Развитие методов управления рисками на рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов управления рисками на рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

БЕРВАЛЬ АНДРЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 МАЯ 2012

Пенза 2012

005044465

Диссертация выполнена в ФГБОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре «Экономика и управление в городском хозяйстве».

Научный руководитель: Романова Анна Ильинична -

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Экономика и управление в городском хозяйстве» Казанского государственного архитектурно-строительного университета Официальные оппоненты: Баронин Сергей Александрович —

доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства Кабанов Вадим Николаевич — доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление» Волгоградского института бизнеса

Ведущая организация: Московский государственный строительный

упнверситет

(кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью», заведующий кафедрой, доктор экономических наук, профессор Грабовый Пётр Григорьевич)

Защита состоится 23 мая 2012 года в 11:00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.184.03 при «Пензенском государственном университете архитектуры и строительства» по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан «23» апреля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

С. Ш.

Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Масштабное строительство жилья на долевой основе оправдало себя в качестве локомотива экономического роста, внедрение его в систему инвестиционно-строительного комплекса способно обеспечить рост устойчивости, надежности и конкурентоспособности отрасли. В этих условиях, при резком увеличении числа предприятий в данном сегменте экономического пространства, появилась необходимость в комплексном подходе к управлению рисками всех контрагентов рынка недвижимости, а также рисками реализации проектов долевого строительства. Исследование традиционного подхода к управлению рисками российских строительных предприятий показало, что применяемые методы в области оптимизации деятельности отраслевого комплекса (в том числе на основе страхования) не всегда способствуют в полной мере снижению неопределенности и риска при реализации инвестиционно-строительных проектов. В связи с этим, возникает новая потребность в определении дальнейшего развития рынка страховых услуг в части его интеграции в структуру отраслевого комплекса с учетом всех отличительных особенностей регионального рынка недвижимости применительно к рискам, связанным с инвестиционно-строительным процессом. Этим и предопределена потребность в углубленном изучении данной проблемы, обусловлен выбор темы научного исследования, ее актуальность.

Степень разработанности проблемы. Проблемы оптимизации деятельности инвестиционно-строительного комплекса в условиях риска и неопределенности интересовали классиков экономики, и являются основой научного направления многих современных ученых.

Среди основоположников теории риска можно выделить таких зарубежных ученых, как Дж.Милль, Н.У.Сениор, А.Маршалл, А.Пигу, Дж.М.Кейнс, Ф.Х.Найт, а также следует выделить отечественных ученых-теоретиков, внесших свой вклад в становление фундаментальных теоретических основ изучения риска: И.Т.Балабанова, К.В.Балдина, С.Н.Воробьева, А.Г.Шоломицкого.

Проблемам эффективного управления, функционирования и изучения особенностей развития инвестиционно-строительного комплекса посвящены исследования таких ученых-экономистов, как С.А.Баронин, М.К.Беляев, В.В.Бузырев, Г.М.Загидуллина, В.Н.Кабанов, О.В.Максимчук, Ю.П.Панибратов, А.Б.Петрухин, А.М.Платонов, А.КПлотников, С.Д.Резник, А.И.Романова, Т.И.Хаметов, Б.Б.Хрусталёв. Прикладные концепции управле-

ния рисками с учетом отраслевой привязки к инвестиционно-строительному комплексу получили развитие в трудах П.Г.Грабового, А.С.Миллермана, И.И.Рыжкина. Значительный вклад в становление и развитие теории принятия решений внесли ученые К.Кернс, Р.Л.Кини, В.В.Подиновский, Х.Райфа, Т.Саати, П.Фишберн. Теоретические основы в рисковом страховании освещаются в работах Д.Бланда, К.А.Граве, Л.А.Лунца, Т.Мака, В.И.Серебровского, К.Е.Турбиной, Т.А.Федоровой.

Проведенный анализ отечественных и зарубежных публикаций по вопросам анализа, оценки и управления риском в строительстве показывает, что в преломлении к сегменту долевого строительства в настоящее время недостаточно исследованы аспекты принятия решений в условиях неопределенности, а также вопросы снижения рисков участников инвестиционно-строительного процесса, в том числе — посредством их страхования. Недостаточный уровень разработанности темы снижения рисков и методов их минимизации в строительном производстве определили актуальность выбранной темы диссертации, её цели и задачи.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических и методических подходов к совершенствованию системы управления рисками инвестиционно-строительного комплекса.

Для достижения обозначенной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучен отечественный и зарубежный опыт в области управления рисками в инвестиционно-строительном комплексе, обобщены теоретические и методические основы управления рисками в строительстве.

2. Разработана экономико-математическая модель оценки уровня затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками.

3. Обоснована экономическая эффективность страхования ответственности строительных предприятий с учетом современных тенденций развития строительства как саморегулируемой системы.

4. Разработан механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости.

5. Предложены и обоснованы методические и практические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления рисками основных участников рынка долевого строительства жилья.

Предметом исследования приняты организационно-экономические подходы к управлению рисками в инвестиционно-строительном комплексе.

Объектом исследования являются строительные предприятия и другие участники инвестиционно-строительного процесса в Республике Татарстан.

Рабочая гипотеза исследования заключается в том, что управление в инвестиционно-строительном комплексе должно осуществляться на основе комплексного организационно-экономического механизма страхования рисков с учетом территориальной специфики, при условии целесообразности затрат и при наличии положительного социально-экономического эффекта.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные теоретическим основам изучения риска, прикладным концепциям управления рисками, проблемам эффективного функционирования и изучения особенностей развития инвестиционно-строительного комплекса, теории принятия решений в условиях неопределенности, теории и практики рискового страхования.

В процессе решения поставленных задач в качестве методологической базы исследования использованы целевой, системный, ситуационный и процессный подходы, методы обобщения, абстрагирования и моделирования, методы индикативного планирования, методы логического анализа и синтеза, методы системного, сравнительного и факторного анализа, методы структурно-функционального, графического и экономико-математического моделирования, методы социологических и статистических исследований: документальный анализ, интервьюирование, наблюдение, экспертная оценка, шкалирование.

Эмпирическую базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Республики Татарстан и г. Казани, статистические данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан, данные Федеральной службы страхового надзора, аналитические материалы органов государственного управления Республике Татарстан и г. Казани, проектные декларации строительства жилых домов в г. Казани, а также информационная база сети Интернет. Методическая схема диссертационного исследования представлена на рис. 1.

ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ

ЦЕЛЬ

Организационно-экономические подходы к снижению рисков в инвестиционно-строительном комплексе

Строительные предприятия и другие участники инвестиционно-строительного процесса в Республике Татарстан

Разработка теоретических и методических подходов к формированию механизмов по совершенствованию системы управления рисками инвестиционно-строительного комплекса

ЗАДАЧИ

1. Изучить отечественный и зарубежный опыт в области управления рисками в инвестиционно-строительном комплексе, обобщить теоретические и методические основы управления рисками в строительстве

2. Разработать механизм оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками

3. Обосновать экономическую эффективность страхования ответственности строительных предприятий с учетом современных тенденций развития строительства и его организационных форм как саморегулируемой системы

4. Разработать механизм оценки экономической целесооб- • разности затрат на страхование рисков долевых инвесторов

5. Предложить и обосновать методические и практические рекомендации по формированию механизма снижения уровня рисков основных участников рынка недвижимости

X

X

МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

методы обобщения, абстрагирования, индикативного планирования; логического анализа и синтеза; системного, сравнительного и факторного анализа; методы струїоурно-функционального, графического и экономико-математического моделирования; социологических и статистических исследований

Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных подходов и положений, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях риска и неопределенности.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем: ■

1. Выявлены характерные особенности понятия «риск» на базе анализа и обобщения теоретических и методических подходов к снятию неопределенности расчетов, уточнена и дополнена классификация рисков в строительстве по характеру воздействия.

2. Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками.

3. Обоснован механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости.

4. Предложены и обоснованы методические и практические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления рисками основных участников рынка долевого строительства жилья.

Достоверность н обоснованность результатов исследования.

Достоверность результатов исследования основывается на использовании репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности 32 строительных предприятий Республики Татарстан с учетом динамики их развития за 2008-2012 годы, проектные декларации по 72 объектам долевого строительства города Казани. Также в рамках диссертационного исследования было проанализировано 904 предложения аренды жилья по городу Казани. Обоснованность результатов исследования обеспечивается доказательностью аналитических выводов на основе предложенных рекомендаций, обсуждением результатов на конференциях, публикациями в рецензируемых журналах по перечню ВАК.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в обосновании и возможности применения новых организационных и финансовых схем снижения неопределенности и риска в жилищном строительстве на основе страхования деятельности контрагентов отраслевого рынка. Практиче-

екая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования ряда методических разработок и рекомендаций на стадии оценки эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов строительства жилой недвижимости.

Результаты исследования могут быть использованы при реализации задач строительства жилья в рамках республиканских программ по жилищному строительству, обеспечивая повышение эффективности управления рисками и инвестиционной привлекательности жилищного строительства. Методические разработки, выполненные в ходе исследования, могут применяться в научно-исследовательской сфере, а также при подготовке студентов и аспирантов экономических специальностей, повышении квалификации и переподготовке руководящего состава строительных предприятий.

Апробация и реализация основных положений диссертационной работы. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертации доложены, обсуждены и одобрены на международных и региональных научно-практических конференциях (г.г. Казань, Волгоград, Саратов, 20092011 гг.). Результаты исследования используются в учебном процессе для студентов экономических специальностей Казанского государственного архитектурно-строительного университета в рамках учебных дисциплин «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», отдельные положения диссертации включены в спецкурсы дополнительного профессионального образования по вопросам взаимодействия основных участников регионального рынка недвижимости. В качестве информационного сопровождения региональных инвестиционных программ в Республике Татарстан результаты исследования апробированы в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ и внедрены в производственную деятельность ООО «Производственно-Строительная компания "Альянс"», о чем имеются справки о внедрении.

Публикации. Результаты исследования отражены в 11 научных публикациях, в которых личный вклад автора составил 3,8 п. л., в том числе 4 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ для публикации результатов диссертационных исследований (личный вклад автора - 1,2 п. л.).

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения, библиографического списка литературы, приложений. Общий объем диссертации

составляет" 141 страницу, 41 таблицу, 17 рисунков, 14 формул, библиография содержит 140 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовых источников и данных статистики.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Полученные результаты исследования соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»: экономика, организация, управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство):

пункту 1.3.53 «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве» соответствует следующий результат диссертации, отраженный в поставленных задачах и имеющий научную новизну: методические и практические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления рисками основных участников рынка долевого строительства жилья, разработанные на основе существующих и предлагаемых механизмов негосударственного регулирования оптимизации затрат (в том числе затрат на защиту ответственности в рамках института саморегулирования), и снижения рисков основных участников инвестиционно-строительного процесса;

пункту 1.3.78 «Развитие теории и методологии управления рисками инвестиционных проектов в строительстве» соответствуют следующие результаты диссертационного исследования:

выявлены характерные особенности понятия «риск» на базе анализа и обобщения теоретических и методических подходов к снятию неопределенности расчетов, уточнена и дополнена классификация рисков в строительстве по характеру воздействия;

разработана экономико-математическая модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками;

обоснован механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости.

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект, предмет, методика исследования, обоснована научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенного исследования.

В первой главе «Теоретические основы и этапы эволюции управления рисками в строительстве» проанализированы и выявлены характерные особенности понятия «риск», уточнена и дополнена классификация рисков в строительстве по характеру воздействия, выявлены основные тенденции развития управления рисками в строительстве.

Во второй главе «Анализ управления рисками в строительстве» проведен анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости Республики Татарстан, обоснована экономическая целесообразность страхования ответственности строительных предприятий с учетом современных тенденций развития строительства и его организационных форм как саморегулируемой системы, предложена структурно-функциональная модель снижения рисков всех участников рынка недвижимости.

В третьей главе «Разработка рекомендаций по управлению рисками участников регионального рынка недвижимости» предложена модель оценки затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками, выполнено моделирование экономической целесообразности затрат на страхование рисков долевых инвесторов, обоснованы теоретические и практические рекомендации по улучшению системы управления рисками участников рынка долевого строительства жилья.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Обоснование понятия «риски в строительстве», с уточнением их классификации.

2. Модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками.

3. Механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости.

4. Методические и практические рекомендации по управлению рисками основных участников рынка жилой недвижимости.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Обоснование понятия «риски в строительстве», с уточнением их классификации.

В целях разработки обоснованного подхода к формированию механизмов по совершенствованию системы управления рисками в строительстве, с учетом специфики строительного производства, возникла необходимость в построении уточненной классификации рисков в строительстве и авторском определении понятия «риски в строительстве».

При обосновании классификации рисков в строительстве по характеру, масштабам и направлениям возможных последствий, автором за основу была взята классификация, основывающаяся на характере возможных последствий. В целях обоснования комплексного подхода к разработке методики по снижению рисков строительного предприятия, в диссертации данная классификация дополнена характеристиками потенциального масштаба риска и основного направления воздействия (табл.1).

Таблица 1

Уточненная классификация рисков в строительстве по характеру воздействия

№ Тип последствий риска Краткая характеристика Распределение масштаба последствий Направление воздействия

1 индивидуальный воздействие на отдельных людей от незначительного до серьезного внешнее

2 социальный общее воздействие на сообщество людей от серьезного до критического внешнее

3 касающийся окружающей среды воздействие на растительный, животный мир, землю, воздух, воду и культурное наследие от серьезного до критического внешнее

4 профессиональный воздействие на работников от незначительного до серьезного внутреннее

5 приводящий к имущественному урону и экономическим потерям нарушение деловой деятельности, возмещение ущерба, штрафы от незначительного до критического внутреннее

Внутреннее воздействие риска предполагает, что ущерб распространяется только на само строительное предприятие, не затрагивая напрямую интересы третьих лиц. Внешнее воздействие, в свою очередь, предполагает распространение воздействия возможных последствий риска за пределы строительного предприятия. Масштабы последствий рисков в рамках диссертационного ис-

следования делятся на три вида: незначительный, серьезный и критический, и, в зависимости от сочетания масштаба и направления воздействия, возникают различные сценарии последствий (табл.2).

Таблица 2

Матрица «масштаб - воздействие» убытков строительного предприятия в резуль-_тате реализации неблагоприятного сценария событий_

Масштаб последствий Внешнее направление воздействия Внутреннее направление воздействия

Незначительный незначительные расходы на компенсацию ущерба третьим лицам незначительные расходы на компенсацию ущерба

Серьезный судебные издержки, значительный ущерб дои репутации предприятия, существенные расходы на компенсацию ущерба нарушения в деятельности предприятия, существенные расходы на компенсацию ущерба

Критический судебные издержки, полная потеря репутации предприятия, возможно полное прекращение деятельности предприятия полное прекращение деятельности предприятия, банкротство

Отраслевые риски в строительстве характеризуются размерами и вероятностью возникновения ущерба. По типу статистического распределения последствий рисков наиболее типичной является закономерность, при которой для рисков с высокой вероятностью наступления характерны относительно небольшие размеры ущерба и, наоборот, для рисков с низкой вероятностью наступления - значительные размеры ущерба. На основе выявленных характерных особенностей понятия «риск» и в целях дальнейшего исследования управления рисками в строительстве автором предложено следующее определение: «риски в строительстве» — это вероятность получения прибыли от использования альтернативного варианта возможных решений в рамках деятельности строительного предприятия в условиях неопределенности, либо вероятность потерь в виде дополнительных затрат на компенсацию ущерба.

2. Модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками.

Модель оценки затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками основывается, в первую очередь, на вводимом понятии совокупных затрат, связанных с управлением риском. Такие затраты можно разделить на два блока: затраты на минимизацию риска (затраты, которые осуществляются до реализации любого сценария событий и влияющие в конечном итоге на. количественное измерение риска) и затраты на компенса-

цию возможного ущерба (в рамках нашей модели будем называть данную величину «величиной риска»), В математическом виде величину совокупных затрат можно представить в следующем виде:

СЗ=ВР + ЗМР (1)

где: ВР — «величина риска» (затраты на компенсацию возможного ущерба); ЗМР - затраты на минимизацию риска; СЗ — совокупные затраты, связанные с управлением риском.

Реализация предложенной модели предполагает множественность стратегий, предпринимаемых в различных условиях. В реальности же количество существующих экономических стратегий обычно жестко ограничено, поэтому для упрощения данной модели примем ограничение и по количеству возможных сценариев развития ситуации. На основе матрицы совокупных затрат, связанных с управлением риском, и предлагаемых вариантов стратегий, предпринимаемых строительным предприятием, а также сценариев влияния внешних факторов, можно построить вариативную модель, которая ограничена квадратной матрицей с порядком 4. Основной задачей формирования модели является определение оптимальной стратегии управления рисками строительного предприятия, для чего необходима процедура определения веса сценариев: \у0,

ТЛ>2, V\>3.

Таблица 3

Вариативная модель оценки затрат строительного предприятия при форми-

Сценарий 0 (ущерб отсутствует) Сценарий 1 (незначительный ущерб) Сценарий 2 (устранимые повреждения) Сценарий 3 (полная гибель объекта)

Стратегия 0 (БО) (затраты на минимизацию риска отсутствуют) ЗМР= 0 ЗМР= 0 ЗМР= 0 ЗМР= 0

ВР= 0 ВР= 50 ВР= 22470 ВР= 224697

С3= 0 сз= 50 С3= 22470 сз= 224697

Стратегия 1 (в1) (затраты на минимизацию риска) ЗМР= 35 ЗМР= 35 ЗМР= 35 ЗМР= 35

ВР= 0 ВР= 45 ВР= 20223 ВР= 224697

сз= 35 сз= 80 сз= 20258 сз= 224732

Стратегия 2 (Б2) (затраты на минимизацию риска и страхование с безусловной франшизой) ЗМР= 797 ЗМР= 797 ЗМР= 797 ЗМР= 797

ВР= 0 ВР= 45 ВР= 250 ВР= 250

сз= 797 сз= 842 сз= 1047 сз= 1047

Стратегия 3 (БЗ) (затраты на минимизацию риска и страхование с условной франшизой) ЗМР= 882 ЗМР= 882 ЗМР= 882 ЗМР= 882

ВР= 0 ВР= 45 ВР- 0 ВР= 0

сз= 882 сз= 927 сз= 882 сз= 882

На основе найденных весов сценариев следует рассчитать интегральное значение совокупных затрат по каждой из четырех стратегий 5, в результате чего необходимо определить минимальное значение из четырех, полученных для каждой из стратегий. Это своего рода частный случай критерия минимаксного риска Сэвиджа, поскольку здесь мы имеем дело с вектор-столбцом, в котором максимальное значение для каждой стратегии одновременно является единственным.

Б = (2)

Интегральный показатель стратегий говорит о эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками в результате выбора стратегии с применением мероприятий по снижению вероятности неблагоприятного события вкупе со страхованием с безусловной франшизой. Расчет был проведен по 18-ти этажному жилому дому с торгово-офисными помещениями, расположенному по адресу г. Казань, ул. Чистополь-ская/Амирхана, микрорайон 66, застройщиком которого является ООО «Маг-Строй» (табл. 4).

Таблица 4

Итоговая оценка эффективности стратегий _при формировании системы управления рисками (тыс. руб.)_

Стратегия О

Сценарий О

О

Сценарий 1

50

Сценарий 2

22470

Сценарий 3

224697

1730

Стратегия 1

35

80

20258

224732

1676

Стратегия 2

797

842

1047

1047

840

Стратегия 3

882

927

882

882

914

Рис 2. Итоговое распределение интегральных показателей по стратегиям Итоговые интегральные показатели эффективности стратегий показывают, что наиболее эффективной в данном случае является Стратегия 2, которая предусматривает затраты строительного предприятия на снижение вероятности неблагоприятного события (затраты на мероприятия по управлению рисками) вкупе со страхованием строительно-монтажных работ с применением безус-

ловной франшизы. Потенциальный ущерб для данного объекта снижен на 890 тыс. руб., относительно стратегии полного игнорирования риска, и на 836,7 тыс. руб., относительно стратегии неиспользования страхования как механизма снижения риска.

Подтверждением практической апробации диссертации является справка о внедрении результатов исследования, полученная в ООО «Производственно-Строительная Компания "Альянс"». Применение на практике модели оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками показало, что, при переходе предприятия от Стратегии 0 к Стратегии 1 уровень затрат на компенсацию фактического ущерба от непредвиденных событий снизился во II полугодии 2011 года на 3,2% относительно I полугодия 2011 года.

3. Механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жнлой недвижимости.

В рамках комплексной модели оценки экономической целесообразности затрат на страхование рисков долевых инвесторов автором создана модель, согласно которой вводится распределение цен на аренду жилья. При рассмотрении крупного города, по нашему мнению, следует выделять территориальные зоны. Как правило, в зависимости от месторасположения относительно центра, либо в зависимости от экологической обстановки, изменяется цена на недвижимость. Второй основной параметр для модели распределения — это количество комнат (для простоты классификации квартир по их размерам). Отличительной чертой такой модели распределения является единица измерения стоимости, а именно руб./м2 в мес.

Для страхования рисков долевых инвесторов нами была разработана модель дифференцированной сетки тарифов в зависимости от заявленных сроков строительства и размера строительного предприятия. Количественным показателем здесь выступает объем произведенных работ строительной фирмой за предыдущие 3 года деятельности.

Размер страхового тарифа, в первую очередь, влияет на конечную стоимость квартиры, а, следовательно, появится некая величина приращения стоимости одного квадратного метра, которую, в конечном итоге, можно найти по формуле:

АР = Рх(100%+Ц)-Р

(3)

где: Р - начальная цена 1 м2 жилья, тыс. руб./ м2; АР — приращение цены 1 м2 жилья, тыс. руб./ м2; С/- тариф по страхованию рисков долевых инвесторов, %.

Для согласованности с ранее предложенной моделью распределения стоимости аренды жилья введем сетку для цен на покупку жилья в строящемся доме, с учетом распределения по территориальным зонам, предложенным ранее. Приращение цены в процентном отношении соответствует размеру страхового тарифа. Далее автором введен показатель среднего срока потери суммы денежных средств, и предложена формула для его расчета:

Ч = (4)

где: % — средний срок потери суммы денежных средств, аналогичной сумме приращения за счет страхования, мес.; — средняя стоимость аренды ^ комнатной квартиры в г-той территориальной зоне, руб./м2 в мес.

Для определения уровня надежности застройщиков долевого строительства жилья, введем два расчетных коэффициента:

Тп + ЛТ АТ

Кн ~ т

1 71

(5)

(6)

где: К3 — коэффициент надежности застройщика (от 0 до 1); Кн — коэффициент нарушений; Т„— нормативный срок строительства объекта, мес., АТ — срок задержки сдачи объекта, мес.

В результате на основе анализа 904 предложений аренды жилья по городу Казани был проведен расчет по формулам (3) и (4) и получено распределение средних сроков потери сумм денежных средств, аналогичных суммам приращения за счет страхования (табл. 5).

Таблица 5

Распределение средних сроков потери суммы денежных средств, аналогичной

Ь, мес. 1

1-комн 2-комн . 3-комн 4-комн

Авиастроительный район 4,0 4,8 5,0 - 4,6

Вахитовский район 4Д 3,9 5,3 4,6 4,2

Кировский район 3,7 5,1 4,5 - 4,5

Московский район 3,2 6,3 6,2 5,4 5,1

Ново-Савиновский район 4,3 3,9 5,7 6,6 4,1

Приволжский район 3,8 4,4 5,8 7,2 4,2

Советский район 3,6 3,2 3,1 - 3,4

Расчет коэффициентов по предложенным формулам (5) и (6) был проведен по 72 объектам долевого строительства г. Казани, что позволило установить заявленные нормативные сроки сдачи объектов и средние сроки задержки сдачи объектов в эксплуатацию. Рассчитанные значения К, и К„ для АТ=1, приняты впоследствии в качестве допустимых уровней соответствующих коэффициентов, экономический смысл которых заключается в том, что при фактическом значении ниже К„' и выше К ' страхование рисков долевых инвесторов не требуется в силу его экономической нецелесообразности. Все значения коэффициентов оказались вне допустимого уровня объектов в аналогичной территориальной зоне. Таким образом, была доказана экономическая целесообразность затрат на страхование рисков долевых инвесторов по всей территории города Казани, допустимые уровни коэффициентов для города Казани были определены: К3' = 0,86, Кн' = 0,16. С применением данных коэффициентов была проведена градация застройщиков города Казани, осуществляющих строительство объектов долевой собственности, и определено их соответствие принятому допустимому уровню.

1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00

Рисковая Рисковая Рисковая Рисковая Рисковая

группа 1 группа 2 группа 3 группа 4 группа 5

(низкий (уровень (средний уро- (уровень (высокий уровень

уровень риска ниже вень риска) риска выше риска)

риска) среднего) среднего)

к; = 0,86

н у л н

О < 5

Л « *ч-5-

С в и

о -о о

-Ї *

v ©

¡8

о » §§

"2 — ~ — —

я я = ~ =

о- я аП я

М а н и "

о* Нй §2 1^8

-І ^ О о

V о

ё О

о о о

в в а X а. о

- я

2 и 8.0 Ї.

I в: Н V т и Н е; « с. >*

1 о У о

С- ЧО : 6 і

= Я и О

£ е

о с о

о о о

о о о

И

я а

г

-с

И

о с о

м О

о

Я и Я 5

Е » 3 5

- И -Г <-У

£ я О

о. П;

о

а аг у д а л « с. сїаюлСящї

% Н

< 9

М V

о о о

_ ^ ч с.О О «ТО ™

у<дУо и О о Я ї О 9 -

< їОе о а о »

он о §

о °

о

о

Рис. 3. Распределение застройщиков по рисковым группам по итогам 2008-2012 гг.

Итогом подобного распределения явилось математически обоснованное выделение из имеющейся выборки 72% застройщиков г. Казани как несоответствующих допустимому уровню принятых коэффициентов. Таким образом, экономическая целесообразность страхования финансовых рисков долевых инвесторов при заключении договора с такими застройщиками полностью оправдана.

4. Методические и практические рекомендации по управлению рисками основных участников рынка жилой недвижимости.

Механизм снижения уровня рисков основных участников рынка недвижимости автор видит в структурно-функциональной модели развития теории страхования рисков долевого строительства. Федеральные страховые компании будут стремиться вывести на региональный рынок универсальную страховку. Региональные страховщики, в свою очередь, будут пытаться сформировать пулы, так как финансовые возможности их ограничены, поэтому им выгодней сделать совместный продукт с проверенными банком и застройщиком.

Каждое предприятие, задействованное в инвестиционно-строительном комплексе и являющееся членом саморегулируемой организации (СРО), должно обеспечивать непрерывную защиту своей ответственности на основе годового объема производства, не привязанного к конкретному объекту. Экономический эффект от такого страхования составляет для строительных предприятий до 670 тыс. руб. в год. Страхование финансовых рисков долыциков выгодно всем участникам рынка недвижимости. Застройщик и сами дольщики будут защищены от любых непредвиденных ситуаций, банки смогут получить гарантированное обеспечение по ипотеке, что в итоге может привести к снижению ипотечного процента, а страховые компании, при корректной работе и благоприятном исходе, смогут получить прибыль (рис. 4).

На основе структурно-функциональной модели управления рисками контрагентов рынка жилой недвижимости предложены рекомендации по комплексному управлению рисками реализации проектов строительства жилья (табл. 6).

Социально-экономическую эффективность от внедрения данных рекомендаций можно определить в рамках показателей реализации долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы», что подтверждается справкой о внедрении.

Законодательство о долевом строительстве, о техническом регулировании

Строительные предприятия (Застройщики)

] Строительные СРО

1

Проектно-

изыскатсльские

организации

СРО проектировщиков и изыскателей

Договора страхования ответственности членов СРО

Коммерческие банки

Федеральные банки

Региональные банки

Ипотечное законода- ; ' телксгнл И

Правительство РФ Правительство РТ муниципалитеты

| Государство

Региональные страховые компании

Федеральные страховые компании

Долевые инвесторы

^Учеткозффнішсіь, той належлосіи за-'' .:стройщика Кі; Кп

Универсальные договора страхования рисков дольщиков

Страховые компании

Использование вариативной-модели оценки затрат строи-;

тельного прелприятия . ..при управлении рисками : ::< /

Страховое законодательство

Рис. 4. Структурно-функциональная модель управления рисками кошрагентов рынка жилой недвижимости

Таблица б

Рекомендации по комплексному управлению рисками реализации проектов на рынке жилой недвижимости_

Тип проблемы Описание проблемы Рекомендации по решению проблемы Ожидаемый результат

риски долевых инвесторов проведение проверки строительной компании - довольно сложный и затратный процесс при комплексном страховании проверку застройщика для страхования от финансовых рисков можно проводить одновременно с проверкой для страхования от строительно-монтажных рисков снижение стоимости проверки строителей для каждого вида страхования в отдельности

тенденция смещения в сторону более мелких страховых компаний, и как следствие, высокая цена услуги для крупных страховых компаний занимающихся, страхованием строительно-монтажных рисков, окажется выгодным застраховать дольщиков в уже застрахованном ими объекте строительства страхованием дольщиков будут заниматься наиболее крупные страховые компании, что скажется на повышении уровня и понижении цены услуг

строительно-монтажные риски застройщика низкая заинтересованность застройщика в страховании собственных рисков стимулировать строителей высоким спросом со стороны дольщиков за счет более низких тарифов по страхованию рисков дольщиков при одновременном страховании со строительно-монтажными рисками при снижении тарифа повысится спрос со стороны дольщиков, при повышении спроса повысится заинтересованность строителей в страховании самого объекта

прочие риски застройщика проблемы с подключением к инженерным сетям, недобросовестность подрядчиков, финансовые проблемы застройщика смена подрядчика, помощь со стороны муниципалитета в подключении к инженерным сетям, контроль за целевым использованием денежных средств дольщиков со стороны местных властей, определение застройщиком иных источников финансирования, продажа НСП новому застройщику снижение количества недостроенных объектов долевого строительства, решение проблемы несвоевременной сдачи объектов в эксплуатацию, как следствие, снижение количество обманутых дольщиков

выполнение сторонами условий договора при заключении договора одна из сторон может нарушать определенные условия, а вторая, в силу масштабов сделки, игнорировать это страховая компания выступает третьей стороной, заинтересованной в четком исполнении сторонами своих обязательств друг перед другом. В страховом полисе могут оговариваться последствия для страхователя вследствие ненадлежащего выполнения им условий договора о долевом строительстве стороны не заинтересованы в повышений тарифа или применении санкций со стороны страховой компании, поэтому будут более дисциплинировано относиться к условиям договора о долевом строительстве

Динамика изменения количества квартир обманутых дольщиков и прогнозные показатели на 2012 год взяты с учетом введения в эксплуатацию ряда недостроенных объектов, выкупа долей у долевых инвесторов государством, либо страховыми компаниями (рис. 5).

Шкв. IV кв. 1кв. Пкв. Шкв. IV кв. 1кв. Пкв. Шкв. IV кв.

2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012

Рис. 5. Динамика социально-экономической эффективности комплексного управления рисками реализации проектов долевого строительства Социально-экономический эффект в 2012 году проявится в уменьшении количества квартир, не переданных долевым инвесторам города Казани, с 4527 до 1721 квартир. В общем итоге, претворение в жизнь предложенных мероприятий по страхованию рисков долевых инвесторов может создать в будущем задел для кратного увеличения объемов жилищного строительства в стране и снижения социальной напряженности на отраслевом рынке.

Ш. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Выявлены характерные особенности понятия «риски в строительстве», такие как: вероятностный характер, наличие возможности получения дополнительной прибыли, наличие возможности возникновения ущерба, существование альтернативных решений, которые позволили уточнить классификацию рисков по следующим типам последствий воздействия: индивидуальный, социальный, профессиональный, имущественный, воздействия на окружающую среду, и дополнить её распределением масштабов и направлениями воздействия.

2. Определено, что принципы управления рисками в строительстве, такие как: безопасность строительного производства, наличие допустимого риска, учет социальных факторов, существенно влияют на характер развития строительного предприятия, как участника рынка жилой недвижимости.

3. Установлено, что для получения наибольшего экономического эффекта при комплексном использовании различных методов управления рисками необходимо учитывать соотношение между уровнем достигнутого снижения риска и необходимыми для этого дополнительными затратами.

4. Выполненный анализ ситуации на рынке жилой недвижимости Республики Татарстан показал, что увеличение удельного веса долевого строительства на рынке жилой недвижимости способно обеспечить рост устойчивости, надежности и конкурентоспособности отрасли.

5. Предложенная структурно-функциональная модель управления рисками участников рынка жилой недвижимости позволила обобщить существующие связи между основными участниками рынка жилой недвижимости и обосновать необходимость развития методов управления рисками.

6. Получены количественные зависимости между двумя вариантами затрат на защиту ответственности в рамках саморегулируемых организаций, отличающиеся друг от друга наличием, либо отсутствием страхования ответственности строительного предприятия.

7. Разработана и апробирована экономико-математическая модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы управления рисками. Целесообразность разработанной модели подтверждена фактическим экономическим эффектом от снижения уровня затрат на компенсацию фактического ущерба от непредвиденных событий на 3,2%, доказана возможность получения экономического эффекта более 890 тыс. руб. в расчете на один объект.

8. Разработан механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости, который позволил обосновать экономическую целесообразность такого страхования в Республике Татарстан в 72% случаев.

9. Предложены и обоснованы методические и практические рекомендации по управлению рисками основных участников рынка жилой недвижимости. Социально-экономический эффект в 2012 году проявится в уменьшении количества квартир, не переданных долевым инвесторам, с 4527 до 1721 квартир.

10. Полученные результаты диссертационного исследования могут быть использованы в деятельности строительных предприятий не только Республики Татарстан, но и в других регионах России, с учетом отраслевой и территориальной специфики, после введения необходимых поправочных коэффициентов.

IV. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ:

1. Берваль A.B. Оптимизация инвестиционной деятельности государства и крупных инвесторов в условиях кризиса (на примере Республики Татарстан) [Текст] / Н.Р. Галимов, A.B. Берваль // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2009. - №7. - 0,6 п.л. (лично автором 0,3 п.л.) (перечень ВАК).

2. Берваль A.B. Механизмы негосударственного регулирования в процессе оптимизации системы страхования строительно-монтажных рисков [Текст] / A.B. Берваль // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2010. - №6. - 0,3 п.л. (перечень ВАК).

3. Берваль A.B. Перспективы рынка страховых услуг в условиях подготовки и проведения XXVII Всемирной летней универсиады 2013 года [Текст] / A.B. Берваль//Вестник ИНЖЭКОНа.-2011. -№6.-0,3 пл. (перечень ВАК).

4. Берваль A.B. Способы снижения рисков на региональном рынке недвижимости (на примере страховых услуг города Казани) [Текст] / A.B. Берваль // Вестник экономики, права и социологии. - 2012. - 0,3 п.л. (перечень ВАК).

5. Берваль A.B. Рациональный подход к развитию промышленности строительных материалов (на примере районов Приказанской зоны) [Текст] / A.B. Берваль // Сборник научных трудов КазГАСУ. - Казань, КГАСУ, 2009. - 0,3 пл.

6. Берваль A.B. Страхование строительных рисков как метод оптимизации расходов строительных фирм в условиях преодоления экономического кризиса и перехода к саморегулируемым организациям (СРО) [Текст] / A.B. Берваль // Экономика и управление: проблемы развития: матер, междунар. науч.-практ. конф., г.Волгоград, 25-26 ноября 2009 г. В 3 ч. Ч. П1. - 0,3 п.л.

7. Берваль A.B. Перспективы страхования ответственности строительных фирм в составе саморегулируемых организаций (СРО) [Текст] / A.B. Берваль // Управление инвестициями - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, №3, 2009.-0,3 п.л.

8. Берваль A.B. Система мониторинга эффективности реализации программ (глава в коллективной монографии «Индикативное управление в жилищно-коммунальном комплексе региона»)/ М.Д.Миронова, А.В.Берваль, Е.М.Монетова, И.Р.Калимуллин // Казань: КГАСУ, 2009. - 7,1 п.л. (лично автором - 1,0 пл.).

9. Берваль A.B. Страхование ответственности членов строительных саморегулируемых организаций (СРО) как механизм негосударственного регулирования [Текст] / A.B. Берваль // Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса: матер, междунар. науч.-практ. симп., г. Саратов, 10-11 декабря, 2009 г. - 0,3 п.л.

10. Берваль A.B. Влияние-кризиса на страховой рынок и перспективные факторы роста для сектора страхования строительных рисков [Текст] / A.B. Берваль // Экономика и управление: проблемы развития: Материалы междунар. науч.-практ. конф., г.Волгоград, 15-16 ноября 2010 г. - 0,3 п.л.

11. Берваль A.B. Оптимизация процесса снижения рисков при долевом строительстве объектов жилой недвижимости [Текст] // Экономика, финансы и управление в современтгых условиях: междунар. сб. ст. / под общ. ред. А.Н. Сорочайки-на. - Самара: Изд-во «Самарский университет», 2011. -Вып. 10(12). - 0,35 п.л.

\

Берваль Андрей Владимирович

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 18.04.12. Формат 60x84 і/іб. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Усл. печл, 1,0. Тираж 110 экз. Заказ №'228 Бесплатно.

Печатно-множительный отдел Казанского государственного архитекпурно-строительного университета 420043, г. Казань, ул.Зеленая, 1.