Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере"

На правое рукописи

ЛОЖКИНА ЕЛЕНА МИХАЙЛОВНА

ФОРМЫ И МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

0034700Э1

Москва-2009

003478091

Работа выполнена на кафедре экономики Института экономики и предпринимательства (ИНЭП)

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Касаев Борис Султанович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Мищенко Александр Владимирович

кандидат экономических наук, доцент Петровская Мария Владимировна

Ведущая организация - Государственное унитарное предприятие

Московской области «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» (ГУП МО «НИиПИ градостроительства»)

Защита состоится 21 октября 2009г. в 13 часов на заседании Диссертационного совета Д 521.005.01 при Институте международного права и экономики имени A.C. Грибоедова по адресу: 111123, г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 21 ауд. 508.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института международного права и экономики имени A.C. Грибоедова

Автореферат разослан «21» сентября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент Пимпсте В.П.

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы. Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу является одним из важнейших направлений проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным благосостоянием, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране посредством обеспечения требуемого уровня жизни населения.

Важнейшей проблемой в условиях экономического кризиса является совершенствование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности именно в жилищной сфере, направленной на привлечение денежных средств в жилищное строительство с целью решения проблем обеспечения населения России жильем. Это связано в первую очередь с тем, что государство играет ключевую роль в регулировании инвестиционных процессов.

Кроме того, значимость всестороннего исследования государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости определяется тем, что управление инвестициями является важным средством структурного преобразования производственного потенциала России и решения жилищных проблем.

В настоящее время в жилищной сфере страны отсутствует четкий организационно-экономический механизм государственного

регулирования инвестиционной деятельности, а именно: нет централизованной системы управления, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая законодательная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из острых социальных проблем страны.

Последствия мирового экономического кризиса, дестабилизации экономики, оказали негативное влияние на состояние экономики России в целом, в том числе и на сферу жилой недвижимости и жилищного строительства.

3 ч

Следовательно, без резкого увеличения капиталовложений в сферу недвижимости на данный момент нельзя осуществить активизацию инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства, а значит повысить уровень социального благосостояния граждан, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Именно поэтому оживление инвестиционной деятельности в жилищной сфере - основное условие выхода России из нынешнего системного кризиса и создания предпосылок для устойчивого экономического роста. В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы эффективного привлечения инвестиций именно в жилищную сферу и совершенствование организационно-экономического механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в данной сфере экономики.

Без осуществления мер государственной поддержки сфера жилой недвижимости не сможет выполнить задачи по повышению инвестиционной привлекательности данной отрасли экономики, и, как следствие, проблема обеспеченности населения России жильем останется нерешенной. Дисбаланс между спросом и предложением, явившийся основной причиной безудержного роста цен в докризисный период, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Антикризисные меры должны носить не только «оперативный характер», но и быть направлены на решение тех проблем, которые давно назрели в жилищной сфере до начала кризиса, и от успешного решения которых зависит то, насколько быстро данная отрасль выйдет из кризиса.

Современные направления жилищной политики государственных органов власти в сфере гражданско-правовых отношений, связанные с выявлением несоответствий в системе государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере, отражают актуальность разработки новых подходов, направленных на совершенствование системы управления инвестициями в жилищной отрасли посредстюм ипотеки и на основании разработки мер государственного стимулирования инвестиционной деятельности.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, цель которого заключается в разработке предложений по совершенствованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере посредством:

• разработки государственных программ стимулирования в области ипотечного жилищного кредитования;

• по предоставления налоговых льгот для девелоперов, строящих социальное жилье;

• внесения изменений и дополнений в законодательную базу

для привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов и наиболее эффективного их распределения по различным направлениям жилищной сферы, решив тем самым проблемы обеспеченности населения жильем.

Степень разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи активно занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам регулирования, организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.

Фундаментальные исследования в области государственного регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере проводились в разное время многими учеными, среди которых, прежде всего, следует назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе,

A.Ю.Кабалкина, JI.A. Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова, B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко,

B.А. Шабалина, Л.А. Петра-жицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и т.д.

Вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости рассмотрены в трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, И. Караваева, К.Л. Митрошиной,

A.Л. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко A.C. Смолянникова,

B.М.Старостина Е. Терновской, А.М. Эрделевского и т.д. С целью изучения зарубежной практики регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости проанализированы научные труды таких известных зарубежных ученых как: Дж. Кук, Дж. Эккерт, К. Фоллак, Г.-Ю. Шольц, А. Коулз, Дж. Хардг, Д. Мэннинг.

В ряде работ получили освещение различные принципы развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура

оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем, в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.

В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, путям ее дальнейшего преобразования и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином законодательном пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена.

Целью исследования является разработка комплексных мер по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере с целью их адаптации к современным экономическим условиям.

Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:

1. оценить обеспеченность населения России жильем по регионам;

2. сформулировать причины низкого уровня обеспеченности жильем населения России;

3. определить роль государства в формировании системы регулирования инвестиционной деятельности;

4. исследовать состояние системы ипотечного жилищного кредитования как объекта привлечения инвестиций;

5. выявить особенности построения системы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере в зарубежных странах;

6. проанализировать современные направления и формы государственного регулирования инвестиционной деятельности на российском рынке жилой недвижимости и предложить более эффективные формы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере;

7. дать оценку инвестиционной привлекательности жилищной сферы для подтверждения необходимости стимулирования притока инвестиционного капитала в нее;

8. обосновать методы привлечения инвестиций в жилищную сферу посредством совершенствования механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности;

9. разработать методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.

Объект исследования. Жилищная сфера экономики России как объект государственного регулирования инвестиционной деятельности.

Предмет исследования. Социально-экономические отношения, регулируемые государственными органами власти в жилищной сфере России в процессе осуществления инвестиционной деятельности.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные РФ, материалы научных конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, научные методы познания такие, как историко-правовой метод, метод сравнительного исследования.

В работе использованы методологические и теоретические положения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых по вопросам государственного регулирования и управления инвестициями в жилищной сфере, развития и функционирования ипотечного кредитования в зарубежных странах и в России.

Достоверность результатов исследования вытекает из информационной базы для проведения анализа, которую составили материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства финансов РФ, Базы данных Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Базы данных РБК, Системы комплексного раскрытия информации (СКРИН) и др. В диссертации использованы нормативно-правовые акты, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере, и другие законодательные акты России.

Диссертация соответствует пункту 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Научная иовю на. Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке эффективных форм и механизма

государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также в определении условий их успешной реализации в современных экономических условиях в целях активизации инвестиционной деятельности отечественных компаний в жилищной сфере.

Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Уточнено понятие инвестиционной деятельности применительно к жилищной сфере, позволяющее разработать классификацию инвестиций в жилищную сферу и проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Проведена оценка обеспеченности населения России жильем и сделаны выводы о причинах низкого уровня обеспеченности по регионам нашей страны;

3. Определена роль государства в процессе управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере и обоснованы основные направления совершенствования существующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

4. Оценены показатели инвестиционной привлекательности жилищной сферы в условиях современной экономической ситуации;

5. Усовершенствован организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов посредством ипотечного кредитования.

6. Предложены и обоснованы более эффективные формы государственного регулирования, а также механизмы управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере, обеспечивающие повышение ее инвестиционной привлекательности.

7. Разработаны методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в развитии прикладных аспектов общей теории эффективности инвестиций, использовании положений данной теории применительно к

а

новому объекту - процессу инвестирования в жилищной сфере, а также в новых условиях - условиях экономического кризиса в России.

Практическая значимость работы. Практическая значимость работы состоит в создании аналитической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу. Основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источников, форм регулирования, управления и финансирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Апробация научных результатов. Основные положения

исследования выносились на обсуждение:

- на межвузовских научных конференциях «Актуальные проблемы России: экономика, управление, право» в 2005-2008 гг. ИНЭП г. Москва;

- на межвузовских научных конференциях молодых ученых и аспирантов в 2003-2008 гг. ИНЭП г. Москва;

- на международной научно-технической конференции «Системные проблемы надежности качества, информационно-телекоммуникационных и электронных технологий в управлении инновационными проектами (Инноватика-2009)».

Публикации результатов. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,5 п.л., в том числе 3 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, объем рабогы-180 листов. Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы инвестиционной деятельности в жилищной сфере

1.1.Анализ и выявление проблем обеспеченности населения России жильем

1.2.0собенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России 1.3.Зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере

Глава 2. Система государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере на современном этапе 2.1.Оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для притока инвестиционного капитала

2.2.Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время

2.3 .Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки

Глава 3. Выбор направлений совершенствования государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере

3.1.Повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы посредством разработки более совершенных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности с учетом мирового финансового кризиса

3.2.Разработка методических рекомеццаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования

3.3. Разработка предложений по совершенствованию законодательства в области инвестиционной деятельности в жилищной сфере Заключение

Список использованной литературы Приложения

2. Основное содержание работы

В диссертационном исследовании с целью обоснования существующих проблем в жилищной сфере проведена оценка обеспеченности населения России жильем по ее регионам в современных экономических условиях на основании сопоставления со средними доходами надушу населения (табл. 1).

Таблица 1

Обеспеченность населения жильем передняя цена жилья по _регионам РФ_

Регион Обеспеченность жилыми площадями, кв. м. на человека (на конец 2007 года) Средние цены на 1 кв. м. жилой недвижимости, тыс. руб. (за 4 кв. 2008 года) (Ксрцн) Доход на душу населения без потребительского расхода (за 1 кв. 2009 года) (Дндн) Коэффициент возможности приобретения жилья за счет собственных средств (Квпж)

1 2 3 4 5

Российская Федерация в целом 21,5 52,5 13,89 0,26

Российская Федерация в целом (цели правительства до 2025 года) 30-35

СПб 23,1 88,7 15,53 0,18

Москва 19,9 127,2 35,99 0,28

Московская область 27,2 62,4 17,76 0,28

Ростовская область 20,6 41,1 10,62 0,26

Республика Башкортостан 20,0 39,6 11,46 0,29

Тюменская область 19,3 44,7 20,42 0,46

Новосибирская область 20,1 46,2 10,44 0,23

Хабаровский край 20,1 50,3 12,73 0,25

Источник: Составлено автором по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат)

По итогам проведенного исследования нами произведен расчет коэффициента возможности приобретения жилья за счет собственных средств (Квпж):

Квпж =Дцщн/Ксрцн (1)

На основании расчета коэффициента возможности приобретения жилья за счет собственных средств нами установлено, что наибольшая возможность приобретения жилья за счет собственных средств населения существует в Тюменской области России, что наглядно представлено на рис.1.

Регион России

Рис. 1. Соотношение доходов населения России со стоимостью жилья надушу населения (4кв.2008 -1 кв.2009)

При проведении сравнительного анализа показателя обеспеченности жильем в целом по России на конец 2007 года с аналогичным показателем в странах Евросоюза и США сделан вывод, что обеспеченность населения России жильем находится на критически низком уровне (табл. 2).

Таблица 2

Показатели обеспеченности населения жильем _(сравнительный анализ)_

Страна Показатель обеспеченности жильем Соотношение в процентах Соотношение, %

Россия 21,5 - -

Европейский союз 40-45 Россия -52,22

США 65 Россия -66,92

Учитывая проведенный анализ обеспеченности населения жильем автором сформулированы основные проблемы механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, способствующие замедлению процессов развития жилищного рынка.

Недостаточный уровень государственного регулирования инвестиций в жилищной отрасли или во все его отсутствие и являются основной причиной к возникновению следующих факторов, которые сдерживают процесс максимизации привлечения инвестиций в сферу жилой недвижимости:

■ недоинвестирование частных сбережений населения в жилищную сферу;

■ хранение сбережений в иностранной валюте;

■ недоверие к финансовым институтам рынка жилья;

■ развитие теневого сектора в жилищном строительстве;

■ злоупотребление субсидированием и льготами в оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг;

■ отсутствие налоговых стимулов к владению жильем;

" плохая работа российской судебной системы и системы правоприменения;

■ недостаточная финансовая прозрачность и плохой уровень раскрытия информации;

■ присутствие корпоративного конфликта на рынке и отсутствие здоровой конкуренции на инвестиционном рынке;

■ отсутствие четкой правовой регламентации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

■ неразвитость системы страхования рисков;

■ отсутствие в соответствующей мере проведения антимонопольной политики.

В проведенном автором диссертационном исследовании разработана оценка влияния разразившегося мирового финансового кризиса на общую экономическую ситуацию в стране, а в частности на жилищную сферу России (рис.2).

Рис.2. Экономические факторы, сдерживающие процесс активизации инвестиционной деятельности в условиях экономического кризиса

Источник'. Составлено автором по материалам статистических исследований Федеральной государственной службы статистики (Росстат) за 1 полугодие 2009 года.

Последствия кризиса не является исчерпывающими.

Роль государственного регулирования инвестиционной деятельности в условиях экономического кризиса должна быть пересмотрена органами государственной власти.

Для обобщения необходимости стимулирования инвестиционной деятельности и привлечения инвестиционного капитала как от российских, так и от зарубежных инвесторов в диссертационном исследовании проведен сравнительный анализ объема привлеченных инвестиций в жилищную сферу России по сравнению с аналогичными показателями зарубежных стран (табл. 3).

При выборе той или иной схемы привлечения инвестиций наибольшую ценность представляют такие критерии эффективности, как:

■ низкие риски потери прав собственности;

■ доходность;

■ быстрота окупаемости проекта;

■ возможность получения легальных дивидендов;

■ Конфиденциальность;

■ низкие налоговые риски;

» респектабельность юрисдикции;

и антимонопольное регулирование;

■ кредитная история и репутация.

Инвестор при анализе проекта, как правило, определяет следующие критерии: сложившуюся в регионе инвестиционную политику, инвестиционный риск, налогово-правовую базу, среднюю заработную плату населения, объем вложений инвестиций в производственные мощности региона, процент трудоустройства и предоставления в связи со строительством новых производств рабочих мест. Рынок трудовых ресурсов и привлекательность региона как места для жилья является одним из основных аспектов инвестиционной привлекательности жилищной сферы.

На основании проведенного анализа представлена формула привлечения инвестиций в жилищную сферу: Б + БУн

Ьксф=РРи X -, (2)

Б

где

БРи - финансовая прибыль инвесторов; Б - спрос на жилье;

БУн — финансовые возможности населения; Б - предложения первичного и вторичного рынка жилья.

Применение данной формулы позволяет определить объем привлекаемых инвестиций в жилищную сферу на базе показателей приведенных в расчетной табл. 4.

Таблица 3

Показатели инвестиционной привлекательности жилищной сферы _(сравнительный аналю)_

Страна Показатель объема привлечения инвестиции (1жсф) Соотношение в процентах к Ьксф России, %

Россия 81 642.6 -

США 140 519.63 41.89

Таблица 4

Показатели для расчета объема привлечения инвестиций в

жилищную С( ИРУ

Страна Финансовая прибыль инвесторов (FPh), млн. руб. Спрос на жилье (D), млн. кв. м. Финансовые возможности насел ения-средний доход на душу населения в месяц, руб. (ГУн) Предложения первичного и вторичного рынка жилья (S), млн.кв.м.

1 2 3 4 5

Россия 340 120 15 200 63.8

США 612 108 88 750 387

Источник: Составлено автором на основании материалов:

2, 3 - РБК-дейли на конец 2008 года (www.rbcdaily.ru);

3 - агентства Интерфакс за 2008г. (www.interfax.ru);

4 - Квартирант-ру на конец 2008 года ( www.kvartirant.ru) и по данным Федеральной

службы государственной статистики (Росстат) за 2008 года.

Расчет:

1. 1жсф Россия: FPh*(D+FVh)/S = 340*(120+15 200)/63.8=81 642.6

2. 1жсф США: FPh*(D + FVh)/S = 612*(108+88 750)/387=140 519.63

Таким образом, подтверждено, что объем привлечения инвестиций в жилую недвижимость в среднем по регионам России по состоянию на конец 2008 года не является достаточным, по сравнению с аналогичным показателем в США на 41.89 % ниже, что свидетельствует о необходимости государственного направленного контроля и координации инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

В ходе диссертационного исследования были систематизированы подходы, цели, формы, функции, методы, механизм и стадии государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, представленные как единая система государственного управления инвестиционной деятельностью (рис.3).

СТРУКТУРА ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСГИЩЮННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Субъект регулирования

Объекты регулирования

Цель

регулирования

Государство в лице отдельных государственных органов, выступающих в качестве регулирующих компонентов

Инвестиционная деятельность в жилищной сфере и сфере жилищного строительства

Активизация инвестиционной привлекательности жилищной сферы для отечественных и иностранных инвесторов

Формы

государственного регулирования:

- разработка норм законодательства;

- применение норм законодательства;

- осуществление организационных действий (оперативно-организаторская работа);

- государственный контроль (координация, стимулирование).

Структура

элементов

обеспечения

государственного

регулирования

- законодательный блок;

- финансовый блок;

- организационный блок;

- технологический блок.

Функции регулирования

- планирование, гфогнозирование (разработка оперативных и долгосрочных программ, обеспечение их материальными, финансовыми, трудовыми ресурсами);

- организация (формирование структуры системы регулирования, определение функциональных взаимосвязей);

- руководство (установление правил и нормативов, координация);

- оперативное распорядительство;

\

I. Анализ состояния инвестирования в предшествующем периоде

2. Определение общего объема инвестирования в предстоящем периоде

3, Определение форм инвестирования

4. Разработка

(подбор)

инвестиционных

проектов,

соответствующих

целям и формам

инвестирования

5. Оценка эффективности отдельных инвестиционных проектов с учетом факторов риска

6. Формирование

программы

инвестиционной

деятельности

экономической

единицы в жилищной

отрасли

7. Обеспечение реализации отдельных инвестиционных проектов и инвестиционной программы в целом в жилищной сфере

8. Обеспечение постоянного мониторинга и контроля реализации инвестиционных

ПЛП^КТПИ

Рис. 3- Структура государственного регулирования инвестиционной деятельности

Анализ механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности, предложенный российскими и зарубежными авторами, позволяет сделать вывод, что на сегодняшний день единой классификации методов государственного регулирования не существует.

В диссертации предлагается следующая классификация методов государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном секторе (рис. 4).

Рис.4. Классификация методов государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном секторе

В диссертации проведен анализ процессов государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном секторе экономики за рубежом. Данный анализ подтверждает необходимость государственного вмешательства и регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Роль государства, должна заключаться в постоянном целенаправленном вмешательстве в инвестиционные процессы в жилищной сфере для обеспечения своевременной координации и устранения негативных последствий внешних и внутренних факторов, которые могут отрицательно повлиять на инвестиционную деятельность, определении причин их возникновения и в принятии соответствующих мер по их устранению.

В странах с централизованной экономикой вмешательство государства, его участие в управлении инвестиционными процессами проявляется в прямой непосредственной форме (носит императивный характер). В странах с рыночной экономикой степень вмешательства государства в инвестиционную деятельность в жилищной сфере носит преимущественно косвенный характер, предполагающий применение различных экономических рычагов и стимулов. Косвенный характер регулирования свидетельствует, о развитии гражданско-правовой природы экономических отношений.

Проведенный анализ показал, что основным направлением регулирования и поддержки инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства за рубежом является финансовая поддержка, выражаемая в форме предоставления различных займов, субсидий и кредитов, а также создание необходимых законодательных, организационных, экономических, технических и технологических условий функционирования инвестиционной деятельности и активизации капиталовложений в жилищную сферу, при этом в большинстве стран создана разветвленная система регулирования и поддержки инвесторов как внешних, так и внутренних. Наиболее передовьм, является опыт США, Германии, Японии и Канады в области государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном секторе экономики, который обязательно должен учитываться при формировании эффективных форм государственного регулирования инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости в нашей стране.

Рассматривая мировой опыт привлечения инвестиций в жилищную сферу, сформулированы следующие направления совершенствования механизма государственного регулирования инвестиционной

деятельности в жилищной сфере:

■ разработка проектов антикризисного законодательства;

• привидение существующих законодательных актов в области инвестиционной деятельности к сопоставимости (устранение разночтений);

• совершенствование системы государственного регулирования ипотеки;

• создание законодательно закрепленной системы страхования рисков по ипотечным кредитам;

• реструктуризация задолженности граждан по ипотечным кредитам в условиях кризиса несостоятельных в погашении платежей по ипотечным кредитам;

• развитие таких финансовых инструментов, как ипотечные ценные бумаги.

Проанализированы следующие модели ипотечного жилищного кредитования, применяемые зарубежными странами: модель первого типа финансирования (рис.5) и модель второго типа финансирования (рис.6)

Рис. 5. Модель первого типа финансирования за счет ипотечного кредитования

Суть модели первого типа финансирования (см. рис. 5), включающей множество инвестиционных технологий, заключается в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Государство

Регистрация сделки

Гарантии

Ипотечное агентство

Закладные

а ;; Ю 2

Деньги

Коммерческий банк

Вклады Проценты по вкладу

ладу >

Вкладчик

Ценные бумаги

Инвесторы

Деньги

Ценные бумаги

Деньги

Накопленный ипотечный кредит и кредитный договор

Стоимость жилья

Заемщик

Домовладелец

Рис.6. Модель второго типа финансирования за счет ипотечного кредитования

Суть модели второго типа финансирования в жилищную сферу за счет ипотечного кредитования (см. рис. 6) состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Следовательно, на эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие соответствующих форм государственного регулирования инвестиционной деятельности.

Как показывает зарубежная практика, активная роль в решении жилищных проблем отводится наиболее близким к населению властным органам - органам местного самоуправления. Они призваны распоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей, так называемый муниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решение жилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета в региональные и местные, т.е. в данном случае должна осуществляться функция государственного регулирования перераспределения финансовых ресурсов.

По результатам диссертационного исследования разработаны следующие методы активного вмешательства государства в инвестиционную деятельность для обеспечения высокого уровня притока инвестиций в жилищную сферу в условиях экономического кризиса:

1.Создание благоприятных условий для деятельности частных предпринимателей. В первую очередь речь идет о формировании благоприятной инвестиционной среды, а также о проведении выгодной для инвесторов налоговой и амортизационной политики, защищающей внутренних и внешних инвесторов. Льготное налогообложение предприятий, действующих в жилищных отраслях экономики.

2.Прямое участие государства в эффективных и значимых для жилищной отрасли проектах.

3.Участие государства в создании инфраструктурных объектов как основы эффективного притока инвестиций.

^Совершенствование системы налогообложения.

5.0беспечение макроэкономической сбалансированности, предполагающее сокращение бюджетного дефицита, снижение инфляции и процентных ставок по ипотечным кредитам, стабилизация курса национальной валюты, т.е. сложный комплекс институциональных и организационных мероприятий по реструктуризации расходных обязательств, нацеленной на повышение эффективности и усиление целевого характера бюджетных расходов.

6.Проведение институциональных реформ, обеспечивающих устойчивое и динамическое развитие человеческого капитала.

7.Реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для лиц, временно потерявших работу.

8.Подштовка и утверждение проектов законов по созданию системы субсидирования населению на компенсацию расходов по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.

На основании проведенного анализа существующей законодательной системы в области государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищной собственности установлено, что многие законные и подзаконными акты не учитывают

современное состояние и экономические особенности отечественного рынка в сфере недвижимого имущества.

Часто происходит субъективное распределение прав и обязанностей субъектов инвестиционных отношений, предоставление льгот и преимуществ данным субъектам со стороны государственных органов власти.

Таким образом, на сегодняшний день требуется выработка единой и эффективной законодательной базы для активизации инвестиционной привлекательности жилищной сферы. Данная база должна быть построена на основе передового международного опыта, уже имеющейся юридической основы и практики ипотечного кредитования в России, а также эффективного контроля за инвестированием данного сектора со стороны государства и привлечения в жилищную сферу ипотечных ценных бумаг как наиболее надежного финансового инструмента обеспеченного иной временной стоимостью.

Целесообразным, на наш взгляд, было бы внести следующие изменения в существующие формы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере (рис. 7).

Рис.7. Совершенствование форм государственного регулирования инвестиционной деятельности

По итогам проведенного анализа существующей системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере сформированы следующие выводы:

во-первых, для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход со стороны государственных органов власти как на федеральном, так и на региональном уровне и на уровне местных органов власти. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным законодательным обеспечением;

во-вторых, на базе проведенных исследований форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере разработан алгоритм повышения эффективности управления инвестиционными процессами со стороны государственных органов власти на базе ипотеки, а также доказывается необходимость внедрения комплексного похода к управлению инвестициями в жилищной отрасли по средствам обеспечения координации функций государственной власти на всех уровнях;

в-третьих, мы пришли к выводу, что современная государственная жилищная политика в условиях кризиса должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на снижение высокого уровня цен на жилую недвижимость, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, производить выбор реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос тесно связан с налогообложением (как сделок, так и налогов на недвижимость). Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости - это важная предпосылка стабилизации всего жилищного рынка, т.к. от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора;

в-четвертых, на основании проведенного диссертационного исследования мы пришли к выводу, что ряд законодательных актов в области инвестиционной деятельности требует существенной доработки и изменений.

В результате анализа системы государственного регулирования и управления инвестиционными процессами в области ипотечного кредитования со стороны органов власти диссертантом сформирована модель необходимого обеспечения ипотечного кредитования для повышения эффективности управления инвестициями в жилищной отрасли (рис.8)

Источники стимулирования привлечения инвестиций в ЖС

==0 1. кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами)

б.Страхование инвестиционных рисков в ЖС

2. Средства, предоставленные институциональными инвесторами сроком на 5-20 лет

7.Секъюрити-зация кредитов

3. Размещение ипотечных ценных бумаг

Рис. 8 Модель обеспечения активизации притока инвестиций по средствам ипотечного кредитования

3. Основные теоретические выводы и научно-практические рекомендации

Диссертантом, выработаны следующие предложения и выводы по совершенствованию форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере:

1. Создание государственного механизма взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. Разработан механизм консолидации усилий государства, строительных сообществ, населения России, девелоперов и частных инвесторов, кредитных организаций.

2. Выдвинуты следующие предложения по разработке форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в условиях экономического кризиса-

■ создание налоговых льгот, а также отсрочки (на срок до 3-х лет) от уплаты земельного налога для девелоперов, строящих социальное жилье;

■ стимулирование развития российского рынка недвижимости путем формирования долгосрочных источников финансирования (ценные бумаги) и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в жилищном секторе российской экономики;

■ стимулирование активности населения в плане повышения спроса (повышение уровня дохода на душу населения пропорционально темпам инфляции, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам за счет снижения рисков и формированию соответствующей системы страхования);

■ разработка эффективного механизма управления формированием цен в жилищном и промышленном строительстве в период финансово-экономического кризиса, включая информационно-аналитическое обеспечение ценообразования, разработка и доступность для проектировщиков и строителей новой смсгно-нормативной базы, а также введение системы ценообразования применительно к объектам бюджетного финансирования;

■ ускорение разработки и принятия Стратегии массового строительства жилья в России, с усилением социальной составляющей данной программы;

■ принятие мер, направленных на снижение себестоимости строительства жилья путем стимулирования использования материало- и энергосберегающих технологий, а также на стимулирование привлечения инвестиций от различных

регионов страны посредством предоставления субсидий и дотаций.

3. Реализация государственной бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования.

4. Совершенствование законодательной базы, направленной на регулирование инвестиционных процессов и усиление координирующей функции органов власти всех уровней.

5. С целью совершенствования правовой и нормативной базы в области привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровне необходимо:

разработать Проект федерального закона «О кредитных потребительских обществах», регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;

разработать Проект федерального закона «О страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования», отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору;

создать механизмы взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов в рамках разработки совместных программ;

подготовить специалистов в области развития жилищной ипотеки.

6. Регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов со стороны органов государственной власти по нормам банковского надзора путем:

разработки Инструкции ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования», регулирующей риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

внесения изменений в Инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов;

установления нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению процентной ставки по кредитам под ипотеку;

развитие в России системы рефинансирования ипотечных кредитов;

совершенствование и внесение изменений в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

7. Принятие законопроектов, направленных на защиту участников инвестиционной деятельности в секторе жилищного строительства и жилищной собственности:

■ «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»;

■ «О строительных сберегательных кассах»;

■ «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

■ «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации»;

■ «О секьюритизации активов».

8. В результате проведенного исследования конъюнктуры рынка жилой недвижимости как объекта привлечения инвестиций сделан вывод, что технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка и сформированы рекомендации по рациональному управлению инвестициями в жилой сфере.

9. Проведена оценка инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг в области жилой недвижимости.

По теме диссертации опубликованы следующие работы автора: - в изданиях, рекомевдованныхВАКМинобрнауки России:

1. Ложкина Е.М. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России // Теоретический и научно-методический журнал «Вестник Государственного Университета управления». - 2007, №2(20). -0,4 пл.

2. Ложкина Е.М. Управление инвестициями в жилищной сфере // журнал «Инновации и инвестиции». - 2009, №1. - 0,6п.л.

3. Ложкина Е.М. Государственное регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере в условиях кризиса; проблемы и пути решения // журнал «Инновации и инвестиции». - 2009, №2. - 0,5п.л.

- в других изданиях:

4. Ложкина Е.М. Ипотечное кредитование в России - основные понятия и элементы // Материалы 1У-ой межвузовской конференции «Актуальные проблемы экономики, управления, права» - М.: НОУ ВПО ИНЭП, 2005. - 0,4 пл.

5. Ложкина Е.М. Практика применения ипотечного кредитования в России на современном этапе развития: аспекты «за» и «против». // Материалы межвузовской научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, управления, права» - М.: НОУ ВПО ИНЭП, 2007 - 0,3 пл.

6. Ложкина Е.М. Основы концепции системы ипотечного кредитования в России // Материалы межвузовской научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, управления, права» - М.: НОУ ВПО ИНЭП, 2007-0,5 пл.

7. Ложкина Е.М. Вопросы управления инвестициями в России. // Материалы межвузовской научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, управления, права» - М.: НОУ ВПО ИНЭП, 2008 - 0,5 пл.

8. Ложкина Е.М. Привлечение инвестиций в ипотеку в условиях кризиса // Материалы межвузовской научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, управления, права» - М.: НОУ ВПО ИНЭП, 2008 - 0,4п.л.

Материалы диссертации, вынесенные на Международную научно-техническую конференцию «Системные проблемы надежности качества, информационно-телекоммуникационных и электронных технологий в управлении инновационными проектами (Инноватика-2009)»:

9. Ложкина Е.М. Необходимость совершенствования методов государственного регулирования инвестиционной деятельности: жилищный сектор экономики. М.: 2009-0,4 пл.

10. Ложкина Е.М. Антикризисные методы государственного регулирования как средство активизации инвестиционных процессов в жилищной отрасли. М.: 2009- 0,5. п.л.

Подписано к печати 16.09.2009. Формат 60x84 ^. Бумага писчая. Объем усл. п.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № ДС-23/08.

Печать на ризографе в РИО Института экономики и предпринимательства

г. Москва, ул. Берзарина, 12.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ложкина, Елена Михайловна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

1.1 Анализ и выявление проблем обеспеченности населения России жильем.

1.2 Особенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России.

1.3 Зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

ГЛАВА 2. СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ.

2.1 Оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для притока инвестиционного капитала.

2.2 Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время.

2.3 Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки.

ГЛАВА 3. ВЫБОР НАПРАВЛЕНИЙ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИВ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1 Повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы посредством разработки более совершенных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности с учетом мирового финансового кризиса.

3.2 Разработка методических рекомендаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования.

3.3 Разработка положений по совершенствованию законодательства в области инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере"

Актуальность темы. Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу является одним из важнейших направлений, проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным благосостоянием, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране посредством обеспечения требуемого уровня жизни населения.

Важнейшей проблемой в условиях экономического кризиса является совершенствование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности именно в жилищной сфере, направленной на привлечение денежных средств в жилищное строительство с целью решения проблем обеспечения населения России жильем. Это связано в первую очередь с тем, что государство играет ключевую роль в регулировании инвестиционных процессов.

Кроме того, значимость всестороннего исследования государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости определяется тем, что управление инвестициями является важным средством структурного преобразования производственного потенциала России и решения жилищных проблем.

В настоящее время в жилищной сфере страны отсутствует четкий организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности, а именно: нет централизованной системы управления, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая законодательная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из острых социальных проблем страны.

Последствия мирового экономического кризиса, дестабилизации экономики, оказали негативное влияние на состояние экономики России в целом, в том числе и на сферу жилой недвижимости и жилищного строительства.

Следовательно, без резкого увеличения капиталовложений в сферу недвижимости на данный момент нельзя осуществить активизацию инвестиционной привлекательности отрасли жилищного^ строительства, а значит повысить уровень- социального благосостояния, граждан, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Именно поэтому оживление инвестиционной деятельности в жилищной сфере — основное условие выхода России из нынешнего системного кризиса1 и создания предпосылок для устойчивого экономического роста. В; связи с этим» особую актуальность приобретают вопросы эффективного привлечения инвестиций именно в жилищную сферу и совершенствование организационноj экономического механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в данной сфере экономики.

Без осуществления мер государственной поддержки сфера жилой недвижимости не сможет выполнить задачи по повышению инвестиционной привлекательности, данной отрасли экономики, и, как следствие, проблема обеспеченности населения России жильем останется нерешенной. Дисбаланс между спросом и предложением, явившийся основной причиной безудержного роста цен в докризисный период, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Антикризисные меры должны носить не только «оперативный характер», но и быть направлены на решение тех проблем, которые давно назрели в жилищной сфере до начала кризиса, и от успешного решения которых зависит то, насколько быстро данная отрасль выйдет из кризиса.

Современные направления жилищной политики государственных органов власти в сфере гражданско-правовых отношений, связанные с выявлением несоответствий в системе государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере, отражают актуальность разработки новых подходов, направленных на совершенствование системы управления инвестициями в жилищной отрасли посредством ипотеки и на основании разработки мер государственного стимулирования инвестиционной деятельности.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, цель которого заключается в разработке предложений по совершенствованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере посредством:

• разработки государственных программ стимулирования- в области ипотечного жилищного кредитования;

• по предоставления, налоговых льгот для девелоперов, строящих социальное жилье;

• внесения изменений и дополнений в законодательную базу для привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов и наиболее эффективного их распределения по различным направлениям жилищной сферы, решив тем самым проблемы обеспеченности населения жильем.

Степень разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи активно занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам регулирования, организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.

Фундаментальные исследования в области государственного регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере проводились в разное время многими учеными, среди которых, прежде всего, следует назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю.Кабалкина, JI.A. Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова, B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.А. Шабалина, JI.A. Петра-жицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и д.р.

Вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости рассмотрены в трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, И. Караваева, K.JI. Митрошиной, A.JI. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко А.С. Смолянникова, В.М.Старостина Е. Терновской, A.M. Эрделевского и д.р. С целью-изучения зарубежной практики регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости проанализированы научные труды таких известных зарубежных ученых как: Дж. Кук, Дж. Эккерт, К. Фоллак, Г.-Ю. Шольц, А. Коулз, Дж. Хардт, Д. Мэннинг.

В < ряде работ получили освещение различные принципы развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем, в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.

В' экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, путям ее дальнейшего- преобразования и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в. ином законодательном пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования недостаточно изучена.

Целью исследования является разработка комплексных мер по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере с целью их адаптации к современным экономическим условиям.

Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:

1. оценить обеспеченность населения России жильем по регионам;

2. сформулировать причины низкого уровня обеспеченности жильем населения России;

3. определить роль государства в формировании системы регулирования инвестиционной деятельности;

4. исследовать состояние системы ипотечного жилищного кредитования как объекта привлечения инвестиций;

5. выявить особенности построения системы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере в зарубежных странах;

6. проанализировать современные направления и формы государственного регулирования инвестиционной деятельности на российском рынке жилой недвижимости и предложить более эффективные формы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере;

7. дать оценку инвестиционной привлекательности жилищной сферы для подтверждения необходимости стимулирования притока инвестиционного капитала в нее;

8. обосновать методы привлечения инвестиций в жилищную сферу посредством совершенствования механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности;

9. разработать методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.

Объект исследования. Жилищная сфера экономики России как объект государственного регулирования инвестиционной деятельности.

Предмет исследования. Социально-экономические отношения, регулируемые государственными органами власти в жилищной сфере России в процессе осуществления инвестиционной деятельности.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные РФ, материалы научных конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, научные методы познания такие, как историко-правовой метод, метод сравнительного исследования.

В работе использованы методологические и теоретические положения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых по вопросам государственного регулирования и управления инвестициями в жилищной сфере, развития и функционирования ипотечного кредитования в зарубежных странах и в России.

Достоверность результатов исследования вытекает из информационной базы для проведения анализа, которую составили материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства финансов РФ, Базы данных Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Базы данных РБК, Системы комплексного раскрытия информации (СКРИН) и др. В диссертации использованы нормативно-правовые акты, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере, и другие законодательные акты России.

Диссертация соответствует пункту 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» Паспорта специальности ВАК

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке эффективных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также в определении условий их успешной реализации в современных экономических условиях в целях активизации инвестиционной деятельности отечественных компаний в жилищной сфере.

Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Уточнено понятие инвестиционной деятельности применительно к жилищной сфере, позволяющее разработать классификацию инвестиций в жилищную сферу и проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Проведена оценка обеспеченности населения России жильем и сделаны выводы о причинах низкого уровня обеспеченности по регионам нашей страны;

3. Определена роль государства в процессе управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере и обоснованы основные направления совершенствования существующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

4. Оценены показатели инвестиционной привлекательности жилищной сферы в условиях современной экономической ситуации;

5. Усовершенствован организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов посредством ипотечного кредитования.

6. Предложены и обоснованы более эффективные формы государственного регулирования, а также механизмы управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере, обеспечивающие повышение ее инвестиционной привлекательности.

7. Разработаны методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения. Теоретическая значимость диссертационного исследования^ состоит в развитии прикладных аспектов общей теории эффективности инвестиций, использовании положений данной теории применительно к новому объекту — процессу инвестирования в жилищной сфере, а также в новых условиях — условиях экономического кризиса в России.

Практическая значимость работы. Практическая значимость работы состоит в создании-аналитической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу. Основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного г потенциала различных групп инвесторов; а также при- решении вопроса выбора источников, форм регулирования, управления и финансирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Апробация научных результатов. Основные положения исследования выносились на обсуждение:

- на межвузовских научных конференциях «Актуальные проблемы России: экономика, управление, право» в 2005-2008 гг. ИНЭП г. Москве;

- на'межвузовских научных конференциях молодых ученых и аспирантов в 2003-2008» гг. ИНЭП г. Москве;

- на международной научно-технической конференции» «Системные проблемы^ надежности качества, информационно-телекоммуникационных и электронных технологий в управлении инновационными проектами (Инноватика-2009)».

Публикации результатов. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,5 п.л., в том числе 3 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся: содержание, сущность и правовая база регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, исторически сложившаяся система формирования жилищных отношений в России; направления, методы и функции государственных органов власти в основе регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере; оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для обеспечения увеличения объемов притока инвестиционного капитала в нее; формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности на современном этапе;

- доступность внедрения механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности на базе ипотечных моделей жилищного ипотечного кредитования;

- предложения и выводы по совершенствованию форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- предложения по совершенствованию правовой базы регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ложкина, Елена Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок жилой недвижимости России столкнулся сегодня с одной стороны с дефицитом качественного, отвечающего современным требованиям жилья, а также с отсутствием у населения среднего класса финансовой возможности приобретения жилья при условии единовременной оплаты.

С другой стороны экономическая ситуация на мировых рынках недвижимости привела к значительному увеличению рисков в данной сфере и сокращению инвестиций в жилищную отрасль.

Следовательно, сложившаяся в настоящий момент ситуация в жилищной сфере требует существенного пересмотра существовавших форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельностью в жилой сфере, внесение качественных изменений в систему ипотечного кредитования, в следствие, совершенствования законодательной базы и усиления координирующей функции органов власти всех уровней.

Исследование зарубежного опыта управления инвестициями в жилищной сфере показало, что формирование и развитие процессов инвестирования жилищной сферы России определяется следующими ключевыми факторами: стратегией органов государственной власти, степенью разработанности современного законодательства с точки зрения регулирования инвестиционной деятельности, уровнем адаптации современной жилищной системы к внедрению инвестиций в область ипотечного кредитования, финансовыми возможностями населения и т.д.

Как нам представляется, сильными сторонами отечественного рынка жилой недвижимости являются:

• постоянное наличие спроса на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости на объекты жилищной собственности;

• существенное увеличение объемов инвестирования жилищную сферу за последние десять лет;

• централизованное управление инвестиционными процессами со стороны государства на всех уровнях власти;

• внедрение различных ипотечных программ как на федеральном, так и на региональном уровне, рассчитанных на различные слои населения.

В то же время к слабым сторонам отечественного рынка жилой недвижимости относятся:

• отсутствие результативно функционирующих правовых инструментов регулирования инвестиционной деятельности со стороны государства;

• долгосрочный характер капитальных вложений, т.е. долгосрочное привлечение финансовых активов, обусловленное возникновением финансовых рисков: рыночных рисков, кредитных рисков, рисков ликвидности и др.; высокий уровень инфляции, постоянный рост цен на жилую недвижимость, низкий уровень доходов основной части населения;

• рынок недвижимости не является самостоятельным сектором экономики нашей страны.

Все перечисленные факторы свидетельствуют о необходимости создания эффективно функционирующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в соответствии, с предложенным в работе алгоритмом.

По результатам диссертационного исследования разработаны следующие методы активного вмешательства государства в инвестиционную деятельность для обеспечения высокого уровня притока инвестиций в жилищную сферу в условиях экономического кризиса:

1. Создание благоприятных условий для деятельности частных предпринимателей. В первую очередь речь идет о формировании благоприятной инвестиционной среды, а также о проведении выгодной для инвесторов налоговой и амортизационной политики, защищающей внутренних и внешних инвесторов. Льготное налогообложение предприятий, действующих в жилищных отраслях экономики.

2. Прямое участие государства в эффективных и значимых для жилищной отрасли проектах.

3. Участие государства в создании инфраструктурных объектов как основы эффективного притока инвестиций.

4. Совершенствование системы налогообложения.

5. Обеспечение макроэкономической сбалансированности, предполагающее сокращение бюджетного дефицита, снижение инфляции и процентных ставок по ипотечным кредитам, стабилизация курса национальной валюты, т.е. сложный комплекс институциональных и организационных мероприятий по реструктуризации расходных обязательств, нацеленной на повышение эффективности и усиление целевого характера бюджетных расходов.

6. Проведение институциональных реформ, обеспечивающих устойчивое и динамическое развитие человеческого капитала.

7. Реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для лиц, временно потерявших работу.

8. Подготовка и утверждение проектов законов по созданию системы субсидирования населению на компенсацию расходов по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам проведенного анализа существующей системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере сформированы следующие выводы: во-первых, для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход со стороны государственных органов власти как на федеральном, так и на региональном уровне и на уровне местных органов власти. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным законодательным обеспечением; во-вторых. на базе проведенных исследований форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере разработан алгоритм повышения эффективности управления инвестиционными процессами со стороны государственных органов власти на базе ипотеки, а также доказывается необходимость внедрения комплексного похода к управлению инвестициями в жилищной отрасли по средствам обеспечения координации функций государственной власти на всех уровнях; в-третьих. мы пришли к выводу, что современная государственная жилищная политика в условиях кризиса должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на снижение высокого уровня цен на жилую недвижимость, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, производить выбор реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос тесно связан с налогообложением (как сделок, так и налогов на недвижимость). Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости - это важная предпосылка стабилизации всего жилищного рынка, т.к. от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора; в-четвертых, на основании проведенного диссертационного исследования мы пришли к выводу, что ряд законодательных актов в области инвестиционной деятельности требует существенной доработки и изменений.

Диссертантом, выработаны следующие предложения по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере:

- Создание государственного механизма взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. Разработан механизм консолидации усилий государства, строительных сообществ, населения России, девелоперов и частных инвесторов, кредитных организаций.

- Выдвинуты следующие предложения по разработке форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в условиях экономического кризиса: создание налоговых льгот, а также отсрочки (на срок до 3-х лет) от уплаты земельного налога для девелоперов, строящих социальное жилье; стимулирование развития российского рынка недвижимости путем формирования долгосрочных источников финансирования (ценные бумаги) и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в жилищном секторе российской экономики; стимулирование активности населения в плане повышения спроса (повышение уровня дохода на душу населения пропорционально темпам инфляции, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам за счет снижения рисков и формированию соответствующей системы страхования); разработка эффективного механизма управления формированием цен в жилищном и промышленном строительстве в период финансово-экономического кризиса, включая информационно-аналитическое обеспечение ценообразования, разработка и доступность для проектировщиков и строителей новой сметно-нормативной базы, а также введение системы ценообразования применительно к объектам бюджетного финансирования; ускорение разработки и принятия Стратегии массового строительства жилья в России, с усилением социальной составляющей данной программы; принятие мер, направленных на снижение себестоимости строительства жилья путем стимулирования использования материало- и энергосберегающих технологий, а также на стимулирование привлечения инвестиций от различных регионов страны посредством предоставления субсидий и дотаций.

- Реализация государственной бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования.

- Совершенствование законодательной базы, направленной на регулирование инвестиционных процессов и усиление координирующей функции органов власти всех уровней.

- С целью совершенствования правовой и нормативной базы в области привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровне необходимо:

- разработать Проект федерального закона «О кредитных потребительских обществах», регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;'

- разработать Проект федерального закона «О страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования», отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору;

- создать механизмы взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов в рамках разработки совместных программ;

- подготовить специалистов в области развития жилищной ипотеки.

- Регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов со стороны органов государственной власти по нормам банковского надзора путем:

- разработки Инструкции ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования», регулирующей риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

- внесения изменений в Инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов;

- установления нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению процентной ставки по кредитам под ипотеку;

- развитие в России системы рефинансирования ипотечных кредитов;

- совершенствование и внесение изменений в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

- Принятие законопроектов, направленных на защиту участников инвестиционной деятельности в секторе жилищного строительства и жилищной собственности:

О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»;

О строительных сберегательных кассах»;

Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации»;

О секьюритизации активов».

- В результате проведенного исследования конъюнктуры рынка жилой недвижимости как объекта привлечения инвестиций сделан вывод, что технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка и сформированы рекомендации по рациональному управлению инвестициями в жилой сфере.

По итогам проведенного диссертационного исследования целесообразным представляется:

• принятие Органами государственной власти РФ единых федеральных стандартов в сфере регулирования инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, по средствам усиления государственного контроля над деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а также координирующей роли Госстроя России;

• система ипотечного жилищного кредитования не может быть успешно задействована без соответствующей государственной поддержки и принятия комплекса законодательных мер, позволяющих снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и увеличить срок его погашения;

• необходимость дальнейшего применения опыта наиболее развитых зарубежных стран, таких как США и страны Евросоюза в области государственного регулирования инвестиционной деятельности.