Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Беркалиева, Меруерт Еркиновна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

1.1. Особенности развития ипотеки в регионах России.

1.2. Состояние рынка бизнес-ипотеки.

1.3. Базовые изменения ипотечного законодательства.

1.4. Бизнес-ипотека для строительных организаций.

1.5. Становление бизнес-ипотеки в России.

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ.

2.1. Эволюция форм ипотеки.

2.2. Одноуровневая форма системы ипотеки.

2.3. Двухуровневая форма системы ипотеки.

2.4. Последовательность формирования системы ипотеки.

2.5. Современные формы ипотеки.

2.6. Юридические основы формирования ипотеки.

2.7. Экономические основы формирования ипотеки.

2.8. Оценка и снижение рисков ипотеки.

Глава 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

3.1. Потенциал развития бизнес-ипотеки.

3.2. Проблемы развития бизнес-ипотеки.

3.3. Развитие форм бизнес-ипотеки.

3.4. Использование лизинговых форм.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки"

На рынке коммерческой недвижимости начинается развиваться ипотека, теперь ипотечный кредит можно взять не только на покупку жилья, но и офиса, магазина, склада и т.д. Ипотека коммерческой недвижимости появилась совсем недавно и сейчас находится на стадии формирования. Наиболее корректное название для такой ипотеки - «бизнес-ипотека».

В настоящее время сектор коммерческой недвижимости — одно из самых стратегических направлений рынка недвижимости в России. Поэтому сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью. Бизнес-ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена. Задачи бизнес-ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.

Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы бизнес-ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок.

Рынок коммерческой недвижимости развивается достаточно стабильно, и даже если некоторые объекты испытывают недостаток финансирования, то явление это скорее локальное и временное. Прогнозы экспертов на ближайшие год-другой тоже оптимистичны. Однако не исключено, что с увеличением предложения цены стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс. Одним из стимулов его развития могло бы стать ипотечное кредитование.

Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Крупные компании все равно находят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.

Как только фирма набирает обороты, у нее нередко появляется желание оформить в собственность свои основные средства. При этом цели, которые преследуют такие компании, могут быть разные: получение доходов от аренды, извлечение прибыли на вложенный капитал, расширение самого бизнеса и пр. И чтобы не извлекать средства из оборота, в такой ситуации предприниматели обычно обращаются в банк. Типовым клиентом является предприниматель, который раньше арендовал какое-то помещение (ресторан или офис), а потом посчитал, что ему выгоднее это помещение выкупить. Причем подчас он выкупает всего несколько комнат или этаж. Главное, чтобы эту часть здания можно было зарегистрировать в регистрационной палате в качестве единицы недвижимости. Для того чтобы получить в банке такой кредит, необходимо предоставить расчеты, из которых будет видно, за счет чего заемщик намерен гасить долг. Если предприниматель планирует использовать здание для того, чтобы потом сдавать его в аренду, то надо будет показать арендные договоры (если эта недвижимость уже кому-то сдается) либо предварительные договоры (если здание пока свободно). Важно, чтобы проценты по кредиту покрывались предполагаемыми арендными доходами. Если же собственник собирается развивать на своих площадях какой-то собственный бизнес, то он должен подготовить бизнес-план, который убедит банкиров в его потенциальной прибыльности. Доходы предприятия должны быть такими, чтобы хватило денег и на возврат основного долга, и на выплаты кредитных процентов.

На Западе даже небольшие компании и мелкие предприятия, которые только начинают свою деятельность и часто не имеют ничего, кроме простого бизнес-плана, могут рассчитывать на кредит для приобретения офиса. В Европе в качестве обеспечения могут выступать либо имеющиеся у владельца компании акции или (в значительно более редких случаях) какая-то другая недвижимость. В западных странах, где законодательство учитывает интересы инвесторов, вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято что-либо покупать даже при наличии достаточной для этого суммы. Если у предпринимателя есть 10 млн $, то предполагается, что он сделает покупку не за 10 млн $, а за 50 млн $ - для извлечения из более дорогого объекта большей прибыли.

У бизнес-ипотеки - хорошая перспектива. Действительно, имеется ниша — предприниматели, накопившие денег на первичный взнос и желающие приобрести не здание, а помещение площадью 100—200 кв. м для ведения бизнеса или инвестиционной деятельности, т. е. в дальнейшем иметь собственное помещение, в котором можно работать самому либо сдавать его в аренду. К тому же многие крупные компании готовы покупать здания и гостиницы. Этот сегмент интересен и девелоперам, которые осуществляют строительство и стремятся перекредитовываться. Таким образом, круг потребителей здесь очень широк.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог - новое веяние на рынке банковских услуг. Классической бизнес-ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. В условиях отсутствия необходимого законодательства некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, используя достаточно сложные схемы.

Ипотека долгое время оставалась закрытой для малого бизнеса именно потому, что в качестве обеспечения кредита предоставить ему традиционно нечего, а под залог приобретаемого небольшого помещения банки не кредитовали. Разные компании решали эту проблему по-разному. Один из самых популярных способов — кредит на развитие бизнеса, или так называемый корпоративный кредит. Однако ставка по этому кредиту настолько велика — на уровне 14%, — что многие компании вынуждены отказаться от такого способа peineния проблемы. Невозможность привлечения заемных средств приводит к другой серьезной проблеме: небольшая компания не может расширить свои площади ни на собственные, ни на заемные деньги. Вследствие этого мелкие предприниматели вынуждены арендовать помещения у более крупных компаний, что зачастую оборачивается повышением арендной платы и невозможностью планировать свой бизнес. У малого бизнеса такая ситуация, что нет имущества, потому что он просто малый, и потому ему выгоднее платить по кредиту, чем вносить средства в счет арендной платы. Несколько компаний (Московский ипотечный центр, консалтинговая компании MainDecision и т.д.) уже предлагают схему кредитования юридических лиц под залог приобретаемой недвижимости. Бизнес-ипотека могла бы существенно помочь развитию предпринимателей, особенно - для предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на правах собственности, так как в этом секторе обычно велики материальные вложения в создание оригинального интерьера. Несмотря на появившиеся «первые ласточки», в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован.

Сегодня объем рынка офисных помещений увеличивается, цены, возможно, стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс для того, чтобы развиваться дальше. Конечно, главным импульсом должен стать общий экономический рост, но чрезвычайно важно, чтобы были созданы логичные механизмы финансирования. Макроэкономика меняет не только объем, но и качество рынка. Например, увеличивается размер офисной площади на одного работника -это можно увидеть на примере многих стран. К тому же теперь, помимо человека, нужно разместить еще немало офисной техники. И дальновидные работодатели не хотят экономить на площади помещений: улучшаются условия труда, строятся новые здания, применяются новые типы планировок. Новые стандарты вызваны новыми подходами к управлению. На смену «коммунальной» архитектуре советских НИИ с ее комнатно-коридорной организацией приходит большое открытое пространство. Понятно, что и на увеличение площади, и на современную начинку офисов нужны дополнительные средства.

Чаще всего к услугам бизнес-ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно. Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11-16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.

В настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости проходит ту точку развития, которую жилищная ипотека уже прошла: высокие кредитные ставки, отсутствие вторичного рынка, сложность проведения самой сделки, отсутствие предложений в строящихся объектах. Однако ипотечная схема может стать весьма эффективным инструментом получения дополнительных средств.

Актуальность темы. Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы, склады, цеха и т.д.) занимает центральное место в структуре основного капитала предприятия. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует наибольших расходов. Ввиду высокой его стоимости, затраты на основные средства не могут быть возмещены быстро. Но если руководство предприятие намерено иметь стабильное, конкурентоспособное положение на рынке, чтобы фирма имела постоянный статус и доверие среди покупателей, клиентов и партнёров, ему необходимо иметь основной капитал, который бы приносил достаточно высокие доходы.

Перспективным инструментом увеличения основного капитала является бизнес-ипотека - приобретение коммерческой недвижимости с помощью ипотечных механизмов. На Западе вопрос необходимости использования бизнесипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали сразу же покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

Бизнес-ипотека работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик — это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе «Об ипотеке» говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

В настоящее время рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует и растет. Поэтому актуальным является разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки. Проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем инвестирования на рынке недвижимости, активизации инвестиционной деятельности на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости.

Разработанность проблемы. В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм инвестирования в недвижимость через ипотеку посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной недвижимости. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. За-видов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.

Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф.

Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие форм бизнес-ипотеки как управленческая задача в рамках экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Цель исследования конкретизируется в его задачах:

- провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития форм бизнес-ипотеки;

- рассмотреть методологические и методические аспекты инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки;

- провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего становление и развитие форм бизнес-ипотеки;

- разработать предложения по использованию и совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- конкретизации проблем развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, это: несовершенство ипотечного законодательства, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность реинвестирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

- расширении возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость путем использования юридически допустимых форм бизнес-ипотеки: (1) «предварительное реинвестирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья»;

- дополнительном включении в организационные модели инвестирования в коммерческую недвижимость лизинговых форм, а также новой предложенной обобщенной ипотечно-лизинговой формы «выкуп акций юридического лица».

Основные положения, выносимые на защиту: определены основные преимущества бизнес-ипотеки; выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки; сформулирована роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы; выявлены основные проблемы развития бизнес-ипотеки; определены дополнительные препятствия в развитии бизнес-ипотеки как для кредиторов, так и для заемщиков; предложены юридически допустимые перспективные формы бизнес-ипотеки; предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки; разработана обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес-ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Беркалиева, Меруерт Еркиновна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Общий вывод на основе анализа мирового опыта ипотеки: ссудно-сберегательные институты являются основой ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. В мировой практике сложились 2 финансовые схемы: во-первых, это одноуровневая европейская схема ипотеки, включающая в себя 2 общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования: а) ссудно-сберегательные учреждения, б) ипотечные банки (классическая континентальная модель); во-вторых, двухуровневая американская схема (с вторичным рынком ипотечного кредита). В одноуровневой только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом, при этом в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем, а ипотечные банки привлекают как краткосрочные ресурсы, так и долгосрочные (обычно путем продаже своих собственных ценных бумаг - закладных листов). В двухуровневой схеме первичные кредиторы являются всего лишь финансовыми посредниками. Главный элемент двухуровневой схемы - процесс секьюритизации (превращения пула банковских неликвидных ипотечных кредитов в ликвидные ипотечные ценные бумаги). Основа двухуровневой схемы - правительственные агентства, которые обладают государственными гарантиями на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Отсутствие в странах с переходной экономикой необходимой рыночной структуры, качественного и эффективного законодательства, подготовленных кадров, времени и долгосрочных средств для становления классической или двухуровневой модели кредитования ставят ссудно-сберегательные институты в положение основообразующих, так как данные технологические схемы финансирования являются наиболее стабильными и устойчивыми, они довольно дешевы, организационно более легкие, достаточно быстро ориентируемые практически к любому правовому полю.

2. Общий вывод на основе анализа эволюции ипотеки: последовательность формирования ипотеки содержит три этапа. 1-й этап: создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых). 2-й этап: формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию «закладных листов» стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии. 3-й этап: интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

3. Обобщенная оценка мирового опыта реинвестирования ипотеки. Механизм реинвестирования можно схематично изобразить следующим образом. Желающая привлечь финансирование при помощи секьюритизации фирма, называемая обыкновенно Originator, обособляет определенные активы от связанных с ней рисков. Активы (как правило, это дебиторская задолженность) передаются вновь создаваемому лицу, обозначаемому как «компания/лицо со специальной целью» (Special Purpose Vehicle, SPV), которое структурируется таким образом, чтобы минимизировать вероятность банкротства. SPV эмитирует ценные бумаги, обеспеченные требованиями по дебиторской задолженности, передавая вырученные средства Originator'y. Секьюритизация активов снижает расходы на финансирование, поскольку процент, уплачиваемый инвесторам при секьюритизации, меньше цены получения средств иным образом. Ценные бумаги, эмитируемые SPV, могут иметь более высокий инвестиционный рейтинг и соответственно меньшую процентную ставку, нежели корпоративные ценные бумаги, эмитируемые непосредственно Originator'ом. Кроме того, секьюритизация дает косвенные преимущества: 1) отпадает необходимость поддержания достаточности капитала; 2) образуется дополнительный источник финансирования; 3) уменьшается средняя ставка процента при структурировании эмиссии; 4) расширяется круг субъектов «поддержки кредита»; 5) снижаются расходы на управление активами.

4. Выделены основные сдерживающие факторы развития ипотеки в России. Они связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства. Есть причины, на которые банкиры и заемщики могут повлиять непосредственно: (1) отсутствие кредитных историй у граждан и предприятий. Устранению этой причины будут способствовать кредитные бюро; (2) транзакционные издержки в процессе оформления ипотечных кредитов, которые необходимо снизить; (3) снижение процентных ставок как результат снижения кредитных рисков, например связанных с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество.

5. Обобщенная оценка влияния на развитие ипотеки законодательных новаций. Увеличению спроса на недвижимость служат: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Утверждается, что недостаточно законодательных новаций (а это упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков) по стимулированию предложения недвижимости:

6. Основные преимущества бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог - коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

7. Существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки. Бизнес-ипотека работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия: (а) заемщик при бизнес-ипотеке — лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

8. Роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы. Для решение жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть уже имеющийся рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы, а именно - бизнес-ипотеку для застройщиков. Кроме непосредственно ипотечного кредитования населения и предпринимателей необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости. Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через бизнес-ипотеку для строительных предприятий. В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась. Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 г., ситуация изменилась. В законе прописана солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав. Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестиционные права либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. банк берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: (а) выпуск собственных долговых обязательств; (б) прямая работа с банком по кредитованию проекта; (в) запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: (1) пытаться кредитоваться под залог инвестиционных прав; (2) делать переуступку инвестиционных прав организациям, аффилированным с банками; (3) выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные формы бизнес-ипотеки.

9. Основные проблемы развития бизнес-ипотеки.

Во-первых, это юридические проблемы (несовершенство законодательства). Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий. Кроме того, юридически непроработаны многие важные вопросы (например, права собственности на землю). Поэтому любая сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер. И банки вынуждены использовать различные допустимые формы бизнес-ипотеки, что зачастую только ухудшает положение заемщика и кредитора. С 2005 года начал работать пакет жилищного законодательства, корректирующий «узкие» места закона об ипотеке, однако почти все юридические новации направлены на жилищную ипотеку.

Во-вторых, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки, чтобы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:

В-третьих, трудность реинвестирования коммерческих ипотечных кредитов. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают реинвестировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых речь идет только о жилом фонде. Отсутствие рынка реинвестирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет.

В-четвертых, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. . Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) -это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки. Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру в многоквартирном доме, этот вопрос не стоит. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

Кроме того, дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют: (1) необходимость прозрачности бизнеса заемщика, (2) неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты, (3) нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика, в отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, (4) высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело — рисковать $50 ООО, другое дело — $500 ООО, (5) неотработанность процедуры взыскания залога.

В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают: (1) высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 20% до 50% процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5% до 15%), (2) короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные банки - на 10-12; (3) высокие требования к заемщику, (4) риск роста процентных ставок, (5) наличие обременений коммерческой недвижимости. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются.

Таким образом, скорость развития бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

10. Предложены юридически допустимые формы бизнес-ипотеки: (1) «предварительное реинвестирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития бизнес-ипотеки является форма «выкуп юридического лица». В идеале, проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования. На практике - происходит становление форм бизнес-ипотеки. Рассмотрим возможности их развития.

A) Предварительное реинвестирование. Появление такой формы бизнес-ипотеки связано с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить ипотечный кредит. Это в настоящее время наиболее распространенная форма бизнес-ипотеки в России.

Б) Помощь собственника. Другая форма бизнес-ипотеки возникает, когда взять ипотечный кредит заемщику помогает собственник покупаемой коммерческой недвижимости, например, продавец здания. Наиболее перспективной выглядит следующая схема: (1) на первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос); (2) банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога; (3) после этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности, то есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге; (4) далее заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

B) Выкуп юридического лица. Фактически, эта форма - аналог «компании со специальной целью» (SPV), эффективно используемой в реинвестировании жилищной ипотеки. Создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом. Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.

Г) На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.

11. Предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки. Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм, а именно - лизинга. Перспективной является следующая схема: (1) банк приобретает недвижимость; (2) затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости; (3) недвижимость становится залогом кредита; (4) аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости; (5) заемщик, в данном случае — лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы; (6) аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит; (7) по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика. Преимуществами договора лизинга являются: (1) возможность досрочного погашения; (2) существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа, (3) приобретенные помещения могут быть перепланированы; (4) в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей; (5) возможность экономить на налоге на имущество, экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза); (6) возможность экономить на налоге на прибыль.

12. Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы. Ипотека и лизинг коммерческой недвижимости являются, по своей сути, достаточно близкими формами кредитования покупки недвижимости. Различие состоит в том, что при ипотеке право собственности на приобретаемую недвижимость сразу же переходит к заемщику, а при лизинге - только в конце расчетов по кредиту. Можно предложить перспективную форму бизнес-ипотеки, объединяющую классическую ипотеку и лизинг. Назовем такую форму «выкуп акций юридического лица». Получить такую формы можно модификацией уже рассмотренной нами формы «выкуп юридического лица», дополнив ее процедурой приобретения акций компании, аффилированной с банком-кредитором, по мере выплаты кредита. Начав с приобретения доли акций, эквивалентной первоначальному взносу (например, с 20%), покупатель недвижимости, выплачивая кредит, последовательно проходит стадии владения «блокирующего», «контрольного» и т.д. пакета акций, то есть происходит, можно сказать, постепенная передача права собственности на приобретаемую по бизнес-ипотеке недвижимость.