Ипотека в системе социально-экономических отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотека в системе социально-экономических отношений"

Санкт-Петербургский Государственный Университет

На правах рукописи

СМИРНОВА Елена Леонидовна ИПОТЕКАВ СИСТЕМЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

Специальность 08 00 01 - экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и экономической политики Экономического факультета Санкт-Петербургского Государственного Университета.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор,

Заслуженный деятель науки Российской Федерации Колесов Николай Дмитриевич

Официальные оппоненты -

Доктор экономических наук, профессор Максимов Сергей Николаевич Кандидат экономических наук Федорова Светлана Викторовна

Ведущая организация - Северо-Западная Академия Государственной Службы

Защита диссертации состоится «_»_2004 года в_часов на

заседании Диссертационного совета К. 212.232.05 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук при Санкт-Петербургском Государственном Университете по адресу: 191123 Санкт-Петербург, ул. Чайковского, дом 62, аудитория_

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им. А.М.Горького Санкт-Петербургского Государственного Университета.

Автореферат разослан «_»_2004 г.

Ученый секретарь Диссертационного Совета К.э.н.,доцент

В. В. Деньгов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Происходящие изменения в экономическом и социальном укладе России за последние годы, связанные с переориентацией на рыночные законы развития, коснулись всех сфер национальной российской экономики. Новое значение приобрели экономические понятия, отношения, не являвшиеся приоритетными в советский период российской истории (период плановой экономики). Среди таких понятий особо следует выделить ипотеку, являющуюся важным элементом стратегии развития социально-экономической политики, основанной на рыночных принципах.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном- на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Поэтому, принимая во внимание мировой опыт, на современном этапе развития социально-экономических отношений в России одной из актуальных задач является формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны.

В связи с этим, в настоящее время государство видит своей приоритетной задачей необходимость вовлечь в жилищную ипотеку как можно большие категории население с различным уровнем доходов. При этом, особое место в жилищной политике страны должны занимать программы государственной поддержки социально не защищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования.

Кроме того, выбор темы исследования обусловлен необходимостью анализа долгосрочного ипотечного кредитования с различных сторон его влияния на экономические процессы. Так, автору видится актуальным оценка ипотеки с точки зрения возможности привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство, поскольку ипотека, может способствовать не только оживлению жилищного рынка, но и повлечь за собой достижение мультипликационного эффекта в развитии смежных со строительством отраслей. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход ведет к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья.

С точки зрения автора, немаловажным представляется и исследование того, какое влияние оказывает ипотечного кредитования на мотивацию человека, общественные процессы, проходящие в обществе. У человека, берущего кредит на несколько лет, формируется другой менталитет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. Таким образом, у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение . собственностью заставляет индивидуума более серьезно относиться к стабильности в обществе и своей роли в нем.

В связи с этим, актуальным становится анализ влияния ипотечного кредитования на все стороны социально-экономических отношений в обществе.

Кроме того, выбор темы настоящего исследования обусловлен необходаадос/гШ обобщения з мирового опыта ипотечного жилищного кредитования для выявления перспектив его использования в современных

российских условиях. Немаловажное значение приобретает и экономический анализ имеющейся в различных регионах России реальной практики предоставления целевых кредитов под залог недвижимости.

Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

В силу вышеизложенного, избранная область исследования представляется актуальной для экономической науки. Она включает в себя ряд сложных теоретических и практических вопросов, часть которых автор решает в своей работе.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность вопросов функционирования ипотеки как в теоретическом, так и в практическом направлениях обусловили выбор темы исследования. Нельзя не отметить также уникальность сегодняшней действительности, которая заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Степень изученности проблемы.

Теоретическую базу исследования составили фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных специалистов, публикации в средствах массовой печати по проблемам, становления российской ипотеки, законодательные и нормативные акты.

Работы таких авторов как Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Сграйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М, Максимова С.Н., Логинова МП., Печатниковой С.Н., Ларионова А.Н. и других по вопросам исследования различных схем

б

ипотечного кредитования, его организации и практического применения составили теоретическую базу диссертационного исследования.

Исследования проблем развития ипотеки в России нашли свое отражение в работах Архипова В., Меркулова В.В., Ужегова А.Н., Федоровой СВ., Щербаковой НА, Жигунова И.В., Лимаренко В.И., Агапкина В.М., Смирнова В.В., Козейкина B.C., Колобова С.С., Колобовой B.C., Макаревича Л.Н., Дестресса М., Минца В.

Кроме того, в работе использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Однако в современной экономической литературе освещение многочисленных проблем ипотечного рынка пока занимает незначительное место. Кроме того, имеющиеся публикации, особенно в периодической печатил носят повествовательный и обзорный характер и, как правило, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. Научная же информация по ипотечным отношениям, адекватно отражающая объективные закономерности их развития в нашей стране, т.е. со сравнительным анализом достоинств и недостатков соответствующих схем, с прогнозом развития условий реального их функционирования освещается очень незначительно.

Дель и задачи исследования.

Основная цель диссертационной работы состоит в том, чтобы на основе систематизации теоретических представлений об ипотеке, анализа мировых моделей ипотечного кредитования, выявить ее экономико-теоретическое содержание, определить роль ипотеки в социально-экономических отношениях, проанализировать влияние ипотеки на развитие экономики страны, решение

целого комплекса социально-экономических задач и определить возможные пути ее дальнейшего развития в России.

В работе автором проведен анализ предпосылок и существующих условий развития ипотеки на российской почве, обобщен практический опыт региональных схем применения ипотеки в стране. Кроме того, необходимо определить современные тенденции и проблемы развития ипотеки в Российской Федерации, определить возможные пути их решения, также варианты формирования национального механизма ипотеки.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

Выявлена экономическая природа ипотеки и определено содержание ипотеки как экономической категории.

Определены предпосылки, подтверждающие возможность и необходимость активного внедрения ипотеки в современных российских условиях.

Рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования в зарубежной практике и пути их применения в российских условиях.

Выявлена роль ипотеки в государственной политике страны.

Проведен анализ основных причин, препятствующих развитию ипотечного кредитования в современной России.

Определены направления совершенствования механизма ипотеки

в России.

Методологические основы диссертации.

Последовательность изложения определена логикой исследования и использованным методом анализа и синтеза. Кроме того, важным является диалектический метод и системный подход к изучению возможности и способов применения ипотеки в современных российских условиях, а также методы экономико-статистических сравнений, индукции и дедукции.

Исследование строилось на принципах единства исторического и логического, формы и содержания.

Научная новизна исследования.

В работе автором сделан анализ процесса развития ипотеки в России и за рубежом, обобщен практический опыт применения ипотеки и разработки возможных схем внедрения ипотеки на российской почве. Также были рассмотрены современные тенденции и проблемы развития ипотеки в России и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Разработан комплексный метод изучения ипотеки с точки зрения ее многостороннего участия в социально-экономических отношениях (как социальный механизм; как часть финансового рынка; влияние на инвестиционный процесс; активизация рынка недвижимости).

2. Описан эффект мультипликаторам применительно к инвестиционному процессу в жилищном строительстве, который заключается в том, что увеличение спроса на жилье и оживление рынка недвижимости влияет на? повышении спроса в смежных отраслях экономики.

3. Раскрыто особое значение недооцененных ранее в экономической теории факторов, препятствующих быстрому развитию ипотечного кредитования в России, в том числе, не сложившийся «кредитный менталитет».

4. Выявлена «двойственная природа» ипотеки, заключающаяся в том, что с одной стороны, основная задача ипотеки - сделать жилье более доступным для« основной; массы населения, а с другой стороны, ипотека дает возможность строителям в условиях ограниченного предложения и большого спроса формировать монопольно высокие цены.

5. Доказано, что при внедрении и развитии ипотеки в России- нельзя придерживаться только одной из классических моделей. Для каждой

целевой группы должны быть разработаны разные схемы ипотечного кредитования.

6. Определены основы государственного регулирования развития ипотечных отношений посредством как общих, так и специальных методов экономической политики в области ипотеки.

7. Раскрыта особая значимость регионального опыта в построении российской системы ипотеки.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Основные предложения и выводы, сформулированные в работе, развивают представления о теоретических и методических основах процесса ипотечного кредитования, обоснования социально-экономических решений, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов по темам «Ипотека в социально-экономической политике», «Ипотечное кредитование в России», «Основы организации и функционирования ипотеки».

Апробация работы.

Материалы и результаты исследования были представлены на научных конференциях в Санкт-Петербургском государственном университете.

Диссертация была обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры Экономической теории и экономической политики экономического факультета СПбГУ.

Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в опубликованных работах.

Основное содержание работы.

Цели и задачи исследования определили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Во введении обосновывается актуальность проведенного исследования, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель и основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Сущность и роль ипотеки в экономической системе» рассматриваются теоретические основы построения системы ипотечного кредитования.

В работе представлены различные взгляды на ипотеку, в соответствии с которыми она может выступать и как способ активизации инвестиций, и как механизм, призванный разрешить важнейшее противоречие сферы недвижимости — противоречие между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

По мнению. автора, термин «ипотека» может обозначать, с одной стороны, форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом, ас другой стороны, подразумевает сам процесс получения, обслуживания и возврата долгосрочного кредита под залог недвижимости. Чаще всего этот кредит берется на приобретение или строительство объектов жилой недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование, по мнению автора, надо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции- в государственной политике страны. Ипотечная система представляет собой сложнейший механизм взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем и, со своей стороны, является частью рынков, с которыми оно взаимодействует. Эта система подразумевает ряд взаимосвязанных элементов: объекты ипотечного жилищного кредитования, субъекты системы, организационно-финансовая, юридическая и экономическая основы ипотеки.

Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которое оно выполняет в экономике, а именно:

• Инвестиционная - формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и в целом материального производства;

• Стимулирующая - стимулирование развития строительной отрасли, оборота и перераспределения жилья;

• Финансовая - формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках;

• Социальная - предоставление возможности населению для улучшения своих жилищных условий, а также создание дополнительных рабочих мест.

Юридическая основа ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге.

Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования заключается в способе формирования финансового механизма, обеспечивающего заемщиков ресурсами для долгосрочного кредитования под залог жилья.

Во втором разделе главы рассматривается рынок ипотечного капитала и анализируются факторы, влияющие на формирование спроса на ипотечном рынке. В работе показана структура ипотечного рынка, который делится на первичный и вторичный рынки ипотечного капитала.

На первичном рынке выдаются и могут быть проданы первые ипотечные кредиты. Развитие этого рынка - фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования. На вторичном же рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продавать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит.

В то же время, автором раскрыта взаимосвязь этих рынков как взаимоподчиненных и взаимообеспечивающих составляющих единой системы ипотечного кредитования и выявлена основная задача ипотечного рынка, состоящая в рефинансировании ресурсов для новых кредитов.

Механизмы, лежащие в основе такого рефинансирования, как показано в диссертации, являются основой классификации различных моделей ипотечного кредитования, существующих в мировой практике, принципы действия которых раскрываются и анализируются далее в работе.

Первая модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных, являясь наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования. Привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может использовать не первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы, а собственный капитал шит заемные средства. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.

Вторая модель предполагает, что основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Механизм работы данной модели заключается в следующем. Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Банк, вступая во взаимоотношения с заемщиком (а именно, выдавая и обслуживая кредит) формирует «первичный рынок закладных». Далее, кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Эмиссионно-финансовая компания может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле. Альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных, выпуск на этой основе ценных бумаг и их продажа на вторичном рынке независимым конечным инвесторам. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов денежными средствами для предоставления новых кредитов и, в то же время, создают «вторичный рынок закладных». Далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Таким образом регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Реализация дайной модели, может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка Поэтому широкое применение такие модели имеют лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

Отличительным признаком третьей из существующих классических моделей ипотеки является ссудно-сберегательный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель, кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение

ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Однако, несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, по мнению автора, общей для существующих ипотечных моделей является поддержка государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков.

При формировании российской системы ипотеки немаловажное значение приобретает мировой опыт ипотечного кредитования. Сложившиеся инструменты, модели ипотеки могут быть- применимы и в современных российских условиях. Однако особенно важно, на наш взгляд, понимание того, что только благодаря активной' политики государства, направленной на развитие ипотечного рынка, и его прямой поддержке механизмов • частного инвестирования, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствование процедур выдачи кредитов, возможно успешное формирование и развитие национальной системы ипотечного кредитования, направленной на рост качества жилья.

Во второй главе исследования рассмотрены возможности ипотеки применительно к современным российским условиям. Уточнены основные предпосылки и выявлены сложившиеся к настоящему времени: условия, которые должны стать основой формирования российской системы ипотеки.

В первом разделе автором проведен анализ факторов, влияющих на становление и развитие ипотеки в России - экономических, политических, правовых, исторических, а также выявлены причины неуспеха внедрения ипотеки в России в середине 90-х годов.

Первой причиной являлось фактическое отсутствие механизма рефинансирования. В связи с этим, на. наш взгляд, необходимы меры государственной поддержки, которые сводились бы к строительству финансового моста от первичных инвесторов к заемщикам.

Вторая причина связана с механизмом повышения ликвидности долговых обязательств. Поскольку в начальный период построения в России системы ипотечного кредитования все попытки были нацелены, в основном, на выдачу сравнительно большой суммы кредита - 70% от оценочной стоимости жилья, то среди участников процесса кредитования появилось мнение о том, что при уменьшении доли кредита вероятность его возврата будет возрастать. Однако, с нашей точки зрения, такой подход ошибочен, поскольку исключает из среды потенциальных заемщиков огромное количество участников. Доля возможных претендентов на кредит в таком варианте становится очень небольшой. И что самое главное - ипотека в этом случае не сможет затронуть основной средний класс. Таким образом, снижая количество потенциальных заемщиков, снижается и количество активных денег в экономике.

Третья причинг* - существование проблемы доверия населения кредитно-финансовой системе РФ. Отсутствие соответствующих гарантий государства вылилось в высокую цену поступающих в систему денег свободных инвесторов, что явилось причиной высоких процентных ставок по кредитам (18% годовых в валюте).

Четвертая причина - отсутствие на тот момент каких-либо значимых экономических шагов со стороны государства. Таким образом, государственные органы и органы местного самоуправления на этапе становления системы ипотечного кредитования в условиях переходной экономики должны организовать специализированные структуры, управляющие системой ипотечного кредитования, ввести национальный стандарт оформления закладных, обеспечить начальный этап выкупа закладных и эмиссии ипотечных ценных бумаг, государственные гарантии, благоприятный

инвестиционный климат, привести в соответствие гражданское и налоговое законодательство.

Итак, опыт показал, что моментально перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в реальных условиях весьма трудно. Тем не менее, вопрос развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в: настоящий момент является одним из, приоритетных направлений государственной политики России.

Во- второй части главы автором определены основополагающие принципы построения в нашей стране системы ипотечного кредитования:

1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего, ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотеки.

3. Создаваемая система, ипотеки должна носить развивающийся, характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета

4. Система ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами

наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5. Ипотека в России не может являть собой жесткую, одноликую систему, а должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все варианты могут сосуществовать в своем пространстве и быть ориентированными на своего потребителя.

6. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, по снижению процентных ставок, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех; субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

На наш взгляд, именно в руках местных и региональных органов; управления находится сейчас ключ к решению жилищной проблемы. При этом особая значимость. регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана г с функционированием рынка жилья, который в виду; специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также - в значительной мере - носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Кроме того, автор показывает в своем исследовании, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. При этом, все действия в данном направлении должны проходить только при продуманном системном подходе на государственном уровне. Отдельные же разрозненные попытки решения проблемы могут потерпеть поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.

В связи со сделанными выводами, особую значимость приобретает утвержденная постановлением Правительства от 21 января 2000 года Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования Концепция выделяет необходимость решения следующих основных задач:

1. Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2. Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

3. Создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников ипотечного рынка;

4. Налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков -- ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой;

5. Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

6. Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7. Уточнение - нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

8. Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В третьем разделе работы автор подробно останавливается на анализе существующих в настоящее время-в России форм ипотечного жилищного кредитования; их особенностей и путей возможного дальнейшего развития.

Так, в своем исследовании автор показывает, что развитие ипотеки в современных российских условиях может идти как с использованием принципов ссудо-сберегательной модели, так и на основе вторичного рынка, но с неотъемлемыми российскими особенностями.

Таким образом, в РФ может сформироваться своеобразная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты; продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный - рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

Как было отмечено, в российских условиях существуют попытки строительства и контрактно-сберегательной модели. Данная модель внешне очень похожа на немецкую, однако, внутренне же схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некого жилого дома. Инициатива при этом варианте привлечения средств принадлежит застройщикам. Средства, которые используются для выдачи кредитов, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика. На наш взгляд, существенным минусом в таком варианте ипотечного процесса является отсутствие конкуренции за иивестиции между строительными организациями.

Однако в работе показано, что в каждой из существующих сегодня схем зарождающейся российской ипотеки есть инструменты, которые приемлемы для различающихся групп заемщиков. Поэтому при формировании национальной российской системы долгосрочного ипотечного кредитования основу должно составить сочетание инструментов как закрытой, так и открытых моделей для того, чтобы предоставить возможность участия на ипотечном рынке как можно большему числу потребителей.

Анализируя возможные варианты развития ипотечного кредитования в российских условиях, нельзя оставить без внимания принципиальный вопрос готовности населения жить в кредит в течение 10-20 лет. Многие россияне видят в долгосрочном кредите кабалу, а не положительный эффект. Одна из причин этого заключается в том, что население не готово морально «жить в кредит». Основой такого потребительского недоверия к долгосрочному кредиту вообще и к ипотечному жилищному кредитованию в частности, строится на неуверенности населения в экономической и политической стабильности в обществе, поскольку уже имеется печальный опыт потерь и разрушений социально-экономических устоев.

Однако при выборе определенной схемы ипотечного жилищного кредитования потенциального заемщика, кроме основной линии кредита, интересует и целый ряд других параметров - величина процентной ставки, минимальный объем собственных средств заемщика, максимальная доля кредита в общей сумме стоимости квартиры, а также максимальный срок погашения кредита. Существующие сегодня предложения на рынке подробно рассмотрены в диссертации. Особого внимания заслуживает оценка условий, которые предлагает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка, созданный на государственной основе. Предполагается, что по стандартам АИЖК кредиты будут выдаваться на сроки до 20 лет под 15% годовых в рублях.

На основе анализа сложившейся ситуации, мы можем сделать вывод, что появление в России столь дешевых ипотечных кредитов объясняется очень просто. Их финансирование и все возникающие при этом риски ложатся на государственный бюджет. Причем сделано это так, что, на первый взгляд, система ипотечного кредитования кажется вполне рыночной. Однако схема работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предлагает нерыночные условия, а это значит, что все зарождающиеся сейчас в стране не субсидируемые государством программы окажутся неконкурентоспособными по сравнению с ней и будут вытеснены с рынка.

По мнению автора, создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков; банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования.

Кроме того, довольно наивно ожидать мгновенной, безукоризненной практической реализации такого грандиозного экономического проекта, как двухуровневая массовая ипотека по точным лекалам из учебников или опыта

развитых стран. При формировании у нас национальной ипотечной системы, необходимо учитывать конкретные российские условия, влияющие на воспроизводство системы ипотеки. Также должна быть создана и необходимая законодательная база, позволяющая реализовать соответствующие ипотечные программы.

В заключении диссертации обобщены основные выводы, результаты и рекомендации проведенного исследования.

По материалам диссертации опубликован ряд научных работ:

1. Смирнова Е.Л. Жилищная революция: Литва — пример массовой ипотеки на пост советском пространстве // Экономическая наука: проблемы теории и методологии. Международная научная конференция. Санкт-Петербург, 16-18 мая 2002 г. Тезисы докладов и выступлений. - СПб.: ОЦЭИМ, 2002.-0,7 п.л.

2. Смирнова Б.Л. Роль ипотечного кредитования в социально-экономической политике России // Экономика и управление производством: Межвузовский сборник научных трудов. СПб, выпуск №12 : Изд-во СЗГТУ, 2003. -1,6 п.л.

3. Смирнова Е.Л. Условия для ипотеки в России // Экономика и управление производством: Межвузовский сборник научных трудов. СПб, вып. №13 : Изд-во СЗГТУ, 2003. -1,4 пл.

4. Смирнова ЕЛ. Чем поможет ипотека? // Шанс. №142. 10 декабря 2003г. - 0,6 п.л.

Подписано в печать 25.02.2004. Формат 60x84'^. Печать ризографическая. Заказ № 419. Объем 1,16 п.л. Тираж 100 экз.

Издательский центр экономического факультета СПбГУ 191123, С.-Петербург, ул. Чайковского, 62.

Ifî - 415 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Смирнова, Елена Леонидовна

Введение

Содержание.

Глава 1.

Цели и принципы формирования системы ипотечного кредитования.

§ 1. Сущность системы ипотеки.

§2. Рынок ипотечного капитала.

§З.Модели организации ипотечного кредитования.

§4. Государственное регулирование развития ипотечных отношений.

Глава 2.

Особенности развития ипотеки в современных российских условиях

§ 1. Предпосылки становления ипотечных отношений в России.

§ 2. Принципы государственной ипотечной политики.

§3. Российские особенности классических моделей ипотеки.

§4 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в федеральной системе российской ипотеки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотека в системе социально-экономических отношений"

Происходящие изменения, связанные с переориентацией на рыночные законы развития, коснулись всех сфер национальной российской экономики. Новое значение приобрели экономические понятия, инструменты, отношения, не являвшиеся приоритетными в советский период российской истории (период плановой экономики). Среди таких понятий особо следует выделить ипотеку, являющуюся важным элементом социально-экономической политики, основанной на рыночных принципах развития.

Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в России является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях, становится приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.

Мировой, опыт использования ипотеки в качестве неотъемлемого инструмента государственной политики доказывает его важное значение для решения первостепенных социально-экономических задач. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Это и побудило к написанию работы, в которой мы хотели рассмотреть природу ипотеки, основные факторы, влияющие на процесс становления и развития ипотечного кредитования, направления (сферы) в социально-экономической политике, на которые оказывает свое влияние ипотека, роль основных субъектов процесса и особенно государства.

Применительно к российской действительности актуальными являются вопросы использования классических схем ипотеки в современных российских условиях, их возможные комбинации, что необходимо сделать, прежде всего на государственном уровне, чтобы механизм ипотеки действительно заработал и стал массовым, какие препятствия существуют и, следовательно, как с ними справится.

Основываясь на изучении мирового опыта, можно отметить, что наиболее явное положительное влияние ипотека оказывает на решение жилищной проблемы, в чем и заключается ее наиболее значимая роль для общества Сама сущность механизма ипотеки заключается в решении одного из важнейших противоречий сферы недвижимости -противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие сейчас в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения1. Для семей со средними доходами ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом.

На современном этапе в России также становится актуальным решение жилищной проблемы с использованием механизма ипотечного кредитования. В дореформенный период основным источником финансирования жилищного строительства являлся Государственный бюджет, дополняемый лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем2. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами.

1 Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003. - С. 10

2 Логинов МП. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения II Деньги и кредит, 2002. - № 4 - С.22

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За период реформ 1990 - 1998 годов под влиянием рыночных механизмов в сфере жилищного строительства и жилищного финансирования произошли серьезные изменения, которые выразились в том числе в сокращении бюджетных ассигнований на строительство и привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

В настоящее время государство видит своей задачей необходимость вовлечь в жилищную ипотеку как можно большие категории население с различным уровнем доходов. Но при этом, свое место в жилищной политике страны должны занимать и специальные программы государственной поддержки социально не защищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования.

Таким образом, ипотечное кредитование является тем социальным механизмом, с помощью которого государство будет способно обеспечить своих граждан жильем на рыночных условиях. Немаловажно отметить, что социальная направленность ипотечных систем — одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Важность и значимость развития рынка жилья, как составляющей рынка недвижимости, объясняется тем, что жилье в рыночной экономике

- наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.

Основой для понимания экономических взаимоотношений в ипотечном кредитовании являются закономерности, которым подчиняется рынок жилья. При административно-командной системе организации народного хозяйства рынка жилья не было. Рынок появился вместе с началом экономических преобразований. И вместе с ним появилась необходимость в становлении ипотечного кредитования.

Как отмечает Е. Ясин, различия между административно-командной и рыночной экономикой наиболее зримы именно в сфере жилищного хозяйства. Приведем цитату из его статьи: «В одной системе

- бесплатное жилье и минимальная стоимость арендной платы и коммунальных услуг. В другой - рыночная цена на жилье или его аренда такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной - жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджетов государства, местных властей и предприятий. В другой — рынок недвижимости, прежде всего жилья, является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена» .

Жилье — капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья — основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда. Рынок жилья отличен от других

3 Ясин Е. Жилищная проблема — узловой пункт экономических реформ // Вопросы экономики, 1993. - № 7 - С.49 товарных рынков. Но, несмотря на его некоторую обособленность, он, также как и другие рынки, подчиняется строгим законам рыночной экономики.

Однако уникальность положения системы ипотечного кредитования в национальной экономике объясняется тем, что кроме улучшения жилищных условий, она оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Анализ влияния механизма ипотеки на другие области экономической жизни заслуживает особого внимания и представляется актуальным для изучения в отношении придания системе ипотеки статуса сферы приоритетного внимания федерального Правительства и региональных властей.

Так, рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может способствовать не только оживлению исследуемого рынка, но и повлечь за собой достижение мультипликационного эффекта в развитии смежных со строительством отраслей. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход ведет к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе, и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья.

Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Если человек берет долгосрочный кредит, у него формируется особый менталитет, зависимый от необходимости погашения долга в течение продолжительного периода. Поэтому он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышения уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет индивидуума более серьезно относиться к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность вопросов функционирования ипотеки как в теоретическом, так и в практическом направлениях обусловили выбор темы исследования. Кроме того, нельзя не отметить уникальность сегодняшней действительности, которая заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

Однако число и качество научных исследований, посвященных проблемам российского ипотечного рынка, неадекватно масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем его становления. Как следствие, в современной экономической литературе освещение многочисленных проблем ипотечного рынка пока не заняло должного места. Кроме того, имеющиеся публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный и обзорный характер и, как правило, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. Вследствие этого — вопросы ипотечных отношений получили всего лишь частичное освещение и к тому же только в отдельных библиографических источниках.

Отсутствие достаточного количества прежде всего научной информации по ипотечным отношениям, т.е. адекватно отражающей объективные закономерности их развития в нашей стране (со сравнительным анализом достоинств и недостатков соответствующих схем, с прогнозом развития условий реального их функционирования)^ является серьезным сдерживающим началом для возрождения и становления национального ипотечного рынка.

В этой связи, чрезвычайно важно обратить внимание на возможные сценарии, по которым формируется в настоящее время и в обозримой перспективе могут развиваться модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

При написании диссертации были использованы фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных специалистов, публикации в средствах массовой печати по проблемам становления российской ипотеки, законодательные и нормативные акты.

Работы таких авторов как Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Страйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М., Максимова С.Н., Логинова М.П., Печатниковой С.Н., Ларионова А.Н. и других по вопросам исследования различных схем ипотечного кредитования, его организации и практического применения составили теоретическую базу диссертационного исследования.

Исследования проблем развития ипотеки в России нашли свое отражение в работах Архипова В., Меркулова В.В., Ужегова А.Н., Федоровой C.B., Щербаковой H.A., Жигунова И.В., Лимаренко В.И., Агапкина В.М., Смирнова В.В., Козейкина B.C., Колобова С.С., Колобовой B.C., Макаревича Л.Н., Дестресса М., Минца В.

Кроме того, в работе использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Целью диссертационной работы является рассмотрение и анализ мировых моделей ипотечного кредитования, влияния ипотеки на развитие социально-экономических отношений, предпосылок и существующих условий внедрения ипотеки на российской почве, а также выявить возможность и варианты формирования национального механизма ипотеки.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- выявлена экономическая природа ипотеки;

- определены предпосылки, подтверждающие возможность и необходимость активного внедрения ипотеки в современных российских условиях;

- рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования в зарубежной практике и пути их применения в российских условиях;

- выявлена роль ипотеки в государственной политике страны;

- определены направления совершенствования механизма ипотеки в России;

- проведен анализ основных проблем развития ипотеки в России, а также сделана попытка найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

В работе автором сделан анализ процесса развития ипотеки в России и за рубежом, обобщен практический опыт применения ипотеки и разработок возможных схем внедрения ипотеки на российской почве. Также были рассмотрены современные тенденций и проблемы развития ипотеки в России и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Разработан комплексный метод изучения ипотеки с точки зрения ее многостороннего участия в социально-экономических отношениях (как социальный механизм; как часть финансового рынка; влияние на инвестиционный процесс; активизация рынка недвижимости).

2. Описан эффект мультипликатора применительно к инвестиционному процессу в жилищном строительстве, который заключается в том, что увеличение спроса на жилье и оживление рынка недвижимости влияет на повышение спроса в смежных отраслях экономики.

3. Раскрыто особое значение недооцененных ранее в экономической теории факторов, препятствующих быстрому развитию ипотечного кредитования в России, в том числе, не сложившийся «кредитный менталитет».

4. Выявлена «двойственная природа» ипотеки, заключающаяся в том, что, с одной стороны, основная задача ипотеки — сделать жилье более доступным для основной массы населения, а с другой стороны, ипотека дает возможность строителям в условиях ограниченного предложения и большого спроса формировать монопольно высокие цены.

5. Доказано, что при внедрении и развитии ипотеки в России нельзя придерживаться только одной из классических моделей. Для каждой целевой группы должны быть разработаны разные схемы ипотечного кредитования.

6. Определены основы государственного регулирования развития ипотечных отношений посредством как общих, так и специальных методов экономической политики в области ипотеки.

7. Раскрыта особая значимость регионального опыта в построении российской системы ипотеки. и

Последовательность изложения определена логикой исследования и использованным методом анализа и синтеза Кроме того, важным является диалектический метод и системный подход к изучению возможности и способов применения ипотеки в современных российских условиях. Исследование строилось на принципах единства исторического и логического, формы и содержания.

Цели и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена введением, двумя главами, заключением, списком литературы.

Первая глава представляет теоретические основы функционирования ипотеки и обосновывает необходимость ипотечного кредитования, как одного из основных элементов стратегии развития общества, применение которого вызывает активизацию в сфере жилищного строительства, и дает дополнительный импульс росту экономики страны в целом. Также здесь рассмотрена и социальная сторона ипотеки.

Во второй главе работы рассмотрены возможности ипотеки применительно к современным российским условиям. Уточнены основные предпосылки необходимости ее применения у нас, выявлены сложившиеся к настоящему времени условия, которые должны стать основой внедрения ипотеки и определены возможности, которые дает ипотечное кредитование для модернизации социально-экономической политики. Предложены направления развития условий для того, чтобы сделать ипотеку привлекательной для ее субъектов.

В заключении сформулированы основные выводы, вытекающие из проведенного исследования, которые дают более обширное представление о роли ипотеки в основных сферах социально-экономической деятельности и могут быть основой дальнейших разработок в направлении развития ипотечных отношений в России.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Смирнова, Елена Леонидовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые не энерго-и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье не доступным для населения. И хотя спрос на жилье велик, то, что строится не отвечает необходимым заемщику требованиям. При этом дорогое жилье остается невостребованным, что может вызывать сокращение объема производства.

Развитие же ипотечного кредитования позволяет решить жилищные проблемы населения, используя рыночные механизмы. Кроме того, ипотека способна дать новый приток инвестиций в строительную отрасль, а также значительно активизировать рынок недвижимости.

В связи с этим, совершенствование механизма построения ипотеки должно занимать одно из ведущих мест в экономической политике России.

2. Следует особо отметать, что внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать: постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья; оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности; сохранить и расширить рабочие места; повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Однако, становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; отсутствие вторичного рынка закладных; отсутствие достаточной конкуренции кредиторов; неприспособленность российского менталитета к долгосрочному кредиту.

Кроме того, следует учитывать, что ипотека, в условиях высокого спроса и ограниченного предложения, может дать строительным организациям возможность формировать монопольно высокие цены, на ограничение роста которых должно быть направлено особое внимание государства.

4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья -кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

Необходимо также использовать специальные методы экономической политики, используемые в мировом опыте развития ипотечного кредитования.

5. Особо следует отметить, что в целях построения эффективного механизма ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

6. Следует также учитывать, что сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не отдельно ипотечное законодательство, с одной стороны, и ипотечные отделения в банках, с другой. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

7. При этом необходимо выделить значимость регионального опыта, так как, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который ввиду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

Кроме того, особые надежды в плане активизации ипотечных отношений возлагаются на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Однако схема работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предлагает нерыночные условия, поскольку финансирование и все возникающие при этом риски ложатся на бюджет. Причем сделано это так, что на первый взгляд система ипотечного кредитования кажется вполне рыночной. А это значит, что все зарождающиеся сейчас в стране не субсидируемые государством программы окажутся неконкурентоспособными по сравнению с ней и будут вытеснены с рынка.

Таким образом, создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом есть большие сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования. Пока во всем мире это мог себе позволить только бюджет США.

При этом довольно наивно ожидать мгновенной, безукоризненной практической реализации такого грандиозного экономического проекта, как двухуровневая массовая ипотека по точным лекалам из учебников или опыта развитых стран, необходимо учитывать и конкретные условия воспроизводства системы ипотеки. Кроме того, должна быть создана и соответствующая законодательная база, позволяющая реализовать соответствующие программы.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования система ипотечного кредитования, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, сможет работать так же, как она работает в развитых стран.

Создание системы ипотечного кредитования могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, способствовало бы развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.