Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов"

ВАКУЛЕНКО ВИКТОР ВЛАДИМИРОВИЧ

РАЗВИТИЕ КРЕДИТНЫХ МЕХАНИЗМОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ СОЗДАНИЯ СТЕЙКХОЛДИНГОВ

Специальность О8.ООЛО - Финансы, денежное обращение

и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Краснодар - 2014 00 ЬЭ^""

1 Г [.< Д Г' орц I ■ I , , < ¿. и | -г

005549060

Работа выполнена на кафедре «Экономика и основы предпринимательства» ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный доктор экономических наук, доцент

руководитель: Околелова Элла Юрьевна

Официальные Тинякова Виктория Ивановна

оппоненты: доктор экономических наук, профессор, заведующая ка-

федрой прикладной информатики учетно-финансового факультета Российского государственного аграрного университета - МСХА имени К.А. Тимирязева»

Гарипова Зайтуна Латиповна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры финансов и кредита ФГБОУ ВПО «Ульяновский государственный университет»

Ведущая ФГБОУ ВПО «Московский государственный уни-

организация: верситет экономики, статистики и информатики

(МЭСИ)», (г. Москва)

Защита состоится «19» июня 2014 г. в 13.00 ч на заседании диссертационного совета Д 212.101.05 при ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный университет» по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149, ауд. 231.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный университет»

http://docspace.kubsu.rU/docspace/handle/l/299.

Автореферат разослан «16» апреля 2014 г.

Ученый секретарь .—Дробышевская

7

диссертационного совета Лариса Николаевна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важной задачей социально-экономической политики государства является обеспечение граждан доступным и достойным жильем. Степень проработанности этой проблемы, пути ее решения непосредственно отражают уровень государственного обеспечения благосостояния граждан и общества в целом.

Рынок жилья является сложной экономической системой, - имеющей свои особенности, инструменты финансового взаимодействия и организационно-правовые формы. Государственная поддержка развития финансово-кредитных инструментов рынка жилья определяет направление для достижения реального экономического роста.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в условиях разработки и реализации мер по реформированию и совершенствованию кредитно-финансовой сферы представляет одно из приоритетных направлений государственной политики. Получившая широкое распространение система ипотечного кредитования значительно повлияла на активизацию строительного производства в целом, обеспечивая устойчивое движение капитала между собственниками и потребителями жилья.

Развитие ипотеки позволило в определенной мере снизить социальную напряженность в области обеспечения жильем граждан, доходы которых не позволяют решить жилищный вопрос самостоятельно. Но проблема доступности жилья остается, несмотря на принятие государственных целевых жилищных программ и наличие развитого института ипотеки. Возникает объективная необходимость поиска альтернативных путей решения проблемы, создания новых финансово-кредитных инструментов, способных оказать реальную поддержку гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, снизить социальную напряженность, обеспечить формирование эффективного финансового взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости.

Проблема поиска новых финансово-кредитных схем рынка жилья определила актуальность темы исследования. Разработка и создание эффективных финансовых механизмов в сфере

жилищного кредитования позволит решить одну из важнейших социальных задач — обеспечение граждан доступным и достойным жильем.

Степень научной разработанности проблемы. Тематика развития кредитных механизмов рынка жилья, организации ипотечного рынка, модели ипотечных кредитов, вопросы государственного участия в системе жилищного финансирования широко освещены в трудах зарубежных авторов: Б. Бруггемана, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Дж. Луффмана, Дж. Ньюбоулда, А. Менделоу, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Фримана, К. Эклунда.

Проблемы российского рынка жилой недвижимости, вопросы развития ипотеки, виды кредитов и условия их предоставления, вопросы государственной поддержки жилищного финансирования, модели развития и прогнозирования рынка жилищного финансирования представлены в трудах А. Асаула, С. Абрамова, И. Балабанова, Т. Виноградовой, П. Виленского, 3. Гариповой, Л. Гиляровской, А. Горчакова, П. Грабового,

A. Грязновой, Е. Жарковской, Е. Жукова, В. Капустина,

B. Ковалева, С. Колобова, В. Кузнецова, И. Рахмана, Э. Околеловой, А. Павлова, А. Пенюгаловой, В. Тиняковой, М. Тихомирова, И. Шевченко.

Динамично развивающийся рынок жилья создает объективные предпосылки для появления новых форм кредитных отношений. Несмотря на то, что проблематика развития ипотечного кредитования широко изучается в современной науке, исследователи не рассматривают вопрос о создании новых финансово-кредитных инструментов, которые включали бы в финансовую схему более широкий круг экономических субъектов, ускоряя процесс оборота кредитного капитала. Настоящее диссертационное исследование посвящено разработке и созданию эффективных форм жилищного кредитования, способствующих решению острой национальной проблемы доступности жилья.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обра-

щение и кредит, п. 9.3. «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования», 9.4. «Моделирование кредитных систем и кредитных механизмов» Паспорта специальностей ВАК.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений и разработке практических рекомендаций по созданию финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости, способствующих решению проблемы доступности жилья.

Достижение поставленной цели осуществлялось на основе решения логически взаимосвязанных задач:

- изучить развитие финансовых схем взаимодействия участников рынка жилой недвижимости и различных видов кредитования жилья;

- предложить и обосновать создание новых финансово-кредитных схем на рынке жилой недвижимости в условиях деятельности стейкхолдингов;

- исследовать методы и формы движения кредитного капитала на рынке жилья;

- раскрыть принципы формирования, аккумулирования и обращения капитала стейкхолдинга, как кредитного ресурса;

- разработать модель движения капитала стейкхолдинга в качестве аналитического аппарата оценки возможности либерализации условий кредитования;

- предложить комплекс практических мероприятий для разработки эффективной кредитной политики стейкхолдинга в условиях рисков.

Объект исследования - финансово-кредитный механизм взаимодействия участников рынка жилья в процессе создания объектов жилой недвижимости, их реализации, эксплуатации и управления.

Предмет исследования - финансовые отношения, формирующиеся в результате взаимодействия предприятий и организаций строительной отрасли и потребителей жилья в процессе создания новых финансово-кредитных схем в условиях развития стейкхолдинговых структур.

Теоретико-методологической основой диссертационного исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития финансово-кредитных инструментов рынка жилья, вопросам развития кредитных организаций и финансовых институтов, определяющих уровень развития экономики страны и отдельных ее секторов. В работе изучены аналитические материалы рынка недвижимости в части финансово-кредитной деятельности, исследованы прикладные методы моделирования бизнес-процессов, условия формирования и развития финансово-кредитной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Решение поставленных в диссертации задач осуществлялась на основе использования методов дифференциального исчисления и функционального анализа, математического моделирования и программирования, теории вероятности и математической статистики.

Информационно-эмпирическая база исследования представлена законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Правительства и Министерства финансов РФ, Президента РФ, Гражданским кодексом РФ, актами Центрального банка РФ, регулирующими кредитные отношения, нормативными документами, регламентирующими условия ипотечного кредитования, статистическими и аналитическими материалами и документами, обеспечивающими репрезентативность информационных данных рынка недвижимости, материалами научных конференций, официальными публикациями по проблемам развития и функционирования финансово-кредитных инструментов рынка жилья.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на теоретическом предположении о целесообразности совершенствования финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости на основе ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, что позволит активизировать систему взаимодействия субъектов рынка и обеспечить доступность жилищных кредитов для широкого круга потребителей.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Проблема социальной доступности жилья, несмотря на активное развитие строительной отрасли, остается одной из наиболее острых и значимых. Система ипотечного кредитования оказала существенное влияние на решение национальной проблемы, но вопрос доступности жилья по-прежнему остается открытым. Это послужило предпосылкой для исследования механизмов движения кредитного капитала на рынке жилой недвижимости, выявления проблем недостаточно эффективного финансового взаимодействия субъектов рынка, уточнения и дополнения понятийного аппарата в части моделирования оптимальных кредитных схем и механизмов формирования кредитных ресурсов на рынке жилой недвижимости. В связи с дифференциацией и вариативностью источников кредитного капитала возникает необходимость уточнения, дополнения и обоснования терминологии, объясняющей механизмы его формирования и движения.

2. Создание эффективных методов жилищного финансирования, адаптированных к современным условиям и требованиям рынка, возможно на основе формирования финансово-кредитных альянсов (стейкхолдингов), способных вовлечь в схему жилищного кредитования компании и организации смежных отраслей, заинтересованные в развитии строительства жилья, что позволяет расширить сферу межкорпоративного взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости. Появление стейкхолдингов позволит разработать рациональную стратегию денежно-кредитной политики и предложить субъектам рынка гибкие условия жилищного финансирования, основанные на либерализации кредитных требований. На современном этапе развития рынка жилья возникает объективная необходимость создания стейкхолдингов, как креативных форм экономических отношений, способных обеспечить стратегию либерализации кредитных условий и стать альтернативой существующим финансовым институтам.

3. Структура капитала стейкхолдинга обусловлена спецификой интеграционных форм взаимодействия субъектов рынка жилья, базирующихся на авторской методике формирования капитала на основе обеспечения этапности процесса аккумулирования

средств и определения источников поступлений, исходя из возможности участия в финансовой схеме юридических лиц в качестве инвестиционных стейкхолдеров, а также физических лиц в качестве заемщиков и покупателей жилья. Фонд стейкхолдинга, как совокупность интегрированных финансовых потоков, имеет особенности внутриструктурного движения капитала, основанного на перераспределении средств при возникновении дефицита отдельных направлений деятельности альянса. Пополнение фонда происходит за счет притока покупателей жилья и погашения выданных ранее кредитов. Обоснование эффективности циркуляции капитала, как во внутренней, так и во внешней среде стейкхолдинга, содержит условия практической реализации рациональной ценовой и кредитной политики организации, базирующейся на разработке адаптивной схемы формирования и движения капитала стейкхолдинга.

4. Особую значимость в деятельности стейкхолдинга приобретает возможность предложения покупателям жилья более лояльных условий жилищного финансирования относительно существующих схем ипотечного кредитования. Реализация этих условий обеспечивается за счет ускорения оборачиваемости кредитных средств, включая возможность досрочного погашения, которые могут быть реинвестированы в другие объекты жилищного строительства. Модель реверсивного движения капитала стейкхолдинга обеспечивает доступность кредитов для потребителей за счет снижения процентных ставок и формализуется в виде функции накопления доходов стейкхолдинга с последующим условием реинвестирования.

5. Для построения прогностических результатов деятельности стейкхолдингов, как стартапов рынка жилья, в условиях рисков, обусловленных неопределенностью внешней экономической среды и возможными девиациями потребительского рынка, представлена методика оценки рисков, базирующаяся на идентификации, систематизации, определении вероятности возникновения и разработке практических мероприятий по нейтрализации рисков. Ключевым моментом инструментального аппарата оценки рисков является определение вероятности востребованности предложенной схемы жилищного кредитования. Всесторонний анализ рис-

ков позволит не только прогнозировать результаты финансовой деятельности стейкхолдинга, но и принять меры по снижению активного воздействия рисков на развитие новых форм кредитных отношений.

Научная новизна исследования состоит в развитии и совершенствовании финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости на основе создания стейкхолдингов, а также методов формирования, движения и распределения кредитного капитала. Конкретные элементы научной новизны отражены в следующих положениях:

- уточнен и дополнен понятийный аппарат кредитно-финансовых схем рынка жилья, включающий определение стейкхолдинга, как финансово-кредитного альянса, деятельность которого обусловлена механизмом формирования капитала на основе системного интегративного подхода к определению источников финансовых средств, образующих фонд стейкхолдинга, что позволило дополнить исследованные А. Асаулом, Е. Жуковым,

B. Ковалевым методы формирования структуры капитала и дать объективное обоснование для введения понятия «мультикапитал стейкхолдинга», что позволяет системно исследовать процесс генезиса финансовых связей субъектов рынка жилья;

- предложено и теоретически обосновано создание стейкхолдингов в качестве эффективной формы взаимодействия субъектов рынка жилья, в котором, в дополнение к исследованиям методов и форм жилищного кредитования И. Балабанова, В. Кузнецова, П. Грабового, А. Грязновой, акцент смещен на возможности участия в кредитной схеме не только финансовых институтов, но и строительных компаний, предприятий смежных отраслей, а также физических лиц в качестве заемщиков и покупателей жилья, что позволит расширить сферу межкорпоративного взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости и обеспечить перспективное развитие кредитного инструментария;

- разработана схема формирования и движения мультикапи-тала стейкхолдинга, которая позволяет дополнить исследования структуры капитала и процессов его интеграции Е. Жарковской,

C. Колобова, С. Абрамова, уточнением механизма динамики капитала, представленным как совокупность разнонаправленных

денежных потоков, поступающих от участников стейкхолдинга, в том числе физических лиц, и затрат на строительство и эксплуатацию жилья, отличающегося системой корпоративного управления капиталом, что обосновывает результативность формирования активов для ускорения процесса создания и реализации жилых объектов, способствует рационализации кредитной политики стейкхолдинга;

- создана и доведена до практической реализации модель реверсивного движения мультикапитала стейкхолдинга, в основе которой лежит метод ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, что, в дополнение к исследованиям различных форм и методов кредитования, рассмотренных А. Горчаковым и Т. Виноградовой, позволяет либерализовать условия кредитования, обеспечивая доступность для потребителей, снижая риски участников рынка, и решить проблему формирования устойчивых финансовых связей в процессе синергизма взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости;

- предложен комплекс практических рекомендаций по оценке рисков стейкхолдинга, основу которых составляет авторский подход к систематизации, построению классификации, определению вероятности возникновения рисков в условиях неопределенности внешней среды, отличительной особенностью которого является количественная оценка наиболее активных рисков, имеющих высокую вероятность возникновения и величину возможных потерь, что позволяет выявить наиболее агрессивные факторы внешней среды и принять меры по их нейтрализации.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в реализации комплексного подхода к изучению финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости, обобщении накопленного опыта теоретических исследований системы кредитования, что может быть использовано в смежных исследованиях. Разработанная авторская методика формирования финансово-кредитных механизмов рынка жилья на основе создания стейкхолдингов, обеспечивающих оптимальные условия кредитования жилой недвижимости в рамках решения острой социальной проблемы доступности жилья. Применение предлагаемых в диссертации концептуальных положений о

методах и формах жилищного финансирования возможно в рамках деятельности субъектов рынка жилой недвижимости, обеспечивающих функциональное взаимодействие между собственниками жилых объектов и потребителями.

Выводы и рекомендации, представленные в диссертации, могут быть использованы в процессе обучения бакалавров и магистров по направлению финансов, денежного обращения и кредита.

Апробация результатов исследования работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях в 2010-2013 гг. в г. Воронеж, г. Волгоград, г. Орел, г. Саратов, они опубликованы в периодической печати, а также в изданиях научных журналов, рекомендованных ВАК. По теме исследования опубликовано 13 научных работ (7 из которых - в научных журналах, рекомендованных ВАК) общим объемом 4,5 п.л. (авт. — 3,6 п.л.).

Предложения по созданию новых корпоративных структур и внедрению адаптивных форм кредитования жилья нашли практическое применение в деятельности ЗАО Коммерческий банк «Интеркредит» (г.Москва), ООО «ПСК «ГорСтрой» (г.Москва), ООО «Спецстрой К» (г.Видное, Московская обл.), ООО «Ареал-эксплуатация» (г.Люберцы, Московская обл.), что подтверждено актами о внедрении.

Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логическими этапами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и трех приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Уточнен и дополнен терминологический ряд на основе обоснования и определения понятий, связанных с формированием кредитных механизмов рынка жилой недвижимости.

Проблема доступности жилья является острой социальной проблемой современного общества. В качестве эффективного финансово-кредитного механизма, способного активизировать экономические отношения на рынке недвижимости путем формирования устойчивой системы движения капитала между участ-

никами рынка, автор предлагает и теоретически обосновывает создание финансово-кредитных альянсов (стейкхолдингов), представляющих новые для рынка недвижимости структуры, включающие в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия смежных отраслей (ремонтного профиля, жилищно-коммунальные службы, телекоммуникационной связи, страховые компании и т.д.). Эти предприятия автор классифицирует как стратегических или мажоритарных стейкхолдеров, которые определяют основные стратегии развития и направления деятельности.

Кроме мажоритарных стейкхолдеров в структуре объединения участвуют физические лица, приобретающие жилье на условиях стейкхолдингового кредита. Физических лиц, участников системы стейкхолдингового кредитования, автор определяет как «миноритарных стейкхолдеров». Мажоритарные компании вкладывают средства на условиях паевого участия, ожидая получение прибыли. В случае миноритарных стейкхолдеров взнос являет собой возмещение части стоимости приобретаемого жилья.

Соискатель определяет структуру средств стейкхолдинга как совокупность финансовых ресурсов, формирующихся за счет различных источников. Прежде всего, это средства компаний стейкхолдеров, участвующих в финансовой схеме на этапе возведения объекта. На этапе реализации и эксплуатации в объединение могут вступить страховые стейкхолдеры, жилищно-коммунальные службы и другие компании-стейкхолдеры. Средства заемщиков, поступающие в фонд, являются дополнительным источником капитала. Дифференцированные источники формирования фонда стейкхолдинга позволили автору внести уточнения и дополнения в понятийный аппарат структуры капитала, а именно, ввести и обосновать термин «мультикапитал стейкхолдинга», который представляет интегрированный финансовый поток с учетом этапности его формирования и вариативности источников.

Основная цель создания стейкхолдингов - формирование альтернативных условий жилищного кредитования, обеспечение активизации движения капитала на рынке жилой недвижимости.

2. Предложено создание стейкхолдингов в качестве эффективной формы взаимодействия субъектов рынка жилья.

Автор предлагает и теоретически обосновывает создание стейкхолдингов в качестве эффективной формы взаимодействия субъектов рынка жилья. Участниками стейкхолдинга могут стать не только строительные компании, но и государственные и муниципальные учреждения и организации, предприятия связи и телекоммуникаций, финансово-кредитные организации и другие компании, желающие участвовать в капитале стейкхолдинга в качестве вкладчиков с целью обеспечения доходов в виде дивидендов, расширения рынка потребителей, установления экономического партнерства. Физические лица, участвующие в структуре стейкхолдинга, являются одновременно и вкладчиками, и заемщиками, получающими кредит на приобретение жилья. Это является отличительной особенностью финансовой организации.

Условием покупки жилья является приобретение его у строительных компаний стейкхолдинга. Это ограничение распространяется также на приобретение услуг ЖКХ, компаний телекоммуникационных связей и других услуг, предлагаемых в рамках стейкхолдинга. Ограничение, по мнению автора, нивелируется более низкими ставками процентов по стейкхолдинговому кредиту, что обеспечивает экономическую выгоду заемщика. Структурная схема финансовых связей стейкхолдинга представлена на рисунке 1.

Вкладчики (покупатели жилья)

__41 __

СТЕЙКХОЛДИНГ

Стейкхолдеры

Строительные компании Страховые компании Предприятия ЖКХ

и 11- Л 1Г л

Строительство жилья Реализация жилья Эксплуатация жилья

Рис. 1. Финансовая схема стейкхолдинга (составлена автором)

Автор трактует стейкхолдерскую коммуникацию как корпоративный вариант ценностного партнерства на основе формиро-

вания в обществе единого управленческого пространства, в котором происходит процесс конверсии разных видов управленческой деятельности: в производственной, финансовой, политической, гражданской, государственной и других областях.

В современных условиях российской экономики эта структура может быть более жизнеспособной, чем система ипотечного кредитования и система стройсберкасс. Возникновение стейкхол-дингов способно обеспечить условия активизации кредитных схем.

3. Разработана схема формирования и движения мулътика-питала стейкхолдинга

Определение величины капитала стейкхолдинга формализуется автором как совокупность интегрированных финансовых потоков, которые направляются на строительство жилых объектов и их последующую эксплуатацию. Соискатель определяет источники формирования средств фонда следующим образом:

У = У1+У2+...+ Уп, (1)

где Уъ У2, ..., Уп- средства стейкхолдеров (строительных организаций, предприятий ЖКХ, страховых компаний, финансово-кредитных учреждений и физических лиц).

Процесс движения финансовых потоков построен на основе возвратно-накопительной системы формирования капитала.

Движение мультикапитала стейкхолдинга представлено соискателем с одной стороны, как совокупность поступающих денежных потоков:

у+=у + у + у + V +уфи11+уф«11+уфю''+у (2\

ф стр жкх тк страх взнос страх возвр. ус.1 9 V /

где Устр - средства строительных организаций; Ужкх - средства компаний ЖКХ; Утк - средства компаний телекоммуникационных связей; Уг,„рт - средства страховых компаний; У*"" - первоначальный взнос оплаты жилья физическими лицами, вступающими в стейк-холдинг; У*"^ - страхование жилья (страховые взносы) физическими лицами; У*"^'- возврат стоимости жилья и процентов за пользование условным кредитом; Ут - оплата услуг (коммунальных, услуг ремонта, обслуживания, телекоммуникационных связей и т.д.).

С другой стороны, фонд стейкхолдинга расходуется на строительство жилья, затраты по коммунальным услугам, затраты на обслуживание жилого объекта, и т.д.:

у~—_усо _ус° _уЖКХ _уТК _у страх. ф стр-во оба затр затр выпл ? \ /

где Ктр-т- затраты строительной организации на возведение объектов; У02, - средства строительных организаций на ремонт и капитальный ремонт; V*™ - затраты компаний ЖКХ; V™ip - затраты компаний телекоммуникационных связей; ~ выплаты страховых компаний при наступления страховых случаев.

Схема формирования и движения мультикапитала стейкхолдинга представлена на рисунке 2.

Прямое движение капитала Обратное движение капитала

Рис. 2. Схема движения мультикапитала стейкхолдинга (разработана автором)

Движение капитала в рамках ассоциации различных предприятий и организаций формирует дополнительные источники средств за счет привлечения новых вкладчиков, роста жилищного строительства, его быстрой реализации и доходов от эксплуатации жилья.

Движение капитала может осуществляться не только во внешней среде. Автор предлагает схему перераспределения ресурсов внутри стейкхолдингового фонда в зависимости от возникновения финансового дефицита какого-либо направления. Внутрифондовый капитал частично может быть перенаправлен в виде внутреннего займа на решение проблем, связанных с ремонтом, эксплуатацией или техническим обслуживанием объекта. Происходит внутрихолдинговое движение мультикапитала с учетом накопительной составляющей.

Автор выявляет существенные отличия финансовой схемы стейкхолдинга от системы ипотечного кредитования. Особо отмечена возможность досрочного погашения кредита, что является взаимовыгодным условием как для покупателя жилья, так и для стейкхолдинга, так как способствует ускорению оборачиваемости капитала.

В период погашения долга за жилье физическое лицо осуществляет оплату коммунальных услуг, что также увеличивает доходы объединения.

Накопление средств в фонде стейкхолдинга представлено автором следующим образом:

+ (4)

1-1

где N — количество покупателей жилья; I — период, лет; с! — величина ежегодного погашения долга, руб.; к -оплата коммунальных услуг, руб.; I — оплата услуг телекоммуникационных компаний, руб., в том числе «Интернет» - услуг; а - доля пользователей телекоммуникационных связей; 5 - оплата страховых взносов, руб.; Р— доля застрахованного жилья.

Деятельность стейкхолдинга направлена на активизацию движения капитала и обеспечение взаимовыгодных условий для всех участников, которые вошли в состав финансово-кредитного альянса.

4. Создана модель реверсивного движения мультикапитала стейкхолдинга, обеспечивающая максимальную доступность кредитов для потребителей

Модель движения финансовых потоков построена автором на основе возвратно-накопительной системы формирования капитала. Соискатель определяет величину суммы накопления средств стейкхолдинга в виде линейной функции. В качестве характеристики функции накопления средств стейкхолдинга введено понятие «скорость погашения стейкхолдингового кредита», которая представлена автором в следующем виде:

а =¿(0 + 1(0, (5)

где й(г)- величина выплат по кредиту в месяц; l(t) - проценты в месяц.

Общая величина суммы накоплений <0 с учетом величины тела кредита и процентов будет равна

Л 24

где Укр - сумма кредита, руб.; Ткр - период, на который выдан кредит, мес.; /'-величинагодовой ставки.

Условия возврата кредита допускают досрочное погашение. Это минимизирует риски инфляции и изменения курса валют, а также позволяет существенно сократить величину процентных выплат, что выгодно заемщику. В связи с этим автор рассматривает условия досрочного погашения кредита как эффективную схему реинвестирования возвращенных средств и определяет рациональность такой кредитной политики с позиции интересов стейкхолдинга.

Автором получена функция накопления доходов стейкхолдинга в единицу времени:

(7)

6(0=(«/+/> =

(6)

У>П

У24 где V- величина кредита.

Величина потерь стейкхолдинга УП вследствие досрочного погашения долга пользователями жилья рассчитана автором следующим образом:

24 24 24

где Т— полный срок погашения кредита; () - величины накопленной суммы в единицу времени, г1 - период досрочного погашения кредита.

Соискатель определил период времени, когда динамика роста доходов и потерь примут одинаковые значения, т.е. На

основании этого условия автор рассчитывает минимальный период времени, в течение которого кредит может быть погашен без снижения доходов стейкхолдинга. Период досрочного погашения долга покупателями жилья не должен быть меньше одной трети

т

от заявленного, то есть /=—. При этих условиях кредитор не теряет прибыли, заемщик сокращает величину процентных выплат, что является взаимовыгодным условием для обеих сторон и способствует снижению кредитных рисков.

Авторская методика оценки доходов стейкхолдинга учитывает дополнительный денежный поток от оплаты услуг пользователями жилья. Рассчитаны следующие показатели:

1. Доход стейкхолдинга с учетом платежей:

л(0 = у+¿(0+*('), (9)

где V- величина стейкхолдингового кредита; Д/) - ежемесячный размер выплаты процентов по стейкхолдинговому кредиту; К({) — ежемесячные поступления от оплаты коммунальных услуг, Т- период кредитования, лет.

7 = С-5-г-С -8 = СБ(1-г) (10)

С — цена реализации жилья, тыс.р./м2; 5 - площадь реализуемого жилья, м2; г - величина первоначального взноса, % от стоимости жилья.

2. Затраты стейкхолдинга:

+5£ДЯ,*, (11)

(=1

где - себестоимость строительства жилья, тыс. р./м2; р1 - доля затрат на коммунальное обслуживание, % от тарифа.

3. Прибыль стейкхолдинга:

1=1 1=1

Авторская модель позволяет построить прогноз денежных потоков, оценить динамику расходов и доходов. Доказано, что стейкхолдинг может предложить весьма выгодные условия приобретения жилья, не теряя собственной прибыли. Ускоренная оборачиваемость финансовых потоков стейкхолдинга позволит устанавливать относительно низкие ставки по кредитам.

Реализация предлагаемой схемы кредитования жилья с созданием стейкхолдинговых структур представлена на примере жилого комплекса «Свердловский» (Московская область, Щелковское шоссе, 22 км от МКАД). Разработаны варианты ценовой политики стейкхолдинга и период возврата стейкхолдингового кредита.

Вариант 1. Снижение ставки по холдинговому кредиту

Таблица 1-Зависимость периода возврата кредита от годовой ставки по кредиту.

Годовая ставка по кредиту, % 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7

Период возврата кредита, лет 4,72 4,99 5,19 5,4 5,63 5,89 6,2 6,5 6,88 7,24

Vt IV

У = У\ У 2 =— + — 2 Т 12

/-1"

Вариант 2. Снижение величины первоначального взноса

Таблица 2 - Период возврата кредита при изменении величины первоначального взноса.

Первоначальный внос, % от стоимости жилья 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7

Период возврата кредита, лет 6,15 6,17 6,19 6,21 6,23 6,25 6,26 6,28 6,29 6,31

Автор доказывает, что сокращение сроков погашения кредита выгодно и стейкхолдингу, и заемщику. Экономическая эффективность стейкхолдеров заключается в возможности расширить рынок и увеличить объем реализации своей продукции.

5. Риски функционирования стейкхолдинга и методы их оценки

Стейкхолдинг представляет новую форму финансовых отношений на рынке жилья, что сопряжено с высоким уровнем риска.

Авторская методика оценки рисков заключается в их идентификации, систематизации, определении вероятности возникновения и разработки мероприятий по устранению рисков.

Эффективность финансовой деятельности стейкхолдинга осуществляется за счет ускорения оборачиваемости капитала, что обеспечивает условие расширенного воспроизводства посредством инвестирования прироста капитала в создание новых объектов жилья и передачи его в пользование потребителям на условиях стейкхолдингового кредитования. От того, насколько будет востребован этот механизм, можно судить об экономической эффективности деятельности корпорации.

Все перечисленные внешние факторы, а также межгрупповые и внутригрупповые конфликты порождают риски стейкхолдинга. Авторская классификация рисков, адаптированная к условиям деятельности стейкхолдинга, выделяет основные виды рисков, особенно существенно влияющие на деятельность альянса.

Риски стейкхолдинга:

- рыночный риск (снижение уровня доходов потребителей и платежеспособного спроса на жилье, невостребованность системы стейкхолдинговой реализации жилья);

- риск изменения курса валют;

- риск невозврата кредита;

- инвестиционный риск (риск неполучения ожидаемого дохода от реализации проекта, несбалансированности активов и пассивов);

- риск инфляции.

Риски заемщика:

- имущественный риск (риск повреждения объекта залога, риск утраты титула и т.д.);

- эксплуатационный риск (снижение качества оказания услуг);

- риск изменения процентных ставок (как следствие изменения уровня инфляции);

- риск инфляции.

Согласно авторской методике оценки рисков, одним из основных положений является то, что величина поступивших в бо-

лее ранние сроки средств при ускоренном возврате кредита может быть реинвестирована в другие объекты. Автором получена зависимость ставки по стейкхолдинговому кредиту от вероятности дальнейшего реинвестирования кредитных ресурсов:

где Г— период погашения кредита согласно условиям кредитного договора; / - период досрочного погашения кредита; р - вероятность реинвестирования средств.

Цена риска стейкхолдинга определена соискателем следующим образом:

я=2>,а (14)

1=1

где Qi — величина накопленной суммы от возврата кредита и уплаты процентов; р - вероятность востребованности кредитной схемы стейкхолдинга,

Привлечение вкладчиков схему стейкхолдингового кредитования возможно за счет снижения ставки по кредиту. При этом соблюдается условие сохранения уровня доходов стейкхолдинга. Для определения минимальной ставки процентов при сохранении финансовой стабильности стейкхолдинга автор вводит показатель риска, который равен:

р-{24 + 1 7^24 + 1 Т2)

к=-

24/ Г,

(15)

Соискатель доказал, что показатель риска стейкхолдинга не зависит от величины кредита. На его величину влияют срок погашения, вероятность использования стейкхолдинговой финансово-кредитной схемы и величина ставки по кредиту.

Таблица 3 - Увеличение вероятности размещения средств

Годовая ставка по кредиту, % 15,0 14,0 13,5 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0

Вероятность востребованности схемы стейкхолдинга 0,76 0,78 0,80 0,81 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,99

Исходя из того, что система стейкхолдингового кредитования может быть наиболее востребована при снижении ставки по кредиту и привлечении тем самым большего количества участников, автор обосновывает увеличение вероятности расширения рынка стейкхолдинга. Практика расчетов показала, что вероятность использования предложенной системы жилищного финансирования будет близка к 1, если ставка по стейкхолдинговому кредиту снизится до 7%. Прибыль стейкхолдинга будет обеспечиваться даже при этих условиях.

Результаты проведенного исследования показали, что практическая реализация схемы жилищного кредитования в условиях стейкхолдингов обеспечивает ускорение оборачиваемости кредитных ресурсов и позволяет сделать условия кредитования более доступными для покупателей жилья, что даст возможность развития и распространения финансово-кредитной схемы на рынке жилой недвижимости. Предлагаемая структура, образованная на условиях взаимовыгодного участия всех субъектов, являет собой новую форму финансового взаимодействия, которая будет представлять альтернативу системе ипотечного кредитования. Помимо того, что стейкхолдинг способен вступать в институциональные отношения с другими секторами общественной деятельности, он социально креативен, так как порождает свои собственные коммуникативные модели и стандарты, диффундируя их в иные сферы деятельности.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие печатные работы автора:

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК РФ

1 .Вакуленко, В.В. Методологические аспекты оценки рисков стейкхолдинга /В.В. Вакуленко // Научно-практический и методологический журнал «ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия». Серия «Инновационная экономика: человеческое измерение». -2011. - №7. - 0,29 п.л.

2. Вакуленко, В.В., Околелова, Э.Ю. Оценка риска инновационного процесса в структуре стейкхолдинга / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Околелова // Научно-практический и методологический

журнал «ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия». Серия «Инновационная экономика: человеческое измерение» - 2011. - №8. -0,3 п.л./0,15 авт. л.

Ъ.Вакуленко, ВВ., Околелова, Э.Ю. Инновационные схемы жилищного кредитования / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Околелова // Научно-практический и методологический журнал «ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия». Серия «Инновационная экономика: человеческое измерение». - 2012. - №1. - 0,3 п.л./ 0,15 авт. л.

А.Вакуленко, В.В. Модель движения мультикапитала в структуре стейкхолдинга./В.В. Вакуленко// Научно-практический журнал «Экономика и менеджмент систем управления». - 2013. -№1.1(7).-0,38 п.л.

5.Вакуленко, В.В. Финансово-кредитный механизм стейк-холдинга /В.В. Вакуленко // Научно-практический журнал «Современная экономика: проблемы и решения» - 2013. - №4. - Воронеж: Воронеж.гос.ун-т, - 0,26 п.л.

6. Вакуленко, В.В. Формирование финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости / В.В. Вакуленко // Научно-практический журнал «Современная экономика: проблемы и решения» - 2013. - №10 (46). - Воронеж: Воронеж.гос.ун-т, -0,5 п.л.

1 .Вакуленко, В.В. Развитие новых форм финансово-кредитных отношений на рынке жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов /В.В. Вакуленко // Журнал «Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса» - 2013.-№ 4(25).- 0,55 п.л.

Научные статьи в других изданиях

8. Вакуленко, В.В., Околелова, Э.Ю. Новые методы жилищного кредитования в посткризисный период / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Околелова // Экономические аспекты антикризисного развития современного общества: Материалы Международной научно-практической конференции (26 октября 2010г.) в 2-х частях. - Саратов: Издательство ЦПМ «Академия Бизнеса», 2010. -ч.2. - 0,28 п.л./0,14 авт. л.

9. Вакуленко, В.В., Околелова, Э.Ю. Механизмы движения кредитного капитала на рынке жилья / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Око-

лелова // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2010. -Вып. 8. - 0,27 п.л./ 0,13 авт. л.

10.Вакуленко, В.В., Околелова, Э.Ю. Стратегическое партнерство и управление жилищно-строительным стейкхолдингом / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Околелова // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2010. - Вып. 8. - 0,25 п.л./ 0,13 авт. л.

11 .Вакуленко, В.В. Механизм формирования и движения мультикапитала строительного стейкхолдинга / В.В. Вакуленко // Математика и ее приложения. Экономическое прогнозирование: модели и методы: материалы международной научно-практической конференции, г.Орел, 20-21 мая 2011г.; Воро-неж.гос.ун-т [и др.]. - Воронеж, 2011. - 0,38 п.л.

12.Вакуленко, В.В., Околелова, Э.Ю. Экономическая эффективность инновационных методов стейкхолдингового кредитования / В.В. Вакуленко, Э.Ю. Околелова // Научно-практический журнал «Современная экономика: проблемы и решения» - Воронеж, 2011. - №5 - 0,4 п.л./ 0,2 авт. л.

13.Вакуленко, В.В. Модель оценки рисков стейкхолдинга / В.В. Вакуленко // Анализ, моделирование и прогнозирование экономических процессов: Материалы Ш Международной научно-практической Интернет-конференции, 15 декабря 2011 - 15 февраля 2012г.; Волгоград, гос. ун-т., Воронеж.гос.ун-т. - Воронеж, 2011. - 0,36 п.л.

Вакуленко Виктор Владимирович

РАЗВИТИЕ КРЕДИТНЫХ МЕХАНИЗМОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ СОЗДАНИЯ СТЕЙКХОЛДИНГОВ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 15.04.2014 г. Формат 60 х 84 Уч. -изд. л. 1,0. Тираж 130 экз. Заказ № 1801.3

Издательско-полиграфический центр КубГУ 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149.