Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью"

ЛОМАКИНА СВЕТЛАНА АЛЕКСАНДРОВНА

РАЗВИТИЕ СЕРВЕЙИНГОВЫХ УСЛУГ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- 8 ОПТ

Москва - 2009

003478895

Работа выполнена на кафедре «Корпоративное управление и электронный бизнес» ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

НОВИКОВА Наталия Геннадьевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор БУСОВ Владимир Иванович

кандидат экономических наук БОНДАРЕНКО Марина Викторовна

Ведущая организация:

Международная академия оценки и консалтинга

Защита состоится «=££»009 года в /6*-~ часов на заседании диссертационного совета Д 212.150.02 при ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» по адресу: 141221, Московская обл., Пушкинский р-н, п. Черкизово, ул. Главная, 99, каб. 1209, Зал заседаний Советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса».

Автореферат разослан «¿5» 2009 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор

Фирсукова В.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Сегодня коммерческая недвижимость выступает основой для оказания целого комплекса различных услуг, востребованных всеми участниками рынка. В соответствии с экспертными оценками объем рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в Москве оценивается приблизительно в 500 миллионов долларов. В то же время, несмотря на наличие спроса на услуги по управлению недвижимостью, более чем в 50% случаев объектами управляют их собственники. Многие из них не являются профильными участниками рынка недвижимости, не-знают особенностей его функционирования, а, следовательно, не могут управлять ими эффективно в нестабильных экономических условиях. В период благоприятной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости представители различных отраслей, занимающиеся, например, розничной торговлей, страхованием, работающие в сфере банковского бизнеса, металлургической и горнодобывающей промышленности, агропромышленного комплекса, наряду с основной деятельностью, проявили интерес к данной сфере. Рассчитывая на высокую доходность коммерческой недвижимости, они инвестировали значительные объемы средств в строительство объектов, реализация которых в условиях ограниченного финансирования стала почта невозможной. Кроме того, не имея навыков профессионального управления недвижимостью, многие собственники уже готовых к эксплуатации объектов в условиях кризиса стали испытывать затруднения даже в подборе арендаторов. Результатом такого управления, в лучшем случае, является недополучение прибыли.

Современное состояние и условия функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации определили необходимость выделения управления недвижимостью в самостоятельную профессиональную сферу деятельности. Это, в свою очередь, повлекло за собой возникновение компаний, предлагающих сервейинговые услуга. Задача компаний, оказывающих сервейинговые услуги, состоит в том, чтобы разработать и реализовать наиболее оптимальный вариант использования объекта недвижимости, находящегося на любой стадии жизненного цикла, в соответствии с целями клиентов.

В настоящее время существуют факторы, сдерживающие развитие сер-вейинговых услуг и вызывающие противоречия в организации предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Например, отсутствуют специальные законы, посвященные регулированию именно сервейинговой деятельности. В то же время на рынке управления недвижимостью работают организации, называющие себя сервейинговыми компаниями, а также различные ком-

пании, предлагающие сервейинговые услуги. Сервейинговые компании в России функционируют в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, крупных городах Сибирского федерального округа, на Урале и в других регионах. Многие из них, например, ЗАО «Сервейинговая компания «Евродомсервис», ОАО «Сер-вейинговая компания «Единая арендная система», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», уже несколько лет занимаются профессиональным управлением недвижимостью. В современных условиях сервейинговые услуги востребованы при управлении объектами недвижимости различного функционального назначения. Тем не менее, на практике часто возникает проблема, связанная с уточнением содержания сервейинговой деятельности, выделением особенностей сервейинговых услуг и их отличия от других видов услуг в сфере недвижимости. В этой связи важное значение имеет разработанный Фондом системного анализа и социально-экономического проектирования Проосг закона «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве».

Недвижимое имущество во все времена занимало особое место в системе общественных отношений. От эффективности функционирования объектов коммерческой недвижимости зависят результаты деятельности людей во всех сферах бизнеса. Недвижимость - это наиболее ценная и социально значимая часть имущества. Таким образом, проблемы совершенствования управления недвижимостью всегда будут актуальными. В настоящее время известно немало научных трудов, посвященных исследованиям проблем в данной области. В рассматриваемой кандидатской диссертации акцентируется внимание на роли сервейинговых услуг в повышении эффективности управления объектами коммерческой недвижимости, а также исследуются пути их развития в российских условиях. При выполнении диссертационной работы были использованы имеющиеся в свободном доступе материалы Поволжского антикризисного института, а также консалтинговых, управляющих и сервейинговых компаний. Несомненно, изучение данной проблемы в большей степени вызвано практической необходимостью, но она также вызывает и научный интерес.

Степень научной разработанности проблемы. На сегодняшний день известно множество связанных с темой диссертационного исследования трудов, написанных отечественными и зарубежными учеными.

При выполнении работы были использованы труды, посвященные вопросам управления недвижимостью, следующих зарубежных ученых: ЭДж. Мак-Лина, Н. Ордуэйя, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерга, ГБ. Эддреда.

Труды российских ученых также способствовали более глубокому иссле-

дованию автором диссертации проблем управления недвижимостью. Среди них в работе нашли отражение труды А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.И. Бусова, А.З. Галеева, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Иванова, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, A.B. Марченко, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, М.Л. Разу, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, М.А. Федотовой, O.K. Хана, В.Д. Шапиро, H.A. Щербаковой, В.З. Черняка.

В российской практике развитию сервейинговых услуг способствовала деятельность Центра Сервейинга, созданного на базе Поволжского антикризисного института, где и была разработана в 1999 году концепция сервейинга для российских условий. Реализация новой услуги была направлена на получение максимально возможного эффекта от использования недвижимости.

Зарубежные и российские ученые внесли огромный вклад в исследование теории и методологии анализа рынка недвижимости, вопросов оценки и управления недвижимым имуществом. В то же время вопросы, связанные с рассмотрением особенностей развития сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью, обоснованием их целесообразности в современных условиях, требуют дополнительного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке предложений по развитию сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:

- уточнить понятие «сервейинговые услуги» и выявить особенности их использования в управлении коммерческой недвижимостью;

- исследовать виды сервейинговых услуг применительно к стадиям жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с содержанием концепции сервейинга;

- провести анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и установить основные причины возникновения сервейинговых услуг,

- обобщить и проанализировать особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости;

- обосновать значение сервейинговых услуг в условиях кризиса и роль компаний, которые их оказывают;

- сформулировать и обосновать рекомендации по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью на основе применения сервейинговых услуг;

- представить организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является процесс развития сервейинговых ус-

луг как совокупности мероприятий, осуществляемых компаниями при управлении коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, оказывающие влияние на развитие сервейинговых услуг и возникающие в процессе их реализации.

Теоретические и методологические основы исследования. В основе диссертационного исследования - фундаментальные положения экономической науки, труды отечественных и зарубежных ученых, которые внесли существенный вклад в теорию управления недвижимостью, рассмотрев основу формирования эффективного управления через механизм функционирования рынка недвижимости.

При выполнении работы использовалась совокупность приемов и методов, включающая системный подход, статистический и экономический анализ, методы сравнений, анализа и синтеза, методы экспертных и балльных оценок, аналогий.

Информационная база исследования сформирована на основе использования данных Росстата, информации, опубликованной в научной литературе и периодических изданиях, данных отчетов компаний, представляющих обзор рынка коммерческой недвижимости, сведений официальных источников, представленных в числе информационных ресурсов сети Internet.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических и научно-практических рекомендаций по развитию сервейинговых услуг с целью совершенствования управления коммерческой недвижимостью.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:

1. Уточнено понятие «сервейинговые услуги», из которого следует, что это совокупность мероприятий, выполняемых субъектами предпринимательской деятельности и основанных на применении комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом. Данные мероприятия охватывают все стадии жизненного цикла объекта недвижимости, их целью является обеспечение максимально возможной доходности объекта недвижимости.

2. Систематизированы виды сервейинговых услуг в соответствии с содержанием концепции сервейинга и с учетом особенностей состояния объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его нахождения на определенной стадии жизненного цикла.

3. Выявлены причины возникновения и предпосылки развития сервейинговых услуг в российских условиях на основе обобщения опыта работы компаний и анализа рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Определена роль компаний, оказывающих сервейинговые услуги в условиях кри-

зиса, которая заключается в создании выгодных для собственника условий эксплуатации недвижимого имущества.

4. Разработаны рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе использования сервейинговых услуг, целью которых является создание условий эффективного функционирования недвижимого имущества, обеспечивающих увеличение прибыли и повышение рыночной стоимости объекта.

5. Предложен организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, предусматривающий участие компаний, оказывающих сервейинговые услуги, государственных органов, образовательных учреждений и специально созданных научных центров по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью.

Диссертация выполнена в соответствии с Паспортом специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (Сфера услуг), п. 15.103 Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка.

Практическая значимость диссертационного исследования. Основные положения, выводы и рекомендации могут быть использованы управляющими компаниями в процессе реализации функций оперативного управления коммерческой недвижимостью, а также арендаторами и собственниками объектов недвижимости - в процессе принятия стратегических решений и осуществления контроля качества управления.

Методические рекомендации по управлению объектами коммерческой недвижимости, представленные в диссертационном исследовании, а также полученные результаты, можно использовать в учебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов в области управления недвижимостью.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях, проводимых в Пензе, Волгограде и Москве в период с 2002 по 2009 годы.

Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано десять работ общим объемом 4,9 пл., в том числе 3,95 пл. написано лично автором. Из них три статьи опубликовано в журналах, рекомендованных ВАК.

Структура работы. В соответствии с поставленной целью и задачами диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

В первой главе «Сервейинговые услуги как совокупность мероприятий по управлению коммерческой недвижимостью» рассмотрены сущность и принципы

s

управления недвижимостью; уточнено значение понятия «сервейинговые услуги», представлена их характеристика, исследованы особенности их развития; выявлена роль сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.

Во второй главе «Анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги» рассмотрены основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью; определено место сервейинговых услуг на рынке услуг по управлению коммерческой недвижимостью; выявлены особенности деятельности компаний, оказывающих услуги по управлению коммерческой недвижимостью.

В третьей главе «Пути совершенствования управления коммерческой недвижимостью на основе развития сервейинговых услуг» систематизированы способы реализации сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью; предложены рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости с учетом использования сервейинговых услуг; представлен организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.

Заключение содержит теоретические и практические выводы по диссертации.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Несмотря на то, что в практике компаний, занимающихся управлением недвижимостью, сервейинговые услуги в течение последних лет получили достаточно широкое распространение, четкое определение этого понятия так и не сложилось. Это осложняет понимание сущности сервейинговой деятельности. Результаты исследования работы управляющих недвижимостью компаний показали, что нередко под предлагаемыми ими сервейинговыми услугами на практике подразумевается совершенно разная деятельность. Непониманию особенностей сервейинговых услуг способствует также и то, что одинаковые услуги одни компании называют сервейинговыми, а другие - девелоперскими. С другой стороны, перечень услуг, именуемых сервейинговыми, у разных компаний отличается. Все это свидетельствует о необходимости уточнения понятия «сервейинговые услуги».

Термин «сервейинг» образован от английского слова «survey» и буквально переводится как межевание, обследование, инспектирование. Это связано с тем, что в Англии в XV-XVI вв., когда земля была главным источником дохода, появились специально уполномоченные чиновники, занимающиеся межевани-

ем земельных участков, регистрацией объектов земельной собственности и прав на них. С развитием рыночной экономической системы возникла необходимость в специалистах разного профиля в области недвижимости. В результате в Лондоне в 1868 году появился Институт по подготовке сервейеров. Многолетняя практика подготовки таких специалистов способствовала выработке требований к содержанию выполняемых ими функций. Современные сервейе-ры выполняют функции, например, по сбору и обработке информации об объектах недвижимости, по подготовке и реализации проектов строительства, по оценке и управлению недвижимостью. Также они принимают участие в решении вопросов продажи и аренды коммерческой недвижимости. Можно сделать вывод о том, что сервейинговая деятельность предполагает применение комплексного подхода к управлению недвижимостью и охватывает все этапы жизненного цикла объектов.

В России сервейинговые услуги стали востребованными на рубеже ХХ-ХХ1 веков вследствие развития рынка недвижимости. В настоящее время они активно предлагаются компаниями, занимающимися управлением недвижимостью не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. Сервейинговые услуги применяются при управлении недвижимостью различного функционального назначения. Внедрение сервейинговых услуг в практику управляющих компаний вызывает необходимость уточнения их целесообразности и конкретизации содержания. На данный момент в Российской Федерации не принято специальных законов, посвященных исключительно сервейинговой деятельности. Как следствие, недостаточно ясное понимание содержания сервейинговой деятельности приводит к тому, что на практике имеет место предложение разных услуг под этим названием. Для представления обоснованной характеристики сервейинговых услуг необходимо уточнить содержание сервейинговой деятельности.

В Проекте закона «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве» приведены характеристики видов предпринимательской деятельности, осуществляемых на рынке недвижимости. Эти характеристики представлены в табл. 1, из которой следует, что сервейинговая деятельность является самостоятельным, обособленным видом предпринимательской деятельности, выделившимся вследствие закономерного развития рынка услуг по управлению недвижимостью. Исходя из содержания табл. 1, можно также отметить отличительные признаки, свойственные именно сервейинговой деятельности, совокупность которых позволила автору диссертационного исследования сформулировать определение понятия «сервейинговые услуги».

Таблица 1

Характеристика видов предпринимательской деятельности, представленных на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью

Признаки сравнения Сервейинговая деятельность Девелоперская деятельность Риэлторская деятельность

Сфера деятельности Предпринимательская деятельность по оказанию услуг

Содержание услуг Услуги по комплексному, системному управлению недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла Услуги по подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости и надзору за ходом строительства объектов недвижимости Посреднические и информационные услуги при совершении операций с объектами недвижимости

Основные функции компаний, оказывающих данный вид услуг - Сбор и обработка информации об объектах недвижимости; -оценка, экспертиза и управление недвижимостью; - подготовка и внедрение проектов по застройке и модернизации зданий; - продажа и аренда коммерческой недвижимости. - Создание объекта недвижимости; - разработка бизнес- концепции; - сдача готового объекта. - Подбор объектов недвижимости; - организация просмотра объектов; - проверка документов, подтверждающих права арендодателя; - содействие в составлении договора аренды.

Анализируя деятельность сервейинговых, девелоперских и риэлторских компаний, можно отметить сходство между ними в отношении некоторых функций. Так, например, подбором объектов для аренды занимаются компании, оказывающие риэлторские и сервейинговые услуги. Реализацией инвестиционных проектов занимаются девелоперские компании, но в то же время эта услуга может быть реализована и в рамках сервейинговой деятельности. Однако, несмотря на это, существующие особенности сервейинговой, риэлторской и девелоперской деятельности (см. табл. 1) свидетельствуют о том, что соответствующие им услуги не являются взаимозаменяемыми.

Следует отметить, что в упомянутом выше Проекте Закона «сервейинговые услуги» трактуются как «услуги, оказываемые при осуществлении сервейинговой деятельности». Данная трактовка, по мнению автора диссертационного исследования, требует дополнения. Необходимо уточнить, какие именно услуги предлагают компании, занимающиеся управлением недвижимостью, называя

их при этом сервейииговыми. На основании изучения деятельности ОАО «Сер-вейинговая компания «Единая арендная система», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», ЗАО «Сервейинговая компания «Евродомсервис», ООО «Сервейинговая компания «Sibir Capital RE», ЗАО «Сервейинговая компания «Наш дом», ОАО «Строительно-сервейинговая компания «Челныгорстрой» и других компаний, были систематизированы предлагаемые ими услуги (рис. 1).

Рис. 1. Виды услуг по комплексному управлению недвижимостью

Таким образом, сервейинговые услуги связаны с осуществлением маркетинговой, инвестиционной, оценочной, консалтинговой деятельностью в процессе комплексного управления недвижимостью. Безусловно, все названные виды деятельности являются самостоятельными, а значит, собственники недвижимости и арендаторы в случае необходимости, например, оценки имущества или консалтинга могут обратиться в консалтинговые и оценочные компании. При этом важно отметить, что в условиях формирования рынка услуг по управлению недвижимостью растет число специализированных компаний, ведущих свою деятельность в сфере недвижимости и предлагающих комплекс таких услуг.

Целесообразность обращения потенциальных клиентов в компании, оказывающие сервейинговые услуги, вытекает из содержания информации, которая представлена на рис. 2.

Также уместно отметить, что в ряде случаев привлечение компаний, оказывающих сервейинговые услуги, не является обязательным, в том числе:

- если объект имеет небольшую площадь;

- если результаты управления объектом находятся в пределах среднеотраслевых показателей;

- если объект предназначен для коммерческого использования в течение непродолжительного периода времени;

- если отсутствует необходимость в проведении реконструкции и капитального ремонта объекта недвижимости.

Если доход от недвижимости ниже среднерыночного,...

Если недвижимость является отдельным объектом, имущественным комплексом,...

Если недвижимость требует значительного объема расходов

ресурсов собственника,...

Вели недвижимость имеет недостаточный уровень загрузки и платежей арендаторов,...

... то необходимы сервейннговые услуги

Если недвижимость

впервые позиционируется на рынке,...

Если недвижимость требует разработки и реализации специальной программы технического обслуживания и эксплуатации,...

Если недвижимость не соответствует предъявляемым рыночным требованиям по те хнико-эксплуатационным свойствам,...

Рис. 2. Причины, вызывающие необходимость привлечения к управлению коммерческой недвижимостью компаний, оказывающих сервейннговые услуги

С учетом рассмотренных выше отличительных характеристик сервейин-говых услуг в диссертационном исследовании было уточнено понятие «сервейннговые услуги» на основании обобщения информации о деятельности компаний, которые их оказывают, и особенностей управления недвижимостью как самостоятельной сферы профессиональной деятельности.

Сервейннговые услуги - совокупность мероприятий, выполняемых субъектами предпринимательской деятельности и основанных на применении комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом в течение всего его жизненного цикла, целью которого является достижение эффективного функционирования объекта на предстоящий период, обеспечивающего получение собственником максимально возможного в конкретных условиях места и времени дохода.

2. Из определения сервейинговых услуг следует, что они позволяют обеспечить применение комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом в течение всего его жизненного цикла. В этой связи необходимо уточнить, какие виды сервейинговых услуг требуются на различных стадиях жизненного цикла объекта. Для решения поставленной задачи были собраны мате-

риалы, характеризующие деятельность компаний, оказывающих сервейинговые услуги, проанализировано содержание этих услуг в зависимости от состояния объекта коммерческой недвижимости, находящегося под управлением.

В соответствии с принципом комплексности управления недвижимостью полноценный процесс управления недвижимостью возможен только при условии охвата всего жизненного цикла объекта. Деятельность, связанная с управлением коммерческой недвижимостью, предусматривает систематическое принятие решений, направленных на достижение целей собственника или арендатора, и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла. Реализация сер-вейинговых услуг возможна как в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости, так и на отдельных стадиях.

Участниками процесса управления коммерческой недвижимостью являются компании, оказывающие сервейинговые услуги, владельцы или арендаторы объектов, государственные и муниципальные органы, поставщики, подрядчики, а также посетители объектов соответствующего функционального назначения.

Для уточнения видов сервейинговых услуг, оказываемых на различных стадиях жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости, целесообразно выделить возникающие при управлении проблемы.

На стадии проектирования объекта недвижимости могут возникнуть проблемы со сбором необходимой информации, анализом рынка, проведением соответствующих технических и экономических экспертиз, осуществлением предварительной экономической оценки инвестиций, связанных с реализацией проекта в сфере коммерческой недвижимости.

На стадии создания объекта недвижимости возможны проблемы, связанные обеспечением контроля качества строительных работ, с подготовкой исполнительной документации по объекту для сдачи в эксплуатацию, с согласованием исполнительной документации с различными организациями.

На стадиях проектирования и создания объекта недвижимости сервейин-говая компания может создать условия, позволяющие обеспечить потенциальным инвесторам приемлемые гарантии при организации финансирования проекта. Экономия времени на данном этапе достигается в результате эффективного взаимодействия сервейинговой компании с государственными и муниципальными органами при получении разрешительной документации.

На стадии эксплуатации объекта недвижимости возникают проблемы, связанные с поддержанием в должном виде состояния объекта, минимизацией эксплуатационных затрат и увеличением стоимости недвижимости. На данной стадии компания, оказывающая сервейинговые услуги, осуществляет при необ-

ходимости подбор административного персонала, управление арендными отношениями, планирование и регулирование эксплуатационных расходов. Также она оказывает услуги, связанные с управлением инфраструктурой, обеспечением безопасности жизнедеятельности, техническим обслуживанием, санитарным содержанием объекта. Экономия на данном этапе образуется в результате сокращения удельных затрат.

На стадиях прекращения использования и сноса объекта встает вопрос об оценке стоимости недвижимости и обосновании ее ликвидации. В данном случае задачи компании, оказывающей сервейинговые услуги, сводятся к высвобождению объекта и подготовке здания к сносу. На данном этапе она берет на себя функции, связанные с проведением экономической экспертизы, обоснованием продажи или сноса объекта.

Таким образом, компания, оказывающая сервейинговые услуги, в результате эффективного управления способна обеспечить собственнику экономию времени и затрат, предусмотренных на каждой стадии жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости.

Таблица 2

Систематизация видов сервейинговых услуг в соответствии с концепцией сервейинга и жизненным циклом объекта недвижимости

Стадии ЖЦ объекта недвижимости Этапы концепции сервейинга

Анализ Планирование Реализация и оценка

Проектирование Экспертиза объекта недвижимости Планирование процессов создания и реконструкции объекта Оценка затрат на реализацию проекта

Создание Анализ и мониторинг рынка недвижимости Планирование процессов эксплуатации и использования Реализация проекта

Эксплуатация Анализ и мониторинг рынка недвижимости Планирование процессов эксплуатации и использования Оценка результатов управления объектом Оценка стоимости объекта

Прекращение использования Анализ и мониторинг рынка недвижимости Экспертиза объекта недвижимости Планирование процессов ликвидации объекта Оценка результатов управления объектом Оценка стоимости объекта

Снос Экспертиза объекта недвижимости Планирование процессов ликвидации объекта Оценка стоимости объекта и обоснование необходимости его сноса

В общем виде процесс оказания сервейинговых услуг включает три основных этапа: анализ, планирование, а также реализацию и оценку. Содержание каждого этапа зависит от того, на какой стадии жизненного цикла находится объект. В табл. 2 в соответствии с содержанием концепции сервейинга рассмотрены виды сервейинговых услуг, оказываемых компаниями на различных стадиях жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости.

Содержание услуг, представленных в табл. 2, как правило, на практике уточняется, исходя из особенностей конкретного объекта коммерческой недвижимости и его функционального назначения.

Безусловно, функционирование компаний, специализирующихся на оказании услуг в области консалтинговой, оценочной, маркетинговой деятельности в сфере коммерческой недвижимости, представляет собственникам недвижимого имущества возможность выбора В то же время, в случае передачи объектов в управление специализированным компаниям, оказывающим сервейинговые услуги, собственники освобождают себя от проблем, связанных с оперативным управлением зданием. При их участии затраты собственников недвижимости значительно меньше на различных стадиях жизненного цикла объекта, чем при самостоятельном управлении. При этом стратегию управления определяют собственники. Таким образом, оставаясь полноправными владельцами недвижимого имущества, собственники используют свое время для решения задач, связанных с основным бизнесом.

3. В России развитие рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости происходило по двум направлениям.

Первое направление связано с развитием деятельности иностранных управляющих компаний. Оно, в большей степени, характерно для Москвы, где в середине девяностых годов началось строительство бизнес-центров класса «А». Такие объекты строились для зарубежных арендаторов за счет иностранных инвестиций. Услугами по их привлечению, а также управлением занимались зарубежные компании. В результате формирование рынка управляющих компаний Москвы началось с работы зарубежных фирм.

Второе направление связано с возникновением и последующим распространением деятельности российских управляющих компаний. Такое развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью характерно для Санкт-Петербурга. Многие компании, управляющие коммерческой недвижимостью Санкт-Петербурга, были образованы из строительных и брокерских компаний. Среди них наиболее известны «Бекар», «ВМБ-Траст», «АйБи Групп», «МК ПСБ».

По мере насыщения рынков Москвы и Санкт-Петербурга развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью охватило и крупные ре-

гиональные центры России. В 2005 году доходность объектов коммерческой недвижимости в двух российских столицах составляла в среднем 15-17%, в регионах доходность достигала 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В результате в регионах можно было наблюдать интенсивное строительство торговых и офисных объектов, рост спроса на качественные площади. Обострение конкуренции в региональных центрах вызвало рост требований к качеству управления. Собственники коммерческой недвижимости и инвесторы стали привлекать к управлению региональными объектами управляющих из Москвы и Санкт-Петербурга.

По мнению экспертов, уровень развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга отстает от Москвы на два-три года. Приблизительно столько же времени составляет отставание развития рынка коммерческой недвижимости регионов от Санкт-Петербурга. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов по сравнению со столицей происходит с опозданием примерно на пятъ-шесть лет. Это дает основание компаниям Москвы и Санкт-Петербурга прогнозировать ситуацию на региональных рынках.

Коммерческую недвижимость, находящуюся под управлением в Санкт-Петербурге, Москве и в регионах, трудно сравнивать между собой. Например, в Санкт-Петербурге объект площадью 15-20 тыс. кв. м считается большим, а в Москве к таким объектам относят площади от 70-100 кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Следует отметить, что цена доверительного управления, которое подразумевает оказание сервейинговых услуг, колеблется в широком диапазоне. Существуют различные схемы оплаты услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Например, на практике применяется вариант, предусматривающий фиксированную оплату и процент от прибыли. В процессе управления объектом недвижимости собственнику могут быть оказаны консалтинговые услуги, аудит системы управления, а также услуги, связанные с проведением тендера и составлением арендного плана. Стоимость сервейинговых услуг зависит от объема работ и может колебаться в диапазоне 10-20% от размера арендной платы.

Развитие сервейинговых услуг способствует становлению профессионального управления коммерческой недвижимостью в России и созданию условий дли повышения эффективности использования объектов. На рис. 3 приведены выявленные автором причины возникновения сервейинговых услуг.

В результате развития рынка недвижимости и выделения управления недвижимостью в самостоятельную профессиональную сферу деятельности появились компании, расширение деятельности которых способствовало возникно-

вению сервейинговых услуг. В частности, к ним относят риэлторские и девелоперские компании, которые в процессе оказания услуг, соответственно, по сдаче в аренду и строительству объектов столкнулись с необходимостью выполнения функций по управлению недвижимостью. Развитие услуг по управлению недвижимостью привело к тому, что крупные собственники стали создавать структурные подразделения по управлению их объектами, которые впоследствии становились самостоятельными управляющими компаниями.

Рис. 3. Причины возникновения сервешшговых услуг

Рост объема строительства объектов недвижимое™ также способствовал возникновению и развитию сервейинговых услуг. Согласно данным, представленным Аналитическим Центром «Индикаторы рынка недвижимости», только в феврале 2009 года общая площадь экспонируемых объектов коммерческой недвижимости составила в Москве около 2,24 млн. кв. м.

площадь, к б м

9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000-

зоооооо 2000000 1000000

о

□ офисные помещения

■ торговые помещения

1 ке 200В

3 ка. 200В

Рис. 4, Динамика предложения объектов офисной и торговой недвижимости (г. Москва)

В соответствии с данными компании РгаесПшп, динамика предложения коммерческой недвижимости, представленная на рис. 4, характеризуется увеличением объема площадей, что свидетельствует о растущей потребности в профессиональном управлении.

Основанием для таких выводов является также и то, что даже в условиях кризиса отрасль управления объектами недвижимости и их эксплуатации продолжает развиваться. Несмотря на все негативные проявления кризиса на состояние рынка недвижимости, в настоящее время только в Москве объем сферы услуг по управлению коммерческой недвижимостью составляет в стоимостном выражении около 500 млн. долларов. По оценкам экспертов, спрос на услуги по управлению недвижимостью в России в кризисный период увеличился на 1015%. Таким образом, можно сделать вывод об огромном потенциале рынка услуг по управлению недвижимостью и, в частности, сервейинговых услуг. По мнению экспертов, данная ниша почти свободна. Если в Германии зарегистрировано более 19000 управляющих компаний, работающих в сфере недвижимости, то в России их не более 200. Учитывая масштабы территории Российской Федерации, можно предположить, что период интенсивного развития сферы услуг по управлению коммерческой недвижимостью в целом, и в том числе сервейинговых услуг, еще не наступил. По разным оценкам, от 65% до 80% объектов коммерческой недвижимости управляются собственниками. В условиях кризиса низкая доходность объектов недвижимости становится основной причиной обращения собственников в управляющие компании. Также активизации деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги, способствует снижение доходности девелоперского бизнеса. В условиях кризиса экономия на эксплуатации объекта недвижимости в пределах 25% является убедительным аргументом в пользу развития услуг по управлению недвижимостью. Характеризуя роль сервейинговых услуг в условиях кризиса, также необходимо обратить внимание на то, что их распространению в определенной степени на начальном этапе способствовало кризисное состояние предприятий в конце 90-х годов. Именно на это обратили внимание специалисты Поволжского антикризисного института, разрабатывая концепцию сервейинга и рассматривая сер-вейинг как фактор финансового оздоровления предприятий и механизм вовлечения в оборот неэффективно используемой недвижимости.

Однако для перспективного развития отрасли управления и эксплуатации недвижимости недостаточно рассчитывать на то, что заинтересованность клиентов управляющих компаний в сервейинговых услугах сохранится и после кризиса. Рассмотрение предпосылок развития сервейинговых урлуг в России на

рис. 5 подтверждает их актуальность и в стабильных экономических условиях.

Все предпосылки развития сервейинговых услуг необходимо рассматривать, с одной стороны, учитывая взаимосвязь между ними, с другой стороны, учитывая взаимную зависимость между предпосылками и процессом развития сервейинговых уел

К первой предпосылке относится необходимость обеспечения эффективного пространственно-экономического развития объекта коммерческой недвижимости. В данном случае рассматривается возможность улучшения состояния объекта и повышения его доходности, которые достигаются при участии в управлении компаний, оказывающий сервейинговые услуги.

Вторая предпосылка - рост объема рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью - предполагает, что по мере роста рынка происходит дифференциация услуг. В свое время управление недвижимостью как услуга стала выделяться в процессе расширения деятельности девелоперских и риэлторских компаний.

Третья предпосылка развития сервейинговых услуг связана с изменением психологии собственника недвижимого имущества. Конечно, в числе клиентов компаний, оказывающих сервейинговые услуги, могут быть не только собст-

Рис. 5. Предпосылки развития сервейинговых услуг в России

венники, но и арендаторы. В процессе оказания данных услуг компания взаимодействует с государственными органами, а также различными организациями, круг которых определяется целями и условиями управления. Тем не менее, именно влияние психологии собственника является определяющим в развитии сервейинговых услуг. По мнению экспертов рынка, собственники являются основными «конкурентами» компаний, предлагающих услуги по управлению коммерческой недвижимостью. В собственном управлении находится более 2/3 объектов коммерческой недвижимости. Часто это происходит потому, что владелец имущества просто испытывает опасения передавать объект в управление сторонней организации, боится потерять контроль над ним. В результате внимание собственника основному бизнесу не уделяется в полной мере, а это может вызвать снижение эффективности не только эксплуатации недвижимости, но и основной деятельности в целом. Реализация сервейинговых услуг построена на том, что компании выполняют функции только оперативного управления, при этом стратегию управления объектом определяет собственник.

Так как рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью в России сравнительно молод, сервейинговые услуги пока не получили широкого распространения во всех его сегментах. В то же время, принимая во внимание, с одной стороны, темпы их развития, а, с другой стороны, готовность собственника передать функции оперативного управления профессионалам, можно предположить, что роль сервейинговых услуг в повышении эффективности использования коммерческой недвижимости будет возрастать. При этом очевидно, что формы их представления будут различными.

4. В Российской Федерации в настоящее время сравнительно немного организаций, которые функционируют на рынке как сервейинговые компании. Среди них наиболее известны ЗАО «Сервейинговая компания «ЕвроДомСер-вис», которая специализируется на управлении жилищным фондом, ООО «Сервейинговая компания «Элеон», ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система», которые специализируются на управлении объектами коммерческой недвижимости. При этом результаты исследования деятельности большинства управляющих компаний, работающих в сфере недвижимости, говорят о том, что многие из них предлагают именно сервейинговые услуги. Таким образом, на данном этапе можно говорить о влиянии этих услуг на эффективность управления объектами коммерческой недвижимости.

Управление недвижимостью на основе сервейинга позволяет обеспечить максимальную оптимизацию всех ресурсов объекта недвижимости, учитывая его особенности, а также цели и задачи собственника. Достижение целей

управления возможно при выполнении многочисленных функций, связанных с проведением маркетинговых исследований, оценки объекта недвижимости, консалтинговой деятельностью, инвестиционным анализом. Основные цели управления коммерческой недвижимостью обобщены на рис. 6.

Рис. б. Основные цели управления коммерческой недвижимостью

Резервы повышения эффективности управления объектами необходимо рассматривать исходя из возможностей достижения целей клиентов компаний, оказывающих сервейинговые услуги, на основе существующих способов управления коммерческой недвижимостью. В зарубежной практике применяются четыре подхода к управлению недвижимостью (рис. 7).

Рис. 7. Подходы к управлению недвижимостью, принятые в зарубежной практике

При этом следует отметить, что далеко не все услуги, широко используемые в зарубежных странах, активно применяются в российской практике управления коммерческой недвижимостью. Так, например, в настоящее время в России не востребованы услуги, связанные с управлением финансовыми потоками собственника недвижимости. Это связано в большей степени с особенностями менталитета российских собственников, которые пока не готовы воспринимать Asset Management как подход к управлению коммерческой недвижимостью. Для них этот подход означает потерю контроля над своим имуществом и связанными с ним доходами. Кроме того, в российской практике управления пока не так заметны различия между Facility Management и Property Management. Все это говорит о том, что в России рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью находится в начале своего формирования. Сервейинговые услуги включают в себя все аспекты управления недвижимостью, характерные для каждого из подходов, рассмотренных на рис. 7. Тем не менее, в российских условиях в полной мере востребованы услуги только для решения текущих хозяйственных задач. При этом услуги по управлению недвижимостью, подразумевающие повышение эффективности объекта, характеризуются ограниченным спросом. Это говорит о том, что поведение собственников недвижимости не позволяет компаниям, оказывающим сервейинговые услуги, достигнуть целей управления (рис. 6). Безусловно, в ряде случаев, когда отсутствуют причины, рассмотренные на рис. 2, собственник коммерческой недвижимости вполне может обойтись без сервейинговых услуг и добиться поставленных целей самостоятельно. В остальных случаях целесообразно привлечение управляющих компаний.

В диссертационном исследовании разработаны и предложены рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе использования сервейинговых услуг. Эта рекомендации отражены в табл. 3.

Таким образом, совершенствование управления коммерческой недвижимостью на основе развитая сервейинговых услуг возможно при наличии соответствующей инфраструктуры. Она включает организации, обеспечивающие реализацию сервейинговых услуг, систему нормативно-методических документов, а также систему профессиональной подготовки специалистов по управлению объектами недвижимости.

Использование предложенных в диссертационном исследовании рекомендаций позволит обеспечить организацию и регулирование процесса оказания сервейинговых услуг, а также достигнуть оптимального результата управления объектами коммерческой недвижимости.

Таблица 3

Рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости, основанные на использовании сервейинговых услуг

Направления Необходимые мероприятия

Развитие инфраструктуры рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью 1. Развитие законодательной базы в части регулирования деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги. 2. Совершенствование организации работы компаний, обеспечивающих реализацию сервейинговых услуг.

Формирование методической основы профессионального управления недвижимостью 1.Создание системы мониторинга деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги. 2. Создание структур, обеспечивающих управление развитием сервейинговых услуг.

Создшше единого информационного пространства рынка услуг по управлению недвижимостью 1. Обеспечение доступа к информации о состоянии рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. 2. Разработка критериев профессиональной деятельности, связанной с оказанием сервейинговых услуг. 3. Создание банка данных эталонных технологий деятельности в сфере услуг по управлению недвижимостью.

5. Исследования, проведенные в диссертационной работе, позволили прийти к следующим выводам относительно организации деятельности компаний, специализирующихся на оказании сервейинговых услуг:

• это могут быть как сравнительно небольшие компании, так и крупные организации, такие как ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система»», в управлении которой находится более 300000 кв.м.;

• это могут быть собственно сервейинговые компании, такие как ЗАО «Сервейинговая компания «ЕвроДомСервис», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система» или же крупнейшие управляющие компании, работающие в сфере недвижимости, предлагающие широкий набор услуг, в том числе и сервейинговых;

• реализация сервейинговых услуг может осуществляться как в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости, так и на отдельных этапах. Компании, реализующие сервейинговые услуги, заинтересованы в конечном результате - повышении рыночной стоимости объекта, увеличении его доходности;

• в силу того, что в настоящее время не созданы условия для эффективного регулирования деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги, на практике имеет место отличие в наборе оказываемых ими функций и сопутствую-

щих услуг. Это вызывает проблемы при анализе стоимости сервейинговых услуг.

Так как в современных условиях большая часть объектов управляется собственниками, существуют определенные трудности выхода компании на рынок, связанные с поиском клиентов. Если компания образовалась в результате выделения из более крупной организации, имеющей определенную историю, или же это структурное подразделение масштабной компании, получившей широкую известность в сфере коммерческой недвижимости, то, как правило, у таких компаний не возникают проблемы с поиском клиентов в момент выхода на рынок услуг по управлению недвижимостью. У компании, оказывающей сервейинговые услуги, круг потенциальных клиентов не ограничивается только собственниками объектов коммерческой недвижимости. Для того чтобы сервейинг получил развитие в управлении коммерческой недвижимостью и стал действенным инструментом повышения эффективности ее использования, необходимо создать соответствующие условия как для работы компаний, реализующих сервейинговые услуги, так и д ля потенциальных клиентов.

Таким образом, учитывая текущее состояние рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью, а также, принимая во внимание разработанные в п. 4. рекомендации по совершенствованию управления объектами, предлагается организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг (рис. 8).

Рассматриваемый организационно-экономический механизм есть форма взаимосвязанных элементов, действие которых направлено на развитие сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, способствующее повышению эффективности управления объектами и выражающееся в повышении их рыночной стоимости и увеличении доходности.

Необходимость принятия определенных мер, направленных на развитие сервейинговых услуг, обусловлена текущим состоянием рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. В этой связи решающее значение имеет совершенствование законодательной базы. Безусловно, компании, оказывающие сервейинговые услуги, руководствуются в своей деятельности законодательством Российской Федерации и нормативными актами, разработанными на региональном уровне. Тем не менее, своевременным и целесообразным является предложение рассмотрения вопроса об уточнении особенностей сервейинговых услуг в соответствующих нормативных документах и принятии существующего Проекта закона «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве».

Рис. 8. Основные элементы организационно-экономического механизма развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости

Развитие сервейинговых услуг и рынка услуг по управлению недвижимостью в целом является перспективным направлением для российской экономи-ки.'Несмотря на то, что в настоящее время большая часть собственников управляет недвижимостью самостоятельно, наметилась тенденция роста объема данных услуг. Успех предпринимательской деятельности неразрывно связан с эффективным использованием недвижимого имущества, поэтому собственники все чаще стали задумываться над тем, чтобы использовать преимущества сер-вейинга. Анализ рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью

показал, что в России он только начинает развиваться. Об этом свидетельствует тот факт, что не все виды услуг по управлению недвижимостью востребованы, несмотря на то, что они популярны в зарубежной практике. Очевидно, что положительные стороны доверительного управления клиентам компаний, оказывающих сервейинговые услуги, еще предстоит оценить. В таких условиях важную роль играет повышение профессионального уровня специалистов в области управления недвижимостью и адаптация способов управления недвижимым имуществом, успешно применяемых в зарубежных компаниях.

По нашему мнению, реализация предложенного механизма будет способствовать внесению ясности в вопросы регулирования деятельности компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимости, четкому определению уровня компетенций участников процесса оказания сервейинговых услуг, совершенствованию методических основ управления недвижимостью и, как следствие, развитию сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.

Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных работах соискателя:

1. Ломакина С.А. Состояние и перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации // Теоретические и прикладные проблемы сервиса. - 2006, №4(21). - 0,3 п.л.

2. Ломакина С.А. Развитие предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости в форме девелопмента // Российское предпринимательство.-2007, №12.-0,3 п.л.

3. Ломакина С.А. Консалтинг в управлении объектами коммерческой недвижимости // Сервис plus. — 2009, №2 .-0,5 п.л.

4. Ломакина С.А. Сервейинговые услуги как инновационная форма управления гостиничной недвижимостью: - Международный сборник статей: Инновационная среда. - М.: ФГОУДПО «Государственная академия инноваций»-2008, вып. 2.-0,45 пл.

5. Ломакина С.А. Легейда А.Г., Солоненко O.A. Инновации в управлении недвижимостью: Международный сборник статей: Инновационная среда. - М.: ФГОУДПО «Государственная академия инноваций» - 2008, вып. 2. - 0,35 п.л. (в т.ч. автором 0,2 пл.).

6. Ломакина С.А. Управление инвестиционной деятельностью в сфере коммерческой недвижимости на примере гостиничных комплексов // Современные проблемы сервиса и туризма. - 2007, №1. - 0,4 пл.

7. Ломакина С.А. Условия эффективного осуществления инвестиционной

деятельности: Сборник научных статей «Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 17-23 апреля 2006г. Вып. 4. Мировая экономика и финансы». - Волгоград: ГОУВ-ПО «Волгоградский государственный университет» - 2006, вып.4. - 0,4 п.л.

8. Ломакина СЛ., Самсонова Е.В. Управление инвестиционной деятельностью как многоаспектный процесс управления эффективным инвестированием // Ежегодник: «Экономика развития региона: проблемы, поиски, перспективы». -Волгоград: ГОУВПО «Волгоградский государственный университет» - 2006, вып.7, том 2.-1,8 пл. (в т.ч. автором 1,0 пл.).

9. Ломакина С.А. Возможности внутреннего рынка России: Сборник статей всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономическое развитие России в XXI веке». - Пенза, 2002. - 0,2 п.л.

10. Ломакина С.А. Венчурный капитал - источник финансирования инновационной деятельности: Сборник статей Международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями». - Пенза, 2002. - 0,2 п.л.

ЛОМАКИНА СВЕТЛАНА АЛЕКСАНДРОВНА

РАЗВИТИЕ СЕРВЕЙИНГОВЫХ УСЛУГ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Печатается в авторской редакции Лицензия ИД № 04205 от 06.03.2001 г.

Сдано в производство 21.09.2009 Тираж 100 экз.

Объем 1,5 пл. Формат 60x84/16 Изд. №93 Заказ 93

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский государственный университет туризма и сервиса» (ФГОУВПО «РГУТиС») 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99

©ФГОУ ВПО «РГУТиС», 2009

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ломакина, Светлана Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СЕРВЕЙИНГОВЫЕ УСЛУГИ КАК СОВОКУПНОСТЬ МЕРОПРИЯТИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Сущность и принципы управления недвижимостью.

1.2. Понятие и особенности сервейинговых услуг.

1.3. Сервейинговыеуслуги в управлении коммерческой недвижимостью.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИЙ, ОКАЗЫВАЮЩИХ СЕРВЕЙИНГОВЫЕ УСЛУГИ

2.1. Основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью

2.2. Место сервейинговых услуг на рынке услуг по управлению коммерческой недвижимостью.

2.3. Особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ СЕРВЕЙИНГОВЫХ УСЛУГ

3.1. Способы реализации сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.

3.2. Предложения по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе развития сервейинговых услуг.

3.3. Организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: характеристика и обоснование целесообразности основных элементов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью"

Актуальность темы исследования. Сегодня коммерческая недвижимость выступает основой для оказания целого комплекса различных услуг, востребованных всеми участниками рынка. В соответствии с экспертными оценками объем рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в Москве оценивается приблизительно в 500 миллионов долларов. В то же время, несмотря на наличие спроса на услуги по управлению недвижимостью, более чем в 50% случаев объектами управляют их собственники. Многие из них не являются' профильными участниками рынка недвижимости, не знают особенностей его функционирования, а, следовательно, не могут управлять ими эффективно в нестабильных экономических условиях. В период благоприятной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости представители различных отраслей, занимающиеся, например, розничной торговлей, страхованием, работающие в сфере банковского бизнеса, металлургической и горнодобывающей промышленности, агропромышленного комплекса, наряду с основной деятельностью, проявили интерес к данной сфере. Рассчитывая на высокую доходность коммерческой недвижимости, они инвестировали значительные объемы средств в строительство объектов, реализация которых в условиях ограниченного финансирования стала почти невозможной. Кроме того, не имея навыков профессионального управления недвижимостью, многие собственники уже готовых к эксплуатации объектов в условиях кризиса стали испытывать затруднения даже в подборе арендаторов. Результатом такого управления, в лучшем случае, является недополучение прибыли.

Современное состояние и условия функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации определили необходимость выделения управления недвижимостью в самостоятельную профессиональную сферу деятельности. Это, в свою очередь, повлекло за собой возникновение компаний, предлагающих сервейинговые услуги.

Задача компаний, оказывающих сервейинговые услуги, состоит в том, чтобы разработать и реализовать наиболее оптимальный вариант использования объекта недвижимости, находящегося на любой стадии жизненного цикла, в соответствии с целями клиентов.

В настоящее время существуют факторы, сдерживающие развитие сер-вейинговых услуг и вызывающие противоречия в организации предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Например, отсутствуют специальные законы, посвященные регулированию именно сервейинговой деятельности. В то же время на рынке управления недвижимостью работают организации, называющие себя сервейинговыми компаниями, а также различные компании, предлагающие сервейинговые услуги. Сервейинговые компании в России функционируют в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, крупных городах Сибирского федерального округа, на Урале и в других регионах. Многие из них, например, ЗАО «Сервейинговая компания «Евродомсервис», ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», уже несколько лет занимаются профессиональным управлением недвижимостью. В современных условиях сервейинговые услуги востребованы при управлении объектами недвижимости различного функционального назначения. Тем не менее, на практике часто возникает проблема, связанная с уточнением содержания сервейинговой деятельности, выделением особенностей сервейинговых услуг и их отличия от других видов услуг в сфере недвижимости. В этой связи важное значение имеет разработанный Фондом системного анализа и социально-экономического проектирования Проект закона «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве».

Недвижимое имущество во все времена занимало особое место в системе общественных отношений. От эффективности функционирования объектов коммерческой недвижимости зависят результаты деятельности людей во всех сферах бизнеса. Недвижимость — это наиболее ценная и социально значимая часть имущества. Таким образом, проблемы совершенствования управления недвижимостью всегда будут актуальными. В настоящее время известно немало научных трудов, посвященным исследованиям проблем в данной области. В рассматриваемой кандидатской диссертации акцентируется внимание на роли сервейинговых услуг в повышении эффективности управления объектами коммерческой недвижимости, а также исследуются пути их развития в российских условиях. При выполнении диссертационной работы были использованы имеющиеся в свободном доступе материалы Поволжского антикризисного института, а также консалтинговых, управляющих и сервейинговых компаний. Несомненно, изучение данной проблемы в большей степени вызвано практической необходимостью, но она также вызывает и научный интерес.

Степень научной разработанности проблемы. На сегодняшний день известно множество связанных с темой диссертационного исследования трудов, написанных отечественными и зарубежными учеными.

При выполнении работы были использованы труды, посвященные вопросам управления недвижимостью, следующих зарубежных ученых: Э.Дж. Мак-Лина, Н. Ордуэйя, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта, Г.В. Элд-реда.

Труды российских ученых также способствовали более глубокому исследованию автором диссертационного исследования проблем управления недвижимостью. Среди них в работе нашли отражение труды А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.И. Бусова, А.З. Галеева, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Иванова, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, М.Л. Разу, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, М.А. Федотовой, O.K. Хана, В.Д. Шапиро, Н.А. Щербаковой, В.З. Черняка.

В российской практике развитию сервейинговых услуг способствовала деятельность Центра Сервейинга, созданного на базе Поволжского антикризисного института, где и была разработана в 1999 году концепция сервейинга для российских условий [54]. Реализация новой услуги была направлена на получение максимально возможного эффекта от использования недвижимости.

Зарубежные и российские ученые внесли огромный вклад в исследование теории и методологии анализа рынка недвижимости, вопросов оценки и управления недвижимым имуществом. В то же время вопросы, связанные с рассмотрением особенностей развития сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью, обоснованием их целесообразности в современных условиях, требуют дополнительного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке предложений по развитию сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач: У

J - уточнить понятие «сервейинговые услуги» и выявить особенности их использования в управлении коммерческой недвижимостью;

- исследовать виды сервейинговых услуг применительно к стадиям жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с содержанием концепции сервейинга;

- провести анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и установить основные причины возникновения сервейинговых услуг;

- обобщить и проанализировать особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости;

- обосновать значение сервейинговых услуг в условиях кризиса и роль компаний, которые их оказывают;

- сформулировать и обосновать рекомендации по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью на основе применения сервейинговых услуг;

- представить организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является процесс развития сервейинговых услуг как совокупности мероприятий, осуществляемых компаниями при управлении коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, оказывающие влияние на развитие сервейинговых услуг и возникающие в процессе их реализации.

Теоретические и методологические основы исследования. В основе диссертационного исследования - фундаментальные положения экономической науки, труды отечественных и зарубежных ученых, которые внесли существенный вклад в теорию управления недвижимостью, рассмотрев основу формирования эффективного управления через механизм функционирования рынка недвижимости.

При выполнении работы использовалась совокупность приемов и методов, включающая системный подход, статистический и экономический анализ, методы сравнений, анализа и синтеза, методы экспертных и балльных оценок, аналогий.

Информационная база исследования сформирована на основе использования данных Росстата, информации, опубликованной в научной литературе и периодических изданиях, данных отчетов компаний, представляющих обзор рынка коммерческой недвижимости, сведений официальных источников, представленных в числе информационных ресурсов сети Internet.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических и научно-практических рекомендаций по развитию сервейинговых услуг с целью совершенствования управления коммерческой недвижимостью.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:

1. Уточнено понятие «сервейинговые услуги», из которого следует что это совокупность мероприятий, выполняемых субъектами предпринимательской деятельности и основанных на применении комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом. Данные мероприятия охватывают все стадии жизненного цикла объекта недвижимости, их целью является обеспечение максимально возможной доходности объекта недвижимости.

2. Систематизированы виды сервейинговых услуг в соответствии с содержанием концепции сервейинга и с учетом особенностей состояния объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его нахождения на определенной стадии жизненного цикла.

3. Выявлены причины возникновения и предпосылки развития сервейинговых услуг в российских условиях на основе обобщения опыта работы компаний и анализа рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Определена роль компаний, оказывающих сервейинговые услуги в условиях кризиса, которая заключается в создании выгодных для собственника условий эксплуатации недвижимого имущества.

4. Разработаны рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе использования сервейинговых услуг, целью которых является создание условий эффективного функционирования недвижимого имущества, обеспечивающих увеличение прибыли и повышение рыночной стоимости объекта.

5. Предложен организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, предусматривающий участие компаний, оказывающих сервейинговые услуги, государственных органов, образовательных учреждений и специально созданных научных центров по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью.

Диссертация выполнена в соответствии с Паспортом специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (Сфера услуг), п. 15.103 Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка.

Практическая значимость диссертационного исследования. Основные положения, выводы и рекомендации могут быть использованы управляющими компаниями в процессе реализаций функций оперативного управления коммерческой недвижимостью, а также арендаторами и собственниками объектов недвижимости — в процессе принятия стратегических решений и осуществления контроля качества управления.

Методические рекомендации по управлению объектами коммерческой недвижимости, представленные в диссертационном исследовании, а также полученные результаты, можно использовать в учебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов в области управления недвижимостью.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях, проводимых в Пензе, Волгограде и Москве в период с 2002 по 2009 годы.

Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано десять работ общим объемом 4,9 п.л., в том числе 3,95 п.л. написано лично автором. Из них три статьи опубликовано в журналах, рекомендованных ВАК.

Структура работы. В соответствии с поставленной целью и задачами диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ломакина, Светлана Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время управление недвижимостью различного функционального назначения, в том числе и объектами коммерческой недвижимости, может осуществляться на основе привлечения компаний, оказывающих сервейинговые услуги. Отличительной особенностью таких услуг является комплексный подход к управлению объектом.

Уточнение понятия «сервейинговые услуги» позволило сделать следующие выводы: во-первых, это совокупность мероприятий, выполняемых субъектами предпринимательской деятельности и основанных на применении комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом, целью которого является достижение эффективного функционирования объекта; во-вторых, это деятельность, охватывающая все стадии жизненного цикла объекта недвижимости; в-третьих, это деятельность, целью которой является обеспечение максимально возможной доходности объекта недвижимости.

Сервейинговые услуги обеспечивают профессиональное, комплексное, системное управление недвижимостью. Их особенность проявляется в том, что управление недвижимостью осуществляется в интересах собственника объекта и нацелено на получение конкретного результата. В то же время в процессе оказания сервейинговых услуг предполагается четкое разделение функций собственника и управляющей компании. В итоге сочетание профессионального управления недвижимостью, с одной стороны, и принятие стратегических решений собственником, с другой стороны, позволяет ему наиболее эффективно использовать недвижимость, сохраняя при этом контроль над объектом.

В настоящее время сервейинговые услуги применяются в управлении недвижимостью различного функционального назначения. Так, например, существуют сервейинговые компании, работающие в сфере жилой недвижимости, в сфере коммерческой недвижимости и компании, так называемого, смешанного типа. При этом даже если компания специализируется на объектах коммерческой недвижимости, следует учитывать их разнообразие. Офисная, торговая, складская и прочая недвижимость различна по применению, поэтому в каждом конкретном случае принятия решения об обращении в сервейинговую компанию, набор характеристик соответствующего объекта будет отличаться. Тем не менее, их можно обобщить и выделить общие признаки объекта, требующего внимания сервейеров.

Формирование рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью стало происходить вследствие выделения управления недвижимостью в самостоятельную профессиональную сферу деятельности. В результате наряду с риэлторскими и девелоперскими услугами, появились сервейинговые услуги. Несмотря на то, что на практике имеет место нечеткое понимание содержания и назначения этих услуг, сервейинговые услуги, равно как и девелоперские и риэлторские услуги, представляют собой самостоятельный, обладающий характерными признаками вид деятельности. Сервейинговые услуги связаны с комплексным, системным управлением недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла и направлены на получение максимального полезного эффекта от ее использования. Девелоперские услуги предполагают осуществление подготовки и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, а также контроль за ходом строительства объектов. В свою очередь деятельность риэлторских компаний связана с оказанием посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Сервейинговые услуги в России пока не получили достаточно широкого распространения, но в то же время, их очевидные преимущества дают основание предполагать рост спроса со стороны собственников коммерческой недвижимости. В настоящее время уже имеется положительный результат применения сервейинговых услуг в управлении жилой недвижимостью. Также имеет место опыт передачи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, в управление специализированным сервейинговым компаниям с целью повышения эффективности использования объектов. Успешное применение сервейинга в управлении объектами коммерческой недвижимости подтверждается приведенными в диссертационном исследовании примерами деятельности следующих компаний: ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», ООО «Сервейинговая компания «Sibir Capital RE».

В России развитие рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости происходило по двум направлениям. Первое направление связано с развитием деятельности иностранных управляющих компаний. Оно, в большей степени, характерно для Москвы. Второе направление связано с возникновением и последующим распространением деятельности российских управляющих компаний. Такое развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью характерно для Санкт-Петербурга. В региональных центрах России развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью происходило гораздо медленнее. В среднем стоимость таких услуг составляет 10% от валового дохода. В то же время она колеблется в широком диапазоне и зависит от конкретных условий договора между компанией, оказывающей сервейинговые услуги и собственником недвижимого имущества. На практике также применяется вариант, предусматривающий фиксированную оплату и процент от прибыли. В процессе управления объектом недвижимости собственнику могут быть оказаны такие услуги, как консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана. Таким образом, стоимость услуги по управлению недвижимостью находится в зависимости от. набора конкретных функций, выполняемых компанией.

В диссертационной работе отмечено, что, несмотря на существующий объем рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью, который по оценкам экспертов составляет около 500 миллионов долларов, в настоящее время у компаний отсутствует реальная возможность заработать эти деньги. Основная причина такой ситуации состоит в том, что многие собственники пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью преимущественно для обеспечения текущих хозяйственных функций. При этом смысл управления недвижимостью состоит в минимизации расходов и увеличении доходов, в соответствии с которым основное назначение компаний, занимающихся управлением недвижимостью, подразумевает работу с финансовыми потоками и увеличение эффективности объекта.

Исследования, проведенные в диссертационной работе, позволили прийти к следующим выводам относительно организации деятельности компаний, специализирующихся на оказании сервейинговых услуг: это могут быть как сравнительно небольшие компании, так и крупные организации, такие как ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система»», в управлении которой находится более 300000 кв.м.; это могут быть собственно сервейинговые компании, такие как ЗАО «Сервейинговая компания «ЕвроДомСервис», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система» или же крупнейшие управляющие компании, работающие в сфере недвижимости, предлагающие широкий набор услуг, в том числе и сервейинговых; реализация сервейинговых услуг может осуществляться как в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости, так и на отдельных этапах. Компании, реализующие сервейинговые услуги, заинтересованы в конечном результате — повышении рыночной стоимости объекта, увеличении его доходности; в силу того, что в настоящее время не созданы условия для эффективного регулирования деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги, на практике имеет место отличие в наборе оказываемых ими функций и сопутствующих услуг. Это вызывает проблемы при анализе стоимости сервейинговых услуг.

Так как в современных условиях большая часть объектов управляется собственниками, существуют определенные трудности выхода компании на рынок, связанные с поиском клиентов. Если компания образовалась в результате ее выделения из более крупной организации, имеющей определенную историю, или же это структурное подразделение масштабной компании, получившей широкую известность в сфере коммерческой недвижимости, то, как правило, у таких компаний не возникают проблемы с поиском клиентов в момент выхода на рынок услуг по управлению недвижимостью. У компании, оказывающей сервейинговые услуги, круг потенциальных клиентов не ограничивается только собственниками объектов коммерческой недвижимости. Для того чтобы сервейинг получил развитие в управлении коммерческой недвижимостью и стал действенным инструментом повышения эффективности ее использования, необходимо создать соответствующие условия как для работы компаний, реализующих сервейинговые услуги, так и для потенциальных клиентов.

В настоящее время в России далеко не все собственники недвижимого имущества готовы передать его в управление специализированным компаниям. Но вместе с тем, все же, следует отметить и тенденцию роста объема услуг профессионального управления недвижимостью. Это связано с тем, что в результате эффективной работы управляющих компаний собственник все чаще начинает им доверять свое имущество. В сфере недвижимости эту задачу успешно решают компании, оказывающие сервейинговые услуги, о чем изложено в диссертационной работе.