Оптимизация интегрированных решений по оценочным работам линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оптимизация интегрированных решений по оценочным работам линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов"

г

На правах рукописи

БУКОРНИЯ РАБАХ

ОПТИМИЗАЦИЯ ИНТЕГРИРОВАННЫХ РЕШЕНИЙ ПО ОЦЕНОЧНЫМ РАБОТАМ ЛИНЕЙНО - ПРОТЯЖЕННЫХ ОБЪЕКТОВ МАГИСТРАЛЬНЫХ ГАЗОПРОВОДОВ

08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2003

Работа выполнена на кафедре организации строительства Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель Научный консультант

- кандидат технических наук, доцент Крамаренко В.О.

- доктор экономических наук, профессор Чешев A.C.

Оппоненты: - доктор экономических наук,

профессор Риполь-Сарагоси Ф.Б. - кандидат экономических наук, доцент Кирьяков А.Г.

Ведущая организация - Южно-Российский

государственный технический университет (НИИ)

Защита состоится «4» июля 2003 года в 1200 ч. на заседании диссертационного совета Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, Ростов н/Д, ул.Социалистическая, 162, РГСУ, ауд. 41.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета. Автореферат разослан «3» июня 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук И.В.Теренина

2оо?- А

з

и

I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Для России, Алжира и других стран с развивающейся рыночной экономикой одной из важнейших проблем являются вопросы экономики и управления недвижимостью. Особенно актуально этот вопрос стоит в сфере оценочной деятельности предприятий нефтегазового комплекса. Предприятия данной отрасли отличаются высокой капиталоемкостью, а прибыль отрасли составляет от 10 до 25% величины валового дохода Алжира и РФ. Регулирование и контроль за осуществлением оценочной деятельности в РФ и Алжире осуществляют органы, уполномоченные Правительством в рамках своей компетенции. Их функцией, в первую очередь, является контроль и регулирование оценочной деятельности.

Проблема оценки объектов недвижимости в странах с развивающейся рыночной экономикой является новым (чуть более 10 лет) направлением. Естественно, что здесь обоснованно существует еще много нерешенных проблем, в частности, согласование проектов стандартов оценки, взаимодействие с органами государственной власти по оценочной деятельности и их координации.

Существующие стандарты оценки объектов недвижимости еще достаточно противоречивы и не являются окончательно сформировавшимися, так как не учитывают особенности оценки различных объектов. Применение стандартов оценки стран Запада с развитой рыночной экономикой зачастую приводит к противоречивым результатам и во многом неприемлемо для условий рассматриваемых стран.

Системный подход к разработке рациональных стандартов оценки объектов в отечественной хозяйственной практике создан трудами П.Г.Грабовского, С.В.Грибовского, Ю.Н.Кулакова, ИГ.Лукманова, А.Г.Ракитского, ВЛ.Семкина, М.А.Федотовой, Э.А.Уткина и дфугах

ученых. Однако специфика самих объектов газотранспортного комплекса столь значительна, что требует индивидуальных подходов в оценочной деятельности линейно-протяженных объектов.

Достаточно успешную попытку адаптации общей теории и разработки стандартов оценки названных объектов предпринимают А-В.Зырянов, Е.К.Ивакин, ВЗ.Костюченко, МЛХУлицкий, А.СЛешев. Однако анализ существующих проблем в оценочной деятельности показал, что сегодня еще рано говорить о совершенствовании стандартов оценки объектов, где большую часть основных фондов составляют трубопроводы, размещаемые на достаточно протяженных расстояниях.

До сих пор не решен ряд теоретико-методических проблем оптимизации процессов оценки, отсутствуют прикладные методики обоснования критериев и факторов экономической модели стоимости приобретаемого имущества. Необходимость решения этих и связанных с ними проблем остается актуальной задачей в условиях формирования и развития рынка недвижимости.

Дель диссертационной работы заключается в развитии и формировании стандартов оценки объектов линейно-протяженного характера газового комплекса в условиях становления рыночной экономики для России и Алжира.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

1. Определены оценочные принципы объектов газопроводов и произведен анализ основных методов;

2. Сформированы основные показатели оценочных работ объектов недвижимости газового комплекса и динамика их изменения;

3. Разработана общая концепция учета ценности земельных угодий при строительстве и развитии объекта;

4. Обобщен анализ оценки недвижимости линейно-протяженных объектов;

5. Сформированы технико-экономические основы оценочной ^ деятельности;

6. Разработана экономико-математическая модель;

7. Обоснована общая методика по совершенствованию стандартов оценки и определению эффективности разработанного способа оценочной деятельности.

Объектом исследования послужили предприятия Управления магистральных газопроводов в РФ и Алжире, а также предприятия газоснабжения городов, районов и вилаев (провинций).

Предметом исследования явилась система стандарте« оценки объектов газотранспортного комплекса.

Теоретической основой исследования служат научные труды российских, алжирских и других зарубежных ученых по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости линейных объектов. Положения и результаты диссертационной работы базируются на материалах НИР, выполненных учеными Ростовского государственного строительного университета, Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ) и других вузов и НИИ Российской Федерации.

Практическую базу исследования составляют материалы федеральной и региональной статистики, прогнозно-статистические разработки ОАО «Газпром», ООО «Межрегионгаз» и 000»Ростоврегионгаз». Подготовка материалов работы базировалась на реальных материалах ООО Ростовского управления магистральных газопроводов, Аксайского горгаза • и ЖКХ 1 г.Аксая (Ростовская область).

Диссертационная работа выполнена в рамках научного направления ^ «Оценка объектов недвижимости», утвержденного ученым . советом

Ростовского государственного строительного университета и включенного в

I I

плавы НИР Министерства образования Российской Федерации. Тема диссертационной работы утверждена ученым советом института промышленного и гражданского строительства и института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета. Основные положения диссертации являются результатом выполнения практических и госбюджетных научно-исследовательских работ. 1

Научная новизна работы выражается в том, что на основе изучения общей теории и практики оценочной деятельности обеспечены новые научные подходы при разработке стандартов и предложений по установлению рыночной и других видов стоимости объектов оценки по следующим направлениям:

1. Определены и сформулированы особенности строительства и эксплуатации подобных объектов и их влияние на формирование стандартов оценки;

2. Разработаны способы учета внешних и внутренних факторов, влияющих на конечные результаты оценки;

3. Разработаны прикладные методики определения частных критериев оценки (земля, экология, амортизационные отчисления и т.д.);

4. Подобран оптимальный комплекс оценочных работ для различных цепей оценки;

5. Разработаны параметры экономико-математического моделирования, обеспечивающие реальный результат оценочных работ;

6. Представлена методика оценочных работ на любом этапе экономя -ческой жизни объектов.

Практическая ценность результатов работы доказана опытом '

апробации и прикладного использования ее в деятельности Ростовского Управления магистральных газопроводов, отделения горгаза гАксая >

(Ростовской области). А также дальнейшей разработкой программ исследований в подразделениях ОАО «Газпром», ООО «Ростоврегионгаз» и

Алжирских нефтяных компаний. Данные исследования могут быть широко использованы в 58 регионах РФ и в Алжире. Они представляют собой:

- научно-практические рекомендации по формированию общих, региональных и собственных стандартов оценки;

- методические разработки по определению прикладных критериев оценки (земли, окружающей среды, отдельных участков объектов, развития сета и т.д.);

- методы применения стандартов оценки а условиях формирующегося рынка линейно-транспортных объектов.

Аппобапия. Основные положения и результаты диссертационного исследования проведены автором на международных, региональных, межвузовских и внутривузовских конференциях, в том числе; на международных научно-практических конференциях «Строительство-2000» и «Строительство-2002» (Ростов н/Д Рост.гос.строит. ун-т, 2000,2002 г.), на научно-практической конференции «Нефть и газ Юга России», (Ростов н/Д, 2001 г.), межвузовузовской (Ростов н/Д Ростлгос. строит, ун-т» 1999 г.), в сборнике научных трудов «Земельный кадастр» (Ростов н/Д Рост-гос. строит, ун-т, 2002 г.). Они докладывались на методологических семинарах кафедры организации строительства, включены в учебные программы дисциплин «Экономика и управление недвижимостью», читаемых студентам института промышленного и гражданского строительства и института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета и в университетах Алжира.

Основные положения диссертации опубликованы в шести научных работах (пяти научных статьях и одном учебном пособии).

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 180 страницах печатного текста (гарнитура Times New Roman, 14 пт.), состоит из введения, трех глав, двух приложений и списка литературы, включающего 10S наименований.

Положения, выносимые на защиту;

Результаты обобщения и анализа опыта оценки недвижимости позволили:

1 .Сформулировать цели и задачи исследования; ^

2 .Произвести анализ методов оценки земельных ресурсов, отводимых

под газотранспортные объекты. {

3 .Определить интегральные образующие развития стандартов оценки с учетом государственного регулирования и временных характеристик развития и эксплуатации объектов газотранспортного комплекса.

4,Разработать интегрированные модели стандартов оценки объектов транспортного комплекса, сформировать общий подход к разработке стандартов.

5. Разработать рекомендации по использованию методик новых стандартов оценки объектов газотранспортного комплекса.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы основная идея, цели и задачи исследования, ее теоретическая и методологическая основы. Приводятся сведения о научной новизне, практической значимости полученных результатов и апробация работы.

В первой главе - «Анализ развития стандартов оценки объектов газотранспортного комплекса» - рассмотрены этапы развития стандартов оценочных работ в ходе реформ экономики России и Алжира. Это связано с оценкой продажи имущественных прав и других операций с •

оцениваемыми активами. Необходимо учитывать, что развитие экономики названных стран отмечалось известным сходством, особенно в отрасли добычи и транспортировки углеводного сырья. При этом создан огромный потещиал основных фондов с принадлежностью, в том числе

государственных имущественных прав на него. Процесс развития рыночных отношений обусловил необходимость постоянного совершенствования стандартов определения наиболее вероятной цены продаж этих прав на свободном конкурентном рынке. Само понятие необходимости оценки и ее цели расширяются с развитием рынка. Таким образом развитие стандартов оценочной деятельности является инструментом всей системы реализации целей формирования рынка.

Весомую роль в оценочной деятельности России и Алжира приобретают процессы приватизации и деприватизации газотранспортных «труб», переоценки основных фондов с последующим совершенствованием системы налогообложения, страхования имущества, принятия решений о партнерстве и получении кредитов под залог. В работе обосновывается положение, когда практически во всех сферах экономики возникает потребность в оценке реальной стоимости имущества или самих объектов в цепом.

В главе представлено исследование процессов оценочных работ применительно к объектам газотранспортного комплекса на примерах существующих и развивающихся стандартов оценки России и Алжира. Это объясняется схожестью процессов в экономике названных стран, и, в частности, газовом хозяйстве.

В работе анализируется газовое хозяйство РФ и Алжира, приводится доля углеводородного сырья и ее рост в последующие годы в топливно-энергетическом балансе стран. Определено, что газовый комплекс является одной из движущих сил экономики в развитых странах, дан анализ развития уровня потребителей в газово-энергетической отрасли. Отмеченный большой объем работ по добыче, транспор- тировангоо и реализации газа требует постоянного улучшения нормативно-правового поля и его дальнейшего совершенствования.

Анализ показал, что оценочные работы в настоящее время выдвигаются на передний план, и это продиктовано проблемами экономики, развитием партнерских отношений, повышением надежности и взаимного доверия. Материалы исследований базировались на примере функциони- ^

рования ООО «Ростоврегионгаз» и Ростовского управления магистральных газопроводов (РУМГ). {

Результаты исследований проходят апробацию в филиалах ООО «Межрегионгаз» России и ряде фирм Алжира с общим охватом территории более 1500 тыслсм2. В исследованиях использовался пример развития отводов и газовой сети в городах и поселках Ростовской области. Следует отметить, что первый опыт оценки объектов газотранспортного комплекса, в частности «трубы», показал на весьма сильный разброс конечных результатов. Это объясняется отсутствием стандартов оценки подобных объектов и различными условиями эксплуатации «трубы» по все длине трассы и т.д.

Сложилась ситуация, когда потребность в самой оценке намного опередила возможность научного обоснования методов ее определения. Анализ существующих стандартов оценки позволил автору обосновать направление, при котором рыночная стоимость объекта могла бы стать реальной и соответствовать здравому смыслу. Системный подход при этом соответствует международным стандартам оценки и научным подходам при решении этой задачи.

Отмечается, что автоматический перенос западных стандартов в практику отечественную и Алжира также приводит к противоречивым результатам. Это объясняется многими причинами, а именно: различным <

подходом к анализу хозяйственной деятельности, бухгалтерского учета, различной методологической базы расчета экономических показателей, особенностью перспектив деятельности самих предприятий.

На основании анализа существующих методов оценки объектов сформированы принципы оценочных работ газотранспортного комплекса и его взаимосвязь с внешней средой, ситуацией на рынке, определением долей оценочной стоимости смежных предприятий, составлением планов оценки и анализом получаемых данных при различных подходах.

Анализ выделяет традиционные методы оценки с доработкой стандартов, учитывающих особенности рассматриваемых объектов, а именно, их протяженный характер, значительные площади отводимых земель, разные методы исчисления стоимости земель в зависимости от административного района пролегания трассы и т. д.

Следует отметить, что в ходе эксплуатации объекта постоянно происходит его развитие через подключение отводов к магистралям и развитие самих отводов через систему ЖКХ. Такие объекты можно использовать только для перекачки газа, других возможностей их эксплуатации практически не существует. Без наличия перекачивающего сырья эти объекты мгновенно теряют свою полезность и, самое главное, факт эксплуатации последующего участка газопровода полностью зависит от успешной эксплуатации предыдущего.

В работе рассматриваем теоретическую модель возможного изменения стоимости объекта во времени, начиная от момента обоснования инвестиций до завершения эксплуатации, которая может наступить при исчезновении источника сырья, изменении схемы поставки, использовании альтернативных источников энергии и т.д. Проводится подробный анализ существующих методик обоснования ценности земельных угодий под объектами, которые первоначально основывались на балльной системе (М.Б.Втт, Н.Н.Соленников), величине валового дохода (А.К.Славуцкий), наилучшего использования земель (С.В.Грибовский и д.р.) и предлагаемого в работе метода наилучшего использования земель с элементами серветута. (метод Р.Букорния - А.С.Чешев).

Во второй главе - «Формирование интегральных образующих стандарта оценки» - устанавливаются основы государственного регулирования работы газотранспортных комплексов России и Алжира.

Разработана трехмерная модель функционального анализа изменения стоимости объекта недвижимости магистральных газопроводов и отводов в течение жизненного цикла (рис.1).

Кривая представляет дисконтированные значения величины условно-чистого дохода за период эксплуатации объекта без учета возможных изменений стоимости транспортировки углеводородного сырья, стоимости земли, инфляционных процессов и т.д.

V

* о.

V - стоимость затрат на улучшение

-VI - стоимость магистрального газопровода Vг - стоимость отвода 2

Л^з - стоимость отвода 3

Уо.ид - стоимость объекта с отводом VI

Период возможных изменений стоимости

Уо.н.з _ стоимость объекта с отводом VI

Рис.1. Модель функционального анализа динамики изменения стоимости объекта недвижимости магистральных газопроводов и отводов в течение жизненного цикла

Применение в качестве образующего показателя так называемого условно-чистого дохода, объясняется тождественностью методов расчета приведенного показателя в РФ и Алжире. Он принят в размере суммы ! чистого операционного дохода, размера годовой амортизации актива и пре-

вышения общей заработной платы над величиной минимального размера Г оплаты труда. На стоимость актива, по мнению специалистов,

существенное влияние может оказывать размер сформировавшихся амортизационных отчислений по мере эксплуатации объекта, т.к. по суш эти отчисления в оценочных работах представляют «скрытую» прибыль предприятия. Для трубы рассматриваемого района оценки размер условно-чистого дохода можно представить так:

I = Уг • У01г - А + АА + Урев -IV (1)

где V, - объем транспортируемого газа; У0 - скорость транспортирования газа;

- стоимость (годовая) транспортировки газа; А - сумма прямых и косвенных затрат при транспортировке газа; Аа - величина амортизации (скрытый доход;

Упев [ 1+ЕпР I - средняя величина годовой части реверсии за период и+Ем )

владения объектом, Ппд - плановые платежи из годового объема прибыли; Ем - коэффициент эффективности «трубы». Следует отметить, что при разработке экономико-математической модели в статью условно-чистой прибыли предусмотрено включать размер ^ превышения заработной платы сверх МРОТ. Размер суммы прямых и

косвенных затрат принимается в соответствии с Положением № 552 от 30.06.92 г. в РФ и Законодательством Алжира.

На основе анализа постепенной утраты заложенных технико-экономических качеств газотранспортных объектов предложен новый подход в расчете размера амортизационных отчислений от величины чистого дохода объектов - аналогов. Приводятся методики основных критериев при выборе сопоставимых аналогов объектов газового комплекса.

В соответствии с принципом теории дисконтирования разновременных затрат для оценки рыночной стоимости актива, т.е. объекта оценки при условии доходного подхода математическое выражение будет иметь следующий вид:

0 • у, Лм Ррев(1+Ен)+у, Jсети + Р рев(1+Епр) Ббон Б'бон (1+Ем)' (1+Ес)1 (1+Ес)' ~(1+Ем)'' (1+Ес)'

где Ор - оценочная величина рыночной стоимости;

I - текущий номер периода (срока владения);

Е„ - норма отдачи на капитал для главной магистрали;

Ес - норма отдачи на капитал сети;

1М - условно-чистый расчетный доход оценки для магистральной сети;

Ррев - денежный поток от реверсии магистрали;

1сети - расчетный доход оценки для сети (отвода);

Ррев - денежный поток от реверсии отводов;

Ббон» Б'бон - разовые платежи за пользование землей сверх нормативов.

Оцененная величина рыночной стоимости в приведенном варианте рассчитывается для продавца и покупателя при условии наилучшего и наиболее интенсивного использования объекта.

В оценочной деятельности необходимо определять все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбирая наиболее оптимальный и применяя его для оценки. Для объектов магистральных

газопроводов и сетей оптимальным вариантом является транспортирование газа, поэтому наилучшим использованием объекта можно считать режим максимальной подачи газа в течение периода владения объектом для ^ покупателя или выбор оптимальной схемы подачи газа для потребителя.

Практически другого варианта использования объекта газопровода не I) существует.

В зависимости от источника финансирования можно ограничить оценку как метод капитализации доходов собственного капитала и метод капитализации заемного капитала. Можно также оценивать объект методом остатка для физических компонентов оцениваемой собственности. На практике для газопроводов этот метод рассматривается как «оценка остатка для земли и улучшений».

Первые два метода вполне могут быть совмещены с третьим при смене владельца магистрали и отводов с целью расширения сети или дальнейшей эксплуатации объекта. Результат оценки доходным методом, исходя из представленной формулы, зависит от показателей и динамики изменения чистого операционного дохода в течение прогнозируемого периода.

Условно-чистый операционный доход, генерирующий актив, является остатком от разности величины валового дохода и части операционных расходов , которые предусмотрены в Положении о составе затрат, включаемых в состав себестоимости продукции. Но возникает некий экономический парадокс, когда условно-чистый доход влияет на величину последующих операционных расходов, а именно: 4 - расходы капитального характера;

- расходы на приобретение недвижимости; ^ - налог на собственность;

- расходы при продаже актива в конце прогнозируемого периода.

Такое положение приобретает сущность циркулятивности, которая решается методом последовательных приближений, при условии знания тенденции изменения стоимости оцениваемого актива во времени. Развитие экономики и рынка определяет решение этого вопроса с рациональными допущениями, так как считается, что балансовая стоимость в этих странах близка к рыночной. Справедливую базу для налогообложения в Алжире и РФ можно определить для рассматриваемых объектов интегральным путем.

Все разновидности доходных методов оценки основаны на одном и том же принципе преобразования доходов в текущую стоимость через коэффициенты капитализации (рис.2).

Процедура оценки актива

Ор = 8! + Орир , (3)

где 8, - площадь приведенных доходов приобретаемого актива;

Ор"р - приведенная величина реверсии актива.

к

Рис.2. Приведенная стоимость актива иди схема образования первоначальных инвестиций

Формирование задачи инвестора преследует цели:

- вернуть первоначально инвестированные деньги;

- получить прибыль на инвестированный капитал за период улучшений.

Условия получения дохода на инвестированный капитал можно ( достичь путем наилучшего использования приобретаемого объекта. Для

магистральных газопроводов и отводов таким путем является транспортировка газа в отличие от других объектов недвижимости.

Поведение инвестора или нового юридического владельца объекта будет сводиться к цели создания некоторого фонда возмещения (возврата) инвестиций, при котором первоначально происходит аккумуляция денег. Пути создания такого фонда могут быть следующие:

- создание условий для транспортировки большего объема газа;

- создание условий для расширения сети отводов в зоне действия объекта;

- расширение зоны реализации энергоносителей;

- вторичное использование тепла от компрессорных станций и т.д.;

- подключение существующей сети к другим источникам добычи сырья.

Иными словами, это могут быть любые инвестиции, которые приносят доход, включая реинвестирование денег в названные направления. При этом поток условно-чистого дохода для инвестора с момента начала эксплуатации приобретенного объекта можно представить как:

*

. = V + 1„Пк» (4)

где - поток дохода некоторого года (| (обычно начало года эксплуатации);

!

- доход на инвестиции (доход на капитал) после приобретения актива;

- доход на возврат первоначальных инвестиций, т.е. сумма затрат на приобретение актива.

Первоначальные инвестиции - это рыночная стоимость актива в период его приобретения. Таким образом, каким бы ни был фонд возмещения, источником доходов в конечном счете является сам объект инвестиций (рис.3).

Рис.3. Условия создания фонда возмещения

Суммарный поток дохода после приведения за период времени ♦ с учетом дохода на инвестированный и первоначальный капиталы будет выглядеть так:

т»Р = у + у (5)

4 V (1 + Ем) Г (1+Ем) * 1 '

%

где < - период доходной эксплуатации после приобретения объекта; .1Ч"Р - приведенный доход актива после его приобретения; Ы - срок доходного периода улучшений актива.

В третьей главе - «Интегрированные модели стандартов оценки линейно-протяженных объектов газотранспортного комплекса» - рассма- -триваются условия применения экономико-математических оценочных к схем совместно с процессом пространственного развития объектов.

Приводится формирование образующих показателей при стандартных [ методах оценки (доходном, затратном) с учетом показателя стоимостной

оценки отводимых или используемых земельных угодий.

Обосновывается группировка возможных целей и задач для действий на рынке недвижимости «трубы». Представлен реальный расчет обоснования эффективности изменения схемы поставки ресурса на практическом примере. Расчет заслуживает внимания, как пример методики реальной практики и совмещения различных подходов в оценочной деятельности.

Процесс расширения прав собственника предприятий газовой промышленности происходит не только за счет расширения сфер влияния (часто через дочерние фирмы), но и укрепления системы государственного регулирования собственности. Важно рассмотреть более подробно природу взаимодействия всех основных участников процесса оценки, их взаимосвязи и взаимозависимости.

Приводится реальный расчет экономической эффективности предлагаемой методики при развитии объекта с учетом, так называемых, вмененных издержек, невозмещенных инвестиций и создания условий реинвестирования.

При этом суть экономического обоснования - это выявление соотношений между оценкой величины инвестиций, оценкой объекта и / определения экономической эффективности развития отводов.

Анализ взаимосвязей участников рынка и их действий представлен в > виде блоков на рис.4.

Рис.4. Определение взаимосвязей и взаимодействий между участниками рынка в процессе оценочных работ

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

I

1.Сформулированы основные проблемы оценки имущественных прав на объектах газотранспортного комплекса. Определено, что вопросы оценки в странах с развивающейся рыночной экономикой (Россия, Алжир) \

являются новым (чуть более 10 лет) направлением. Это требует

согласования проектов стандартов оценки, взаимодействия с органами государственной власти по оценочной деятельности и их координации.

Существующие стандарты оценки подобных объектов еще достаточно противоречивы, не являются окончательно сформировавшимися и во многом неприемлемы для условий рассматриваемых стран,

2.Сформулирована цель диссертационной работы, которая основана на анализе применения известных стандартов оценки, обосновании показателей оценочных работ, подготовке общей концепции учета ценности земельных угодий при строительстве, эксплуатации и развитии объектов. Практическая база исследования состоит из материалов федеральной статистики, материалов Ростовского управления магистральных газопроводов (РУМГа) г. Аксая Ростовской области.

3.Проведен анализ целей оценочных работ в практической сфере для оперативного маневрирования потоков газа Российской Федерации и Алжира, принятия решений о партнерстве, страховании и му- щества и т.д. Организационно-экономический процесс оценки прямо или косвенно затрагивает значительную сферу экономики названных стран и, в частности, для России охватывает более 150 тыс. км магистральных газопроводов и отводов, 250 компрессорных станций и т.д.

I

4.Проведен анализ основных методов оценки недвижимости линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов. Раскрыты специфические условия совмещения различных методов и подходов к оценке. Рассмотрены практические примеры применения стоимостного метода и метода сравнения продаж для условий России и решения задач

^ внутреннего содержания. Динамика оценочных значений определяется за

время экономической жизни объекта, начиная с момента (периода)

J предпроектных и проектных работ, стадии развития объекта и его

эксплуатации.

t

5.Стадии исследования находят свое воплощение в решении конкретной задачи при обосновании вариантов развития сети газопроводов на территории России и Украины с учетом стоимостной оценки объекта и земли, на которой этот объект размещается.

6.Предложена разработка теоретико-методических основ ценности земельных угодий с условием возможного изменения основ земельного законодательства различных регионов, по которым проходят трассы газопроводов. При этом дается обоснованный подход к учету сложившегося рынка земли, ситуации наиболее эффективного использования отводимых участков и возможных случаев синергического использования земель.

7.Рассмотрены методообразующие подходы в оценке машин и оборудования объектов газотранспортного комплекса. Эти подходы касаются вопросов оценочных работ компрессорных станций, подземных газовых хранилищ и других объектов магистральных газопроводов.

8.Дается научный анализ систем законодательных актов России и Алжира в области государственного регулирования вопросов окружающей среды и землепользования. Приводится научно обоснованная характеристика правового регулирования поиска, оценки, разведки, добычи и транспортирования углеводородного сырья. Устанавливаются возможность и порядок совместного пользования между владельцами газопроводов и земли. Приведенная характеристика основывается на анализе принятых законодательных актов и касается, в конечном итоге, разрабатываемой системы стандартов оценочных работ.

9.Предложена разработка теоретико-методических основ временных характеристик развития объектов недвижимости газотранспортного комплекса. Развитие рассматриваемых объектов согласуется с теорией '

управления проектами. Анализ показал, что жизненный цикл объектов газотранспортного комплекса, отличается от обычных объектов, так как по I

времени цикл развития на определенном участке может совпадать с циклом

(

спада на другом.

Ю.На основе фактических данных Ростовского управления » магистральных газопроводов разработана теоретическая модель

функционального анализа динамики изменения стоимости объекта ^ недвижимости на определенном участке, включая развитие отводов, в

течение жизненного цикла. Приводится экономико-математическая модель расчета условно-чистого дохода для участка «трубы». , 11.Разработана экономико-математическая модель и принципы

i теории дисконтирования разновременных затрат оценки стоимости актива

)

для конкретного административного региона пролегания трассы газопровода и отводов. Представлена схема определения приведенной стоимости актива или обоснования первоначальных инвестиций. ' 12.Разработана модель взаимосвязи инвестируемого капитала и

I получаемого дохода на момент встречи «продавец-покупатель (инвестор)».

( Определена модель зависимости ввода объекта - начала получения дохода

(процесс формирования доходной недвижимости) - и времени возмещения капитала. Представленные разработки позволяют взаимодействовать схеме «продавец-инвестор», а также производить смену юридического владельца газо- транспортных объектов.

I

' Основные положения диссертации опубликованы в следующих

; шб«шш

1 .Крамаренко В.О., Букорния РА. Организация системного использо-

u вания цен в подрядном строительстве. Системная организация производ-

t

ственно-технических и социально-экономических процессов /Под ред. В.В.Костюченко. - Ростов н/Д: Рост.гос. строит, ун-т, 1999. - 192 с.

H

Ü 2.Крамаренко В.О.,Букорния P.A., Авилов C.B. Ключевые аспекта

формирования контрактов при заключении сделок //Материалы

24

Р 11 7 2 g

Международной научно-практической конференции «Строителдство 2000». - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2000. - 134 с.

тьство -_ А

3. Букорния РА. Теоретические основы оценки объектов недвижи ста газового комплекса линейно-протяженного характера. Земельный кадастр: Сборник научных трудов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002.-112 с.

4.Крамаренко В.О., Букорния РА. Анализ основных методов оценки недвижимости линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство - 2002». - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002. - 127 с.

5.Крамаренко В.О., Букорния P.A. Совершенствование методики оценки недвижимости объектов газотранспортного комплекса //Матери -алы научно-практической конференции «Нефть и газ Юга России». -Ростов н/Д; 2001. - 20-21 с.

U72/

ЛР 020818 от 13.01.99. Подписано в печать 21.05.03. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.- изд,л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 103. Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета. 344022, Ростов н/Д, ул. Социалистическая 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Букорния Рабах

Введение./.

Глава 1 .Анализ основных направлений развития стандартов оценки объектов недвижимости газотранспортного комплекса.

1.1 .Формирование роли и проблем оценки объектов газотранспортного комплекса.

1.2.Анализ принципов (стандартов) процесса оценочных работ линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов.

1.3.Анализ стоимости отводимых земельных ресурсов и основ бизнеса при оценочных работах газотранспортного комплекса.

Глава 2. Формирование интегральных образующих стандарта оценки.

2.1 .Государственное регулирование составляющих стандартов оценки. .51 # 2.2.Временные характеристики развития и эксплуатации объектов недвижимости.

Глава 3.Интегрированные модели стандартов оценки линейно-протяженных объектов газотранспортного комплекса.

3.1 .Формирование общего подхода к разработке стандартов оценки объектов газотранспортного комплекса.

3.2.0птимизация оценочных работ по предлагаемым стандартам.

3.3.Взаимодействие между участниками рынка.

3 ^.Формирование оценочных составляющих оценки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оптимизация интегрированных решений по оценочным работам линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов"

Актуальность темы исследования. Для России, Алжира и других стран с развивающейся рыночной экономикой одной из важнейших проблем являются вопросы экономики и управления недвижимостью. Особенно актуально этот вопрос стоит в сфере оценочной деятельности предприятий нефтегазового комплекса. Предприятия данной отрасли отличаются высокой капиталоемкостью, которая составляет от 10 до 25% величины валового дохода. Регулирование и контроль за осуществлением оценочной деятельности в РФ и Алжире осуществляют органы, уполномоченные правительством в рамках своей компетенции. Их функцией в первую очередь является контроль за осуществлением оценочной деятельности и ее регулирование.

Проблема оценки объектов недвижимости в странах с развивающейся рыночной экономикой является новым (чуть более 10 лет) направлением. Естественно, что здесь обоснованно существует еще много нерешенных проблем, в частности, согласование проектов стандартов оценки, взаимодействие с органами государственной власти по оценочной деятельности и их координации. Существующие стандарты оценки объектов недвижимости еще достаточно противоречивы и не являются окончательно сформировавшимися, так как не учитывают особенности оценки разных объектов. Применение стандартов оценки стран Запада с развитой рыночной экономикой зачастую приводит к противоречивым результатам и во многом неприемлимы для условий рассматриваемых стран.

Системный подход к разработке рациональных стандартов оценки объектов в отечественной хозяйственной практике созданы трудами П.Г. Грабового, С.В.Грибовского, Ю.Н.Кулакова, И.Г.Лукманова., А.Г.Ракитского, В.И.Семкина, М.А.Федотовой, Э.А.Уткина, и других ученых. Однако специфика самих объектов газотранспортного комплекса столь значительна, что требует индивидуальных подходов в оценочной деятельности линейнопротяженных объектов. Достаточно успешную попытку адаптации общей теории и разработки стандартов оценки названных объектов, в частности, с применением методов логистики, учета ценности земельных угодий и т. предпринимают А.В.Зырянов, Е.К.Ивакин, М.П.Улицкий, А.С.Чешев.

Однако, анализ существующих проблем в оценочной деятельности показал, что сегодня еще рано говорить о наличии совершенных стандартов оценки объектов, где большую часть основных фондов составляют трубопроводы, размещаемые на достаточно протяженных расстояниях. До сих пор не решен ряд теоретическо-методических проблем оптимизации процессов оценки, отсутствуют прикладные методики, обоснование критериев и факторов экономической модели стоимости приобретаемого имущества. Необходимость решения этих и связанных с ними проблем остаются актуальной задачей в условиях формирования и развития рынка недвижимости.

Основная идея работы. Заключается в развитии и формировании стандартов оценки объектов линейно-протяженного характера газового комплекса и становления рыночной экономики для условий России и Алжира.

Целью диссертационной работы является разработка и совершенствование методики стандартов оценки объектов недвижимости газотранспортного комплекса и последующего ее применения субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации и Алжире в соответствии с их законодательством.

Для достижения поставленной цели предусмотрены решения следующих задач:

1. определение оценочных принципов объектов газопроводов и анализ основных методов;

2. формирование основных показателей оценочных работ объектов недвижимости газового комплекса и динамики их изменения;

3. разработка общей концепции учета ценности земельных угодий при строительстве и развитии объекта;

4. разработка обобщенного анализа оценки недвижимости линейно-протяженных объектов;

5. формирование технико-экономических основ оценочной деятельности;

6. разработка экономико-математической модели оценки;

7. обоснование общей методики по совершенствованию стандартов оценки и определение эффективности разработанного способа оценочной деятельности.

Методологические« теоретические основы и практическая база исследования. Теоретико-методологической основой исследования являются научные труды российских, алжирских и других зарубежных ученых по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости. Положения и результаты диссертационной работы базируются на материалах НИР, выполненных учеными Ростовского Государственного строительного университета, Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ) и других ВУЗов и НИИ Российской Федерации.

Практическую базу исследования составляют материалы федеральной и региональной статистики, прогнозно-статистические разработки ОАО «Газпром», ООО «Межрегионгаз» и ООО «Ростоврегионгаз». Подготовка материалов работы также базировалась на реальных материалах ООО «Ростовского управления магистральных газопроводов», Аксайского горгаза и ЖКХ г.Аксая (Ростовская область).

Диссертационная работа выполнена в рамках научного направления «Оценка объектов недвижимости», утвержденного ученым советом Ростовского Государственного строительного университет и включенного в планы НИР Министерства образования Российской Федерации. Тема диссертационной работы утверждена ученым советом института Промышленного и гражданского строительства и института Экономики и управления Ростовского Государственного строительного университета. Основные положения диссертации являются результатом выполнения госбюджетных научно-исследовательских работ.

Предмет и объект исследования. Предмет исследования составляет система стандартов оценки объектов газотранспортного комплекса. Объектом исследования послужили предприятия Управления магистральных Ф газопроводов в РФ и Алжире, а также предприятия газоснабжения городов, районов и вилаев (провинций).

Научная новизна работы выражается в том, что на основе изучения общей теории и практики оценочной деятельности обеспечены новые научные подходы при разработке стандартов и предложений по установлению рыночной стоимости объектов оценки по следующим направлениям:

- определены и сформулированы особенности строительства и * эксплуатации подобных объектов и их влияние на формирование стандартов оценки;

- разработаны способы учета внешних и внутренних факторов, влияющих на конечные результаты оценки;

- разработаны прикладные методики определения частных критериев оценки (земля, экология, амортизационные отчисления и т.д). ф Помимо отмеченного, выполнены следующие этапы:

1. подобран оптимальный комплекс оценочных работ для различных целей оценки;

2. разработаны параметры экономико-математического моделирования, обеспечивающие реальный результат оценочных работ;

3. представлена методика оптимизации стандартов оценочных работ газотранспортных объектов на этапе их экономической жизни. У

Практическая ценность результатов работы доказана опытом апробации и прикладного использования ее в деятельности Ростовского управления магистральных газопроводов, отделения горгаза г.Аксая. А также дальнейшей разработкой программ исследований в подразделениях ОАО «Газпром», ООО «Ростоврегионгаз» и Алжирских нефтегазовых компаний. Данные исследования могут быть широко использованы в 58 регионах РФ и

Ф Алжире и представляют собой:

- научно-практические рекомендации по формированию общих, региональных и собственных стандартов оценки;

- методические разработки по определению прикладных критериев оценки (земли, окружающей среды, отдельных участков объектов, развития сети и т.д.);

- методы применения стандартов оценки в условиях формирующегося рынка рассматриваемых объектов.

Основные положения и результаты диссертационного исследования приведены автором на международных, региональных, межвузовских и внутривузовских конференциях, в том числе:

1. В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния. Организация системного использования цен в подрядном строительстве. Системная организация производственно-технических и социально-экономических процессов. \Под ред. В.В.Костюченко, Ростов н\Д; Рост. гос. строит, ун-т, 1999, 192 с.

• 2. В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния, С.В.Авилов. Ключевые аспекты формирования контрактов при заключении сделок. ХМатер. Международной научно-практической конференции «Строительство - 2000», Ростов н\Дону, Ростовский гос. строит.ун-т, 2000, 134 с.

3.Р.А.Букорния. Теоретические основы оценки объектов недвижимости газового комплекса линейно-протяженного характера. Земельный кадастр. Сборник научных трудов. - Ростов н\Д; Рост.гос. строит, ун-т., 2002, 112 с.

4.В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния, Анализ основных методов оценки недвижимости линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов. \\Матер. Междунар.научно-практич. Конференции. «Строительство 2002»; Ростов н\Д; Рост.гос.строит, ун-т., 2002, 127 с.

5.В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния. Совершенствование методики оценки недвижимости объектов газотранспортного комплекса. УМатериалы научно-практич. Конференции «Нефть и газ Юга России», Ростов н\Д, 2001 г., 20-21 ноября.

Работы докладывались на методологических семинарах кафедры «Организации строительства», включены в учебные программы дисциплин «Экспертиза и управление недвижимостью», читаемых студентам Института промышленного и гражданского строительства и Института экономики и управления Ростовского строительного университета и университета Алжира.

Основные положения диссертации опубликованы в 5-ти научных статьях, 1-ом учебном пособии.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Букорния Рабах

Основные выводы и результаты проведенных в диссертационной работе исследований можно кратко изложить следующим образом:

1. Сформулированы основные проблемы оценки имущественных прав на объектах газотранспортного комплекса. Определено, что проблема оценки в странах с развивающейся рыночной экономикой (Россия, ф Алжир) является относительно новым (чуть более 10 лет) направлением.

Это требует согласования проектов стандартов оценки, взаимодействия с органами государственной власти по оценочной деятельности и их координации. Существующие стандарты оценки подобных объектов еще достаточно противоречивы, не являются окончательно сформировавшимися и во многом неприемлимы для условий рассматриваемых стран.

2. Сформулирована цель диссертационной работы, которая основана на анализе применения известных стандартов оценки, обосновании показателей оценочных работ, подготовке общей концепции учета ценности земельных угодий при строительстве, эксплуатации и развитии объектов. Практическая база исследования состоит из материалов федеральной статистики, материалов Ростовского управления магистральных газопроводов (РУМГа) г.Аксая, Ростовской области.

• 3. Производится анализ целей оценочных работ в практической сфере для оперативного маневрирования потоков газа Российской Федерации и Алжира, принятия решений о партнерстве, страховании имущества и т.д. Организационно-экономический процесс оценки прямо или косвенно затрагивает значительную сферу экономики названных стран и, в частности для России, охватывает более 150 тыс. км магистральных газопроводов и отводов, 250 компрессорных станций и т.д.

4. Проведен анализ основных методов оценки недвижимости линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов. Раскрыты специфические условия совмещения различных методов и подходов к оценке. Рассмотрены практические примеры применения стоимостного метода и метода сравнения продаж для условий России и решения задач внутреннего содержания. Динамика оценочных значений определяется ф за время экономической жизни объекта, начиная с момента (периода) предпроектных и проектных работ, стадии развития объекта и его эксплуатации.

5. Цели исследования находят свое воплощение в решении конкретной задачи при обосновании вариантов развития сети газопроводов на территории России и Украины с учетом стоимостной оценки объекта и земли, на которой этот объект размещается.

6. Предложена разработка теоретико-методических основ учета ценности земельных угодий с условием возможного изменения основ земельного законодательства различных регионов, по которым проходят трассы газопроводов. При этом дается обоснованный подход учета сложившегося рынка земли, ситуации наиболее эффективного использования отводимых участков и возможных случаев синергического использования земель.

7. Рассмотрены методообразующие подходы в оценке машин и оборудо-• вания объектов газотранспортного комплекса. Эти подходы касаются вопросов оценочных работ компрессорных станций, подземных газовых хранилищ и других объектов магистральных газопроводов.

8. Дается научный анализ систем законодательных актов России и Алжира в области государственного регулирования вопросов окружающей среды и землепользования. Приводится научно обоснованная характеристика правового регулирования поиска, оценки, разведки, добычи и транспортирования углеводородного сырья. Устанавливается возможность и порядок совместного использования между владельцами газопроводов и земли. Приведенная характеристика основывается на анализе принятых законодательных актов и касается в конечном итоге разрабатываемой системы стандартов оценочных работ.

9. Предложена разработка теоретико-методических основ временных характеристик развития объектов недвижимости газотранспортного комплекса. Развитие рассматриваемых объектов согласуется с теорией управления проектами. Анализ показал, что жизненный цикл рассматриваемых объектов газотранспортного комплекса, отличается от обычных объектов, так как по времени цикл развития на определенном участке может совпадать с циклом спада на другом.

Ю.На основе фактических данных Ростовского управления магистральных газопроводов разработана теоретическая модель функционального анализа динамики изменения стоимости объекта недвижимости на определенном участке, включая развитие отводов, в течение жизненного цикла. Приводится экономико-математическая модель расчета условно-чистого дохода для участка «трубы».

11 .Разработана экономико-математическая модель и принципы теории дисконтирования разновременных затрат оценки стоимости актива для конкретного административного региона пролегания трассы газопровода и отводов. Представлена схема определения приведенной стоимости актива или оборудования первоначальных инвестиций .

12.Разработана модель взаимосвязи инвестируемого капитала и получаемого дохода на момент встречи «продавец-покупатель (инвестор)». Определена модель зависимости ввода объекта - начала получения дохода (процесс формирования доходной недвижимости) - и времени возмещения капитала. Представленные разработки дают возможность взаимодействия «продавец - инвестор», производить смену юридического лица газотранспортных объектов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.