указания для подготовки к практическим занятиям для студентов специальности 060861.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2002. -2,75 пл./1,3 п.л.

23. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Лясковская Н.В. Анализ финансового состояния. Методические указания для практических занятий, курсового и дипломного проектирования для студентов спец. 060800 -«Менеджмент». — Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2002. - 2,5 п.л. / 0,8 п.л.

24. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Расчет и анализ бизнес-плана. -Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2003.- 1,5 п.л. / 0,7 п.л.

25. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка инвестиционных проектов. - Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2003. — 1,5 п.л. / 0,7 п.л.

26. Петрухин А.Б., Чистякова Ю.А., Виноградова М.Р. Экономика предприятия строительной отрасли: Учебное пособие. - Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2004. -8,69 пл. / 2,5 пл.

НАУЧНЫЕ СТАТЬИ

27. Петрухин А.Б. Анализ существующего состояния строительной отрасли Ивановской области // Проблемы промышленного и гражданского строительства охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Иваново, 1985- 0,2 п.л.

28. Петрухин А.Б. Совершенствование организации управления реконструкцией промышленных предприятий // Совершенствование экономических методов и организации управления строительным производством. Иваново, 1985 - 0,2 п.л.

29.Петрухин А.Б. Оценка эффективности капитального ремонта зданий и сооружений // Тезисы докладов на 6-ой областной конференции по итогам

НИР ИИСИ.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1988. - 0,05 п.л.

30.Петрухин А.Б. Учет факторов неопределенности в задачах сравнительного анализа // Тезисы докладов на 5-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ.- Иваново, 1987 - 0,05 п.л.

31.Петрухин А.Б. Управление производственными кооперативами в ГДР // Тезисы докладов на 8-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1990. — 0,2 п.л.

32.Петрухин А.Б. Налоговая система в РФ // Тезисы докладов на 11-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1993. — 0,2 п.л.

33.Петрухин А.Б. Операции с нематериальными активами // Сборник научно-информационных статей ИИСИ. вып.1. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1994. - 0,2 п.л.

34.Петрухин А.Б. Аренда предприятиями и организациями основных фондов у физических лиц активами // Сборник научно-информационных статей ИИСИ. вып.1. — Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1995. — 0,2 п.л.

35.Петрухин А.Б. Показатели эффективности капитального ремонта зданий и сооружений // Известия ПАНИ. Иваново, вып.1, 1995. - 0,4 п.л.

36.Петрухин А.Б. Проблема оценки эффективности инвестиционных проектов // Известия ПАНИ. Иваново, вып.2, 1997. - 0,31 п.л.

37.Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка экономической эффективности показателей научно - технического потенциала Ученые записки экон. -архитектурного факультета ИГАСА - Вып. 5 - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1997. - 0,4 пл. / 0,2 п.л.

38.Петрухин А.Б. Развитие теории экономической эффективности кап. вложений в строительстве // Ученые записки. Иваново, вып.4, 1997. — 0,7 п.л.

39.Петрухин А.Б., Лясковская Н.В. Анализ факторов, влияющих на экономическую эффективность кап. ремонта // Ученые записки. Иваново, вып.4, 1997.-0,31 п.л./0,2 п.л.

40.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Проблемы развития накопительных систем жилищного кредитования в России //Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Пятнадцатый выпуск. / Иваново: Ивановский государственный химико-технологический университет, 2004. - 0,31 п.л. / 0,2 п.л.

41.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. //Актуальные проблемы и

тенденции современной экономики: анализ и оценка. Межвузовский сборник научных трудов. - Иваново: Ивановский государственный университет, 2004. -0,33 пл./0,2 пл.

42. Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Определение оптимальных параметров программы ипотечного кредитования жилья // Межвузовский сборник научных трудов,- Иваново, 1999. — 1,37 пл. / 0,6 пл.

43.Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Источники финансирования капитального строительства Ивановской области // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Четвертый выпуск. Иваново: Ивановский государственный химико-технологический университет, 2000. — 0,38 пл. / 0,2 пл.

44.Петрухин А.Б., Легенько О.С., Лясковская Н.В. Влияние налоговых доходов на формирование местного бюджета // Ученые записки. Иваново, вып.5,1997. - 0,2 пл. / 0,1 пл.

45.Петрухин А.Б, Расчет коммерческой эффективности развития института ипотечного кредитования в г. Иваново // Известия ПАНИ/Иваново, вып.З, 1998. - 0,8 пл.

46.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Анализ существующего состояния жилищного строительства Ивановской области // Ученые записки. Иваново, вып. 8, 1998. - 0,25 пл. / 0,15 пл.

47.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Финансовое состояние потенциальных инвесторов в капитальном строительстве Ивановской области // Ученые записки. Иваново, вып. 7, 1998. — 0,38 пл. / 0,19 пл.

48.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Возможности и перспективы развития жилищного строительства // Известия ПАНИ. Иваново, вып. 4, 1999. - 0,2 пл. /0,1 пл.

49.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Оценка рынка спроса на жилье в Иваново // Известия ПАНИ.Иваново, вып. 4, 1999. — 0,2 пл. / 0,1 пл.

50.Петрухин А.Б. Совершенствование форм организационной и экономической работы в строительном производстве //— Иваново: ИГАСА, 1999. - 0,25 пл.

51.Петрухин А.Б. Проблемы развития жилищного строительства Ивановской области // Материалы Всероссийской научно-практической конференции. -Волгоград: ВолгГАСА, 2001. - 0,2 пл.

52.Петрухин А.Б., Щербакова H.A. Разработка стандартов предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов) // Информационная среда Вуза. IX Международная научно-техническая конференция. Сборник статей,— Иваново: Ивановская

государственная архитектурно-строительная академия, 2002. — 0,25 пл. / 0,15 п.л.

53.Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Построение оптимизационной модели определения объема эмиссии жилищного облигационного займа // XI Международная научно-техническая конференция. Информационная среда вуза. Сб. статей. - Иваново, вып. 11, 2004 — 0,2 пл. /0,1 пл.

54.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Оптимизация основных параметров накопительной системы финансирования жилищной сферы. XI Международная научно-техническая конференция. Информационная среда вуза. Сб. статей. Иваново, вып. 11,2004 — 0,2 пл. /0,1 пл.

55.Петрухин А.Б., Власова JI.A, Обоснование экономической целесообразности эмиссии и обращения жилищных облигационных займов в условиях дотационных регионов на примере г. Иваново и Ивановской области. Сб. науч. трудов вузов России. Проблемы экономики, финансов и управления производством. Вып. 15. — Иваново: ИГХТУ, 2004. — 0,3 пл. / 0,15 пл.

56.Петрухин А.Б. Щербакова H.A. Макро- и микроэкономические условия развития системы ипотечного жилищного кредитования. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16.- Иваново: ИГ АСА, 2005. - 0,3 пл. /0,15 пл.

57.Петрухин А.Б. Формирование рынка доступного жилья — проблема региона и муниципального образования. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16. - Иваново: ИГАСА, 2005.- 0,42 пл.

58.Петрухин А.Б., Власова Л.А.Основные преимущества жилищных облигационных займов. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16.- Иваново: ИГАСА, 2005. — 0,3 пл. /0,15 пл.

59. Петрухин А.Б., Бузырев В.В., Березин А.О. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне // Вестник Инжекона. Серия «Экономика» №4 (9) СПб.: Издательство СПбГИЭУ 2005. - 0,3 пл./0,1 пл.

60. Петрухин А.Б., Бузырев В.В., Березин А.О. Методический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона/ЛПроблемы современной экономики/Евразийский международный научно-аналитический журнал. N 4 (16), СПб. 2005. - 0,3 / 0,15 пл.

Подписано в печать ^-3-¿¿>¿>6. Формат 60x84 '/к. Печ. л. Тираж экз. Заказ У^

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Петрухин, Александр Борисович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ.

1.1. Структура и особенности функционирования жилищной сферы региона.

1.2. Механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях.

1.3 Анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования (зарубежный опыт).

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.1. Анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищно-строительного комплекса Ивановской области.

2.2. Источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области.

2.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области.

2.4. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора.

3.2. Методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей.

3.3. Методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

ГЛАВА 4. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА УРОВНЕ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

4.1 Методический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона.

4.2. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне.

4.3. Моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне.

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

5.1. Оценка эффективности проектов ипотечного кредитования жилья.

5.2. Особенности оценки эффективности управления инвестициями в жилищное строительство дотационного региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона"

Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются её решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.

Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищно-строительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищностроительную сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и долгосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки: инвестирование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий); долгосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

Одним из инвестиционных механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ долгосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

1. разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;

2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программах долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

3. разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;

4. проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;

5. предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;

6. предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и реинвестирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

7. предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;

8. усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;

9. разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические и методические основы при формировании жилищной политики дотационного региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (М., 2000 г.), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.04 г.), Второй всерос. конф. «Ипотечное кредитование в России» (31.03.04 г.), семинаре «Стратегическое управление муниципальным развитием» (02.03.04 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.04 г., М.), междунар. семинаре «Доступное жилье для уязвимых групп населения» (18.11.04 г. МЦО «Малинки» Ивановской обл.), IX, X, XI Междунар. научно-практических конф. «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), междунар. науч.-практич. конф. «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.04 г., г. Иваново), науч.-практич. конф. «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (17.03.05 г., г. Иваново), 1Y Междунар. науч.-практич. конф. 17.03.05 г. СПб), междунар. конф. Строителей (21.0405 г., г. Иваново), междунар. конф. «Доступное жилье в России: с чего начать?» (3.11.205 г., М.), конф. «Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для долгосрочных инвесторов» (11.10.05 г., М.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, вы

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Петрухин, Александр Борисович

Результаты исследования показали, что Ивановская область реально может рассчитывать на использование в качестве источников инвестирования капитального строительства:

• средства, замороженные в незавершенном строительстве (113 млн.руб.);

• кредиторскую задолженность предприятий и организаций бюджетам всех уровней (54,79 млн.руб.);

• наличные средства, имеющиеся на руках у населения в рублевой массе (342,65 млн.руб.);

• наличные средства, имеющиеся на руках у населения в долларовой массе в пересчете на рубли (4786,32 млн.руб.);

• средства населения, сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в их собственности (19836 млн.руб.).

Опыт реализации ипотечных жилищно - строительных программ в регионах показывает, что рынок ипотечных кредитов (займов) развивается быстро, но недостаточно эффективно. Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных регионах.

Основные параметры региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного инвестирования, размер первоначального взноса, продолжительность рассрочки, перечень льгот и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития.

Неодинаков статус программ ипотечного кредитования жилья в различных регионах: социальный, коммерческий.

Региональные ипотечные программы существенно отличаются схемой реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления.

Неодинаковы организационно - правовые формы региональных операторов на территориальном ипотечном рынке и состав функций, на них возложенных.

Следует отметить, что инициатива в развитии ипотечного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от регионов. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного механизма в решении проблемы социально - экономическом развитии России.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора

Актуальность любой проблемы определяется, во-первых, общественной значимостью поставленной цели, а во-вторых, степенью приближения к ней: чем выше ее общественная значимость и чем больше дистанция, отделяющая текущее состояние от «идеальной точки», тем больше необходимо средств для ее решения и тем она является более острой. Обеспеченность жильем относится к числу первоочередных человеческих потребностей, значимость которой осознавалась обществом испокон веков. В наше время значимость этой проблемы не уменьшилась, а скорее увеличилась, так как происходить возрастание требований населения к количеству и качеству жилья. Оценка степени приближения к рассматриваемой цели зависти от используемых измерителей, то есть от набора социально-экономических индикаторов, используемых для мониторинга социально-экономического сектора [61].

Рассмотрим в качестве примера три таких индикатора, наиболее часто применяемых при анализе рынка жилья: а) количество очередников и других претендентов на муниципальное и государственное жилье (Y0); б) среднедушевой показатель обеспеченности жильем (¥0б)>' в) доступность жилья для приобретения (Уд).

3.1.1. Показатели количества очередников

Эти показатели могут быть рассчитаны как абсолютные величины (количество человек, поставленных на учет по улучшению жилищных условий Ni) и в относительном выражении (доля очередников Y0 в общем числе жителей или семей N, рассчитываемая для некоторой региональной единицы).

С показателем уровня удовлетворения потребности в жилье (Уф) показатель Yo обычно увязывают с помощью несложной формулы: Уф =1 - Yo, v ty где Y0=-~. N

В соответствии с ней принято считать, что чем больше очередь на жилье, тем меньше уровень удовлетворения потребности Уф, то есть между этими индикаторами существует тесная обратная зависимость. Хотя в целом данное утверждение верно, однако реальная зависимость между ними значительно сложнее.

В настоящее время в России в очереди на получение жилья стоит 17 % семей. Если подходить к этому вопросу формально, то долю очередников, равную 1/6 всего количества семей, можно оценить как умеренную, а уровень Yф = 0,83 вполне приемлемым. Более того, в отдельные годы дореформенного периода эта доля была значительно выше и составляла более 20%. Можно ли трактовать такую сравнительную динамику как факт, свидетельствующий о повышении уровня удовлетворенности жильем? По мнению специалистов РАН [60, 61], подобная интерпретация не является правильной, поскольку динамика индикатора Yo идет вразрез с общей тенденцией повышения фактического уровня неудовлетворенной потребности в жилье (снижение Yф), что подтверждается следующими фактами:

1. Для подавляющей части населения жилье оказалось недоступным в большей степени, чем когда-либо прежде. Возникла парадоксальная ситуация, когда появление новых «рыночных » возможностей удовлетворения потребности в жилье (альтернативных традиционной очереди на жилье) не сопровождалось адекватным увеличением уровня известно, что лишь относительно небольшая часть населения (6-8 % высокодоходных семей) успешно адаптировалась к рыночным методам решения жилищной проблемы, что могло бы рассматриваться как один из факторов, повлиявших на сокращение численности очередников. Однако подавляющая масса людей, улучшивших жилищные условия, никогда и не было очередниками.

Эта прослойка активной части населения предпочитала деловую активность в сфере бизнеса для накопления средств с последующей оплатой жилья за наличные пассивному стоянию в очереди по улучшению жилищных условий. В результате именно она многократно улучшила свои жилищные условия (в том числе и жилье за границей), в то время как для подавляющей части населения проблема жилья оказалась нерешенной.

2. Очередь на жилье следует рассматривать как сложную многопараметрическую функцию, причем комплексное действие всего спектра параметров обусловливает смешение индикатора Ур от Yj,.

Можно выделить две группы параметров этой функции: действие первой группы соотносится с показателем уровня Уф и действие второй - вызывает указанное смещение.

К числу параметров первой группы относится ввод в действие нового жилья: вместе с уменьшением очереди обеспечивается более высокий уровень показателя Уф. действие этого параметра на уменьшение очереди в последние годы отсутствовало: по России в целом объемы государственного строительства не увеличились, а сократились. К этой же группе параметров относится естественная убыль населения, увеличившаяся в последние годы за счет эмиграции и повышения смертности: с уменьшением очереди по этой причине происходит и уменьшение У0 и следовательно, уровень удовлетворенности жильем Уф в целом возрастает. Заметим, что доля очередников в числе лиц, сформировавших контингент «убывающего населения», была, по некоторым оценкам, значима.

К числу параметров второй группы относятся те переменные, которые описывают условия формирования очереди, то есть принятые на данный момент нормативы постановки населения в очередь на улучшение жилищных условий. В настоящее время они очень низкие, не отражают фактическую потребность в жилье, и их величина обусловлена лишь необходимостью удержания очереди в «обозримых границах». Естественно, что при малых значениях этих нормативов и при малой их изменчивости в сторону увеличения за последние 10-15 лет, размер очереди является искусственно заниженным.

Другим немаловажным параметром этой же группы является среднее время простаивания в очереди. Здесь действует общее правило теории массового обслуживания: чем больше время простаивания в очереди, тем меньше желающих в этой очереди стоять. Применительно к рассматриваемой проблеме данное правило имеет под собой и психологическую подоплеку - отсутствия доверия к очередям на жилье. Для населения стала очевидной бесперспективность решения жилищной проблемы методом очередей, неприемлемость и сроков ее разрешения, измеряемая десятками лет.

В эту же группу входят факторы общеэкономической среды. В первые годы экономических реформ периода «шоковой терапии» значительная часть населения игнорировала очередь на жилье, поскольку концентрировалась на более острых проблемах выживания и фактических не имела финансовых ресурсов, связанных не только с приобретением, но даже и с получением и эксплуатацией нового жилья. Многие слои населения с большим трудом для себя могли оплачивать эксплуатацию уже имевшейся жилплощади.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что использование показателя Y0 как индикатора потребности в жилье следует считать не всегда неправомерным. Более того, такой индикатор в силу своей особенности будет всегда искажать уровень Уф из-за разнонаправленного действия рассмотренных выше параметров.

Приведем следующий пример. При увеличении нормативов постановки населения в очередь до некоторого более высокого уровня следовало бы ожидать, что индикатор Yo более полно отобразит уровень Уф, а в том случае, если нормативы будут заданы достаточно «удачно», то величина очереди совпадет с фактической потребностью в жилье. Однако при этом размер очереди может увеличиться настолько, что сделает ее непривлекательной для большинства населения по другому параметру - времени простаивания, что тоже приведет к искажению оценки Уф.

Учитывая вышесказанное, следует отметить, что очередь на жилье следует рассматривать не как приближенную оценку потребности в жилье, а как некоторый учетный показатель, используемый в достаточно узкой сфере -конкретной практике городского управления.

3.1.2. Показатель обеспеченности жильем на душу населения

Связь показателя удельной обеспеченности жильем Y0g с уровнем удовлетворения потребности в жилье Уф может быть выражена следующим соотношением: Уф ~ —, причем Уоб = %. п N

Q - суммарное количество жилой площади;

N - количество жителей; п - эталонная (потребная, потенциальная) среднедушевая потребность, устанавливаемая на основе экспертного анализа.

Заметим, что второй традиционно используемый индикатор - фактическая обеспеченность жильем У0б - также недостаточно хорошо отражает уровень Уф Хотя между этими показателями чаще всего наблюдается прямая зависимость, следует иметь ввиду, что при одинаковых среднедушевых характеристиках обеспеченности жильем уровень удовлетворенности рассматриваемой потребности может быть различным из-за разной эталонной оценки п.

Например, показатели обеспеченности жильем в РФ находятся на уровне, близком к показателям ряда стран со средним уровнем доходов населения. Однако, степень удовлетворения для России, по-видимому, существенно ниже. Здесь следует учитывать два обстоятельства.

Во-первых, понятие потребности в жилье (п) - социокультурное и значительно дифференцируется в зависимости от образовательного, культурно-исторического и геоклиматического фактора. В странах с более высоким уровнем образования и суровым климатом (к их числу относится Россия) среднее время пребывания человека «под крышей», как правило, больше, что и обусловливает более высокие «пространственные» требования к жилью. С этим связана получившая широкое распространение потребность во «втором» жилье - в строительстве дач, приобретении домов (или их части) в сельской местности и т. д. как суррогатный вариант приближения к эталону п. Такое специфическое для России потребление второго жилья, с одной стороны, накладывает отпечаток на потребность в улучшении условий проживания в основном жилье (как правило, она уменьшается) и отвлекает у части населения (примерно у 20 % семей) довольно значительную часть их сбережений. С другой стороны, второе жилье предоставляет возможности альтернативного способа сезонного проживания и эффективного вложения свободных средств в относительно дешевую и имеющую высокую ликвидность недвижимость. Таким образом, индикатор обеспеченности основным жильем Yo6 должен быть либо модифицирован (увеличение пи y05 за счет сезонного жилья), либо дополнен другими индикаторами, характеризующими второе жилье. Это позволяет учесть потребительские предпочтения населения и уточнить спрос на рынке основного жилья.

Во-вторых, у россиян было меньше возможностей и хуже перспективы для решения своих жилищных проблем, чем у граждан сопоставляемых с Россией стран. В первую очередь это обусловлено тем, что сложившийся уровень обеспеченности жильем в России был достигнут главным образом за счет государственных ресурсов и население не имеет в настоящее время достаточных средств для самостоятельного его повышения. В то же время в большинстве других стран значительная доля расходов в рассматриваемом секторе приходилась на население, финансовые возможности которого позволяли решать проблему жилья путем индивидуальных инвестиций.

Кроме того, в России с переходом к рыночным отношениям все большая часть населения постепенно ориентируется на высокие стандарты жилья высокоразвитых стран Западной Европы (30 кв. м на чел. и выше); и хотя подобные стандарты в России недостижимы в ближайшем обозримом будущем, они формируют новые представления о стандартах проживания, повышают уровень притязаний и в конечном счете усиливают неудовлетворенность имеющимся жильем.

Таким образом, ожидаемая динамика потенциальной потребности п будет иметь в ближайший период возрастающий характер, что будет способствовать уменьшению уровня удовлетворенности жильем Уф.

3.1.3. Показатель доступности жилья

В последнее время при анализе жилищного сектора все чаще используется индикатор доступности жилья Уд, который исчисляется как отношение стоимости S приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т. д.) к некоторой сумме доходов населения D, исчисленных за фиксированный период времени обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи): Уд = —

Хотя индикатор Уд не отражает уровень Уф, он достаточно хорошо характеризует остроту жилищной проблемы. Чем ниже показатель Уд, тем доступность жилья для населения выше, тем больше реальные возможности удовлетворения потребности в жилье и выше уровень Уф. если низкое значение этого показателя сохраняется продолжительный период времени, с большой вероятностью можно говорить о достаточно высоком уровне удовлетворения потребности в жилье. Таким образом, показатель доступности жилья и уровень Уф связаны некоторой обратной зависимостью:Уф ~ f(Yfl), f - убывающая функция.

Показатель доступности жилья Уд используется в различных модификациях (для различных видов жилых помещений, по различным доходным группам населения, с использованием различных временных интервалов аккумуляции сбережений и т. д.). в связи с этим правильнее рассматривать целую систему таких показателей, комплексно характеризующих доступность жилья.

По этой группе показателей Россия занимает замыкающие позиции в ряду большинства развитых стран: при очень высокой стоимости жилья доходы населения очень низки.

Проведенный анализ социально-экономических индикаторов жилищного сектора свидетельствует об известной ограниченности и условности их применения для оценки уровня Уф. При этом потребность в жилье и уровень ее удовлетворения выступают как некие трудноуловимые виртуальные понятия: все знают, что они существуют и широко используют их в исследованиях, но никто с достаточной достоверностью их не измерял. В то же время эти понятия являются ключевыми: они служат ориентирами, целевыми точками при теоретическом анализе и практической деятельности в данной сфере народного хозяйства.

Мы склоняемся к точке зрения специалистов ЦЭМИ РАН [60,61], которые выделяют следующие четыре пути преодоления вышеуказанных трудностей: теоретический; прикладной; стратегический; рыночно-прагматический. Рассмотрим каждый из них:

Теоретический путь состоит в разработке новых индикаторов оценки Уф.

Прикладной путь заключается в использовании для прикладных исследований комплексного анализа всего набора уже существующих индикаторов с последующей экспертной оценкой уровня Уф. Возможные ситуации, возникающие при таком анализе, представлены в табл. 3.1.

В ней рассмотрены наиболее характерные сочетания трех социально-экономических индикаторов и их влияние на уровеньУф в условиях перехода от централизованной системы развития жилищного сектора к рыночной, основанной на концепции преимущественного самоинвестирования за счет средств населения.

Очевидно, что однотипная оценка рассматриваемых индикаторов (ситуация №1) не вызывает особых затруднений при определении уровня Уф. При высокой доступности жилья и высокой обеспеченности им показатель уровня Уф является максимальным и приближается к единице. Этой ситуации соответствует обычно небольшая очередь, которая достаточно точно характеризует неудовлетворенную потребность в социальном жилье, предъявляемую со стороны незащищенных слоев населения. Удовлетворение этой потребности, очевидно, должно осуществляться (полностью или частично) за счет централизованных средств. Эта ситуация характеризуется внутренней стабильностью и устойчивостью: большая доступность жилья является базой для поддержания высокого уровня других показателей: обеспеченности жильем и небольшого размера очередей. Кроме того, очередь на жилье «сходится» к некоторой достаточно устойчивой величине: при изменении условий ее формирования (и, в частности, нормативов постановки в очередь) она существенно не меняется. Это обусловлено тем, что при высокой доступности жилья большая часть населения предпочтет альтернативный способ реализации своей потребности в жилье (либо за наличные, либо в кредит), соизмерив преимущества потребления рассматриваемого блага в настоящем перед вынужденным отказом от его потребления неопределенное время, обусловленное простаиванием в очереди.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для реализации поставленной цели в диссертации были решены следующие имеющие комплексный характер:

- проведен анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;

- проведен анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

- выполнено исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

- уточнены методологические подходы регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;

- разработаны методологические основы моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;

- разработан методический подход к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;

- разработана организационно-экономическая модель ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

- проведено исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.

В результате в исследовании были достигнуты следующие результаты, составляющие научную новизну исследования:

2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программ долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

Диссертация: библиография по экономике, доктора экономических наук, Петрухин, Александр Борисович, Санкт-Петербург

1. Акулич И.Л. Математическое программирование в примерах и задачах. М., 1993.

2. Александрова О.А. Идейный фонд становления российского среднего класса// Общественные науки и современность. 1999, № 1.

3. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 1. Ипотека: теоретические основы. Мировой опыт/под ред.Е.В.Орешкович. -Киров, 2001.

4. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 2. Ипотека: опыт российских регионов/ под ред. Е.В. Орешкович. Киров, 2001.

5. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 3. Оценка перспектив развития рынка жилья в Кировской области в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования/ под ред. Е.В.Орешкович.-Киров, 2001.

6. Аралекян А., Кащеев Н., Щуриков А. Региональные и муниципальные заимствования //Рынок ценных бумаг. 2001. № 5. с. 145-148.

7. Бабаев Б.Д. Методика экономических исследований: Учеб.пособие / Иван.гос.ун-т. Иваново: ИвГУ, 1986. - 83 с.

8. Багриновский К.А. Основы согласования плановых решений. М., Наука, 1997.

9. Багриновский К.А., Егорова Н.Е. Имитационные системы в планировании экономических объектов. М., Наука, 1980.

10. Балашевич В.А. Основы математического программирования. Минск, 1985.

11. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение. — IVI.: Русская Деловая Литература, 1997. — 160 с.

12. Беклорян Л.А. Инвестиционная деятельность с учетом региональной инвестиционно-финансовой политики. Аудит и финансовый анализ, № 2, 1998.

13. Беклорян Л.А. Модели согласования инвестиционного контракта. Аудит и финансовый анализ. 1998, № 3.

14. Бережная О. Без ипотеки российской экономики нет будущего.-1995, № 5-6.

15. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ.-М.: АОЗТ «Интерэксперт», ИНФРА-М, 1995.

16. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974.

17. Большой экономический словарь./ Под ред. А.Н. Азрилиана. М.: Фонд «Правовая культура», 1994. - 528 с.

18. Бондарь Т. Рынок региональных и муниципальных облигаций: проблемы роста // Рынок ценных бумаг. 2001 № 12. с. 82-86.

19. Боос Г. «Почему ипотека в России до сих пор не стала массовой?» / Аналитический банковский журнал М.: Изд. Аналитический центр финансовой информации, № 2 (105) февраль 2004.

20. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инве-стиций.-М.: Финансы и статистика, 1993.-144 с.

21. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства.-М.: Высшая школа, 1961.-248 с.

22. Бубнова К Страхование права собственности на недвижимость.- Риэлтер, 1998, №2.

23. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании,- Риэлтер, 1998, №3-4.

24. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона.-Иваново: ИГАСА, 1998.

25. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001

26. Бызов Л.Г. Уровень потребления и имущественные характеристики среднего класса// СОЦИС. 2000, № 3.

27. Виленчик В. Выпуск облигаций местными органами власти // Рынок ценных бумаг. 2002. № 10.

28. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1995.

29. Власова J1.A. Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере. Диссертация канд.экон.наук, Иваново: ИГА-СА, 2004.

30. Внедрение системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: методические рекомендации и практические аспекты /Материалы к семинару. Институт экономики и управления в промышленности, М.: 8-9 декабря 2003г.

31. Воейков М.И. Средний класс: подходы к исследованию// Политика. -2000, № 1.

32. Волков Н.Г. Учет долгосрочных инвестиций и источников их инвестиро-вания.-М.: Финансы и статистика, 1994.-126 с.

33. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Ав-тореф.дис.на соискание уч.степ.канд.экон.наук.-СПб., 1997.-32 с.

34. Выписка из протокола № 105 заседания Совета Государственной Думы от 12 февраля 2002 г. "О проекте Федерального Закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"".

35. Гаврилова Е. Квартирный вопрос решается в рассрочку. // Народная газета. 2003.

36. Галишников Н. Да пошли Вы все в «ГУК»! // Народная газета. - 2003. № 112.

37. Галкин М. Возможности заимствований для субъектов РФ и муниципальных образований в условиях нового законодательства // Рынок ценных бумаг. 2001. №5. с. 113-117.

38. Герасимова И.А., Хачатряи С.Р. Воспроизводство населения и социальная инфраструктура в субъектах Российской Федерации. М., ЦЭМИ РАН, 1997.

39. Германов А. Российский рынок облигаций: новые тенденции // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 69-73.

40. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1999. - 1008 с. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб., 2001. -280 с.

41. Голенкова З.Т., Игитханян Е. Средние слои в современной России// Социологические исследования. 1998, № 7.

42. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования, 1998, М.; «Финпресс».

43. Государственное стимулирование образования накоплений и стройсбе-режений в различных странах. Справочное издание «Стройсберкассы -1997», ФРГ.

44. Гражданский кодекс РФ. Части 1 и 2.

45. Гринчель Б.М. Инвестиционный климат городов и регионов: организационные и экономические методы регулирования и прогнозирование возможных изменений. Институт Евроград. С.-Петербург, 1996.

46. Громова Р.Г., Заславская Т.И. К вопросу о «среднем классе» российского общества // Мир России. 1999, № 34.

47. Дворяшин А.П. Коллективная ипотечно-накопительная Программа «СТРОИМ ВМЕСТЕ». М., 2003.

48. Дворяшин А.П. СТРОИМ ВМЕСТЕ: Деньги общие, квартиры индивидуальные. // Пражские огни. 2003. №4 апрель.

49. Дворяшин А.П., Швалев А.В. Памятка менеджеру современного жилищно-строительного кооператива, реализующего первую в России коллективную ипотечно-накопительную программу «СТРОИМ ВМЕСТЕ». М., 2003 -51 с.

50. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда/Под ред.Асоян Н.И., Павлюк Т.В.-М., 1997.-Вып.1

51. Департамент исследований долговых рынков Доверительный и Инвестиционный Банк. Грозит ли рынку муниципальных и региональных займов "умирание"? // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 73-74.

52. Департамент корпоративного инвестирования и конъюнктурно-аналитическое управление РОСБАНКа. Проблемы выпуска субфедеральных и муниципальных облигаций в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 60-62.

53. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит. Деньги и кредит, 1995, № 8.

54. Дмитриев М.Н., Пермичев Н.Ф. Маркетинг рынка жилья// Жилищное строительство. 2001, № 6.

55. Доклад Ивановского областного комитета государственной статистики от 20 января 2004 года. О социально-экономическом положении Ивановской области в 2003 году.

56. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и кредит.-2000, № 10.

57. Егорова Н.Е. Вопросы согласования плановых решений с использованием имитационных систем. М., Наука, 1997.

58. Егорова Н.Е., Кириллова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Хачатрян С.Р. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. М., ЦЭМИ РАН, 1997.

59. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р., Фонтана К.А. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М., ЦЭМИ РАН, 1998. - 90 с.

60. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит. Деньги, 1995, №8.

61. Жидких Н. Строй и Живи. //Ульяновская правда 3 октября 2003 г.

62. Жилищная программа: проблемы и решения: Сборник/Составитель Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.-430 с.

63. Жилищная экономика. Пер. с англ./ под ред. Г. Поляковского. М., Дело, 1996.

64. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002.-208с.

65. Жилищные облигации города Ярославля. Второй выпуск // Городские новости. Еженедельная Ярославская газета. Спецвыпуск. 1996 г.

66. Жилищный кооператив «СТРОЙ и ЖИВИ». От «старта» к «стабильности». 09.09.2002.

67. Жилищный справочник: Законодательные акты и гражданско-правовые документы/ Сост.В.Н.Иванов.-М.: Цитадель, 2004 -583 с.

68. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М.Агапкина. Науч. ред. А.В.Черняк, В.З.Черняк. М.: А.В.Ч., 2001. - 976 с.

69. Забелин П.Н. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современный подход).-С-Пб., Наука, 1995.-168 с.

70. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости). М., "Издательство ПРИОР", 1998.

71. Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике. Автореф. дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук. Ростов-на-Дону 1998.

72. Закинчак Г.Н. Формирование экономико-организационного механизма регулирования инвестиционной деятельности в депрессивных регионах -Иваново: ИГАСА, 1999.

73. Закинчак Г.Н., Петрухина Ю.А. Анализ динамики изменения инвестиционного потенциала Ивановской области // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГ АСА.- Иваново, 2000.- Вып.11.

74. Заключение на проект Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.

75. Закон Ивановской области от 29 декабря 2003 г. № 128 03 «Об областном бюджете на 2004 г.» (с изменениями от 4 февраля, 16 марта, 29 марта, 2 апреля, 13 мая, 14 мая, 10 июня, 24 июня, 16 июля, 29 июня, 13 июля 2004 г.).

76. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы Между-нар.науч.конф.8-9 дек. 1998 г./Отв.ред. Т.Е.Абова.-М.: ИГПАН, 1999.-86 с.

77. Замков О.О., Толстопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М., 1997.

78. Заславская Т.И. Бизнес-слой российского общества: понятие, структура, идентификация //Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного механизма. 1994, №№ 1-5.

79. Заславская Т.И. Доходы социальных групп и слоев: уровень и динамика //Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1996, № 2.

80. Заславская Т.И. Социальная неравновесность российского общества: социальная структура российского общества //Общественные науки и современность. 1996, № 4.

81. Заславская Т.И. Социальная структура современного российского общества // Общественные науки и современность. 1997. №2, с.5 - 23.

82. Заславская Т.И. Стратификация современного российского общества // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1996, № 1.

83. Заславская Т.И. Структура современного российского общества // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1995, № 6.

84. Заславская Т.И., Громова Р.Г. К вопросу о «среднем классе» российского общества. // Мир России. 1999. № 34.

85. Зацарицкий Н.В., Костецкий Н.Ф. Нормативно-правовое обеспечение взаимодействия участников инвестиционно строительной деятельности// Экономика строительства. - 2001, № 2.

86. Знакомьтесь: жилищный кооператив. // Бюллетень недвижимости. -2001.

87. Зюбин П.Б. «Привлечение дешевых финансовых ресурсов в строительную индустрию» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИЛ «АК&М», 31 марта 2004 года.

88. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить.- Строительная газета, 1995, №51.

89. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования.-Журнал для акционеров, 1995, № 4.

90. Иванов В. Открыт важный источник инвестирования.- Строительная газета, 1995, № 10.

91. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования// Жилищное строительство. 1999, № 1.

92. Игнатова Е.А., Прокофьева JI.J1. Рейтинговая оценка надежности партнера. Деньги и кредит. 1992, № 2.

93. Игорь Наумов. ЖСК начинается с доверия людей. // Парламентская газета, 25 ноября 2003.

94. Ильина О.П., Макарова Н.В. Статистический анализ и прогнозирование экономической информации в электронной таблице Ecxel 5.0 Microsoft: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. - 140 с.

95. Инвестиционный рейтинг российских регионов. Эксперт, 1997, №47; 1998, №39; 1999, №39; 2000, №41; 2001, № 41.

96. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78. М.: Стройиздат, 1979.

97. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. М.: Стройиздат, 1979.

98. Инструкция по определению эксплуатационных затрат по оценке проектных решений жилых и общественных зданий. СН 547-82. М.: Стройиздат, 1983.

99. Инструкция по технико-экономической оценке проектов жилых и общественных зданий и сооружений для конкретных условий строительства. СН 546-82. М.: Стройиздат, 1983.

100. Инструкция по типовому проектированию. СН 227-82. М.: Госстрой СССР, 1983.

101. Ипотека будущее России. М.: Гостинный двор, 2004.

102. Ипотечное кредитование жилья: Новейшие законодательные и нормативные акты: Коммент.специалистов.-М.: Библиотечка РГ, 2000.-160 с.

103. Ипотечные ценные бумаги // Издательский дом «Рынок ценных бумаг», № 5 (260)2004.

104. Использование новых технологий при опросах// Социологические исследования. 2000, № 10.

105. Исследование операций в экономике / Под ред. Н.Ш. Кремера. М., 1999.

106. Кайгородов А.Г., Щуков В.Н. Эффективность обновления текстильного производства в условиях ускорения технического прогресса. -М.:Легпромбытиздат, 1989. 189 с.

107. Калинин А. Российский «средний класс»// Россия XXI. 1999,№ 4.

108. Ш.Карасев А.И. и др. Математические методы и модели в планировании.1. М., 1987.

109. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании// Банковское дело. 2000, № 10.

110. Карманов В.Г. Математическое программирование: Учебное пособие.-5-е изд., стереотип. М.:ФИЗМАЛИТ, 2001.-264 с.

111. Кащеев Н. Практика выпуска облигаций жилищного займа в Санкт-Петербурге // Рынок ценных бумаг. 2001. № 18. с. 78.

112. Квартирному вопросу кооперативный ответ. // Парламентская газета. -2003. № 70.

113. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы// Деньги и кредит. 2000, № 9.

114. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов.-Риэлтер,1998, №3, №4.

115. Кияненко К.В. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка: сравнительный анализ// Жилищное строительство. 1995, №11.

116. Клейнер Г.Б., Тамбовцев В.Л., Качалов Р.М.Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность. М., Экономика, 1997.

117. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования.-Риэлтер, 1998, №5.

118. Ковалевский С.С. Четыре года в ногу с президентом. // Финансовый контроль, март 2004.

119. Колясникова Т. Накопи на половину квартиры и . вселяйся // Полярная правда. 10.07.2002.

120. Комарова И.И. О строительных обществах // Жилищная программа: проблемы и решения. М.: Стройиздат, 1990.-432 с.

121. Константиновский А.В. Развитие и регулирование рынка недвижимости (на примере московского региона)// Вестник Московского университета. Серия 6: Экономика. 2000, № 1.

122. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для вашей семьи»,- М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

123. Кооперативы объединяют россиян. // Бюллетень недвижимости.0408.2003.

124. Копейкин А.И. др. Развитие ипотечного кредитования в России// Рынок ценных бумаг. 1999, № 8.

125. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества.-Риэлтер, 1998, №4.

126. Косарева Н.И. др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001, № 5.

127. Кредитная история. Можно ли заработать репутацию добросовестного заемщика // Популярные финансы. Изд. ООО «Луч», М.: № 4, 2004.

128. Кредитная линия привычка занимать // Финансы. Изд. ЗАО «Газета «Финансовая Россия»», М.: № 12,29 марта - 4 апреля 2004.

129. Кредитный вестник. Выпуск № 36. Бюллетень М.: ЗАО "АК&М",1903.2004.

130. Кубасова Т.И. «Региональные аспекты формирования рынка доступного жилья» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА «АК&М», 31 марта 2004 года.

131. Кудашов Е.А. Рынок индивидуального жилья Подмосковья: особенности формирования// Экономика строительства. 1999, № 9.

132. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии роста// Бизнес и банки. 1998, №50.

133. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие- М.: Высшая школа, 1998.

134. Кузнецов Ю.Н., Кузубов В.И., Волощенко В.А. Математическое программирование. М., 1980.

135. Кураков Л.П., Кураков В.Л. Большой толковый словарь экономических и юридических терминов. М.: Вуз и школа, 2001 - 720 с.

136. Кутузов В. Воспроизводство жилья.-М.: 1994.-280 с.

137. Лепехин В. Стратификация современной России и новый средний класс // Общественные науки и современность. 1998. № 4.

138. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. -Саров.: Изд. Альфа, 1998.

139. Лимаренко В.И. Ипотека? Шаг за шагом.-Саров: изд. Альфа, 1999.

140. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития// Экономика строительства. -2000, №5.

141. Логунов В.В. Сберегательная активность населения России в период экономических реформ. // Финансовый бизнес №5, 2003.

142. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. М., 1996.

143. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан.-Риэлтер, 1998, №3, №4.

144. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 е.: ил.

145. Мальцев В.Е. «Практические аспекты создания и организации деятельности регионального оператора системы ИЖК» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА «АК&М», 31 марта 2004 года.

146. Маслов Д. «Простой ответ на квартирный вопрос». Тематический номер журнала «Рынок ценных бумаг» № 22 (253) 2003 г. издательского дома «РЦБ»// ваши личные финансы.№ 2(3) 2003.

147. Материалы 2-й международной конференции МАИФ «Особенности решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой», М.: 2001.

148. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования /Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. под общей ред. Косаревой Н.Б. 2-е изд., доп. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

149. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов, утверждённых министерством Экономики РФ, Министерством Финансов РФ, Государственным Комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. № ВК 477.

150. Муниципальный жилищный заём города Перми. // Рынок ценных бумаг. 1998. №6 с. 70-72.

151. Мягков А.Ю. Опросные методы сбора данных: предпочтение респондентов. // Социологические исследования. 2000, №8.

152. Недвижимость. Оценка, аренда, купля-продажа.-М.: 1992.

153. Никифорова В.Д. Денежно-кредитное регулирование инвестиций.-С-Пб.: С-ПбГУЭФ, 1993.-71 с.

154. Новые жилищные кооперативы. Опыт долгосрочных финансовых вложений в России. Под ред. Дворяшина А.П., 2001.-250 с.

155. Областная целевая программа «Жилище на 2002-2005 гг. Распоряжение Главы администрации Ивановской области №905-р от 27.07.01 г.Иваново.

156. Общая теория статистики: Учебник / Г.С. Кильдишев, В.Е. Овсиенко и др. М.: Статистика, 1980. - 423 с.

157. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке. // Вопросы экономики. 2001. №5.

158. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится.-Деньги и кредит, 1995, № 8.

159. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Составитель С.Н. Максимов.-СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.

160. Отчет о проведении Международной конференции «Современное состояние жилищного инвестирования и ипотечного кредитования в странах Восточной Европы»

161. Павел Забелин. Ипотечно-накопительные программы как ключ к решению задачи ускорения экономического роста в РФ. // Финансовый контроль, январь 2003.

162. Пахомов С. Муниципальные займы автономия или централизм. Опыт Нидерландов //Рынок ценных бумаг. 2000. № 3. с. 76.

163. Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. / Ивановский государственный университет. Иваново, 2004.

164. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области / Иванов.гос.архит.-строит.акад. Иваново, 2001.-230 с.

165. Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Определение оптимальных параметров программы ипотечного кредитования жилья // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.

166. Петрухин А.Б., Чистякова Ю.А., Виноградова М.Р. Экономика предприятия строительной отрасли: Учебное пособие. // Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. Иваново, 2004.

167. Пискунова М. Купля продажа недвижимости: государственная регист-рация.-Риэлтер, 1998, № 4-5.

168. Плати частями. Живи сейчас. // Мир новосела. 2002. №6.

169. Платошкин А., Черняк А. «Квартирный вопрос: в чем смысл законопроектов по жилью» // Российская Федерация сегодня, июль 2004 г.

170. По метру // Популярные финансы. Изд. ООО «Луч», М.: № 3, 2004.

171. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1997 г. № 1182)

172. Пономарев В.Н. Ипотека дело моей жизни. - М., Строительство, № 2-3, 2002.

173. Пономарев В.Н. Ипотека: выбор без выбора? / Аналитический банковский журнал М.: Изд. Аналитический центр финансовой информации, №2 (105) февраль 2004.

174. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Свод правил. СП 11-101-95. М.: 1995.

175. Постановление Государственной Думы "О проекте федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"" от 22 февраля 2002 г.

176. Постановление Правительства РФ «О Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» №71 от 20.01.98 г.

177. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» №1010 от 26.08.96 г.

178. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» №248 от 26.02.98 г.

179. Постановление Правительства РФ «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданским кодексом РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» №1278 от 10.12.93 г.

180. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №219 от 18.02.98 г.

181. Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

182. Постановление правительства РФ от 15 июня 1994 года № 664 «Примерный порядок формирования и использования региональных и местных фондов развития жилищного строительства».

183. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы».

184. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».

185. Постановление Совета Министров РФ от 20.06.1993 г. №595 «Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище».

186. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. /Под ред. В.В.Ема-М.: СТАТУС, 1999.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Петрухин, Александр Борисович

Диссертация: библиография по экономике, доктора экономических наук, Петрухин, Александр Борисович, Санкт-Петербург

Похожие диссертации

Каталог диссертаций