Развитие методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат- Ученая степень
- доктора экономических наук
- Автор
- Орехов, Денис Борисович
- Место защиты
- Санкт-Петербург
- Год
- 2015
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
Автореферат диссертации по теме "Развитие методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью"
На правах рукописи
ОРЕХОВ ДЕНИС БОРИСОВИЧ
РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ БИЗНЕС-МОДЕЛИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В УПРАВЛЕНИИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности, в т.ч.: экономика предпринимательства)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
2 2 АПР 2015
005567510
Санкт- Петербург - 2015
005567510
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»
Научный консультант -
Официальные оппоненты:
Ведущая организация -
доктор экономических наук, профессор Шубаева Вероника Георгиевна
Асаул Анатолий Николаевич, доктор экономических наук, профессор ФБГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры экономики предпринимательства и инноваций
Ахтямов Мавлит Калимович, доктор экономических наук, доцент, ФБГОУ ВПО «ЮжноУральский государственный университет» (национальный исследовательский университет), заведующий кафедрой экономики и инновационного развития бизнеса
Красюк Ирина Анатольевна, доктор экономических наук, профессор ФБГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государ ственны й то ргово-эконо ми ч еский
университет», профессор кафедры экспертизы потребительских товаров
Северо-Западный институт управления — филиал ФБГОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Защита состоится «23» июня 2015 года в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.354.16 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адресу 191023 Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21, аудитория 2071.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте http://unecon.ru/dis-sovetv Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический-университет».
Автореферат разослан «/-> » года.
2С
Ученый секретарь диссертационного совета
Т.Д.Маслова
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Благодаря росту объемов розничной торговли и повышению покупательской активности, торговая недвижимость становится всё более привлекательным объектом для девелоперов и инвесторов. По данным компании «Knight Frank» инвестиции в торговую недвижимость за 2013г. увеличились в 2 раза1.
Рост спроса создает идеальные условия для усиления конкуренции и развития новых форматов торговой недвижимости, что стимулирует освоение новых бизнес-моделей предпринимательской деятельности и радикальное переформатирование старых. Решения об изменении бизнес-моделей предпринимательской деятельности требуют применения регулярного профессионального управления торговым объектом на всех этапах его жизненного цикла, включая этап реконцепции и реконструкции, что обусловливает становление нового вида интеллектуального предпринимательства - профессионального управления торговой недвижимостью - и требует развития соответствующей теории и методологии.
Типовым объектом управления на рынке торговой недвижимости является торговый центр (ТЦ). Исследования автора показывают, что любой современный ТЦ - это уникальный объект, предлагающий потребителю эксклюзивную ценность, что позволяет привлекать и удерживать клиентуру, обеспечивать устойчивые доходы арендаторам и собственникам недвижимости. Концепция потребительской ценности ТЦ является центральным элементом успешной бизнес-модели и условием эффективного функционирования торгового предпринимательства. В связи с этим актуальными вопросами теории экономики предпринимательства становятся вопросы развития методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности на рынке торговой недвижимости, включая разработку концепций потребительской ценности, обоснование форматов ТЦ, построение экономических моделей их функционирования, управление жизненным циклом торговых объектов, способы и механизмы экономического обоснования и решения проблем реконцепции и реконструкции ТЦ.
Степень разработанности научной проблемы. Становление теории ценности (или предельной полезности) связано с работами Г.Г.Госсена, У.Ст. Джевонса, К.Менгера, Л.Вальраса и другими классиками экономической теории. Новый толчок развитию теории ценности дали исследования в области маркетинга, стратегического менеджмента и теории предпринимательства, особенно в рамках концепции бизнес-моделирования. Так, Дж. Шет, Б.Ньюмен и Б.Гросс создали теорию ценностей потребления, которая открыла новое направление исследований потребительской ценности в теории маркетинга. Б.Бабин, Р.Болтон, Т.Вудол, Дж. Дрю, К.Базу, А.Дик,
1 Сайт Международной консалтинговой компании «Knight Frank» [Электронный ресурс]. URL: http://wvw.knightfrank.ru (дата обращения: 05.07.2014).
Б.Вудраф, А.Кшшфа, Ф.Котлер, С.Лавлок, К.Монро, Т.Нильсон,
A.Парасураман, С.Слейтер, Р.Тейлер, М.Холбрук, В.Цейтамл, Б.Бускако, К.Микеле, А.Фабио, а также российские ученые И.А.Аренков, Г.Л.Багиев,
B.Н.Наумов, В.Г.Шубаева, О.У.Юлдашева, И.Юдин и мн. др. рассматривали потребительскую ценность как основу маркетинговой деятельности компании, сформировали основные положения ценностного подхода в маркетинге. Целый ряд исследователей подчеркивали, что потребительская ценность является ключевым фактором в стратегическом управлении и формировании конкурентных преимуществ компании (Mizik and Jacobson, 2003; Spiteri and Dion, 2004, Wang, Y., Lo, H.P., Chi, R. and Yang, Y., 2004, Slater, 1997). Значительный вклад в методологию оценки ценности внесли А.Арвидсон, С.Лавлок, Х.Голуб и Дж. Хенри, Ш.Магомедов, Дж. Форбис и Н.Мехта, А.Парасураман, В.Цейтамл и А.Берри и мн.др.
Значительное внимание в диссертации уделено анализу и оценке ценности шопинга и торговых центров, начало которым положили Б.Дж Бабин и М.Гриффин, Блочетал, И.Фишер и С.Амолд, Дж Шерри, П.Блох и Дж. Брюс, К.Рейнольдс, Дж.Прендергаст, У.Явас, Дж Вонг и мн.др. В России таких исследований практически не проводилось.
Основные положения диссертации также основаны на концепции бизнес-моделирования, значительный вклад в появление которой внесли работы М.Портера о цепочке ценности, а также Г.Хэмэла и С.К.Прахалада (концепция компетенций). Непосредственно подходы к бизнес-моделированию развивают следующие ученые: С.Гибсон и Р.Нолан;
C.Мортон и группа MIT2004, Д.Дебеллак; М.Джонсон, К.Кристенсен и Х.Кагерманн; А.Сливотски и Д.Моррисон, А.Остервальдер и И.Пинье; Г.Чесброу; Д.Дж.Тис, а также российские ученые С.Горелик, В.Г.Калянов, В .В .Кондратьев, В.Я.Лоренц, П.Кружилин, О.У. Юлдашева и С.В.Никифорова, А.Ю. Сооляттэ, Н.Д.Стрекалова, Г.В. Широкова, О.И. Юдин и др. Современные исследования все больше связаны с построением бизнес-моделей для конкретных отраслей, что актуально и для предпринимательской деятельности в сфере управления торговой недвижимостью.
Следует отдельно выделить значительный задел научных исследований феномена современного предпринимательства, развития его конкурентоспособности и эффективности функционирования в условиях экономики знаний. В этой сфере автор опирался на труды А.Н.Асаула, М.К.Ахтямова, Н.Ф.Газизуллина, А.А.Горбунова, О.А.Грунина, О.В.Китовой, Б.А.Колтынюка, В.Н.Наумова, В.П.Попкова, С.Г.Светунькова и др.
Следует отметить, что постепенно формируются теоретико-методологические положения по экономике предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью и розничной торговле в работах А.А.Есютиной и Е.В. Карповой; С.А.Жаркова; М.В.Ивашкина; К. Канаян, Р.Канаян и А.Канаян; С.Н.Кузьминой; О.К.Лукаша; Д.А. Попова и В.А.
Синкжова; И.А. Красюк, Н.Г.Кузнецова, Ю.Ю.Медведевой, Т.С.Степченко и В.П.Федько, А.Вороной, П.Манько и А.Старовойтова и мн.др.
Многие вопросы предпринимательской деятельности и маркетинга в области управления торговой недвижимостью достаточно хорошо методически проработаны в рамках Российской гильдии управляющих и девелоперов, которая опираясь на международные стандарты, разработала целый ряд методических рекомендаций и нормативных актов, регулирующих предпринимательскую деятельность в сфере управления недвижимостью, которые учитывались автором при написании данной работы.
Несмотря на имеющиеся работы в области исследования особенностей и условий становления предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью, вопросы развития предпринимательской деятельности и методологии ее бизнес-моделирования в этой сфере становятся все более актуальными. Появление на рынке новых форматов торговых объектов требует адекватной реакции предпринимательства, разработки и обоснования новых идей и реконцепций торговых объектов в рамках управления их жизненным циклом. Решение этих проблем связано с изучением поведения российских потребителей во время шопинга, их отношения к ценности ТЦ, а также с разработкой экономических моделей и экономического обоснования эффективности реконцепции и реконструкции торговых объектов.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методологических положений по бизнес-моделированию
предпринимательской деятельности, включая модели, методы и алгоритмы разработки концепций потребительской ценности ТЦ, экономических моделей их функционирования, выбора форматов и экономического обоснования реконцепции объектов в сфере управления торговой недвижимостью в условиях насыщения покупательского спроса.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
- выявить тенденции и проблемы развития предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью (на примере ТЦ);
- обосновать предпринимательский функционал в сфере управления торговой недвижимостью, выявить ее специфические особенности как формы предпринимательской деятельности, определить роль управляющих компаний (УК) и спектр оказываемых ею услуг;
- уточнить понятийный аппарат теории управления торговой недвижимостью применительно к ТЦ, разработать авторскую классификацию ТЦ, основанную на ценности их форматов;
- развить экономические положения теории ценности в части уточнения понятия и специфических характеристик категории потребительской ценности, дифференциации подходов к оценке потребительской ценности;
- обосновать структуру атрибутов ценности ТЦ и составить типологию российских покупателей по их отношению к атрибутам ценности ТЦ;
- развить методологические положения по бизнес-моделированию деятельности ТЦ с обоснованием структуры и содержания бизнес-модели, экономической модели ТЦ, включая показатели KPI, с учетом инфраструктурной роли ТЦ;
- разработать концептуальную циклическую модель процесса реконструкции ТЦ «причины-средства-результаты» на основе исследования процесса управления жизненным циклом ТЦ;
- сформулировать методологические принципы и предложить алгоритм обоснования концепции потребительской ценности ТЦ, а также методы определения формата ТЦ с учетом типов покупателей и значимости атрибутов ценности ТЦ;
- разработать методические рекомендации по экономическому обоснованию затрат на реконструкцию ТЦ и апробировать их в виде кейс-стади.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является предпринимательская деятельность в сфере профессионального управления торговой недвижимостью. Предметом исследования являются теоретические и методологические подходы к разработке бизнес-моделей предпринимательской деятельности и экономического обоснования развития торговых объектов (на примере ТЦ).
Теоретическая и методологическая основа исследования. Диссертационное исследование построено на положениях экономической теории и теории ценности, экономике предпринимательства, теории маркетинга розничной торговли, стратегического управления (концепция цепочки ценности, ключевых компетенций), концепции бизнес-моделирования и формирующейся теории предпринимательской деятельности в сфере профессионального управления торговой недвижимостью.
Основу методологии исследования составили системный и ценностный подходы, методы измерения и оценки ценности, социально-экономического моделирования, стратегического анализа, анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use) объектов недвижимости с вариантами обоснования экономической эффективности. Методология эмпирического исследования построена на количественных методах (опросы), а также методах экспертных оценок и кейс-стади.
Информационная база исследования включает статистические данные Росстата, данные исследований консалтинговых компаний по рынку коммерческой, в т.ч. торговой недвижимости, нормативные акты и методические положения по регулированию предпринимательской деятельности в сфере управления торговой недвижимостью.
Для проведения кабинетных исследований автор использовал базы Scopus и eLibrary, академические статьи и работы зарубежных и российских авторов по теме исследования. Эмпирическую базу исследования составили первичные данные, собранные автором в процессе опроса покупателей
торговых центров Санкт-Петербурга, экспертов рынка, материалы бенчмаркинговых исследований. Для обработки первичных данных использован инструментарий ППП SPSS.
Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов диссертации базируется на глубоком анализе релевантной академической и прикладной литературы, результатов современных научных исследований, опубликованных в ведущих периодических журналах за рубежом и в России, изучении нормативно-методической базы организации предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью
Достоверность результатов обеспечивается применением адекватных методов сбора, анализа и обработки данных, представления результатов исследования на международных конференциях и их апробацией в предпринимательской деятельности управляющих компаний на рынке торговой недвижимости.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Диссертация соответствует Паспорту специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности, в т.ч.: экономика предпринимательства) п. 8.1. Развитие методологии и теории предпринимательства; разработка методики организации
предпринимательской деятельности в различных формах предпринимательства; п. 8.6. Становление и развитие различных форм предпринимательства: организационно-правовых; по масштабу предпринимательской деятельности (малое, среднее, крупное предпринимательство); по сферам предпринимательской деятельности (производство, торгово-финансовая, посредническая и др.), по бизнес-функциям.
Научная новизна результатов исследования. Предложена методология бизнес-моделирования предпринимательской деятельности в управлении развитием объектов торговой недвижимости на основе управления жизненным циклом ТЦ, его реконструкции, реконцепции и реформатирования с элементами репозиционирования и ребрендинга, отработанная на примере формата ТЦ.
Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:
- выявлены тенденции и проблемы развития предпринимательской деятельности на рынке торговой недвижимости (рост насыщенности торговыми площадями, усиление конкуренции и радикальное переформатирование бизнес-моделей ТЦ), что позволило показать целесообразность развития управления торговой недвижимостью как специфической формы предпринимательской деятельности и вида интеллектуального предпринимательства по оказанию бизнес-услуги, выделившегося в качестве самостоятельной функции девелопмента, а также
развития методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности в этой сфере;
- выявлены особенности предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью, а именно: специфичность объекта управления в виде активов (недвижимости), доверительный и посреднический характер деятельности; необходимость наличия маркетинговых компетенций и позитивной рыночной репутации; определен состав услуг управляющих компаний (УК) на рынке торговой недвижимости и впервые предложена их классификация по видам рыночной специализации компаний. Показано, что важнейшей функцией управления торговой недвижимостью является бизнес-моделирование деятельности объекта, включая разработку его концепции, формата, экономической модели, цепочки ценности;
- развит понятийный аппарат теории экономики предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью: уточнены понятия торгового центра как пространственной социально-креативной и экономической системы, обеспечивающей интеграцию взаимодействия торговых предпринимательских структур с розничными покупателями при реализации утилитарных, гедонистических, социальных и др. потребностей населения; уточнено понятие формата ТЦ, отражающего структуру его потребительской ценности; предложена авторская типология форматов торговых центров, основанная на их потребительской ценности;
- развиты теоретико-методологические положения теории ценности: выделены два подхода к трактовке ценности (одно и много-мерный); уточнено понятие ценности как многомерного конструкта, отражающего соотношение набора выгод и полных издержек потребителя; определены специфические характеристики потребительской ценности (относительность, многомерность, субъективность и динамичность); дифференцированы подходы к оценке потребительской ценности (монетарный, немонетарный и синтетический), их достоинства и недостатки, условия применения;
- доказана структура атрибутов ценности торгового центра, состоящая из пяти факторов (атрибуты первой необходимости, разнообразие, развлечения, комфорт и удобства, люксовость), выявлены эмпирически и описаны типы (кластеры) российских покупателей по их отношению к ценности торгового центра (традиционалисты, энтузиасты, равнодушные, целеустремленные, ориентированные на развлечения);
- развиты методологические положения по бизнес-моделированию деятельности ТЦ: предложена авторская структура бизнес-модели, построенная на реализации моделей потребительской ценности ТЦ для покупателей и арендаторов, с включением в нее таких специфических элементов как маркетинговая концепция позиционирования, формат ТЦ, пул арендаторов, рынок покупателей; разработана экономическая модель ТЦ, отражающая комплементарную нацеленность УК на оборот арендаторов и собственную прибыль; сформирована система показателей результативности
(КР1) ТЦ, отражающих инфраструктурную и интегрирующую роль ТЦ как пространственной системы;
- показано циклическое развитие ТЦ как элемента торговой инфраструктуры; определены цели управления ТЦ по стадиям жизненного цикла; разработана концептуальная циклическая модель процесса реконцепции и реконструкции ТЦ «причины-средства-результаты» с обоснованием внешних и внутренних причин реконцепции и реконструкции ТЦ, целесообразных стратеги!'] и ожидаемых операционных и стратегических результатов;
разработаны методологические принципы (географической локализации исследований; стратегического анализа объекта недвижимости; бенчмаркинга; тестирования концепции потребительской ценности; определения формата ТЦ с учетом типов покупателей и значимости атрибутов ценности ТЦ) и алгоритм выбора и обоснования концепции потребительской ценности и методов определения формата ТЦ с учетом типов покупателей и значимости атрибутов ценности ТЦ;
- предложен принцип соотнесения удельных затрат на реконструкцию с разницей удельных доходов до и после реконструкции, на основе которого разработаны методические положения по экономическому обоснованию затрат на реконструкцию ТЦ.
Теоретическая значимость исследования состоит в обосновании необходимости выделения профессионального управления недвижимостью в самостоятельный вид интеллектуального предпринимательства и развития его теоретико-методологической основы, включая функцию бизнес-моделирования; в развитии теоретических и методологических положений по бизнес-моделированию предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью, включая уточнение и развитие терминологического аппарата, предложенные автором модели, методы и алгоритм разработки концепции и модели потребительской ценности ТЦ, экономическую модель функционирования ТЦ, методологические подходы к выбору и обоснованию форматов ТЦ, циклическую модель реконструкции ТЦ на основе управления его жизненным циклом и подход к экономическому обоснованию затрат на реконструкцию объектов на рынке управления торговой недвижимостью в условиях насыщения покупательского спроса.
Практическая значимость состоит в разработке: методических рекомендаций в части построения структуры элементов бизнес-модели торгового центра, включая ее алгоритм, цепочку ценности, модель ключевых бизнес-процессов; методики обоснования структуры (атрибутов) ценности ТЦ в соотношении с выявленной автором типологией российских покупателей; алгоритма выбора и обоснования формата и реконцепции торгового центра; методики экономического обоснования окупаемости затрат на реконструкцию объекта недвижимости; логики формирования и структуры системы КР1 ТЦ.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования были представлены и получили одобрение на ряде международных и региональных научно-практических конференций, а именно: на Международной научно-практической конференции «Современные тенденции в образовании и науке» (Тамбов, 31 октября 2013г.); XII Международной научно-практической конференции «Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития» (Новосибирск, 5 ноября 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития и управления инновационной деятельностью промышленных предприятий» (Санкт-Петербург, 13 декабря 2013г.); XIV Международной научно-практической конференции молодых ученых «Оценка и планирование экономической деятельности субъектов рыночных отношений: вызовы и решения» (Санкт-Петербург, 12 декабря 2013г.,); XI Международной научно-практической конференции «Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития» (Новосибирск, 3 марта 2014г.); Международный научный симпозиум «Маркетинговые компетенции и эффективность бизнеса» (Санкт-Петербург, 13-15 мая 2014г.); X Международная научно-практическая конференция «АрНкошп уёс!ескё поу!пку - 2014» (Прага, 27 июля 2014г.); Международной научно-практической конференции «Образование и наука: современное состояние и перспективы развития» (Тамбов, 31 июля 2014г.); IX Международной научно-практической конференции «Современные концепции научных исследований» (Москва,27-30 декабря 2014г.).
Основные положения и результаты диссертации включены в лицензированные образовательные программы СПбГЭУ в рамках курсов «Организация предпринимательства», «Управление цепочкой создания ценности», а также в программы повышения квалификации ВЭШ СПбГЭУ.
Методологические положения по выбору и обоснованию формата и реконцепции торгового центра, а также экономическому обоснованию реконструкции объекта недвижимости внедрены в группе компаний «УльтраПрогресс» (Санкт-Петербург).
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 36 публикациях автора общим объемом 39,2 пл. (в т.ч. 35,7 вклад автора), включающих 2 авторские монографии, 15 статей, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 293 стр., содержит 33 таблицы и 40 рисунков. В список литературы включено 270 источников, в том числе 121 - англоязычный. Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи, объект и предмет исследования, теоретическая и практическая значимость. В первой главе «Проблемы и тенденции развития предпринимательской деятельности На рынке управления торговой недвижимостью» рассмотрены тенденции развития рынка торговой недвижимости на примере развития
торговых центров; доказано, что управление торговой недвижимостью является формой предпринимательской деятельности и видом интеллектуачьного предпринимательства; дано авторское определение управления торговой недвижимости, классифицированы основные услуги профессионального управления торговой недвижимостью с выделением услуги бизнес-моделирования; разработана авторская классификация форматов торговых объектов, исследован торговый центр как объект предпринимательской деятельности и бизнес-моделирования. Во второй главе «Теоретико-методологические положения теории ценности и ее измерения» исследован феномен потребительской ценности, уточнено ее определение в части ценности торгового центра, разработана методология измерения и оценки, представлены результаты эмпирического исследования структуры потребительской ценности ТЦ по типам покупателей. В третьей главе «Развитие методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности и построения экономической модели торгового центра» исследована роль и место потребительской ценности в бизнес-моделях предпринимательской деятельности, предложена авторская структура бизнес-модели и экономической модели торгового центра. В четвертой главе «Методологические положения по совершенствованию бизнес-моделей ТЦ в процессе их реконцепции и реконструкции» представлена концептуальная циклическая модель процесса реконцепции и реконструкции ТЦ, методология и алгоритм выбора и обоснования концепции потребительской ценности и формата в процессе реконструкции ТЦ, методические положения по экономическому обоснованию затрат на реконструкцию объекта недвижимости. В пятой главе «Реконцепция и реконструкция торгового центра «Август»: кейс-стади» представлен кейс, раскрывающий возможности практического использования авторской методологии бизнес-моделирования на практике. В заключении сформулированы основные результаты работы.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Выявлены тенденции и проблемы развития предпринимательской деятельности на рынке торговой недвижимости.
Россия в последние годы стала крупнейшим розничным рынком Европы (с 2011г. - третья позиция в Европе по розничному товарообороту после Германии и Франции или 13,5%). Ежегодно в России вводится в эксплуатацию около 1,5 млн. кв.м. качественных торговых площадей или почти половина всех новых торговых площадей Европы2.
Согласно исследованиям автора, среднегодовой рост розничного товарооборота (без учета инфляции) за 7 последних лет в России составил 15% в год в денежном выражении. Динамика среднедушевого розничного товарооборота также положительная. К 2013г. товарооборот на душу населения РФ составил 165 тыс. руб. (на 16 тыс. руб. больше, чем в 2012г.). В конце 2014г. темпы роста розничной торговли несколько замедлились в связи
2 по данным консалтинговой фирмы ОГК ОеоМагке1и^
с влиянием санкций, резким падением курса рубля и другими политическими причинами . Рост основных индикаторов рынка торговой недвижимости сопровождается ростом насыщенности рынка. Средний показатель обеспеченности торговыми площадями в расчете на 1000 жителей составляет в России 111,4 кв.м. (28 место в мировом рейтинге 2013г.). При этом обеспеченность Норвегии (1-е место) составляет 632,2 кв.м. Несмотря на имеющийся потенциал роста в целом по стране, в отдельных городах России обеспеченность торговыми площадями достаточно высокая и соответствует средней европейской. Например, насыщенность Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями одна из самых высоких в стране (438 кв.м. на 1000 жителей). Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии зрелости.
Что касается проблем, то постепенное насыщение рынка качественными торговыми площадями в свою очередь вызывает рост конкуренции среди собственников и операторов торговой недвижимости, которые вынуждены совершенствовать компетенции и бизнес-модели предпринимательской деятельности. Параллельно российский покупатель становится более компетентным и избирательным, растет культура шопинга и потребления, что обусловливает появление новых форматов розничных торговых объектов, а также вызывает необходимость реконцепции и реконструкции старых.
Отсюда важнейшим трендом рынка торговой недвижимости является появление новых современных форматов и радикальное переформатирование бизнес-моделей торговых объектов, которые все более решают проблемы социализации и самоактуализации личности покупателя, становятся социально-креативными пространствами и интеграторами взаимодействия покупателей и продавцов.
2. Показано, что управление торговой недвижимостью является специфической формой и видом интеллектуального предпринимательства; выявлены его особенности; осуществлена классификация услуг УК.
Услуги профессионального управления коммерческой недвижимостью становятся все более востребованными. По некоторым оценкам только за последние 3 года емкость рынка профессионального управления коммерческой недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге увеличилась на 15%. Аналогичная тенденция характерна для регионов.
Управляющая компания (УК) выступает посредником между собственником помещений и основными потребителями в виде потенциальных арендаторов и конечных розничных покупателей. УК решают посреднические задачи, находясь между собственником недвижимости и клиентами (арендаторами и конечными покупателями). Их задача -сформировать инвестиционную и рыночную привлекательность торгового объекта: инвестиционную - для арендаторов (в том числе якорных, которые часто выступают инвесторами), а рыночную - для конечных розничных
3 Рассчитано автором по данным Россгата.
покупателей. В связи с этим, важнейшей функцией управления торговой недвижимостью становится бизнес-моделирование функционирование объекта недвижимости, включающее разработку концепции, формата, экономической модели и т.п. (рис.1).
Таким образом, управление торговой недвижимостью — это особая форма предпринимательской деятельности, обеспечивающая предпринимательский доход собственникам торговой недвижимости (часть которого распределяется в оплату услуг по управлению недвижимостью) за счет реализации функции профессионального управления ею, включая эксплуатацию объекта (Facility Management), управление арендными отношениями (Property Management), доверительное управление финансовыми активами (Asses Management), управление строительством (Building Management), консаитинг, исследовательские услуги, инвестиционные услуги, оценочные услуги.
В России предпринимательская деятельность в области профессионального управления коммерческой недвижимостью выделилась из строительной или предпринимательской деятельности девелоперов как специфический самостоятельный вид интеллектуального
предпринимательства в сфере профессиональных услуг (бизнес-услуг). Автором определен набор услуг УК и предложена их классификация (рис.1).
Рисунок 1 — Классификация услуг профессионального управления недвижимостью
В работе выявлены специфические особенности интеллектуального предпринимательства в сфере профессионального управления торговой недвижимостью:
- объектом управления является актив в виде объекта недвижимости, что предполагает постоянную оценку наилучшего и наиболее эффективного его использования (highest and best use), а также разработку концепции и бизнес-модели его функционирования для максимизации доходов;
- деятельность носит доверительный характер, то есть не предполагает наличия собственности на объект недвижимости, а только прав управления этой собственностью в интересах правообладателя и в рамках существующего договора доверительного управления;
- рыночная привлекательность и конкурентоспособность такого предпринимательства существенно зависят от репутации УК, определяющей доверие потенциальных клиентов (собственников недвижимости) к компетенциям сотрудников;
деятельность является посреднической, поскольку УК взаимодействует сразу с тремя видами клиентов (собственники недвижимости, арендаторы/инвесторы и конечные покупатели), а ее доходы формируются как часть доходов от эксплуатации объекта недвижимости;
- принципиально важную роль в деятельности УК играют маркетинговые компетенции.
3. Развит понятийный аппарат теории экономики предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью: уточнены понятия ТЦ, формата ТЦ, предложена авторская типология форматов ТЦ.
В работе раскрыта социально-экономическая и пространственная сущность ТЦ, который является, с одной стороны, элементом торговой инфраструктуры и выполняет экономическую посредническую функцию, обеспечивая взаимодействие покупателей и продавцов. С другой стороны, ТЦ является пространственной системой, поскольку предлагает социально-креативное пространство, в котором продавцы могут наиболее эффективно представить свои товары «лицом», а покупатели могут на месте (в ТЦ) удовлетворять утилитарные, гедонистические, социальные и др. потребности.
Согласно авторскому определению, ТЦ - это пространственная социально-креативная экономическая система, являющаяся частью более сложной системы инфраструктурного обеспечения торговли, в рамках
которой_осуществляется интеграция взаимодействия торговых
предпринимательских структур с конечными розничными покупателями и реализуются утилитарные, гедонистические и социальные потребности населения (покупателей). Пространственная природа предопределяет специфические характеристики ТЦ:
- единое архитектурное решение здания, включая его внутреннюю планировку, комфортный дизайн и атмосферу для покупок;
- единое местоположение; транспортная доступность, легкость координации транспортных и пешеходных потоков, наличие парковки;
- единое ландшафтное решение прилегающего пространства;
- наличие соответствующего концепции ТЦ пула арендаторов, обеспечивающего полный комплекс услуг: шопинг, развлечения, питание, бытовые услуги, социальные, образовательные услуги и т.п.;
- единый имидж ТЦ как аналог корпоративного зонтичного бренда для всех арендаторов, добавляющего ценность их услугам и товарам;
единое профессиональное управление и совместное участие собственника (или УК) и арендаторов в развитии ТЦ.
ТЦ функционирует как предпринимательская структура и предлагает потребительскую ценность покупателям, которая требует постоянного совершенствования, поскольку устаревает под влиянием конкуренции. Потребительскую ценность ТЦ отражает его формат.
Формат торговой недвижимости представляет собой тип торгового объекта, объединяющий несколько его характеристик: потребительскую ценность (структуру удовлетворяемых потребностей), местоположение, ассортимент товаров и услуг и степень их специализации, уровень цен, набор якорных и других арендаторов, конструктивные особенности здания. Формат является важнейшим элементом бизнес-модели ТЦ.
В работе исследованы существующие классификации форматов ТЦ и обнаружено, что все они не отражают их эволюции, а также радикальной трансформации потребительской ценности. В работе предложена авторская типология форматов ТЦ, основанная на эволюции их потребительской ценности (табл.1).
4. Развиты положения ценностного подхода как универсальной методологии исследования: уточнено понятие и специфические характеристики потребительской ценности, дифференцированы подходы к оценке потребительской ценности.
В работе показано, что основы теории потребительской ценности сложились в 19 веке и до сих пор формируют базовые положения ценностного подхода. Автором установлено, что феномен ценности -синтетический. Ценность - центральная концепция многих наук: философии, психологии, социологии, а также экономической теории, теории маркетинга, экономики предпринимательства и стратегического менеджмента.
Экономика предпринимательства непосредственно связана с концепцией ценности. Так, один из апологетов теории ценности С.Слейтер (1997: 166) считал, что «...причина существования и успеха фирмы - в создании потребительской ценности».4 Поэтому еще в 1997 г. Слейтер рассматривал необходимость обновления теории фирмы и создания ценностной теории фирмы (Slater, 1997).
4 Slater, S.F. (1997) 'Developing a Customer Value-Based Theory of the Firm', Journal of the Academy of Marketing Science 25(2): 162-7.
Таблица 1 - Типология современных форматов торговых центров
Тин ТЦ Характеристики формата Big box ТЦ (торговый центр) ТРЦ (торгово-раз владетельный центр) Торговый парк Ритейл парк
Потребительская ценность формата Утилитарная Утилитарная + гедонистическая + социализация Утилитарная + гедонистическая + социализация и самоакт. Экономичный формат ТРЦ Экономичный формат ТЦ
Позиционирование Эконом сегмент Средний, средний +, премиум Ценовой сегмент средний+ и премиум Средний ценовой сегмент Эконом сегмент
Особенности конструкции здания Ангарные сооружения Фундаментальное здание Фундаментальное здание современного внешнего и внутреннего дизайна Экономные технологии и конструкции Самые дешевые техн. (ангарные сооружения)
Ассортимент Однообразен, зависит от специализации магазина-якоря Товары повседневного спроса, бытовые услуги Широкий ассор-т товаров повседневного спроса, длител. пользования, развлечения, рестораны Оптимальный ассор-т тов-в повседневного спроса, длит. поль5-ния, развлечений, ресторанов Оптимальный асс-т тов-в повседневного спроса, длительного пользования, быт. усл.
Якорные арендаторы Один большой под одной крышей. Например, супермаркет или DIY Один-два под одной крышей (50-70% СЬА) Один-два больших и мшш- якоря, фэпш-галерся, фуд-корт, якоря с развлечениями, под одной крышей, большие общие зоны, многоэтаж. Якоря - 50% ОЬА Два крупных якоря, мини-якоря, фэшп-галерея, фуд-корт, под одной крышей, одноуровневый, но меньше общие зоны. Якоря - 70% GLA Несколько крупных якорей (не менее 5) под разными крышами, единая локализация, парковка, минимум общих переходов
Местоположение В центре района В центре района В центре города, района, за городом За городом За городом
Торговая плошать До 5 тыс. кв.м до 30 тыс. кв.м от 30 до ] 00 тыс. кв.м До 50 тыс. кв.м До 50 тыс. кв.м
Зона охвата, покупательская доступность До 2 км; 10-минутная пешеходная доступность До 5 км; 20-мшгутная пешеходная доступность до 10-30 км; 30-минугная пешеходная и 20-минутная транспортная доступность до 10-45 км; 40-минутная транспортная доступность до 10-45 км; 40-минутная транспортная доступность
Автором выделено два подхода к определению ценности: одномерный (ценность как соотношение выгод и затрат потребителя) и многомерный (ценность как сложный конструкт, включающий как экономическое, так и психологическое, эмоциональное, духовное и др. измерения).
Детальный анализ определений потребительской ценности, проведенный автором, позволил внести уточнение: потребительская ценность представляет собой сложный умозрительный конструкт, отражающий как функциональные (утилитарные), так и социальные, психологические, эмоциональные и др. аспекты выгод, представляющих важность для потребителя при принятии решения о выборе товаров и услуг, в сравнении с полными издержками потребителя (экономическими, психологическими, временными и т.п.) на их приобретение и использование (потребление).
Автором показано, что потребительская ценность различных товаров и услуг будет иметь разную структуру не только для разных продуктов, но и для разных сегментов потребителей одного и того же продукта. При изучении потребительской ценности конкретного продукта (предложения) необходимо проводить полевые исследования непосредственных потребителей этих продуктов или экспертов.
Рисунок 2 - Классификация подходов и методов к оценке потребительской ценности
В работе выделены следующие специфические характеристики потребительской ценности:
- относительность, поскольку рассматривается по отношению к конкурентам с точки зрения потребителя;
- многомерность, поскольку покупатели оценивают комплекс выгод и совокупность затрат одновременно;
субъективность, поскольку восприятие ценности каждым покупателем индивидуально и основано на его личных ценностях;
- динамичность, то есть ценность меняется и зависит как от внешних, так и внутренних факторов (например, технологических, социальных, экономических или уровня знаний потребителя).
Автором выделено три подхода к измерению потребительской ценности (рис.2). Каждая группа методов имеет свои достоинства и недостатки, поэтому различные подходы и методы должны применяться совместно и с учетом цели исследования.
5. Автором проведено эмпирическое исследование, в ходе которого сформированы структура атрибутов ценности торгового центра и типы (кластеры) российских покупателей по их отношению к к значимости атрибутов ценности торгового центра.
В рамках работы автором проведено эмпирическое исследование с целью выявления структуры атрибутов ценности ТЦ и определения типов покупателей и их предпочтений. Основные гипотезы исследования (обе подтвердились):
1 - структура атрибутов потребительской ценности ТЦ состоит из пяти факторов: атрибутов первой необходимости, разнообразия, развлечения, комфорта и удобства, люксовости;
2 - разные типы (кластеры) покупателей предъявляют разные требования к важности атрибутов ТЦ.
Методология исследования была построена на количественном опросе потребителей. Респондентам предлагалось оценить 24 атрибута ценности ТЦ по 5-бальной шкале (1- наличие атрибута абсолютно не важно, 5 - очень важно) с целью определения относительной значимости каждого атрибута. Вторая часть анкеты была представлена вопросами, содержащими демографические и поведенческие характеристики потребителей. Всего было опрошено 623 человека.
Обзор академической литературы позволил автору синтезировать 26 атрибутов ценности ТЦ, разделенных на 5 групп. Для проверки надежности и валидности факторной структуры были проведены анализ пригодности и факторный анализ. Анализ пригодности структуры факторов позволил исключить 2 атрибута (осталось 24 из 26) и показал, что значение Альфы Кронбаха по всем факторам выше 0,7, что гарантирует высокую пригодность модели. В таблице 2 представлены результаты факторного анализа и основные показали проверки валидности модели.
Таблица 2 - Результаты факторного анализа
Факторы привлекательности ТЦ Атрибуты (переменные) КМО* Суммы квадратов нагрузок швлечения
Итого % дисперсии
Атрибуты первой необходимости - чистота помещений - привлекательность интерьера - безопасность - качество сервиса - качество товаров и услуг - уровень цен 0,618 0,000 2,040 66,787
Разнообразие - разнообразие магазинов наличие магазинов одн.категории - наличие разнообр. ресторанов - доступность модных товаров 0,576 0,000 2,253 75,908
Развлечения - наличие кинотеатра - наличие рекламных кампаний - развлекательные программы - игровое пространство для детей - развлечения для взрослых - наличие программ лояльности 0,500 0,001 2,022 59,034
Комфорт и удобство - транспортная доступность - наличие супермаркета - часы работы ГЦ наличие др. сервис, провайдеров - доступность парковки 0,755 0,000 1,044 82,897
Лкжсовость представленность люкс, брендов - внешние атрибуты ТЦ (фасад) - популярность ТЦ (имидж) 0,500 0,002 1,978 48,987
* - мера выборочной адекватности Кайзера-Мейера-Олкина
Вторая часть исследования состояла в кластерном анализе данных для выявления различных типов покупателей по их отношению к значимости атрибутов ценности ТЦ. Процедура кластерного анализа позволила выявить и описать 5 сегментов/кластеров покупателей ТЦ: традиционалисты (37%), энтузиасты (11%), равнодушные (8%), целенаправленные (28%), ориентированные на развлечения (16%).
Каждый из кластеров был описан по демографическим характеристикам (возраст, пол, наличие детей до 16 лет); поведенческим (время, проведенное в ТЦ, наиболее частое время визита, частота посещения ТЦ, отношение к шопннгу, доминирующие мотивы посещения) (фрагмент табл.3); значимости атрибутов привлекательности ТЦ (фрагмент табл.4).
Таблица 3 - Поведенческие характеристики кластеров (фрагмент)
Поведеическис Варианты ответов Традицио- Энтузи- Равнодуш- Целенаправ- Ориентир-ные х2
характеристики налисты^ асты^ ные, % ленные, % на развлеч-я,%
Отношение к - Обожаю шопинг 7 48 3 12 17 13,678 0,002
шопингу - Мае скучно во время шопинга 6 3 58 9 13
- Я ненавижу шопинг 2 1 9 6 8
- Я покупаю, поскольку мне это нужно 44 21 25 41 37
- Иногда люблю походить по магазинам 41 27 5 32 15
Доминирующие - Купить необходимые товары 55 19 45 37 12 18.454 0,000
мотивы - Купить что-то конкретное 26 15 31 45 5
посещения ТЦ - Просто походить-посмотреть 5 39 10 3 И
- Развлечься 10 23 5 9 48
- Привел развлечься детей 4 4 9 6 24
* а<.001.
Таблица 4 - Атрибуты привлекательности ТЦ по кластерам (фрагмент)
Факторы Атрибуты (переменные) Традицио Энтузиас Равноду Целенапра Ориентир, на Р-уа1ие
привлекатель- -налисты, ты, шные,% в-лепные, развлеч,% сапсе
ности ТЦ % % %
Атрибуты первой - чистота помещений 4,4 4,7 за 3,7 3,9 72,060 0,000
необходимости - привлекательность интерьера 4,2 4,9 3,1 3,8 4,5 31,678
- безопасность 4,1 3,9 3,3 4,1 4,4 12,567
- качество сервиса (до, в процессе и после) 4,8 4,1 3,6 4,7 4,6 55,675
- качество предлагаемых товаров и услуг 4,8 4,8 4,5 4,9 4,7 68,987
- уровень цен (ценовое позиционирование) 4.9 4,7 4,6 4,8 4,8 134,67
Средняя 4,53 4,01 3,71 4,28 4,48
Разнообразие - разнообразие магазинов (разной категории) 4,6 4,8 2,9 4,8 3,1 34,563 0,000
- наличие магазинов одной товарной категории 4,2 4,5 3,1 4,7 3,3 45,671
- наличие разнообразных ресторанов 4,4 4,1 3,8 3,1 4,7 38,967
- доступность модных товаров из нов.колл. 4,1 4,9 2,8 4,2 3,6 31,659
Средняя 4,3 4,57 3,15 4,2 3,67
6. Развиты методологические положения по бизнес-моделированию деятельности торгового центра: разработана структура бизнес-модели и экономическая модель ТЦ.
В работе показано, что специфика ТЦ в том, что он создает только добавленную ценность, являясь элементом торговой инфраструктуры, обеспечивающей места и пространство для предоставления товаров и услуг. ТЦ является частью деловой эко-системы, общей для всех компаний, использующих систему распределения, основанную на продажах через розничные магазины, расположенные в торговых центрах.
Особенностями авторской бизнес-модели ТЦ как элемента деловой эко-системы являются (рис.3):
- ее тесная связь и зависимость от бизнес-моделей компаний-партнеров (потенциальных арендаторов ТЦ), а также от моделей поведения конечных потребителей, выбирающих для покупок ТЦ;
- наличие минимум двух категорий потребителей — арендаторов (и/или инвесторов) и розничных покупателей, что обусловливает наличие двух моделей ценности ТЦ;
включение в бизнес-модель маркетинговой концепции позиционирования (выбор потребительской ценности и формата ТЦ);
- взаимосвязь цепочки ценности с рынком потенциальных продавцов товаров и с рынком потенциальных розничных покупателей;
- включение экономической модели, учитывающей модель прибыли как собственника, так и арендаторов (партнеров).
Таким образом, структура бизнес-модели ТЦ должна увязывать не только внутренние элементы (модель ценности, сегменты потребителей, ресурсы, процессы и цепочку ценности), но и внешние элементы деловой эко-системы - бизнес-моделей потенциальных партнеров (арендаторов/инвесторов) и моделей поведения покупателей.
Автором показано, что основная задача экономической модели ТЦ как части бизнес-модели не только показать структуру доходов и нормативы расходов УК, которые определяют рентабельность бизнеса, но и учитывать необходимость создания покупательского потока для обеспечения максимального товарооборота (для арендаторов/инвесторов).
Отсюда специфика экономической модели состоит в наличии двух параллельных бизнес-процессов, обеспечивающих максимизацию экономического эффекта от деятельности ТЦ. УК заинтересована не только в увеличении прибыли от деятельности ТЦ, но и в увеличении оборота ТЦ, поскольку арендные платежи (основной доход УК) являются следствием наличия оборота ТЦ (рис.4). Экономическая модель ТЦ увязывает интересы трех групп потребителей УК — розничных покупателей, арендаторов/инвесторов, собственников через создание ценности для розничных покупателей, которая в итоге трансформируется в ценность для арендаторов/инвесторов и собственников.
Рынок продавцов товаров и услуг -
Пул потенциальных арендаторов и их бизнес-модели
ь
Маркетинговая копнепцпя позиционирования ТЦ
Формат ТЦ
Модель ценности ТЦ для розничных покупателей:
■ атрибуты первой необходимости
■ разнообразие, - развлечения
• комфорт и удобства; - люксовость_
Модель ценности ТЦ для арендаторов:
■ местоположение
- характеристики торговой площади
- ценовая политика; - услуги УК
Целевые розничные покупатели:
- уровень дохода
- тип покупателя по отношению к шошшту
Целевые арендаторы:
- ценовой сегмент
- товарная специализация
- рыночный имидж (сила бренда)
Ключевые ресурсы ТЦ:
- параметры участка под ТЦ и прилегающей территории
- здание и проектировочные решения, включая дизайн помещений
- имидж и бренд ТЦ (позиционирование на рынке)
Ключевые бизнес-процессы ТЦ:
- технологические процессы (функционирование инженерных систем, организация прилегающей территории)
- организация торговли внутри ТЦ и управление качеством услуг покупателям
- управление взаимоотношения с арендаторами (управление качеством услуг)
- маркетинг ТЦ во внешней среде и маркетинг внутри ТЦ
Цепочка и сеть ценности
Управление взаимоотношениями с арендаторами (сеть партнеров) Маркетинг ТЦ (продвижение бренда) Организация розничной торговли и процесса предоставления услуг Управление лояльностью розничных покупателей
Рынок потребителей товаров и услуг-
Пул потенциальных покупателей и модели их поведения
Экономическая модель: затраты и доходы (ценность для собственников) Рисунок 3 - Структура бизнес-модели торгового центра как элемента деловой экосистемы
1. Бизнес-процесс максимизации оборот а ТЦ за счет создания ценности для розничных покупателей
Разработка/: Создание Управление ____
концепций и покупательско - ! потоком и 1— . Обслуживание
бизнес-модели ' го потока эффективная Г.Л покупателей
ТЦ (марке гипгТЦ) организация (оборот ТЦ)
2. Бизнес-процесс максимизации прибыли ТЦ (создание ценности для собственников) за счет эффективного управления затратами
и...... тч ' Управление затратами ч , „ .„ .
Доходы ТЦ г " ' —Прибыль ТЦ
(арендные платежи) № „ (ло.чнд соСсгвеш1НКа)
Рисунок 4 - Экономическая модель ТЦ: ориентация одновременно на оборот и на прибыль
Автором предложена система показателей (КР1) для оценки эффективности деятельности УК и в целом ТЦ (табл.5).
Группы показателей Показатели
Экономические показатели деятельности УК - ставка арендных платежей, руб. / кв.м - операционные расходы на 1 кв.м. ОЬА - доходность ТЦ
Показатели экономической эффективности ТЦ - оборот / на 1 кв. м бЬА - средний чек - операционные расходы на 1 ООО чел.
Показатели маркетинговой эффективности ТЦ - покупательский поток и его динамика (прирост, падение) - шопинг индекс - удовлетворенность клиентов - удовлетворенность арендаторов - имидж бренда ТЦ (привлекательность)
Показатели управленческой эффективности - сроки договоров, - наличие листа ожидания, - форма арендной платы (доля фиксированной и переменной части арендного дохода), - доля вакантных площадей
Показатели социальной / общественной эффективности - размер налоговых платежей - число созданных рабочих мест - соответствии стан-там безопасности Нац. сист. класс-ции ТЦ
предложенные показатели рекомендуется использовать в процессе бенчмаркинга при сравнении торговых центров-конкурентов, а также в сравнении с нормативными показателями Национальной системы классификации ТЦ для управления жизненным циклом ТЦ и своевременного принятия решения о его реконцепции и реконструкции.
7. Определены цели управления ТЦ на каждой стадии его жизненного цикла. Разработана циклическая модель процесса реконструкции ТЦ «причины-средства-результаты».
В работе исследован жизненный цикл ТЦ, его стадии и цели управления на каждой стадии (рис.5).
Операционный доход, рубУгод
Эффективным «highest and best use» анализ и обоснование реконцепцнп
время
Реконцепция и реконструкция ТЦ
Эффективный «highest and best use» анализ и обоснование концепции
Разработка концепции ТЦ
Вывод на рынок
Рост
Зрелость
Спад
Рисунок 5 - Цели управления жизненным циклом ТЦ
Автором предложена концептуальная циклическая модель процесса реконструкции ТЦ, которая увязывает причины реконструкции со средствами и результатами, которых хочет достичь УК (рис.6).
ПРИЧИНЫ
РЕКОНСТРУКЦИИ
Внешняя среда:
- новые тренды, форматы;
- рост конкуренции;
- отток покупателей;
- рост спроса;
- изменение закон-ва и т.п.
Внутренняя среда:
- падение операционной эффективности;
- физ. Износ зданий;
- моральный износ дизайна;
- устаревание концепции;
- ошибки в позиционировании и проектировании
Ч
СРЕДСТВА-
РЕКОНСТРУКЦИЯ - новые архитектурно-планировочные решения внешнего и внутреннего дизайна помещений
+ новый формат (реконцепция)
■ репозиционирование
+ ребрендинг
А -1
РЕЗУЛЬТАТ -ОПЕРАЦИОННЫЕ ЭФФЕКТЫ:
- рост шопинг индекса;
- рост среднего чека;
- падение стоимости привлечения 1 клиента
СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЭФФЕКТЫ:
- рост рыночной привлекательности бренда ТЦ;
- рост инвестиционной привлекательности;
- устойчивость доходов от аренды;
- снижение доли вакантных гоющадей
Рисунок 6 - Циклическая модель процесса реконструкции ТЦ «причины - средства - результат»
Модель является циклической, то есть повторяется через определенные циклы (в среднем каждые 15 лет), зависящие как от внешних, так и от внутренних причин. Реконструкция может сочетаться с изменением формата, репозиционированием и ребрендингом. В результате реконструкции должны улучшиться два типа показателей: операционные и стратегические эффекты.
8. Разработаны методологические принципы и алгоритм выбора и обоснования концепции и формата потребительской ценности в процессе реконструкции ТЦ.
В работе показано, что методология выбора и обоснования потребительской ценности ТЦ должна строиться на ценностном подходе, что обусловливает применение следующих методологических принципов: принципа географической локализации исследований; стратегического анализа объекта недвижимости; бенчмаркинга; тестирования концепции потребительской ценности; определения формата ТЦ с учетом типов покупателей и важности атрибутов ценности ТЦ. Основываясь на данных принципах автором построен алгоритм выбора и обоснования концепции потребительской ценности и формата ТЦ (рис.7).
Рисунок 7 - Алгоритм выбора концепции и формата торгового объекта
В рамках алгоритма автором предложены два метода определения формата ТЦ: с учетом типов покупателей и важности атрибутов ценности ТЦ. Исследования автора показали, что разные сегменты потребителей могут выбирать форматы магазинов в зависимости от своих предпочтений. В связи с этим автором смоделированы пять «идеальных форматов» для разных сегментов/кластеров потребителей (рис.8).
*=♦— ЦЬ - атрибуты первой необходимости
-"М—Ш - разнообразие
■"йп'ие - развлечения
- комфорт и удобства
1 и! - люксовость
Рисунок 8 - Идеальные форматы для разных сегментов потребителей
На рис.8 показано, что идеальный формат, например, для традиционалистов (F1 - trad) - формат с высоким уровнем комфорта, удобств и атрибутов первой необходимости. Чуть менее значимыми являются разнообразие и развлечения, наименее значимым - люксовосгь.
Недостатком метода является его узкая применимость и недоучет фактора ценового позиционирования. Метод будет хорошо работать только в условиях позиционирования небольшого магазина на очень узкую группу потребителей, характеризующихся достаточно однородным образом жизни (например, проживающих в небольшом закрытом элитном поселке) и доходами.
В связи с этим автором был предложен второй подход, предполагающий, что полезность формата связана со значимостью различных атрибутов ценности ТЦ. Тогда:
UFi = kbUb + lgUd + k0Uc + keUe + k,Ul, где
UFi - общая полезность i-го формата ТЦ
k b,d,c,e,i - коэффициенты важности атрибута в общей полезности формата,
kb + kd + kc + ke + k,= 1.
Ub - полезность атрибутов первой необходимости;
Ud - полезность разнообразия ассортимента и услуг;
Uc - полезность комфорта и удобства;
Ue - полезность развлечений;
U1 - полезность люксовости.
Отсюда, каждый формат можно описать составляющими ценности ТЦ и их значимостью внутри формата.
Автор провел экспертный опрос специалистов в области розничной торговли для определения значимости разных атрибутов ценности ТЦ в различных ценовых форматах. В табл.6 представлены средние оценки, полученные для разноценовых форматов ТЦ.
Таблица 6 - Набор атрибутов ценности ТЦ в различных форматах _ (экспертная оценка)__
Атрибуты ценности (полезности) ТЦ Низкий ценовой сегмент (формат«эконом») Средний ценовой сегмент (формат«средний») Высокий ценовой сегмент (форм ат«премиум »)
Полезность атрибутов первой необходимости 0,78 0,18 0,19
Полезность разнообразия - 0,33 0,17
Полезность комфорта и удобства 0,13 0,10 0,19
Полезность развлечений 0,09 0,32 0,11
Полезность люксовости - 0,07 0,34
ИТОГО общая полезность : \ 1,0 1,0 1,0
Из табл.6 видно, что формат «эконом» имеет следующую структуру полезности:
UF эконом = 0,78Ub + OUd + 0,13Uc + 0,09Ue + OUI
Это означает, что для покупателей самым значимым элементом ценности являются атрибуты первой необходимости. Совсем не имеет значимости разнообразие и люксовость. Низкие показатели имеют комфорт и удобство (0,13) и развлечения (0,09).
Принципиально другая картина по двум другим форматам. UF средний = 0,18Ub + 0,33Ud + 0,lUc + 0,32Ue + 0,07U1 UF премиум = 0,19Ub + 0,17Ud + 0,19Uc + 0,1 lUe + 0,34U1 Если вместо экспертного опроса провести опросы потенциальных потребителей, то можно определить идеальный формат для конкретного ТЦ.
9. Разработаны методические положения по экономическому обоснованию реконструкции торгового центра, апробированные на примере ТЦ «Август».
Логика рационального поведения инвестора подсказывает, что положительное решение о реконцепции и реконструкции будет принято в случае, когда затраты на реконструкцию не будут превышать дополнительных доходов, полученных после реконструкции объекта. Таким образом, принцип соотнесения удельных затрат на реконструкцию с разницей удельных доходов до и после реконструкции должен лежать в основе принятия решения о вариантах реконцепции и реконструкции. Данное утверждение автор формализовал в следующем виде:
ЗР _ ДП1 ДП0
-.где (1)
GLAl ~ GLA1 GLA0
ЗР - общие затраты на реконцепцию и реконструкцию ТЦ, тыс. руб.;
<ЗЬА0,1 - размер арендопригодной торговой площади до и после реконструкции,
кв.м;
ДП1 - прогнозируемый годовой денежный поток (чистый операционный доход) от эксплуатации реконструированного объекта, тыс. руб.;
ДПО - прогнозируемый годовой денежный поток (чистый операционный доход) от эксплуатации объекта в случае отказа от его реконцепции и реконструкции, тыс. руб.
— - удельные затраты на реконструкцию, тыс. руб. на кв.м.ОЬА
Формула показывает, что удельные затраты на реконструкцию должны быть меньше или равны будущему дополнительному доходу с единицы торговой площади в результате реконструкции ТЦ.
Следуя данной логике (строгая окупаемость затрат в течение года), затраты на реконструкцию могут быть определены: „„ /ДП1 ДПО \
Практика показывает, что срок окупаемости строительства ТЦ находится в пределах между шестью и восемью годами. Желаемый срок окупаемости реконструкции - 1 год. Если затраты на реконструкцию окупаются дольше, чем в течение года, следует воспользоваться формулой дисконтирования денежных потоков.
1%=1(ДП1 ~дт)
зр (ТТЛ"
-<- -где Г З-)
зр алг ~ ЫА\ '
-¿¡л - удельные затраты на реконструкцию, тыс. руб. на кв.м.
(ДП1-ДПО) - разница в доходах ТЦ до и после реконструкции, тыс. руб.
' - ставка дисконтирования (годовая норма отдачи, которую инвестор желает или может (по условиям рынка) получить на инвестируемый капитал), доли ед.
N - продолжительность инвестиционного периода, месяцев, лет.
Автором исследован кейс о реконструкции и реконцепции ТЦ «Август» и рассчитано изменение показателей (КР1) (табл.7).
III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Цель диссертационного исследования достигнута за счет развития теоретических и методологических положений по бизнес-моделированию предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью. В результате исследования сделаны следующие выводы и рекомендации:
- показана необходимость развития понятийного аппарата теории экономики предпринимательства в сфере управления торговой недвижимостью. Так, в работе: уточнены понятия торгового центра, формата ТЦ, предложена авторская типология форматов торговых центров, основанная на их потребительской ценности;
Таблица 7 - Система показателей KPIТЦ
Группы показателей эффективности Показатели ТЦ «Август» - до реконструкции ТЦ «ЭкоСитн» после реконструкции Изменение, %
Экономические показатели деятельное™ УК - ставка арендных платежей, у.е. / кВ.м /мес. - арендный доход, у.е. на 1 кв.м. в год - операционные расходы на 1 кв.м. йЬА, у.е./ год - среднегодовая доходность ТЦ, % в год 28 у.е. /кВ.м 336 у.е. /кВ.м/год 302 у.е. / кВ.м 11,2% 40 у.е. / кВ.м. 480 у.е. / кВ.м / год 384 у.е./кВ.м. 25% +42,0 +42,0 -22,0 +14,0
Показатели экономической эффективности функцио-ния ТЦ - оборот / на 1 кв. м А/ день - средний чек, руб./ чел. - операционные расходы на 1 ООО чел./день, у.е./день 160 руб./ день 130 руб./чел. 490 250-290 руб./деш, 250 руб. / чел. 510 +68,0 +200,0 +2,7
Показатели маркетинговой эффективности ТЦ - покупательский поток и его динамика (прирост, падение) - шопинг индекс, чел./ЮОО кв.м./ год - удовлетворенность клиентов (по опросам), % - удовлетворегаюсть арендаторов (опрос), % - имидж бренда ТЦ (привлекательность), оценка от 1 до 10 баллов по опросу клиентов, % - 6% в год, 2900 чел./день 88 тыс. 61 57 6(из 10) 3400 чел. в день, 103 тыс. 89 81 9(из 10) +17% +17% +27 +24 +50%
Показатели управленческой эффективности - сроки договоров, - наличие листа ожидания, - форма арендной платы (доля фиксированной и переменной части арендного дохода), - доля вакантных площадей, % -Доминируют краткосрочные; - отсутствует; - фиксированная; - Более 30% Рост доли долгосрочных дог.; - имеется; - фиксированная и переменная; - Не более 10% Положительная динамика
Показатели социальной / общественной эффективности - размер налоговых платежей - число созданных рабочих мест - соответствие стандартам безопасности Национальной системы классификации ТЦ - 5-6% от дохода; - зависит от площади; - соответствует - 5-6% от дохода; зависит от площади; - соответствует Принципиально не изменились
- показано, что развитие методологии бизнес-моделирования должно основываться на ценностном подходе, в рамках которого автором уточнено понятие ценности как многомерного конструкта, определены специфические ее характеристики, дифференцированы подходы к оценке потребительской ценности;
- разработаны рекомендации по исследованию структуры атрибутов ценности ТЦ для формирования маркетинговой концепции позиционирования: выявлено пять факторов/атрибутов ценности ТЦ, а также описаны пять типов (кластеров) российских покупателей по их отношению к шопингу и ценности торгового центра;
- предложена структура бизнес-модели ТЦ, экономическая модель ТЦ и система показателей результативности (KPI) ТЦ; показано циклическое развитие ТЦ как элемента торговой инфраструктуры, сделан вывод о необходимости управления жизненным циклом ТЦ, включая этап его реконцепции и реконструкции; определены цели управления ТЦ на каждой стадии его жизненного цикла; разработана циклическая модель процесса реконцепции и реконструкции ТЦ;
разработаны методологические принципы и методические рекомендации по обоснованию концепции и формата потребительской ценности в процессе реконструкции ТЦ, методы обоснования формата ТЦ, а также подход к экономическому обоснованию затрат на реконструкцию ТЦ.
Разработанные методологические положения и методические рекомендации могут использоваться операторами торговой недвижимости и УК для развития предпринимательской деятельности на рынке бизнес-услуг по управлению объектами торговой недвижимости.
IV. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ Монографии
1. Орехов, Д.Б. Формирование холдинговой компании на российском строительном рынке: монография / Д.Б. Орехов. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.-4,5 п.л.
2. Орехов, Д.Б. Теория и практика бизнес-моделирования торгового предпринимательства: реконцепция торговых центров: монография / Д.Б. Орехов. - СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2014,- 14,5 п.л.
Статьи в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ
3. Орехов, Д.Б. Роль стратегии внутреннего маркетинга в управлении знаниями / Д.Б. Орехов, А.АЛищук // European Social Science Journal. - 2013. - №11-2 (38). - С. 440-446. - 0,8 п.л. / 0,4 п.л.
4. Орехов, Д.Б. Маркетинговое обеспечение эффективности предпринимательства на этапах инвестиционно-строительного цикла / Д.Б.Орехов // European Social Science Journal. - 2013. - №10-2 (37).- С. 396404. - 0,8 п. л.
5. Орехов, Д.Б. Инновационные маркетинговые стратегии на рынке жилой недвижимости / Д.Б.Орехов // Известия СПбУЭФ. - 2013. - №6. - с.54-58. -0,5 п.л.
6. Орехов, Д.Б. Методология бизнес-моделирования: построение стратегических сетей / Д.Б.Орехов // Корпоративное управление и инновационное развитие экономики Севера: Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. Выпуск №1, 2014 [Электронный ресурс] / Сыктывкарский государственный университет - Электрон, вестник - Сыктывкар: СыктГУ С.- с.78-91.- 1,0 п.л.
7. Орехов, Д.Б. Формирование конкурентных преимуществ в условиях экономики знаний: эмпирическое исследование роли интеллектуального капитала / Д.Б.Орехов, А.А.Лищук, Л,В.Саакова // Проблемы современной экономики. - 2014. - №2(50). - с.30-35. - 0,8 п.л. / 0,3 п.л.
8. Орехов, Д.Б. Особенности становления межфирменных сетей на высокотехнологичных рынках / Д.Б.Орехов, А.АЛищук // European Social Science Journal (Европейский журнал социальных наук). - 2014. - № 7. Том 1.0,8 п.л. / 0,4 п.л.
9. Орехов, Д.Б. Формирование типовых структур потребительской ценности как бизнес-форматов торговой недвижимости / Д.Б.Орехов, В.Г.Шубаева // Проблемы современной экономики. - 2014. - №3(51). - с.218-223.- 0,8 п.л. / 0,4 п.л.
10. Орехов, Д.Б. Проблемы выбора и согласования стратегии развития сети и ее субъектов / Д.Б.Орехов, А.АЛищук // European Social Science Journal (Европейский журнал социальных наук). - 2014. - № 8. Том 1.- 0,8 п.л. / 0,4 п.л.
11. Орехов, Д.Б. Потребительская ценность как феномен теории предпринимательства / Д.Б.Орехов // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. — 2014. - №5(89). — с.15-20. - 0,8 п.л.
12. Орехов, Д.Б. Бизнес-моделирование торгового центра // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. - 2014. -№6(90). - с.101-106.- 0,8 п.л.
13. Орехов, Д.Б. Экономическая модель торгового центра: маркетинговые аспекты / Д.Б.Орехов // Проблемы современной экономики. - 2014. №4(52). -с. 181-184,-0,8 п.л.
14. Орехов, Д.Б. Методология измерения и оценки потребительской ценности: дифференциация подходов / Д.Б.Орехов, В.Г.Шубаева // Корпоративное управление и инновационное развитие экономики Севера: Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. Выпуск №3, 2014 [Электронный ресурс] / Сыктывкарский государственный университет - Электрон, вестник - Сыктывкар: СыктГУ. -с.198-210,- 0,8 п.л. / 0,4 п.л.
15. Orekhov, D.B. Empirical Research of Shopping malí attributes across consumere types / D.B. Orekhov, V.G.Shubaeva // Economics and Management Research Journal ofEurasia. -2015. -№1.- c.l 1-28. - 1 п.л./0,5 п.л.
16. Орехов, Д.Б. Управление жизненным циклом торговых объектов: экономическое обоснование решения о реконструкции и реконцепции торговых объектов / Д.Б.Орехов // Вестник Южно-уральского государственного университета. Серия «Экономика и менеджмент». - 2015 -№1.-с.34-40. -0,8 п.л.
17. Орехов, Д.Б. Управление недвижимостью как форма предпринимательской деятельности и вид интеллектуального предпринимательства / Д.Б.Орехов // European Social Science Journal (Европейский журнал социальных наук). - 2015. - № 11. Том 1,- с.380-396 -0,8 п.л.
18. Орехов, Д.Б. Исследование типов российских покупателей торговых центров / ДБ.Орехов // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. -2015. - №1. - с.36-44. - 0,8 п.л.
Статьи и публикации
19. Орехов, Д.Б. Развитие маркетинговой ориентации строительных организаций // Оценка и планирование экономической деятельности субъектов рыночных отношений: вызовы и решения: сборник докладов XIV Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых, 12 декабря, Санкт-Петербург / Д.Б.Орехов -СПб.: Изд-во: Центр экономических исследований в Санкт-Петербурге, 2013 - с.39-43,- 0,4 п.л.
20. Орехов, Д.Б. Инновационные маркетинговые стратегии на рынке жилой недвижимости // Актуальные проблемы развития и управления инновационной деятельностью промышленных предприятий: материалы Международной научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 12-13 декабря 2013г. / Д.Б.Орехов. - СПб.: Изд-во: СПбГЭУ, 2013. - с.180-185,- 0,5 п.л.
21. Орехов, Д.Б. Формирование стандартов и культуры потребления на рынке жилой недвижимости // Современные тенденции в образовании и науке: часть 26.: материалы Международной научно-практической конференции, Тамбов, 31 октября, 2013 / Д.Б.Орехов - Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес -Наука - Общество», 2013. - с.57-62. - 0,5 п.л.
22. Орехов, Д.Б. Индикаторы устойчивого развития // Современные тенденции в образовании и науке: часть 26.: материалы Международной научно-практической конференции, Тамбов, 31 октября, 2013. / Д.Б.Орехов, А.А.Лищук. - Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес - Наука» - Общество», 2013 -с.62-66.- 0,5 п.л. / 0,25 п.л.
23. Орехов, Д.Б. Состояние рынка жилищного строительства и природа недвижимости как товара // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития: сборник материалов XII Международной научно-практической конференции, Новосибирск, 5 ноября 2013 г. / Д.Б.Орехов - Изд-во:
Пермский национальный исследовательский политехнический университет. Новосибирск, 2013г. - стр. 49-54. - 0,5 п.л.
24. Орехов, Д.Б. Обоснование подхода к построению динамической метрики индикаторов устойчивого развития предпринимательских структур // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития: сборник материалов XII Международной научно-практической конференции, Новосибирск, 5 ноября 2013 г./ Д.Б.Орехов, А.А.Лищук - Изд-во: Пермский национальный исследовательский политехнический университет. Новосибирск, 2013г. - стр.59-65. - 0,5 п.л. / 0,25 п.л.
25. Орехов, Д.Б. Маркетинговая деятельность строительного холдинга // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития: сборник материалов VIII Международной научно-практической конференции, Новосибирск , 27 ноября 2013 г. / Д.Б.Орехов - Изд-во: ЦРНС, 2013, Новосибирск. - с. 80-84. - 0,4 п.л.
26. Орехов, Д.Б. Особенности маркетинговой деятельности на строительном рынке // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития: сборник материалов VIII Международной научно-практической конференции, Новосибирск , 27 ноября 2013 г. / Под общей ред. к.э.н. С.С.Чернова / Д.Б.Орехов - Изд-во: ЦРНС, 2013, Новосибирск. - С. 84-90.- 0,6 п.л.
27. Орехов, Д.Б. Проблемы адаптации ресурсов предприятии при внедрении бренд-технологий // Актуальные вопросы образования и науки. Часть 2. Сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции, Тамбов, 30 декабря, 2013 г. / Д.Б.Орехов -Тамбов: Изд-во: ТРОО « Бизнес- Наука- Общество», 2014. - С. 93-96. - 0,4 п.л.
28. Орехов, Д.Б. Признаки корпорации и их роль в экономике / Д.Б.Орехов, Л.В.Саакова // Экономика. Социология и право. Журнал научных публикаций, 2014. -.С.76-79.- 0,4 п.л. /0,2 п.л.
29. Орехов, Д.Б. Сетевизация экономики и формирование новых организационных моделей корпораций / Д.Б.Орехов, А.А.Лищук // Экономика. Социология и право. Журнал научных публикаций, 2014. - С.60-63.- 0,4 п.л. / 0,2 п.л.
30. Орехов, Д.Б. К вопросу бизнес-моделирования // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития: сборник материалов XI Международной научно-практической конференции / Под общ. Ред. С.С.Чернова / Д.Б.Орехов - Новосибирск: Издательство ЦРНС, 2014. - с.40-45. - 0,5 п.л.
31. Орехов, Д.Б. OMNI-CHANNEL как стратегия многоканальных продаж с фокусом на покупателе // Маркетинговые компетенции и эффективность бизнеса. Международный научный симпозиум. 13-15 мая 2014г.: сборник докладов / Д.Б.Орехов, Г.А.Корнилов - СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2014.- с.195-201.- 0,6 п.л./0,3 п.л.
32. Орехов, Д.Б. Методологические принципы проектирования архитектуры предприятия // Маркетинговые компетенции и эффективность бизнеса. Международный научный симпозиум. 13-15 мая 2014г.: сборник докладов / Д.Б.Орехов - СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2014,- с.256-261.- 0,6 п.л.
33. Орехов, Д.Б. Анализ подходов к бизнес-моделированию // Теоретические и прикладные вопросы образования и науки: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 31 марта 2014г.: Часть 87 Д.Б.Орехов - Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес - Наука» -Общество», 2014. -с. 116-120. - 0,4 п.л.
34. Орехов, Д.Б. Исследование цепочки ценности на рынке торговой недвижимости // Matealy X mezinärodni vedecko - prakticka konference «Aplikovane vedecke novinky - 2014». - Dil 2. Ekonomicke vedy. / Д.Б.Орехов -Praha. Publishing House «Education and Science» s.r.o . - c.77-82. - 0,5 п.л.
35. Орехов, Д.Б. Анализ тенденций развития торговой недвижимости в Санкт-Петербурге // Образование и наука: современное состояние и перспективы развития: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции, 31 июля 2014г., Часть 1. / Д.Б.Орехов - Тамбов: ООО «Юком», 2014. - с.118-124. - 0,6 п.л.
36. Орехов, Д.Б. Управление жизненным циклом торгового центра: концептуальная модель реконструкции / Д.Б.Орехов // Евразийский союз ученых (ЕСУ). - 2014. - № 9. Часть 7. - с.59-62.-0,4 пл.
Подписано в печать 23.03.2015. Формат 60x84 1/16. Печать - рпзография. Тираж 100 экз. Объем 2,0 п.л. Бумага офсетная. Заказ №909. Отпечатано в ООО «Политехника-сервис»
с оригинал-макета заказчика. 191023, Санкт-Петербург, ул. Инженерная, 6