Организация и методы стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организация и методы стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости"

На правах рукописи

СТЕЛЬМА СОФИЯ ГРИГОРЬЕВНА

ОРГАНИЗАЦИЯ И МЕТОДЫ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и

кредит»

005013888

1 5 МДР 20:2

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2012 г.

005013888

Работа выполнена на кафедре оценки и управления собственностью Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет управления»

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Бусов Владимир Иванович

доктор экономических наук, профессор Шабалин Евгений Михайлович

кандидат экономических наук Костин Сергей Юрьевич

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Защита состоится 19 марта 2012 г. в на заседании Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.049.05 в ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления" по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления», с авторефератом - на официальном сайте Высшей Аттестационной Комиссии (ВАК) Министерства образования www.vak.ed.gov.ru.

)%.

Автореферат разослан *ю" февраля 2012 года

Ученый секретарь

Диссертационного Совета Д 212.049.05, к.э.н., доцент

Л.В. Токун

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование частной собственности и введение недвижимого имущества в рыночный оборот определили необходимость профессиональной оценки его рыночной стоимости. Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой увеличивает значимость в экономике страны не только самой оценочной деятельности, но и стандартизации ее процессов и представления результатов. Только адекватная рынку, сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка рыночной стоимости позволит повысить инвестиционную привлекательность и конкурентоспособность российской недвижимости и экономики в целом, что позволит российским корпорациям интегрироваться в мировой рынок, особенно в условиях развивающийся рецессии.

Стандартизация работы оценщиков в сфере недвижимости приобретает также особую актуальность в связи с существенными изменениями законодательства об оценочной деятельности, развитием нормативной базы в сфере земельно-имущественных отношений, переходом к кадастру недвижимости и особенностями толкования проблемных положений в правоприменительной практике.

Степень научной разработанности проблемы. В силу своей относительной новизны исследование стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости в отечественной науке пока не получило широкого распространения и комплексного анализа. Вместе с тем, значительный вклад в становление и развитие теории и практики оценочной деятельности внесли труды отечественных и зарубежных авторов: Агапова H.H., Бусова В.И., Воловича Н.В., Волынского А.Ф., Грибовского C.B., Григорьева В.В., Дмитриева A.B., Кузнецова В.Н., Лукьяницу A.A., Лящевского И.С., Пичукова В.К., Прорвича В.А., Родионовой Н.В., Рутгайзера В.М., Севостьянова A.B., Семеновой Е.А., Солдатенкова В.В., Федотовой М.А., Цейко В.И., Черняк В.З. и ДР-

В круг основных проблем, изучаемых в опубликованных работах, вошли: сущность, содержание, виды и особенности оценки стоимости имущества и оценочной деятельности; классификация объектов оценки и их основные характеристики; подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, отдельные вопросы стандартизации оценки и оценочной деятельности: ее значение, необходимость и основные направления, методические подходы, зарубежные стандарты и их применение в российской практике. Несмотря на то, что существует широкий диапазон подходов к формированию и функционированию системы стандартизации оценки рыночной стоимости имущества, публикаций на эту тему слишком мало и целостной концепции системы стандартизации оценки рыночной стоимости недвижимого имущества и ее использования в управлении до сих пор не существует.

Актуальность проблемы, ее большое народнохозяйственное значение и недостаточная научная разработанность обусловили выбор темы, цель и задачи настоящей диссертации.

Целью диссертационного исследования является разработка научно обоснованных направлений, методов и конкретных мероприятий по стандартизации оцени рыночной стоимости недвижимого имущества в соответствии с современными задачами развития экономики страны.

Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

- выявить основные характеристики рынка недвижимости и недвижимого имущества как объекта оценки стоимости, определяющие особенности и основные принципы ее стандартизации;

- проанализировать систему российских, европейских и международных стандартов оценки стоимости имущества, дать их сравнительную характеристику и сформулировать основные направления совершенствования отечественной системы стандартизации;

- разработать концепцию стандартизации оценки стоимости недвижимого имущества для рыночных операций;

- определить структуру стандартов и разработать методы стандартизации документированной информации, используемой в оценке стоимости недвижимого имущества при свершении рыночных операций.

- обосновать целесообразность и разработать механизм использования методов экспертных систем в стандартизации процессов оценки стоимости недвижимого имущества.

Объект исследования — система стандартизации и стандартов оценки стоимости объектов недвижимости в контексте интеграции России в сообщество стран с развитой инновационной экономикой.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и правовых отношений, складывающихся в процессах стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости субъектами оценочной деятельности.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Для решения проблем и задач диссертационного исследования были использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической науки в области экономической теории, управления социально-экономическими системами, оценки и управления собственностью, стандартизации процессов и объектов. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих теорий, методологических положений работ отечественных и зарубежных авторов, вносят свой вклад в развитие методологии стандартизации оценки стоимости недвижимого имущества.

В ходе исследования применялись методы системного и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, классификации, а так же социологических и других эмпирических исследований применительно к проблематике стандартизации оценки и управления недвижимым имуществом.

Содержание диссертации соответствует области исследований п. 5.10. «Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки)

Информационную базу работы составили законы и нормативно-правовые акты РФ, статистические материалы и данные, содержащиеся в работах российских и иностранных экономических аналитиков и практиков, многочисленные публикации в ведущих профессиональных изданиях в области стандартизации и оценки стоимости недвижимости, а так же данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Госкомстата РФ, Департамента градостроительства и перспективного развития г. Москвы, ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», информационные ресурсы интернета.

Научная новизна исследования диссертационного исследования заключается в обосновании направлений и разработке моделей, методических положений и рекомендаций по стандартизации оценки объектов недвижимости в экономике России, способствующих ее интеграции в международное пространство и развитию рынков недвижимости.

Основные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, составляющие приращение научных знаний:

- выявлены финансово-экономические и правовые характеристики рынка недвижимости, определяющие основные требования к стандартизации операций с недвижимым имуществом;

- проведена сравнительная характеристика систем российских, европейских и международных стандартов оценки стоимости имущества и определены основные направления совершенствования отечественной системы стандартизации;

- определены особенности, основные принципы и задачи стандартизации оценки объектов недвижимого имущества для рыночных операций;

- разработаны концепция стандартизации и структура стандартов оценки стоимости недвижимого имущества для рыночных операций.

- предложены методы стандартизации документированной информации, используемой в оценке стоимости недвижимого имущества при свершении рыночных операций;

- разработан механизм использования экспертных систем в массовой оценке недвижимости

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая и практическая значимость исследования определяется возможностью использования

его результатов в стандартизации процессов, методов и документов оценки рыночной стоимости недвижимого имущества с целью повышения ее качества и результативности. Разработанные в диссертации теоретические и методологические положения по стандартизации оценочной деятельности могут служить теоретической базой для дальнейших научных исследования в этой области и использованы в деятельности Минобрнауки РФ, Минэкономразвития РФ и саморегулируемых организаций оценщиков. Изложенные в диссертации выводы и предложения могут быть также применены законодательными органами для совершенствования нормативной базы оценочной деятельности в стране.

Положения, выводы и рекомендации исследования могут быть использованы учебными заведениями и специализированными консультационными организациями.

Внедрение и апробация результатов исследования. Разработанные автором модели, методические положения и методики формирования систем управления инновационной деятельностью были использованы в подготовке методических материалов, программ и лекций по учебным дисциплинам «Оценка и управление недвижимостью» и «Основы реструктуризации компании».

Материалы исследования нашли отражение в научных публикациях в рекомендованных ВАК РФ изданиях общим объемом 12,7 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация содержит 182 страниц машинописного текста, 1 таблицы, 9 рисунков, 6 приложений и состоит из введения, трехглав, заключения, библиографического списка из 105 наименований.

Содержание работы

Введение

Глава 1. Экономико-организационные аспекты стандартизации оценки стоимости объектов недвижимости

1.1.Экономическая и организационно-правовая характеристика объекта и субъекта оценки стоимости недвижимого имущества

1.2. Финансово-экономические аспекты стандартизации оценки объектов земельно-имущественных отношений

1.3. Основные положения Международных и Европейских стандартов оценки недвижимости и их приемлемость для России

Глава 2. Анализ организации и методов стандартизации оценки стоимости недвижимого имущества

2.1. Анализ сегментации рынка недвижимости как основы стандартизации процедур оценки

2.2. Сравнительный анализ международных и российских стандартов оценки объектов недвижимости

2.3. Проблемы стандартизации оценки объектов недвижимости в России

Глава 3. Основные направления и методы совершенствования стандартизации оценки стоимости недвижимого имущества

3.1. Стандартизация форм и методов оценки стоимости недвижимого имущества для рыночных операций

3.2. Стандартизация документированной информации, используемой в оценке стоимости недвижимого имущества

3.3 Применение методов экспертных систем в стандартизации процессов оценки стоимости недвижимого имущества

Заключение

Список использованных источников

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Выполненное диссертационное исследование позволило автору разработать методологические основы и конкретные мероприятия по стандартизации оценки стоимости недвижимости, способствующей интеграции России в европейское пространство, а так же упрощению и ускорению работы оценщиков. На защиту выносятся следующие основные результаты, имеющие научную новизну:

1. Финансово-экономические и правовые характеристики рынка недвижимости, определяющие основные требования к стандартизации операций с недвижимым имуществом. В диссертации показано, что недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. Физические, экономические и правовые характеристики недвижимости определяют наиболее существенные отличия и особенности процессов ее обращения на рынке и стандартизации оценки стоимости.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают его долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения. Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка. В результате воздействия физических, химических, биологических, техногенных и других процессов постепенно изменяются потребительские качества и функциональная . пригодность объектов недвижимости, состояние которых учитывается при оценке стоимости, совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав

представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав. Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора. Специфика рынка недвижимости в том, что в рыночных операциях участвует не объект недвижимости как таковой, а в системе вещных и обязательственных прав, соответствующих данному объекту собственности и виду рыночной сделки с ним. Не учет этого в оценке стоимости недвижимости приводит к тому, что оценщики пытаются оценивать исключительно «рыночную стоимость» как некоторую экономическую категорию, игнорируя особенности объекта оценки. Этому способствуют действующие федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, которые не имеют подробного описания процедур надлежащего формирования системы исходных данных по характеристикам объекта оценки, особенностей предполагаемой сделки с учетом вида правового титула земельно-имущественного комплекса в целом и его основных частей.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. В отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик Финансово-экономические аспекты стандартизации оценки недвижимого имущества включают в себя: проблемы ценообразования и их учет при разработке стандартов и правил оценки; систему финансирования сделок с недвижимым имуществом, ее основные институты и инструменты. Кредитно-финансовые инструменты, и земельные ценные бумаги нового вида также предмет оценки и требуют разработки соответствующих разделов стандартов и правил оценки недвижимого имущества. Условия финансирования сделок с объектами недвижимого имущества оказывают ключевое влияние на результаты последующей оценки этих объектов. Любой опытный оценщик понимает их суть, даже если эти условия детально не описаны в отчете об оценке. Условия финансирования этих сделок носят стандартизованный (типичный характер) и хорошо известны практикующим оценщикам.

Базой формирования и развития системы финансирования сделок с объектами недвижимого имущества является рынок недвижимости. Основные факторы, влияющие на ценообразование объектов городских земельно-имущественных отношений и адекватность результатов их оценки, котрые должны учитываться при стандартизации:

- политика властей на «первичном» земельном рынке, в том числе: состояние проблемы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю и формирования соответствующих земельных участков;

обеспечение процессов разграничения собственности землеустроительными и кадастровыми работами, степень чистоты титула формируемых объектов; величина платежей за выкуп прав на земельные участки; наличие рассрочки выкупа прав и ее характеристики; ориентация местных властей на развитие институтов частной собственности или арендных отношений; особенности трактовки понятий «эффективности» и «рациональности» городского землепользования на различных уровнях власти;

- несовершенство нормативной базы, включая земельное и смежное законодательство, в том числе: нестыковки земельного и гражданского законодательства, градостроительного законодательства, системы ведомственных нормативных актов (СНиПов, ВСНов, СанПиНов и т.п.), федеральной и местной нормативной базы; наличие законов прямого действия в сфере земельно-имущественных отношений; особенности законодательства субъектов Федерации по основным аспектам урбанизированного землепользования; особенности местного законодательства в части регулирования землепользования и застройки;

- особенности правоприменительной практики в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений, имеется в виду: степень непротиворечивости системы подзаконных актов в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений; наличие вертикалей исполнительной власти в системе земельно-имущественных отношений; взаимодействие представителей федеральной и местной власти в российских городах;

- особенности развития основных институтов городского земельного рынка, в том числе: степень развитости основных правовых институтов земельного рынка и рынка иной недвижимости; степень развитости основных финансовых институтов городского земельного рынка; степень информационной открытости и обеспеченности городского земельного рынка; степень развитости организаций профессиональных участников земельного рынка; уровень подготовки кадров, настроения, степень субъективизма основных субъектов городского земельного рынка;

- политическая и макроэкономическая нестабильность, в том числе: внешние политические условия; политическая ситуация на федеральном уровне; политическая ситуация на уровне субъектов Федерации; особенности местных политических условий; внешние условия заимствования; уровень мировых цен на углеводородное сырье; макроэкономические особенности межбюджетных отношений; особенности политики Центробанка; наполненность и сбалансированность местных бюджетов; особенности предпочтений и прогнозов в банковском секторе; наличие системы ипотечного кредитования и характер ее рефинансирования. Основа сложного рынка недвижимости — земельно-ипотечный рынок.

Важно следующее положение стандартов: все методы, способы и процедуры

измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат по рыночным данным и накопленной амортизации. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка.

2. Сравнительная характеристика систем российских, европейских и международных стандартов оценки стоимости имущества и основные направления совершенствования отечественной системы стандартизации.

В диссертации проведено сопоставление содержания международных и европейских стандартов оценки стоимости недвижимости с соответствующими положениями российского законодательства с целью определения возможностей их применения в российских условиях или частичного переноса их важнейших положений в российские стандарты с соответствующим редактированием.

Анализ основополагающих понятий, лежащих в основе международных и европейских стандартов, позволил выявить наличие определенных неточностей и противоречий положениям российского законодательства, которые следует учесть при разработке российских стандартов оценки недвижимого имущества. Так в них нет четкого разграничения принципов, подходов, методов, процедур и способов оценки, и выработка единых и однозначных количественных и качественных критериев их выбора затруднительна, т.к. практика оценки в различных странах-членах Международного комитета по стандартам оценки имеет существенные национальные особенности. Отсюда переход на прямое использование международных стандартов оценки в качестве национальных создаст правовые коллизии на уровне действующего законодательства и дополнительные сложности в работе практикующих оценщиков. Это не означает отрицание необходимости использования богатейшего опыта в практической организации оценочной деятельности, накопленного и сконцентрированного в международных и европейских стандартах. В диссертации показано, что исходя из российской правоприменительной практики в сфере оценки недвижимого имущества, его применение должно осуществляется по следующим направлениям:

- использование перечня обязанностей заказчика оценки и прав оценщика по отношению к заказчику, системы требований к профессиональной подготовке оценщиков, а также к организации их работы с заказчиками оценки, которые сводят к минимуму вероятность получения ошибочных результатов из-за некомпетентности самого оценщика;

- использование описанного в международных и европейских стандартах порядка проведения оценки недвижимого имущества;

- введение в стандарты оценки модуля, позволяющего определить

рыночную стоимость «эталонных» объектов недвижимости по международным стандартам оценки, что позволит получить систему ориентиров ценообразования реальных объектов оценки в рыночных условиях, близких к идеальным;

- использование в российских стандартах оценки со сравнительно небольшими корректировками положений по регламентации содержания и порядка оформления отчетов об оценке, обеспечению доказательной силы данных, использованных при проведении оценки, организации различного рода экспертизы (и прежде всего судебно-экономической) результатов оценки.

Анализ отечественной и зарубежной практики стандартизации оценочной деятельности показывает, что при разработке стандартов оценки недвижимого имущества необходимо:

- подготовить рекомендации по четкому структурированию информации, связанной с рынком недвижимости;

- нацелить правила обработки рыночных данных не на простые констатации происходящих событий или подробное описание экономики региона, а сконцентрировать внимание на получении конкретного набора фактов, критически влияющих на ценообразование объекта оценки;

- выявить особенности принципов оценки в реальной рыночной ситуации;

- прояснить специфику применения обязательных подходов к оценке в контексте поставленной задачи оценки либо дать доказательства для четкого обоснования отказа от применения одного из подходов.

- выделить признаки, определяющие специфику российского рынка недвижимости; учитывать два принципиально разных вида рыночных операций с недвижимым имуществом, находящимся в публичной и частной собственности.

- учесть характеристики и особенности не только видов объектов недвижимого имущества, но и условия сделок с ними. Каждый вид объектов недвижимости имеет особенности обращения на рынке, формы и методы финансирования сделок, определяющие подходы и методы оценки его стоимости.

3. Определение особенностей, основных принципов и задач стандартизации оценки объектов недвижимого имущества для рыночных операций. Создание прочного научного фундамента стандартов и правил оценки недвижимого имущества, помогающего практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, предполагает:

- четкое формулирование общих принципов формализации всего процесса оценки;

- объединение экономических, информационных, правовых и организационно-методических основ процесса оценки;

- выявление и обобщение реальных проблем российских оценщиков.

Базовые принципы стандартов оценки должны опираться на положения

действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности.

Это поможет заложить на уровне концепции и структуры стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране.

Анализ работы российских оценщиков недвижимого имущества, позволил выявить: специфические особенности создания системы ее правового регулирования и стандартизации; ряд объективных проблем, связанных с наличием определенных противоречий и нестыковок гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, с неравномерным его развитием на региональном уровне, приводящее к существенному разнообразию федеральной и местной нормативной базы; особенности ведомственного регулирования отношений в сфере создания и использования объектов недвижимости различного вида, что существенно усложняет оценочную деятельность, создает проблемы при ее стандартизации.

Так определение земельного участка настолько несовершенно, что многие оценщики не пытаются вникнуть в его суть и просто игнорируют непонятную им проблему. Возникают и сложные практические проблемы в системе рыночных земельных отношений. Одна из них - обеспечение чистоты правового титула объектов недвижимости. Во многих случаях правовой титул объекта недвижимости «необоротоспособен», т.е. совершение рыночных сделок с ним невозможно в соответствии с действующим законодательством. В сфере недвижимости в полной мере происходит подмена системы публично-правового регулирования отношений административным регулированием, что со всеми вытекающими негативными последствиями проявляется в системе оценки. Неопределенности, допущенные законодателем при введении важнейших определений приводят к неопределенностям в ценообразовании объектов оценки, создают систему рисков получения неадекватных результатов их оценки.

При создании новых Стандартов и правил оценки недвижимого имущества необходимо максимально использовать зарубежный опыт, сконцентрированный в Международных и Европейских стандартах оценки. Изучение содержания международных и европейских стандартов позволяет выработать единый язык профессионального общения оценщиков, улучшить взаимопонимание, воспользоваться богатым опытом лучших специалистов по оценке. Наличие единого языка не препятствует развитию национальных систем стандартизации оценки, отражающих специфику сложившихся социально-экономических условий в стране, действующего законодательства и правоприменительной практики.

Специфика работы российских оценщиков состоит в отсутствии важнейших институтов полноценной рыночной экономики и наличии принципиальных отличий действующих российских рыночных институтов, законодательства и правоприменительной практики от среднеевропейского уровня. По этой причине информация о реально совершенных рыночных сделках часто оказывается

недостаточно надежной, чтобы на ее основе строить систему ориентиров для определения рыночной стоимости объектов земельно-имущественных отношений в соответствии с международными стандартами оценки. Сделки дарения, залога и ряд других для объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, российским законодательством вообще не предусмотрены. Даже порядок осуществления сделок купли-продажи для объектов недвижимости, включая земельные участки, находящиеся в частной, государственной и муниципальной собственности, имеет принципиальное различие. Формирование «недвижимого имущества» как объекта оценки, ценообразование в обмене, при совершении сделок различного вида в России происходит по другим законам.

В диссертации обоснована необходимость разработки стандартов оценки с широким привлечением практикующих оценщиков и серьезными изменениями действующего законодательства по оценочной деятельности. Если российские стандарты оценки недвижимого имущества будут созданы в виде строго выверенного юристами «канонического» текста, то для конкретной работы оценщиков, особенно в начальный период их использования, они могут сыграть негативную роль. Оценщики опасаются принятия документа нужного лишь бюрократическому аппарату, контролирующему оценочную деятельность в новых условиях.

Для российского рынка недвижимости и для земельно-имущественных отношений целом характерна определенная совокупность сложно развивающихся динамических процессов формирования объектов недвижимого имущества, связей между ними, правил их формирования, обеспечения чистоты правового титула и совершения сделок, а не устоявшаяся система объектов и отношений. Эта совокупность противоречивых процессов отражает перманентно сложный характер земельной реформы.

На разработку и содержание стандартов оценки оказывает специфика информационного обеспечения оценочной деятельности. Использование информации, получаемой из официальных источников, из периодических изданий, включая Интернет, требует специальной обработки. Обычные способы обработки подобных баз знаний с истолкованием известных справочных и поисковых систем не всегда дают желаемый эффект.

В диссертации определены основные задачи системы стандартизации услуг в области оценки:

- обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участницами процесса оценки имущества;

- формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

- установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

- создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

- гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

- содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Если российские стандарты оценки недвижимого имущества будут созданы в виде строго выверенного юристами «канонического» текста, то для конкретной работы оценщиков, особенно в начальный период их использования, они могут сыграть негативную роль. Оценщики опасаются принятия документа нужного лишь бюрократическому аппарату, контролирующему оценочную деятельность в новых условиях.

4. Концепция стандартизации и структура стандартов оценки стоимости недвижимого имущества для рыночных операций. В диссертационной работе рыночных отношений в сфере недвижимости применительно к задаче оценки, учитывающий специфику оцениваемых объектов, характер сделок, показано, что в основе стандартизации оценки должен быть развернутый анализ условия их финансирования и иные факторы. При разработке стандартов и правил оценки стоимости недвижимого имущества важно: подготовить рекомендации по четкому структурированию информации, связанной с рынком недвижимости; нацелить правила обработки рыночных данных не на простые констатации происходящих событий или подробное описание экономики региона, а сконцентрировать внимание на получении конкретного набора фактов, критически влияющих на ценообразование объекта оценки; выявить особенности принципов оценки в реальной рыночной ситуации; прояснить специфику применения обязательных подходов к оценке в контексте поставленной задачи либо дать доказательства для четкого обоснования отказа от применения одного из подходов. Исходной позицией стандартизации оценки недвижимого имущества, структуры и содержания стандартов является анализ рынка недвижимости, в котором следует выделить признаки, определяющие специфику российского рынка, учитывать два принципиально разных вида рыночных операций с недвижимым имуществом, находящимся в публичной и частной собственности.

Для целей стандартизации оценки недвижимого имущества в диссертации предлагается использовать «тематические» варианты сегментирования рынка недвижимости, включая землю. Основной тематический сегмент — рынок объектов жилой недвижимости, который можно разделить по признакам классификации на две группы. Первая группа - классификация по виду недвижимости. Она включает: рынок квартир, объектов индивидуальной жилой застройки, коттеджей повышенной комфортности, сблокированных малоэтажных жилых комплексов, дачных строений и земельных участков, других городских и загородных жилых объектов. Вторая группа

- классификация по способу финансирования сделки с каким-либо из перечисленных объектов. Она включает следующие способы финансирования: оплата «наличными», различные схемы ипотечного кредитования, участие в «соинвестировании» строительства со стадии нулевого цикла или других стадий, «фьючерсные» сделки и иные варианты финансирования. Для каждой схемы финансирования можно рассчитать уровень рисков и ввести корректирующие факторы результатов оценки соответствующих объектов. Так как указанные признаки классификации независимы, в диссертации для целей классификации предлагаются двумерные матрицы. Их можно использовать и для других сегментов рынка недвижимости: земельных участков, коммерческой недвижимости и т.д..

Из вышеизложенного в диссертации предлагается создать несколько групп стандартов по всем видам задач оценки, в соответствии с которыми формируются этапы работ по их созданию и введению в действие. Это группы стандартов оценки объектов недвижимости:

1) находящихся в частной собственности, как наиболее готовые к разработке и имеющие необходимую методологическую и методическую базу;

2) находящихся в государственной и муниципальной собственности;

3) характеризующихся смешанным правовым титулом, препятствующим их свободному рыночному обороту. По этой группе стандартов формализуются постановка и решение задач оценки на основе содержания первых двух групп;

4) характеризующихся обязательственными правами и комбинированными вариантами правовых титулов, в которых хотя бы одна часть объекта недвижимости находится на обязательственных правах;

5) со сложной структурой - имущественные и земельно-имущественные комплексы, включая предприятия.

сложные объекты недвижимости, состоящие

На основе перечисленных выше групп стандартов оценки недвижимого имущества с соответствующими экономическими моделями ценообразования создаются стандарты оценки объектов различного вида для целей залога, налогообложения и иных целей. Здесь могут быть подняты и решены вопросы методического обеспечения экономической оценки нового типа, по результатам которой возможно однозначно определить степень эффективности использования земельных участков и рациональности землепользования для земель различных категорий.

В стандартах оценки объектов недвижимого имущества различного вида предлагается разработать стандартизованные алгоритмы следующих работ по ее информационному обеспечению:

- сбора документированных исходных данных для оценки, обработки документации по оцениваемому объекту, выявления пробелов или противоречий в системе исходных данных;

- анализа особенностей планируемой сделки или сделок; выявления и обоснования вида стоимости объекта в контексте задачи оценки;

- натурного обследования объекта оценки, подготовки и создания соответствующей документации;

- анализа, полного и точного описания соответствующего задаче оценки сегмента рынка недвижимости;

- анализа особенностей ценообразования объекта недвижимости, интегрированного в районную или городскую среду, проявления важнейших принципов оценки в условиях конкретного сегмента рынка недвижимости и реальной городской или районной среды;

- информационного обеспечения оценки и экспертных систем, позволяющих применить наиболее адекватные методы оценки в рамках обязательных методологических подходов и проконтролировать накопление погрешностей на различных этапах постановки и решения задачи оценки;

- заключительного этапа согласования результатов оценки, полученных по разным методам в рамках трех обязательных подходов.

Кроме того, необходимо разработать стандартизованные алгоритмы информационного обеспечения решения задачи оценки, подготовки и оформления отчета.

Не менее важно стандартизовать алгоритмы подготовки информационного обеспечения на заключительной стадии работ - экспертизы результатов оценки на различных уровнях по соответствующим регламентам. Здесь речь идет о предоставлении возможности оценщику в использовании для проведения самоконтроля проведенных им оценочных работ тех же информационных технологий, которые впоследствии будут применяться к его работе экспертами. Документы с исходными данными для оценки, на базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект, как по его физическим характеристикам, так и правовому титулу, сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. Это особенно важно, поскольку во многих случаях здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся на разных правах и затрагивают интересы нескольких субъектов, что часто делает просто невозможным использование такого объекта в качестве объекта рыночной сделки или создает серьезные правовые ограничения и обременения, которые должны учитываться и при постановке, и при решении соответствующей задачи оценки.

В рамках концепции стандарта оценки объектов недвижимости должны рассматриваться возможности использования различных экономических моделей для определения важнейших факторов формирования их стоимости. На этой основе в стандарте возможна разработка подробного описания процессов формализации постановки задач оценки, систематизации сведений, представленных в

документации с исходными данными, позволяющей однозначно идентифицировать объект оценки и уточнить постановку задачи. Стандарт должен предусматривать определение всех видов рисков, способы их формализации и учета.

Автором предложена поэтапная система алгоритмов оценки объектов недвижимого имущества. Алгоритмы обработки информации на первом этапе оценки связаны с формированием задания на оценку, четкой постановкой задачи оценки. Для их реализации сформированы требования к информационному обеспечению первого этапа работы оценщика. На этом этапе осуществляется экспресс-анализ документации, представленной заказчиком оценки. Одним из важных аспектов информационного обеспечения первого этапа оценочных работ является формализация проведения натурного обследования объекта оценки и документального оформления его итогов. Для придания необходимого правового статуса результатам натурного обследования, оно должно выполняться по строгим правилам, включать необходимое информационное сопровождение и его оформление. Следовательно, важнейшей задачей алгоритмизации первого этапа работ по оценке является подготовка документированной информации для идентификации объекта оценки в системе вещных и обязательственных прав.

Алгоритмы обработки информации на втором этапе постановки задачи оценки сориентированы на информационное сопровождение работы оценщика по выявлению целей и функций оценки в контексте готовящейся сделки и гипотетических сделок, на которых основан ряд моделей определения «классической» рыночной стоимости объекта оценки, а также его залоговой, ипотечной или справедливой стоимости. При этом необходимо обращение к базам знаний, сформированных на основе комплекса положений из различных нормативных документов, описывающих особенности совершения сделок применительно к конкретному объекту оценки.

5. Методы стандартизации документированной информации, используемой в оценке стоимости недвижимого имущества при свершении рыночных операций. Для стандартизации обработки информации с исходными данными с целью оценки, необходимо использовать формализованное представление с шаблонами их типового содержания. В диссертации показано, что стандартизация соответствующих данных в виде «информационных векторов» по составу комплекта документации позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов» или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата.

Стандартизация соответствующих данных в виде «информационных векторов» по составу комплекта документации необходима не только для снижения рисков, распределенных как по составу комплекта документации, так и совокупности

обязательных составных частей по каждому из них, компоненты которых отражают требования действующего законодательства. Такая технология позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата

В диссертации предложен вариант классификаторов объектов оценки в виде матриц, иллюстрирующих различные сочетания прав на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, с их физическими характеристиками. Один из вариантов разработанной многомерной матрицы, показывающей различные сочетания «технических» характеристик земельно-имущественных комплексов и «пучка прав» на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, представлен в таблице 1. Разработанная система классификаторов объектов недвижимого имущества и соответствующих алгоритмов обработки документированной информации позволяет существенно повысить качество и уменьшить продолжительность оценки стоимости недвижимого имущества на всех ее этапах.

Таблица 1.

Матрица сочетания «технических» характеристик земельно-имущественных комплексов и «пучка прав» на здания, нежилые помещения и земельные участки, к

которым они относятся

^^^^^ Виды прав на объект оценки Структура объекта оценки Право собственности на земельный участок Право аренды на земельный участок Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок Право пожизненного наследуемого впадения физического лица (до совершения сделки)

Делимый земельный участок

Свободный земельный участок

Незавершенный строительством объект (здание) - на праве собственности у правообладателя земельного участка

Незавершенный строительством объект (здание) - на праве хозяйственного ведения у правообладателя земельного участка

Незавершенный строительством объект (здание) - на праве оперативного управления у правообладателя земельного участка

Здание, расположенное на земельном участке

Здание, подлежащее сносу, расположенное на земельном участке

Свободный земельный участок

Незавершенный строительством объест (здание) - на праве собственности у правообладателя земельного участка

Незавершенный строительством объект (здание) - на праве хозяйственного ведения у правообладателя земельного участка

Незавершенный строительством объект (здание) - на праве оперативного управления у правообладателя земельного участка

Нежилые помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности

Нежилые помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежащие одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения, или всем лицам на праве хозяйственного ведения

Нежилые помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежащие одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения, третьим на праве оперативного управления

Здание, расположенное на земельном участке

Здание, подлежащее сносу, расположенное на земельном участке

Для того чтобы выбрать один из вариантов типового задания на оценку, отвечающего конкретной задаче оценки, принять его за основу и внести необходимые корректировки, следует обратить внимание на особенности описания объекта оценки в представленном комплекте документов. В результате выполнения комплекса формализованных действий на этом шаге производится анализ исходных данных по объекту оценки путем заполнения ячеек матриц-классификаторов.

Опыт заполнения матриц показывает, что разброс заполненных ячеек матрицы-классификатора объекта оценки может быть связан в основном с «расщеплением» его правового титула по объективным причинам, когда в рамках субъектно-объектных отношений выявляется два или более правообладателя объекта оценки. При этом «расщепление» означает наличие ряда особенностей совершения сделок с данным объектом, вплоть до его полного исключения из рыночного оборота. Соответственно, такие объекты не могут иметь рыночной стоимости.

Динамическая модель задачи оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих начальное состояние объекта, промежуточное состояние (при необходимости - несколько промежуточных состояний) и конечное состояние (после завершения процедур государственной регистрации данной сделки). Поскольку путей перехода может быть несколько, то формализовать подобную задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта и линии перехода состояний в ходе совершения сделок. При этом следует учитывать, что из-за разницы правовых титулов на различные части земельно-имущественного комплекса - здания и земельного участка, характер сделок для каждой из частей может быть различным, а предмет оценки включать несколько составляющих.

6. Механизм разработки и использования экспертных систем в массовой оценке недвижимости. В диссертации обоснована целесообразность применения в массовой оценке недвижимости интерактивных экспертных систем. Для этого дана их классификация, отражающая специфику решаемых с их помощью задач стандартизации оценки объектов недвижимого имущества и помогающая наиболее эффективно комплексно использовать возможности экспертных систем различного вида. Создание всего комплекса экспертных систем с соответствующими базами знаний и базами данных, опирающегося на новые стандарты и правила оценки недвижимого имущества, позволит перейти на широкое практическое использование системы высоких технологий оценки. Существенная часть обучающих функций для овладения высокими технологиями оценки практикующими оценщиками может выполняться соответствующими специализированными экспертными системами.

Проектирование экспертных систем в сфере оценки недвижимого имущества в диссертации предлагается разделить на формализованные этапы:

1. Анализ класса проблем стандартизации оценки, а также иных проблем оценочной деятельности, которые предполагается решать с помощью проектируемой системы, включая данные, которыми нужно оперировать, и критерии оценки качества решений. Определение ресурсов, доступных при разработке проекта, источники знаний, трудоемкость, ограничения по времени, стоимости и вычислительным ресурсам;

2. Формулирование базовых концепций и их взаимосвязей, характеристик различных видов используемых данных; анализ информационных потоков и лежащих в их основе структур в предметной области в терминах причинно-следственных связей;

3. Представление структуры пространства состояний на всех стадиях решения рассматриваемых проблем и характер методов поиска в нем, оценка полноты и степени достоверности (неопределенности) информации и других ограничений, накладываемых на логическую интерпретацию данных;

4. Преобразование формализованных знаний в работающую компьютерную программу;

5. Проверка работы созданного варианта системы на большом числе репрезентативных задач оценки, анализ возможных источников ошибок в реализации системы. Если в нем не хватает каких-то правил, а другие не совсем корректны, или между ними обнаруживается противоречие, происходит возврат на один из предыдущих этапов.

Чтобы не ставить возможность широкого применения экспертных систем в зависимость от уровня образования оценщика и его личностных качеств, структура и функции экспертных систем должны быть в высокой степени стандартизованы, а большая часть работ по оценке должна быть в максимально возможной степени автоматизирована.

Важный этап проектирования экспертных систем для оценки недвижимого имущества — определение комплекса требований к библиотекам и базам знаний, а также выбор технологий их создания, поддержки и обновления. Решающую роль в этом могут сыграть интерактивные технологии работы с динамическим тезаурусом, предусматривающие возможности его обновления при сохранении информационного ядра.

На основе исследования особенностей использования экспертных систем в диссертации выделены типовые задачи стандартизации ценообразования на рынке недвижимости, на основе которых предлагается разработать стандарты:

- для «классической» задачи оценки объектов, находящихся в частной собственности продавца, переход прав на которые осуществляется в рамках сделки купли-продажи, где полностью применимо российское законодательное определение понятия «рыночная стоимость»;

для группы более сложных задач оценки объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности. Здесь выделяют особенности отчуждения объектов и их перехода в частную собственность, а также иные задачи оценки, не связанные с отчуждением подобных объектов недвижимого имущества;

оценки на основе первых двух стандартов, формализовав постановку и решение задач оценки, в которых объекты характеризуются смешанным правовым титулом, препятствующим их свободному рыночному обороту;

решения задачи оценки, предусматривающие использование объектов недвижимости в системе обязательственных прав, а также комбинированные варианты правовых титулов, в которых хотя бы одна часть объекта недвижимости находится на обязательственных правах;

решения задач оценки для сложных объектов недвижимости. Применительно к наиболее типичным задачам оценки на первое место выходят проблемы создания экспертных систем и соответствующих баз и библиотек знаний для обработки текстовой документации на различных этапах проведения оценки. Здесь можно использовать полностью автоматизированные комплексы экспертных систем, позволяющие анализировать правовые характеристики объекта оценки и готовящуюся сделку с ним по обширному перечню законов и подзаконных актов. Другие классы задач, включающие обработку текстовой документации, связаны с исследованием представленной документации по объекту оценки, сравнением ее с «эталонными» образцами и выявлением особенностей в интерактивном режиме. Возможно и комбинирование автоматизированной и интерактивной обработки текстовой документации в циклическом режиме с обратными связями.

Современные информационные технологии позволяют объединить в единый комплекс все необходимые для оценки экспертные системы и базы знаний, позволяющие оказать оценщику помощь в постановке и решении задачи оценки,

оформлении отчета об оценке, архивирования использованных при этом материалов и документов, а также проведения экспертизы полученных результатов по соответствующим регламентам.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора.

1. Родионова Н.В., Стельма С.Г. Государственное регулирование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Межвузовский сборник "Актуальные проблемы социально-экономического развития России: Сборник лучших научных трудов за 2009 год (выпуск IX)" / Под общ. ред. проф. Пилипенко H.H. - М.: Издат. Торг. Комп. "Наука-Бизнес-Паритет", 2009. -1,4/0,7 п.л.

2. Родионова Н.В., Стельма С.Г. Административно-правовая структура механизма государственного регулирования рынка недвижимости // Журнал "Актуальные проблемы социально-экономического развития России " № 1, 2010г. (Статья из перечня изданий, рекомендованных ВАК) - 0,6/0,3 п.л.

3. Стельма С.Г. Основы оценки недвижимого имущества и факты, влияющие на стоимость объекта // Журнал "Аудит и финансовый анализ", №2, 2010г. С 422-428 (Статья из перечня изданий, рекомендованных ВАК) - 0,4 п.л.

4. Стельма С.Г. Оценка недвижимости в соответствии с действующими стандартами //Журнал "Аудит и финансовый анализ", №3, 2010г. С. 410-415 (Статья из перечня изданий, рекомендованных ВАК) - 0,4 п.л.

5. Стельма С.Г. Эффективность стандартизации оценки стоимости на рынке недвижимости. Монография. Краснодар, 2010. - 10,9 п.л.

Подп. в печ. 14.02.2012. Формат 60x90/16. Объем 1,0 пл.

Бумага офисная. Печать цифровая.

_Тираж 50 экз. Заказ № 102_

ФГБОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ФГБОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru